DERECHO REGISTRAL

ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE Nº 2

Lea el texto base desde la página 58 hasta la página 171 y elabore un breve resumen de lo
leído.

El Registrador Público
Es el funcionario público especializado encargado y responsable de cada oficina registral y se
encarga de las inscripciones, certificados y publicidad que la ley determina Responsabilidades
de los Registradores. De acuerdo al Art. 85º del R.G. de los R.P., los Registradores tienen
responsabilidades Civil, Penal y Administrativo.

Deberes del Registrador

De acuerdo al Art. 42º del R.G. de los Registros Públicos, D.S. Nº 026-81-JUS son
atribuciones de los Registradores.
1. Ejercer la jefatura de las Oficinas que se encuentran a su cargo.
2. Calificar los Títulos que se les presente.
3. Ordenar y suscribir las inscripciones.
4. Liquidar y controlar la cobranza de los derechos registrales.
5. Expedir certificados en la forma prescrita por los reglamentos.
6. Manifestar al público las inscripciones y documentos que obren en los archivos a su
cargo.
7. Conceder licencia a sus subalternos, hasta por cinco días.
8. Imponer sanciones disciplinarias no mayores de cinco días de remuneración.
9. Resolver en primera instancia los recursos administrativos que interpongan los
usuarios.
10. Custodiar y mantener el archivo registral a su cargo.
11. Las demás que señale las leyes y reglamentos.

Principios Registrales

Son:
Principio de Rogación
Principio de Prioridad
Principio de Legalidad
Principio de tracto Sucesivo
Principio de Publicidad
Principio de Legitimación
Principio de fe Publica Registral
Principio de especialidad
Principio de Impenetrabilidad

Principio de Rogación
Se refiere a que las inscripciones en los Registro Públicos se extienden necesariamente y
solo a solicitud de parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir la
voluntad propia del Registrador, en este caso la Rogatoria o la solicitud es necesaria.
Este principio Registral está contenido en el Art. 2011º del C.C. y en el Art. 131º del
Reglamento General de los Registros Públicos.

Principio de Prioridad
 DERECHO REGISTRAL
ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE Nº 2

Están determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez, la fecha de inscripción está

determinada por el día y hora de su representación. Este principio está contenido en forma
genérica por la disposición VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, al decir que “La prioridad en el tiempo de las inscripciones determina la preferencia
de los derechos que otorgan los Registros “.

Principio de Legalidad

Acogido por nuestro Código Civil, en su Art. 2011º, concordante con el Art. IV del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registro Públicos, que dice: “Los Registradores
califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad
de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de
los asientos de los Registros Públicos”.

Principio de Tracto Sucesivo

Contenido en el Art. 2015º del C.C., según el cual ninguna inscripción salvo la primera, se
hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. Tiene por objeto
mantener el orden regular de los Títulos Registrales Sucesivos, de manera que todos los
actos y dispositivos formen un encadenamiento perfecto apareciendo registrados como si
derivaran los unos de los otros.

Principio de Publicidad
Se encuentra contenida en el Art. 2012º del C.C., concordante con el Art. V del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. El referido Código Civil,
establece: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento de las Inscripciones”.

Principio de fe Publica Registral

Contenido en el Art. VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, pero con un criterio más amplio se incorpora a nuestro C.C., en su Art. 2014. Este
principio se halla justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la
contratación en base a los asientos de inscripción que obran en los Registros; no obstante
cabe señalar que la protección que brinda se refiere a los terceros de buena fe que adquieren
a título oneroso.

Principio de Legitimación
Aquel que en el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus
efectos mientras no sean anuladas o rectificadas. En nuestro Sistema Registral, la inscripción
es declarativa; sus efectos se limitan a exteriorizar la noticia de la existencia de un derecho
real. Nuestro Código Civil lo incorpora en el Art. 2013º.

Libro Diario
Es un libro con hojas sueltas que después se empasta y en el que se toma razón del ingreso
de títulos y del curso o tramite que estos han seguido. De acuerdo al Art. 135º del Reglamento
General de los Registros Públicos, se establece que la solicitud de inscripción y la
presentación del Título correspondiente se harán constar en el diario.
 DERECHO REGISTRAL
ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE Nº 2

Principio de Impenetrabilidad
Está contenido en el Art. 2017º del C.C. que tiene como propósito impedir que se inscriban
derechos que se opongan o que sean incompatibles con otro ya inscrito , aunque aquellos
sean de fecha anterior; igualmente se encuentra incorporado en el reglamento General de los
Registro Públicos, en su Art. 149º.

Principio de Especialidad
Tiene por objeto individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas;
determina que cada inscripción se haga en partida separada. El reglamento de las
Inscripciones, hace referencia a este Principio, en su Art. 13º.

Tachas
La tacha procede cuando existe un defecto insubsanable proveniente de su forma contenido
lo que produce la nulidad del acto o contrato. El defecto insubsanable es aquel que adolece
un Título, proveniente de su forma, de su contenido procediendo la nulidad del acto o
contrato. Se comunican al interesado mediante esquelas o mediante el pizarrín de la oficina
registral.

Rectificación de Asientos Registrales

El Art. 175º bajo comentario, dispone que los Registradores pueden rectificar con
conocimiento por escrito de los interesados; los errores materiales cometidos. En el Cap. IV,
sobre las Inscripciones, Art. 167º del R.G., dice que los Registradores extenderán anotaciones
marginales en los casos de:

Ampliación.
Rectificación.

Cancelación de asientos.
Cuando sufra cualquier modificación el derecho inscrito. En dicha anotaciones se indicará el
Tomo y Folio en el que corre el Asiento correlacionado; la anotación marginal llevará media
firma del registrador.

Anulación de los Asientos Registrales

De acuerdo al Art. 172º del R.G. , los asientos de inscripción pueden ser anulados por las
causas generales de nulidad establecidas en la Ley y, además , por no reunir los requisitos
esenciales establecidos en los Reglamentos o cuando están expresados con tal inexactitud
que un tercero puede ser inducido a error o perjudicado.

Anotación Preventiva: Duración y efectos, Términos

Quiere decir que previene , advierte o anuncia poderes, es decir que Anotación Preventiva es
el ASIENTO PROVISIONAL que se hace en los Registro Públicos, para asegurar el
 DERECHO REGISTRAL
ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE Nº 2

cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que aun no puede
ser inscrito en forma definitiva (Art. 2020o C.C. y Art. 79o del Reglamento de Inscripciones).
Las Anotaciones Preventivas caducan a los 60 días desde la fecha del asiento de
presentación correspondiente. Puede prorrogarse este plazo hasta 180 días, en virtud a una
resolución judicial.

Los efectos es que estas anotaciones provocan el Cierre del Registro o Cierre de la Partida
Registral.

El bloqueo Registral: Duración y Efectos

Es la acción o efecto de inmovilizar bienes y no permitir su disposición por el propietario, tal

como ocurre con el embargo. De acuerdo al Art. 2º del Decreto Ley 18278, para la efectividad
del bloqueo es de sesenta días, los mismos que deben computarse a partir del ingreso al
Registro del aviso que dé el Notario.

Durante la vigencia del término de sesenta días, a partir de la fecha en que se presentó al
DIARIO, por el Oficio Notarial, solicitando el Bloqueo de una partida en el Registro de la
Propiedad Inmueble, no podrá extenderse ninguna inscripción que no sea el Contrato para el
cual se solicitó dicha medida.

Levantamiento del bloqueo Registral

Según el Art. 2º del Decreto Ley 18278º, se realiza al término del bloqueo, que es de sesenta
días computados a partir del ingreso del aviso que dé, el Notario respectivo. El Art. 92º del
Reglamento de las Inscripciones, el término de sesenta días puede prorrogarse hasta 180
días, por justa causa y en virtud de resolución judicial.

Certificaciones que expiden los Registro Públicos

Se expedirán a petición escrita por el principio de ROGACIÓN, contenida en forma tácita, en

el formulario que expide los registros públicos.

Clases de Certificaciones

a). Certificados Literales.-Son los traslados o copias fieles de cualquier asiento de inscripción
o del Título que dio mérito a dicho asiento de inscripción, los cuales se expiden en dos
modalidades: Los certificados o Copias Literales de los Títulos y Certificados o Copias
Literales de los asientos de inscripción.

b).Certificados Compendiosos.-Son el resumen de una inscripción determinada. De acuerdo

al Art. 188º del Reglamento General de los R.P., denomina COMPENDIOSO, a los
Certificados que podrán referirse a los Gravámenes o cargas Registradas o a determinados
datos o aspectos de las inscripciones, tales como el hecho de ser la única propiedad del
solicitante, a la condición de rústico o urbano del inmueble, a la naturaleza del acto inscrito, a
las facultades de los apoderados.

Discrepancia entre Certificado de Gravámenes y Partida Registral

 DERECHO REGISTRAL
ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE Nº 2

De acuerdo al Art. 201º del Reglamento General, cuando hay discrepancia entre un
Certificado con sus referidos (Partidas o asientos), se estará a lo que de esto resulte.-Esto es,
la partida matriz. Según la Ley, prima el contenido de las partidas frente al contenido de los
Certificados, sin perjuicio de la responsabilidad del Registrador.

El Registro de la Propiedad Inmueble

En él se hace constar la institución jurídica y física de un bien inmueble y todos los derechos
Se ha creado el sistema nacional y la superintendencia de los registros públicos mediante la
Ley Nº 26366 el 16 de octubre de 1994. Se encuentra legislado en la actualidad, en el
Reglamento General de los Registro Públicos, en los Arts. 117º y ss., así como en el
Reglamento General de las Inscripciones en sus Arts. 1º al 75º.

Partida Registral

Es el documento (fichas), que contiene la realidad física y jurídica de un determinado

inmueble, donde se consignan cinco rubros a saber de la “A”, a la “E”, en forma vertical y que
contienen:
a) Antecedentes de Dominio.
b) Descripción del inmueble.
c) Títulos de Dominio.
d) Gravámenes y Cargas.
e) Cancelaciones.
f) Registro Personal.

Declaración de Fábrica
Es la manifestación de la construcción de un edificio u obra análoga por persona autorizada
por la Ley.
Debe ser hecho por un ingeniero o arquitecto colegiado cumpliendo ciertos requisitos y
formalidades, esta declaración se realiza a favor del titular del terreno. En que se ha levantado
la fabrica conforme a la ley.

Pre Declaratoria de Fábricas

Es la declaración que se hace cuando aun no está terminada la obra, son los asientos o
inscripciones provisionales. Tienen características transitorias y perentorias y son susceptibles
de modificación con la inscripción definitiva de la declaración de fábrica.

Registro de Personas Jurídicas

Entidades capaces de asumir o poder ser sujeto de derechos y obligaciones, bajo la

 DERECHO REGISTRAL
ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE Nº 2

representación de sus mandatarios o representantes legales. Es importante porque da

nacimiento por da nacimiento a la existencia legal de un persona jurídica sino también es
importante en cuanto a su responsabilidad frente a terceros. El Código Civil trata este tema en
la sección Segunda del libro 1 y según el Art. 76º.

Libros que contiene el Registro de Personas Jurídicas

1.-Registro de personas jurídicas, reguladas por el Código Civil, Art. 20245.

2.-Registro Mercantil.
3.-Registro de Sociedades mineras.
4.-Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos.
5.-Registro de Sociedades Pesqueras.
6.-Registro de Sociedades Mercantiles.
7.-Registro de empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.
8.-Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley.

Actos Inscribibles
I. LIBROS DE ASOCIACIONES.-Según el Art. 80 del C.C, la Asociación es una
organización estable de personas naturales o jurídicas, o de ambas, que a través de una
actividad común persigue un fin lucrativo.
II.- LIBRO DE FUNDACIONES.-Definida en el Art. 99º del C.C. como una organización no
lucrativa, instituida mediante la afectación de uno o más bienes para la realización de
objetivos de carácter religioso, asistencial, cultural u otros de interés social.
III.- LIBRO DE COMITES.-Definido por el Art. 111º del C.C. como la organización de personas
naturales o jurídicas, o destinados a una finalidad altruista.
IV.- LIBRO DE SOCIEDADES CIVILES.- Contenido en el Art- 2024º y 2025º del C.C.
V.- LIBRO DE COMUNIDADES CAMPESINAS Y NATIVAS.-Organizaciones tradicionales y
estables de interés público, formados por personas naturales y cuyos fines se orientan al
mejor aprovechamiento de su patrimonio, para beneficio general y equitativo de los
comuneros.
VI.- EMPRESAS DE DERECHO PUBLICO.-Son personas jurídicas de Derecho público,
regidas por su ley de creación.
VII.-EMPRESAS DE PROPIEDAD SOCIAL.- Creados por Decreto Ley Nº 20598, son
personas jurídicas de Derecho Social, integradas por trabajadores constituidos dentro del
principio de la solidaridad y con el objeto de realizar actividades económicas.
VIII.-DE COOPERATIVAS.- Persona jurídica de Derecho Privado, sin propósito de lucro, cuya
finalidad primordial consiste en procurar, mediante el esfuerzo propio y la ayuda mutua de
sus miembros, el servicio inmediato de estos y el mediato de la comunidad.

Registro de Personas naturales

Permite que determinadas personas logren publicidad para su derecho de actuar como
tutores, curadores, o poseedores temporales, según se trate de tutela, cúratela o declaración
judicial de desaparición o de incapacidad absoluta.

Registro de Testamento
 DERECHO REGISTRAL
ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE Nº 2

Publica u ofrece el contendido de las expresiones de última voluntad, su importancia radica en

el hecho de otorgar seguridad a quien contrata contra herederos, legatarios o albaceas
adquiriendo derechos.
El Art. 686º del Código Civil, dice<< Por Testamento una persona puede disponer de sus
bienes, total o parcialmente, para después de su muerte, ordenar su propia sucesión dentro
de los límites de la Ley y con las formalidades que esta señala.

Registro de Declaratoria de Herederos

Se encuentra instituido en el Título VII, del Libro IX del Código Civil, en los Arts. 2041º y
2042º; sin embargo, cabe mencionar que dicho Título a cambiado de denominación por el de
Registro de Sucesiones Intestadas, al amparo de lo dispuesto por la Ley Nº 26707.
Así mismo, se ha modificado el Art. 2041º habiendo quedado redactado de la siguiente
manera:
Art. 2041º Se inscriben en este registro, las actas notariales y las resoluciones judiciales
ejecutoriadas que declaran a los herederos del causante. Así mismo, se inscribirán las
anotaciones preventivas de la solicitud de sucesión intestada que mande el Notario como las
demandas que a criterio del Juez, sean inscribibles.

Registro Mandato y Poderes

Según el Código Civil, se identifican porque estos se distinguen entre si. El mandato es un
contrato de prestaciones recíprocas o bilateral, oneroso, de cumplimiento obligatorio; el Poder
es un acto unilateral, gratuito, salvo pacto en contrario, y de cumplimiento facultativo para el
apoderado.
Según el Art. 1790º del C.C. “Por mandato el mandatario se obliga a realizar uno o más actos
jurídicos, por cuenta y en interés del mandante”. Por poder, una persona llamada poderdante,
confiere a otra, llamada apoderada, ciertas facultades para la realización de actos en nombre
de aquel, con la diferencia de que el apoderado no está obligado a realizar dichos actos.

Registro Mercantil
En este registro se da nacimiento a sociedades y genera frente a terceros derechos y
obligaciones desde su inscripción como también prerrogativas de orden societario. Tiene
como objetivo otorgar inmediatamente la inscripción la permanencia Jurídica a las sociedades
mercantiles y civiles regulados por la Ley general de sociedades.

Registro de Bienes Muebles

Conforme lo dispone la ley Nº 26366, que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de

los Registros Públicos, que unifica los Registros, el Registro de Bienes Muebles se encuentra
conformado por:

1. Registro de Bienes Muebles.

2. Registro de Propiedad Vehicular.
3. Registro Fiscal de Ventas a Plazos.
4. Registro de Prenda Industrial.
5. Registro de Prenda Agrícola.
6. Registro de Prenda Pesquera.
7. Registro de Prenda Minera.
8. Registro de Prenda de Transporte.
 DERECHO REGISTRAL
ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE Nº 2

Registro de Propiedad inmueble

COMO INSTITUCION JURIDICA.-El registro de propiedad inmueble es la Institución Pública –
Jurídica que constituye el instrumento básico del derecho inmobiliario registral y tiene por
objeto la publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción del
Dominio.
COMO OFICINA.- Significa que el registro se puede unificar territorialmente en una sola
oficina u organizándose en varias.
COMO CONJUNTO DE LIBROS.- Existen en cada oficina registral, en los que se extiendan
conforma a ley los asientos correspondientes a los actos inscribibles.