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Caro leitor,

Se você pretende negociar um dia um imóvel ou mesmo um aluguel, seja


residencial ou comercial, a definição da área será essencial para definir
valores de venda ou de aluguel mensal.

Aparentemente, esse é um item trivial. Afinal de contas, área é uma questão


matemática, portanto, não existiria espaço para discussão. Mas, na prática, é
tão complicada que os americanos resolveram emitir uma norma técnica para
servir de referência.

Pense, por exemplo, em um edíficio de escritórios com vários ocupantes no


mesmo andar. Os corredores do andar devem ser considerados para calcular a
área de locação que será base para o contrato ou não? E o lobby? E a área do
poço do elevador?

Ou mesmo numa transação de venda de um apartamento residencial. Para a


comparação com outras oportunidades é importante saber a metragem do
apartamento. Essa metragem de comparação deve levar em conta a área da
garagem? E o depósito? E o hall de entrada? E as paredes?

Para entender essa bagunça, vamos explicar os principais critérios brasileiros


para medição de área e o critério americano, que vem sendo usado cada vez
mais em negociações de grandes espaços.

Área privativa

Vamos começar pelo conceito mais simples. A área privativa é a área do


imóvel de uso exclusivo de seu proprietário. Agrega tudo o que é privativo ao
apartamento no edifício, incluindo vagas de garagem e área de depósito
particular. É delimitada pela superfície externa das paredes, ou seja, a área
privativa inclui a área das paredes.

É comum que a área privativa esteja descrita na matrícula do imóvel e nas


escrituras de compra e venda, e, portanto, é uma referência mais confiável
para a metragem do apartamento.

Área útil
Para levar em conta o fato de que paredes e pilares podem ocupar até 12% da
área privativa de um imóvel é que existe o conceito de área útil.

Também conhecida como a área de vassoura, é o espaço dos compartimentos


da unidade, descontadas as áreas das paredes e pilares. É o espaço que você
pode efetivamente varrer.

Se eu fosse um cara maldoso – deixo claro que não sou –, eu compraria área
útil, que é menor e venderia área privativa, que é maior.

Mas você não é Poliana e sabe que existe gente maldosa por aí. Então, tome
cuidado. Quando for negociar um imóvel, entenda se estamos falando de área
privativa ou de área útil e compare o preço de outros imóveis usando a mesma
métrica, assim você não leva gato por lebre.

A referência mais confiável é um documento oficial. Se você consultar o


cartório de registro de imóveis e pedir a matrícula, é muito comum que você
tenha acesso à informação da área privativa.

O relatório mensal Valor Imobiliário de julho já está disponível aos assinantes. Nele,
apresento e me aprofundo em sete indicadores que considero essenciais para você
entender o mercado residencial e conseguir obter retornos diferenciados. A ideia é
que você tenha um quadro geral do setor para tomar as melhores decisões para
comprar e vender imóveis.

Qual é a diferença entre área útil,


privativa, comum, total, locável e
BOMA?
Aprenda como identificar esses itens essenciais para definir valores de venda
ou de aluguel mensal

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Por Marcio Fenelon

08/07/2016 às 15:13
Caro leitor,

Se você pretende negociar um dia um imóvel ou mesmo um aluguel, seja residencial ou


comercial, a definição da área será essencial para definir valores de venda ou de aluguel
mensal.

Aparentemente, esse é um item trivial. Afinal de contas, área é uma questão


matemática, portanto, não existiria espaço para discussão. Mas, na prática, é tão
complicada que os americanos resolveram emitir uma norma técnica para servir de
referência.

Pense, por exemplo, em um edíficio de escritórios com vários ocupantes no mesmo


andar. Os corredores do andar devem ser considerados para calcular a área de locação
que será base para o contrato ou não? E o lobby? E a área do poço do elevador?

Ou mesmo numa transação de venda de um apartamento residencial. Para a comparação


com outras oportunidades é importante saber a metragem do apartamento. Essa
metragem de comparação deve levar em conta a área da garagem? E o depósito? E
o hall de entrada? E as paredes?

Para entender essa bagunça, vamos explicar os principais critérios brasileiros para
medição de área e o critério americano, que vem sendo usado cada vez mais em
negociações de grandes espaços.
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Isto é possível e, melhor, sem expor seu patrimônio a riscos desnecessários…

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Área privativa

Vamos começar pelo conceito mais simples. A área privativa é a área do imóvel de uso
exclusivo de seu proprietário. Agrega tudo o que é privativo ao apartamento no edifício,
incluindo vagas de garagem e área de depósito particular. É delimitada pela superfície
externa das paredes, ou seja, a área privativa inclui a área das paredes.

É comum que a área privativa esteja descrita na matrícula do imóvel e nas escrituras de
compra e venda, e, portanto, é uma referência mais confiável para a metragem do
apartamento.

Área útil

Para levar em conta o fato de que paredes e pilares podem ocupar até 12% da área
privativa de um imóvel é que existe o conceito de área útil.
Também conhecida como a área de vassoura, é o espaço dos compartimentos da
unidade, descontadas as áreas das paredes e pilares. É o espaço que você pode
efetivamente varrer.

Se eu fosse um cara maldoso – deixo claro que não sou –, eu compraria área útil, que é
menor e venderia área privativa, que é maior.

Mas você não é Poliana e sabe que existe gente maldosa por aí. Então, tome cuidado.
Quando for negociar um imóvel, entenda se estamos falando de área privativa ou de
área útil e compare o preço de outros imóveis usando a mesma métrica, assim você não
leva gato por lebre.

A referência mais confiável é um documento oficial. Se você consultar o cartório de


registro de imóveis e pedir a matrícula, é muito comum que você tenha acesso à
informação da área privativa.

O relatório mensal Valor Imobiliário de julho já está disponível aos assinantes. Nele,
apresento e me aprofundo em sete indicadores que considero essenciais para você
entender o mercado residencial e conseguir obter retornos diferenciados. A ideia é
que você tenha um quadro geral do setor para tomar as melhores decisões para
comprar e vender imóveis.

CLIQUE AQUI PARA TER ACESSO AO RELATÓRIO

Área comum

Para ajudar na bagunça, ainda existe o conceito de área comum, que compreende todo
espaço que pode ser utilizado por todos os moradores de um condomínio, tais
como hall de entrada, salão de festas, piscina, playground, portaria e áreas de
circulação, dentre outros.

Para achar a área comum de cada unidade, faz-se uma distribuição usando um critério,
conhecido como rateio, geralmente com base no tamanho da área privativa.

Se a garagem não for demarcada em um prédio e a incorporadora entender que é area


comum, ela não estará computada na área privativa do imóvel. O resultado desastroso é
que o imóvel pode parecer até 20% mais caro por m2 de área privativa.
Quando fizer suas pesquisas, entenda se a área privativa daquele imóvel inclui ou não
vagas de garagem para fazer uma comparação mais justa.

Área total

Essa é a mais fácil de todas. Representa a soma de todas as áreas privativas e áreas
comuns do empreendimento. Também aparece na matrícula do imóvel, porém, pode
causar um outro problema.

Existem alguns registros mais antigos que fazem menção somente à área total. Essa é
uma situação em que você precisará pedir ajuda a um engenheiro para certificar a área
privativa. Complicado!

Área bruta locável

Quando nos referimos ao aluguel de shopping, loja, escritório ou galpão, surge um novo
conceito para entendermos, que é conhecido como área bruta locável ou ABL para os
íntimos.

Se o imóvel em questão for uma pequena sala comercial dentro de um prédio em que
cada andar tem várias unidades, a métrica vigente no Brasil é a área privativa. Na
prática, nesses casos, a área privativa é igual à área bruta locável.

Repare que nestes casos os corredores e as vagas de estacionamento provavelmente não


estarão computadas na área privativa porque não são marcadas, o que pode gerar
distorções na comparação.

Quando você migra para a negociação de escritórios corporativos e até deshopping


centers, as coisas podem complicar bastante.

Vamos dizer que se está negociando o aluguel de um andar inteiro de um prédio.


Ohall que fica no andar deve ser computado na área locável? Será que ele está
computado na área privativa? E os banheiros que ficam no corredor do andar? E a área
para equipamentos como ar-condicionado, conhecida como área técnica?

Simplesmente usar a área privativa quando montantes relevantes estão envolvidos não
vai resolver, e a discussão do que é área bruta locável pode ficar bem subjetiva.

Área Boma
É cada vez mais comum que as grandes negociações estejam apoiadas no que
conhecemos como padrão Boma, que é a sigla da associação de proprietários e
administradores de imóveis (Bulding Owners and Managers Association), uma entidade
americana.

A Boma resolveu padronizar a medição de espaços para acabar com esses problemas
relacionados acima. As regras são complexas de se explicar, mas, grosso modo, o
padrão Boma pode ser definido como a soma da área privativa e o rateio de áreas
comuns, excluindo escadas, fosso de elevador e áreas técnicas (áreas para equipamentos
e serviços).

Geralmente, o resultado pelo padrão Boma é maior do que aquele que um proprietário
brasileiro calcularia para sua área bruta locável, porém, empresas, especialmente
estrangeiras, ficam mais confortáveis em negociar com área Boma, porque sabem o que
estão comprando ou alugando, enquanto qualquer outro tipo de cálculo envolveria uma
longa e cansativa discussão.

Na próxima vez que você for realizar uma transação de compra e venda ou aluguel de
imóvel, preste atenção na área para não levar gato por lebre!