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Planejamento e controle de obras de

edifícios multipavimentos
- A experiência da Cyrela -
Cyrela Construtora
Antonio Carlos ZORZI
A participação da ENGENHARIA
CYRELA no negócio da CYRELA
BRAZIL REALTY

Gestão de Obras Imobiliárias –


5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
O ciclo do negócio e a participação da Engenharia Cyrela

terrenos incorporação engenharia


INÍCIO CONCLUSÃO OBRAS E
AQUISIÇÃO DESENVOLVIMENTO DO LANÇAMENTO DO INÍCIO DA ENTREGA PARA O
DO TERRENO EMPREENDIMENTO OBRA CLIENTE
PRODUTO
ASSISTÊNCIA
VENDAS TÉCNICA

ORÇAMENTO ORÇAMENTO PARA REVISÃO


PARAMETRIZADO VIABILIDADE DE ORÇAMENTO DE
DO CUSTO LANÇAMENTO LANÇAMENTO
CONSTRUÇÃO ASSISTÊNCIA
PARA FINS DE PROJETOS PRÉ-EXECUTIVOS DESENVOLVIMENTO DOS GESTÃO DA OBRA
(construção; controle custo, de prazo e TÉCNICA
VIABILIDADE / COMPATIBILIZAÇÃO DE PROJETOS EXECUTIVOS E
PROJETOS / SUPORTE DE PRODUÇÃO da qualidade; suprimentos; segurança;
TÉCNICO E FINANCEIRO sustentabilidade; Habite-se)

ANÁLISE/ASSESSORIA
TÉCNICA/FINANCEIRA DO
PRODUTO

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UMA PRIMEIRA CONCLUSÃO
 A Engenharia participa ou tem potencial de participar de
maneira efetiva e fundamental para o bom resultado do
empreendimento.
 Uma Engenharia bem estruturada não é o problema e,
sim, a solução.

NOS ESTOUROS DE CUSTO E DE PRAZO DE CONSTRUÇÃO OCORRIDOS EM


OBRAS RECENTES, EM MUITOS CASOS CONSTATA-SE QUE TAIS
EMPREENDIMENTOS SAÍRAM, JÁ NA VIABILIDADE DE LANÇAMENTO, COM O
CUSTO E O PRAZO DE CONSTRUÇÃO ERRADOS.

NA TOMADA DE DECISÃO DE UMA VIABILIDADE, OS EXECUTIVOS ENVOLVIDOS


NA DECISÃO NECESSARIAMENTE TÊM DE TER UMA VISÃO DE LONGO PRAZO,
OBJETIVANDO A PERENIDADE DA EMPRESA.
DECISÕES PRECIPITADAS E QUE OBJETIVAM ATENDER À METAS DE CURTO
PRAZO COLOCAM EM SÉRIO RISCO OS RESULTADOS FUTUROS DA EMPESA.

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UM PRIMEIRO QUESTIONAMENTO

Tendo a Engenharia uma participação tão


importante, como fazer para que tudo funcione
corretamente, sem erros, em todas as etapas
de atuação desta Engenharia? Quais são os
caminhos?

Quem souber a resposta favor entrar em contato com


antonioz@cyrela.com.br

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Tendo a Engenharia da Cyrela a
participação apresentada no negócio,
qual a estrutura desta para atender à
demanda dos produtos Cyrela, Living
e Desenvolvimento Urbano?

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Estrutura da Engenharia Cyrela / Living / Desenvolvimento Urbano

Diretor
Corporativo de
Engenharia

Planejamento e
Instalações Suprimentos
Orçamento
Corporativo Corporativo
Corporativo

Diretor de
Engenharia
Regional

Gerenciamento de
Obras com Sócios

Planejamento, Qualidade, Operações


Desenvolvimento Assistência
Projetos Orçamento e Instalações (Produção Suprimentos
Tecnológico e Técnica (Dtas)
Controle Obras)
Sustentabilidade

back office produção back office

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Departamentos da Construtora Cyrela

PLANEJAMENTO, ORÇAMENTO E
CONTROLE

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Planejamento, orçamento e controle

 “Centro nervoso” de uma construtora


 Deste departamento normalmente saem os números do
custo e do prazo de construção
 Se o custo de construção for estimado para mais, a
viabilidade do empreendimento corre risco
 Se o custo de construção for estimado para menos, a
rentabilidade do empreendimento está comprometida
 Departamento com dinâmica forte pois tem de atender
às demandas de Terrenos, Incorporação e Construtora
 Normalmente opera sob forte pressão das áreas que
atende

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Planejamento, orçamento e controle

- PRINCIPAIS ATIVIDADES -
 Orçamento de viabilidade de compra de terreno
 Orçamento de viabilidade de lançamento
 Revisão do orçamento de lançamento (em parceria com a
obra)
 Controle de custos incorridos e a incorrer
 quem orça também controla
 Programação e Controle Físico
 Project + Fênix
 Determinação de prazos de obras em parceria com Operações
 Orçamento e controle modificações – Personalização e kits

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Planejamento, orçamento e controle
- Orçamentos dos custos de construção -
1) Na viabilidade de compra de terrenos
2) Na viabilidade de lançamento
3) Na revisão do orçamento de lançamento
4) Na validação do orçamento de obras que
são construídas por sócios
Sempre de responsabilidade do departamento de
Planejamento, Orçamento e Controle da
Construtora

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Planejamento, orçamento e controle
- Orçamentos -
1 - Na viabilidade de compra de terreno
1.1) Estudo fornecido por projetista arquitetônico,
contendo no mínimo:
 quadro de áreas (terreno, privativa e construída) para cada
pavimento
 nº de unidades e respectivas áreas privativas (computáveis
e não-computáveis)
 nº de torres
 nº de vagas
 nº de pavimentos
 eficiência
 Implantação, planta e corte do pavimento tipo
 outros dados

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de compra de terrenos -

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de compra de terrenos -

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de compra de terrenos -

1.2) Informações do projetista de fundação:


 tipo de fundação prevista
 tipo de contenção prevista
1.3) Informações da própria Cyrela:
 nº de elevadores
 volume de terraplanagem
 fundações (quando não for possível obter do projetista)
 valores para: projetos, instalações provisórias, máquinas e
equipamentos, administração e operação de canteiro, contas e consumos
 prazos
 fatores relacionados à geometria das torres
 planta do pavimento tipo e padrão do empreendimento
(referenciado a outro empreendimento Cyrela)
 outros ajustes (SMT, DEPAVE, descolamentos, etc.)

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de compra de terrenos -

Com os dados citados, com a planta do tipo e através de parametrizações das áreas comuns
baseadas no histórico de obras da Cyrela, é feito o orçamento parametrizado

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de compra de terrenos -

Custo de construção e prazo


preliminar de obra para fins de
aquisição de terreno

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Planejamento, orçamento e controle
- Orçamentos -
2 - Na viabilidade de lançamento
 Processo contínuo ao de compra de terrenos , levando-se em
consideração as alterações ocorridas no produto e/ou prazo e
considerando os aspectos abaixo, nesta etapa já disponíveis:
 disponibilidade de projetos pré executivos (elétrica / hidráulica / estrutura /
fundação)
 projetos legais (PM, SMT, diretrizes, etc.)
 dimensionamento de rede (Sabesp, Comgás)
 consulta ao corpo de bombeiros
 cálculo de tráfego elevadores
 imagens, maquetes e paisagismo

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de lançamento -
 Orçamento de viabilidade de lançamento tem de
representar fielmente a metodologia construtiva da empresa
e ser apresentado da maneira como se compra e/ou se
contrata os materiais, serviços e equipamentos
Orçamento de viabilidade de lançamento também tem de
representar fielmente o planejamento de início e de
execução da obra. Este planejamento é definido em
conjunto entre a área de planejamento e orçamento e a
área de operações (produção de obras)
 Todas as premissas do briefing do produto tem de ser
atendidas
Gestão de Obras Imobiliárias –
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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de lançamento-

Levantamento de quantidades em planilhas padronizadas

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de lançamento-

Estabelecimento de prazos em cada etapa de serviço (cronograma macro – planejamento)

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de lançamento-

Estabelecimento de histograma de mão de obra – eventuais alterações ao longo do


tempo devem ser acordadas e aprovadas com a área de planejamento

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de lançamento-

Lançamento no sistema Fenix e obtenção de valores finais

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de lançamento-
Sistema
Fênix / SAP
Quantitativos por
locais, lançados
diretamente no
sistema

Critério de
levantamento e de
apresentação do
orçamento é
exatamente o
mesmo critério de
contratação e de
pagamento do
serviço e/ou material

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de lançamento-

Projeto de canteiro e logística da obra são considerados no orçamento


de viabilidade de lançamento

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Planejamento, orçamento e controle
- Orçamentos -
3 – Na revisão do orçamento de viabilidade de
lançamento
 revisão do orçamento de viabilidade feita pela equipe do canteiro de obra, no prazo
de até três meses após o início dos serviços no campo
 quantidades levantadas pela equipe de obra (projetos executivos disponíveis) são
comparadas com as quantidades da viabilidade de lançamento
 os preços unitários da viabilidade são comparados com os preços praticados em
outras obras da empresa
 as diferenças são discutidas e a revisão termina com as quantidades e os preços
unitários validados pela obra e pela área de planejamento/orçamento/controle
 todos os levantamento de obra são feitos em planilhas padronizadas, as mesma
utilizadas pela equipe de orçamento

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- controle durante a execução da obra -

Como ter o controle do


orçamento na fase de
execução?

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- controle durante a execução da obra -
Controle centralizado: um único departamento controla
todo processo de maneira global
Ao longo da execução do empreendimento, qualquer alteração no
orçamento deverá ser aprovada pelo departamento de orçamento e controle:

 itens não orçados / variação de quantitativos e/ou preços


 aditivos contratuais
 equipes de mão de obra própria: histograma de mão de obra em número de
funcionários e liberação de tarefas
 cronograma – o detalhamento do cronograma é feito pela engenharia da obra,
respeitando os limites do cronograma macro
Toda e qualquer liberação de verba não prevista no orçamento só pode ser
assumida com a liberação do departamento. Sem verba no orçamento,
nenhum serviço pode ser oficialmente contratado

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Planejamento, orçamento e controle
Orçamento do Custo de Construção
- controle durante a execução da obra -
Sistema Fênix /
SAP

1ª Barreira: Controle de
requisições baseado em
quantidades.

2ª Barreira: Controle de
compra baseado em
preço unitário e/ou verba
orçamentaria.

Eventuais distorções são


validadas em conjunto
Obra x Planejamento

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Planejamento, orçamento e controle

Personalização de unidades
Sistema
Fênix

Orçamento de kits
e personalizações

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Departamentos da Construtora Cyrela

PROJETOS

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Projetos

A IMPORTANCIA DA COMPATIBILIZAÇÃO E DA
RETROALIMENTAÇÃO DE PROJETOS NA PREVENÇÃO DE ERROS DE OBRA
Eng.º Oliver R. Andrade
Gerente de Projetos
Cyrela Brazil Realty

2014
Projetos

GESTÃO DE PROJETOS

Gerência de
Projetos

Projeto Projetos Projetos para


legal e Executivos Produção
projetos
pré
executivos

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33
Projetos
PROJETO PARA PRODUÇÃO
“Conjunto de informações que define completamente todas as
atividades necessárias para produção”

• Definição de materiais e componentes


• Definições relacionadas com o planejamento da execução
• Técnicas e métodos construtivos
• Equipamentos
• Quantitativos
• Sequencia de produção
• Logística
• Equacionamento das interferências
• Métodos de controle
• Produtividade, etc.

• Definição de parâmetros para gestão e controle do processo de produção

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Projetos

PROJETOS PARA PRODUÇÃO

 Fôrmas de madeira
 Vedações
 Kits hidráulicos
 Piso
 Fachada
 Impermeabilização

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Projetos
Fôrmas de madeira

Produção de pilares

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Projetos
Vedações

Elevações de alvenaria

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Projetos
Kits hidráulicos

Detalhamento quadros

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Projetos
Piso

Detalhamento das interfaces

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Projetos
Fachada

Locação de balancins e arames

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Projetos
Impermeabilização

Planta de áreas impermeabilizadas

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Departamentos da Construtora Cyrela

QUALIDADE, SUSTENTABILIDADE
E DESENVOLVIMENTO
TECNOLÓGICO

Gestão de Obras Imobiliárias –


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Qualidade, sustentabilidade e desenvolvimento tecnológico

 Responsável pela implementação e integridade do


sistema de gestão da empresa
 Conduz o desenvolvimento tecnológico de materiais e
métodos construtivos
 Realiza o processo para implantação de inovações
tecnológicos
 Dá suporte técnico para as obras e departamentos da
empresa
 Coordena a sistemática de gestão de resíduos
 Coordena as ações de sustentabilidade da construtora

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Qualidade, sustentabilidade e desenvolvimento tecnológico

Sistema de gestão informatizado com armazenamento de todos os


procedimentos da empresa (hoje mais de 400), 13 módulos customizados
para gestão de processos

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Qualidade, sustentabilidade e desenvolvimento tecnológico

Permite o controle eletrônico de todos os treinamentos, inclusive de


terceiros

Gestão de Obras Imobiliárias –


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Qualidade, sustentabilidade e desenvolvimento tecnológico

Módulo para monitorar a


entrega das unidades em
tempo real

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5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
Qualidade, sustentabilidade e desenvolvimento tecnológico

Gestão de Obras Imobiliárias –


5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
Qualidade, sustentabilidade e desenvolvimento tecnológico

Gestão de Resíduos

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5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
Qualidade, sustentabilidade e desenvolvimento tecnológico

Módulo do Autodoc que controla toda saída de resíduos, inclusive solo

Gestão de Obras Imobiliárias –


5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
Qualidade, sustentabilidade e desenvolvimento tecnológico

- Sustentabilidade -
Tratamento de resíduos em
obra piloto para utilização na
produção de argamassas

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Departamentos da Construtora Cyrela

SUPRIMENTOS

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Suprimentos

 Diretrizes centralizadas dos processos de compra


 Compra centralizada de determinados materiais e
equipamentos
 Fornecedores parceiros
 Processo de qualificação de novos fornecedores
 Avaliação permanente de fornecedores
 Participação do departamento de desenvolvimento
tecnológico para avaliação do desempenho dos
produtos
 Indicadores para acompanhamento da negociação e
dos prazos de compra e entrega do material
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Suprimentos

Planejamento de
Suprimentos – Cronograma
de contratações

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Suprimentos

Plataforma operacional

Requisições/Fenix

Pedidos

Pagamentos

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Suprimentos
Processo de compras
Orçamento obra cadastrado no Fênix/SAP com
preços unitários e quantidades determinadas

Obra requisita via Fenix exatamente o que está


no orçamento

Suprimentos contrata e emite o pedido

Pedidos possuem alçadas de aprovação, que


variam em função do valor contratado

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Departamentos da Construtora Cyrela

OPERAÇÕES
- Produção de obras -

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Operações

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Operações
Alguns requisitos que consideramos FUNDAMENTAIS para a boa gestão da
produção nos canteiros de obras
 projetos com alto índice de informações: engenharia da obra não precisa buscar
outras fontes de informações que não seja o projeto; não é necessário “deduzir o que o
projeto quer dizer”; não é necessário fazer contas para obter informações necessárias à
execução da atividade; não é necessário improvisar; que possuam informações para o
planejamento e para o controle da produção
 trajetória de execução que garanta total terminalidade de cada etapa de serviço
 independência entre serviços: sistema construtivo que garanta que um determinado
serviço possa ser iniciado e concluído sem que, para esta conclusão, dependa de outro
serviço a ser executado em etapa futura do cronograma
 terminalidade dos serviços: quando uma atividade vai ser iniciada, o serviço anterior
está totalmente concluído e aceito. Os serviços são realizados sem deixar qualquer
pendência para as atividades subsequentes
 procedimentos padronizados de execução e de recebimento serviços
 mão de obra treinada e capacitada: de produção e de gerenciamento (para controlar
a execução e realizar o recebimento)
 processos industrializados: reduzir o artezanato é fundamental
 suprimentos: gestão eficiente e que garanta o correto abastecimento das obras

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5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
Operações

Gestão de Obras Imobiliárias –


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Operações

Dois destaques da área de Operações

- Gestão de “tirar a obra do chão”

- Protótipos

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Operações

Destaque para a gestão de “tirar a obra do chão”

- Nem sempre se dá a atenção devida para a


gestão de início da obra

- A falta de “pegada” inicial pode comprometer


todo o planejamento de entrega do
empreendimento e, consequentemente, seu
custo final

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Operações
Gestão de “tirar a obra do chão”

ESPECIALISTA
TODO O PLANEJAMENTO PARA INÍCIO DO EMPREENDIMENTO É
DE RESPONSABILIDADE DE UM PROFISSIONAL ESPECIALIZADO

 Estudos Preliminares

 Verificação da documentação necessária para início de obra

 Projeto de canteiro

 Cronograma de obra

 Contratação dos Serviços Iniciais

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Operações
Gestão de “tirar a obra do chão” – Projeto de Canteiro
Central de forma

Área de vivência

Estoque
de aço
Lava Rodas
Montagem
de aço
Estoque de
madeira

Materiais
diversos

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Operações
Gestão de “tirar a obra do chão” – Projeto de Canteiro

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Operações
Gestão de “tirar a obra do chão” – Projeto de Canteiro

Sequência executiva contenção

Máquina 1
Máquina 2
Máquina 3

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Operações
Gestão de “tirar a obra do chão” – Projeto de Canteiro

Rua São Carlos do Pinhal

Avenida Paulista

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Operações
Gestão de “tirar a obra do chão” – Projeto de Canteiro

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5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
Operações
Protótipos

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Operações
Protótipos

Fôrmas
Instalações

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5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
Operações
Aceitação dos serviços por Ficha de Verificação do Serviço
- FVS -

Liberação da medição associada à aceitação do serviço pela FVS

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Departamentos da Construtora Cyrela

ASSISTÊNCIA TÉCNICA

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Assistência técnica

Área também estratégica de uma construtora

Uma gestão eficiente na assistência técnica pode fazer


toda a diferença no humor dos clientes (incluindo
problemas referentes ao passado e ao presente)

Também pode fazer toda a diferença nos resultados de


empreendimentos futuros com um eficiente processo
de retroalimentação

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Assistência técnica

Problema identificado durante a


execução da obra: fixação da coluna
do tanque x tubulação do gás

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Construtora CYRELA

Sistemática de Controle
- Gestão por Indicadores -

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Gestão por Indicadores

- Objetivos -

 Estabelecer sistemas de controle para os principais


objetivos da empresa: cumprimento do custo da
viabilidade, entrega do produto dentro do prazo
previsto e dentro dos padrões de qualidade

 Estabelecer indicadores – para todos os departamentos da


Engenharia - que efetivamente sinalizem desvios para

permitir a tomada de ações e retroalimentação do


sistema de gestão

Gestão de Obras Imobiliárias –


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Gestão por Indicadores

Sistema de gestão de indicadores (Cockpit) – indicadores para todos os


processos em sistema informatizado com apresentação do gestor da obra

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Gestão por indicadores – CUSTO DE CONSTRUÇÃO

INDICADOR MENSAL DA PROJEÇÃO DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO POR EMPREENDIMENTO

Pagamentos efetuados (SAP)

Contas a Pagar (SAP)(SAP)

Saldos de contratos (SAP)

Requisições pendentes (SAP)

Saldos de Orçamento (Fênix)

CUSTO DE CONSTRUÇÃO APURADO


Gestão de Obras Imobiliárias –
5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
Exemplo de planilha para controle da Evolução do Custo de Obra - EVCO

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Gestão por indicadores – ANDAMENTO FÍSICO

INDICADOR MENSAL DA PROJEÇÃO DO ANDAMENTO FÍSICO POR EMPREENDIMENTO

Gestão de Obras Imobiliárias –


5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
Construtora CYRELA

Mão de obra

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Qualificação da mão de obra

Em uma mesma Construtora, com uma sólida gestão de seus


processos e sistema construtivo, dois canteiros de obras
distintos podem apresentar resultados bem diferenciados em
função da qualificação dos profissionais que atuam nestes
canteiros de obra.

Fundamental o investimento de programa de qualificação e


capacitação profissional, incluindo desde o simples operário
da produção até os altos executivos da empresa.

Cada vez mais processos industrializados, com o


consequente aumento da produtividade e redução de
desperdícios, estarão presentes no sistema construtivo.

Gestão de Obras Imobiliárias –


5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
Qualificação da mão de obra
Nunca descuide da mão de obra. Ela realmente é muito criativa

Gestão de Obras Imobiliárias –


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Queremos LÍDERES, não CHEFES

Gestão de Obras Imobiliárias –


5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
Obrigado pela sua atenção

Antonio Carlos Zorzi


antonioz@cyrela.com.br

fim

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