Affitti brevi: come funzionano i contratti transitori.

Giovedì, 11 Aprile 2013 10:32 Scritto da Isabella Tulipano

La durata dei contratti di locazione è spesso la caratteristica principale presa in considerazione fra le
due parti e altrettanto spesso un deterrente, per l'una o l'altra parte. Infatti, per il proprietario non è
particolarmente alettante la prospettiva di vedere il proprio immobile occupato per almeno 8 anni e
vorrebbe avere la possibilità di rientrarne velocemente in possesso, per necessità o anche solo
perché non vorrebbe vedere un altro comportarsi come proprietario nel proprio immobile.

D'altra parte, poi, molti inquilini vanno in affitto per un'esigenza di tipo transitorio, in attesa di una
sistemazione più stabile o per soddisfare esigenze di mobilità lavorativa a breve termine, come
evidente da uno studio di Solo Affitti sull'argomento. Statisticamente, inoltre, la durata media dei
contratti di locazione risulta essere di circa due anni, a testimonianza di questa esigenza di
transitorietà, appunto!
La legge 431/98 che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, se da un lato ha posto quasi
come vincolo inderogabile proprio la durata dei contratti, fissati nel periodo 4 anni + 4 di rinnovo
automatico, lasciando molti altri aspetti al libero accordo tra le parti, in realtà contempla anche altre
forme contrattuali, più brevi e meno note. In particolare tra i contratti "del secondo canale" presenta
particolari vantaggi il contratto transitorio, che prevede una durata da 1 a 18 mesi: un'alternativa o
un escamotage al classico 4 + 4? Almeno nell'intenzione della legge, questa formula contrattuale
deve essere utilizzata per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario oppure del
conduttore.

i. Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio

immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad
abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta. Nel caso, quindi,
l'esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria
 motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza
contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al
conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell'esigenza e il conduttore
sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece,
l'esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il
locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto,
quest'ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di
rinnovo automatico.
ii. In alternativa l'esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad
esempio, potrà avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo a causa di un
temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora
disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli
impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria
esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il
contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della
propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine,
l'apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera
comunque terminato alla data indicata.

Quali le caratteristiche principali di questa formula?

La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente

stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro
riconoscimento del venir meno dell'esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del
contratto.

Il canone: il contratto transitorio fa parte dei "contratti tipo" per i quali il canone di locazione è
concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali, nel
caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane, nei comuni confinanti, nei comuni capoluogo
di provincia ed in quelli identificati come "comuni ad alta densità abitativa". Rispetto al canone
concordato utilizzato per i contratti 3 +2 o a studenti universitari, però, è possibile applicare una
maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.

Come contropartita, però, rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio non ammette le
particolari agevolazioni fiscali previste ed il proprietario, pertanto, usufruirà esclusivamente della
deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per tutte le tipologie di
contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare lo stesso reddito alla cedolare secca con aliquota
del 21% e non del 19% come per gli altri contratti concordati 3 + 2 o a studenti universitari fuori
sede.