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MBA EXECUTIVO EM COACHING

Selecionamos para você uma série de artigos, livros e endereços na Internet onde
poderão ser realizadas consultas e encontradas as referências necessárias para a realização
de seus trabalhos científicos, bem como, uma lista de sugestões de temas para futuras
pesquisas na área.
Primeiramente, relacionamos sites de primeira ordem, como:
www.scielo.br
www.anped.org.br
www.dominiopublico.gov.br

SUGESTÕES DE TEMAS

1. ESSÊNCIA DA PSICOLOGIA INDUSTRIAL/ORGANIZACIONAL (I/O);


2. DEFINIÇÃO PARA PSICOLOGIA INDUSTRIAL/ORGANIZACIONAL (I/O);
3. CAMPO DE ATUAÇÃO;
4. EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA PSICOLOGIA I/O;
5. PRIMEIRA GUERRA MUNDIAL;
6. ENTRE GUERRAS;
7. ELTON MAYO E OS ESTUDOS HAWTHORNE;
8. SEGUNDA GUERRA MUNDIAL;
9. A PSICOLOGIA I/O NA ATUALIDADE;
10. A PESQUISA EM PSICOLOGIA I/O;
11. POR QUE PESQUISAR NA ÁREA?;
12. TIPOS DE PESQUISA EM PSICOLOGIA I/O;
13. AS ESTRUTURAS ORGANIZACIONAIS; O DESENHO E AS ESTRATÉGIAS
ORGANIZACIONAIS;
14. O CLIMA E A CULTURA ORGANIZACIONAL;
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15. AS PESSOAS NAS ORGANIZAÇÕES; OS GRUPOS E AS EQUIPES;
16. MOTIVAÇÃO;
17. COMUNICAÇÃO;
18. LIDERANÇA E PODER;
19. PSICOLOGIA DE PESSOAL;
20. SELEÇÃO DE PESSOAL;
21. AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO;
22. TREINAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE PESSOAL;
23. ESTRESSE, SEGURANÇA E SAÚDE DO EMPREGADO;
24. ESTRESSORES OCUPACIONAIS E SUAS CONSEQUÊNCIAS;
25. O HUMOR DEPRIMIDO;
26. SÍNDROME DE BURNOUT;
27. ACIDENTES NO LOCAL DE TRABALHO;
28. VIOLÊNCIA NO AMBIENTE DE TRABALHO;
29. HISTÓRIA E EVOLUÇÃO DA GESTÃO DE PROJETOS;
30. CONCEITOS E CARACTERÍSTICAS DA GESTÃO DE PROJETOS;
31. SUCESSOS E FRACASSOS DE PROJETOS;
32. CARTEIRA DE PROJETOS DE INOVAÇÃO;
33. GERENCIAMENTO DE RISCOS;
34. ESTRUTURA, METODOLOGIA E FERRAMENTAS PARA GERENCIAMENTO
DE PROJETOS: OS PADRÕES PMI / PMBOK;
35. OS STAKEHOLDERS;
36. ESTRATÉGIAS E COMPETÊNCIAS;
37. ESTRATÉGIA;
38. COMPETÊNCIA;
39. EVOLUÇÃO DO CONCEITO DE COMPETÊNCIA NA GESTÃO DE PESSOAS;
40. COMPETÊNCIAS ESPECÍFICAS;
41. DINÂMICA ORGANIZACIONAL;
42. COMUNICAÇÃO;
43. LIDERANÇA E PODER;
44. ESTRESSE, CONFLITO E NEGOCIAÇÃO;
45. ESTRATÉGIAS ORGANIZACIONAIS;
46. AS DIFERENÇAS INDIVIDUAIS E A MOTIVAÇÃO;
47. AS DIFERENÇAS INDIVIDUAIS;
48. A MOTIVAÇÃO;
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49. AS COMPETÊNCIAS ESSENCIAIS: ORGANIZACIONAIS E INDIVIDUAIS;
50. LIDERANÇA;
51. CONCEITOS E TRAÇOS DE PERSONALIDADE;
52. ALGUMAS ABORDAGENS SOBRE LIDERANÇA;
53. CARISMÁTICA;
54. TRANSACIONAL E TRANSFORMACIONAL;
55. COGNITIVA SOCIAL;
56. HABILIDADES BÁSICAS DO LÍDER;
57. MARKETING E MARCA PESSOAL;
58. MARKETING PESSOAL;
59. MARCA PESSOAL;
60. CUIDADOS COM A IMAGEM;
61. PERGUNTAS EFICAZES – INICIANDO;
62. OS ELEMENTOS CONSCIÊNCIA E RESPONSABILIDADE;
63. A FUNÇÃO DAS PERGUNTAS;
64. PRESTE ATENÇÃO: ÀS RESPOSTAS, AO TOM DE VOZ, À LINGUAGEM
CORPORAL;
65. PERGUNTAS ÚTEIS; O QUESTIONAMENTO E O ESTABELECIMENTO DE
METAS;
66. FORMAL, INFORMAL, INDIVIDUAL?;
67. METAS PARA QUÊ?;
68. OBJETIVOS DE QUEM?;
69. A REALIDADE E A CONSCIÊNCIA – FINALIZANDO;
70. IMPARCIALIDADE, DISCRIÇÃO, SENTIDOS;
71. AS ESCOLHAS E A CLASSIFICAÇÃO DAS OPÇÕES;
72. ALGUMAS DINÂMICAS DE COACHING;
73. AUTOCOACHING; COACHING DE COMUNICAÇÃO;
74. COACHING MULTIFOCAL;
75. O MODELO CÍCLICO DADE E O MÉTODO TEAM POWER;
76. O MODELO CHA PARA SELEÇÃO DE PESSOAL;
77. COACHING TRANSCULTURAL;
78.DESSENSIBILIZAÇÃO E REPROCESSAMENTO POR MOVIMENTOS OCULARES
(EMDR);
79. O BALANCED SCORE CARD (BSC) NA AVALIAÇÃO DE RESULTADOS DO
COACHING.
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ARTIGOS PARA LEITURA, ANÁLISE E UTILIZAÇÃO COMO FONTE OU REFERÊNCIA
LIDERANÇA NO PROCESSO DE GESTÃO DE PESSOAS

Para iniciarmos este módulo, sobre a liderança no processo de festão de pessoas,


buscamos o apoio de Fabio Vizeu1, a partir do seu texto “Uma aproximação entre a liderança
transformacional e teoria da ação comunicativa” 2, em que, o autor descreve o cenário desde
o trabalho seminal de Burns (1978) sobre liderança transformacional, em que muitos
autores defendem que líderes são bem-sucedidos se não se comportam como gerentes.

Longe de representar um argumento sem base teórica, o autor defende que o modelo
de liderança transformacional pode ser considerado, a partir do ponto de vista de teorias
sociais mais complexas, como a Teoria da Ação Comunicativa, de Habermas.
Em sendo, essa é a proposta deste trabalho, que, considerando a dicotomia entre a ação
estratégica e a ação comunicativa, observou os fundamentos ontológicos para a diferenciação
entre gerentes e líderes transformacionais.

Nesse sentido, reconhecemos que a Teoria da Ação Comunicativa provê análise crítica
da liderança transformacional, pois permite uma melhor compreensão de alguns de seus
elementos, ao mesmo tempo em que questiona outros, provendo um entendimento menos
ingênuo sobre o fenômeno da liderança, tal qual aquele apresentado pela visão gerencialista
nos estudos da liderança. Uma dessas contribuições é a concepção da liderança
transformacional como um fenômeno contextualizado pela liberdade do discurso, propiciando
a ação comunicativa a partir de mecanismos organizacionais que são livres de
constrangimentos à interação comunicativa, permitindo reciprocidade entre os agentes da
liderança.
A seguir, transcrevemos o texto, integralmente.

1 Doutor em Administração de Empresas pela Escola de Administração de Empresas de São


Paulo da Fundação Getulio Vargas (FGV-SP). Professor do Programa de Mestrado e
Doutorado em Administração da Universidade Positivo.
2 Texto publicado pela revista RAM. Revista de Administração Mackenzie. Versão On-line.

ISSN 1678-6971. RAM, Rev. Adm. Mackenzie (Online) vol.12 no.1 São Paulo jan./fev. 2011.
http://dx.doi.org/10.1590/S167869712011000100003.http://www.scielo.br/scielo.php?script=sci
4
_arttext&pid=S1678-69712011000100003&lng=pt&nrm=iso. Acesso em: 2 jul. 2013.

Uma aproximação entre liderança transformacional e Teoria da Ação Comunicativa

INTRODUÇÃO

A crescente importância do tema da liderança na área de organizações pode ser


medida pela força com que esse assunto se apresenta tanto na literatura acadêmica quanto
naquela endereçada ao público executivo. Apesar de ser um objeto de estudo desde muito
tempo presente nas pesquisas das áreas de recursos humanos e comportamento
organizacional (BERGAMINI, 1994), somente há alguns anos é que vem ganhando força a
ideia de que a liderança é uma atividade distinta da gerência. Na verdade, por mais
controverso que esse entendimento possa ser – tendo em conta que a ideia de que líderes
não são gerentes (BENNIS, 1996) é proposta justamente para os que exercem cargos de
gerência –, ele reflete a crise no modelo gerencial clássico, constituído historicamente com
o taylorismo (BRAVERMAN, 1981) e que é predominante no mundo corporativo até os dias
atuais.

De todas as propostas recentes sobre liderança, certamente uma das mais


sintonizadas com o novo contexto de descontinuidade e mudança no qual as organizações
contemporâneas estão sujeitas (DRUCKER, 1970) é a liderança transformacional. Baseada
no estudo seminal de James McGregor Burns (1978), essa perspectiva de liderança tem sido
considerada um tipo de influência que permite aos seguidores exercer um desempenho
organizacional além da expectativa (BASS, 1985). Desde a proposta inicial, têm sido
vinculadas a esse tipo de liderança diferentes denominações para expressar sua essência –
tais como liderança moral (BURNS, 1978), liderança visionária (BENNIS; NANUS, 1988;
BASS, 1990), liderança inspiracional (BASS; AVOLIO, 1990) ou mesmo liderança carismática
(SHAMIR, 1991); porém, o que faz dessas diferentes concepções convergentes é o fato de
que todas são definidas pelo alcance e potencial do tipo de influência que se estabelece,
tendo em conta que essa é considerada transformadora na medida em que os liderados são
levados a emancipar-se. Nas organizações contemporâneas, a influência transformacional se
exprime especialmente pela capacidade visionária em situações problemáticas e/ou
desafiadoras que levam a mudanças significativas de comportamento e/ou atitude (BASS,
1985; 1990; BENNIS; NANUS, 1988).

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Entre os autores da liderança transformacional, certamente dois dos mais profícuos
são Bernard Bass e Warren Bennis, o primeiro, influenciando significativamente a produção
de pesquisas acadêmicas de cunho empírico, e o segundo, com uma popularidade crescente
particularmente no círculo corporativo. Em relação a Bennis, que constitui uma espécie de
discurso pop sobre liderança, severas críticas são feitas ao viés gerencialista presente em sua
proposta, críticas essas merecidas, tendo em conta que ele se esforçou nos últimos anos em
se afastar do academicismo tão demonizado pelos praticantes da gerência. Entretanto, é
preciso considerar que a concepção de liderança gerencialista se contradiz em relação à
concepção original de Burns (1978), porque, por um lado, se condiciona demasiadamente a
tendência de instrumentalização do conhecimento a serviço da prática gerencial e, por
outro, ao atendimento do interesse econômico que permeia essa atividade. Nesse ponto, é
preciso reconhecer que a orientação exclusivamente voltada para o interesse econômico que
perpassa o discurso gerencialista é, sob o ponto de vista da teoria social crítica de Habermas
(1987), um dos grandes obstáculos ao estabelecimento da emancipação no contexto da
modernidade, algo que deve ser considerado dentro de uma análise crítica da literatura sobre
liderança.

Assim, o objetivo do presente trabalho é analisar as ideias sobre a liderança


transformacional à luz das referências teóricas da ação comunicativa, a teoria de ação social
do filósofo alemão Jürgen Habermas, verificando as possibilidades que essa proposta de
liderança assume quando avaliada por uma teoria de cunho crítico e de orientação ontológica
interpretativista.

Nesse sentido, consideramos central para a aproximação proposta à dicotomia de


Habermas (1987) entre a ação estratégica (orientada ao êxito) e a ação comunicativa
(orientada ao entendimento intersubjetivo), que nos parece encerrar os fundamentos
ontológicos para a diferenciação entre o gerente e o líder transformacional. Nesse sentido,
reconhecemos que a Teoria da Ação Comunicativa permite a análise crítica da liderança
transformacional, pois permite um melhor dimensionamento de alguns de seus elementos, ao
mesmo tempo em que questiona outros, vislumbrando um entendimento sobre o fenômeno da
liderança menos ingênuo, tal qual aquele apresentado pela visão gerencialista nos estudos da
liderança. Uma dessas contribuições destacadas no presente artigo é a concepção da
liderança transformacional como um fenômeno contextualizado pela liberdade de fala propícia
à ação comunicativa, tal qual estudos empíricos sobre esse modelo de ação têm procurado
apontar, em que os mecanismos de organização que condicionam a interação social são
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livres de constrangimentos à interação comunicativa plena, permitindo a reciprocidade entre
os agentes da liderança.

Além de sua introdução e conclusão, o presente texto é dividido em quatro partes. Na


seção seguinte, fazemos uma breve apresentação dos principais aspectos da liderança
transformacional, ressaltando sua localização histórica dentro da pesquisa sobre liderança em
organizações. Logo em seguida, consideramos a crítica ao perfil gerencial clássico presente
na abordagem da liderança transformacional, vinculando-a com o questionamento à
orientação para a eficiência predominante na área de Administração desde o taylorismo.
Depois, mudamos o foco de o nosso olhar para a teoria da ação comunicativa, onde
apresentamos os principais elementos dessa teoria e como ela tem sido adotada nos estudos
da administração e das organizações. Com os argumentos desenvolvidos até essa etapa,
temos condições de tratar o principal objetivo deste trabalho, ou seja, avaliar criticamente o
modelo de liderança transformacional à luz da teoria da ação comunicativa de Habermas,
tecendo considerações que permitam verificar as possibilidades e os limites desse modelo.

PRESSUPOSTOS DA LIDERANÇA TRANSFORMACIONAL

Desde a origem das abordagens sistemáticas da administração moderna existem


estudos sobre os efeitos da liderança no contexto organizacional. De modo geral, os
revisionistas deste campo de estudo verificam que, até a década de 1970, basicamente
existiram três grandes movimentos de pesquisas sobre liderança (BERGAMINI, 1994),
delineadas por diversos pesquisadores e especialistas do comportamento humano e
organizacional: 1. a abordagem dos traços, onde se enfatizavam as qualidades dos "bons
líderes" (ou seja, aqueles que supostamente promoviam um melhor desempenho de seus
liderados); 2. a perspectiva dos estilos de liderança, onde a preocupação dos
pesquisadores residia na descoberta ou validação de determinados comportamentos de
liderança, e 3. Os enfoques situacionais de liderança, que contemplam os pressupostos das
teorias organizacionais contingencialistas e preocupam-se em determinar a associação de
determinado comportamento de liderança a um contexto específico.

Sendo posterior a esses três enfoques, a abordagem da liderança transformacional


apresenta pressupostos significativamente distintos a eles. Primeiro, a preocupação das
pesquisas sobre liderança transformacional é delinear um modelo específico de estilo que,
mesmo sendo universal, presume-se ser particularmente adequado ao atual contexto de
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intensas mudanças e descontinuidades pelo qual as organizações contemporâneas estão
sujeitas (DRUCKER, 1970). Além disso, o modelo transformacional é centrado na suposição
de que a liderança é um fenômeno dual – ou seja, se explica necessariamente pela relação
entre líder e liderados, e não apenas pelo entendimento do comportamento dos líderes
(BURNS, 1978). Assim, a ênfase passa à delimitação dos fatores que permitem a
transformação do padrão de comportamento do liderado, de maneira a permitir-lhe o
autodesenvolvimento, mas também, o desenvolvimento coletivo em direção a um ambiente de
trabalho emancipador. É por esse motivo que a liderança transformacional tem sido
considerada como um modelo pertinente ao atual contexto organizacional, tendo em vista o
fato das organizações viverem intensamente em contextos turbulentos, marcados por intensa
complexidade ambiental, bem como por uma crise de comprometimento de seus
trabalhadores e de credibilidade das organizações perante a sociedade (BENNIS; NANUS,
1988).

O PIONEIRISMO DE BURNS

A perspectiva da liderança transformacional foi apresentada pela primeira vez por


Burns (1978). Apesar disso, outros autores da época desenvolveram propostas muito
semelhantes, o que fez que houvesse uma convergência desses estudos para uma mesma
abordagem, centrada em um entendimento alternativo à visão gerencialista do
contingencialismo – onde o gerente assume-se como o principal ator de análise da liderança –
visão essa que predominava na década de 1970.

A proposta de Burns (1978) sobre a liderança transformacional, além de ter sido a


pioneira, é também considerada a de maior influência sobre outros pesquisadores dessa
abordagem (BASS, 1999a; DVIR et al., 2002), já que foi a partir desse texto seminal que
outros importantes pesquisadores desenvolveram suas proposições (como Bernard Bass,
certamente o mais profícuo no meio acadêmico). Vindo da área de ciência política, James
McGregor Burns desenvolveu seu texto sobre liderança inspirando-se nos grandes líderes da
história política norte-americana (BAILEY; AXELROD, 2001).

Sustentado pelas ideias de Maslow sobre a hierarquia de necessidades e de Kolberg


sobre o desenvolvimento moral (BAILEY; AXELROD, 2001; DVIR et al., 2002), Burns (1978)
apresenta dois modelos distintos de liderança, comuns tanto na vida política quanto na esfera
privada: a liderança transacional e a liderança transformacional. A primeira consiste no estilo
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de liderança baseado na capacidade do líder em atender os interesses particulares dos
seguidores; já o segundo estilo corresponde à liderança centrada no desenvolvimento dos
seguidores, de maneira a permitir que esses adotem um comprometimento com valores
coletivos substantivos.

Para Burns (1978) e seus seguidores (BASS, 1999a; DVIR et al., 2002), os líderes
transacionais são aqueles que enfatizam sua capacidade de influência no poder de
garantir atendimento das necessidades que os seguidores apresentem, seguindo uma lógica
utilitarista de recompensa e punição, ou mesmo de barganha. Nesse sentido, não há no
modelo transacional uma preocupação com a coletividade ou com princípios moralmente
determinados, por isso, diz-se ser um modelo que enfatiza o auto interesse (seja dos
seguidores, seja do líder), em uma relação de troca orientada instrumentalmente. Além disso,
Burns enfatiza que o modelo de líder transacional, por não ter uma preocupação com o
desenvolvimento moral dos seguidores, geralmente atende às necessidades mais baixas da
hierarquia de Maslow (fisiológicas, de segurança, sociais e de estima), que, geralmente,
dizem respeito a expectativas contratuais (BASS, 1985).

Já os líderes transformacionais, segundo Burns (1978), inspiram moralmente seus


seguidores, e, assim fazendo, estimulam o desenvolvimento de necessidades de auto
realização e comprometimento com valores e interesses coletivos. Como sugerem Dvir et al.,
(2002, p. 736), "diferentemente dos líderes transacionais, que se concentram no atendimento
de necessidades atuais, os líderes transformacionais fazem emergir necessidades latentes".
Sob o ponto de vista do desenvolvimento moral, o líder transformacional leva seus seguidores
a transcender seus interesses egoísticos em nome dos valores da coletividade na qual estão
inseridos. Para tanto, eles utilizam competências interativas específicas, tais como a
inspiração visionária, a comunicação e o "empoderamento" (BURNS, 1978; BARBUTO JR.,
1997; DVIR et al., 2002; BASS, 1985; 1999a).

A CONTRIBUIÇÃO DE BASS

Sem sombra de dúvidas, Bernard Bass foi o mais profícuo pesquisador do modelo de
liderança transformacional, particularmente sob o ponto de vista da sistematização de
metodologia para pesquisa empírica e da construção conceitual necessária a tal intento.
Nesse sentido, uma importante diferença entre Burns (1978) e Bass (1985; 1990) é que este
último explorou diretamente as premissas apresentadas pelo primeiro no contexto das
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organizações produtivas. Assim, Bass tem sido mais referenciado que Burns apenas na
medida em que desenvolveu um modelo mais amplo e sistemático, que permitiu o
desenvolvimento de pesquisas organizacionais empíricas, pois foi baseado em inferências
mais diretas sobre a relação entre a liderança e o desempenho coletivo, seja ele
considerado na esfera micro (pequenas empresas e grupos), macro (grandes organizações)
ou metassocial (movimentos sociais ou lideranças de Estado ou mundiais).

Metodologicamente, a grande contribuição de Bass (BASS, 1985; 1990; 1999a; 1999b;


BASS; AVOLIO, 1990; AVOLIO; BASS, 1991) foi ter desenvolvido o questionário multifatores
de liderança (cuja sigla em inglês é MLQ), com a intenção de medir empiricamente
aspectos para caracterizar a presença de traços transformacionais e transacionais, bem
como a predominância de um ou outro conjunto. Conceitualmente, Bass propôs o modelo de
quatro fatores da liderança transformacional, sustentando-se tanto no trabalho seminal de
Burns (1978) quanto em pesquisas empíricas por ele realizadas. São eles, a influência
idealizada, a inspiração, a estimulação intelectual e a consideração individualizada (BASS,
1999a; AVOLIO; BASS, 1991).

O aspecto "influência idealizada" foi apresentado originalmente por Bass (1985) pela
denominação "carisma", mas o termo foi substituído anos mais tarde por ele e outro coautor
(AVOLIO; BASS, 1991) para precisar melhor o conceito e diferenciá-lo de entendimentos do
senso comum (BASS, 1999a). Segundo esse autor, essa característica da liderança
transformacional representa a capacidade de influenciar seguidores por meio de um ideal (ou
mesmo por ideologias e/ou valores socialmente compartilhados). É a partir desse aspecto que
emerge a transcendência da orientação para os interesses egoísticos, o que, como já
dissemos, é um condicionante fundamental para esse tipo de liderança. Para tanto, a
presença da influência idealizada está associada a comportamentos coletivamente orientados
(tais como o altruísmo, a esportividade, a virtude cívica, a cortesia etc.), que vão além do
estágio de auto realização do topo da hierarquia de necessidades de Maslow. Como
considerou Bass (1999a, p. 12) em menção à descrição de Burns (1978), o líder
transformacional é aquele que [...] não apenas move os seguidores acima na hierarquia de
necessidades de Maslow, mas também move-os para transcender seus próprios interesses
particulares, presumidamente, também os de auto realização.

A inspiração, apresentada anos após a primeira sistematização de Bass (BASS;


AVOLIO, 1990), é um aspecto intrinsecamente relacionado ao anterior. Como indica Bass
10
(1999a, p. 11), [...] a influência idealizada e a inspiração são demonstradas quando o líder
vislumbra um futuro desejável, articula como ele pode ser alcançado, apresenta um exemplo
de como ser seguido, apresenta altos padrões de performance e demonstra determinação e
confiança.

Mesmo sendo difíceis de diferenciar empiricamente (BASS, 1990), é preciso especificar


conceitualmente a inspiração e a influência idealizada. Assim, a inspiração é uma categoria
de natureza psicológica, que atua tanto no âmbito intelectual quanto na dimensão emocional,
de maneira a estimular a busca por novas referências cognitivas.

O líder inspiracional (outra denominação para remarcar o aspecto da inspiração) é


aquele que nos induz a buscar um esforço além do esperado, a superação de nossos
próprios limites (BARBUTO JR., 1997).

A terceira característica descrita por Bass é a estimulação intelectual. Diz respeito à


capacidade que o líder tem de provocar a reflexão. Muito próximo da característica anterior,
esse aspecto se relaciona à capacidade argumentativa para nos fazer ir além de nossa
própria visão das coisas. Como sugere Barbuto Jr. (1997, p. 692), "estimulação intelectual
descreve líderes encorajando empregados a abordar problemas antigos e familiarizados de
novas formas". Nesse sentido, esse atributo da liderança transformacional é condizente com a
capacidade de promover a inovação e a criatividade entre os seguidores (BASS, 1990;
AVOLIO; BASS, 1991).

O quarto aspecto, a consideração individualizada, diz respeito ao desenvolvimento e


crescimento dos seguidores propriamente dito, onde o líder transformacional suporta e orienta
seus seguidores, de forma individualizada (tendo em conta as particularidades de cada
indivíduo), a buscarem desafios e a promoverem o autodesenvolvimento. Esse atributo pode
ser identificado quando "o líder delega tarefas como oportunidades de crescimento" (BASS,
1999a, p. 11).

BASS VERSUS BURNS

Em relação à perspectiva de Burns, Bass apresenta uma postura mais


comportamentalista sobre a liderança transformacional, que pretende enfatizar aspectos que
possibilitem a identificação de um padrão comportamental específico. Certamente, a ênfase
11
na elaboração de instrumentos métricos dada pela tradição acadêmica de Bass de pesquisas
sobre liderança transformacional foi estimulada pelo interesse utilitarista da prática científica,
comum ao conhecimento de natureza técnico-cognitivo que, nas ciências sociais, se
caracteriza pela tradição positivista (HABERMAS, 1975). Nas pesquisas de Bass e seus
seguidores, a instrumentalização da proposição de Burns se deu de maneira a permitir às
organizações adotarem programas de seleção e desenvolvimento de líderes. Entretanto, tal
intento acabou provocando distorções perigosas, que contradizem fundamentos importantes
lançados pelo idealizador da perspectiva, James McGregor Burns.

A principal distorção da tradição de Bass em relação à proposta original de Burns é a


adoção de uma visão reducionista do conceito de liderança transformacional. Como já
sinalizamos, Burns (1978) identifica esse fenômeno como uma relação dual e uma prática
coletivamente situada. Mesmo considerando o importante papel do líder na construção da
liderança transformacional, Burns (1978) enfatiza o processo antes como uma construção
coletiva do que individual, em que o líder é aquele que assume o papel de facilitador da
emancipação dos liderados, a partir da interação centrada em uma visão coletiva baseada em
valores compartilhados. Assim, para Burns, o líder transformacional se contrapõe ao
transacional justamente porque atua favorecendo a perspectiva substantiva do grupo (o que
se denominou como "visão"), sem perder de vista a autonomia do indivíduo enquanto tal.

Por outro lado, as condições para o estabelecimento da liderança transformacional se


constituem também pela participação do grupo, que irá, por sua vez, assumir uma postura
psicológica diferente daquela impressa na relação transacional. Assim sendo, a ideia por trás
da concepção de Burns (1978) sobre "transformação" é a ainda basilar questão da ciência
política, ou seja, a possibilidade da emancipação do sujeito dentro de um contexto
socialmente determinado; em suma, a possibilidade da vida política defendida pelos filósofos
gregos. É por esse motivo que Burns (1978) recorre à teoria do desenvolvimento moral de
Kolberg para situar a referência psicológica presente na liderança transformacional: a
interação social é permeada pela postura psicológica pós-convencional, na qual os agentes
da liderança transformacional (líder e liderados) assumem valores que, para eles, são
referências existenciais a orientar sua auto percepção de virtude, que, em suma, é a
concepção aristotélica de ética (HABERMAS, 1989b). Não é por acaso que Burns (1978) se
inspira nos grandes estadistas que, envolvidos em contextos de liderança que afloraram em
momentos históricos graves, conduziram seu próprio grupo de referência na defesa de seus
valores fundamentais, aqueles que representavam base cultural de sua própria sociedade.
12
Nesse sentido, a identificação dos atributos do líder transformacional (proposta por
Bass (1985; 1990) e Avolio e Bass (1991)) é relevante apenas no sentido de indicar uma
postura que é favorável a um contexto emancipador. Por outro lado, o comportamento
caracterizado na liderança transacional também sugere outro contexto, centrado na troca
utilitarista e onde os valores substantivos de grupo não são considerados na ação coletiva. No
comportamento transacional, a fonte de coordenação do esforço coletivo é artificialmente
criada pelo líder, através do atendimento de interesses pragmáticos dos indivíduos. Tendo em
conta especificamente as organizações produtivas modernas, a postura transacional parece
ser a referência predominante, dada principalmente pela perspectiva do gestor como um ator
racional. Na verdade, essa perspectiva sobre a prática gerencial é historicamente
determinada pela postura clássica da gerência, e a contraposição à lógica transacional feita
por Burns (1978) através do modelo de liderança transformacional representa, em última
instância, a crítica ao perfil clássico de gerente, ou de forma mais específica, ao advento
da prática administrativa e organização social moderna.

A CRÍTICA AO PERFIL CLÁSSICO DO GERENTE

Especialmente no modelo de líder transformacional investigado por Bass (1985; 1990)


existe a contraposição ao perfil clássico de gerente (surpreendentemente, isso também é
intencionado pela proposta gerencialista de Bennis e Nanus (1988)). Isso se deve ao fato de
esse autor ter buscado identificar líderes que tivessem um bom desempenho dentro do
contexto atual, que, pelo seu caráter peculiar de complexidade, tem desafiado as
organizações. Assim, para Bass, o líder transformacional é um perfil cada vez mais
importante para as organizações contemporâneas, tendo em conta que o autor defende ser
esse líder capaz de contribuir para a integração entre os interesses da organização e os
interesses individuais dos sujeitos que nela trabalham (BASS, 1985), sem deixar de
considerar o atual paradoxo nas relações de trabalho e a crescente necessidade por ajuste
dos objetivos organizacionais às demandas sociais resgatadas pelos movimentos articulados
na sociedade civil (democracia, ambientalismo, direitos humanos, direitos de minorias etc.).
Na verdade, o entendimento de que, no atual momento histórico, mais do que nunca
"precisamos de líderes" (BENNIS, 1996, p. 22) advém da aguda crise de efetividade do perfil
clássico de gerência. De certo modo, a compreensão das bases desse perfil nos permite
vislumbrar o potencial da perspectiva teórica original da liderança transformadora.

13
O perfil clássico de gerência foi constituído pelos pressupostos da racionalização do
trabalho que se estabeleceu na modernidade, na qual encontrou na doutrina da Administração
Científica sua mais célebre sistematização (CHANDLER, 1977; BRAVERMAN, 1981).
Proposta por Frederick Taylor no início do século XX no intuito de otimizar a eficiência
produtiva das organizações industriais norte-americanas, essa doutrina definiu princípios de
gerência que levaram a uma intensa sistematização e padronização do trabalho em todo o
mundo industrializado. Em essência, o sistema administrativo clássico consiste na
padronização de sistemas produtivos, na formalização burocrática e na separação entre os
agentes que pensam no trabalho daqueles que o executam (BRAVERMAN, 1981). Para a
época, isso foi considerado um importante avanço, tendo em vista que foi graças a esse
modelo que se consolidou nos Estados Unidos uma nova forma de capitalismo, centrada na
busca pelo controle sistemático da produtividade e do próprio sistema econômico do qual as
organizações fazem parte (CHANDLER, 1977). Todavia, com as transformações sociais,
políticas e tecnológicas, e a consequente equiparação produtiva das organizações no mundo
inteiro, o modelo clássico de administração tornou-se inadequado para o enfrentamento do
novo cenário competitivo que emergiu após a Segunda Guerra Mundial.

Peter Drucker foi um dos primeiros autores da administração a apontar os problemas


da orientação para a eficiência do modelo clássico de gerência. Apresentando o conceito de
eficácia, Drucker sinalizou sua preocupação com a perspectiva clássica da administração,
especialmente diante do contexto organizacional pós-guerra, momento em que a ambiguidade
e os efeitos do pensamento sistêmico se fizeram mais sentidos. O ponto central na
proposição de Drucker é a necessidade de que os gestores, antes de serem eficientes no
cumprimento dos modos preestabelecidos de trabalho, questionem esses modos. Além disso,
ele defende que os subordinados também devem adotar essa postura reflexiva e proativa, e
que é papel dos dirigentes garantir condições para que isso aconteça. A esse processo foi
incorporada a ideia de que a organização deve atuar em ampla sinergia com o contexto social
em que está inserida, pois, assim, viabiliza sua existência. Desse entendimento emergem as
especulações de Drucker sobre temas mais amplos e de interesse da sociedade como um
todo, tais como a responsabilidade social da empresa, o meio ambiente, a cidadania e os
direitos civis (DRUCKER, 1990).

Tendo em conta os pontos discutidos na seção anterior, podemos supor que o modelo
clássico de administração se contrapõe à liderança transformacional. Nesse sentido, Bass
(1985; 1999a) associa a gerência clássica à liderança transacional, e sugere que a adoção
14
desse estilo de liderança está em parte vinculada às condições estruturais da organização
formal. Dessas condições, podemos citar como centrais a tendência à racionalização
instrumental presente na estruturação burocrática que se constitui a partir dos princípios
prescritos pelos autores clássicos, em que a previsibilidade, a padronização, a intensa
especialização e divisão de tarefas são alguns de seus pontos mais evidentes. Nessa forma
de gestão, os mecanismos de coordenação e comando são transacionais, pois se pressupõe
a adoção de uma postura utilitarista, seja por parte dos gestores, seja por parte dos
trabalhadores. Mesmo que essa racionalidade de cunho instrumental se configure com algo
benéfico sob o ponto de vista do funcionamento organizativo eficiente (WEBER, 1974), o
mesmo não acontece quando consideramos aspectos ético-morais que também são
necessários para a boa manutenção da vida organizacional.

A racionalidade é um pressuposto fundamental da própria concepção de administração


enquanto prática sistemática e cientificamente legitimada. É a partir da racionalidade
instrumental que se encontra a base de legitimação da autoridade formal, que Weber (1974)
identificou em seu modelo ideal-típico da burocracia. Em outras palavras, a submissão à
autoridade legal é suportada por uma legitimação de natureza racional. Todavia, essa
legitimidade ocorre em bases racionalmente estabelecidas somente no sentido técnico, o que
não garante o atendimento das questões substantivas, tendo em vista que a racionalidade
administrativa é aquela que visa o cálculo utilitário de consequências, sem consideração à
licitude das ações pensadas a partir dessa orientação. É por isso que muitos autores
identificam a racionalidade da administração moderna como algo vazio de conteúdo ético,
sendo esse o principal problema para estabelecer, a partir dessa prática, um contexto
social emancipatório e justo (GARCIA, 1980; RAMOS, 1989; SERVA, 1997; VIZEU, 2005;
2004; VIZEU; BIN, 2008; ALVESSON; DEETZ, 1999; FORESTER, 1994).

Uma das formas de superação desse caráter contraditório da racionalidade do modelo


clássico de administração (que é reflexo da lógica racional predominante na modernidade) é a
busca por novas referências epistemológicas para a administração, que permitam a
construção de uma realidade organizacional mais equânime (GARCIA, 1980; RAMOS, 1989).
Uma das propostas que vem ganhando força é a construção de uma gestão social, baseada
em racionalidades alternativas à instrumental (VIZEU, 2005). Dos teóricos críticos à
racionalidade instrumental, um dos mais importantes da atualidade é Jürgen Habermas, que
propõe a racionalidade comunicativa, uma referência de cunho emancipatório que atende aos
pressupostos ético-morais ausentes na racionalidade instrumental (ARAGÃO, 1997). Por
15
conseguinte, a racionalidade comunicativa representa uma interessante medida para a
administração, especialmente se assumida como uma orientação para a ação dos gestores
(FORESTER, 1994; VIZEU, 2005; ALVESSON; DEETZ, 1999). Por isso, propõe-se essa
modalidade como uma interessante referência teórica para se pensar nas potencialidades
da liderança transformacional.

OS ELEMENTOS DA TEORIA DA AÇÃO COMUNICATIVA

A Teoria da Ação Comunicativa (TAC) é uma teoria social que se fundamenta na


centralidade da comunicação enquanto processo de significação do real e de articulação
do social (ARAGÃO, 1997). Dito de outra forma, a TAC parte do pressuposto de que a
realidade humana é apreendida pela competência linguística, seja em sua natureza objetiva
(o mundo concreto dos fatos), subjetiva (o mundo interior, ou a subjetividade), seja mesmo
normativa (o mundo das normas sociais). Além disso, é pela comunicação que articulamos
nosso entendimento sobre a realidade com aqueles com quem necessitamos viver juntos.
Para definir esse processo, Habermas (1987) recupera da fenomenologia o termo
"intersubjetividade", o qual pressupõe que, no âmbito das relações sociais, é pelo
alinhamento das percepções subjetivas que se constitui objetivamente a ação coletiva e,
consequentemente, a possibilidade do social.

A racionalidade comunicativa consiste de uma ressignificação do atributo racional


intentada por Habermas (1987; 1989a). Para esse autor, tendo em conta a pluralidade
ontológica da natureza humana – o que significa dizer que, para o ser humano, a realidade
se constitui em diferentes esferas de mundo, uma objetiva, uma subjetiva e outra normativa
(esta última determinada pela noção de legitimidade) –, algo somente poderia ser
considerado racional se fizesse sentido em todas essas três dimensões ontológicas. Ou
seja, uma ação racional seria aquela que, para todos os sujeitos implicados, fizesse sentido
sob a perspectiva dos fatos (ontologia objetiva), dos sentimentos (ontologia subjetiva) e da
retidão e legitimidade social (ontologia normativa), destacando-se nesta última a dimensão
moral. Além dessas três esferas ontológicas, Habermas (1987) considera a necessidade de
que as relações mediadas comunicativamente também sejam inteligíveis, sob pena de
corromper o sentido e, consequentemente, o entendimento. Para isso, Habermas identifica
na filosofia da linguagem de cunho analítico os pressupostos de validade do ato de fala,
onde se encontra o fundamento da racionalidade comunicativa. Esses são exemplificados no
Quadro 1.
16
Para Habermas (1987), tendo em conta o mundo social ser mediado por diferentes
esferas ontológicas (objetiva, subjetiva e normativa), a racionalidade da ação humana deve
ser capaz de contemplar justificativas nessas diferentes esferas, sob pena de se configurar
racionalidades limitadas ou restritas. Para esse autor, esse é o problema da racionalidade
instrumental ser referência para a ação social; o cálculo utilitário de consequências é uma
orientação racional apenas no sentido ontológico objetivo. Se considerarmos, por exemplo,
questões morais, as decisões racionais-instrumentais – por desconsiderarem em sua lógica
interna os valores – deixam de fazer sentido (logo, deixam de ser racionais). Assim, para
agirmos em conjunto com outras pessoas e de forma livre (ou seja, por vontade própria),
precisamos considerar a ação como sendo plenamente racional, o que significa dizer que ela
precisa fazer sentido para nós – eu e o outro – em todas as esferas ontológicas que
condicionam nossas vidas. Essa é, de acordo com Habermas, a essência da vida social
emancipada.

Para serem possíveis ações sociais orientadas pela racionalidade comunicativa,


Habermas (1987; 1989a) indica que os sujeitos envolvidos na articulação da ação precisam
17
negociar argumentativamente, o que implica que eles estabeleçam uma interação
comunicativa livre de constrangimentos e orientada para o entendimento intersubjetivo. Para
que os critérios de racionalidade sejam contemplados, os argumentos expressos devem
representar aquilo que os interlocutores realmente entendem como verdadeiro (pretensão de
validade objetiva), sentem sinceramente (pretensão de validade subjetiva) e acreditam ser
os valores e princípios de retidão legitimados em sua sociedade (pretensão de validade
normativa) e serem inteligíveis (pretensão de inteligibilidade). A interação humana orientada
para o entendimento é a verdadeira relação dialógica, e é denominada por Habermas como
a ação comunicativa. Para Habermas, é somente pela ação comunicativa que é possível
conciliar um acordo entre sujeitos livres, pois é nessa categoria que reside a argumentação
livre e a significação intersubjetiva, onde se consideram aspectos de verdade, de
sinceridade de retidão e de inteligibilidade. Como sugere o autor:

A meta do entendimento [na ação comunicativa] é a produção de um acordo, que


reside na comunidade intersubjetiva da compreensão mútua, do saber compartilhado, da
confiança recíproca e da concordância de uns e outros. O acordo descansa sobre a base do
reconhecimento das quatro correspondentes pretensões de validez: inteligibilidade, verdade,
sinceridade e retidão (HABERMAS, 1989a, p. 301).

Por outro lado, Habermas indica que a predominância em nosso período histórico de
uma concepção de racionalidade instrumental, ou seja, baseada no calculo utilitário de
consequências, faz que as relações sociais tenham um caráter monológico, onde o sujeito
envolvido na ação, em nome do êxito pessoal, usa de argumentos na relação com seu
interlocutor que, sob o estrito sentido da ontologia humana, não são válidos. É assim que, no
mundo moderno, vemos pessoas manipulando o sentido da verdade dos fatos, da
sinceridade nas manifestações e expressões pessoais de sentimento, das justificações
morais de seus atos e da inteligibilidade do que é dito – tudo em nome do êxito pessoal na
ação. Esse comportamento, apesar de ser considerado racional sob o ponto de vista da
lógica instrumental, não o é sob o critério comunicativo. Denominada por ação estratégica, a
manipulação dos sentidos estabelecida em nossa sociedade nas relações monológicas é
fruto da orientação para o êxito, onde o critério da intersubjetividade na interação humana é
suplantado pelo critério da racionalidade instrumental. Essa manipulação de sentidos é
denominada por Habermas (1987) como comunicação sistematicamente distorcida e reflete
um dos mais contundentes mecanismos de alienação do período atual.

18
Em síntese, Habermas enquadra teoricamente as contradições da modernidade
através da contraposição entre o agir estratégico – que corresponde a um tipo de agir
socialmente contraditório, onde a orientação racional é limitada por se referir a uma
única esfera ontológica (a objetiva) e o agir comunicativo. Esse permeado por todas as
pretensões de validade racional, ou seja, a verdade, a sinceridade, a retidão e a
inteligibilidade. Por outro lado, é nesta última categoria que, segundo o autor, se pode
vislumbrar a possibilidade de emancipação social, pois nela encontramos a referência
psicológica da comunidade linguística. Assim se expressa o autor:

Eu abordei o agir comunicativo e o estratégico como duas variantes da interação


mediada pela linguagem. No entanto, somente ao agir comunicativo é aplicável o princípio
segundo o qual as limitações estruturais de uma linguagem compartilhada
intersubjetivamente levam os atores – no sentido de uma necessidade transcendental tênue
– a abandonar o egocentrismo de uma orientação pautada pelo fim racional de seu próprio
sucesso e a se submeter aos critérios públicos da racionalidade do entendimento
(HABERMAS, 1990, p. 82- 83).

Como saída para o problema da distorção comunicativa, Habermas aponta a


construção de contextos sociais que favoreçam a comunicação plena. Esses contextos se
constituem pela recuperação da interação face a face que se estabelece no mundo vivido
(ARAGÃO, 1997), onde não se usam mecanismos sistêmicos de mediação da interação
humana que são contaminados pela lógica da racionalidade instrumental (o sistema
burocrático e o sistema de regulação monetária da economia capitalista).

Em relação à ação comunicativa como referência teórica para a administração,


observamos que os estudos que pretendem avaliar a realidade organizacional à luz da TAC
estão sendo cada vez mais frequentes. No Brasil, esses estudos estão associados aos
esforços de continuidade da proposta de Ramos (1989) sobre uma teoria substantiva da
realidade organizacional. De modo geral, tais pesquisas têm procurado revelar as condições
favoráveis e/ou desfavoráveis para o estabelecimento da ação comunicativa, bem como os
efeitos de modelos de gestão baseados nessa nova referência para a emancipação dos
sujeitos e para o estabelecimento de uma ação organizacional moralmente condicionada
(SERVA, 1997; FRAGA, 2000; VIZEU, 2004).

Conceitualmente, a ação comunicativa tem sido explorada como uma referência de


19
questionamento dos pressupostos do modelo gerencial clássico (ALVESSON; DEETZ,
1999). Considerando as pressões para o resultado econômico e a preponderância de uma
lógica desumanizante expressa no modelo burocrático (WEBER, 1974), a gestão clássica
privilegia uma relação monológica entre o gerente e o subordinado, ou seja, uma relação
comunicativa orientada para o êxito, onde, sob o ponto de vista da comunicação, o
interlocutor se configura como o meio para se atingir o resultado pragmático (VIZEU, 2005).
Alguns autores têm proposto que essa condição se deve à relação desigual entre gerentes
e subordinados, constituída pela prerrogativa de hierarquia formal do modelo burocrático.
É assim que o sistema administrativo burocrático é observado como um dos importantes
fatores inibidores da ação comunicativa nas organizações (VIZEU, 2005; FORESTER,
1994). Por conseguinte, a comunicação é sistematicamente distorcida nas organizações
devido à falta de reciprocidade entre gerentes e subordinados, o que, por sua vez, é uma
condição preexistente à interação face a face que ambos estabelecem em seu contexto
vivido (FELTS, 1992).

Estudos empíricos fundamentados na TAC têm comprovado essas premissas. Por


exemplo, Vizeu (2004) identificou na organização pesquisada que a ação comunicativa
estava associada a um modelo de gestão baseado fortemente na identidade dos membros
da organização em torno de valores morais. Além disso, essa pesquisa revelou que a
articulação de espaços de fala livres de constrangimento (como aquele posto pela
diferenciação hierárquica) também foi importante para a possibilidade de uma orientação
racional-comunicativa naquela organização. Isso confirma a ideia de que a reciprocidade
entre o gestor e o subordinado é um fator importante nesse modelo organizacional. Em outro
estudo, esse autor verificou que foi justamente a falta de reciprocidade que impediu a
comunicação orientada para o entendimento em um contexto onde vários outros fatores
estruturais favoráveis estavam presentes (VIZEU; BIN, 2008). A reciprocidade também foi
verificada no estudo de Serva (1997) sobre organizações substantivas. Outros fatores
identificados como importantes para a ação comunicativa foram a informalidade e a
reflexividade entre os membros da organização (VIZEU, 2004; SERVA, 1997).

Apesar desses entendimentos promissores, um ponto que é pouco explorado nos


estudos sobre ação comunicativa nas organizações é qual seriam as especificidades da
liderança para que esse tipo de orientação se estabeleça. Isso parece ser devido ao
entendimento de que a racionalidade comunicativa é algo coletivamente constituído,
pressuposto esse que minimiza o papel do líder nesse processo de construção. Aqui,
20
retornamos a questão da liderança, discutindo em que medida a TAC é uma referência
proveitosa para o entendimento teórico do fenômeno da liderança nas organizações, e vice-
versa.

A LIDERANÇA TRANSFORMACIONAL E A AÇÃO COMUNICATIVA

O ponto de partida para se avaliar o modelo de liderança transformacional a partir das


premissas da TAC é considerar que, sendo esse tipo de liderança uma relação de influência
orientada por valores socialmente compartilhados, o líder atua como um importante agente
promotor de espaços de fala livres de distorção comunicativa. Nesse sentido, dois fatores
da liderança transformacional são essenciais para essa possibilidade: o foco no
desenvolvimento reflexivo dos liderados e a conduta fortemente determinada pela moral.

O ESTÍMULO DA REFLEXIVIDADE E DA POSTURA PÓSCONVENCIONAL

Como vimos, o líder transformacional promove a reflexividade entre os membros da


organização, seja porque eles próprios assumem essa postura, seja porque "os seguidores
são apoiados (por ele) para questionar seus próprios valores, crenças e expectativas, e
aqueles do líder e da organização, que podem ser desatualizados ou inapropriados para
problemas correntes" (BARBUTO JR., 1997). Os estudos empíricos que exploram a TAC nas
organizações formais apontam para a importância dessa atitude reflexiva entre os membros
da organização e sua relevância para viabilizar a ação comunicativa nesses contextos sociais
(VIZEU, 2004; SERVA, 1997). Os indicadores da liderança transformacional apresentados por
Burns (1978) e por Bass (1985; 1990) e seus colaboradores, quando observadas em seu
conjunto, representam um estímulo importante para a reflexividade, pois induzem ao
compromisso com a coletividade. O ideal compartilhado também representa um fator
importante, já que é a partir desse que a visão de grupo é constituída coletivamente de forma
livre, tendo em conta que não é imposta aos indivíduos, mas é assumida por eles como algo
desejável, em substituição à ação centrada nos interesses egoísticos.

Na perspectiva habermasiana, o atendimento dos interesses individuais em detrimento


21
da visão de grupo é representado pela comunicação orientada ao êxito que se estabelece
na ação estratégica. Nesta, membros de um mesmo grupo se posicionam como agentes de
uma disputa, onde cada um considera o outro um obstáculo a ser vencido. O recurso à
negociação transacional – o modelo de influência oposta à liderança transformacional – é um
mecanismo de influência teleológica, onde a barganha para atender interesses individuais
ocorre sem consideração a valores ou objetivos socialmente legítimos e moralmente
desejados, o que, na perspectiva da teoria de Kolberg sobre desenvolvimento moral, indica
um estágio psicológico pré-convencional. Esse estado psicológico foi sinalizado por
Habermas (1989b) como o determinante de uma interação social que é antes permeada por
pragmatismo do que por orientação ética e moral. Também para Burns (1978) – que,
similarmente a Habermas, utiliza a teoria de Kolberg sobre desenvolvimento moral –, a
liderança transformacional é suportada pela orientação pós-convencional, onde a orientação
da ação se dá livre de pragmatismo, pois os atores já internalizaram os valores e as
orientações morais como um valor a ser perseguido por si mesmo.

Todavia, para Burns (1978), um dos papéis centrais do líder transformacional é atuar
de forma que o grupo se sinta estimulado a adotar a perspectiva pós-convencional. É por isso
que Bass identifica o líder transformacional a partir de características como "inspiração",
"estimulação" e "consideração". Na verdade, antes de ser alguém que determina o que o
grupo irá fazer, o líder transformacional é aquele que inspira o grupo a assumir uma atitude
reflexiva, a reconhecer-se como grupo e a perseguir os seus próprios valores existenciais. É
por isso que os casos de liderança que serviram de inspiração para Burns (1978) foram os
grandes estadistas norte-americanos que se notabilizaram por uma grande causa baseada
em princípios e valores existenciais. Como Abraham Lincoln, que se notabilizou como
defensor do direito universal à liberdade e da abolição da escravidão. De acordo com Burns
(1978), a mobilização que o líder transformacional obtém de seu grupo é antes fruto de um
comprometimento desses com uma causa compartilhada pelo grupo do que da influência
pessoal tradicionalmente associada à figura do líder.

Esse é o motivo para o afastamento do termo "carisma" da literatura da liderança


transformacional, já que o carisma é um atributo de influência pessoal, que não precisa
necessariamente refletir o compartilhar de valores (BARBUTO JR., 1997). Tendo em conta
que, no sentido original cunhado por Weber (1974), carisma é uma fonte de influência
baseada na diferenciação entre o líder e o seguidor, em que o líder carismático é detentor de
um dom de natureza divina (o carisma). É nessa "mágica pessoal" que reside a fonte do
22
poder de influência. Dito de oura forma, quando há essa diferenciação, não é possível o
questionamento da vontade do líder, o que descaracterizaria um pressuposto essencial na
relação comunicativa plena. Como afirma Barbuto Jr. (1997, p. 693), "líderes carismáticos
tendem a manter os seguidores fracos e dependentes, a partir da lealdade pessoal e da
obediência inquestionável", fato que compromete o princípio da reciprocidade na interação
intersubjetiva.

Assim sendo, o líder transformacional é aquele que inspira através do ideal, sendo
esse a representação simbólica de um sistema moral articulado comunicativamente pelo
grupo e no qual se estabelece a coordenação da ação coletiva. Nesses termos, a ação
moralmente situada presente na liderança transformacional é a mesma orientação substantiva
da ação comunicativa, que busca o entendimento intersubjetivo pelo ajuste das referências
ético-morais que o grupo compartilha.

Quando não há esse ajuste, não é possível a coordenação coletiva da ação; quando a
comunicação não é livre de distorção ou de constrangimentos linguísticos, significa que o
líder não assume a "consideração individualizada" do liderado (AVOLIO; BASS, 1991), e
este último se constitui meramente como um recurso para a obtenção do êxito pragmático
(HABERMAS, 1989b).

Outro ponto importante a ser considerado na avaliação do modelo de liderança


transformacional à luz da TAC é a dicotomia "ação estratégica" e "ação comunicativa"
proposta por Habermas, que pode ser associada respectivamente às dicotomias entre
"gerente e líder" (BENNIS; NANUS, 1988; BENNIS, 1996), ou entre "líder transacional e líder
transformacional" (BURNS, 1978; BASS, 1985). Assim, assumimos a partir da TAC que o
líder transformacional adota uma racionalidade alternativa àquela que permeia a lógica da
própria área de administração clássica (que é a racionalidade instrumental, voltada para
a eficiência organizativa e para o êxito pessoal no ato de gerenciamento (RAMOS, 1989)). Ou
seja, para que se estabeleça a liderança transformacional, é necessário antes negar as
premissas da racionalidade administrativa, referências essas fortemente presentes nas
organizações em que atuamos (também podemos dizer, dentro da sociedade em que
vivemos).

Por sua vez, a racionalidade comunicativa, sendo suportada pela ideia de


23
intersubjetividade, é uma referência conceitual importante para a compreensão do papel do
líder enquanto um articulador do ajuste livre dos sentidos assumidos pelo grupo. Para tanto, o
líder transformacional adota uma postura aberta à auto reflexividade, o que pressupõe estar
aberto ao questionamento de seus próprios conceitos, na mesma medida em que os
seguidores são estimulados a se portar. Aceitar o argumento do outro e chegar a um
consenso que norteará a ação conjunta é uma postura que deve ser assumida pelo líder e
pelos liderados, mas o primeiro assume o papel de estimular esse estado de espírito, seja
pelo exemplo, seja pela construção de um contexto favorável ao diálogo e a reflexão livres.
Por isso, para ser coerente, os estudos sobre a liderança transformacional devem se afastar
da ideia de que o líder molda a mente dos seguidores, algo que parece estar presente nos
estudos de Bennis e Nanus (1988).Na verdade, tendo em conta a TAC, o líder exerce de seu
"poder" de influência antes por sua habilidade de promover a liberdade de expressão,
pelo reconhecimento do outro e dos valores existenciais compartilhados pelo grupo e,
especialmente, incentivando os outros membros do grupo para que também assumam uma
postura reflexiva. Somente assim podemos aceitar que o grande papel do líder
transformacional seja o de promover a emancipação dos seguidores, tal qual se propõe com a
qualificação desse tipo de liderança.

CRÍTICA À VISÃO COMPORTAMENTALISTA DA LIDERANÇA TRANSFORMACIONAL

Dado o fato de que, sob a perspectiva da ação comunicativa, as relações interpessoais


realmente livres são aquelas mediadas pela construção do entendimento intersubjetivo, a
perspectiva comportamentalista dos autores e pesquisadores da liderança transformacional
vinculados ao discurso gerencialista se apresenta significativamente divergente quando
confrontada com a TAC. Os limites dessa perspectiva residem especialmente na tentativa de
revigorar a visão de um líder herói e onipotente, que representa a única fonte de sucesso da
liderança. Em grande parte, isso é culpa da orientação dada aos estudos dessa abordagem,
que priorizam o levantamento de "traços" do líder transformacional (especialmente a corrente
de Bass e seus seguidores), algo perigoso quando instrumentalizado para atender aos
interesses das grandes corporações, que, diante dessa possibilidade, desejam construir
mecanismos e ferramentas objetivas para a seleção de "super" líderes, tal qual foi pretendido
pelos estudos de liderança que predominaram no início do século XX (BERGAMINI, 1994).

Ao priorizar as competências distintivas do líder transformacional – como fizeram


Bennis e Nanus (1988) –, a vertente de liderança transformacional comportamentalista exulta
24
a assimetria entre líderes e liderados, e nega, assim, a postura psicológica de reciprocidade.
Como consequência, esses autores contrariam a ideia original de Burns (1978) de que a
liderança é um fenômeno constituído pelo fluxo de poder entre líder e liderados, que
assumem conjuntamente a responsabilidade de constituir o ambiente emancipatório, no qual
se estimula o engajamento diante de valores compartilhados. Assim sendo, ao colocar a
liderança transformacional sob o crivo da TAC, defendemos o abandono das concepções
gerencialistas, que visam instrumentalizar estrategicamente o modelo, especialmente
enfatizando a adoção desse tipo de liderança nas funções gerenciais.
Em contraposição a esse entendimento, não somente ressaltamos que a liderança
transformacional é amplamente adotada por aqueles que não exercem cargos gerenciais
formais, mas também consideramos que, quanto mais essa se situa nas relações informais e
não legitimadas por mecanismos de poder formalmente instituídos, mas facilmente ela se
estabelecerá. Assim, destacamos que a liderança transformacional também é exercida pelos
trabalhadores, algo que parece ser omitido pela literatura gerencialista. Nesse sentido, as
relações informais (comunicação informal, organização informal etc.) são aspectos que devem
ser mais bem tratados pelos estudiosos e pesquisas empíricas.

EVIDÊNCIAS EMPÍRICAS

Para melhor situar nossa proposição de que a liderança transformacional pode ser
mais bem compreendida sob o registro da ação comunicativa, consideramos nesta sessão
nossos argumentos a partir das evidências levantadas em estudos empíricos realizados por
pesquisadores brasileiros. Esses apresentam de forma significativa a articulação dos líderes
enquanto agentes do fomento da reflexividade, da liberdade de expressão e da consideração
individualizada. Os estudos escolhidos para esta análise são os de Serva (1997), Vizeu
(2004) e Fraga (2000), todos desenvolvidos em organizações formais de diferentes objetivos
e tamanhos, contextos organizacionais nos quais foi identificada pelos pesquisadores a
predominância da orientação racional comunicativa.

O primeiro estudo a ser considerado é o de Serva (1997), que intentou verificar a


racionalidade comunicativa (o autor considera a compatibilidade dessa com a racionalidade
substantiva de Ramos (1989)) em três empresas baianas. Esse foi um dos primeiros estudos
no Brasil que buscaram avaliar a forma como era desempenhada a prática administrativa em
organizações regidas pela lógica racional-comunicativa. Para isso, Serva (1997) procurou
verificar se a postura dos gestores contemplava as diretrizes emancipatórias da ação
25
comunicativa, tais como a orientação para valores substantivos (liberdade, justiça, equidade,
respeito, autonomia etc.), a preocupação com a auto realização dos membros da organização
e a reflexão sobre a organização. O autor identifica diferentes intensidades desses elementos
em cada uma das três organizações pesquisadas, e, em especial, constatou a maior
intensidade da racionalidade comunicativa na organização onde havia o afastamento por
parte dos detentores de autoridade formal dos mecanismos burocráticos de controle e gestão,
aqueles que representam a relação transacional. Para Serva (1997), o ponto central desse
processo reside na opção dos gestores formais em favorecer a autonomia de decisão e
escolha dos liderados, somente possível tendo em conta os valores emancipatórios
fortemente presentes na comunidade organizacional. Sobre a presença desses elementos
nas organizações pesquisadas, Serva (1997, p. 28) considera:

A autonomia revelou-se importante no processo de divisão do trabalho. Quanto mais


autonomia se tem para assumir livremente tal ou qual atividade a desempenhar, ter viva voz
no debate que leva à distribuição de tarefas, argumentar e ver os seus argumentos ser alvo
de contra argumentações autênticas, mais engajamento com o trabalho é proporcionado.

Como sugere o trecho citado, o estudo de Serva (1997) identificou que o contexto para
a racionalidade comunicativa é aquele onde a autoridade formal não é determinante. Por
conseguinte, os aspectos transacionais não são priorizados, mas sim, os mecanismos da
liderança transformacional, especialmente a autonomia e a liberdade de expressão.
Nesse sentido, o pesquisador conclui em seu estudo que os valores emancipatórios somente
são fortalecidos quando os líderes atuam de forma sistemática, estimulando a participação e
a reflexão, bem como a liberdade de expressão e a comunicação livre:

Não se muda uma realidade complexa apenas portando signos e professando valores,
acima de tudo é preciso comprometer-se efetivamente com eles nas ações cotidianas. A
congruência de uma organização, face a racionalidade que lhe é subjacente, não começa no
produto ou tampouco na imagem ao público; começa sobretudo nos seus processos
administrativos internos. Ou seja, de dentro para fora da organização, e não o contrário
(SERVA, 1997, p. 29).

Corroborando o estudo de Serva (1997), Vizeu (2004) e Fraga (2000) também


identificaram em suas respectivas pesquisas a relação entre a ação comunicativa e a
liderança transformacional. Em seu estudo sobre uma organização produtiva da cidade de
26
Porto Alegre, Fraga identifica que um ponto central de favorecimento da ação comunicativa é
a postura recíproca entre líder e liderados. Essa postura implica que os detentores de
autoridade formal dispam-se de suas fontes de poder transacional e portem-se como
membros da mesma comunidade organizacional. Um dos depoimentos dos funcionários da
empresa investigada por Fraga (2000) revela essa postura por parte dos gestores:

Grande parte das vezes quando surge um problema, se busca a solução em conjunto
[...] mesmo os Diretores ou os Encarregados não se sentem constrangidos em dizer que não
sabem ou não têm a solução, a resposta para aquele problema e dizem: "vamos aprender
juntos" [...] existe a liberdade de se dar ideias, sugerir alguma coisa [...] as pessoas te ouvem
e a tua opinião é levada em consideração. Tu pode, através da argumentação, convencer o
grupo de que a tua resposta pode ser a mais adequada para aquele problema (FRAGA, 2000,
p. 84).

Esse depoimento é significativo porque é de um membro não detentor de autoridade


formal, e revela que ele percebe sua capacidade de argumentar e a possibilidade de ser
ouvido. Entretanto, essa postura é possível justamente porque os detentores da autoridade
formal atuam diretamente para formar esse estado psicológico de participação e
engajamento. Além de ter sido identificado no estudo de Fraga (2000), essa postura da
gerência também foi observada na pesquisa de Vizeu (2004) sobre um hospital psiquiátrico
de Curitiba. Neste último estudo em particular, um ponto forte de fomento da ação
comunicativa identificado é a postura dos coordenadores da unidade terapêutica, que fazem
questão de se inserir no grupo como um membro de iguais direitos e poder de decisão. Um
dos depoimentos apresentados no estudo revela bem essa postura:

Eu não sou chefe... Eu divido com todas as pessoas dentro da minha equipe. Eu estou
nessa função como representante. Eu levo notícias e trago notícias... Mas não que essa
função dependa de mim. É repartido em grupo. Então eu não me sinto nem mais nem menos
do que nenhum deles, eu me sinto junto com todos. Desde a servente até o paciente (VIZEU,
2004, p.128).

Seja na organização investigada por Vizeu (2004), seja na de Fraga (2000), os


mecanismos de identificação da autoridade formal são eliminados ou minimizados – na
indústria, todos usam o mesmo jaleco que os operários, e no hospital, os médicos não usam a
tradicional roupa branca, elementos simbólicos de manifestação da autoridade. Nesse
27
sentido, a reciprocidade é uma fonte de legitimação da liderança, que não se opõe pelos seus
mecanismos formais de controle e barganha (a liderança transacional).

Um último ponto de aproximação entre a TAC e a perspectiva da liderança


transformacional consiste na construção de uma relação que permite enxergar o outro como
um participante legítimo da esfera pública onde se estabelece a interação social. Para isso, a
ênfase na comunicação e no diálogo orientados para o reconhecimento do outro está
presente tanto na TAC quanto no modelo da liderança transformacional. Como indicaram
Vizeu e Bin (2008), a ação comunicativa somente se estabelece quando há o reconhecimento
do outro como um sujeito com poder de participação legítimo, e isso só ocorre quando há o
reconhecimento das motivações do outro – no mínimo, quando há a intenção desse
reconhecimento. Essa preocupação foi identificada tanto na pesquisa de Serva (1997) quanto
nos estudos de Fraga (2000) e Vizeu (2004). Assim, o fato de o líder transformacional atuar
como um apoiador dos seguidores em seus anseios, mas também como alguém preocupado
em conhecer-lhes suas preocupações e a maneira com veem as coisas indica que esse
modelo corresponde ao perfil psicológico que viabiliza a ação comunicativa.

CONCLUSÃO

Em nossas considerações finais, a primeira tarefa que se apresenta nessa tentativa de


aproximação entre essas duas referências teóricas de natureza tão distinta é considerar os
limites desse intento. Nesse sentido, devemos nos questionar: é possível pensar em um
modelo de liderança permeado pela ação comunicativa?

Em resposta a esse questionamento, o primeiro obstáculo que reconhecemos diz


respeito à noção de influência, que transparece como uma referência central para a
abordagem de liderança transformacional. Mesmo se configurando como um modelo que visa
à emancipação pela ação humana coletivamente orientada, persiste na construção teórica
proposta da liderança transformacional a ideia de que a liderança é uma relação de influência,
em que um influencia e outros são influenciados. O perigo dessa noção, quando se constitui a
interação social à luz da perspectiva habermasiana, é o de comprometer o principal elemento
de constituição de um espaço de fala livre, a reciprocidade. Nesse sentido, não se pode
conceber a ação comunicativa a partir de relações de poder assimétricas. É por isso que
defendemos o modelo de liderança transformacional desvinculado da ideia de autoridade
formal, algo nem sempre buscado pelos adeptos dessa abordagem, tal como Bass (1985;
28
1990) e Bennis e Nanus (1988). É por isso que reforçamos que não somente o gerente pode
assumir uma perspectiva de liderança transformacional, mas também aqueles que não
possuem autoridade formalmente instituída. Na verdade, esses seriam os grandes agentes da
liderança transformacional, tendo em conta que a autoridade formal é um constrangimento
pré-linguístico para a ação comunicativa, conforme apontaram Felts (1992) e Forester (1994).

Além disso, ressaltamos a necessidade de reconhecimento mútuo, ou seja, a


consideração do outro como um membro do grupo de referência ao qual pertencemos, com
direitos e vontade legítimos. Como foi observado, essa postura psicológica é fundamental
para o favorecimento da liderança transformacional, não sendo suficiente apenas a
ruptura com os mecanismos de autoridade formal que se impõem como constrangimentos
pré-linguísticos. Isso foi observado no estudo de Vizeu e Bin (2008) sobre o conselho
consultivo da presidência da República, que, mesmo se estabelecendo sob condições de
funcionamento favoráveis à democracia deliberativa, não foi capaz de estabelecer o
reconhecimento mútuo necessário para a reciprocidade e a orientação para o entendimento.

Nesse sentido, o desafio para o estabelecimento da liderança transformacional nas


organizações modernas é justamente o fato de esses espaços sociais serem fortemente
condicionados para a postura psicológica de negação de valores existenciais e de grupo,
tendo em vista que, em nossa sociedade, a orientação técnico-econômica das relações de
mercado capitalista prevalece como medida principal. Como afirma Ramos (1989), mesmo
nas relações sociais não econômicas, a lógica de mercado se faz mais forte, suplantando
outras referências da conduta humana. Ser pragmático é a grande medida da administração
nessas organizações, e, por isso, não se estabelece um contexto favorável para a integração
transformadora. Os valores existenciais – a base da liderança transformadora – são
obscurecidos pelo valor do dinheiro e do poder burocrático.

É por esse motivo que defendemos no presente artigo que o líder somente será um
agente facilitador da ação comunicativa na medida em que se despir dos artifícios
transacionais que, no âmbito da burocracia, são os mecanismos de controle atribuídos ao
cargo formal. Isso não significa dizer que somente não detentores de autoridade formal
poderão ser líderes transformacionais; apenas consideramos que administradores e
supervisores formalmente instituídos não poderão basear sua autoridade nos mecanismos
formais. Além disso, como foi observado nos casos estudados por Fraga (2000) e Vizeu
(2004), é proveitoso para a facilitação da liderança transformacional que os detentores de
29
autoridade formal evitem os indicadores dessa autoridade, quando possível. Na verdade, isso
corrobora nosso entendimento de que a liderança transformacional é fortemente favorecida
pelo contexto no qual ela se estabelece algo defendido por Burns (1978) em seu livro seminal,
mas que foi ofuscado pela tradição de pesquisas comportamentalistas de Bass (1985; 1990)
e seus seguidores. Recuperar este sentido original foi, de certo modo, uma das intenções do
presente artigo.

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QUEM É O COACH EXECUTIVO E EMPRESARIAL?

3
Coaching Executivo e Empresarial é uma área de interesse do management em geral
e aborda o impacto causado pela atuação dos gestores no funcionamento/desempenho dos
grupos e das organizações produtoras de bens ou serviços. “Um indivíduo não acumula
aprendizagem, tal como o faz com bens materiais, porém, transforma-se numa nova pessoa
ao incorporar esta aprendizagem ao seu novo eu.” (BENNIS, 1985).

A existência desta área, como indicam os levantamentos sistemáticos documentados,


antecede a desordenada expansão que tem ocorrido nos últimos anos em vários países e nos
diferentes continentes.

A proliferação do Coaching Executivo e Empresarial (CEE) vem a reboque da


popularização e resultante distorção do processo de Coaching em geral, oferecido no
mercado como uma “espécie de panaceia” para solucionar dificuldades que as pessoas
encontram nas várias áreas e em diferentes momentos de suas vidas.
32
Tal modismo gerou uma demanda crescente, nem sempre adequadamente informada,
que estimulou a oferta indiscriminada dos chamados “treinamentos de coaches” cuja
heterogeneidade de conteúdos, duração, metodologia e objetivos tendem a ficar aquém
da qualidade e da competência esperada.

Como afirmam Ennis et al. (2005, p. 06),

Frequentemente os treinamentos para coaches oferecem pouco mais do que alguns dias de
atividades, com algum coaching de acompanhamento. Como a lista de competências
demonstra, não faz sentido esperar que um indivíduo se torne um coach efetivo em uma
semana ou até mesmo um mês.

A saturação do mercado de treinamento acabou criando um espaço para as chamadas


“ferramentas inovadoras” e hoje há um número crescente de empresas que, por falta de
informação adequada, acaba comprando serviços denominados de coaching como um
mero sucedâneo dos tradicionais pacotes de treinamento gerencial, em especial os
relacionados com o tema liderança.

3 Autora do texto: Rosa R. Krausz.

Trata-se de uma situação preocupante quando consideramos especificamente o caso


do Coaching EE (Coach Executivo e Empresarial), que exige formação específica, visão
sistêmica da realidade empresarial, conhecimentos/experiência no mundo corporativo,
sensibilidade para questões relacionadas com multiculturalidade, valores, crenças,
autoconhecimento, prática profissional embasada em sólidos princípios éticos, equilíbrio
interno e consciência das próprias limitações, para citar alguns itens relevantes.

O Coach Executivo e Empresarial é um profissional que trabalha num contexto


complexo, dinâmico e imprevisível que é o sistema social organizacional e, para tanto,
necessita desenvolver o que os estudiosos do assunto denominaram de “competências
essenciais”

Várias entidades e seus respectivos membros, reconhecidos por sua retidão, tem
discutido exaustivamente esta questão. Dentre elas destacamos o minucioso trabalho de
33
Enniset al. (2005) do Executive Coaching Fórum que adotaram a seguinte definição
original de Boyatzys (1982): “competência uma característica inerente a um indivíduo,
causalmente relacionada a um desempenho efetivo e elevado no trabalho”

Esta definição foi posteriormente detalhada por Spencer et al. (1994, p. 06), como
constituindo “motivos, traços, autoconceitos, atitudes ou valores, conhecimento de conte do
ou habilidades cognitivas ou comportamentais”

Ennis et al. estabeleceram quatro áreas de competências básicas, partindo da


premissa que é pouco provável que todos os coaches apresentem um alto grau de efetividade
em cada uma das competências específicas a cada uma das áreas.

Lembram ainda que “certos processos de coaching apoiar-se-ão em uma ou mais


competências ou mais em certos conjuntos de habilidades do que em outros. Entretanto,
significativa competência em cada uma das áreas será certamente essencial” (p. 03).

Os citados autores estabeleceram 4 áreas de competências básicas partindo da


premissa que é pouco provável que todos os coaches apresentem um alto grau de efetividade
em cada uma das competências especificas listadas em cada área. Lembram também que
“que certos processos de coaching se apoiarão em uma ou mais competências ou mais em
certos conjuntos de habilidades do que outros. No entanto, significativa competência em cada
uma das áreas e certamente essencial.” (p. 03).

As quatro áreas propostas são as seguintes:

Conhecimento Psicológico – entendido como o conhecimento de teorias e conceitos


psicológico relevantes para a prática do Coaching Executivo. Os autores apresentam uma
listagem de 12 elementos dentre os quais ressaltamos:
 Teorias de personalidade
 Modelos de motivação humana
 Modelos de aprendizagem de adultos
 Impacto de fatores sociais no comportamento individual e grupal
 Modelos de feedback de 360o.
 Perfis de gestão/liderança

34
Perspicácia Negocial – que facilita a compreensão, por parte do Coach, das práticas,
objetivos, expectativas e do contexto no qual o Coache e atua. Dentre estes aspectos,
selecionamos os seguintes:
 Noções de planejamento estratégico;
 Princípios e processos de gestão;
 Familiaridade com os acontecimentos, tendências e problemas do mundo empresarial;
 Questões relacionadas com retenção de talentos, rotatividade, práticas negociais;
 Impacto da tecnologia nas condições mutantes do trabalho;
 Globalização e diversidade;
 Gestão de recursos humanos em pequenas, médias e grandes empresas.

Conhecimento Organizacional – compreensão das estruturas, sistemas, processos e como


levantar todos estes elementos da organização na qual o coachee atua. Dentre os itens
apresentados selecionamos os seguintes:

 Desenho organizacional e princípios e práticas de desenvolvimento utilizados;


 O papel da cultura e subculturas da organização;
 Modelos de liderança;
 Programas e processos de desenvolvimento de lideranças;
 Práticas de mudança organizacional;
 Modelos de sucessão;
 Práticas de on-boarding;
 Aspectos éticos da prática negocial;
 Dinâmica organizacional.

Conhecimento de Coaching – conhecimentos específicos da teoria, pesquisa e prática da


área de Coaching Executivo. Itens importantes:

 História do Coaching Executivo;


 Modelos e teorias de Coaching Executivo como uma prática especializada; Sete
princípios relevantes do Coaching Executivo: perspectiva sistêmica, orientação para
resultados, foco no negócio, parceria, competência, integridade e posicionamento;
 Sete linhas de ação na prática: administrar a confidencialidade, atividades pré
35
coaching, contratação, levantamentos, estabelecimento de metas, coaching e transição
para desenvolvimento a longo prazo;
 Distinções entre Coaching Executivo e outros tipos de Coaching;
 Coaching Executivo e outros tipos de intervenção;
 Tendências emergentes na prática do Coaching Executivo;
 Competências essenciais do Coaching Executivo;
 Resultados do processo de Coaching Executivo;
 Compatibilização do Coaching Executivo com as necessidades e circunstâncias
específicas do coachee, da organização e dos stakeholders;

Como podemos verificar, através deste rápido levantamento a respeito das áreas de
conhecimento apresentado por Ennis et al. (2005), a consciência da complexidade do tema
tem merecido a atenção de inúmeros estudiosos, reiterando a afirmação que o Coaching
Executivo constitui uma área de atividade específica, diferente dos outros tipos de coaching
que são praticados na atualidade.

Como ressalta Olson (2008, p. 151) a respeito desta questão, convém ter sempre em
mente que:

1.Um Coach Executivo e Empresarial não é qualquer Coach que trabalha com um Executivo
(partindo-se do princípio que, por exemplo, coaching de vida para alguém que é executivo não
deveria ser considerado Coaching EE) Coaches Executivos e Empresariais bem sucedidos
provavelmente atuam – na verdade deveriam atuar – a partir de uma perspectiva mais ampla
do que outros tipos de coaches.

2. Estamos, pois, diante de uma questão que merece considerável e cuidadosa atenção, pois
tem causado confusões e mal entendidos, não só entre leigos, mas também, o que é
especialmente preocupante, entre profissionais que ocupam cargos elevados de gestão
4
em grandes empresas nacionais e multinacionais .

4. Este artigo foi publicado no Boletim da ABRACEM em Março de 2010. Disponível em:
<www.abracem.org.br>. Acesso em: 24 nov. 2013. Rosa R. Krausz é Coach Executiva e
Empresarial e Formadora de Coaches Executivos e Empresariais, fundadora e primeira
Presidente da ABRACEM.

36
A RELAÇÃO DO COACHING COM OS CAPITAIS HUMANO SOCIAL E
ORGANIZACIONAL

O artigo em questão aborda a possível relação entre o processo de Coaching executivo


e empresarial e os capitais humano social e organizacional. Para buscar tal relação buscamos
as definições de cada um desses capitais para posteriormente buscar uma correlação entre
eles e o processo de coaching.

O CAPITAL HUMANO

5 Autor do texto: Fabio Amaral Vicentini.

Entende-se por capital humano o valor dado ao capital construído ao longo da vida de
um indivíduo incluindo suas capacidades inatas somadas aos conhecimentos e habilidades
que este indivíduo adquire ao longo de sua experiência ou trajetória de vida. Incluem-se aqui
suas experiências, suas formações, seus aprendizados empíricos, seu know how, ou seja,
tudo o que compõe os conhecimentos, habilidades e atitudes de um indivíduo.

O conceito, que foi criado em 1950 por Theodore W. Schultz, e popularizado por Gary
Becker nos anos 80 em função do crescimento do pensamento neo liberal, recebe ainda
muitas críticas por aplicar a palavra “capital” aos seres humanos como se fossem máquinas
ou objetivos de uma empresa.

Utilizando uma definição literal, tem-se em Sandroni: Capital humano é o conjunto de


investimentos destinados à formação educacional e profissional de determinada população.
(…) O termo utilizado também para designar as aptidões e habilidades pessoais que
permitem ao indivíduo auferir uma renda. Esse capital deriva de aptidões naturais ou
adquiridas no processo de aprendizagem. Nesse sentido, o conceito de capital humano
corresponde ao de capacidade de trabalho (MORETTO, 2010, p. 68).

O conceito de capital humano consiste em atribuir um valor ao capital incorporado aos


37
seres humanos, fruto da sua experiência, educação, formação e know-how diferenciando do
capital fixo, que seriam as máquinas e equipamentos, e do capital variável que são os
salários.
Atualmente os bens tangíveis ou produtos são facilmente e rapidamente copiados entre
concorrentes. Para manter-se à frente dos concorrentes, as líderes de mercado, para a
manutenção de sua capacidade competitiva, necessitam de grande ideias inovadoras que
provêm de pessoas, de profissionais talentosos e capacitados. Nesse contexto, tornou-se
necessário um crescente investimento em capital humano.

Segundo Milton Friedman, economista norte-americano e defensor do livre mercado, a


educação profissional é: Uma forma de investimento em capital humano, precisamente
análoga ao investimento em maquinaria, instalações ou outra forma qualquer de capital não
humano. Sua função aumentar a produtividade econômica do ser humano (…. ). Os
trabalhadores transformaram-se em capitalistas, não pela difusão da propriedade das a es da
empresa (…), mas pela aquisição de conhecimentos e de capacidades que possuem valor
econômico (FERNANDO REBOUÇAS, 2011).

O CAPITAL SOCIAL

A partir de experiências e estudos que constataram que grupos ou comunidades


expostas a obstáculos semelhantes conseguiam ultrapassá-los de maneira diferente surge o
conceito de Capital Social, que seriam os atributos daquele determinado grupo ou
comunidade que o diferencia dos demais grupos ou comunidades. Nesse sentido, o capital
social poderia ser definido pela sua função. O capital social não é uma única entidade, (…)
mas uma variedade de diferentes entidades, com dois elementos em comum: todas elas
consistem de algum aspecto das estruturas sociais, e elas facilitam certas ações de certos
atores – sejam eles pessoas ou atores em agregado – dentro da estrutura. Como outras
formas de capital, o capital social é produtivo, tornando possível a consecução de certos fins
que na sua ausência não seriam possíveis. Como o capital físico e o capital humano, o
capital social não é totalmente tangível, mas pode ser específico para certas atividades.
(COLEMAN, 1999, p. 20).

Para Coleman o capital social é produzido a partir das mudanças das relações
interpessoais, ou seja, depende da ação individual para a produção de um bem coletivo,
sendo um laço fundamental para na produção de laços de reciprocidade dentro de grupos ou
38
comunidades, sendo que este funcionamento não é identificável pelas ciências cartesianas.
Autores como Francis Fukuyama (2011), associam a ideia de capital social à noção de
cultura. Dessa forma, capital social pode ser definido como,
(…) um conjunto de valores ou normas informais partilhados por membros de um grupo
que lhes permite cooperar entre si. Se espera que os outros se comportem confiável e
honestamente, os membros do grupo acabarão confiando uns nos outros. A confiança é o
lubrificante, levando qualquer grupo ou organização a funcionar com maior eficiência.
(FUKUYAMA, 2011, p. 155).

Fukuyama ainda afirma que o compartilhamento de normas não produz capital social.
Dentro desta perspectiva, as normas necessárias para a produção de capital social são
virtudes como “falar a verdade, cumprir obrigações e exercer a reciprocidade”.

O CAPITAL ORGANIZACIONAL

O conceito de Capital Organizacional ou Intelectual tem sido um assunto intensamente


estudado e debatido atualmente. Todavia, o uso da palavra Capital Intelectual é muito recente
em termos de publicação.

Para Stewart (1998, p. 13), Capital intelectual é a soma dos conhecimentos de todos
em uma empresa o que lhe proporciona vantagem competitiva. Ao contrário dos ativos, com
os quais empresários e contadores estão familiarizados – propriedade, fábrica, equipamentos,
dinheiro – constituem a matéria intelectual: conhecimento, informação, propriedade
intelectual, experiência, que pode ser utilizada para gerar riqueza. Edvinsson e Malone et al.
(1998, apud ANTUNES, 2000, p. 78), definem Capital Intelectual a parte invisível da empresa
onde se encontram o capital humano (conhecimento, inovação e habilidade dos empregados
mais os valores, a cultura e a filosofia da empresa) e o capital estrutural (formado pelos
equipamentos de informática, softwares, banco de dados, patentes, marcas registradas,
relacionamento com os clientes e tudo o mais na capacidade organizacional que apoia a
produtividade dos empregados).

Em resumo o capital intelectual é formado pelo capital humano e pelo capital estrutural
que incorpora o conhecimento do indivíduo em ativo para as empresas.

39
A CORRELAÇÃO ENTRE OS CAPITAIS

Analisando as definições dos capitais humano, social e organizacional é fácil perceber


a amarração entre o capital humano, como princípio impulsionador da mudança, para os
outros dois capitais. A mudança no capital humano proporciona sim um incremento no capital
social, posto que agrega novos olhares, novas tecnologias, novos paradigmas,
proporcionando uma mudança no meio ou no capital social.

Por outro lado este mesmo capital humano incrementado também provoca
modificações no capital organizacional, posto que este último é formado pela somatória dos
capitais humanos de uma empresa. Novamente observamos o poder do capital humano
modificando e potencializando o capital organizacional.
Finalmente o capita social, por sua vez, também realimenta os outros dois capitais,
posto que atua no meio (ou cultura) que esses dois capitais se encontram. Obviamente o
capital organizacional também não fica atrás proporcionando mudanças toda vez que ele
próprio se incrementa. Cria-se então um ciclo de realimentação positiva aonde a mudança de
um capital provoca e potencializa a mudança nos demais que voltam a atuar no capital que
originou o movimento.

O COACHING EXECUTIVO E EMPRESARIAL

Podemos definir coaching como:

É uma parceria continuada que estimula e apoia o cliente a produzir resultados


gratificantes em sua vida pessoal e professional. Através do processo de Coaching, o cliente
expande e aprofunda sua capacidade de aprender, aperfeiçoa seu desempenho e eleva sua
qualidade de vida. (ICF, Formação de Coaching – R. KRAUSZ).
Ainda em outra definição, temos:

É uma relação de ajuda que envolve uma ampla variedade de técnicas e métodos
comportamentais, permitindo ao cliente alcançar um conjunto de objetivos mutuamente
identificados para melhorar o desempenho professional, a satisfação pessoal e, portanto, a
eficácia da organização na qual atua. (R. R. KILBURG, 1996).

Como um dos grandes objetivos do Coaching é auxiliar que o Coachee desenvolva seu
40
capital humano utilizando recursos muitas vezes já disponíveis, porém ainda não utilizados,
focando na aprendizagem e no pressuposto que as pessoas são capazes de mudar e
mudando expandirem seus horizontes, fica fácil perceber que este incremento no capital
humano provocará com certeza mudanças no capital social e no capital organizacional.

Um processo de Coaching tem como foco o capital humano para obter mudanças nos
demais capitais. Em outras palavras o processo de Coaching traz a mudança de dentro para
fora no Coachee. Uma vez que sua consciência se amplia seu comportamento também se
modifica e isto implica em modificar suas relações com a sociedade (incluindo seu círculo
íntimo de convivência) e consequentemente modificar suas relações organizacionais.

Tal qual a afirmarão “perguntas adequadas, estimulantes e claras são mais produtivas
do que ordens e controles.” (Formação de Coaching, R. KRAUSZ, p. 06), juntamente com a
afirmação de que impactamos mais por nosso exemplo do que por nossas palavras reflete
bem a influência do processo de coaching nos capitais humano social e organizacional. Uma
vez que o capital humano se modifica inicia-se um ciclo de autorrealimentação que
provoca ganhos significativos para a sociedade e para a organização na qual o Coachee está
inserido.

CONCLUSÃO

Sem muito medo de errar é possível afirmar que cada indivíduo possui já em si tudo o
que é necessário para enfrentar os desafios que o Universo lhe apresenta. Porém vale
lembrar também que ninguém aprende sozinho e que ninguém muda ninguém. Sendo assim
necessito do outro, como instrumento catalisador, para me auxiliar no processo de mudança.
A chave para esta mudança já está disponível e uma vez acessada tem o poder de modificar
o universo daquele que a acessou. A partir daí um ciclo virtuoso se instala e se auto
realimenta positivamente trazendo novos resultados não só para quem usufrui do processo de
coaching, como também para todas as suas relações que inclui sua família e a organização
na qual está inserido.

Gestão do paradoxo "passado versus futuro": uma visão transformacional da Gestão


de Pessoas

41
INTRODUÇÃO

Um dos temas atuais da área de estudos organizacionais é a transição entre o modelo


industrial e o modelo pós-industrial de produção, no qual a fonte de produtividade é ligada à
geração, processamento, acumulação e utilização do conhecimento, cujo processo é apoiado
pela tecnologia. Neste contexto de transição, o tema "mudança organizacional" ressurge com
vigor no cenário acadêmico, ao mesmo tempo em que se salientam suas relações com a
gestão de pessoas. Atualmente, muitos autores discutem as transformações nas
organizações, destacando as ambiguidades e contradições que se instauram neste cenário de
transição (como, por exemplo, CASTELLS, 1999; DE MASI, 2000; LOVELACE, SHAPIRO e
WEINGART, 2001; WOODMAN et al., 2001).

Neste artigo6 tratamos das formas como os indivíduos reconstroem o sentido de seu
trabalho a partir das transformações que vivenciam em seu cotidiano. Partindo do conceito de
paradoxo passado versus futuro, retratado pela literatura, discute-se o modelo
transformacional de gestão de pessoas, associado a uma visão dialética da evolução social.
O objetivo é contribuir com as discussões sobre o papel da gestão de pessoas nos processos
de mudança organizacional, mostrando como a adoção de determinadas orientações de
gestão podem diminuir os efeitos nefastos da polarização perceptiva entre o passado e o
futuro, uma das causas dos fenômenos de resistência e estresse nos processos de mudança
organizacional.

6 Publicado pela Revista RAE eletrônica. Versão Online. ISSN 1676-5648. RAE electron. v.5
n.1 São Paulo jan./jun. 2006. http://dx.doi.org/10.1590/S1676-56482006000100004.
Disponível em: http://www.scielo.br/pdf/raeel/v5n1/29561.pdf. Acesso em: 10 dez. 2013.
Autores: Isabella Freitas Gouveia de Vasconcelos; André Ofenhejm Mascarenhas; Flávio
Carvalho de Vasconcelos. FGV- EAESP e Universidade Presbiteriana Mackenzie.

REFERENCIAL TEÓRICO

Os estudos sobre os paradoxos organizacionais e a perspectiva dialética de análise


organizacional

A temática dos paradoxos organizacionais está consolidada em teoria das


42
organizações. Muitos trabalhos sobre esse tema mostram que os indivíduos e grupos
organizacionais costumam representar suas experiências e a realidade complexa na qual se
inserem a partir de um viés perceptivo. Como sugere Lewis (2000), pode-se entender o
paradoxo organizacional como uma representação, pelo indivíduo ou pelo grupo, de suas
experiências, sentimentos, crenças e interações por meio de dois estados aparentemente
inconsistentes, duas realidades opostas e aparentemente inconciliáveis. A tendência à
polarização é uma forma do indivíduo simplificar a realidade complexa e ambígua na qual está
inserido, para que ele possa lidar com os diversos elementos à sua volta, principalmente
aqueles aos quais é mais vulnerável. Consequentemente, indivíduos e grupos começam a
agir em função dessa percepção polarizada, que corresponde à sua representação subjetiva
da realidade. Em organizações, são descritos como paradoxos dualidades do tipo "autonomia
e conformidade", "novo e velho", "aprendizagem e mecanização do trabalho" e "liberdade e
vigilância" (EISENHARDT, 2000).

A temática dos paradoxos organizacionais não é recente. Por exemplo, Merton (1936)
afirmou em seu texto The Unanticipated Consequences of Purposive Social Action que toda
ação social produz consequências contraditórias, dado o fato de que para cada efeito
desejado de uma ação, existe uma série de efeitos não previstos, que se contrapõem aos
efeitos buscados pelos indivíduos ao agir. Essa obra foi o ponto de partida para uma corrente
teórica importante que trata dos paradoxos organizacionais, retomando os clássicos para
elaborar críticas relevantes à burocracia (MERTON, 1950; SELZNICK, 1955; LAWRENCE e
LORSCH, 1967; BLAU e SCOTT, 1970; MCKINLEY e SCHERER, 2000).

Além dessa corrente teórica, a pesquisa de Vasconcelos (2004) identifica duas outras
relevantes. A primeira são os estudos baseados no paradigma psicanalítico e psicodinâmico,
cujos autores retomam estudos de Melanie Klein e Elliot Jacques, para citar alguns, revendo e
atualizando estes trabalhos, com base no conceito de paradoxos (por exemplo, JACQUES,
1955; DEJOURS, 1987; ENRIQUEZ, 1991; DIAMOND, 1993; KETS DE VRIES, 1995;
HIRSCHHORN, 1997; FROST e ROBINSON, 1999; GABRIEL, 1999). A segunda corrente
são os estudos baseados na fenomenologia e no construtivismo, com base no interacionismo
simbólico. Esses estudos retomam os trabalhos de Goffman, Peter Berger e Thomas
Luckmann, entre outros autores, e trabalham o conceito de paradoxos na aprendizagem
organizacional, na formação da identidade e na cultura organizacional (GOFFMAN, 1959;
BENSON, 1977; BERGER e LUCKMANN, 1989; POOLE e VAN DE VEM, 1989; SABELIS,
1996; CAMERON e QUINN 1998; WOOD, 2001; MYEONG-GU e CREED, 2002; LEWIS e
43
LEHLER, 2003; VASCONCELOS, MOTTA e PINOCHET, 2003;

MASCARENHAS, VASCONCELOS e PROTIL, 2004).

Diversos autores dessa última corrente teórica assimilam elementos da filosofia


hegeliana ao analisar as contradições inerentes aos processos de mudança organizacional.
Esses autores assumem uma visão dialética da organização ao discutir a mudança como o
movimento interno da contradição. Segundo a filosofia hegeliana, o paradoxo se expressa
pela proposição "A e não A", em uma impossibilidade lógica de se atribuir a um objeto duas
qualidades opostas e mutuamente excludentes ao mesmo tempo. O processo dialético
acontece por meio dos paradoxos: o sujeito surge e se transforma graças à contradição de
seus predicados, tornando-se outro pela negação interna dos mesmos. Uma perspectiva
dialética de análise estuda a construção social da realidade por meio do construto social, de
suas contradições, da práxis social e da transformação do sistema social original. A
denominação construto social se refere ao sistema produzido a partir de interações sociais
dos indivíduos em busca de seus interesses específicos. Esse sistema social é composto por
diversos grupos e estruturas interconectadas de forma mais ou menos autônoma, que
produzem padrões socioculturais específicos e lutam pela hegemonia de suas visões de
mundo.

Um exemplo seria uma organização formada por subgrupos, cada qual com suas
microdinâmicas ou subculturas particulares. As contradições e inconsistências percebidas
dentro e entre esses diversos subgrupos movem a práxis, que é a livre e criativa reconstrução
do sistema social. Os indivíduos insatisfeitos com as regras são agentes de mudança em
potencial, uma vez que subgrupos organizacionais podem se movimentar no sentido de
questionar o sistema e as regras hegemônicas e agir politicamente no sentido de modificá-las.
São as contradições perceptivas que, ao causar dissonância cognitiva e incomodar esses
agentes, geram a energia para a transformação do construto social inicial ou para a evolução
dialética (FESTINGER, 1957; BENSON, 1977; KOJÈVE, 1980; POOLE e VAN DE VEN, 1989;
SABELIS, 1996; DAVIS, MARANVILLE e OBLOJ, 1997; MYEONG-GU e CREED,2002;
LEWIS e LEHLER, 2003). Com base nessa perspectiva de análise social, a seguir é
aprofundada a discussão dos processos de mudança organizacional, conceituando o
"paradoxo passado versus futuro" e mostrando como essa contradição pode dificultar à
práxis.

44
Paradoxos organizacionais e a polarização "passado versus futuro"

A transformação dialética de um sistema social é um processo lento e contínuo. À


medida que a práxis avança e o novo sistema social se afirma, são produzidas diversas
rupturas com o sistema social anterior, o que pode gerar novas contradições e
polarizações perceptivas nos indivíduos inseridos nos diversos níveis do sistema. Por
exemplo, a valorização de uma nova competência técnica na organização e a negação
simultânea da competência anteriormente valorizada produz ambiguidades perceptivas. O
grupo detentor da competência técnica anteriormente valorizada e agora vista como obsoleta
frequentemente percebe a organização, durante a transição do antigo sistema organizacional
para o novo, como um contexto no qual a sua competência técnica é ainda valorizada e ao
mesmo tempo negada. Nesse caso, essa competência é associada simultaneamente ao
vigor, ao futuro da organização, bem como ao seu passado e decadência. Trata-se do
paradoxo organizacional do tipo "passado versus futuro", que causa frequentemente aumento
de estresse, resistência à mudança e outras reações. O indivíduo, ao ver progressivamente
negado o valor à sua competência durante o processo de mudança, vivencia um processo de
negação simbólica do que era a base de sua identidade e valor social em um dado sistema, o
que aumenta sua angústia, levando-o muitas vezes a resistir ao "novo", ao "progresso" e
ao "futuro", apresentados muitas vezes de forma messiânica (FESTINGER, 1957; DAVIS,
MARANVILLE e OBLOJ, 1997; MACHADO-DA-SILVA e FERNANDES, 1999;
EISENHARDT, 2000; LEWIS, 2000; VASCONCELOS e VASCONCELOS,
2000;CARVALHO, 2002; MYEONG-GU e CREED, 2002; MASCARENHAS e
VASCONCELOS, 2004).

Marshall Berman (1988), ao descrever em seu livro a sensação de ruptura gerada pela
implantação de uma nova ordem social, utiliza a frase de Marx "tudo que é sólido desmancha
no ar".Dessa forma, anos de práxis, valores e competências técnicas podem ter o seu valor
negado rapidamente em mudanças organizacionais bruscas que, em nome do progresso,
rompem com o passado e a história da organização de forma abrupta, gerando contradições
e paradoxos no sistema organizacional. Berman cita ainda Baudelaire, ao falar dos paradoxos
do progresso e da modernidade em seu ensaio "Heroísmo da Vida Moderna":

Deixo de lado a questão de saber se, pelo contínuo refinamento da humanidade,


proporcionalmente aos prazeres que se lhe oferecem, o progresso indefinido não vem a
ser a mais cruel e engenhosa tortura; se, procedendo como o faz pela sua autonegação,
45
o progresso não viria a ser uma forma de suicídio permanentemente renovada e se,
enclausurado no círculo de fogo da lógica divina, o progresso não seria como o escorpião
que se fere com a sua própria cauda – progresso, esse eterno desiderato que é o seu próprio
desespero (BERMAN, 1988, p. 75).

A transformação aportada pelo progresso na perspectiva modernista é trazida pela sua


contínua autonegação, ou contradição lógica, o paradoxo que faz nascer à angústia. Para
Baudelaire, compreender esta transformação da modernidade e reconstruir o sentido a partir
de si, do trabalho e da vida por meio da autonegação é a arte de "reconstruir a si mesmo em
meio à angústia e à beleza do caos". Assim, caos e confusão fazem parte dessa caminhada
de transição de um sistema para o outro, onde o sentido é reconstruído. É fácil, porém, o
indivíduo se perder nesse caminho. A tarefa poderá ser menos árdua se ele for ajudado a
lidar com as contradições e paradoxos próprios à reconstrução do sentido e de sua identidade
(ANTUNES, 1999). Caso contrário, o indivíduo pode ficar preso a crises de angústia
provocadas por sua impossibilidade de se libertar de representações paradoxais e
polarizações para fazer a síntese de seu conhecimento. A seguir é mostrada que a
reconstrução do sentido do trabalho pode ser facilitada ou dificultada, dependendo do modelo
de gestão de pessoas adotado.

Mudança Organizacional e a Gestão de Pessoas

Neste momento, é importante abordar o conceito de "modelo de gestão de pessoas"


adotado neste artigo. Trata-se de um recurso teórico e metodológico, uma abstração útil à
análise das diversas maneiras como a gestão de pessoas acontece em diferentes contextos.
O modelo de gestão de pessoas é um conceito amplo que diz respeito à maneira como os
indivíduos se estruturam para orientar e gerenciar o comportamento humano no ambiente
organizacional. Esse conceito incorpora aspectos políticos, ideológicos, sociais e
comportamentais (FISCHER, 2002; MASCARENHAS e VASCONCELOS, 2004).

Observam-se diferentes práticas de gestão de pessoas em organizações que passam


por amplos processos de mudança. Dependendo das práticas adotadas, polariza-se o
discurso entre "passado e futuro", e a reação dos indivíduos face à mudança assume
aspectos de pânico, evasão e negação da realidade (Caldas, 2000). Nesse contexto, a
polarização "passado versus futuro" atrapalha a transição de sistemas sócio técnicos.
Associamos essas práticas ao modelo instrumental de gestão de pessoas, que pode ser
46
representado pelo dilema da modernização de Fausto, narrado por Goethe (1962).

O mito de Fausto é um arquétipo que nos permite entender bem alguns aspectos
significativos da gestão da mudança em muitas organizações contemporâneas. O
personagem de Goethe é animado pelo sonho da modernização e do progresso, reunindo
assim o ideal romântico de desenvolvimento com o ideal épico de uma nova ordem e de uma
nova sociedade construídas a partir de nada, por meio do planejamento e da aplicação de
uma racionalidade superior. A fim de criar o seu "admirável mundo novo", Fausto vende a
sua alma em troca do acesso irrestrito ao conhecimento e à sabedoria. Dessa forma, o
"projeto fáustico de mudança" requer a ruptura com o passado, pois se baseia na imposição
de uma racionalidade perfeita e impecável a um mundo medieval, considerado imperfeito
(MARLOWE, 1994).

O modelo instrumental de gestão de pessoas pressupõe a existência de uma


racionalidade superior, ou seja, um método melhor de interpretação da realidade e decisão.
Diante da necessidade de uma mudança, o problema que se coloca aos gestores é como
fazer com que os indivíduos adotem a forma de representação da realidade e de decisão
consideradas melhores pelos diretores da empresa. Segundo esse modelo, a variedade
cultural na organização precisa ser reduzida na medida em que os indivíduos devem adotar
os mesmos critérios e a mesma lógica de ação da direção. Isso garante a homogeneização
das decisões e dos comportamentos na empresa, reduzindo as incertezas e garantindo a
consecução das estratégias. Segundo essa visão da gestão de pessoas, os indivíduos são
considerados seres utilitaristas e condicionáveis por meio de ações baseadas no conceito de
estímulo-resposta e em técnicas behavioristas. Os profissionais de RH consideram que seja
possível induzir os indivíduos a adotar os comportamentos esperados, medindo as suas
respostas aos estímulos dados, comparando-as aos investimentos realizados (SCHULER,
1987; BESSEYRE DES HORTS, 1988; MARTORY e CROZET, 1988, PERETTI, 1990;
BRABET, 1993).

Em outra proposição, os indivíduos podem enfrentar as situações de mudança com


realismo para encontrar soluções criativas, na difícil tarefa de lidar com os paradoxos e a
autonegação trazidos pela transformação. Trata-se do modelo transformacional de gestão de
pessoas, segundo o qual se gera o novo a partir do passado, em uma continuidade que
engloba rupturas e contradições, mas que lida com esses fenômenos. Na perspectiva
transformacional de gestão de pessoas, concebe-se o futuro como uma continuidade do
47
passado, recombinando-se e expandindo seus conteúdos e dimensões, e lidando com as
contradições como parte do processo evolutivo. Trata-se da reconstrução do sentido da
realidade, como narram autores que tratam da importância dos sentidos do trabalho para os
indivíduos (ANTUNES, 1999; MORIN, TONELLI E PLIOPAS, 2003). O modelo
transformacional assume a ambivalência e a contradição interna, os aspectos psíquicos, a
complexidade dos processos de socialização e fenômenos simbólicos e inconscientes nas
organizações.

O modelo transformacional ressalta o processo dialético de construção e


desconstrução que constitui a evolução das organizações, o que salienta a importância da
perspectiva dialética de análise organizacional, que discutimos no início deste artigo. Esse
modelo propõe a extensão da participação dos atores sociais no processo de decisão, tendo
em vista que um número maior de indivíduos dotados de maior autonomia deve estar
envolvido na evolução dos sistemas organizacionais. Os teóricos desse modelo propõem
soluções que consideram a ação dos indivíduos sob uma ótica menos racionalizada. A
mudança implica numa dialética da ordem e da desordem que coíbe a implantação autoritária
de programas rígidos. Propõe-se assim um tipo de "gestão da desordem", dos aspectos
contraditórios que caracterizam uma realidade social sempre mutável e caracterizada por
paradoxos. Ações de observação social, projetos negociados de forma provisória,
estruturação de espaços transitórios de experimentação social e de pesquisa-ação são
propostos neste modelo (STOREY e SISSON, 1989; BLYTON e TURNBULL, 1992; BRABET,
1993; APEL, 1994; SCHEIN e KETS DE VRIES, 2000; VASCONCELOS e VASCONCELOS,
2001).

Em relação à condução da mudança transformacional, é possível destacar a


necessidade da administração dos sentidos. No contexto de transição de sistemas sócio
técnicos, o líder deve garantir que o desequilíbrio psíquico causado pelas transformações no
ambiente tenha suas consequências minimizadas nos indivíduos. Isso requer a administração
do significado das mudanças organizacionais, isto é, de como as mudanças serão
interpretadas pelos indivíduos e como elas vão influenciar na construção dos novos padrões
de identidade. Esse é o processo segundo o qual o líder influencia na definição da realidade
dos liderados. Esse processo se caracteriza pela articulação da experiência e dos sentidos
compartilhados do grupo social de forma a viabilizar determinados modos de ação. Neste
processo, o relacionamento entre líder e seguidor é marcado pela necessidade existente ou
pela solicitação do seguidor em potencial. Este tipo de liderança se caracteriza pelo
48
conhecimento, por parte do líder, das necessidades intrínsecas do liderado para que
aconteça a satisfação motivacional que permite a ação (SMIRCICH e MORGAN, 1982;
BERGAMINI, 1994; BERGAMINI, 1998). A análise do caso neste artigo a seguir permite
avançar as discussões sobre as relações entre a gestão de pessoas e a gestão das
mudanças, segundo as premissas do modelo transformacional.

ASPECTOS METODOLÓGICOS

A pesquisa foi baseada no método do estudo de caso, realizado em uma organização


que passava por um amplo processo de mudança na sua área de RH, por meio da
reconfiguração das estruturas e da implementação de um sistema de informações nos
processos de administração de recursos humanos. O estudo de caso foi definido por Yin
(2001, p. 32) como "um questionamento empírico que investiga um fenômeno contemporâneo
com seus contextos de vida real, quando as fronteiras entre o fenômeno e contexto não são
claramente evidentes, e nos quais múltiplas fontes de evidência são usadas". Essa estratégia
de pesquisa foi escolhida a partir dos critérios definidos pelo autor, a falta de controle dos
fenômenos analisados e a ênfase em eventos contemporâneos e seu contexto. A qualidade
do modelo de estudo de caso pode ser julgada. Neste estudo, analisaram-se evidências
relacionadas a três unidades de análise: as percepções (1) dos executivos de RH, (2) dos
demais funcionários do RH, e (3) de outros funcionários da organização, em vários níveis
hierárquicos e áreas funcionais.Além disso, foram utilizadas diversas fontes de evidências
que se reforçaram mutuamente, o que evita o uso de informações equivocadas e
tendenciosas. Por fim, o relatório preliminar do estudo foi discutido com os informantes
críticos identificados.

Adotou-se nesta pesquisa a lógica indutiva, isto é, a tentativa de se contribuir com a


teoria a partir de dados e observações de campo. Dessa forma, o estudo de caso foi utilizado
para a articulação entre um conjunto particular de evidências e proposições teóricas mais
abrangentes, de forma a problematizá-las e enriquecê-las. Este estudo de caso não foi
desenhado inicialmente com vistas à presente discussão. Entretanto, no decorrer do
levantamento de dados, as dimensões da gestão de pessoas analisadas neste artigo se
mostraram de extrema relevância ao entendimento do processo de mudança na organização,
o que justificava o levantamento adicional de informações. Com esses dados em mãos,
parecia-nos muito útil discuti-los em um trabalho específico, articulando-os a um referencial
teórico consagrado, com vistas a possíveis contribuições (ECHEVERRÍA, 1989).
49
Os pesquisadores se dedicaram integralmente ao levantamento de dados durante
quatro semanas, de setembro e outubro de 2002, como parte da pesquisa de campo de uma
dissertação de mestrado. Foram gravadas 18 entrevistas semiestruturadas, que duraram em
média 2 horas cada uma. As pessoas entrevistadas foram escolhidas no decorrer do período
em campo, à medida que sua relevância aos processos estudados foi ficando clara ao
pesquisador. Foram analisados também documentos de material de treinamento,
comunicações internas e apresentações executivas de projetos. Para que se apreendessem
os padrões de comportamento e interação entre os atores sociais envolvidos, foram
observados durante o período em campo diversos processos relacionados ao projeto de
mudança, como reuniões para a tomada de decisões e processos de treinamento de usuários.
No caso apresentado e discutido a seguir, procuramos compreender o processo de mudança
como um todo por meio da reconstrução histórica, possível a partir da inserção e intensa
interação entre o pesquisador e os membros da organização durante o período de pesquisa.
Foram investigadas as interpretações e reações dos atores organizacionais como forma de se
construir um entendimento sobre aquela realidade: quais eram os grupos organizacionais
relevantes; como estes concebiam e reagiam às mudanças; como os atores as interpretavam;
se havia resistências às mudanças e como estes fenômenos foram evitados; se havia
ambiguidades do tipo discurso versus prática na organização, bem como seus efeitos. A
pesquisa foi realizada em um momento inicial de avaliação dos resultados do processo de
mudança, que tinha se iniciado há aproximadamente 18 meses.

RESULTADOS E DISCUSSÃO

Informatização da gestão de pessoas na DaimlerChrysler, Wörth

A planta da Daimler Chrysler em Wörth, Alemanha, fabrica veículos comerciais e


especiais, em um ritmo de produção de aproximadamente 82.000 unidades por ano. Conta
com aproximadamente 9.000 colaboradores, 450 em nível gerencial. Objeto desta pesquisa,
sua área de RH emprega 150 funcionários e era tradicionalmente reconhecida como um
departamento operacional, envolvido na administração de muitos processos que não
agregavam qualidade aos relacionamentos internos. Os profissionais de RH interpretavam
sua inserção na organização como contraditória: ao mesmo tempo em que pregavam a
necessidade da inovação e flexibilização, desempenhavam atividades mecanizadas e
assumiam posturas tradicionais. Uma mudança na alta gerência no final do ano de 2000
50
desencadeou um processo abrangente de mudanças, que acabou reorganizando a gestão de
pessoas de forma a dar à área de RH outra identidade. Essas mudanças incluíam
profundas alterações na organização social da área, além da implementação da tecnologia
como suporte para os processos de gestão.

O projeto RYB.com (Reinvent your business.com) teve início com a iniciativa do novo
gerente de RH, recém-chegado de outras áreas da empresa, que trouxe ideias de uma
nova maneira de se pensar as atividades de gestão de pessoas, menos voltada para os
aspectos técnicos e operacionais e mais concentradas no desenvolvimento do
relacionamento entre gerentes e subordinados e no encorajamento de um perfil de
funcionário mais autônomo, questionador e politizado na organização. As ideias do novo
gerente eram derivadas da percepção de que os processos de administração de pessoas
deveriam estar sob a responsabilidade dos líderes de equipes, já que eram inerentes aos
relacionamentos na equipe. Esta era uma constatação difundida entre diversos líderes de
equipe, como bem colocou um dos entrevistados:

Antigamente, executivos da área técnica como eu se preocupavam exclusivamente


com questões relacionadas à produção, ao núcleo de nossa responsabilidade. Era
normalmente um relacionamento de especialistas com especialistas na área. Atualmente,
esse perfil de executivo está desgastado, e assumimos mais responsabilidades, gastamos
mais tempo lidando com questões de relacionamento humano, questões mais subjetivas que
influenciam o andamento de nosso trabalho.

Ao constatarem que a centralização e a intermediação dos processos de administração


de pessoas levavam ao empobrecimento dos relacionamentos entre chefes e subordinados
das diversas áreas, surgiu a necessidade de se transformar efetivamente esses processos,
para permitir que eles fizessem parte constitutiva das dinâmicas dos grupos. Nesse processo,
o RH deveria ainda assumir novas responsabilidades. De acordo com um dos entrevistados, a
filosofia era a de que o RH não deveria ser importante somente por estar lá, mas sim por
agregar qualidade no relacionamento entre gestores, funcionários e empresa. Dessa maneira,
o RH deveria atuar não como um centralizador de operações relativas à gestão de pessoas,
mas sim como um facilitador. Esses processos são inerentes ao cotidiano dos gestores, e não
deveriam ser de inteira responsabilidade da área de RH. Dar mais poder ao cliente e atuar
como um suporte especializado foi à forma de possibilitar ao RH uma atuação que agregasse
mais qualidade à gestão de pessoas.
51
A implementação dessa nova filosofia de gestão defendida pela alta gerência requeria
amplas e profundas transformações em todas as estruturas e processos da área de RH,
que foram implementadas a partir do início de 2001, e se encontravam em avaliação inicial
no período de levantamento desses dados. Em relação aos processos da área, eles foram
totalmente reconfigurados, acentuando-se a atuação consultiva dos profissionais de RH. Um
amplo sistema de autoatendimento foi utilizado como ferramenta para a informatização dos
processos administrativos de gestão de pessoas, de cujas tarefas repetitivas os analistas de
RH foram liberados. Esse sistema gerou também um novo fluxo de informações que passou a
ser utilizado pelos profissionais de RH para o suporte especializado às questões de gestão
de pessoas, agora organizados em uma sofisticada central de atendimento. Em resumo,
informatizaram-se os processos de administração de recursos humanos, os profissionais de
RH deixaram de intermediar a operacionalização dos serviços de gestão de pessoas, que
passaram a ser responsabilidade direta dos líderes, em interação com seus subordinados. O
sistema de autoatendimento passou a ser a ferramenta para essas atividades de gestão de
pessoas, enquanto a área de RH passou a desempenhar atividades de prestação de
serviços especializados, em suporte aos processos operacionalizados pelos líderes de
equipes. Ao se reorganizar, a área de RH incentivava a troca de informações e a negociação
de interesses pessoais e organizacionais entre chefes e subordinados, enriquecendo os
relacionamentos, diminuindo as distâncias entre os indivíduos e promovendo um perfil mais
politizado e autônomo na organização.

Processo de mudança

O projeto RYB.com foi uma iniciativa da nova alta gerência de recursos humanos da
organização. Entretanto, essa iniciativa vinha ao encontro da insatisfação de parcela
importante dos funcionários da área, os mais antigos, que não estavam satisfeitos com o
sentido que davam tradicionalmente ao seu trabalho. Segundo esses profissionais, sua
atuação era limitada, muitas vezes, a procedimentos operacionais burocráticos nos quais não
viam um significado relevante. Este grupo interpretava sua inserção na organização de
maneira negativa, associando-a à manutenção e operacionalização de processos
secundários de suporte. Como afirmou um dos funcionários da área, "há bastante tempo os
profissionais mais antigos da área se queixavam da maneira como o RH estava organizado.
Esses funcionários constituem a estrutura básica da área, são aqueles que influenciam
diretamente o trabalho daqueles mais novos, ou daqueles que ficam temporariamente na
52
área".

Percebendo essa insatisfação, uma das primeiras providências do novo gerente de RH


foi criar o cargo de Supervisor de Estratégias e Processos a ele subordinado e responsável
pelo planejamento e implementação das mudanças estratégicas que a área demandava. Para
esse cargo, o gerente escolheu um indivíduo que se destacava como o porta-voz da parcela
insatisfeita de funcionários do RH, descontentes com o perfil burocratizado da área. Esse
indivíduo havia emergido como líder do grupo de descontentes devido às suas capacidades
como articulador político e grande conhecedor da tecnologia. Havia sido ele, inclusive, que há
algum tempo alardeava os potenciais benefícios da implementação dos sistemas de
autoatendimento à gestão de pessoas e à área de RH especificamente. Seu papel foi
essencial no que dizia respeito à administração dos sentidos das mudanças, isto é, à maneira
como os indivíduos interpretariam as mudanças. Elas não deveriam ser interpretadas como
uma ruptura abrupta com o passado organizacional, mas sim como uma oportunidade para
que cada um contribuísse de forma efetiva, por meio de suas competências, à transformação
de sua inserção na organização. Segundo um analista de RH:

O projeto não foi apresentado à equipe como uma solução para a diminuição de
pessoas, o que os ajudou e motivou a aceitar a ideia. O projeto foi apresentado com uma
maneira de se transformar a natureza do trabalho na equipe, de mais burocrático e centrado
na continuidade de processos para um trabalho mais consultivo, de resolução de problemas
por meio da informação disponibilizada pelos sistemas.

A escolha do líder informal para a condução das mudanças foi fundamental para
ressaltar a abertura da organização em ouvir os indivíduos e dar espaço à sua participação no
projeto. Apesar da amplitude e da profundidade das mudanças, o processo de reconfiguração
da gestão de pessoas na organização foi marcado pela disposição dos grupos da área de RH,
diretamente afetados, construindo uma nova inserção na organização e transformando seu
trabalho. Durante o processo de planejamento das mudanças, nos primeiros dez meses de
2001, foram realizados seminários e inúmeras reuniões nas quais os novos padrões de
organização eram exaustivamente discutidos e negociados. O fato de poderem participar
ativamente do processo de mudança, formando grupos de trabalho e negociando significados,
definindo em conjunto novos perfis de trabalho, métodos e processos, foi fundamental para a
construção de uma nova inserção profissional na organização. A condução do projeto permitiu
se construíssem novos sentidos para o trabalho na área de RH, o que aconteceu a partir
53
da negociação intensa de interesses e perspectivas da realidade dos diversos atores sociais.
A alta gerência de RH permitiu de fato que a interação e negociação entre os indivíduos
fossem a base para a identificação dos novos parâmetros de organização da área, dando-lhes
direito a voz e participação efetiva.

Segundo um dos entrevistados, a partir do cartão verde do chefe para a


implementação do projeto, nós fizemos algumas telas e as apresentamos em um workshop
da área, em que os supervisores foram responsabilizados pela geração de ideias e
mapeamento de processos e melhorias que poderiam ser implementados por meio da TI.
Após um período de quatro a seis semanas, quando as equipes tinham uma ideia de seus
processos e das possíveis melhorias, passamos então a buscar pessoas capacitadas para a
programação das telas e sistemas.

O projeto de informatização foi viabilizado por meio da participação intensa dos


funcionários mais antigos da área, que são os "formadores de opinião". Se esses funcionários
não gostassem das novas ferramentas, elas dificilmente seriam bem sucedidas no time
inteiro. Essas pessoas trabalharam em parceria com a equipe de TI-RH (equipe formada por
profissionais de TI e RH especialmente para a condução do projeto) para formatar
ferramentas que realmente viessem a facilitar o trabalho na área. Nesse processo, esses
funcionários também influenciaram os outros a participarem ativamente das mudanças. Com
o envolvimento dessas pessoas, ficou mais fácil demonstrar o potencial das ferramentas e
efetivamente introduzi-las na equipe.

Enquanto as novas tarefas, processos e perfis da área eram negociados pelos


profissionais de RH, havia a necessidade de se viabilizar a implementação da tecnologia para
dar suporte aos novos fluxos de trabalho. A equipe de RH solicitou à área de TI da empresa
que desse o suporte necessário ao desenvolvimento dessa tecnologia. Para surpresa de
todos, a área de TI se recusou a dar esse suporte, o que forçou a equipe de RH, em conjunto,
a buscar profissionais em outros lugares e formar uma equipe de TI-RH que pudesse
implementar seu projeto. O fato de terem que desenvolver o projeto em equipe e vencer os
obstáculos de implementação impostos pela área de TI uniu esses indivíduos em torno de
objetivos comuns e reforçou ainda mais a importância dos processos de negociação para a
busca de soluções para a área. A área então passou a buscar estudantes capacitados fora
da empresa para formar uma equipe paralela especializada.

54
A transformação da gestão de pessoas na organização teve como resultado uma
profunda reconfiguração do modelo de trabalho. Permitiu-se, por meio do envolvimento de
todos os atores sociais relevantes nos processos de planejamento e implementação, que se
construíssem novos significados ao trabalho na área de RH, significados esses que
representavam àqueles indivíduos um avanço significativo em relação aos sentidos dados ao
seu trabalho no passado. De uma área reconhecida como operacional e burocrática, os
profissionais de RH construíram uma nova inserção na organização baseada na prestação de
serviços especializados. Passaram a inovar e contribuir efetivamente para as dinâmicas
organizacionais, sendo reconhecidos por isso. Como resumiram analistas de RH, o portal
Personal [sistema de autoatendimento] é uma grande ferramenta que atualmente proporciona
todos os tipos de informação tanto à área de RH quanto aos clientes. Antigamente tudo era
paper work. Atualmente não há mais tanto trabalho burocrático e rotineiro, a não ser alguns
processos mais específicos, como aqueles relacionados ao sindicato. Meu trabalho está
baseado em (...) questões consultivas, como administração de salários nas áreas,
desenvolvimento de carreira, etc.

Não houve grandes resistências ao projeto RYB.com. O projeto foi recebido com
entusiasmo porque os profissionais de RH sentiam a necessidade de mudar. Há muito tempo
a área era considerada um problema na empresa, era um centro de custo. Atualmente a área
de

RH é considerada das mais inovadoras da empresa, e isso é muito bom para os funcionários
e para a motivação da equipe. Mas a situação foi extraordinária, para nós. Havia um
sentimento latente na área, um desejo de mudança, já que era claro que a organização
estava equivocada.

CONCLUSÕES: O PARADOXO "PASSADO VERSUS FUTURO" E A GESTÃO DE


PESSOAS

Podemos analisar a mudança organizacional descrita por meio da perspectiva dialética.


Ao entendermos a organização como um construto social, percebemos que ela é composta
por diversos grupos autônomos, mas interconectados. Os profissionais de RH são um desses
grupos, e interagem constantemente com outros de forma a produzir interpretações culturais
específicas, como os sentidos coletivos que dão ao seu trabalho e à sua inserção na
organização. Pode-se perceber que essas interpretações geravam contradições perceptivas
55
entre os profissionais de RH, que moveram a práxis. Reconhecida como uma área
operacional e burocratizada, esses profissionais se defrontavam com o paradoxo de pregar a
necessidade de inovação e flexibilização na organização, mas assumiam, simultaneamente,
posturas tradicionais e desempenhavam atividades mecanizadas. Essa contradição
perceptiva, que podemos classificar como um paradoxo do tipo discurso versus prática
incomodava os indivíduos e impulsionou a reconstrução daquele sistema social. Dessa forma,
os atores sociais envolveram-se em um processo de transformação do sistema, de forma a
diminuir o desconforto gerado por esse paradoxo perceptivo.

Em processos de transformação do sistema social como esse, o surgimento do


paradoxo "passado versus futuro" pode dificultar a práxis e a ação dos indivíduos. Os projetos
fáusticos de mudança organizacional rompem abruptamente com os sentidos construídos
pelos atores sociais e atribuídos às suas experiências, que viabilizavam os arranjos de poder
e a construção de identidades consolidadas no sistema até então, comprometendo o
envolvimento dos indivíduos com a evolução do sistema organizacional. Ao ignorarem os
padrões socioculturais consolidados e imporem as diretrizes de mudança de baixo para cima,
esses projetos excluem os atores sociais relevantes do processo de contínua desconstrução e
reconstrução dos sistemas sociais nos quais se encontram inseridos. Em uma outra
proposição, pode-se gerar o novo a partir do passado, em uma continuidade que envolve
rupturas e contradições, mas que lida com esses fenômenos como parte do processo de
evolução dialética. De fato, a gestão de pessoas pode favorecer ou dificultar o processo de
evolução organizacional.

O caso discutido nos fornece elementos importantes para pensarmos as relações entre
a mudança organizacional e a gestão de pessoas. Segundo o modelo transformacional, a
mudança é vista como uma crise não regressiva, superada pela consolidação de um novo
sistema social construído a partir do construto anterior, que oferece a única experiência
humana disponível para a consolidação do novo. Nesta perspectiva, o passado não se
contrapõe necessariamente ao futuro, mas é base de sua construção. No processo de
mudança apresentado neste artigo, a organização permitiu a implementação de uma
estratégia adaptativa, que implicou um diagnóstico anterior do sistema social a partir do qual
se elaborou um espaço de transitoriedade. Esse espaço é uma estrutura de transição que
permite que os atores sociais reconstruam os sentidos individuais e coletivos para o trabalho
a partir do contexto anterior, por meio da negociação de interesses e interpretações.

56
O espaço de transitoriedade criado na organização estudada é um exemplo de
estratégia adaptativa. Por meio dessa estrutura, a resistência ao novo modelo diminuiu à
medida que foram dadas possibilidades de ação aos indivíduos para construírem o "novo" a
partir de suas competências antigas. A definição dos novos perfis e tarefas, o desenho das
novas estruturas e processos, por exemplo, foram debatidos e definidos em conjunto. Os
indivíduos estavam insatisfeitos com o antigo perfil de sua área e de seu trabalho, mas, a
partir de suas competências anteriores, puderam negociar estruturas e redesenhar seu novo
contexto, adaptando-se progressivamente a ele. Nesse processo, tiveram ainda que negociar
e gerir conflitos para a implementação do seu projeto quando a área de TI se recusou a ajudá-
los.
Em uma mudança do porte do projeto discutido neste artigo, torna-se fundamental o
estímulo à formação de uma estrutura em que os padrões de interação social requeridos no
contexto em formação possam ser negociados. Nesse caso a história da organização que
segundo o modelo de mudanças fáusticas é fruto de um sistema obsoleto a ser destruído,
passa a ser vista como fornecedora dos "insumos" humanos e materiais que permitem a
construção do novo sistema. E isso mesmo frente a uma situação na qual foram consolidadas
práticas muito diversas das anteriores. O passado e o conjunto de habilidades e
relacionamentos desenvolvidos pela organização em sua história forneceram, portanto, os
ativos estratégicos necessários à construção do seu futuro. Segundo esse modelo de gestão
das mudanças, a atenção às redes informais de interação social e de poder também tem
papel fundamental no sucesso de programas de mudança organizacional. A anomia, ou seja,
a

incapacidade de reconstituir um novo universo de normas e interações é frequentemente a


consequência de uma mudança radical na estrutura de poder e nas relações cotidianas de
trabalho, levando frequentemente ao fracasso de programas de mudança organizacional
fáusticos. Não podendo consolidar alianças políticas vitoriosas na nova organização como o
faziam na antiga organização, os atores sociais não aceitariam o fracasso e resistiriam a fim
de preservar os meios sociais de manutenção de seu sucesso.

Ao analisarmos a mudança descrita neste artigo, é possível sugerirmos a importância


dos padrões de liderança nesse processo. Vê-se que a organização escolheu como
responsável pelo projeto um indivíduo reconhecido como líder político e porta-voz dos
funcionários de RH. No caso analisado, a atuação desse indivíduo aproximou-se de um
padrão transformacional, que se caracteriza pela influência do líder na definição da
57
realidade dos liderados. Esse processo foi marcado pela articulação entre as necessidades
motivacionais e a experiência do grupo social de forma a viabilizar novos modos de atuação e
significação. Esse indivíduo administrou a formação do novo contexto de trabalho de forma a
permitir que as mudanças fossem interpretadas pelos indivíduos como oportunidades para o
crescimento profissional do grupo, de forma a aumentar sua valorização na organização.
Dessa maneira, sob a liderança do padrão transformacional, os espaços de transitoriedade
permitiram que as mudanças fossem interpretadas positivamente, de maneira que se
diminuísse a percepção de polarização entre a identidade passada e aquela a ser formada no
futuro, incerta.

A transição do contexto socioeconômico industrial para o pós-industrial faz com que a


gestão das pessoas esteja intimamente associada à temática da gestão das mudanças. A
análise do caso sugere que questões como a reconstrução de significados pelos indivíduos
em contextos de mudanças de suas condições de trabalho tem grande importância nas
discussões sobre a gestão de pessoas nas organizações. Não é mais possível discutirmos a
gestão de pessoas sem termos como um dos focos de atenção os processos de mudanças e
as maneiras como os indivíduos e grupos interagem e negociam significados para a
construção de novas dinâmicas organizacionais. A partir do conceito de paradoxo
organizacional e da visão dialética de evolução social, sugerimos que a dissonância entre
o passado e o futuro da organização e seus efeitos nefastos à gestão das mudanças podem
ser minimizados por meio da adoção de premissas do modelo transformacional de gestão de
pessoas.

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Sobre os autores:

Isabella Freitas Gouveia de Vasconcelos

Professora da FGV-EAESP. Doutora em Administração de Empresas pela HEC-Ecole des


Hautes Etudes Commerciales – HEC Paris. Interesses de pesquisa nas áreas de
62
administração de recursos humanos e teoria das organizações.
André Ofenhejm Mascarenhas
Professor da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Doutorando em Administração de
Empresas na FGV-EAESP. Interesses de pesquisa nas áreas de administração de recursos
humanos, simbolismo nas organizações, teoria das organizações.
Flávio Carvalho de Vasconcelos
Professor da FGV-EAESP. Doutor em Administração de Empresas pela HEC-Ecole des
Hautes Etudes Commerciales – HEC Paris. Interesses de pesquisa nas áreas de estratégia e
teoria organizacional.

A ATIVIDADE NOTARIAL E REGISTRAL E SUA NATUREZA JURÍDICA

LUCAS ALMEIDA DE LOPES LIMA Chefe de Gabinete do Tribunal de Justiça de Alagoas.

1. Breve histórico

Resumo: Este artigo se propõe a confrontar as correntes doutrinárias e jurisprudenciais que


discutem a natureza jurídica da atividade notarial e de registro. O estudo é realizado a partir
da análise da doutrina e da legislação pertinente, trazendo relevante ementário de
jurisprudência do STF, STJ e de diversos tribunais estaduais.

Sumário:

1. Breve histórico
1.1 Origens
1.2 Atividade notarial no Brasil
2. Considerações sobre a atividade notarial e de registro
2.1 Atividade preventiva
2.2 Conceito
2.3 Características
2.4 Multiplicidade de funções
63
3. Natureza jurídica da atividade notarial e registral: correntes conflitantes
3.1 Notários e registradores enquanto colaboradores do Poder Público
3.2 A atividade notarial enquanto serviço público
4. A atividade notarial e registral e o conceito de serviço público
5. Repertório de Jurisprudência
5.1 Ementário de jurisprudência do STF
5.2 Ementário de jurisprudência do STJ
5.3 Ementário de jurisprudência dos Tribunais Estaduais
6. Considerações Finais

Palavras-chave: Natureza jurídica – atividade – notarial – registral

1.1 Origens

Surgida a partir da necessidade de mediação nos relacionamentos sociais primitivos


[1], a atividade notarial é uma das mais remotas atividades jurídicas já desempenhadas
pelo ser humano. A crer em registros deixados pelas civilizações longínquas, a referida
atividade já era tradição na Roma antiga, onde se dava de modo muito peculiar. Naquela
época e lugar, o notário (ou notarius, como era chamado) era responsável pela realização de
transcrições e registros de julgamentos e de procedimentos judiciais. Ao lado desses, havia o
tabelione, profissional que, conforme entendimento do professor Mário Raposo[2], mais se
aproximava do notário dos dias de hoje, na medida em que era responsável pela formalização
da vontade das partes através de minutas, as quais eram redigidas sobre tábuas, com
assinatura das partes, testemunhas etabeliones. Ambas as funções (de notário e de tabelião),
resistiram ao

efeito do tempo, recebendo, contudo, diferentes contornos.

1.2 A atividade notarial no Brasil

No Brasil, pode-se dizer que a atividade notarial e registral surgiu efetivamente a partir
do chamado registro do vigário (Lei n. 601/1850 e Dec. 1318/1854), com o que a Igreja
Católica passou a obrigar a legitimação da aquisição pela posse, através do registro em livro
próprio, passando a diferençar as terras públicas das terras privadas. A aludida transmissão,
com o tempo, passou a ser realizada através de contrato e, não raras vezes, necessitava de
64
instrumento público, confeccionado por um tabelião. Finalmente, com a amplicação dos atos
registráveis, passaram a se submeter ao Registro Geral (Lei n. 1237/1864) todos os direitos
reais sobre bens imóveis.

Atualmente, ambos (notário e registrador) são profissionais que desempenham função


pública, através de delegação obtida mediante aprovação em concurso público de provas e
títulos.

2. Considerações sobre a atividade notarial e de registro

Pode-se dizer que a atividade notarial e de registro tem por finalidade assegurar a
publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos de modo preventivo,
evitando, com isso, o acúmulo de processos no judiciário e atuando como meio de pacificação
social.

2.1 Atividade preventiva

Seu viés jurídico se revela sempre que o tabelião orienta as partes, consubstanciando
sua vontade através da formulação de instrumento jurídico adequado à situação posta.
Ademais, a orientação prévia dispensada denota o caráter cautelar da atividade. Nesse
sentido, entende Brandelli [3] que o risco decorrente da celebração de um negócio jurídico é
consideravelmente minimizado “com a intervenção tanto na configuração do negócio como
em seu amoldamento documental, de alguém com preparação jurídica especializada,
imparcialidade profissional e responsabilidade por sua atuação: o Notário”.

2.2 Conceito

Ao delimitar os contornos da atividade, o mesmo autor assevera que a função notarial


composta por “aquelas atividades que são o cerne do notariado e que sempre estão
presentes a fim de orientar os poderes e deveres do agente notarial” (1998, p. 125).

E, adiante, arremata:

65
A função do notário consiste em receber ou indagar a vontade das partes; assessorar
como técnico as partes e com isso dar forma jurídica à vontade das partes; redigir o escrito
que se converterá em instrumento público; autorizar o instrumento público, dando-lhe forma
pública e credibilidade; conservar o instrumento autorizado; expedir cópias do
instrumento”(apudBRANDELLI, 1998, p. 126).

De acordo com Rufino Larraud, citado e comentado por Brandelli (1998, p.126):

Função notarial é aquela atividade jurídico-cautelar cometida ao notário, que consiste


em dirigir imparcialmente aos particulares na individualização regular dos seus direitos
subjetivos, para dotá-los de certeza jurídica conforme às necessidades do tráfico e de sua
prova eventual. Note-se que tal conceito encerra um conteúdo definido (direção jurídica dos
particulares no plano da realização espontânea do direito), um objeto (os direitos subjetivos
dos particulares em sua etapa de individualização), e um fim (a certeza jurídica dos
direitos subjetivos, amoldando-os às necessidades do negócio e de sua prova eventual).

A atividade cartorária consiste, enfim, no assessoramento jurídico das partes, através da


transposição de suas vontades para o instrumento notarial.

2.3 Características

Registre-se que a atividade notarial e de registro depende de provocação, em virtude


do caráter rogatório de sua função, sendo defeso ao notário agir de ofício. Trata-se, também,
de profissão que goza de fé pública, na medida em que o notário atua como representante do
Estado em sua atividade. Ademais, é marcada pelo dever de imparcialidade, porquanto cabe
ao notário atuar com equidistância entre as partes.

A esse respeito, é válida a lição de Leonardo Brandelli[4], que, ao discorrer sobre a


atividade notarial e de registro, assinala:

A aplicação do seu mister de acordo com os ditames do Direito, e o zelo pela


autonomia da vontade. Quanto ao primeiro aspecto, revela o dever do notário de
66
desempenhar sua função em consonância com oordenamento jurídico; deve receber a
vontade das partes e moldá-la de acordo com o Direito, dentro de formas jurídicas lícitas.
(...) O outro aspecto contempla a obrigação do tabelião de velar pela autonomia da vontade
daqueles que o procuram; deve ele assegurar às partes, dentro do possível, uma situação
de igualdade, bem como assegurar a livre emissão da vontade, despida de qualquer
vício, recusando-se a desempenhar sua função caso apure estar tal vontade eivada por
algum vício que a afete. [10]

2.4 Multiplicidade de funções

Representam atividades do notário e do registrador, em síntese, a análisedos


elementos postos pelos particulares para a realização de determinado ato, a elaboração de
pareceres jurídicos acerca da concretização de determinado ato jurídico e a
instrumentalização da vontade das partes, sempre com vistas a conferir ao ato a maior
segurança jurídica possível. Enfim, conforme Brandelli, “a função notarial apresenta,
simultaneamente, várias características. Ela constitui uma função jurídica, cautelar, técnica,
rogatória, pública e imparcial”.

Vê-se, desse modo, que a atuação do notário não se restringe à instrumentalização e


autenticação de documentos. Mais que isso, desempenha a relevante missão de orientar e
assessorar as partes para a formalização de um negócio jurídico seguro.

3. Natureza jurídica da atividade notarial e registral: correntes conflitantes

Notários e registradores são profissionais que desempenham função pública no âmbito

dos cartórios. Contudo, por se situarem em posição peculiar em relação aos demais agentes
públicos, sua natureza jurídica tem sido alvo de rica polêmica e discussão no mundo do
direito. Afinal, seriam eles delegatários da Administração Pública e, portanto, verdadeiros
agentes públicos, ou, na verdade, por não conferirem benefícios ao administrado, as
atividades por eles desempenhadas não poderiam ser consideradas serviço público?

3.1 Notários e registradores enquanto colaboradores do Poder Público


67
Para alguns, notários e registradores não integrariam o aparelho estatal. Entende essa
corrente que a intenção do constituinte de 1988, ao disciplinar que “os servi os notariais e de
registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público...”, foi a de
transportar os notários da esfera do direito público para a do direito privado. Desse modo, tais
profissionais deixariam de compor a estrutura estatal para desempenharem o papel de
colaboradores do Poder Público, contratando seus empregados (prepostos) sob os ditames
da Consolidação das Leis do Trabalho.

De certa forma, ratifica esse entendimento a lei 8.935/94, a qual regulamenta o artigo
citado no parágrafo anterior. A lei, em seu art. 3º, assinala que os notários e registradores
são “profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da
atividade notarial e de registro”. Adiante, em seu art. 50, a mencionada lei refor a os
elementos de convicção dessa corrente, ao indicar que os profissionais delegados,
nomeados a partir de sua edição, estão sujeitos ao Regime Geral de Previdência Social,
regime próprio da iniciativa privada.

Os defensores dessa corrente, ademais, entendem que, muito embora a discutida


atividade tenha preservado caráter preponderantemente público, ela se situa fora da esfera
estatal, tal como se dá no caso dos leiloeiros, intérpretes, permissionários e concessionários,
os quais, a despeito de não serem servidores públicos, exercem função típica dos entes de
direito público.

Assim, a despeito da relevância social da atividade notarial e de registro, não haveria


como incluí-la na categoria dos serviços públicos e, por conseguinte, não se poderia
considerar o notário e o registrador como espécies de agente público. Nessa linha, a
manifestação jurisprudencial do ministro Carlos Ayres Britto, a ver:

Numa frase, então, serviços notariais e de registro são típicas atividades estatais, mas
não são serviços públicos, propriamente. Inscrevem-se, isto sim, entre as atividades tidas
como função pública lato sensu, a exemplo das funções de legislação, diplomacia, defesa
nacional, segurança pública, trânsito, controle externo e tantos outros cometimentos que,
nem por ser de exclusivo domínio estatal, passam a se confundir com serviço público. (ADI
3.643, voto do Rel. Min. AyresBritto, julgamento em 8-11-2006, Plenário, DJ de 16-2-2007.)
68
3.2 A atividade notarial enquanto serviço público

De acordo com a corrente oposta, contudo, a atividade notarial exprime função de


natureza pública. E mais: tem como diretrizes os princípios elencados no art. 37 da
Constituição (legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência), tal qual
qualquer outra atividade exercida na esfera do Poder Público.

Defendem os adeptos dessa tendência que, em se tratando de atividade notarial e de


registro, constitui uma impropriedade falar-se em delegação de serviço público, na medida em
que o notário e o registrador não se submetem a qualquer tipo de licitação – meio próprio para
outorga de delegação–, ascendendo à função exclusivamente através de concurso público,
pelo que haveriam de ser considerados agentes estatais ocupantes de cargos públicos
criados por lei.

Ademais, por possuírem fé pública, as atividades desempenhadas por esses


profissionais seriam revestidas por um manto de autoridade conferido pelo Estado.

Por fim, reforçando os argumentos expostos por essa linha de raciocínio, a lei
8.935/94, em seu art. 25, vedou a acumulação do exercício das atividades notariais com a
ocupação de qualquer cargo público, evidenciando o caráter estatal de tal ofício.

No âmbito do Supremo Tribunal Federal, a tese foi encampada através de decisão de


relatoria do então ministro Otávio Gallotti, que considerou o notário e o registrador como
funcionários públicos. Diz a ementa: “sendo ocupantes de cargo público criado por lei,
submetido à permanente fiscalização do Estado e diretamente remunerado à conta de
receita pública (custas e emolumentos fixados por lei), bem como provido por concurso

público estão os serventuários de notas e registros sujeitos à aposentadoria por


implemento de idade".

No mesmo sentido, Walter Ceneviva[5] pontua: “a atividade registraria,embora exercida


em caráter privado, tem característicos típicos de serviço público".

Com mais vagar, Alexandre Ribeiro[6] esmiúça a questão.


69
São peculiares e exclusivos os contornos da função pública notarial e de registros no
Brasil. A atividade apresenta uma face pública, inerente à função pública e por tal razão
regrada pelo direito público (administrativo), que convive, sem antagonismo, com uma
parcela privada, correspondente ao objeto privado do direito notarial e registral e ao
gerenciamento de cada unidade de serviço, face esta regrada pelo direito privado.

[...]

O serviço público vai até o reconhecimento de que se trata de função estatal; de


que o Estado mantém a titularidade do poder da fé pública cujo exercício delega a
particulares, o que abrange a regulação da atividade no âmbito da relação de sujeição
especial que liga cada particular titular de delegação ao Estado outorgante, a organização
dos serviços, a seleção (mediante concurso de provas e títulos) dos profissionais do
direito, a outorga e cessação da delegação, a regulamentação técnica e a fiscalização da
prestação dos serviços para assegurar aos usuários sua continuidade, universalidade,
uniformidade, modicidade e adequação.

Confrontam-se, pois, duas correntes jurisprudenciais: de um lado, entende-se que a


atividade notarial e de registro representa atividade jurídica estatal própria. No dizer de Celso
Antônio Bandeira de Melo, seriam funções típicas do Estado, como as atividades legiferantes,
de segurança e de fiscalização, todas de domínio estatal. Consistiriam, pois, em atividades
que não se desenvolvem por vontade das partes, mas por exigência legal, salvo raras
exceções. Não consistiriam, portanto, em hipótese de serviço público.

Em sentido oposto, alinham-se aqueles que consideram a referida atividade como


espécie de serviço público e seus titulares, portanto, como agentes públicos.

4. A atividade notarial e registral e o conceito de serviço público

Não por acaso, majoritariamente, doutrina e jurisprudência têm entendido que os


serviços notariais e de registro são hipóteses de serviço público. Confira-se, a respeito
desse instituto, a lição de dois renomados administrativistas e o que preceitua o texto
constitucional.

70
Para Hely Lopes Meirelles, servi o público “todo aquele prestado pela Administração ou
por seus delegados, sob normas e controles estatais, para satisfazer necessidades essenciais
ou secundárias da coletividade ou simples conveniência do Estado”.

Celso Antônio Bandeira de Melo, por sua vez, define como sendo “toda atividade de
oferecimento de utilidade ou comodidade material destinada à satisfação da coletividade em
geral, mas fruível singularmente pelos administrados, que o Estado assume como pertinente
a seus deveres e presta por si mesmo ou por quem lhe faça as vezes, sob um regime
de Direito Público, portanto, consagrador de prerrogativas de supremacia e de restrições
especiais – instituído em favor dos interesses definidos como públicos no sistema
normativo”.

Finalmente, a Constituição Federal, em seu art. 175, preleciona: “incumbe ao Poder


Público, na forma da lei, diretamente ou sob regime de concessão ou permissão, sempre
através de licitação, a prestação de serviços públicos”.

A leitura sistemática da doutrina e da legislação colacionada, por certo, poderá


suscitar contradições e incoerências, na medida em que a atividade notarial ora se reveste
dos atributos do Poder Público, ora evidencia caracteres de natureza privada.

A nosso sentir, tal incongruência decorre da impropriedade, ou mesmo da falta de


técnica, do legislador, que, ao misturar elementos inconciliáveis no texto legal, acabou por
inaugurar uma figura jurídica híbrida em nosso ordenamento.

Não há como admitir se tratar de hipótese de delegação, uma vez que tal instituto
consiste em mecanismo através do qual a titularidade de umserviço é transferida do
Estado para o particular sempre através de procedimento licitatório, ou, nas palavras de
Hely Lopes Meirelles, no “procedimento administrativo mediante o qual a Administração
Pública

seleciona a proposta mais vantajosa para o contrato de seu interesse”, podendo ser
revogada desde que o interesse público o exija.

Do mesmo modo, não se pode considerar que se trate de um funcionário público como
outro qualquer, tão somente porque ingressou nos quadros do serviço público mediante
71
concurso.

Em verdade, trata-se de agentes públicos (conjunto de pessoas que, a qualquer título,


exercem uma função pública como prepostos do Estado, podendo ser remunerada ou
gratuita, definitiva ou transitória, política ou jurídica[7]) na modalidade agentes particulares
colaboradores (conjunto de pessoas que, embora sejam particulares, executam certas
funções especiais que podem se qualificar como públicas, sempre como resultado
do vínculo jurídico que os prende ao Estado[8]).

Assim, embora não se possa dizer que eles (notários e registradores) ocupam cargo
público, tem-se por certo que possuem ampla relação com o Estado, na medida em que seu
ingresso se dá mediante concurso público e sua atividade é regulada pelo Poder Judiciário.

5. Repertório de Jurisprudência

5.1 Ementário de jurisprudência do STF

“Tabelião. Titulares de Ofício de Justiça. Responsabilidade civil. Responsabilidade do


Estado. CF, art. 37, § 6º. Natureza estatal das atividades exercidas pelos serventuários
titulares de cartórios e registros extrajudiciais, exercidas em caráter privado, por
delegação do Poder Público. Responsabilidade objetiva do Estado pelos danos praticados
a terceiros por esses servidores no exercício de tais funções, assegurado o direito de
regresso contra o not rio, nos casos de dolo ou culpa.” (RE 209.354-AgR, Rel. Min. Carlos
Velloso, julgamento em 2-3-1999, Segunda Turma, DJ de 16-4-1999.) No mesmo sentido: RE
551.156-AgR, Rel. Min.Ellen Gracie, julgamento em 10-3-2009, Segunda Turma, DJE de 3-4-
2009.

"Incidência do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza–ISSQN Sobre serviços


de registros públicos, cartorários e notariais. Constitucionalidade. Ação direta de
inconstitucionalidade ajuizada contra os itens 21 e 21.1 da Lista Anexa à LC 116/2003, que

permitem a tributação dos serviços de registros públicos, cartorários e notariais pelo


ISSQN. (...) As pessoas que exercem atividade notarial não são imunes à tributação,
porquanto a circunstância de desenvolverem os respectivos serviços com intuito lucrativo
invoca a exceção prevista no art. 150, § 3º da Constituição. O recebimento de remuneração
72
pela prestação dos serviços confirma, ainda, capacidade contributiva. A imunidade recíproca
é uma garantia ou prerrogativa imediata de entidades políticas federativas, e não de
particulares que executem, com inequívoco intuito lucrativo, serviços públicos mediante
concessão ou delegação, devidamente remunerados. Não há diferenciação que justifique
a tributação dos serviços públicos concedidos e a não tributação das atividades
delegadas." (ADI 3.089, Rel. p/ o ac. Min. Joaquim Barbosa, julgamento em 13-2-2008,
Plenário, DJEde1º-8-2008.) No mesmo sentido: RE 557.643-AgR, Rel. Min. Eros Grau,
julgamento em 10-2-2009, Segunda Turma,DJE de 13-3-2009.

“Atividade notarial. Natureza. Lei 9.534/1997. Registros públicos. Atos relacionados


ao exercício da cidadania. Gratuidade. Princípio da proporcionalidade. Violação não
observada. Precedentes. Improcedência da ação. A atividade desenvolvida pelos titulares
das serventias de notas e registros, embora seja análoga à atividade empresarial, sujeita-se
a um regime de direito público. Não ofende o princípio da proporcionalidade lei que isenta os
„reconhecidamente pobres‟ do pagamento dos emolumentos devidos pela expedição de
registro civil de nascimento e de óbito, bem como a primeira certidão respectiva." (ADI
1.800, Rel. p/ o ac. Min. Ricardo Lewandowski, julgamento em 11-6-2007, Plenário, DJ de 28-
9-2007.)

“Numa frase, então, servi os notariais e de registro são típicas atividades estatais, mas
não são serviços públicos, propriamente. Inscrevem-se, isto sim, entre as atividades tidas
como função pública lato sensu, a exemplo das funções de legislação, diplomacia, defesa
nacional, segurança pública, trânsito, controle externo e tantos outros cometimentos que,
nem por ser de exclusivo domínio estatal, passam a se confundir com servi o público.”
(ADI 3.643, voto do Rel. Min. Ayres Britto, julgamento em 8-11-2006, Plenário, DJ de 16-2-
2007.)

"O art. 40, § 1º, II, da Constituição do Brasil, na redação que lhe foi conferida pela
EC 20/1998, está restrito aos cargos efetivos da União, dos Estados-membros, do Distrito
Federal e dos Municípios – incluídas as autarquias e fundações. Os serviços de
registros públicos, cartorários e notariais são exercidos em caráter privado por delegação do
Poder

Público – serviço público não privativo. Os notários e os registradores exercem atividade


estatal, entretanto não são titulares de cargo público efetivo, tampouco ocupam cargo
73
público. Não são servidores públicos, não lhes alcançando a compulsoriedade imposta
pelo mencionado art. 40 da CF/1988 – aposentadoria compulsória aos setenta anos de
idade." (ADI 2.602, Rel. p/ o ac. Min. Eros Grau, julgamento em 24-11-2005, Plenário, DJ
de 31-3-2006.) No mesmo sentido: AI 494.237-AgR, Rel. Min.Joaquim Barbosa, julgamento
em 23-11-2010, Segunda Turma,DJE de 7-12-2010; RE 478.392-AgR, Rel. Min. Cezar
Peluso, julgamento em 14-10-2008, Segunda Turma, DJE de 21-11-2008; Rcl 5.526-AgR,
Rel. Min.Ricardo Lewandowski, julgamento em 25-6-2008, Plenário, DJE de 15-8-2008;AI
655.378-AgR, Rel. Min. Gilmar Mendes, julgamento em 26-2-2008, Segunda Turma, DJE
de 28-3-2008. Vide: RE 556.504-ED, Rel. Min.Dias Toffoli, Julgamento em 10-8-2010,
Primeira Turma, DJE de 25-10-2010.

"Regime jurídico dos serviços notariais e de registro: a) trata-se de atividades jurídicas


próprias do Estado, e não simplesmente de atividades materiais, cuja prestação é
traspassada para os particulares mediante delegação. Traspassada, não por conduto dos
mecanismos da concessão ou da permissão, normados pelo caput do art. 175 da
Constituição como instrumentos contratuais de privatização do exercício dessa atividade
material (não jurídica) em que se constituem os serviços públicos; b) a delegação que
lhes timbra a funcionalidade não se traduz, por nenhuma forma, em cláusulas contratuais;
c) a sua delegação somente pode recair sobre pessoa natural, e não sobre uma empresa ou
pessoa mercantil, visto que de empresa ou pessoa mercantil é que versa a Magna Carta
Federal em tema de concessão ou permissão de serviço público; d) para se tornar delegatária
do Poder Público, tal pessoa natural há de ganhar habilitação em concurso público de provas
e títulos, não por adjudicação em processo licitatório, regrado pela Constituição como
antecedente necessário do contrato de concessão ou de permissão para o desempenho
de serviço público; e) são atividades estatais cujo exercício privado jaz sob a exclusiva
fiscalização do Poder Judiciário, e não sob órgão ou entidade do Poder Executivo, sabido que
por órgão ou entidade do Poder Executivo é que se dá a imediata fiscalização das
empresas concessionárias ou permissionárias de serviços públicos. Por órgãos do Poder
Judiciário é que se marca a presença do Estado para conferir certeza e liquidez jurídica às
relações interpartes, com esta conhecida diferença: o modo usual de atuação do Poder
Judiciário se dá sob o signo da contenciosidade, enquanto o invariável modo de atuação
das serventias extraforenses não adentra essa delicada esfera da litigiosidade entre sujeitos
de direito; f) as

atividades notariais e de registro não se inscrevem no âmbito das remuneráveis por tarifa
74
ou preço público, mas no círculo das que se pautam por uma tabela de emolumentos,
jungidos estes a normas gerais que se editam por lei necessariamente federal." (ADI 3.151,
Rel. Min. Ayres Britto, julgamento em 8-6-2005, Plenário, DJ de 28-4-2006.)

"Adicional por tempo de serviço: não sendo vantagem prevista nem disciplinada na CF,
não a viola a lei estadual que manda computar para o seu cálculo o tempo em que o servidor
fora serventuário contratado de cartório não oficializado: o regime privado da atividade
notarial e de registro, estabelecido pelo art. 236 da Lei Fundamental, não impede que o tempo
de serviço nela cumprido seja tido, por lei, como fato aquisitivo do direito ao adicional.
Precedente: RE 245.171, Primeira Turma, 12-9-2000,Pertence, DJ de 20-10-2001." (RE
235.623, Rel. Min. Sepúlveda Pertence, julgamento em 24-5-2005, Primeira Turma, DJ de 26-
8-2005.)

“Concurso público – Notário– Clientela. Ainda de acordo com a douta maioria,


conclusão em torno da qual também guardo reservas, surge a relevância do pedido de
concessão de liminar, no que o diploma local, ante a Lei federal 8.935/1994, revela a
clientelado concurso para preenchimento do cargo de notário, em serviço> <notarial> e de
registro, como sendo a constituída por titulares, substitutos e escreventes juramentados
legalmente nomeados – art. 8º, § 2º, da Lei 12.919/1998, do Estado de Minas Gerais.” (ADI
2.151, Rel. Min. Marco Aurélio, julgamento em 10-5-2000, Plenário, DJ de 22-11-2002.)

“Não está, na Constituição, que aos Estados se reserva, em lei, regular a matéria do
ingresso e da remoção; antes decorre do art. 236 e parágrafos da Lei Magna que a lei federal,
para todo o País, definirá os princípios básicos a serem seguidos na execução dos serviços
notariais e de registro.” (ADI 2.069-MC, Rel. Min. Néri da Silveira, julgamento em 2-2-2000,
Plenário, DJ de 9-5-2003. "Tabeliães e oficiais de registros públicos: aposentadoria
inconstitucionalidade da norma da Constituição local que, além de conceder-lhes
aposentadoria de servidor público, que – para esse efeito não são – vincula os respectivos
proventos às alterações dos vencimentos da magistratura: precedente (ADI 139, RTJ
138/14)." (ADI 575, Rel. Min.Sepúlveda Pertence, julgamento em 25-3-1999, Plenário, DJ
de 25-06-1999.) Vide: RE 565.936-AgR, Rel. Min. Ellen Gracie, julgamento em 26-10-2010,
Segunda Turma, DJE de 29-11-2010.

“Art. 34 da Constituição do Estado do Espírito Santo. Estatização dos Cartórios de Notas e


75
Registro Civil. Faculdade conferida aos atuais titulares. Contrariedade ao art. 236, caput, da
CF que prescreve serem os servi os notariais e de registro exercidos em car ter privado.”
(ADI 417, Rel. Min. Maurício Corrêa, julgamento em 5-3-1998, Plenário, DJ de 8-5-1998.)

“A atividade notarial e registral, ainda que executada no âmbito de serventias


extrajudiciais não oficializadas, constitui, em decorrência de sua própria natureza, função
revestida de estatalidade, sujeitando-se, por isso mesmo, a um regime estrito de direito
público. A possibilidade constitucional de a execução dos serviços notariais e de registro
ser efetivada „em caráter privado, por delegação do Poder Público‟ (CF, art. 236), não
descaracteriza a natureza essencialmente estatal dessas atividades de índole administrativa.
As serventias extrajudiciais, instituídas pelo Poder Público para o desempenho de funções
técnico-administrativas destinadas „a garantir a publicidade, a autenticidade, a segurança e
a eficácia dos atos jurídicos‟ (Lei 8.935/1994, art. 1º), constituem órgãos públicos
titularizados por agentes que se qualificam, na perspectiva das relações que mantêm com
o Estado, como típicos servidores públicos.” (ADI 1.378-MC, Rel. Min. Celso de Mello,
julgamento em 30-11-1995, Plenário, DJ de 30-5-1997.)

“Provimento de cargos de titular de escrivanias judiciais e extrajudiciais. Inviabilidade


de equiparação de vencimentos, a teor do art. 37, XIII, da CF, salvo nas hipóteses nela
previstas.” (ADI 112, Rel. Min. Néri da Silveira, julgamento em 24-8-1994, Plenário, DJ de
9-2-1996.)

“A ausência da lei nacional reclamada pelo art. 236 da Constituição não impede o
Estado-membro, sob pena da paralisação dos seus serviços notariais e registrais, de dispor
sobre a execução dessas atividades, que se inserem, por sua natureza mesma, na esfera de
competência autônoma dessa unidade federada. A criação, o provimento e a instalação das
serventias extrajudiciais pelos Estados-membros não implicam usurpação da matéria
reservada lei nacional pelo art. 236 da CF.” (ADI 865-MC, Rel. Min. Celso de Mello,
julgamento em 7-10-1993, Plenário, DJ de 8-4-1994.)

76
5.2 Ementário de jurisprudência do STJ

“ADMINISTRATIVO– SERVENTIANOTARIAL E REGISTRAL - REGIME DE


DIREITOPÚBLICO – CUSTAS E EMOLUMENTOS –NATUREZA JURÍDICA DE TRIBUTO –
TAXA REMUNERATÓRIA DE SERVIÇO PÚBLICO – NÃO INCIDÊNCIA DA
IMPENHORABILIDADE LEGAL CONTIDA NO ART. 649, IV DO CPC.

1. O cerne do recurso especial consiste em saber, em primeiro lugar, qual a natureza jurídica
das custas e emolumentos de serviços notariais e registrais, e, após a obtenção da resposta,
se tais valores estão protegidos pela impenhorabilidade legal.

2. As serventias exercem atividade por delegação do poder público, motivo pelo qual, embora
seja análoga à atividade empresarial, sujeita-se, na verdade, a um regime de direito público.
As custas e emolumentos devidos aos serventuários os são em razão da contraprestação
do serviço que o Estado, por intermédio deles, presta aos particulares que necessitam dos
serviços públicos essenciais prestados pelo foro judicial ou extrajudicial.

3. Os valores obtidos com a cobrança das taxas e emolumentos são destinados à


manutenção do serviço público cartorário, e não simplesmente para remunerar o
serventuário. Se tais valores tivessem a finalidade exclusiva de remunerar o serventuário, que
exerce função pública, o montante auferido não poderia exceder o subsídio mensal dos
Ministros do Supremo Tribunal Federal, conforme dispõe o art. 37, XI da CF.

4. Sendo assim, tendo à custa e emolumentos de serviços notariais natureza jurídica


tributária, na qualidade de taxas destinadas à promover a manutenção do serviço público
prestado, e não simplesmente à remuneração do serventuário, não há que se falar na
incidência da impenhorabilidade legal prevista no art. 649, IV do CPC.

5. Não há ilegalidade, portanto, na decisão do juiz inicial que, nos autos de uma ação cautelar
determinou a indisponibilidade de parte dos recursos da recorrente, obtidos na serventia em
que era titular, com o garantir o ressarcimento dos danos causados ao erário, em ação de
improbidade administrativa.

Recurso especial improvido.


77
(Processo: REsp 1181417/SC RECURSO ESPECIAL 2010/0032835-6, Relator: Ministro
HUMBERTO MARTINS (1130), Órgão Julgador: T2 - SEGUNDA TURMA, Data do
Julgamento: 19/08/2010, Data da Publicação/Fonte: DJe 03/09/2010).”

“ADMINISTRATIVO – RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO – DANO CAUSADO POR


TITULAR DE SERVENTIA EXTRAJUDICIAL NÃO-OFICIALIZADA – LEGITIMIDADE
PASSIVA DO ESTADO DE GOIÁS.

1. Cuida-se de ação de indenização proposta por ISAÍAS BRAGA contra o Estado de Goiás
com o objetivo de ser ressarcido de prejuízos decorrentes de anulação de registro de imóvel
por ele adquirido, em razão de existência de cancelamento da cadeia dominial do referido
bem, anos antes, sem que o Cartório fizesse constar qualquer averbação de sentença.

2. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás entendeu pela ilegitimidade passiva do Estado,


em razão de que o oficial de registro público é responsável civilmente por seus atos
registrais, nos termos do art. 28 da Lei n. 6.015/73.

3. A jurisprudência desta Corte vem reconhecendo a responsabilidade do Estado em


decorrência de defeitos na prestação no serviço notarial, já que se trata de serviço público
delegado, portanto, sujeito aos preceitos do artigo 37, § 6º, da CF .

4. "Embora seja o preposto estatal também legitimado para responder pelo dano, sendo
diferentes as suas responsabilidades, a do Estado objetiva e a do preposto subjetiva,
caminhou a jurisprudência por resolver em primeiro lugar a relação jurídica mais facilmente
comprovável, ressalvando-se a ação de regresso para apurar-se a responsabilidade subjetiva
do preposto estatal." (REsp 489.511/SP, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado
em 22.6.2004, DJ 4.10.2004 p. 235.)

5. "A função eminentemente pública dos serviços notariais configura a natureza estatal das
atividades exercidas pelos serventuários titulares de cartórios e registros extrajudiciais. RE
209.354/PR."(RE 551.156 AgR, Relator(a): Min. Ellen Gracie, Segunda Turma, julgado em
10.3.2009, DJe-064 DIVULG 2.4.2009 PUBLIC 3.4.2009.)

78
Agravo regimental improvido.

(AgRg no REsp 1005878/GO, AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL


2007/0265865-3, Ministro HUMBERTO MARTINS (1130), Órgão Julgador: T2 - SEGUNDA
TURMA, Data do Julgamento: 28/04/2009, Data da Publica ão/Fonte: DJe 11/05/2009).”

“ADMINISTRATIVO - RESPONSABILIDADE CIVIL DOS NOTÁRIOS E OFICIAIS DE


REGISTRO - ARTIGO 22 DA LEI 8935/94 - REGULAMENTAÇÃO
DO ARTIGO 236 DA CONSTITUIÇÃO - INFRAÇÃO DISCIPLINAR - PRESCRIÇÃO -
OCORRÊNCIA - LEI ESPECÍFICA - APLICAÇÃO DO DECRETO 220/75 (ESTATUTO
DOS FUNCIONÁRIOS PÚBLICOS DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO). TERMO A QUO
DOPRAZO PRESCRICIONAL BIENAL - DATA DA LAVRATURA DA ESCRITURA
PÚBLICA.

1. A regra exegética de que lex specialis derrogat lex generalis implica a aplicação do
Decreto 220/75 (Estatuto dos funcionários públicos do Estado do Rio de Janeiro) aos
serventuários de justiça punidos com sanções disciplinares, em face da omissão na
norma específica, qual seja, a Lei8.935/1994.

2. O Estatuto básico dos notários e registradores - Lei 8.935/1994 - restou omisso no que
tange aos prazos prescricionais dos atos irregulares perpetrados por serventuários da
justiça, razão pela qual aplicável, subsidiariamente, o Decreto 220/75, que dispõe, verbis:
"Prescreverá em dois anos a falta sujeitas às penas de advertência, repreensão, multa ou
suspensão. O § 2º do mesmo artigo acrescenta: 'O curso da prescrição começa a fluir da
data do evento punível disciplinarmente e interrompe-se pela abertura do processo
administrativo disciplinar."

3. A lei nova que cria, sobre o mesmo tema anterior, um sistema inteiro, completo, diferente,
elimina o sistema antecedente.

4. É que "a disposição especial afeta a geral, apenas com restringir o campo da sua
aplicabilidade; porque introduz uma exceção ao alcance do preceito amplo, exclui da
ingerência deste algumas hipótese. Portanto o derroga só nos pontos em que lhe é

contrária (1). Na verdade, a regra especial posterior só inutiliza em parte a geral anterior, e
79
isto mesmo quando se refere ao seu assunto, implícita ou explicitamente, para alterá-la.
Derroga a outra naquele caso particular e naquela matéria especial a que provê ela própria"
(In Carlos Maximiliano, Hermenêutica e Aplicação do Direito,

Forense, 1991, 11ª edição, páginas 360/361).

5. In casu, aplica-se a analogia, porquanto possível inferir-se a incidência da prescrição


bienal na hipótese.

6. É cediço que "se entre a hipótese conhecida e a nova a semelhança se encontra em


circunstâncias que se deve reconhecer como essencial, isto é, como aquela da qual
dependem todas as consequências merecedoras de apreço na questão discutida; ou, por
outra, se a circunstância comum aos dois casos, com as consequências que da mesma
decorrem, é a causa principal de todos os efeitos; o argumento adquire a força de uma
indução rigorosa" (In Hermenêutica e Aplicação do Direito, Forense, 1991, 11ª edição,
página 206).

7. Deveras, as espécies semelhantes devem ser reguladas por normas semelhantes,


princípio de verdadeira igualdade jurídica.

8. Incidência da analogia legais, a qual consiste em aplicar à uma hipótese não prevista em lei
aquela disposição relativa a um caso semelhante.

9. A ideia essencial da lei estadual (Decreto 220/75) deve ser transposta aos serventuários
(notários e registradores) porquanto o preceito nela formulado assemelha-se a este grupo
definido por "colaboradores do serviço público", no dizer de Maria Sylvia Zanella di Pietro.

10. É que ressoa inequívoco que "não podem os repositórios de normas dilatar-se até a
exagerada minúncia, prever todos os casos possíveis no presente e no futuro. Sempre haverá
lacunas no texto, embora o espírito do mesmo abranja órbita mais vasta, todo o assunto
inspirador do Código, a universalidade da doutrina que o mesmo concretiza. Esta se deduz
não só da letra expressa, mas também da falta de disposição especial. Até o silêncio se
interpreta; até ele traduz alguma coisa, constitui um índice do Direito, um modo de dar a
entender o que constitui, ou não, o conteúdo da norma. A impossibilidade de enquadrar em

80
um complexo de preceitos rígidos todas as mutações da vida prática decorre também do
fato de podem sobrevir, em qualquer tempo, invenções e institutos não sonhados sequer pelo
legislador" (In Carlos Maximiliano, ob. cit., página 208).

11. Aplicação do preceito Ubi eadem legis ratio, ibi eadem legis dispositio ("onde se depare
razão igual à da lei, ali prevalece a disposição correspondente da norma referida").

12. A lei estadual representa a realidade mais próxima àquela descrita nos autos do que a
previsão constante do Decreto 20.910/32, o qual adstringe-se à prescrição relativa à Fazenda
Pública.

13. O regime dos serventuários da justiça - tais como os notários e registradores - é híbrido -
vez que a atividade notarial e registral está ligada intrinsecamente aos princípios do serviço
público da legalidade, moralidade, impessoalidade e publicidade (CF/88, art. 37).

14. O registrador público e o tabelião são agentes públicos uma vez que seenquadram na
categoria de "particulares em colaboração à Administração", sujeitando-se inclusive ao
conceito de "funcionários públicos" para fins de responsabilidade penal.

15. "Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos
causarem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros
direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos" (artigo 22 da Lei 8935/94, ao
regulamentar o artigo 236 da Constituição Federal).

16. Os empregados contratados pelos registradores e notários para prestarem serviços nos
cartórios, regidos pela Consolidação das Leis do Trabalho, responderão perante o titular
deste pelo dano causado, em casos de dolo, em ação ordinária, mesmo porque
contratados com remuneração livremente ajustada e sob o regime da legislação do trabalho,
sem interferência nenhuma do Poder Judiciário.

17. Contudo, há lei especial versando acerca da prescrição bienal, restando inaplicável,
subsidiariamente, o Decreto 20.910/32, regra geral adotada no Direito Administrativo para
outros fins, quais sejam, as dívidas Passivas da União, dos Estados e dos Municípios,
bem assim todo e qualquer direito ou ação contra a Fazenda Federal,Estadual ou Municipal,
seja
81
qual for a sua natureza.

18. A título de argumento obiter dictum, o supracitado decreto não exclui aincidência de
norma mais favorável, como se extrai do seu artigo 10, que ora se transcreve, verbis:"Art. 10º.
- O disposto nos artigos anteriores nãoaltera as prescrições de menor prazo, constantes, das
leis e regulamentos, as quais ficam subordinadas as mesmas regras."

19. O Termo a quo para o início do prazo prescricional é o prazo da lavratura da escritura,
que ocorreu em 27 de setembro de 2001, o que impõe o reconhecimento da prescrição
bienal, porquanto o procedimento administrativo somente foi instaurado em 23 de agosto de
2004 (fls. 21/22) por ocasião da protocolização da petição da interessada em 17 de março de
2004. Precedente: REsp 337.447/SP, Rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, Primeira
Turma, julgado em 04.12.2003, DJ 19.12.2003.

20. Recurso ordinário provido, para extinguir a punibilidade da recorrente em face da


ocorrência da prescrição bienal.(Processo: RMS 23587/RJ RECURSO ORDINÁRIO EM
MANDADO DE SEGURANÇA 2007/0034944-0, Relator: Ministro FRANCISCO FALCÃO
(1116), Relator do Acórdão: Ministro LUIZ FUX (1122), Órgão Julgador: T1 - PRIMEIRA
TURMA, Data do Julgamento: 07/10/2008, Data da Publicação/Fonte: DJe03/11/2008
LEXSTJ vol. 232 p. 44 RSTJ vol. 213 p. 80).”

MANDADO DE SEGURANÇA. ISS.SERVIÇOS


CARTORÁRIOS, NOTARIAIS E DE REGISTRO
PÚBLICO.NATUREZA PÚBLICA. ART. 236 DA CF/88. IMUNIDADE
RECÍPROCA. EMOLUMENTOS. CARÁTER DE TAXA. NÃO-INCIDÊNCIA

82
I - Os serviços cartorários, notariais e de registro público não sofrem a incidência do ISS,
porquanto são essencialmente serviços públicos, prestados sob delegação de poder, a teor
do art. 236 da CF/88, sendo que a referida tributação fere o princípio da imunidade recíproca,
estampada no art. 150, inciso VI, da Carta Magna.

II - Ademais, incabível a cobrança do aludido tributo, sob pena de ocorrência de bitributação,


eis que os emolumentos exigidos pelos cartórios servem como contraprestação dos
serviços públicos prestados, caracterizando-se como taxa. Precedentes do STF: ADC nº 5
MC/DF, Rel.Min. NELSON JOBIM, DJ de 19/09/03 e ADI nº 1.444/PR, Rel. Min.SYDNEY
SANCHES, DJ de 11/04/03.

III - Precedente do STJ: REsp nº 612.780/RO, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, DJ de


17/10/05.

IV - Recurso especial provido.

(Processo: REsp 1012491/GO RECURSO ESPECIAL 2007/0288597-0,Relator: Ministro


FRANCISCO FALCÃO (1116), Órgão Julgador: T1 - PRIMEIRA TURMA, Data do
Julgamento: 19/02/2008, Data da Publicação/Fonte: DJe 26/03/2008 RDDT vol. 153 p. 182).”

“CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO - RECURSO ORDINÁRIO - MANDADO DE


SEGURANÇA - CARTÓRIO - OFÍCIO DE NOTAS - ESCREVENTE SUBSTITUTO NÃO
CONCURSADO - NECESSIDADE DE CONCURSO PÚBLICO.1. NATUREZA E REGIME
JURÍDICO DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO.

A jurisprudência do STF e do STJ, sob inspiração da melhor doutrina, afirma que:

a) Os notários e registradores não são servidores públicos em sentido específico, não se


submetendo às regras de aposentadoria e de vínculo típicas dos estatutários.

b) Os notários e registradores, porém, devem ser investidos em seus ofícios mediante prévio
concurso público de provas e títulos, por efeito do art. 236, § 3º, CF/1988: "o ingresso na
atividade notarial e registral depende, necessariamente, para legitimar-se, de prévia aprovação
em concurso público de provas e títulos, sob pena de invalidade jurídica da

83
outorga, pelo Poder Público, da delegação estatal ao notário público e ao oficial registrador."
(STF, AC-QO 83/CE, Relator Min. Celso de Mello, Segunda Turma, DJU 21.11.2003).

c) "O substituto de serventia não tem direito adquirido à efetivação natitularidade de cartório,
nos termos do art. 208 da Constituição Federal de 1967, com a redação dada pela Emenda
Constitucional n. 22/82, se a vacância do cargo ocorreu na vigência da Carta Magna de
1988, a qual previu, em seu art. 236, § 3º, a necessidade de prévia aprovação em concurso
público de provas e títulos" (RMS 22.132/PI, 2ª Turma, Rel. Min.João Otávio de Noronha, DJU
29.3.2007).

2. SITUAÇÃO FÁTICA DA RECORRENTE. A recorrente foi nomeada como escrevente


juramentada da serventia aos 30.3.1982 (fls.3). Na vigência da Constituição de 1988; em
15.4.1989 é que passou a exercer a função de escrevente substituta (fls.4). Incompatibilidade
com o suporte normativo do art.236, CF/1988.

Recurso ordinário improvido.

(Processo: RMS 26503/PI, RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA


2008/0050541-0, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS (1130), Órgão Julgador: T2 -
SEGUNDA TURMA, Data do Julgamento: 06/05/2008, Data da Publicação/Fonte: DJe
15/05/2008).”

“PROCESSO CIVIL - ADMINISTRATIVO - RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE


SEGURANÇA - ATIVIDADE NOTARIAL - TITULAR DE CARTÓRIO – APOSENTADORIA
COMPULSÓRIA - 70 (SETENTA) ANOS - COMPETÊNCIA PARA O ATO - PRELIMINAR
REJEITADA - MÉRITO DENEGADO.

1 - Verifica-se que a autoridade competente para declarar a aposentação da impetrante, titular


do 4º Ofício de Barra Mansa/RJ, é o Exmo. Sr. Desembargador Presidente do Egrégio
Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, como Chefe do Judiciário Estadual. Logo,
somente contra ele deve ser dirigida a impetração. Ilegitimidade passiva ad causam do Exmo.
Sr. Corregedor-Geral de Justiça mantida. Preliminar rejeitada.

2 - Consoante remansosa jurisprudência desta Corte Superior de Uniformização


84
Infraconstitucional e do Colendo Supremo Tribunal Federal, os oficiais de registro e notários
são servidores públicos em sentido lato, sujeitando-se ao disposto no art. 40, II, da
Constituição Federal, que prevê a aposentadoria compulsória aos 70 (setenta) anos de idade.

3 - Precedentes (STF, RE nºs 178.236/RJ (Pleno) e 189.736/SP e STJ, RMS nº 733/SP e


AGREGMC nº 2.109/MG).

4 - Recurso conhecido, porém, desprovido.


(Processo: RMS 11630/RJ RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA
2000/0019147-7, Relator: Ministro JORGE SCARTEZZINI (1113), Órgão Julgador: T5 -
QUINTA TURMA, Data do Julgamento: 23/10/2001, Data da Publicação/Fonte: DJ 19/11/2001
p. 289).”

“CONSTITUCIONAL. INTERPRETAÇÃO DO ART. 236, PAR. 1., DA CF, E DA LEI8.935, DE


18.11.1994, ARTS. 22, 28 E 37. 1. O NOVO SISTEMA NACIONAL DE SERVIÇOS
NOTARIAIS E REGISTRAIS IMPOSTO PELA LEI 8.935, DE 18.11.1994, COM BASE NO
ART. 236, PAR.

1., DA CF, NÃO OUTORGOU PLENA AUTONOMIA AOS SERVIDORES DOS


CHAMADOS OFICIOS EXTRAJUDICIAIS EM RELAÇÃO AO PODER JUDICIARIO, PELO
QUE CONTINUAM SUBMETIDOS A AMPLA FISCALIZAÇÃO E CONTROLE DOS SEUS
SERVIÇOS PELO REFERIDO PODER.

2. OS PROCEDIMENTOS NOTARIAIS E REGISTRAIS CONTINUAM A SER SERVIÇOS


PUBLICOS DELEGADOS, COM FISCALIZAÇÃO EM TODOS OS ASPECTOS PELO PODER
JUDICIARIO.

3. O TEXTO DA CARTA MAIOR IMPÕE QUE OS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO


SEJAM EXECUTADOS EM REGIME DE CARATER PRIVADO, POREM, POR DELEGAÇÃO
DO PODER PUBLICO, SEM QUE TENHA IMPLICADO NA AMPLA TRANSFORMAÇÃO
PRETENDIDA PELOS IMPETRANTES, ISTO E,DE TEREM SE TRANSMUDADOS EM
SERVIÇOS PUBLICOS CONCEDIDOS PELA UNIÃO FEDERAL, A SEREM PRESTADOS
POR AGENTES PURAMENTE PRIVADOS, SEM SUBORDINAÇÃO A CONTROLES DE
FISCALIZAÇÃO E RESPONSABILIDADES PERANTE O PODER JUDICIARIO.

85
4. A RAZÃO DESSE ENTENDIMENTO ESTA SUSTENTADA NOS ARGUMENTOS
SEGUINTES:

A) VINCULO-ME A CORRENTE DOUTRINARIA QUE DEFENDE A NECESSIDADE DE SE


INTERPRETAR QUALQUER DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL DE FORMA SISTEMICA, A
FIM DE SE EVITAR A VALORIZAÇÃO ISOLADA DA NORMA EM DESTAQUE E,
CONSEQUENTEMENTE, A SUA POSSIVEL INCOMPATIBILIDADE COM OS PRINCIPIOS
REGEDORES DO ORDENAMENTO JURIDICO CONSTRUIDO SOB O COMANDO DA
CARTA MAIOR PARA A ENTIDADE OU ENTIDADES JURIDICAS REGULADAS.

B) INFLUENCIADO POR TAIS POSIÇÕES, O MEU PRIMEIRO POSICIONAMENTO E O DE


FIXAR O CONCEITO TECNICO-JURIDICO DA EXPRESSÃO "DELEGAÇÃO DO PODER
PUBLICO", QUE CONSTITUI O TEMA CENTRAL DO DEBATE, HAJA VISTA QUE E O
MODO INSTITUCIONAL COMO OS SERVIÇOS NOTARIAISE DE REGISTRO SÃO, HOJE,
EXERCIDOS NO PAÍS.

C) O CONCEITO DE DELEGAÇÃO DE SERVIÇO PÚBLICO, APÓS ALGUMAS VARIAÇÕES,


ESTÁ HOJE PACIFICADO COMO SENDO A POSSIBILIDADE DO PODER PÚBLICO
CONFERIR A OUTRA PESSOA, QUER PÚBLICA OU PRIVADA ATRIBUIÇÕES QUE
ORIGINARIAMENTE LHE DETERMINAÇÃO LEGAL.

D) POR A AUTORIDADE DELEGANTE TER A COMPETENCIA ORIGINARIA, EXCLUSIVA


OU CONCORRENTE, DO EXERCICIO DAS ATRIBUIÇÕES FIXADAS POR LEI, NO
MOMENTO EM QUE DELEGA, POR PARA TANTO ESTAR AUTORIZADO, TAMBEM, POR
NORMA JURIDICA POSITIVA, ESTABELECE-SE UMA SUBORDINAÇÃO ENTRE AS
PESSOAS ENVOLVIDAS NO SISTEMA HIERARQUICO ENTRE O TRANSFERIDOR DA
EXECUÇÃO DO SERVIÇO E QUEM O VAI EXECUTAR, EM OUTRAS PALAVRAS, ENTRE O
DELEGANTE E O DELEGADO.

E) O DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL EM COMENTO, NO CASO O ART. 236, DA CF, AO


DETERMINAR QUE OS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO SÃO EXERCIDOS EM
CARATER PRIVADO, POREM, POR DELEGAÇÃO DO PODER PUBLICO,
NÃODESCARACTERIZOUANATUREZAPUBLICA DE TAIS SERVIÇOS, NEM RESTRINGIU A
FORMA DE SUA FISCALIZAÇÃO, NOTADAMENTE PORQUE NO PAR. 1., DE FORMA
EXPRESSA, ESTA DITO QUE "LEI REGULARA AS ATIVIDADES, DISCIPLINARA A
86
RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DOS NOTARIOS, DOS OFICIAIS DE
REGISTRO E DE SEUS PREPOSTOS, E DEFINIRA A FISCALIZAÇÃO DE SEUS ATOS
PELO PODER
JUDICIARIO.

F) A SEGUIR, O LEGISLADOR CONSTITUINTE, NUMA DEMONSTRAÇÃO INEQUIVOCA DE


QUE NÃO SE AFASTOU DO CONCEITO TRADICIONAL DE DELEGAÇÃO DE SERVIÇO
PUBLICO, PORTANTO, RESPEITANDO, EM TODA A SUA PLENITUDE, O PRINCIPIO DA
SUBORDINAÇÃO HIERARQUICA A EXISTIR ENTRE DELEGANTE E DELEGADO, DISPOS,
AINDA, QUE "A LEI FEDERAL ESTABELECERA NORMAS GERAIS PARA FIXAÇÃO DE
EMOLUMENTOS RELATIVOS AOS ATOS PRATICADOS PELOS SERVIÇOS NOTARIAIS
EDO REGISTRO", BEM COMO QUE "O INGRESSO NA ATIVIDADE NOTARIAL EDE
REGISTRODEPENDE DE CONCURSO PUBLICO DE PROVAS E TITULOS,NÃO SE
PERMITINDO QUE QUALQUER SERVENTIA FIQUE VAGA, SEM ABERTURA DE
CONCURSO DE PROVIMENTO OU DE REMOÇÃO POR MAIS DE SEIS MESES."

G)E EVIDENTE QUE A PRESTAÇÃODE SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO


PÚBLICO NO BRASIL, APOS A CF/1988, NÃO TOMOU AS CARACTERISTICAS
PRECONIZADAS PELOS IMPETRANTES, ISTO E, DE QUE PASSARAM A SE SUBMETER

AO REGIMEDECONCESSÃO DE SERVIÇO PUBLICO, ONDE O PODER FISCALIZADOR E


LIMITADO, APENAS, AOS ATOS NOTARIAIS, JAMAIS A GESTÃO INTERNA DA ENTIDADE
QUE A EXERCE EM REGIME ABSOLUTAMENTE PRIVADO, POR TER DEIXADO DE SER
UMA SERVENTIA PUBLICA DA JUSTIÇA.

H) NÃO IMPORTA, COM AS MINHAS HOMENAGENS AO PATRONO DOS IMPETRANTES,


EM FACE DOPROFUNDOTRABALHOJURIDICO DESENVOLVIDO, NÃO SO NA PETIÇÃO
INICIAL, COMO NA DO RECURS O, A INTERPRETAÇÃO QUE OS IMPETRANTES
ASSENTARAM A RESPEITO DO TEXTO CONSTITUCIONAL EM DISCUSSÃO.

I) O FATO, POR SI SO, DE NO ART. 235, "CAPUT", DA CF, ESTAR INSERIDA A


EXPRESSÃO DE QUE OSSERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO SÃO EXERCIDOS EM
CARATER PRIVADO, NÃO CONDUZ AO ENTENDIMENTO POSTO NO RECURSO, POIS,
LOGO A SEGUIR, ESTA A DETERMINAÇÃO NUCLEAR DE QUE TAIS SERVIÇOS, POR

87
CONTINUAREM A SER PUBLICOS, NECESSITAM DE DELEGAÇÃO DO PODER PUBLICO
PARA QUEM VAI EXERCE-LOS, PELO QUE DEVERÃO EXECUTA-LOS DE ACORDO COMO
A LEI DETERMINAR E SO PODERÃO RECEBER TAL DELEGAÇÃO OS QUE FOREM, PELO
PROPRIO PODER PUBLICO, JULGADOS APTOS PELA VIA DO
CONCURSO PUBLICO.

J) A NATUREZA PUBLICA DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO NÃO SOFREU


QUALQUER DESCONFIGURAÇÃO COM A CF/1988. EM RAZÃO DE TAIS SERVIÇOS
ESTAREM SITUADOS EM TAL PATAMAR, ISTO E, COMOPUBLICOS, A ELES SÃO
APLICADOS O ENTENDIMENTO DE QUE CABE AO ESTADO O PODER INDECLINAVEL
DE REGULAMENTA-LOS E CONTROLA-LOS EXIGINDO SEMPRE SUA ATUALIZAÇÃO E
EFICIENCIA, DE PAR COM O EXATO CUMPRIMENTO DAS CONDIÇÕES IMPOSTAS
PARA SUA PRESTAÇÃO AO PUBLICO.

5. NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.


(Processo: RMS 7730 / RS RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE
SEGURANÇA 1996/0061180-7, Relator: Ministro JOSÉ DELGADO (1105), Órgão Julgador: T1
- PRIMEIRA TURMA, 01/09/1997, Data da Publicação/Fonte: DJ 27/10/1997 p. 54720).”

5.3 Ementário de jurisprudência dos Tribunais Estaduais

“ISS. COBRANÇA SOBRE SERVIÇOS NOTARIAIS E REGISTR RIOS. OS SERVIÇOS DE


NOTAS E DE REGISTROS PÚBLICOS NÃO DEIXAM DE OSTENTAR NATUREZA DE
ATUAÇÃO ESTATAL PELO FATO DE SEREM EXERCIDOS EM CARÁTER PRIVADO. A
DELEGAÇÃO APENAS COMPROVA A CATEGORIA PÚBLICA DO ENCARGO. O PRINCÍPIO
DA IMUNIDADE TRIBUTÁRIA RECÍPROCA IMPEDE QUE O MUNICÍPIO INSTITUA
IMPOSTO SOBRE SERVIÇO ESTADUAL. SEGURANÇA CONCEDIDA. APELO DO
IMPETRANTE PROVIDO. Lei local instituidora de ISS sobre serviço notarial ou registário é
inconstitucional porque o desempenho continua a ser público, delegado pelo Estado para
ser exercido em caráter privado. A imunidade recíproca prevista no artigo 150, inciso VI,
alínea ?a? da Constituição da República impede que o Município institua imposto sobre serviço
do Estado. O sistema de controle de constitucionalidade vigente no Brasil permite a
concentração com eficácia erga omnes a cargo do Supremo Tribunal Federal e, na via
incidental ou difusa, o poder de qualquer juiz afastar por incompatibilidade com a ordem
88
fundante, norma que impeça a aplicação da vontade concreta da lei à hipótese submetida à
apreciação do Estado-juiz.

(Relator(a): Renato Nalini Comarca: Mirandópolis Órgão julgador: 1ªCâmara de Direito Público
Data do julgamento: 26/07/2011 Data de registro: 01/08/2011 Outros números: 4848105600).”

“RESPONSABILIDADE CIVIL. CARÊNCIA DE AÇÃO. AÇÃO AFORADACONTRA


TABELIONATO - SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRAL. AUSÊNCIA DE PERSONALIDADE
JURÍDICA. ATIVIDADE DE NATUREZA ESTATAL,EXERCIDA DE FORMA PRIVADA POR
DELEGAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Os Tabelionatos Serviços Notariais e Registrais
não possuem personalidade jurídica própria, sendo que eventuais responsabilidades
provenientes de atuação culposa ou dolosa são imputáveis somente aos seus titulares. Trata-
se de atividade de natureza estatal, exercida de forma privada por delegação do Estado.
Ilegitimidade passiva. Incidência dos artigos 236 da Constituição Federal,22 da Lei n°
8.935/94 e 38 da Lei n° 9.492/97. Carência de ação mantida.NEGADO SEGUIMENTO AO
APELO. (Apelação Cível Nº 70027763671,Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: Paulo Antônio Kretzmann, Julgado em 19/03/2009).”

“TRIBUTÁRIO - ISSQN - SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO - LEI COMPLEMENTAR


N.º 116/2003 - ITENS 21 E 21.01 DA LISTA ANEXA - LEI N.º 2.506/2003 DO MUNICÍPIO DE
SANTA LUZIA - SERVIÇO PÚBLICO REMUNERADO POR TAXA - IMUNIDADE
RECÍPROCA - NCONSTITUCIONALIDADE. 1 - São inconstitucionais os itens 21 e 21.01 da
lista anexa à Lei n.º 2.506/2003 do Município de Santa Luzia, que prevê a incidência do ISSQN
sobre 'serviços de registros públicos, cartorários e notariais', porquanto estes são serviços
públicos, exercidos por delegação, remunerados por emolumentos, que têm natureza jurídica
de taxas de serviço 'lato sensu', além de constituírem receita pública do Estado de Minas
Gerais, imune a tributação por força do art. 150, inc. VI,'a', da CR/88.

2 - Recurso não-provido.

(Processo: Ap Cível/Reex Necessário 1.0245.04.047144-4/002, Relator: Des.(a) Edgard


Penna Amorim, Órgão Julgador: Câmaras Cíveis Isoladas / 8ª CÂMARA CÍVEL, Comarca de
Origem: Santa Luzia, Data do Julgamento: 16/11/2006, Data da Publica ão da Súmula:
02/03/2007).”

89
“APELAÇÃOREEXAME NECESS RIO.DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA.
ISS. SERVIÇOS REGISTRAIS, NOTARIAIS E JUDICIAIS PRIVATIZADOS. IMUNIDADE
RECÍPROCA. LEGITIMIDADE RECURSAL. PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PÚBLICO
INTERESSADA. APELO INTERPOSTO POR AUTORIDADE COATORA. INADMISSÃO. A
autoridade coatora, apesar de ser parte no mandado de segurança, não possui legitimidade
para recorrer, devendo, somente, prestar e assinar as informações no prazo de 10 (dez) dias e
cumprir o que for determinado na liminar ou na sentença. A legitimidade recursal é da
pessoa jurídica de direito público interessada, pois é ela que suportará os efeitos patrimoniais
da decisão final, estando ou não representada no processo. A pelo interposto pela
autoridade coatora não-conhecido. SERVIÇOS NOTARIAIS E REGISTRAIS. HIPÓTESE DE
IMUNIDADE. 1. Os serviços de registros públicos cartorários e notariais são serviços
públicos específicos e divisíveis remunerados por meio de emolumentos. O Supremo
Tribunal Federal firmou orientação no sentido de que os emolumentos possuem natureza
tributária, qualificando-se como taxas remuneratórias de serviços públicos. 2. A atividade
notarial e registral, ainda que executada no âmbito de serventias extrajudiciais privadas,
constitui, em decorrência de sua própria natureza, função revestida de estatalidade,
sujeitando-se, assim, a um estrito regime de direito público. 3. Os serviços públicos prestados
pelo Estado, ainda que em caráter de delegação, não podem ser tributados pelos Municípios,
assim como os serviços públicos municipais não submetem às exações dos impostos
estaduais. Essa é a exegese que se extrai do artigo 150, inciso VI, a, da Constituição
Federal. Apelo interposto por Leo Alberto Klein não-conhecido, apelação interposta pelo
Município desprovida, sentença mantida em reexame necessário. (Apelação e Reexame
Necessário Nº 70009757444, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João
Armando Bezerra Campos, Julgado em 10/11/2004).”

“MANDADO DE SEGURANCA - LIMITE DE IDADE PARA APOSENTADORIA COMPULSORIA


DOSNOTARIOSEREGISTRADORES. CONSTITUICAO FEDERAL - ART.236, CAPUT.
EMENDA CONSTITUCIONAL N.20/98. DEFINICAO DOUTRINARIA NO SENTIDO QUE O
NOTARIO E O PARTICULAR QUE COLABORA COM OPODER PUBLICO. MANDADO DE
SEGURANCA N. 595054982 - RELATOR DES. FELIPE AZEVEDO GOMES - NO QUAL
FOI ADUZIDO QUE "... A CONSTITUICAO NAO DIZ QUE OS TABELIAES EXERCEM
ATIVIDADE PRIVADA, MAS QUE ELES A EXERCEM EM CARATER PRIVADO, OU SEJA,
QUE E EXERCIDA AS CUSTAS DO TITULAR DO TABELIONATO". A EXTENSAO DO
CONCEITO DE CARGO PUBLICO, NA TRADICAO DO DIREITO CONSTITUCIONAL, E BEM
MAIOR QUE ACONSTANTE A LUZ DE LEGISLACAO ORDINARIA. RESPONSABILIDADE DO
90
ESTADO - ART.37, PAR-6,DA CONSTITUICAO FEDERAL - RESPONSABILIDADE
SUBSIDIARIA. DENEGACAO DA SEGURANCA, POR MAIORIA. VOTO VENCIDO
PROFERIDO PELO DES. DECIO ANTONIO ERPEN. NATUREZA JURIDICA DAS
ATIVIDADES NOTARIAL E REGISTRAL. ATIVIDADE PUBLICA ATIPICA - LEI 8934/94,
ARTIGOS 22 E 39. NOVA REDACAO DADA A CONSTITUICAO FEDERAL PELA EC N.20,
DE 15.12.98, DEIXA INEQUIVOCO QUE A APOSENTADORIA COMPULSORIA, POR
IMPLEMENTODE IDADE, AGORA SO OCORRE PARA OS "SERVIDORES TITULARES
DE CARGOS EFETIVOS", E NAO MAISSERVIDORES EM GERAL.O LEGISLADOR
CONSTITUCIONAL DIMINUIU SENSIVELMENTE OS CASOS DE APOSENTADORIA
COMPULSORIA E O FEZ EM PROVEITO DA ADMINISTRACAO. NAO HA MAIS O
CARGO DE NOTARIO E REGISTRADOR. O REINGRESSO E NA ATIVIDADE, E NAO EM
CARGO PUBLICO. NOTARIOS E REGISTRADORES SAO PROFISSIONAIS PUBLICOS DO
DIREITO, SENDO AGENTES PARTICULARES EM COLABORACAO COM O PODER
PUBLICO, QUE LHES DELEGOU SEU MISTER, NAO SENDO FUNCIONARIOS PUBLICOS.
NEM SEUS PREPOSTOS. NAO HA REGRAS PARA SE FALAR EM PERDA DA
DELEGACAO PELO IMPLEMENTO DA IDADE. (59FLS.) (Mandado de Segurança Nº
70000030130, Tribunal Pleno, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Décio Antônio Erpen,
Julgado em 18/10/1999).”

6. Considerações Finais

À luz da jurisprudência colacionada, vê-se que a posição capitaneada pelo ministro


Carlos Ayres Britto representa posição isolada diante do que majoritariamente entendem os
tribunais – e, bem assim, a doutrina.

Tem-se por certo que a atividade notarial e de registro constitui, em decorrência de sua
própria natureza, função essencialmente estatal e de índole administrativa, sendo descabido
sustentar que a execução de serviços em caráter privado descaracteriza sua essência.

Trata-se, pois, de hipótese de serviço público desempenhado por profissionais que,


embora não ocupem cargo público, dado o caráter híbrido de sua atividade, constituem
espécie de agentes particulares colaboradores.

91
Notas:

[1] MARTINS, Cláudio. Teoria e Prática dos Atos Notariais. Rio de Janeiro : Forense, 1979.

[2] RAPOSO, Mário, in Notariado, Lisboa, 1986, p. 689/690

[3] BRANDELLI, Leonardo. Teoria Geral do Direito Notarial. Porto Alegre: Livraria do
Advogado, 1998.

[4] BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. Porto Alegre:Livraria do Advogado,
1998.

[5] CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e dos Registradores Comentada. 6. ed., São Paulo:
Saraiva, 2007.

[6] RIBEIRO, Luís Paulo Aliende. Regulação da função pública notarial e de registro. São
Paulo: Saraiva, 2009.

[7] José dos Santos Carvalho Filho. Manual de Direito Administrativo. 17ª Ed., p.511.

[8] José dos Santos Carvalho Filho. Manual de Direito Administrativo. 17ª Ed., p.511.

Conforme a NBR 6023:2000 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto
cientifico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma: LIMA, Lucas
Almeida de Lopes. A Atividade Notarial e Registral e sua Natureza Jurídica. Conteúdo
Juridico,Brasilia-DF:19ago.2011.Disponivelem:
<http://www.conteudojuridico.com.br/?artigos&ver=2.33077&seo=1>.
Acesso em: 01 fev. 2014.

INTRODUÇÃO AO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL

Luciana Rodrigues Antunes

ASSUNTOS: DIREITO CIVIL

92
NOTAS E REGISTROS PÚBLICOS

Em razão de serem o notário e o registrador agentes públicos em colaboração com a


Administração mediante delegação, ficam os mesmos adstritos à obediência aos princípios
basilares da administração pública.

SUMÁRIO:

1 - O exercício da atividade notarial e registral.

2 – Conceito de direito notarial e registral.

2.1 – Conceito de direito notarial.

2.2 - Função notarial.

2.3 – Conceito de direito registral.

2.4 – Função registral.

2.5 - Fé pública.

3 – Princípios constitucionais.

3.1 – Princípio da legalidade.

3.2 – Princípio da impessoalidade.

3.3 – Princípio da publicidade.

3.4 – Princípio da moralidade administrativa.

3.5 – Princípio da eficiência.

93
4 – Princípios da atividade notarial.

4.1 - A fé pública notarial.

4.2 – Forma.

4.3 – Autenticação.

5 – Princípios da atividade registral.

5.1 – Princípio de inscrição.

5.2 – Princípio da publicidade registral.

5.3 – Princípio da presunção e fé pública registral.

5.4 – Princípio da prioridade.

5.5 – Princípio da especialidade ou determinação.

5.6 – Princípio da qualificação, da legalidade ou da legitimidade.

5.7 – Princípio da continuidade.

5.8 – Princípio da instância ou rogação. Referências Bibliográficas.

1 - O EXERCÍCIO DA ATIVIDADE NOTARIAL E REGISTRAL

A Constituição Federal de 1988, em seu art. 236, atribuiu tratamento igualitário aos
serviços notariais e de registros, dispondo: "Os serviços notariais e de registro são exercidos
em caráter privado, por delegação do Poder Público".
No âmbito Constitucional, é competência privativa da União legislar sobre registros
públicos, conforme art. 22, XXV, sendo, desta forma, a Lei Federal n.8.935/94 regulamentadora

94
do artigo 236 da Constituição que dispõe sobre os serviços notariais e de registro.

Os notários e registradores são considerados pela doutrina como agentes públicos, que
no dizer de Maria Sylvia Zanella di Pietro é "toda pessoa física que presta serviços ao Estado
e às pessoas jurídicas da Administração Indireta" [1]. A expressão agente público é mais
ampla (que servidor público) e designa genérica e indistintamente os sujeitos que servem ao
poder público, necessitando para sua caracterização o requisito objetivo, revestido pela
natureza estatal da atividade desempenhada e o requisito subjetivo, a investidura na
atividade estatal [2], não podendo, desta forma, os notários e registradores serem
enquadrados como servidores públicos.

Os notários e registradores, como agentes públicos, receberam, de Celso Antônio


Bandeira de Mello, a classificação de particulares em colaboração com a Administração
através de delegação de função ou ofício público. Hely Lopes Meirelles classifica-os como
agentes delegados conceituados como:

Particulares que recebem a incumbência da execução de determinada atividade, obra


ou serviço público e o realizam em nome próprio, por sua conta e risco, mas segundo as
normas do Estado e sob a permanente fiscalização do delegante. Esses agentes não são
servidores públicos, nem honoríficos, nem representantes do Estado; todavia, constituem
uma categoria à parte de colaboradores do Poder Público. Nessa categoria encontram-se
os concessionários e permissionários de obras e serviços públicos, os serventuários de ofícios
não estatizados, os leiloeiros, os tradutores e intérpretes públicos, as demais pessoas que
recebem delegação para a prática de alguma atividade estatal ou serviço de interesse coletivo.
[3]

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95
Adoção do maior incapaz X hierarquia legal

A remuneração dos notários e registradores não é feita diretamente pelo Estado, e sim
pelos particulares usuários do serviço, através do pagamento de emolumentos e custas, que
são fixados por cada Estado. A lei federal estabelece normas gerais para fixação de
emolumentos, sendo complementada pela competência concorrente dos Estados. O caráter
privado do serviço notarial e de registro não retira a obrigatoriedade de ingresso na atividade
por concurso público de provas e títulos, tanto para provimento ou remoção, conforme
preceitua o § 3°, do art. 236, da Constituição Federal. Cabe lembrar que a delegação tem
caráter personalíssimo, podendo somente o Delegado transferir aos seus prepostos, poderes
para a prática dos atos notariais, não podendo ocorrer a figura da cessão da Delegação.

A fiscalização do Delegante, ou seja, do Estado, é exercida através do Judiciário,


conforme determina o §1°, do art. 236, da CF/88, mas conforme preleciona Walter Ceneviva
"em cada Estado a delegação é outorgada pelo Poder Executivo local, na forma da lei
estadual, reservada, em qualquer caso, a fiscalização à magistratura do respectivo Estado ou
do Distrito Federal" [4].

2 – CONCEITO DE DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL

2.1 – CONCEITO DE DIREITO NOTARIAL

O direito notarial pode ser conceituado conforme Larraud como o "conjunto sistemático
de normas que estabelecem o regime jurídico do notariado" [5].

Para Néri "o direito notarial pode definir-se como o conjunto de normas positivas e
genéricas que governam e disciplinam as declarações humanas formuladas sob o signo da
autenticidade pública" [6].

Leonardo Brandelli define o direito notarial como o "aglomerado de normas jurídicas


destinadas a regular a função notarial e o notariado" [7]

Após a conceituação do direito notarial como o conjunto de normas que regulam a

96
função do notário, veremos a função notarial e nos outros capítulos a sua aplicação nos outros
ramos do direito e nos negócios imobiliários.

2.2 - FUNÇÃO NOTARIAL

A atuação do notário visa garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos


atos jurídicos preventivamente, desobstruindo o Judiciário do acúmulo de processos
instaurados no intuito de restabelecer a Ordem Jurídica do país, e atuando como instrumento
de pacificação social.

Para um melhor entendimento da função notarial deve-se discorrer sobre seus


caracteres, abarcando seu caráter jurídico, cautelar, imparcial, público, técnico e rogatório.

A atividade notarial apresenta seu caráter jurídico quando o Tabelião orienta as partes e
concretiza a sua vontade na formulação do instrumento jurídico adequado à situação jurídica
apresentada. Através da orientação prévia, nota-se o caráter cautelar da atividade.

Leonardo Brandelli afirma que "o caráter de imparcialidade do agente notarial tem sido
posto a coberto pelo legislador mediante um regime de incompatibilidades e inibições, bem
como a obrigação de segredo profissional e um sistema de responsabilidades civil,
administrativa e criminal, tudo a fim de mantê-lo intacto e sempre presente". [8]

A atividade notarial é exercida por particulares em colaboração com o Poder Público,


através de delegação da função pública. Apesar de ser exercida em caráter privado, a
atividade notarial exerce uma função pública, de garantia da segurança jurídica dos atos
praticados pelos Tabeliães.

Os preenchimentos dos requisitos formais do ato praticado é essencial à sua validade


jurídica, demonstrando o seu caráter técnico.

O notário precisa da provocação da parte interessada para agir, tendo em vista o caráter
rogatório da função notarial, não podendo exercer o seu mister por iniciativa própria.

97
"O notário exara pareceres jurídicos a seus clientes, esclarecendo-os sobre a
possibilidade jurídica de realizar-se determinado ato, sobre a forma jurídica adequada, bem
como sobre as consequências que serão engendradas pelo ato." [9]

Leonardo Brandelli analisa a função de polícia jurídica sob dois aspectos:

A aplicação do seu mister de acordo com os ditames do Direito, e o zelo pela autonomia da
vontade. Quanto ao primeiro aspecto, revela o dever do notário de desempenhar sua função
em consonância com o ordenamento jurídico; deve receber a vontade das partes e moldá-la de
acordo com o Direito, dentro de formas jurídicas lícitas. (...) O outro aspecto contempla a
obrigação do tabelião de velar pela autonomia da vontade daqueles que o procuram; deve ele
assegurar às partes, dentro do possível, uma situação de igualdade, bem como assegurar a
livre emissão da vontade, despida de qualquer vício, recusando-se a desempenhar sua função
caso apure estar tal vontade eivada por algum vício que a afete. [10]

Os atos notariais são revestidos de forma (forma ad probationem) que documenta a


realização do ato jurídico, com a finalidade primordial de constituição de prova.

Representam tarefas do notário a investigação dos elementos levados pelos particulares


para realização de um ato, o seu parecer jurídico acerca de sua concretização, a
instrumentalização da vontade das partes, buscando os meios mais adequados e condizentes
com o sistema jurídico-normativo e a guarda de documentos, com a intenção de revestir o
ato de maior segurança jurídica.

2.3 – CONCEITO DE DIREITO REGISTRAL

O direito registral imobiliário, segundo Maria Helena Diniz, "consiste num complexo de
normas jurídico-positivas e de princípios atinentes ao registro de imóveis que regulam a
organização e o funcionamento das serventias imobiliárias" [11].

2.4 – FUNÇÃO REGISTRAL

A função registral tem por finalidade constituir ou declarar o direito real, através da
inscrição do título respectivo, dotando as relações jurídicas de segurança, dando publicidade

98
registral erga omnes (ou seja, a todos indistintamente), até prova em contrário.

A relação de títulos passíveis de registro está enumerada no Código Civil, essa e


numeração é taxativa, não podendo-se acrescentar ou retirar situações de constituição de
direitos reais. Veremos cada caso, nos capítulos seguintes.

Nicolau Balbino Filho, ao analisar a função registral nos ensina ser uma pretensão
constante que "o Registro seja uma fiel reprodução da realidade dos direitos imobiliários. A vida
material dos direitos reais, bem como a sua vida tabular, deveriam-se desenvolver
paralelamente, como se a segunda fosse espelho da primeira. Com efeito, esta é uma
ambição difícil de se concretizar, mas em se tratando de um ideal, nada é impossível; basta
perseverar". [12]

2.5 - FÉ PÚBLICA

A fé pública é atribuída constitucionalmente ao Notário e Registrador, que atuam como


representantes do Estado na sua atividade profissional. A fé pública é atribuída por lei e
"afirma a certeza e a verdade dos assentamentos que o notário e oficial de registro pratiquem e
das certidões que expeçam nessa condição, com as qualidades referidas no art. 1°" [13] da Lei
n. 8.935/94 (publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos). Como um dos
princípios basilares do direito notarial, a fé pública será analisada posteriormente, com mais
propriedade.

3 – PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS

Os princípios administrativos da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e


eficiência, dispostos no art. 37 da Constituição Federal, serão aplicados no exercício da
atividade notarial e registral, pois que esta constitui uma função pública, realizada através dos
notários e registradores, agentes públicos que atuam em colaboração com o poder público
através de delegação.

Mesmo posicionamento é compartilhado pelo notário mineiro João Teodoro da Silva,


notadamente com referência à atividade notarial e de registro entende que:

O exercício em caráter privado significa fundamentalmente autonomia funcional (...).


99
A autonomia, entretanto, é de ser entendida nos limites da obediência aos princípios
constitucionais da legalidade, da impessoalidade, da moralidade e da publicidade, do que
resulta estarem os atos sujeitos à fiscalização do Poder Judiciário. [14]

Diante do caráter público da função notarial, de ser o notário e o registrador agentes


públicos em colaboração com a Administração mediante delegação, e diante da autonomia
funcional, ditada pelo exercício em caráter privado da função, ficam os mesmos adstritos à
obediência aos princípios basilares da administração pública.

3.1 – PRINCÍPIO DA LEGALIDADE

O princípio da legalidade, segundo Celso Antônio Bandeira de Mello:

É o princípio basilar do regime jurídico-administrativo (...). É o fruto da submissão do


Estado à lei. É em suma: a consagração da ideia de que a Administração Pública só pode ser
exercida na conformidade da lei e que, de conseguinte, a atividade administrativa é atividade
sublegal, infralegal, consistente na expedição de comandos complementares à lei. [15]
Hely Lopes Meirelles ao abordar o tema lembra que:

A eficácia de toda atividade administrativa está condicionada ao atendimento da lei.


(...) As leis administrativas são, normalmente, de ordem pública e seus preceitos não podem
ser descumpridos, nem mesmo por acordo ou vontade conjunta de seus aplicadores e
destinatários, uma vez que contêm verdadeiros poderes-deveres, irrelegáveis pelos agentes
públicos. Por outras palavras, a natureza da função pública e a finalidade do Estado impedem
que seus agentes deixem de exercitar os poderes e de cumprir os deveres que a lei lhes
impõem. [16]

Os notários e registradores no exercício da função pública, devem se submeter ao


princípio da legalidade, só podendo praticar os atos de seu ofício permitidos por lei. Mesmo
sendo a função pública exercida em caráter privado, este não tem o condão de submeter a
atividade ao princípio da autonomia da vontade, que prevalece nas relações privadas. Sendo a
função pública delegada pelo Estado ao particular, devem prevalecer os princípios norteadores
da Administração Pública.

100
Para Rogério Medeiros Garcia de Lima:

No que diz respeito a notários e registradores, o art. 3° da Lei 8.935/94 os qualifica como
profissionais do direito. Logo, têm o dever de conhecer os princípios e normasatinentes aos
seus ofícios. As suas competências são taxativamente definidas em lei (art. 6°/13). Outrossim,
o art. 31, I, considera infração sujeita a sanção disciplinar, a inobservância das prescrições
legais e normativas. [17]

3.2 – PRINCÍPIO DA IMPESSOALIDADE

O princípio da impessoalidade elencado no art. 37 da Constituição de 1988, tem


recebido diversas interpretações. Segundo Maria Sylvia Zanella di Pietro:

Exigir impessoalidade da Administração tanto pode significar que esse atributo deve ser
observado em relação aos administrados como à própria Administração. No primeiro sentido, o
princípio estaria relacionado com a finalidade pública que deve nortear toda a atividade
administrativa. Significa que a Administração não pode atuar com vistas a prejudicar ou
beneficiar pessoas determinadas, uma vez que é sempre o interesse público que tem que
nortear o seu comportamento. No segundo sentido, o princípio significa, segundo José Afonso
da Silva baseado na lição de Gordillo que os atos e provimentos administrativos são
imputáveis não ao funcionário que os pratica, mas ao órgão ou entidade administrativa da
Administração Pública, de sorte que ele é o autor institucional do ato. Ele é apenas o
órgão que formalmente manifesta a vontade estatal." [18]

Exemplo disso está no art. 37, § 1°, da Constituição Federal, verbis:

A publicidade dos atos, programas, obras, serviços e campanhas dos órgãos públicos
deverá ter caráter educativo, informativo ou de orientação social, dela não podendo constar
nomes, símbolos ou imagens que caracterizem promoção pessoal de autoridade ou servidores
públicos.

101
Para Celso Antônio Bandeira de Mello o princípio da impessoalidade não é senão o
princípio da igualdade ou isonomia.

Conforme Hely Lopes Meirelles:

O princípio da impessoalidade, referido na Constituição de 1988 (art. 37, caput), nada


mais é que o clássico princípio da finalidade, o qual impõe ao administrador público que só
pratique o ato para o seu fim legal. E o fim legal é unicamente aquele que a norma de direito
indica expressa ou virtualmente como objetivo do ato, de forma impessoal. Esse princípio
também deve ser entendido para excluir a promoção pessoal de autoridades ou servidores
públicos sobre suas realizações administrativas (CF, art. 37, § 1°). E a finalidade terá sempre
um objetivo certo e inafastável de qualquer ato administrativo; o interesse público. Todo ato
que se apartar desse objetivo sujeitar-se-á a invalidação por desvio de finalidade. [19]

Na função notarial e registral os atos praticados devem ser de modo impessoal, no


sentido de não privilegiar e não prejudicar qualquer pessoa que venha utilizar esses serviços.
Neste sentido o tratamento dado às pessoas usuárias do serviço é isonômico, sendo que se
praticado em desconformidade com o princípio da impessoalidade, o notário ou registrador
estará sujeito às sanções administrativas impostas pela Corregedoria de Justiça, órgão que
fiscaliza os serviços.

Para Rogério Medeiros Garcia de Lima "no que importa aos serviços notariais e
registrais, o art. 30, II, da Lei n°. 8.935/94, impõe o dever de tratar a todos, indistintamente,
com urbanidade e presteza." [20]

3.3 – PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE

O princípio da publicidade exige a ampla divulgação dos atos praticados pela


Administração Pública. Na esfera administrativa o sigilo só se admite a teor do art. 5°, XXXIII
quando imprescindível à segurança da Sociedade e do Estado.

De acordo com o inciso XXXIII, do art. 5°, da Constituição "todos têm direito a receber
dos órgãos públicos informações de seu interesse particular, ou de interesse coletivo ou geral,
102
que serão prestadas no prazo da lei, sob pena de responsabilidade, ressalvadas àquelas
cujo sigilo seja imprescindível à segurança da sociedade e do Estado".

Para Hely Lopes Meirelles:

Publicidade é a divulgação oficial do ato para conhecimento público e início de seus


efeitos externos. Daí por que as leis, atos e contratos administrativos que produzem
conseqüências jurídicas fora dos órgãos que os emitem exigem publicidade para adquirirem
validade universal, isto é, perante as partes e terceiros. (...) A publicidade, como princípio de
administração pública abrange toda atuação estatal, não só pelo aspecto de divulgação oficial
de seus atos como, também, de propiciação de conhecimento da conduta interna de seus
agentes. [21]

Conforme Walter Ceneviva "os registros públicos previstos pela Lei n°. 6.015/73 dão
publicidade aos atos que lhe são submetidos." [22]

Para o fornecimento de certidões o oficial poderá cobrar emolumentos, que representam


a sua remuneração, e poderá recusar o seu fornecimento se não houver clareza do objeto
solicitado.

Conforme o caput do art. 19 da Lei n°. 6.015/73, verbis: "A certidão será lavrada em
inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo
oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias."

O prazo para a emissão das certidões que menciona o artigo supracitado é de 5 (cinco)
dias úteis, sendo que Walter Ceneviva já alerta sobre a imperfeição da redação legislativa.

O art. 20, do mesmo diploma legal, estabelece que em caso de recusa ou retardamento
na expedição da certidão, o interessado poderá reclamar à autoridade competente, in casu, à
Corregedoria de Justiça, que aplicará, se for o caso, a pena disciplinar cabível.

Ainda, conforme Walter Ceneviva "a publicidade legal própria da escritura notarial
registrada é, em regra, passiva, estando aberta aos interessados em conhecê-la, mas
obrigatória para todos, ante a oponibilidade afirmada em lei." [23]

103
Para Rogério Medeiros Garcia de Lima "no campo das atividades de notários e
registradores, a publicidade é a razão da sua existência, conforme dispõe o art. 1° da Lei
8.935/94. A fé pública, definida pelo art. 3°, é – como observou um dirigente da associação
paulista da categoria – o seu "produto".

3.4 – PRINCÍPIO DA MORALIDADE ADMINISTRATIVA

Para Celso Antônio Bandeira de Mello, de acordo com o princípio da moralidade


administrativa:

A Administração e seus agentes têm de atuar na conformidade de princípios éticos.


Violá-los implicará violação ao próprio Direito, configurando ilicitude que as sujeita a conduta
viciada a invalidação, porquanto tal princípio assumiu foros de pauta jurídica, na conformidade
do art. 37 da Constituição. Compreendem-se em seu âmbito, como é evidente, os chamados
princípios da lealdade e boa-fé. [24]

Hely Lopes Meirelles preleciona que a moralidade administrativa tornou-se, juntamente


com o princípio da legalidade e da finalidade, pressuposto de validade de todo ato da
Administração Pública. Ele, conforme os ensinamentos de Hauriou, a moral comum da moral
administrativa, sendo esta "imposta ao agente público para sua conduta interna, segundo as
exigências da instituição a que serve e a finalidade de sua ação: o bem comum." [25]

O art. 30 da lei 8.935/94 estabelece os deveres éticos atribuídos aos notários e


registradores.

3.5 – PRINCÍPIO DA EFICIÊNCIA

O princípio da eficiência foi inserido como princípio da Administração Pública, no art.


37, da Constituição Federal através da Emenda Constitucional n°. 19, de 04.06.1998, que
tratou da reforma administrativa.

104
Para Hely Lopes Meirelles:

Dever de eficiência é o que se impõe a toda agente público de realizar suas atribuições
com presteza, perfeição e rendimento funcional. É o mais moderno princípio da função
administrativa, que já não se contenta em ser desempenhada apenas com legalidade,
exigindo resultados positivos para o serviço público e satisfatório atendimento das
necessidades da comunidade e de seus membros. [26]

Os serviços notariais e de registro subordinam-se aos princípios da Administração


Pública, dentre eles, o da eficiência. Walter Ceneviva buscou na economia os preceitos do
taylorismo para o alcance do princípio da eficiência.

Walter Ceneviva trata dos princípios do taylorismo relacionando-os com os serviços


notariais e destaca os seguintes:

Princípio do método – Em cada serventia, apesar da semelhança de muitas das


atividades que lhe são atribuídas, cabe ao titular o estudo sistemático de cada um dos
segmentos destinados ao cumprimento de suas finalidades legais. O estudo tem o escopo de
obter deles o melhor rendimento, de modo a satisfazer os requisitos de eficácia e de
adequação de cada um de tais segmentos, estabelecendo normas de trabalho válidas para
todos os escreventes e auxiliares. Princípio da técnica – Embora haja na atividade de cada
escrevente ou auxiliar, um elemento intelectual de avaliação do ato a ser praticado, o bom
andamento do trabalho, no notariado e no registro, decorre da criação de treinamentos e
rotinas, explicitados em instruções claras, através dos quais cada setor saiba precisamente o
que deve fazer, quando fazer e como fazer, de modo a habilitar, mesmo os menos dotados,
à realização segura e pronta da tarefa que lhes competir. A especialização é necessária
nos serviços notariais e de registro. Princípio da definição das tarefas – Cada escrevente e
cada auxiliar deve saber o trabalho que lhe é atribuído, ainda que compreenda mais de uma
atividade específica, de modo a facilitar a execução, com maior qualidade e em menor
tempo. [27]

4 – PRINCÍPIOS DA ATIVIDADE NOTARIAL

4.1 - A FÉ PÚBLICA NOTARIAL

105
Percebe-se na fé pública três categorias distintas, a fé pública administrativa, que tem
por função certificar atos da administração pública; a fé pública judicial, envolvendo
procedimentos judiciais, na área puramente litigiosa; e a fé pública notarial, inerente à
função dos notários.

A fé pública notarial, "corresponde à especial confiança atribuída por lei ao que o


delegado declare ou faça, no exercício da função, com presunção de verdade; afirma a
eficácia de negócio jurídico ajustado com base no declarado ou praticado pelo registrador e
pelo notário" [28]

A lei atribui aos Notários e Registradores a fé pública, mas por outro lado impõe um
regime severo de responsabilidades civis, administrativas e criminais, apurados mediante
fiscalização do Judiciário. A fé pública é inerente à função notarial, dela sendo indissociável.

A fé pública além de exigir pessoa autorizada a praticar a função notarial, requer o


atendimento aos requisitos formais exigidos em cada ato notarial, para que seja assegurada.

O serviço prestado pelos notários, tendo a finalidade de segurança jurídica de seus atos,
se perfaz através de sua fé pública, como forma de dar eficácia à vontade das partes, que
buscam uma maneira mais ágil e eficaz de justiça, de forma a prevenir a instauração de um
processo judicial, para garantir a tutela de seus direitos subjetivos.

4.2 - FORMA

A forma pública dos atos notariais são essenciais a sua formalização, estando revestida
de juridicidade, ou seja, adequada às normas de direito. Para Walter Ceneviva os atos
notariais devem ser praticados por profissionais habilitados, em livros próprios, sempre de
modo a preservar a intenção e a verdade da manifestação neles contida. [29]

A inobservância do requisito formal dos atos notariais podem gerar a nulidade, em casos
como a lavratura de testamento público, do pacto antenupcial, e a anulabilidade conforme o
caso.

106
4.3 - AUTENTICAÇÃO

O princípio da autenticação para Walter Ceneviva "significa a confirmação, pela


autoridade da qual o notário é investido, da existência e das circunstâncias que caracterizam o
fato, enquanto acontecimento juridicamente relevante". [30]

Comentando a doutrina de Néri, Kollet aplica à autenticação a ideia de certeza da


existência de um fato ou ato jurídico, atestado pelo notário em instrumento solene.

Como princípios gerais ou característicos: a) imediação – "relação de proximidade entre


as diferentes partes que intervém na função notarial" [31], primeiramente há uma relação
entre o notário e os interessados em lavrar o documento público e entre o notário e o
documento público; b) rogação – com a atuação do notário através do requerimento das
partes; c) unidade do ato – o documento público deverá apresentar unidade formal e
substancial; d) protocolo – tem o escopo de armazenar os documentos necessários à
produção do documento público e "estampar as primeiras e originais manifestações de
vontade". [32]

Além dos princípios acima citados, conforme Néri, Luiz Egon Richter acrescenta o
princípio da independência funcional, representado principalmente pelo exercício em caráter
privado da função notarial, isto é: gerenciamento administrativo e financeiro dos serviços
notariais e de registro sob responsabilidade exclusiva do titular,inclusive no que diz
respeito às despesas de custeio, investimento e pessoal (art. 21); inexigência de
autorização para a prática dos atos necessários à organização e execução dos serviços (art.
41); independência no exercício de suas atribuições, com direito à percepção dos
emolumentos integrais pelos atos praticados na serventia e garantia de permanência da
delegação (art. 28).

5 – PRINCÍPIOS DA ATIVIDADE REGISTRAL

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5.1 – PRINCÍPIO DE INSCRIÇÃO

Conforme os ensinamentos de Afrânio de Carvalho:

O princípio de inscrição significa que a constituição, transmissão, modificação ou extinção dos


direitos reais sobre imóveis só se operam entre vivos, mediante sua inscrição no registro. Ainda
que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre
particulares, na verdade só se consumará para produzir o deslocamento da propriedade
ou de direito real do transferente ao adquirente pela inscrição [33]

5.2 – PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE REGISTRAL

Agustín Washington Rodriguez define a publicidade imobiliária como "o meio pelo
qual se leva ao conhecimento do público o estado jurídico dos bens imóveis." [34]

Portanto, a todos os atos submetidos a Registro Público está assegurada a sua


publicidade.

Conforme Walter Ceneviva, verbis:

A publicidade registraria se destina ao cumprimento de tríplice função:

a) transmite ao conhecimento de terceiros interessados ou não interessados a informação do


direito correspondente ao conteúdo do registro;

108
b) sacrifica parcialmente a privacidade e a intimidade das pessoas, informando sobre bens e
direitos seus ou que lhes sejam referentes, a benefício das garantias advindas do registro;

c) serve para fins estatísticos, de interesse nacional ou de fiscalização pública. [35]

5.3 – PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO E FÉ PÚBLICA REGISTRAL

O sistema registrário brasileiro adota a presunção relativa quanto à fé pública registral,


que encontra fundamento no art. 1231, do Código Civil, verbis: "Art. 1231.A propriedade se
presume plena e exclusiva, até prova em contrário".

Desta forma, "a fé pública registral se estende a todas as relações jurídicas passíveis ao
registro, respondendo positivamente à existência dos direitos reais ali estabelecidos, ou
negativamente, se houver direitos reais inscritos que proíbam a disponibilidade" [36]

Para Luiz Antônio Galiani, "não basta ter o direito real adquirido por um título transcrito
no registro de imóveis competente, é preciso que este se origine de título hábil, elaborado por
órgão competente. Aos notários cabe, pois, a tarefa deinstrumentalizar os acordos de vontade
entre as partes, que requer forma especial, e, aos registradores, compete dar a força probante
da validade e legalidade da relação jurídica, garantindo que, por título válido, o direito real
pertence á pessoa em nome de quem está transcrito" [37]

Portanto, presume-se que tudo o que estiver inscrito no Registro de Imóveis tem
presunção de veracidade, até prova em contrário. Através desse princípio é que encontra-se
segurança jurídica para a realização do negócio aquisitivo imobiliário.

5.4 – PRINCÍPIO DA PRIORIDADE

De acordo com o art. 182 da Lei n°. 6015/73 (LRP): "Todos os títulos tomarão no
protocolo o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua
apresentação".

109
Com base nesse princípio é que o Registrador deve observar de forma rigorosa a ordem
cronológica de apresentação dos títulos, pois o número do protocolo é que determinará a
prioridade do título e a preferência do direito real.

Havendo títulos com direitos reais contraditórios, será registrado o que primeiro for
apresentado, ocorrendo à preferência excludente, pois o segundo título será recusado por
ser incompatível com o primeiro. Se, porém, os títulos forem compatíveis e de mesma
natureza ou de natureza diversa, apresentará superioridade o que tiver sido registrado em
primeiro lugar.

5.5 – PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OU DETERMINAÇÃO

Pelo princípio da especialidade ou determinação significa que o imóvel deverá estar


precisamente descrito e caracterizado, conforme preceitua o art. 176, § 1°, da Lei n°.6.015/73,
devendo ter cada imóvel matrícula própria, esta o número de ordem, a data, a identificação do
imóvel, que será feita com indicação; se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do
CCIR, da denominação e de suas características,confrontações, localização e área; se
urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de
sua designação cadastral, se houver.

Além da descrição do imóvel, o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, e em


se tratando de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de
Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade,
ou, à falta deste, sua filiação; em se tratando de pessoa jurídica, a sede social e o número
de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda.

Desta forma, há uma precisão da descrição do bem objeto do direito real registrável,
dando maior segurança jurídica para o sistema registrário que adota o do fólio real, ou seja,
que pressupõe o ordenamento por imóveis, quer seja dos títulos ou dos direitos reais que
sobre eles recaem.

5.6 – PRINCÍPIO DA QUALIFICAÇÃO, DA LEGALIDADE OU DA LEGITIMIDADE

Pelo princípio da qualificação, legalidade ou legitimidade, o Registrador deverá examinar


110
o título apresentado e fazer uma apreciação quanto à forma, validade e conformidade com a
lei.

Conforme Luiz Antônio Galiani:

Ao receber o título para registro, antes mesmo de examiná-lo sob a luz dos princípios
da disponibilidade, especialidade e continuidade, mister que o analise, primeiramente, sob o
aspecto legal, e isto deverá ser feito tomando-se em canta:

a) se o imóvel objeto da relação jurídica que lhe é apresentado está situado em sua
circunscrição imobiliária;

b) se o título que lhe é apresentado se reveste das formalidades legais exigidas por lei;

c) se os impostos devidos foram recolhidos;

d) se as partes constantes do título estão devidamente qualificadas e representadas quando


necessário, como no caso de pessoa jurídica ou dos relativamente ou absolutamente
incapazes.

Na verificação da legalidade dos títulos que lhe são apresentados, não poderá o Oficial
ir além dos limites estabelecidos em lei, em razão da função pública que exerce. Deverá
analisar somente os aspectos formais do título. [38]

5.7 – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE

O princípio da continuidade é um dos alicerces do direito registral imobiliário, e está


consubstanciado no art. 195, da Lei n°.6015/73 (LRP): "Art. 195. Se o imóvel não estiver
matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o
registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do
registro".

Conforme Nicolau Balbino Filho:

Há que se fazer constar, também, por meio de averbações, todas as ocorrências que,
111
por qualquer modo, alterem o registro, quer em relação à coisa, quer em relação ao titular do
direito registrado. Da mesma forma, para constituir um gravame, deverá estar previamente
registrado o imóvel ou o direito real sobre o qual ele irá recair. Para que se possa proceder
ao cancelamento motivado pela extinção de um direito, é necessário que ele esteja
previamente registrado. [39]

Para Nicolau Balbino Filho:

A história registral como encadeamento dos atos ou de fatos jurídicos, e como


sobreposição dos assentos, constitui a finalidade primordial e um sólido critério de organização,
no qual o registro deve manter uma efetiva conexão entre os diferentes negócios modificativos
da situação jurídico-real, por meio de assentamentos registrários. [40]

5.8 – PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA OU ROGAÇÃO

Pelo princípio da instância o rogação o Oficial do Registro de Imóveis não poderá agir de
ofício, para que atue deverá haver o pedido do interessado.

Para Nicolau Balbino Filho:

A solicitação de qualquer ato registral é simples, independe de forma especial e pode


ser expressa ou tácita. É expressa quando o requerente manifesta claramente ao registrador
sua vontade de obter o lançamento registrário. A pretensão é tácita quando o registrador, por
experiência própria, detecta a vontade do interessado.

Como regra geral entende-se que o mero fato de apresentar documentos ao registro
constitui uma solicitação para a prática dos atos registrais inerentes a todo o seu conteúdo.

No direito pátrio a solicitação expressa pode ser escrita ou verbal. São escritas todas
aquelas previstas no art. 167, II, n. 4 e 5, da LRP, ou seja, da mudança de denominação e
de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do
desmembramento e do loteamento de imóveis; e da alteração do nome por casamento
ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham
influência no registro ou nas pessoas nele interessadas. Essas averbações, conforme
112
determina o parágrafo único do art. 246 da LPR, serão feitas a requerimento dos interessados,
com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade
competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada
por certidão do registro civil.

Resumindo, a inscrição dos títulos no registro poderá ser pedida indistintamente:

a) pelo adquirente do direito;

b) pelo transmitente do direito;

c) por quem tenha interesse em assegurar o direito que deva ser inscrito;

d) pelo representante legal de qualquer deles. [41]

Há exceções ao princípio da instância, que encontram-se no art. 13, art. 167, II, n.13, e art.
213, da Lei 6.015/73:

Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:

I – por ordem judicial; (...)

III – a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar. (...)

Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: (...)

II – a averbação: (...)

13) ex officio, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público. (…)

Art. 213 - O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

113
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas


georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas
perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de
retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por
documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção
de outras provas;

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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114
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NOTAS

1 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito administrativo. 17. ed. São Paulo: Atlas,2004. p.
437.

2 MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 9. ed. São Paulo:
Malheiros, 1997. 149.

3 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed. São Paulo:
Malheiros, 1997. p. 75.

4 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n. 8.935/94).4. ed. ver.
Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 9.

5 LARRAUD, Rufino. Curso de derecho notarial. Buenos Aires:Depalma, 1996, p.83.

6 NERI, Argentino I. Tratado Teórico y prático de Derecho Notarial. Buenos Aires: Depalma,
1980. V. 1, p.322.

7 BRANDELLI, Leonardo. Teoria Geral do Direito Notarial. Porto Alegre: Livraria do Advogado,
1998, p.79.

8 BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. Porto Alegre: Livraria do Advogado,
116
1998. p.131.

9 BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. Porto Alegre: Livraria do Advogado,
1998. p.135.

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10 BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. Porto Alegre: Livraria do Advogado,
1998. p.142 e 143.

11 DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 4ª ed. São Paulo:Saraiva, 2003. p.
13.

12 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobiliário Registral. 1ª. ed. São Paulo: Saraiva, 2001.
p.35.

13 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n. 8.935/94).4. ed. ver.
Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 30.

14 SILVA, João Teodoro da. Serventias Judiciais e Extrajudiciais, Belo Horizonte,Serjus, 1999.
p.17 (44 páginas)

15 MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 9.ed. São Paulo:
Malheiros, 1997. p.58 e 59.

117
16 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22 ed. São Paulo: Malheiros,
1997. p.82.

17 LIMA, Rogério Medeiros Garcia de. Princípios da Administração Pública: reflexos nos
serviços notariais e de registro. Revista Autêntica. Edição 02. Dezembro 2003. Belo Horizonte:
Editora Lastro. p.23.

18 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito administrativo. 17. ed. São Paulo: Atlas,2004. p.
71.

19 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed. São Paulo:Malheiros,
1997. p.85.

20 LIMA, Rogério Medeiros Garcia de. Princípios da Administração Pública: reflexos nos
serviços notariais e de registro. Revista Autêntica. Belo Horizonte: Editora Lastro. Edição 02.
Dezembro 2003. p.20-26.

21 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22ª ed. São Paulo: Malheiros,
1997. p.86.

22 CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. 15ª. ed. São Paulo: Saraiva,
2003. p. 35.

23 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n. 8.935/94). 4. ed. ver.
Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 25.

24 MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 9.ed. São Paulo:
Malheiros, 1997. p.72 e 73.

25 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed. São Paulo:
Malheiros, 1997. p.83.

26 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed. São Paulo: Malheiros,
1997. p.90.

118
27 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n. 8.935/94).4. ed. ver.
Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 23 e 24.

28 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n. 8.935/94).4. ed. ver.
Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 30.

29 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n. 8.935/94).4. ed. ver.
Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 43.

30 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n. 8.935/94). 4. ed. ver.
Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 46.

31 KOLLET, Ricardo Guimarães. Tabelionato de Notas para concursos. 1. ed. Porto Alegre:
Norton Livreiro, 2003. p.25.

32 KOLLET, Ricardo Guimarães. Tabelionato de Notas para concursos. 1. ed. Porto Alegre:
Norton Livreiro, 2003. p.25.

33 CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 137.

34 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobiliário Registral. 1. ed. São Paulo: Saraiva, 2001.
p.35.

35 CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada.15 ed. São Paulo:Saraiva,2002. p.
16.

36 VASCONCELOS, Julenildo Nunes. CRUZ, Antônio Augusto Rodrigues. 1ª ed.São Paulo:


Editora Juarez de Oliveira, 2000. p. 5.

37 GALIANI, Luiz Antônio. Os princípios basilares do fólio real. RJ n°. 212, jun/95,p.38.

38 GALIANI, Luiz Antônio. Os princípios basilares do fólio real. RJ n°. 212, jun/95,p.38.

39 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobiliário Registral. 1. ed. São Paulo: Saraiva,2001.
p.189.
119
40 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobiliário Registral. 1. ed. São Paulo: Saraiva, 2001.
p.186.

41 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobiliário Registral. 1. ed. São Paulo: Saraiva,2001.
p.194.

Autora

Luciana Rodrigues Antunes

Advogada, especializada em Direito Notarial e registral pela Universidade Católica de Minas


Gerais-PUC/MINAS

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT):

ANTUNES, Luciana Rodrigues. Introdução ao Direito Notarial e Registral. JusNavigandi,


Teresina, ano 10, n. 691, 27 maio 2005 . Disponível em:

<http://jus.com.br/artigos/6765>. Acesso em: 1 fev. 2014.

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» LOCAÇÃO - Novas alterações na Lei do Inquilinato
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CONSUMIDOR NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
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121
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Monografias

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DO REGISTRADOR
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Dicas Jurídicas

» A arrematação de imóvel em leilão judicial e os débitos anteriores de condomínio e


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» DIREITO IMOBILIÁRIO VERSUS CURANDEIRISMO JURÍDICO.
» Sérgio Luiz da Silva de Abreu (última alteração em 03/08/2011)

Jurispridência comentada: STJ - 2ª Seção - Juros compensatórios (juros no pé).


Incidência anterior à entrega das chaves. Compromisso de compra e venda (EResp.
670.117/PB)

Vitor Guglinski27/01/2014 22:46

Analisa-se o posicionamento do STJ quanto aos chamados "juros no pé", cuja cobrança
deve constar expressamente no contrato, em razão do direito básico à informação,
expressamente previsto no art. 6º, III, do CDC.

123
Condomínio de edifícios e a sua tributação

Renato Nunes Confolonieri28/01/2014 15:35100%

Analisa-se a forma de tributação que é aplicável ao condomínio de edifícios, tratando também


das obrigações acessórias cabíveis.

Locação de imóvel urbano: dispensa de garantia e desocupação liminar.


- vantagens e desvantagens

Carla Cristina Fioreze28/01/2014 14:30100%


Esclarecem-se os pontos positivos e negativos decorrentes da inclusão do inciso
IX ao § 1º do art. 59 da Lei 8.245/91, no tocante a dispensa de garantia nos
contratos de locação.

Alteração de fachada nos condomínios e o alcance da regra do art.1.336, III, do CC/2002

Vitor Guglinski27/12/2013 09:17100%

Artigo em que analisa-se os direitos do condomínio e dos condôminos à luz da regra contida no
art. 1.336, III, do Código Civil.

Inviabilidade da cobrança vexatória de quota condominial

Fernando César Borges Peixoto 20/12/2013 12:09100%

Esse artigo discute os abusos praticados pelos condomínios na cobrança do condômino


inadimplente, abordando um precedente criado no âmbito do STJ, e aprofunda o tema debatido
no artigo “O abuso em relação ao condômino inadimplente”, publicado nesse site.

O abuso em relação ao condômino inadimplente

Fernando César Borges Peixoto11/12/2013 13:14100%


O artigo trata de um precedente criado no Superior Tribunal de Justiça a partir de um recurso
especial interposto pelo autor, para discutir a violação dos direitos dos condôminos
124
inadimplentes na cobrança de quotas condominiais.

A unificação do mandado de despejo para desocupação voluntária com o mandado de


despejo para desocupação compulsória: otimização da prestação jurisdicional

Gilvando Furtado de Figueiredo Junior08/12/2013 16:16100%

A unificação dos mandados beneficia locatários, que conseguirão ver o despejo ser cumprido
de forma mais célere e menos dispendiosa. Também ganha o Judiciário, que não precisará se
debruçar novamente sobre o mesmo processo,para promover a simples confecção e expedição
de um novo mandado de despejo (compulsório).

O síndico e o INSS: uma obrigação que poucos lembram

Lara Rafaelle Pinho Soares 26/11/2013 19:52100%

O texto destaca o posicionamento legislativo e jurisprudencial sobre a contribuição


previdenciária necessária incidente sobre a isenção da taxa condominial conferida pelo
condomínio para o exercício do cargo de síndico.

Built to suit: aspectos práticos da vontade de contratar

Luciana Caparelli22/11/2013 08:23100%

Apresentam-se cuidados a serem observados na celebração de um contrato built to suit, que


se trata da locação com dever do locador de disponibilizar a construção ou reforma do imóvel
que atenda especificamente às necessidades e de determinado locatário.

125
Precauções a serem tomadas antes de comprar um imóvel usado

Rodrigo Alves Zaparoli18/11/2013 16:19100%

Omissões ou erros praticados principalmente na fase que antecede a assinatura do


instrumento contratual geram prejuízos ao comprador, que por vezes, não conseguem ser
reparados.

Por que as igrejas evangélicas encontram dificuldades quando do renovamento das


locações? O abuso perpetrado pelos locadores

Antônio Carlos Amaral Leão e Iraélcio Victer de Mendonça17/11/2013 08:4366%

Espera-se, enquanto a Lei do Inquilinato não for modificada, que a jurisprudência evolua para
garantir aos templos religiosos o direito à ação renovatória, e evitar mesmo o locupletamento
ilícito de alguns proprietários dos imóveis locados.

O envidraçamento da sacada não caracteriza alteração de fachada

Alex Araujo Terras Gonçalves04/11/2013 14:14100%

O envidraçamento da sacada além de não configurar alteração de fachada confere inúmeros


benefícios aos usuários (condôminos) em geral.

Do condomínio edilício: quóruns para deliberações

Priscila Felipe Medeiros da Câmara Castro30/10/2013 16:16100%

São explanadas as diferenças entre os diversos quóruns necessários para legitimar as


deliberações realizadas na administração de um condomínio edilício.

Responsabilização dos condomínios edilícios pelas fazendas municipais

Claudia Roveri11/10/2013 07:07100%


126
A jurisprudência tem dissociado a necessidade de personalidade jurídica da possibilidade de
o condomínio edilício figurar como contribuinte, caso a lei assim o determine.

A força probante do compromisso de compra e venda de imóvel sem registro

José Eduardo Battaus03/10/2013 14:24100%

Em que pese à segurança jurídica decorrente do registro público, nota-se injustificável


preferência pela celebração de compromissos de compra e venda em absoluta
clandestinidade.

Dano moral por atraso na entrega do imóvel adquirido na planta

Alexandre Berthe Pinto02/10/2013 14:14100%

O atraso na entrega dos imóveis é recorrente e o Poder Judiciário entende que a demora, por
si só, não é suficiente para indenização por dano moral e que o assunto deve ser tratado sob
a ótica do descumprimento de contrato.

O Sistema Financeiro de Habitação e a utilização da tabela Price como forma de


remuneração dos juros. Uma leitura à luz da análise econômica do Direito

Kelery Dinarte da Páscoa Freitas23/09/2013 07:07100%


Num prisma econômico do direito, cumpre ponderarmos se a adoção de juros capitalizados

da tabela price oneraria de forma tão incisiva o crédito do SFH que prejudicaria sua finalidade,
tornando-o menos eficiente.

O imóvel na planta e o instituto do patrimônio de afetação

Felippe Figueiredo Diniz11/09/2013 12:12100%

Utilizando-se do patrimônio de afetação, em caso de falência da construtora ou incorporadora,


os adquirentes terão a opção de dar continuidade à obra,substituindo a empresa falida por
127
outra de sua escolha, a fim de garantir a entrega do imóvel comprado na planta, dentro das
mesmas condições contratuais.

Hipoteca versus alienação fiduciária: vantagens e desvantagens de cada instituto

José Eduardo de Moraes07/09/2013 08:08100%

O procedimento extrajudicial de compelir o devedor a pagar a dívida é mais célere, eficiente,


econômico, justo, e razoável do que o instituído para cobrança da dívida hipotecária, qual
seja, judicial.

A questão do atraso na entrega de imóvel novo

Simone Tonetto Lanel31/08/2013 11:56100%

O consumidor deverá estar atento a todos os detalhes do contrato de compromisso de venda


e compra de imóvel, principalmente na planta, para estar ciente das condições e se estas
estão de acordo com as suas expectativas e possibilidades.

Novas regras para o setor da construção civil

Lucas Ruíz Balconi 26/08/2013 12:11100%

Abordamos as mudanças para o setor da construção civil: a classificação de uma edificação


em função de seu desempenho, a atribuição de direitos e deveres dos usuários, construtores,

incorporadores e fornecedores de material.

Condomínio: o projeto do novo Código de Processo Civil e a execução das


contribuições

Jaques Bushatsky26/08/2013 10:24100%

Esquecida no primeiro projeto do novo Código Processual, a atribuição de força executiva ao


crédito relativo à contribuição condominial foi bem lembrada no relatório geral atual.
128
O contrato de locação imobiliário residencial urbano sob a ótica do
Código de Defesa do Consumidor

Rodrigo César Faquim12/08/2013 10:20100%

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos imobiliários de locação urbanos


diante da lei específica do inquilinato? Podem os dois diplomas legaiscoexistirem para uma
melhor distribuição do direito?

Taxa de condomínio: fração ideal ou princípio do proveito efetivo, qual o


melhor critério?

Juliana Guedes da Silva01/08/2013 09:59100%

O STJ decidiu que o valor da taxa condominial não deve ter como parâmetro a fração ideal,
mas o uso e o gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa do condomínio por cada
unidade condominial, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito dos proprietários de unidades
menores, que utilizem, do mesmo modo, os serviços das áreas comuns.

A Lei nº 11.382/06 e algumas de suas principais inovações

Leandro Nascimento 26/07/2013 15:213%

Analisam-se diversas situações que permitem concluir que a Lei 11.382/2006 atingiu o fim
pretendido, qual seja, a desburocratização do processo executório, com benefícios para
ambas as partes litigantes.

Direito de arrepender-se no contrato eletrônico de locação por temporada formalizado


por imobiliária. Uma interação da proteção consumerista e o direito contratual
eletrônico

Carla da Silva Pontes08/07/2013 09:5850%

O direito de arrepender-se no contrato eletrônico de locação por temporada é perfeitamente


129
aplicável, desde que se possam verificar as partes da relação de consumo.

Compra/locação de imóvel de terceiro pela Administração: Diferenciação material das


hipóteses de inexigibilidade (art. 25) e dispensa (art. 24, X). Interpretação e aplicação do
art. 24, X da Lei 8.666/93.

Luís Gustavo Montezuma Herbster17/06/2013 16:0566%

O gestor público pode optar pela contratação direta mesmo diante da oferta de mais de um
imóvel apto a atender as necessidades de instalação e localização da administração.

O devedor também possui direitos na rescisão de contrato de aquisição de imóvel

Alexandre Berthe Pinto 11/06/2013 17:06100%

O compromissário comprador, mesmo inadimplente, é possuidor de direitos que possibilitam a


diminuição de prejuízos quanto à devolução do valor já pago.

Condomínios podem divulgar lista de inadimplentes

Daphnis Citti de Lauro 04/06/2013 08:26100%

De acordo com o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, não configura ato ilícito
passível de indenização a divulgação do nome dos inadimplentes do condomínio.

Veiculação do nome do condômino inadimplente em áreas comuns

Rodrigo Alves Zaparoli29/05/2013 13:2875%

A cobrança abusiva, feita em público, acaba por ofender a honra do condômino inadimplente,
causando-lhe prejuízo passível de indenização. É possível apresentar publicamente apenas o
130
número da unidade condominial inadimplente, sem expressar de forma alguma o nome do
condômino.

Restrições a animais de estimação em condomínios edilícios: análise legal e


jurisprudencial

Erika Nicodemos20/05/2013 15:49100%

Vedações genéricas a animais em apartamentos constituiriam ofensa ao direito de


propriedade? Há excesso de apego ao formalismo normativo ao admitir-se a remoção desses
animais por simples contrariedade a documentos condominiais, sem justificativas adicionais?

Considerações sobre o cerceamento ao uso das áreas comuns destinadas ao lazer por
condôminos inadimplentes

Rodrigo Alves Zaparoli 13/05/2013 15:58100%

É possível restringir a utilização de áreas lazer por pessoas que estejam em atraso com suas
obrigações condominiais?

Convenção de condomínio: debate sobre a sua atualização

Jaques Bushatsky07/05/2013 11:01100%

Elabora-se uma lista com temas que, por conveniência, devem estar regulados na convenção
de condomínio, especialmente após o Código Civil de 2002.

CND previdenciária e averbação de construção no registro de imóveis. Considerações


sobre o prazo de validade

Marco Antônio de Oliveira Camargo 06/05/2013 16:01100%

Em casos de regularização fundiária de interesse social, o vencimento do prazo de validade


131
da CND Previdenciária, emitida para averbação de construção de obra, não deverá ser
considerado obstáculo à prática deste ato no registro de imóveis competente.

Considerações sobre o novo marco florestal e a Lei de Registros Públicos

Roberto Tadeu Marques e Oswaldo Ruiz Filho 03/05/2013 15:04100%

A despeito das inúmeras ADINs que chamam o Judiciário a se manifestar, podemos afirmar
que parte do Novo Código Florestal é positiva, principalmente porque que dá aos órgãos
ambientais sua primordial função: a fiscalização ambiental.

Ação renovatória: o dilema quanto ao prazo para a propositura

Daniel Dezontini01/05/2013 13:2150%

No tocante à ação renovatória, uma das questões mais difíceis é a que se refere ao "prazo"
para a sua propositura, conforme se demonstrará adiante.

Análise do acórdão do STJ em recurso especial nº 1.202.077/MS à luz da teoria da nova


retórica de Chaïm Perelman

Nadialice Francischini de Souza27/04/2013 10:15100%

Ao locador deve ser dado o direito de escolher se quer ou não firmar contrato de locação com
o adquirente no trespasse. Chäim Perelman, fazendo uma releitura da teoria de Aristóteles,
buscou construir uma nova retórica aplicada às ciênciasjurídicas que se afasta da lógica
formal métrica de Descartes e se utiliza principalmente dos recursos de argumentação.

A possibilidade de aplicação de multa ao condômino antissocial. Análise de aspectos


legais e jurisprudenciais

Erika Nicodemos19/04/2013 17:01100%

Se a ação ou omissão for descrita em convenção de condomínio ou regulamento interno


132
como infração e for estabelecido procedimento e quórum para aplicação de uma multa por
esse ato ou omissão, nada impede que o condômino seja punido se cometida essa única
conduta.

Retomada de imóvel cedido a empregado na constância do contrato de trabalho

José Geraldo da Fonseca10/04/2013 15:55100%

Se o empregado reside no imóvel da empresa para que possa executar o contrato de trabalho
com maior eficiência, isso pode configurar salário-utilidade e compor a remuneração do
trabalhador? Depende do modo jurídico como é aferido no contexto da relação de emprego:
se cedido para o trabalho ou pelo trabalho.

Prós e contras na terceirização de síndico

Daphnis Citti de Lauro04/04/2013 13:40100%

É necessário que o síndico terceirizado faça constar no contrato sua autonomia, para evitar
que seja apenas um “testa de ferro” do conselho, que eventualmente possa tentar obrigá-lo a
fazer tudo o que seus membros desejam.

Da (in)exigibilidade da escritura pública nos negócios imobiliários

Sheila Luft Martins03/04/2013 08:46100%

Quando a lei dispensa a escritura de imóveis de valor inferior a trinta salários mínimos, faz
justamente nos casos em que a atenção deveria ser redobrada por envolver, na maioria das
vezes, pessoas humildes e de pouca instrução, mais carentes ainda de uma intervenção
imparcial.

Promessa de compra e venda de imóvel sob alienação fiduciária e sua validade jurídica

Marcelo Costa Fadel 28/03/2013 10:59100%

133
Não há justo motivo para afastar a eficácia do contrato preliminar pordescumprimento ao art.
462 do Cógido Civil se não há prejuízo (efetivo ou potencial) a qualquer pessoa, e está
resguardado o direito da instituição financeira (titular da propriedade resolúvel).

As vantagens de investimento em imóveis nos Estados Unidos retomados pelos


bancos americanos

Kelly Durazzo Nadeu20/03/2013 16:11100%

Imóveis em processo de “foreclosure” apresentam um d ficit de até 50% do seu valor original,
alavancando o contraste existente entre preços em baixa paraaquisição x demanda crescente
para locação, já que a procura por imóveis para locação só aumenta em virtude das pessoas
que foram obrigadas a desocupar suas residências.

A Lei de Registros Públicos (LRP) e o instituto da dúvida inversa

Wanderlei José dos Reis18/03/2013 16:26100%

Com a entrada em vigor da Lei de Registros Públicos de 1.973, a dúvida inversa perdeu sua
importância prática e o seu descabimento acabou sendo reconhecido pela maioria
esmagadora dos tribunais inferiores e superiores.

Embargos de terceiro e garantia real dada por pessoa jurídica, de imóvel considerado
bem de família. A jurisprudência do STJ

Marcelo Pichioli da Silveira e Pompilio Francisco Bressan da Silveira 15/03/2013


17:01100%

O imóvel, em sendo bem de família, não pode ser penhorado se a garantia real foidada em
nome de pessoa jurídica. A tese do STJ é clara: somente a entidade familiar (no todo: pais,
filhos, e demais familiares que residirem no local) pode fornecer a garantia real do imóvel,
para que seja penhorável.

134
A importância do registro das transações imobiliárias no cartório de imóveis

Phelipe Albuquerque15/03/2013 10:43100%

Os tribunais têm entendido que o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o
comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos
materiais e morais que eventualmente tenha suportado.

Mais conquistas para o mercado imobiliário: o built to suit é finalmente regulamentado

Mara Alessandra Reis de Carvalho14/02/2013 14:42100%

Com a Lei 12.744, a bem da segurança jurídica, ficou expressamente permitido convencionar
a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato
de locação de built to suit.

Ação revisional de seguro fiança: petição inicial

Ricardo Marques de Almeida12/02/2013 12:46100%

O seguro-fiança está posto no mercado a quem quiser contratar, somente variando o valor
cobrado por cada corretor e por casa seguradora. Por isso, a vinculação do locatário à
corretora da imobiliária caracteriza típico caso de venda casada.

A assunção do encargo de síndico remunerado de condomínio não é causa suficiente


para o cancelamento da aposentadoria por invalidez. Da flexibilização do art. 46 da Lei
nº 8.213/91 aos ocupantes de cargos eletivos

Igor de Andrade Barbosa20/01/2013 14:03100%

É possível que o segurado receba os proventos da aposentadoria cumulativamente com os


subsídios pelo exercício do cargo eletivo?

135
Condomínio edilício e o envidraçamento das sacadas

Carlos Antonio Bueno Raymundo28/12/2012 09:48100%

É possível o envidraçamento de sacadas em condomínios edilícios, desde que com vidros


transparentes, sendo, no entanto, imprescindível a aprovação da obra por todos os
condôminos e de forma unanime, incluindo-se aí também os inadimplentes com suas
obrigações e contribuições condominiais.

Aluguel e arrendamento de imóveis: pessoa física ou jurídica? . .


Labirinto tributário leva empresários e proprietários a equívocos

Ricardo Paz Gonçalves03/12/2012 10:42100%

A pessoa física que recebe valores razoáveis a título de aluguéis ou arrendamento precisa
constituir uma pessoa jurídica para tributar tais receitas. A diferença de custo com o imposto
de renda pode chegar a até 16,17% ao mês, ou uma economia de até R$ 1.940,40 reais ao
ano para cada R$ 1.000,00 reais de aluguéis recebidos ao mês.

Da impenhorabilidade do bem de família em execuções de cotas condominiais.

Alvaro Luiz Carvalho da Cunha27/11/2012 10:0433%

Ao determinar a penhora de um bem de família para pagamento de cotas condominiais o


Poder Judiciário pode estar chancelando o abuso e o arbítrio dos condomínios.

O direito ao lazer das crianças e o condomínio: limitações

Ronaldo Batista Pinto 13/11/2012 10:36100%

Parece induvidoso o risco que o trânsito dos veículos, guiados por duas crianças da mais
tenra idade, acarreta aos demais moradores do condomínio, sobretudo de crianças que,
seguramente, também se utilizam da área de lazer comum a todos.
136
A abusividade da negociação do seguro-fiança locatício por corretora indicada pela
administradora do imóvel alugado

Ricardo Marques de Almeida20/10/2012 14:4275%

A exigência de seguro-fiança por corretora integrante do mesmo grupo da imobiliária que


administra o imóvel ou outra por ela indicada é prática abusiva porque implica venda casada,
restringe a concorrência e viola a liberdade do consumidor, ensejando reprimendas pela
Susep e pelo CADE.

Locação de imóvel urbano: observações sobre a interpretação das mutações


contratuais não formalizadas

Jaques Bushatsky14/10/2012 16:2050%

Tem plena validade a mutação contratual decorrente do consenso dos contratantes ao


operarem o contrato, mesmo que sem nova formalização, passível a nova operação
contratual de ser provada através de todos os meios disponíveis em lei.

Usucapião administrativa: reflexos no registro de imóveis

Gabriela Lucena Andreazza09/10/2012 09:52100%

A usucapião administrativa não representa afronta injustificada ao direito de propriedade. O


titular do domínio não é sumariamente despojado de seu bem imóvel, pois é oportunizada
impugnação ao procedimento.

Da cobrança de juros antes da entrega do empreendimento. Legalidade atestada em


recente julgado do Superior Tribunal de Justiça

Rennalt Lessa de Freitas25/09/2012 11:30100%

O ônus para a construção deve ser suportado pelos compradores, razão pela qual é
autorizada a remuneração do capital investido por meio da cobrança de juros compensatórios.
137
Proibida venda e aluguel de vagas para veículos em condomínios

Felícia Ayako Harada09/08/2012 09:44100%

As vendas já efetuadas são válidas e a locação em curso deve permanecer até final contrato,
pois, a nova lei há que respeitar o ato jurídico perfeito.

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): incidência sobre meação ou


quinhão. Ilegalidade e inconstitucionalidade

Manoel Ferreira Jardim Filho07/08/2012 10:41100%

É ilegal a exigência de ITBI sobre meações e quinhões, a não ser na hipótese em que a
atribuição de imóveis a um meeiro ou herdeiro ultrapasse em valor aquele que seria o valor
total da meação ou do quinhão, determinado na partilha, e condicionado a que o valor
ultrapassado tenha sido reposto em dinheiro pelo beneficiado.

Dos riscos do subfaturamento nas transações imobiliárias e a nova Lei de Lavagem de


Dinheiro

Mara Alessandra Reis de Carvalho06/08/2012 09:52100%

Alertamos quantos aos riscos econômicos e jurídicos de se atribuir, na escritura,valor inferior


ao do imóvel.

Assembleia virtual de condomínio

Paulo Henrique Pereira Bom 24/07/2012 10:19100%

Existem barreiras tecnológicas, legais e de costume a serem superadas, cujo “custo x


benefício” deve ser avaliado por cada condomínio, antes de iniciado o processo de mudança,
bem como seja exigido do fornecedor da solução, garantias mínimas de segurança e
validade.
138
Noções gerais da indenização securitária habitacional

Jaqueline de Paula26/06/2012 16:23100%

O seguro de responsabilidade do construtor possui cobertura “all risks”, ou seja,contra todos


os danos que possam vir a ocorrer. O seguro é obrigatório e a fiscalização assume caráter de
dever do segurador.

A averbação premonitória e o registro de imóveis

Fabio Koga Petrulio e Sonia Oliveira21/06/2012 10:53100%

Com a averbação comprovatória do ajuizamento de execução, evita-se que terceiros


formalizem com o devedor negócios jurídicos passíveis de ineficácia em momento posterior,
por declaração de fraude.

Dispensa da averbação da reserva legal no novo Código Florestal

Marcos Alberto Pereira Santos15/06/2012 15:59100%

O legislador não agiu bem em dispensar a averbação da reserva legal na matrícula do imóvel,
indo de encontro à eficiência e a segurança jurídica, por violar o princípio da concentração no
registro público.

Linhas gerais sobre a administração do patrimônio público imobiliário

Viviane Pereira Rocha 12/06/2012 10:23100%

Abordam-se os temas doação de bens públicos, uso privativo de imóvel público e suas
modalidades (autorização, permissão, concessão, concessão de direito real de uso,
concessão de uso especial para fins de moradia, comodato e locação),vedações em ano
eleitoral e improbidade administrativa.

139
O lançamento do IPTU sobre as garagens de condomínio

Kiyoshi Harada05/06/2012 15:03100%

Inúmeras questões têm surgido, na prática, concernentes aos lançamentos de IPTU em


relação às garagens situadas nos subsolos de edifícios de alto luxo.

Venda ou aluguel de vaga de automóvel: mais uma lei mal redigida

Dalton Henrique Iberê Gilson31/05/2012 08:59100%

A presença de uma pessoa estranha (ao condomínio) - por conta de guardar seu veículo no
prédio - não se dá apenas nas hipóteses de aluguel ou de venda da vaga, mas também ao se
emprestar ou ceder gratuitamente o espaço na garagem.

Locação de imóvel por dispensa de licitação e o chamamento público

Ronny Charles Lopes de Torres25/05/2012 14:10100%

É possível a utilização do chamamento público como procedimento prévio à locação de


imóveis, para fins de dispensa de licitação. A adoção do procedimento é legítima, mesmo que
haja eventual identificação de mais de um imóvel apto ao atendimento do interesse público.

Proibição do aluguel e venda de vaga de garagem em edifícios. Mais uma limitação ao


princípio da autonomia privada

Elcio Nacur Rezende11/05/2012 14:23100%

Com a nova lei, os proprietários ou possuidores de unidades autônomas que quiserem alugar
ou vender vaga de garagem só poderão fazê-lo a pessoas que residem ou freqüentem o
condomínio. Minimizou-se um problema de falta de segurança, mas limitou-se a autonomia
privada.

A Lei nº 12.607/2012 e as alterações na locação de garagem de condomínio para


140
terceiros

Salomão Resedá02/05/2012 14:57100%

Não há que se falar em quebra dos efeitos jurídicos decorrentes de contratos de locação de
garagem de condomínio com terceiros celebrados antes da promulgação da nova lei.

Nota sobre a cobrança de luvas nas locações urbanas não residenciais

Jaques Bushatsky09/04/2012 14:32100%

É permitida a cobran a de “luvas” no início da loca ão e proibida na renovação do contrato.


Situações específicas não cogitadas quando elaborada a Lei de Locaçõesmerecerão análises
e novas construções jurisprudenciais.

Incorporação imobiliária: um comparativo entre a Lei nº 4.591/64 e o Código de Defesa


do Consumidor acerca das garantias conferidas aos adquirentes de unidade futura

Jaqueline de Miranda Santiago 09/04/2012 08:15100%

Em que medida a Lei nº 4.591/64 protege o adquirente de uma unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária? Quais as garantias que o Código de Defesa do Consumidor
atribui aos adquirentes de imóvel ainda em construção?

A ilegalidade da especulação imobiliária. . . . Um entrave ao real exercício do direito à


moradia e o impacto ambiental gerado no município de Fortaleza

Renata Greycie Calixto Martins 01/04/2012 14:14100%

A prática da especulação imobiliária é incompatível com a função social da propriedade, uma


vez que não visa aos interesses de toda a coletividade, mas apenas aos interesses de uma só
pessoa ou de um grupo específico. Há vários meios para coibi-la.
141
Imóvel na planta: o “erro” das construtoras na metragem e o direito do consumidor à
indenização. Reflexões sobre o pacto ad corpus e admensuram no Código de Defesa
do Consumidor

João Paulo Rodrigues de Castro 27/03/2012 15:42100%

A partir do CDC, se a construtora anunciar que o imóvel tem certa metragem, deverá cumprir
o que foi pactuado. Não vale mais o argumento de que a área da unidade é um fator menos
preponderante que a localização do empreendimento e a qualidade do edifício.

Condôminos respondem por obrigação tributária do condomínio?

Kiyoshi Harada20/03/2012 13:5580%

Os condôminos não se confundem com a figura do condomínio. Entretanto, o Secretário da


Receita Federal baixou ato declaratório interpretativo responsabilizando os condôminos pelas
obrigações tributárias decorrentes de locação de partes comuns de condomínio edilício.

Normas especiais e antinomias nas relações de consumo. Os critérios tradicionais e a


perspectiva constitucional contemporânea de interpretação e aplicação do Direito

Luis Alberto da Costa15/03/2012 14:26100%

Discute-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas relações jurídicas regidas


por normas específicas, com ênfase na questão dos contratos de locação de bens imóveis.

Aquisição de imóvel por estrangeiros

Bruno Mattos e Silva29/02/2012 11:09100%

Não há aquisição de propriedade pelo estrangeiro nos casos em que há vedação legal: pode
142
existir aquisição de algum outro direito, passível de proteção judicial, mas não de propriedade.

Empreendimentos imobiliários versus áreas contaminadas: como resolver?

Luciano Batista de Oliveira16/02/2012 16:02100%

Apesar de sua importância e dos riscos pela sua não realização, a identificação da questão
ambiental (passivo ambiental), na compra de imóveis é um fator desconsiderado ou deixado
em segundo plano.

O essencial à compreensão dos direitos dos adquirentes de imóveis na planta e os


atrasos das obras

Carlos Henrique Bastos da Silva 02/01/2012 14:49100%

É imensa a quantidade de consumidores que estão sendo lesados, dia após dia, pelas
incorporadoras e construtoras brasileiras, através da chamada compra de imóveis na planta.

Atraso na entrega de imóveis comprados na planta e suas consequências

Celso Anicet Lisboa27/12/2011 11:10100%

As construtoras argutamente inserem no contrato de compra e venda a chamada cláusula


compromissória, obrigando o consumidor a excluir o Poder Judiciário de eventual conflito,
como, por exemplo, atraso na entrega do imóvel.

A inconstitucionalidade da Lei Estadual nº 13.160, que autorizava o protesto da despesa


condominial nos condomínios edilícios

Marcelo Vallejo Marsaioli09/11/2011 08:27100%

Ao ser tomada como título “protestavel” e, portanto, passível de lançamento do nome dos
devedores em órgãos de restrição de crédito, a despesa condominial ganharia conotação dos
143
chamados títulos executivos extrajudiciais.

A competência do INCRA para certificação de imóveis rurais e a Lei de Registros


Públicos: conflito ou compatibilidade?

Aloizio Apoliano Cardozo Filho28/10/2011 09:38100%

Para realizar o trabalho de identificação e certificação de imóvel rural, o INCRA precisa editar
ato normativo para disciplinar o trabalho dos profissionais habilitados para elaboração,
execução e assinatura do memorial descritivo, bem como estabelecer a precisão posicional
das coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao
Sistema Geodésico Brasileiro.

Responsabilidade civil por dano em imóvel adquirido mediante contrato de mútuo


bancário

Clenio Jair Schulze e Vitor Hugo Anderle23/09/2011 11:02100%

Cabe ao adquirente voltar-se contra o alienante do imóvel, a fim de obter indenização


decorrente dos danos encontrados no imóvel objeto do contrato de compra e venda, e não
responsabilizar as instituições financeiras que financiaram a aquisição do bem.

Cooperativas de habitação no Brasil. Análise legislativa e jurisprudencial

Hyltom Pinto de Castro Filho06/08/2011 09:12100%

Tema recorrente é o dos prejuízos decorrentes da aquisição da casa própria por meio da
adesão aos sistemas de cooperativas criadas e desenvolvidas para a realização de
empreendimentos habitacionais.

Ordem de reajuste e amortização das prestações referentes aos contratos do Sistema


Financeiro da Habitação (SFH)

144
Irving Marc Shikasho Nagima15/07/2011 16:39100%

Muito se falava sobre o critério utilizado para a atualização e amortização da dívida referente
às prestações do contrato vinculado ao sistema financeiro de habitação. A amortização deve
preceder à atualização da dívida ou a amortização deve ser posterior ao…

A vontade do legislador na defesa do princípio da irretroatividade das leis. Análise da


votação da Medida Provisória nº 513/10 no Senado Federal

Rafael Nogueira de Lucena27/06/2011 07:46100%

Analisa-se a defesa do princípio da irretroatividade das leis, promovida durante as votações


da MP 513/10 no Senado e os efeitos de sua conversão para as demandas securitárias no
Sistema Financeiro da Habitação.

Envidraçamento de varandas. Novos tempos. Novas tecnologias e o operador do direito


imobiliário

Marcelo Araujo 07/04/2011 10:01100%

Como militante na área do direito imobiliário, especialmente o condominial, tenho percebido


que nos últimos anos um tema tem se tornado recorrente nas reuniões de condomínio em
construção ou já instalados - o fechamento das varandas, através do envidra amento que…

Afinal, o que faz uma administradora de condomínios?

Paulo Henrique Pereira Bom10/03/2011 16:19100%

INTRODUÇÃO A existência de propriedades com mais de um proprietário surgiu porvolta da


Idade Média, em cidades ao sul da França, sendo que em Portugal, nas Ordenações Filipinas
de 1595, que entrou em vigor em 1603, em seu Livro…
145
A proteção jurídica do sossego no condomínio edilício

André Pataro Myrrha de Paula e Silva09/03/2011 11:12100%

No presente estudo faremos uma análise da proteção jurídica do sossego da população


quando ameaçado pelo mau uso da propriedade.

Breve estudo sobre a atividade de incorporação imobiliária

Hyltom Pinto de Castro Filho20/02/2011 10:39100%

Analisa-se quem pode ser considerado incorporador e as operações que acabam sendo
configuradas como incorporação, ainda que assim não sejam desejo dos empreendedores.

Excesso de lotação em unidade autônoma de condomínio edilício

Jaques Bushatsky02/02/2011 13:58100%

Ocorrendo excesso de lotação em unidade condominial, é possível ao Condomínio Edilício


obrigar a respectiva supressão? A resposta exige rápida lembrança de alguns dispositivos

legais. É sensível a conseqüência do excesso populacional em unidade condominial: abala a


seguran a desej vel podendo…

Observações sobre a responsabilidade do proprietário do terreno, que o permuta por


futuras unidades a serem erigidas no local, perante os adquirentes de unidades
destinadas ao incorporador, prometidas à venda e não entregues

Jaques Bushatsky30/12/2010 09:47100%

O proprietário do terreno, que o permuta por futuras unidades a serem erigidas no local,
responde perante os adquirentes de unidades destinadas ao incorporador, prometidas à
venda e não entregues?
146
Os efeitos do divórcio perante os contratos de financiamento habitacional

Eduardo Felix da Cruz07/10/2010 10:1080%

Como fica a situação de um casal que decide se divorciar, em relação ao financiamento de


imóvel que celebraram em conjunto? Rescindir o contrato pode implicar em prejuízo financeiro
para ambos. Por outro lado, o cônjuge que sai do imóvel…

Transformação do condomínio em uma pessoa jurídica. Comentários ao Projeto de Lei


nº 4.816, de 2009

André Luiz Junqueira06/09/2010 12:58100%

RESUMO: Análise do Projeto de Lei da Câmara dos Deputados nº 4.816 de 2009, que, se
aprovado, criará a possibilidade de se transformar um condomínio em pessoa jurídica.
PALAVRAS-CHAVE: CONDOMÍNIO – PERSONALIDADE
JURÍDICA – PESSOA JURÍDICA – PROJETO DE LEI…

Segurança de obras feitas no condomínio

André Luiz Junqueira02/09/2010 14:14100%

RESUMO: O presente trabalho esclarece como o condomínio deve agir para se resguardar a
segurança da edificação quando obras são realizadas por condôminos ou possuidores.
PALAVRAS-CHAVE: CONDOMÍNIO – OBRA – SEGURANÇA – EDIFICAÇÃO – DEVER –
RESPONSABILIDADE SUMÁRIO: 1. Introdução.…

A modernização da matrícula do Registro de Imóveis

Alberto Rodrigues Freire09/08/2010 19:53100%

Resumo: Este trabalho tem por objetivo propagar formas de modernizar a matrícula do
registro de imóveis, com a utilização de elementos gráficos e outras ferramentas gratuitas
147
disponíveis atualmente pelo atual estágio da informatização, que uma vez inseridas através
de mecanismo…

Responsabilidade civil do condomínio edilício no caso de furto em garagens e áreas


comuns

Cristina Fleig Mayer15/06/2010 00:0072%

SUMÁRIO: 1 Introdução. 2 O Condomínio Edilício. 3 Responsabilidade Civil.4 Cláusula de


não indenizar. 5 Furto em garagens e áreas comuns. 6 Projeto de Leinº 5.330 de 2005. 7
Conclusão. Referências Bibliográficas. Notas. 1.INTRODUÇÃO O presente trabalho aborda a
responsabilização civil do…

Conciliação nos processos do Sistema Financeiro da Habitação.Iniciativas da Justiça


Federal da 2ª Região

Maria Thereza Tosta Camillo08/05/2010 00:0086%

Apesar do êxito, a negociação empreendida nos mutirões da conciliação ainda precisa evoluir
para minorar o desequilíbrio entre as partes.

A penhora na jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria


Geral da Justiça de São Paulo

Luciano Lopes Passarelli 08/12/2009 01:0092%

O registro da penhora é ou não pressuposto indispensável à configuração de fraude


na alienação do bem imóvel penhorado?

Seguro obrigatório do condomínio

Gilberto de Jesus24/11/2009 01:0086%

É importante frisar, de início, que o seguro é a proteção mais adequada para a pessoa se
148
prevenir contra os riscos a que está exposta, seja pessoa natural, jurídica ou mesmo um ente
despersonalizado, desempenhando fundamental papel na sociedade moderna,…

Duas breves notas sobre aquisição de imóveis rurais. Sobre georreferenciamento e


outorga de lavras

Manoel Duarte Pinto12/11/2009 01:0080%

A aquisição de imóveis rurais sempre demandou certa atenção, principalmente no


caso de grandes glebas de terras ou de prédios com Matrículas antigas, lançadas
nos respectivos Cartórios de Registro de Imóveis, em face de muitas vezes essas
Matrículas serem imprecisas,…

Breves considerações sobre a alteração das fachadas nos condomínios.


Envidraçamento de varandas e colocação de placas de letreiros

Fábio Barletta Gomes31/10/2009 01:0069%

É cediço que o condomínio edilício é caracterizado por uma conjugação de direitos reais: um
direito de propriedade exclusiva (exercido pelo condômino sobre sua unidade autônoma) e um

direito de co-propriedade (exercido conjuntamente por todos os condôminos sobre as reas…

A boa-fé objetiva nas relações condominiais

André Luiz Junqueira20/10/2009 01:0086%

RESUMO: O trabalho trata brevemente da aplicação do conceito da boa-fé objetiva


nas relações condominiais. PALAVRAS-CHAVE: CONDOMÍNIO – BOA-FÉ
OBJETIVA – COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO – TU QUOQUE –
SUPPRESSIO - SURRECTIO ABSTRACT: This work shortly explains the application
of the concept…

Breves considerações sobre a alteração das fachadas nos condomínios.


Envidraçamento de varanda e colocação de placas e letreiros
149
Fábio Barletta Gomes15/09/2009 00:0081%

É cediço que o condomínio edilício é caracterizado por uma conjugação de direitos reais: um
direito de propriedade exclusiva (exercido pelo condômino sobre sua unidade autônoma) e um
direito de co-propriedade (exercido conjuntamente por todos os condôminos sobre as
áreas…

Proibição de uso de áreas comuns pelo devedor de condomínio

André Luiz Junqueira18/07/2009 00:0071%

O Código Civil Brasileiro determina que o condômino que não paga em dia sua quota-parte
nas despesas condominiais, além de ter de pagar multa e juros sobre seu débito (artigo
1.336, § 1º, do Código Civil), também pode ser proibido…

A ilegitimidade ativa do côndomino na ação de prestação de contas

Patricia Aparecida de Paula Ceretti14/07/2009 00:0087%

Antes de adentrar-se no tema central deste estudo, convém fazer algumas breves
considerações acerca das atribuições do síndico nos condomínios edilícios. São atribuições
legais do síndico (art. 1348, do „CC‟, e art. 22, da Lei 4.591/64), regularmente eleito: a)
representar…

O condomínio edilício como um direito real novo

Magno Cardoso Brandão10/07/2009 00:0074%

Inicialmente, resta ressaltar que o instituto do condomínio edilício tem por objeto as
edificações, ou mesmo o conjunto de edificações composto de um ou mais pavimentos,
construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, seja para fins residenciais ou…

Conflitos em garagens de condomínios


150
André Luiz Junqueira07/07/2009 00:0079%

Independentemente do porte, destinação (residencial, comercial, shopping, etc.) ou


localização, constata-se que o estacionamento de veículos em prédios é um grande
foco de conflitos nos dias de hoje. Problemas que, devido ao aumento de veículos
nos grandes centros urbanos, estão…

A penhora no registro de imóveis: ato de registro ou de averbação? Revendo a questão


em face da superveniência da Súmula 375 do STJ

Luciano Lopes Passarelli12/06/2009 00:0086%

No Estado de São Paulo, enquanto não houver alteração normativa, todos os registradores
devem promover a "averbação" de penhoras que lhe forem apresentadas para ingresso no
fólio real.

Os contratos do SFH anteriores ao CDC sem cobertura pelo FCVS. Saldo residual e a
Lei nº 11.922/09

João Roberto de Toledo19/05/2009 00:0089%

SUMÁRIO: Introdução. 1. A Posição do STJ no sentido da inaplicabilidade do CDC


aos contratos firmados antes da entrada em vigor daquela norma legal. 2 A eficácia

Penas restritivas de direito aos condôminos inadimplentes. Suspensão do


fornecimento de serviços essenciais e restrição ao acesso às áreas comuns do
condomínio.

Fábio Barletta Gomes13/05/2009 00:0081%

O presente trabalho não tem a pretensão de esgotar o tema em epígrafe – que,diga-se de


passagem, é ainda muito controvertido –,objetivando, tão somente, trazer à baila reflexões
acerca da possibilidade ou não da imposição de penalidades restritivas de…
151
Formal de partilha: aspectos práticos no registro imobiliário

Fabrício Petinelli Vieira Coutinho20/04/2009 00:0085%

1) Conceito O formal de partilha é um documento de natureza pública expedido pelo juízo


competente para regular o exercício de direitos e deveres decorrentes da extinção de
relações jurídicas entre pessoas nas ações de inventário, separação, divórcio, anulação e…

Os novos paradigmas contratuais e o regime de patrimônio de afetação

Jacob Arnaldo Campos Farache e Roberto Cavarra Bortolon23/03/2009 00:0097%

RESUMO O instituto jurídico do patrimônio de afetação é, indubitavelmente, uma garantia aos


agentes financiadores e aos compradores de unidades autônomas de condomínios edilícios,
entretanto sua utilização é facultativa aos incorporadores. Isto posto, o presente trabalho
pretende mostrar que os…

Comportamento anti-social no condomínio

Rodrigo Heinzelmann Luckow10/03/2009 00:0076%

Resumo: O artigo apresenta as formas de punição e como tratar os condôminos com


comportamento anti-social. A vida em sociedade por si só gera vários problemas
comportamentais. Problema ainda maior encontramos dentro dos condôminios, onde a
convivência comum das pessoas…

Quem são os "ocupantes" referidos no artigo 213 da Lei de Registros Públicos?

Luciano Lopes Passarelli27/01/2009 01:0085%

A Lei 6.015/73 estabelece que nas retificações administrativas de registro imobiliário que
implicarem em inserção ou alteração de medida perimetral deverão os confrontantes anuir ao
pedido.
152
Os Livros 4 e 5 do registro imobiliário. Os indicadores real e pessoal

Luciano Lopes Passarelli04/01/2009 01:0086%

No registro de imóveis, são dois os livros "indicadores", previstos no artigo 173,


incisos IV e V: o Livro nº 4 ("Indicador Real") e o Livro nº 5 ("Indicador Pessoal").

Qualificação registral dos títulos judiciais de arrematação

Luciana Generali Barni18/12/2008 01:0068%

O estudo trata do procedimento de ingresso das cartas de arrematação no Registro de


Imóveis. O conflito entre registradores e juízes tem solução, desde que haja harmonização
entre suas funções.

O instituto da reserva de prioridade. Garantia de maior segurança nas relações


jurídicas imobiliárias

Lilian Maria Gomes de Oliveira17/12/2008 01:0085%

RESUMO A sociedade confia no registro imobiliário prestado de acordo com o princípio da


eficiência, por este representar um depositário fiel da situação jurídicados imóveis. E, por
conseguinte, o instituto da reserva de prioridade, ainda sem previsão legal, vem…

Subprime mortgage no SFH e a Súmula nº 84 do STJ. O sistema bancário brasileiro


corre risco?

Bruno Mattos e Silva20/11/2008 01:0083%

Por que bancos americanos e britânicos concederam empréstimos sem garantia suficiente? É
possível medir o grau de risco das instituições financeiras brasileiras?

Aplicação de multas em condomínios edilícios

153
André Luiz Junqueira09/10/2008 00:0072%

Criar e manter um ambiente condominial seguro e sossegado não é tarefa fácil. E, embora os
condomínios tenham a possibilidade de punir quaisquer atos que atentem à segurança, saúde
e sossego da edificação, nota-se que muitos Síndicos, especialmente de condomínios…

Possibilidade de exclusão de condômino anti-social

André Luiz Junqueira04/06/2008 00:0080%

RESUMO: O presente trabalho aborda a possibilidade de se excluir um condômino ou


ocupante de do convívio dos demais moradores de um condomínio. SUMÁRIO: 1.Introdução.
– 2. Conceito de anti-social. – 3. Exclusão do condômino ou ocupante anti-social. –…

Cláusulas recorrentes em contratos de compra e venda de imóveis na


planta. Estudo de caso

Leonardo Ayres Santiago20/04/2008 00:0086%

ÍNDICE: I - Introdução; II - Possíveis conseqüências caso o contrato em questão seja


celebrado por adesão; III- Ambigüidades e/ou contradições presentes nas cláusulas;IV -
Existência, nas cláusulas, de previsão de renúncia antecipada do aderente ao
direito resultante da…

Sobre a importância do protocolo e a impossibilidade de ele ser negado pelo oficial de


registro

Raquel Duarte Garcia07/04/2008 00:0083%

São atributos do registro, segundo FARIAS & ROSENVALD (2006: 246-258), a


constitutividade, a prioridade (ou preferência), a força probante, a continuidade, a publicidade,
a legalidade e a especialidade. No que se refere ao Livro 1 dos Registros de Imóveis, Livro…

154
Registros públicos e boa-fé do comprador de imóveis. Mudança na jurisprudência do
STJ?

Bruno Mattos e Silva26/03/2008 00:0084%

Uma alienação de imóvel passível de invalidação ou de declaração de nulidade ou


de ineficácia pode "contaminar" as alienações subseqüentes?

A extinção da Rede Ferroviária Federal S/A e a União. Incorporação de bens de


sociedades

Roberto Tadeu Marques e Fernando Semerdjian03/01/2008 01:0083%

I - INTRODUÇÃO O presente artigo tem por escopo tecer breves comentários acerca da
aquisição de imóveis oriundos de processo de inventariança da Rede Ferroviária Federal S.A

(RFFSA), sociedade de economia mista, à luz do sistema registral imobiliário.II – BREVE…

Integralização ou desincorporação de bens imóveis por instrumento público

Viviane Souza Vieira23/12/2007 01:0082%

Dispõe o artigo 64 da Lei 8.934/94 acerca do Registro Público de Empresas Mercantis e


Atividades Afins, nos seguintes termos: Art. 64 A certidão dos atos de constituição e de
alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que…

A impossibilidade de dispensa da certidão de feitos ajuizados nas escrituras públicas

Luciano Santhiago Ziebarth07/11/2007 01:0080%

O novel diploma civil prescreve em seu artigo 108, que "Não dispondo a lei em contrário, a
escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição,
transferência, modificação, ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de…
155
Abertura de matrícula no Cartório de Registro Geral Imobiliário

Sandro Alexander Ferreira21/10/2007 01:0092%

A abertura da matrícula parece um assunto que não traz maiores discussões, mas,
analisando existem alguns casos em que se deve e outros em que não se deve abrir a
matrícula.

Destituição de síndico de condomínio edilício

André Luiz Junqueira10/10/2007 00:0080%

RESUMO: O objetivo deste trabalho é esclarecer qual o quórum aplicável para a votação da
destituição de um síndico em um condomínio edilício. Para tanto, será analisada a vigência da
Lei Federal n° 4.591 de 1964 em face do Código…

Financiamento imobiliário. Possibilidade de reajuste pelo CUB mesmo após a


conclusão da obra

Orlando Luiz Zanon Junior03/10/2007 00:0081%

O Custo Unitário Básico (CUB) da construção civil, divulgado pelas entidades regionais deste
ramo empresarial, pode ser utilizado para o reajuste dos contratos de compra e venda de
imóveis, desde que não vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação e tenham…

Exceções à preferência advinda da prioridade no registro de imóveis

Sandro Alexander Ferreira04/09/2007 00:0090%

Segundo o Código Civil e a Lei de Registros Públicos (Lei 6015/73), o número de ordem no
protocolo determina a ordem de apresentação dos títulos e a respectiva prioridade,
conferindo-se, esse princípio, a preferência dos direitos reais do título registrado…

156
Caducidade de desmembramento de gleba por falta de registro

Tatiana Waisberg29/07/2007 00:0081%

Terreno teve seu desmembramento aprovado pela administração, mas tal fato não foi
submetido ao registro imobiliário. Por tal razão, ocorreu a decadência do desmembramento.

Possibilidade jurídica de incorporação imobiliária por entidade sindical

27/06/2007 00:0068%

Parecer que defende a possibilidade jurídica de incorporação imobiliária por entidade sindical,
desde que voltada exclusivamente para os sindicalizados a ela vinculados e exercida em
caráter não-profissional.

Averbação de cancelamento de incorporação imobiliária gera direito a emolumentos

Eros Romaro19/06/2007 00:0065%

Incorporador imobiliário que requereu averbação de cancelamento de registro de


incorporação imobiliária, irresignado com a cobrança de emolumentos pela serventia judicial,
entrou com reclamação perante a Corregedoria.

Condomínio indivisível. Direito de preferência. Escritura pública de compra e venda.


Condômino preterido. Validade do negócio jurídico

Carlos Antônio de Araújo08/06/2007 00:0088%

1)Pode um tabelião de notas lavrar escritura pública de compra e venda de parte ideal de
imóvel indivisível em que o alienante seja um dos condôminos, sem obter o consentimento
dos demais? A parte inicial do caput do artigo 504…

157
Sentença proíbe cobrança de “resíduos de obra” por cooperativa imobiliária

Gustavo Coube de Carvalho18/04/2007 00:0097%

Cooperativa imobiliária não pode cobrar taxa de “resíduo de obra”, em virtude de não estar
prevista no contrato. Foi esta a sentença obtida pela Associação de Adquirentes de
Apartamentos do Condomínio Residencial Vila Mariana, representada pelo advogado Valter
Picazio Júnior, em ação coletiva movida em face da Cooperativa Habitacional dos Bancários
de São Paulo (BANCOOP). A cooperativa também foi obrigada a fazer o registro da
incorporação imobiliário, além de pagar 10% do valor do contrato a cada adquirente por não
tê-lo efetuado tempestivamente.

SFH: análise sob um outro ponto de vista

Luís Felipe Bernardes Sá Teles09/02/2007 01:0078%

Muito se tem escrito e comentado a respeito do Sistema Financeiro da Habitação nos últimos
tempos, principalmente a partir das recentes medidas implementadas pelo Governo Federal,
as quais buscam estimular o desenvolvimento do setor imobiliário nacional através do
barateamento do…

A indispensabilidade da escritura pública na essência do art. 108 do


Código Civil

Valestan Milhomem da Costa25/09/2006 00:00100%

Não há dúvida que o legislador se distraiu da essência do artigo 108 do Código Civil quando
flexibilizou a indispensabilidade da escritura pública para negócios jurídicoslevando em conta
o valor do imóvel.

Condomínio horizontal e vertical: diferenças

Jorge Luiz Braga16/09/2006 00:00100%

158
Muitos leigos e até juízes, advogados, engenheiros e principalmente corretores de imóveis
confundem quando um condomínio é do tipo "horizontal" ou "vertical", dizendo ser aquele (o
horizontal) o de casas construídas no mesmo plano,ou seja, uma ao lado da…

Quando a instituição de condomínio deve ser instrumentalizada por escritura pública?

Adriano Erbolato Melo07/06/2006 00:00100%

Se, no momento do registro da instituição do condomínio, houver divergências que


representem verdadeira inovação com relação ao registro da incorporação, necessária a
aplicação do artigo 108 do Código Civil.

O patrimônio de afetação vai vingar no mercado imobiliário?

Aldo Dórea Mattos10/04/2006 00:00100%

Em tempos de furacão assolando várias partes do planeta, nunca é demais recordar a


devastação que a débâcle da Encol causou no mercado imobiliário. O saldo foi negativo para
as 42.000 famílias prejudicadas nos cerca de 700 malfadados empreendimentos e…

Fundo de Compensação Salarial e inexigência do saldo devedor do mutuário

Alex Sandro Ribeiro21/03/2006 00:00100%

Tem sido uma constante, nos últimos anos, a conduta de determinadas instituições
financeiras em notificar mutuário de outrora instando-o a proceder o pagamento de valor
inerente ao saldo devedor havido em contrato de financiamento regulamentado pelo Sistema
Financeiro de Habitação-SFH…

Aquisição de imóvel financiado sem anuência da credora hipotecária

Alex Sandro Ribeiro21/03/2006 00:00100%

A PROBLEMÁTICA Registra-se, desde longa data, a celeuma existente na aquisição de


159
imóvel financiado sem anuência da credora hipotecária, o que poderia, em tese, constituir
ofensa à cláusula do contrato firmado com os primitivos compradores, ao estabelecer como
requisito para…

O programa de incentivo à aquisição da casa própria do governo e sua viabilidade

Leonardo Machado Targino de Azevedo13/02/2006 01:00100%

No último dia 07 de fevereiro, o governo federal anunciou medidas para incentivar a


construção civil, que envolvem a redução e até mesmo isenção de IPI para produtos ligados a
esta área e principalmente a liberação de R$18,7 bilhões em…

Fundamentos para a manutenção da ordem: a possibilidade de expulsão de morador


sociopata do condomínio edilício à luz da Constituição da República Federativa do
Brasil

Fabrício Wloch10/02/2006 01:00100%

O texto analisa a limitação a morador anti-social que perturbe o condomínio, frente ao direito
de propriedade, à dignidade da pessoa humana e ao princípio da função social da
propriedade.

Habitação: ilegalidade de índices e valores cobrados pelo agente financiador

02/02/2006 01:0097%

Extensa e fundamentada sentença em ação civil pública movida pelo Ministério Público em
face de agente do Sistema Financeiro da Habitação, que declarou ilegais as seguintes
condutas: aplicação de índice de correção diverso do pactuado, extrapolação do limite de
equivalência salarial e cobrança de valores, taxas e multas indevidos ou não especificados.

A afetação das incorporações imobiliárias. Lei nº 10.931/2004

Melhim Namem Chalhub16/11/2005 01:00100%


160
Trata-se de importante mecanismo que, independente de intervenção judicial, possibilita aos
adquirentes substituir o incorporador na administração do negócio e prosseguir a obra.

Incorporação imobiliária: sentença em ação civil pública contra cláusulas ilegais

Dorival Moreira dos Santos11/11/2005 01:0087%

Extensa sentença proferida em ação civil pública contra incorporadoras imobiliárias e seus
responsáveis legais, declarando a nulidade de diversas cláusulas e determinando a devolução
de valores pagos a maior.

Condomínio edilício e a divulgação de sua inadimplência: direito dos condôminos


serem informados sobre assunto de interesse geral ou abuso na cobrança de dívida?

Orlando Guimaro Junior08/10/2005 00:00100%

1.APRESENTAÇÃO Figura controvertida tanto por seus aspectos jurídicos como pela
vastidão de polêmicas que, oriundas de seu cotidiano, comumente chegam ao Judiciário em
busca de pacificação, o condomínio edilício, objeto de leis extravagantes no passado, agora
recepcionado pelo atual Código…

A questão dos encargos remuneratórios nos contratos de crédito imobiliário

Cassio M. C. Penteado Junior21/07/2005 00:00100%

Introdução Dentre as questões que, na prática forense, são discutidas em sede das ações
revisionais dos contratos de crédito imobiliário, têm relevo a que perquire, máxime nos mútuos
sob o regime da equivalência salarial, mas, não exclusivamente, sobre a taxa…

Condômino sem quitação não vota em assembléia

Cássio Leite de Oliveira19/07/2005 00:00100%

Para o exercício do direito de participação e voto em Assembléias deve o condômino estar


161
quite. Deve-se considerar quite apenas o condômino em dia com suas contribuições ou
também aquele que fez acordo de parcelamento de débitos anteriores e vem…

Lei de incentivo ao setor da construção civil

Fabricio Alves Ghidetti10/07/2005 00:00100%

Foi sancionada pelo Presidente da República, no dia 02 de agosto de 2004, a Lei nº.10.931,
que traz uma série de inovações e incentivos ao setor da construção civil.Dentre as principais
inovações trazidas pela Lei, as quais serão…

Georreferenciamento: histórico e questões já nem tão controversas

Emanuel Costa Santos28/05/2005 00:00100%

Breve histórico Surge no mundo jurídico, em 2001, a Lei Federal 10.267, que dentre tantas
alterações, passa a vincular à necessidade de descrição georreferencial os casos que
especifica. Na atividade registrária, as alterações são mais vivamente sentidas face o
acréscimo…

Direito de vizinhança e comportamento anti-social

Deise Mara Soares22/04/2005 00:00100%

RESUMO: O artigo visa esclarecer algumas dúvidas pertinentes às punições dos condôminos
anti-sociais, e a manutenção da paz e da ordem coletiva em condomínios edilícios.
PALAVRAS CHAVE: Condômino Anti-social; Condomínio Edilício; Punições Condominiais,
Direito de Vizinhança. SUMÁRIO: INTRODUÇÃO;1 O…

Patrimônio de afetação

Hércules Aghiarian07/03/2005 00:0050%

Em 04.09.2001 foi criado pela MP 2.221 o Patrimônio de Afetação, quando foi alterada a Lei
162
no 4.591/64, para garantir a efetividade das incorporações imobiliárias, em proteção dos
milhares de aderentes lesados ao longo de lamentáveis quebras empresarias do setor.…

Sistema Financeiro da Habitação: análise e proposta de solução

Marco Aurélio Leite da Silva05/03/2005 00:00100%

Introdução Nos últimos tempos multiplicou-se intensamente o número de ações que discutem
contratos avençados sob a égide do Sistema Financeiro da Habitação. Tais ações têm em
comum a premissa de que o valor das prestações bem como do saldo devedor…

Procedimentos para retificação de registro imobiliário. Alterações dos artigos 212, 213
e 214 da LRP

J. A. Almeida Paiva22/12/2004 01:00100%

A lei ampliou os poderes do Oficial do Registro de Imóveis para a simplificação do processo


de retificação do registro, inclusive "de ofício", retirando tanto quanto possível a intervenção
do juiz no processo retificatório.

Comentário aos artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73. Lei nº 10.267/2001,Decreto


regulamentador nº 4.449/2002 e Instruções Normativas do INCRA nº 12 e 13

Luiz Augusto Lodeiro de Mello22/12/2004 01:00100%

Os dispositivos legais propostos para o estudo, nos remetem a uma análise da retificação de
registro imobiliário e da obrigatoriedade de constar da descrição dos imóveis rurais,
coordenadas georeferenciadas. Trataremos em um primeiro momento, das normas que
criaram o georeferenciamento…

Apontamentos sobre a Lei nº 10.931/2004

Roberto Luchezi22/12/2004 01:00100%

Se tem uma coisa contra a qual sempre me insurjo é o costume arraigado de editar leis que
163
compreendam assuntos diversos, um às vezes não tendo nada a ver com outro. Parece até
que se procura confundir, fazendo com que…

Por que foi vetada a adequação da multa por inadimplemento nos condomínios?

Jaques Bushatsky03/12/2004 01:00100%

O Projeto de Lei n. 3.065 de 2.004 (emendado pelo Projeto de Lei n. 2109 B/99) já havia sido
aprovado pelo Congresso Nacional (a indicar o consenso da sociedade), aguardando-se

somente a sanção pelo Presidente da República. Dentre as situações…

Breves anotações sobre o Registro de Imóveis

Marcelo Augusto Santana de Melo09/09/2004 00:00100%

Malgrado a existência de farta e qualificada doutrina, percebe-se a ausência de texto dirigido


ao estudante ou profissional de direito que não está familiarizado com o instituto. Procuramos
formular um roteiro prático e teórico da atividade registral.

A taxa condominial

Hamilton Fernando Castardo09/08/2004 00:00100%

Condomínio significa propriedade comum, um conjunto de direitos e obrigações vinculados à


propriedade exclusiva de uma ou mais unidades, em um mesmo prédio,em co-propriedade
com outras pessoas, sobre o terreno, onde a cada unidade é atribuída fração ideal, nos…

Da homologação judicial das convenções condominiais. O suprimento judicial da


declaração de vontade dos condôminos

Daisy Ehrhardt30/05/2004 00:00100%

As recentes alterações relativas ao Condomínio Edilício no Novo Código Civil trouxeram a


necessidade de nova regulamentação dos Condomínios, através da alteração formal de suas
164
Convenções Condominiais e, por consequência, o enfrentamento da maior de todas as
dificuldades: a reunião…

Sociedades limitadas, o registro imobiliário e o novo Código Civil

Alexandre Laizo Clápis20/05/2004 00:00100%

As sociedades limitadas surgiram no direito inglês e no francês nos anos de 1862 e 1863,
respectivamente, como forma simplificada das sociedades anônimas. No Brasil, o projeto do

então Ministro da Justiça Nabuco de Araújo que previa a criação de…

As construtoras e os consumidores: alguns aspectos relevantes

Rodrigo Vallejo Marsaioli09/05/2004 00:00100%

Vidas inteiras de trabalho são direcionadas ao sonho da casa própria. Contudo, este sonho
pode virar pesadelo, pois, por vezes, várias situações desfavoráveis são impostas aos
compradores (no momento da contratação) o que acabam gerando uma relação de
desigualdade entre…

O novo Código Civil e o condomínio de casas. Uso exclusivo em propriedade comum

Paulo Andres Costa27/04/2004 00:00100%

Trabalho inédito publicado em homenagem póstuma ao autor, antigo colaborador do Jus


Navigandi, que faleceu apenas seis dias após tê-lo enviado para publicação. É dito que o
novo Código Civil brasileiro já nos veio deficiente no tratamento dado ao condomínio…

Das ações possessórias ao âmbito do Sistema Financeiro de Habitação: uma


abordagem sistêmica

Ricardo Régis Oliveira Veras09/04/2004 00:00100%

165
"Você pode ver aí como tem força a crença na objetividade, fazendo com que oscientistas
prefiram acreditar que não se pode conhecer o mundo, o que nega o próprio objetivo da
ciência - o de conhecer o mundo -,…

O condomínio edilício. Novas regras (?)

Consuelo Cristina Viali De Paoli13/02/2004 01:00100%

SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Aspectos Históricos. 3. Aspectos Conceituais do Condomínio


Edilício. 4. Condomínio – A delimitação do Instituto Edilício. 5. O Condomínio Edilício segundo
as Regras Atuais. 5.1 Considerações Gerais. 6. Os Abrigos para Veículos (Garagens). 7. Fra
ção Ideal.…

Construção de armário em vaga de garagem de condomínio

Glauco Gumerato Ramos13/01/2004 01:0090%

Parecer pela possibilidade de utilização de espaço de vaga individual em garagem de


condomínio para construção de armário embutido pelo condômino proprietário.

O condomínio em face do novo Código Civil

Fátima Garcia01/06/2003 00:00100%

Este trabalho foi solicitado por um dos clientes do Escritório Fátima Garcia Advocacia, em
virtude das alterações advindas do Novo Código Civil, e, ele não tem a pretensão de esgotar
o tema. Para facilitar a consulta, o trabalho será apresentado…

O condomínio de casas e a incorporação para sua construção

Livius Barreto Vasconcelos01/05/2003 00:00100%

Embora desde a Roma antiga - e até antes dela, segundo alguns autores – se visse a
construção de moradias independentes superpostas umas às outras, como as habitações
166
plebéias chamadas insula, e ainda que este fato não fosse inteiramente estranho…

Ação de convalidação de procuração em causa própria com prazo determinado

01/05/2003 00:0082%

O outorgante de procuração em causa própria estabeleceu prazo certo para a transferência


de imóvel, em violação à lei, a qual determina que esta espécie de mandato é irrevogável.

A inconstitucionalidade do limite de 2 % para as multas de condomínio

Valdecy José Gusmão da Silva Junior01/04/2003 00:00100%

Resumo: O artigo trata da mudança trazida pelo Novo Código Civil que limitou em de 2 % as
multas por atraso no pagamento das contribuições condominiais, concluindo- com base no
princípio constitucional do respeito ao ato jurídico perfeito - que…

O condomínio edílico no novo Código civil

Daisy Ehrhardt01/02/2003 01:00100%

As inovações introduzidas pelo Novo Código Civil no que se refere ao Condomínio Edílico,
consolidam entendimento dos Tribunais em relação a diversos pontos polêmicos e duvidosos
da Lei 4.591/64, esclarecendo e harmonizando matérias que se espera, amenizem os
desentendimentos e…

Juros no Sistema Financeiro de Habitação

Guilherme Acosta Moncks e Diogo Lima Neves01/02/2003 01:00100%

SUMÁRIO: Introdução e Delimitação do Tema; Conceito e Natureza Jurídica dos Juros;


Estrutura Legislativa; Apanhado Histórico e Estado Atual da Questão; Juros Constitucionais e
Autoaplicabilidade do §3º do art. 192 da C.F; Juros e o CDC; Capitalização – Possibilidade –

Linhas gerais acerca da suscitação de dúvida
167
Baruch Spinoza Pimentel01/01/2003 01:00100%

Do Sumário: Das Razões de Ser – 1. Do Breve Escorço Histórico – 2. Das Generalidades da


Suscitação de Dúvida – 2.1 Do Nascimento da Dúvida – 2.2 Da Natureza Jurídica do

Processo de Suscitação de Dúvida – 3. Das…

O contrato imobiliário no Direito do Consumidor

Eduardo Augusto Gonçalves Dahas01/11/2002 00:00100%

Com a promulgação do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, a festejada norma,


trouxe consigo não apenas a concretização da filosofia do Estado Democrático de Direito,
mas também, inúmeras controvérsias, para não dizer,heresias jurídicas por parte dos
aplicadores…

Aplicação de juros na compra da casa própria e o Código de Defesa do Consumidor

Patrícia Elaine Castelluber Negrin01/02/2002 01:00100%

Hoje em dia, quem está buscando um contrato de financiamento de moradia, deve prestar
muita atenção nas cláusulas contratuais antes de fechar negócio. E, de preferência, consultar
um profissional da área de finanças (advogado especializado, contador, economista, perito)
para que…

O registro imobiliário do parcelamento popular e dos contratos dele decorrentes

Cláudio Barroso Ribeiro01/02/2002 01:00100%

Entende-se como parcelamento do solo urbano, regulado pela Lei n. 6.766/79, a subdivisão
da gleba em lotes destinados à edificação. A lei define dois tipos de parcelamento: o
loteamento e o desmembramento. O primeiro é a subdivisão do imóvel em…
168
O fundo de investimento imobiliário

Fernanda Kellner de Oliveira Palermo01/01/2002 01:00100%

SUMÁRIO:

1INTRODUÇÃO, 2NOÇÃO HISTÓRICA,


2.1Fundos de Investimento, 2.2Condomínio,
2.3Os fundos e a forma societária, 3OS FUNDOS DE INVESTIMENTOS, 3.1Conceituação e
espécies, 3.2Dualidade de jurisdição,
3.3Política de investimento, 3.4Administradores dos fundos e responsabilidade civil,
4OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, 4.1Conceito,
4.2Caracterização,…

As cautelas nas transações imobiliárias

Hermenegildo Henrique Leite Velten01/11/2001 01:00100%

Na aquisição de imóveis, o comprador deve adotar algumas cautelas antes de concretizar o


negócio, evitando que posteriormente à transação possa ter algumas dores de cabeça. O
ideal é que todo o comprador se assessore de um profissional do ramo…

A NBR 12.721 na instituição e especificação de condomínio

Paulo Andres Costa01/11/2001 01:00100%

A Lei 4.591/64 trouxe ao cenário do direito brasileiro uma nova concepção de propriedade ao
introduzir a figura do novo condomínio que pressupõe a coexistência da propriedade
exclusiva (unidade autônoma) com a comunhão sobre parte de um bem imóvel ( áreas…

Cálculo de áreas na NBR 12.721 e na incorporação imobiliária

Paulo Andres Costa01/10/2001 00:00100%

169
A Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 deu à ABNT (Associação Brasileira de Normas
Técnicas), em seu artigo 53, a tarefa de elaborar uma norma específica cuja finalidade seria
complementar tecnicamente o seu objetivo principal: fazer da incorporação…

Destinação de condomínio: cursinho pode funcionar em edifício comercial

01/10/2001 00:0086%

Sentença em ação proposta por condomínio para proibir atividade de cursinho que teria se
instalado desobedecendo à convenção condominial. Sendo o prédio comercial, o juiz
considerou o cursinho poderia funcionar, desde que inexista impedimento ao funcionamento
das demais unidades.

ACP contra alienação de imóveis adjudicados pela Caixa

Rodrigo Daniel dos Santos, Simone Ferreira dos Santos e outros01/02/2001 01:0097%

Ação civil pública contra a Caixa Econômica Federal em Belo Horizonte (MG), impedindo-a de
vender imóveis adjudicados enquanto estes estiverem ocupados pelos ex-mutuários. A liminar
foi concedida.

A aquisição de mais de um imóvel, na mesma localidade, financiado pelo SFH, exime a


seguradora da cobertura do seguro habitacional?

Luiz Cláudio Barreto Silva01/12/2000 01:00100%

A cobertura do contrato pelo segurador nos casos de aquisição de mais de um imóvel pelo
mutuário, através do Sistema Financeiro da Habitação, é tema que frequentemente vem
sendo alvo de debates nos meios jurídicos. Sustentam alguns que o segurador…

Visão hodierna dos contratos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Marcos Antonio Cardoso de Souza01/12/2000 01:00100%

170
As ações judiciais movidas pelos mutuários, que têm como objeto as cláusulas dos
financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), multiplicam-se vertiginosamente
nos órgãos jurisdicionais competentes. Nestas lides, a Caixa Econômica Federal (Caixa), por

ser a gestora dos recursos do…

Financiamento da casa própria no paredão. (capitalização dos juros e Súmula 121 do


STF)

Marcelo Fernando01/12/2000 01:00100%

Enquanto varias organizações em defesa dos mutuários metralham os financiamentos da


Casa Própria, tanto do S.F.H. quanto do Crédito Hipotecário, contestando os contratos feitos
entres as partes, quanto a taxa de juros e/ou indexadores utilizados, sistema de amortizações,
plano de…

Cobrança indevida de FCVS na aquisição da casa própria: quem responde pelo saldo
devedor?

Luiz Cláudio Barreto Silva01/12/2000 01:00100%

O FCVS foi criado nos idos de 1966 com a seguinte finalidade: "Havendo saldo devedor
remanescente, ao final do prazo contratual, com o pagamento de todas as prestações
ajustadas tal saldo devedor passa para a responsabilidade exclusiva do Fundo de…

O registro possível dos "contratos de gaveta"

Bruno Mattos e Silva01/11/2000 01:00100%

Os famosos "contratos de gaveta", no âmbito dos negócios imobiliários, consistem em


compromissos de compra e venda (ou em cessão de compromissos de compra e venda...),
que não podem ser registrados no cartório imobiliário, em razão de expressa necessidade
de…

Lide no processo de dúvida do registro imobiliário


171
Bruno Mattos e Silva01/10/2000 00:00100%

Se o oficial do registro imobiliário exigir do apresentante de um título a registro o


preenchimento de qualquer requisito atinente ao registro do título, tem o apresentante três
alternativas possíveis: 1) atender às exigências; 2) desistir do registro título; 3)…

As despesas do condomínio especial em apartamentos (Lei 4591/64)

Reinaldo de Souza Couto Filho01/10/2000 00:00100%

INTRODUÇÃOO Condomínio em edifício de apartamentos, descrito na Lei nº 4591/64, é


especial em relação ao condomínio descrito no Código Civil Brasileiro,pois o regime jurídico
da propriedade horizontal é, em diversos aspectos, diferente do regime estabelecido no
Código de…

As certidões previdenciárias do INSS e Receita Federal e o momento de sua


apresentação na transmissão definitiva de bens imóveis

Celso Marini01/10/2000 00:00100%

A motivação para escrever este ensaio fundamenta-se em divergência jurisprudencial


existente entre o Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo e Decisão de
caráter normativo proferida pela 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de São Paulo.
O…

Contestação em cobrança de condomínio. Ilegalidade de multa moratória

Jaison Maurício Espíndola01/10/2000 00:0084%

Contestação em ação de cobrança de débitos de condomínio, na qual se discute, dentre


outros aspectos, a ilegalidade da cobrança de multa moratória, na forma de comissão de
permanência, além do limite de 20% da Lei de Condomínios e Incorporações.

172
Exoneração de despesas condominiais de unidade localizada no térreo

Denise Ballardin e João Darzone de Melo Júnior01/10/2000 00:0090%

Proprietário de unidade comercial localizada em edifício em condomínio requer a exoneração


de despesas condominiais que não lhe aproveitam, em virtude de sua localização no andar
térreo.

Ação para impedimento de leilão e renegociação da casa própria

Aílton Abreu Rocha e Pedro Augusto Vivas A. dos Santos01/10/2000 00:0087%

Ação contra a Caixa Econômica, na qual foi deferida liminar impedindo leilão de imóvel, objeto
de execução extrajudicial, requerendo a renegociação das condições de amortização e
alongamento do prazo de liquidação do financiamento.

Ação cautelar para sustar leilão de imóvel financiado pelo SFH

Ana Cláudia Nóbrega Viana, Maysa Costa de Carvalho e outros 01/10/2000 00:0083%

A presente ação visa a sustar a concorrência pública designada pela Caixa para alienação do
imóvel.

Preferência do condômino na alienação em praça pública

Joaquim de Almeida Baptista01/10/2000 00:0082%

Parecer informal sobre a aplicação da cláusula de preferência de compra pelo condômino em


caso de alienação de imóvel integrante de condomínio em praça pública.

A cláusula de "seguro" nas incorporações imobiliárias

Bruno Mattos e Silva01/09/2000 00:00100%

173
Depois do trágico "episódio Encol", restou patente que, mesmo se cumpridas todas as
exigências previstas na Lei nº 4.591/64, que disciplina as incorporações imobiliárias, não está
protegido o adquirente em sede de compra imóveis em incorporação imobiliária. Diante dessa
constatação,…

Garagens: a origem dos conflitos e a solução possível

Paulo Andres Costa 01/09/2000 00:00100%

Reconhecidas como fonte de boa parte dos conflitos em condomínio por unidades
autônomas, as garagens são submetidas a uma infinidade de conceitos que vão desde o
simples direito de estacionamento de veículos, regulado por convenção de condomínio,
perfeita individualização…

Despesas de condomínio na Lei do Inquilinato

Helder Martinez Dal Col01/09/2000 00:00100%

Sumário: 1. Introdução – 2. Despesas de condomínio. A quem competem as despesas


condominiais da unidade imóvel locada – 3. Quem responde pelas despesas de condomínio –
4. A natureza jurídica das despesas condominiais – 5. As despesas ordinárias –…

Ilegalidade de imissão na posse em imóvel financiado pelo SFH

Wellington Cláudio Pinho de Castro01/09/2000 00:0083%

Sentença que, contrariando posição do STF, decide pela não recepção do decreto-lei que
autoriza a imissão na posse em imóvel financiado pelo SFH em caso de inadimplência.

Sistema Financeiro da Habitação: ação para adjudicação do imóvel e quitação pelo


valor do edital de licitação

Jocélio Jairo Vieira, José Vicente da Silva Neto e outros01/08/2000 00:0090%

174
O autor requer a adjudicação do imóvel, pelo valor previsto no edital de licitação, ainda com a
restituição do valor pago a maior.

Da validade da hipoteca de unidade adquirida em incorporação imobiliária: a questão


da boa-fé objetiva

Bruno Mattos e Silva01/05/2000 00:00100%

1.A questão vista pela doutrina civilista tradicional. A hipoteca cria um direito real de garantia
sobre a coisa. Confere ao credor hipotecário um direito erga omnes. O objetivo do credor é ter
seu cr dito garantido. Assim, h dois direitos equivalentes:…

Divisão de áreas no condomínio especial

Paulo Andres Costa01/05/2000 00:00100%

A divisão de áreas em condomínios regidos pela Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 (Lei
dos Condomínios e Incorporações - LCI), tanto no que se refere à divisão ideal do terreno
quanto em relação às áreas de uso…

"Contrato de gaveta". Embargos de terceiro

Ricardo Luís Rodrigues da Silva01/05/2000 00:0083%

Petição inicial de embargos de terceiro, no qual se requer denunciação da lide para formação
de litisconsórcio necessário passivo, em razão de "contrato de gaveta".

Parecer sobre legalidade de restrições impostas por contrato-padrão de loteamento

01/10/1999 00:0081%

Análise sobre a legalidade de construção de condomínio realizada em terreno de loteamento


cujos estatutos proíbem tal construção.

175
Ação contra Encol e Banespa para nulidade de hipoteca

Ronald W. Mignone01/04/1999 00:0088%

Esta ação visa a anular a hipoteca que até hoje grava os bens de muitos adquirentes de
imóveis da Encol

ACP para vedação de reajuste de casa própria pela TR

Roberto Cavalcanti Batista01/04/1999 00:0096%

Petição inicial da ação do Ministério Público Federal do Mato Grosso, para vedação de
reajustes do Sistema Financeiro da Habitação pela TR

Vedação do reajuste da casa própria pela TR

Rubens Martinez Cunha01/04/1999 00:0096%

Interessantíssima decisão do juiz federal Rubem Martinez Cunha (MT) vedando reajustes do
saldo devedor da casa própria pela TR

Vaga de garagem em condomínio como área comum

01/03/1999 00:0084%

Um apartamento foi comprado sabendo-se que a garagem seria acessória do apartamento,


depois se descobrindo se tratar de mera fração ideal indivisa. Por conta disso, o comprador
resolveu pedir judicialmente a devolução da parte correspondente à garagem, ou a rescisão
do negócio.

Permanência de animal de estimação em apartamento ante as estipulações existentes


nas convenções condominiais

176
Adriano Augusto Streicher de Souza23/12/1998 01:00100%

"Protejam os animais, pois eles possuem coração e sentimento, assim como nós." (Sir Arthur
Schopenhauer) É cediço que, desde os primórdios, o homem, pelos mais diversos motivos,
procurou manter animais em seus alojamentos e sob sua guarda.Com o tempo, o…

Ação civil pública contra a Encol

Avenir Passo de Oliveira23/12/1998 01:0072%

Duas ações civis públicas do MP/MS contra a Encol, pedindo a nulidade de cláusulas
contratuais e a exibição de documentos.

Aumentos abusivos da prestação da casa própria

Amilton Plácido da Rosa e Alessandro A. dos S. Arinos24/06/1998 00:0093%

Ação civil pública contra a financiadora, alegando a ocorrência de reajustes abusivos das
prestações do plano de aquisição de casa própria.

Algumas linhas sobre a prenotação

Flauzilino Araujo dos Santos21/04/1998 00:00100%

"Um princípio devem todos ter em vista, quer Oficial de Registro, quer o próprio Juiz:em
matéria de Registro de Imóveis toda a interpretação deve tender para facilitar e não para
dificultar o acesso dos títulos ao Registro, de modo…

ACP sobre cláusulas abusivas em contrato imobiliário

Amilton Plácido da Rosa21/04/1998 00:0092%

Ação civil pública do Ministério Público do Mato Grosso do Sul, muito extensa e
interessantíssima, abordando em profundidade a abusividade das cláusulas de um contrato
177
imobiliário, apontando doutrina, jurisprudência e legislação abundantes.

Vagas de garagem em condomínios

Paulo Gustavo Sampaio Andrade19/11/1996 01:00100%

Para quem gosta de números, aqui vai um bom motivo para continuar lendo este ensaio. 25%
dos julgados a respeito de condomínios se referem a um único assunto:
garagem. E não é difícil descobrir a razão. Trata-se de um tema…

DESPESAS DE CONDOMÍNIO NA LEI DO INQUILINATO

Helder Martinez Dal Col


Publicado em 09/2000. Elaborado em 07/2000.Página 1 de 4»a A

ASSUNTOS:

DIREITO DAS COISAS

CONDOMÍNIOS

DIREITO IMOBILIÁRIO

Sumário:

1. Introdução –

2. Despesas de condomínio. A quem competem as despesas condominiais da unidade imóvel


locada –

3. Quem responde pelas despesas de condomínio –

4. A natureza jurídica das despesas condominiais –

178
5. As despesas ordinárias –

6. As despesas extraordinárias –

7. Algumas despesas não enumeradas expressamente pelos artigos 22 e 23 da Lei do


Inquilinato:

7.1. Lavagem e recuperação de fachada;

7.2. Instalação de antena coletiva;

7.3. Impermeabilizações;

7.4. Substituição de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e condutores elétricos, com
fins preventivos ou de reparação;

7.5. Seguro obrigatório;

7.6. Furto ou roubo de bens com previsão de responsabilidade em convenção -

8. É válida a disposição de que o inquilino responda por despesas extraordinárias, se


livremente pactuada? -

9. Outras questões acerca das despesas de condomínio:

9.1. Se o imóvel está fechado, cabe ao condômino participar do rateio?;

9.2. O condômino inadimplente pode ser impedido de participar de assembleias que


deliberam sobre despesas ou ter seu direito a voto suspenso? E quanto ao uso das
áreas de lazer?;

9.3. O condômino deve participar do rateio de despesas referentes ao processo


judicial quando ele próprio litiga contra o condomínio?;
179
9.4. Pode o inquilino descontar do valor do aluguel as despesas extraordinárias que pagou
indevidamente?;

9.5. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações entre condomínio, condômino e


locatário?;

9.6. É lícito conceder descontos elevados para pagamento em dia das despesas de
condomínio? Qual o percentual máximo de multa permitido?;

9.7. Imóveis no andar térreo devem participar do rateio de despesas com elevador?;

9.8. A unidade autônoma pode ser alienada judicialmente em razão de despesas de


condomínio?;

9.9. Contra quem o condomínio deve propor ação para receber as despesas e qual o rito para
sua cobrança?;

9.10. Como devem ser cobradas as despesas em condomínio de um só dono?

10. Conclusão.

1 - INTRODUÇÃO

A relação contratual que se desenvolve no âmbito da locação tem suscitado algumas


polêmicas no que diz respeito ao pagamento dos encargos relativos ao imóvel locado, sejam
eles pactuados ou não.

Diuturnamente, veem-se as figuras do locador e do locatário às voltas com o


conturbado binômio pagar/receber, ou buscando eximir-se o quanto possam das despesas
oriundas do imóvel objeto da locação.

Por óbvio, cada um deles deseja auferir da contratação as maiores vantagens


possíveis. Essas vantagens, muitas vezes, estão intimamente ligadas com pequenas
180
despesas, que acabam repercutindo no resultado final esperado da avença.

De um lado, o locatário buscando um aluguel mais acessível, procurando não ser


onerado em demasia quando da contratação que irá permitir a satisfação de sua necessidade
mais básica: a moradia. Por não ter, ao menos momentaneamente, recursos suficientes para
a aquisição da tão sonhada "casa própria", necessita buscar em imóvel alheio o local onde
vai instalar seu reduto doméstico, o lar. Para tanto, almeja a melhor localização, as
instalações mais aconchegantes, o maior potencial de conforto, e tudo, se possível, pelo
menor preço.

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Condomínio de edifícios e a sua tributação

Locação de imóvel urbano, dispensa de garantia e desocupação liminar

De outro, o locador que, detentor de posses, emprega seus recursos na aquisição de


bens de raiz, transformando-os em investimento. É claro que este, por sua vez, anela pelo
lucro, pelo resultado do capital investido, muitas vezes dependendo desses recursos
financeiros para sua própria subsistência. Por ceder a outrem o seu imóvel, empenha-se em
transferir o máximo dos encargos a ele inerentes àquele que vai usufruir de seu patrimônio,
pois entende-se merecedor da percepção dos alugueres sem ônus que os consumam ou
diminuam.

"Há de se levar em conta, ainda, que no momento em que se firmam os contratos de


locação toma-se em consideração não só o aluguel em si, como os encargos, podendo-se
obter uma renda maior ou menor em função do que se deve pagar a mais ou a menos, além
181
do aluguel."(1)

Surgem daí as imposições de pagamento ao locatário, das mais variadas


despesas,mesmo dos impostos e taxas que recaem sobre o bem. Um conflito de interesses,
enfim, que se pacifica (ou não) no instrumento contratual, sob os auspícios de uma legislação
rígida, que assim se faz para assegurar o equilíbrio ante este dualismo de pretensões.

Mas nem sempre esse contrato formaliza aquilo que vai preceituado na lei. Nos dias
atuais, faz-se cada vez mais comum a inserção de cláusulas contratuais que contrariam as
disposições da Lei do Inquilinato, sobretudo quando o lado mais fraco convive com a
escassez na oferta, em locais de alta demanda.

GILBERTO CALDAS (2), comentando a Lei do Inquilinato, mais precisamente no artigo


22, elucida que "no item X, o legislador obriga taxativamente o locador a arcar com as
despesas extras de condomínio, providência que nunca foi respeitada pelas administradoras
na vigência da lei anterior. As despesas de condomínio eram todas englobadas e o locatário,
desavisadamente acabava pagando melhorias que só interessavam ao proprietário."

Como se vê, a ignorância dos postulados legais, em nosso país, é fator agravante do
desequilíbrio nas relações locatícias. Algumas regras de mercado tornam-se práticas tão
arraigadas que os contratantes passam a acreditar que são legitimadas pela norma jurídica,
quando em regra não o são.

E quando isso acontece, o relacionamento entre as partes tende a tornar-se


conflituoso, se uma delas voltar os olhos para a legislação e questionar as despesas que
estiver suportando indevidamente.

Sob esse enfoque, realizando um corte metodológico na Lei dos Condomínios,


conjugando-a com a Lei do Inquilinato, propomo-nos estudar alguns dos problemas que
surgem quando da cobrança das despesas de condomínio, examinando quais delas
efetivamente competem ao inquilino e quais são de responsabilidade exclusiva do locador.

Nosso estudo abordará, portanto, as despesas ordinárias e extraordinárias do


condomínio e, principalmente, aquelas que restaram não arroladas, quer por se terem tornado
práticas supervenientes à própria lei, ou pela única impossibilidade de o legislador ordinário
182
prever exaustivamente todas as hipóteses de despesas a realizar pelo condomínio.

Esperamos, assim, contribuir para uma mais perfeita compreensão dos direitos e
deveres que envolvem a relação locatícia de apartamentos e unidades condominiais.

2 - DESPESAS DE CONDOMÍNIO. A QUEM COMPETEM AS DESPESAS CONDOMINIAIS


DA UNIDADE IMÓVEL LOCADA.

As relações jurídicas que se operam entre os que habitam ou utilizam edificações ou


conjuntos de edificações, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, estruturadas na
forma de condomínio, encontram-se, ainda presentemente, reguladas pela Lei 4.591, de 16
de dezembro de 1964, a qual dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações
imobiliárias.

Em seu artigo 12, „caput‟, a Lei 4.591/64 estabeleceu quais seriam as despesas
obrigatórias para todos os condôminos, visando, assim, garantir o custeio daquelas despesas
necessárias ao funcionamento, manutenção e aformoseamento do edifício.

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos
prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. Se, como visto, a lei
de condomínios em edificações prevê para o condômino a obrigatoriedade do pagamento das
despesas rateadas, certo é que quando este loca sua unidade a terceira pessoa, estabelece
com ela uma relação contratual que, nos moldes da Lei 8.245/91, transfere ao locatário
usuário um conjunto de encargos relativos ao imóvel locado. Outros, porém, permanecem
afetos ao próprio condômino, que por eles continua obrigado.

Na Seção IV, de seu Capítulo I, mais precisamente nos artigos 22 e 23, a Lei do
Inquilinato cuidou de delimitar os deveres do locador e do locatário no que pertine às
despesas de condomínio, ditando que incumbe ao locador o pagamento das despesas
extraordinárias de condomínio (art. 22, X) e ao locatário o das ordinárias (art. 23, XII).

Aqui abrimos o primeiro parêntese, para averiguar até que ponto essas disposições
interferem nas relações que se operam entre os condôminos.

183
3 - QUEM RESPONDE PELAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO

No contexto da Lei do Inquilinato em face da Lei de condomínio em edificações, pode o


condômino proprietário, no caso o locador, tentar eximir-se das despesas ordinárias, por força
do contrato de locação mantido com o locatário, uma vez que a este competem tais
despesas?

Por óbvio que não. A responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas


referentes à unidade condominial são do condômino, pouco importando quem esteja
ocupando o imóvel e a que título. Assim, perante o condomínio, responderá o locador, com
direito de regresso contra o locatário, no que tange às despesas ordinárias.

Tanto é assim que, no seu artigo 25, a Lei do Inquilinato conferiu ao locador o direito de
cobrar as despesas ordinárias de condomínio juntamente com o aluguel do mês a que se
refiram, tornando claro que tal cobrança, na verdade, trata-se de mero reembolso daquilo a
que o locador está obrigado perante o respectivo condomínio.

Vejamos a jurisprudência acerca do assunto:

Segundo dispõe o art. 12 da Lei nº 4.591/64, cada condômino concorrerá nas despesas
do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber
em rateio. Desse modo, é irrelevante que a unidade imobiliária esteja locada a terceiro,
persistindo a responsabilidade direta do condômino frente ao condomínio pelo pagamento das
respectivas taxas, em face da inexistência da relação jurídica entre o locatário e o
condomínio. (TA/PR - Ap. Cível n. 0069325-6 - Comarca de Curitiba - Ac. 5588 - unân. - 3a.
Câm. Cív. - Rel: Juiz Domingos Ramina - j. em 18.10.94 - Fonte: DJPR, 04.11.94, p. 75 - In
Bonijuris, 22914).

JORGE TARCHA e LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR(3) sintetizam a questão:

184
No âmbito da locação, o locatário não pode ser considerado condômino para efeito de
legitimidade em face do condomínio.

Em verdade, o locatário deve as despesas condominiais ao locador por força do


contrato de locação e do art. 23, inciso XII, da Lei n. 8.245 de 18 de outubro de 1991. Não
possui, assim, legitimidade em face do condomínio.

É neste sentido o entendimento do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Despesas condominiais – Ação movida diretamente contra o locatário –


Inadmissibilidade – Ilegitimidade passiva ad causam – Perante o condomínio só responde o
condômino – Inteligência do art. 12, da Lei 4.591/64 (in RT-725/256) –(v. no mesmo sentido
RT-744/266).

Em complemento, alia-se a observação de GILBERTO CALDAS: "Aliás nenhum liame


existe ente o condomínio, como ente jurídico, e o locatário. Tanto que a taxa de condomínio é
endereçada diretamente ao proprietário". (4)

4 - A NATUREZA JURÍDICA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS

Tratam-se as despesas de condomínio de obrigações de pagar, derivadas da


propriedade, direito real por excelência.

ORLANDO GOMES (5) discorre sobre as obrigações afirmando que há aquelas que "nascem
de um direito real do devedor sobre determinada coisa, a que aderem, acompanhando-o em
suas mutações subjetivas. São denominadas obrigações in rem, ob ou propter rem, em
terminologia mais precisa, mas também conhecidas como obrigações reais ou mistas".

Para o autor, "esse cordão umbilical jamais se rompe. Se o direito de que se origina é
transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo”.

É hoje ponto pacífico em nossa doutrina e jurisprudência, que a natureza jurídica da


obrigação resultante do imóvel em condomínio, como sendo a ele inerente, é de obrigação
185
propter rem. Surge daí, uma indagação no que tange ao momento em que o titular do domínio
se obriga ou se desobriga, caso o transfira a terceira pessoa.

Por sua Jurisprudência, os Tribunais de Alçada Civil de São Paulo e do Rio de Janeiro
elucidam:

CONDOMÍNIO – Despesas condominiais anteriores à aquisição da unidade autônoma


pelo réu. Obrigação propter rem, tornando-o responsável pelo pagamento,porque titular do
direito real, sendo irrelevante que ele e o vendedor não tenham pactuado solidariedade
quanto às despesas do condomínio. Inteligência do art. 624 do CC. (1º TACivSP – Ap.
498.277-8 – 2ª C. – Rel. Juiz Ribeiro de Souza – J. 23.09.1992 – JTACSP, 136/84 –Juris
Síntese –202471.

Despesas condominiais – Penhora – incidência sobre único imóvel destinado à moradia


do devedor e respectivos bens móveis que guarnecem a residência – Admissibilidade –
Obrigação de caráter propter rem onde a constrição poderá recair sobre unidade para
satisfazer a execução – Inteligência do art. 3º, IV, da Lei8.009/90 (2º TACivSP – in RT-
746/294). (6)

CONDOMÍNIO – DESPESAS – COTAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO –


ALIENAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA – PERMANÊNCIA DA RESPONSABILIDADE ATÉ
O REGISTRO – Obrigação do condômino, assim compreendido aquele em cujo nome esta
registrado o imóvel no RGI. A alienação da unidade autônoma não exonera o comunheiro das
suas obrigações condominiais, enquanto não registrado o título translativo do domínio.
(TACRJ – AC 13945/92 – (Reg. 1341-3) – Cód. 92.001.13945 – 2ª C. – Rel. Juiz Carlos Motta
– J. 18.02.1993 - Ementa 35842 – in Juris Síntese 11002342).

E o STJ confirma esse entendimento, dispondo:

CONDOMÍNIO - Responsabilidade do adquirente da unidade pelas cotas condominiais em


mora - Cabimento - Irrelevância da forma de aquisição.

Condomínio. Cotas condominiais. O adquirente da unidade responde perante o condomínio


pelas cotas condominiais em atraso. O modo de aquisição não assume relevo. Recurso
conhecido pelo dissídio, mas não provido. (STJ - Rec. Especial n.67701-7 - Rio Grande do Sul
186
- Ac. 3a. T. - unân. - Rel: Min. Costa Leite - j. em 20.05.97 - Fonte: DJU I, 16.06.97, pág.
27361).

Estabelecidas essas premissas e bases, quanto ao que são despesas e a quem


incumbe responder pelas mesmas perante o Condomínio, podemos adentrar na especificação
do que são despesas ordinárias e extraordinárias e a quem compete seu pagamento no
âmbito da relação contratual locatícia.

5 - AS DESPESAS ORDINÁRIAS

O § 1º do artigo 23, da Lei do Inquilinato apresenta a definição para despesas


ordinárias de condomínio, dizendo entender-se por estas "as necessárias à administração
respectiva" e arrola as seguintes: salários, encargos trabalhistas, contribuições
previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; consumo de água e esgoto, gás,
luz e força das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e
dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos
hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; manutenção e conservação
das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos
reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de
saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; reposição do fundo
de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas
referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º. O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo


anterior, desde que comprovadas à previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a
qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º. No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da


mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º
deste artigo, desde que comprovadas.

Em linhas gerais, as despesas ordinárias são aquelas que se relacionam com o


uso,manutenção e conservação das áreas e instalações de uso comum, da edificação em
regime de condomínio e devem ser suportadas pelo locatário.
187
6 - AS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS

Há, no entanto, outras despesas que refogem à ordinariedade, constituindo gastos que
incorporam-se ao imóvel, valorizando-o ou visando restabelecer sua condição de
habitabilidade e que não podem ser transferidas ao locatário.

Seu disciplinamento está contido nas alíneas do parágrafo único do artigo 22, da Lei do
Inquilinato, a saber:

Art. 22. O locador é obrigado a: (...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não
se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias
externas;

obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data


anterior ao início da locação;

instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação,


de esporte e de lazer;

despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

constituição de fundo de reserva.

188
Como se pode observar, é do locador a responsabilidade por seu pagamento.

7 - ALGUMAS DESPESAS NÃO ENUMERADAS EXPRESSAMENTE

PELOS ARTIGOS 22 E 23 DA LEI DO INQUILINATO

Se o legislador ordinário procurou fazer-se tão minucioso a ponto de enumerar as


despesas consideradas ordinárias e extraordinárias, é certo que não pretendeu ser exaustivo
e muito menos atribuir caráter de taxatividade ao rol que apresentou na Lei do Inquilinato.

Exemplo disso é a clara redação utilizada quando define o que sejam despesas
ordinárias ou extraordinárias e, logo a seguir, vale-se da expressão "especialmente", antes de
passar a enumerá-las.

Ao assim proceder, acenou de forma cristalina ao intérprete da norma, que disporia de


forma exemplificativa e não numerus clausus.

AMÉRICO LUÍS MARTINS DA SILVA (7) adverte que "é necessário alertar para o fato
de as hipóteses enumeradas no § 7º do art. 23 da Lei 8.245, de 18.10.1991, não serem as
únicas possíveis, ou seja, o referido § 1º não esgota as hipóteses de despesas ordinárias de
condomínio, uma vez que outras podem existir e não estarem discriminadas em lei.”.

Afigura-se, daí, por estreita consonância lógica, que outras circunstâncias ocorreriam,
impondo despesas que não encontravam-se ajustadas com plena identidade na norma,
gerando dificuldades ao hermeneuta quando do momento de rotulá-las como tal ou qual
despesa.

E não poderia ser diferente, caso se pretendesse atribuir à lei uma existência
duradoura, posto que a evolução do comércio e das relações de consumo certamente ditam
de tempos em tempos novas tecnologias e confortos, que por sua vez importam em despesas
a ratear entre os condôminos, mas cuja classificação como ordinárias ou extraordinárias
geram dúvidas, isso sem se falar naquelas já existentes e não visualizadas de pronto no
momento da edição da norma.

Não foi necessário transcorrer largo período para que algumas despesas começassem
189
a polemizar as relações locatícias, por ausência de definição precisa.

Algumas delas, que passaremos a analisar, têm gerado extensas divergências e


dividido o entendimento dos órgãos e instâncias de julgamento, a saber: a) lavagem e
recuperação da fachada; b) instalação de antena coletiva; c) Impermeabilizações;d)
substituição corretiva de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e condutores elétricos;
e) seguro obrigatório; e f) furto ou roubo de bens, previsto em convenção.
Cuidemos de analisar cada uma delas.

7.1. LAVAGEM E RECUPERAÇÃO DE FACHADA

A necessidade de lavagem e recuperação da fachada de um edifício em condomínio surge


como decorrência do uso normal. E não se trata de uma operação de natureza simples.
Exige, muitas vezes, a utilização de dispendiosos equipamentos e produtos, além da
contratação de mão-de-obra especializada, com montagem de andaimes e estruturas,
máquinas de alta pressão, ácidos e detergentes especiais, enfim, um trabalho de vulto.

Em se tratando de serviço cuja finalidade equipara-se à da pintura externa, a doutrina


tem entendido tratar-se de despesa extraordinária, a cargo do locador.

7.2. INSTALAÇÃO DE ANTENA COLETIVA

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190
Embora não prevista expressamente, a doutrina entende que esta despesa é
igualmente extraordinária, posto que passível de enquadrar-se por analogia, no artigo 22,
parágrafo único letra "e", da Lei do Inquilinato, que atribui ao locador a responsabilidade pelas
despesas concernentes à instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de
telefonia, de intercomunicação, esporte e de lazer.

Já a manutenção e conservação desse equipamento coletivo configura-se despesa


ordinária, a cargo do locatário, por previsão expressa do artigo 23, § 1º, letra f, da Lei
8.245/91.

7.3. IMPERMEABILIZAÇÕES

Nossos Tribunais vêm entendendo que as despesas relacionadas com as


impermeabilizações em geral, seja da laje de cobertura ou do andar térreo, pisos e paredes,
para evitar infiltrações e umidade, ou da caixa d’água, para evitar vazamentos, destinam-se a
repor ou manter o imóvel em perfeitas condições de uso e habitabilidade.

DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DOLOCADOR


INTRANSFERÍVEL AO LOCATÁRIO – A impermeabilização e a pinturade lajes e paredes
externos constituem exemplos de despesas extraordinárias do condomínio, que o locador não
pode repassar ao locatário. (TACRJ – AC 10528/94 – (Reg. 608-3) – 3ª C. – Rel. Juiz
Asclepiades Rodrigues – J. 16.03.1995 -Ementa 39794 –Juris Síntese 11002366).

Nesse contexto, devem ser entendidas como despesas extraordinárias, de


responsabilidade do locador.

7.4. substituição de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e condutores elétricos,


COM FINS PREVENTIVOS OU DE REPARAÇÃO TARCHA e SCAVONE JUNIOR lecionam

que a instalação hidráulica de um edifício compreende colunas e ramais. Coluna, no dizer dos
autores, seria a tubulação central, instalada fora das unidades autônomas. Ramal é a parte da
instalação hidráulica que se situa dentro da unidade autônoma, constituindo tubulação
secundária. (8)
Via de regra, qualquer substituição ou reparo nas coluna hidráulicas constitui despesa
191
extraordinária. Nos ramais, por sua vez, a despesa poderá ser ordinária ou extraordinária,
dependendo da complexidade e extensão da obra. Tratando-se de obra de pequeno porte,
será suportada pelo inquilino. Se destinar-se, porém, a restituir a condição de habitabilidade
do imóvel, transferir-se-á ao locador, já que é condição inerente ao uso do imóvel que esteja o
mesmo servido de água. A mesma solução deve ser aplicada no caso das despesas
efetuadas com outras tubulações, destinadas à passagem de fios elétricos, dutos de telefone
ou interfone e canalização de gás.

CONDOMÍNIO – DESPESAS – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – ENCARGOS – SUBSTITUIÇÃO


DE TUBULAÇÃO D´ÁGUA – A cobrança de cotas extraordinárias, conforme deliberado em
Assembleia Geral, para substituição de tubulação d´água compete ao locador. (TACRJ – AC
1531/89 – (Reg. 3495) – Cód. 89.001.01531 – 3ªC. – Rel. Juiz Hudson Bastos Lourenço – J.
29.06.1989 - Ementário TACRJ 46/89 – Ementa 32479, in Juris Síntese 11002410).

7.5. SEGURO OBRIGATÓRIO

Diz-se obrigatório o seguro destinado a indenizar incêndio ou outro sinistro que


acarrete a destruição total ou parcial do imóvel. Por destinar-se à reconstrução total do
edifício, este seguro abrange não só as partes comuns, como também as unidades
autônomas. As demais áreas comuns e de lazer devem ser cobertas por outro seguro
complementar.

Tal encargo não consta do rol dos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91, mas tem supedâneo
no artigo 13 da Lei 4.591/64 e deve ser tratado como despesa ordinária, de responsabilidade
do locatário. E se houver móveis e equipamentos guarnecendo o imóvel, em sendo
contratado o seguro complementar para cobrir eventual sinistro sobre tais bens, também será
de responsabilidade do inquilino o seu pagamento.

7.6. FURTO OU ROUBO DE BENS COM PREVISÃO DE RESPONSABILIDADE EM


CONVENÇÃO

Na ocorrência de furto ou roubo de bens dos condôminos, surge a polêmica questão da


reparabilidade do dano pelo condomínio.

Havendo disposição a respeito na convenção de condomínio, seja admitindo a


192
responsabilidade, seja rejeitando-a (cláusula de não-indenizar), prevalece a jurisprudência no
sentido de que seja observada a pactuação condominial.

O Superior Tribunal de Justiça tem reiterado este entendimento, que caminha para a
pacificação:

Verbete: CONDOMÍNIO - INDENIZAÇÃO por FURTO sofrido em seu interior -


Incabimento - CULPA não caracterizada.

Condomínio. Furto. Dever de indenizar. O dever de indenizar imposto ao condomínio


por dano sofrido pelo condômino há que decorrer da inequívoca demonstração de culpa
daquele por ato de seu preposto. A mera alegação de insuficiência de dispositivos de
segurança não enseja a responsabilidade do condomínio, que, aliás,poderá ser afastada em
cláusula de não indenizar aposta na convenção. Recursonão conhecido. (STJ - Rec. Especial
n. 45.902 - São Paulo - Ac. 3a. T. - unân. - Rel: Min. Cláudio Santos - j. em 22.08.95 - Fonte:
DJU I, 09.10.95, p. 33548 - In Bonijuris, 26291). [9]

Não obstante, há julgados que desconsideram a cláusula de não-indenizar(10), se


verificado sistema pago de vigilância, como se vê do aresto seguinte, da 7ª Câmara Cível do
Tribunal de Justiça de São Paulo:

INDENIZAÇÃO. Furto de motocicleta. Responsabilidade do condomínio.


Caracterização. Fato que se verificou no interior da garagem de edifício. Irrelevância da
cláusula de não-indenizar. Sistema de segurança pago. Recurso Provido." (Ap. Civ. 251.102-
1, Rel. Sousa Lima, j. 22.5.96. m.v.).

Problema maior surge quando a convenção é omissa no tocante à responsabilidade,


nada prevendo. Nesse caso, há duas hipóteses possíveis a considerar: primeiro, se o
condomínio dispunha de sistema da segurança ostensiva no edifício, que restou ineficaz,
responde perante o condômino lesado, independentemente de se averiguar culpa.

Se tais dispositivos de segurança eram inexistentes, a responsabilidade do condomínio


dependerá da comprovação da ocorrência de culpa, em qualquer de suas modalidades.

Como asseveram TARCHA e SCAVONE JR., "o prejuízo experimentado por um dos
193
condôminos, decorrente da deliberação falha de todos, por todos deve sersuportado." (11)
Entendem os autores supracitados que a despesa teria natureza ordinária, posto que não
aumenta o valor do edifício, não o embeleza, não aumenta suas condições de habitabilidade e
de segurança, enfim, não se inclui naqueles parâmetros apontados para caracterizar
despesas extraordinárias, devendo, por conseguinte, ser suportada pelo inquilino. (12)

O entendimento nos parece acertado, dado que ao locatário também incumbe o


pagamento das cotas de seguro do imóvel e despesas de contratação de segurança. Mas sua
posição não é pacífica. A natureza jurídica dessa despesa ainda encontra-se indefinida. (13)

8. É VÁLIDA A DISPOSIÇÃO DE QUE O INQUILINO RESPONDA POR DESPESAS


EXTRAORDINÁRIAS, SE LIVREMENTE PACTUADA?

As disposições referentes às relações locatícias são preceitos de ordem pública,


indisponíveis, portanto, sendo nulas as disposições que firmem em sentido contrário,
especialmente no contrato de locação.

Logo, uma cláusula contratual transferindo para o locatário as obrigações enumeradas


pela lei como sendo de responsabilidade do locador, considerar-se-á não escrita, posto que
eivada de nulidade (v. RT, 666/128).

IVAN DE HUGO SILVA aduz que "O preceito nulo há de ser considerado como não
escrito; inaproveitável, portanto, para qualquer das partes, devendo ser desprezado pelo juiz,
independente de solicitação nesse sentido, dado o interesse da justiça em salvaguardar a
integridade da lei ser mais forte que o dos litigantes." (14)

À guisa de ilustração, cabe observar que as poucas exceções à regra


supramencionada vêm expressas na própria lei, como se pode inferir da redação do artigo 35,
da Lei 8.245/91, que assim é iniciada: salvo expressa disposição contratual em contrário....
Vale dizer, que em todos os casos em que o legislador abriu para as partes contratantes a
faculdade de disposição diversa daquela estabelecida, efetuou literal ressalva da
possibilidade de disposição contratual.

Exemplo disso é o que dispõe o artigo 22, VIII: O locador é obrigado a: VIII- pagar os
impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou
194
venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

É o que ocorre com o IPTU. ARAMY DORNELLES DA LUZ comenta que este é um
dos casos em que há a possibilidade de inversão do ônus, dizendo:

Os impostos e taxas que caem sobre o imóvel são, por óbvio, de responsabilidade do
locador, pois o fato gerador é a propriedade. Também o seguro contra fogo. Tradicionalmente,
porém, o legislador tem consentido que o locador contrate a inversão do ônus. Não há uma
razão bem clara para isso. (15)

Em todas as demais situações, prevalece a regra da indisponibilidade.

TARCHA e SCAVONE JÚNIOR entendem que "quando a Lei diz que a despesa de
pintura de fachada do edifício é extraordinária (do locador), mesmo que o contrato estabeleça
que o locatário concorda em pagar esta despesa, mesmo que ele assine o contrato, não terá
que pagá-la, e, se por acaso pagá-la, terá o prazo de vinte anos para ingressar com ação
judicial de repetição de indébito pelo rito ordinário ou sumário conforme o valor, pedindo de
volta o que pagou." (16)

AMÉRICO LUÍS MARTINS DA SILVA (17) complementa a lição:

Duas observações devem ser feitas no momento. A primeira se refere ao fato de se


considerar cláusula nula ou completamente inválida, se as partes estipularem no contrato de
locação que o locatário arcará com o pagamento das despesas extraordinárias de
condomínio, uma vez que a disposição que determinou ser de responsabilidade do locador
seu pagamento não é supletiva, portanto não admite estipulação em contrário.

A segunda observação refere-se ao fato de, sendo o locador responsável pelas


despesas extraordinárias de condomínio, cabe ao locatário exigir a eliminação de qualquer
cobrança indevida neste sentido quando o locador exibir o comprovante relativo à cobrança
do suposto encargo.

Não se perca de vista, ainda, que pela norma insculpida no inciso I, do artigo 43 da Lei
195
Inquilinária, constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis
meses, cobrar o locador do locatário as despesas extraordinárias de condomínio, posto que
configura encargo indevido.

9. OUTRAS QUESTÕES ACERCA DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO:

9.1. SE O IMÓVEL ESTÁ FECHADO, CABE AO CONDÔMINO PARTICIPAR DO RATEIO?

Indagação interessante. Se o rateio das despesas tem relação com o uso, poder-se-ia
pensar que o condômino que esteja mantendo sua unidade condominial fechada ou sem
utilização, pudesse eximir-se de pagar as despesas gerais.

A Lei 4.591/64(18), entretanto, determina a concorrência dos condôminos para as


despesas do condomínio sem excepcionar o fato de estar a unidade condominial fora de uso.
Isto porque a estrutura condominial deve ser mantida e preservada, independentemente de
todos a estarem usando ou não. Fica à disposição. O condômino não utiliza porque não quer.
Seria de todo ilógico pensar que somente os usuários efetivos das unidades ficassem sujeitos
ao rateio das despesas com iluminação e água das áreas comuns, vigilância, serviços de
zeladoria do prédio, produtos de limpeza e de expediente, porque alguns, por motivos
pessoais, preferem deixar inativo o seu imóvel.

Entendemos, porém, que se os condôminos dispuserem em convenção de condomínio algum


tratamento diferenciado, como por exemplo, a não participação no rateio de gás e água, em
condomínios em que estes produtos são usados coletivamente, sem medição por registros
individuais, tal disposição será válida.

9.2. O CONDÔMINO INADIMPLENTE PODE SER IMPEDIDO DE PARTICIPAR DE


ASSEMBLÉIAS QUE DELIBERAM SOBRE DESPESAS OU TER SEU DIREITO A VOTO
SUSPENSO? E QUANTO AO USO DAS ÁREAS DE LAZER?

A questão é polêmica no âmbito da doutrina. Prevalece a tese de nulidade de qualquer


restrição de direitos, posto que a convenção de condomínio já traz em seu bojo as
penalidades pecuniárias (multas) para o descumprimento das obrigações pelo condômino
faltoso, não sendo lícito, portanto, restringir ou impedir sua participação nas assembleias
gerais, nem cassar-lhe o direito ao voto.
196
O mesmo raciocínio se impõe à restrição de uso, pelo faltoso, das áreas comuns do
condomínio, tais como salão de festas, churrasqueira, playground, sala de ginástica, etc.

O Tribunal de Alçada do Paraná já decidiu ser arbitrária e passível de indenização por


danos morais a determinação pelo síndico de suspensão no fornecimento de gás e da
comunicação por interfone de morador inadimplente. (19)

J. NASCIMENTO FRANCO(20) discorda desse entendimento, sustentando que não é


justo que o condomínio custeie serviços que aproveitam a todos, sem participação dos
condôminos em débito e que estes ainda usufruam das áreas de lazer, sob as expensas dos
demais moradores.

JORGE TARCHA e LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR afirmam que tais restrições
importariam em dupla penalidade pelo mesmo fato e aduzem: "O fato de o condômino estar
inadimplente não autoriza, manus militaris, o rompimento dos serviços, e, tampouco, o
impedimento à utilização de salões de festa, piscinas,churrasqueiras, quadras e demais
equipamentos comuns, até porque o condomínio possui meios processuais e legais de fazer
valer seu direito subjetivo de receber as quotas em atraso." (21)

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Juros compensatórios (juros no pé): incidência anterior à entrega das chaves


(EResp. 670.117/PB)

Pagamento do cônjuge supérstite, no inventário de seu consorte, com usufruto.

Condomínio de edifícios e a sua tributação

Locação de imóvel urbano, dispensa de garantia e desocupação liminar

No mesmo diapasão, porém no âmbito da relação locador/locatário, SILVIO DE SALVO


197
VENOSA(22) leciona: "o não pagamento das contas constitui grave infração autorizando o
despejo dadas as graves conseqüências que pode acarretar. Não pode porém o locador, sem
justa causa, solicitar o desligamento da linha telefônica, ou transferi-la de local, porque estará
obstando o pleno uso da coisa locada".

E advertem TARCHA e SCAVON JUNIOR, que o síndico deve acautelar-se de tais


atitudes, sob pena de responder pessoalmente pelo delito de exercício arbitrário das próprias
razões, capitulado no art. 345 do Código Penal. (23)

9.3. O CONDÔMINO DEVE PARTICIPAR DO RATEIO DE DESPESAS REFERENTES


AO PROCESSO JUDICIAL QUANDO ELE PRÓPRIO LITIGA CONTRA O CONDOMÍNIO?

Consolidou-se na doutrina e jurisprudência o entendimento de que o condômino que


move ação contra o condomínio dele se separa, desvincula-se, posto que é inadmissível
considerar alguém litigando contra si mesmo.

J. NASCIMENTO FRANCO, citado por TARCHA e SCAVONI JR, tratou do tema de forma
esclarecedora:

Quando entram em conflito interesses estranhos à simples administração e


conservação do edifício, o condômino dissidente desliga-se da coletividade condominial e
passa, no curso dos processos judiciais, a ser considerado terceiro, para todos os efeitos
jurídicos"(24)

Fácil depreender-se daí, que o condômino dissidente, que figura no pólo ativo ou
passivo de ação que tenha como parte contrária o condomínio, não arcará com as despesas
decorrentes do processo, seja a condenação no pedido, sejam à custa e honorários
advocatícios.

Não haveria lógica em pleitear o condômino uma indenização, sair vencedor na


demanda e depois arcar com uma parcela do pagamento no rateio da despesa gerada por
sua ação. Igualmente inconcebível que seja réu em ação de cobrança, pague os valores
devidos, os honorários da sucumbência e às custas processuais e, depois, ainda tenha que
participar do rateio dos honorários contratados pelo condomínio. Haveria, então, incidência de
duplo ônus, caracterizando o bis in idem.
198
Difícil definir se tais despesas serão ordinárias ou extraordinárias. A doutrina inclina-se
a classificá-las de acordo com a natureza da demanda. Se esta versar sobre fatos ou
questões que sejam por natureza originadoras de despesas ordinárias, como tal serão
consideradas, sendo devidas pelo inquilino. Se versar a lide sobre matéria atinente a
questões relacionadas com despesas extraordinárias, assim serão interpretadas, correndo a
cargo do locador.

9.4. PODE O INQUILINO DESCONTAR DO VALOR DO ALUGUEL AS DESPESAS


EXTRAORDINÁRIAS QUE PAGOU INDEVIDAMENTE?

Se eram extraordinárias as despesas, não competiam ao locatário e sim ao locador. O


pagamento assume o caráter de indevido, passível de restituição. E quando o locador recusa-
se a reembolsar o locatário, a questão resolve-se pelo Código Civil, já que sendo credor e
devedor um do outro, pode-se exercitar os mecanismos da compensação, previstos nos
artigos 1.009 e 1010 do CC, provando o locatário que pagou erroneamente.

Assim, pode efetuar o pagamento do aluguel superveniente deduzindo as despesas


extraordinárias a cargo do locador, que indevidamente havia pago.

Havendo recusa no recebimento, por parte do locador, deve o inquilino valer-se da


consignatória para desincumbir-se de sua obrigação e não incidir em mora, senão vejamos:

11002689 – CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONDOMÍNIO – DESPESAS –


LOCAÇÃO RESIDENCIAL – ENCARGOS – DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DO
CONDOMÍNIO – Injusta recusa da locadora em receber e dar a quitação de alugueres,
porque o locatário deixou de incluir os custos cobrados com obras da troca da coluna geral de
água e troca da coluna de água esgoto.Sendo tais despesas extraordinárias do condomínio,
são encargos da locadora pois são tendentes a repor o imóvel locado em condições de
habitabilidade. (TACRJ – AC 10958/91 – (Reg. 2663) – Cód. 91.001.10958 – 6ª C. – Rel. Juiz
Arruda Franca – J. 14.05.1991 - Ementário TACRJ 20/91 – Ementa 33917 – in Juris Síntese).

9.5. APLICA-SE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ÀS RELAÇÕES


ENTRE CONDOMÍNIO, CONDÔMINO E LOCATÁRIO?

199
Inicialmente faz-se necessário identificar o que sejam consumidor e fornecedor, nos
moldes da Lei 8.078/90, posto que a presença dessas duas figuras é essencial para que se
possa falar em aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

DOMINGOS AFONSO KRIGER FILHO reúne alguns conceitos, que chamou de


operacionais, dentre eles o de consumidor e fornecedor, verbis:

CONSUMIDOR – É toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou


serviço como destinatário final. Exclui-se da conceituação o intermediário, aquele que medeia
o negócio entre o comerciante que vende e a pessoa que adquire o produto ou serviço, uma
vez que não usufrui destes de acordo com a finalidade para os quais foram criados.

FORNECEDOR – É toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou


estrangeira, bem como, os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de
produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação,
distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. (25)

Quando se analisa as relações entre condomínio e condôminos, percebe-se que não


se reveste do caráter de relação de consumo, posto que não envolve nem a figura de um
consumidor nem de fornecedor, seja de produtos ou serviços, mas sim uma identidade de
propósitos e interesses comuns. O síndico não presta serviços aos demais condôminos.
Apenas administra e representa o condomínio, voltado a uma finalidade comum, que é a
gestão dos interesses da coletividade condominial. Vejamos a jurisprudência a respeito:

CONDOMÍNIO – DESPESAS – COTAS CONDOMINIAIS – MORA DE CONDÔMINO –


CÓDIGO DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE – Não se aplicam aos condôminos, em
mora, as disposições legais do Código do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) mas as da Lei
Especial 4.591/1964, posto não se tratar de uma relação de consumo, mas relação decorrente
de co-propriedade. (TACRJ – AI1296/95 – (Reg. 599-3 – Cód. 95.002.01296 – 8ª C. – Rel.
Juiz Jayro Ferreira – J.04.10.1995 - in Juris Síntese 11002341).

CONDOMÍNIO - Multa moratória – Pretendida aplicação do art. 52, § 1º, da Lei8.078/90


com a nova redação da Lei 9.298/96 – Inadmissibilidade pois não se trata de relação de
consumo. (2º TACivSP – in RT-757/220).

200
Seguindo o mesmo entendimento, RT-747/303, RT-750/418 e RT-751/317.
Diferentemente se dá quando o condomínio contrata uma empresa para administrá-lo. Torna-
se, então, consumidor dos serviços daquela, que responde por sua qualidade nos moldes do
CDC.

A maior controvérsia está na relação que se opera entre o condômino locador e o


locatário. A doutrina e a jurisprudência se dividem, ora admitindo, ora não, a existência de
uma relação de consumo nos contratos de locação.

LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR posiciona-se pela aplicabilidade da Lei 8.078/90,


entendendo presente a relação de consumo tanto entre locador e locatário como entre locador
e imobiliária. (26)

Mas o STJ, por sua 5ª Turma, não endossa esta linha de entendimento:

As relações locatícias possuem lei própria que as regule. Ademais, falta-lhes as


características delineadoras da relação de consumo apontadas nos arts. 2º e 3º da Lei
8.078/90. O Código de Defesa do Consumidor, no que se refere à multa por inadimplemento,

não é aplicável às locações prediais urbanas. (Ac. un. da 5ª T. do STJ- REsp 204244-MG –
Rel. Min. Felix Fischer – j. 11.5.99 – DJU-e 1 de 1º.07.99,p. 206 – in Repertório IOB de
Jurisprudência 15/99, Verbete 3/15814).

9.6. É LÍCITO CONCEDER DESCONTOS ELEVADOS PARA PAGAMENTO EM DIA


DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO? QUAL O PERCENTUAL MÁXIMO DE MULTA
PERMITIDO?

Esse questionamento merece estudo mais detalhado. A Lei 4.591/64, em seu artigo
12, § 3º, estipulou um teto para a imposição de penalidade pela mora no pagamento, em 20%
sobre o valor do débito atualizado.

Logo, qualquer majoração nesse percentual de multa constitui infração à lei. Que dizer
então de um desconto substancial concedido para pagamento pontual? Ora, a pontualidade
do pagamento já é regra natural das obrigações, tanto que estabelecida multa para o
pagamento efetuado a destempo.
201
SÍLVIO DE SALVO VENOSA, ao discorrer sobre a Lei do Inquilinato, por ocasião de
sua edição, já identificava uma tentativa de burla que vinha da legislação passada,em relação
à concessão de desconto elevado para pagamento do aluguel com pontualidade, situação
esta análoga à da prestação do condomínio, que conduz às mesmas conclusões:

"Converteu-se em prática generalizada estipular-se no contrato que o locatário gozará


de certo desconto se efetuar o pagamento antecipadamente, antes de determinado dia.
Embora existam opiniões em contrário, as quais entendem que aí existe um verdadeiro
incentivo para a pontualidade e pagamento antecipado, temos para nós que as partes aí
erigem uma cláusula penal ao inverso." (27)

E a jurisprudência, atenta às práticas irregulares, tem servido de instrumento regulador


e protetor do equilíbrio contratual, versando:

CONDOMÍNIO – DESPESAS – CONDOMÍNIO – MULTA – COTAS CONDOMINIAIS –


DESCONTO DE 45%. MULTA – O desconto de 45% concedido pelo condomínio para o
pagamento das cotas condominiais efetuado até o dia 05 do mês equivale à imposição de
uma multa para os pagamentos efetuados após essa data. Provimento parcial do recurso para
excluir do débito o acréscimo de 45%, referente ao pagamento efetuado após o dia 05 de
cada mês. (TACRJ – AC 6540/95 – (Reg. 4227-3) – 8ª C. – Rel. Juiz Cássia Medeiros – J.
11.10.1995 - Ementa 41327 - in Juris Síntese 11002243).

Assim, a concessão de "desconto" de pontualidade é, em verdade, pena disfarçada,


multa exorbitante camuflada, posto que o valor normal da despesa de condomínio (ou do
aluguel, no que pertine às relações locatícias) realmente pactuado, é, na generalidade dos
casos, aquele previsto para pagamento pontual com desconto e não o valor cheio.

Finalmente, inocorrendo relação de consumo entre condomínio e condômino, a multa


devida em caso de mora rege-se pela Lei 4.591/64 e pode ser fixada em até 20%, não
havendo que se falar em incidência da limitação de 2%, de que trata o Código de Defesa e
Proteção do Consumidor.

9.7. IMÓVEIS NO ANDAR TÉRREO DEVEM PARTICIPAR DO RATEIO DE


DESPESAS COM ELEVADOR?
202
O elevador destina-se a servir ao conjunto de unidades condominiais. As despesascom
sua instalação, reforma ou manutenção são devidas pelo locador ou pelolocatário,
dependendo da situação. E a obrigação de pagá-las não se prende à efetiva utilização e sim,
à utilização potencial.

Pode-se conceber que o lojista instalado no andar térreo ou o morador de apartamento


situado nos primeiros pavimentos utilize pouco ou raramente o elevador, posto que a
facilidade de acesso direto ou por escadas dispensa esse uso.Mas isso, a rigor, em nada o
diferencia dos demais condôminos e moradores quando do rateio das despesas.

Isto porque, poderá valer-se do elevador para visitar outras unidades do condomínio,
situadas em andares mais elevados e, não raramente, será o elevador usado para que se
realizem servi os em áreas comuns, como caixas d’água e antenas, situadas na cobertura do
prédio.

A questão suscitou controvérsias na jurisprudência. Hoje a tese mais aceita é a da


participação de todos os condôminos no rateio, não obstante haja diversas decisões
reconhecendo validade à estipulação da convenção de condomínio que isente ou reduza a
quota-parte de estabelecimentos térreos, quando estes possuam acesso independente à via
pública. (28)

É o que se extrai dos julgamentos proferidos pelos Tribunais de Justiça do Distrito


Federal e de Alçada do Rio Grande do Sul:

Verbete: CONDOMÍNIO - PROPRIETÁRIO de IMÓVEL térreo - Participação das


DESPESAS CONDOMINIAIS - Necessidade - Não estipulação em contrário pela convenção.

Condomínio. Convenção. Não dispondo a convenção em contrário, antes prevendo


expressamente, a participação dos proprietários das lojas e dos apartamentos do pavimento
térreo, nas despesas comuns do edifício, não podem eles, moto próprio se eximir dessa
obrigação. Precedentes do TACív. RJ. (TJ/DF - Ap. Cível n. 33536 -
Brasília - Ac. 76603 - unân. - 2a. T. Cív. - Rel: Des. Paulo Evandro - Fonte: DJU III,
31.05.95, pág. 7295 - In Bonijuris, 25125).

203
Despesas condominiais – Condômino localizado no andar térreo – Alegação de não se
beneficiar de muitos serviços – Inadmissibilidade – Inteligência do art. 9º da Lei 4.591/64
(TA/RS - in RT-749/435). (29)

TARCHA e SCAVONE JR aduzem coerentemente que, "Interpretação diversa levaria


ao absurdo de ratear-se despesas de elevador proporcionalmente ao andarem que se
encontra a unidade, uma vez que aquela localizada no primeiro andar utiliza menos que
aquela que se encontra no último". (30)

9.8. A UNIDADE AUTÔNOMA PODE SER ALIENADA JUDICIALMENTE EM


RAZÃO DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO?

Esta talvez, uma das mais controvertidas e polêmicas questões que se desdobra do
estudo acerca das despesas de condomínio.

Citando mais uma vez J. NASCIMENTO FRANCO, TARCHA e SCAVON JR,


sustentam que sim, afirmando ainda ser ineficaz a cláusula de impenhorabilidade e aplicável o
disposto no inciso IV, do art. 3º, da Lei 8.009/90, ao dizer que fica afastada a proteção a
penhora do imóvel familiar por motivo de cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e
contribuições devidas em função desse imóvel. (31)

Nesse diapasão o Tribunal de Alçada Civil do Rio de Janeiro, por sua 1ª Câmara:

EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL – EXECUÇÃO DE TÍTULOS


EXTRAJUDICIAIS –ALUGUÉIS/CONDOMÍNIO – PENHORA – LEI Nº 8.009/1990 –
APARTAMENTO RESIDENCIAL DO DEVEDOR – DÉBITO DECORRENTE DE DESPESAS
E TAXAS CONDOMINIAIS – PENHORA – POSSIBILIDADE – A Lei nº 8.009/1990 visa
impedir ou cancelar a penhora de bem tido como impenhorável. No-lo é o imóvel de que
resulta o débito condominial. Logo, apartamento residencial de devedor pode ser penhorado
em execução dessas despesas e taxas. Desimportante

204
a alegação de que o condomínio credor não estaria regularmente registrado, pois a execução
é contra o condômino e não em face de terceiros. (TACivRJ – AC 9977/95 – (Reg. 589-3) – 1ª
C. – Rel. Juiz Mauro Fonseca Pinto Nogueira – J. 27.02.1996 – in Juris Síntese – 11005745).

O Primeiro e Segundo Tribunais de Alçada Civil de São Paulo também pacificaram


esse entendimento:

As despesas condominiais, em face da obrigatoriedade do artigo 12 da Lei nº 4.591/64,


não estão amparadas pelas benesses da Lei nº 8.009/90, ficando sujeitosà penhora o imóvel
e os bens que o guarnecem. (1º TACIVIL - 1ª Câm. Civil; Ap. nº 604.042-6-SP; Rel. Juiz
Ademir de Carvalho Benedito; j. 14.08.1995; v.u.; ementa. – in Boletim AASP, 1964/65-e, de
14.08.1996 e RT-726/295).

PENHORA – Bem de família – Condomínio – Despesas condominiais – Evocação da


Lei 8.009/90 para evitar a constrição sobre a unidade devedora – Inadmissibilidade –
Obrigações de natureza propter rem – Interpretação do art. 3º, IV, da referida lei (1º
TACivSP – in RT-739/307).

Despesas condominiais – Penhora – Impenhorabilidade de unidade autônoma de


condômino inadimplente – Inadmissibilidade, uma vez que é dívida inerente à própria coisa
(2º TACivSP – in RT-747/303).

No mesmo sentido: RT-746/294, RT-748/296, RT-749/328 e RT-753/289 e RJ IOB-


15808, esta última versando sobre penhorabilidade de box de garagem.

Mas não foi este o entendimento da 4ª Turma do SUPERIOR TRIBUNAL DEJUSTIÇA,


quando julgou em sede de Recurso Especial caso semelhante:

BEM DE FAMÍLIA - O inciso IV do artigo 3º da Lei nº 8.009/90 não compreende as


despesas ordinárias de condomínio. Recurso especial atendido em parte. Unânime (STJ-4ª
T.; Rec. Esp. nº 52.156-SP; Rel. Min. Fontes de Alencar; j.23.08.1994; v.u.). BAASP,
2023/313-j, de 06.10.1997.

Vejamos os votos proferidos pelo Exmo. Ministro FONTES DE ALENCAR, que figurou
como relator no acórdão em referência, e dos que o acompanharam à unanimidade:
205
VOTO - O EXMO. SR. MINISTRO FONTES DE ALENCAR (RELATOR):

(..) No entanto, quanto à aplicação do art. 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/90, entendo
que a interpretação extensiva dada pelo aresto violou a disposição ora referida que assim
estabelece: "IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições
devidas em função do imóvel familiar."

O inciso IV do art. 3º da Lei nº 8.009/90 não compreende as despesas ordinárias de


condomínio. Com efeito, a norma referida faz paralelo com a ressalva final do art. 70, caput,
do Código Civil. Portanto, tenho como correta a decisão monocrática que assim concluiu:
"Inaplicável o disposto no artigo 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/90, poishá referência aos
tributos (impostos, taxas e contribuições de melhoria), e não àscontribuições outras, inclusive
condominiais. Dessa forma, insubsistente a penhora do imóvel familiar. Manifeste-se o
Exeqüente sobre o prosseguimento, indicando, se o caso, bem para penhora." (fl. 17). Em
face do exposto, conheço do recurso em parte, e nessa parte lhe dou provimento, para
restaurar a decisão singular, arredando a penhora do imóvel residencial pertencente ao
executado.

VOTO - O SR. MINISTRO SÁLVIO DE FIGUEIREDO: Confesso que preferiria ver a


matéria disciplinada de forma diversa em hipóteses como a retratada na espécie.Não vejo, no
entanto, como divergir em face da legislação vigente, como demonstrado pelo Sr. Ministro
Relator, a quem acompanho.

VOTO - O SR. MINISTRO BARROS MONTEIRO: Sr. Presidente, acompanho o voto de


V. Exa., por considerar que atribuiu à norma em questão a interpretação escorreita.

VOTO - O SR. MINISTRO ANTÔNIO TORREÃO BRAZ: - Sr. Presidente, a lei, neste
caso, é protetiva. Não se pode, então, interpretar um dos seus dispositivos, cuja clareza me
parece indiscutível, de modo ampliativo, em desfavor da pessoa que ela visa proteger.
Contribuição não pode ser tomada na acepção de despesa de condomínio. Acompanho V.
Exa.

206
Como se percebe, a questão ainda suscitará muitas divergências, mas seu deslinde já
começa a ser delineado na instância superior, diferentemente do que vinha entendendo a
maioria dos Tribunais Estaduais.

9.9. CONTRA QUEM O CONDOMÍNIO DEVE PROPOR AÇÃO PARA RECEBER AS


DESPESAS E QUAL O RITO PARA SUA COBRANÇA?

Conforme já mencionamos, a obrigação direta pelo pagamento das despesas de


condomínio sejam elas ordinárias ou extraordinárias, é do condômino.

O locatário não possui obrigações em face do condomínio, posto que sua


responsabilidade decorre do contrato firmado com o condômino locador.

Se o primeiro não cumprir com suas obrigações, de pagar as despesas ordinárias de


condomínio, poderá o locador exercitar seu direito de rescindir o contrato de locação,
movimentando a ação de despejo por falta de pagamento. (32)

Mas o condomínio não pode cobrar as despesas do locatário, já que carece de


legitimidade para tanto, posto que com ele não mantém qualquer relação de direito material.

Logo, deverá o condomínio voltar sua pretensão em ação de conhecimento contra o


condômino titular da unidade condominial, visto tratar-se de obrigação propter rem, instruindo
a ação com o demonstrativo das despesas do condomínio.

Esta ação, nos moldes do artigo 275, II, b, do CPC, segue o rito sumário.

THEOTONIO NEGRÃO(33), em nota ao artigo 275, do Código de Processo Civil e


Legislação Processual em Vigor, aponta uma divergência jurisprudencial quanto à vigência da
parte final do art. 12, § 2º, (34) da Lei 4.591, que estaria, segundo julgados majoritários,
revogada.

Com efeito, decidiu o Tribunal de Justiça da Bahia:

207
Encargos de Condomínio. Título líquido, certo e exigível. Exeqüibilidade. “A existência
de condomínio regular, bem assim de despesas orçadas e aprovadas pela assembléia geral,
legitima o processo de execução para a cobrança de encargos, vez que não há
responsabilidade a apurar, mas obrigação a exigir.” (Ap. 186/83 – 1ªC. – j. 28.9.83 – rel. Des.
Paulo Furtado. v.u. RT- 583/199).

Dentre os diversos arestos que se posicionam em sentido contrário, destacamos o


proferido pelo 1º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, que aduz:

"É tranqüilo o entendimento de que o art. 12, § 2º, da Lei 4.591/64 acha-se revogado
pelo art. 275, II, "c", do CPC, devendo o condomínio reclamar do condômino em atraso o
pagamento das cotas vencidas e vincendas pelo disposto no mencionado dispositivo do
Código de Processo Civil, ressalvada ao locador a via executiva para que, por força do
contrato, lhe caiba regressivamente pagar, nos termos do art. 585, IV, do mesmo diploma
legal." (Ap. 332.383 – 1ª Câm. j. 13.11.84 – rel. Juiz Guimarães e Souza, in RT-594/116).

THEOTONIO NEGRÃO, desta vez em seu Código Civil e Legislação Civil em Vigor,é
mais taxativo ao apontar, na nota 1, ao artigo 12, da Lei 4.591/64, que "A viaexecutiva é,
atualmente, incabível. Aplica-se à hipótese o art. 275-II-"b" (35) do CPC. A execução com
base no CPC 585-IV só tem lugar quando o condômino locador,fundado em contrato escrito,
cobra as despesas condominiais ao locatário". (36)

Portanto, o rito para a ação de cobrança, seria o sumário. O STJ, no entanto, abriu
recentemente ao credor uma interessante faculdade, de optar pela ação monitória para cobrar
as despesas de condomínio. É o que se extrai do seguinte acórdão:

CONDOMÍNIO – COBRANÇA DE DESPESAS – AÇÃO MONITÓRIA – MEIO


HÁBIL. Processual Civil. Cobrança de despesas de condomínio. Art. 275, II, b, do CPC.
Procedimento monitório ou sumário. Faculdade do credor. Recurso desacolhido. I – O
procedimento monitório, também conhecido como injuntivo, introduzido no atual processo civil
brasileiro, largamente difundido e utilizado na Europa, com amplo sucesso, tem por objetivo
abreviar a formação do título executivo, encurtando a via procedimental do processo de
conhecimento. II – A ação monitória tem a natureza de processo cognitivo sumário e a
208
finalidade de agilizar a prestação jurisdicional, sendo facultada a sua utilização, em nosso
sistema, ao credor que possuir prova escrita do débito, sem força de título executivo, nos
termos do art. 1.102a, CPC. (Ac. un. da 4ª T. do STJ – REsp 208.870-SP – Rel. Min. Sálvio
de Figueiredo Teixeira. DJU-e 1 de 28.06.1999, p. 124 – in Repertório IOB de Jurisprudência,
Bol. 15/99, verbete 3/15826).

9.10. COMO DEVEM SER COBRADAS AS DESPESAS EM CONDOMÍNIO


DE UM SÓ DONO?

Quando se trata de edifício em condomínio que possui um só dono, não surgem


maiores dificuldades para a cobrança das despesas, posto que o § 3º do artigo 23 tratou
expressamente do assunto.

Difere a sistemática de cobrança no que tange à fundamentação das despesas, que


não se baseará em previsão orçamentária mas, sim, nas despesas efetivamente realizadas e
comprovadas.

CARLYLE POPP (37) entende que nesses casos não haverá propriamente um condomínio e
afirma: "Na hipótese de ser o edifício onde reside o locatário de propriedade de uma única
pessoa, inexistirá condomínio, pois pressuposto legal para tanto é a divisão dos domínios.
Neste caso, a possibilidade de cobrança dos encargos mencionados no § 1º do presente
dispositivo ficará condicionada à prévia comprovação. Ou seja, o pagamento não pode ser
exigido anteriormente ao gasto efetivado.”.

Estas, como se percebe, são apenas algumas das incontáveis situações que assolam
o dia-a-dia daqueles que se enquadram na posição de condômino/locador ou locatário de
unidade imóvel condominial. É evidente a evolução da lei reguladoradas relações locatícias e
certamente, a jurisprudência cuidará de ajustar situações conflituosas, apontando as soluções
mais justas e resguardando o equilíbrio nas relações contratuais.

10. CONCLUSÃO

1 – Pela atual legislação reguladora do condomínio de edificações, o condômino


obriga-se a contribuir com sua parcela no rateio das despesas. Tratam-se as despesas de
209
condomínio de obrigação propter rem, que prende-se ao imóvel e vincula o adquirente, em
caso de transferência do domínio.

2 – A Lei do Inquilinato e a Lei de Edificações em Condomínio deixam margem paraa


discussão de um sem número de casos, por não abordar diversas questões polêmicas, que
inclusive lhe eram preexistentes, nas relações entre locador e locatário.

3 – O locatário não está ligado por relação jurídica de direito material ao condomínio.
Em função disso, o condômino locador responde diretamente perante o condomínio pelo
rateio de todas as despesas, podendo cobrar do inquilino as despesas ordinárias de
condomínio.

4 – As despesas extraordinárias de condomínio correm por conta do locador, que não


as pode transferir ao locatário no instrumento contratual celebrado, posto que a disposição
legal que as regula não possui caráter supletivo, tratando-se de preceito de ordem pública,
indisponível e que não admite disposição em sentido contrário.

5 – Em havendo pagamento por parte do locatário, das despesas extraordinárias de


condomínio, devidas pelo locador, poderá deste solicitar reembolso ou efetuar o pagamento
do aluguel abatendo o que indevidamente pagou, dispondo ainda da ação de consignação em
pagamento para desonerar-se da obrigação de pagar,caso o locador ou a administradora do
imóvel recusem-se a receber o aluguel com tais descontos.

6 – Há diversas despesas que a Lei do Inquilinato não contemplou expressamente,


cabendo à doutrina e à jurisprudência investigar sua natureza e apontar seu caráter de
ordinárias ou extraordinárias, bem como por quem serão suportadas (locatário ou locador,
respectivamente).

7 – São consideradas extraordinárias as despesas decorrentes de lavagem e


recuperação da fachada; instalação de antena coletiva; Impermeabilizações; substituição
corretiva de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e condutores elétricos. Entendem-se
ordinárias as despesas decorrentes de seguro obrigatório do imóvel e furto ou roubo de bens,
quando prevista a responsabilidade dos condôminos em convenção do condomínio.

210
8 – O rito para a cobrança das despesas condominiais pelo condomínio é o sumário,
estabelecido no art. 275, II, b, do CPC, não mais se justificando a via executiva de que trata o
§ 2º do artigo 12 da Lei 4.591/64.

9 – O condômino titular de imóvel situado no andar térreo, participa do rateio das


despesas condominiais. Igualmente quando não utiliza as áreas comuns, quando seu imóvel
permanece fechado. Deixa, entretanto, de participar do rateio das despesas originadas de
ação judicial onde litiga contra o condomínio, como autor ou como réu.

10 – Não se consideram lícitas as disposições que imponham ao condômino quaisquer


outras penalidades além das previstas na Lei 4.591/64, especialmente a restrição do direito
de participar de assembleias gerais ou utilizar as áreas comuns e de lazer do condomínio.

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Locação de imóvel urbano dispensa de garantia e desocupação liminar

11- São tidos como fraudulentos os descontos concedidos para pagamento das prestações
condominiais com pontualidade, entendendo tratar-se de cláusula penal disfarçada, o que é
vedado.

12 – Ainda pende de solução a controvérsia sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do


Consumidor às relações entre locador e locatário, bem assim a aplicabilidade ou não da Lei
8.009/90, com o fito de afastar a penhora do bem de família e sua alienação para atender
despesas de condomínio. Quanto a este último item, o Superior Tribunal de Justiça tem
sustentado a proteção legal, uma vez que as despesas condominiais não entrariam no rol das
211
exceções à impenhorabilidade.

11. NOTAS

SILVA, IVAN DE HUGO. RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO, REVISIONAL DE ALUGUEL E


DESPEJOS. RIO DE JANEIRO: AIDE, 1981, PP. 252-253.

CALDAS, GILBERTO. NOVA LEI DO INQUILINATO COMENTADA. SÃO PAULO:


EDIPRAX JURÍDICA, 1992, P.69.

TARCHA, JORGE E SCAVONE JUNIOR, LUIZ ANTONIO. DESPESAS ORDINÁRIAS E


EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO. SÃO PAULO: JUAREZ DE OLIVEIRA, 1999, P. 7.
CF. OP. CIT., P.77.

GOMES, ORLANDO. OBRIGAÇÕES. 12A ED., RIO DE JANEIRO: FORENSE,1999, P. 21.

V. NO MESMO SENTIDO RT-739/307 E RT-745/290.

SILVA, AMÉRICO LUÍS MARTINS DA.. AS LOCAÇÕES IMOBILIÁRIAS. 1ª ED., RIO DE


JANEIRO: LUMEN JURIS, 1997, P. 195.

CF. OP. CIT., PP. 40 E 41.

NO MESMO SENTIDO:.RESP 31.124/92, 3ª T., PUBL. NO DJU DE 17/05/93, P.9334 E RESP


45.902/94, DA 3ª T., PUBL. NO DJU DE 09/10/95, P. 33.548.

V. RT-680/97, RT-696/173 E RT-733/294.

CF. OP. CIT., P. 137.

CF. OP. CIT., P.140.

O TRIBUNAL DE ALÇADA DE MINAS GERAIS CONSIDEROU A DESPESA


EXTRAORDINÁRIA, EM JULGAMENTO HAVIDO AOS 23/09/91, NA AP. CIV.

212
117251-0/00, DA 5ª CÂM. CÍV. POR VOTAÇÃO UNÂNIME, SENDO RELATOR O
MM. JUIZ JOSÉ MARRARA.

SILVA, IVAN DE HUGO. OP. CIT., P. 243.

LUZ, ARAMY DORNELLES DA. NOVA LEI DO INQUILINATO NA PRÁTICA. SÃO


PAULO: RT, 1992, P. 61.

CF. OP. CIT., P. 47.

CF. SILVA, AMÉRICO LUÍS MARTINS DA., OP. CIT., P. 185.

V. ART.12.

APELAÇÃO CÍVEL 106032800 – AC. 8190 DA 1ª CÂM. CÍV. DO TA/PR, JUIZ RONALD
SCHULMAN, J. 1º/07/97, PUBL. DJPR 1º/08/97.

FRANCO, J. NASCIMENTO. CONDOMÍNIO. SÃO PAULO: REVISTA DOS


TRIBUNAIS, 1997, P. 49.

CF. OP. CIT., P. 126.

VENOSA, SÍLVIO DE SALVO. NOVA LEI DO INQUILINATO COMENTADA. SÃO PAULO:


ATLAS, 1992, P. 108.

CF. JURISPRUDÊNCIA DO TACRIMSP, 1ª CÂM., AP. 909.125, J. 15/12/94, REL.DAMIÃO


COGAN, CITADA NA P. 126.

FRANCO, J. NASCIMENTO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. IN REVISTA DE DIREITO


IMOBILIÁRIO N. 4, JUL-DEZ/79, P. 47.

KRIGER FILHO, DOMINGOS AFONSO. A RESPONSABILIDADE CIVIL E PENAL NO


CÓDIGO DE DEFESA E PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR. PORTO ALEGRE:
213
SÍNTESE, 1998, P. 15.

CF. OP. CIT., PP. 45-46.

VENOSA, SÍLVIO DE SALVO., OP. CIT., P. 101.

COMO É O CASO DO JULGADO DO 2º TACIVSP, QUE ADMITIU O RATEIO DOS GASTOS


SEGUNDO CRITÉRIO COM PESO DIFERENCIADO EM FUNÇÃO DO GRAU DE
BENEFÍCIO AUFERIDO POR UNIDADE AUTÔNOMA, INCLUSIVE PELAS LOJAS
SITUADAS NO TÉRREO DO IMÓVEL, EM CASO DE APART-HOTEL. (RT-746/273).

SOMAM-SE AO ENTENDIMENTO: RT-711/186 E RT-716/201.

CF. OP. CIT., P. 101.

CF. OP. CIT., PP. 69-70.

VER ARTIGOS 9º, III E 62, DA LEI 8.245/91.

NEGRÃO, THEOTONIO. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E LEGISLAÇÃO PROCESSUAL


EM VIGOR. SÃO PAULO: SARAIVA, 1999, 30ª ED., P. 340 EM NOTA 18 AO ART. 275.

CHAMAMOS A ATENÇÃO PARA UM ERRO DE GRAFIA EXISTENTE NA NOTA 275:18 E


QUE VEM SE PERPETUANDO DESDE EDIÇÕES PASSADAS,FAZENDO REFERÊNCIA À
REVOGAÇÃO DO § 3º E NÃO DO § 2º, AO QUAL EFETIVAMENTE CORRESPONDE A
REDAÇÃO APONTADA.

OUTRO ERRO DE IDENTIFICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL: NO TEXTO ORIGINAL


CONSTA A LETRA "C" E NÃO "B".

NEGRÃO, THEOTONIO. CÓDIGO CIVIL E LEGISLAÇÃO CIVIL EM VIGOR.18ª ED., SÃO


PAULO: SARAIVA, 1999, P. 459.

214
POPP, CARLYLE. COMENTÁRIOS À NOVA LEI DO INQUILINATO. 2A ED.
CURITIBA: JURUÁ, 1992, P. 95.
12. BIBLIOGRAFIA

CALDAS, Gilberto. Nova Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo: Ediprax Jurídica, 1992.

FRANCO, J. Nascimento. Despesas de condomínio. Revista de Direito Imobiliário n.4, jul-


dez/79.

________. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997.

GOMES, Orlando. Obrigações, 12ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1999.

KRIGER FILHO, Domingos Afonso. A Responsabilidade Civil e Penal no Código de Defesa e


Proteção do Consumidor. Porto Alegre: Síntese, 1998.

LUZ, Aramy Dornelles da. Nova Lei do Inquilinato na Prática. São Paulo: RT, 1992.

NEGRÃO, Theotonio. Código de Processo Civil e legislação processual civil em vigor, 30a
ed., São Paulo: Saraiva, 1999.

________. Código Civil e legislação civil em vigor, 18a ed., São Paulo: Saraiva,
1999.

POPP, Carlyle. Comentários à Nova Lei do Inquilinato. 2a ed., Curitiba: Juruá, 1992.

SILVA, Américo Luís Martins da. As Locações Imobiliárias. 1ª ed., Rio de Janeiro: Lumen
Juris, 1997.

SILVA, Ivan de Hugo. Renovatória de Locação, Revisional de Aluguel e Despejos. Rio de


Janeiro: Aide, 1981.

TARCHA, Jorge e SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Despesas Ordinárias e Extraordinárias


de Condomínio. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999.
215
VENOSA, Sílvio de Salvo. Nova Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo: Atlas,1992.

Boletim AASP, 1964/65-e, de 1996 e 2023/313-j, de 1997.

CD ROM BONIJURIS, BDJ-199, Verbetes 22914, 25125 e 26291.

CD ROM JURIS SÍNTESE, n.º 17, versão mai-jun/99, Verbetes 202471, 11002243, 11002341,
11002342, 11002366, 11002410 e 11005745.

Repertório IOB de Jurisprudência, Bol. 15/99, Seção 3, Verbetes 15808, 15814 e 15826.

RTs 583/199, 594/116, 666/128, 680/97, 696/173, 711/186, 716/201, 725/256,726/295,


733/294, 739/307,744/266, 745/290, 746/273, 746/294, 747/303, 748/296,749/328, 749/435,
750/418, 751/317, 753/289 e 757/220.

Autor

Helder Martinez Dal Col

Advogado e Professor no Paraná, Especialista em Direito Civil e Processual Civil pela


Fundação Getúlio Vargas (FGV/RJ), Mestre em Direito Civil pela Universidade Estadual de
Maringá (UEM/PR)

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT):

COL, Helder Martinez Dal. Despesas de condomínio na Lei do Inquilinato. JusNavigandi,


Teresina, ano 5, n. 45, 1 set. 2000 . Disponível em:<http://jus.com.br/artigos/588>. Acesso
em: 1 fev. 2014.

ORIENTAÇÕES PARA BUSCA DE ARTIGOS CIENTÍFICOS NO SCIELO

Após a escolha do tema do TCC, pertinente ao seu curso de Pós-graduação, você


deverá fazer a busca por artigos científicos da área, em sites especializados, para a redação
do seu próprio artigo científico. O suporte bibliográfico se faz necessário porque toda
216
informação fornecida no seu artigo deverá ser retirada de outras obras já publicadas
anteriormente. Para isso, deve-se observar os tipos de citações (indiretas e diretas) descritas
nesta apostila e a maneira como elas devem ser indicadas no seu texto.

Lembre-se que os artigos que devem ser consultados são artigos científicos,
publicados em revistas científicas. Sendo assim, as consultas em revistas de ampla circulação
(compradas em bancas) não são permitidas, mesmo se ela estiver relatando resultados de
estudos publicados como artigos científicos sobre aquele assunto. Revistas como: Veja, Isto
é, Época, etc., são meios de comunicação jornalísticos e não científicos.

Os artigos científicos são publicados em revistas que circulam apenas no meio


acadêmico (Instituições de Ensino Superior). Essas revistas são denominadas periódicos.
Cada periódico têm sua circulação própria, isto é, alguns são publicados impressos
mensalmente, outros trimestralmente e assim por diante. Alguns periódicos também podem
ser encontrados facilmente na internet e os artigos neles contidos estão disponíveis para
consulta e/ou download.

Os principais sites de buscas por artigos são, entre outros:

SciELO: www.scielo.org
Periódicos Capes: www.periodicos.capes.gov.br
Bireme: www.bireme.br
PubMed: www.pubmed.com.br

A seguir, temos um exemplo de busca por artigos no site do SciELO.

Lembrando que em todos os sites, embora eles sejam diferentes, o método de busca
não difere muito. Deve-se ter em mente o assunto e as palavras-chave que o levarão à
procura pelos artigos. Bons estudos!

Siga os passos indicados:

Para iniciar sua pesquisa, digite o site do SciELO no campo endereço da internet e,
depois de aberta a página, observe os principais pontos de pesquisa: por artigos; por
217
periódicos e periódicos por assunto (marcações em círculo).

218
Ao optar pela pesquisa por artigos, no campo método (indicado abaixo),escolha se a
busca será feita por palavra-chave, por palavras próximas à forma que você escreveu, pelo
site Google Acadêmico ou por relevância das palavras.

Em seguida, deve-se escolher onde será feita a procura e quais as palavras-chave


deverão ser procuradas, de acordo com assunto do seu TCC (não utilizar “e”,“ou”, “de”, “a”,
pois ele procurar por estas palavras também). Clicar em pesquisar.

219
Lembre-se de que as palavras-chave dirigirão a pesquisa, portanto, escolha-as com
atenção. Várias podem ser testadas. Quanto mais próximas ao tema escolhido, mais
220
refinada será sua busca. Por exemplo, se o tema escolhido for relacionado à degradação
ambiental na cidade de Ipatinga, as palavras-chave poderiam ser: degradação; ambiental;
Ipatinga. Ou algo mais detalhado. Se nada aparecer, tente outras palavras. Isso feito, uma
nova página aparecerá, com os resultados da pesquisa para aquelas palavras que você
forneceu. Observe o número de referências às palavras fornecidas e o número de páginas em
que elas se encontram (indicado abaixo).

A seguir, estará a lista com os títulos dos artigos encontrados, onde constam: nome
dos autores (Sobrenome, nome), título, nome do periódico, ano de publicação, volume,
número, páginas e número de indexação. Logo abaixo, têm-se as opções de visualização do
resumo do artigo em português/inglês e do artigo na íntegra, em português. Avalie os títulos e
leia o resumo primeiro, para ver se vale à pena ler todo o artigo.

221
Ao abrir o resumo, tem-se o nome dos autores bem evidente, no início da página
(indicado abaixo). No final, tem-se, ainda, a opção de obter o arquivo do artigo em PDF, que
é um tipo de arquivo compactado e, por isso, mais leve, Caso queria, você pode fazer
download e salvá-lo em seu computador.

222
223
Busca por periódicos

Caso você já possua a referência de um artigo e quer achá-lo em um periódico, deve-


se procurar na lista de periódicos, digitando-se o nome ou procurando na lista, por
ordem alfabética ou assunto. Em seguida, é só procurar pelo autor, ano de publicação,
volume e/ou número.

224
É preciso ressaltar que você deve apenas consultar as bases de dados e os
artigos, sendo proibida a cópia de trechos, sem a devida indicação do nome do autor
do texto original (ver na apostila tipos de citação) e/ou o texto na íntegra. Tais atitudes
podem ser facilmente verificadas por nossos professores, que farão a correção do
artigo.

225