El fenómeno del crecimiento de la mancha urbana en Mérida, el mercado

inmobiliario y el auge de la vivienda vertical.

Kevin Manzanero Martin 15/01/2019

La ciudad de Mérida es el polo de crecimiento y desarrollo más importante en Yucatán, un

acelerado crecimiento de población en la ciudad en las últimas décadas y ante la gran
demanda de vivienda, fomento un crecimiento acelerado y desordenado de la mancha
urbana, que hoy en día se ha convertido un problema.

Uno de los procesos que explica este fenómeno, “ha sido la disponibilidad de una extensa
reserva territorial no solo dentro del espacio municipal de la propia ciudad sino también de
sus municipios adyacentes. Tan solo dentro de los límites de Mérida más de 9 mil
hectáreas fueron apropiadas por el estado entre 1984 y 1988, quien las utilizo como
capital político y económico; ya sea para pagar lealtades y favores políticos, por ocupar
cargos públicos, mecanismos de cooptación de grupos sociales o venta directa para
obtener recursos sociales o venta directa para obtener recursos económicos. Esto
provoco la privatización desordenada de la reserva territorial y un proceso de
especulación desmedido que hizo que la ciudad pasara de poco más de 8 mil hectáreas
en 1980 a casi 20 mil hectáreas en el 2012.” (Mérida Metropolitana, 2012).

La enorme disponibilidad de superficie de tierra, aunado al interés inmobiliario por

urbanizar suelo barato el más alejado de la ciudad, funciono como base para la expansión
acelerada de la ciudad. Lo que traería consigo la construcción desordenada, el
crecimiento sin control de la ciudad, la especulación, y la conurbación los municipios
colindantes.

La notable expansión territorial de las últimas tres décadas, muestra que el área urbana
ha crecido en promedio 80% respecto al momento de inicio de su expansión acelerada en
la década de 1980. La superficie del área conurbada de medida creció a un ritmo anual
promedio de 4.42% en 30 años, mientras que la población de la misma área, creció a un
ritmo menor de 2.26% anual. (Mérida Metropolitana, 2012).

Estas cifras indican una baja densidad de población respecto al área urbana, lo que
significa que la ciudad de Mérida ha crecido más en extensión que en población. “Donde
se pueden presentar problemas. Como la rentabilidad de los servicios y el abastecimiento
de infraestructura” (COESPO,2009).

Desde el punto de vista normativo, uno de los hitos más importantes del acelerado
proceso de expansión urbana se da a partir del programa director de desarrollo urbano de
Mérida 2003-2010 que abre la posibilidad de fraccionar y construir en zonas externas al
periférico y en comisarías rurales, lo que da inicio a un nuevo proceso de expansión
urbana, que hasta entonces, se había restringido al periférico como barrera de
crecimiento urbano. A partir de 2003 fueron aprobados diversos proyectos habitacionales,
en su mayoría, normado a través del programa parciales de desarrollo urbano, que han
orientado la expansión e incrementado el valor del suelo en la ZMM, al ser atrayentes de
actividades comerciales y de servicios, vinculados con los potenciales mercados de
población previstos por cada desarrollo inmobiliario. (Mérida Metropolitana, 2012).
Hasta hace algunos años el crecimiento de la ciudad de Mérida estaba delimitado por el
anillo periférico, sin embargo, en los últimos años la planificación gubernamental ha
incentivado la ocupación periférica, con la sobre oferta de suelo, donde predominan zonas
de alto valor especulativo.

Solo en suelo vacante al interior del área urbana se obtiene una capacidad para albergar
a poco más de 280 mil habitantes, cifra que aportaría la mayor parte del suelo para
abastecer el incremento poblacional esperado en los próximos 20 años. Por lo tanto, el
total de suelo que podría estar disponible para urbanizares es más de 13 veces superior a
los requerimientos estimados al 2030. (Mérida Metropolitana, 2012).

El crecimiento disperso en Mérida trae unos cuantos problemas, sobre todo en cuestión
de infraestructura y servicios. En los últimos años los edificios verticales se han convertido
en una opción para aprovechar los espacios urbanos dentro el área urbanizada, servicios
básicos ya instalados y reducir los costos en construcción.

Con esto, edificios cada vez más altos nacen ciudades en pleno crecimiento como Mérida.

Actualmente alrededor de 10 proyectos de vivienda vertical están en construcción en la

zona Centro y Norte de la ciudad, principalmente habitadas por personas de clase media
y media alta. Los incentivos municipales para promover estas edificaciones van enfocados
a permisos de construcción más accesibles, para que se aprovechen espacios como
baldíos, viviendas deshabitadas y construcciones subutilizadas, ya identificadas dentro el
Programa de Desarrollo Urbano. (El Financiero, 2018)

En enero de este año se modificó el Reglamento de Construcciones del Municipio de

Mérida, por lo que ahora se pueden construir edificios más altos en cualquier zona de la
ciudad, al pasar de 1.5 veces la longitud de la vía pública frente al lugar de construcción a
dos veces, por lo que ahora edificios que estén frente a grandes avenidas podrán tener
más pisos. (El Financiero, 2018)

Es notable la aprobación de proyecto de densificación por parte de la administración

actual en el que se da especial importancia a la denominada Zona de Consolidación
Urbana (ZCO), la cual comprende la zona urbanizada dentro del anillo periférico, estos
proyectos de re densificación son necesarios ya que es indispensable un crecimiento
inteligente de la ciudad de Mérida.

Algunos de los instrumentos jurídicos que intervienen en estos procesos son el Programa
de Desarrollo Urbano de Mérida vigente, las leyes estatales de Desarrollos Inmobiliarios
(2010) y el Régimen de Propiedad en Condominio (LRPCEY, 2014).

El Financiero (06/11/2018). “Mérida quiere que veas más cerca el cielo”, recuperado de
http://www.elfinanciero.com.mx/peninsula/merida-quiere-que-veas-mas-cerca-el-cielo

Iracheta, A & Bolio, J. (2012) “Mérida Metropolitana” Fundación plan estratégico de Yucatán A.C. Mérida,
Yucatán.