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dossiê 32 Construir casa 9 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009 Sem perder
dossiê 32
Construir
casa
9 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009
Sem perder
o norte
Atrasos, defeitos e desvios
orçamentais transformam projectos
de vida em pesadelos. Consumidores
reclamam caução, a accionar em caso
de falência ou burla do construtor
Crédito para construir
10
Analisámos as condições
e custos de 17 créditos.
No banco certo, economiza
até 1127 euros por ano
Comprar em planta
14
No mínimo, poupa 10%
no preço final, mas não
dispensa contrato,
nem visita à câmara e finanças
Empreitadas
16
7 dicas para lidar com o
construtor, se não estiver
satisfeito com o trabalho
dossiê construir casa Crédito por menos 449 euros Além de um bom pé-de-meia para as
dossiê construir casa
Crédito
por menos
449 euros
Além de um bom
pé-de-meia para as
licenças e sinal, preveja
prazos de construção
reduzidos e entrega
do capital em tranches
V iver na casa dos sonhos,
idealizada e construída
ao crédito. Ainda assim, há quem
embarque na aventura.
por medida, é o desejo de
●●● Anabela e Mário Oliveira, 47
muitos, mas ao alcance de
e
51 anos, compraram uma casa
poucos. Entre o arquitecto,
antiga no Bairro da Encarnação, em
câmara e empreiteiro, o processo
Lisboa, 3 meses antes de saberem
demora meses ou mesmo anos,
o que nem sempre é compatível
com os prazos impostos pelos
bancos para construir, se recorrer
que iriam ter a Expo' 98 a dois
passos. Passados 10 anos, em
2005, esta técnica administrativa
e
o marido, técnico de máquinas,
Do projecto à obra em 15 longas etapas
A nossa equipa acompanhou a família Oliveira na construção da casa,
em Lisboa. Espera que o relato desta aventura ajude outras pessoas
● Janeiro 2008
Adjudicação da obra e 10% de sinal.
Pedido do alvará de construção,
que deveria ser emitido em 30 dias.
Demorou 2 meses, após Mário insistir
junto da câmara municipal dias a fio
Anabela e Mário Oliveira
● Dezembro 2005
Decidem avançar
com a obra.
Nos meses
seguintes, escolhem
o arquitecto para
executar o projecto
● Fevereiro 2007
Entrega dos projectos
de especialidades
na câmara.
Aprovados
9 meses depois,
em Novembro
47 e 51
anos, técnica
administrativa
e técnico de máquinas
Compraram casa no
Bairro da Encarnação,
em Lisboa, em 1995.
Dez anos depois,
resolveram demolir
e reconstruir.
● Junho 2006
Entrega do projecto de
arquitectura na Câmara
Municipal de Lisboa.
Aprovado 7 meses depois,
em Janeiro de 2007
● Novembro 2007
Pedido de crédito
de 200 mil euros.
Aprovado 1 mês
mais tarde
● Março 2008
Escritura e entrega
da 1.ª tranche
do empréstimo,
de 60 mil euros
(30% do total)
10 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009

11 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009

| Dinheiro &direitos 95 | Setembro/Outubro 2009 O NOSSO ESTUDO Comparámos créditos de 17 bancos Em

O NOSSO

ESTUDO

Comparámos créditos de 17 bancos

Em Maio de 2009, enviámos questionários aos 18 ban- cos com crédito para construção, pedindo-lhes as con- dições de acesso, funcionamento e custos. Responde- ram-nos 17. A Caixa Geral de Depósitos foi a única a remeter-se ao silêncio. A Caja Duero diz atribuir o spread em função dos pro- dutos contratados. O Finibanco não nos deu as grelhas de spreads. Como, nestas condições, é impossível calcu- lar a TAE e prestação mensal, foram excluídos do qua- dro comparativo.

resolveram pôr mãos à obra e transformar os 70 m² onde viviam numa moradia de 3 andares. Desde contactarem o arquitecto

numa moradia de 3 andares. Desde contactarem o arquitecto a adjudicarem a obra a um empreiteiro

a adjudicarem a obra

a um empreiteiro

Projecto como garantia

●●● "Quando fui fazer a simulação

e no banco me pediram uma

estimativa do valor da casa, falei em cerca de 300 mil euros. Acabou

por ser avaliada em 500 mil", revela

Anabela, já sem surpresa. No crédito

à construção, como em qualquer

outro, o banco precisa de garantias em como a dívida é paga. E não basta ser bom cliente.

Em 2008, o tempo médio de construção de moradias foi de 26 meses, segundo o INE

Todos têm em conta o valor do terreno e o que nele vier a ser

construído, ou seja, do projecto. Quanto melhor a avaliação, maior

a probabilidade de conseguir o

financiamento de que precisa e

probabilidade de conseguir o financiamento de que precisa e com boas referências na vizinhança passou meio

com boas referências na vizinhança passou meio ano. Tempo suficiente para sondarem também o banco e analisarem as condições. Numa altura em que o mercado já denunciava os primeiros sinais de subida das taxas de juro, conseguiram um spread de 1,6% durante a construção e 0,3% no empréstimo. ●●● Dois anos depois do crédito aprovado, e com a obra a pouco mais de meio, Anabela olha para este projecto como o filho que

nunca mais nasce. Faz contas aos juros pagos sem necessidade, devido

a atrasos da câmara e do construtor, uma boa taxa de juro. Alguns e pergunta-se
a
atrasos da câmara e do construtor,
uma boa taxa de juro. Alguns
e
pergunta-se se terá valido a pena.
bancos podem exigir fiadores,

● Janeiro 2009 Terceira tranche de 50 mil euros (25% do total) ● Maio 2009
● Janeiro 2009
Terceira tranche
de 50 mil euros
(25% do total)
● Maio 2009
Exigem aditamento ao
contrato com calendário
de obra, conclusão
e multa por atraso.
Multa de € 200 por
não comunicarem
demolição da casa
antiga às finanças
● Setembro 2009
Fim da licença
de construção.
Com sorte, Anabela
e Mário contam
habitar a casa
ainda este ano
● Dezembro 2008
Multa de € 288
por não informarem
a Autoridade para as
Condições de Trabalho
da abertura do estaleiro
● Março 2009
Fim do prazo de
construção com a obra
por concluir. Pedem nova
licença de construção
por mais 6 meses
● Julho 2009
A 1 mês da 2.ª data
de conclusão, a casa não
está pintada, nem tem
instalação eléctrica
a casa não está pintada, nem tem instalação eléctrica ● Maio 2008 Segunda tranche de 40
a casa não está pintada, nem tem instalação eléctrica ● Maio 2008 Segunda tranche de 40
a casa não está pintada, nem tem instalação eléctrica ● Maio 2008 Segunda tranche de 40
a casa não está pintada, nem tem instalação eléctrica ● Maio 2008 Segunda tranche de 40

Maio 2008 Segunda tranche de 40 mil euros (20% do total). Concluídas as 3 placas da casa

Abril 2008 Início da obra. Conclusão prevista para Março de 2009

Início da obra. Conclusão prevista para Março de 2009 ● Setembro 2008 Estrutura da casa concluída,
Início da obra. Conclusão prevista para Março de 2009 ● Setembro 2008 Estrutura da casa concluída,

Setembro 2008 Estrutura da casa concluída, incluindo telhado, respectiva placa e alvenarias

para Março de 2009 ● Setembro 2008 Estrutura da casa concluída, incluindo telhado, respectiva placa e
para Março de 2009 ● Setembro 2008 Estrutura da casa concluída, incluindo telhado, respectiva placa e

12 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009

dossiê construir casa

penhor de uma aplicação financeira ou hipoteca de outro imóvel , sobretudo se o peso da prestação nos encargos mensais do agregado estiver acima de 35% (taxa de esforço aceitável). ●●● Para começar a obra pode ser

TRANCHES

Quantas mais, melhor

€ 100 MIL, 2 ANOS, VISTORIAS DE € 100 CADA

mais, melhor € 100 MIL, 2 ANOS, VISTORIAS DE € 100 CADA JUROS CUSTO DAS VISTORIAS

JUROS

melhor € 100 MIL, 2 ANOS, VISTORIAS DE € 100 CADA JUROS CUSTO DAS VISTORIAS €

CUSTO DAS VISTORIAS

€ 6200 € 5400 € 3200 € 2300 3 5 3 5 TRANCHES TRANCHES TRANCHES
€ 6200
€ 5400
€ 3200
€ 2300
3
5
3
5
TRANCHES
TRANCHES
TRANCHES
TRANCHES
TAE 2,5%
TAE 5%
3
tranches: uma de € 20 mil e duas de € 40 mil
5
tranches: € 20 mil cada, última no fim da obra

necessário um bom pé-de-meia, pois

a maioria dos bancos empresta até 80 ou 90% da avaliação.

Ou seja, se o projecto valer 300 mil euros, o financiamento pode não ir além dos 240 ou 270 mil.

O Banco BPI empresta só 75% do

valor do projecto, ao passo que o Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Caja Duero, Finibanco e Montepio financiam tudo.

●●● Todos os bancos permitem optar por taxas de juro variáveis, indexadas à Euribor a 3, 6 ou 12 meses, revistas em iguais períodos. Alguns dispõem ainda de taxas fixas por períodos de 3 a 15 anos. Embora sejam menos comuns e, em regra, mais altas, permitem acautelar aumentos bruscos na prestação. Por exemplo, o Santander Totta cobra 3,85% por 5 anos (taxa swap a 23 de Julho, mais 1% de spread). Porém, as taxas fixas têm um inconveniente: para amortizar

a dívida, paga uma penalização até

2%, em vez dos 0,5% previstos nos

créditos de taxa variável.

Devagar se chega ao caro

●●● O prazo do crédito pode ir

até aos 40 ou 50 anos se, no

O prazo do crédito pode ir até aos 40 ou 50 anos se, no Papéis em

Papéis em dia

❘❘❘ Para formalizar o empréstimo no banco, prepare alguns docu- mentos pessoais, como bilhete de

identidade, cartão de contribuinte, últimos recibos de vencimento e extractos bancários. Junte a planta de localização e im- plantação do imóvel, e licença de construção, disponíveis na câma-

ra

municipal da área; orçamento

e

memória descritiva, fornecidos

pelo arquitecto. O Banif, Banco Português de Negócios, Banco Popular e Santander Totta exigem cópia do projecto aprovado. ❘❘❘ O Barclays, Caixa Galicia, Caja Duero e Grupo Crédito Agrícola

obrigam a contratar um seguro de obras e/ou materiais, que indem- niza o banco em caso de derroca- da, danos nos prédios contíguos

ou material roubado, entre outros.

O custo pode chegar a € 200 anu-

ais para um crédito de 100 mil.

Crédito para construir de Julho 2009

 

Banco (por ordem crescente da TAE)

   

Prazo (anos)

Comissões (€)

   

Custo

Montante (%)

 

total

construir

entrada

avaliação

periódicas

TAE (%)

prestação (€)

P

Protocolo DECO/ /Caixa Galicia (1)

90

(habitação

40

(habitação

2

0

210

0

2,16

509,95

secundária: 70)

secundária: 35)

P

Caixa Galicia (Internet)

80

(habitação

40

(habitação

2

0,52% do

210

0

2,21

509,95

secundária: 70)

secundária: 35)

financiamento

P

Santander Totta

 

80

 

50

2

281,74

198,74

1,40/mês

2,59

528,18

 

Caixa Galicia

80

(habitação

40

(habitação

2

0,52%

210

0

2,62

529,20

secundária: 70)

secundária: 35)

(mín.: 250)

 

Banco Bilbao Vizcaya Argentaria

     

604 (inclui

     
 

100

 

40

3

solicitadoria simples)

0

2,87

541,08

 

Banco Português

 

90

 

50

3

156 (78 até

180

0

2,92

544,97

de Negócios

aos 34 anos)

 

Credito Agrícola

 

90

 

50

2

156

208,80

0

3,06

551,38

 

Barclays

 

80

 

50

2

228,80

176,80

0

3,06

551,38

 

Deutsche Bank

 

90

 

40

2

364

156

0

3,08

551,38

 

Banco Espírito Santo/ /Banco Best

 

90

 

50

2

260

296,40

1,35/mês

3,11

552,73

 

Millennium bcp/

 

85

 

40

2

290

220

0

3,21

552,35

/ActivoBank7

 

Banco BPI

 

75

 

50

2

230

175

0

3,21

558,89

 

Banif

 

90

 

40

2

421,20

175

0,75/mês

3,31

562,16

 

Banco Popular

 

90

 

50

2

até 400,40

182

1,72/mês

3,32

563,13

 

Montepio

 

100

 

50

3

0,156%

182

15,60/ano

4,12

603,89

(€ 78 a € 260)

(1) Os dados do protocolo DECO/Caixa Galicia foram calculados com spread de 0,65%, em vigor a partir de 1 de Setembro. Até 31 de Agosto, mantém-se em 0,45%.

13 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009

 

final, a idade dos proponentes não ultrapassar 65 ou 70 anos. Simule prestações para vários prazos e, se possível, opte por períodos curtos, para pagar menos juros. Tenha em conta o tempo necessário para construir, em regra, 2 ou 3 anos a contar da assinatura do contrato. ●●● Se a obra atrasar, tem duas soluções: pede para alargar o prazo de construção e continua a pagar só juros, ou não alarga e começa a amortizar capital e juros. Opte pela segunda, se o orçamento permitir: a prestação é ligeiramente mais alta, mas o empréstimo não fica mais caro, como na primeira solução. Ao alargar o período de construção, paga mais juros e arrisca-se a uma taxa mais alta (1%, no Millennium).

Mais tranches por menos juros  

Mais tranches por menos juros

 

●●● A principal vantagem do crédito à construção é libertar o capital de forma faseada à medida que a obra avança: como só paga juros sobre os montantes recebidos, quantas mais tranches pedir, mais barato se torna o crédito. O problema é que, por cada parcela, o banco exige uma vistoria, pedida e paga pelo cliente (72 a 115 euros). Ainda assim, quase sempre compensa pedir mais tranches, como pode ver no gráfico da pág. anterior: poupa € 900 ou € 800 consoante as taxas de juro estejam mais baixas (2,5%) ou altas (5 por cento). ●●● A primeira é entregue no dia da escritura e está limitada ao valor

 
 
+
+

Quadro como ler

 
   

Montante

de € 100 mil a 22 anos, com libertação de capital em 24 meses (5 tranches de € 20 mil), financiamento de 75% e 4 vistorias.

Prestação

 

Percentagem de financiamento máximo, com base na avaliação do terreno e projecto.

TAE Taxa anual de encargos efectiva, que reflecte o custo real do crédito, calculada com base na média da Euribor a 6 meses de Junho (3 meses no Banco Bilbao Vizcaya Argentaria e Millennium bcp/

ActivoBank7).

Para um crédito

mensal para o cenário anterior, após período de construção.

Escolha

Acertada

P

VISTORIAS

Entre 72 e 115 euros

Escolha Acertada P VISTORIAS Entre 72 e 115 euros BANCOS MAIS CAROS E BARATOS Millennium  

BANCOS MAIS CAROS E BARATOS

Millennium

   

bcp

€ 115

BES/BEST

 

€ 114

Montepio

 

€ 109

Média

€ 94

€ 94

 

DECO/Caixa

DECO/Caixa  
 

Galicia

78

Caixa Galicia Net e balcão

Caixa Galicia Net e balcão € 78

78

Caja Duero

€ 72

 
DECO/Caixa   Galicia € 78 Caixa Galicia Net e balcão € 78 Caja Duero € 72

do terreno, excepto na Caixa Galicia que tem em conta a avaliação do projecto. As outras são combinadas com o banco, para o plano de obra e orçamento apresentados pelo construtor.

Menos 1127 euros por ano

●●● As taxas de juro do crédito para construir são idênticas às do crédito para comprar casa, excepto no Banif e Grupo Crédito Agrícola, que cobram mais. O Millennium bcp pede mais 1% durante o período de construção. Para conseguir uma boa taxa anual efectiva (TAE), que inclui todos os encargos, faça simulações em vários bancos, começando pelo seu, e compare as propostas. Negocie o spread, mas faça contas às comissões, vistorias, etc.

Cerca de 40% das habitações concluídas em 2008 são moradias, segundo o INE

●●● Optar pelo banco certo permite poupar centenas de euros por ano:

no protocolo DECO/Caixa Galicia, uma das nossas Escolhas Acertadas, paga menos € 449 após a fase de construção do que na média dos bancos do nosso estudo, para o cenário do quadro. Se comparar com o Montepio, mais caro, a poupança chega aos € 1127 anuais ou cerca de € 22 500 ao longo de todo o empréstimo.

ou cerca de € 22 500 ao longo de todo o empréstimo. Exclusivo Associados Se precisa
Exclusivo Associados

Exclusivo

Associados

Se precisa de crédito para comprar casa, aproveite as condições da Caixa Galicia.

Uma das taxas de juro mais baixas

para financiamentos até 80% e de 80 a 90% (spreads de 0,65 e 0,95%, respec- tivamente). Taxa indexada à Euribor a 6 ou 12 meses.

Sem comissão de abertura (a de ava-

liação é de € 210) e conta à ordem asso-

ciada sem custos de manutenção.

Reembolsos antecipados parciais

isentos de penalização. Para mais infor-

mações, veja o Barómetro na pág. 26.

 

www.deco.proteste.pt/creditocasa

P escolha acertada
P
escolha acertada

●●● Se tem terreno para construir e

vai pedir crédito, a Escolha Acertada

é o protocolo negociado entre a DECO

PROTESTE e a Caixa Galicia. Para o cenário do quadro, cobra uma taxa anual efectiva de 2,16% a que corresponde uma prestação mensal de € 509,95 após o período de construção.

●●● Para não associados, a Escolha

Acertada recai sobre a Caixa Galicia, nos créditos contratados através da Net,

e Santander Totta. Cobram taxas de

2,21% e 2,59%, respectivamente, com prestações de 509,95 e 528,18 euros.

●●● Como as taxas de juro do crédito para construir são idênticas às do crédito para comprar casa na maioria dos bancos, consulte o Barómetro na pág. 26 para outros montantes e percentagens de financiamento. D&d

dos bancos, consulte o Barómetro na pág. 26 para outros montantes e percentagens de financiamento. D

14 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009

dossiê construir casa

Planta para um bom negócio Comprar em projecto ou construção é mais barato, mas não
Planta para um
bom negócio
Comprar
em projecto
ou construção
é mais barato,
mas não
dispensa
contrato, visita
às finanças e
câmara municipal

maior o risco de perder o dinheiro", alerta.

Casa sem imprevistos

●●● Antes de fechar o negócio, visite as finanças e câmara municipal para

verificar se o terreno está registado

e existe licença de construção, por exemplo (ver em baixo). Varifique

ainda se o construtor tem alvará ou título de registo no Instituto da Construção e do Imobiliário (INCI),

a quem pode queixar-se em caso de

problemas. É provável que aquele

se sinta coagido a corrigir os erros, para evitar um processo e a perda do alvará. Se não estiver registado,

o que sucede em 41% das infracções

relatadas ao INCI (dados de 2006),

é preferível desistir do negócio.

INCI (dados de 2006), é preferível desistir do negócio. Câmara municipal ●●● Verifique se o alvará

Câmara municipal ●●● Verifique se o alvará de construção está afixado junto à obra ou veja na câmara se já foi emitida a licença de construção. Caso não

tenha sido, desista da compra.

na câmara se já foi emitida a licença de construção. Caso não tenha sido, desista da

www.portaldocidadao.pt

A dquirir um imóvel antes de estar terminado pode ser um bom investimento:

além de escolher os acabamentos e introduzir

pequenas alterações ao projecto, regra geral, o preço é mais baixo. Os valores pagos ao construtor, à medida que a obra avança, evitam que aquele recorra ao financiamento bancário e possa fazer um desconto. Segundo José Pinto (nome fictício), empreiteiro na margem sul do Tejo, o mínimo é 10%, mas em

circunstâncias normais consegue-se ir até 30 por cento.

Porém, dada a crise no sector imobiliário, nada garante que assim seja: com o preço das casas a cair, só conhece o desconto real após o imóvel estar concluído. Daí que José Pinto recomende cautela:

"se quer mesmo comprar em planta, entregue o mínimo possível de sinal e desconfie dos grandes descontos. Regra geral, quanto maiores, pior a situação financeira do construtor e

quanto maiores, pior a situação financeira do construtor e Vendedor ●●● Se for uma imobiliária ou

Vendedor ●●● Se for uma imobiliária ou o próprio construtor a vender, confirme se estão inscritos no Instituto da Construção e do Imobiliário (INCI). Se surgir um problema, pode queixar-se a este organismo.

●●● Se o vendedor for particular, consulte a certidão de teor de descrição e inscrições em vigor na conservatória do registo predial da área do imóvel para certificar-se de que não há mais proprietários. ●●● Veja ainda se há hipotecas ou penhoras sobre a propriedade ou o usufruto pertence

a outra pessoa.

●●● Caso seja um procurador, verifique na

procuração se está habilitado (nome, idade, bilhete de identidade ou cartão do cidadão)

e tem poderes para efectuar a venda.

habilitado (nome, idade, bilhete de identidade ou cartão do cidadão) e tem poderes para efectuar a

www.inci.pt

3 entidades a visitar antes de comprar
3 entidades
a visitar antes
de comprar

Finanças ●●● Veja se o terreno está registado e tem as obrigações fiscais em dia (por exemplo, o Imposto Municipal sobre Imóveis).

e tem as obrigações fiscais em dia (por exemplo, o Imposto Municipal sobre Imóveis). www.portaldasfinancas.gov.pt

www.portaldasfinancas.gov.pt

15 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009

●●● O contrato-promessa também deve obedecer a algumas regras:

além do valor do imóvel e sinal, inclua o prazo de conclusão e uma cláusula de reserva, que permita deixar parte do pagamento para o final (ver ilustração). É mais difícil o construtor deixar trabalhos a

meio ou com defeitos por arranjar se tiver dinheiro a receber.

Soluções tapa-buracos

●●● Se, apesar destas cautelas, tiver problemas com o construtor e não conseguir resolvê-los através do INCI, avance para os julgados de paz: são

No contrato, deixe uma parte do pagamento para o final. É uma garantia de que
No contrato, deixe uma parte
do pagamento para o final.
É uma garantia de que o construtor
termina os arranjos
É uma garantia de que o construtor termina os arranjos Dois anos e meio para 13%

Dois anos e meio para 13% de indemnização

João Choon 35 anos, responsável área de negócios, Lisboa pela
João Choon
35 anos, responsável
área de negócios, Lisboa
pela

Em Janeiro de 2004, João assinou o contrato-promessa para um aparta- mento em planta, em Lisboa. Data de conclusão prevista: Dezembro de 2006. Na mesma altura, pediu crédito para troca de casa. Em Março de 2006, vendeu o aparta-

mento em que vivia, para ter fundo de maneio. Mas nem tudo correu como previsto. Na data em que

a casa nova deveria estar pronta,

havia acabamentos, zonas comuns

e jardins por começar. A partir

daqui, os atrasos sucederam-se ao ritmo das promessas do construtor. João ponderou avançar para tri- bunal e acusar o empreiteiro de incumprimento, mas uma cláusu- la dúbia no contrato obrigou-o a desistir: "data estimada de conclu-

são" em vez de "data de conclu- são". Já com metade da casa paga

e muitas despesas no banco, em

Março de 2007, exigiu uma adenda ao contrato, com data de entrega para Junho. Uma vez mais, nada aconteceu. Acabou por desistir do imóvel e negociou a devolução dos montantes entregues, acrescidos de 13% de indemnização.

mais rápidos e baratos do que os tribunais. Se o valor em causa for inferior a € 3740,98 ou a obra exigir peritagem, tem mesmo de recorrer a um advogado. Foi o que aconteceu a S.C., da Madeira. Durante a construção da sua casa, duvidou da qualidade das lajes usadas. Gastou € 700 para fazer testes de resistência numa empresa certificada. Chegou à conclusão de que o construtor tinha usado "betão do tipo B9, inferior ao exigido por lei". Aquele assumiu o erro, mas como S.C. tinha crédito e não podia adiar mais a obra sem penalizações, negociou a redução no preço. ●●● Se não chegar a acordo ou ficar provado o incumprimento do contrato, o construtor arrisca-se a uma coima até € 2500 ou € 5000, conforme seja singular ou empresa. Nas infracções mais graves, pode também ser obrigado a encerrar a actividade. Já o comprador tem direito ao que ficou estabelecido no contrato, a terminá-lo sem encargos adicionais e/ou a uma indemnização. Só é de lamentar que, muitas vezes, quando sai a sentença, aquele já tenha declarado falência ou não possua bens em seu nome para indemnizar os lesados.

consumidores exigem
consumidores exigem

●●● Mesmo com contrato, por

vezes, os construtores fogem às suas responsabilidades. Relatos de dezenas de consumidores na nossa página na Net, de 25 de Fevereiro a 26 de Março, revelam que ultrapassam o prazo de conclusão das obras, deixam-nas a meio ou executam-nas com falhas graves e cobram mais do que o acordado.

●●● O Governo deve criar lei que obrigue

os construtores a contratar um seguro de responsabilidade civil profissional e prestar uma caução. Esta seria accionada em caso de falência ou burla, garantindo a indemnização dos lesados, mesmo que o construtor não tenha bens em seu nome. D&d

ou burla, garantindo a indemnização dos lesados, mesmo que o construtor não tenha bens em seu

16 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009

dossiê construir casa

95 | Setembro/Outubro 2009 dossiê construir casa considera-se que tem defeito. ●●● Nestes casos, não

considera-se que tem defeito.

●●● Nestes casos, não tem de provar a culpa do empreiteiro para desistir do contrato ou obrigá-lo

a eliminar os defeitos, fazer nova

obra ou reduzir o preço. Já para

ser indemnizado, tem de provar os

danos sofridos: recibos da casa que teve de arrendar, por exemplo.

●●● Porém, quando os materiais

fornecidos pelo cliente não tiverem qualidade ou no momento em que

é celebrado o contrato for evidente que a obra não é viável, por exemplo, o empreiteiro não pode ser responsabilizado.

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Posso obrigar o empreiteiro a alterar a obra em qualquer momento?

●●● Pode exigir alterações se o valor não exceder a quinta parte do preço combinado e não modificarem

a natureza da obra. Contudo, terá

de pagar os acréscimos na despesa, trabalho e aceitar novo prazo. Se as alterações reduzirem os custos,

tem direito à equivalente redução no preço combinado. Já o construtor não pode introduzir alterações sem autorização do proprietário. Caso

o faça, e a menos que este último

aceite, é como se fosse um defeito.

●●● A lei até admite que o dono da obra desista da empreitada a qualquer momento se indemnizar

o empreiteiro pelas despesas e

trabalhos realizados, bem como pelo proveito que poderia retirar da obra.

7 dicas para lidar com o empreiteiro

Infiltrações, prazos ultrapassados, desrespeito pelos pedidos do cliente. A equipa da D&D mostra como reagir se estiver insatisfeito com o trabalho

T ecto da garagem torto, falta de rigor nas medidas e desrespeito pelo projecto, torneiras de segurança esquecidas, piso esburacado,

altura dos degraus mal calculada, pedras e madeiras diferentes das contratadas e atrasos, muitos atrasos. O caso da Anabela e do Mário Oliveira não é único, infelizmente, e ilustra da pior forma os problemas que 150 consumidores denunciaram no nosso portal e aqui reproduzimos. "A jogada deles

é vencer pelo cansaço e com o

desespero das pessoas. Às tantas, já

não ligamos. Está torto? Deixa estar, "

fica assim

Resolver estes problemas nem sempre é fácil, mas conhecer os seus direitos ajuda.

desabafa Anabela.

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Atrasei-me com a primeira

parcela. O empreiteiro deixou-

-me pagar tudo no fim, mas exigiu uma adenda ao contrato em como deixaria de ser responsável pelos defeitos dois anos após a obra. É permitido?

●●● Não. O contrato não pode limitar os direitos do dono da obra, impondo prazos mais curtos do que os legais para o empreiteiro corrigir defeitos, indemnizações máximas ou prova de culpa do empreiteiro. ●●● Nos contratos com empreiteiros profissionais e obras novas convém

o cliente apontar os defeitos visíveis, antes de aceitar: por exemplo,

frestas na parede e azulejos partidos. Mas, mesmo que não o faça, o construtor continua a ser responsável por repará-los.

O a e 2
O
a
e
2

espaço que tinha previsto para

churrasqueira é muito pequeno

agora não posso usá-lo para

esse fim. É um defeito da obra?

●●● Sim. Se a obra não corresponde à descrição do empreiteiro, não serve para o uso pretendido, tem problemas de desempenho

(lareira que extrai mal os fumos, por exemplo) ou fica por acabar,

que extrai mal os fumos, por exemplo) ou fica por acabar, "O nosso maior erro foi

"O nosso maior erro foi não especificar no contrato o prazo da obra, multa por atraso e materiais."

Anabela e Mário arrependem-se de não terem consultado um advogado antes de assinar o contrato

17 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009

Na falta de acordo, compete ao tribunal determinar o valor a pagar.

O 4
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empreiteiro encomendou

alguns trabalhos a outra pessoa. Podia fazê-lo sem o meu

conhecimento?

conclusão da obra"), tem de provar os danos sofridos em tribunal. Este decidirá se tem direito à

indemnização e quanto recebe.

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Não paguei a obra toda.

empreiteiro pode recusar-me

chave de casa?

●●● Não. O construtor pode subcontratar outro profissional para trabalhos para os quais não esteja habilitado, por exemplo, mas só se o dono da obra autorizar. Pode fazê- -lo na assinatura do contrato ou mais tarde. ●●● Se surgirem problemas na parte adjudicada, é ao empreiteiro que tem de exigir responsabilidades. Este pode, depois, acertar contas com o subempreiteiro.

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casa já deveria estar acabada,

mas ainda não me foi entregue.

Posso pedir uma indemnização?

●●● Sim. A casa deve ser concluída no prazo acordado. Caso contrário, pode exigir a indemnização prevista no contrato ou desistir da obra, se o atraso for exagerado. ●●● Se nada ficar definido ou for escrito de forma duvidosa (como "prazo previsto" ou "estimado para

Construtor tem de corrigir defeitos até 5 anos após entrega da obra

●●● Pagar a obra na totalidade ou

a parte que falta no momento em

que a aceita é uma das obrigações

do proprietário, a menos que haja outro acordo. Se não o fizer,

o empreiteiro tem o chamado

direito de retenção, ou seja, pode

suspender a entrega até receber.

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Mal surgiram as primeiras chuvas, a minha casa começou

ter infiltrações. Quanto tempo

tenho para reclamar?

●●● Após detectar defeitos, tem 1 ano para comunicá-los ao empreiteiro e dizer o que quer fazer: arranjar, substituir por outro trabalho, reduzir o preço ou terminar o contrato. Convém que esta decisão respeite

o chamado princípio da boa-fé.

Ou seja, um pequeno defeito, como

uma fresta que pode ser tapada,

não pode ser motivo para pedir uma redução de preço. Se deixar esgotar

o prazo, perde estes direitos.

●●● O empreiteiro é responsável pelos defeitos que surjam nos 5 anos após a entrega da obra.

defeitos que surjam nos 5 anos após a entrega da obra. Casas novas continuam a crescer

Casas novas continuam a crescer

HABITAÇÕES CONCLUÍDAS (MILHARES)

MORADIAS APARTAMENTOS

MORADIAS

MORADIAS APARTAMENTOS

APARTAMENTOS

 

46

47

 

43

 

39

37

 

31

33

29

 

25

26

 

2004

2005

2006

2007

2008

TIPO DE OBRA

Fonte: Instituto Nacional de Estatística

Reconstrução

2%

Alteração

e ampliação

10%

Fonte: Instituto Nacional de Estatística Reconstrução 2% Alteração e ampliação 10% 88% Construção nova
88%
88%

Construção nova

e ampliação 10% 88% Construção nova A crise no imobiliário não se sentiu na construção. Em
e ampliação 10% 88% Construção nova A crise no imobiliário não se sentiu na construção. Em

A crise no imobiliário não se sentiu na construção. Em 2008, o número de habitações cresceu 3,9% face a 2007, sendo a maior fatia de casas novas

cresceu 3,9% face a 2007, sendo a maior fatia de casas novas 230 páginas de dicas

230 páginas de dicas úteis para comprar, construir ou arrendar casa

Encomendas Telefone: 808 200 146 E-mail: assinaturas@deco.proteste.pt Loja: www.deco.proteste.pt/loja

Informações Artigos da DINHEIRO & DIREITOS

Obras em casa, n.º 88, Julho de 2008. Crédito para obras, n.º 86, Março de 2008. Câmaras municipais, n.º 84, Novembro de 2007.

D&d aconselha
D&d aconselha

●●● Visite a obra com regularidade, para ver se está de acordo com o contratado, acompanhe a compra dos materiais e certifique-se da sua qualidade. Se não puder, delegue em alguém de confiança.

●●● Se detectar problemas, exija que sejam reparados de imediato. Não se esqueça, porém, de que o empreiteiro é responsável pelos defeitos que surgirem nos 5 anos após a entrega da obra.

●●● Em caso de conflito, denuncie ao Instituto da Construção e do Imobiliário. Este disponibiliza dois formulários on-line: um para reclamar de obras defeituosas ou incumprimento de normas que ponham em causa a qualidade; outro para as restantes infracções. Compete-lhe ainda designar um inspector para acompanhar o processo. Se a intervenção deste organismo não resolver a questão, recorra aos julgados de paz ou tribunais. D&d

Se a intervenção deste organismo não resolver a questão, recorra aos julgados de paz ou tribunais.