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Historia
Fue creado en la Republica Argentina por la ley 13. 512, sancionada en 1948, durante el
gobierno de Perón, que elimino la prohibición de Vélez, debido a las conglomeraciones que
se daban, ya que convivencia de morar en pisos y departamentos trae conflictos inevitables.
Fue el primero que se creo por ley aparte
Luego se amplio su regulación y se incorpora al código, derogando dicha norma.
Naturaleza Jurídica
*El propietario del inmueble debe encargar al agrimensor la confección del plano de
división. Este plano podrá ser registrado respecto de un edificio construido total o
parcialmente.
*La inscripción es para que sea oponible a los terceros interesados de buena fe.
Opera con a) la enajenación de las unidades funcionales, o tradición con titulo suficiente, b)
por la adjudicación de las unidades funcionales entre los propietarios (también por sucesión
en los derechos del anterior titular o por prescripción adquisitiva).
El consorcio es una persona jurídica privada, y como tal tiene los atributos, la imputación
de responsabilidad y un patrimonio diferenciado.
Patrimonio: Se compone por las expensas, el fondo de reservas y los créditos de los que el
consorcio es titular.
El fondo de reserva se constituye con un saldo delas expensas, para hacer frente a
emergencias, y se recompone con expensas extraordinarias.
Según la ley para afectar un inmueble a propiedad horizontal se debían dar las dos
características: Se funcional y tener un destino determinado; y tener salida directa e
indirecta a la vía publica.
*Entonces, el objeto del derecho del titular es la parte privativa o propia y la porción
indivisa sobre las partes comunes dentro del inmueble.
*Independencia funcional: significa que cada unidad deberá ser autónoma y bastarse a si
misma para satisfacer el fin al cual se destina.
La salida directa es, por ejemplo, locales que dan directamente al exterior
Un pasaje común es, por ejemplo, un pasillo o escaleras.
Si nada prevé el reglamento, las unidades complementarias podrán ser objeto de derechos
reales de disfrute, como el usufructo o uso; o de derechos personales que impliquen el uso y
goce a favor de terceros no propietarios, como la locación o el comodato. Pero el
reglamento puede prever la prohibición de celebrar dichos actos.
*Problema del inc f) hay dos interpretaciones, son de uso común los caños en toda su
extensión, siendo el legitimado pasivo el consorcio pero si entendemos que lo son hasta su
ingreso en la unidad funcional, es de uso exclusivo. La doctrina entiende que el caño
central es de uso común y las ramificaciones son de uso exclusivo.
Con los cableados, son de uso común hasta su ingreso en la unidad funcional, y cuando
definitivamente lo hacen, son de uso exclusivo.
*Se refiere a casos en que la mejora u obra nueva en partes comunes e interés o beneficio
de los propietarios en general.
Es el contrato otorgado por escritura publica por el o los titulares del dominio del
inmueble, a través del cual manifiestan su voluntad de afectar el inmueble al régimen de
propiedad horizontal. Su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble es necesaria
para la oponibilidad a terceros interesados. Sus normas regulan las facultades y restringen
el ejercicio del derecho de los consorcistas, la utilización de las partes comunes del edificio
y las prohibiciones o limitaciones al uso de las partes privativas.
1. Asamblea
Es el órgano deliberativo de la persona jurídica consorcio. Es la reunión de los propietarios
para tomar decisiones sobre las cosas comunes.
El adquiriente de una unidad por boleto de compraventa o los titulares de otros derechos
reales, por ejemplo, el usufructo, el uso o la habitación; o personales, por ejemplo,
locatarios, comodatarios, que involucren la unidad, no pueden participar ni tienen derecho a
votar, salvo si fueran apoderados a ese fin por el propietario, pero en nombre e interés
ajeno.
En la notificación fehaciente (ej. Carta a documento) debe estar día, hora y lugar, con
razonable anticipación a los domicilios constituidos por los propietarios, para que
posteriormente pueda probarse su recepción.
En cuando a los temarios del orden del dia, deben ser precisos por que decidirá la
concurrencia o no de los propietarios a la reunión.
En relación a la autoconvocatoria, puede haber temas como el cambio de destino de las
unidades, modificación del porcetual de expensas, que requieran unanimidad
La convocatoria le compete al administrador, en principio, o el consejo de propietarios. Si
ambos lo omiten esta la asamblea judicial.
Es la cantidad de miembros del consorcio que debe estar presente para que la asamblea
pueda deliberar válidamente, que se calcula sobre la totalidad de los propietarios del
edificio en principio, y no sobre los asistentes a la asamblea.
Hay tres mayorías, la primera es la residual, es la mayoría absoluta, mas de la mitad, que
se computa con el valor de los porcentuales y de las unidades, para los casos que involucren
el interés común de los propietarios y que no tengan determinada una mayoría especial en
otras normas legales o reglamentarias.
Si se requiere modificar el reglamento, para que resulte aprobada la autoconvocatoria, y el
temario de la asamblea autoconvocada, se requiere 2/3 partes. Se requiere unanimidad
para modificar la situación patrimonial de los propietarios, es decir, modificar los
porcentuales de cada uno (dentro del reglamento), porque si no la mayoría podría modificar
el derecho constitucional de propiedad.
Ejemplos de Mayorías Suficientes:
1.Si se requiere unanimidad: si hay 5 a favor y 5 ausentes, basta que uno se oponga para
no alcanzar la unanimidad.
2.Si se requiere dos tercios: hay 5 a favor (y coinciden número de unidades y valor) y 2
ausentes guardan silencio, se aprueba la resolución. Si solo votaran 3 y 4 guardaran
silencio, no quedaría aprobada.
3.Si se requiere mayoría absoluta: si hay 5 a favor, aun cuando uno guarda silencio
quedaría aprobada igual. Si votaran solo 3 se necesitarían que 4 guardaran silencio.
Antes estaba solo en el Código, no el reglamento. Tiene una suerte de facultades de control
de ausencia o sanción del administrador, gastos excesivos. El reglamento determina sus
atribuciones y estas últimas su responsabilidad.
Administrador
Infracciones