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Aspectos Técnicos e Legais em Obras de

Reforma em Edificações
Lucas Araujo Pereira

Rio de Janeiro

Fevereiro / 2017
ASPECTOS TÉCNICOS E LEGAIS EM OBRAS DE

REFORMA EM EDIFICAÇÕES

Lucas Araujo Pereira

Projeto de Graduação apresentado ao Curso

de Engenharia Civil da Escola Politécnica da

Universidade Federal do Rio de Janeiro,

como parte dos requisitos necessários à

obtenção do título de Engenheiro.

Orientador: Jorge dos Santos


Rio de Janeiro

FEVEREIRO / 2017
ASPECTOS TÉCNICOS E LEGAIS EM OBRAS DE REFORMA EM
EDIFICAÇÕES

Lucas Araujo Pereira

PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO


DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE
FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS
NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL.

Examinado por:

__________________________________________

Prof. Jorge dos Santos (Orientador)

__________________________________________

Profª. Ana Catarina Jorge Evangelista

__________________________________________

Prof. Leandro Torres Di Gregorio

__________________________________________

Prof. Luis Otávio Cocito de Araujo

__________________________________________

Prof. Wilson Wanderley da Silva

__________________________________________

Prof. Willy Weisshuhn

RIO DE JANEIRO, RJ - BRASIL

FEVEREIRO de 2017
Pereira, Lucas Araujo

Aspectos técnicos e legais em obras de reforma em edificações /

Lucas Araujo Pereira – Rio de Janeiro: UFRJ/ ESCOLA

POLITÉCNICA, 2017.

VII, 96 p.: il.; 29,7 cm.

Orientador: Jorge dos Santos

Projeto de Graduação – UFRJ/POLI/Curso de

Engenharia Civil, 2017.

Referências Bibliográficas: p. 92-96.

1. Introdução. 2. Contextualização: obras de

reforma em edificações 3. Patologias geradas pelas reformas em

edificações. 4. Requisitos aplicáveis às obras de reforma. 5.

Aspectos técnicos e práticos em obras de reforma. 6. Estudo de

caso. 7. Conclusões. 8. Referências bibliográficas.


Agradecimentos

Em primeiro lugar agradeço a minha família, principalmente meus pais e irmãs, que

tanto amo e que sempre me deram todo o suporte para o sucesso nesta jornada, além

de me ensinarem todos os valores que tanto prezo.

A minha namorada, Lívia, por sua compreensão e apoio durante todo este

processo, pelo seu companheirismo e amizade.

A todos os meus amigos que me acompanharam durante esta graduação, que me

ajudaram nesta caminhada.

Ao orientador deste trabalho, Jorge dos Santos, pela paciência na orientação, pelo

incentivo e correções que foram essenciais para a conclusão deste trabalho.

A todos os meus professores que ao longo deste percurso me ensinaram os valores

e conhecimentos de um engenheiro formado pela Escola Politécnica.


Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/UFRJ como
parte dos requisitos necessários à obtenção do grau de Engenheiro Civil.

Aspectos Técnicos e Legais em Obras de Reforma em Edificações

Lucas Araujo Pereira


Fevereiro/2017
Orientador: Jorge dos Santos
Curso: Engenharia Civil

Durante o estágio em uma empresa especializada em obras de reforma, foram

percebidas as particularidades técnicas e legais deste ramo da construção civil, assim

como os desafios inerentes a esta atividade. Este trabalho apresenta estas

particularidades, leis e normas que incidem sobre esta atividade, bem como as

patologias decorridas deste tipo de obra, suas causas e suas consequências. A

informalidade do setor também é assunto abordado. Também serão descritos os

aspectos técnicos de obras de duas construtoras, Construtora “A” e Construtora “B”,

com seus principais desafios, materiais utilizados e mão de obra disponível para a

execução de cada obra.

Palavras-Chave: reforma, NBR 16280, edificações, reabilitação.


Abstract of Undergraduate Project presented to POLI / UFRJ as a partial fulfilment
of the requirements for the degree of Civil Engineering.

Technical and Legal Aspects of Refurbishment in Buildings

Lucas Araujo Pereira


Fevereiro / 2017
Advisor: Jorge dos Santos
Course: Civil Engineering

During an internship in a company specialized in refurbishment, some technical and legal

particularities were noticed in this sector of civil construction industry, such as challenges

of this activity. This work shows these particularities, laws and standards that rule this

activity. Also, is shown pathologies of this type of construction work, its causes and

consequences. The informality of this sector is also approached. Also is described

technical aspects from refurbishment work of two contractors, Contractor “A” and

Contractor “B”, with its main challenges, materials and labor used in each construction

work.

Key Words: refurbishment, NBR 16280, buildings, rehabilitation.


Sumário

1. Introdução.............................................................................................................. 1

1.1. Importância do Tema ...................................................................................... 1

1.2. Objetivo .......................................................................................................... 2

1.3. Justificativa do Tema ...................................................................................... 3

1.4. Metodologia .................................................................................................... 3

1.5. Estrutura da Monografia ................................................................................. 4

2. Contextualização: Obras de Reforma em Edificações ........................................... 5

2.1. Aspectos Históricos ........................................................................................ 7

2.2. Aspectos Culturais de Obras de Reforma no Brasil ........................................ 8

2.3. Modalidades Contratuais ................................................................................ 9

3. Não Conformidades Associadas a Reformas em Edificações .............................. 11

3.1. Vedações ..................................................................................................... 13

3.1.1. Umidade/temperatura................................................................................ 14

3.1.2. Agentes Químicos ..................................................................................... 17

3.1.3. Agentes Mecânicos ................................................................................... 17

3.1.4. Retração de Produtos à Base de Cimento ................................................ 25

3.1.5. Prevenção de Possíveis Patologias .......................................................... 26

3.2. Pinturas ........................................................................................................ 27

3.3. Instalações Hidráulicas ................................................................................. 32

3.3.1. Instalações Prediais de Água Fria ............................................................. 34

3.3.2. Instalações Prediais de Água Quente ....................................................... 36


3.3.3. Instalações Prediais de Esgoto Sanitário .................................................. 37

3.3.4. Instalações Prediais de Águas Pluviais ..................................................... 38

3.4. Instalações Elétricas ..................................................................................... 40

3.5. Estruturas ..................................................................................................... 43

3.5.1. Falhas no Projeto ...................................................................................... 44

3.5.2. Materiais Inadequados .............................................................................. 44

3.5.3. Erros na Execução .................................................................................... 45

3.5.4. Utilização Indevida e Manutenção Ausente ............................................... 46

3.6. Impermeabilização........................................................................................ 47

4. Requisitos Aplicáveis às Obras de Reforma ........................................................ 49

4.1. A Lei 6400/2013 ........................................................................................... 49

4.2. A Lei Complementar 126/2013 ..................................................................... 51

4.3. O Decreto nº 37426/2013 ............................................................................. 51

4.4. A ABNT NBR 16.280/2014 ........................................................................... 53

4.4.1. Requisitos e Diretrizes .............................................................................. 53

4.4.2. Responsabilidades .................................................................................... 55

4.5. A ABNT NBR 15.575/2013 ........................................................................... 56

5. Aspectos Técnicos e Práticos em Obras de Reforma .......................................... 59

5.1. Vedações Verticais ....................................................................................... 61

5.2. Sistemas Hidrossanitários ............................................................................ 63

5.2.1. Instalações Prediais de Água Fria ............................................................. 64

5.2.2. Instalações Prediais de Água Quente ....................................................... 65


5.2.3. Instalações Prediais de Esgoto ................................................................. 66

5.2.4. Instalações Prediais de Águas Pluviais ..................................................... 66

5.3. Instalações Elétricas ..................................................................................... 67

5.4. Estrutura e Fundações ................................................................................. 68

5.5. Impermeabilização........................................................................................ 69

6. Estudo de Caso ................................................................................................... 71

6.1. Aspectos Gerais ............................................................................................... 71

6.2. Construtora “A” ................................................................................................. 71

6.1.1. Obra “L”..................................................................................................... 72

6.1.2. Obra “A” .................................................................................................... 76

6.1.3. Obra “P” .................................................................................................... 80

6.1.4. Obra “S” .................................................................................................... 82

6.2. Construtora “B” ............................................................................................. 85

6.2.1. Obra “C” .................................................................................................... 86

6.3. Análise do Estudo de Caso........................................................................... 88

7. Conclusões .......................................................................................................... 90

7.1. Considerações Finais ................................................................................... 90

7.2. Sugestões para Trabalhos Futuros ............................................................... 91

8. Referências Bibliográficas ................................................................................... 92


Lista de Tabelas

Tabela 1 - Cumprimento de prazo e itens da NBR 16280. Fonte: o autor. .................. 88

Tabela 2 - Não conformidades. Fonte: o autor ............................................................ 89

Lista de Figuras

Figura 1 - Principais causas de patologias. Fonte: Couto (2007) ................................ 13

Figura 2 - Bolsas de água sob a pintura. Fonte: (Silva e Abrantes, 2007) ................... 14

Figura 3 - Umidade ascensional em parede exterior. Fonte: (Silva e Abrantes, 2007) 15

Figura 4 - Fissuração de reboco hidráulico. Fonte: Silva e Abrantes (2007) ............... 15

Figura 5 - Escorrimento lateral. Fonte: Silva e Abrantes (2007) .................................. 16

Figura 6 - Descolamento de revestimento. Fonte: Silva (2002) ................................... 16

Figura 7 - Eflorescência. Fonte: Cerâmica Santa Clara (2014) ................................... 17

Figura 8 - Esmagamento da alvenaria. Fonte: Silva e Abrantes (2007) ...................... 18

Figura 9 - Esmagamento da vedação. Fonte: Silva e Abrantes (2007) ....................... 18

Figura 10 - Ruptura do revestimento. Fonte: Silva e Abrantes (2007) ......................... 19

Figura 11 - Carga concentrada. Fonte: Thomaz (1989) .............................................. 19

Figura 12 - Fissuração Teórica. Fonte: Thomaz (1989) .............................................. 19

Figura 13 - Fissuração real. Fonte: Thomaz (1989) .................................................... 20

Figura 14 - Apoio com deformação maior que o superior. Fonte: Thomaz (1989) ....... 20

Figura 15 - Apoio com deformação menor que o superior. Fonte: Thomaz (1989) ...... 21

Figura 16 - Apoio com deformação igual ao superior. Fonte: Thomaz (1989) ............. 21

Figura 17 - Esmagamento. Fonte: Silva e Abrantes (2007) ......................................... 21

Figura 18 - Recalque diferencial. Fonte: Thomaz (1989) ............................................ 22


Figura 19 - Recalque por consolidação distinta do aterro. Fonte: Thomaz (1989) ....... 22

Figura 20 - Recalque por consolidação distinta do aterro. Fonte: Thomaz (1989)....... 22

Figura 21 - Recalque por interferência de uma construção. Fonte: Thomaz (1989) .... 23

Figura 22 - Solo heterogêneo. Fonte: Thomaz (1989)................................................. 23

Figura 23 - Fundações distintas. Fonte: Thomaz (1989) ............................................. 24

Figura 24 - Rebaixamento do lençol freático. Fonte: Thomaz (1989) .......................... 24

Figura 25 - Recalque diferencial entre pilares. Fonte: Thomaz (1989) ........................ 25

Figura 26 - Fissuração. Fonte: Silva (2002) ................................................................ 25

Figura 27 - Destacamento entre alvenaria e estrutura. Fonte: Thomaz (1989) ........... 26

Figura 28 - Pintura sem adesão ao metal galvanizado. Fonte: Polito (2006) ............... 28

Figura 29 - Bolor na pintura. Fonte: Polito (2006) ....................................................... 29

Figura 30 - Descamação da pintura. Fonte: Polito (2006) ........................................... 30

Figura 31 - Enrugamento da pintura. Fonte: Polito (2006) .......................................... 31

Figura 32 - Origem das patologias. Fonte: Vieira (2016) ............................................. 33

Figura 33 - Gráfico Patologias x Instalações hidráulicas. Fonte: Vieira (2016) ............ 34

Figura 34 - Tubo de CPVC rompido devido à alta temperatura. Fonte: Vieira (2016) .. 37

Figura 35 - Depósito de bicarbonato em tubo de água pluvial. Fonte: Nascimento et al.

(2007) ......................................................................................................................... 40

Figura 36 - Detalhe da ligação entre estrutura de concreto armado com alvenaria através

da colocação de tela metálica. Fonte: Franco (2017) .................................................. 62

Figura 37 - Revestimento estilizado na parede da cozinha. Fonte: o autor ................. 73

Figura 38 - Planta original do apartamento (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor

................................................................................................................................... 74
Figura 39 - Planta do apartamento após intervenções (Sem medidas e sem escala).

Fonte: o autor ............................................................................................................. 74

Figura 40 - Esquema da estrutura de drywal para o ar-condicionado split. Fonte: o autor

................................................................................................................................... 76

Figura 41 - Sanca executada em drywall na sala do segundo pavimento. Fonte: o autor

................................................................................................................................... 77

Figura 42 - Planta do primeiro andar (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor .... 78

Figura 43 - Planta do segundo andar (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor ... 79

Figura 44 - Planta do Apartamento (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor ....... 82

Figura 45 - Trinca na divisória entre duas placas de drywall. Fonte: o autor ............... 85

Figura 46 - Spots de iluminação. Fonte: o autor.......................................................... 87

Figura 47 - Caixa de tomada. Fonte: o autor ............................................................... 87


1. Introdução

1.1. Importância do Tema


O mercado da construção civil brasileira possui duas realidades distintas: a

realização de grandes obras, sejam as mesmas de infraestrutura ou de edificações e a

outra realidade contempla pequenas obras e reformas. Enquanto no primeiro caso há

toda uma estrutura profissional especializada envolvida, segundo pesquisa com

entrevistas realizadas entre 9 e 12 de Junho de 2015, 85,4% das obras de reforma

residencial são executadas sem a presença de um arquiteto ou engenheiro (Conselho

de Arquitetura e Urbanismo, 2015).

De forma geral o gosto do proprietário de um imóvel é dinâmico, mudando conforme

tendências locais, familiares ou de círculo social. Desta situação intrínseca ao

comportamento humano, as obras de reforma tornam-se importante parte do mercado

da construção civil.

Além disso, as obras de reforma podem ocorrer devido a perda de função,

qualidade, ou segurança da edificação devido ao seu envelhecimento. Este processo

deve seguir determinados requisitos técnicos de forma que não haja perda de

desempenho ou risco à segurança de seus usuários.

A modificação sobre uma estrutura existente sem observar os devidos aspectos

técnicos pode gerar perda de desempenho ou colocar a segurança ou estabilidade da

construção, seus sistemas e/ou seu entorno em risco. Esta situação torna-se ainda mais

problemática quando envolve mais unidades dentro de um condomínio, podendo

comprometê-las ou, no pior caso, colocando vidas em risco.

Fatos lamentáveis como estes ainda ocorrem, pois trata-se o processo de reforma,

seja de uma unidade residencial ou de uma unidade comercial, de forma improvisada,

1
sem respeito à critérios técnicos e premissas básicas da engenharia civil, como visto na

pesquisa citada anteriormente.

Após a queda do edifício Liberdade, situado na Avenida Treze de Maio, nº 44, Rio

de Janeiro, RJ, todo o mercado de reformas do país passou por mudanças. Em 26 de

Março de 2013 passou a ser obrigatória a Autovistoria em edificações no município do

Rio de Janeiro e em 18 de Abril de 2014 entrou em vigor a ABNT NBR 16280.

Tanto as leis instituídas no município do Rio, quanto a norma criada pela ABNT,

vieram no contexto dos esforços para diminuir a ocorrência deste tipo de desastre,

criando diretrizes e obrigações, tanto para os responsáveis legais pela edificação,

quanto para os responsáveis técnicos, seja da obra de reforma, seja pelo laudo técnico.

1.2. Objetivo

O objetivo deste trabalho é pesquisar e estudar os novos requisitos estabelecidos

para obras de reforma de edificações, pela norma NBR 16280:2014 – "Reforma em

edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos" e pela Legislação vigente na

cidade do Rio de Janeiro, bem como as diretrizes técnicas e práticas que caracterizam

boas práticas para a realização de obras de reformas em edificações.

Mediante estudo de caso em obra de reforma é avaliado na prática a aplicação dos

requisitos e das diretrizes técnicas e práticas.

Ao atingir o objetivo deste trabalho, pretende-se responder às seguintes perguntas:

a) Quais os novos requisitos e diretrizes técnicas e práticas para a realização de

obras de reforma em edificações?

b) Qual o índice de atendimento às diretrizes da NBR 16280?

c) Qual o índice de cumprimento de prazos e orçamentos em obras de reforma?

2
1.3. Justificativa do Tema

O interesse por este tema surgiu após a experiência do autor ao estagiar em uma

empresa responsável por obras de reforma e manutenção. No período de Agosto a

Outubro de 2016 o autor esteve em contato direto com os processos presentes nesta

atividade, bem como seus desafios. A presença no dia a dia destas obras permitiu ao

autor obter conhecimentos em programação das equipes, materiais e ferramentas,

relacionamento direto com o cliente e a compatibilização de todos estes fatores.

Toda esta vivência durante os meses de estágio fez o autor refletir no tocante às

práticas do setor, relacionamento com a equipe, programação de materiais e

ferramentas e cumprimento dos cronogramas por parte das empresas responsáveis por

este tipo de atividade.

Além disso, o tema adquiriu relevância por conta da entrada em vigor da NBR

16280:2014 e da Lei da Autovistoria, instituída no Estado do Rio de Janeiro, Lei Estadual

6400 de 2013. Esta lei e a norma, em conjunto, impõem uma série de novos desafios e,

principalmente, oportunidades aos engenheiros interessados em entrar neste mercado.

1.4. Metodologia

Este trabalho tem seu desenvolvimento baseado em uma revisão bibliográfica geral

sobre o processo de obras de reforma, suas características particulares, suas

patologias, aspectos técnicos e legais e seus desafios.

O levantamento de dados e informações se dá por meio de pesquisa eletrônica via

internet, livros de autores reconhecidos no ramo da Engenharia Civil, bem como em

dissertações, publicações de revistas e boletins técnicos.

Posteriormente, foi feito um estudo de caso em obras de reforma de forma a atingir

os objetivos deste trabalho a partir da observação dos materiais e ferramentas

3
utilizados, desafios encontrados nas obras, atendimento aos itens da NBR 16280 e

quantificação das não conformidades encontradas.

1.5. Estrutura da Monografia

Este trabalho é comporto por 7 capítulos, sendo o primeiro uma introdução às

diretrizes adotadas durante seu desenvolvimento, bem como apresenta uma justificativa

ao tema.

O segundo capítulo contextualiza as obras de reforma em relação ao seus aspectos

históricos, termos importantes e suas diferenças em relação a obras de retrofit e

manutenção.

O terceiro capítulo apresenta as patologias referentes ao processo de reforma,

divididos por subsistemas de uma edificação, suas causas e suas consequências, bem

como seus processos reparadores.

O quarto capítulo apresenta os requisitos técnicos e legais de uma obra de reforma,

as normas utilizadas, as leis de autovistoria, tanto municipal quanto estadual e, de forma

sintética, as normas de desempenho (NBR 15575) e de reforma (NBR16280).

O quinto capítulo apresenta os aspectos técnicos e práticos em obras de reforma,

divididos pelos subsistemas que mais comumente passam por processos de reforma.

O sexto capítulo apresenta o estudo de caso, com o desafio de cada obra de

reforma objeto deste estudo, sua caracterização, tanto da empresa quanto da obra, e

seu nível de detalhamento.

O sétimo capítulo finaliza com as conclusões tiradas pelo autor deste trabalho, em

conjunto com sugestões para trabalhos posteriores.

4
2. Contextualização: Obras de Reforma em Edificações

Há três tipos de serviços de construção civil que muitas vezes se confundem e

geram dúvidas quanto à sua conceituação:

a) Reforma: Segundo a NBR 16.280, a reforma de edificação consiste em uma

alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de

função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de

habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.

b) Manutenção: Segundo a NBR 5674, manutenção é o conjunto de atividades a

serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da

edificação e de suas partes constituintes, de forma a atender as necessidades e

segurança dos seus usuários.

c) Retrofit: envolve uma série de ações de modernização e readequação de

instalações e sistemas, de forma a respeitar novas normas, inclusive ambientais,

reduzir custos operacionais e de manutenção de uma edificação. O retrofit de

uma edificação muitas vezes é acompanhado de uma atualização arquitetônica

da mesma.

Segundo a NBR 16280, edificação é um produto constituído de um conjunto de

sistemas, elementos e componentes estabelecidos e integrados em conformidade com

os princípios e técnicas da engenharia e da arquitetura.

Dentro do escopo de reformas, os tipos de edificações importantes são as

edificações comerciais e edificações residenciais, estas podendo ser divididas em uni e

multi-familiar. As edificações comerciais são voltadas ao uso comercial, sendo seus

tipos mais conhecidos as lojas e salas comerciais. As edificações residenciais são

voltadas ao uso residencial, sendo moradia de uma família (unifamiliar), em sua grande

maioria casas, ou sendo moradia de mais de uma família (multi-familiar), em sua grande

maioria edifícios e condomínios de edifícios ou casas residenciais.

5
Tanto edificações residenciais multi-familiares quanto edificações comerciais

podem constituir um condomínio, o que ocorre quando um bem ou partes de um bem

estão sob o domínio de mais de uma pessoa. Quando ocorre a instituição de um

condomínio, todos os detentores da parte do bem estão sujeitos a normas e regras que

são estabelecidas em assembleias.

Outro termo importante que é necessário caracterizar é “vida útil”. A edificação, ao

decorrer de sua vida útil, estará naturalmente sujeita ao “desgaste”. Este desgaste pode

ocorrer devido à ação de cargas e sobrecargas, estáticas, dinâmicas, vibrações,

impactos, entre outros processos naturais da estrutura (Barbosa, 2016). Isto leva a

definir “vida útil” como o tempo que a estrutura conserva seus índices mínimos de

resistência e funcionalidade. Prolongar este tempo ao máximo é um dos desejos de

quem trabalha com construções de edificações (HELENE, 2011). Segundo a NBR

15575, vida útil é o período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam

às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a

periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no

respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção.

Além disso, é importante conceituar o termo “durabilidade” que, segundo Helene

(2011), é o resultado da interação entre a estrutura de concreto, o ambiente e as

condições de uso, de operação e de manutenção. Ou seja, uma mesma estrutura pode

ter diferentes comportamentos, ou seja, diferentes funções de durabilidade no tempo,

segundo suas diversas partes, até dependente da forma de utilizá-la (Barbosa, 2016).

Segundo a NBR 15575, durabilidade é a capacidade da edificação ou de seus sistemas

de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e sob condições de uso e

manutenção especificadas.

Também é necessário entender o conceito de desempenho de uma edificação.

Segundo Souza e Ripper (1998), por desempenho entende-se o comportamento em

serviço de cada produto, ao longo da vida útil, e a sua medida relativa espelhará,

6
sempre, o resultado do trabalho desenvolvido nas etapas de projeto, construção e

manutenção. A NBR 15575 afirma que desempenho é o comportamento em uso de uma

edificação e de seus sistemas.

Quando, alguns destes três fatores acima, além do fator estético, que varia

conforme o gosto do cliente, uma reforma pode se tornar necessária, de forma a conferir

estes aspectos de volta à edificação.

2.1. Aspectos Históricos

O primeiro grande crescimento na Construção Civil brasileira ocorreu na década de

1940, durante o governo de Getúlio Vargas. O investimento estatal no desenvolvimento

de estrutura para Construção Civil fez com que a década fosse considerada o seu auge

(Mikail, 2013). O Brasil, nesta época, era um importante conhecedor da tecnologia do

concreto para a construção civil.

Tamanho investimento estatal para o desenvolvimento da construção civil só voltou

a ocorrer durante o regime militar, a partir da década de 70. Com todo este

desenvolvimento tecnológico e a existência de construções de décadas anteriores, o

segmento de reforma passou a ser afetado, com a adoção de novas tecnologias.

Ao longo do desenvolvimento da Construção Civil em todo o mundo, a reforma

ganhou importância nos países europeus, pela existência de muitos edifícios antigos e

históricos, acarretando no surgimento da prática do retrofit, que também é bastante

utilizada nos Estados Unidos. Nestes países a rígida legislação não permitiu que o rico

acervo arquitetônico fosse substituído, abrindo espaço para o surgimento desta solução

que preserva o patrimônio histórico ao mesmo tempo em que permite a utilização

adequada do imóvel (Campos, 2012).

No Brasil, o segmento de reformas toma importância a partir do momento que

existem demandas por obras desse porte, desencadeadas pelo crescimento das

cidades e a urbanização de novas áreas e territórios (Barbosa, 2016). Este processo

7
ganhou volume através de obras muitas vezes executadas sem o devido

acompanhamento técnico, segundo apurado pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo

em 2015.

O processo de ganho de importância do segmento em conjunto com o desabamento

do Edifício Liberdade no Rio de Janeiro, em janeiro de 2012, o desabamento parcial da

varanda do Edifício Versailles em Fortaleza, em março de 2015, entre outros acidentes

ocorridos, gerou a necessidade da criação de uma norma específica para este segmento

no país.

Diante desse panorama e da não existência de uma norma que disciplinasse as

atividades nesse segmento, a ABNT editou e publicou em Abril de 2014 NBR 16280 –

Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos, com validade a

partir de 19 de Setembro de 2015 (Barbosa, 2016).

2.2. Aspectos Culturais de Obras de Reforma no Brasil

Conforme evidenciado por pesquisa onde 85,4% das obras de reforma são

realizadas sem a contratação de um engenheiro ou arquiteto (Conselho de Arquitetura

e Urbanismo, 2015) nota-se a informalidade referente a falta de acompanhamento de

responsáveis técnicos no segmento de reformas.

A partir destes dados, percebe-se que, pelo fato de poucos brasileiros contratarem

engenheiros ou arquitetos para a execução de suas obras, muitas obras são feitas sem

projeto e planejamento, sem supervisão, e executadas apenas pelo pedreiro e seu

ajudante.

Este aspecto pode acarretar em muitas patologias decorrentes de erro de

execução, gerando prejuízos financeiros por conta de retrabalhos, afetando os sistemas

e subsistemas de uma edificação e, como pior consequência, causar um acidente com

vítimas.

8
Em muitas situações, os proprietários utilizam apenas o seu próprio conhecimento

que, geralmente, é insuficiente, na busca do aperfeiçoamento da casa própria (Ferreira,

2015).

Segundo Barbosa (2016), o principal problema decorrente da não contratação de

profissional habilitado para execução de uma obra refere-se a questão da segurança,

onde o leigo, que não possui conhecimentos técnicos e principalmente das normas de

segurança do trabalho, pode colocar em risco a edificação, seus usuários e o entorno

da obra.

A NBR 16280 em conjunto com a Lei da Autovistoria, instituída no Estado do Rio

de Janeiro, Lei Estadual 6400 de 2013, o Decreto nº 37426/2013 e a Lei Complementar

126/2013, do município do Rio de Janeiro, tem como objetivo mudar a cultura do

brasileiro em relação às obras de reforma.

2.3. Modalidades Contratuais

A execução de uma reforma envolve inúmeros insumos e diversas atividades. Desta

forma, mesmo que apenas algumas atividades sejam terceirizadas, deve-se elaborar

um contrato, que será o instrumento através do qual estarão registradas todas as

relações entre as partes envolvidas.

Segundo Meirelles (2000) contrato de construção é “todo ajuste para execução de

obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física

ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos

especificados no projeto, mediante as condições avençadas com o proprietário ou

comitente”.

Há duas modalidades contratuais mais utilizadas na construção civil, sendo elas:

a) Contrato de construção por empreitada: nesta modalidade o construtor se obriga

a executar uma obra, com autonomia na condução dos trabalhos, e assumindo

9
os encargos econômicos do empreendimento. O proprietário se compromete a

pagar um preço fixo (ainda que reajustável), e a receber a obra concluída nas

condições acordadas. Segundo Francisco e Haddad (2002), este tipo de regime

pode, ainda, ser sub classificado em dois tipos: de preço global (quando a

execução de toda obra é acertada por um valor total, que inclui a execução de

todos os serviços com mão de obra adequada e o fornecimento de materiais e

equipamentos necessários à sua execução), e de preços unitários (quando o

contratado se obriga a executar cada unidade de serviço previamente definida

por um determinado preço acordado);

b) Contrato de Construção por Administração: o construtor fica encarregado da

execução da obra, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da

obra e o proprietário arca com todos os encargos econômicos do

empreendimento (Francisco e Haddad, 2002).

10
3. Não Conformidades Associadas a Reformas em

Edificações

As patologias decorrentes de uma obra de reforma têm suas origens nos processos

utilizados na mesma. Ou seja, as patologias decorrentes da reforma de uma edificação

estão ligadas ao(s) sistema(s) alvo(s) da reforma.

As causas recorrentes de patologias em obras de reforma em edificações são,

principalmente:

a) Falhas na concepção do projeto: podem gerar patologias crônicas, que só serão

sanadas com maiores intervenções, ou serão solucionadas na obra por pessoas

não qualificadas. Um exemplo é o caimento insuficiente de uma tubulação de

esgoto;

b) Má qualidade dos materiais: os materiais utilizados não são apropriados à sua

aplicação ou possuem qualidade que não corresponde ao necessário para a

qualidade da obra;

c) Erros na execução: por deficiência na fiscalização ou má qualificação da mão de

obra ocorrem erros ao longo da execução da obra;

d) Utilização para fins diferentes dos calculados em projeto: a obra é utilizada para

um fim para a qual não foi calculada a princípio, acarretando em desgaste;

e) Falta de manutenção no decorrer do tempo: manutenção é deficiente ao longo

da vida útil da edificação, gerando patologias que só poderão ser corrigidas com

maiores intervenções;

f) Realização de alterações, em parte ou na totalidade da edificação, sem a

participação de profissional habilitado: a realização de alterações sem o

acompanhamento de engenheiro ou arquiteto pode gerar erros graves na

execução, gerando altos custos em sua correção.

11
Desta forma, pode-se dividir o ciclo de vida da edificação em três etapas bem

definidas: concepção do projeto (engloba planejamento, cálculo, desenhos, materiais),

execução (realização das tarefas de acordo com o projeto e o cronograma) e utilização

(deve respeitar o que foi projetado).

Também podem ocorrer patologias motivadas por agentes externos como a ação

da umidade, variação da temperatura, instabilidade do solo, ação excessiva de ventos.

Em alguns casos, podem ocorrer situações mais graves como abalos sísmicos

(Gonçalves, 2015).

As patologias ocorridas em obras de reforma, bem como os métodos para sua

correção são semelhantes às existentes em obras novas, porém suas causas podem

ser diferentes. A falta de informação prévia sobre a edificação a ser executada a reforma

e a falta de projetos podem ser fontes de muitas das falhas ocorridas em obras de

reforma. Muitas vezes, por conta de uma obra de reforma, uma falha pré-existente da

edificação pode ser evidenciada devido às intervenções necessárias. Além disso, a

execução de uma obra sem o acompanhamento dos profissionais habilitados pode gerar

diversos problemas ao cliente, acentuando a possibilidade de ocorrência de patologias.

Outra divisão das causas das patologias pode ser adotada. Segundo Hammarlund

(1991), patologias, em geral, são motivadas por falhas anteriores à construção, relativas

a seu planejamento, conforme ilustrado na figura 1. Também ocorrem na realização de

uma ou mais tarefas durante a execução da obra, ou depois, quando a construção já

está finalizada e entregue ao proprietário (Gonçalves, 2015).

12
Causas de Patologias
3%

9%

10%

51%

26%

Outras Utilização Materiais Execução Projeto

Figura 1 - Principais causas de patologias. Fonte: Couto (2007)

Segundo artigo apresentado na Revista Téchne por Jesus e Barros (2010), os

subsistemas que impactam mais as obras de reabilitação de edificações são: Vedações

verticais, fundações e estruturas, elevadores e sistemas prediais. Seguindo este

raciocínio apresentado por este artigo, serão apresentados por ordem de relevância e

aplicabilidade os subsistemas de estruturas e fundações, sistemas prediais e vedações

verticais. Os sistemas de elevadores serão excluídos do escopo deste trabalho, pois

tem sua aplicabilidade reduzida a um universo menor de obras. O sistema de

impermeabilização será abordado devido ao alto custo de correção e do risco à

segurança da edificação de suas não conformidades.

3.1. Vedações

Uma edificação pode apresentar patologias em sua vedação, tendo como exemplo

o aparecimento de fissuras ou trincas em seu revestimento; manchas na pintura;

descolamento do revestimento; entre outras.

Em obras de reforma, as patologias ocorridas em vedações se assemelham às

existentes em obras novas, pois a ocorrência de patologias com causas relativas à

13
execução de paredes de alvenaria ocorrerão tanto em novas obras quanto em obras de

reforma que visam mudar a disposição dos ambientes.

Em casos de patologias causadas por ação da estrutura, as mesmas podem ocorrer

em obras de reforma devido à não avaliação crítica do sistema estrutural da edificação

existente, muitas vezes pela falta de informações e de projetos desta edificação. Com

isso, não serão avaliados corretamente as possíveis ações da estrutura sobre a

alvenaria, não sendo tomadas as decisões corretas em relação à execução do aperto

da alvenaria e outros métodos de prevenção deste tipo de patologia.

3.1.1. Umidade/temperatura

Quando há uma variação de temperatura, pressão ou umidade entre os ambientes

externo e interno, há a necessidade de aplicação de métodos construtivos de forma a

impedir que estas variações causem danos ao sistema de vedação.

Um destes métodos é a utilização de barreiras para vapor e pinturas impermeáveis,

de forma a impedir a condensação entre a parede. Se estes métodos forem mal

aplicados ou inexistentes, pode ocorrer a infiltração ou o surgimento de “bolsas” de água

na parede (Silva, 2002), conforme Figura 2.

Figura 2 - Bolsas de água sob a pintura. Fonte: (Silva e Abrantes, 2007)

14
Patologias também podem surgir por conta da umidade ascensoional. Segundo

Silva e Abrantes (2007), quando a impermeabilização é má executada durante a

construção das primeiras fiadas da parede, pode ocorrer a ascensão capilar de água do

solo, causando degradação e deslocamento da tinta e manchas no revestimento. Este

processo está ilustrado na Figura 3.

Figura 3 - Umidade ascensional em parede exterior. Fonte: (Silva e Abrantes, 2007)

Por outro lado, também podem surgir patologias decorrentes da má aplicação ou

preparação de rebocos hidráulicos, que tem como função impedir infiltrações e controlar

o teor de umidade para o interior do edifício. A incorreta aplicação deste elemento pode

causar fissurações ou comprometer com a estética e a função do mesmo (Silva,

Abrantes, 2007). Na figura 4 observa-se a ocorrência desta patologia.

Figura 4 - Fissuração de reboco hidráulico. Fonte: Silva e Abrantes (2007)

15
Além das causas citadas, também pode ocorrer o acúmulo de chuva decorrente da

má execução de peitoris. Com isso, estes elementos ficam vulneráveis a ação e

acúmulo de chuva, possibilitando a infiltração de água. Na figura 5, fica exposta esta

patologia.

Figura 5 - Escorrimento lateral. Fonte: Silva e Abrantes (2007)

Outra ocorrência possível nos sistemas de vedação é a aplicação inadequada dos

revestimentos cerâmicos. Isto ocorre pois paredes muito esbeltas, sujeitas a variações

térmicas e sem planejamento de juntas de dilatação ou mal apoiadas, podem sofrer

fissuração e descolamento dos revestimentos (Silva, 2002), conforme demonstrado na

figura 6:

Figura 6 - Descolamento de revestimento. Fonte: Silva (2002)

16
3.1.2. Agentes Químicos

As patologias em sistemas de alvenaria também podem ocorrer em decorrência de

agentes químicos. Uma das causas pode ser a eflorescência, que causa manchas

esbranquiçadas e surgem por causa da reação química entre o cimento da argamassa

e a água. O cimento entra em contato com o ar, reagindo e formando uma substância

chamada carbonato de cálcio, que é um sal insolúvel de cor branca (Silva, 2002), como

pode ser visto na figura 7:

Figura 7 - Eflorescência. Fonte: Cerâmica Santa Clara (2014)

Por consequência, há comprometimento do fator estético e redução da resistência,

podendo acarretar inclusive danos na pintura e nos revestimentos executados

posteriormente.

3.1.3. Agentes Mecânicos

Os elementos e componentes construtivos estão sujeitos às variações térmicas

decorrentes de suas propriedades físicas, o que varia as suas dimensões por meio de

dilatação e contração (Thomaz, 1989). Deve-se avaliar a amplitude e velocidade destas

movimentações durante a análise das fissuras, que também podem ocorrer motivadas

pela alternância dos ciclos de carregamento e descarregamento, ou solicitações

alternadas de tração e compressão (Rubin, et al., 2011).

17
Nas alvenarias que recebem cargas uniformemente distribuídas podem ocorrer dois

tipos de trincas, classificadas quanto a sua orientação espacial: verticais ou horizontais

(Thomaz, 1989). Estas trincas ocorrem por conta da ruptura por compressão ou flexão

da alvenaria ou até mesmo da argamassa de assentamento. A deformação transversal

da argamassa também pode causar ruptura por tração das nervuras internas do bloco,

que gera fissuras verticais e destacamento do revestimento (Rubin, et al., 2011). Nas

figuras 8, 9 e 10 podem ser observadas as situações descritas.

Figura 8 - Esmagamento da alvenaria. Fonte: Silva e Abrantes (2007)

Figura 9 - Esmagamento da vedação. Fonte: Silva e Abrantes (2007)

18
Figura 10 - Ruptura do revestimento. Fonte: Silva e Abrantes (2007)

Da mesma forma, devem ser evitadas as cargas excêntricas, pois as mesmas

podem romper os componentes da alvenaria, ocorrendo em fissuras a partir do ponto

onde a carga está aplicada. Por este mesmo motivo também podem ocorrer fissuras em

vértices de esquadrias. Nas figuras 11, 12 e 13 pode ser observado este processo.

Figura 11 - Carga concentrada. Fonte: Thomaz (1989)

Figura 12 - Fissuração Teórica. Fonte: Thomaz (1989)

19
Figura 13 - Fissuração real. Fonte: Thomaz (1989)

Além disso, a alvenaria é o ponto mais suscetível à flexão das vigas e das lajes em

paredes de vedação sem aberturas. Segundo Thomaz (1989), há três configurações

onde o componente de apoio pode sofrer maior, menor ou igual deformação em relação

ao superior. Estas configurações estão descritas nas figuras 14, 15 e 16.

Figura 14 - Apoio com deformação maior que o superior. Fonte: Thomaz (1989)

20
Figura 15 - Apoio com deformação menor que o superior. Fonte: Thomaz (1989)

Figura 16 - Apoio com deformação igual ao superior. Fonte: Thomaz (1989)

Além das deformações apresentadas anteriormente, a viga em balanço pode sofrer

flexão, pressionando a parede, causando esmagamentos no encontro com a viga, como

é possível ver na figura 17.

Figura 17 - Esmagamento. Fonte: Silva e Abrantes (2007)

As trincas por conta de agentes mecânicos também podem ocorrer devido a

recalques na fundação. Geralmente as trincas são inclinadas, confundindo-se com as

causadas por deflexão de componentes estruturais. Porém possuem aberturas maiores

e de tamanhos variáveis que se direcionam ao ponto de maior recalque (Thomaz, 1989).

21
Os recalques podem ser:

a) Recalques diferenciais por conta de carregamentos desbalanceados: o

trecho mais carregado apresenta maior recalque, gerando trincas por

cisalhamento, conforme figura 18.

Figura 18 - Recalque diferencial. Fonte: Thomaz (1989)

b) Recalques em edifícios de carga uniforme: ocorre por conta de

consolidações distintas do aterro carregado, conforme demonstrado nas

figuras 19 e 20.

Figura 19 - Recalque por consolidação distinta do aterro. Fonte: Thomaz (1989)

Figura 20 - Recalque por consolidação distinta do aterro. Fonte: Thomaz (1989)

22
Pode ocorrer por causa da interferência de uma edificação maior, como

demonstrado na figura 21, ou por conta do solo heterogêneo, utilização de

fundações distintas e/ou rebaixamento do lençol freático, como podemos

ver nas figuras 22, 23 e 24.

Figura 21 - Recalque por interferência de uma construção. Fonte: Thomaz (1989)

Figura 22 - Solo heterogêneo. Fonte: Thomaz (1989)

23
Figura 23 - Fundações distintas. Fonte: Thomaz (1989)

Figura 24 - Rebaixamento do lençol freático. Fonte: Thomaz (1989)

c) Recalque diferencial entre pilares, conforme pode ser observado na figura

25.

24
Figura 25 - Recalque diferencial entre pilares. Fonte: Thomaz (1989)

Estas patologias possuem suas causas vinculadas à estrutura da edificação, sendo

necessária a avaliação de suas causas e o correto tratamento em sua causa raiz na

estrutura. Por isso, este tipo de patologia possui custos e complexidade de correção

maiores.

3.1.4. Retração de Produtos à Base de Cimento

Os componentes da alvenaria e argamassa de assentamento sofrem diferentes

retrações, podendo originar trincas e destacamentos, com formação semelhante

àquelas oriundas da variação de temperatura e umidades, como observado na figura

26.

Figura 26 - Fissuração. Fonte: Silva (2002)

Além disso, quando a execução do encunhamento é precoce, pode ocorrer o

abatimento da alvenaria recentemente assentada por conta do recalque plástico da

25
argamassa, causando o destacamento entre a alvenaria e a estrutura, como podemos

ver na figura 27.

Figura 27 - Destacamento entre alvenaria e estrutura. Fonte: Thomaz (1989)

3.1.5. Prevenção de Possíveis Patologias

De forma a evitar o surgimento das patologias mencionadas, é necessário um

cuidado a mais na hora da execução da edificação e de seus sistemas. É necessário

identificar a causa da patologia para identificar a prevenção adequada para cada caso.

(Rubin, et al., 2011).

Nas patologias causadas por infiltração e umidade recomenda-se drenar a água

junto a parede e impregná-la com produtos impermeabilizantes; reparar as rupturas,

desobstruindo entupimentos ou ainda executar paredes duplas; bem como, permitir uma

boa ventilação e isolamento térmico dos compartimentos (NAKAMURA, 2011).

Nas fissuras onde não há necessidade de reforço de armadura, recomenda-se a

limpeza do local e aplicação de produtos adequados e disponíveis no mercado para

cada caso para evitar novas patologias (Rubin, et al., 2011).

No caso de destacamento do material ou entre paredes e pilares, deve-se colocar

material flexível no encontro dos mesmos, e, dependendo do grau da patologia, faz-se

necessária a inserção de possíveis juntas de dilatação (Rubin, et al., 2011).

26
3.2. Pinturas

O sistema de pintura em uma edificação ou estrutura é importante para conferir

aspecto estético agradável a construção, além de proteger a edificação contra

intempéries. A degradação da pintura pode comprometer a estética da construção,

configurando uma incompatibilidade com o desejado pelo projetista.

Em obras de reforma, principalmente as que são executadas com o objetivo estético,

são necessárias a correta observação dos processos de pintura e a prospecção das

condições pré-existentes da edificação, com consultas de projetos e memoriais

descritivos, quando os mesmos estiverem disponíveis. A degradação do reboco

hidráulico existente ou a ocorrência de patologias no sistema de vedação, por exemplo,

podem ser uma das causas de degradação do sistema de pintura.

As causas de patologias no sistema de pintura decorrentes de outros sistemas não

serão abordadas neste capítulo, e sim em seu sistema de origem. Segundo Polito

(2006), as principais não conformidades e suas causas relacionadas a sistemas de

pintura são:

a) Adesão entre duas superfícies diferentes: Esta patologia pode ocorrer

devido ao uso de tintas alto ou semibrilho de baixa qualidade ou pela falta

de tempo entre a pintura e o toque dessas duas superfícies, não respeitando

o tempo de secagem. Esta situação é muito comum quando portas recém

pintadas são fechadas, e grudam no batente.

b) Baixa adesão da pintura a metais galvanizados: Esta patologia ocorre

quando a superfície a ser aplicada a pintura não é corretamente preparada

e a ferrugem não é completamente removida. Além disso, pode ocorrer

quando há falha na aplicação do selador ou quando superfícies de

acabamento brilhoso ou esmaltado não são corretamente lixadas. Para

evitar esta patologia, a remoção de qualquer ponto de ferrugem com escova

27
de aço é necessária além da posterior aplicação de selador resistente à

corrosão. Este processo pode ser visto na figura 28.

Figura 28 - Pintura sem adesão ao metal galvanizado. Fonte: Polito (2006)

c) Baixa retenção de brilho: ocorre quando a deterioração da tinta gera

excessiva ou rápida retenção do brilho. Esta patologia pode ocorrer devido

ao uso externo de tinta indicada para ambientes internos ou uso de tinta de

baixa qualidade. Também pode ocorrer devido ao uso de tinta alto brilho

base óleo ou alquídica em locais que recebem direta luz do sol, levando à

calcinação e perda do brilho (Polito, 2006).

d) Calcinação: também é uma das causas do desbotamento da tinta, que

também pode ocorrer devido ao uso de tinta de baixa qualidade, tendo como

consequência a rápida degradação do filme,. Pode ocorrer a formação de

finas partículas, semelhantes a um pó esbranquiçado, sobre a superfície

pintada exposta ao tempo, causando o desbotamento da cor (Polito, 2006).

Esta patologia ocorre devido ao uso de uma tinta que contenha alta

concentração de pigmentação e o uso externo de tintas indicadas para uso

interno, o uso cores de tinta mais suscetíveis aos raios ultra violeta e

tingimento de tinta branca não indicada para o processo ou dosagem

excessiva de uma base clara ou média.

e) Baixa uniformidade do brilho: pode ocorrer por conta do espalhamento

desigual durante a pintura, na falha da selagem de uma superfície porosa

ou que apresenta graus diferentes de porosidade, ou má aplicação da tinta.

28
f) Baixo poder de cobertura da tinta: pode ocorrer devido à baixa qualidade

da tinta, pincel ou rolo, uso de combinação imprópria de base de tingimento

e cor de tingimento, pobre alastramento e nivelamento da tinta, uso de uma

tinta mais clara que o substrato ou que contenha pigmentos orgânicos de

baixo poder de cobertura ou a aplicação de tinta com taxa de espalhamento

maior que o recomendado.

g) Ocorrência de bolhas: devido à aplicação de tinta base óleo sobre uma

superfície úmida ou molhada ou superfície pintada exposta à umidade, logo

após a secagem, principalmente se houve má preparação da superfície

(Polito, 2006).

h) Surgimento de bolor: geralmente, em áreas úmidas ou que recebem pouca

ou nenhuma luz do sol, inadequada selagem de uma superfície de madeira,

antes da aplicação da tinta ou pintura sobre substrato ou camada de tinta

na qual o bolor não tenha sido removido. O surgimento de bolor pode ser

observado na figura 29.

Figura 29 - Bolor na pintura. Fonte: Polito (2006)

i) Crateras: devido ao rompimento de bolhas causadas pela de espuma na

tinta. Isto ocorre por conta de agitação da lata de tinta parcialmente cheia,

uso de uma tinta muito velha, aplicação muito rápida da tinta, especialmente

29
no caso de uso de rolo, uso de rolo com comprimento de pelo inadequado

ou passagem excessiva do rolo pelo mesmo lugar.

j) Utilização do rolo: deve-se tomar cuidado para evitar que o mesmo cause

manchas na pintura, pois a utilização do tipo de rolo errado, de baixa

qualidade ou técnica incorreta na passagem do mesmo pode causar estas

manchas.

k) Descamação: pode ser causada pelo desgaste natural da tinta, inicialmente

aparecendo como uma fina fissura conforme figura 30 Porém esta patologia

também pode ocorrer devido ao uso de tinta de baixa qualidade, oferecendo

baixa adesão e flexibilidade, diluição excessiva da tinta, inadequada

preparação da superfície ou aplicação de tinta sobre madeira bruta sem

selador.

Figura 30 - Descamação da pintura. Fonte: Polito (2006)

l) Enrugamento da pintura: pode acontecer devido a espessura excessiva

da camada de tinta; pintura executada em situações extremas de frio ou

calor, que faz com que a camada mais externa do filme seque mais rápido,

enquanto que a camada de baixo ainda está úmida; superfície que ainda

não passou por todo o processo de secagem sob excessiva umidade;

aplicação de uma camada de tinta com o selador não estando totalmente

seco ou pintura sobre superfície engordurada ou suja. A patologia está

ilustrada na figura 31.

30
Figura 31 - Enrugamento da pintura. Fonte: Polito (2006)

m) Espessura da camada, temperatura, umidade, diluição: outro fator a ser

observado durante a execução da pintura é a correta verificação da

espessura da camada, temperatura e umidade corretas, diluição correta da

tinta ou utilizar a pistola com a distância correta para a superfície. Esses

cuidados previnem o escorrimento da tinta, que pode resultar em cobertura

irregular da superfície executada.

n) Compatibilidade das tintas: pode ocorrer a perda da adesão de uma tinta

látex aplicada sobre uma camada de tinta alquídica ou base óleo.

o) Pinturas em madeira: a correta impermeabilização da superfície antes da

pintura; o uso de um selador resistente à manchas; o excesso de umidade

passando pela madeira, pois a água pode conduzir as manchas à superfície.

Estes cuidados são necessários para evitar o amarelecimento ou perda da

cor escura da madeira, devido à migração do tanino através do substrato,

chegando até a superfície pintada.

p) Cor não uniforme: usualmente um efeito de diferença na cobertura. Isto

pode ocorrer quando uma superfície é pintada com rolo, e os cantos são

com pincel. Geralmente, os recortes pintados com pincel ficam mais escuros

e, às vezes, mais brilhantes (Polito, 2006). Além disso, pode ocorrer de

haver marcas de rolo ou pincel aparentes após a secagem, por uso de tinta,

31
rolo ou pincel inadequados ou de baixa qualidade ou retoques em áreas

parcialmente secas.

q) Pintura com pequenas rachaduras: a ocorrência desta patologia é

associada a aplicação de demão de tinta que forme um filme rígido, como

esmalte alquídico, sobre uma camada mais flexível, como a de um selador

base água ou aplicação de outra camada de tinta, sem que a inferior esteja

totalmente seca ou também pela influência de agentes externos, como

oscilação de temperatura e constantes movimentos de expansão e retração.

Quando as rachaduras são mais profundas e irregulares a ocorrência está

associada ao fato de a tinta ter sido aplicada em uma camada muito

espessa, geralmente, sobre superfície porosa ou ao acúmulo de tinta nos

cantos da superfície, durante a aplicação.

r) Respingos: associado ao uso de tintas base água de baixa qualidade, ao

uso externo de tintas adequadas ao ambiente interno ou ao excessivo

encharcamento do rolo, que gera desperdício de tinta.

3.3. Instalações Hidráulicas

As instalações hidráulicas podem ser divididas em:

a) Água Fria;

b) Água Quente;

c) Esgoto;

d) Águas Pluviais.

Segundo o SINDUSCON-SP, 75% das patologias em obras novas são decorrentes

de problemas relacionados com as instalações hidráulicas prediais (Vieira, 2016). Por

isso, é notável a pouca atenção dada às instalações hidráulicas durante sua execução,

e a necessidade de extremo cuidado com este sistema durante a execução de obras de

reforma. Alguns fatores importantes para este alto índice de patologias são:

32
a) Instalações hidráulicas são ocultas;

b) Execução de obras sem os projetos de instalações;

c) Preocupação em reduzir custos nas instalações;

d) Aplicações de componentes e/ou materiais de baixa qualidade;

e) Baixa qualificação na mão de obra utilizada;

f) Alterações no projeto durante a execução para economizar material ou

tempo, promovendo alterações em aspectos significativos.

Conforme levantamento executado por Vieira (2016) em 9 edifícios da região

Centro-sul de Manaus, a maior origem de patologias está relacionada ao projeto,

conforme o gráfico da figura 32.

Figura 32 - Origem das patologias. Fonte: Vieira (2016)

Além disso, entre as instalações hidráulicas, as instalações de água-fria são as

mais acometidas por patologias, conforme demonstrado pelo gráfico da figura 33.

33
Figura 33 - Gráfico Patologias x Instalações hidráulicas. Fonte: Vieira (2016)

3.3.1. Instalações Prediais de Água Fria

As instalações prediais de água fria são imprescindíveis para o bem-estar do

usuário de uma edificação. Por isso, é necessário garantir seu desempenho durante

toda a vida útil deste sistema. Porém, as mesmas estão sujeitas a variados tipos de

patologias, conforme listado à seguir:

a) Rupturas em Tubulações: Esta patologia pode causar grandes danos às

edificações. As tubulações estão sujeitas à ruptura por diversas causas. Uma delas é a

especificação em projeto de uma linha de tubos e conexões incompatível com sua

aplicação. Além disso, um fator externo relevante é o tensionamento da tubulação, que

gera um esforço mecânico que pode causar desalinhamento na tubulação. Também é

importante reforçar, que, por norma, a pressão hidrostática máxima é de 40 mca. Porém,

quando um dispositivo tem seu fechamento acionado, dependendo da rapidez do

mesmo, pode ocorrer uma sobrepressão na tubulação causando o golpe de aríete. Este

fenômeno está relacionado com a velocidade da água e sua pressão na tubulação e é

inversamente proporcional ao tempo de fechamento dos dispositivos. A sobrepressão

gerada por este fenômeno pode causar a ruptura da tubulação.

34
b) Contaminação da Água: Segundo a norma ABNT NBR 5626:1998, uma das

características de um sistema de distribuição de água é manter a sua potabilidade. A

localização imprópria do reservatório, a negligência do usuário quanto à sua

conservação, a falta de cobertura adequada e a falta de limpeza periódica são os

principais fatores que contribuem para a alteração da qualidade da água no sistema

predial (Carvalho Jr., 2013). Outra forma comum de contaminação é o refluxo de água

contaminada através da tubulação extravasora. Também pode ocorrer a contaminação

através da tubulação distribuidora, por conta de vazamentos ou deterioração própria do

material de fabricação do tubo ou de outros componentes do mesmo.

c) Vazamento de Tubulações Embutidas: A corrosão é o principal elemento

causador de vazamento de tubulações embutidas. Em tubulações de PVC, os

vazamentos podem ocorrer devido à falhas ligadas a deformações excessivas, falhas

nas execuções de soldas dos encaixes das conexões, uso de materiais diferentes e

impróprios, reparos nas tubulações hidráulicas com o uso de resinas à base de epóxi

(Lara, et al., 2005). Estes vazamentos nem sempre se manifestam em paredes ou pisos,

dificultando a identificação do ponto em que ocorreu a falha.

d) Incidência de Ar nas Tubulações: Situações de improviso durante a obra

podem levar ao uso de desvios na trajetória da canalização, podendo gerar a ocorrência

de sifões, o que resulta em formação de acúmulo de ar. Este acúmulo gera perda de

desempenho na instalação, reduzindo sua vazão. Para evitar esta patologia, quando

necessário desviar de elementos da obra, deve-se evitar o formato de sifão.

e) Desacoplamento em juntas de tubulações plásticas: As tubulações são

conectadas de diversas formas possíveis, como por juntas soldáveis, roscáveis ou

mecânicas. O Manual Técnico Tigre (2013) diferencia um desacoplamento de uma junta

de PVC soldável de uma ruptura desta junta. Quando em uma junta soldável a frio ocorre

o desacoplamento entre os elementos da ligação, o mais provável é que o procedimento

tenha sido incorreto. Quando há uma ruptura, temos um indicativo de que o processo

de soldagem química a frio foi bem executado.


35
3.3.2. Instalações Prediais de Água Quente

O sistema predial de água quente tem como principal objetivo fornecer água quente

e potável para as mais diversas utilizações dentro de uma edificação. Para isso, o calor

deve ser mantido ao longo de sua tubulação bem como a regulagem de temperatura da

água deve ser satisfatória. À seguir estão listadas as patologias específicas de

instalações de água quente que ainda não foram citadas em nenhum capítulo anterior.

a) Perda de Calor nas Tubulações: A falta de isolamento térmico em alguns tipos

de tubulações prejudica a manutenção do aquecimento da água durante o tempo

necessário. Também pode estar relacionada a problemas no aquecedor. Também pode

ocorrer devido à obstruções na tubulação, caso o chuveiro e o aquecedor estejam

funcionando. O Manual Técnico Tigre (2013) sugere que o isolamento térmico de

tubulações de CPVC só é necessário caso o aquecedor e o último ponto de consumo

tenham distância superior à 20 metros.

b) Deficiência no Aquecimento de Água: O aquecimento insuficiente da água

pode ocorrer devido a um dimensionamento inadequado do aquecedor. Para isso, pode-

se medir a temperatura da água na saída do aquecedor, segundo o Manual Técnico

Tigre (2013). Também pode ser verificado se a chama piloto do aquecedor à gás está

acesa. No caso de aquecedores solares, verificam-se as posições dos aquecedores em

relação às placas solares e ao reservatório de água fria (Carvalho Jr., 2013).

c) Deformação e Ruptura em Tubulações de Plástico: Segundo a NBR

7198/1993, nenhum ponto de consumo da instalação de água quente pode ter

temperatura superior a 70º C. Quando uma tubulação plástica é submetida a

temperatura e pressão elevadas, pode gerar rupturas na tubulação e consequentes

lesões nos usuários. Essas rupturas podem ser prevenidas com válvulas de alívio na

saída do aquecedor. A figura 34 ilustra o rompimento de uma tubulação devido ao

excesso de temperatura.

36
Figura 34 - Tubo de CPVC rompido devido à alta temperatura. Fonte: Vieira (2016)

3.3.3. Instalações Prediais de Esgoto Sanitário

Os sistemas de esgoto das edificações estão sujeitos à diversas patologias. Entre

elas, merece atenção especial o mau cheiro, ruptura de fecho hídrico, retorno de

espuma, vazamento em tubulações, infiltrações e entupimento nas canalizações

(Carvalho Jr., 2013).

a) Mau Cheiro: Segundo o Manual Técnico Tigre, o mau cheiro nas instalações

tem causas relacionadas com: ausência ou sistema de ventilação inadequado; ausência

ou desconector impróprio; ausência ou vedação inadequada na saída de vasos

sanitários; vedações não herméticas em caixas de passagem e de gordura. Para o

correto diagnóstico deve-se: observar o nível do líquido nas caixas sifonadas ao acionar

a descarga; verificar se o fecho hídrico é menor que 50 mm; confirmar existência de

juntas na saída dos vasos; verificar se as caixas estão hermeticamente fechadas;

verificar se o plug do sifão das caixas sifonadas está corretamente posicionado; e

verificar se a extremidade superior da tubulação de ventilação está livre de obstáculos.

Importante frisar que, quando não são feitas as instalações adequadas dos sifões, além

de odores, existe a possibilidade de entupimento da tubulação.

b) Retorno de Espuma: A NBR 15575/2013 frisa que as instalações de esgoto

devem possuir ventilação e selos hídricos adequados, bem como correta disposição de

suas caixas. Segundo Ilha (2002), em verificação executada em 7 construtoras, o

37
retorno de espuma ocorreu em 42,9% das empresas. O retorno de espuma através das

grelhas de ralos e caixas sifonadas pode ocorrer em função de ligações dos ramais em

região de sobrepressão (Carvalho Jr., 2013). Muitas vezes a ocorrência desta falha em

obras de reforma também é decorrente da conexão dos ramais de máquinas de lavar

diretamente em ralos simples ou sifonados.

c) Entupimento de Tubulações: Segundo a NBR 8160/1999, o traçado da

instalação deve ser adotado de forma a favorecer o escoamento por gravidade, levando

rapidamente os efluentes até o destino adequado. O entupimento de tubulações de

esgoto tem como causas principais a falta de informação e conscientização de

moradores e usuários (Vieira, 2016). Combinado com a ausência de declividade na

canalização, o acúmulo de materiais sólidos tem como consequência natural a

obstrução total ou parcial da canalização. Outro fator importante para o entupimento de

tubulações são mudanças improvisadas de direção na tubulação com o uso de calor ou

contato com fogo, que reduzem a seção interna da tubulação. Segundo Ilha (2002), o

percentual de patologias relacionadas com o entupimento de tubulação nas instalações

prediais de esgoto nas construtoras pesquisadas alcançou o índice de 71,4%.

3.3.4. Instalações Prediais de Águas Pluviais

A NBR - 15575/2013 considera o sistema de águas pluviais mais importante do que

as condições da cobertura das edificações. Os problemas são mais frequentes nas

conexões de calhas e condutores, entupimentos, usos de materiais diferentes e

impróprios e na conexão de peças plásticas em calhas metálicas (Lara, et al., 2005).

a) Rompimentos em Condutores Verticais: Os efeitos da sub-pressão podem

gerar ruptura em tubos de PVC utilizados como condutores verticais nas instalações e

águas pluviais (Carvalho Jr., 2013). Para garantir a não ocorrência deste fenômeno, a

qualidade dos processos construtivos é essencial. Entre eles está a declividade correta

das calhas, número e diâmetro correto dos condutores. No escoamento semi-afogado

38
a água acumulada durante o escoamento da calha não encobre totalmente a seção

transversal do condutor, evitando a ocorrência de pressões negativas (Vieira, 2016).

Segundo a NBR 5669/2010, devem ser empregados tubos e conexões de PVC

reforçados em instalações de águas pluviais.

b) Vazamentos e Transbordamentos: Os vazamentos estão ligados ao sub-

dimensionamento de condutores e calhas, gerando o transbordamento das calhas, com

consequentes alagamentos e empoçamentos. É comum a falha no acoplamento entre

calhas e bocais, grelhas e o próprio condutor vertical, gerando vazamento junto às

tubulações (Lara, et al., 2005).

c) Entupimentos: A NBR 10844/1989 aconselha que a drenagem deve ser feita

em mais de um bocal, exceto em casos em que não haja riscos de entupimento e/ou

obstrução. Uma das possibilidades de entupimento e obstrução de calhas verticais está

relacionado com o acúmulo e incrustação de carbonato de cálcio. Este depósito é

possível a partir da chuva natural, sem poluição e pouco ácida, sofre reação química

específica com o gás carbônico, gerando o ácido carbônico. Também pode ocorrer o

depósito de bicarbonatos através da dissolução dos carbonatos de argamassas de

rejunte e argamassa de proteção das lajes de cobertura. A chuva ácida também é

danosa pois a mesma, em contato com materiais que contenham calcário, lixivia os

carbonatos, formando o bicarbonato de cálcio. Outra possibilidade é a ocorrência de

obstruções por objetos sólidos, como folhas, por exemplo, em calhas e bocais, gerando

o seu transbordamento. Um tubo com depósito de bicarbonato está demonstrado na

figura 35.

39
Figura 35 - Depósito de bicarbonato em tubo de água pluvial. Fonte: Nascimento et al. (2007)

3.4. Instalações Elétricas

Instalações elétricas são pontos de atenção muito importantes em uma obra de

reforma. As causas de patologia em instalações elétricas podem estar relacionadas à

falta de informações sobre o sistema pré-existente, podendo muitas vezes causar uma

sobrecarga no sistema devido à adição de novos aparelhos à rede.

Estas patologias podem estar ligadas à problemas de planejamento, materiais de

baixa qualidade ou mesmo problemas na execução do serviço (Baroni, 2012). Segundo

o diretor-executivo da ABRACOPEL (Associação Brasileira de Conscientização para os

Perigos da Eletricidade), Edson Martinho, aproximadamente 96% das instalações

elétricas do Brasil apresentam algum tipo de erro. A seguir estão listadas as patologias

mais comuns ocorridas em instalações elétricas:

a) Aquecimento nos cabos, chaves, disjuntores ou fusíveis: Esta patologia

pode estar relacionada a sobrecargas na rede, mau contato de conexões, excesso de

fios ou cabos no eletroduto, defeitos no isolamento, subdimensionamento da rede,

oxidação entre conexões dos cabos com os terminais das chaves ou dos disjuntores ou

presença de umidade. Para corrigir da melhor forma esta patologia, deve-se

providenciar um ou mais dos seguintes itens: redimensionamento; reaperto e limpeza

40
dos contatos; novos circuitos em novos eletrodutos; substituir componentes; não ligar

simultaneamente mais de um aparelho à mesma tomada.

b) Condutores com isolamento deteriorado (ressecado, cor alterada): Pode

ocorrer devido a: sobrecorrentes; exposição prologada ao sol; radiações térmicas

produzidas por equipamentos ou temperaturas altas de fios e cabos; dissipação de calor

comprometida. Para a devida correção desta patologia, deve ser tomada pelo menos

uma das seguintes providências: redimensionamento de circuitos e ocupação; proteção

contra o calor e radiações; substituir a fiação.

c) Ruídos anormais nas instalações: Pode ocorrer devido aos seguintes fatores:

Conexões soltas; mau contato; defeito em equipamentos. Para a devida correção desta

patologia deve ser tomada pelo menos uma das seguintes providências: reaperto nas

conexões; limpeza dos contatos; substituição de equipamentos.

d) Caixa seccionadora ou de distribuição externas comprometidas: Esta

patologia pode ocorrer devido a: Infiltração de água pelas paredes; fundo de madeira

apodrecido devido a umidade; infestação de cupins gerando deslocamento dos

barramentos e chaves seccionadoras; ferrugem nas tampas e fundos. Para a devida

correção desta patologia deve ser tomada pelo menos uma das seguintes providências:

Refazer alvenaria ou reparos na vedação; substituir fundos de madeira por outro com

tratamento; raspar, lixar e pintar as chapas quando possível, senão substituir a caixa

(Gomes, 2003).

e) Caixas, eletrodutos e quadros instalados com falhas: Pode manifestar-se

com quadros e caixas instaladas em cotas diferentes, caixas chumbadas sem

alinhamento ou fora de esquadro e nível. Também pode ocorrer de surgirem danos no

eletroduto durante sua instalação, podendo provocar entrada de material no mesmo com

consequente entupimento. Para corrigir estas falhas é necessária intervenção de forma

a readequar estes elementos ao estabelecido em norma.

f) Tomadas e interruptores com aquecimento e falhas: Pode ocorrer devido a:

sobrecarga nos circuitos; contatos mal afixados; equipamentos com potência acima da
41
especificada; contato entre materiais diferentes; isolamento mal executado. Para a

devida correção desta patologia, deve-se adotar uma ou mais medidas descritas a

seguir: redimensionar o circuito, de forma a aumentar o número de interruptores e

tomadas; não utilizar mais de um equipamento simultaneamente em uma tomada;

verificar contatos e componentes; testar a tensão e continuidade do circuito.

g) Curto-circuito: O curto-circuito em uma instalação elétrica pode ocorrer devido

a diversos fatores, entre eles: emendas mal isoladas; fios ou cabos com isolamento

deteriorado; contato direto entre fases ou entre uma fase e o terra; sobrecargas

causando aquecimento e consequentemente, danos ao isolamento. Para a devida

correção desta patologia, deve-se verificar o disjuntor desarmado ou o fusível queimado

e percorrer todo o circuito, verificando se há algum cabo ou qualquer outro material

queimado ou qualquer indício de incêndio e substituir este material.

h) Disjuntor não liga: Se, após o desligamento de um disjuntor o mesmo não liga

novamente, pode haver a ocorrência de curto circuito, disjuntor com desgaste, mola de

disparo fraca ou capacidade do disjuntor menor que a corrente do circuito. Deve ser

tomada pelo menos uma das seguintes providências: verificar se houve curto-circuito;

substituir o disjuntor verificando anteriormente a carga do circuito; testar a tensão

(Gomes, 2003).

i) Choques Elétricos: Segundo Thomaz (2001), choque elétrico é o pior problema

que pode ocorrer em uma instalação elétrica. Ele pode ter inúmeras localizações e

causas, como:

a. Quadros de alimentação ou distribuição e seus componentes, devido

a falta de barreiras nos mesmos;

b. Em partes vivas expostas, devido a emendas mal isoladas ou fios

deteriorados;

c. Em bases de lâmpadas devido a interrupção do fio neutro no

interruptor;

42
d. Em aparelhos elétricos devido à ausência ou falha no aterramento e

na isolação elétrica do equipamento;

e. Em postes metálicos devido à infiltração no abrigo de medidor ou a

corrente de fuga;

f. Em caixas de passagem embutidas no piso, devido à infiltração de

umidade ou ação de roedores.

3.5. Estruturas

As patologias estruturais podem ocorrer em qualquer uma das três etapas

construtivas. Cada uma dessas etapas possui sua contribuição para a entrega de uma

edificação e sua estrutura que respeitem as exigências da NBR 15575/2013 e das

normas prescritivas para estruturas de concreto armado. Em obras de reforma a

necessidade de se avaliar a estrutura existente antes de adições de carga é um

elemento chave para o sucesso da intervenção.

Por exemplo, a execução de passagem de instalações através de vigas, lajes ou

pilares deve ser acompanhada do estudo desta estrutura, análise de seu projeto, se

houver, para que os furos a serem executados neste elemento estrutural não acarretem

a perda de capacidade estrutural da edificação. Um caso recorrente em obras de

reforma é a execução de furos em vigas para a passagem de tubos para ar-

condicionado do tipo split.

Além disso, para a supressão de estruturas existentes, de forma a providenciar um

novo layout arquitetônico ao ambiente, deve ser observado o projeto (se existente) e as

condições prévias de carga, sobrecarga, etc. para que reforços estrutura sejam

providenciados, evitando que haja o rompimento da mesma, como ocorrido no caso do

Edifício Liberdade, situado na Av. 13 de Maio, que desabou devido a supressão de

pilares e peças estruturais portantes em seu nono andar (Couri e Feigelson, 2013).

43
3.5.1. Falhas no Projeto

As falhas que ocorrem durante a fase de concepção da estrutura podem se originar

durante o estudo preliminar, na elaboração do anteprojeto ou no projeto executivo.

Essas falhas podem acarretar o encarecimento de processos construtivos até

transtornos durante a utilização da estrutura.

Segundo Couto (2007), alguns exemplos de problemas ocorridos durante a etapa

de elaboração do projeto estão listados abaixo:

a) Má definição das ações atuantes ou da combinação mais desfavorável para

a estrutura;

b) Deficiência na avaliação da resistência do solo, levando a recalques

inesperados;

c) Adoção de peças com cobrimento e fator água/cimento incompatíveis;

d) Especificação inadequada dos materiais;

e) Dimensionamento que permite grandes deformações na estrutura, podendo

causar fissuras;

f) Utilização de juntas estruturais sujeitas à infiltração de água e próximas a

elementos estruturais;

g) Falta de compatibilização entre os projetos;

h) Detalhes construtivos não executáveis.

3.5.2. Materiais Inadequados

Após a definição da especificação dos materiais na fase do projeto, a aquisição dos

mesmos deve ser controlada, garantindo as especificações do concreto para que o

mesmo não seja rejeitado. É importante que a caracterização dos materiais

componentes do concreto esteja em conformidade com o que recomenda a NBR 12654

(Gonçalves, 2015).

44
Para o cimento, devem ser monitorados seus aspectos físicos, como finura, início

e fim de pega, resistência à compressão, expansibilidade, calor de hidratação. Também

devem ser monitorados seus aspectos químicos, como perda ao fogo e resíduo

insolúvel, teores de aluminato tricálcico e de álcalis.

Os agregados devem ter uma correta análise mineralógica e química do material,

de forma a detectar a presença de contaminantes reativos no agregado. Também é

necessário atentar às características físicas dos agregados, como sua distribuição

granulométrica e o formato de seus grãos, pois diferenças nessas propriedades podem

causar uma maior variabilidade nas propriedades do concreto fresco e endurecido

(Andrade e Silva, 2005).

Também deve-se monitorar alguns aspectos da água a ser utilizada na mistura do

concreto, pois contaminação com cloretos, sulfatos, álcalis, teor do pH, entre outros,

podem prejudicar o desempenho do concreto. Além disso também devem ser

analisados os aditivos, se for o caso, em relação a contaminação com cloretos.

Por último, é imprescindível controlar a armadura, de forma a assegurar o patamar

de escoamento, o limite de resistência, o alongamento mínimo, as tolerâncias de

desbitolamento e dobramento.

3.5.3. Erros na Execução

Os erros ocorrem, principalmente, devido ao processo de produção, que é bastante

prejudicado por, muitas vezes, refletir os problemas socioeconômicos, que provocam a

baixa qualidade técnica dos trabalhadores menos qualificados (Souza e Ripper, 1998).

Além disso, a falta de uma eficiente fiscalização e o fraco comando de equipes

também podem levar a graves falhas em algumas atividades como escoramentos,

formas, posicionamento e qualidade das armaduras, qualidade do concreto, entre outras

(Couto, 2007).

45
A NBR 12655 descreve como etapas de execução do concreto a sequência a

seguir:

a) Caracterização dos materiais componentes do concreto de acordo com a

NBR 12654;

b) Estudo de dosagem do concreto;

c) Ajuste e comprovação do traço do concreto;

d) Preparo do concreto.

Em relação à execução do concreto propriamente dita, os aspectos importantes a

serem avaliados são: a mistura, o transporte, o lançamento, o adensamento e a cura do

concreto. Também deve ser observada a armação dos elementos estruturais, de forma

a tomar cuidados importantes como a correta disposição da ferragem, a conformidade

da quantidade e diâmetro nominal das barras com o pedido no projeto estrutural e a

correta execução do cobrimento da armadura (Gonçalves, 2015).

3.5.4. Utilização Indevida e Manutenção Ausente

Após a conclusão da estrutura, o usuário deve mantê-la e utilizá-la da maneira mais

eficiente, de forma a manter as características estruturais ao longo de toda sua vida útil.

A eficiência relaciona-se tanto com as atividades de uso, como, por exemplo, garantir

que não sejam ultrapassados os carregamentos previstos em projeto, quanto com as

atividades de manutenção, já que o desempenho da estrutura tende a diminuir ao longo

da sua vida útil (ANDRADE e SILVA, 2005).

Segundo Souza e Ripper (1998), as patologias ocasionadas por manutenção

ausente ou inadequada têm origem no desconhecimento técnico, na incompetência, no

desleixo e em problemas econômicos. O aparecimento de falhas pode ter como causa

a falta de destinação de verbas, tendo como consequência o aparecimento de

problemas estruturais graves, podendo gerar grandes gastos ou até mesmo demolição

da estrutura.

46
3.6. Impermeabilização

O cuidado com os sistemas de impermeabilização deve ser grande, pois danos ao

mesmo podem causar patologias em diversos subsistemas, como a estrutura por

exemplo, gerando infiltrações na estrutura, com consequente corrosão da armadura,

carbonatação do concreto, entre outras patologias.

Em obras de reforma, muitas vezes não se tem o devido cuidado seja com a

impermeabilização existente, seja com a readequação e reforma a impermeabilização,

não sendo adotados medidas básicas estipuladas em norma. Após a demolição de um

piso, por exemplo, deve-se tomar cuidado com estes fatores e isolar a área para que

somente pessoas autorizadas acessem, diminuindo a possibilidade de ocorrência de

erros.

Quando trata-se de impermeabilização, mesmo que sejam adotados materiais

adequados e de boa qualidade, não há garantias quanto a qualidade do produto final.

Por isso deve-se tomar o devido cuidado durante a execução da impermeabilização,

com o correto treinamento da mão de obra.

Durante a execução pode ocorrer de um funcionário deixar cair uma ferramenta ou

pregar sobre uma impermeabilização já feita, acarretando danos à edificação. Quando

ocorre um problema de impermeabilização, na maioria das vezes se está lidando

com um cliente insatisfeito, e o reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de

materiais de revestimento, sujeiras e contratempos para o cliente (Oliveira, 2013).

Além disso, deve-se tomar o devido cuidado ao projetar a impermeabilização,

de forma que locais onde a água possa penetrar não estejam desprotegidos.

Também deve-se atentar ao caimento de áreas molhadas, de forma que a água não

forme poças.

47
Sempre que ocorrer a danificação ou o corte de um trecho da

impermeabilização, a mesma deve ser refeita, sendo tomadas as devidas

providências para que este tipo de retrabalho não ocorra.

Segundo Righi (2009) um caso comum de problemas relacionados à infiltração

de água se dá por meio da capilaridade nos alicerces. Por isso, o tratamento é

necessário em fundações diretas, como baldrames e radiers, de forma a evitar

problemas futuros.

Também deve-se observar a aplicação de sistemas impermeabilizantes em

boxes de banheiros, com atenção principalmente ao caimento e a execução do

sistema de impermeabilização junto aos ralos.

48
4. Requisitos Aplicáveis às Obras de Reforma

Todos os tipos de serviço de engenharia estão sujeitos às disposições das

legislações vigentes. Além disso, devem ser respeitados os procedimentos

estabelecidos em norma, de forma a garantir a integridade da construção.

É importante lembrar que a partir do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078,

de 11.09.1990, Regulamentada pelo Decreto 861, de 09.07.1993), na Seção IV, que

trata das Práticas Abusivas, e seu Artigo 39, que no inciso VIII estabelece:

“É vedado ao fornecedor de produtos e serviços colocar, no mercado de

consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas

expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não

existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, ou outra

Entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e

Qualidade Industrial– CONMETRO.”

Desta forma, se não há regulamentação técnica específica sobre um produto ou

serviço, as Normas da ABNT passam a ser a referência, já que a ABNT é a única

entidade reconhecida pelo CONMETRO. Nos dias atuais, há um limite tênue entre o que

é considerado atendimento obrigatório e o que pode ser lido como somente uma

recomendação (Battagin, 2014).

Há ainda os dispositivos contratuais assinados anteriormente ao início das obras,

que declaram as responsabilidades legais de cada um dos responsáveis pela obra

(contratante e contratada), devem ter suas cláusulas respeitadas de forma a manter o

acordo vigente, garantindo a observância dos requisitos legais.

4.1. A Lei 6400/2013

A Lei Estadual 6400/RJ institui obrigatoriedade de autovistoria pelos condomínios

ou proprietários de edifícios residenciais, comerciais e pelos governos do Estado e

municípios em prédios públicos, incluídos suas estruturas, subsolos, fachadas,

49
esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalações e escapes de obras

de contenção de encostas no Estado do Rio de Janeiro. O prazo é decenal para edifícios

com menos de 25 anos de vida útil e quinquenal para edifícios com mais de 25 (vinte e

cinco) anos a contar do habite-se, por profissionais ou empresas habilitados junto ao

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou pelo Conselho de

Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU-RJ). Torna-se obrigatório o

cumprimento desta determinação para edificações de 3 ou mais pavimentos ou as que

tiverem área construída superior ou igual a 1000 m², independente da quantidade de

pavimentos.

Segundo esta lei, ficam excluídos da obrigatoriedade de realização de autovistoria

edifícios tombados e preservados e os edifícios residenciais unifamiliares, além dos

edifícios que não se enquadram nas obrigações anteriores.

No caso de vistoria executada por engenheiro registrado no CREA-RJ, a

autovistoria deve ser acompanhada de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e

o seu autor torna-se responsável pelo respectivo laudo. No caso de vistoria executada

por arquiteto registrado CAU-RJ, a autovistoria deve ser acompanhada de Registro de

Responsabilidade Técnica (RRT) e, como no caso anterior, o seu autor torna-se

responsável pelo respectivo laudo.

Após a emissão do laudo, conforme modelo criado pelas prefeituras, deverá ser

convocada assembleia geral, informando o seu conteúdo, providenciando a

manutenção preventiva ou corretiva informada no laudo. Caso as propostas não sejam

realizadas, serão aplicadas as sanções e ajuizamento dos procedimentos criminais do

responsável, quando cabível. Em caso de não cumprimento da lei, o síndico será

responsabilizado de forma solidária ao condomínio, por danos que a falta de reparos e

manutenção da edificação venham a causar a terceiros ou moradores, exceto em caso

de o descumprimento ocorrer por conta de deliberação em assembleia. O laudo deve

ser arquivado no condomínio e disponibilizado à autoridade sempre que requisitado.

50
4.2. A Lei Complementar 126/2013

A Lei Complementar 126 institui que as edificações existentes no Município do Rio

de Janeiro devem passar por autovistoria a cada 5 (cinco) anos, excetuando-se as

edificações unifamiliares e bifamiliares e nos primeiros cinco anos após a concessão de

habite-se. O laudo técnico deverá ser obrigatoriamente acompanhado do respectivo

registro ou Anotação de Responsabilidade Técnica no Conselho de Fiscalização

Profissional competente.

Esta lei institui multa de valor equivalente a R$5.000,00 (cinco mil reais), sem

prejuízos de outras responsabilidades civis, administrativas e criminais previstas na

legislação em vigor em caso de prestação de informação falsa ou omissão deliberada

de informações por parte do profissional responsável pela vistoria.

Os responsáveis pelos imóveis devem adotar as medidas corretivas necessárias,

realizar a vistoria técnica no prazo estipulado e comunicar à Secretaria Municipal de

Urbanismo (SMU). Caso as obrigações instituídas pelo laudo não sejam cumpridas

conforme o previsto na Lei Complementar nº 126/2013, os responsáveis devem ser

notificados para que, em 30 dias corridos, realizem a(s) vistoria(s) técnica(s) exigida(s)

e cumpram demais obrigações previstas no laudo. Se descumprirem a notificação, será

cobrada multa ao responsável, correspondente a cinco Valor Unitário Padrão

Residencial (VR) ou cinco Valor Unitário Padrão Não Residencial (VC) estabelecido para

o imóvel. Estes valores são instituídos para efeitos de cálculo do Imposto sobre a

Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). As multas devem ser aplicadas

enquanto a obrigação não for cumprida. A soma dos valores dessas multas não pode

ultrapassar o valor venal do imóvel.

4.3. O Decreto nº 37426/2013

O Decreto nº 37426, publicado em 11/07/2013 regulamenta a aplicação da Lei

Complementar 126 de 26 de Março de 2013 e da Lei Estadual 6400 de 5 de Março de


51
2013 que instituem a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações

existentes no Município do Rio de Janeiro (Lei Complementar 126) e no Estado do Rio

de Janeiro.

Este decreto atende à necessidade de compatibilizar a aplicação e abrangência da

Lei Complementar nº 126 e da Lei nº 6400, instituindo que inclusive as edificações

tombadas, preservadas e tutelas, estão obrigadas a realizar vistorias técnicas periódicas

no prazo máximo de 5 (cinco) anos. Estão desobrigados do cumprimento desta

determinação os imóveis situados em Áreas de Especial Interesse Social e edificações

com menos de 5 (cinco) anos da concessão do “habite-se”.

O decreto institui que os responsáveis devem comunicar a Secretaria Municipal de

Urbanismo (SMU) que o laudo atesta que o imóvel encontra-se em condições

adequadas de segurança, conservação e estabilidade, mediante formulário presente no

portal on-line da Prefeitura do Município do Rio de Janeiro. Também de acordo com este

decreto, as obras de reparo e manutenção necessárias devem ser previamente

licenciadas na Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) e acompanhadas por

profissional legalmente habilitado (arquiteto ou engenheiro), com a respectiva Anotação

de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

A fiscalização do cumprimento das obrigações instituídas neste Decreto pelo órgão

competente será feita por amostragem considerando, prioritariamente:

a) Idade da edificação;

b) Áreas que concentrem edificações de grande porte;

c) Eixos principais de circulação de pedestres e veículos;

d) Áreas de Proteção do Ambiente Cultural;

e) Agressividade ambiental de acordo com a NBR 6.118.

52
4.4. A ABNT NBR 16.280/2014

Esta norma estabelece requisitos para os sistemas de gestão de controle de

processos, projetos, execução e segurança, incluindo meios principalmente

para:

a) prevenções da perda de desempenho decorrente das ações de

intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da

edificação;

b) planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma

na edificação;

c) alteração das características originais da edificação ou de suas funções;

d) descrição das características da execução das obras de reforma;

e) segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;

f) registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos

procedimentos utilizados e do pós-obra da reforma;

g) supervisão técnica dos processos e das obras.

Esta norma se aplica, exclusivamente, às reformas de edificações.

(ABNT NBR 16.280, 2014)

Publicada em 18 de Abril de 2014, a NBR 16.280:2014 da ABNT trata da reforma

das edificações, estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos,

execução e segurança da reforma das edificações. Esta nora esquematiza as etapas da

obra e lista requisitos para o antes, durante e depois da reforma em um uma edificação

ou em uma unidade, privilegiando a boa técnica.

A NBR 16.280/2014 possui como referências normativas as seguintes normas: NBR

5.671, NBR 5.674, NBR 9.077, NBR 12.721, NBR 14.037, NBR 15.575.

4.4.1. Requisitos e Diretrizes

A norma define que o plano de reforma deve ser elaborado por profissional

habilitado, apresentando os impactos em todos sistemas, subsistemas e equipamentos

da edificação. O plano deve ser previamente encaminhado ao responsável pela

53
edificação para análise antes da reforma atendendo a todas as legislações vigentes e

normas técnicas necessárias a realização da obra, contendo estudo que garanta a

segurança da edificação e usuários durante e após a obra. Também deve ser concedida

autorização para a circulação de insumos e dos funcionários responsáveis pela

execução da obra.

O plano deve apresentar os projetos, desenhos, memoriais descritivos e

referências técnicas da obra; o escopo dos serviços realizados; identificação de

atividades que geram ruídos prevendo a pressão sonora máxima; identificação de uso

de materiais tóxicos e/ou inflamáveis; localização e implicações no entorno da reforma;

cronograma da reforma; dados das empresas, funcionários e profissionais envolvidos

na atividade; a responsabilidade técnica pelo projeto, supervisão e execução das obras;

planejamento do descarte de resíduos; estabelecimento do local de armazenamento de

insumos; implicações no manual de uso, operação e manutenção da edificação.

A norma também estabelece que devem ser seguidas as seguintes diretrizes:

preservação dos sistemas de segurança existentes na edificação; meios que protejam

os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos; descrição dos processos

de forma clara e objetiva; quando necessário, o registro e aprovação dos órgãos

competentes e pelo condomínio; definição dos responsáveis e suas atribuições durante

o processo; previsão de recursos para o planejamento da obra; garantia de que a obra

não prejudica os diferentes tipos de manutenção da edificação, após a obra. Também

deve ser apresentada toda e qualquer modificação que altere ou comprometa a

segurança da edificação ou de seu entorno à análise da construtora ou incorporadora

do empreendimento, dentro de um prazo de 10 anos. Após esse prazo, estas

modificações devem ser apresentadas à um responsável técnico designado pelo pelo

responsável legal para efetuar a análise das mudanças.

Todas as alterações ocorridas nas áreas privativas das edificações que afetem

ou alterem quaisquer sistemas ou estrutura da edificação ou da unidade devem ser

54
documentadas e comunicadas ao responsável legal da edificação antes do início da

obra. Caso o responsável legal da obra não autorize o trânsito dos insumos e

funcionários pelas áreas comuns do edifício, o mesmo deve apresentar justificativa

técnica ou legal ao solicitante, sendo que esta autorização não substitui as aprovações

legais nem representa compartilhamento de responsabilidade pela realização da

reforma por parte do responsável legal. Durante a realização das obras, os sistemas de

segurança da edificação devem permanecer operantes. Caso haja necessidade de

supressão ou suspensão do funcionamento dos mesmos, devem ser previstos sistemas

alternativos. Também devem ser implementados controles para validar o fim ou

recebimento das etapas da obra, de forma a garantir o cumprimento dos requisitos

legais e especificações do plano de reforma.

Caso haja alteração no escopo da reforma, a obra deve ser interrompida. Toda

a nova documentação deve ser submetida à nova análise. Somente após a autorização

do novo escopo a obra pode ser recomeçada. Se a obra interferir em aspectos de

segurança e uso da edificação, ações técnicas legais e emergenciais devem ser

tomadas.

No caso de a obra de reforma ocorrer em áreas comuns da edificação, as

mesmas devem preencher aos mesmos requisitos das obras em áreas privativas,

devendo também atender ao plano de gestão de manutenção conforme elencado na

ABNT NBR 5.674.

4.4.2. Responsabilidades

Além dos dispositivos mostrados anteriormente, a norma também apresenta as

responsabilidades por parte do representante legal da edificação, das quais destacam-

se:

a) Antes do início da obra: disponibilizar os requisitos e ações necessárias para

realização de reformas; requerer a atualização do manual de operação, uso e

55
manutenção da edificação quando necessário; receber toda a documentação e

propostas de reforma e submete-las a análise técnica.

b) Durante a obra: verificar o atendimento ao plano de reforma; cumprir e fazer

cumprir as deliberações em relação à obra aprovada, em atendimento ao regimento

interno e convenções aprovadas; tomar ações necessárias caso haja condição de risco

eminente à edificação.

c) Após a obra: fiscalizar as condições da obra concluída; receber o termo de

encerramento das obras e manual atualizado; cancelar as autorizações de entrada;

arquivar toda a documentação da reforma.

A norma apresenta as responsabilidades do proprietário da unidade autônoma,

que deve encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e toda a

documentação necessária a execução da reforma antes do início das obras; diligenciar

para que a obra respeite todos os preceitos de segurança e regulamentos; e atualizar o

manual de uso, operação e manutenção, bem como o manual do proprietário caso as

reformas interfiram no mesmo.

A norma também determina que toda a documentação da reforma deve ser

arquivada sob a guarda do responsável legal, além de ser disponibilizada para consulta

sempre que solicitada. O responsável legal também deve transferir todas as

documentações existentes ao seu sucessor.

4.5. A ABNT NBR 15.575/2013

Além das considerações previstas na ABNT NBR 16.280 de 2014, obras de reforma

em edifícios residenciais também estão sujeitas às colocações da norma de

desempenho das edificações 15.575 de 2013.

56
A norma de desempenho tem como objetivo atender às exigências e necessidades

dos usuários em relação aos sistemas que compõem uma edificação. A norma tem

como base as exigências dos usuários em relação aos seus sistemas durante o uso.

A norma possui temas distintos com seus diferentes critérios e requisitos exigidos,

sendo estes temas os três listados a seguir:

a) Segurança: manter a integridade da edificação e do usuário, mantendo a

segurança estrutural, segurança contra fogo e segurança no uso e na operação;

b) Habitabilidade: exigências relacionadas ao bem estar dos usuários, sendo

expressas pela estanqueidade, desempenho térmico, desempenho acústico,

desempenho lumínico, saúde, higiene, qualidade do ar, funcionalidade,

acessibilidade, conforto tátil e antropodinâmico;

c) Sustentabilidade: exigências que prezam pela manutenção do ambiente e seus

entornos, tendo como critérios a durabilidade, manutenibilidade e impacto

ambiental.

O desempenho é estabelecido a partir de requisitos qualitativos, critérios

quantitativos e métodos de avaliação, permitindo a mensuração do seu cumprimento ou

não. Por isso, além de ditar e incentivar o desenvolvimento tecnológico, as normas

assim elaboradas também orientam a avaliação da eficiência técnica e econômica

destas inovações.

Existem dois tipos de norma: as normas prescritivas e as normas de desempenho.

As normas prescritivas determinam uma série de requisitos e critérios usando como

parâmetro o uso consagrado de determinados produtos ou seus procedimentos, de

forma a atender às exigências dos usuários. Já as normas de desempenho, traduzem

as exigências dos usuários em requisitos e critérios, e são consideradas como

complementares às normas prescritivas, sem ocorrer a substituição (Shin, 2016).

57
Tanto normas prescritivas quanto normas de desempenho devem ser utilizadas

simultaneamente, de forma a atender as exigências do usuários com as soluções

técnicas mais adequadas. Na ocorrência de alguma forma de conflito entre a norma

prescritiva e a norma de desempenho, deve-se atender a todas as normas

simultaneamente.

Esta norma aborda diversos conceitos não considerados nas normas prescritivas,

por exemplo: manutenibilidade da edificação e o conforto tátil e antropodinâmico dos

usuários. As disposições incluídas na norma de desempenho são aplicadas aos

sistemas que compõem as edificações habitacionais.

A norma é dividida em seus partes que estabelecem uma série de requisitos, cada

parte para um diferente sistema. Os capítulos estão listados à seguir:

a) ABNT NBR 15575-1 – Parte 1: Requisitos Gerais;

b) ABNT NBR 15575-2 – Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais;

c) ABNT NBR 15575-3 – Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos;

d) ABNT NBR 15575-4 – Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações

verticais internas e externas;

e) ABNT NBR 15575-5 – Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas;

f) ABNT NBR 15575-6 – Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários.

58
5. Aspectos Técnicos e Práticos em Obras de Reforma
Os desafios inerentes às obras de reforma são diferentes em relação à uma

obra comum. Muitas vezes a ausência de projetos, sejam eles estruturais ou de

instalações acarretam a descoberta de interferências não previstas durante a

execução da obra. Além disso, obras de reforma são executadas, em geral, com

a edificação ou até a unidade em funcionamento, gerando diversos transtornos

ao cliente e aos usuários desta edificação.

Mesmo com todos estes desafios mencionados, até pouco tempo atrás não

existia uma norma específica para regulamentar a execução das obras de

reforma.

Apesar de o setor de obras de reforma ser representativo no mercado, ainda

apresenta um certo grau de informalidade. Segundo a pesquisa encomendada

pelo CAU/BR ao Instituto Datafolha em 2015, 54% da população

economicamente ativa já construiu ou reformou algum imóvel residencial ou

comercial (Barbosa, 2016).

Por esses motivos o processo de projeto, no caso de reformas, apresenta

várias dificuldades e questões a serem respondidas, além de requisitar uma

maior integração entre suas atividades desde o início do processo.

(BRETAS e ANDERY, 2009, p. 313).

Na construção civil brasileira, o tratamento não adequado dessas particularidades

das obras de reforma reflete a informalidade com que muitas vezes esse tipo de obra é

realizado (Barbosa, 2016). Amancio e Minto (2011) citam que, no Brasil, a falta de

cultura com relação as obras de reabilitação, e a carência de mão de obra, diretrizes e

processos direcionados para esse tipo especifico de obra prejudicam o

desenvolvimento das atividades voltadas para esse nicho de mercado.

59
A má qualificação e a má remuneração da mão de obra da cadeia produtiva da

construção civil prejudica a eficiência nos canteiros de obra, o que se torna pior em

obras de reforma, pois essas exigem maior complexidade e práticas diferentes de uma

obra de construção nova.

Por isso, o processo de obras de reforma deve ser conduzido de forma diferente,

com grande atenção principalmente na etapa do diagnóstico, onde são levantadas as

demandas do cliente, da edificação e de seus usuários. A primeira questão a ser

respondida deve ser o objetivo da reforma, adequando a edificação de acordo com as

exigências e as necessidades do cliente (Oliveira et al., 2008). Depois, uma análise de

viabilidade deve ser feita a partir do diagnóstico inicial, onde são estudados o

desempenho dos sistemas da edificação, seu contexto histórico e a necessidade de

adaptações às legislações e normas atuais (Barbosa, 2016). A partir destas etapas,

serão gerados parâmetros indicativos ou restritivos, que podem ser denominados de

demandas do edifício que, em conjunto com as necessidades e demandas dos clientes,

guiarão os projetos a serem desenvolvidos.

A natureza da obra de reforma e sua complexidade são quem definirão quais

participantes farão parte do time de projeto, e a especialização de cada um será

elencada em determinada etapa do processo de acordo com a sua necessidade

(Barbosa, 2016). Porém, a falta de informação e as incertezas iniciais do projeto exige

o constante envolvimento dos parceiros no projeto, de forma a encontrar as melhores

soluções possíveis, por meios de prospecções nas estruturas existentes,

reconhecimento e estudo das mesmas.

Conciliar as demandas do edifício com as demandas dos clientes ou usuários é o

grande desafio de uma obra de reforma, e a coordenação de projetos é a ferramenta

principal para enfrentá-la (Barbosa, 2016).

Além disso, os condomínios constituídos pelos proprietários de uma edificação,

apresentam uma particularidade para o cronograma, logística entre outros aspectos de

60
uma obra de reforma. Nos regulamentos estabelecidos em convenção pelo condomínio,

muitas vezes existem restrições quanto à circulação de materiais por determinadas

áreas além de serem estabelecidos horários restritivos em relação à execução de obras

nas unidades independentes.

A gestão destas restrições também apresentam um importante aspecto para o

sucesso de uma obra de reforma, zelando pela boa relação do cliente frente aos outros

condôminos, e conciliando estas exigências com o cronograma da obra.

O critério para a abordagem dos subsistemas neste capítulo é o mesmo do Capítulo

3, seguindo o apresentado por Jesus e Barros (2010) em relação aos subsistemas que

mais impactam financeiramente as obras de reabilitação de edificações, excluindo-se

os sistemas de elevadores, pois sua aplicabilidade é reduzida a um universo menor de

obras e incluindo os sistemas de impermeabilização devido ao alto custo de correção e

do risco à segurança da edificação de suas não conformidades.

5.1. Vedações Verticais

Os sistemas de vedações verticais de uma edificação são compostos pelo conjunto

de paredes e esquadrias. Segundo a NBR 15575, os sistemas de vedação vertical

devem ser estanques ao ar e à água, às rajadas de vento e devem propiciar conforto

térmico e acústico.

Para a execução de um projeto de vedação vertical, deve ser observada a relação

entre este subsistema e a estrutura na qual está inserido. Além disso, devem ser

observadas as interferências possíveis com sistemas hidrossanitários e as vedações

horizontais, seus revestimentos e impermeabilização empregados (Franco, 2017).

Além disso, devem ser observados tanto na execução quanto em projeto os

reforços necessários para evitar o aparecimento de trincas nas paredes, podendo ser

compostos de grampos ou telas, conforme figura 36, de forma a solidarizar o

comportamento da estrutura ao comportamento da vedação.

61
Figura 36 - Detalhe da ligação entre estrutura de concreto armado com alvenaria através da colocação de
tela metálica. Fonte: Franco (2017)

Além disso, a ligação entre elementos da estrutura e da vedação irão impactar a

decisão sobre a sequência de atividade das obras. Esta deve privilegiar, sempre que

possível a diminuição das tensões impostas aos painéis (Franco, 2017). Por isso,

podem ser adotadas medidas como o adiamento do início da execução de algumas

etapas da vedação.

Outro aspecto importante a ser observado é a ligação entre alvenaria e esquadrias,

pois estas representam uma parcela significativa do custo das vedações verticais, além

de serem importantes para a liberação de novas frentes de obra (Franco, 2017).

Segundo Franco (2017), se faz também importante na fase do projeto a análise das

espessuras dos revestimentos e impermeabilizações previstos para cada um dos

componentes da vedação vertical. A não consideração desta interferência, nesta fase,

pode levar ao aumento excessivo destes revestimentos durante a etapa de construção,

acarretando perdas não previstas e até aumentando a possibilidade de surgimento de

problemas patológicos nestes elementos.

Nos métodos construtivos, devem ser observados o correto alinhamento da

estrutura, para que não ocorra problemas no prumo da alvenaria por conta de

desalinhamento estrutural, a correta marcação da alvenaria, para se evitar problemas

62
de esquadro e de locação e a correta execução de aperto da alvenaria, de forma a evitar

patologias decorrentes destas etapas.

Para sistemas de vedação em drywall, além de observar o prumo, alinhamento e

esquadro da parede, deve ser dada a devida atenção a fixação dos perfis metálicos,

utilização da chapa de drywall correta para a função do cômodo (chapas resistentes a

umidade, ao fogo, ou com tratamento acústico correto).

Além disso, segundo Nakamura (2014), devem ser tomados cuidados específicos

no canteiro, como:

a) Verificar a integridade das chapas antes da descarga;

b) Atender a medidas específicas na estocagem das chapas e perfis;

c) Atender a cuidados específicos no transporte e manuseio das chapas e perfis.

5.2. Sistemas Hidrossanitários

A aplicação e a execução de sistemas hidrossanitários é dificultado pelo alto nível

de interfaces das instalações por todo o período da execução. Iniciando-se com as

previsões deixadas na estrutura para a posterior instalação das tubulações, terminando

na fase de acabamento da obra com a instalação de louças e metais (Couto, 2014).

As principais dificuldades em relação a execução surgem no momento do projeto,

sendo necessário avaliar se a interferência com as demais etapas construtivas são

aceitáveis e viáveis ou se será necessário uma nova solução (Couto, 2014). A

necessidade de correção muitas vezes é notada somente no momento da execução da

obra, sendo essas pendências sanadas pelo executor da obra, que nem sempre possui

habilidade ou a técnica necessária para esta atividade.

Outro fator que requer atenção é que os sistemas prediais hidrossanitários são

passíveis de serem “sabotados” pelo próprio executor e por se tratarem de sistemas não

visíveis, as falhas geradas muitas vezes só são detectadas no pós obra (Couto, 2014).

63
O processo construtivo envolve cuidados a respeito da conexão entre a tubulação,

a fixação desta a estrutura bem como a disposição em relação aos outras subsistemas,

como instalações elétricas, alvenaria e ar-condicionado (Calçada, 2014). Muitas vezes

a prumada provisória é afixada com arames que, quando não retirados após a fixação

definitiva, corroem e podem danificar a tubulação.

Além disso, outra fonte de retrabalho e patologias é a colagem incorreta das

conexões causando vazamentos nos testes de pressão e até mesmo após a ocupação

do proprietário, gerando infiltrações e consequentemente grandes prejuízos materiais

(Calçada, 2014). Também pode ocorrer a fixação de prumadas em posições diferentes

do projeto, gerando prejuízos à construção.

5.2.1. Instalações Prediais de Água Fria

Uma instalação predial de água fria constitui-se no conjunto de tubulações,

equipamentos, reservatórios e dispositivos destinados ao abastecimento dos aparelhos

e pontos de utilização da água da edificação, conforme a NBR 5626/1998 – Instalações

Prediais de Água Fria.

Esta norma também estabelece que as instalações prediais de água fria devem ser

projetadas de forma a atender os seguintes requisitos durante sua vida útil:

a) Preservar a potabilidade da água;

b) Fornecer água de forma contínua em quantidade adequada, com pressões

e velocidades compatíveis com o funcionamento dos aparelhos sanitários;

c) Promover a economia de água e de energia;

d) Possibilitar a manutenção fácil e com economia;

e) Evitar níveis de ruídos inadequados;

f) Proporcionar conforto aos usuários.

Desta forma, ao executar o projeto, o projetista deve observar se o mesmo atende

a estes requisitos, além de avaliar se o mesmo respeita os outros sistemas passíveis de

64
interferência, de forma a propiciar maior qualidade ao usuário, evitando adaptações

realizadas pelo executor da obra.

5.2.2. Instalações Prediais de Água Quente

Segundo a NBR 7198/1993, as instalações prediais de água quente devem atender

aos requisitos seguintes, conforme projeto e execução:

a) Garantir o fornecimento de água continuamente em quantidades suficientes e

temperatura controlável com segurança, pressões e velocidades compatíveis

com o perfeito funcionamento dos aparelhos sanitários;

b) Preservar a potabilidade da água;

c) Proporcionar o nível de conforto adequado;

d) Racionalizar o consumo de energia.

MACINTYRE (1990) afirma que o aquecimento de água pode ser realizado por meio

de um dos sistemas seguintes:

a) Individual;

b) Central Privado;

c) Central Coletivo.

O aquecimento pode ser feito através de chuveiros elétricos, aquecedores a gás ou

aquecedor solar. Os aquecedores solares, devido à escassez de energia e tendência

de alta nas tarifas de energia elétrica, estão sendo utilizados em grande escala no

segmento de aquecedores de água, porém os coletores solares formam a parte principal

do sistema, já que recebem a energia solar e a transmitem para a água circulante na

própria placa (CARVALHO JR., 2013). O funcionamento deste tipo de aquecedor ocorre

através de termossifão ou bombeamento.

Os tubos metálicos foram utilizados com exclusividade em instalações de água quente

no Brasil, até o final da década de 80, quando chegaram ao mercado brasileiro os

65
primeiros tubos poliméricos compatíveis com aplicação em condução de água quente

(Carvalho Jr., 2013). A opção em plástico mais utilizada no Brasil é o CPVC.

5.2.3. Instalações Prediais de Esgoto

A NBR-8160/1999 – Sistemas Prediais de Esgoto Sanitário: Projeto e Execução –

entre outras generalidades determina que o sistema seja projetado de modo a:

a) Permitir o rápido escoamento da água utilizada e dos despejos introduzidos,

evitando a ocorrência de vazamentos e a formação de depósitos no interior das

tubulações;

b) Impedir que os gases provenientes do interior do sistema predial de esgoto

sanitário atinjam áreas de utilização;

c) Permitir que os seus componentes sejam facilmente inspecionáveis para

eventuais manutenções;

Em relação aos odores, a NBR-8160/1999 indica que todos os aparelhos sanitários

devem ser protegidos por desconectores. Além disso, deve haver especial cuidado nas

vedações das tubulações, de forma a evitar desconexões, bem como o mau cheiro.

Segundo Vieira (2016), também deve ser dada a devida atenção ao traçado da

tubulação, de forma a evitar entupimentos, que podem causar grandes problemas aos

usuários da edificação.

5.2.4. Instalações Prediais de Águas Pluviais

A norma brasileira ABNT – NBR-10844/1989 e estabelece as condições e

procedimentos para a execução de uma instalação de águas pluviais com desempenho

satisfatório, devendo ser projetadas para atender as exigências seguintes:

a) Recolher e conduzir a vazão de projeto até os locais permitidos pelos

dispositivos legais;

b) Características estanques;

66
c) Possibilitar limpeza e desobstrução em qualquer ponto da instalação;

d) Absorver os esforços provocados pelas variações térmicas;

e) Devem ser resistentes aos choques mecânicos e com materiais resistentes aos

choques;

f) Em componentes expostos, utilizar materiais resistentes às intempéries;

g) Em componentes usados com outros materiais usar materiais de construção

compatíveis;

h) Não produzir ruídos excessivos;

i) Resistir às pressões às quais poderá estar sujeita;

Segundo Vieira (2016), atenção especial deve ser dada a possibilidade de

ocorrência de entupimentos, podendo ser prevista a saída de água das calhas em mais

de um bocal, e a possibilidade de desacoplamento das conexões.

5.3. Instalações Elétricas

A maior complexidade do projeto de instalações elétricas comparado a outros

subsistemas, bem como os riscos inerentes a esse processo, fazem com que as

instalações elétricas exijam profissionais com boa qualificação técnica (Calçada, 2014).

Em geral, muitas empresas dispõem somente da prática de seus funcionários para a

execução deste serviço, devido à falta de qualificação da mão de obra do setor.

Como o processo construtivo das instalações elétricas pode se fazer presente em

diversas etapas da reforma de uma edificação, a falta de fiscalização pode trazer

grandes prejuízos ao decorrer da obra.

Na colocação dos conduítes, deve-se ter cuidado para não danificar o material,

gerando rasgos ou furos no conduíte, antes ou durante a colocação, sob pena de

obstrução da tubulação após o preenchimento dos rasgos, seja com concreto, gesso,

emboço, alvenaria, etc. O rasgo na alvenaria, muitas vezes, é um foco de desperdício

de desperdício e retrabalho, pois o rasgo muitas vezes é maior do que o necessário,

67
danificando uma região maior que a necessária, e as caixas podem ser colocadas na

posição incorreta (Calçada, 2014).

Também ocorre uma perda de produtividade na hora da passagem dos fios, pois

os mesmos precisam estar lubrificados e com seus caminhos desobstruídos. Quando

isto não ocorre, pode haver retrabalhos e perda de produtividade.

5.4. Estrutura e Fundações

No Brasil, grande parte das estruturas e fundações rasas são executadas utilizando

o concreto armado, que é composto por cimento, água, agregado miúdo (areia) e

agregado graúdo (pedra ou brita), e ar. Pode também conter adições (cinza volante,

pozolanas, sílica ativa, etc.) e aditivos químicos com a finalidade de melhorar ou

modificar suas propriedades básicas (Gonçalves, 2015).

Para o cimento, devem ser tomados diversos cuidados em sua armazenagem,

segundo a NBR 6118, os quais incluem: Não misturar lotes recebidos em épocas

diferentes; Consumo na ordem cronológica de recebimento; Pilhas no máximo com 10

sacos, podendo atingir 15 sacos se o tempo de armazenagem for no máximo de 15 dias;

Local protegido da ação das intempéries, da umidade e de outros agentes nocivos.

Também deve-se ter atenção quanto aos critérios de aceitação de um concreto,

com a avaliação através do teste do slump e teste de resistência. Em relação à execução

da armadura, é necessário atentar para os corretos espaçamentos de seus elementos,

utilização da bitola correta e verificação se o cobrimento corresponde ao estipulado em

projeto, de forma a proteger a armadura da corrosão.

Durante a execução da forma deve-se verificar se todas as medidas estão corretas,

o prumo, alinhamento e o esquadro. Também deve-se tomar cuidado se a forma está

devidamente escorada, evitando o rompimento da mesma no momento do lançamento

do concreto. Antigamente a montagem das formas ficava a cargo da experiência dos

mestres e encarregados de obra, que solicitavam o material e sabiam aonde fazer o

68
escoramento e como fazer uma montagem segura das formas apenas pelo tempo de

prática (Calçada, 2014). Atualmente, a execução das mesmas está atrelada a existência

de um projeto de forma e escoramento, porém, na prática, estes problemas continuam

ocorrendo como antigamente.

A altura de lançamento do concreto deve ser verificada e, posteriormente, a

vibração e a cura do mesmo devem ser corretamente executadas, podendo acarretar

perda da capacidade de resistência.

5.5. Impermeabilização

Segundo Santos (2013), o custo da impermeabilização em uma obra está dentro de

uma margem de 1% a 2% do custo geral. Por isso, representa um custo baixo em

relação ao total da obra, visto que significa preparar a edificação contra os efeitos de

infiltração, dando estanqueidade a sistemas construtivos e protegendo a estrutura

contra corrosão, fissuras, descolamentos, ações químicas etc.

A correta execução dos sistemas de impermeabilização durante uma obra é

extremamente importante, pois qualquer descuido em sua execução pode acarretar em

patologias em diferentes subsistemas da obra.

Durante a elaboração do projeto de impermeabilização é importante verificar o

sistema utilizado, se o mesmo é adequado a sua aplicação. Um exemplo de má escolha

do tipo de impermeabilização a ser utilizado é a utilização de impermeabilizações rígidas

em ambientes com sistema de vedação em drywall.

Segundo Righi (2009), a execução de arremates no ralo é, provavelmente, o detalhe

mais importante do processo de impermeabilização, com a execução sendo feita com

aplicação de sucessivas demãos que adentram a abertura do piso, podendo ou não

receber reforço de estruturas têxteis.

69
Também deve ser dada a devida atenção aos caimentos do sistema de

impermeabilização. Deve-se executar a regularização da superfície com argamassa

desempenada de cimento e areia com caimento de no mínimo 1% em direção aos ralos,

chanfrar ou arredondar cantos vivos de forma a permitir um ajustamento contínuo (Righi,

2009).

70
6. Estudo de Caso

6.1. Aspectos Gerais

Para avaliar in situ o impacto dos novos requisitos e levantar as diretrizes

técnicas e práticas consideradas para a realização de obras de reformas em edificações

foi desenvolvida pesquisa de campo em empresa construtora especializada nesse

segmento de obras.

A pesquisa de campo que constituiu este estudo de caso foi focada na vivência

do autor por ocasião da sua atuação no segmento de obras de reforma. As informações

descritas foram obtidas a partir de anotações e arquivos de obra das referidas

empresas.

Para preservar sigilo da identidade das empresas e das obras estudadas na

pesquisa de campo, por solicitação dos mesmas, neste trabalho as empresas serão

identificadas como construtora A e construtora B, da mesma forma, as obras serão

identificadas por letras do alfabeto.

6.2. Construtora “A”

A Construtora “A” é uma empresa de pequeno porte, criada a um ano, focada em

obras de reforma no segmento residencial e comercial, tendo como principais focos a

reforma ou troca de pisos, pintura, instalações elétricas e hidráulicas, colocação de

louças e metais e abertura de passagens para sistemas de ar-condicionado do tipo split.

A empresa possui três funcionários atuando em seu escritório e terceiriza a força

de trabalho responsável pela execução de suas obras realizando reformas

principalmente nas zonas norte e sul da cidade do Rio de Janeiro.

A execução das obras apresentadas neste estudo de caso ocorreu entre os meses

de Julho e Setembro de 2016. Durante este período a empresa possuía 6 obras

ocorrendo simultaneamente. Neste trabalho serão abordadas 4 obras realizadas pela

71
empresa por ocasião da maior presença do autor nas mesmas, sendo as obras “L”, “A”

e “P” em um mesmo condomínio.

6.1.1. Obra “L”

Esta obra consiste na reforma de um apartamento tipo recém entregue por uma

grande construtora no bairro de Vila Isabel, na cidade do Rio de Janeiro, RJ, para

adequar o mesmo às necessidades estéticas e práticas dos clientes. A contratação foi

feita por empreitada com prazo limite de 5 semanas e a mão de obra utilizada foi de um

pedreiro, um pintor, um eletricista e um ajudante com o acompanhamento de um

engenheiro. O contrato teve como objeto apenas a contratação de mão de obra, com

fornecimento de material pelo cliente.

A fiscalização da obra era realizada pelo engenheiro responsável. A obra possuiu

projeto realizado por uma empresa externa, contratada pelo cliente. Toda a obra foi

legalizada junto a sindicatura do condomínio com a Anotação de Responsabilidade

Técnica (ART) com a descrição dos serviços a serem executados.

Nesta obra em relação a ferramentas e materiais foram utilizados, principalmente:

a) Demolição: martelete perfurador rompedor de 800w, talhadeira e marreta;

b) Colocação de piso e revestimento: serra circular, argamassa de

assentamento, piso de porcelanato 60 cm x 60 cm e revestimento estilizado

de 20 cm x 20 cm;

c) Pintura: desempenadeira, espátula, pincel, rolo de lã, rolo de espuma, tinta

branca lavável e massa corrida;

d) Instalação Elétrica: estilete, parafusadeira, parafusos, fio 2,5 mm, fio 4 mm

e conduítes de ¾ e ½ polegada;

e) Drenos do ar-condicionado: tubulação de PVC de 25 mm e cola para PVC;

72
f) Estruturas de drywall: parafusadeira, estilete, tesoura para drywall, perfis

estruturais de aço galvanizado, massa e fita para tratamento de juntas,

parafusos e placas de drywall.

O apartamento apresenta uma planta de 3 quartos, sendo uma suíte, banheiro

social, cozinha, área de serviço, sala e varanda. A obra retrata a transformação de um

dos quartos em um closet/escritório; demoliu o banheiro de serviço e adicionou sua área

à cozinha; adicionou novos pontos de tomada e iluminação na cozinha, sala, área de

serviço e suíte; criou estruturas em drywall para a colocação de ar do tipo split na suíte,

no closet/escritório e na sala; repintura geral do apartamento, pois o mesmo havia sido

entregue com tinta não lavável; troca de piso em todo o apartamento menos na varanda

e nos banheiros e colocação de revestimento estilizado em parte da parede da cozinha,

conforme figura 37.

Figura 37 - Revestimento estilizado na parede da cozinha. Fonte: o autor

73
Figura 38 - Planta original do apartamento (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor

Figura 39 - Planta do apartamento após intervenções (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor

As principais intervenções executadas foram a abertura da parede para a passagem

de conduítes e colocação das caixas de tomadas, a passagem destes conduítes e dos

fios, a colocação dos pisos e do novo revestimento, fechamento de tubulações

existentes do banheiro de serviço, construção de parede de alvenaria para fechamento


74
da porta do quarto que foi transformado em closet/escritório e colocação dos drenos de

ar-condicionado split. A colocação das estruturas de apoio do drywall foram realizadas

por empresa terceirizada especializada.

Devido ao fato de que as obras “L”, “A” e “P” ocorreram em um mesmo condomínio,

parte da mão de obra utilizada era remanejada entre as mesmas, ocorrendo um bom

aproveitamento de seus serviços, evitando a recontratação constante de ajudantes e

pedreiros. Porém, isto causou problemas na relação entre o engenheiro responsável e

o cliente, causados principalmente por falhas na gestão do fluxo de informação entre

ambos.

Todo o processo preconizado pela NBR 16280 foi respeitado, principalmente em

relação a emissão de ART e a descrição dos serviços realizados.

Os principais desafios desta obra foram:

a) Colocação do piso: Exigiram grande perícia do pedreiro, pois era feito de

um material caro e com pouco excedente comprado pelo cliente. O corte e

a colocação foram minuciosas;

b) Revestimento da parede da cozinha: Além de ter sido comprado sem

excedentes, as peças eram frágeis e finas, exigindo grande perícia no

manuseio e, principalmente, nos cortes. Houve compra de um novo lote

deste revestimento, por motivos de mudança no projeto;

c) Mudanças de projeto: Constantes mudanças e falta de definição no projeto,

principalmente na posição dos pontos de tomada e na posição da porta

entre o closet/escritório e a suíte;

d) Estruturas para o ar condicionado split: Foram construídas estruturas para

a colocação da unidade evaporadora do ar condicionado split na sala, suíte

e closet/escritório em drywall conforme figura 38, porém a pouca altura da

viga entre o teto e a esquadria dificultou a obtenção do correto caimento do

75
dreno da unidade evaporadora. Esta solução era uma exigência do cliente

em detrimento da colocação de forro de gesso.

Figura 40 - Esquema da estrutura de drywal para o ar-condicionado split. Fonte: o autor

6.1.2. Obra “A”

A obra consiste na reforma de um apartamento de cobertura recém entregue por

uma grande construtora no bairro de Vila Isabel, na cidade do Rio de Janeiro, RJ, para

adequar o mesmo às necessidades estéticas e práticas dos clientes. A contratação foi

feita por empreitada com prazo limite de 6 semanas e a mão de obra utilizada foi de um

pedreiro, um pintor, um eletricista, dois montadores de drywall e um ajudante com o

acompanhamento do engenheiro. O contrato teve como objeto apenas a contratação de

mão de obra, com fornecimento de material pelo cliente.

A fiscalização da obra era realizada pelo engenheiro responsável. A obra possuiu

projeto de iluminação realizado por uma empresa externa e projeto das intervenções na

vedação e na elétrica do apartamento a cargo da construtora “A”. Toda a obra foi

legalizada junto a sindicatura do condomínio com a Anotação de Responsabilidade

Técnica (ART) com a descrição dos serviços a serem executados e seus projetos.

76
Todo o processo preconizado pela NBR 16280 foi respeitado, principalmente em

relação a emissão de ART e a descrição dos serviços realizados.

Serviços executados:

a) Repintura Geral do Apartamento, pois a tinta original era não lavável;

b) Passagem de drenos de ar-condicionados split da sala e quarto 1 para a

área externa do segundo pavimento do apartamento (cobertura), através do

forro do teto do primeiro andar, até o shaft do banheiro social, atravessando

ao segundo andar pelo mesmo até o shaft do lavabo social e passagem até

a área externa da cobertura pela parede de alvenaria;

c) Execução de forro e sanca de drywal na sala do primeiro e do segundo andar

do apartamento, conforme figura 41;

Figura 41 - Sanca executada em drywall na sala do segundo pavimento. Fonte: o autor

d) Revestimento de parede da escada com lajotas estilizadas de 15 cm por 50

cm;

77
e) Retirada de tubulação em pex de água quente do chuveiro do banheiro de

serviço e colocação desta tubulação na pia da cozinha;

f) Colocação de novos pontos de tomada e iluminação em todo o apartamento;

g) Colocação de bancada de pia na área externa da cobertura;

h) Troca da bancada de pia da cozinha;

i) Abertura de passa prato entre cozinha e sala do primeiro andar;

j) Transformação do banheiro de serviço em despensa.

Figura 42 - Planta do primeiro andar (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor

78
Figura 43 - Planta do segundo andar (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor

Os principais materiais e ferramentas utilizados foram:

a) Demolição: martelete perfurador rompedor de 800w, talhadeira e marreta;

b) Colocação de revestimento: serra circular, nível laser, argamassa para

assentamento e revestimento de lajotas de 15 cm x 50 cm;

c) Pintura: desempenadeira, espátula, pincel, rolo de lã, rolo de espuma, tinta

branca lavável e massa corrida;

d) Instalação Elétrica: estilete, parafusadeira, parafusos, fio 2,5 mm, fio 4 mm

e conduítes de ¾ e ½ polegada;

e) Drenos do ar-condicionado: tubulação de PVC de 25 mm e cola para PVC;

f) Sancas e forro de drywall: parafusadeira, nível laser, estilete, tesoura para

drywall, perfis estruturais de aço galvanizado, massa e fita para tratamento

de juntas, parafusos e placas de drywall.

Os principais desafios desta obra foram:

a) Passagem dos dutos dos ar condicionados split para o segundo andar;

79
b) Execução do revestimento da parede da escada, pois a paginação das

pedras precisou ser feita com grande planejamento, pois a parede entre a

escada e o banheiro social do primeiro andar e do lavabo social do segundo

andar estava fora do prumo;

c) Execução dos forros em drywall, que causaram muitos retrabalhos devido

a má execução da estrutura do forro;

d) Patologias na massa corrida da pintura durante o lixamento da mesma, o

que acarretou retrabalhos em alguns cômodos do apartamento;

e) Gestão da equipe, apesar de otimizada pelas 3 obras simultâneas em um

mesmo condomínio, tornou-se mais complicada, principalmente em relação

ao fluxo de informação entre cliente e engenheiro responsável.

6.1.3. Obra “P”

Esta obra consiste na reforma de um apartamento tipo recém entregue por uma

grande construtora no bairro de Vila Isabel, na cidade do Rio de Janeiro, RJ, para

adequar o mesmo às necessidades estéticas e práticas dos clientes. A contratação foi

feita por empreitada com prazo limite de 4 semanas e a mão de obra utilizada foi de um

pedreiro, um pintor, um eletricista e um ajudante com o acompanhamento do

engenheiro. O contrato teve como objeto apenas a contratação de mão de obra, com

fornecimento de material pelo cliente.

A fiscalização da obra era realizada pelo engenheiro responsável. A obra possuiu

projeto das intervenções na vedação e na elétrica do apartamento a cargo da

construtora “A”. Toda a obra foi legalizada junto a sindicatura do condomínio com a

Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) com a descrição dos serviços a serem

executados e seus projetos.

80
Todo o processo preconizado pela NBR 16280 foi respeitado, principalmente em

relação a emissão de ART e a descrição dos serviços realizados.

Os serviços executados nessa obra foram:

a) Repintura geral do apartamento, pois a tinta era não lavável;

b) Colocação de novos pontos de tomada e iluminação em todo o

apartamento;

c) Execução de forro de gesso na sala;

d) Colocação de revestimento de pastilhas verdes de vidro no banheiro

social;

e) Colocação de revestimento de pastilhas cinza no banheiro da suíte;

f) Passagem de tubulação e dutos de drenagem de ar-condicionado split no

quarto 1, quarto suíte e sala;

g) Abertura de passa-prato entre a cozinha e a sala.

Os principais materiais e ferramentas utilizados foram:

a) Demolição: martelete perfurador rompedor de 800w, talhadeira e marreta;

b) Colocação de revestimento: argamassa para assentamento e pastilhas;

c) Pintura: desempenadeira, espátula, pincel, rolo de lã, rolo de espuma, tinta

branca lavável, tinta azul lavável, tinta amarela lavável, tinta verde lavável e

massa corrida;

d) Instalação Elétrica: estilete, parafusadeira, parafusos, fio 2,5 mm, fio 4 mm

e conduítes de ¾ e ½ polegada;

e) Drenos do ar-condicionado: tubulação de PVC de 25 mm e cola para PVC;

f) Forro de gesso: parafusadeira, furadeira, nível laser, parafusos, gesso em

pó e placas de gesso.

81
Figura 44 - Planta do Apartamento (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor

Os principais desafios encontrados nesta obra foram:

a) Aparecimento de patologias na pintura, relativas ao lixamento da massa corrida

e à incorreta mistura da tinta de cor azul executada no quarto 1;

b) Problemas com o nível do forro de gesso da sala;

c) Gestão da equipe, apesar de otimizada pelas 3 obras simultâneas em um

mesmo condomínio, tornou-se mais complicada, principalmente em relação ao

fluxo de informação entre cliente e engenheiro responsável.

6.1.4. Obra “S”

Esta obra consiste na reforma de uma sala comercial de um empreendimento recém

entregue por uma grande construtora no bairro da Barra da Tijuca, na cidade do Rio de

Janeiro, RJ, para adequar o mesmo às necessidades estéticas e práticas dos clientes.

82
A contratação foi feita por empreitada com prazo limite de 9 semanas e a mão de obra

utilizada foi de um pedreiro, um montador de drywall, um pintor, um eletricista e um

ajudante com o acompanhamento de arquiteto. O contrato teve como objeto a

contratação de mão de obra e fornecimento de material pela empresa.

A fiscalização da obra era realizada pelo engenheiro responsável. A obra possuiu

projeto de todas as intervenções realizadas, principalmente na parte elétrica, hidráulica

e nas vedações verticais, a cargo da construtora “A”, aprovado previamente pelo cliente.

Toda a obra foi legalizada junto a sindicatura do condomínio com a Anotação de

Responsabilidade Técnica (ART) com a descrição dos serviços a serem executados e

seus projetos. Todo o processo preconizado pela NBR 16280 foi respeitado,

principalmente em relação a emissão de ART e a descrição dos serviços realizados.

Os serviços executados nesta obra foram:

a) Demolição de paredes de separação das salas;

b) Execução de contra-piso regulador;

c) Colocação de piso e revestimento nos banheiros;

d) Execução de paredes divisórias entre os ambientes da sala em drywall com

estrutura dupla ;

e) Execução de forro do teto em drywall e gesso;

f) Implementação de rede elétrica e rede especial, com colocação de

luminárias, tomadas e cabeamento das mesmas;

g) Instalação das máquinas de ar-condicionado;

h) Demolição de dois banheiros, reforma de outros dois banheiros e construção

de um novo banheiro;

i) Pintura geral da sala.

Os principais materiais e ferramentas utilizados foram:

83
a) Demolição: martelete perfurador rompedor de 800w, talhadeira e marreta;

b) Colocação de piso e revestimento: serra circular, nível laser, argamassa

para assentamento e revestimento de porcelanato 60 cm x 60 cm;

c) Pintura: desempenadeira, espátula, pincel, rolo de lã, rolo de espuma, tinta

branca lavável e massa corrida;

d) Instalação Elétrica: estilete, parafusadeira, parafusos, fio 2,5 mm, fio 4 mm

e conduítes de ¾ e ½ polegada;

e) Drenos do ar-condicionado: tubulação de PVC de 25 mm e cola para PVC;

f) Sancas e forro de drywall: parafusadeira, nível laser, estilete, tesoura para

drywall, perfis estruturais de aço galvanizado, massa e fita para tratamento

de juntas, parafusos e placas de drywall.

As maiores dificuldades encontradas nesta obra tiveram relação com a colocação

dos drenos do ar-condicionado. Um destes drenos despejava seu conteúdo em um ralo

disposto em um dos banheiros. Porém, por um erro na execução, o dreno acabava por

despejar parte do seu conteúdo no contra-piso, poucos milímetros antes do ralo. Isso

acarretou na saturação do contra-piso, ocorrendo o alagamento de uma das salas ao

lado. A correção desta patologia junto com o diagnóstico da mesma consumiram

aproximadamente uma semana de retrabalhos. Também foi observado o mal

dimensionamento da rede elétrica, pois, ao ligar o chuveiro de um dos banheiros, o

disjuntor geral da sala desarmou. Para a correção desta não conformidade os circuitos

foram novamente divididos entre os diferentes quadros das salas reformadas, de forma

a reduzir a carga em cada quadro.

Além disso, a obra não possuía em seu contrato a colocação das portas entre

os ambientes da sala, sendo este serviço executado por outra empresa. Isto acarretou

problemas nas divisórias em drywall, pois, com as movimentações executadas para a

colocação dos marcos das portas, algumas trincas surgiram ao longo de toda a sala em

84
algumas divisórias entre as placas do drywall conforme figura 45. Estas patologias

consumiram aproximadamente uma semana e meia de retrabalhos.

Figura 45 - Trinca na divisória entre duas placas de drywall. Fonte: o autor

6.2. Construtora “B”

A Construtora “B” é uma microempresa, fundada em meados de 2016, com foco em

obras de reforma no segmento residencial e comercial, tendo como principal foco a

reforma ou troca de sistemas de vedação em drywall e sua posterior pintura.

A empresa possui um funcionário atuando no escritório e terceiriza a força de

trabalho responsável pela execução de suas obras realizando reformas principalmente

nas zonas norte e sul da cidade do Rio de Janeiro.

A execução das obras apresentadas neste estudo de caso ocorreu no mês de

Janeiro de 2017. Durante este período a Construtora “B” só possuía uma obra

ocorrendo, sendo esta a ser abordada neste trabalho.

85
6.2.1. Obra “C”

Esta obra consistiu na reforma de uma sala comercial de uma edificação situada no

Centro da cidade do Rio de Janeiro, RJ, para adequar o mesmo às necessidades

estéticas e práticas dos clientes. A contratação foi feita por empreitada com prazo limite

de 4 fins de semana e a mão de obra utilizada foi de um montador de drywall, um pintor,

um eletricista e um ajudante com o acompanhamento de engenheiro. O contrato teve

como objeto a contratação de mão de obra e fornecimento de material pela empresa. A

obra possuiu projetos de arquitetura e elétrica realizados por empresa externa

contratada pelo cliente.

O processo preconizado pela NBR 16280 não foi respeitado, pois não houve

emissão de ART com a descrição dos serviços realizados, que seriam necessários

principalmente para a execução de serviços na parte elétrica.

Os serviços executados nesta obra foram:

a) Montagem de paredes divisórias em drywall com 2,30 m de altura;

b) Colocação de spots de iluminação e seus interruptores, conforme figura 46;

c) Colocação de caixas de tomada, conforme figura 47;

d) Pintura geral.

86
Figura 46 - Spots de iluminação. Fonte: o autor

Figura 47 - Caixa de tomada. Fonte: o autor

Os principais materiais e ferramentas utilizados foram:

a) Paredes de drywall: parafusadeira, nível laser, estilete, tesoura para drywall,

estruturas de drywall, parafusos e placas de drywall.

b) Pintura: desempenadeira, espátula, pincel, rolo de lã, rolo de espuma, tinta

branca lavável e massa corrida;

c) Instalação Elétrica: estilete, parafusadeira, parafusos, fio 2,5 mm e

conduítes de ½ polegada;

87
Os principais desafios desta obra tiveram relação com o seu curto prazo e a demora

na entrega dos materiais por uma empresa especializada em materiais de drywall e a

execução da obra com a sala em operação.

Como a sala estava em operação, a limpeza da mesma precisava de redobrada

atenção. Além disso, os serviços só poderiam ser executados nos fins de semana, o

que piorou os transtornos pela demora na entrega dos materiais, que acarretou na perda

de um fim de semana. Além disso, alguns pequenos defeitos relativos à execução da

pintura, como algumas estrias na massa corrida e não uniformidade na mistura, geraram

retrabalhos referentes a um dia de serviço

6.3. Análise do Estudo de Caso

A tabela 1 apresenta o cumprimento de alguns itens da NBR 16280 em conjunto

com o cumprimento do prazo destas obras. Os itens de atendimento da NBR 16280

foram escolhidos a partir das informações coletadas nestas obras, não sendo possível

avaliar o cumprimento e aplicação de outras diretrizes da norma.

Tabela 1 - Cumprimento de prazo e itens da NBR 16280. Fonte: o autor.

Obra L Obra A Obra P Obra S Obra C Índice


Possuiu ART? Sim Sim Sim Sim Não 80%
Possuiu projeto? Sim Sim Não Sim Sim 80%
Possuiu planejamento? Sim Sim Sim Sim Sim 100%
Cumpriu o prazo? Não Não Não Não Não 0%
Atendeu ao orçamento? Sim Sim Sim Sim Sim 100%

A partir dos dados expostos, pode-se observar que o maior problema em relação

às obras de reforma abordadas neste estudo encontra-se no cumprimento dos prazos.

O não cumprimento do prazo nas obras ocorreu por diversos motivos, desde atrasos de

materiais, no caso da obra “C”, até mudanças no projeto da reforma, no caso da obra

“L”.

Percebe-se também que as obras estudadas focaram no cumprimento do acordado

em relação ao orçamento em detrimento do prazo. Isto ocorre, pois, na maioria das

88
vezes, o aspecto financeiro dos clientes é limitado e o orçamento das obras deve ser

respeitado.

Na tabela 2 encontram-se as não conformidades das obras observadas com seus

quantitativos e a severidade das mesmas. A severidade das não conformidades leva

em consideração o custo e o tempo para sua correção e o comprometimento da

segurança da edificação.

Tabela 2 - Não conformidades. Fonte: o autor

Não conformidade Obra L Obra A Obra P Obra S Obra C Severidade Total


Instalações Hidráulicas
Grandes vazamentos 0 0 0 1 0 Alta 1
Pequenos vazamentos 0 0 2 0 0 Baixa 2
Erro de locação 0 1 0 0 0 Baixa 1
Pintura
Utilização do rolo 0 0 2 0 0 Baixa 2
Crateras 1 2 0 0 0 Baixa 3
Danos na massa corrida 4 6 3 6 2 Baixa 21
Respingos 2 3 3 5 0 Baixa 13
Instalações Elétricas
Dimensionamento da rede 0 0 0 1 0 Alta 1
Vedação
Trincas no drywall 0 0 0 5 0 Baixa 5
Nívelamento do drywall 0 2 0 1 0 Média 3
Piso
Nivelamento 1 0 0 0 0 Baixa 1
Danos ao material 12 0 8 0 0 Baixa 20

Através desta tabela, observa-se que a ocorrência de não conformidades de baixa

severidade é maior do que as de alta severidade. Porém o custo de correção do

vazamento ocorrido na Obra “S” e o risco a segurança do erro no dimensionamento da

rede também na Obra “S” implicam em maior cuidado em relação a estas não

conformidades.

89
7. Conclusões

7.1. Considerações Finais

Este trabalho retrata os desafios particulares em obras de reforma. Mesmo que

alguns se assemelhem aos desafios encontrados em uma obra iniciada do zero, as

causas, soluções e correções dos problemas podem ser distintas, exigindo grande

capacitação técnica dos responsáveis técnicos.

Constata-se também que a grande informalidade deste segmento traz diversos

desafios aos engenheiros e arquitetos que desejam entrar neste ramo, pois o

desconhecimento de grande parte da população em relação à NBR 16280 ainda é um

grande empecilho à entrada neste mercado.

Por outro lado, esta norma representa um ponto de partida para a formalização

deste ramo, com potencial de surgimento de diversas empresas especializadas em

obras de reforma, melhorando o cenário do setor. Esta mudança vem em boa hora, pois

a ocorrência de acidentes decorrentes deste tipo de obra é constante.

Além disso, pode-se notar que a instituição das leis de autovistoria em conjunto com

a NBR 16280, com o mesmo objetivo de dar maior segurança às edificações, cria um

cenário muito mais favorável neste sentido. A NBR 16280 visa padronizar os processos

em obras de reforma e as leis de autovistoria tem como objetivo evitar que desvios de

manutenção e em obras de reforma passem despercebidos pelas autoridades.

Importante frisar que a exigência de autovistoria também abre um mercado

importante para os engenheiros, pois além da execução dos laudos, a correção das

patologias manifestadas no mesmo serão de responsabilidade de um engenheiro,

criando um novo mercado de obras.

Fica evidente a necessidade de se seguir todas as diretrizes presentes na NBR

16280, de forma que não ocorram impactos nas edificações a sofrerem intervenções,

90
principalmente pela exigência de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) para

certos serviços. Além disso, deve-se observar na execução do plano de reforma todas

as intervenções que possam causar impactos em sistemas e subsistemas da edificação.

Outro aspecto importante das obras de reforma é a sua forma de contratação. Pelo

estudo de caso nota-se que a maioria das contratações se dá por meio de contratos de

construção por empreitada. Muitas vezes o executor oferece um preço baixo de forma

a vencer a concorrência, o que acarreta em inconvenientes ao longo da obra, pois,

muitas vezes, o preço ofertado inicialmente é insuficiente para a sua conclusão, gerando

pressões por parte do contratado por aditivos e, em pior caso, a obra é paralisada antes

de seu fim.

Também é possível observar pelo estudo de caso que, no caso das obras de

reforma, é dada preferência ao alongamento dos prazos em detrimento do aumento do

orçamento em caso de não cumprimento do planejamento. Além disso, no estudo de

caso os índices de cumprimento das diretrizes da NBR 16280 é alto, onde a única

empresa que não cumpriu a exigência de Anotação de Responsabilidade Técnica foi a

Construtora “B”.

7.2. Sugestões para Trabalhos Futuros

Atualmente constata-se a reduzida disponibilidade de referências bibliográficas

relativas às obras de reforma e diversos trabalhos futuros podem ser desencadeados a

partir da publicação da NBR 16280, tais quais:

a) Levantamento, junto às empresas especializadas em obras de reforma, dos

sistemas que mais são reformados durante a obra;

b) Desenvolvimento de processos produtivos específicos para obras de

reformas;

c) Ferramentas para a inovação em obras de reforma.

91
8. Referências Bibliográficas

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