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E-BOOK

CLÁUSULAS
CONTRATUAIS

PRECAUÇÃO EM DOBRO!!!
Pouca importância se dá ao nosso querido contrato.

E olha que se trata de um dos meios de maior


interação prática da sociedade com o direito e de
maior segurança jurídica entre as partes!!!

Como eu sempre digo, não me venha com essa:


“Lauren, eu só preciso de um contrato simples”.
Simples não é o termo. Você precisa de um contrato eficiente.

Quando falamos de contrato, também falamos de suas


cláusulas, e é nestas que precisamos ter o cuidado redobrado
ao redigi-las.
Infelizmente, faz parte do cotidiano de muitas pessoas não se
atentar às formalidades, exigências legais e, principalmente,
nas precauções legais!

Justamente por não existir CONTRATO PRONTO


(lembra que falamos disso já no outro e-book né?)
Precisamos direcionar as cláusulas do nosso contrato de modo
a fixar os direitos e obrigações de acordo com a realidade e a
demanda dos contratantes.
E OLHA QUE LEGAL:
O Código Civil possibilita que as partes sejam livres para
contratar quem quer que desejem e, ainda, estipular as
próprias cláusulas do contrato, da forma como bem
entenderam! Mas é claro, sempre se atentando aos
dizeres do art. 421 do Código Civil: “em razão e nos
limites da função social do contrato”.

Você precisa se dar conta que o contrato faz lei entre as partes e é um
desenho a ser moldado pelas mesmas partes! Ou seja, vocês tem todo o
controle da situação, basta querer! Assim prevê o artigo 427 do Código Civil:
A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos
termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.

Por isso, hoje vamos falar um pouco das cláusulas desse contrato que
será tão bem desenhado por você, a partir de agora.
CLÁUSULA SOBRE
VÍCIOS REDIBITÓRIOS
Imagine só: você adquire um animal exclusivamente para a
reprodução, mas após meses, descobre que ele é totalmente
incapaz para tal finalidade. Ou, ainda, adquire um veiculo,
aparentemente, em excelente estado, mas, no primeiro dia de
uso, descobre um defeito em seu mecanismo interno que lhe
reduz o valor.

Os vícios redibitórios surgem quando o individuo recebe coisa


com defeito oculto, o qual a torna imprópria ao uso a que se
destina ou lhe diminua o valor.

Neste caso, não precisa de cláusula expressa para valer contra


o vendedor, por tem previsão legal. Entretanto, preste atenção:
caso exista cláusula prevendo que o COMPRADOR já sabia
dos defeitos, não há como valer a invocação do vício redibitório.

CLÁUSULA DE EVICÇÃO
Pela evicção, o adquirente vem a perder a propriedade ou a posse
da coisa por força de uma decisão judicial que reconhece à outra
pessoa direito anterior sobre ela.
É que acontece, por exemplo, na compra feita de quem não é
dono.

Aqui também não precisa de cláusula expressa. Por outro lado,


podem as partes convencionar EXPRESSAMENTE que o
vendedor não será responsável ou, ainda, diminuir sua
responsabilidade pela evicção.
(NÃO VALE CLÁUSULA GENÉRICA, DEVE SER ESPECÍFICA).
GARANTIAS NOS
CONTRATOS DE LOCAÇÃO

• CAUÇÃO: O devedor oferece um bem móvel ou imóvel ou um direito, como crédito


que tem a receber.
Dentro da caução existe a possibilidade de ser pessoal ou real.
Pessoal é quando o compromisso é da parte devedora ou de terceiro, por exemplo, o fiador.
E real é o direito real de garantia: penhor (pode ser de objetos ou de direitos), hipoteca
(oferecimento de um bem como garantia na tomada de um empréstimo), anticrese (o
devedor entrega um imóvel ao credor, transferindo-lhe o direito de auferir os frutos e
rendimentos desse mesmo imóvel para compensar a dívida), depósito em dinheiro e títulos
de credito ou dívida publica.

• FIANÇA: a fiança sempre se dará por escrito, compreendendo todos os acessórios da


divida principal, inclusive despesas judiciais.
(1) A EXCLUSÃO DO BENEFÍCIO DE ORDEM DEVE SER PREVISTO POR
CLAUSULA EXPRESSA – onde o fiador não exige que antes dos seus, sejam pegos os bens
do devedor.
(2) Pode ser redigida uma cláusula de que a fiança perdurará até a entrega efetiva
das chaves, entretanto, quando houver extensão do contrato por prazo indeterminado deve
haver manifestação do fiador, pois ainda que haja cláusula a respeito da prorrogação
automática, não se mantem essa garantia, salvo se houver a demonstração da ciência
inequívoca do fiador.
(3) Necessita da presença do cônjuge (outorga uxória) – a simples assinatura
deste ao final do contrato não importa em fiança conjunta, salvo disposição contratual que
preveja a fiança conjunta dos cônjuges.
(4) O bem de família do fiador é PENHORÁVEL. Existem precedentes diversos.
CLÁUSULA DE VENDA
COM RESERVA DE DOMÍNIO
Prevista em contrato de compra e venda, autorizando o
vendedor a preservar para si a propriedade da coisa alienada,
até o momento do pagamento total do preço.
A cláusula deve vir por escrito e com o registro do contrato.

CLÁUSULA DE VENDA COM


CLÁUSULA DE RETROVENDA
Estipula que o vendedor poderá resgatar a coisa vendida,
pagando o mesmo preço ou diverso, previamente
convencionado (incluindo, por exemplo, as despesas investidas
na melhoria do imóvel).
Esta cláusula deve vir expressa no contrato de compra e venda
para que possa ser arguida contra o comprador.

CLÁUSULA PREVENDO ARRAS


Determinada quantia é dada por um dos contratantes ao outro,
servindo como arras qualquer coisa fungível. (que pode ser
substituída por outros de mesma espécie, qualidade e quantidade,
por exemplo, o dinheiro.)
Deve haver cláusula expressa de sua finalidade, seja para integrar
o pagamento ou para posterior devolução.
Quando de caráter penitencial, haverá cláusula de
arrependimento, caso em que a perda da prestação constitui a
pena.
Pode haver no contrato cláusula estipulando a perda parcial das
parcelas pagas. Por exemplo: o devedor que der causa à extinção
do contrato por não pagar as prestações, não perderá totalmente o
que já houver pago, mas terá descontado, do que tiver usufruído
do bem.
CLÁUSULA PENAL
Aqui não há o pagamento antecipado de qualquer quantia. Uma
das partes nada entrega à outra para a segurança do negócio.
Este tipo de cláusula assegura a parte do não cumprimento da
obrigação pela contraparte, tornando exigível uma multa a ser
paga pela parte que descumpriu o contrato.
Atenção: Não pode corresponder a 100% do valor do negócio,
chegando ao máximo de razoabilidade 50%.

CLAUSULA DE CONTRATO
AD MENSURAM
Comprei uma área com metragem exata, mas na hora de medir
descobri que ela é menor, e agora?
Pode pedir a complementação da área, propor a resolução do
contrato ou buscar a redução do preço, mas, atenção: deve
haver cláusula expressa que demonstra que só comprou a área
por conta da metragem e que o valor da venda foi em
decorrência da metragem.

CLAUSULA DEL CREDERE


Trata-se de uma cláusula prevista em contratos de representação
comercial. Expressa que o comissário assume a responsabilidade
de responder pela solvência da pessoa com quem vier a contratar
no interesse e por conta do comitente.
Essa não é a regra, portanto deve vir expressa no contrato para
valer contra o representante.
CLÁUSULA DE MEDIAÇÃO
E ARBITRAGEM
Dentre as possibilidade de previsão dos métodos alternativos
de resolução de conflitos, existem clausulas contratuais que
preveem a utilização da mediação por primeira e somente após
a arbitragem, quando não houver êxito na primeira demanda.
“med-arb”
Clausula compromissória de mediação e arbitragem deve ser
posta de forma expressa no contrato e, de preferencia, em
destaque das demais cláusulas.

CLÁUSULAS LEONINAS
Deve-se sempre tomar cuidado com cláusulas leoninas,
também conhecidas por aquelas que colocam em risco o
direito de uma das partes, pois podem se tornar nulas,
guardando, assim na conclusão do contrato, como em sua
execução, a boa-fé.
ESTEJA ATENTO
AOS DETALHES
• O REGISTRO EM CARTÓRIO COMPETENTE é o que dá conhecimento à terceiros e
faz viger diversas vantagens aos contratantes, dentre elas a segurança que se espera do
negócio.
(1)Se você averbar o contrato de locação na matricula do imóvel, por exemplo, tem o direito
de desfazer uma eventual venda do imóvel locado, caso você seja o locatário e o locador não
tenha te ofertado.
(2) Consegue, ainda, proteger a duração da locação com a inserção de uma cláusula de
vigência caso ocorra a venda para terceiros.

• NÃO PODE EXIGIR DUAS MODALIDADES DE GARANTIA - Configura


contravenção penal

• Deve haver expressa previsão de multa por devolução do imóvel antes do prazo

• Atente-se que a regra é que as declarações de vontade não dependerão de forma


especial, mas a lei pode prever a exigência para determinado tipo, assim, se o contrato não
atende-la, infelizmente não terá eficácia jurídica. (exemplo: a instituição de bem de família e a
escritura publica na constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais
sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salario mínimo vigente no País)

Por fim, qualquer negócio jurídico pode ser levado ao Poder Judiciário para o controle
de sua validade, afastando-a quando necessário.
Lauren Juliê Liria Fernandes Teixeira Alves
Advogada inscrita na OAB/MT

Sócia do escritório Teixeira Brasil Advocacia.


Exprofessora de Direito da Universidade do Estado de
Mato Grosso. Especialista em Direito Contratual pela
Estácio de Sá. Graduada em Direito pela Universidade
de Cuiabá.

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