Maceió, 14 de abril de 2014

De: José Roberto Tenório Filho, Estagiário em Engenharia Civil

PROLAR – ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS

CONSIDERAÇÕES SOBRE GARANTIA DE ITENS E SERVIÇOS EM EDIFICAÇÕES

1. OBJETIVOS

O presente documento tem como objetivo apresentar algumas considerações acerca das
responsabilidades de garantia em edificações, com base em depoimentos e profissionais
do direito, engenharia e normas técnicas vigentes.

2. DEFINIÇÕES

2.1. Garantia legal

Direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do

produto adquirido, conforme legislação vigente.

2.2. Garantia certificada

Condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para
reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido.

2.3. Manutenção

Conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da vida total da edificação para

conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes de
atender as necessidades e segurança dos seus usuários.

2.4. Prazo de garantia legal

Período de tempo previsto em lei que o consumidor dispõe para reclamar dos vícios
(defeitos) verificados na compra de produtos duráveis.

2.5. Prazo de garantia certificada

Período de tempo, acima do prazo de garantia legal, oferecido voluntariamente pelo

fornecedor (incorporador, construtor ou fabricante) na forma de certificado ou termo de
garantia ou contrato, para que o consumidor possa reclamar dos vícios (defeitos)
verificados na compra de seu produto. Este prazo pode ser diferenciado para cada um dos
componentes do produto a critério do fornecedor.
 2.6. Vida Útil

Período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as
quais foram projetados e construídos considerando a periodicidade e correta execução
dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e
Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal e
certificada).

3. RESPONSABILIDADES

De acordo com o código de defesa do consumidor constituem seus direitos, entre outros, a
proteção da vida, saúde e segurança contra os riscos provocados por práticas no
fornecimento de produtos e serviços considerados perigosos ou nocivos, assim como a
educação e divulgação sobre o consumo adequado dos produtos e serviços, asseguradas a
liberdade de escolha e a igualdade nas contratações.

Segundo o mesmo código, o construtor (nacional ou estrangeiro) responde, independente

da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos
decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação,
apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações
insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

Nesse contexto, a responsabilidade de consertar defeitos e vícios encontrados na

edificação (desde que não associados à má utilização do espaço e de seus sistemas) é da
construtora responsável pela execução da obra, desde que respeitado os prazos de
garantia para cada tipo de falha. Ressalta-se que, para efetivação da garantia, deve-se
observar o cumprimento do programa de manutenção preventiva periódica.

4. PRAZOS DE GARANTIA

Na tabela 1, são descritos os prazos aplicáveis de garantia em função da natureza do

problema, de acordo com o artigo 26 do código de defesa do consumidor e art. 618 do
código civil.

Tabela 1 - Prazo de validade de garantia em função da natureza do problema

Natureza do problema Prazo de validade da garantia

Vícios aparentes ou de fácil constatação: identificados
em uma vistoria visual (vidros quebrados; interruptor que
não funciona, rachaduras; azulejo fora do padrão; 90 dias após entrega das chaves
cômodos e paredes em medidas diferentes do
contratado).
Vícios ocultos: percebidos ao longo do tempo (goteiras;
vazamentos; ruídos; canos que entopem - os defeitos, Tempo não especificado, mas não se
contudo, não podem ser consequência de mau uso ou aplica “ad eternum”
falta de manutenção).

Defeitos que afetam a solidez e segurança:

Falhas graves (telhado ou varandas que podem
Cinco anos da data da construção
despencar; infiltração generalizada; estrutura com risco
de desabamento).

Cabe ressaltar, de acordo com o código civil, que o prazo de cinco anos é irredutível (pode
ser melhorado contratualmente para mais, mas não para menos) por se tratar de item que
comprometa a segurança do usuário em sua plenitude. Dentro desse prazo, o construtor
apenas poderá isentar-se da culpa mediante comprovação da culpa de terceiros, como por
exemplo, o mau uso por parte do comprador ou eventos imprevisíveis.

Além disso, esse prazo de cinco anos refere-se a prazo de garantia, mas reserva-se ao
consumidor o direito de requerer judicialmente quaisquer indenizações pelo prazo de dez
anos, na vigência do código civil atual.