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Este é o primeiro e-book de muitos outros que serão lançados pelo Creci-RJ.

O objetivo da
iniciativa é disponibilizar cada dia mais conteúdo para os corretores de imóveis, de maneira
acessível e com qualidade.

Desta vez trouxemos uma série de matérias publicadas pela Revista Stand em 2015 sobre a
análise de documentos. Muitos especialistas abordaram temas importantíssimos para o cres-
cimento do profissional da intermediação imobiliária. E por isso resolvemos republicá-los em
formato de E-book.

Esse material poderá ficar guardado em seu smartphone, tablet ou computador e você pode
acessá-lo a qualquer momento ou então compartilhar com seus colegas de profissão.

Assim teremos mais informação disseminada no mercado trazendo mais resultados a todos os
agentes do setor imobiliário.

2 | Revista Stand
E S P E C I A L:

Análise de Documentos
Certidão do imóvel pode revelar informações que
indicam possíveis riscos à compra e venda

A partir desta edição a Revista Stand traz uma tada por dezenas de legislações municipais, estaduais e
seção especial chamada “Análise de Documentos”. O federais. Não basta o corretor de imóveis ser credencia-
objetivo é detalhar as certidões importantes para auxi- do. Ele tem que também ser ético, altamente técnico,
liar ao corretor de imóveis no estudo de documentos experiente, disciplinado e estudar de forma contínua e
essenciais numa negociação imobiliária. aprofundada – explica o especialista em Documentação
Inaugurando este espaço, que será publicado em Imobiliária, Paulo Roberto Xavier.
todas as edições da Revista Stand de 2015, o documen-
to abordado será a Certidão do Imóvel. E quando a Acompanhe abaixo algumas das hipóteses especiais
tão sonhada unidade está hipotecada ou penhorada, que poderão constar na matrícula da unidade:
com um contrato de locação em vigor ou até mesmo
prometida à venda? Hipoteca
Muitas vezes na matrícula do imóvel constam re-
gistros e averbações que podem indicar possíveis ris- Ocorre quando um imóvel é destinado como ga-
cos para a eficácia da transação imobiliária. E o corre- rantia de uma dívida. Porém sua validade surge apenas
tor de imóveis tem papel fundamental em identificar após o registro no Cartório Imobiliário, como previsto
essas situações especiais, as possibilidades de causa- no artigo 1.227 do Código Civil.
rem algum risco à negociação e orientar ao cliente a Nesse caso, se o devedor não pagar a dívida, o bem
concretizar ou não a compra do imóvel. hipotecado poderá vir a responder pelo passivo, mes-
- A responsabilidade do corretor é imensa, daí por- mo que já tenha sido vendido para um comprador que
que é imprescindível que ele se mantenha sempre atua- alega desconhecer o fato.
lizado. O negócio imobiliário envolve milhares de reais, A existência da hipoteca não impede a venda da
além do que é uma ciência complexa que é regulamen- unidade imobiliária. Mas é importante atenção, já que,

Revista
Revista Stand Stand
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embora o imóvel tenha sido vendido, o bem continu- é muito grande, já que a penhora tem prioridade em
ará garantindo a dívida deixada pelo antigo proprie- relação à negociação imobiliária.
tário. Portanto se o devedor não pagar a obrigação, o Existindo o registro da penhora na matrícula da
credor poderá executar a hipoteca. Nesta situação, o unidade, o comprador não poderá argumentar des-
imóvel poderá ser penhorado ou ir a leilão. conhecimento do fato. A publicação da Lei 10.406/02,
Entretanto, em casos de venda de imóvel hipote- que alterou o inciso 4° do Artigo 650 do Código de
cado, é permitido que o comprador assuma a obriga- Processo Civil, destacou essa questão, ressaltando que
ção do devedor. Assim descreve os artigos 299 e 303 o registro da penhora é um ato de publicidade da me-
do Código Civil: dida judicial para conhecimento por terceiros.
A compra da unidade penhorada será recomenda-
“Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obriga- da se constatado que os motivos que causaram as refe-
ção do devedor, com o consentimento expresso do cre- ridas medidas judiciais não existem mais. Nesse caso,
dor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se o primeiro passo é providenciar o cancelamento desse
aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor registro, através de averbação no Cartório.
o ignorava.” Outra opção de aquisição de imóvel penhorado
“Art. 303. O adquirente de imóvel hipotecado pode ocorre quando o comprador, mediante acordo com o
tomar a seu cargo o pagamento do crédito garantido; antigo proprietário e com o credor beneficiado, arca
se o credor, notificado, não impugnar em trinta dias a ou assume a dívida do vendedor, devendo constar essa
transferência do débito, entender-se-á dado o assenti- informação na escritura pública de compra e venda,
mento.” com expressa autorização e assinatura do credor.

Penhora Existe uma promessa de compra e venda

É relativamente comum ouvir falar sobre imóvel Caso o proprietário de um imóvel tenha prometi-
penhorado. Trata-se da vinculação do bem ao paga- do vendê-lo a um terceiro, este poderá registrar a pro-
mento de uma dívida. Dessa forma, o imóvel poderá messa de compra e venda no Cartório Imobiliário e ter
ser leiloado para satisfação do credor. prioridade na conclusão do negócio até o registro da
Assim como na hipoteca, a penhora sobre um imó- escritura definitiva.
vel não impede sua venda. Mas, evidentemente, o ris- Portanto, mesmo que outro interessado no imóvel
co de uma negociação de um imóvel com esse perfil queira registrar uma escritura de compra e venda, com

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autorização do vendedor, não alcançará êxito. A Ao visualizar a averbação de um contrato de lo-
preferência é daquele que primeiro efetuou o regis- cação é necessário ter precaução, já que a Lei do In-
tro, neste exemplo, a promessa de compra e venda. quilinato, 8.245/1991, proporciona alguns benefícios
Uma possibilidade de aquisição do imóvel, ao aos locatários, como o Direito de Preferência.
constatar na certidão imobiliária que a unidade está O artigo 27 da Lei do Inquilinato prevê que o lo-
prometida à venda, é o cancelamento do registro da catário tem o direito de preferência na compra do
promessa que só poderá ser feito com a autorização imóvel locado, em igualdade de condições, com ou-
do promitente comprador. tros possíveis interessados na unidade.
Em situações como essa, o locador deverá notifi-
Imóvel adquirido anteriormente em leilão car ao locatário da existência da proposta de compra
do imóvel, para que ele possa exercer ou não o di-
Caso conste na matrícula do imóvel uma carta reito de preferência. O inquilino terá até trinta dias
de arrematação, mostrando que o atual proprietário para manifestar o interesse na aquisição definitiva do
adquiriu a unidade através de leilão, são necessários imóvel. Ao término do prazo se encerra o benefício.
alguns cuidados na compra do imóvel. O primeiro Se o locador concluir a venda do imóvel sem levar
é verificar se existe alguma ação contra o proprietá- em consideração o direito de preferência, o locatário,
rio da unidade, visando a anulação da arrematação. provando os prejuízos provocados pela violação de
Havendo alguma medida judicial, os argumentos da um direto previsto em lei, poderá entrar com ação
mesma devem ser analisados com o intuito de verifi- contra o locador.
car sua legalidade. Se ocorrer a anulação da arrema- As consequências também podem atingir ao
tação, todas as vendas posteriores serão consideradas comprador. De acordo com o artigo 33 da Lei do In-
ilegais. quilinato, caso o contrato de locação tenha sido aver-
Outra medida é analisar a regularidade da arre- bado no Cartório Imobiliário há pelo menos 30 dias
matação, afinal nada garante que mesmo que ainda antes da venda do imóvel, o inquilino terá direito de,
não tenha sido feita, não haja no futuro alguma ação em até seis meses, requerer o imóvel para si. Para
contra a arrematação, caso haja irregularidades. isso, basta depositar em juízo o mesmo valor pago
pelo comprador, incluindo os impostos, despesas do
Contrato de Locação: Direito de Preferência cartórios e demais pendências para a transferência.
Assim, o comprador perderá a unidade.
Um contrato de locação imobiliária poderá ou
não estar averbado na matrícula da unidade. Usucapião

Se anteriormente o imóvel foi adquirido por usu-


capião, o corretor de imóveis representando um in-
teressado na unidade, deverá inicialmente verificar a
validade da aquisição, ou seja, se os requisitos legais
foram atendidos durante um processo que determi-
nou a posse da propriedade por usucapião. É neces-
sário também averiguar a existência de alguma ação
contra a concessão da posse.
São requisitos para aquisição por usucapião, pre-
vistos no Código Civil:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem in-
terrupção, nem oposição, possuir como seu um imó-
vel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de
título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o
declare por sentença, a qual servirá de título para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis.

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‘‘ Não basta o Corretor de Imó-
veis ser credenciado. Ele tem
que também ser ético, alta-
mente técnico, experiente, dis-
ciplinado e estudar de forma
contínua e aprofundada
Paulo Roberto Xavier
Especialista em Documentação Imobiliária


Parágrafo único. O prazo estabelecido neste Usufruto
artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor hou-
ver estabelecido no imóvel a sua moradia habitu- O usufruto como direito de moradia é uma prá-
al, ou nele realizado obras ou serviços de caráter tica cada vez mais comum, principalmente na hipó-
produtivo. tese de pais que doam a propriedade de um imóvel
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietá- ao filho, mas se reservam o direito do usufruto. Nes-
rio de imóvel rural ou urbano, possua como sua, se caso, o filho é o nú-proprietário, pois lhe falta o
por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área usufruto, e os pais os usufrutuários, com direito de
de terra em zona rural não superior a cinquenta morar ou até mesmo alugar a unidade, sem precisar
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho passar a renda para o nú-proprietário.
ou de sua família, tendo nela sua moradia, ad- Ao certificar na matrícula do imóvel a existên-
quirir-lhe-á a propriedade. cia de um usufrutuário, ainda que o nú-proprietário
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, venda legalmente o imóvel, o comprador só poderá
área urbana de até duzentos e cinquenta metros utilizar o imóvel após o falecimento do usufrutuário.
quadrados, por cinco anos ininterruptamente e É sempre importante ter cautela ao negociar um
sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou imóvel com usufruto, pois o comprador poderá ter um
de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde imóvel sem saber quando poderá usufruir do mesmo.
que não seja proprietário de outro imóvel urba-
no ou rural. Outras inúmeras hipóteses de registros e averba-
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do ções na matrícula do imóvel constam nos incisos I
imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, e II do artigo 167, da Lei 6.015/73, conhecida como
com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Lei dos Registros Públicos. Recomenda-se a leitura
Parágrafo único. Será de cinco anos o pra- da legislação acima que se encontra disponível no
zo previsto neste artigo se o imóvel houver sido site www.planalto.gov.br/.
adquirido, onerosamente, com base no registro Na próxima edição da Revista Stand, a seção
constante do respectivo cartório, cancelada poste- “Análise de Documentos” abordará o vendedor do
riormente, desde que os possuidores nele tiverem imóvel. A situação pessoal daquele que vende a uni-
estabelecido a sua moradia, ou realizado investi- dade interfere diretamente na negociação imobiliá-
mentos de interesse social e econômico.” ria. Em algumas situações, aquele que se predispõe a
Ao atestar a validade da usucapião, o próximo vender o imóvel nem é o proprietário da unidade, o
passo será verificar as averbações e registros refe- que pode acarretar problemas se a compra for con-
rentes às aquisições posteriores a ela. cretizada

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Análise de Documentos
Situação Pessoal do Vendedor pode apontar riscos
à negociação imobiliária

Em continuidade à seção especial “Análise de Do- qualidade de empregador, que o imóvel seja urbano e
cumentos”, nesta edição da Revista Stand o foco será também se localize na cidade do Rio de Janeiro:
o vendedor do imóvel, sendo este pessoa física. Ve-
rificar a situação pessoal daquele que se predispõe a - Certidão de Ônus Reais Vintenária com situação
vender a unidade é fundamental para a segurança da enfitêutica e data do habite-se;
negociação imobiliária. - Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica;
- É dessa forma que se avaliará a segurança ou o - Certidão da Taxa de Incêndio;
risco de um negócio jurídico de venda e compra de - Certidão da Receita Estadual;
imóvel, sendo imprescindível investigar se esse ven- - Certidão da Receita Federal;
dedor está legitimado a vender a unidade, ou seja, se - Certidão do Distribuidor da Justiça Federal;
aquele que se apresenta como vendedor é realmente - Certidão do Distribuidor da Justiça do Trabalho
o titular do direito de propriedade. As investigações (de feitos ajuizados trabalhistas);
sobre o vendedor são no sentido de se certificar se - CNDT - Certidão Negativa de Débito Trabalhis-
há qualquer óbice jurídico para a concretização do ta;
negócio imobiliário. Recomenda-se que a documen- - Certidão da 1ª Circunscrição do RCPN da capi-
tação seja sempre providenciada. É de suma impor- tal (interdições e tutelas);
tância para a segurança do comprador e porque não - Certidão do 2º Ofício de Registro de Interdições
dizê-lo do próprio corretor de imóveis – comenta a e Tutelas;
advogada Iracema Reis. - Certidões do 1º., 2º., 3º. e 4º. Ofícios do Registro
Em detalhes, o especialista em Documentação de Distribuições;
Imobiliária, Paulo Roberto Xavier descreve as cer- - 9º. Ofício do registro de distribuição passada so-
tidões imprescindíveis para garantir a segurança bre o nome do vendedor e sobre o imóvel.
jurídica numa negociação imobiliária, partindo-se
da hipótese de que o vendedor é pessoa física resi- Ainda de acordo com Paulo Roberto Xavier, além
dente e domiciliada na cidade do Rio de Janeiro, não das certidões citadas acima “é necessário, também, a
é contribuinte obrigatório da previdência social, na prova da inexistência de débito condominial obtida

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junto à administradora do condomínio ou ao síndi- sidade de autorização do outro cônjuge.
co, apesar de tal documento não ser uma certidão, Portanto os casados pelo regime da comunhão
mas sim uma declaração. Há também a consulta ao parcial ou universal de bens e aqueles sob o regime
banco de dados disponibilizada pela Corregedoria da participação final nos aquestos alienam em con-
da Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por meio de junto seus imóveis particulares, apesar deste último
link próprio, aos Cartórios de Notas, para obtenção possibilitar a dispensa da outorga uxória no pacto
da certidão do utilíssimo BIB - Banco de Indispo- antenupcial.
nibilidade de Bens, atualmente em número de duas
certidões, uma com a pesquisa limitada ao Estado do - O vendedor não é o proprietário do imóvel
Rio de Janeiro e a outra com a pesquisa nacional, as Muitas vezes o vendedor nem é o proprietário do
quais revelarão se o imóvel que se pretende alienar imóvel, o que pode proporcionar riscos caso a nego-
foi declarado indisponível pelos representantes do ciação seja concretizada. Nestes casos, é provável que
poder judiciário, informação essa que a certidão de o imóvel seja reivindicado por terceiro que, através
ônus reais não mostrará, caso o respectivo mandado de uma ação reivindicatória, comprova a condição
judicial não tiver sido apresentado junto ao Registro de proprietário e solicita judicialmente a propriedade
de Imóveis competente”. do bem, o que poderá resultar na perda da unida-
de, por parte do comprador, satisfazendo o direito de
Situações específicas relacionadas propriedade daquele que é o verdadeiro proprietário
ao vendedor do imóvel do imóvel.
Quando ocorre uma ação reivindicatória de um
- Proprietário é casado imóvel, trata-se de um bem litigioso. A compra de
Uma pessoa casada só poderá negociar um imóvel um imóvel com esse perfil é válida, mas perigosa, já
com expressa concordância do cônjuge, com exceção se que o comprador corre o risco de perder o bem, caso
o matrimônio for pelo regime de separação absoluta. o reivindicante seja considerado o verdadeiro pro-
A autorização do cônjuge ou outorga uxória para prietário da unidade.
alienação de imóvel é um mecanismo de garantia da - É fundamental que a primeira iniciativa do cor-
segurança e patrimônio familiar. A desobservância retor de imóveis no primeiro contato com o vende-
deste aspecto pode acarretar na anulação da transa- dor do imóvel seja identificar-se a este último com o

‘‘
ção. Mesmo no caso de imóvel particular, ou seja, a CARP (Cartão Anual de Regularidade Profissional),
unidade pertença a um dos cônjuges, existe a neces- com o objetivo de dar o exemplo e preparar o terre

Recomenda-se que a
documentação seja sempre
providenciada. É de suma


importância para a
segurança do comprador e
porque não dizê-lo do
próprio corretor de imóveis
Iracema Reis
Advogada

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no, para em seguida, solicitar que o cliente tam- importantes. São inúmeros os casos de penhora, após
bém apresente a sua identidade e o seu CPF. Assim, o concluída a venda regular do imóvel, colidindo com
profissional terá maior chance de confirmar se quem Direito de Terceiro de boa fé. E é justamente essa boa
se acha à sua frente é realmente o proprietário do fé e a demonstração da diligência necessária que será
imóvel que consta da escritura e da certidão de ônus averiguada para que se crie óbice à constrição judicial.
reais atualizada– aborda Paulo Roberto Xavier.
- O proprietário do imóvel não tem mais de 18 anos
- Possibilidade de penhora do imóvel Não será considerada eficaz a venda de um imóvel
Outra situação que pode ocorrer é a de que os realizada pelo proprietário da unidade, quando este
bens do vendedor do imóvel possam responder em for uma pessoa menor de 18 anos. De acordo com
casos de não pagamentos de dívidas, podendo ser o Código Civil, nesses casos, a alienação da unidade
penhorados ou leiloados. deverá ser feita pelos pais, na condição de represen-
É comum casos em que, após contrair grandes dí- tantes, ou de assistentes, se o proprietário tiver mais
vidas, o devedor venda seus bens ou os coloque em de 16 anos. De qualquer forma, ainda assim, é ne-
nome de terceiros, para que os credores não tenham cessária uma autorização judicial, na forma de alvará,
como satisfazer seus créditos, já que não haveria bens caso se comprove que a negociação é imprescindível
a serem penhorados. para o menor ou trará vantagem para ele. A aquisição
Assim, ainda que de boa fé, o comprador pode- não será válida caso não conste a autorização judicial.
rá perder a propriedade do imóvel para o credor do O corretor de imóveis na condição de representan-
vendedor da unidade, como explica Iracema Reis: te do seu cliente comprador, deverá analisar o processo
- Tais circunstâncias são mais comuns do que se de concessão do alvará, verificando se ficou compro-
possa imaginar, por isso a análise de certidões são tão vado, não dando margem para dúvidas, que a venda

Revista
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era necessária ou acarretaria vantagens ao menor. Esta
medida é prudente para evitar que no futuro o menor
solicite judicialmente a anulação da venda.

- Possibilidade de fraude contra herdeiros


Se constatado que o proprietário atual ou algum
anterior adquiriu o imóvel por herança ou doação
será preciso analisar se outro herdeiro tenha sido
preterido sem nenhuma motivação legal para isso.
Caso tenha havido, a aquisição da unidade não será
válida, já que de acordo com o artigo 496 do Código
Civil, é anulável a venda de imóveis de ascendentes,
como pais e avós, para descendentes, como filhos e
netos, sem a expressa autorização dos demais descen-
dentes herdeiros e do cônjuge. A intenção do legisla-
dor foi de proteger os demais herdeiros, evitando-se
vendas com valores abaixo do mercado, favorecendo definido no artigo 1.052 do Código Civil. Caso seja
um descendente em detrimento dos demais. integralizado totalmente o capital social da empre-
sa, o sócio não terá responsabilidade perante a ter-
- Proprietário é empresário individual ou inte- ceiros, respondendo apenas pelo valor de suas cotas,
grante de sociedade as quais já foram integralizadas, quitadas à socie-
Deve-se ter atenção quando o proprietário do dade. Porém esta regra pode ter exceções levando
imóvel for empresário individual ou integrante de a desconsideração da personalidade jurídica dessa
sociedade, como sócio, diretor ou gerente, por exem- sociedade ou à responsabilização ilimitada, o que
plo. Isso porque se tratando de empresário individu- acarretará em consequências no patrimônio pessoal
al todo o seu patrimônio particular responde pelas dos sócios.
obrigações da empresa. Existem inúmeras possibilidades em que sócios
Caso integre uma sociedade, a responsabilida- poderão ficar em situação de insolvência, devido a
de dos sócios irá variar de acordo com cada tipo de dívidas de uma sociedade. Dessa forma é necessário
empresa. Quando respondem ilimitadamente pelas verificar a situação do sócio na empresa e recomen-
obrigações da sociedade, em casos de dívidas, pri- dado também analisar a situação contábil da socieda-
meiramente são executados os bens da sociedade e de para proporcionar segurança ao cliente.
somente em casos destes não serem suficientes para
quitar os débitos é que será utilizado o patrimônio Na próxima edição da Revista Stand, a seção
dos sócios. Já na sociedade com responsabilização “Análise de Documentos” abordará o vendedor do
limitada, a mais adotada entre as empresas, a res- imóvel como pessoa jurídica, situação que requer
ponsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de alguns cuidados adicionais por parte do corretor de
suas quotas, mas todos respondem de maneira soli- imóveis para que a negociação imobiliária transcorra
dária pela integralização do capital social, conforme de maneira segura para as partes envolvidas.

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Stand Edição 30
Análise de Documentos
E quando o imóvel pertencer a
uma pessoa jurídica?
Os cuidados essenciais com esse perfil de aquisição

Nesta terceira edição da seção “Análise de Do- Cópia autenticada do contrato social ou estatu-
cumentos” o foco será a compra de imóvel que per- to social na Junta Comercial
tence a uma pessoa jurídica. Esta situação especial
requer alguns cuidados adicionais por parte do A primeira medida é analisar o contrato social
corretor de imóveis para que se evite problemas ao ou estatuto da empresa vendedora, especialmente
cliente na aquisição. no que se refere aos requisitos para a venda dos
Deverão ser tiradas todas as certidões referentes bens imóveis, já que é preciso verificar se a pessoa
ao imóvel (já citadas nas outras edições da “Revista que está oferecendo a unidade pode efetivamente
Stand”) e solicitados documentos da empresa para realizar a alienação.
que sejam verificados alguns aspectos relevantes: O contrato social mostra se o sócio-administrativo

Revista
Revista Stand Stand
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pode assinar o contrato de venda do imóvel em nome na Junta Comercial, se a empresa for uma socie-
da empresa ou se é preciso ter a assinatura dos demais dade comercial ou no Cartório de Registro Civil
sócios. Além disso, também informa se a venda pode de Pessoas Jurídicas, na hipótese de uma sociedade
ocorrer através de procuração. civil ou associação.
Nos estatutos ou contrato social devem constar
em que situações a empresa pode vender imóveis Certidões Negativas
e as exigências legais para que a alienação seja vá-
lida. É preciso observar com profundidade numa Para que a compra de um imóvel de uma pes-
venda por procuração se todas as obrigatoriedades soa jurídica seja válida, é imprescindível que a em-
foram atendidas. Se constar, por exemplo, que é presa esteja regular com suas obrigações perante o
necessário autorização dos demais sócios, a procu- INSS. A apresentação desta certidão não se trata
ração só será eficaz se tiver as devidas assinaturas. apenas de uma precaução, mas sim um requisito
- Outra iniciativa importante é verificar junto obrigatório, como previsto nos artigos 47 e 48 da
ao Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, na Recei- Lei 8.212 de 1991:
ta Federal a situação cadastral da pessoa jurídica Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-
como ativa. Tal medida pode ser feita através do -CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguin-
site www.receita.fazenda.gov.br. – comenta o notá- tes casos:
rio e registrador, Rodrigo Ganhadeiro. I - da empresa
(...)
Documentação registrada na Junta Comercial b) na alienação ou oneração, a qualquer título,
de alterações contratuais ou estatutárias / Carta de bem imóvel ou direito a ele relativo
com data da última alteração do contrato ou (...)
estatuto § 1º A prova de inexistência de débito deve ser
exigida da empresa em relação a todas as suas
Num trabalho de pesquisa, um cuidado espe- dependências, estabelecimentos e obras de cons-
cial deve ser tomado quanto à vigência do con- trução civil, independentemente do local onde se
trato social ou estatuto, pois pode-se analisar um encontrem, ressalvado aos órgãos competentes o
documento que já sofreu modificações importan- direito de cobrança de qualquer débito apurado
tes e que interferem no contexto de uma aliena- posteriormente.
ção de imóvel. Art. 48. A prática de ato com inobservância do

‘‘
Desta forma, é necessário verificar esta situação disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acar

Outra iniciativa importante é verificar junto


ao Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, na
Receita Federal a situação cadastral da pessoa
jurídica como ativa. Tal medida pode ser feita
através do site www.receita.fazenda.gov.br
Rodrigo Ganhadeiro
Notário e Registrador

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Divulgação
- Certidão Negativa de Débito Trabalhista, emi-
tida pelo Tribunal Superior do Trabalho, via inter-
net (www.tst.gov.br);
- Certidão de Regularidade Fiscal - Certidão
Negativa de Débito, passada pela Secretaria de
Estado de Fazenda do Estado do Rio de Janeiro,
que em alguns casos pode ser obtida via internet
(www.fazenda.rj.gov.br);
- Certidão Negativa de Débito inscrito em Dí-
vida Ativa, passada pela Procuradoria Geral do
Estado do Rio de Janeiro, via internet (www.divi-
daativa.rj.gov.br);
- Certificado de Regularidade do FGTS - CRF,
emitido pela Caixa Econômica Federal via internet
(www.caixa.gov.br);
Rodrigo Ganhadeiro

Pode acontecer ao verificar as certidões em


nome da empresa de não constatar nenhuma ação
retará a responsabilidade solidária dos contra- contra a mesma. Mas uma medida preventiva é
tantes e do oficial que lavrar ou registrar o instru- analisar na Junta Comercial se houve troca de
mento, sendo o ato nulo para todos os efeitos. nome do estabelecimento. Caso conste essa altera-
ção, é importante obter também todas as certidões
Portanto os dispositivos legais, além de anula- negativas do nome anterior da empresa, pois po-
rem a venda caso a CND referente ao INSS não seja dem conter débitos e ações que trarão prejuízos ao
apresentada, impõem ao comprador, ao tabelião e comprador.
ao registrador a incumbência de quitar o débito do Além de adquirir toda a documentação sobre
vendedor, no caso a empresa. o contrato e as certidões negativas da empresa, é
Rodrigo Ganhadeiro lista outras certidões que importante buscar todos os documentos referentes
deverão ser tiradas para que o cliente possa ter aos sócios e, se houver, das outras empresas per-
segurança e tranquilidade numa negociação imo- tencentes ao mesmo grupo.
biliária quando o imóvel pertencer a uma pessoa Tal precaução se justifica porque pode aconte-
jurídica: cer do sócio, em situação de insolvência, comprar
- Certidão Negativa de Protestos de Letras e Tí- imóveis em nome da empresa gerida por ele, e pos-
tulos, no Rio de Janeiro (capital) a do Distribuidor teriormente resolver vendê-los. Nesta situação, os
correspondente (7º Ofício de Distribuição); credores poderão tentar penhorar a unidade, sob
- Certidão de Interdição Comercial passada alegação que o imóvel, mesmo em nome da empre-
pelo RCPN do 1º Distrito do Município, ou da 1ª sa, era de propriedade do sócio.
Circunscrição; Pode existir também dentro de um mesmo gru-
- Certidão do Distribuidor da Comarca da sede po econômico, empresas em excelente condição
da pessoa jurídica e do local de situação do imóvel; financeira, e outras que não atravessam um bom
- Certidão Negativa de Débitos relativos aos momento. Ocorre que em diversas situações em-
Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, pas- presas de um mesmo grupo respondem pelas obri-
sada pela Receita Federal do Brasil via internet gações uma das outras.
(www.receita.fazenda.gov.br), sendo que está cer- Desta forma, é preciso verificar a situação eco-
tidão abrange inclusive as contribuições sociais; nômica do grupo como um todo. Ao perceber que
- Certidão Distribuidor da Justiça Federal, Se- o momento não é bom, mesmo que seja excelente a
ção Judiciária do Rio de Janeiro, emitida via inter- situação da empresa vendedora do imóvel, a aqui-
net (www.jfrj.jus.br); sição imobiliária passa a não ser interessante.

Revista
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Esta análise da situação patrimonial do grupo é rência de propriedade entre vivos, por título oneroso
fundamental, pois se em algum momento for de- ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis rea-
cretada a falência da empresa ou dos sócios, uma lizados após a decretação da falência, salvo se tiver
das consequências é a retirada da possibilidade de havido prenotação anterior”.
disponibilização dos bens.
Se um comprador não tiver realizado o regis- É importante atenção ao trecho “salvo se tiver
tro da escritura de compra e venda do imóvel e o havido prenotação anterior”. Isto representa que se
vendedor falir, não terá como ser feita posterior- o registro tenha sido feito antes do decreto da fa-
mente de forma válida, já que os bens relacionados lência, a venda será considerada legal.
à empresa falida são arrecadados para que fiquem Os mesmos cuidados devem ser tomados quan-
atrelados ao pagamento de dívidas junto aos cre- do a situação se inverter e o comprador for uma
dores. Desta forma, são ineficazes todas ações que pessoa jurídica, com atenção especial ao contrato
possam de alguma maneira proporcionar prejuízos social ou estatuto e à procuração. Em relação a esta
aos credores. Está previsto no inciso VII do artigo última é prudente a confirmação da procedência e
129 da Lei 11.101/2005: validade junto ao Tabelionato de Notas ou através
da consulta pública ao selo de fiscalização, onde
“Art. 129. São ineficazes em relação à massa fali- houver, exigindo-se sempre sua atualização”.
da, tenha ou não o contratante conhecimento do es- Na próxima edição da Revista Stand, a seção
tado de crise econômico-financeira do devedor, seja “Analise de Documentos” abordará um momento
ou não intenção deste fraudar credores: chave numa aquisição imobiliária que é o registro
(...) da unidade, ação obrigatória que proporciona mais
VII – os registros de direitos reais e de transfe- segurança e tranquilidade ao comprador.

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Análise de Documentos – parte IV

O registro do imóvel
Já diz o ditado, só é dono quem registra. Pode ser com grandes prejuízos se a unidade não for registra-
clichê, mas é a verdade. Uma pessoa só deve dizer que da como manda o protocolo.
realmente é dona de determinado imóvel se houver o Nessa quarta e última parte da sessão Análi-
registro dele em seu nome. O que mais acontece no se de Documentos, a Revista Stand traz luz e es-
mercado imobiliário são situações em que o não re- clarecimentos importantes quanto ao registro do
gistro do imóvel causa sérias dificuldades para com- imóvel. Confira.
pradores. Por isso, esse aspecto da aquisição imobi-
liária deve ser levado muito a sério e com especial A matrícula
atenção por parte do corretor de imóveis, pois dele
surge toda a segurança jurídica da negociação. Uma Para começa a entender como funciona o registro,
venda que parece concretizada, pode ser desfeita e inicialmente é necessário algumas explicações bási-

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Revista Stand EdiçãoStand
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cas. A primeira delas é sobre a matrícula do imóvel. segurança jurídica à negociação. Porém, por vezes,
Ela é um ato obrigatório para todos os bens imóveis existe alguma confusão quanto à localização exata
e é criada quando do primeiro registro de uma deter- desse cartório.
minada unidade. Nela deverão constar todas as in- A matrícula ou a transcrição devem constar em
formações relativas ao imóvel, como os antigos pro- cartório imobiliário da circunscrição onde está si-
prietários e a situação do bem, ou seja, se há sobre ele tuado o imóvel. Essa circunscrição é uma deter-
algum ônus real como hipoteca, por exemplo. minada área que pode abranger diversos bairros.
Alguns imóveis ainda não têm matrícula, mas É importante ressaltar que só existe um cartório
tem registro em livro próprio. Isso porque a Lei de imóveis para cada circunscrição. O corretor ou
6.015/73 mudou a maneira de registrar os imóveis. qualquer interessado pode encontrar as informa-
O sistema registral brasileiro, até 31 de dezembro ções sobre a propriedade, pois esse registro em
de 1975, era disciplinado pelo Decreto n° 4.857/39, cartório é público.
o qual determinava que no Registro de Imóveis A Lei de Registros Públicos garante em seu arti-
se praticassem os atos de Inscrição, Transcrição e go 17 que qualquer pessoa pode requerer certidão
Averbação. Foram determinados 10 livros para es- do registro sem informar o motivo da solicitação.
crituração destes atos e do processo de registro, ten- Ou seja, qualquer pessoa pode verificar a situação
do cada livro um fim específico. do imóvel ou quem é seu proprietário.
Em 1º de janeiro de 1976 entrou em vigor a Lei Essa ferramenta facilita o trabalho do corretor
6.015/73, atual Lei dos Registros Públicos, revogan- de imóveis e também do comprador, pois para ve-
do o Decreto n° 4.857/39 e definindo que no Regis- rificar qualquer situação que poderá causar prejuí-
tro de Imóveis, além da matrícula, serão realizados zo, encontrar a matrícula ou a transcrição do imó-
os atos de Averbação e de Registro. Foram deter- vel é de fundamental importância.
minados 5 livros para escrituração destes atos e do
processo de registro. O Registro
Assim, a Lei 6.015/73 determinou em seu artigo
228 a abertura da matrícula para todo imóvel que so- Aqui reside a principal questão da aquisição
frer algum tipo de ato jurídico a ser registrado em imobiliária. Trata-se da mais importante ação na
cartório. Desse modo, somente não tem matrícula compra e venda de imóveis e o corretor deve ter
hoje o imóvel que, desde o advento da Lei dos Re- total atenção e responsabilidade neste caso.
gistros Públicos, não sofreu nenhum tipo de venda, Para se adquirir um imóvel é necessário que
desmembramento, doação, penhora ou qualquer si- se registre o título de aquisição no cartório. Sem
tuação que a Lei determina que seja registrada. esse procedimento, não há transferência de pro-
Não por acaso a matrícula é chamada de carteira priedade, como estabelece o Código Civil, onde
de identidade do imóvel. É uma folha de papel, em está escrito:
um livro, que tem um número e só se refere a apenas
um imóvel. Ali estarão todos os dados do bem, in- Art. 1245: Transfere-se entre vivos a propriedade
clusive sua história, através dos sucessivos registros e mediante o registro do título translativo no Registro
averbações que podem ocorrer com o tempo. de Imóveis.
Paragrafo 1º: Enquanto não se registrar o título
Circunscrição translativo, o alienante continua a ser havido como
dono do imóvel.
Saber onde se encontra o cartório onde está re-
gistrado o imóvel é imprescindível para garantir O título a que se refere o Código Civil, no caso da

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Stand Edição 32
compra e venda, como regra geral, é uma escri- derá para quem quiser adquirir nesse momento
tura pública, que pode ser produzido em qualquer o imóvel registrar a sua escritura sem que antes
cartório de notas. Mas também há casos que a legisla- o vendedor registre o seu título. Essa medida,
ção permite que haja a aquisição da propriedade por de certa forma, garante uma segurança jurídica
meio do registro de um instrumento particular. às negociações visto que impede que quem não
Mas independentemente de que título for nele é o proprietário venda o imóvel, impedindo uma
deve constar a causa do negócio, ou seja, se é uma venda dupla da mesma unidade.
compra e venda, uma doação, uma permuta. A
descrição do imóvel tem de estar bem destacada, Principais Análises na
pois é por meio do título que o registro será feito. Negociação para fins de Registro
Porém, em caso de imóveis urbanos, a descrição
na escritura pública é dispensada, desde que este- O corretor de imóveis trabalha especialmente
ja na certidão de ônus reais, que deve ser apresen- na condução das negociações imobiliárias a fim
tada ao tabelião. de tirar os obstáculos do caminho do comprador,
Destaca-se também que em alguns casos o re- mas para isso precisa analisar com cuidado toda
gistro pode ser recusado, o que pode gerar uma a documentação para que na hora de registrar o
grande dor de cabeça para corretores de imóveis imóvel o cliente consiga fazê-lo com tranquilida-
e clientes. Uma dessas situações ocorre quando de, sem recusa por parte do cartório.
existem fatos que não estão descritos na matrícu-
la, mas constam na escritura que o cliente levou Possibilidade de Aquisição Ineficaz
para ser registrada. Essa divergência fará com que
o cartório recuse o registro. Se na escritura estiver Para isso, a primeira e criteriosa análise é so-
descrita uma casa, por exemplo, porém na matrí- bre a Certidão do Imóvel. É imprescindível que
cula somente estiver um terreno, sem nenhuma ele verifique quem é o verdadeiro proprietário da
averbação, haverá a recusa do registro. unidade antes de concretizar a negociação. Isso
Outra situação é a divergência entre o nome porque a leitura da certidão contará a história da
do outorgante retratado na escritura com o nome propriedade, demonstrando se a pessoa que se
daquele em que o imóvel está registrado. Por propõe a vender o imóvel é realmente o atual pro-
exemplo, se o vendedor não registrou o seu título prietário.
aquisitivo e resolveu vender a unidade, não po- Indica-se que o corretor auxilie o cliente a so-

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Stand | Técnica e Prática

licitar uma certidão vintenária, que é onde cons- por seu atual proprietário. E em decorrência des-
tará o nome dos proprietários dos últimos 20 sa ilegalidade, tornar-se proprietário do imóvel
anos e o da atualidade. É preciso estudar todas as aquele que primeiro registrar sua escritura públi-
aquisições anteriores para verificar que não haja ca de compra e venda.
atos impeditivos, pois todas elas podem se tor- Neste caso não importa quando a primeira es-
nar ineficazes caso se comprove algo que impeça critura foi lavrada, o que é levado em considera-
a transferência de propriedade e não tenha sido ção é o seu registro, verificando o protocolo da
observado anteriormente. prenotação no cartório imobiliário.
O sistema registral imobiliário brasileiro adota A prenotação é o ato de processamento do re-
o princípio de que se presume ser proprietário do gistro, e esse ato é importante, pois determina a
imóvel a pessoa em que nele figura nessa situação. ordem de prioridade do registro, estabelecendo o
Isso significa que o registro pode ser alterado, marco inicial do direito de propriedade.
caso um interessado demonstre que a pessoa que Assim, caso haja duas escrituras, relativas ao
figura como proprietária do imóvel no registro mesmo imóvel a serem registradas, a que tiver
imobiliário não é a verdadeira proprietária. Por sido prenotada em primeiro lugar é que constará
isso se diz que nosso sistema adota o princípio de no Cartório Imobiliário.
que o registro é relativo e não absoluto. A simples prenotação não comporta em si o
Os casos mais comuns em que isso acontece direito de propriedade, pois o que realmente tem
são as hipóteses de registro de aquisição de imó- validade é o registro. Contudo, a prenotação é um
vel em fraude à execução, em fraude contra cre- marco inicial do direito de propriedade, pois ele
dores, em fraude a herdeiros, ou mediante procu- irá retroagir à data do ato de prenotação. A va-
ração falsa, que, posteriormente, é alienado para lidade da prenotação é de 30 dias e passado esse
terceira pessoa, que adquire a propriedade do prazo, perde o comprador o direito à prioridade
imóvel por meio de uma operação aparentemente que havia obtido, o que significa que outro título
sem qualquer vício. pode ser registrado ou ter a prioridade garantida.
Por isso, a certidão vintenária do imóvel é funda-
mental e indispensável, além das certidões do atual Outras situações
e antigos proprietários e dos respectivos cônjuges.
Existem inúmeras outras questões que podem
Dupla Venda impedir o registro do imóvel, onde o corretor de
imóveis tem que estar atento e se cercar de cui-
Depois de analisar todos os riscos e feita a ve- dados para se precaver de possíveis embargos à
rificação necessária da aquisição do imóvel e após negociação.
lavrar uma escritura pública de compra e venda, O vendedor pode ser mutuário do Sistema Fi-
o comprador deve registrá-la no cartório imobi- nanceiro da Habitação ou mesmo o imóvel estar em
liário o mais depressa possível. Antes dele efetuar alienação fiduciária, que são situações que merecem
esse registro, o vendedor pode, de má-fé, vender análises bem profundas. De toda forma, o profissio-
a mesma propriedade novamente. nal imobiliário no registro do imóvel tem papel fun-
Ou seja, a dupla venda ocorre quando um damental e tem que estar consciente que o sucesso
único imóvel é vendido para pessoas diferentes do negócio depende do seu conhecimento

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