WALSON YUSSAN ZUÑIGA M.

ABOGADO.

INFORME LEGAL.

PARA : AGRUPACION DE VIVIENDA TALAVERA

NIT. 830027274-1

DE : WALSON YUSSAN ZUÑIGA MOSQUERA

Abogado.
T.P. 278630 del Consejo S. de la Judicatura.

ASUNTO : Asesoría Jurídica sobre Propiedad Horizontal.

REF. : Reglamento de Propiedad Horizontal contenido en escritura pública

36.

FECHA : Bogotá, Noviembre 28 de 2018.

Me dirijo a ustedes a fin de expresarles un cordial saludo y al mismo tiempo

para rendirles informe final de la asesoría prestada, en atención al asunto y documento de la
referencia, lo siguiente:

I. ANTENCEDENTES:

La Agrupación de Vivienda Talavera, a través de su consejo de administración

presentaba muchas dudas acerca de la legalidad de su reglamento de propiedad
horizontal, su constitución y aplicación a todos los copropietarios, asi como el manejo de
las zonas comunes de la (PH).

II. BASE LEGAL:

(Ley 182 de 1948, Ley 16 de 1985, Ley 428 de 1998) el Decreto 1365de 1986 (que
reglamento la ley 16/85), la ley 746 de Julio 2002, que si bien no forma parte
propiamente del régimen de propiedad horizontal, se refiere a un tema de importancia al
momento de establecer normas para el manual de convivencia, como es la tenencia de
mascotas, (Especialmente sobre las consideradas "Razas Peligrosas": Pit Bull, Fila,

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Rotweiler, Doberman, etc.) y naturalmente, el texto completo de la ley 675 de Agosto 3

de 2001.

III. EXPOSICIÓN Y ANÁLISIS DE LOS HECHOS:

El 16 de noviembre de 2018 en las horas de la noche realicé una revisión previa de la

documentación en poder de la AGRUPACION DE VIVIENDA TALAVERA (Escrituras
públicas, reglamento de propiedad horizontal), evidenciando que evidente si se contaba
con dicho reglamento y que estaba elevado a escritura pública como lo estipula la
norma, solo que está reglado por normas anteriores a la ley 675 de Agosto 3 de 2001.

El 17 de noviembre de 2018 en las horas de la noche se realizó reunión formal ante la

asamblea general de copropietarios, pero estos no asistieron en su mayoría por lo que
no se hubo quorum, así que se realizó con quienes asistieron. En dicha reunión se
tocaron temas como:

1. Definición de Propiedad Horizontal (PH).

Al respecto se conceptuó que la propiedad horizontal es una institución jurídica

que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización
de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un
terreno común. (Ley 675 2001).

2. Constitución.

Las leyes colombianas establecen que se debe comenzar con la elaboración de

una escritura pública, para luego inscribirla en la oficina de registro de
instrumentos públicos, lo cual quedo plenamente evidenciado en la
documentación revisada.

Al respecto el artículo 4 de la ley 675 del año 2001 establece:

“Un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura

pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Público. Realizada
esta inscripción, surge la persona jurídica, a que se refiere esta ley”.

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Se explicó además que para poder ejercer este derecho conocido como
dominio, se debe establecer la creación de una persona jurídica, con lo cual
cuenta AGRUPACION DE VIVIENDA TALAVERA.

Al respecto, según el artículo 33 de la ley, “La persona jurídica originada en la

constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de

lucro.” Y al tenor del articulo 32 está “(….) conformada por los propietarios de

los bienes de dominio particular”. Tema que quedo bastante claro en la

asesoría.

3. Propietarios, dueños y áreas comunes.

Se explicó dentro de una P.H, no existe un único propietario que figura como
dueño absoluto de todo el condominio, más bien, está formado por un grupo de
personas que son propietarias de uno o varios de los inmuebles (apartamentos,
locales) que integren esta edificación.

Se debe tomar en cuenta que las áreas comunes, son todas aquellas donde
todos los propietarios ejercen derecho sobre las mismas, estas pueden ser, las
áreas deportivas, los ascensores, sala de fiestas, parqueaderos, pasillos, entre
otros. Ningún área común podrá ser cedida a un solo propietario ya que todos
los involucrados tienen derechos y deberes sobre las mismas.

Por último, es de vital importancia señalar que la ley 675 de 2001 establece la
existencia de la propiedad horizontal en Colombia, reglamentando todos los
aspectos que involucren su creación, dirección y funcionamiento.

4. Asamblea general de propietarios.

En cuanto a la asamblea general, se explicó que está compuesta por todos los
propietarios de los bienes individuales, que a su vez son los copropietarios de
las áreas comunes, esta asamblea deberá nombrar a un administrador (se
discutió sobre este asunto, y se dejó claro que la copropiedad no cuenta con los
recurso para contratarlo, pero que es una asignatura pendiente, una vez se

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regularice el tema de las cuotas de administración), y tendrá que realizar los

siguientes registros:

a) Elaborar un reglamento interno, que permita la imposición de

sanciones.
b) Elevarlo a escritura pública.
c) Inscribirlo en la oficina de instrumentos públicos.

Dentro de las funciones de la asamblea estarían:

a) Nombramiento de la dirección y administración del condominio

(propiedad horizontal).
b) Manejar y regular los aspectos económicos, financieros y generales de
la PH.
c) Adoptar las decisiones tomadas por la asamblea, siempre y cuando
estén dentro de la ley.

IV. CONCLUSIONES, SUGERENCIAS Y RECOMENDACIONES:

Una vez concluida la reunión se puede concluir que la AGRUPACION DE VIVIENDA TALAVERA,
cuenta con el reglamento de propiedad horizontal debidamente elevado a escritura pública, pero el
mismo no ha sido reformado y adecuado a la nueva normatividad (Ley 675 de 2001), por lo que ha
sido difícil ejercer un control real por parte del consejo de administración sobre las obligaciones de
los copropietarios, en consecuencia se puede con concluir que:

a) Hay que educar entonces a la comunidad sin importar el estrato social al cual pertenezcan.
Siempre existirán personas que infrinjan las normas. Es conveniente elaborar manuales,
rotar circulares y utilizar las carteleras para dar a conocer la Ley de Propiedad Horizontal.

b) Queda claro que cada propietario tiene derecho de dominio exclusivo sobre su unidad
privada. Quiere decir que puede vender, enajenar, gravar o ceder la tenencia de su unidad
privada, a cualquier título, pero también debe tener claro que, hay límites a este derecho,
impuestos por las leyes y reglamentos. Quien venda su inmueble también lo vende con las
obligaciones que trae consigo el reglamento de propiedad horizontal.

c) Se dejó claro que los reglamentos que rigen la copropiedad, establecen expresamente la
obligación de los propietarios de los bienes privados de cumplir con la destinación allí
establecida.

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Esta obligación se encuentra consagrada en el artículo 18 de la citada ley, cuando dispone que los
propietarios de bienes privados tienen que: "usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en
la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno
que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que
perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública". Por lo
tanto si el propietario del bien privado no da al inmueble la destinación señalada en el reglamento, el
administrador u otro copropietario puede apoyarse en la autoridad policiva correspondiente.

a) En cuanto al ruido o uso de inmuebles para una destinación diferente a la de vivienda, la

contaminación auditiva es uno de los problemas de convivencia más comunes en la
Propiedad Horizontal. El copropietario tiene derechos que se deben hacer respetar cuando
se vea perturbado por culpa del ruido excesivo.

“Es recomendable que primero se establezca diálogo con el vecino para que este reduzca el
ruido. Si esto no mejora, la ley está de su lado ya que se indica que hay que favorecer la
tranquilidad, acatar las disposiciones ambientales en relación a niveles de contaminación
auditiva y visual, y por lo tanto usted puede exigir sus derechos”.

Si después de los pasos anteriores no se logra nada, la Policía entrará a aplicar métodos
correctivos. El Código de Policía señala que estas acciones son nocivas para la salud y perturban la
convivencia.

“El ruido debe estar determinado en el reglamento interno de la propiedad horizontal. Pienso
que hacer algún tipo de evento en el salón comunal hasta las 10:00 pm es una hora
respetable. Hay que tener en cuenta que las personas tienen que respetar los derechos de
los mayores, de los niños, de quienes tienen que trabajar al otro día. Hay sanciones para
aplicar y la mejor solución no es llamar a la Policía. Se debe informar al administrador para
que se tomen las medidas correspondientes”

Después de lo anotado, lo que se recomienda a la AGRUPACION DE VIVIENDA TALAVERA,

reformar el reglamento de su Copropiedad, de manera que se ajuste a la LEY 675 de Agosto 3 de
2001, a fin sancionar a los copropietarios infractores, regular el pago de las cuotas de
administración, y en fin cobijar a todos los copropietarios bajo el régimen de propiedad horizontal,
para lo cual se presentará una propuesta económica, así:

a) Redacción del Nuevo Reglamento.

b) Dar a conocer este proyecto de reforma del Reglamento a todos los copropietarios, para que
puedan hacerse a una idea general de lo que implica, cuales son las normas que cambiaron,
etc. Para esto se pueden organizar foros, enviar un boletín periódico, circulares, etc.

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c) Someter el Proyecto de reforma a la aprobación de la asamblea General de copropietarios,

para lo cual es necesario cumplir con el Quorum y MAYORIA CALIFICADA (70%)
oportunidad de la convocatoria, elaboración del acta, y demás.

d) Elevar a escritura pública.

e) Registrar en la oficina de NOTARIADO Y REGISTRO, (o quien haga sus veces en la

localidad).

Es todo cuanto informo para su conocimiento, y fines pertinentes.

Atentamente,

__________________________________
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