Nuevo Régimen aplicable al Arrendamiento de Locales Comerciales

El Poder Ejecutivo, mediante Ley Habilitante conferida por la Asamblea Nacional

bajo Gaceta Oficial n.º 6.112 Extraordinario, de fecha 19 de noviembre de 2013,
resolvió dictar el Decreto n.º 929, contentivo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según
se publica en la Gaceta Oficial n.º 40.418 del 23 de mayo de 2014.
Dicha normativa, compuesta por diez (10) capítulos, cuarenta y cuatro (44) artículos,
seis (06) Disposiciones Transitorias, dos (02) Disposiciones Derogatorias y una (01)
Disposición Final, viene a establecer las condiciones que regularán el Sector
Inmobiliario Nacional, particularmente el referido al arrendamiento de inmuebles
destinados al uso comercial o de servicios, consagrándose que desde la publicación
de este texto legal en Gaceta Oficial, la relación entre arrendatarios y arrendadores
dedicados al alquiler de este tipo de inmuebles (tales como los ubicados en centros
comerciales), deberá regirse, entre otras, por las reglas que, conforme a esta Ley,
iremos desarrollando a lo largo del presente informe. No obstante, nos resulta
oportuno destacar que, en virtud de ello, no serán aplicables a dicha categoría de
inmuebles, las disposiciones por las que se regían los alquileres de los
establecimientos comerciales, previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
la cual, por su parte, continuará regulando a “… los inmuebles no destinados al uso
comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones,
residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de
temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.”

Dicho esto, tenemos que el contrato de arrendamiento de locales comerciales,

deberá ser elaborado por escrito y autenticado ante una Notaría Pública, con una
duración mínima de un (1) año (a menos que el arrendamiento se requiera por una
temporada en específico, pudiendo celebrarse por un tiempo inferior), debiendo
expresar las condiciones físicas del inmueble a ser arrendado y de la edificación
donde se encuentre; el valor del inmueble; el canon de arrendamiento; la modalidad
de cálculo utilizada; y las obligaciones de las partes (arrendador y arrendatario).
Así mismo, se indica que el arrendador podrá exigir al arrendatario depósito en
efectivo o fianza, como garantía que le asegure que el arrendatario cumplirá con las
obligaciones asumidas, estableciéndose que sólo podrá exigirse una de las dos (2)
garantías señaladas, las cuales no podrán exceder el equivalente a tres (3) meses del
canon de arrendamiento fijado.
Una vez vencido el plazo del contrato, el arrendatario podrá optar a una prórroga
legal que se fijará conforme a la duración de la relación arrendaticia, siendo que
hasta un (1) año, la prórroga máxima será de seis (6) meses; entre un (1) año y cinco
(5) años, tendrá un (1) año de prórroga; entre cinco (5) y diez (10) años de relación,
la extensión será de dos (2) años; más de diez (10) años podrá disfrutar de tres (3)
años más. Resaltamos que, dicha prórroga será optativa para el arrendatario,
mientras que para el arrendador será de carácter obligatorio, debiendo mantenerse
las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas por
las partes, salvo que el canon haya sido objeto de ajuste debido a un procedimiento
de regulación.

En cuanto a la fijación del canon de arrendamiento, se estipula que el mismo será

pactado entre arrendador y arrendatario, quienes de común acuerdo deberán aplicar,
obligatoriamente, alguno de los tres (3) métodos que se establecen en la norma. En
caso de no llegar a un acuerdo, o surjan dudas o controversias al respecto,
la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio
Económicos (Sundde – Organismo encargado de asistir al Ministerio del Poder
popular para el Comercio en la aplicación de esta Ley, en la que se le atribuye el
carácter de autoridad competente en esta materia, pudiendo en conjunto crear las
instancias que consideren necesarias para llevar a cabo dicha atribución),
intervendrá a los fines de determinar el cálculo del canon correspondiente. En tal
sentido, los procedimientos a ser seleccionados por las partes a la hora de precisar el
canon, son:
1) Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), en el que se toma en cuenta el valor del
inmueble para el momento de la negociación, siendo determinado por la Sundde a
través de avalúo del costo de reposición (mediante metodología que fijará para ello);
y el porcentaje de rentabilidad anual prevista en 12% para el primer año y en 20%
cuando se trate de centros comerciales y/o locales nuevos.
2) Canon de Arrendamiento Variable (CAV), pactado en base al 1% y 8% sobre
el monto de las ventas realizadas. Cuando se trate de actividades de entretenimiento,
las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.
3) Canon de Arrendamiento Mixto (CAM), compuesto por los métodos
descritos en los puntos 1 y 2, es decir, por porción fija más porcentaje de ventas,
indicándose que la porción fija no podrá ser superior al 50% de lo que
correspondería a un canon de arrendamiento fijo, mientras que el porcentaje de
ventas no podrá exceder del 8%. En caso que el porcentaje de ventas supere el doble
de la porción fija, sólo se pagará como canon mensual el monto resultante de aplicar
lo señalado en el punto 2.

Con relación al pago del canon de arrendamiento, se dispone que el mismo se

realizará por la cantidad y oportunidad debidamente fijada en el contrato, mediante
depósito en cuenta bancaria a nombre del arrendador (la que no podrá clausurarse
durante la vigencia del contrato), debiéndose entregar al arrendatario una factura
legal en la que se indique el monto, concepto del pago e indicación del período
correspondiente.
Se contempla la prohibición de fijar cánones de arrendamiento en moneda
extranjera; así como proceder a su ajuste durante la vigencia de la relación
arrendaticia, señalándose que el canon sólo podrá ser revisado y ajustado en los
casos siguientes:
1) Después de transcurrido un (1) año luego de firmado el contrato, siendo que su
ajuste tendrá como límite máximo los porcentajes de la renta variable del año
inmediatamente anterior del grupo “Bienes y Servicios Diversos”, tomado en cuenta
en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado
por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2) Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones, cuyo importe
supere en 40% el valor del inmueble establecido para calcular el canon.

Otro punto a destacar, es el referido a la creación del “Comité Paritario de

Administración del Condominio”, que tendrá a su cargo lo correspondiente al
mantenimiento y gastos del inmueble. Estará integrado, en igualdad de número y
derechos, por representantes de los propietarios y de los arrendatarios, quienes de
común acuerdo, establecerán las condiciones, normas o reglamentos del
condominio, así como la aplicación de sanciones por incumplimiento de lo acordado
entre las partes.
En lo relativo a los gastos comunes, se expresa que lo que deba pagar el arrendatario
por este concepto, será calculado por el Comité Paritario de Administración del
Condominio, en base al porcentaje o alícuota parte que corresponda a cada local de
acuerdo al valor total del inmueble en el que se encuentre.
Por otro lado, tenemos que en esta normativa, se consagra a favor del arrendatario
la preferencia ofertiva, conforme a la cual, en caso que el propietario decida vender
el local comercial, éste deberá ofrecerlo en venta (en primer lugar) a su arrendatario
con preferencia ante cualquier tercero, siempre y cuando posea más de dos (2) años
como arrendatario del local; se encuentre solvente en el pago de los cánones,
condominio y demás obligaciones contractuales. El no cumplimiento de la
preferencia ofertiva por parte del propietario, o en caso que haya vendido el
inmueble en condiciones más favorables que las presentadas originalmente al
arrendatario, hará que éste tenga derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, a fin
que el inmueble le sea dado en venta bajo las mismas condiciones ofrecidas al
tercero.

Respecto a la medida de desalojo del inmueble comercial, la norma bajo estudio

nos estipula nueve (9) causales por las que el mismo podrá ejecutarse, siendo que,
además de señalarse el vencimiento del contrato suscrito y el no consenso de
prórroga o renovación entre las partes, se encuentran entre tales, los siguientes
hechos del arrendatario:
 Cuando haya dejado de pagar consecutivamente dos (02) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes.
 Haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, quebrantando lo
estipulado en el contrato de arrendamiento o las normas por las que se rige la
convivencia ciudadana de la comunidad.
 Ocasionar en el inmueble deterioros mayores que los causados por el uso
normal; o haya realizado reformas no autorizadas por el arrendador.
 Incumpla con las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el
contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité
Paritario de Administración de Condominio”.

En materia de sanciones, se establecen que serán objeto de multas los siguientes

hechos del arrendador:
I. Multa de Quinientas Unidades Tributarias (500 U.T.):
 Cuando no entregue al arrendatario una factura legal por concepto de pago del
canon.
 Exija cierta cantidad de dinero por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el
arrendamiento; o alquile inmuebles en condiciones físicas inadecuadas.
 Ofrezca inmuebles en arrendamiento comercial, mediante avisos en los que se
oferten montos de alquiler falsos o engañosos; se indique preferencia sexual,
política o religiosa, identidad de género, origen étnico, estado civil, clase social,
 profesión o condición social, discapacidad, enfermedades crónicas y/o
terminales; etcétera.
II. Multa de Un Mil Quinientas Unidades Tributarias (1.500 U.T.),
cuando:
 No garantice el uso y goce del inmueble al arrendatario durante el tiempo del
contrato.
 No cubra los costos de las reparaciones mayores del local dado en alquiler.
 Condicione la suscripción del contrato, al pago de una cantidad extra de dinero
por parte del arrendatario por cesión; traspaso; arriendo; por venta de punto
comercial; o por la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que
se pretende arrendar.
 Obligue o limite al arrendatario a vender productos o prestar servicios de
determinadas marcas comerciales o adquiridos a determinados proveedores.
 Derogue o modifique el contenido o vigencia del contrato de arrendamiento por
cambio de arrendador, debido a la transferencia de propiedad o administración
del inmueble comercial.
 Exija al arrendatario garantías que excedan el equivalente a tres (3) meses del
canon de arrendamiento establecido.
 Incumpla con las especificaciones que debe contener el contrato de
arrendamiento, tales como la descripción y valor del inmueble; duración del
contrato (mínimo un (1) año); modalidad de cálculo adoptada; indicación de
cuenta bancaria donde se deberá depositar el canon, etcétera.
 No otorgue la prórroga legal a la que tiene derecho el arrendatario, una vez
finalizado el término del contrato.
 No ofrezca el inmueble en venta al arrendatario, con preferencia ante cualquier
tercero.
 Establezca cánones de arrendamiento bajo procedimientos distintos a los
previstos en esta Ley; ajuste el canon durante la vigencia del contrato; la
 resolución privada de conflictos entre arrendador y arrendatario sin notificar a la
Sundde, etcétera.
III. Multa de Dos Mil Quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), por
las siguientes infracciones:
 No entregue al arrendatario, al inicio de la relación arrendaticia, el inmueble
comercial en buen estado, ni solvente en servicios públicos domiciliarios.
(Finalizado el contrato, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las
mismas condiciones en que lo recibió, salvo casos fortuitos o de fuerza mayor).
 No elabore el contrato de arrendamiento por escrito ni autenticado ante Notaría
Pública.
 Perciba y fije cánones de arrendamientos calculados por métodos no
establecidos en esta Ley.
 Establezca cánones de arrendamiento en moneda extranjera.
 Igual multa, será aplicable para aquellos arrendatarios que incurran en
subarrendamiento (salvo que lo haya acordado con el propietario o arrendador);
la rescisión unilateral del contrato; la administración del contrato de
arrendamiento por parte de empresas extranjeras no establecidas en el país,
etcétera.

La presente Ley, tiene plena vigencia desde la fecha de su publicación en Gaceta

Oficial, quedando consagradas las siguientes consideraciones:
 En un lapso no mayor a seis (6) meses (hasta el día 23/11/2014), todos los
contratos de arrendamiento de locales comerciales, vigentes a la fecha de la
presente publicación, deberán adecuarse a las disposiciones de esta nueva
normativa.
 Los contratos celebrados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia
de este instrumento legal, automáticamente se entenderán pactados en
Bolívares, siendo que el canon de los inmuebles sujetos a dicha contratación,
deberán ser regulados de acuerdo a lo consagrado en la presente Ley, dentro de
 los noventa (90) días siguientes a su entrada en vigencia (plazo que finalizará el
día 20/08/2014).
 El Ministerio del Poder Popular para el Comercio (con cooperación de la
Sundde), pasa a sustituir a la Dirección General de Inquilinato, adscrita al
Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en lo referente a su
correspondiente competencia, es decir, la aplicación de las disposiciones legales
y reglamentarias en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al
comercio. En consecuencia, quedó ordenada la supresión de la referida
Dirección de Inquilinato, debiendo el Poder Ejecutivo reglamentar el régimen
de supresión y transición respectivo.
 Tal como expusimos más arriba, en vista de los tres (3) nuevos métodos a ser
aplicados y seleccionados para la fijación del canon de arrendamiento
comercial, ha quedado derogado el Decreto n.° 602, mediante el cual se
estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles
destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de
producción, publicado en Gaceta Oficial n.° 40.305, de fecha 29 de noviembre
de 2013, conforme al cual los cánones de arrendamiento mensual de cualquier
tipo de inmueble dedicado al desarrollo de actividades económicas, no podía
exceder de un monto mensual equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA
BOLÍVARES POR METRO CUADRADO (Bs. 250,00/m2).