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PODER J U D I C I Á R I O

T R I B U N A L DE J U S T I Çv A DO F - " - ^ * - ^ ^ - ^ r - o - : . A _ n . * . , : . , ~ —
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SAO PAULO
ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRATICA
, „ REGISTRADO(A) SOB N°

AÇOR D AC ||||||||||||||||||||||^
*01133706*

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Imóvel


popular - Falecimento do promitente comprador, após
pontual pagamento de 116 parcelas do preço - Atraso
de apenas 9 parcelas no momento da morte, que,
somadas, montam a apenas R$ 700,00 - Inviabilidade
de pagamento da indenização securitária, que quitaria
o preço, em razão das parcelas do preço em atraso -
Incidência dos princípios cogentes da boa-fé objetiva e
do equilíbrio contratual - Teoria do adimplemento
substancial - Impossibilidade de inadimplemento de
parcela mínima do preço gerar a conseqüência extrema
da resolução do contrato e perda do direito
fundamental à moradia - Possibilidade da credora
executar o preço, inclusive com penhora sobre o
imóvel, mas não de resolver o contrato - Recurso
provido, para julgar improcedente a ação.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de


Apelação Cível n^ 406.006.4/2-00, da Comarca de ARAÇATUBA, onde
figuram como apelante SUELY FÁTIMA DO NASCIMENTO ABRIL e
apelada COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL
E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU

ACORDAM, em Quarta Câmara de Direito


Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação
unânime, dar provimento ao recurso, de conformidade com o relatório e
voto do Relator, que ficam fazendo parte do Acórdão
Apelação Cível nQ 406 006 4/2-00 - ARAÇATUBA- Voto nc I 893 - fl I
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Cuida-se de recurso de apelação interposto contra


a r. sentença de fls. 64/66 dos autos, que julgou procedente a ação de
resolução de contrato, cumulada com reintegração de posse, de rito
ordinário, ajuizada por COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO -
CDHU contra SUELY FÁTIMA DO NASCIMENTO ABRIL.

Fê-lo a r. sentença, sob o argumento de que houve


inadimplemento do pagamento de parcelas do preço, sem purgação da
mora e que a opção entre a execução da prestação ou a resolução do
contrato cabe à credora

Alega a ré Recorrente, em síntese, que seu


falecido mando pagou pontualmente cento e dezesseis parcelas do preço
e atrasou apenas nove, quando veio a falecer. A existência de poucas
parcelas em aberto impediu a extinção do contrato pelo seguro de vida
habitacional e não se mostra justo que em razão de inadimplemento
mínimo se veja a família privada do direito fundamental à moradia

0 recurso foi contrariado

É o relatório

1 O recurso comporta integral provimento, dadas


as circunstâncias do caso concreto.

O contrato de ocupação provisória com opção de


compra de um imóvel popular se formou no ano de 1.992 Tinha como
pacto acessório seguro com cobertura por invalidez e morte do
adquirente.

Apelação Cível n2 406 006 4/2-00 - ARAÇATUBA- Volo nB I 893 - fl 2


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O adquirente pagou 116 parcelas do preço.


Atrasou apenas 09 delas e veio a falecer, debando débito em aberto
pouco superior a R$ 700,00. Em razão da morte do chefe e provedor da
família, a viúva, ora Apelante, não conseguiu honrar o pagamento das
poucas parcelas em atraso

Pior. Recusou-se a seguradora a pagar as parcelas


faltantes, sob o argumento de que o pressuposto da cobertura era a
inexistência de débito no momento da morte.

O fato é que a viúva Apelante, pessoa humilde que


trabalha esporadicamente como empregada doméstica, não conseguiu
pagar quantia pouco superior a R$ 700,00 para obter a indenização
securitária e extinguir o contrato pelo pagamento.

2. Não resta dúvida que adimphu o Adquirente


parte substancial do pagamento do preço, correspondente a mais de cem
parcelas. Faltaram apenas sete parcelas, impeditivas do recebimento da
mdemzação do seguro.

Verifica-se a total desproporção entre a gravidade


do descumprimento e a sanção imposta ao devedor, que resultou na
resolução do contrato e perda da moradia

Em outras palavras, o exercício do direito


potestativo de resolução do contrato deve guardar correlação com a
relevância do inadimplemento, sob pena de se converter em abuso de
direito.

Apelação Cível n2 406 006 4/2-00 - ARAÇATUBA- Voto nc 1 893 - fl 3


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É o que a melhor doutrina insere como uma das


facetas do principio da boa-fé objetiva e denomma de exercício
desequilibrado de direitos {incivihter agere), em que há manifesta
desproporção entre a vantagem auferida pelo titular de um direito e o
sacrifício imposto à contra parte, ainda que não haja o propósito de
molestar São casos em que o titular de um direito age sem consideração
pela contraparte (Fernando Noronha, O Direito dos Contratos e seus
Princípios Fundamentais, Saraiva, 1.994, p. 179).

O clássico Menezes de Cordeiro trata da matéria


como desequilíbrio no exercício de direitos, provocando danos inúteis à
desproporção dos efeitos práticos. Ensina que "da ponderação dos casos
concretos que deram corpo ao exercício em desequilíbrio, desprende-se a
idéia de que, em todos, há uma desconexão - ou, se quiser, uma
desproporção - entre as situações sociais típicas pré-fíguradas pelas
normas jurídicas que atribuíam direitos e o resultado prático do exercício
desses direitos. Parece, pois, haver uma bitola que, transcendendo as
simples normas jurídicas, regula, para além delas, o exercício de posições
jussubjetivas; essa bitola dita a medida da desproporção tolerável, a partir
da qual já há abuso" (Da Boa Fé no Direito Civil, Almedina, Coimbra,
1.977, p. 859).

Na lição de Ruy Rosado de Aguiar Júnior, o


exemplo mais significativo de abuso da posição jurídica, na função de
controle do princípio da boa-fé objetiva, é "o da proibição do exercício
do direito de resolver o contrato por inadimplemento ou suscitar a
exceção de contrato não cumprido, quando o incumprimento é
insignificante em relação ao contrato total. O princípio do adimplemento
substancial, derivado da boa-fé, exclui a incidência da regra legal que
Apelação Cível n- 406 006 4/2-00 - ARAÇATUBA- Voto n2 1 893 - fl 4
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permite a resolução quando não verificada a integralidade do


adimplemento" (Extinção dos Contratos por Incumprimento do
Devedor, 2 \ Edição AIDE, p. 252; tb. Tereza Negreiros, Teoria dos
Contratos-Novos Paradigmas, Renovar, p. 148).

Não é nova a teoria do adimplemento substancial,


segundo a qual o cumprimento próximo do resultado final exclui o
direito de resolução, facultando apenas ao credor o pedido de execução
da prestação acrescida das perdas e danos (Judith Martins Costa, A
Boa-Fé no Direito Privado, Editora RT, p. 479; Clóvis do Couto e
Silva, Estudos de Direito Civil Brasileiro e Português, p. 56-57)

O melhor entendimento, adotado por inúmeros


julgados do Superior Tribunal de Justiça, é o de que a extinção do
contrato por inadimplemento do devedor somente se justifica quando a
mora causa ao credor dano de tal envergadura que não lhe interessa mais
o recebimento da prestação devida, pois a economia do contrato está
afetada

O Mmistro Ruy Rosado de Aguiar Júnior, no


julgado líder, assentou posição de que "o adimplemento substancial do
contrato pelo devedor não autoriza ao credor a propositura de ação para a
extmção do contrato, salvo se demonstrada a perda do interesse na
continuidade da execução, que não é o caso" (REsp 272.739-MG, Rei.
Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR; tb, REsp 76362 / MT,
mesma relatoria).

Apelação Cível n2 406 006 4/2-00 - ARAÇATUBA- Voto nfl 1 893 - fl 5


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3. Em poucas palavras, não se nega à credora


executar o contrato, inclusive com penhora sobre o imóvel, pois o
crédito foi concedido para sua aquisição.

O que não se admite é que o inadimplemento de


apenas sete parcelas do preço, num universo de mais de cem, impeça o
pagamento da indenização securitária e, pior, a resolução do contrato,
com violação do direito fundamental à moradia.

Não compadece o direito contemporâneo com a


manifesta desproporção entre o inadimplemento de pequena gravidade e
a gravíssima sanção imposta ao devedor, em manifesta afronta aos
princípios boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Diante do exposto, pelo meu voto, dou


provimento ao recurso da ré, para julgar improcedente a ação de
resolução do contrato, cumulada com reintegração de posse, invertendo
a sucumbência.

Participaram do julgamento, os Desembargadores


Ênio Zuliani (Presidente) e J. G. Jacobina Rabello (Revisor).

São Paulo,

JVCISÇ0 LOUREIRO
Relator

Apelação Cível n9 406 006 4/2-00 - ARAÇATUBA- Volo nQ 1 893 - fl 6

50 18 025