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CONDOMÍNIO

CONDOMÍNIO
1. Noções Gerais
O condomínio é uma situação jurídica em que dois ou mais proprietários exercem os
poderes dominiais sobre o mesmo bem. Ou seja: os chamados condôminos praticam ao
mesmo tempo as faculdades de uso, fruição e disposição sobre a coisa, podendo, ainda, se for
o caso, reivindicá-la de terceiros.

Aliás, o exercício dessas faculdades, perante terceiros, é feita com exclusividade.


Haverá, no entanto, restrição ao exercício desse direito nas relações internas entre os “co-
proprietários”.

Neste sentido, o artigo 1.314 dispõe que “Cada condômino pode usar da coisa conforme
sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la
de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.”

2. Espécies de Condomínio

O condomínio pode ser classificado a partir de certos critérios, conforme se segue


abaixo:

2.1. Em relação ao “estado de indivisão bem”

a) Condomínio Pro Indiviso

Nesta modalidade o bem se encontra no chamado “estado de indivisão” perante os


condôminos, pois não foi definido o espaço de atuação fática de cada um deles sobre a coisa.

b) Condomínio Pro Diviso

Já no condomínio pro diviso há um ajuste para o exercício dos poderes dominiais sobre
um espaço delimitado sobre o bem. Neste caso, há apenas indivisão jurídica da coisa, pois,
não obstante cada um dos condomínios exercerem os direitos sobre um espaço delimitado da
coisa, o direito de propriedade é compartilhado por mais de duas pessoas.

2.2.Quanto às Origens

a) Condomínio Voluntário

É o que resulta de um acordo de vontades, como no exemplo de dois filhos que


receberam um imóvel doado pelos pais.

b) Condomínio Necessário

É o que se origina por imposição forçada da lei, como é o caso das cercas e muros
divisórios de prédios contíguos ou como na situação dos herdeiros que se tornam condôminos
do espólio do sucessor até a realização da partilha de bens.

3. Direitos e Deveres dos Condôminos

Para se compreender o conteúdo e o modo pelo qual um condômino pode exercer seus
direitos sobre a coisa é preciso fazer uma distinção entre as relações internas entre os co-
proprietários e as relações externas entre terceiros.

3.1. Relações Externas


Nas relações com terceiros, cada um dos condôminos pode se comportar como se fosse
o proprietário único e exclusivo sobre a coisa, por mais ínfima que seja a sua fração ideal sobre
o bem.

Por exemplo, num condomínio em que o titular A detenha fração ideal de 1/10 sobre o
bem, o mesmo poderá propor ação reivindicatória para proteger o bem como um todo,
independentemente da autorização dos demais.

Para ilustrar, vejamos um precedente do STJ que confirmou a titularidade de um


herdeiro para a propositura da ação reivindicatória sobre a coisa comum:

A possibilidade de manejo da ação reivindicatória decorre da previsão do artigo 1.314 do


Código Civil, que permite ao condômino reivindicar a coisa de terceiro. Por outro lado, não
poderá figurar no pólo passivo da ação reivindicatória algum outro condômino, vez que a ação
petitória é a ação específica do proprietário não possuidorcontra o possuidor não
proprietário.

No caso, a ação cabível seria a ação de reintegração de posse. A propósito, confira o


precedente do STJ que adotou este posicionamento:

3.2 Relações Internas

Já nas relações internas, o direito dos condôminos está limitado quantitativamente, pois
a sua extensão irá depender da cota parte ou fração ideal do respectivo condômino sobre o
bem.

Registra-se, a propósito, que a fração ideal é a expressão da medida do aproveitamento


econômico de cada um dos condôminos.

Para fins didáticos, podemos organizar essas limitações quantitativas da seguinte


maneira:

3.2.1. Limitações à faculdade de uso e fruição

A primeira limitação a ser analisada refere-se à restrição às faculdades de uso e fruição,


visto que tais poderes não atenderão somente o interesse de uma pessoa, mas sim a de todos
os condôminos.

Neste caso, a lei impõe algumas restrições, vejamo-las:

a) Utilização da coisa segundo a sua destinação

Um determinado bem, como uma fazenda, pode ser utilizada para os mais diversos fins.
Ela pode se destinar, por exemplo, à cultura, à criação de gado ou à indústria, mas o que vai
determinar a destinação dela é a vontade da maioria dos condôminos. É, portanto, neste
sentido que se deve entender esta restrição. O condômino não poderá utilizar o bem para fins
diversos da destinação definida pela maioria dos condôminos.

Aliás, a alteração da destinação da coisa, de acordo com o parágrafo único do art.


1.314 do CC[1], só pode ser realizada por consenso dos outros condôminos. Ou seja: a
deliberação deve ser unânime!

Isso pode, como advertem Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald, representar um


“entrave à funcionalização da propriedade, pois o titular de pequena fração ideal da coisa
poderá impedir a concessão de uma destinação viável ao imóvel por um terceiro, por exemplo,
ao discordar da formulação do direito de superfície.[2]”
b) Concessão de posse, uso ou gozo do bem a terceiros

Outra limitação às faculdades de uso e fruição é a de que a concessão de posse, uso ou


gozo do bem a terceiros também depende de consenso dos demais titulares. Assim, o
condômino não pode, sem autorização dos demais titulares, celebrar contrato de locação,
comodato, ou instituir direitos reais de fruição como o usufruto e a superfície sobre o bem.

Cumpre advertir que tal restrição não se aplica ao condomínio pro diviso, uma vez
que nesta modalidade, como visto, o espaço de atuação do condômino está devidamente
delimitado, não havendo razões para se exigir autorização dos demais.

c) Exercício de todos os direitos compatíveis com a indivisão

Essa restrição reforça a anterior, no sentido de condicionar o exercício dos direitos à


realização do objetivo comum dos condôminos.

d) Restrições em relação aos frutos

O exercício do poder de fruição permite que o proprietário possa extrair as utilidades


renováveis do bem principal, isto é, os frutos, assim como permite a extração dos produtos –
utilidades não renováveis.

No entanto, existem regras específicas no condomínio que regulam o aproveitamento e a


divisão desses frutos e produtos entre os condôminos.

A primeira regra é a de que o condômino responde aos outros pelos frutos que
recebeu da coisa.[3] A título de ilustração, imaginemos a hipótese de um ex-casal que
aguarda o julgamento de uma ação divórcio litigioso, na qual está pendente a partilha definitiva
de bens.

Nesta hipótese, o ex-cônjuge que permaneceu com a posse direta de um imóvel e


recebeu os alugueis deve restituir ao outro o valor correspondente a 50% dos rendimentos
auferidos. Tal situação já foi discutida casuisticamente em uma ação de indenização, como se
nota num precedente do STJ:

Da mesma forma, se um imóvel for arrendado, os frutos civis (alugueis) serão repartidos
entre os demais condôminos, na falta de estipulação contrária ou disposição de última vontade,
na proporção do quinhão de cada um.[4] Se os quinhões não foram especificados, entende-se
que são iguais.[5]

É oportuno salientar, também, que tais regras não se aplicam na hipótese de


condomínio pro diviso, pelas razões já explicitadas acima.

3.2.2. Limitações à Faculdade de Disposição

Para relembrar, o poder de disposição compreende todos os atos de alteração material


ou jurídica da coisa. Por alteração material entendem-se os atos que impliquem a destruição da
substância da coisa, como o ato de consumo, e a alteração jurídica, quando parcial, importa na
instituição de um gravame (ônus real) sobre o bem, e quanto total, representa mudança da
própria titularidade, como se dá na alienação inter vivos.

Especificamente em relação ao poder de disposição jurídica total (alienação onerosa por


ato inter vivos, por exemplo) ou parcial (instituição de uma hipoteca) da coisa, não há restrições
ao exercício deste direito, que, portanto, pode ser transferido independentemente da
autorização dos demais condôminos.[6]

Portanto, o condômino pode livremente alhear (alienar) ou gravar de ônus real a sua
fração ideal a terceiros. Observa-se que a liberdade é quanto à alienação da fração ideal, o que
significa, a contrario sensu, que o condomínio não poderá alienar o todo sem autorização dos
demais. Se isto acontecer, ter-se-á uma hipótese de ineficácia relativa do negócio jurídico em
relação aos demais condôminos – venda a non domino.

O mesmo se pode dizer quanto aos atos de disposição jurídica parcial, pois nada impede
que o condômino institua um direito real de garantia (penhor, hipoteca ou anticrese) sobre a
sua fração ideal, independentemente de audiência dos demais, nos termos da parte final do art.
1.420,§2º do CC[7].

A restrição propriamente dita não está prevista no capítulo que trata do condomínio, mas
no artigo 504 do Código Civil[8]. Trata-se do chamado direito de preferência, que assiste ao
condômino de um bem indivisível. Assim, no condomínio que tenha por objeto bem indivisível,
o alienante deve notificar previamente os demais condôminos para que estes possam exercer
o seu direito de preferência, tanto por tanto (tanto por tanto significa que o preço oferecido ao
terceiro deve ser o mesmo oferecido ao outro condômino).

Um erro muito comum é imaginar que a venda realizada sem prévia notificação dos
demais condôminos conduz à nulidade ou anulação do contrato. Para não incorrer no erro,
deve-se ter em conta que a preferência não está no plano de validade do contrato, mas, se
exercida dentro do lapso previsto em lei, pode suprimir a eficácia do negócio.

Neste caso, a venda realizada é valida e eficaz, mas os efeitos poderão ser obstados
pelo exercício tempestivo do direito de preferência. E tempestivo é o direito de preferência
exercido no prazo decadencial de até 180 dias.[9]Além de se atentar ao prazo, o condômino
deverá cumprir outro requisito, qual seja: o preço respectivo em juízo.

Destaca-se, por fim, que o art. 504 do Código Civil não faz distinção se a indivisibilidade
é real ou jurídica. A herança, por exemplo, pode ser composta por bens móveis ou imóveis,
divisíveis ou indivisíveis. No entanto, a lei expressamente dispõe que a herança, considerada
como um todo, é bem indivisível.[10]

Exatamente por isso, o STJ já entendeu que, num contrato de cessão hereditária de
direitos, há de ser observado o direito de preferência dos co-herdeiros/condôminos:

3.3. Deveres dos Condôminos

Ainda perscrutando as regras inerentes às relações internas entre os condôminos, cabe


analisar os deveres de cada um deles em relação ao bem. Nesta análise, a primeira regra que
desponta é aquela sobre as despesas de conservação ou divisão, assim como os ônus a
que a coisa está sujeita.

3.3.1. Rateio de despesas

Cada condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer com as despesas


de conservação e divisão da coisa[11]. A obrigação é proporcional, na medida em que a
extensão da titularidade de cada condômino varia conforme o caso. Cada um é titular de uma
fração sobre o todo.

Nada impede, porém, que os condôminos estabeleçam uma divisão de responsabilidade


não necessariamente proporcional à quota parte de cada um, podendo lançar mão de regra
diversão em convenção de condomínio.

a) Obrigações Propter Rem

Na rubrica das despesas podem ser incluídos quaisquer custos, como tributos, cotas
condominiais, valores gastos com reforma do bem etc. Aliás, algumas dessas despesas são
obrigações propter rem e vinculam o condômino mesmo sem ter ele se obrigado pessoalmente.
E mais: as despesas relativas aos impostos, predial e territorial, e às cotas condominiais
dão azo à penhora da quota parte do condômino, mesmo em se tratando de bem de família,
por se tratar de situação excepcional prevista no art. 3º, inciso IV, da Lei 8.009/90[12]. O
precedente abaixo pode confirmar tal afirmação, vejamos:

Optei por trabalhar este tópico das obrigações propter rem em separado, pois o dever do
condomínio de arcar com este tipo de despesa não decorre precisamente do artigo 1.315, do
Código Civil, mas sim em razão de regras específicas que classificam tais despesas como
ambulatórias.

Tanto é assim que o credor poderá exigir o valor integral do condômino simplesmente
por ser este um dos proprietários da coisa.

3.3.2. Demais despesas (dívida coletiva ou isolada)

Em relação às outras modalidades de despesas, tais como débitos contraídos para a


realização de benfeitorias, acessões, matéria prima para atividade produtiva etc, é necessário
verificar se todos os condôminos ou apenas um ou alguns deles se obrigaram pessoalmente.

No primeiro caso, isto é, se todos se obrigaram (dívida coletiva), cada um deles


responderá proporcionalmente por elas, como prevêem os artigos 1.315 e 1.317[13], exceto se
o contrato discriminou a parte de cada um na obrigação ou contemplou cláusula de
solidariedade.

No entanto, se apenas um ou alguns deles contraíram dívidas em proveito da comunhão,


mas sem prévia anuência dos demais condôminos (dívidas isoladas), somente os que se
obrigaram pessoalmente responderão pelo débito, nos termos do artigo 1.318[14] do CC.

A regra pode até parecer injusta, mas tem uma lógica, pois o condômino que contratou a
dívida não atuou como representante/mandatário dos demais, mas sim como um mero gestor
de negócio, que depende de ratificação para vincular terceiros ao ato praticado.

É claro que, para evitar o enriquecimento sem causa, aquele que pagou terá ação
regressiva contra os demais, pois, afinal, desde que tenha revertido algum proveito em favor do
condomínio. Mesmo assim, o condômino que não participou do negócio responde perante o co-
proprietário, mas não em relação ao terceiro.

3.3.3. Renúncia da Parte Ideal.

Como visto, as despesas podem ser de naturezas diversas e o surgimento delas pode
ter resultado da vontade geral dos condôminos ou de apenas alguns deles, fatores que influirão
no grau de responsabilidade de cada um.

Agora, independentemente da natureza da dívida ou de quem se obrigou ou não por ela,


o Código Civil (art. 1.316[15]) permite que um condômino possa eximir-se do pagamento dos
débitos, mediante renúncia de sua parte ideal.

Em termos técnicos, a renúncia é ato jurídico unilateral, mas que não se confunde com o
abandono, que também é conhecido como derrelicção ou derelição. Ambos são, na verdade,
hipóteses de perda da propriedade[16].

Além de serem classificados como tal, a renúncia e o abandono ainda têm em comum a
circunstância de que o titular da coisa pretende se despojar dela. Representam, portanto,
verdadeira abdicação à coisa.

Ainda na zona de interseção entre os dois institutos, deve-se mencionar que, em ambos
os casos, o bem se torna coisa sem dono (res nullius), já que nada se transmite a ninguém.
Não era para menos, pois se a renúncia beneficiasse alguém, ela não seria um ato de
abdicação ou despojamento, mas sim uma alienação[17].

No entanto, a renúncia só produz efeitos quando for realizado o registro do ato


renunciativo no Registro de Imóveis, conforme dispõe o artigo 1.275, parágrafo único do
CC[18]. O abandono, diversamente, é aferido pelo comportamento do proprietário em relação à
coisa.

Portanto, a renúncia da parte ideal de um bem em condomínio, para produzir efeitos,


deve ser registrada. Feito o registro, a parte ideal ficaria sem dono, mas a lei permite que os
demais titulares possam adquirir a parte do renunciante, desde que assumam as dívidas e
realizem os respectivos pagamentos.

E se não houver quem faça os pagamentos, a coisa comum será divida, seja pela via
amigável, por acordo entre condôminos capazes, ou pela via contenciosa/judicial, na hipótese
de litígio ou interesse de incapaz. Sendo indivisível o bem, procede-se à alienação do bem,
com a divisão proporcional do preço obtido[19].

3.4. Extinção do Condomínio Voluntário

Dentre as características mencionadas do direito de propriedade, uma delas é o seu


caráter perpétuo, que significa que o bem ficará vinculado ao respectivo titular, se assim for da
vontade deste, por toda a sua vida, sendo posteriormente transmitida aos seus herdeiros.

No entanto, como o condomínio é geralmente conhecido como um manancial de


discórdia, não é possível lhe atribuir esta característica da perpetuidade. Muito pelo contrário,
afirma-se que a transitoriedade é da sua essência. Justamente por isso, a primeira forma de
extinção do condômino a ser estudada é a sua divisão.

3.4.1. Divisão

a) Conceito

A divisão do bem é um direito potestativo do condômino que pode ser exercido a


qualquer tempo eindependentemente da vontade do demais[20].

Mesmo sendo um direito potestativo, existem situações nas quais o condômino não
poderá pretender a divisão do bem. Por exemplo, nas hipóteses de condomínio necessário,
como é o caso dos muros, cercas e tapumes divisórios de prédios contíguos[21], não faz
sentido o condômino pretender a divisão, pois os marcos divisórios servem para garantir o
“direito de tapagem” que assiste ao titular.

b) Acordo de Indivisão

Outra restrição ao direito de pedir a divisão do bem é o acordo que os condôminos


podem fazer para pactuar o estado de indivisão da coisa por certo período de tempo. No
entanto, a lei dispõe que este prazo não poderá ser superior a 5 anos, suscetível de
prorrogação posterior.

Como se vê, a lei faz uma concessão à liberdade de se estabelecer um estado de


indivisão temporário para a coisa, mas se preocupa igualmente com o direito do condômino
que quer romper com a comunhão, já que, apesar da concessão legal da indivisibilidade pelo
prazo máximo de 5 anos, só é possível apenas uma prorrogação, pois o texto da lei está no
singular (suscetível de prorrogação) e não no plural (suscetíveis de prorrogações).

Aliás, se a indivisão resultou de um ato de liberalidade de um doador ou testador, não se


admite prorrogação alguma[22].

Seja como for, os prazos voluntariamente fixados poderão ser desconsiderados caso o
juiz se convença da existência de graves razões que justifiquem o rompimento da
comunhão[23]. Ou seja: dependendo do estado de beligerância dos condôminos, nenhum
acordo anterior poderia prevalecer se o imóvel não cumpre a função social.

c) Divisão e Usucapião

Outra hipótese em que a pretensão divisória pode sucumbir é a de usucapião. De fato,


se um dos condôminos exercer posse qualificada sobre a totalidade do bem, e preencher os
demais requisitos legais, poderá usucapir a parte ideal dos demais. O STJ firmou orientação
neste sentido:

d) Meios para se obter a divisão da coisa

O interessado pode optar pelas seguintes vias para se obter a divisão do bem:

è Divisão Extrajudicial: Pressupõe acordo de vontades entre condôminos capazes, materializado


em escritura pública ou instrumento particular, conforme o caso;
è Divisão Judicial: É obtida em juízo, de maneira forçada, nas hipóteses de litígio ou quando um
dos condôminos é incapaz. O procedimento está previsto nos artigos 967-981 do CPC.
è Venda Judicial. Esta modalidade é uma forma de extinção do condomínio específica para bens
material ou juridicamente indivisíveis. Para relembrar, são indivisíveis os bens cujo
fracionamento acarreta a alteração da substância, diminuição considerável do seu valor ou
prejuízo do uso a que se destinam (art. 87, do CC). Um bom exemplo de bem indivisível
juridicamente é o imóvel urbano ou rural que não pode ser fracionado em prejuízo do módulo
mínimo determinado pelas leis de loteamentos urbanos ou pelo Estatuto da Terra,
respectivamente. Destarte, uma peculiaridade a ser ressaltada na ação de venda do bem
indivisível é a de que o comunheiro terá preferência na aquisição do bem em relação a
terceiros (art. 502 c/c art. 1.322[24]). No plano interno, ou seja, entre os comunheiros,
preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor ou, na falta destas, o que tiver o maior
quinhão. Persistindo, porém, a igualdade de quinhões, surge um terceiro e último critério, que
consiste na realização de uma licitação entre estranhos e entre os condôminos,
prevalecendo, em caso de empate, o lance oferecido pelo comproprietário.

3.5. Administração do Condomínio Voluntário

Em certas situações o uso comum da coisa pode se mostrar inconveniente, o que pode
ser justificado por diversos fatores, dentre os quais a existência de divergências e conflitos
entre os condôminos, ou ainda, a falta de capacitação técnica para a exploração ou
administração do bem comum, de sorte que, nessas hipóteses, os condôminos podem decidir
pela locação do bem ou podem eleger um gestor para administrá-lo[25].

a) Quorum de Deliberação (critério econômico)

O Código Civil, à semelhança do que dispõe acerca das sociedades contratuais (art.
1.010), prevê um critério econômico para a deliberação sobre a eleição do administrador.
Assim, a escolha do gestor depende de aprovação por maioria absoluta[26] do valor dos
quinhões e não do número per capita dos condôminos[27].

Com efeito, se A, B e C são titulares, respectivamente, de frações ideais de 15%, 25% e


60% sobre uma fazenda, o que definirá a escolha do administrador é a posição do condômino
C, mesmo que A e B tenham votado de modo contrário.

Agora, se por qualquer motivo não for possível a aprovação pela maioria absoluta do
valor dos quinhões, quem decidirá é o juiz, ouvidos os demais condôminos[28]. Os condôminos
também deverão recorrer ao Poder Judiciário se houver dúvida quanto ao valor dos quinhões,
para se promover a sua avaliação.

b) O Administrador (Poderes e Encargos)


Feita a deliberação favorável quanto à administração, esta pode ser delegada a um
condômino ou a umterceiro. Em qualquer caso, o administrador eleito atuará como
representante convencional dos condôminos, aplicando-se à espécie as regras sobre o
contrato de mandato com outorga de poderes gerais.

Consequentemente, o administrador está autorizado a praticar tão somente os


chamados “atos ordinários de gestão”, não tendo poderes para alienar o gravar de ônus reais
os bens submetidos à sua administração, salvo com autorização específica, nos termos do
artigo 661, caput e §1º, do CC[29].

c) Administração Presumida (Representante Comum)

O Código Civil também cogita da hipótese em que os condôminos não deliberaram


acerca da administração, mas um ou alguns deles assumiram a gestão do bem comum sem
oposição dos demais. Neste caso, tem-se uma “administração presumida”, pois os atos de
gestão praticados pelo condômino-administrador vinculam os demais ao negócio firmado com
terceiros, já que ele é considerado um representante comum[30].

Observa-se, no artigo 1.324, a adoção da teoria da aparência, que valoriza a boa fé e


as legítimas expectativas criadas em terceiros sobre o efetivo cumprimento da obrigação.
Portanto, não é preciso autorização expressa, mas tão somente “anuência tácita” dos demais
condôminos, que se verifica, por exemplo, na hipótese em que um condômino tem total
conhecimento da realidade que o cerca e não se opõe às iniciativas e decisões tomadas pelos
outros. Veda-se, com isso, a realização de um comportamento contraditório, também em
respeito à boa fé.

d) Demais Deliberações

Vimos que o quorum de deliberação para a nomeação do administrador, condômino ou


não, é de maioria absoluta do valor dos quinhões. Foi visto, também, que a lei admite a
hipótese de um “administrador presumido”, cujos atos praticados acabam por vincular os
demais condôminos ao cumprimento de uma obrigação com terceiros, em caso de autorização
tácita.

No entanto, uma coisa é a autorização tácita e outra é oposição expressa. Neste último
caso, seja qual for o regime de administração do condomínio, é necessária a realização de
uma deliberação para se aprovar esse ou aquele negócio. O quorum dessa deliberação é o
mesmo: maioria absoluta do valor dos quinhões.

3.6. Locação do Condomínio Voluntário

Os condôminos também poderão decidir pela locação do bem a algum interessado, que
pode ser tanto um terceiro como um próprio condômino. No entanto, este último tem o direito
de preferência nos termos do artigo 1.323.

A deliberação para se aprovar a proposta de locação também deve alcançar o quorum


de maioria absoluta dos quinhões.

No entanto, o Código Civil é omisso no tocante à formalização e o exercício do direito de


preferência, pelo condomínio interessado, e também silencia a respeito dos critérios para se
definir a preferência no âmbito interno do condomínio, para definir qual condômino terá a
preferência se mais de um tiver interesse na locação.

Sendo assim, cabe o emprego da analogia para se aplicar à espécie as regras dos
artigos 504 e 1.322, que tratam, respectivamente, do direito de preferência em caso de
alienação e dos critérios para se definir a preferência, entre os condomínios, na venda judicial
do bem.
4. Condomínio Necessário

4.1. Conceito

É a espécie de condomínio que se forma por expressa imposição da lei em relação a


certos bens. Justamente por isso, é também conhecido como condomínio ex
lege ou condomínio forçado.

Os principais exemplos apontados de bens que se sujeitam a um condomínio forçado


são os marcos divisórios que sevem ao exercício do direito de tapagem (art. 1.297, §1º[31]) e a
parede-meia, que se relaciona com o direito de construir (art. 1.306[32]). No entanto, outros
exemplos são apontados, tais como a comunhão forçada em pastagens, a formação de ilhas, a
comistão, a confusão e a adjunção, o achado do tesouro e o condomínio edilício.

Em relação aos marcos divisórios e a parede-meia, a lei presume relativamente que


existe um condomínio. É relativa a presunção porque a aquisição da meação (fração de 50%)
depende do pagamento do valor correspondente à metade do custo do bem.

Um proprietário de um terreno contíguo tem o direito potestativo de adquirir a meação da


parede-meia e se tornar condômino dela, desde que pague o valor das despesas realizadas
para a sua construção[33]. Havendo divergência em relação ao custo da obra, esta será
dirimida judicialmente por perícia[34].

4.2. Características

As principais características do condomínio necessário são:

a) Impossibilidade de divisão

Ao contrário do condomínio voluntário, que tem a característica marcante da


transitoriedade, o condomínio necessário não permite a divisão do bem pelos condôminos. Ou
seja: cria-se um estado de indivisão permanente para o bem, que não poderá ser fracionado.

b) impossibilidade de transmissão das partes ideais isoladamente.

Realmente não faz sentido pensar na alienação da parte ideal de um bem submetido a
condomínio forçado, como no caso dos muros e cercas divisórios ou da parede-meia. O
adquirente de um bem sempre tem em vista a extração das utilidades que este bem pode
proporcionar e não faria sentido a aquisição da meação de uma parede meia se o adquirente
não possui o bem principal, ou seja, o próprio imóvel.

5. Condomínio Edilício

5.1. Regência Normativa

A matéria relativa aos condomínios edilícios, antes chamados de condomínios em


edificações, está tratada no Código Civil entre os artigos 1.331 a 1.358. Dessa forma, as
normas previstas nos artigos 1º a 27 da Lei 4.591/64 foram derrogadas, pois o Código Civil,
apesar de ser lei geral e posterior, regulamentou inteiramente o tema.

As regras da Lei 4.591/64 poderiam, no máximo, serem aplicadas nas hipóteses omissas
do Código Civil, supletivamente.

Por fim, destaca-se que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica nas relações
entre os condôminos e o condomínio edilício, por inexistir, no caso, relação de consumo, nos
termos do artigo 2º e 3º do CDC. A propósito, consigne-se que esta é a orientação do STJ:

3. Não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor às


relações jurídicas estabelecidas entre condomínio e condôminos.
(AgRg no Ag 1122191/SP)
5.2. Dimensão da Matéria

O condomínio edilício é tema de suma importância nos tempos atuais, pois engloba em
seu objeto uma infinidade de edificações “de um ou mais pavimentos, construídos sob forma de
unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais”, tais como
“escritórios, garagens, mercados, estações rodoviárias, shopping centers, vilas residenciais,
loteamentos fechados e até cemitérios particulares com jazigos individuais ou coletivos.[35]”

5.3. Conceito e Natureza Jurídica

O condomínio edilício é aquele que se divide em áreas privativas ou unidades


autônomas (salas, lojas, apartamentos), de propriedade individual, e de áreas comuns (terreno,
telhado, corredores, fachada), submetidas ao regime do condomínio.[36] Justamente por isso,
o regime jurídico do condomínio edilício é composto por regras que procuram conciliar a
existência da propriedade individual com a co-propriedade.

Em termos didáticos, a dicotomia propriedade exclusiva e coletiva do condomínio edilício


pode ser sintetizada da seguinte forma:
Propriedade exclusiva (art. 1.331,§1º) Propriedade comum (art. 1.331,§2º)
§ 1 As partes suscetíveis de utilização § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a
o

independente, tais como rede geral de distribuição de água, esgoto,


apartamentos, escritórios, salas, lojas e gás e eletricidade, a calefação e refrigeração
sobrelojas, com as respectivas frações centrais, e as demais partes comuns,
ideais no solo e nas outras partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
sujeitam-se apropriedade utilizados em comum pelos condôminos, não
exclusiva, podendo ser alienadas e podendo ser alienados separadamente, ou
gravadas livremente por seus divididos.
proprietários, exceto os abrigos para
veículos, que não poderão ser alienados
ou alugados a pessoas estranhas ao
condomínio, salvo autorização expressa
na convenção de condomínio. (Redação
dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
Características: são insuscetíveis de
Características: utilização independente e indivisão, inalienáveis e inseparáveis da
livre disposição. unidade autônoma.

O condomínio edilício é uma espécie de condomínio necessário justamente por conta da


impossibilidade de divisão das áreas comuns. Há uma ligação indissociável entre a área
particular e a comum, já que “a cada unidade imobiliária, caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns (art. 1.331, §3º do CC)”

5.4. A Fração Ideal das Áreas Comuns

A fração ideal, que pode ser expressa de forma decimal ou ordinária na convenção de
condomínio, representa o quinhão do proprietário da unidade autônoma no condomínio. Antes
da alteração proporcionada pela Lei 10.931/04, essa fração ideal era proporcional ao valor da
unidade imobiliária, conforme previa a antiga redação do §3º do art. 1.331, do CC.

Todavia, diante da completa alteração promovida em tal dispositivo, atualmente esta


fração ideal não é mais necessariamente proporcional ao valor da unidade autônoma. No
caso, a autonomia privada foi privilegiada, pois agora o critério para se medir a extensão da
fração ideal pode ser definida livremente pelos condôminos, podendo ser atribuída frações
iguais, independentemente do valor da unidade.

5.5. Áreas Particulares ou Unidades Autônomas

Como visto, as áreas particulares do condomínio edilício são aquelas que estão sujeitas
ao domínio exclusivo do proprietário. A cada uma delas é atribuída uma fração ideal nas áreas
comuns, que representa a parcela de propriedade que o titular da unidade autônoma tem no
condomínio.

Outra condição especial para uma unidade autônoma, é que ela tenha necessariamente
um acesso para via pública, pois ela não pode ficar encravada no fundo das outras áreas
privativas[37].
Por fim, é importante assinalar que o titular da área privativa exerce suas faculdades
dominiais com plena liberdade e exclusividade sobre o seu espaço, devendo cumprir sua
função social e sujeitando-se, também, às restrições decorrentes do direito de vizinhança e
demais normas de ordem pública.

5.6. Áreas Comuns

5.6.1. Restrição às Faculdades Dominiais

Em razão do condomínio existente, os titulares das frações ideais das áreas comuns não
podem exercer os poderes de uso, fruição e disposição com a plenitude exercida sobre suas
respectivas áreas particulares.

Nas áreas comuns, ao contrário, ocorre nítida restrição às faculdades internas do


domínio (uso, fruição, disposição). Por outro lado, a faculdade de reivindicação não sofre
mitigação, por menor que seja a fração ideal do condômino, que pode manejar ações petitórias
ou possessórias para defender a posse contra o ataque de terceiros.

5.6.2. O Terraço de Cobertura

Além dos espaços e bens discriminados no §1º do art. 1.331, o terraço de


cobertura também é, a princípio, área considerada comum aos condôminos, isso se não
houver disposição contrária na escritura de constituição do condomínio.[38]

E mesmo que conste como área comum na mencionada escritura, nada impede a
possibilidade de conversão para área privativa conforme aprovação unânime realizada em
assembléia extraordinária.

De qualquer maneira, sendo o terraço de cobertura de propriedade exclusiva de um dos


condôminos, a este caberá naturalmente as despesas de manutenção e conservação da
área[39], devendo o proprietário arcar, por exemplo, com os valores necessários para os
reparos de uma eventual infiltração que venha a causar danos aos moradores das unidades
inferiores.

5.6.3. Vagas de Garagem

a) Conceito

A vaga de garagem é o espaço reservado para o titular da unidade autônoma estacionar


o seu veículo. Esta vaga pode ser demarcada ou não, dependendo do disposto na convenção
de condomínio. O ideal é que se tenha uma exata correspondência entre o número de vagas
disponíveis e o número de unidades autônomas (uma ou duas vagas por apartamento).

b) Conflitos e meios de Solução

Mas o problema surge quando não há essa correspondência. Ou seja: alguns titulares
das unidades ficam prejudicados, sem ter um local reservado para o estacionamento de seus
veículos. Em situações como essa, a solução é a realização de um sorteio para a fruição das
vagas, mas sem definitividade. Isso significa que pode ser criado um rodízio para a utilização
para que todos possam fruir de maneira equilibrada e justa das vagas disponíveis.

c) Natureza Jurídica
O Código Civil alude às vagas de garagem, no 1§º do art. 1.331, referindo-se a elas
como “abrigos para veículos”. Pelo contexto da norma, a natureza jurídica da vaga seria a
de propriedade exclusiva. No entanto, isso só acontece quando for atribuída à vaga uma
fração ideal específica e individualizada, representativa da cota parte do condômino na
comunhão. Isso é comum nos chamados edifícios garagem, que se destinam à exploração do
ramo de estacionamentos.

A natureza de propriedade exclusiva, contudo, não é a mais comum. No geral, a vaga é


apenas um bem acessório, ao qual não se atribui qualquer fração ideal, que está vinculado à
unidade autônoma, mas delimitado comoespaço de fruição particular.

Por fim, a natureza jurídica da forma será a de área comum quando “a sua utilização for
facultada a todos os condôminos no espaço coletivo”[40].

Essa análise, que a princípio apresentaria fins meramente acadêmicos, tem uma
importância conseqüência prática: é que a vaga de garagem, desde que devidamente
individualizada com matrícula e registro próprios, pode ser objeto de penhora, pois não integra
o bem de família para efeitos da proteção conferida pela Lei 8.009/90. Neste sentido, o
precedente do STJ abaixo:

AGRAVO REGIMENTAL. BEM DE FAMÍLIA. VAGA AUTÔNOMA DE


GARAGEM. PENHORABILIDADE.
1. Está consolidado nesta Corte o entendimento de que a vaga de
garagem, desde que com matrícula e registro próprios, pode ser
objeto de constrição, não se lhe aplicando a impenhorabilidade da Lei
nº 8.009/90.
2. Agravo regimental desprovido. (STJ, REsp 1.058.070/RS)

d) Alienação e Locação de Vaga de Garagem

Embora o Código Civil qualifique a vaga de garagem como área privativa (art. 1.331,§1º),
ele restringe o poder de fruição e disposição do titular, que não poderá alienar ou alugar a vaga
a pessoas estranhas, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. Tal restrição
se justifica principalmente por questões de segurança. Justamente por isso, se o condômino
não tiver autorização para alienar e alugar, não terá liberdade para doar ou celebrar contrato de
comodato.

No entanto, mesmo estando autorizado, o titular deverá observar o direito de preferência


aos demais condôminos (art. 1.338[41]). Nesta situação específica, o Código Civil adota um
critério próprio para definir a quem caberá a preferência em caso de conflito interno entre dois
condôminos que querem adquirir ou alugar a vaga. O conflito resolve-se em favor do possuidor,
ou seja, aquele que exerce de fato algum dos poderes dominiais sobre as áreas comuns e que
precisa de mais uma vaga para atender suas necessidades.

5.7. Natureza Jurídica

Sob o ponto de vista estrutural, o condomínio edilício é uma combinação da propriedade


individual e coletiva, sujeito a um regime jurídico especial. É, pois, instituto que trata tanto da
propriedade individual como a do condomínio das partes comuns. Neste último aspecto, aliás,
é considerado espécie de condomínio necessário, já que, uma vez instituído, não é passível de
partilha face à impossibilidade de divisão das áreas comuns.

Poderia até ser definido como pessoa jurídica, mas a posição majoritária da doutrina
ainda concebe o condomínio como “ente despersonalizado”, pelo fato de ter a possibilidade de
assumir algumas posições jurídicas, como a capacidade processual (art. 12, IX do CPC), a
possibilidade de ter um CNPJ para efeitos fiscais, a titularidade de uma conta corrente etc.
No entanto, algumas dificuldades práticas surgem como conseqüência da falta de
atribuição da personalidade jurídica ao condomínio. Por exemplo, o condomínio não pode
adquirir o terreno vizinho para ser a ele incorporado. Outra situação: num processo de
execução, o condomínio, embora tenha capacidade processual, não pode arrematar ou
adjudicar o bem sobre o qual recai débito condominial. É mesmo um contrassenso!

Diante desses inconvenientes práticos, foram aprovados, nos congressos realizados


pelo CJF, o Enunciado 90 e posteriormente o Enunciado 246 que reconhecem personalidade
jurídica ao condomínio, agora sem nenhuma ressalva: “Deve ser reconhecida personalidade
jurídica ao condomínio edilício”

5.8. Elementos Constitutivos

O condomínio edilício se origina do ato “instituição” e é disciplinado pela convenção e o


regimento interno. Esses três atos e documentos serão analisados neste tópico.

5.8.1. Ato de Instituição

5.8.1.1.Conceito

Trata-se do ato jurídico, bilateral (negócio jurídico) ou unilateral (testamento), entre vivos
ou causa mortis, que dá origem ao condomínio edilício. Este, portanto, resulta de uma
declaração de vontade materializada, nos termos do código civil (art. 1.332, 1ª parte), “por ato
entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis”.

5.8.1.2.Requisitos Formais

Diante da ausência da prescrição de uma forma para o ato, segue-se o princípio da


liberdade das formas, de modo que os agentes responsáveis pela instituição podem optar pelo
instrumento público ou particular. Em todo o caso, o registro no Cartório de Imóveis confere
oponibilidade em relação a terceiros (eficácia erga ommnes).

O Código Civil, no mesmo art. 1.332, estabelece um núcleo básico de informações que
necessariamente deverão constar do instrumento de instituição, isso sem contar com as
demais exigências estabelecidas em lei especial.

As informações básicas são:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas


uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

5.8.1.3.O Responsável pela Instituição e a Incorporação Imobiliária

a) Breves Noções sobre Incorporação Imobiliária

O proprietário do terreno que tem capital para financiar por conta própria a construção é
naturalmente o responsável pela instituição do condomínio edilício. No entanto, geralmente é
necessária a captação externa de recursos para viabilizar o empreendimento da construção e,
consequentemente, a venda das unidades autônomas.

Neste caso, o proprietário ou um terceiro (promitente-comprador do terreno, o


cessionário deste ou o corretor) podem assumir o empreendimento de incorporação imobiliária,
que está definido no artigo 28, parágrafo único da Lei 4.591/64 da seguinte forma: “Para efeito
desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover
e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de
edificações compostas de unidades autônomas”.
b) Regimes de Construção

Na incorporação imobiliária, o próprio incorporador pode assumir diretamente a


construção ou então delegá-la a terceiros, nas modalidades de construção por administração
(art. 58 a 62[42], da Lei 4.591/64) ou, como é mais comum, por regime de empreitada (art.
55[43], da Lei 4591/64).

5.8.2. Convenção de Condomínio

5.8.2.1.Conceito

Uma vez constituída a propriedade horizontal, surge a necessidade de disciplinar suas


relações externas, e aqui entra o papel da convenção de condomínio.

Podemos dizer, grosso modo, que a convenção funciona como uma Constituição do
condomínio edilício, ao definir regras básicas e modeladoras do padrão de conduta a ser
exigido dos condôminos. Trata-se, então, de uma norma que dita os direitos e deveres dos
condôminos.

Mais do que definir direitos e deveres, a convenção de condomínio pode conter outras
normas definidoras de sua responsabilidade perante os condôminos. Pensando na
responsabilidade civil, por exemplo, imagine se um dos condôminos agride fisicamente outro
co-proprietário dentro das áreas comuns. O condomínio edilício, ente despersonalizado,
responde objetivamente pelos danos ocasionados à integridade física (direito de
personalidade) da vítima?

Em um caso desta natureza, o STJ entendeu que não, salvo se o dever jurídico de agir e
impedir a ocorrência do resultado estiver presente previsto na respectiva convenção
condominial. Ou seja: um bom exemplo em que a convenção de condomínio serve como
parâmetro para definir direitos nas relações com os condôminos. Vejamos a ementa do
precedente mencionado:

Civil. Recursos Especiais. Ação de compensação por danos morais.


Agressões físicas entre condôminos. Ausência de responsabilidade
do condomínio. Dissídio jurisprudencial. Cotejo analítico e similitude
fática. Ausência.
- Hipótese em que foi ajuizada ação de compensação por danos
morais por condômino, em face do condomínio, decorrente de
agressão física praticada na garagem do prédio.
- O condomínio não responde pelos danos morais sofridos por
condômino, em virtude de lesão corporal provocada por outro
condômino, em suas áreas comuns, salvo se o dever jurídico de
agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na
respectiva convenção condominial.
- O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo
analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.
Recurso especial do condomínio conhecido e provido, e negado
provimento ao recurso especial do condômino. (REsp 1.036.917/RJ)

5.8.2.2.Natureza Jurídica

a) Natureza Institucional

Aponta-se que a natureza jurídica do condomínio é institucional (estatutária), na medida


em que as regras definidoras do convívio entre os condôminos transcendem as pessoas que
efetivamente participaram da elaboração e das normas, vindo a atingir terceiros que
posteriormente vierem a ingressar no local.
Ou seja: não se pode dizer que é contratual a natureza jurídica da convenção de
condomínio, pois os efeitos decorrentes da sua elaboração não são inter partes (princípio da
relatividade), mas se erga ommnes.

Outro fundamento para sustentar a natureza estatutária é o de que grande parte das
normas, como se verá adiante, possui natureza cogente, sendo por isso inderrogável pela
vontade das partes.

b) Reflexos Práticos da Natureza Institucional

Em certos momentos é difícil visualizar mentalmente a importância prática da definição


da natureza jurídica de um instituto. Muitas vezes até somos levados a crer que a análise tem
importância meramente acadêmica, sem maiorias relevâncias. Todavia, no caso da natureza
jurídica da convenção condominial, pode-se apontar pelo menos duas conseqüências práticas
de grande relevo, a saber:

è A impossibilidade de se invocar a exceção do contrato não cumprido quando o condômino,


acionado para a cobrança de cotas condominiais não adimplidas, alega em defesa que não
cumpriu sua obrigação porque o condomínio não cumpriu com uma ou outra obrigação
documentada em ata de assembléia. Afirma-se, portanto, que não cabe a exceção, pois ela só
se aplica a contratos bilaterais, nos termos do artigo 476 do Código Civil. Ressalta-se que este
entendimento já foi consolidado no âmbito do STJ[44].
è Por não se tratar de contrato (negócio jurídico), a aplicação das normas do Código Civil se deu de
forma imediata. Neste caso, o limite máximo da multa moratória pelo inadimplemento, que era
de 20% nos termos da Lei 4.591 (art. 12,§3º), passou a ser de 2%, conforme o artigo 1.336,§1º
do CC/02. Aponta-se, como fundamento legal deste entendimento, a regra prevista no Artigo
2.035, p. único do CC/02: “Art. 2.035. [...] Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se
contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para
assegurar a função social da propriedade e dos contratos.” Em desfecho, consigne-se que o
STJ também acolhe este posicionamento.[45]

5.8.2.3.Deliberação, Formalização e Eficácia da Convenção de Condomínio

a) Deliberação

O Código Civil estabelece um critério econômico para a aprovação da convenção de


condomínio. Isto é, não se computa os votos pelo número de condôminos (per capita), mas sim
pelas frações ideais dos terrenos representadas por seus titulares. Assim, a convenção é
aprovada pelo voto favorável de titulares de 2/3 das frações ideais, nos termos do artigo 1.333:
“A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no
mínimo, dois terços das frações ideais [...]”

b) Forma

Destarte, o documento que exterioriza a vontade dos condôminos pode ser a escritura
pública ou o instrumento particular, como dispõe o §1º do Art. 1.334.

c) Eficácia

Obtida a aprovação da convenção, esta, independentemente de registro no CRI, já


produz efeitos em relação aos condôminos que participaram da deliberação, inclusive quanto
aos dissidentes. No entanto, os efeitos são meramente obrigacionais (inter partes), pois o que
se tem, por enquanto, é um condomínio de fato.

Em termos práticos, se a convenção foi aprovada, mas não foi registrada, não se poderá
exigir de um terceiro adquirente de um apartamento, por exemplo, que ele assuma despesas
extraordinárias que extrapolem os valores usuais com gastos no condomínio. Isso porque ele
não tinha ciência formal do ato e, com isso, os efeitos não podem alcançá-lo.
Em contrapartida, os titulares de direito real, possuidores ou detentores das unidades
autônomas imediatamente se submetem aos efeitos da convenção, como fica nítido na parte
final do art. 1.331, caput: “[...] e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Mas é importante destacar que alguns efeitos do ato, mesmo sem o registro da
convenção, atingem terceiros adquirentes. Ora, seria enriquecimento sem causa imaginar que
um terceiro pudesse ficar isento do pagamento das cotas condominiais básicas sob o
fundamento de que não há registro da convenção. Nesta hipótese específica, mesmo sem o
registro, o terceiro que assume a posição de condômino é obrigado a arcar com os
pagamentos.

Inclusive, a Súmula 260 do STJ pode ser invocada como fundamento para a afirmação
feita acima: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para
regular as relações entre os condôminos.”

d) Conteúdo

Visto o quorum necessário à aprovação, os requisitos formais e a eficácia do ato, passa-


se ao exame do conteúdo da convenção de condomínio.

O conteúdo se divide basicamente em três blocos. Dois deles de ordem pública e um de


natureza privada, este último correspondente às normas que os condôminos podem estipular
no exercício de sua autonomia. Em razão da origem híbrida (pública e particular) do bloco de
normas que definem o conteúdo da convenção, fica nítida a natureza heterônoma deste
conteúdo.

Com efeito, a partir dos artigos 1.332 a 1.334 e do Enunciado de número 504 do CJF,
pode-se montar o seguinte quadro:

Conteúdo da Convenção de Condomínio


Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por
bem estipular, a convenção determinará:
ART. 1.332 Art. 1.334 Autonomia Privada
I - a discriminação e I - a quota proporcional e Normas ajustadas segundo a
individualização das unidades o modo de pagamento das autonomia privada, não
de propriedade exclusiva, contribuições dos contrárias à ordem pública, à
estremadas uma das outras e condôminos para atender função social e à boa fé.
das partes comuns; àsdespesas ordinárias e
II - a determinação da fração extraordinárias do Por exemplo: assunção de
ideal atribuída a cada condomínio; responsabilidade civil em
unidade, relativamente ao II - sua forma de relação a danos decorrentes
terreno e partes comuns; administração; de furtos e avarias em
III - o fim a que as unidades III - a competência das veículos no estacionamento.
se destinam assembléias, forma de
suaconvocação e quorum
exigido para as
deliberações;
IV - as sanções a que estão
sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
V - o regimento interno.
Enunciado 504 do CJF: A escritura declaratória de instituição e convenção firmada pelo titular
único de
edificação composta por unidades autônomas é título hábil para registro da
propriedade horizontal no competente registro de imóveis, nos termos dos arts.
1.332 a 1.334 do Código Civil.

Ou seja: é possível que apenas um instrumento formalize o ato de instituição e


regulamentação do condomínio. Assumindo a forma pública, este documento único é chamado
de Escritura Declaratória de Instituição e Convenção de Condomínio, como nos mostra o
Enunciado 504 do CJF.

e) Cláusulas Dispositivas

No que tange ao bloco de disposições facultativas, provenientes da autonomia privada,


os condôminos poderão estabelecer algumas regras adicionais, como a que, por exemplo,
atribua responsabilidade civil ao condomínio por furtos e avarias ocasionadas em veículos no
estacionamento.

A lei não impõe uma norma como essa, mas, uma vez estabelecida, ela cria o dever
jurídico e a responsabilidade civil por fato de outrem.

Por outro lado, se a convenção for omissa a respeito deste tema específico, os
condôminos prejudicados pelo furto ou avaria de seus veículos não poderão acionar o
condomínio para o pagamento da indenização, pois se não há o dever jurídico, não há se falar
na obrigação de reparar o dano.

A assunção de responsabilidade há de ser expressa e categórica, pois mesmo a


contratação de serviços de vigilância e segurança não induz um compromisso tácito do
condomínio pela recomposição dos danos.

f) Quem pode deliberar e aprovar a Convenção de Condomínio

A convenção de condomínio será elaborada e aprovada pelo proprietário da unidade


autônoma, assim como pelos promitentes compradores e cessionários de direitos, mas estes
últimos poderão ser excluídos do direito de participar da deliberação, já que ainda não se
tornaram efetivamente os proprietários dos bens.

O promitente comprador é aquele que firmou um contrato preliminar com o proprietário


da unidade autônoma. Sua obrigação é cumprida em prestações periódicas e, ao final, deve
promover o registro da escritura de compra e venda para adquirir a propriedade do imóvel.

Já o cessionário de direitos é o terceiro a quem foi transferido os direitos de promitente


comprador. O promitente comprador pode desistir de adquirir o imóvel e transferir seus direitos
a um terceiros. Nota-se que o negócio pode envolver especulação, como a espera de uma
valorização do imóvel.

Enfim, tanto o promitente comprador como o cessionário de direitos, por não ostentarem
ainda o título de propriedade, não gozam dos mesmos direitos do proprietário. O §2º do art.
1.331 deixa isso muito claro: “§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste
artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de
direitos relativos às unidades autônomas.”

5.8.2.4.Cláusulas cogentes (art. 1.334)

O exame do conteúdo mínimo definido pelo art. 1.334 exige a abertura de um tópico
específico para facilitar a análise pontual das cláusulas cogentes que figuram naquele
dispositivo.

a) Rateio das Despesas

Existem basicamente dois tipos de despesas no condomínio edilício: i) as ordinárias


(taxa de condomínio), que são despesas do dia a dia e “decorrentes do orçamento aprovado
pela assembléia anual[46]”, como água, energia, limpeza, segurança, manutenção, salários e
remuneração do administrador etc e ii) extraordinárias, que não estão previstas no orçamento
anual e extrapolam o valor usualmente pago pelos condôminos e que advém de gastos com
obras, reformas, investimentos etc.
A convenção deve dispor sobre o modo de pagamento dessas despesas, indicando, pelo
menos, se a contribuição será proporcional à fração ideal da unidade imobiliária. Em casos
omissos, haverá essa proporcionalidade. É claro que a convenção poderá dispor de maneira
diversa e até estabelecer certas isenções diante de casos concretos, como na situação de uma
loja do andar térreo, que pode ficar isenta do valor pago com a manutenção do elevador. Tudo,
porém, deve ficar expresso na convenção, pois do contrário o pagamento será proporcional.

b) Modo de Administração do Condomínio

A administração do condomínio edilício está disciplinada entre os artigos 1.347 a 1.356


do Código Civil, onde estão previstos, dentre outros, temas como: tempo de mandato e
competência do administrador; se a gestão é feita com a contribuição de órgãos auxiliares ou
não etc. A convenção deverá definir esses conteúdos de acordo com as necessidades do
condomínio.

c) Funcionamento da Assembléia (competência, convocação e quoruns deliberativos)

A Assembléia de condôminos é o órgãos máximo deliberativo de um condomínio edilício.


Ela se classifica em ordinária e extraordinária a depender das matérias que serão objeto de
deliberação. O conjunto dessas matérias reflete a competência de cada uma dessas espécies
de conclave.

d) Sanções

A convenção deverá prever, ainda, as sanções a que estarão sujeitos os condôminos em


caso de descumprimento de seus deveres, que estão previstos nos artigos 1.336 a 1.337.
Como se verá adiante, algumas penalidades mais graves somente poderão ser aplicadas se
estiverem previstas na convenção de condomínio.

e) Regimento Interno

Por fim, deve a convenção de condomínio estabelecer o regimento interno.

5.8.2.5. Alteração da Convenção de Condomínio (art. 1.351)

Tanto a aprovação como a alteração da convenção do condomínio dependem de voto


favorável de condôminos que representem pelo menos 2/3 das frações ideais. O critério, como
dito, é econômico, pois o voto não é contado por cabeça, mas por fração. A regra faz muita
diferença se pensarmos em condomínios com a dimensão do Edifício J.K, em Belo Horizonte,
que tem 1062 unidades imobiliárias.

Mas uma ressalva deve ser feita: não se pode esquecer que o quorum para a alteração
da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, é de unanimidade, conforme prescreve o
artigo 1.351, 2ª parte, vejamos: “Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos
votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da
unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.(Redação dada
pela Lei nº 10.931, de 2004)”

Apesar do rigor exigido pela lei para a alteração da destinação do edifício, um


interessante precedente do STJ revela que houve, em certo caso, modificação gradual e tácita
dos fins de um condomínio, cuja convenção previa a destinação exclusivamente comercial,
mas que com o passar do tempo os moradores passaram a aceitar uma destinação mista (fins
comerciais e também residenciais).

Em certa contenda entre os condôminos, o proprietário de uma unidade comercial


procurou justificar o excesso de ruídos alegando que, pela convenção condominial, a
destinação era exclusivamente comercial. Todavia, não prevaleceu a tese do comerciante. Ou
seja: não houve deliberação unânime para se alterar a destinação. Pelo contrário, a mudança
se deu com o tempo, o que acarretou a supressio. Confira a ementa do julgado:
DIREITO CIVIL. VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO COMERCIAL QUE
ADMITE UTILIZAÇÃO MISTA DE SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS.
INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO POR CONDÔMINO QUE CAUSA
RUÍDO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DANO MORAL FIXADO EM
QUANTUM RAZOÁVEL.
- O exercício de posições jurídicas encontra-se limitado pela boa-fé
objetiva. Assim, o condômino não pode exercer suas pretensões de
forma anormal ou exagerada com a finalidade de prejudicar seu
vizinho. Mais especificamente não se pode impor ao vizinho uma
convenção condominial que jamais foi observada na prática e
que se encontra completamente desconexa da realidade
vivenciada no condomínio.
- A 'suppressio', regra que se desdobra do princípio da boa-fé
objetiva, reconhece a perda da eficácia de um direito quando este
longamente não é exercido ou observado.
- Não age no exercício regular de direito a sociedade empresária que
se estabelece em edifício cuja destinação mista é aceita, de fato, pela
coletividade dos condôminos e pelo próprio Condomínio, pretendendo
justificar o excesso de ruído por si causado com a imposição de regra
constante da convenção condominial, que impõe o uso
exclusivamente comercial, mas que é letra morta desde sua origem.
- A modificação do quantum fixado a título de compensação por
danos morais só deve ser feita em recurso especial quando aquele
seja irrisório ou exagerado.
Recurso especial não conhecido. (STJ, REsp 1096639/DF)

5.8.3. Regimento Interno

Pelo disposto no artigo 1.334, V, a convenção de condomínio determinará o seu


regimento interno. Isso não significa que o regimento é necessariamente uma peça integrante
da convenção de condomínio. Ao contrário do que a literalidade do texto legal sugere, basta
apenas que a convenção indique o modo de elaboração e o quorum necessário à aprovação
do regimento interno.

Em termos conceituais, o regimento interno é um documento administrativo e


complementar da convenção condominial. A densidade normativa do regimento é menor, pois
nele serão contempladas regras mais superficiais, que abordam questões do cotidiano, como o
horário para o uso de piscinas, trajes que poderão ser utilizados nos elevadores etc.

Registre, por fim, que o quorum para a alteração do regimento será aquele fixado na
convenção condominial, tal como prevê o Enunciado 248, da III Jornada do CJF: – “Art.: 1.334,
V: O quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente
fixado na convenção.”

5.9. Direitos dos Condôminos (art. 1.335)

O artigo 1.335 contempla um núcleo essencial de direitos que cada titular de uma
unidade autônoma possui junto ao condomínio edilício. São eles: “I - usar, fruir e livremente
dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto
que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da
assembléia e delas participar, estando quite.”

Para efeito de organização da matéria, optei por listar alguns comentários sobre os
direitos essenciais dos condôminos, conforme se segue:

5.9.1. Uso, fruição e disposição das áreas privativas

O proprietário de uma unidade autônoma pode exercer as faculdades dominiais de uso,


fruição e disposição sobre o seu bem, mas com algumas especificidades:
a) Animais de Pequeno Porte

A previsão da convenção de condomínio que estipula a vedação da presença de animais


em unidades autônomas pode se mostrar abusiva se o animal de pequeno porte não apresenta
risco ao sossego, à saúde ou à segurança dos moradores. Esse foi o entendimento
consolidado no Enunciado 566 do CJF: “Enunciado 566 – A cláusula convencional que
restringe a permanência de animais em unidades autônomas residenciais deve ser valorada à
luz dos parâmetros legais de sossego, insalubridade e periculosidade.”

Também é possível encontrar precedentes judiciais que seguem a orientação do


enunciado doutrinário acima, como foi decidido na Apelação Cível nº 1.0702.388038-8/001,
julgada pela 9ª Câmara Cível e ementada nos seguintes termos:

Ementa: AÇÃO COMINATÓRIA - CONDOMÍNIO -


CRIAÇÃO DE ANIMAL EM APARTAMENTO - VEDAÇÃO - REGULAMENTO INTERNO -
INAPLICABILIDADE - AUSÊNCIA DE DANOS AOS MORADORES.
- Para que prevaleça a proibição inserida no regulamento do condomínio quanto à manutenção
de animais no edifício, há de ser demonstrado o efetivo prejuízo à saúde e à segurança dos
demais moradores.

b) Faculdade de Fruição e Vagas de Garagem

A faculdade de fruição do titular da vaga de garagem, que pretende, por exemplo, aliená-
la ou alugá-la, pode ser suprimida pela convenção de condomínio, como visto acima. E mesmo
que o proprietário tenha autorizar para alienar ou alugar a vaga, deverá oferecer primeiro a um
condômino, que tem direito de preferência em relação a estranhos/terceiros.

c) Poder de Disposição da Área Privativa

O proprietário tem a liberdade de praticar os atos de disposição (total ou parcial) sobre a


área privativa. Caso decida aliená-la, serão transmitidas ao adquirente tanto a unidade
autônoma como a inseparável fração ideal[47].

Não se pode olvidar que o condomínio edilício não se confunde com o condomínio
voluntário tradicional, de modo que não se pode estabelecer, no primeiro, o direito de
preferência dos demais condomínios na hipótese de alienação da área privativa, pois resultaria
em excessiva restrição da faculdade de dispor da coisa.

5.9.2. Pretensão Reivindicatória e Legitimidade Ativa

Observe que o art. 1.335, diversamente do que está previsto para o condomínio geral
(art. 1.314[48]), foi omisso ao dispor sobre o direito do proprietário de uma unidade autônoma
de reivindicar a posse de quem injustamente detenha ou possua uma área comum.

Essa omissão é relevante porque ela é determinante para a definição da legitimidade


ativa para a propositura da ação reivindicatória contra posse injusta de terceiros sobre as áreas
comuns, de modo que é possível estabelecer a seguinte divisão:

Condomínio Tradicional (art. 1.314) Condomínio Edilício

Legitimidade ativa para a ação petitória:É Legitimidade Ativa para a ação petitótia:É
concorrente, pois tanto o condomínio – ente exclusiva do condomínio edilício. O
despersonalizado – como os condôminos condômino só tem ação petitória para
podem reivindicar o bem de terceiros. defender agressões à posse sobre sua
respectiva unidade autônoma.
A legitimação só será concorrente em
situações excepcionais, quando o uso do
espaço comum for exclusivo de um ou mais
condôminos ou indispensável ao exercício do
direito de usar, fruir ou dispor de uma ou mais
unidades autônomas.

A divisão estabelecida neste quadro foi elaborada com base no entendimento do STJ
sobre a matéria, como se vê no precedente abaixo:

[...] 3. Há duas espécies de condomínios (para deixar de lado


ponderações acerca de outras formas mais sofisticadas, irrelevantes
ao deslinde dessa causa, como a multipropriedade): a) condomínio
geral ou tradicional e b) condomínio edilício ou por unidades
autônomas.
4. Enquanto para o condomínio geral há expressa previsão legal
acerca da legitimação concorrente de todos os condôminos para
eventual ação reivindicatória de toda a propriedade, tal não sucede
com o condomínio edilício.
5. No condomínio edilício, verifica-se a presença de (1) área privativa
ou unidade autônoma, (2) área comum de uso exclusivo e (3) área
comum de uso comum. Esta pode ser: (3.a) essencial ao exercício do
direito de propriedade da unidade autônoma ou (3.b) não-essencial
ao exercício do direito de propriedade da unidade autônoma.
6. Em se tratando de assenhoreamento de área comum de
condomínio edilício por terceiro, a competente ação reivindicatória só
poderá ser ajuizada pelo próprio condomínio, salvo se o uso desse
espaço comum for: (1) exclusivo de um ou mais condôminos ou (2)
essencial ao exercício do direito de usar, fruir ou dispor de uma ou
mais unidades autônomas. Nesses dois casos excepcionais, haverá
legitimação concorrente e interesse de agir tanto do condomínio
como dos condôminos diretamente prejudicados.
7. Todavia, nessas hipóteses de legitimação concorrente em
condomínio edilício, a coisa julgada formada em razão do manejo de
ação reivindicatória dos alguns condôminos diretamente prejudicados
não inibirá a futura propositura de outra demanda reivindicatória pelo
condomínio.[...] (STJ, REsp 1.015.652/RS)

5.9.3. Direitos sobre as áreas comuns

No que se refere à utilização das áreas comuns são feitos os seguintes comentários:

a) Usucapião e Área Comum

O exercício exclusivo do contato físico com a área comum, ainda que por tempo
prolongado, não gera a usucapião em favor do condômino. O contato com a coisa, nesta
hipótese, não é qualificado como posse, mas como mera detenção, pois atos de mera
permissão ou tolerância não induzem posse (art. 1.208, do CC). Além do mais, o art. 3º da Lei
4.591/64, aplicável supletivamente diante da omissão do Código Civil, prescreve que as áreas
comuns são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

Entretanto, se o contato físico de uma área comum (como um sótão, depósito, casa de
empregado) por tempo prolongado é exercido não por um condômino, mas por um terceiro, aí
sim é possível a usucapião de áreas comuns.

b) Supressio e Área Comum


Apesar da vedação à usucapião de áreas comuns por parte dos condôminos pelas
razões expostas acima, o STJ já reconheceu em duas oportunidades a possibilidade da
ocorrência da supressio como alternativa jurídica para justificar a permanência da posse
exclusiva.

A supressio, diferentemente da usucapião, não é modo de aquisição da propriedade.


Trata-se de um instituto relacionado com a boa fé objetiva que, no intuito de preservar a
legítima expectativa criada por comportamentos reiterados ao longo do tempo, suprime a
eficácia de um direito (potestativo ou subjetivo).

Assim, por exemplo, se um morador exerceu posse exclusiva de uma área comum por
tempo prolongado, a omissão dos demais condôminos quanto àquela situação fez gerar uma
legítima expectativa, no detentor, da estabilidade daquela situação no tempo. Assim, os
condôminos, que poderiam impugnar o uso exclusivo (art. 1.335, I), acabaram por ver
suprimido os efeitos do seu direito potestativo, sendo obrigados a tolerar a posse exclusiva,
enquanto existir justificativa para tanto.

Neste sentido, os precedentes do STJ:

CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé. Área destinada a


corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio
a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a
concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte
anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de
ser mantido o statu quo. Aplicação do princípio da boa-fé
(suppressio).
Recurso conhecido e provido. (STJ, REsp 214680/SP)

Processual Civil. Civil. Recurso Especial. Prequestionamento.


Condomínio. Área comum. Utilização. Exclusividade. Circunstâncias
concretas. Uso prolongado. Autorização dos condôminos. Condições
físicas de acesso. Expectativa dos proprietários. Princípio da boa-fé
objetiva.
- O Recurso Especial carece de prequestionamento quando a
questão federal suscitada não foi debatida no acórdão recorrido.
- Diante das circunstâncias concretas dos autos, nos quais os
proprietários de duas unidades condominiais fazem uso exclusivo de
área de propriedade comum, que há mais de 30 anos só eram
utilizadas pelos moradores das referidas unidades, pois eram os
únicos com acesso ao local, e estavam autorizados por Assembléia
condominial, tal situação deve ser mantida, por aplicação do princípio
da boa-fé objetiva. (STJ, REsp 356821/RJ)

5.9.4. Direito de Voto e Participação nas Assembléias

a) Legitimados

Os possuidores diretos, a título obrigacional ou real, como o locatário, comodatário e


usufrutuário não podem exercer o direito de voto nas assembléias. Admite-se apenas que eles
participem das deliberações na qualidade de mandatário do proprietário.

Exceção deve ser feita ao promissário comprador e ao cessionário de direitos que,


dependendo da convenção de condomínio, são equiparados aos proprietários (art. 1.334,§2º).

b) Quitação das Obrigações Condominiais

A quitação das cotas condominiais é condicionante indispensável para o exercício do


direito de voto e participação nas assembléias, afinal, “quem postula direitos deve cumprir
obrigações.[49]”
É preciso ter em conta, ainda, que o débito é da unidade autônoma (propter rem) e não
do condômino. Isso significa que se um determinado condômino, que for proprietário de várias
unidades em um condomínio edilício, estiver em atraso com as cotas condominiais de apenas
algumas unidades, poderá exercer o direito de voto de maneira proporcional às frações ideais
correspondentes às unidades quites.

Em resumo: não se priva integralmente o exercício de voto pelo inadimplemento das


cotas condominiais de uma ou algumas unidades, pois o débito não é do condômino, e sim da
unidade[50].
5.9.5. Deveres dos Condôminos.

Os deveres dos condôminos estão relacionados no artigo 1.336 do Código Civil[51]. Na


seqüência será realizada uma análise detalhada do dispositivo, buscando examinar os
principais aspectos relacionados.

5.9.5.1. Destinatários

O primeiro aspecto a ser ressaltado é que a expressão “condôminos” alcança não


apenas os proprietários presentes e atuais, mas também adquirentes das unidades
habitacionais, por força dos artigos 1.345[52] do CC/02, além dos possuidores diretos, como
locatários e usufrutuários e até mesmo detentores, como um empregado doméstico, um
caseiro etc. Todos eles são destinatários dos deveres que deverão ser observados no
condomínio.

5.9.5.2. Responsabilidade do Proprietário por Débitos da Coisa

Já que os possuidores diretos em geral são destinatários dos deveres, caso um deles
venha a descumprir a lei ou as normas internas do condomínio, o débito decorrente será da
coisa em si (propter rem), de forma que o proprietário poderá ser responsabilizado civilmente,
mesmo não tendo sido ele quem infringiu o dever.

Este fardo que recai sobre o proprietário é conseqüência, em primeiro lugar, da


natureza propter rem da obrigação. Resulta, ainda, do fato de que o proprietário permaneceu
com a posse indireta da unidade, a qual lhe confere um poder residual de vigilância,
conservação e de aproveitamento de certas vantagens que a coisa proporciona. Neste caso, o
possuidor-indireto (proprietário) deve se assegurar de que o possuidor direto está dando
destinação correta ao imóvel.

Estes foram alguns dos fundamentos apresentados no REsp 1.125.153/RS:

[...] I - O locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida como


o poder residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o
aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de
transferi-la a outrem o direito de usar o bem objeto da locação.
II - Na condição de proprietário, ao locador cumpre zelar pelo uso
adequado de sua propriedade, assegurando-se da correta destinação
dada pelo inquilino mormente no que se refere à questão concernente
à higiene e limpeza da unidade objeto da locação que possui grave
repercussão social, podendo, assim, interferir na esfera de saúde
dos demais condôminos.
III - Ao proprietário é conferido instrumento coercitivo apto a compelir
o locatário a cumprir as determinações condominiais, inclusive com a
possibilidade de ajuizamento de ação de despejo, nos termos da Lei
n.º 8.245/91.
IV - Assim, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter
rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o
proprietário, com posse indireta, não pode se eximir de responder
pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade.
V - Em resumo: o proprietário, em razão da natureza propter rem da
obrigação, possui legitimidade passiva ad causam para responder por
eventuais danos relativos a uso de sua propriedade.
VI - Recurso especial improvido. (STJ, REsp. 1.125.153/RS)

5.9.5.3. Dever de Contribuição para as Despesas

Em relação a este dever específico, são feitos alguns comentários de maior relevo, como
se segue.

a) O Valor da Contribuição

A redação original do artigo 1.336, I, dispunha que a contribuição da unidade seria


proporcional à fração ideal. Em suma, as unidades que representam maiores frações eram
oneradas com contribuições mais elevadas.

No entanto, a Lei 10.931/04 alterou a redação do art. 1.336, I, e partir de então as


convenções podem dispor de maneira contrária, estabelecendo outro critério para determinar o
valor da contribuição de cada unidade, independentemente da fração ideal respectiva, como a
intensidade dos serviços prestados ou o grau de utilização das partes comuns.

Logo, não é ilegal estabelecer cotas igualitárias[53] para todos os condôminos, desde
que previsto na convenção.

Diante do o exposto, o critério da proporcionalidade do valor da cota à fração ideal é


supletivo, porque ele se impõe caso a convenção condominial não estabeleça outro critério.

Em desfecho, ressalta-se que a despesa de uma área comum, mas de uso exclusivo por
parte de apenas algumas pessoas, não poderá ser suportada por todos os condôminos, como
prescreve o art. 1.340[54]. Realmente não faria sentido imputar ao titular de uma unidade que
não tem qualquer tipo de proveito com a área comum utilizada exclusivamente por outros, pois
haveria um enriquecimento sem causa da parte de quem efetivamente se beneficia com o uso
e fruição da coisa.

b) Responsabilidade do Promissário Comprador e do Promitente Vendedor por Débitos


Condominiais

Segundo entendimento que vem se consolidando nos tribunais, o promitente comprador,


independentemente da quitação integral do contrato, só responde pelos débitos condominiais
após a sua imissão na posse do imóvel. Assim decidiu recentemente o STJ:

[...] 3. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento


dos débitos condominiais exige a comprovação da ciência do condomínio acerca da alienação
e a efetiva imissão na posse do promissário comprador. Precedentes.
4. Rever os fundamentos do aresto combatido demandaria a
alteração das premissas fático-probatórias dos autos, procedimento
vedado nesta via recursal, ante o teor da Súmula nº 7/STJ.
5. Agravo regimental não provido. (STJ, AgRg no AREsp 524.165/SP)

Agora, se o promissário comprador já se imitiu na posse do bem e eventualmente deixa


de pagar as contribuições, o condomínio, ao contrário do que se poderia imaginar, não pode
mover a cobrança contra o proprietário (promitente vendedor). A escolha, como entendeu o
STJ, não pode ser aleatória, vez que a legitimidade passiva seria exclusiva do promissário
comprador, ou seja, o possuidor que deu origem aos débitos.

A decisão acaba por contrariar a natureza jurídica da obrigação propter rem, pois se o
nome do promitente vendedor ainda figura no registro de imóveis, ele é o proprietário e, em
linha de princípio, deveria responder solidariamente ao pagamento do débito. Segue abaixo a
ementa da decisão comentada:
I - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas
despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e
venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre
o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso
concreto (ut EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio
de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99);
II - Esclareça-se, entretanto, que, com tal assertiva, não se está a
afirmar que a legitimação passiva ad causam da ação que objetiva o
adimplemento das despesas condominiais ficará, em qualquer
hipótese, ao alvedrio do autor da ação, que poderá optar,
aleatoriamente, pelo promitente-vendedor ou pelo compromissário-
comprador, tal como entenderam as Instâncias ordinárias. Na
verdade, revela-se necessário aferir com quem, efetivamente, restou
estabelecida a relação jurídica material;
III - Como é de sabença, as despesas condominiais, assim
compreendidas como obrigações propter rem, são de
responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de
proprietário do bem, ou, ainda, de titular de um dos aspectos da
propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição;
IV - Não há, assim, qualquer relevância, para o efeito de se definir a
responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de
promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme
assinalado, não é aquele que figura, no registro, como proprietário,
que, necessariamente, responderá por tais encargos;
V - Para a correta definição do responsável pelos encargos
condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda,
deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por
parte promissário-comprador (ainda que em caráter precário) e se o
condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais
circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve
ficar a cargo do promissário-comprador, no período em que tiver
exercido a posse do bem imóvel;
VI- Recurso Especial provido. (STJ, REsp 1.079.177/RS)

c) Responsabilidade do Adquirente

Já com relação ao adquirente, a responsabilidade civil decorre do próprio texto da lei:


“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Já quanto à responsabilidade do adquirente em arrematações judiciais, se o edital for


omisso quanto à existência de débitos, o arrematante não responde por eles.[55]

d) Responsabilidade do Locatário

A Lei de locações atribui ao locatário o dever de pagar as despesas ordinárias do


condomínio, nos termos do art. 23, XII, da Lei 8.241/95. Dessa forma, o locatário tem
responsabilidade pelos débitos ordinários surgidos exclusivamente por ele, no período da
locação. Enfim, o locatário não responde por débitos do locador.

e) Cláusula Penal Moratória

O atraso no pagamento das parcelas do condomínio traz à tona uma série de encargos
que deverão ser suportados pelo inadimplente. Comecemos pela cláusula penal compensatória
ou multa moratória.

No regime da Lei 4.591//64, precisamente em seu art. 12,§2º, a cláusula penal moratória
podia ser fixada em até 20% sobre o valor do débito.
Em 1990, com a aprovação do CDC (Lei 8.072), questionou-se se esta cláusula penal
não deveria ser reduzida ao patamar de 2%, conforme previsto no artigo 52,§1º no “Estatuto
Consumeirista”

Todavia, realmente o vínculo entre os condôminos e o condomínio não concretiza uma


relação de consumo, já que o condomínio não é fornecedor de produtos e serviços, muito
menos os condôminos adquirem esses bens ou utilizam serviços como destinatários finais.

Todavia, a situação mudou completamente com o Código Civil de 2002 que, em seu
artigo 1.336, §1º, limitou a fixação da multa moratória ao patamar de 2%, em semelhança ao
CDC.

Neste aspecto, após discussões na doutrina e jurisprudência, chegou-se à conclusão de


que as regras do Código Civil têm aplicação imediata, de modo que, mesmo as convenções
firmadas anteriormente que previam a multa de 20%, não se aplicam para débitos ocorridos
após 11.01.03, isto é, posteriormente à vigência do Código Civil.

Tal entendimento se baseou principalmente no art. 2.035, p. único do Código Civil, que
dispõe: “Art. 2.035. [...] Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar
preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a
função social da propriedade e dos contratos.”

E aqui uma advertência: o código civil não operou efeitos retroativamente. Ou seja: se os
débitos foram gerados durante a vigência da Lei 4.591/64, antes, portanto, de 11/03/03, o fato
se subordina aos preceitos dela, de forma que a multa moratória será de 20%.

Ressalta-se, também, que esta discussão é acirrada, pois colocam em choque garantias
constitucionais. Em regra, a lei nova não poderá regular os efeitos futuros de um ato jurídico
perfeito, pois haveria violação legal do princípio constitucional do direito adquirido (art. 5.ª,
XXXVI, da CR/88). De outro norte, o princípio da função social não permite a fixação de
encargos abusivos nas relações contratuais, e daí a escolha do art. 2.035, p. único, como
norma determinante para encontrar a solução correta para este hard case.

Mas o fundamento apontado como principal, no leading case em que a matéria foi
examinada no STJ, em 14 de junho de 2005, foi o de que a convenção de condomínio possui
natureza estatutária, o que autoriza a imediata aplicação da regra do Código Civil: “Despesas
de condomínio. Multa. Aplicação do Código Civil de 2002, art. 1.336, § 1°. Precedentes da
Corte. 1. A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do
regime jurídico previsto no novo Código Civil, regendo-se a multa pelo disposto no respectivo
art.1.336, § 1°.” (STJ, REsp 722904/RS)

f) Fraude à Lei Imperativa

Na tentativa de burlar o art. 1.336,§1º, o condomínio pode acrescer o correspondente a


10 a 20% no valor da cota condominial e depois conceder desconto para os condôminos que
quitarem a parcela até a data do vencimento, como se isso fosse um prêmio pela pontualidade
no pagamento. É óbvio que essa prática configura fraude à lei imperativa[56] e deve ser
sancionada com a nulidade.

A prática é espúria, pois aqueles que eventualmente não conseguirem honrar com o
pagamento na data prevista, serão onerados com a multa compensatória superior ao teto legal
(2%), só que camuflada dentro do valor da cota condominial, como se fizesse parte da
despesa.

Sobre este tema, inclusive, foi aprovado o Enunciado 505 nas Jornadas de Direito Civil,
confira-se: É nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere
suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à
lei (Código Civil, art. 1336, § 1º), e não redução por merecimento.

g) Juros moratórios
Os juros moratórios representam outro encargo a que estarão sujeitos os condôminos
inadimplentes com o dever de pagamento das cotas. Não há problema algum na cumulação
dos juros com a cláusula penal, pois a primeira é um encargo que representa o preço devido
pela indisponibilidade do capital não entregue pelo condômino no prazo fixado, enquanto a
segunda é uma penalidade pelo inadimplemento.

Quanto ao limite máximo, o art. 1.336,§1º estabelece que, em caso de omissão da


convenção de condomínio, este será de 1% sobre o valor do débito. Mas o dispositivo confere
discricionariedade à convenção para estipular percentuais diversos, senão vejamos: “§ 1o O
condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês [...]”

Portanto, a princípio o limite dos juros dependerá do que foi convencionado. Somente
em casos omissos, é que a própria lei fixa 1%. Neste caso, em virtude da redação do art.
1.336,§1º, pergunta-se: É possível a fixação de juros moratórios em percentuais superiores a
1%?

Creio que não há dificuldade alguma em se responder negativamente, pois somente as


instituições financeiras estão autorizadas a cobrar juros em valores superiores ao determinado
pelo art. 406 do CC e pela Lei de Usura. No entanto, o STJ entende que é possível sim o
condomínio fixar multa superior a 1%, conforme o precedente que se segue:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO


DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS
MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE.
1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, §
1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas
condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro
de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02.
2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na
convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por
cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
3. Recurso especial provido. (STJ, REsp 1.002.525/DF)

No exame dos fundamentos utilizados no voto deste recurso especial, julgado pela
Terceira Turma do STJ, verifica-se que os ministros fizeram menção ao veto presidencial que
não autorizou a modificação do art. 1.336,§1º do Código Civil pela Lei 10.931/04. Segue o
trecho do veto mencionado no voto do recurso em análise:

O novo Código Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas condominiais,
adequando-as ao já usual em relações de direito privado. A opção do Código Civil de 2002,
diploma legal profundamente discutido no Congresso Nacional, parece-nos a mais acertada,
pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado. Não
há razão para apenar com multa elevada condômino que atrasou o pagamento durante poucas
semanas devido a dificuldade financeira momentânea.
Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar
o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência
causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto
da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar
livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos.
Por fim, o dispositivo adota fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa para
condomínios que tenham contabilidade e métodos de cobrança mais precários, o que poderá
acarretar tumulto na aplicação rotineira da norma, eliminando pretensas vantagens.
(Mensagem n.º 461/2004, DOU 03/08/2.004 – sem destaques no original)

f) Cobranças Constrangedoras
Além dos limites legais à fixação dos encargos, o Condomínio também sofre outra
restrição em relação às medidas adotadas para a cobrança dos valores em atraso. Configura
ato ilícito uma cobrança constrangedora, como a não autorização para a utilização dos espaços
comuns (piscinas, churrasqueiras), exposição ostensiva da posição de devedor mediante a
afixação de aviso no hall de entrada, enfim, toda e qualquer prática que se mostrar abusiva
configura ato ilícito e sujeita o condomínio a reparar o dano provocado.

5.9.5.4. Dever de Não Realizar Obras que Comprometam a Segurança da Edificação

a) Fundamento do Dever

Este dever, previsto no inciso II do art. 1.336, é corolário do dever geral de abstenção de
não causar dano a terceiros (neminem laedere). Para tanto, impõe-se uma obrigação de não
fazer para que a obra realizada por um condômino não ponha em risco a incolumidade do
prédio e de seus moradores. Procura-se evitar a criação de uma interferência externa
prejudicial à segurança e a saúde dos demais condôminos.

b) Seguro Contra Incêndio ou Destruição, Total ou Parcial do Prédio

Outra regra que se relaciona com a estabilidade e solidez do prédio é a prevista no artigo
1.346 do Código Civil, que impõe a obrigatoriedade de contratação de um seguro de dano
específico, com cobertura contra incêndio e destruição, total ou parcial do prédio.

Observa-se que o Código Civil impõe a obrigação, mas não dispõe sobre o prazo em
que ela deverá ser cumprida, muito menos comina uma penalidade para o seu
descumprimento. Neste caso, as regras da Lei 4.591/64 se aplicam supletivamente diante da
omissão da lei geral e posterior.

Neste caso, aplica-se o art. 13 a 18 da mencionada lei, que regula a matéria de forma
muito mais minuciosa que o Código Civil. Fiquemos apenas com o art. 13:

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso,


discriminadamente, abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes comuns, contra
incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio
nas despesas ordinárias do condomínio.
arágrafo único. O seguro de que trata êste artigo será obrigatòriamente feito dentro de 120
dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à
multa mensal equivalente a 1/12 do impôsto predial, cobrável executivamente pela
Municipalidade.

Assim, o prêmio do seguro será rateado entre os condôminos e computado nas


despesas ordinárias e o prazo para a celebração do contrato é de 120 dias contados da
expedição do habite-se, sob pena de multa equivalente a 1/12 do IPTU.

5.9.5.5. Dever de Não Alterar a Forma e a Cor da Fachada, das Partes e Esquadrias
Externas (Art. 1.336, III)

Trata-se de uma limitação estética que visa preservar a homogeneidade do condomínio.


A violação da norma legitima tanto o condomínio como o condômino, concorrentemente, a
propor ação de nunciação de obra nova ou demolitória, conforme o caso, para impedir a
alteração do frontispício.

A alteração visual da fachada só tem cabimento mediante aprovação unânime dos


condôminos em assembleia, conforme disposto no art. 10,§2º, da Lei nº 4.591/64[57].

5.9.5.6. Dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e
não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes. (Art. 1.336, IV)

a) Considerações Gerais
Este último dever imposto pelo art. 1.336, IV pode ser dividido em duas partes, mas que
estão, digamos, intercaladas. A primeira parte do dispositivo se refere ao dever que o
condômino tem de não alterar a destinação de sua unidade em relação ao prédio. Ou seja: se o
condomínio é residencial, o condômino não pode fazer da sua unidade um comércio.

Pode existir, como no exemplo acima, uma interligação entre os dois deveres impostos
no artigo em análise, na medida em que a prática comercial em um edifício de residências
pode gerar ruídos em excesso, a ponto de comprometer o sossego e a salubridade dos demais
moradores.

Destarte, já vimos que a alteração da destinação depende da aprovação unânime dos


condôminos. Essa é a regra. No entanto, relembre-se do acórdão examinado (REsp nº
1.096.639/DF) em que houve uma mudança temporal e tácita da destinação de um edifício
que, pela convenção condominial, destinava-se exclusivamente ao comércio, mas que, com o
passar do tempo, mostrou-se tanto vocacionado ao comércio como para fins residenciais.

Mesmo assim, não vingou a tese do proprietário do imóvel de que a destinação do


imóvel era exclusivamente comercial. No caso, o STJ tutelou a saúde e o sossego dos
moradores das unidades residenciais.

Na verdade este precedente é relevante para que possamos compreender a importância


da defesa dos três pilares do direito de vizinhança: saúde, sossego e segurança, que se
aplicam com mais vigor nos condomínios edilícios, dada a proximidade que uma unidade está
da outra.

Neste ponto, tudo o que foi dito sobre os direitos de vizinhança, acerca do uso anormal
da propriedade e das medidas postas à disposição dos prejudicadas são aplicáveis aqui, no
condomínio edilício.

5.9.6. Das Sanções Pelo Uso Anormal da Propriedade

Afirma-se que o condomínio é um foco intenso de conflitos e discórdias. Não é a toa que
usam o trocadilho “condemônio” para se referir a ele. Justo por isso, o Código Civil estabelece
uma série de sanções a serem aplicadas em caso de descumprimento dos deveres. Vejamo-
las:

5.9.6.1. Multa Pecuniária do Art. 1.336,§2º

a) Natureza Jurídica da Sanção

Além das sanções específicas aplicadas na hipótese da impontualidade do pagamento


das despesas condominiais, o Código Civil também estabelece sanções punitivas que se
aplicam especificamente à violação dos deveres expressos nos incisos II, III e IV do art. 1.336,
acima examinados.

Tais hipóteses, como visto, correspondem a obrigações negativas, na medida em que o


condômino ou o possuidor devem se abster de atos que comprometam a segurança dos
demais, altere as características da fachadas ou destinação da unidade.

Para a violação de tais deveres, o código estabelece a possibilidade de imposição de


uma multa arbitrada em até cinco vezes o valor das contribuições mensais[58]. A sanção tem
natureza de uma sanção privada, pois o seu caráter pedagógico visa desestimular a prática da
infração.

Anote-se oportunamente que as sanções privadas constituem medidas excepcionais no


direito civil, já que este ramo jurídico, em matéria de responsabilidade civil, se ocupa
fundamentalmente da reparação dos danos suportados pelas vítimas. As penas, por outro lado,
são sanções ligadas ao Direito Penal.
b) Requisitos

Da primeira parte do art. 1.336, §2º são extraídos os seguintes requisitos:

i) Suporte Fático.

Em primeiro lugar, deve-se deixar claro que a multa prevista no Art. 1336,§2º tem como
suporte fático a seguinte conduta: violação de algum ou alguns dos deveres previstos nos
incisos II a IV do art. 1.336.

ii) Previsão no ato constitutivo ou na convenção.

Por se tratar de uma pena, ela se sujeita aos meus postulados de uma sanção penal –
não pode haver crime sem lei anterior que o defina, nem prévia cominação legal. É o princípio
da legalidade que orienta a necessidade de previsão anterior. E um detalhe: quando o
dispositivo se refere a “ato constitutivo”, ele parte do pressuposto de que o condomínio pode ter
sido constituído pela Escritura Declaratória de Instituição, que contempla tanto o ato instituição
como a convenção propriamente dita.

No entanto, mesmo em caso de omissão do ato constitutivo ou convenção, tal


circunstância não impedirá a deliberação e, se for o caso, a aprovação, por parte da
Assembléia de Condôminos, sobre a cominação da referida multa.

Portanto, em caso de omissão, será preciso a instituição de uma Assembléia Geral


Extrordinária que, pelo voto favorável de 2/3 dos condôminos restantes, podem deliberar sobre
a aplicação da multa, observando, é claro, o direito à ampla defesa e ao contraditório ao
condômino que praticou a infração.

A situação pode ser dividida basicamente da seguinte forma:

Previsão da Multa no Ato Constitutivo ou Em caso de Omissão


Convenção
É o suficiente para a aplicação e cobrança da A aplicação da pena depende da convenção
pena prevista no §2º do art. 1.336 do CC. da Assembléia Geral Extraordinária e
aprovação de 2/3 dos demais condôminos.

ii) limite máximo correspondente ao quíntuplo das contribuições condominiais.

Em qualquer das situações acima apontadas, o limite da pena é de até cinco vezes o
valor da contribuição, sem prejuízo das demais perdas e danos que poderão ser apuradas no
caso concreto.

5.9.6.2. Sanções ao Condômino Nocivo ou de Comportamento Antissocial

As demais sanções aplicáveis aos condôminos pelo descumprimento de seus deveres


estão tratadas no artigo 1.337 e seu parágrafo[59]. Como se pode notar, são sanções mais
severas porque tem um destinatário específico: o condômino ou possuidor nocivo ou de
comportamento antissocial.

a) Pressuposto Fático

Como dito, diferentemente da pena pecuniária do art. 1.336,§2º, as sanções previstas no


art. 1.337, caput e parágrafo único, se dirigem aos condôminos ou possuidores considerados
de comportamento antissocial, assim compreendidos aqueles que descumprem reiteradamente
os deveres legais e os previstos na convenção de condomínio.

A diferença, portanto, é que, enquanto a sanção do art. 1.336,§2º pressupõe a violação


dos deveres previstos nos incisos II a IV do próprio art. 1.336, a sanção do art. 1.337, caput e
parágrafo único, tem como base (suporte fático) a infração de qualquer dever, desde que
reiteradamente praticada.
Portanto, se o descumprimento reiterado é do dever de contribuição para as despesas, a
multa excepcionalmente poderá ser aplicada acima dos 2% previstos no §1º do art. 1.336,
desde que observados os requisitos abaixo.

b) Escala de Sanções Pecuniárias e Requisitos Legais

Em se tratando de condômino que reiteradamente descumpre os deveres, poderá, “por


deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e
danos que se apurem.” (art. 1.337, caput)

Portanto, o código fixa uma primeira multa e estabelece os seguintes requisitos: i)


infração reiterada; ii) convocação de assembléia e deliberação favorável pelo quorum
qualificado de 3/4 dos condôminos restantes; iii) proporcionalidade na fixação da multa,
sopesando-se a gravidade das faltas e reiteração da conduta; iv) multa limitada em até cinco
vezes o valor da cota condominial da despesa ordinária.

No entanto, esta multa pode ser elevada para até o décuplo do valor da cota, na
possibilidade do comportamento do condômino gerar incompatibilidade de convivência com os
demais. Por exemplo, o condômino “anti-social” que faz uso constante de drogas em sua
residência e ainda prejudica os vizinhos com ruídos excessivos.

Um interessante desta previsão legal é que ela não é clara com relação ao procedimento
exigido para a fixação da sanção. Interpretando o parágrafo com o caput, entendo que o
quorum de aprovação é o mesmo, ou seja, de 3/4 dos condôminos restantes.

O que se altera é o valor máximo da pena, que pode alcançar o décuplo do valor da
cota, pena esta que incidirá periodicamente até ulterior deliberação pela assembléia.

Por fim, em ambos os casos, exige-se o respeito à garantia do contraditório e da ampla


defesa. Neste sentido, foi aprovado o Enunciado 92 das Jornadas de Direito Civil: “Art. 1.337:
As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta
direito de defesa ao condômino nocivo.”

c) Críticas à Previsão Exclusiva de Penas Pecuniárias

A escala de sanções pecuniárias previstas no código civil padece de uma crítica


contundente: eles mexem no bolso do infrator como isso fosse resolver os problemas, mas não
pode desestimular um condômino com boas condições financeiras.

Neste aspecto, o Código Civil disciplinou timidamente a matéria, perdendo a


oportunidade de comunicar sanções que importem interdição da faculdade de uso ou até a
exclusão do condômino nocivo.

Encontra-se, aliás, no direito comparado[60] sanções que obrigam a venda da unidade.


Portanto, a crítica que se faz é que a pena pecuniária não tem o condão de transformar um
desordeiro em um santo. Com base nisso, grande parte da doutrina e jurisprudência entendem
que é possível a exclusão do condômino nocivo.

d) Exclusão do Condômino Nocivo (Enunciado 508 do CJF)

Com o apoio da doutrina majoritária, foi aprovado o Enunciado 508, na V Jornada do


CJF que permite a exclusão do condômino nocivo. Vejamos o teor do Enunciado para que
possamos compreendê-lo a fundo:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função
social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do
direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde
que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código
Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias
inerentes ao devido processo legal.

Deste Enunciado podemos inferir que são dois os fundamentos apontados para a
possibilidade de exclusão do condômino nocivo: a função social da propriedade e a vedação ao
abuso de direito.

Além disso, são exigidos os seguintes requisitos para a exclusão: i) ineficácia das penas
pecuniárias (ou seja: a pena de exclusão é residual ou subsidiária, devendo ser aplicada
como ultima ratio); ii) deliberação na assembléia sobre o ajuizamento da ação de exclusão
e iii) observância das garantias inerentes ao devido processo legal.

Em resumo, para os que defendem essa possibilidade, a exclusão não seria uma forma
de perda da propriedade, mas uma interdição ao exercício da faculdade de uso diretamente
pela pessoa do infrator. Neste caso, se o condômino anti-social foi o proprietário, este pode
exercer o poder de fruição para alugar o imóvel para terceiros. Ainda não se propõe a venda
compulsória da unidade em juízo, como no direito alemão.

Por fim, ressalta-se que a polêmica aparece nos tribunais brasileiros, sendo que, em
alguns casos, a tese de exclusão foi acolhida, e em outros, afastada. Vejamos primeiramente
as decisões que não acolheram a tese de exclusão. A primeira delas, do TJSP, argumentou
que a sanção não tem previsão legal, vejamos:

“Expulsão de condômino por comportamento antissocial. Impossibilidade. Ausência de previsão


legal. O Código Civil permite no art. 1.337 a aplicação de multas que podem ser elevadas ao
décuplo em caso de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Multa
mensal que tem como termo inicial a citação e o final a publicação da r. Sentença, a partir de
quando somente será devida por fatos subsequentes que vierem a ocorrer e forem objeto de
decisão em assembleia. Recursos parcialmente providos” (TJSP, Apelação Cível 668.403.4/6,
Acórdão 4122049, Barueri, 4.ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Maia da Cunha, j.
1.º.10.2009, DJESP 27.10.2009).

Já o segundo precedente, do 17ª Câmara Cível do TJRJ, também contrário á exclusão,


está igualmente radicado no princípio da legalidade, mas também no direito de moradia:

CONDÔMINO COM COMPORTAMENTO CONSIDERADO ANTI-SOCIAL - PRETENSÃO DE


SUA EXCLUSÃO DA COMUNIDADE CONDOMINIAL - SANÇÃO NÃO PREVISTA EM LEI -
APLICAÇÃO DE MULTA PELO PRÓPRIO CONDOMÍNIO FALTA DE NECESSIDADE DE
SUPLÊNCIA JUDICIAL. O ordenamento jurídico pátrio não prevê a sanção de exclusão do
condômino de sua unidade residencial, ainda que pratique, reiteradamente, atos denominados
pela lei como anti-sociais. Inexistência de lacuna legislativa na hipótese, eis que o Código Civil
prevê sanção de multa para o condômino que apresente incompatibilidade de convivência com
os demais moradores. Impossibilidade de exclusão do condômino pela via judicial. Afasta-se
qualquer argumentação no sentido de que o magistrado, à luz do princípio da função social, por
si só, tenha o poder de mitigar o direito fundamental à moradia resguardado na Constituição
Federal e criar sanção diversa da eleita como a ideal pelos representantes do povo,
transmudando nosso Estado Constitucional de Direito em um Estado Judicial de Direito. A
multa pode ser aplicada pela Assembléia Condominial sem a necessidade de tutela
jurisdicional, não sendo demonstrado no processo qualquer fato que impeça a deliberação pelo
referido órgão em tal sentido. Improvimento do recurso. (TJRJ, 0098340-64.2006.8.19.0001,
16/04/2008)

Já no TJPR, no ano de 2012, encontra-se uma decisão favorável à exclusão do


condômino. Como se vê, o caso envolveu uma situação em que houve fundada suspeita de
que o titular da unidade praticava abusos sexuais e cárcere privado contra mulheres que eram
atraídas por bons preços pelo trabalho doméstico. Segue a ementa do acórdão:

“Apelação cível. Condomínio edilício vertical. Preliminar. Intempestividade. Inocorrência. Apelo


interposto antes da decisão dos embargos. Ratificação. Desnecessidade. Exclusão de
condômino nocivo. Limitação do direito de uso/habitação, tão somente. Possibilidade, após
esgotada a via administrativa. Assembleia-geral realizada. Notificações com oportunização do
contraditório. Quorum mínimo respeitado (3/4 dos condôminos). Multa referente ao décuplo do
valor do condomínio. Medida insuficiente. Conduta antissocial contumaz reiterada. Graves
indícios de crimes contra a liberdade sexual, redução à condição análoga a de escravo.
Condômino que aliciava candidatas a emprego de domésticas com salários acima do mercado,
mantendo-as presas e incomunicáveis na unidade condominial. Alta rotatividade de
funcionárias que, invariavelmente saiam do emprego noticiando maus-tratos, agressões físicas
e verbais, além de assédios sexuais entre outras acusações. Retenção de documentos.
Escândalos reiterados dentro e fora do condomínio. Práticas que evoluíram para investida em
moradora menor do condomínio, conduta antissocial inadmissível que impõe provimento
jurisdicional efetivo. Cabimento. Cláusula geral. Função social da propriedade. Mitigação do
direito de uso/habitação. Dano moral. Não conhecimento. Matéria não deduzida e tampouco
apreciada. Honorários sucumbenciais fixados em R$ 6.000,00 (seis mil reais). Mantença”
(TJPR, Apelação Cível 957.743-1, 10.ª Câmara Cível, Curitiba, Rel. Des. Arquelau Araujo
Ribas, j. 13.12.2012).

5.9.6.3. Procedimentos Cabíveis para a Cobrança dos Débitos Condominiais

a) Procedimento Sumário e Monitório

A cobrança das despesas condominiais pode ser realizada extra ou judicialmente. Neste
último caso o condomínio tem capacidade processual, devendo ser representado pelo síndico.
Destarte, o procedimento cabível é o sumário, nos termos do art. 275, II do CPC. Admite-se,
ainda, a possibilidade de ajuizamento de ação monitória em se tratando de prova escrita sem
força de título executivo.

Quanto ao cabimento da monitória, assim decidiu o STJ:

Ação monitória. Débitos condominiais. Cabimento da monitória


considerando a documentação apresentada, bastante para tanto.
Precedentes da Corte.
1. Como está em precedente desta Corte trazido pelo especial, "a
natureza de processo cognitivo sumário e a finalidade de agilizar a
prestação jurisdicional permitem concluir que é cabível o
procedimento monitório sempre que o credor possuir documento que
comprove o débito mas que não tenha força de título executivo, ainda
que lhe seja possível o ajuizamento da ação pelo rito ordinário ou
sumário" (REsp n° 208.870/SP, Relator o Ministro Sálvio de
Figueiredo Teixeira; REsp n° 426.601/SP de minha relatoria, DJ de
6/12/02).
2. Não é necessário para a ação monitória que o documento seja
emanado do devedor, "sendo suficiente, para a admissibilidade da
ação monitória, a prova escrita que revele razoavelmente a existência
da obrigação" (REsp n° 204.894/MG, Relator o Ministro Waldemar
Zveiter, DJ de 2/4/01; REsp n° 167.618/MS, Relator o Ministro Barros
Monteiro, DJ de 14/6/99). Assim, basta que haja prova capaz de
revelar a existência da obrigação para que se admita a monitória
(REsp n° 242.051/MG, de minha relatoria, DJ de 30/10/2000).
3. Recurso especial conhecido e provido.(STJ, REsp 613.112/PR)

No caso acima, não havia um documento de dívida assinado pelo condômino-devedor,


mas o condomínio, autor da ação monitória, instruiu a demanda com a ata da assembléia de
condomínio com indicação dos condôminos em débito, a relação dos devedores, a escritura do
apartamento em nome do réu e a discriminação dos valores das cotas, o que, para STJ,
mostrou-se suficiente a embasar o procedimento monitório.

b) Procedimento Executivo

Além do procedimento sumário e monitório, em 2006, com a alteração promovida no


artigo 585 do CPC/73, pela Lei 11.382, os débitos de condomínio puderam ser cobrados pela
via do processo de execução, tendo em vista que os documentos que representam tais dívidas
foram alçados à categoria de títulos executivos extrajudiciais.

A redação atual do art. 585 não diz outra coisa: Art. 585. São títulos executivos
extrajudiciais: [...] V - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de
imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

c) Penhora do Bem Família na Cobrança de Débitos Condominiais

As exceções à impenhorabilidade do bem de família estão previstas no art. 3º da Lei


8.009/90, e dentre elas está a do inciso IV, cuja redação é a seguinte:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal,


previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
[...]
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função
do imóvel familiar;

Pelas regras clássicas de hermenêutica, norma restritiva de direito não comporta


interpretação extensiva nem analogia. A partir desta máxima, observe que o inciso IV se refere
às espécies de tributos – imposto, taxa e contribuição – devidos em função do imóvel familiar.
Neste caso, como o campo de aplicação da lei está adstrito às hipótese de tributos, não se
poderia estender a norma para alcançar débitos condominiais devidos em função do imóvel.

Todavia, a jurisprudência do STJ há muito caminha no sentido contrário e entende que


os débitos condominiais também podem justificar a penhora do bem de família. Passemos à
análise dos recursos para entender os fundamentos jurídicos invocados pelo tribunal superior.
O precedente mais antigo que foi localizado data de 1997, e é da 4ª turma. Aliás, foi justamente
este acórdão que mudou o entendimento do STJ sobre o assunto. Veja o teor da ementa:

PENHORA. BEM DE FAMILIA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS.


ART. 3., INC. IV, DA LEI N. 8.009, DE 29.03.90. E PASSIVEL DE
PENHORA O IMOVEL RESIDENCIAL DA FAMILIA, QUANDO A
EXECUÇÃO SE REFERIR A CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS
SOBRE ELE INCIDENTES.
RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. (REsp 150379/MG)

Na análise do voto há um trecho que revela nitidamente a posição que o STJ passou a
adotar. Na verdade, o Tribunal deu às expressões “impostos, taxas e contribuições” um
alcance genérico até alcançar o ponto em comum entre as espécies tributárias e os débitos
condominiais, que seria a natureza propter rem da obrigação. Além disso, o princípio da
vedação ao enriquecimento ilícito e o da igualdade entre os condôminos também foi invocado.
Eis uma parte do trecho mencionado:

Atribui-se à indigitada expressão um alcance genérico, sem conotação de caráter fiscal que
qualifica, de forma restritiva, as demais ressalvas insertas no mesmo inciso IV. Alexandre Mars
Carneiro, advogado no Rio de Janeiro, vincula tais obrigações condominiais às
obrigações propter rem, observando mais que “como, pois, admitir-se, senão ad aburdo, que
um condômino inadimplente não possa ser coertado a satisfação sua co-participação nas
despesas comuns, que resultam da interpenetração de direitos proporcionais e coexistentes, e
tenham os demais condôminos, ad aeternum, que suportar esta desigualdade de conduta?
Mutatis mutandis, ter-se-ia, por parte do condômino inadimplente, relapso, um enriquecimento
sem justa causa e em prejuízo dos demais condôminos, a desigualar os direitos iguais a
todos (A Lei nº 8.009/90 e a penhorabilidade de unidade condominial familiar, in Rev. Forense,
Vol. 327, Pág. 9)

5.10. Administração do Condomínio

5.10.1. Síndico

5.10.1.1. Noções Gerais (art. 1.347[61])

O Síndico funciona como órgão administrador do condomínio, que deve zelar pelo
cumprimento da convenção. Ele é eleito pela assembléia geral, podendo ser condômino ou
não, para exercer um mandato de até 2 anos, admitidas, em casos omissos, sucessivas
reconduções.

A administração poderá ser remunerada ou não. No primeiro caso, pode ser definido um
valor determinado a ser pago para o síndico ou pode este ser beneficiado indiretamente, com a
exclusão ou redução no pagamento da cota condominial.

Por fim, o síndico exercerá a administração sobre as áreas comuns, mas poderá ter
acesso às unidades autônomas se um dano ocasionado no interior do espaço privado
repercutir para as áreas comuns ou para outras unidades.

5.10.1.2. Atribuições do Síndico

O Código Civil prevê um rol exemplificativo de funções e atribuições que cabem ao


síndico. Vejamos o elenco de atribuições previstas em lei:

I. Convocar a assembléia de condôminos

O mandato no qual o síndico foi investido lhe permite a realização dos chamados atos de
administração ordinária, necessários à preservação dos serviços indispensáveis ao
funcionamento normal do prédio. No entanto, os atos de maior relevância devem constar na
pauta de deliberações da convenção do condomínio. Ademais, como se verá adiante, existem
dois tipos de assembléias: ordinária, que deve ser convocada anualmente e a extraordinária,
que pode ser convocada em situações relevantes ou emergenciais.
II. representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele,
os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
a) Síndico como “Presentante Legal”

Em termos técnicos, não se trata propriamente de uma representação, mas de uma


“presentação”, como diria Pontes de Miranda. Isso porque o síndico atua como um órgão que
exterioriza uma só vontade: a vontade do condomínio.

b) Administração e Representação Dissociadas

Seja como for, o condomínio pode optar por uma administração dissociada da
representação, pois a assembléia poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do
síndico, em poderes de representação. (art. 1.348,§1º). Portanto, no condomínio edilício, nem
sempre quem administra também representa o condomínio. Este representante, aliás, não
manterá qualquer vinculação com o síndico, mas com a assembléia geral.

O objetivo da administração dissociada da representação é a de permitir que o


condomínio possa ingressar com ações contra o próprio síndico, como uma prestação de
contas. Afinal, o síndico que descumpre seus deveres não representará o condomínio em uma
ação contra ele mesmo.

c) Delegação de Poderes
Como visto, o síndico poderá concentrar os poderes de administração e representação,
ou ter apenas o primeiro. Em qualquer caso, se não houve óbice na convenção e houver
aprovação na assembléia, o síndico poderá delegar as funções de administração ou
representação, se for o caso, a terceiros[62]. Daí que se pode dizer, a princípio, que os
poderes do síndico são delegáveis, observadas estas condições.

d) Questões Processuais

Para além desta questão conceitual, observa-se muita confusão dos operadores do
direito no momento de identificar a legitimidade ativa do condomínio para esta ou aquela
demanda, ou mesmo na escolha do procedimento judicial adequado para certa situação.

Para exemplificar, em certo precedente o STJ, confirmando decisões do Juiz de Direito e


do TJMG, sequer conheceu de um recurso especial em que o condomínio tinha proposto ação
reivindicatória contra um próprio condômino que utilizava área comum com exclusividade. A
ação foi julgada extinta sem resolução do mérito nas duas instâncias do Poder Judiciário. Eis
um trecho da ementa do acórdão do STJ: “[...] O condomínio, representado pelo síndico, tem
legitimidade para propor ação reivindicatória em defesa da área comum contra terceiro, mas
não contra outro condômino, conforme dispõe o artigo 623, II, do Código Civil de 1916 [...]”
(REsp 235340/SP)

Correta foi a decisão, pois a ação reivindicatória é a ação do proprietário não possuidor
contra o possuidor não proprietário. E mais: a reivindicatória pressupõe a existência de áreas
delimitadas para se entregar ao reivindicante a parte que se postula, mas no caso das áreas
comuns de um condomínio, nenhum condômino tem propriedade sobre uma parte concreta e
individualizável. Ao contrário, cada condômino é titular de uma fração ideal e abstrata que lhe
permite o uso e gozo sobre as partes comuns. Então, por tais fundamentos, caberia, quando
muito, uma ação possessória.

Ainda no que tange à ação reivindicatória para a defesa das áreas comuns, a
legitimidade, em linha de princípio, é exclusiva do condomínio. Somente haverá legitimidade
concorrente quando o uso do espaço comum for exclusivo de um ou mais condôminos ou
indispensável ao exercício do direito de usar, fruir ou dispor de uma ou mais unidades
autônomas[63].

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento


judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

A atribuição revela na verdade um dever de bom e fiel cumprimento do mandato, pois do


contrário o síndico poderá ser destituído pelo mesmo órgão que o elegeu: a assembléia geral.

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações


da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação


dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as
multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

a) Conselho Consultivo
Trata-se de órgão de natureza fiscal, composto por três condôminos, e instituído pela
Assembléia Geral. A função dos conselheiros consultivos é basicamente a de fiscalizar a
atuação do síndico.

5.10.1.3. Destituição do Síndico

A destituição do síndico, que não poderá ser ad nutum, mas devidamente motivada,
pode ser feita a qualquer tempo pela assembléia geral, mediante voto favorável da maioria
absoluta dos membros. Dentre os motivos que permitem a destituição estão a prática de
irregularidades, recusa à prestação de contas, administração inconveniente etc.

5.11. Assembléia Geral

5.11.1. Noções Gerais

Trata-se do órgão máximo do condomínio com funções deliberativas, normativas e


administrativas. Existem dois tipos de assembléia: ordinária e extraordinária. A diferença entre
e uma e outra está na época de sua realização e nas matérias que serão objeto de deliberação
em cada uma delas.

5.11.1.1. Assembléia Geral Ordinária

É o conclave de condôminos realizado anualmente, na data prevista na convenção, que


tem como pauta deliberativa os assuntos mencionados no art. 1.350 do CC, a saber: “aprovar o
orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”

A convocação dever ser feita, como regra, pelo síndico, mas na omissão um quarto dos
condôminos poderá fazê-lo.

5.11.1.2. Assembléia Geral Extraordinária

A convocação da AGE pode ser feita da mesma forma que a da AGO, ou seja, pelo
síndico ou por um quarto dos condôminos. A diferença é que a AGE pode ser convocada
sempre que for necessário, e as matérias que serão deliberadas são todas aquelas de
interesse dos condôminos e que não estão listadas no artigo 1.350. Toda a matéria que não for
de competência da AGO, poderá ser deliberada na AGE.

5.11.1.3. Instalação da AGO e AGE

Tanto a AGO como a AGE somente se instalam se todos os condôminos foram


convocados[64] previamente, na forma preconizada na convenção, em cuja convocação conste
expressamente a “ordem do dia”, ou seja, o rol de matérias que serão objeto de deliberação.
Frisa-se que é indispensável dar conhecimento aos condôminos, através da convocação, a
pauta de matérias que serão debatidas e votadas. Fica a ressalva apenas com relação à AGO
com relação às matérias que já estão definidas em lei. Caso outra matéria seja apreciada, a
convocação deverá fazer menção a ela. Sobre a convocação, colhe-se do STJ um interessante
julgado:

[...] 1. Da convocação para a assembleia geral extraordinária deve


constar a ordem do dia com a clara especificação dos assuntos a
serem deliberados, tendo em vista que a sua pauta é variável e deve
ser dada a conhecer aos condôminos a fim de que possam se
preparar para discuti-la e votá-la ou ainda para que, entendendo
irrelevante a matéria, deixem de comparecer.
2. Para a assembleia geral ordinária, já existe expressa previsão legal
acerca de determinadas matérias a serem deliberadas, as quais
estão dispensadas de constar da ordem do dia. Quanto às demais
matérias, entretanto, o rigor com a divulgação e a clareza é igual ao
da assembleia geral extraordinária. [...] (REsp 654496/RJ)

5.11.1.4. Quorum de Deliberação

Para cada tipo de matéria o Código estabelece um determinado quorum para a sua
aprovação. Portanto, mesmo com a convocação de todos os condôminos, para a aprovação de
certas matérias é necessária a presença do número de condôminos titulares de um percentual
de fração ideal suficiente para a aprovação da proposta.

a) Quorum Ordinário

Para as questões gerais do condômino, dois critérios podem ser utilizados para a
aprovação das matérias: 1º) o critério econômico, baseado na maioria absoluta das frações
ideais, que se aplica na omissão da convenção; 2º) critério numérico (per capita), em que a
formação da maioria absoluta se dá pelo número de condôminos, e não pela fração ideal.

Na primeira convocação a maioria exigida é a absoluta, levando-se em consideração a


totalidade de condôminos ou de frações ideais, conforme o caso. Já na segunda convocação, a
assembléia poderá aprovar matérias que não exigem quorum especial por maioria relativa (só
dos presentes).[65] Em qualquer caso, a presença do condômino ou de seu procurador é
imprescindível, pois não se admite a ratificação posterior[66] para fins de complementação
do quorum.

b) Quorum Qualificado ou Especial

Para simplificar a análise de cada quorum previsto na lei, montamos um quadro


comparativo para uma visão completa da matéria.

Maioria absoluta (1ª 2/3 (dois terços) 3/4 (três quartos) Unanimidade
Convocação) e
Relativa (2ª
Convocação)

Todas as matérias i) alteração da Mudança na


para as quais o código convenção ou destinação do
civil não estipulou um regimento; ii) prédio ou da
quorum qualificado realização de obras unidade autônoma
em partes comuns em (art. 1.351)
acréscimo às já
existentes (art. 1.342)