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Cristiano Chaves de Farias

Martha El Debs
Wagner Inácio Dias

DIREITO DE LAJE
do puxadinho à digna moradia

2018
Capítulo 1

A LAJE COMO UM INSTRUMENTO


BRASILEIRO DE REGULAMENTAÇÃO
DE MORADIA

“Barracão de zinco
Sem telhado, sem pintura
Lá no morro
Barracão é bangalô
Lá não existe
Felicidade de arranha-céu
Pois quem mora lá no morro
Já vive pertinho do céu
Tem alvorada, tem passarada
Alvorecer
Sinfonia de pardais
Anunciando o anoitecer”
(Ave-Maria no Morro, Herivelto Martins)

1.1. Conceito
Em uma cidade qualquer deste país é possível imaginar a cena em que
um dos filhos constrói, com autorização dos pais, através de uma “doa-
ção”, muitas vezes instrumentalizada por documento particular, simples
e direto, uma nova edificação na laje da casa dos pais, construção esta
independente. Com o passar do tempo, a dita construção, se aprimorava
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e restava a insegurança de não haver registro próprio como um direito


para o titular do direito sobre a laje, e sobre esta incerteza seguiam as
partes, através de brigas de famílias, divórcios, tentativas de transmissões
a terceiros, locações...
Um sem número de obras, esparramadas por este Brasil, estão edi-
ficadas sobre um sistema que correu à margem da lei. Aos possuidores
(único instituto aplicável ao caso), eram furtados os acessos à sucessão,
transmissão garantida, tutela petitória, enfim, um sem número de direitos
decorrentes da qualidade de proprietário. Qualidade esta que, de fato, era
condizente com a situação em que se encontrava o “lajeário”.
Tratava-se de fenômeno social que gravitava em um limbo completo,
e, mesmo não havendo qualquer ilicitude intrínseca em sua estrutura, ge-
rando grave instabilidade para os que dele dependiam, sem que houvesse
qualquer fundamento para tamanha desídia. Pior, sobre a laje firmou-se
uma visão torta e desacertada, vinculando-a a condições de carência de
recursos ou de aglomerados não urbanizados, quando, na verdade, em
qualquer esfera econômica é possível detectar o fato.
Havia um claro descompasso entre o direito legislado e o direito cons-
truído no meio social, ou, ao menos, o direito requerido pelos cidadãos
para regulamentar, com estabilidade e objetividade, as suas relações. Este
fato contrasta com a comum discussão entre o que é legal e o que é ilegal,
uma vez que manter relações legítimas à soleira da lei é legar incerteza
e impossibilidade a todos os que, por necessidades variadas, buscaram
dispor ou tutelar o espaço físico que, comumente, se denomina “laje”.
Esta incerteza, que antes somente poderia ser solucionada através
de complexas e pontuais alternativas (como a conversão da edificação
em condomínio – comum ou edilício, a depender), encontrou guarida na
MPV 759, convertida na Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, que dispõe,
dentre outros pontos, da regularização fundiária urbana e rural.
A laje ou direito sobre a laje (ou, ainda, direito de laje), pode ser
conceituada como a nova lâmina de propriedade criada através da cessão,
onerosa ou gratuita, da superfície superior ou inferior de uma construção
(seja ela sobre o solo ou já em laje) por parte do proprietário (ou lajeário)
da mesma, para que o titular do novo direito possa manter unidade autô-
noma da edificação original. Buscando em doutrina outras conceituações,
vê-se que a laje (...) em curtas palavras, seria a possibilidade de construir
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(...) sobre edificação alheia, aproveitando-se da sobre do respectivo volume


vertical acima do solo1.
Analisando estruturalmente, percebe-se que, e isso se trata de ino-
vação trazida sobre o texto original da MPV, a laje pode ser constituída
tanto de forma ascendente quanto descendente em relação à construção
original, não importando se se trata de construção sobre o solo ou cons-
trução que já se fez em laje, de acordo com o seguinte esquema :

Sobrelaje
Laje em (SOBRELAJE)
Sobrelevação

Laje em
´
Construção-base Sobrelevação

Laje em
Infrapartição
Construção-base

A legislação prevê desta forma, como se verá de maneira mais detida


à frente, a existência da sobrelaje, dando ao lajeário, figura que titulariza
o direito de laje, a possibilidade de também ceder um novo direito, de
forma limitada, visto que necessitará da autorização de todos os demais
titulares de direitos de propriedade ou de laje sobre a edificação para a
cessão sucessiva do direito de laje. A este tempo, é fundamental que se
apresente um quadro com as principais denominações e figura derivadas
do direito de laje:

1. MAZZEI, Rodrigo. Direito de Superfície. Salvador: JusPodivm, 2013.

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Laje – principais figuras e denominações


Titulariza o direito de propriedade sobre a construção
Proprietário original (construção-base), em relação à qualquer será
criado o primeiro direito de laje.
Titulariza o direito de laje, seja da laje em sobrelevação
Lajeário ou da laje em infrapartição, derivado tal direito de uma
propriedade ou de uma laje.
É a laje constituída a partir de uma outra laje. Surge
quando o lajeário, devidamente autorizado pelos de-
Sobrelaje
mais lajeários e proprietários, cede novo direito de laje
a terceira pessoa.
É o direito de laje constituído sobre a construção original,
Laje em sobrelevação aproveitando-se o espaço aéreo livre e sempre em res-
peito às regras de postura locais e limites de edificação.
Trata-se do direito de laje constituído em área abaixo da
construção original, com o aproveitamento de garagens
Laje em infrapartição
ou porões, também com a plena observação das regras
de postura e de segurança para edificações.

O reconhecimento da laje no rol dos direitos reais (através do acresci-


do art. 1.225, XIII, CC), viabiliza regularização de milhares de edificações
por todo o país, dando aos envolvidos segurança jurídica e estabilizando
o direito sucessório, contribuindo, desta forma, para a pacificação social.
Não poucas são as relações de propriedade atreladas a situações de
laje e que, até a Lei 13.465/17, se encontravam sem solução jurídica. Uma
vez estabelecida a cessão da laje, antes da regulamentação, unicamente a
posse serviria como elemento de amparo ao lajeário, vez que seu direito
não tinha amparo no rol dos direitos reais. Quando muito, a ele socorriam
entendimentos doutrinários que aplicavam a normatização do direito
de propriedade a tais situações, por clara compreensão de proximidade
entre os fatos (a laje seria uma projeção da superfície e, como tal, poderia
ser tutelada). Patrícia Fonseca, em trabalho de grande densidade sobre o
tema, esclarecia, em momento anterior à nova legislação que:

Direito de sobrelevação ou direito de superfície em segundo grau é o direito


de superfície que o primeiro superficiário concede a outrem para que cons-
trua sobre a primeira propriedade separada superficiária. Desse modo, o
primeiro superficiário torna-se, em relação ao segundo superficiário, cedente
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de direito real de construir sobre coisa alheia, cujo exercício originará uma
segunda propriedade separada superficiária sobre a primeira. (...) No atual
estado do nosso direito, conforme anota Ricardo Pereira Lira, não se admi-
tem propriedades distintas superpostas sem a propriedade indivisa de fração
ideal do solo por parte de todos os proprietários distintos. (...) Observa-se,
porém, o fato social impondo modificações no direito. Nas favelas do Rio de
Janeiro, nasceu o “direito de laje”, conforme o qual os moradores alienam
a terceiro o direito de construir sobre a sua laje, ficando da posse exclusiva
do terceiro a moradia por ele construída2.

A aplicação da superfície, alternativa que seguia ao beiral da lei,


resta, agora, desnecessária além do que não se deve reconhecer a laje
como uma espécie de superfície, mas um novo direito real, especial, com
características próprias. A solução, a seu tempo, era fundamental para
se tentar dar aos alijados mecanismos para a tutela de seu direito e um
mínimo de possibilidade de aproveitamento econômico e transmissão
com validade jurídica. Mas não era o suficiente.
O novel instituto, encartado na Lei 13.465/17, dá às dezenas de
milhares de pessoas que se encontravam à margem da lei, possibilidade
de, mediante formalização de escritura pública ou particular, registrar
seu direito, de forma autônoma e passar a exercer, plenamente, os efeitos
decorrentes de tal situação. Aqui, ressalte-se, fala-se em escritura pública
ou particular com base no disposto no art. 108, CC:

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade


dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modifica-
ção ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta
vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Como, para a laje, diferentemente do que ocorre com a superfície


(art. 1.369, segunda parte, CC), não há dispositivo expresso acerca da
necessidade de forma pública ou outra especial, insta compreender que
ambas as formas, respeitado o limite de valor (trinta salários mínimos),
poderão ser utilizadas. Ainda neste ponto, de se afastar qualquer compa-
ração com o usufruto para fixação do valor do bem (no caso do usufruto,

2. MAGNO DE OLIVEIRA, Patrícia Fonseca. Direito de laje: uma análise civil-constitucional do direito
de superfície em segundo grau. Disponível em http://www.patriciamagno.com.br/wp-content/
uploads/2014/08/PM_DIREITO-DE-LAJE.pdf?x20748. Acesso em 01.10.2017. p. 12.

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1/3 do valor do imóvel), visto que a laje não tem valor vinculado à edifi-
cação previamente existente e pode ser objeto de avaliação própria, dado
seu potencial para construção e utilidade direta. A laje deve ser objeto de
valoração própria, dada sua extensão, qualidade, localização etc., e não
há previsão legal acerca de qualquer percentual fixo derivado do imóvel
original. Tendo a laje valor superior a trinta salários mínimos, impende
reconhecer que será necessária a forma pública para sua validade do ato
e posterior registro.
É de se supor que a transmissão intervivos por contrato de cessão
encontrará forte concorrente nas aquisições da laje por usucapião, vez
que as dezenas de milhares de edificações em tais condições devem
encontrar nesta última uma alternativa concreta e direta, face às mais
diferentes formas de transmissão, falecimentos e indisponibilidade dos
proprietários para a promoção de medidas de consolidação da laje neste
momento. Tenha-se que a laje é fenômeno detectável nas mais variadas
camadas sociais, e com variados prazos de existência. O largo período de
ausência legislativa deixa patente que muitas serão as pessoas que poderão
se socorrer deste direito para regularizarem situações pregressas. E, diante
deste largo de prazo de não regulamentação (visto que o Brasil demorou
em reconhecer tanto a superfície e, mais ainda, a laje) não é de se assustar
que se depare nos Ofícios Registrais Imobiliários, mormente em situações
anteriores à profunda profissionalização por que vem passando a área,
situações que envolve registro de “laje” muito tempo antes da existência
da lei. A par da agressão ao art. 167, LRP, não se crê, no aspecto material,
possa o registro ser convalidado, a partir de interpretação dos arts. 170
e 189 CC, para que se evitem situações de difícil ou impossível solução.
Pense-se na anulação de um registro (de laje) indevidamente feito na dé-
cada de 90 cujos proprietários da construção original já tenham falecido.
Isto poderá desencadear a necessidade de retorno do bem a um espólio
inexistente, sobrepartilha do mesmo e efetivação do correspondente
registro da laje. Apesar da estrita legalidade que conduz a atividade car-
torária e da atuação das corregedorias, acredita-se que esta alternativa,
visando o escopo da lei, será a mais acertada. Não se está defendo aqui,
ilegalidade ou transgressão do folio real, mas sim necessidade de que se
regularizem as situações controversas anteriormente concretizadas com
o mínimo de prejuízo para o titular do direito.
Neste tópico destinado à conceituação, é necessário abordar a de-
nominação utilizada pelo legislador. Em que pese o termo “laje” não se
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revestir da pompa e tecnicismo tão comuns no linguajar jurídico, visto


que “propriedade em sobrelevação” ou outras formas pudessem dar
um especial destaque para o tema, entende-se que no caso, “acertou na
mosca” a mens legis ao escolher e respeitar a origem do instituto, nascido
que foi diretamente dos meandros das relações sociais, denominado de
forma que o povo, o homem/mulher comum compreende, com clareza
e objetividade, dignificando, sobremaneira, o novo direito real.
Informa Carlos Eduardo Elias de Oliveira, que em primeiro lugar, a
nomenclatura “laje” não foi a mais técnica, pois esse novo direito real retrata
um direito real de superfície de graus sucessivos (segundo, terceiro etc.), que
também poderia ser chamado de direito real de sobrelevação. Todavia, por
força da fama popular granjeada pela expressão, o Parlamento preferiu
manter o nome atécnico. Perceba que, apesar de ser nomeado como direito
real de laje, esse direito real também pode ser instituído para formalizar a
titularidade de um direito real sobre “andares subterrâneos”, de modo que
não é apenas a “laje” que serve de ponto de partida, mas também o solo3.
Faz-se, aqui, ressalva à classificação da laje como espécie de direito de
superfície, vez que não se concorda, nesta obra, com tal posicionamento.
A palavra laje, em que pese seu pouco conteúdo técnico, traz
enorme vantagem também detectável na nomenclatura de outros
direitos reais (servidão, usufruto, propriedade etc.): é um termo que
pode ser “sentido” pelo sujeito, que pode ser compreendido pela
razão e apreendido por diversos sentidos. Ao se mencionar “laje” o
interlocutor é capaz de exemplificar e visualizar o que se expressa,
dando um primeiro (e fundamental) passo para a operabilidade. Esta
característica é deveras importante para a solidez e utilidade de um
instituto. Como exemplo, tenha que a propriedade, apesar de difícil
(ou impossível) conceituação, tem seu conteúdo facilmente apreen-
dido (como já ensinava Caio Mário), até mesmo por uma criança, que
consegue na simples expressão do “é meu” o mais profundo sentido
de ser proprietário e de reconhecimento da propriedade. Dar ao cida-
dão o sentido exato do seu direito, afastando uma terminologia que,
apesar de técnica, distanciaria sujeito e relação jurídica, sem uma real

3. ELIAS DE OLIVEIRA, Carlos Eduardo. Direito real de laje à luz da Lei nº 13.465, de 2017: nova lei, nova
hermenêutica. Textos para Discussão – Núcleo de Estudos e Pesquisas da Consultoria Legislativa.
Disponível em https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estudos/
textos-para-discussao/td238/view. Acesso em 01.10.2017. p.5.

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necessidade para tanto, foi o melhor caminho. A distância da técnica


comunica, simplifica e pode contribuir para a maior legitimidade e
efetividade do direito de laje. É o direito nascido do fato e preocupado
em regular e pacificar as situações a ele vinculadas.

1.2. Breve histórico e experiência do direito comparado


O histórico legislativo do direito da laje é por demais recente para
gerar qualquer asserção sobre o mesmo. Mas a sua existência, através
dos olhos da doutrina, como a conhecida dissertação de mestrado de
Rodrigo Mazzei (aqui referenciada através do livro dela originado) além
de muitos outros estudos, que anteciparam a necessidade do reconhe-
cimento da “superfície em sobrelevação” ou do direito de laje. Não há,
por outro lado, sentido em que se faça um recorrido histórico sobre o
direito de superfície, visto que isto fugiria ao foco dado à presente obra.
Mas é fundamental que se compreenda que as primeiras linhas acerca do
que hoje se desenha como o direito real de laje nasceram da adequação
de situações especiais, de propriedades em sobrelevação, que trouxeram
especial reflexão por parte dos estudiosos. Os regramentos da superfície,
assim trataram o tema. De um lado, o Estatuto da Cidade, em seu art. 21,
§1º, determinava que:

§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo


ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato
respectivo, atendida a legislação urbanística.

A restrição legal feita deixa claro que a intenção do legislador não


era a de possibilitar a cessão da superfície do imóvel já construído, já
que a utilização do espaço aéreo se direcionava unicamente ao terreno
(“espaço aéreo relativo ao terreno”), deixando de lado uma série de si-
tuações específicas, como a laje. Note-se, por outro lado, que a cessão do
subsolo estava contemplada, viabilizando o reconhecimento das lajes em
infrapartição.
Contudo, não havia espaço, não sem contrariar o dispositivo legal,
para que se reconhecesse a cessão do espaço aéreo da laje como uma
forma de direito de superfície. Alternativa que se tinha era a formação
de uma relação contratual entre o superficiário e o sobrelevatário como
meio de se criar alguma segurança jurídica para o caso.
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Aqui, aproveitando o comentário que permeia o Estatuto da Cidade,


não se deve confundir o direito de laje com a superfície por cisão. Nesta
segunda, não há discussão sobre o espaço aéreo sobre as edificações ou
plantações já existentes, mas sim a possibilidade de que se constitua direito
de superfície sobre terreno já edificado ou plantado, gerando-se a cisão
entre a propriedade do solo e as já existentes acessões, o que tem grande
valia econômica, gerando para o proprietário do imóvel a possibilidade
de alienar o solo e ainda utilizar (enquanto superficiário) as acessões, ou
a obtenção de renda com a transmissão dos bens construídos e plantados,
mediante recebimento do solarium ou cânon, na periodicidade estipulada
pelas partes.
O Código Civil trazia redação mais confusa, ao determinar que o
direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao
objeto da concessão (art. 1.369, p.u., CC), deixando-se claro que tal dis-
positivo não impedia a cessão de laje em infrapartição, mas dificultava a
aplicação analógica de seus regramentos. O Código Reale, contudo, em
razão da pouca amplitude do seu texto em tema de superfície, acabava por
viabilizar a cessão de superfície em sobrelevação, visto determinar que o
proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar
em seu terreno, não dispondo que a edificação deveria estar vinculada ao
espaço aéreo direto do terreno, mas sim que era possível edificar em seu
terreno (não havendo qualquer relação direta obrigatória).
Nota-se, assim, que neste primeiro momento coube à doutrina dar
azo aos anseios sociais e buscar alternativas para tentar aplacar a sede de
regulamentação das construções em laje que se espalham pelo país. E,
mais uma vez, note-se que tal forma de construção não está vinculada ou
é nascida de classe social, mas sim é fenômeno ramificado pelos diversos
estratos e nas mais variadas localidades.
Em dezembro de 2016 o Executivo Federal fez publicar a MPV 759,
tratando de vários temas vinculados à regularização fundiária. Dentre
eles, encontrava-se a Laje, que assim fora tratada:

“TÍTULO XI
CAPÍTULO ÚNICO
Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência
de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas
em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a
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superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade dis-


tinta daquela originalmente construída sobre o solo.
§ 1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impos-
sibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade
de edificações ou terrenos.
§ 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de ter-
renos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade
imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou
não pertencentes ao proprietário do imóvel original.
§ 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possu-
am isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu
uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas
unidades.
§ 4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos
que incidirem sobre a sua unidade.
§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão
ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o
adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas
previstas em legislação local.
§ 6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração
ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas
já edificadas.
§ 7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjun-
tos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma
de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos
termos deste Código Civil e da legislação específica de condomínios.
§ 8º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas
edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje. ”

A redação dada ao dispositivo carecia de profundas melhorias, como


o incompreensível §1º supramencionado, vindo a receber um tratamento
extenso quando da tramitação legislativa. A mencionar-se a tramitação
legislativa, esta não se deu sem percalços, destacando-se o retorno do
texto à Câmara dos Deputados, após a aprovação definitiva no Senado
Federal e envio para sanção em cumprimento à Medida Cautelar no
Mandado de Segurança n° 34.907, cuja relatoria coube ao Min. Roberto
Barroso, visto que não houve apreciação por parte da primeira casa das
emendas redacionais anteriormente aprovadas. Ao final, passou esta a ser
a redação do Direito real de Laje, já incluído no corpo do Código Civil:
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