c
c
 



   Ê
c
  
 

  



 Ê

Preguntas y respuestas sobre los temas legales y notariales más frecuentemente consultados
en relación con las operaciones de compraventa de inmuebles.


 




 



Usualmente son tres los instrumentos: "Reserva de Compra", "Boleto de Compra Venta" y
"Escritura" traslativa de dominio.


 
Este instrumento simplemente es una "oferta" que el comprador realiza por el inmueble en
cuestión entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte
vendedora, el negocio no está cerrado. Es conveniente no dejar dinero en efectivo, puesto que
en caso de que la oferta no sea aceptada, es más fácil recuperar el valor dejado en cheque.



  

Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es
retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de
Compra Venta o de la Escritura.



  



 

En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes
de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la
operación.



  

Normalmente se establece el precio que el comprador ofrece pagar al vendedor por el
inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.






    




Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días
establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de
relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente
conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva
intervendrá en la operación o en su defecto con algún abogado para que lo asesore.

!   "

 #

No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la
posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de
compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de
ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las
partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte
que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.



$ 



  "

 #

En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del monto de la operación. Sin
embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.

 



 
%&


%
   
 

''( 
&&

)
Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se pongan en contacto con un
profesional de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título
de propiedad para su primer estudio. Asimismo, deberá solicitarse al Registro de la Propiedad
Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, "Un Informe de Dominio del
Inmueble" y un "Informe de Inhibiciones del Propietario". De ellos surgirá la situación dominial
del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese
una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al
representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.



   

Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha"
del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene
algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del
inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.



 *   

También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la
persona vendedora no está "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el
dueño y otro por el inmueble.

+ 
 

  
 
 
El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro
de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas.
Aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la
sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que
deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya
haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya
autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que
el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto
Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin
inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.





 "
 #




El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se
establecen no menos de treinta días corridos.




"
 #

Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional de su confianza
(abogado, escribano) dada la importancia del instrumento. Si bien existen modelos o
formularios "tipo", cada operación puede tener sus características particulares.


  
 


En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto
de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es
decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte
vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un
edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.

!  



 
 
 
Por supuesto. El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta.
Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es
muy usual que exista un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe
prestase atención al pretexto de que de esa manera resulta más barato, puesto que no hay
duplicación de tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de la
documentación y certificados tramitados por el escribano que realiza la compra.

!
 
 
$
    


    
Claro que sí. Su escribano de confianza es "Escribano Público Nacional" y puede realizar
operaciones de cualquier lugar del país. En algunas provincias para algunos trámites (por
ejemplo la inscripción del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero la
escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano de confianza.



  




Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano,
en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador
de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la
escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad
Inmueble.

¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y
costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la
escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte
compradora (ej. Inscripción de nuevo título).


 




Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con
relación a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En
caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la
firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención
"estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también
requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.



  
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma
posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra
Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia
el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las
complicaciones que ello puede generar.


  
  " ,  
La norma establece un régimen que tiende a proteger el inmueble, en el cual una familia habita,
de las contingencias que pudiere tener relacionadas con las variaciones del patrimonio de su
propietario. Es decir, fija un límite mínimo al cual los acreedores del dueño no pueden acceder;
obviamente con ciertos requisitos y limitaciones.




   

Debe tratarse de un inmueble urbano o rural, no pudiendo así afectarse un lote de terreno.
Dicho inmueble puede pertenecer a un único dueño o a varios, pero en principio el propietario
con su familia está obligado a habitar el bien. No puede tener más de "un solo" bien afectado a
este beneficio en todo el país.

-


 
 


 

En cuanto al valor del inmueble debemos decir que, si el destino es vivienda, se acepta
cualquier valuación.


   

La ley dice que se entiende por "familia" al propietario, su cónyuge y descendientes o
ascendientes. Si no existieren éstos, colaterales "hasta" el tercer grado de "consanguinidad"
que convivieren con el constituyente. Es decir, en la línea colateral hasta el tercer grado se
encuentran incluidos los hermanos, tíos y sobrinos, pero no los primos ya que se encuentran
en un cuarto grado. Quedan excluidos los parientes por afinidad, es decir suegra/o, nuera
yerno, madrastra/padrastro y cuñada/o.

¿Qué beneficios acarrea?

En principio el "Bien de Familia" no puede ser ejecutado o embargado por deudas de origen
posterior a su inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen
sobre el inmueble.

.


  
Es importante aclarar que los beneficios corren a partir de su inscripción en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública, desde la inscripción de
ésta en dicho Registro.






Lo primero que debemos decir es que el trámite es gratuito si se hace "personalmente" en el
Registro de la Propiedad Inmueble. Es necesario concurrir con el título de propiedad y los
instrumentos que acrediten el parentesco (libreta de familia o partidas de matrimonio o
nacimiento). No obstante, puede también efectuarse el trámite a través de su escribano de
confianza, incluso al mismo momento de realizarse la escritura de compra. En algunos casos
también puede hacerse a través de la vía judicial.

/


 



 

Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este caso, el acreedor
hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.

! 
 



&
 
 
 
  
Sí, puede hipotecarse un inmueble que se encuentra afectado al régimen sin necesidad de su
desafectación. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar
el inmueble.

0


 


    

&





Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las
gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo
influyen. Si el inmueble objeto del negocio es una casa, es conveniente cotejar que exista
correspondencia entre el plano aprobado por la municipalidad respectiva y lo efectivamente
construido. En caso de existir diferencias, esta situación podría acarrear algunos problemas.
Además, en la provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga un agrimensor previo a
la escritura cuando se trate de casas, terrenos o departamentos "en planta baja", a fin de que
denuncie a la Dirección de Rentas las posibles nuevas construcciones. Este trabajo según la
costumbre lo costea la parte vendedora.

  
' 
 '
Aquí nos adentramos en un tema más complejo. La llamada Ley de Uso de suelo vigente en la
Provincia de Buenos Aires (Ley 8.912) establece un sistema utilizado en gran cantidad de
emprendimientos, en los cuales el adquirente compra una parcela, y una acción de una
sociedad que le da derecho al uso de los espacios comunes y áreas recreativas. Ê