UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

“ANÁLISIS JURÍDICO ENTRE LA TITULACIÓN SUPLETORIA Y TITULACIÓN

ESPECIAL PARA EL REGISTRO DE UN INMUEBLE CARENTE DE INSCRIPCIÓN
EN ZONAS EN PROCESO CATASTRAL DEL DEPARTAMENTO DE ALTA
VERAPAZ”

TESIS

ANGELA YELITZA ALVARADO TENI

Carné: 2932005

San Juan Chamelco, Alta Verapaz

Febrero de 2,012

CAMPUS SAN PEDRO CLAVER, S.J. DE LA VERAPAZ

 UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

“ANÁLISIS JURÍDICO ENTRE LA TITULACIÓN SUPLETORIA Y TITULACIÓN

ESPECIAL PARA EL REGISTRO DE UN INMUEBLE CARENTE DE INSCRIPCIÓN
EN ZONAS EN PROCESO CATASTRAL DEL DEPARTAMENTO DE ALTA
VERAPAZ”

TESIS

Presentada al Honorable Consejo de la

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales

De la Universidad Rafael Landívar

POR:

ANGELA YELITZA ALVARADO TENI

Al conferírsele el grado académico de

LICENCIADA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

San Juan Chamelco, Alta Verapaz

Febrero de 2,012

CAMPUS SAN PEDRO CLAVER, S.J. DE LA VERAPAZ

 Autoridades de la Universidad
Rafael Landívar

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INVESTIGACIONES JURÍDICAS

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REPRESENTANTES ESTUDIANTILES Anna María Córdova Noguera

Luis Rodrigo Molina López
 AGRADECIMIENTOS

A Dios: Por permitirme alcanzar una meta más y llenar mi vida de

bendiciones.

A mis padres: Miriam Ledy Teni de Alvarado y Pedro Alvarado Cacao

por mostrarme constantemente su gran amor apoyándome siempre en
mi vida y a lo largo de mi carrera, ya que sin su ayuda este sueño no
hubiera sido posible.

A mis hermanos: Pedro Ivan y Francisco Gerardo por su apoyo, cariño

y palabras de aliento en los momentos más difíciles.

A Helmuth: Por ser una persona muy especial en mi vida, por su amor,
apoyo y comprensión en todo momento.

A mis amigos: Por haberme apoyado a lo largo de mi carrera.

 ÍNDICE

Página
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................ 1

CAPÍTULO I ................................................................................................................ 3

CONCEPTOS Y DOCTRINA....................................................................................... 3

1. DERECHOS REALES: ...................................................................................... 3

1.1. Definición: ................................................................................................... 3

1.2. Teoría Clásica: ............................................................................................ 3

1.3. Teoría Personalista o Anti Clásica: ............................................................. 4

1.4. Teoría Ecléctica: ......................................................................................... 4

1.5. Clasificación de los Derechos Reales: ........................................................ 5

2. POSESIÓN: ....................................................................................................... 7

2.1. Etimología: .................................................................................................. 7

2.2. Definición: ................................................................................................... 8

2.3. Elementos: .................................................................................................. 8

2.4. Clases: ........................................................................................................ 9

3. USUCAPIÓN: .................................................................................................. 12

3.1. Etimología: ................................................................................................ 12

3.2. Definición: ................................................................................................. 13

3.3. Elementos: ................................................................................................ 13

3.4. Condiciones para la Usucapión: ............................................................... 14

3.5. Justo Título: .............................................................................................. 14

3.6. Adquirida de Buena Fe: ............................................................................ 15

3.7. De Manera Continua: ................................................................................ 15

3.8. Posesión Pública: ..................................................................................... 16

 3.9. Posesión Pacífica: .................................................................................... 16

3.10. El Tiempo Señalado En La Ley: ............................................................ 16

4. PROPIEDAD: .................................................................................................. 17

4.1. Antecedentes Históricos: .......................................................................... 17

4.2. Definición Doctrinal: .................................................................................. 18

4.3. Definición Legal: ....................................................................................... 19

4.4. Modos de Adquirir la Propiedad: ............................................................... 19

5. CATASTRO ..................................................................................................... 21

5.1. Definición: ................................................................................................. 21

5.2. Características: ......................................................................................... 21

5.3. Fines: ........................................................................................................ 22

5.4. El Catastro y El Registro de la Propiedad: ................................................ 22

5.5. Importancia: .............................................................................................. 23

CAPÍTULO II ............................................................................................................. 24

SUSTENTACIÓN JURÍDICA ..................................................................................... 24

1. LEY DEL REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTRAL: ............................... 24

1.1. Integración del Registro de Información Catastral: ................................... 24

2. TITULACIÓN ESPECIAL: ................................................................................ 25

2.1. Antecedentes Históricos: .......................................................................... 25

2.2. Definición: ................................................................................................. 26

2.3. Terminología Aplicable:............................................................................. 26

2.4. Condiciones: ............................................................................................. 30

3. TITULACIÓN SUPLETORIA:........................................................................... 32

3.1. Generalidades: .......................................................................................... 32

3.2. Ley de Titulación Supletoria: ..................................................................... 34

 3.3. Trámite: ..................................................................................................... 35

4. Técnica Jurídica: ............................................................................................. 41

4.1. Clasificación de la Técnica Jurídica: ......................................................... 42

4.2. La Técnica Jurisdiccional: ......................................................................... 42

4.3. Problemas con la Técnica Jurídica: .......................................................... 43

CAPÍTULO III ............................................................................................................ 52

PROCEDIMIENTO Y ANÁLISIS COMPARATIVO DE LA TITULACIÓN SUPLETORIA

Y TITULACIÓN ESPECIAL ....................................................................................... 52

1. PROCEDIMIENTO: ......................................................................................... 52

1.1. Proceso Catastral: .................................................................................... 52

1.2. Titulación Supletoria: ................................................................................ 61

2. CUADRO COMPARATIVO.............................................................................. 68

2.1. Características: ......................................................................................... 68

2.2. Ventajas: ................................................................................................... 70

2.3. Desventajas: ............................................................................................. 71

2.4. Diferencias: ............................................................................................... 72

CAPÍTULO IV ............................................................................................................ 74

PRESENTACIÓN Y ANÁLISIS DE RESULTADOS .................................................. 74

1. Encuesta a Profesionales Abogados y Notarios: ............................................. 74

2. Entrevista al Juez de Primera Instancia Civil: .................................................. 81

1.3. ¿Análisis Jurídico entre la Titulación Supletoria y Titulación Especial para el

Registro de un Inmueble carente de inscripción, en Zonas en Proceso Catastral del
departamento de Alta Verapaz? ............................................................................ 83

CONCLUSIONES ...................................................................................................... 87

RECOMENDACIONES ............................................................................................. 91

ANEXOS ................................................................................................................... 93
RESPONSABILIDAD: “El autor será el único responsable del contenido, conclusiones
y recomendaciones de la presente tesis.”
 RESUMEN

La investigación realizada denominada Análisis Jurídico entre la Titulación Supletoria

y Titulación Especial para el Registro de un Inmueble Carente de Inscripción en
Zonas en Proceso Catastral en el Departamento de Alta Verapaz; comprende un
estudio de cada institución jurídica, sus características, elementos y procedimiento
en sus aspectos doctrinales, históricos y legales, atendiendo la finalidad y espíritu de
cada norma jurídica. De esta manera se pudo establecer que los dos preceptos
legales persiguen una misma finalidad. Sin embargo, existe una diferencia entre
ambas, siendo el tiempo y espacio de aplicabilidad para la inscripción de la posesión
de un inmueble ubicado en una zona en proceso catastral; considerando que la Ley
del Registro de Información Catastral no restringe la aplicabilidad de la Ley de
Titulación Supletoria. Esa es la premisa mayor en la presente investigación,
determinar cuál de los procedimientos establecidos en estas leyes prevalece ante
una situación real al momento que un poseedor pretenda inscribir la posesión de su
inmueble.

Asimismo como parte de la investigación se realizaron encuestas tomando una

muestra del total de Abogados y Notarios de Alta Verapaz, para obtener información
de cuanto conocen sobre el procedimiento de la Titulación Supletoria y Titulación
Especial, considerando que en Alta Verapaz actualmente existen cuatro municipios
declarados en proceso catastral, con ello obtener resultados de la investigación que
coadyuven a formular las conclusiones y recomendaciones, por último se encuentran
la ilustración grafica de la investigación así como las referencias bibliográficas
utilizadas.
 INTRODUCCIÓN

En Guatemala, la posesión sobre bienes inmuebles no inscritos, genera una

incertidumbre sobre los derechos adquiridos, al no gozar de la certeza legal que
otorga la inscripción registral. El Estado para fortalecer los mecanismos y garantizar
la seguridad y certeza jurídica de la tierra, priorizó soluciones integrales en el
Acuerdo sobre Aspectos Socioeconómicos y Situación Agraria y de éstos una
legislación adecuada para lograr la inscripción de la posesión.

La tenencia, posesión y derechos de la tierra, por generaciones ha sido la mayor

limitante económica que vive Guatemala; por lo cual se hizo necesaria una “reforma
legal que estableciera una marco jurídico seguro, simple y accesible, simplificando
los procedimientos de titulación y registro de propiedad y demás derechos reales”1.
En cumplimiento a lo establecido en los Acuerdos de Paz, el Congreso de la
República aprueba la Ley del Registro de Información Catastral, Decreto Número 41-
2005, que regula las técnicas, mecanismos y procedimientos legales para lograr la
seguridad jurídica en la tenencia de la tierra. Por tanto surge El Registro de
Información Catastral entidad autónoma y descentralizada con el objeto de
establecer, mantener y actualizar el catastro nacional.

De lo anterior se establece el marco jurídico que simplifica los procedimientos de

titulación y registro de la tenencia de la tierra, contemplado en el titulo VII Capitulo II
Artículo 68 al 73 de la Ley del Registro de Información Catastral, específicamente la
Titulación Especial y Registro de los predios declarados irregulares carentes de
registro. Vigente el trámite de la Titulación especial, se debe regular delimitando el
ámbito de aplicación en casos concretos, debido a la similitud existente entre éste y l
trámite de titulación supletoria regulado en el Decreto 49-79 del Congreso de la
República y sus reformas, ambos trámites orientados a la regulación de la inscripción
registral de la posesión de bienes inmuebles

1
Acuerdo sobre aspectos socioeconómicos y situación agraria; Inciso E Marco Legal y Seguridad
Jurídica, Numeral 37 Reforma Legal, México D.F. 1996.

1
Además debe considerarse lo establecido en el Código Civil en relación a la
tenencia, posesión y usucapión, elementos obligatorios para obtener el derecho de
posesión de un bien inmueble, en el periodo de tiempo legal establecido, con la
finalidad de otorgar seguridad jurídica de la tenencia de la tierra y el ordenamiento
legal.

De acuerdo a los tipos de investigación jurídica, este trabajo se basara en la

Investigación Jurídico Descriptiva, ya que es posible descomponer un problema
jurídico en sus diversos aspectos estableciendo relaciones y niveles que ofrecen una
imagen de funcionamiento de normas o instituciones jurídicas referentes al problema.

Con la presente investigación se pretende establecer de forma analítica que

procedimiento es más factible y viable para la inscripción registral de un bien
inmueble no inscrito en el registro de la propiedad ubicado en zonas en proceso
catastral en el Departamento de Alta Verapaz, para llegar a conclusiones de certeza
jurídica y así proponer soluciones en base a los resultados prácticos lo que es en si
la esencia de la presente investigación. Para ello y partiendo del planteamiento de
hipótesis en cuanto a la aplicabilidad de la Titulación Supletoria y Titulación Especial,
en un inmueble ubicado en una zona en proceso catastral; y para que al momento de
poner en práctica estos procedimientos no genere una aparente duplicidad de
mecanismos se debe dar la adecuada interpretación legal en ambas normas
jurídicas, siendo uno de los propósitos fundamentales establecidos dentro del
presente estudio.

2
 CAPÍTULO I
CONCEPTOS Y DOCTRINA

1. DERECHOS REALES:

1.1. Definición:

En el Derecho Civil existen diversos criterios acerca de los Derechos Reales en el

que se encuentra una distinción entre los derechos reales y derechos personales los
cuales constituyen los derechos patrimoniales.

La diferencia entre derechos reales y derechos personales, radica que el primero

hace referencia a la cosa, resaltando el poder o facultad sobre la misma, y la
segunda hace énfasis en la relación jurídica.

Según Aguilar Guerra, los derechos reales van a ser aquellos derechos subjetivos
que atribuyen a su titular un poder directo sobre un bien,2 que obliga a la sociedad a
respetar ese derecho como parte del derecho patrimonial.

Para determinar una definición de derecho real, es necesario razonar las siguientes
teorías con la finalidad de comprender los diferentes puntos de vista:

1.2. Teoría Clásica:

Doctrina Clásica fundada en Roma, inicia de la radical diferencia entre los derechos
reales y personales, se encuentran íntimamente unidos puesto que el primero se
define por la comparación negativa del otro.

2
Aguilar Guerra, Bladimir Osman; Derechos Reales, Guatemala 2007, pág. 8.

3
Según Aguilar Guerra, para la doctrina clásica el derecho real “se caracteriza por su
carácter absoluto, por su oponibilidad erga omnes. Hace referencia al poder
inmediato y directo del hombre sobre la cosa.” 3

En síntesis la teoría clásica hace alusión a la diferencia de los derechos reales y

derechos personales delimitando el campo de cada una de ellas.

1.3. Teoría Personalista o Anti Clásica:

Nace en Europa, en consecuencia a la crítica de la teoría clásica, la cual se sustenta

en criterios doctrinarios y hace énfasis sobre el derecho personal, que se refiere a la
relación jurídica que solo existe entre individuos, no reconociendo los derechos
reales.

Teniendo como premisa los derechos personales, el autor Brañas, Alfonso cita “Las
relaciones jurídicas solo existen persona a persona, no entre personas y cosas;
apartándose así del criterio clásico sobre el derecho real, dando vida a la idea de
una relación personal entre el titular del derechos y todas las demás personas” 4

Concluyendo en esta teoría, el énfasis en la diferencias entre el derecho real y el

derecho personal, inclinándose por esta ultima la cual es la más apropiada.

1.4. Teoría Ecléctica:

Al observar las teorías, clásica y personalista, estas no desarrollaron completamente,

aunque dieron pasos significativos, por el contario esta teoría, su prioridad es
mejorarlas a través de dos aspectos siendo interno y externo.

3
IBÍD.
4
Brañas, Alfonso, Manual de Derecho Civil, Guatemala, página 319.

4
Bonnecase define “la inmediatividad del poder del hombre sobre la cosa. El poder
hace alusión a la potestad conferida por la ley, al titular del derecho, que la cosa es el
objetivo sobre el que se proyecta el poder y que la inmediatividad es la manera que
asume la relación jurídica, la que se traduce en ausencia de intermediarios
personalmente obligados”5.

Considerando las tres teorías, la más adecuada es esta última, tiene como prioridad
no desmeritar las que anteceden, sino mejorarla concretándola en dos aspectos
primordiales, el primero inmediatividad (aspecto interno) y la absolutez (aspecto
externo).

1.5. Clasificación de los Derechos Reales:

En el movimiento jurídico existen varios derechos reales, que tienen su clasificación

derivada por su naturaleza, todas estas se argumentan en un valor relativo y
secundario utilizando la eficiencia expositiva que práctica, siendo:

1.5.1. Derechos Reales de Mero Goce y Disposición:

a. La Propiedad:

Es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites y con la

observancia de las obligaciones que establecen las leyes. Se encuentra regulado en
el Código Civil, Titulo II, Capítulo I, del artículo 464 al 472.

5
Bonnecase. Elementos de derecho civil. Tomo II, Pág. 8

5
1.5.2. Derechos Reales Limitados de Goce:

a. Usufructo:

Regulado en el Decreto Ley número 106, Código Civil, Titulo III, Capítulo I al Capítulo
II, del artículo 703 al 744, es el derecho de disfrutar de los bienes de otra persona
con la obligación de conservar su forma y sustancia.

b. Uso:

Es la facultad de utilizar o gozar de los frutos que un inmueble produzca pero en

forma limitada, en otras palabras es usar lo ajeno, regulado en el Código Civil, Titulo
III, del artículo 745 al 751.

c. Habitación:

Consiste en “el derecho real y temporal que permite a su titular usar gratuitamente
una vivienda o las habitaciones necesarias para sí o para las personas de su
familia”.6 El Código Civil regula el contenido del derecho de habitación en el artículo
746 “La habitación se limita a lo que sea necesario para quien tiene el derecho y para
su familia, aun cuando no la haya tenido en el momento de constituirse tal derecho”.

d. Servidumbre:

Regulado en el Código Civil, Titulo IV, Capitulo I al V, artículo 752 al artículo 821,
consiste en el goce o disfrute que posee un titular de inmueble sobre otro inmueble
ajeno, beneficiándose del servicio o utilidad.

6
Aguilar Guerra, Vladimir, Osman, Derecho Reales, pág. 397

6
1.5.3. Derechos Reales de Garantía:

a. Hipoteca:

La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el

cumplimiento de una obligación, regulado en el Código Civil, Título V, Capítulo I y II,
del artículo 822 al artículo 879, el cual recae sobre el inmueble que figura como
garantía sobre algún crédito.

b. Prenda:

Es un derecho real de garantía, que se constituye sobre bienes muebles, para

garantizar el cumplimiento de una obligación, facultando al acreedor a proceder a la
enajenación del bien por incumplimiento de la obligación, regulado en el Código Civil,
Capítulo III y IV, del artículo 880 al 916.

2. POSESIÓN:

2.1. Etimología:

El origen etimológico de la palabra posesión proviene del latín posesión, de sedere,

sentarse estar sentado y pos, prefijo que refuerza al sentido, establecerse, estar
establecido, según el diccionario de derecho privado de Casso y Cervera.

La posesión es una figura jurídica compleja que se encuentra estrechamente

relacionada con el derecho de propiedad. Dependiendo las circunstancias, la
posesión puede ser considerada como la exteriorización del derecho de propiedad,
una presunción legal de propiedad o simplemente el inicio para adquirir su dominio
por usucapión.

7
2.2. Definición:

La posesión puede definirse con precisión como; la ostentación que ejerce el

poseedor de un bien, de todas o algunas de las facultades inherentes al dominio,
como si tuviera la propiedad del mismo.

Algunos autores consideran que la posesión es un estado o poder de hecho a través

del cual da inicio el derecho de propiedad, por lo que la posesión se convierte en una
presunción legal de propiedad que constituye la base fundamental para obtener el
dominio por usucapión.

Citando a Brañas, la posesión “no implica la mera tenencia temporal de la cosa, sino
el ánimo de aprovecharse de ésta, téngase o no título sobre la misma”.7

Piug Peña, considera que la posesión “Es una situación jurídicamente tutelada por
cuya virtud una persona tiene una cosa o ejercita un derecho, de tal forma que actúa
sobre los mismos como si fuere su titular verdadero”8.

2.3. Elementos:

Algunos autores, tal es el caso de Valverde, consideran que en la posesión

intervienen dos elementos fundamentales: “el corpus o elemento material y el animus
o elemento intencional”9.

2.3.1. El Corpus:

Es el elemento material de la posesión, que se manifiesta en el poder físico a través

del cual surge la relación directa entre el poseedor y el bien poseído conocido como
tenencia.
7
Brañas, Op. cit; Pág., 293.
8
Piug Peña, FedeRegistro de Información Catastralo. Compendio de derecho civil español. T II, Pág.
277
9
Valverde y Valverde, Calixto. Tratado de derecho civil español. Pág. 198

8
2.3.2. El Animus:

Es el elemento intencional de la posesión, que se manifiesta en la voluntad del

poseedor de conservar la cosa y actuar como propietario del bien poseído.

2.4. Clases:

Atendiendo a la existencia de distintas posibilidades de posesión tales como la

posesión como exteriorización de la propiedad, la posesión como una presunción
legal de propiedad, o la posesión como el inicio del derecho de propiedad, Brañas
enumera las distintas clases de posesión:

2.4.1. Posesión Natural:

Es la posesión que consiste en la simple tenencia de una cosa o el disfrute de un

derecho sobre la misma.

2.4.2. Posesión Civil:

Consiste en la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho sobre la misma, pero

con la intención de obtener la propiedad de ésta.

2.4.3. Posesión Personal:

En cuanto a quien posee, es la posesión que es ejercida por la persona que tiene en
su poder el bien o el derecho.

2.4.4. Posesión por Otro:

Es la posesión que ejerce una persona en nombre de otro sin ser poseedor.

9
2.4.5. Posesión de Buena Fe:

La posesión de buena fe relacionada con la buena fe del poseedor, como lo señala el

Artículo 622 del Decreto Ley número 106, Código Civil, consiste en la creencia de
que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella y podía transmitir su
dominio.

2.4.6. Posesión De Mala Fe:

Existe posesión de mala fe cuando una persona entra a poseer un bien sin título
alguno que lo justifique, o conociendo de los vicios que adolece. De conformidad con
lo establecido en el Artículo 623 del Código Civil, cita: “La buena fe dura mientras las
circunstancias permiten al poseedor presumir que posee legítimamente, o hasta que
es citado en juicio”

2.4.7. Posesión Inmediata:

La posesión inmediata está ligada a la temporalidad de la misma. Entendiendo que la

misma deviene de un derecho temporal otorgado por el poseedor mediato.

2.4.8. Posesión Mediata:

La posesión mediata corresponde a aquel poseedor no temporal que puede otorgar

posesiones inmediatas o temporales, sin perder el carácter de poseedor mediato.

2.4.9. Posesión Discontinua:

Existe posesión discontinua cuando el bien poseído es abandonado durante un

tiempo, haciendo presumir la falta de interés en conservar la cosa. El Artículo 630 del
Código Civil indica: “Existe discontinuidad en la posesión, cuando la cosa poseída se

10
abandona o desampara por más de un año, o antes, cuando expresa o tácitamente
se manifiesta la intención de no conservarla”.

2.4.10. Posesión Continúa:

Contrario Sensu, la posesión continua se manifiesta en la permanencia de la

posesión del bien poseído, manifestando interés en conservar el mismo.

2.4.11. Posesión Pacífica:

Es aquella posesión que ha sido adquirida sin el uso de la fuerza o cualquier método
violento o coactivo moral o material en contra del poseedor o de la persona que
represente al poseedor.

2.4.12. Posesión Violenta:

El Artículo 631 del Código Civil establece: “Es posesión violenta la que se adquiere
por la fuerza o por medio de coacción moral o material contra el poseedor, contra la
persona que lo representa o contra quien tiene la cosa a nombre de aquél”.

2.4.13. Posesión Pública:

Es aquella posesión en la cual el poseedor disfruta de la cosa o goza del derecho

ante todas las personas.

2.4.14. Posesión Clandestina:

Es la posesión que se ejerce ilícitamente, ocultando a quienes tienen derecho a

oponerse a la misma.

11
2.4.15. Posesión Registrada:

De especial importancia por el tema tratado; existe posesión registrada cuando el

legítimo poseedor de un bien inmueble ha iniciado un juicio de titulación supletoria o
titulación especial y reunidos los requisitos establecidos por la ley, se emite el auto
aprobatorio que sirve de titulo inscribible en el Registro de la Propiedad, a través del
cual se puede obtener el dominio por usucapión. Además en el caso de un poseedor
de un bien del Estado, puede obtener la posesión registrada a través de la
adjudicación que realiza en este caso como representante del Estado el Fondo de
Tierras, quien posteriormente se encargara de la regularización.

2.4.16. Posesión No Registrada:

Existe posesión no registrada cuando llenando los requisitos establecidos por la ley
para iniciar un juicio de titulación supletoria o titulación especial no se han iniciado las
diligencias, o estando emitido el auto aprobatorio, no se ha presentado para su
inscripción en el Registro de la Propiedad. En el caso de un posesionario de un bien
inmueble ubicado en una finca del Estado tiene posesión no registrada cuando aún
cumpliendo con lo que establece la Ley de Fondo de Tierras, aun no ha iniciado el
trámite para ser admitido como beneficiario y con el proceso de adjudicación.

3. USUCAPIÓN:

3.1. Etimología:

Etimológico de la palabra usucapión, deriva de la palabra del latín usus que significa
del uso o posesión y capere que significa adquirir la propiedad.

Es importante indicar que el término usucapión se le conoce como prescripción

adquisitiva esta ultima tiene su origen etimológico de la palabra prescripción:

12
proviene de la locución latina praescriptio, del verbo prescribir, que según el
diccionario de la real academia significa, adquirir una cosa o algún derecho por la
virtud jurídica de su posesión continuada durante el tiempo establecido en la ley.

3.2. Definición:

Es un modo de adquirir la propiedad a través del cual el poseedor de un bien

inmueble, haya tenido la posesión de la misma de forma pública, pacifica, de buena
fe, no interrumpida, durante el plazo de 10 años.

3.3. Elementos:

La usucapión posee tres elementos primordiales, fundamentales, que sin usarlos

desvirtúa la seguridad jurídica del derecho de propiedad derivado de la necesidad
que esta figura se catalogue como un fraude o como legitimación del despojo,
siendo:

3.3.1. Elemento Personal:

Se relaciona a la persona, ya sea jurídica o individual, que posee un bien y se auxilia

ante un órgano jurisdiccional competente para adquirir su dominio por usucapión.

Este elemento lo encontramos plasmado en el Artículo 642 del Código Civil

Guatemalteco establece: “pueden adquirir la propiedad por usucapión, todas las
personas capaces para adquirir por cualquier otro título”.

Lo anterior lo podemos relacionar cuando alguien en nombre propio adquiere

derechos y contrae obligaciones cuando ha adquirido la mayoría de edad, pero
cuando la persona es menor de edad puede hacer valer su derecho a través de un
representante.

13
3.3.2. Elemento Real:

El elemento real se relaciona con la aptitud de las cosas para ser poseídas y adquirir
su dominio por usucapión. Es por ello que el Artículo 643 del Decreto Ley número
106, Código Civil, establece que “son susceptibles de prescripción todas las cosas
que están en el comercio de los hombres.”

3.3.3. Elemento Formal:

Está conformado por ciertos requisitos o condiciones establecidas en la ley, sin el

cual no, sería posible obtener el dominio por usucapión.

3.4. Condiciones para la Usucapión:

Según el ordenamiento jurídico guatemalteco en el Artículo 620 del Código Civil,

establece que para que la posesión pueda producir el dominio es necesario que
reúna las siguientes condiciones: que este fundada en justo título, adquirida de
buena fe, de manera continua, pública, pacífica y por el tiempo señalado en la ley.

3.5. Justo Título:

Doctrinariamente es aquel hecho o acontecimiento que produce la posesión legítima

de la cosa y que hubiera producido también la adquisición de la propiedad a no
adolecer de algún defecto que lo ha impedido”. 10

Legalmente el Artículo 620 del Código Civil, establece que es justo título para la
usucapión el que siendo traslativo de dominio, tiene alguna circunstancia que lo hace
ineficaz para verificar por sí solo la enajenación.

10
PNUD. Op.cit. Pág. 20

14
Para entender de mejor forma lo que es el justo título, la exposición de motivos del
Código Civil lo define como el acto jurídico que transfiere el derecho. Es decir, la
causa por la cual se entró a poseer independientemente que se haya o no
materializado formalmente. Por lo tanto puede existir o no un título material, el cual
por no llenar los requisitos legales necesarios para que el adquirente pueda inscribir
su derecho, se convierte en un título ineficaz.

3.6. Adquirida de Buena Fe:

La buena fe del poseedor de conformidad con lo regulado en el Artículo 622 del

Código Civil indica que consiste en la creencia de que la persona de quien se recibió
la cosa era dueña de ella y podía transmitir su dominio.

Doctrinaria y legalmente para que exista buena fe es necesaria la concurrencia de

dos elementos: El elemento positivo, que consiste en la convicción absoluta del
poseedor de que el transmitente era efectivamente el propietario; y el elemento
negativo, que se manifiesta en el desconocimiento absoluto del poseedor acerca de
los vicios de que adolece el título.

“… la buena fe es una condición justa, pues la ley no puede ni debe amparar al que
procede en sentido contrario”.11

3.7. De Manera Continua:

La continuidad se traduce en el interés que tiene el poseedor de conservar

ininterrumpidamente el bien poseído.

De acuerdo a lo regulado en el Artículo 630 del Código Civil, indica: la continuidad se

ve interrumpida por dos supuestos legales:

11
PNUD. Op. cit. Pág. 20

15
 I. Cuando la cosa poseída se abandona o desampara por más de un año o
antes;

II. Cuando expresa o tácitamente se manifiesta la intención de no conservarla.

3.8. Posesión Pública:

La publicidad de la posesión consiste en el goce y disfrute del bien poseído, ante

todas las personas sin recurrir a la clandestinidad para obtener el dominio por
usucapión.

La publicidad persigue que no se frustre la posibilidad de que la posesión del

usucapiente llegue a ser conocida por quien podría reclamar la cosa.

3.9. Posesión Pacífica:

Para que exista posesión pacífica es necesario que el derecho a poseer se haya
adquirido sin el uso de la fuerza o cualquier método violento o coactivo moral o
material en contra del poseedor o de la persona que represente al poseedor.

La posesión violenta o haciendo uso de la fuerza, descarta la posibilidad de adquirir

el dominio por usucapión.

3.10. El Tiempo Señalado En La Ley:

De conformidad con lo regulado en el Artículo 633 del Código Civil guatemalteco,

para obtener el dominio de un bien inmueble a través de la usucapión es necesaria la
posesión por diez años y que la misma reúna las condiciones de estar fundada en
justo título, adquirida de buena fe, de manera continua, pública y pacífica.

16
Reunidas las condiciones necesarias para obtener el dominio por usucapión, el
poseedor adquiere el derecho a solicitar su titulación supletoria con el fin de inscribir
su derecho de posesión en el Registro de la Propiedad, y fijar con ello el inicio del
plazo para adquirir su dominio por prescripción.

Una vez registrada la posesión de un inmueble y consumado el término de diez años

contados a partir de la fecha de la inscripción del título en el Registro de la
Propiedad, según lo regulado en el Artículo 637 del Código Civil, la posesión se
convierte en inscripción de dominio y puede oponerse a cualquiera otra inscripción
de propiedad relativa al mismo bien.

No obstante lo anterior el usucapiente puede acudir ante los tribunales de justicia a

solicitar que se le declare dueño aún antes del tiempo señalado, y la sentencia
emitida se convierte en título inscribible en el Registro de la Propiedad, que cancela
el asiento a favor del antiguo dueño.

4. PROPIEDAD:

El derecho de la propiedad es la prioridad fundamental del ordenamiento jurídico, la

propiedad y el dominio términos semejantes aunque doctrinalmente difieren debido a
que propiedad equivale a “lo que es propio a una persona; y dominio lo que ataña al
dueño o al titular de una cosa o bien”12.

4.1. Antecedentes Históricos:

Al recapitular el contenido de la obra la patria del Criollo, se resumen de manera

esencial la época de la época de la colonia en Guatemala, relativo a las tierras que
se basa en la política agraria colonial, sustentada en cinco principios fundamentales
siendo:

12
IBÍD 5, pág. 202.

17
El primero fue la teoría del señorío, se refiere a la toma de posesión de la tierra por
parte de la corona española, la cual abolía automática todo derecho de propiedad de
los nativos sobre sus tierras, considerando que toda tierra que no poseía propietario
era denominada realenga propiedad del rey.

El segundo fue el principio de la tierra como aliciente; La corona de España estimuló

las expediciones de conquista otorgándole a cambio la tierra que en ella existía
incluyendo a los nativos, distribuyéndola en grandes cantidades sin conocer la
extensión de la misma, surgiendo los latifundios.

El tercero fue la tierra como fuente de ingresos para las cajas reales, el cual consistía
en que la corona ordeno la presentación del título de propiedad de las tierras ocupas,
para determinar si existía usurpación de tierras realengas, el rey avenía a cederlas
legalmente a cambio de un tributo denominado composición.

El cuarto fue la defensa de la tierra de indios, la corona emite el mandato que los
nativos tuvieran acceso a conservar las tierras comunales, promoviendo el derecho
de propiedad de la misma por medio de la composición, principio permanente y
fundamental de la política agraria colonial.

El quinto el bloqueo agrario de los mestizos, fue el que marco la creación de los
latifundios en virtud que la clase criolla se apropiaba de tierras y explotando a los
indios. Lo anterior denota el inicio del derecho de propiedad en Guatemala.

4.2. Definición Doctrinal:

El derecho de propiedad, varios autores la definen con claridad y en la doctrina

moderna a esta la describen Piug Peña “el derecho por el que una cosa pertenece a
una persona y está sujeta a ésta de modo, al menos virtualmente, universal”13.

13
Piug Peña, Federico. Tratado de derecho civil T. II, pág. 283

18
Además indica que el dominio, sinónimo de propiedad “es la institución fundamental
en cuyo derredor gravita todo el universo jurídico privado”14.

Entre varias definiciones podemos citar a Scialoja: “propiedad es una relación de

derecho privado en virtud de la cual una cosa, como pertenencia de una persona
está completamente sujeta a la voluntad de ésta en todo lo que no resultare
prohibido por el derecho público o por la concurrencia de un derecho ajeno”15
referenciado por Juan Francisco Flores Juárez.

4.3. Definición Legal:

El Código Civil, define el derecho de propiedad en su Artículo 464; como “el derecho
de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites y con la observancia de las
obligaciones que establecen las leyes.”

4.4. Modos de Adquirir la Propiedad:

4.4.1. Definición:

Puig Peña, expone: “se entiende por modos de adquirir la propiedad aquellos hechos
jurídicos a los cuales la ley reconoce la virtud de hacer surgir el dominio en
determinado sujeto”16.

4.4.2. Clasificación:

Se dividen en dos: los modos originarios y los modos derivativos, los cuales son
reconocidos por la ley como modos eficaces para surgir el dominio de un bien.

14
Ibid. Pág. 283.
15
Flores Juárez, Ob. Cit; Pág. 60
16
Piug Peña, Federico. Compendio de derechos civil español. T.II. Pág 277

19
4.4.3. Modos Originarios:

Es cuando el poseedor de un bien, no recibe derechos de ninguna persona ya sea

porque el bien poseído no estaba sujeto a un derecho preexistente o porque la ley lo
transforma en beneficio del nuevo adquirente.

4.4.4. Modos Derivativos:

Son modos derivativos de adquirir la propiedad, todos aquellos hechos jurídicos a

través de los cuales el poseedor de un bien adquiere el bien poseído en virtud de la
transmisión de un derecho preexistente.

4.4.5. Ocupación:

Existe ocupación cuando alguna persona individual o jurídica toma una cosa para sí,
con la condicionante que no pertenezca a nadie o que el dueño ignore de este o lo
haya abandonado.

La ocupación se entiende, a la relación de las cosas que no tengan dueño. En la

actualidad se ha reducido enormemente ese supuesto porque es muy difícil
encontrar cosas sin dueño, especialmente cuando se trata de bienes inmuebles.

4.4.6. Prescripción Adquisitiva:

También llamada Usucapión (del latín usucapio), que significa una forma de adquirir
el dominio (propiedad) y otros derechos reales, como resultado de la posesión
realizada durante tiempo establecido en la ley.

20
5. CATASTRO:

5.1. Definición:

El Diccionario de la Real Academia Española cita: “que es un censo y padrón

estadístico de las fincas rústicas y urbanas”.

El decreto 41-2005 Ley del Registro de Información Catastral en su artículo 23

preceptúa como definición legal de Catastro Nacional: “Es el inventario técnico para
la obtención y mantenimiento de la información territorial y legal, representada en
forma gráfica y descriptiva, de todos los predios del territorio nacional. Dicha
información, que es susceptible de ser complementada con otra de diversa índole,
conformará el Centro Nacional de Información Registro-Catastral, disponible para
usos multifinalitarios”.

Al celebrarse el XVI Congreso Jurídico Guatemalteco, la Licenciada Gladys Morfìn

define el Catastro como “…una base de datos gráficos y textuales que contienen la
descripción física de las fincas o parcelas, haciendo referencia a su localización
geográfica, con expresión de sus medidas, colindancias, valor, y demás información
que se defina de interés”.17

La conformación del catastro nacional no es tarea fácil, para ello se necesita aplicar
técnicas relacionadas con trabajos geométricos, topográficos y periciales, que
permitan realizar las divisiones, mediciones y planos de cada una de las parcelas
que integran el territorio.

5.2. Características:

Para que los fines del catastro puedan cumplirse es necesario que éste reúna las
siguientes características:

17
Morfìn Mansilla, Gladys. Ponencias del XVI congreso jurídico guatemalteco. Pàg. 7

21
 i. Que sea descriptivo y gráfico.

ii. Público.

iii. Actualizable

5.3. Fines:

Los fines que persigue el catastro son:

i. Obtener información completa sobre la propiedad inmueble de un país.

ii. Proporcionar certeza y seguridad jurídica a los propietarios y poseedores de

bienes inmuebles.

iii. Brindar ayuda en la toma de decisiones para la resolución de conflictos sobre

bienes inmuebles.

La creación del catastro nacional es el medio idóneo para sistematizar la información

territorial y coadyuvar al Gobierno de la República de Guatemala en la toma de
decisiones, brindando para el efecto información precisa y clara que permita
determinar cuales son los bienes públicos y privados, que áreas o zonas carecen de
inscripción registral, cuales se encuentran debidamente inscritos en el Registro de la
Propiedad, quienes y en que calidad detentan la posesión de bienes inmuebles.

5.4. El Catastro y El Registro de la Propiedad:

El registro de la propiedad está íntimamente ligado al catastro nacional en virtud de

la entrada en vigencia de la Ley del Registro de Información Catastral que regula la

22
coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Registro de Información Catastral
con el objeto de establecer, mantener y actualizar el catastro nacional.

5.5. Importancia:

El hacer referencia al tema del catastro nacional es de vital importancia por

convertirse en el medio efectivo para obtener información relacionada con los bienes
inmuebles del país.

La creación del catastro nacional surge a consecuencia de la necesidad de obtener

información veraz que refleje la realidad de Guatemala en relación a la tenencia de la
tierra que permita tomar medidas concretas para garantizar la paz social y el derecho
a la propiedad privada en la solución de los conflictos por tierras que se presentan
cada vez con mayor frecuencia en el interior del país.

La información obtenida a través del catastro nacional contribuirá en gran medida a

identificar las parcelas o fincas que carezcan de título inscribible, o que teniéndolo no
sea susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad.

23
 CAPÍTULO II

SUSTENTACIÓN JURÍDICA

1. LEY DEL REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTRAL:

La Ley del Registro de Información Catastral está integrada por 92 Artículos,

divididos en ocho títulos: Titulo I Disposiciones Generales, Titulo II Organización del
Registro de Información Catastral, Titulo II Definiciones, Titulo IV Del Proceso
Catastral, Titulo V De la coordinación Interinstitucional, Titulo VI De la solicitud de
Revisión Técnica del Proceso y de los Recursos Administrativos; objetivo principal es
establecer, mantener y actualizar el catastro nacional, actuando en coordinación con
el Registro de la Propiedad.

Con la creación del Registro de Información Catastral quedó reemplazada la

dependencia del Ministerio de Agricultura, Ganadería y Alimentación, denominada:
Unidad Técnico Jurídica de la Comisión Institucional para el Desarrollo y
Fortalecimiento de la Propiedad de la Tierra (Protierra).

1.1. Integración del Registro de Información Catastral:

Para el ejercicio de sus funciones y el cumplimiento de sus obligaciones, el Registro

de Información Catastral se encuentra organizado de la manera siguiente:

i. Consejo Directivo: Integrado por el Ministro de Agricultura, Ganadería y

Alimentación, quien lo preside, y como suplente el Viceministro que el
designe; el Registrador General de la Propiedad y como suplente el
Registrador sustituto; el Director del Instituto Geográfico Nacional y como
suplente el subdirector; un Delegado de la Asociación Nacional de
Municipalidades; un delegado nombrado por el Colegio de Ingenieros de
Guatemala y un suplente; un delegado nombrado por el Colegio de Ingenieros

24
 Agrónomos de Guatemala y un suplente; un delegado nombrado por el
Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala y un suplente.

ii. Dirección Ejecutiva Nacional: a cargo de un Director nombrado por el Consejo

Directivo.

iii. Direcciones municipales de Registro de Información Catastral: a cargo de un

Director nombrado por el Consejo Directivo a propuesta del Director Ejecutivo,
quien ejecutará operaciones técnico jurídicas y administrativas en su
municipio.

2. TITULACIÓN ESPECIAL:

2.1. Antecedentes Históricos:

La titulación especial es una figura de reciente creación dentro de nuestro

ordenamiento jurídico. Surge de la necesidad de establecer mecanismos claros,
sencillos y rápidos, que permitan la pronta solución de los conflictos relacionados con
la tenencia de la tierra.

En materia de legalización de tierras, la figura de la titulación especial contemplada

en el Decreto 41-2005, Ley del Registro de Información Catastral, de acuerdo a lo
regulado en el párrafo primero del Artículo 73, será aplicable en tanto entra en
vigencia la Ley de Regularización de la tenencia de la tierra.

Para entender con mayor claridad el origen de la titulación especial, es necesario

analizar con precisión los compromisos adquiridos por el Gobierno de Guatemala
para la solución a la problemática de la tenencia de la tierra.

25
2.2. Definición:

La titulación especial es el procedimiento legalmente establecido, a través del cual el

legítimo poseedor de un predio catastrado, declarado irregular por no estar inscrito
en el Registro de la Propiedad, puede inscribir legalmente sus derechos posesorios,
y marcar con ello el inicio del plazo de la prescripción positiva que dé lugar a la
adquisición e inscripción de dominio por usucapión.

Esta definición se encuentra regulado en el artículo 68 del Decreto 41-2005 (Ley del
Registro de Información Catastral): “Se declara de interés nacional la titulación y
registro de aquellos predios que luego del análisis jurídico tengan como única
irregularidad la de no estar inscritos en el Registro de la Propiedad. Se exceptúa de
este proceso el territorio del departamento de El Petén y la Franja Transversal del
Norte, los bienes inmuebles situados dentro de las Reservas del Estado, dentro de
las Áreas Protegidas, y los propietarios deberá regularizar la situación de
conformidad con la ley”.

2.3. Terminología Aplicable:

Para los efectos legales el Decreto 41-2005 Ley del Registro de Información
Catastral en su artículo 23 define los siguientes términos aplicables en materia
catastral, siendo ellos:

2.3.1. Predio:

“Es el polígono que sirve de unidad territorial del proceso catastral, que se identifica
con un código de clasificación catastral”.

2.3.2. Predio Catastrado:

“Es aquél en el cual se han consumado las operaciones técnicas del análisis
catastral y jurídico, y que han obtenido la declaración correspondiente”.
26
2.3.3. Predio Catastrado Regular:

“Es aquél predio en el cual, habiéndose consumado las operaciones de análisis

catastral y jurídico, los datos de la investigación registral y los obtenidos en el
levantamiento de información catastral coinciden, y que, por consiguiente, ha
obtenido la declaración a que se refiere el artículo treinta y cinco de la ley”.

2.3.4. Predio Catastrado Irregular:

“Es el predio que, después del análisis catastral y jurídico, no está inscrito en el
Registro de la Propiedad, o estando inscrito presenta irregularidades de las
tipificadas en los artículos treinta y ocho y treinta y nueve, y que, por consiguiente, ha
obtenido la declaración a que se refiere el artículo treinta y seis de la presente ley”.

La Ley del Registro de Información Catastral en su Artículo 38 contempla como

supuestos legales para que un bien inmueble sea declarado como predio catastrado
irregular los siguientes:

i. Aquellos cuya única irregularidad sea la de no estar inscritos en el Registro de

la Propiedad.

ii. Los que tengan diferencias entre el área inscrita en el Registro de la

Propiedad y el área establecida físicamente. No obstante lo anterior, no se
considerarán predios irregulares por su extensión los que se encuentran en
los siguientes casos:

iii. Si el área inscrita de un predio es menor o igual a mil metros cuadrados y el

área catastral se excede hasta en un veinte por ciento (20%).

27
 iv. Si el área inscrita está entre más de mil metros cuadrados hasta novecientos
mil metros cuadrados y el área catastral excede hasta en un diez por ciento
(10%).

v. Defectos de área: Cuando el área resultante del levantamiento catastral sea

menor que el área registralmente inscrita se considerará un defecto. Una vez
estando firme dicha declaración se hará la 32 Ibid. Art. 23, literal r. 63
anotación respectiva en el Registro de la Propiedad, pero automáticamente
quedará regularizada de conformidad con el área real consignada por el
Registro de Información Catastral.

vi. Cuando el área de inscripción registral se anteponga la leyenda “más o

menos”.

vii. Cuando sobre un mismo predio exista más de un registro o título de

propiedad.

viii. Cuando en la inscripción no se especifique su extensión.

ix. Cualquier otra irregularidad no contemplada en los casos anteriores que

resulte del proceso catastral o cualquier combinación de las anteriores
irregularidades.

Además de los supuestos mencionados anteriormente, el Artículo 39 contempla las

siguientes irregularidades especiales: Son irregularidades especiales la
inubicabilidad de fincas y la incongruencia entre el titular registral y el titular catastral.

a. Inubicabilidad de fincas: Hecha la declaración de predios catastrados de todo un

polígono y previo a la declaración de zona catastrada, el Registro de Información
Catastral efectuará un análisis de las fincas inscritas en el Registro de la
Propiedad, cuya ubicación espacial no hubiese sido posible dentro del territorio de

28
 una zona en proceso catastral, con la exclusiva finalidad de procurar su
ubicación. Si el resultado del análisis fuere negativo, se hará una declaratoria de
finca inubicable por el órgano catastral, a efecto de que en el Registro de la
Propiedad se efectúe la anotación correspondiente, quedando prohibido realizar
cualquier tipo de operación sobre esta finca, en resguardo de la seguridad
jurídica. Asimismo, para efectos del conocimiento de los titulares registrales, la
declaratoria de inubicabilidad se publicará por una sola vez en el Diario Oficial.

El propietario de la finca, sus herederos legalmente declarados o sus

representantes legales, podrán contradecir la declaratoria de la inubicabilidad
ante el Registro de Información Catastral, demostrando su ubicación. En tal caso
el Registro de Información Catastral certificará la ubicación espacial de la finca y
la notificará al Registro de la Propiedad para que de oficio cancele la anotación de
inubicabilidad que ordena el párrafo anterior.

El plazo para manifestarse en contra de la inubicabilidad de la finca será de tres

años, contado a partir de la fecha de la anotación en el Registro de la Propiedad;
transcurrido dicho plazo, la inubicabilidad de la finca será definitiva de pleno
derecho y en consecuencia se tendrá por cancelada, operándose la cancelación
en la columna y folio correspondiente.

b. Incongruencia entre el titular registral y el titular catastral: Cuando un predio esté

siendo poseído por persona distinta a la que se encuentra inscrita en el Registro
de la Propiedad, será declarado por el Registro de Información Catastral predio
con irregularidad especial, procediendo de conformidad con lo que establecen los
Artículos treinta y seis y treinta y siete de la presente ley. (Declaración de predio
catastrado irregular y su trámite).

Con esta declaración, el Registro de la Propiedad procederá a realizar el asiento

de una anotación, en que se consignará el nombre de la persona que posee el
predio. Tal anotación de irregularidad especial se hará sin perjuicio de la

29
 inscripción de la declaración de predio catastrado irregular a la que se refiere el
artículo treinta y seis, cuando corresponda.

Cuando esta incongruencia dé lugar a presumir que se ha interrumpido el tracto

sucesivo registral, el poseedor podrá gestionar la reanudación del tracto sucesivo
a su favor, promoviendo las acciones que para el efecto establecerá una ley
especial.

En el marco de la titulación especial el Artículo 68 de la Ley del Registro de

Información Catastral establece claramente: “Se declara de interés nacional la
titulación y registro de aquellos predios que luego del análisis jurídico tengan
como única irregularidad la de 65 no estar inscritos en el Registro de la
Propiedad…” Es por ello que aunque la ley contempla varios supuestos para
declarar un predio catastrado como irregular, en el caso de la titulación especial
únicamente es procedente la irregularidad consistente en la ausencia de
inscripción del predio en el Registro de la Propiedad.

2.4. Condiciones:

Según lo regulado en el Acuerdo Gubernativo 162-2009 Reglamento de la Ley del

Registro de Información Catastral, en el Título VIII, capitulo único, artículo 71 al 75
las condiciones son las que se describen a continuación:

2.4.1. Titulación Especial:

“El Registro de Información Catastral, una vez declarados catastrados los predios de
uno o más polígonos de la zona declarada en proceso catastral o catastrada,
seleccionará la información de aquellos predios que sean susceptibles de titulación
especial, es decir cuya irregularidad sea no estar inscritos en el Registro General de
la Propiedad, y organizará para ellos un proceso de oficio, masivo y gratuito de
titulación especial conforme la ley.

30
La titulación de cada predio se tramitará individualmente. El Registro de Información
Catastral llevará un estricto control de los predios titulados y de aquellos que por
cualquier motivo no se titulen.

El Registro de Información Catastral podrá efectuar la publicación a que se refiere el

artículo 70 de la ley en forma colectiva”. Regulado en el artículo 71.

2.4.2. Llamamiento a Titulación:

“Previo al inicio del proceso de titulación especial la Dirección Ejecutiva Nacional

deberá establecer los mecanismos necesarios para apoyar a los titulares catastrales
con el objeto de informarles y orientarles sobre la gestión del proceso de titulación
especial, para la inscripción de sus predios en el Registro General de la Propiedad”.
Regulado en el artículo 72.

2.4.3. Coordinación Municipal:

“Para el efecto de conformar el expediente a que se refiere el artículo 70 de la Ley en

cuanto al Acta de declaración jurada ahí expresada, el Registro de Información
Catastral coordinará las actividades que fueren necesarias para agilizar la
suscripción de las actas.” Regulado en el artículo 73.

2.4.4. Edicto:

“La Dirección Municipal del Registro de Información Catastral correspondiente, en un

plazo que no excederá de treinta días contados a partir de la fecha de conformación
del expediente, publicará y mandará a fijar el edicto que establece el artículo 70 de la
Ley”. Regulado en el artículo 74.

31
2.4.5. Oposición:

En un plazo no mayor de treinta días contados a partir de la fecha de publicación del

edicto en el Diario Oficial, los que se consideren afectados por la titulación especial
que se pretende realizar, pueden manifestar los motivos de su oposición mediante
memorial dirigido al Director Municipal del Registro de Información Castral que
corresponda.

Una vez presentada la oposición el Registro de Información Catastral procederá

conforme lo expresado en el artículo 71 de la Ley y deberá notificar la oposición a los
interesados en un plazo que no exceda de ocho días contados a partir de la fecha
recibida.

En caso de no haber oposición al registro del predio, el Registro de Información

Catastral emitirá la resolución de titulación especial y registro.

3. TITULACIÓN SUPLETORIA:

3.1. Generalidades:

El Código Civil, regula la posesión de bienes y las condiciones de cómo adquirirlas

mediante la usucapión, lo encontramos regulado en el artículo 617 el cual indica: “La
posesión da al que la tiene la presunción de propietario, mientras no se pruebe lo
contrario. Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la
cosa poseída, puede producir el dominio por usucapión”.

Sin embargo para que se produzca el dominio, indica el artículo 620 del Código Civil,
“Para que la posesión produzca el dominio se necesita que este fundada en Justo
Titulo, adquirida de buena fe, de manera continua, publica y pacífica y por el tiempo
señalado en la ley”.

32
Se entiende por Justo titulo para la Usucapión, que se encuentra regulado en el
artículo 621, el cual indica “Es justo para la usucapión, el que siendo traslativo de
dominio, tiene alguna circunstancia que lo hace ineficaz para verificar por sí solo la
enajenación”.

Se debe considerar con prioridad el tiempo de tener la posesión regulado en el

artículo 651 del Código Civil que establece: “Salvo disposiciones especiales, el
dominio sobre bienes inmuebles y demás derechos reales sobre los mismos, se
adquiere por prescripción, por el transcurso de diez años. Los bienes muebles y
semovientes, por el de dos años”.

Es por ello que el artículo 650 del Código Civil, regula los efectos de la prescripción,
“dice que ésta una vez perfeccionada, produce el dominio de la cosa adquirida, y con
la acción que nace de él, puede reivindicarse de cualquier poseedor y utilizarse como
acción o excepción por el usucapiente”.

Mario Aguirre Godoy, indica “Que reconociendo el Código Civil a la usucapión como
un modo de adquirir el dominio, puede en la vía contenciosa, hacerse valer la
prescripción adquisitiva ya sea como acción o como excepción. En el primer caso se
tratará de una acción de tipo declarativo”18.

Considerando lo regulado en el Artículo 333 del Código Civil, indica: “Tratándose de

bienes inmuebles, la posesión por diez años, con las demás condiciones señaladas
en el artículo 20, da derecho al poseedor para solicitar su titulación supletoria a fin de
ser inscrita en el Registro de la Propiedad”.

El párrafo anterior se complementa en el artículo 334 ibíd., el cual cita: “Las

diligencias de la Titulación Supletoria deberán sujetarse a los procedimientos que
señala la ley respectiva, y la resolución aprobatoria de las mismas es título para
adquirir la propiedad”.

18
Aguirre Godoy, Mario, Derecho Procesal Civil, Tomo II, vol. 2.

33
La Ley de Titulación Supletoria, Decreto 49-79 del Congreso de la República, emitida
el 26 de julio de 1979, derogó los anteriores decretos, que regulaban esta materia,
siendo el Decreto 232 del Congreso, de fecha 3 de mayo de 1946 y sus reformas y el
Decreto 31-78 del Congreso que suspendió los trámites de los títulos supletorios y el
término de diez años que establece la ley para los derechos registrales.

3.2. Ley de Titulación Supletoria:

Regulada en el Decreto 49-79 que considera a la usucapión “como medio de obtener

la propiedad y pleno dominio de los bienes por el transcurso del tiempo y siendo sus
resultados beneficiosos para el legitimo poseedor que ha obtenido el registro de
inmuebles mediante título supletorio es conveniente para la seguridad jurídica de la
tenencia de la tierra, darle forma a un nuevo ordenamiento legal que haga operante
esta prescripción”.

Atendiendo a los considerandos de la ley de titulación supletoria, el objeto de esta ley

es meramente normativo instrumental o procedimental que surge de la necesidad de
regular adecuadamente los derechos posesorios y la prescripción positiva para
brindar mayor seguridad jurídica en la tenencia de la tierra.

Asimismo está orientada a corregir las deficiencias de la legislación anterior; y siendo

un imperativo legal para el Estado, según lo regulado en el Artículo 39 de la
Constitución Política de la República de Guatemala, “garantizar la propiedad privada
como un derecho inherente a la persona humana… El Estado garantiza el ejercicio
de este derecho y deberá crear las condiciones que faciliten al propietario el uso y
disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el progreso individual y el
desarrollo nacional”.

34
3.3. Trámite:

El único trámite permitido por la ley (salvo para las entidades estatales), es el judicial,
siendo competente los Juzgados de Primera Instancia del Ramo Civil.

El decreto 49-79, Ley de Titulación supletoria en su artículo 5, indica: “además de los

requisitos señalados en el artículo 61 del Código Procesal Civil y Mercantil, el escrito
inicial de diligencia voluntaria de Titulación Supletoria deberá contener declaración
del solicitante, sobre los siguientes extremos:

i. Descripción del inmueble indicándose nombre y dirección, si la tuviere,

ubicación con indicación de aldea, municipio o departamento, su extensión
así como su condición de rústico o urbano.

ii. Nombres y apellidos de los colindantes, especificado los linderos y

medidas lineales, servidumbres activas y pasivas, edificaciones, cultivos y
cualquier otro detalle que lo haga perfectamente determinable.

iii. Nombre y apellidos de las personas de quien sea adquirió la posesión,

fecha y modo de la adquisición acompañado los documentos que la
justifique, de haberlos.

iv. Tiempo que el solicitante y sus antecesores han poseído el inmueble y

declaración acerca de si sobre el mismo ha existido litigio, limitaciones o
cuestión pendiente, así como que éste no está inscrito en el Registro de la
Propiedad.

v. Proposición de experto medidor, que puede ser, empírico o profesional

colegiado.

35
 vi. Indicación de si el inmueble tiene o no matrícula fiscal y valor estimativo
real del bien a titular y.

vii. Proposición de dos testigos que sean vecinos y propietarios de bienes

raíces en la jurisdicción municipal donde esté situado el inmueble.”

3.3.1. Publicaciones:

A solicitud de Juez que conozca el caso se publicara en el Diario Oficial, según lo

indicado en el artículo 7 del Decreto 49-79 Ley de Titulación Supletoria lo siguiente:

i. Que se publique en el Diario Oficial por tres veces durante un mes, edictos
que contengan los nombres y apellidos del solicitante y la identificación
precisa del inmueble (ubicación, dirección municipal, extensión linderos
colindantes actuales, edificaciones y cultivos).

ii. Que se fijen edictos con igual contenido en el Tribunal y en la

Municipalidad de la jurisdicción del inmueble, los que permanecerán
expuestos durante treinta días.

iii. Que se reciba la información testimonial propuesta, con citación del

Ministerio Público.

iv. Que la municipalidad en cuya jurisdicción esté situado el inmueble rinda en

el perentorio término de quince días el informe a que se refiere el artículo
siguiente. No será necesaria la ratificación a que se refiere este artículo,
cuando la solicitud lleve la firma del interesado, debidamente legalizara por
el Notario.

36
3.3.2. Informe de la Municipalidad:

Regulado en el artículo 8 del Decreto 49-79, de la ley de titulación supletoria, indica:

El informe de la municipalidad en que se encuentre situado el inmueble que se
pretende titular deberá contener lo siguiente:

i. Existencia real del inmueble y su identificación precisa, acreditada con

inspección ocular practicada por el propio alcalde. En el acta de la
inscripción se hará constar: la extensión, linderos y colindantes, las
edificaciones y cultivos, la naturaleza rústica o urbana, el nombre o
dirección del inmueble, aldea, cantón, lugar o paraje de la jurisdicción
donde esté ubicado.

ii. Si en la jurisdicción municipal, el solicitante es reputado dueño del

inmueble y desde cuando se le tiene como tal.

iii. Si el solicitante paga arbitrios o contribuciones municipales por el inmueble

y desde cuándo.

iv. Si los testigos propuestos llenan los requisitos que esta ley establece y

v. Cualquier otra circunstancia o dato relativo al inmueble. (este párrafo fue

reformado por el artículo 1 del decreto 60-82 del congreso de la
República).

3.3.3. Audiencia a La Procuraduría General de la Nación y Resolución:

Regulado en el artículo 10 del Decreto 49-79 de la Ley de Titulación Supletoria, que

establece: “concluidas las diligencias, el juez dará audiencia por ocho días al
representante del Ministerio Público (actualmente Procuraduría General de la

37
Nación) y con su contestación o sin ella, dictará resolución de la que aprobará o
improbará la Titulación Supletoria. Contra este auto procede el recurso de apelación”.

El auto aprobatorio de las diligencias deberá contener los requisitos que señala la ley
del Organismo Judicial, para las resoluciones judiciales, y demás expresará:

i. Nombres y apellidos de la persona solicitante.

ii. La identificación completa del inmueble cuya Titulación Supletoria se

solicita, su extensión, colindancias, nombres y apellidos de quienes
hubieren poseído el inmueble y de quien lo adquirió el solicitante, si fuere
pertinente, fecha y modo de la adquisición, valor real en que fue estimado
el inmueble y cuanto dato sea necesario para una plena identificación del
bien.

iii. La consideración legal, sobre el cumplimiento de los requisitos que dispone

la ley para la aprobación de la diligencias.

iv. Orden de que se extienda certificaciones del auto aprobatorio, para uqe
sirva el título inscribible en el Registro de la Propiedad, y se de aviso a las
oficinas Rentas Internas y Municipales, si se trata de un bien urbano, para
la apertura de la matricula correspondiente y el pago del impuesto
territorial. El aviso incluirá todos los datos de identificación del inmueble. La
certificación se extenderá en el papel sellado correspondiente al valor del
inmueble y a la misma se acompañara el plano respectivo.

3.3.4. Recursos:

Naturalmente que contra el auto que aprueba o desaprueba las diligencias de

Titulación Supletoria procede el recurso de apelación. Así lo dispone el artículo 10
del Decreto 49-79 Ley de Titulación Supletoria, en su parte final y lo repite el artículo

38
12 el cual cita: “Contra las resoluciones que denieguen o suspendan el trámite de
una Titulación Supletoria y la que apruebe o deniegue finalmente el titulo, procede el
recurso de apelación interpuesto por quienes intervienen legalmente”.

3.3.5. Revisión de las Diligencias Voluntarias:

Establece el artículo 14 de la Ley de Titulación Supletoria el cual indica “Mientras no

hayan transcurrido los diez años a que se refiere el artículo 637 del Código Civil, las
diligencias de Titulación Supletoria podrán revisarse ya sea a instancia de la parte
interesada o del Ministerio Público. La revisión se tramitará por el procedimiento de
los incidentes y tendrá por objeto comprobar si en la tramitación de las diligencias de
Titulación Supletoria, se cumplieron los requisitos establecidos por la ley”.

3.3.6. Acción de Nulidad:

El artículo 15 de la Ley de Titulación Supletoria indica “La acción de nulidad de las

diligencias de titulación que se haya seguido en contra de lo establecido por leyes
que prohíban la Titulación Supletoria de determinados bienes o en las que se haya
violado la ley, podrá ejercitarse tanto por el Ministerio Público como por cualquier
interesado. El Ministerio Público deberá actuar por iniciativa propia o por denuncia
que al efecto se le presente, sin que sea preciso que el denunciante tenga interés
personal en el caso. Si la nulidad se declara con lugar, se mandará cancelar, en su
caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad y se certificará lo conducente para
los efectos de las sanciones penales”.

3.3.7. Procedimientos para regular la Posesión de Bienes Inmuebles:

La Legislación guatemalteca contempla distintos procedimientos a través de los

cuales se puede legalizar la posesión de bienes inmuebles rústicos o urbanos:

39
 i. Ley de Transformación Agraria, Decreto 1551 del Congreso de la República
en los artículos vigentes y sus reformas: Contempla la adjudicación de
inmuebles en forma de patrimonio familiar agrario (título individual) o en
forma de patrimonio agrario colectivo (comunidades, cooperativas, empresas
agrícolas asociativas) de los bienes propiedad de la Nación y los bienes que
adquiere el Instituto de Transformación Agraria; actualmente Fondo de
Tierras; para desarrollar programas de desarrollo agrario.

ii. Ley de Titulación Supletoria, Decreto 49-79: Contempla el procedimiento a

seguir ante los tribunales de justicia para la adquisición de la propiedad de
bienes inmuebles o públicos y privados mediante el dominio por usucapión.

iii. Ley del Registro de Información Catastral Decreto 41-2005: Contempla el

procedimiento administrativo ante un ente autónomo para la adquisición de
bienes inmuebles ubicados en zonas declaradas en proceso catastral o
zonas catastradas, mediante el dominio por usucapión.

3.3.8. Condiciones:

Quien pretenda solicitar la titulación supletoria de un bien inmueble deberá probar

ante el juez de primera instancia del ramo civil, la posesión legítima, fundada en justo
título, de manera continua, pacífica, pública, adquirida de buena fe y a nombre
propio, por un periodo no menor de diez años.

3.3.9. Bienes no susceptibles a La Titulación Supletoria:

La Ley de Titulación Supletoria en el artículo 3, expresamente prohíbe la titulación

supletoria de los bienes siguientes:

i. Bienes inmuebles mayores de 45.150 Ha. (una caballería).

40
 ii. Bienes inmuebles situados en la franja transversal del norte y cualquiera de
las zonas de desarrollo agrario a que se refiere el Decreto 60-70 del Congreso
de la República. Se exceptúan de esta disposición las fracciones no mayores
de cinco mil metros cuadrados que se encuentren comprendidas dentro de los
límites urbanos de una población, siempre que no afecten las zonas de
desarrollo agrario. El Decreto 60-70 se refiere a las zonas comprendidas en
los municipios de Santa Ana Huixta, San Antonio Huixta, Nenton,
Jacaltenango, San Mateo Ixtatan y Santa Cruz Barillas del departamento de
Huehuetenango. Chapul y San Miguel espantan, del departamento de El
Quiché, Cobán, Chisec, San Pedro Carcha, Lanquin, Senahu, Cahabon y
Chahal, del departamento de Alta Verapaz y todo el departamento de Izabal y
la totalidad de Petén.

iii. Bienes inmuebles situados dentro de las reservas del Estado.

iv. Los excesos de las propiedades rústicas o urbanas. Artículo 3 Ley de

Titulación Supletoria.

Además en el artículo 4 regula: “Que una persona no podrá titular supletoriamente

terrenos colindantes si el propósito es alterar la extensión superficial máxima que
autoriza esta ley.”

4. Técnica Jurídica:

Es importante desarrollar este tema en el presente análisis jurídico, en virtud que se

está analizando como parte del tema; la aplicabilidad, temporalidad y espacialidad de
dos leyes vigentes, positivas y aplicables dentro de un ámbito espacial, y que regulan
una misma materia. De lo anterior resulta un conflicto en cada ámbito al momento de
ser aplicada la Ley de Titulación Supletoria o la Ley del Registro de Información
Catastral en un caso concreto para la inscripción de la posesión de un bien inmueble.

41
El estudio de este tema es fundamental para obtener una visión más amplia y buscar
una posible solución, desde el punto de vista doctrinario, a los conflictos que puedan
surgir en relación a la interpretación o integración de una ley, y poder desarrollarla en
las conclusiones del análisis jurídico de la Titulación Especial y la Titulación
Supletoria de un bien inmueble en una zona en proceso catastral.

Podemos empezar citando a Eduardo García Máynez, quien nos dice que la técnica
Jurídica es: “El arte de la interpretación y aplicación de los preceptos de Derecho
Vigente”19

4.1. Clasificación de la Técnica Jurídica:

Dentro de la técnica jurídica existen campos de acción diferentes y es necesario

diferenciarlos entendiendo, en un sentido amplio (Lato sensu) y el sentido estricto
(Stricto Sensu).

4.1.1. Lato Sensu:

Abarca la técnica de formulación y elaboración de las normas jurídicas, así como su

aplicación a casos concretos.

4.1.2. Stricto Sensu:

Es el estudio de problemas que afrontan el juzgador al aplicar el Derecho, en un caso

particular y concreto, únicamente en la técnica de aplicación del Derecho.

4.2. La Técnica Jurisdiccional:

“La técnica jurisdiccional es aquella parte de la técnica del Derecho que determina
las reglas a que debe ajustarse el juez para la aplicación del Derecho”20

19
García Máynez, Introducción al estudio del Derecho, pág. 317

42
Por lo antes citado en un sentido estricto, la técnica jurídica desprenden los
diferentes problemas con los que se enfrenta el juzgador para la aplicación del
Derecho, siendo:

i. Interpretación.

ii. Integración.

iii. Vigencia.

iv. Retroactividad y

v. Conflicto de Leyes.

4.3. Problemas con la Técnica Jurídica:

En una manera concreta y amplia podemos citar que la técnica jurídica presentan los
siguientes problemas puntualizándolos a continuación:

4.3.1. Vigencia de La Ley:

“Llegado el momento de la aplicación de la ley puede presentarse el problema, que

consiste en determinar si los preceptos que prevén el caso sometido a la
consideración del juez están vigentes o han sido derogados”21

20
Pachecho Gómez, Ob. Cit: pág. 720
21
García Máynez, introducción al estudio del derecho, pág. 130.

43
a. Iniciación de la vigencia:

Es el proceso de formación y sanción de la ley, considerada la última etapa, por la

cual una ley obtiene obligatoriedad, surte su efecto, después de haber sido publicada
en el Diario Oficial.

Con base en la doctrina encontramos dos tipos de iniciación de la vigencia de la ley:

b. Sistema Sincrónico:

Es el precepto jurídico obtiene vigor y es obligatorio en todo su ámbito territorial, el

día señalando para su vigencia, entre la vigencia simultáneamente en todo el
territorio, en donde obliga desde ese día. En algunos casos se puede iniciar su
vigencia el mismo día de su publicación.

i. Sistema Sucesivo:

Establece que la ley comenzará a tener vigencia posteriormente a su publicación en

el Diario Oficial, considerando la distancia existente del lugar en donde se publica el
diario oficial y el territorio en el cual se deba aplicar, agregando unidad de medida
territorial, esto es la vigencia de la ley se va obteniendo sucesivamente por etapas.

ii. Tiempo de Vigencia:

Con base en el ámbito temporal de validez de las normas jurídicas, éstas pueden
ser:
a. Vigencia Determinada:
Cuando se fija desde su creación el término durante el cual tendrán vigencia. Como
ejemplos citamos: Estado de prevención, Estado de calamidad pública, etc.

44
 b. Vigencia Indeterminada:
Cuando su tiempo de vigencia no se ha fijado en su creación, siendo necesario
formalmente para que se pierda su vigencia, que sea modificada o abrogada. Esta es
de uso general en nuestro país. Podemos citar que una ley empieza a regir ocho
días después de su publicación integra en el diario oficial, a menos de la misma
amplíe o restrinja dicho plazo.

4.3.2. Interpretación de La Ley:

“Interpretar es desentrañar el sentido de un expresión. Se interpretación las

expresiones, para descubrir lo que significan. La expresión es un conjunto de signos,
por ello tienen significación”22.

a. Según Edmundo Hesserl:

En relación con este punto conviene distinguir, de acuerdo con los análisis de
Edmundo Husserl, los siguientes elementos:

i. La Expresión en su Aspecto Físico:

El signo sensible, la articulación de sonidos en el lenguaje hablado, los signos

escritos sobre el papel.

b. Principales Escuelas sobre la interpretación del Derecho:

i. Escuela Exegética o Tradicional:

Se fundamenta en que la interpretación debe de reducirse a la búsqueda del
pensamiento del creador de la norma jurídica e indagar sobre la intención de las
personas que las formulan.23

22
García Máynez, págs. 325 y 326.

45
ii. Escuela de Derecho Libre:

Se fundamenta en que el juzgador no se le debe de condicionar al momento de

aplicar el derecho a casos concretos a hurgar sobre el sentido que el legislador le
quiso dar a un precepto; esto, por el simple motivo de la variabilidad de condiciones
histórico-sociales.24

iii. Escuela Lógica de lo Razonable o de la Equidad:

Parte del criterio de estimar los hechos de manera lógica y proceder de manera
razonable, es decir concatenando los valores que tiende a realizar el derecho con las
manifestaciones reales, llegando a dirimir el caso concreto de manera satisfactoria
en concordancia con los valores jurídicos y especialmente con el de justicia.25

c. La Interpretación De La Ley:

Si aplicamos las anteriores ideas al caso especial de la interpretación de la ley,

podemos decir que interpretar está en descubrir el sentido que encierra. La ley
aparece ante nosotros como una forma de expresión. Tal expresión suele ser el
conjunto de signos sobre el papel, que forman los artículos de los Códigos.26

La hermenéutica jurídica o interpretación de la ley es aplicable a todas las normas,

no solo a las normas oscuras o contradictorias, ya que todas presentan dos zonas;
una determinada y otra indeterminada.

23
Ruano Castañeda, Héctor Alfredo, Introducción al Derecho –Un estudio gráfico- Tesis de grado,
Guatemala, Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala
1991, pág. 51.
24
Ruano Castañeza, Héctor Alfredo, Introducción al Derecho, Un estudio gráfico, Tesis de grado,
Guatemala, Facultad de Ciencias Jurídicas y sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala,
1991, pág. 51.
25
Ibid.
26
García Máynez, Introducción al estudio del derecho, pág. 326.

46
 d. Teorías sobre la Interpretación de la Ley:
Para determinar el sentido de la ley, se han planteado dos teorías:

i. Teoría Subjetiva:
Criterio eminentemente subjetivista, denominado: filológico-histórico, busca la
intención de legislador, es decir, el sentido de la ley debe ser el que el legislador
quiso darle, debiéndose entonces investigar lo que el creador del precepto prosiguió
con el mismo.27

ii. Teoría Objetiva:

Posesión teórica, objetiva, denominación: lógica sistemática, ya no indaga el sentido
de la ley en la voluntad del legislador, sino el sentido lógico objetivo de la misma.

e. La Técnica de interpretación conforme al autor:

i. Legislativa:

Llamada auténtica, es aquella que realiza el mismo legislador, al crear la ley

declarando por medio de la misma el sentido que debe dársele a la norma.

ii. Doctrinaria:
Realizada por los juristas, abogados, con fines eminentemente doctrinales, con
estudio del ordenamiento jurídico, para su mejor comprensión y alcance.

f. Técnicas de interpretación conforme a la ley:

i. Gramatical:
Se utiliza para obtener el sentido de la ley, la aplicación de los términos en que
aparece la misma, se resume en utilizar el lenguaje escrito empleado en la ley, en
Guatemala la ley del Organismo Judicial, nos facilita las normas generales de la
técnica jurídica, complementada en el artículo 10 de la misma.

27
Ronquillo Marín, Op.cit. Págs. 22 y 23

47
ii. Auténtica o Subjetiva:

Como se mencionó anteriormente, en la norma el legislar ha establecido una

significación específica para las instituciones creadas en la misma ello es, que el
legislador ha definido expresamente la institución legislada.

iii. Contextual o Sistemática:

Parte de todo un cuerpo legal, para interpretar una de sus partes. O pone en
relación la ley interpretada con todo el ordenamiento jurídico, recibiendo de éste
nueva luz.

iv. Medio Histórico:

Investiga el origen de la norma y su proceso de formación, persiguiendo encontrar el

sentido y alcance de la ley.

v. Equidad y Principios Generales del Derecho:

Indica que los pasajes obscuros de la ley se aclararán atendiendo, entre otros, al
modo que parezca más conforme a la equidad y a los principales generales del
Derecho.

4.3.3. Integración de la Ley:

La dificultad de la interpretación de la ley resulta porque el legislador no previó

alguna situación que es sometida al conocimiento del órgano jurisdiccional, con ello
se demuestra la ausencia de una norma jurídica específica para resolver un caso
concreto.

Las lagunas de ley existen en el ordenamiento jurídico; se prevé que todas las
normas contenidas en este deben de resolver todos los actos y hechos jurídicos
48
existentes, sin embargo las lagunas de ley se pueden contrarrestar con la
integración jurídica de las normas existentes para solucionar los conflictos, que
dentro de este susciten.

Nuestro ordenamiento jurídico indica: “Los jueces no pueden suspender, retendrán ni

negar la administración de justicia, sin incurrir en responsabilidad. En los casos de
falta, obscuridad, ambigüedad, o insuficiencia de la ley, resolverán de acuerdo con
las reglas establecidas en el artículo 10 de de esta ley y luego…” regulado en el
artículo 15 de la Ley de organismo Judicial

Por su parte el artículo 10 establece: “Las normas se interpretación con forme a su

texto según el sentido propio de sus palabras, a su contexto y de acuerdo con las
disposiciones constitucionales. El conjunto de una ley servirá para ilustrar el
contenido de cada una de sus partes, pero los pasajes obscuros de la misma, se
podrán aclarar, atendiendo el orden siguiente:

a. A la Finalidad y al Espíritu de la misma.

b. A la historia fidedigna de la institución.
c. A las disposiciones de otras leyes sobre casos o situaciones análogas.
d. Al modo que parezca más conforme a la equidad y a los principios generales
del derecho”.

Para Pereira Orozco Alberto, la integración de la ley la define como: “El proceso
mediante el cual se complementan o suplen de alguna forma las lagunas que se
presentan en la ley.”28

a. Antinomias Jurídicas:

En síntesis podemos decir que las anotomías jurídicas se refiere al enlace del
ordenamiento jurídico, siendo esta una cualidad inherente de las normas que las
sean compatibles entre sí. En el ordenamiento jurídico existen normas

28
Pereira Orozco, Alberto, Introducción al Estudio del Derecho Tomo II, Sexta Edición, pagina 159

49
incompatibles que produce el fenómeno de Antinomia Jurídica, a las cuales se les da
el nombre de normas antinómicas.

Las antinomias jurídicas se pueden definir como: una real o supuesta contradicción
entre dos pasajes de una misma ley o dos leyes. Para entender es necesario tener
presente las normas jurídicas. Podemos decir que antinomias reales son Espacial,
Temporal, Material y Personas y se presentan en dos normas jurídicas cuando
poseen los mismo ámbitos de validez, o son contradictorias entre sí. Debido a que
una puede afirmar y otra negar sin embargo el deber jurídico de un caso concreto.

Según Soriano, existen tres clases de normas antinómicas a conocer siendo:

i. Su Naturaleza:

“Desde el punto de mira de su naturaleza es posible hacer una primera clasificación

de antinomias reales o verdaderas, que son aquellas que no tienen solución y
antinomias aparentes o falsas, que en principio como tales, pero después dejan de
serlo desde el momento de desaparecen con la utilización de los criterios previstos
por el ordenamiento jurídico.”29

ii. Valorativo:
“Desde el punto de vista valorativo, las antinomias pueden ser de principio, de
valoración y teleológica. Las primeras atañen a una incompatibilidad a nivel de los
principios del ordenamiento jurídico; las segundas se refieren a una contradicción en
la valoración o juicio sobre las consecuencias de las normas; las terceras, a una
contradicción producida en la relación medio-fin.”30

29
SORIANO, RAMON, Introducción al Estudio del Derecho y Nociones de Derecho Civil, Curso
gráfico, 3ª. Ed. Págs. 160 y 161.
30
Ibid,. Págs. 162

50
iii. Amplitud o extensión de la zona incompatibilidad:

“Según la amplitud o extensión de las zonas de incompatibilidad pueden distinguirse

tres clases, cuyo enunciado expresa bien lo que quiere decir: antinomias de carácter
total-total, total-parcial y parcial-parcial. Las primeras se refieren a normas que son
totalmente incompatibles, de manera que se anulan recíprocamente; las segundas
suponen que una norma es también plenamente incompatible con otra, pero esta
segunda conserva una parte que no es conflictiva y puede ser aplicada, las terceras
afectan a normas que entre sí son parcialmente incompatibles, de manera que
ambas conservan una parte de sus enunciado que puede ser aplicado”31

b. Criterio de solución de normas antinómicas:

Como se ha evidenciado siempre existen normas incompatibles en un ordenamiento

jurídico. No obstante, la tendencia de todo ordenamiento se dirige a eliminar tales
contradicciones, o sea, tiende a convertirse en un todo unitario y coherente, en un
“sistema”. Se establece que se puede resolver a través de tres reglas a la hora de
resolver las antinomias.

i. Cronológico: La norma posterior deroga a la anterior.

ii. Jerárquico: La norma superior prevalece sobre la inferior.
iii. De la Especialidad: La norma especial prevalece sobre la norma general.

El criterio cronológico resuelve el problema de la antinomia cuando dos normas

incompatibles son sucesivas, el jerárquico cuando se trata de dos normas
incompatibles que están en diferente plano, y el criterio de la especialidad cuando
entran en conflicto una norma general con una especial.”32

31
Ibíd.
32
Alberto Pereira Orozco, Introducción al Estudio del Derecho Tomo II, Sexta edición

51
 CAPÍTULO III

PROCEDIMIENTO Y ANÁLISIS COMPARATIVO DE LA TITULACIÓN

SUPLETORIA Y TITULACIÓN ESPECIAL

1. PROCEDIMIENTO:

1.1. Proceso Catastral:

1.1.1. Definición:

Podemos indicar que es el conjunto de pasos que se realizan en un determinado

municipio con el propósito de desarrollar las distintas fases de operaciones
catastrales técnicos jurídicos de la institución con la finalidad de contar con una
metodología en materia catastral.

1.1.2. Fases Previas:

En esta fase del proceso catastral responde a tres obligaciones fundamentales del
Registro de Información Catastral, siendo:

i. Elaboración de diagnósticos de propiedad.

ii. Obtener la información registral para los diferentes usos que de ella se hacen
en el establecimiento catastral.
iii. Abordar el saneamiento de la información registral.

Esta última es prerrequisito para la regularización de la tenencia de la tierra y

relacionado a la seguridad jurídica de la misma.

La Investigación registral se realiza fundamentalmente en el Registro General de la

Propiedad, realizando cuatro actividades complementarias siendo:

52
 i. Investigación de base para determinación de los índices de finca por zonas de
interés.
ii. Investigación de derechos reales para obtener la información sobre derechos
de propiedad y otros derechos reales de cada finca inscrita en zonas de
interés.
iii. La elaboración del diagnóstico de propiedad mediante muestra, como
actividad previa a la declaratoria de zona en proceso catastral.
iv. Conforme a los avances de la investigación registral y el armado de matrices,
se realizará la confección de mosaico de fincas como actividades previa.

1.1.3. Establecimiento del Catastro:

“Es el conjunto de de actividades técnico jurídico y administrativo, organizadas para

la obtención de la información física y descriptiva de todos los predios del territorio
nacional y su relación con los titulares catastrales y registrales”, regulado en el
articulo 26 párrafo primero de la Ley del Registro de Información Catastral.

La cual se divide en sub-fases siendo:

a. Declaratoria de zona en proceso catastral.

b. Levantamiento Catastral.
c. Análisis e investigación Jurídica.
d. Declaratoria de Zona Catastrada.

a. Zonas en Proceso Catastral:

Con la información previa, se elabora un plan de establecimiento catastral para una

zona determinada, mismo que sirve de base al Consejo Directivo para realizar la
declaratoria de zona en proceso catastral, que posteriormente es publicada y
comunicada a la población del lugar en el diario oficial y otros medios.

53
“La declaratoria de una zona en proceso catastral es responsabilidad del Consejo
Directivo del Registro de Información Catastral y se divulgará en idioma español y en
los idiomas existentes en la zona a catastrar. Dicha declaratoria será publicada en el
Diario oficial y en los medios que sean más efectivos para asegurar su conocimiento
en el ámbito nacional. La declaratoria de zona en proceso catastral y su publicación,
tienen por objeto prevenir a los propietarios, poseedores y tenedores de predios
ubicados en ella, que se desarrollarán actividades catastrales, y en consecuencia
están obligados a proporcionar la información que les sea requerida. La zona
catastral no será menor a un municipio y se divide, para el establecimiento catastral
en polígonos”, regulado en el artículo 30 de la Ley del Registro de Información
Catastral.

b. Levantamiento de Información Catastral:

“Los técnicos del Registro de Información Catastral se presentarán a cada uno de los
predios, de acuerdo con la planificación establecida, requiriendo a los propietarios,
poseedores o tenedores de los mismos, la información que se describe en la ficha de
investigación de campo y la concerniente a vértices o mojones, linderos y áreas del
predio que ha de identificarse en el material fotográfico o de cualquier otra
naturaleza.” Regulado en el artículo 33 literal a de la ley del Registro de información
Catastral.

Se inicia con actividades preparatorias siendo:

i. Estrategia de comunicación social y coordinación interinstitucional

mediante convenios o cartas de entendimientos,
ii. Coordinación con el Instituto Geográfico Nacional.
iii. Monumentación y el ge posicionamiento de puntos de la Red de Apoyo
Catastral

54
En esta sub fase deberá estar conformado ya el mosaico de fincas. A continuación
se realizan las actividades de levantamiento propiamente dichas para obtener la
información se llena los siguientes formularios:

i. Ficha de Investigación de Campo.

ii. Constancia de Predio Censado.
iii. Acta de Verificación de mojones y linderos
iv. Croquis de Levantamiento.
v. Plano del Predio.
vi. E Información obtenida en base de datos.

c. Análisis Catastral:

“Análisis de información catastral. La unidad de Análisis Catastral del Registro de

Información Catastral efectuará un estudio que permita comparar los datos de
investigación registral con los obtenidos en el levantamiento de información catastral,
a efecto de verificar si hay coincidencia o no entre el sujeto y el objeto. El analista
catastral elaborará un informe circunstanciado por el predio, el que remita los
antecedentes a la unidad de análisis jurídico correspondiente. Regulado en el articulo
33 literal “c” de la Ley del Registro de Información Catastral.

Consiste en la revisión de la documentación obtenida y la realización del estudio

comparativo y durante este se realizado lo siguientes:

i. Planteamiento de dudas a levantamiento Catastral.

ii. Planteamiento de dudas de tipo Registral.
iii. Asociación de Predio-Finca.
iv. Exposición Pública.
v. Informe Circunstanciado.
vi. Informe de Fincas inubicables.

55
d. Análisis Jurídico:

“Análisis e investigación jurídica. La unidad de Análisis Jurídico estudiará la situación

jurídica del objeto y su relación con el sujeto. Los resultados del análisis catastral y
el análisis e investigación jurídica definirán la condición de predio catastrado, lo cual
permitirá dictaminar si el mismo es regular o irregular, regulado en el artículo 33
literal d, de la ley del Registro de Información Catastral.

En esta subfase se realiza un análisis y califica la información catastral y se efectúan

los dictámenes correspondientes. Con esta información de respaldo se procede a la
declaración de predios catastrados, con lo cual se pasa a la internalización del
proceso y luego de que causa firmeza jurídica la declaración de predio catastrado, el
expediente catastral físico e información digital (papel) e información digital pasa a
formar parte de la base de datos del Registro de Información Catastral.

Las fincas inubicables se declaran así por el Registro de Información Catastral y se

notificara al Registro General de la Propiedad para que se efectúe la anotación
respetiva. Pueden ser revisadas mediante un proceso de certificación de ubicación
espacial de fincas que de ser positiva se notifica al Registro General de la Propiedad.

e. Declaratoria de Zona Catastrada:

“Concluido el proceso de establecimiento catastral en una zona determinada, y

agotado el procedimiento a que se refiere el primer párrafo del inciso a) del artículo
anterior, el consejo Directivo del Registro de Información Catastral la Declarará zona
catastrada, y derivado de ello, los datos contenidos en lo referente a las
descripciones físicas de los predios regulares e irregulares, únicamente se
modificarán por las operaciones normales de mantenimiento registro-catastral que
practique el Registro de Información Catastral y el Registro de la Propiedad
tendentes a mantener la exactitud de la información, regulado en el artículo 40 de la
Ley del Registro de Información Catastral.

56
Esta fase se realiza mediante declaratoria del Consejo Directivo del Registro de
Información Catastral como tal y derivado de ello, los datos contenidos en lo
referente a las descripciones físicas de los predios regulares e irregulares,
únicamente se modificarán por las operaciones de mantenimiento registro. Catastral
que practique el Registro de Información Catastral y el Registro General de la
Propiedad.

1.1.4. Titulación Especial:

Al finalizar las primeras cuatro subfases del proceso catastral, específicamente al

culminar el Análisis e Investigación Jurídica, un predio analizado declarado irregular
por no estar inscrito en el Registro de la Propiedad, puede aplicar a la Titulación
Especial, de conformidad con el artículo 68 de la Ley del Registro de Información
Catastral.

a. Definición:

Es el procedimiento establecido, en el cual el legítimo poseedor de un predio

catastrado, declarado irregular, teniendo la particularidad de no estar inscritos en el
Registro de la Propiedad, pueda inscribir legalmente los derechos posesorios, si no
se hiciese valer oposición alguna al registro del predio. Mediante certificación emitida
por el Registro de Información Catastral, constituirá documento legal suficiente para
que se inscriba la posesión en el Registro de la Propiedad en forma gratuita. Sin
embargo transcurridos cinco años desde la inscripción registral, la misma se
convertirá en inscripción de propiedad.

b. Procedimiento:

i. Aplicación de La Titulación Especial:

Según el reglamento en el artículo 71, expresa: “Registro de Información Catastral,

una vez declarados catastrados los predios de uno o más polígonos de la zona
57
declarada en proceso catastral o catastrada, seleccionará la información de aquellos
predios que sean susceptibles de titulación especial, es decir cuya única irregularidad
sea no estar inscritos en el Registro General de la Propiedad, y organizará para ellos
un proceso de oficio, masivo y gratuito de titulación especial conforme La Ley.

La titulación de cada predio se tramitará individualmente. Registro de Información

Catastral llevará un esto control de los predios titulados y de aquellos que por
cualquier motivo no se titulen.

Registro de Información Catastral podrá efectuar la publicación a que se refiere el

artículo 70 de la ley, en forma colectiva.”

ii. Llamamiento a la titulación:

Según el artículo 72 del reglamento del Registro de Información Catastral indica:

“Previo al inicio del proceso de titulación especial la Dirección Ejecutiva Nacional
deberá establecer los mecanismos necesarios para apoyar a los titulares catastrales
con el objeto de informarles y orientarles sobre la gestión del proceso de titulación
especial, para la inscripción de sus predios en el Registro General de la Propiedad.”

iii. Coordinación Municipal:

Con base al artículo 73 del reglamento de la Ley del Registro de Información

Catastral, indica: “Para el efecto de conformar el expediente a que se refiere el
artículo 70 de La ley en cuanto al acta de declaración jurada ahí expresada, el
Registro de Información Catastral coordinará las actitudes que fueren necesarias
para agilizar la suscripción de las actas.”

58
iv. Oposición:

El artículo 75 del reglamento de la ley del Registro de Información Catastral, indica:

“En un plazo no mayor de treinta días contados a partir de la fecha de publicación del
edicto en el Diario Oficial, los que se consideren afectados por la titulación especial
que se pretende realizar, pueden manifestar los motivos de su oposición mediante
memorial dirigido al Director Municipal del Registro de Información Catastral que
corresponda.”

59
1.1.5 TITULACIÓN ESPECIAL:

60
1.2. Titulación Supletoria:

Podemos empezar diciendo que mediante la ley de titulación supletoria se regula un

procedimiento con el cual se persigue transformar una mera situación de hecho,
como es la posesión, en una institución de derecho como lo constituye la propiedad,
con todas las facultades que integran el dominio. El Artículo 1 de esta ley dispone
“El poseedor de bienes inmuebles que carezca de título inscribible en el Registro de
la Propiedad, podrá solicitar su titulación supletoria ante un Juez de Primera
Instancia del Ramo Civil. El interesado deberá probar la posesión legitima, continua
pacífica, pública, de buena fe y a nombre propio, durante un período, no menor de
diez años, pudiendo agregar la de sus antecesores, siempre que reúna los mismo
requisitos”. También se debe tomar en consideración los requisitos exigidos en el
artículo 5 del mismo cuerpo legal.

Estas diligencias judiciales tienen la característica de voluntarias, la que persigue dar

solución a los diversos problemas de la posesión de la tierra en nuestro país, Salvo
que existiera alguna oposición se tramitará en juicio ordinario, por la persona que se
considere tener un igual o mejor derecho sobre el inmueble cuya titulación se
pretende.

1.2.1. Requisitos de la Solicitud:

a. Solicitud:

Se debe realizar mediante memorial dirigido al Juez de Primera Instancia Civil el cual
debe contener, además de lo estipulado en el artículo 61 del Código Civil, lo
siguiente:

I. Descripción del inmueble indicándose nombre y dirección, así como su

condición de rustico o urbano.

61
 II. Nombres y apellidos de los colindantes actuales, especificando los
linderos y medidas lineales; servidumbres activas y pasivas,
edificaciones, cultivos y cualquier otro detalle que lo haga
perfectamente determinable;

III. Nombres y apellidos de las personas de quien se adquirió la posesión,

fecha y modo de la adquisición acompañando los documentos que lo
justifiquen, de haberlos;

IV. Tiempo que el solicitante y sus antecesores han poseído el inmueble y

declaración acerca de si sobre el mismo ha existido litigio, limitaciones o
cuestión pendiente, así como que éste no está, inscrito en el Registro
de la Propiedad;

V. Proposición de experto medidor;

VI. Indicación de si el inmueble tiene o no matrícula fiscal y valor estimativo

real del bien a titular; y

VII. Proposición de dos testigos que sean vecinos y propietarios de bienes

raíces en la jurisdicción municipal donde este situado el inmueble.

Esto se encuentra regulado en el artículo 5 de la Ley de Titulación Supletoria.

b. Constancia Catastral:

La cual debe ser extendida por la municipalidad correspondiente, en la cual coste

que el inmueble que está en posesión se encuentre inscrito en el Catastro Municipal,
y donde conste que carece de inscripción en el Registró de la Propiedad de
Inmuebles.

62
c. Compraventa de Derechos de Posesión sobre Inmueble:

Se debe adjuntar el instrumento público, ya sea de compraventa de derechos de

posesión; o bien en caso no se adquirió de esa forma, se hace a través de una
declaración jurada de derechos de posesión; la cual se debe de adjuntar al
expediente.

d. Asiento de Partida de Nacimiento:

Se debe de adjuntar al expediente asiento de la partida de nacimiento del solicitante

de la municipalidad competente la cual se debe presentar en original, al expediente.

1.2.2. Del Tramite:

Según lo estipulado en la Ley del organismo Juridicial en el artículo 142 indica que
todo órgano jurisdiccional debe de darle trámite en un lapso no mayor de 24 horas
después de la recepción de cualquier solicitud.

Motivo por el cual queda a criterio del juez competente darle trámite a las peticiones
que crea conveniente del total de las mismas, haciéndolas constar en el Decreto.

a. Edicto:

De oficio el Juez de Primera Instancia Civil, realiza los edictos respectivos apegados
a lo indicado en el artículo 7 del Decreto 49-79 Ley de Titulación Supletoria lo
siguiente:

i. Debe publicarse en el Diario Oficial por tres veces durante un mes.

ii. Debe contener nombres y apellidos del solicitante, ubicación, dirección
municipal, extensión linderos colindantes actuales, edificaciones y cultivos.
iii. En la Municipalidad donde se ubica el inmueble, permanecerá durante treinta
días.
63
b. Notificaciones:

El juez de Primera instancia civil ordena realizar la diligencia de notificar al

interesado, a los colindantes, y, Procuraduría general de la Nación.

c. Declaraciones Testimoniales:

Se proponen a los testigos con forme a lo citado en el inciso “g”, artículo 5 de la Ley
de Titulación Supletoria y se procederá como lo indica el inciso “c”, articulo 7 de la
misma ley.

d. Requerimiento a la Municipalidad:

Se envía el expediente a la municipalidad donde se ubica el inmueble que se

presente titular, para que practique la inspección ocular y rinda el informe
correspondiente. La municipalidad recibe el expediente teniendo un plazo de 15 días
hábiles para rendir el informe requerido.

La municipalidad debe realizar las siguientes diligencias documentas de la siguiente

forma:

i. Resolución Administrativa.

ii. Acta de Inspección Ocular.

iii. Certificación del Acta de Sesión de consejo municipal.

e. Se adjuntan los Edictos Publicados:

Se agregan las publicaciones del Diario oficial de Centro América, en los Estrados
del tribunal y la municipalidad correspondiente, jurisdicción en donde se ubica el
inmueble.

64
f. Propuesta del Experto Medidor:

Para que el experto medidor rinda dictamen y plano del inmueble respectivo,
previamente debe cumplir con lo siguiente:

i. El interesado propone al Experto Medidor y se solicita el discernimiento

del cargo ante el Juez de Primera Instancia Civil.

ii. El Juez de Primera Instancia Civil, mediante Acta discierne el cargo al

Experto Medidor.

iii. El Experto Medidor rinde su dictamen y el plano correspondiente del

inmueble.

g. Audiencia a La Procuraduría General de la Nación:

Para el cumplimiento en esta etapa el procedimiento a seguir es:

i. Se solicita al Juez de Primera Instancia Civil le audiencia la Delegación

Regional de la Procuraduría General de la Nación, para que emita la
opinión sobre el inmueble en mención, (únicamente será aplicada para
inmuebles de tipo urbano).

ii. El Juez de Primera Instancia Civil, concede audiencia la Delegación

Regional de la Procuraduría General de la Nación, por el plazo de 8
días y se remite el expediente.

iii. La Delegación Regional de la Procuraduría General de la Nación, en el

plazo establecido emite la opinión, la cual puede ser aprobando o
denegando.

65
 iv. Remite el expediente el expediente al Juez de Primera Instancia y
adjunta la opinión requerida.

h. Solicitud de Auto Aprobatorio:

En esta etapa, se debió cumplir con los requisitos establecido para las diligencias
voluntarias, a instancia de parte u oficio, se solicita el auto aprobatorio de las
diligencias.

i. Emisión del Auto Aprobatorio:

El juez de Primera Instancia Civil, emitirá en el plazo que crea pertinente el Auto
aprobatorio.

j. Certificación del Auto Aprobatorio:

La certificación del auto aprobatorio de las diligencias voluntarias de la titulación

supletoria, servirá como titulo inscribible ante el Registro General de la Propiedad,
para que éste procese la inscripción del inmueble.

66
1.2.1 TITULACIÓN SUPLETORIA

67
2. CUADRO COMPARATIVO:

2.1. Características:

TITULACIÓN SUPLETORIA: TITULACIÓN ESPECIAL:

a. Norma Vigente, desde el 21 de a. Regulada dentro de la Ley del

agosto de 1979. Registro de Información Catastral,
vigente desde 20 de agosto del
2005, en los artículos 68 al 72, en
el Capítulo II, Titulo VII.

b. Posee una reforma mediante el b. Aplicable en Municipios

decreto número 128-85, en la cual Declarados en Proceso Catastral.
se modifico todo el artículo 1.

c. Aplicable en toda la República de c. Procedimiento para la inscripción

Guatemala. de la posesión.

d. Procedimiento para la inscripción d. La certificación emitida por el

de la posesión de un inmueble. Registro de Información Catastral,
constituye documento legal
suficiente para que se inscriba la
posesión.

e. Debe demostrar la posesión en un e. Luego de la inscripción pasados 5

periodo no menor de 10 años. años se convierte en propiedad.

f. El Juez de Primera Instancia del f. El procedimiento es Gratuito.

Ramo Civil, es el órgano
competente para resolver y emitir
auto aprobatorio,

68
g. La Certificación del Auto g. Posee requisitos que se deben
Aprobatorio es el titulo inscribible cumplir regulados en los artículos
ante el Registro General de la 69 y 70 de la Ley del Registro de
Propiedad. Información Catastral.

h. Posee prohibiciones reguladas en h. Se emite un edicto que indica el

el artículo 3 de la misma ley. proceso del registro del predio.

i. Cuenta con una estructura de i. Requisito esencial es la escritura

requisitos reguladas en los Pública, cuando exista

artículos 5 al 8 de la misma ley. enajenación o gravamen del

predio.

j. Posee procedimiento para la j. Se emite Certificación de la

nulidad de las titulaciones resolución de Titulación especial
reguladas en los artículos 13 al 16. para su inscripción.

69
2.2. Ventajas:

TITULACIÓN SUPLETORIA: TITULACIÓN ESPECIAL:

a. Durante el proceso involucra a las a. Tramite Gratuito.

siguientes entidades:
i. Municipalidad en donde se
encuentre el inmueble a titular.
ii. Procuraduría General de la
Nación.

b. Aplicable en toda la República de b. Se base en un estudio Técnico

Guatemala. Jurídico histórico sobre la
situación del inmueble.

c. Esta norma respeta las normas c. El Procedimiento agiliza el

existentes vigentes en nuestro registro de la posesión, mediante
ordenamiento jurídico, como El un mecanismo nuevo.
Código Civil, el Código Procesal
Civil y Mercantil, Código
Municipal.
d. Permite a un número mayor de
d. Se basa en pruebas presentadas poseedores a optar a este
y evaluadas por el Juez procedimiento, cumpliendo con el
competente quien le da el valor principio constitucional de
probatorio. igualdad.

e. Se obtiene la seguridad y certeza

jurídica en la tenencia de la tierra.

70
2.3. Desventajas:

TITULACIÓN SUPLETORIA: TITULACIÓN ESPECIAL:

a. Se convierte en un trámite a. Tramite nuevo, recién creado,

demasiado extenso. desconocido por la mayoría de la
población.

b. Tramite oneroso e imposibilita b. No se conoce con precisión el

que la mayoría de poseedores procedimiento de la titulación
puedan legalizar su posesión. especial.

c. La prescripción positiva se c. No establece el límite de área

prolonga demasiado, por lo cual susceptible a la Titulación
no agilizar el proceso. Especialmente.

d. No se verifica gráficamente con la d. Limita su aplicación a zonas

información registral, la existencia declaradas en proceso catastral.
de una finca en el espacio
pretendido.

e. No posee un estudio Técnico- e. La Titulación Especial es un

Jurídico de la situación histórica procedimiento administrativo que
del inmueble susceptible al carece de la intervención de un
procedimiento. órgano judicial competente, para
la aprobación del mismo.

f. No ha sufrido Reformas desde el

f. La Ley del Registro de
decreto 128-85 del año 1985.
Información Catastral, no
contempla en el procedimiento de
la Titulación Especial, lo
estipulado en la Ley de la
Titulación Supletoria.

71
2.4. Diferencias:

TITULACIÓN SUPLETORIA TITULACIÓN ESPECIAL

a. Aplicable a todo inmueble carente a. Aplicable a inmuebles o predios

de inscripción registral, en toda la carente de inscripción registral
república. únicamente en zonas declaradas
en proceso catastral.

b. Tramite a solicitud de parte en vía b. Tramite en la vía administrativa

voluntaria judicial.

c. Lo conoce Juez de Primera c. Lo conoce el Registro de

Instancia Civil. Información Catastral.

d. Interviene un Experto medidor d. No interviene ningún experto

empírico o profesional. medidor. Se puede decir que el
Registro de Información Catastral
asume esa figura en la etapa de
Levantamiento Catastral.

e. Se publican tres edictos en el e. Se publica un edicto en el Diario

Diario Oficial por un mes. Oficial.

f. Se solicita informe a la f. No interviene la municipalidad

municipalidad jurisdiccional. con jurisdicción, en el ámbito que
se encuentra el predio catastrado.

g. Se le da intervención a la g. La Procuraduría General de la

Procuraduría General de la Nación, no emite opinión alguna.
Nación.

72
h. Se interponen recursos judiciales. h. Se interponen recursos
administrativos.

i. La prescripción positiva se i. La prescripción positiva se

consuma por el transcurso del
término de diez años, contados a
partir de la inscripción del título
supletorio en el Registro de la
propiedad.
consuma por el transcurso del
término de cinco años, contados
a partir de la inscripción del título
supletorio en el Registro de la
Propiedad.

j. En la inscripción del título j. En la inscripción del título

supletorio se debe acompañar de especial no se establece el
plano del inmueble. acompañamiento del plano del
predio catastrado.

k. La Resolución que aprueba la k. La Resolución que aprueba la

titulación se conoce como Auto titulación especial es una
Aprobatorio. certificación constituida como
documento legal suficiente para
que se inscriba.

l. Establece un límite en cuanto al l. No limita el área a titular.

área del inmueble que se
pretende titular.

73
 CAPÍTULO IV
PRESENTACIÓN Y ANÁLISIS DE RESULTADOS

1. Encuesta a Profesionales Abogados y Notarios:

Se aplico la técnica de muestreo simple aleatorio y probabilístico, previo a considerando que

en Alta Verapaz, existen 200 profesionales Abogados y Notarios con colegiado activo, se
opto para realizar un muestreo de 20 profesionales abogados y notarios que equivalen al
10%, del universo.

Se elaboró una encuesta que consiste en 12 preguntas que se utilizo para medir el
conocimiento sobre tema y evaluar el punto de vista con la finalidad de coadyuvar en el
análisis jurídico entre la Titulación Supletoria y Titulación Especial en un inmueble carente de
inscripción registral, en las zonas declaradas en proceso catastral en Alta Verapaz.

A continuación se detalla cada interrogante:

1.1. ¿Descríbame las Funciones del Registro de Información Catastral?

Del total de encuestados la mayoría de los profesionales conocen algunas de las

funciones del Registro de Información Catastral, el 17% conoce todas las funciones y
su finalidad, una minoría siendo el 8% no conoce nada del tema.

Al revisar el artículo 3 de la Ley del Registro de Información Catastral, describe 19

funciones del Registro de Información Catastral, trascendentales para su
funcionamiento.

Al analizar la interrogante mediante los resultados obtenidos de los profesionales

encuestados únicamente un cuarto del total conoce todas las funciones del Registro
de Información Catastral; a pesar que la ley se encuentra vigente desde hace 5 años,
la mayoría de los profesionales conoce de manera general el tema.

74
1.2. ¿Conoce cuando se declara regular un predio?

El 64% de los encuestados conoce de manera general el procedimiento, cabe

resaltar que el 9% de los profesionales domina el tema; la misma cantidad de
encuestados no conoce que es un predio declarado regular y el 19% se abstuvo de
responder la interrogante.

La declaratoria de un predio regular se encuentra contemplado en el artículo 35 de la

Ley del Registro de Información Catastral. Para entender este procedimiento se debe
tener claro en qué consiste el análisis catastral, el cual es un procedimiento que
emite un informe ratificado por la unidad de análisis jurídico quien dictamina y declara
como regular un predio.

Verificando la información tabulada se puede indicar que únicamente una mínima

población de encuestados, equivalente al 9% conoce todo el procedimiento previo
para la declaratoria de un predio regular, procedimiento esencial durante el proceso
catastral, con ello el propietario concluye con ello el proceso catastral obteniendo la
certeza jurídica de la tierra.

1.3. ¿Conoce cuando se declara un predio como irregular?

El 73% de los profesionales encuetados conoce de manera general este

procedimiento, lo interesante de esta interrogantes es que la misma cantidad que
equivale al 9% de encuestados, conoce claramente a que se refiere la interrogante,
igual número de profesionales se abstuvo de opinar y el mismo número de
profesionales no conoce la interrogante.

Contemplado en el artículo 36 de la Ley del Registro de Información Catastral, indica

de manera general las características principales de las irregularidades, sin embargo
existe un apartado tipología de las irregularidades en el artículo 38, la cual tiene 6
irregularidades especificas.

75
Únicamente una mínima parte de los profesionales encuestados conoce de manera
detallada cada una de las irregularidades, la mayoría de los profesionales conoce
alguna de estas irregularidades cabe resaltar que durante la tabulación de datos la
que mas resalta que la irregularidad más repetitiva es la de no estar inscrita en el
Registro General de la Propiedad.

1.4. ¿Según su criterio que es la Titulación Especial y Cuando se aplica?

El 50% de los profesionales encuestados conocen de manera general que es la

Titulación supletoria, el 30% conoce sobre la interrogante y su aplicabilidad, sin
embargo el 10% se abstuvo a responder la interrogante, además la misma cantidad
de profesionales no conoce el tema.

La Titulación Especial, se encuentra regulada en el Capítulo II del título VII de los

artículos 68 al 72 en la Ley del Registro de Información Catastral, siendo un
procedimiento administrativo como particularidad; es aplicable a predios que tengan
como irregularidad, no estar inscritos en el Registro General de la Propiedad.

Analizando la información, es un procedimiento nuevo que pretende agilizar la

inscripción de la posesión, sin embargo la mayoría de Abogados y Notarios no han
visualizado la importancia de este procedimiento para coadyuvar a la certeza jurídica
de la tierra.

1.5. ¿Conoce el procedimiento para realizar una Titulación Especial?

El 40% de los profesionales no conoce el procedimiento, el 30% indican que conocen

el procedimiento, el 10% se abstuvo a responder a la interrogante y el 20% indico
que aun no está establecido el procedimiento.

76
En la Ley del Registro de Información Catastral y su respectivo reglamento, así como
en las normas técnicas catastrales, no se indica específicamente los pasos a seguir
en el procedimiento, para realizar la Titulación Especial.

Al analizar esta interrogante denota que la mayoría de profesionales interpreto que lo

regulado en la Ley y su reglamento, es el procedimiento especifico para realizar la
titulación Especial, sin embargo considerando que este procedimiento es un trámite
administrativo realizado por el Registro de Información Catastral, a la fecha no
cuenta con un procedimiento establecido.

1.6. ¿La Titulación Supletoria según su opinión, se puede realizar en un

inmueble o predio en una zona declarada en Proceso Catastral?

El 38% de profesionales encuestados indicaron que si se puede realizar la Titulación

Supletoria sin justificar su respuesta, El 12% indicó que si se puede realizar este
procedimiento justificándolo, el 25% se abstuvo de opinar sobre la interrogante y el
mismo número de profesionales no conoce si se puede aplicar este procedimiento.

La Ley del Registro de Información Catastral no restringe la aplicación de la

Titulación Supletoria, teniendo en consideración que en el artículo 83 de la misma ley
restringe algunas leyes, las cuales no son aplicables en zonas declaradas en
proceso catastral.

La opinión de los profesionales es que si se puede realizar este procedimiento, sin

embargo no es pertinente, debido a que crea nuevas fincas en zonas donde ya se
realizo el estudio comparativo entre la realidad física y la realidad registral. Esto se
debe a que la Titulación supletoria no cuenta con un estudio registral en donde se
encuentra ubicado el inmueble se pretende inscribir.

77
1.7. ¿Describa el procedimiento para realizar la Titulación Especial?

El 50% de profesionales encuestados indicaron describieron de forma general el

procedimiento de la Titulación Especial, El 20% se abstuvo a opinar sobre la
interrogante, el mismo número indico que aún no se encuentra regulado o normado
este procedimiento y un 10% no conoce el procedimiento.

A cinco años de estar vigente la Ley del Registro de Información Catastral, no se

conoce con claridad las etapas que conforman el procedimiento de la Titulación
Especial; esto podría ser por la falta de difusión de este procedimiento por el Registro
de Información Catastral hacia los interesados, pero de manera prioritaria a los
Abogados y Notarios.

1.8. ¿Cuáles son las diferencias existentes entre la Titulación Especial y

Titulación Supletoria?

El 30% de los profesionales encuestados indicaron que la diferencia es que la

primera es administrativa y la segunda es judicial. El 20% indico que la Titulación
Especial no contempla la opinión de la Procuraduría General de la Nación. La misma
cantidad de profesionales indicaron sobre el tiempo para adquirir la propiedad; la
primera es de 5 años y la segunda es de 10 años. Otro 20% de profesionales no
indico ninguna diferencia entre ambos procedimientos. Y el 10% resalto la diferencia
en las publicaciones de los edictos, la Titulación Especial realiza únicamente un
edicto y la Titulación Supletoria publica en tres ocasiones el edicto.

Es importante resaltar que la diferencia primordial de estos dos procedimientos es la

vía en que se realiza, ya que la Titulación Especial es administrativa y la Titulación
Supletoria es judicial; otra diferencia entre ambas, es que la Titulación Especial si
contempla un estudio comparativo entre el estatus real registral con la realidad física,
siendo un estudio Técnico Jurídico sobre todos los inmuebles en zonas en proceso
Catastral, necesario para la seguridad y certeza jurídica de la tenencia de la tierra.

78
1.9. ¿Cree que existe duplicidad de mecanismos para la inscripción y
registro de la posesión de un bien inmueble entre la Titulación Supletoria
y la Titulación Especial?

El 70% del profesional indico que no existe duplicidad de mecanismos para la

inscripción de inmueble carente de registro y el 30% restante de los profesionales
encuestados indico que si existe duplicidad de mecanismos.

La mayoría de profesionales en derecho opino que no existe duplicidad de

mecanismos, sin justificar los motivos de esa deducción. Al analizar los resultados de
esta pregunta se puede establecer que el posesionario de un inmueble carente de
registro ubicado en una zona en proceso catastral en el departamento de Alta
Verapaz, puede elegir entre los dos procedimientos para la inscripción de la
posesión; toda vez cumpla con los requisitos establecidos en la ley.

1.10. ¿A su criterio, cuál será el procedimiento a seguir para lograr en forma

eficaz y con mayor eficiencia la inscripción registral de la posesión?

El 30% de los profesionales indico que el procedimiento a seguir es la Titulación

Especial, el 20% indico que se debe reglamentar el procedimiento de la Titulación
Especial, el mismo número de profesionales indico que el procedimiento a seguir es
mediante Vía Judicial se interpreto a esta respuesta a la Titulación Supletoria. El 10%
indico que se debe reformar la Ley de Titulación Supletoria y el 20% de profesionales
se abstuvo a responder esta interrogante.

Se observo durante la tabulación de datos que varios profesionales tienen opiniones

diferentes, sin embargo se debe considerar una fusión de todas ellas obteniendo con
el análisis que la Titulación Especial es el instrumento más eficiente para la
inscripción de un bien inmueble carente de registro en una zona en proceso catastral,
sin embargo se debe reformar la Ley del Registro de información Catastral
considerando lo siguiente: restringir la aplicación de la Titulación Supletoria en las
Zonas en proceso catastral y con ello darle certeza jurídica a la Tierra.

79
1.11. ¿Por qué en las zonas en proceso catastral de Alta Verapaz, no se aplica
la Titulación Especial en casos concretos?

El 40% de los profesionales indico que hasta la fecha de la encuesta no hay zonas
declaradas como Catastradas, el 30% de los profesionales indico desconocer el
motivo, el 20% indico de manera general que se debe seguir el procedimiento que
realiza el Registro de Información Catastral y el 10% indico que no hay declaratoria
catastral.

Al verificar las respuestas de los profesionales encuestados se evidencio la falta de

interés por parte de los profesionales de profundizar en el tema de proceso catastral,
la incidencia y las consecuencias que sucinten al culminar este proceso en el
departamento de Alta Verapaz.

En la actualidad existen cuatro zonas en proceso catastral en el departamento de

Alta Verapaz, de las cuales dos de ellas se encuentran en la fase de Análisis
Jurídico; sin embargo no se ha realizado la externalización del proceso catastral para
poder cumplir con la fase de anotación en el Registro de la Propiedad como predio
catastrado regular o irregular, fases que deben cumplirse para proceder con la
Titulación Especial en los predios que sean aplicas.

1.12. ¿A su criterio la firma del informante que no tenga parentesco con el

Titular Catastral ni la representación legal, luego de publicarse como
edicto y no haya compadecido, se podría regularizar a través de la
Titulación Especial?

El 70% de los profesionales encuestados indico que no se podría realizar este

procedimiento sin justificar el porqué. El 20% de los profesionales se abstuvo a
responder la interrogante y el 10% de los profesionales indico que si se puede
realizar este procedimiento sin embargo no justifico su opinión.

80
En la actualidad no existen casos concretos susceptibles a la Titulación Especial,
motivo por el cual fue necesario saber la opinión de los profesionales en una
situación real, razón por la cual se debe considerar la magnitud y trascendencia de la
misma.

La firma del infórmate en el proceso catastral tiene validez y se toma como verifica
esta información proporcionada por él, sin embargo no se proveer las consecuencias
jurídicas que se pueden suscitarse de ese acto, al aprobar una titulación especial sin
contar con toda la información del titular catastral del inmueble. La mayoría de los
profesionales en derecho opinan que no debe realizarse ese acto aprobado por el
Registro de Información catastral, Jurídicamente una tercera persona puede
compadecer mediante mandato o representación legal.

2. Entrevista al Juez de Primera Instancia Civil:

Se realizo la entrevista dirigida de tipo focaliza al Juez de Primera Instancia Civil, con
la finalidad de obtener el punto de vista en relación a la Titulación Especial, regulada
en la Ley del Registro de Información Catastral y la Titulación Supletoria en las zonas
en proceso catastral en Alta Verapaz.

Se preparo una secuencia de interrogantes que forman parte de la guía de la

entrevista ya depurada para poder ser realizada en el Juzgado de Primera instancia
Civil, con la exigencia de estar preparada para comprender al entrevistado,
preparación para examinar y ser aminado, concentración en lo que va a realizarse,
gozar el tiempo suficiente, manifestar confidencialidad, reserva, confianza y
seguridad obteniendo con esto el objetivo trazado.

Se inicio la entrevista queriendo saber qué opinión le merece la Titulación Especial,

en la cual el Juez, indicó que tiene un espíritu social, debido a que es gratuita, con
ello da oportunidad a los pueblos indígenas a optar por este procedimiento

81
garantizando el derecho constitucional cumpliendo con los articulo 66 al 68 de la
Constitución Política de la República.

Además indicó que la Titulación Especial la considera como un trámite

administrativo, por ser realizada por una institución, considerando que puede
convertir judicial al presentarse oposición o expresar intereses contrarios a la
inscripción registral, por lo que se declarará como contenciosa y remitirá el
expediente a un tribunal competente, sin embargo ve con preocupación la falta de
coordinación institucional en ese aspecto.

Se abordó sobre la Titulación Supletoria, he índico que es una ley vigente y positiva
la cual se realiza en la vía judicial; realizó una comparación de manera general entre
la Titulación Supletoria y la Titulación Especial indicando que la particular más
marcada es el estudio técnico-jurídico que realiza el Registro de Información catastral
con lo cual sirve como base primordial para obtener la certeza jurídica de la tierra.

EL juez indico que a su consideración no existe duplicidad de mecanismo entre la

Titulación Supletoria y Titulación Especial, para la inscripción de la posesión de un
inmueble carente de registro, debido a que la Ley lo prevee, teniendo como en
consideración de la primera es judicial y la segunda administrativo.

Considero que el procedimiento más eficaz y con mayor eficiencia para registrar la
posesión es la Titulación Especial, por ser un trámite administrativo lo convierte en
ágil, teniendo como base un estudio de la situación técnico jurídico y para evitar una
contienda se debe de cumplir con todos los requisitos establecidos para que sea un
procedimiento claro y preciso.

Ve con preocupación que la Ley del Registro de Información catastral no restringe el

derecho que el poseedor al no regularizar su inmueble por falta de información por
no compadecer luego de agotar todas las instancias del proceso por no haber
proporcionado la información completar requerida por esta institución.

82
1.3. ¿Análisis Jurídico entre la Titulación Supletoria y Titulación
Especial para el Registro de un Inmueble carente de inscripción, en
Zonas en Proceso Catastral del departamento de Alta Verapaz?

En el departamento de Alta Verapaz a la fecha existen cuatro zonas en proceso

catastral siendo los municipios de Santa Cruz Verapaz; Fray Bartolomé de las Casas;
Panzós y Chisec; de los cuales los primeros dos municipios se encuentran en la
etapa de Análisis Jurídico, motivo por el cual no se han declarado como catastrados
y los dos últimos municipios fueron declarados recientemente en proceso catastral.

Considerando que el departamento de Alta Verapaz, es catalogado como uno de los

municipios con más conflictos en la tenencia de la tierra, es necesario priorizar la
labor que realiza el Registro de Información Catastral, para otorgar la certeza jurídica
de la posesión del inmueble.

El conflicto de la tenencia de la tierra se debe a que en la mayoría de los municipios

de Alta Verapaz, se da una particularidad la cual genera la duplicidad de área inscrita
en el Registro de la Propiedad; esto en materia catastral se le denomina
sobreposiciones de fincas; técnicamente se define como la existencia de dos fincas
ocupando un mismo espacio geográfico, esto generalmente ocurre por la Titulación
Supletoria la cual se realiza sin contar con un estudio registral en el espacio
geográfico que ocupa el inmueble del poseedor, quien presume que carece de
inscripción registral.

Motivo por el cual surge la interrogante del presente estudio: ¿Cuál será el
procedimiento a seguir para logar en forma eficaz y con mayor celeridad la
regularización de la inscripción registral de la posesión?

Para resolver esta interrogante se realizo el presente análisis, el cual se estructuro

en tres ejes fundamentales siendo el primero: conceptos y doctrina; el segundo:
sustentación jurídica; el tercero: procedimientos y análisis comparativo de la

83
Titulación Supletoria y Titulación Especial; con esta base poder realizar el trabajo de
campo y con el análisis de los resultados, poder formular las conclusiones y
proporcionar recomendaciones.

Como punto de partida se investigó los conceptos y doctrina esenciales aplicables

para el presente análisis jurídico, fue necesario iniciar indicando que el objeto es la
posesión de un inmueble carente de registro; el cual tiene particularidades que se
encuentran contemplados en los derechos reales, su clasificación de goce,
disposición, la limitación del goce y las formas de garantía a la que puede optar.

Cabe resaltar que un inmueble puede ser adquirido de diversas formas jurídicas, una
de ellas es la posesión, la cual tiene características esenciales que hacen que nazca
a la vida jurídica. La usucapión es una forma de tener la posesión, por medio de la
cual un poseedor puede adquirir el dominio del inmueble, sin embargo no tiene el
instrumento legal para inscribir la posesión y obtener el dominio; por ello es
necesario realizar un procedimiento legal, siendo este la Titulación Supletoria,
obteniendo el justo titulo para la inscripción.

Es importante conocer y profundizar sobre el catastro nacional, el cual fue creado

para obtener un inventario de la información territorial y legal, en forma gráfica y
descriptiva, de todos los inmuebles de la República de Guatemala. Sin embargo en la
presente investigación se hizo énfasis en el proceso catastral que se lleva a cabo en
el departamento de Alta Verapaz.

Además se procedió a la sustentación jurídica del procedimiento de la Titulación

Supletoria regulada en la Decreto 49-79 y el procedimiento de la Titulación Especial
regulada en el Decreto 41-2005 Ley del Registro de Información Catastral,
analizando su finalidad, ámbito de aplicabilidad y el objeto que regula. Siendo este el
pilar fundamental de la presente investigación.

84
La Titulación supletoria contempla los requisitos que deben cumplirse para poder
optar a este procedimiento; los cuales son que el poseedor tenga más de 10 años de
tener la posición en forma pública, pacífica, de buena fe y de forma continua del
inmueble que pretende obtener el dominio, yuxtapuesto a los requisitos debe
considerarse lo que establece la Ley de Titulación Supletoria. En contra parte la
Titulación Especial regulada en la Ley Registro de Información Catastral contempla
que luego de realizar el análisis catastral y registral, habiéndose declarado como
irregular el inmueble, con la particular de carecer de inscripción, puede optar a este
procedimiento, considerando que debe conformar un expediente que contenga la
certificación de predio catastrado como irregular, el plano y los datos de identificación
personal del titular, certificación del acta que el interesado suscriba ante el Juez de
Asuntos Municipales o en su defecto el Alcalde de la localidad en donde se
encuentre el inmueble la cual debe indicar que no exista conflicto de intereses y que
tenga la posesión como se encuentra regulado en el Código Civil específicamente en
los artículos 618, 620 y 633.

Lo anterior nos traslada a profundizar en la posibilidad de comprender si existe

conflicto entre las dos normas vigentes, para esclarecer lo anterior fue necesario
utilizar la técnica jurídica y determinar los siguientes aspectos: la interpretación
adecuada cada norma jurídica; la existencia de una integración legal; la aplicación de
ambas normas jurídicas en un caso concreto y si lo ante descrito genera conflicto de
leyes.

Con ello se desarrollo de manera específica los procedimientos de la Titulación

Especial y Titulación Supletoria creando un flujograma de cada procedimiento para
poder realizar un cuadro comparativo considerado lo siguiente: sus características,
ventajas, desventajas y diferencias entre ambos procedimientos.

Al cierre de este capítulo sin temor a equivocarnos podemos indicar que no existe
duplicidad de mecanismos para la inscripción de la posesión entre la Ley de
Titulación Supletoria y el procedimiento de la Titulación Especial regulado en la Ley

85
del Registro de Información Catastral, sin existir conflicto de espacialidad o
temporalidad entre ambas normas.

Se observo de igual forma que ninguna de las dos leyes restringe su aplicabilidad en
las zonas declaradas en proceso catastral, lo cual se puede percibir a futuro que
tenga consecuencias jurídicas al no prever en casos concretos esta dificultad, toda
vez que el poseedor tiene el derecho de elegir el procedimiento para optar al registro
del inmueble.

86
 CONCLUSIONES

1. La Ley de Titulación Supletoria y la Ley del Registro de Información Catastral,

fueron creadas con la finalidad de convertirse en procedimientos eficaces para
solucionar la problemática de la tenencia de la tierra en Guatemala, surgieron en
épocas y realidades distintas.

2. La Ley de Titulación Supletoria es una norma vigente y aplicable en todo el

territorio de la República de Guatemala. La Titulación Especial regulada en la Ley
del Registro de Información Catastral, es una norma vigente a nivel nacional, sin
embargo es aplicable únicamente en zonas en proceso catastral. Con esta
premisa se puede indicar que se limita y restringe en cuanto a su aplicación,
dejando como única opción para el poseedor de un inmueble carente de registro
el procedimiento de la Titulación Supletoria para obtener la propiedad del
inmueble.

3. La Titulación Supletoria por su naturaleza jurídica es un procedimiento que se

desarrolla en vía judicial. La Titulación Especial al ser gestionada por el Registro
de Información Catastral es un trámite administrativo. Esta diferencia crea
incertidumbre en el poseedor al momento de elegir el procedimiento para la
inscripción de la posesión de su inmueble, ya que por costumbre tiene mayor
confianza a un órgano jurisdiccional que a una entidad del Estado.

4. Al finalizar el análisis entre la Titulación Supletoria y la Titulación Especial, se

puede indicar que no existe duplicidad de mecanismos para el registro de un bien
inmueble carente de inscripción en las Zonas Declaradas. En consecuencia el
poseedor tiene el derecho de elegir entre la vía judicial y administrativa, para la
inscripción de la posesión, con ello se respeta el derecho constitucional de
propiedad privada, que garantiza el uso y disfrute de los bienes.

87
5. La Ley del Registro de Información Catastral, no restringe la aplicabilidad de la
Ley de Titulación Supletoria en las zonas declaradas en proceso catastral. Sin
embargo esta restricción debería ser considera para evitar conflictos en un
futuro; debido a que este procedimiento crea nuevas fincas en zonas donde el
Registro de Información Catastral ya realizó el estudio comparativo entre la
realidad física y registral.

6. El Registro de Información Catastral realiza un estudio Técnico, Jurídico,

Registral, previo a dar inicio al procedimiento de la Titulación Especial, otorgando
certeza jurídica de la tenencia de la tierra, convirtiéndolo en un procedimiento
breve y ágil para la inscripción de la posesión. En contraparte la Titulación
Supletoria se basa en los requisitos establecidos en la ley y la información de la
ubicación física actual del inmueble, con ello otorgar el justo título para la
inscripción. Al resaltar esta diferencia se determina que el procedimiento de la
Titulación Especial, podría ser la vía más factible en beneficio del poseedor para
obtener el dominio del inmueble ubicado en zonas en proceso catastral.

7. El procedimiento de la Titulación Especial tiene un enfoque social debido a que

es gratuito, permitiendo el acceso a un mayor número de poseedores para
obtener el dominio del inmueble. La Titulación Supletoria es oneroso por lo que
limita a los poseedores a obtener la propiedad.

8. En la actualidad en las zonas declaradas en proceso catastral en el

departamento de Alta Verapaz, específicamente en el municipio de Santa Cruz
Verapaz existen procesos de Titulación Supletoria, sin embargo no existe una
coordinación institucional entre el Registro de Información Catastral y el órgano
jurisdiccional competente que coadyuve a la obtención de un justo título eficaz
para el registro de la posesión, garantizando con ello la seguridad jurídica de
este procedimiento.

88
9. El Registro de Información Catastral no tiene la facultad de dejar sin efecto un
proceso de Titulación Supletoria, sin embargo podrá oponerse durante el
trámite cuando sea de su conocimiento la existencia de una finca en el ámbito
que se pretende titular, garantizando con ello la certeza jurídica de la tierra.

10. Al finalizar el análisis se verificó que no existen casos de Titulación Especial en

las zonas en proceso catastral en el departamento de Alta Verapaz, esto se
debe a que no se ha concluido con la externalización de la información catastral
a los interesados, a consecuencia de ello no se ha realizado la anotación en el
Registro de la Propiedad de la declaración de predio regular o irregular según
sea el caso.

11. Es necesario indicar que durante el presente análisis se determinó que en

forma indirecta se induce al poseedor del bien inmueble carente de inscripción
registral, en una zona de proceso catastral, a realizar el procedimiento de la
Titulación Especial, considerando que para optar a la Titulación Supletoria el
notario no puede realizar ningún trámite registral sin la certificación emitida por
esa institución.

12. Considerando que el espíritu de la ley del Registro de Información Catastral, es

la seguridad jurídica de la tierra estableciendo un sistema de registro en el
contexto de la solución a la problemática agraria de la tenencia de la tierra, es
imperante crear los mecanismos jurídicos necesarios para cumplir con el
espíritu de la ley, que acompañe a la Titulación Especial para cumplir con este
fin, considerando las particulares de cada inmueble catastrado.

13. Existe una particularidad en la Titulación Especial que consiste en no regular el

área, debido que existe tiene un estudio comparativo y una medición exactos
durante el proceso catastral.

89
14. La Titulación Especial no restringe la posibilidad que un mismo propietario
pueda optar a este procedimiento administrativo dos veces, en predios
continuos, y no se considera el área total a titular.

15. La Titulación Especial, es un trámite administrativo temporal, según lo indicado

en el artículo 73 primer párrafo, el cual debe contemplarse en la Ley
Reguladora de la Tenencia de la Tierra, con la finalidad de darle continuidad a
este procedimiento y no crear un nuevo procedimiento que retrasaría la labor
realizada.

90
 RECOMENDACIONES

1. En virtud que las dos normas son vigentes, se debe priorizar la reforma a la Ley
de Titulación Supletoria, en el sentido siguiente: Restringir su aplicación en las
zonas en proceso catastral, requiriendo al Registro de Información Catastral por
ser la autoridad competente en materia catastral, un informe del estudio técnico
jurídico del inmueble pretendido y así evitar una posible la duplicidad de área
registral o conflicto.

2. Considerar la creación de una unidad especial en el Registro de Información

Catastral que tenga como atribución principal la Coordinación Institucional con el
Órgano Jurisdiccional competente, con la finalidad de mejorar los controles y
llevar el registro de las Titulación Supletorias nuevas y en trámite, para que sea
de su conocimiento en que etapas se encuentran y con ello priorizar el estudio
comparativo en ese sector en donde se encuentra el inmueble pretendido.

3. La unidad de Comunicación Social del registro de Información Catastral debe

promover el procedimiento de la Titulación Especial implementando estrategias
para que los interesados conozcan su aplicación y con ello contribuir a la
credibilidad de este procedimiento.

4. Al finalizar el análisis jurídico se determino que para obtener una eficiente

certeza jurídica en el registro de la posesión de un inmueble ubicado en una
zona en proceso catastral, debe ser considerada como mejor opción la Titulación
Especial, en virtud que es el procedimiento más viable y factible para la
inscripción de un inmueble carente de registro, en virtud que el Registro de
Información Catastral ya realizo un estudio técnico jurídico de cada inmueble.

91
5. Debe considerarse una reforma al artículo 77 de la Ley del Registro de
Información Catastral, en el siguiente sentido: debe priorizar la coordinación con
el Colegio de Abogados para que forme parte de la Escuela de Formación y
Capacitación para el Desarrollo Territorial y Catastral. Para implementar un
programa de formación a profesionales del derecho sobre el procedimiento de la
Titulación Especial, el rol del abogado y notario en este proceso.

6. Se debe considerar una reforma a ley del Registro de Información Catastral en el

siguiente sentido: indicar con claridad que predios no son susceptible al
procedimiento de la Titulación Especial, complementando que el tiempo
requerido de 5 años para optar a este procedimiento debe ser en función a la
posesión del inmueble para poder realizar este procedimiento administrativo, y
debe transcurrir 5 años más para adquirir el dominio del mismo.

7. Considerar reformar la Ley del Registro de Información Catastral en el siguiente

sentido: En cuanto a la restricción de la Titulación Especial cuando un poseedor
tenga 2 inmuebles que colindan entre sí, no pueda realizar este procedimiento,
debido a que no se considero al momento de su creación.

8. Debe priorizarse en forma oportuna, reformar la Ley del Registro de Información

Catastral considerando lo siguiente: Coordinar y Establecer con el Organismo
Judicial la participación de un representante asignado por el Director del Registro
de Información Catastral, para que en los procesos vigentes y futuros
relacionados a Titulaciones Supletorias, en zonas declaradas en proceso
catastral, quien pueda participar como Perito.

92
ANEXOS

93
 Universidad Rafael Landívar
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
Sede de la Verapaz Campus San Pedro Claver

Encuesta a Profesionales Abogados y Notarios

Buen día, como Estudiante de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales de la

Universidad Rafael Landívar, y como parte de mí formación académica me encuentro
realizando un Análisis Jurídico de la Titulación Especial y Registro de un predio
declarado catastrado, cuya irregular es él no estar inscrito en el Registro de la
Propiedad. Mucho le agradeceré unos minutos de su tiempo para obtener su punto
de vista sobre este tema, el cual no dudo será de mucha utilidad y trascendencia
para obtener conclusiones valiosas para el futuro.

1. ¿Descríbame las funciones del Registro de Información Catastral?

2. ¿Conoce cuándo se declara un predio regular?

3. ¿Conoce cuándo se declara un predio irregular?

4. ¿Según su criterio que es la Titulación Especial y cuando se aplica?

5. ¿Conoce el procedimiento para realizar una Titulación Especial?

6. ¿La Titulación Supletoria según su opinión, se puede realizar en un inmueble

o predio en una zona declarada en Proceso Catastral?

94
7. ¿Descríbame el procedimiento para realizar una Titulación Especial?

8. ¿Cuáles son las diferencias existentes entre la Titulación Especial y Titulación

Supletoria?

9. ¿Cree que existe duplicidad de mecanismo para la inscripción y registro de la

posesión de un bien inmueble entre la Titulación Supletoria y la Titulación
Especial?

10. ¿A su criterio, cuál será el procedimiento a seguir para lograr en forma eficaz y
con mayor eficiencia la inscripción registral de la posesión?

11. ¿Por qué en las zonas en proceso catastral de Alta Verapaz, no se aplica la
Titulación Especial en casos concretos?

12. ¿A su criterio la firma del informante que no tenga parentesco con el titular
catastral ni la representación legal, luego de publicarse como edicto y no haya
comparecido, se podría regularizar a través de la Titulación Especial?

95
1. Presentación de resultados en Forma Gráfica:

1 ¿Descríbame las Funciones del Registro

de Información Catastral?

8% 17%

Dominio del Tema

Conoce
75%
No conoce

La mayoría de los encuestados conoce algunas funciones del

Registro de Información Catastral, únicamente un 17% conoce
todas la funciones y su finalidad.

2 ¿Conoce cuándo se declara un predio

regular?
18% 9%

9% Dominio del Tema

Conoce
No conoce
64% Nulo

Una cantidad considerable de profesionales conoce de forma

general lo planteado, cabe resaltar que la misma cantidad de
profesionales que dominan el tema, también lo desconoce, sin
embargo las respuestas nulas duplican a las últimas citadas.

96
3 ¿Conoce cuándo se declara un predio
irregular?
9% 9%
9%

Dominio del Tema

Conoce
No conoce
73% Nulo

El 73% de los profesionales conoce de forma general lo planteado,

cabe resaltar que la misma cantidad de profesionales que dominan
el tema, lo desconocen y se abstuvieron a opinar.

4 ¿Según su criterio que es la Titulación

Especial y cuando se aplica?
10%
10% 30%
Domina el Tema
Conoce
No Conoce
50%
Nulo

La mitad de los profesionales conoce como se puede aplicar la

titulación supletoria, el 30% domina el tema, y la misma cantidad de
profesionales lo desconocen y se abstuvieron a opinar del tema.

97
5 ¿Conoce el procedimiento para realizar
una Titulación Especial?

10%
20%
Domina el Tema
Conoce
40% No Conoce
30%
Nulo

El 40% de los profesionales no conoce el procedimiento, el 30%

conoce el tema, el 20% domina el tema indicando que no se
encuentra regulado, el 10% se abstuvo a opinar.

6 ¿La Titulación Supletoria según su opinión, se

puede realizar en un inmueble o predio en una
zona declarada en Proceso Catastral?
12%
25%
Domina el Tema
Conoce
38%
No Conoce
25%
Nulo

El 38% de los profesionales conoce como se puede aplicar la

titulación especial, el 25% no conoce, y la misma cantidad se
abstuvieron a opinar del tema, y el 12% dominan el tema.

98
 ¿Descríbame el procedimiento para realizar
7 una Titulación Especial?

20% 20%

10% Domina el Tema

Conoce
50% No Conoce
Nulo

La mitad de los profesionales conoce como se puede aplicar la

titulación especial, el 20% domina el tema, y la misma cantidad se
abstuvieron a opinar del tema, y el 10% de profesionales lo
desconocen.

8 ¿Cuáles son las diferencias existentes entre la

Titulación Especial y Titulación Supletoria?

Titulación Supletoria

20%
30%
Judicial

20% Edicto
10% Audiencia PGN
20% Tiempo 10 años
No conoce

99
 Titulación Especial

10%
30% Administrativa
Edicto
30%
No Audiencia PGN
10% Tiempo 5 años
20%
No conoce

9 ¿Cree que existe duplicidad de mecanismo para

la inscripción y registro de la posesión de un
bien inmueble entre la Titulación Supletoria y la
Titulación Especial?

30%
Si
70% No

El 70% de los profesionales considera que no existe duplicidad de

mecanismos y el 30% considera que si.

100
10 ¿A su criterio, cuál será el procedimiento a
seguir para lograr en forma eficaz y con mayor
eficiencia la inscripción registral de la posesión?
Valorizar el Registro
10% 10%
10% Reformar Titulación Supletoria
20%
Titulación Especial
30%
20% Reglamentar el Procedimiento
Titulación especial
Via Judicial

Nulo
El 30% indico que el procedimiento eficaz seria la Titulación Especial, El
20% considera la vía judicial y Reglamentar el Procedimiento de Titulación
Especial. El 10% se abstuvo a responder.

11 ¿Por qué en las zonas en proceso

catastral de Alta Verapaz, no se aplica la
Titulación Especial en casos concretos?

10%
30% No hay declaratoria catatastral
No hay zona catrastra
40% debe seguir el procedimiento
20%
No se

Únicamente el 10% de los profesionales encuestados conoce

claramente el motivo por el cual no se ha aplicado la Titulación Especial,
el 30% desconoce el motivo, el 60% respuestas no son acertadas.

101
12 ¿A su criterio la firma del informante que
no tenga parentesco con el titular catastral
ni la representación legal, luego de
publicarse como edicto y no haya
comparecido, se podría regularizar a través
de la Titulación Especial?
20% 10%
SI
NO
70% Nulo

El 70% de los profesionales considera que jurídicamente viable que

el informante proporcione la información, el 20% se obtuvo a opinar,
y el 10% considera viable este criterio.

102
 Universidad Rafael Landívar
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
Sede de la Verapaz Campus San Pedro Claver

ENTREVISTA A JUEZ DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL DE ALTA VERAPAZ

Objetivo:

Se pretende obtener el punto de vista del Juez de Primera Instancia Civil de Alta
Verapaz, en relación a la Titulación Especial, fundamentada en el Registro de
Información Catastral.

Tipo de entrevista:

a. Focalizada y Dirigida

Contenido:

Secuencia de 10 preguntas dirigidas al objetivo de la entrevista, a continuación se

detallan:

1. ¿Qué opinión le merece la Titulación Especial regulada en la Ley del Registro

de Información Catastral?

2. ¿Según su criterio, cuando se debe aplicar la Titulación Especial?

3. ¿Descríbame el procedimiento para realizar una Titulación Especial?

4. ¿La Titulación Supletoria según su opinión, se puede realizar en un inmueble

o predio en una zona declarada en proceso catastral?

103
5. ¿A su Criterio, Cuáles son las diferencias existentes entre la Titulación
Especial y Titulación Supletoria?

6. ¿Cree que existe duplicidad de mecanismo para la inscripción y registro de la

posesión de un bien inmueble entre la Titulación Supletoria y la Titulación
Especial?

7. ¿A su criterio, cuál será el procedimiento a seguir para logar en forma eficaz y

con mayor eficiencia la inscripción registral de la posesión?

8. ¿Según su criterio se puede aplicar la Titulación Especial en casos concretos

por profesionales del Derecho, en zonas declaradas en proceso catastral?

9. ¿Según su opinión podría regularizarse un inmueble o predio mediante la

Titulación Especial, luego de agotarse todas las instancias y el poseedor no
comparezca a proporcionar su información?

104
 REFERENCIAS

1. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS DOCTRINALES:

a. AGUILAR GUERRA, Vladimir Osman; Derechos Reales; Guatemala;

Colección de Bibliografías; Hispalense; Litografía Orión, 2005.

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Cajica, Jr., Puebla, 1946. 150 pàgs

e. DE JUAREZ, Ruiz Castillo, Crista; Teoría General del Proceso; Guatemala;

Foto Publicaciones, 2007, XII Edición.

f. CASTAÑEDA PAZ, Mario Vinicio; De León Schleottr, René y Paz Cárcamo,

Guillermo, Derecho Agrario; Guatemala; Editorial Fenix, 2008; 2da Edición.

g. FLORES JUÀREZ, Juan Francisco. Los Derechos Reales en nuestra

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i. MONTERO AROCA, Juan y Chacón Corado, Mauro; Manual de Derecho

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Volumen Uno Cuarta Edición.

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j. MARTÍNEZ PELÁEZ, Severo; La Patria del Criollo, México; Ediciones en
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k. MORENO, Liz y ERBA, Diego Alfonso; El Catastro Territorial en la República

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l. MORFIN MANSILLA, Gladys. El rol del notario en la solución de la

problemática de tenencia de la tierra, como consecuencia de la
implementación de los acuerdos de paz. Ponencias del XVI Congreso
Jurídico Guatemalteco Publicación del Colegio de Abogados y Notarios de
Guatemala. 9 págs.

m. NÁGERA CARTAGENA, Rudy Antonio; Análisis Jurídico y Doctrinario del

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n. PEREIRA OROZCO, Alberto, Introducción al Estudio del Derecho, Tomo II,

Sexta Edición.

o. PIUG PEÑA, Federico. Tratado de derecho civil. 2t, Madrid. Ed. Revista de
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p. VALVERDE Y VALVERDE, Calixto. Tratado de derecho civil español.

Valladolid, España: Ed. Talleres Tipográficos Cuesta, 1932. 430 págs.

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106
2. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS NORMATIVAS:

a. Asamblea Constituyente; Constitución Política de la República de

Guatemala; Guatemala, 1986.

b. Enrique Peralta Azurdia; Jefe de Gobierno de la República de Guatemala;

Decreto-Ley No. 106; Código Civil y sus reformas; Guatemala, 1964.

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d. Congreso de la República de Guatemala; Decreto 41- 2005 Ley de Registro

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b. ALDANA CATALÁN, Mónica Elizabeth y GARCÍA FONG, Gustavo; Guía de
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Documento de Apoyo al curso de Introducción al Estudio del Derecho II –
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WITKER, Jorge; Técnicas de Investigación Jurídica, México, McGraw Hill,

1995.

108