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Kollemata - Jurisprudência Registral e Notarial

Sérgio Jacomino, editor.

Carta de adjudicação - adjudicação compulsória. Continuidade. Razoabilidade. Proporcionalidade.


CSMSP - Apelação Cível: 0026967-25.2013.8.26.0100
Localidade: São Paulo Data de Julgamento: 28/04/2015 Data DJ: 16/06/2015
Unidade: 18
Relator: Elliot Akel
Lei: LRP - Lei de Registros Públicos - 6.015/1973 ART: 195, 237

REGISTRO DE IMÓVEL - DÚVIDA INVERSA - CARTA DE SENTENÇA EXTRAÍDA DOS AUTOS DE AÇÃO
DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - NEGATIVA DE REGISTRO - EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DAS
ATAS DE INCORPORAÇÃO DAS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS ENVOLVIDAS, EM OBSERVÂNCIA AO
PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE - IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO - INCORPORAÇÕES
RECONHECIDAS NO TÍTULO - SITUAÇÃO QUE AUTORIZA A DISPENSA DA EXIGÊNCIA SEM
COMPROMETER O ENCADEAMENTO SUBJETIVO DAS TRANSMISSÕES - ABRANDAMENTO QUE SE
JUSTIFICA EM PROL DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE, DA PROPORCIONALIDADE E DA
SEGURANÇA JURÍDICA - RECURSO PROVIDO - DÚVIDA INVERSA IMPROCEDENTE.

íntegra

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0026967-25.2013.8.26.0100, da Comarca de São


Paulo, em que são apelantes MARIA CHRISTINA LOSCHIAVO MIRANDA e AUGUSTO MIRANDA, é
apelado 18º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "POR MAIORIA DE VOTOS, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO E JULGARAM
IMPROCEDENTE A DÚVIDA. VENCIDOS OS DESEMBARGADORES ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO,
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO E RICARDO MAIR ANAFE. DECLARARÃO VOTOS OS
DESEMBARGADORES ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E RICARDO MAIR ANAFE.", Decisão em
conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS
PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 28 de abril de 2015.

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível n° 0026967-25.2013.8.26.0100

Apelantes: Maria Christina Loschiavo Miranda e Augusto Miranda

Apelado: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

Voto nº 34.194

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REGISTRO DE IMÓVEL - DÚVIDA INVERSA - CARTA DE SENTENÇA EXTRAÍDA DOS AUTOS DE AÇÃO
DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - NEGATIVA DE REGISTRO - EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DAS
ATAS DE INCORPORAÇÃO DAS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS ENVOLVIDAS, EM OBSERVÂNCIA AO
PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE - IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO - INCORPORAÇÕES
RECONHECIDAS NO TÍTULO - SITUAÇÃO QUE AUTORIZA A DISPENSA DA EXIGÊNCIA SEM
COMPROMETER O ENCADEAMENTO SUBJETIVO DAS TRANSMISSÕES - ABRANDAMENTO QUE SE
JUSTIFICA EM PROL DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE, DA PROPORCIONALIDADE E DA
SEGURANÇA JURÍDICA - RECURSO PROVIDO - DÚVIDA INVERSA IMPROCEDENTE.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença da MM. Juíza Corregedora Permanente do 18º
Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que julgou procedente a dúvida inversa suscitada e
manteve a recusa de registro da carta de sentença extraída dos autos da ação de adjudicação compulsória,
sob os fundamentos de que (1) nos registros públicos não há espaço para presumir situações não expressas
documentalmente e (2) o princípio da continuidade registral está sendo desrespeitado, visto que a matrícula
deve ser o espelho da situação real do imóvel, sem deixar lacuna e, no caso concreto, a carta de sentença
foi expedida em nome de Banco Santander S/A, comprovando-se seu atual domínio sobre o imóvel em
questão, o que reclama a regularização da situação da pessoa jurídica titular do domínio, com as averbações
referentes às modificações societárias sofridas.

Embargos de declaração a fls.174/179, rejeitados a fls.180/181.

Os apelantes afirmam que o Estado-juiz ordenou por sentença o registro do domínio independentemente da
apresentação de quaisquer documentos pendentes de regularização e conclusão da incorporação entre o
Banco Santander (Brasil) S/A e Banco ABN Amro Real S/A, materializando-se o trânsito em julgado e a
expedição da carta de adjudicação, mas o Oficial apresentou exigências relativas à regularização da situação
da pessoa jurídica titular do domínio, com as averbações referentes às modificações societárias sofridas, em
atendimento ao princípio da continuidade, previsto no artigo 195 da Lei 6.015/73. Dizem que o princípio da
continuidade não pode se sobrepor ao direito de propriedade, ao princípio da função social da propriedade e
ao conceito de propriedade aparente. Invocam os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade como
mecanismos de solução de colisões de preceitos normativos que, dependendo da situação concreta, devem
buscar a melhor solução ao jurisdicionado para zelar pela busca da pacificação social. Alegam que não é
justo, nem socialmente e economicamente legal, que aguardem ad eternum ou por prazo indeterminado a
regularização do processo de incorporação do Santander. Invocam precedente do Superior Tribunal de Justiça
de que a adjudicação compulsória é espécie de ação real imobiliária, o que configura ato de aquisição
originária da propriedade, e precedente do Conselho Superior da Magistratura de que, nessa hipótese, é
desnecessário observar o princípio da continuidade.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

A sentença de procedência da dúvida está fundada na necessidade de prévia averbação das modificações
societárias, de modo a inserir na matrícula as modificações de titularidade do domínio e refletir a história do
imóvel transacionado, sem deixar lacunas, em respeito ao princípio da continuidade.

Os artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos, que tratam deste princípio registrário, assim dispõem:

"Art.195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia
matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do
registro."

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"Art.237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título
anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro."

Afrânio de Carvalho preleciona:

"O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel,
adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de
um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões,
que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente." (Registro
de Imóveis, 4ª Edição, Editora Forense).

Ainda, de acordo com o mesmo doutrinador, "importa lembrar que o título atual só é admissível no registro
quando aí encontre outro pretérito a que possa ligar-se: o encadeamento há de ser ininterrupto. Essa
afirmação não é senão um corolário de preceito latente do sistema, por mim realçado no anteprojeto atrás
aludido, segundo o qual a pré-inscrição de titular antigo é indispensável à inscrição de novo titular." (Revista
dos Tribunais 643/20 - "Títulos Admissíveis no Registro").

No caso vertente, consta da matrícula nº 121.439, que a titularidade do domínio do imóvel é do Banco
Sudameris Brasil S/A e, da carta de sentença extraída da ação de adjudicação compulsória, constou que a
outorga do domínio do bem aos autores foi feita pelo Banco Santander Brasil S/A.

Esta situação, em princípio, indica ofensa ao princípio da continuidade, mas as peças que integram o título
permitem verificar que o titular do domínio constante do registro foi incorporado pelo transmitente nele
indicado.

Com efeito, conforme o próprio Oficial afirmou em sua manifestação, "Infere-se do título que o Banco ABN
Amro Real S/A, (sucessor por incorporação do Banco Sudameris Brasil S/A) prometera vender o imóvel à
suscitante e seu marido" e que "O Banco Santander Brasil S/A, que incorporou o promitente vendedor,
contestando a ação, alegou estar impossibilitado de outorgar a escritura pública em razão da incorporação
do Banco Sudameris não ter sido arquivada na JUCESP , por falta de Certidões Negativas do FGTS, INSS e
Receita e Divida Ativa" (fls.96/99).

A sentença prolatada reconhece que o negócio de alienação do imóvel foi realizado por iniciativa do
proprietário, incorporado pelo Banco Santander Brasil S/A, que não é nem mesmo crível que instituição
financeira desta magnitude esteja com negócios parados há quase dois anos, porque não obtém certidão
negativa de débito, e que aos autores não pode ser imposto o ônus de tão larga e infindável espera, vinculada
a problemas burocráticos relacionados a negócios outros mantidos pelo réu.

A incorporação do Banco Sudameris Brasil pelo Banco ABN Amro Real S/A e deste pelo Banco Santander
Brasil S/A, está reconhecida não só pela sentença, como pela própria instituição financeira.

Nestas condições, e considerando a impossibilidade de os apelantes atenderem a exigência de apresentar


as atas relativas a estas incorporações, a aplicação dos referidos artigos 195 e 237 da Lei de Registros
Públicos deve ser contornada, mediante registro do título que faz referência às incorporações realizadas, e,
deste modo, supre a inexistência das atas e justifica a transmissão do imóvel aos apelantes pelo Banco
Santander Brasil S/A, sem comprometer o encadeamento subjetivo das sucessivas transmissões e
aquisições de direitos reais imobiliários.

O abrandamento se justifica, em homenagem aos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da


segurança jurídica, o que é prestigiado por este Conselho Superior da Magistratura, que assim já decidiu:

"A especialidade subjetiva, se, na hipótese valorada com excessivo rigor, levará, em desprestígio da

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razoabilidade, até porque a exigência não pode ser satisfeita pela parte interessada, ao enfraquecimento do
princípio da segurança jurídica, o que é um contrassenso.

Com a exigência, o que se perde, confrontando com o ganho, tem maior importância, de sorte a justificar a
reforma da sentença: a garantia registraria é o instrumento, não finalidade em si, preordenando-se a abrigar
valores cuja consistência jurídica supera o formalismo." (Apelação Cível nº 0039080-79.2011.8.26.0100 - j.
20/09/2012 - Relator Desembargador José Renato Nalini).

Em suma, o encadeamento necessário se extrai do próprio título, o qual deverá ingressar no registro
imobiliário mediante menção às incorporações ocorridas, em observância ao princípio da continuidade.

Isto posto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida inversa.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

Registro de Imóveis.

Carta de adjudicação expedida em ação de adjudicação compulsória - Impossibilidade de registro


sem a prévia averbação da extinção da sociedade proprietária do imóvel, incorporada pela parte
ré - Princípio de continuidade - Disposição expressa dos artigos 195 e 237 da Lei 6.015/1976 que não
fere o princípio da função social da propriedade nem tampouco o direito de propriedade, ao revés,
garante-lhe maior proteção - Dúvida procedente.

Recurso desprovido.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 18º Oficial de
Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que julgou procedente a dúvida inversa suscitada.

A dúvida, em apertada síntese, consiste na possibilidade ou não de se registrar carta de adjudicação


expedida nos autos da ação de adjudicação compulsória movida contra quem não figura como proprietário no
registro de imóveis.

É o relatório.

2. Respeitado entendimento diverso do Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça,


o recurso não merece provimento.

Foram três as exigências formuladas pelo Oficial (fl. 87/88), todas relacionadas à incorporação do imóvel
pelos Bancos Real e Santander.

O imóvel de matrícula n. 121.439 figura no Registro de Imóveis como sendo de propriedade de "BANCO
SUDAMERIS BRASIL S/A" (fl. 101-verso).

A ação de adjudicação compulsória não tem o condão de substituir a averbação da extinção da antiga
sociedade proprietária (Banco Sudameris), incorporada por outra sociedade (Banco Real, posteriormente
incorporado por Banco Santander).

A necessidade dessa averbação é decorrência do princípio da continuidade, inafastável mesmo diante de


título judicial, que também deve passar pelo crivo da legalidade.[i]

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O que se busca com os Registros Públicos desde os seus primórdios é a maior fidelidade possível à
realidade existente no mundo jurídico. Isso para evitar que alguém possa dispor de algo que não é seu,
sempre como norte as máximas romanas do suum cuique tribuere e neminem laedere.

Consoante ensinamento de Afrânio de Carvalho:

"o princípio de continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel,
adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de
um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões,
que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente.
Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da
transmissão ou da oneração do direito, acaba por transforma-la no elo de uma corrente ininterrupta de
assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará
posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público. (...) A sua essência
repousa na necessidade de fazer com que o registro reflita com a maior fidelidade possível a
realidade jurídica. Ao exigir-se que todo aquele que dispõe de um direito esteja inscrito como seu titular no
registro, impede-se que o não titular dele disponha". (grifei)[ii].

Pois bem. Se a carta de adjudicação for registrada sem que averbada a extinção da antiga sociedade
proprietária, plantar-se-á, indubitavelmente, uma lacuna no registro do imóvel em questão, ferindo o princípio
de continuidade.

De mais a mais, a "flexibilização" (rectius, não aplicação) dos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos
não poderia ser feita pelo Oficial de Registro de Imóveis no exercício de uma atividade administrativa
vinculada. Em outras palavras, foge de sua esfera de atuação a análise a respeito dos princípios
constitucionais elencados pelo recorrente.

E a sentença proferida na ação de adjudicação compulsória não determinou fosse averbada as alterações
societárias (vide fl. 77), mas apenas e tão somente dispensou a apresentação de certidões negativas de
tributos federais, inclusive débitos previdenciários (as quais não constam da nota devolutiva impugnada). Daí
porque a exigência de comprovação da regularidade de tributos municipais (objeto da exigência n. 3 de fl.
88, a qual está de acordo com a legislação tributária municipal - Lei nº 11.154, de 30 de dezembro de 1991, e
Decretos nº 51.627, de 13 de julho de 2010 e nº 55.196, de 11 de junho de 2014) não implica em ofensa à
coisa julgada.

Os apelantes pretendem, em suma, afastar a aplicação de dispositivos legais com fulcro em princípios de
conceitos semânticos vagos e abertos: eticidade, operabilidade, sociabilidade, função social da propriedade,
propriedade aparente, razoabilidade, proporcionalidade.

Não se olvide, porém, data maxima venia, que o direito à propriedade, no caso de venda e compra de bem
imóvel, apenas surgirá após o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (artigo 1.245 do Código
Civil), o que ainda não se deu.

Enquanto não registrado o título no Registro de Imóveis não haveria que se falar em função social da
propriedade dos compromissários compradores, até porque, por ora, trata-se de direitos pessoais e
cumprimento de obrigações contratuais.

E o questionamento da função social da propriedade poderia levar a uma discussão infindável, pois na cadeia
de registros existiu alguém que perdeu sua propriedade sobre o imóvel em razão do não pagamento de uma
dívida bancária (vide fl. 100/101). Essa pessoa poderia, in thesis, basear-se nos mesmos argumentos
mencionados (eticidade, operabilidade, sociabilidade, função social da propriedade, sociedade justa e

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solidária, razoabilidade, proporcionalidade) para afastar a possibilidade de perda de seu direito de propriedade
em decorrência de uma hipoteca...

De fato, alguns princípios, justamente pelo caráter semântico vago e aberto, podem vir a justificar muitas
situações, inclusive diametralmente opostas. Os princípios são normas jurídicas[iii]. Porém, devem ser
concretizados com cautela, sob pena de justificar a não aplicação de toda e qualquer regra. A esse respeito,
bem adverte Carlos Maximiliano:

"Não pode o intérprete alimentar a pretensão de melhorar a lei com desobedecer às suas prescrições
explícitas. Deve ter o intuito de cumprir a regra positiva, e, tanto quanto a letra o permita, fazê-la consentânea
com as exigências da atualidade."[iv]

Com todo respeito ao entendimento esposado pelo Douto Subscritor do pedido inicial, o princípio de
continuidade não fere o direito de propriedade, nem tampouco a sua função social, ao revés, foi ele instituído
justamente para proteger o proprietário, que é quem figura no Registro de Imóveis como o titular do domínio.

A rigor, os apelantes se insurgem contra as dificuldades que os artigos 195 e 237 da Lei de Registros
Públicos podem trazer à dinâmica do mundo dos negócios. Mas há de se compatibilizar essa dinamicidade
das relações negociais com a segurança dos registros, que visam a justamente proteger o direito de
propriedade.

Com efeito, os apelantes são, consoante esclarecido na própria inicial deste procedimento de dúvida inversa,
investidores imobiliários (fl. 03). O imóvel foi adquirido para ser reformado e vendido. Pode-se dizer que o
negócio jurídico em análise está mais ligado à especulação imobiliária e à livre iniciativa do que propriamente
à função social da propriedade.

No Estado Democrático de Direito, a construção de uma sociedade justa passa necessariamente pelo
respeito ao ordenamento jurídico como um todo, cujo garantidor é o Poder Judiciário. Os princípios
constitucionais, portanto, não podem ser transformados em instrumentos dogmáticos a afastar pura e
simplesmente a aplicação de dispositivos legais; nem se perca de vista que, como investidores imobiliários,
os compradores sabiam (e foram advertidos pelo edital de leilão do bem imóvel em análise) das dificuldades
que enfrentariam para efetuar o registro, diante da ausência de formalização da incorporação do Banco
Sudameris pelo Banco Real.

Em suma, essas dificuldades foram sopesadas por ocasião da celebração do negócio jurídico, não se
podendo dizer que a função social da propriedade esteja sendo desrespeitada. Não há, pois, qualquer viés de
inconstitucionalidade no princípio de continuidade, expressamente previsto nos artigos 195 e 237 da Lei de
Registros Públicos.

Por epítome, a recusa do Digno Oficial do Registro de Imóveis foi correta, porque a parte ré da ação de
adjudicação compulsória não consta do Registro como sendo a proprietária do imóvel. O princípio de
continuidade não fere o princípio da função social da propriedade nem tampouco o direito de propriedade, ao
revés, garante-lhe maior proteção.

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

Ricardo Mair Anafe

Presidente da Seção de Direito Público

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

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VOTO N. 30.553

1. Maria Christina Loschiavo Miranda e Augusto Miranda interpuseram apelação (fls. 184-199) contra a
sentença (fls. 164-167) que deu por procedente dúvida suscitada pelo 18º Oficial de Registro de Imóveis da
comarca de São Paulo.

Segundo essa decisão, não pode ser registrada uma carta de adjudicação passada em favor dos apelantes
em autos de adjudicação compulsória. O proprietário do imóvel é o Banco Sudameris Brasil S. A., e a
adjudicação foi deferida em ação proposta contra o Banco Santander S. A. Dessa forma, o registro rogado
ofende o princípio da continuidade, e não pode ser deferido enquanto não constar como proprietário o Banco
Santander, incorporador do Banco ABN Amro Real, que por sua vez havia incorporado o Banco Sudameris
Brasil.

Os apelantes sustentam que o rigor do princípio da continuidade deve ser atenuado neste caso. A
adjudicação compulsória, segundo dizem, é ação real imobiliária, e a sentença ordenou o registro
independentemente da apresentação de quaisquer documentos pendentes de regularização e conclusão da
incorporação entre o Banco Santander (Brasil) S/A e ABN Amro Real. Além disso, a exigência de
continuidade não pode sobrepor-se à razoabilidade, à proporcionalidade, ao direito de propriedade, à função
social da propriedade e à propriedade aparente, especialmente porque não existe nenhum prejuízo ao fisco
ou a terceiros.

2. Respeitado o entendimento do Desembargador Relator, por meu voto nego provimento ao recurso de
apelação.

Por instrumento particular, os apelantes celebraram, com o Banco ABN Amro Real S. A. (fls. 30-33),
compromisso de compra e venda do imóvel da matrícula 121.439, do 18º RISP da comarca de São Paulo.

O proprietário do imóvel é o Banco Sudameris Brasil S. A. (fls. 100-102).

A ação de adjudicação compulsória foi proposta e a carta de adjudicação foi passada em desfavor do Banco
Santander S. A. (fls. 17, 18-27 e 75-77).

Segundo alegam os apelantes, Santander incorporou ABN Amro, que por sua vez incorporara Sudameris
Brasil. Assim, o título obtido na ação de adjudicação compulsória contra Santander seria suficiente para
estabelecer a continuidade do registro com ABN Amro (promitente vendedor) e, por meio deste, com
Sudameris Brasil (proprietário).

Por esse raciocínio, porém, a apelação não merece prevalecer.

Não se questiona que a adjudicação tenha suprido validamente a manifestação de vontade de Santander,
como consta da sentença e da carta de adjudicação:

"Por todo o exposto, julgo procedente o pedido inicial para suprir, com esta sentença, a manifestação de
vontade do requerido, operando a outorga aos autores da adjudicação do domínio pleno do imóvel descrito na
inicial..." (fls. 77)

"...a presente carta de adjudicação, para suprir a manifestação de vontade de Banco Santander Brasil S. A.,
operando a outorga aos autores... do domínio pleno do imóvel..." (fls. 17)

O problema está em que Santander, que não era e que continua a não ser proprietário, não podia e ainda não
pode alienar o imóvel em questão, ainda que quisesse fazê-lo espontaneamente. E a sentença dada na
adjudicação, porque se limita a suprir vontade, não o faz proprietário. O suprimento de vontade, apesar de

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válido, é ineficaz, e essa ineficácia perdurará até que Santander adquira a qualidade de proprietário. Só então
existirão alguns dos poderes inerentes ao domínio, em particular o poder de dispor, cujo exercício coativo
seja viável, por meio da decisão dada na adjudicação compulsória.

No direito brasileiro, a constituição e a transmissão de direitos reais sobre imóveis em regra só se faz
mediante o registro (Cód. Civil, arts. 1.227 e 1.245-1.247). Nesse contexto, a menção à "outorga do domínio
pleno", contida na sentença (fls. 77) e na carta (fls. 18), só pode ser entendida em conexão com o
suprimento de vontade do réu da adjudicação compulsória, e não como alguma forma esdrúxula de
transferência do domínio, sem previsão legal. Somente quando o réu Santander ocupar a posição de
proprietário e, portanto, tiver poder de dispor é que o suprimento judicial operará efeitos para dar causa, no
registro, à transmissão do domínio. Até lá, porém, a transmissão não é factível, a sentença não tem eficácia,
e o registro não pode ser efetivado da forma como requerido - o que não é formalismo, uma vez que a
observância da continuidade é indispensável para o registro de imóveis retrate a realidade jurídica do domínio
privado e seja possível impedir que alguém disponha de um direito inscrito sem estar legitimado para tanto.

Acrescente-se que, ao contrário do que dizem os apelantes, a sentença não autorizou o registro
independentemente de quaisquer documentos ou formalidades, mas apenas sem a "apresentação de
certidões negativas de quaisquer tributos federais, inclusive de débitos previdenciários" (fls. 77).

Por fim, se faltarem (como faltam) os requisitos exigidos pela lei, a adjudicação compulsória não basta para a
transmissão do domínio, ainda que seja considerada ação real para fins do Cód. de Proc. Civil, art. 95 (cf.
STJ, AgRg no REsp 773.942/SP, j. 19.8.2008). Não existe nenhuma razão legal para mitigar, neste caso, as
regras concernentes à continuidade do registro, e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e a
proteção à propriedade e à função social simplesmente não incidem aqui, onde se trata da clássica hipótese
da falta de poder de dispor, que se tentou contornar - equivocadamente - fora do registro, cujas formalidades,
elas sim, é que garantem a inexistência de prejuízo a terceiros.

3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

[i] Neste passo, releva destacar que a carta de adjudicação compulsória expedida em ação movida em face
do vendedor não expressa, de forma alguma, modo originário de aquisição da propriedade como ocorre, por
exemplo, na ação de usucapião.

[ii] Registro de Imóveis, 3ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1.982, p. 304/305.

[iii] A propósito, veja ensinamento de Eros Roberto Grau, in A Ordem Econômica na Constituição de 1988, 3ª
edição, São Paulo: Malheiros, 1997, p. 73 e segs.

[iv] Hermenêutica e Aplicação do Direito, 20ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 2013, p. 226.

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