INTRODUCCION

En este presente contrato las partes buscan un resultado práctico, lícito, patrimonial a
futuro. Visto así, resulta de utilidad práctica regular el compromiso de contratar como
acto inscribible ante el Registro de Predios a fin de asegurar o proteger la celebración
del contrato definitivo y allanar el iterentre ambos estados (compromiso y definitivo)
dando publicidad al contrato con efecto de derecho preferente sobre todo acto o derecho
que se inscriba con posterioridad. Se consideró como actos inscribibles a los contratos
de opción y de compromiso de contratar, pues no se halla razón alguna para preferir al
primero y no al compromiso de contratar, tanto más, si éste es una categoría contractual,
es autónomo, puede revestir la forma de promesa unilateral o bilateral, tiene por finalidad
el aseguramiento del contrato definitivo y concibe verdadera voluntad de celebrar el
contrato final.

EL CONTRATO

ARTICULO 1351.- El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear,

regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial.

De los cuales son de necesidad que estos contratos cumplan para su validez los
elementos esenciales es decir para que puedan alcanzar la eficacia del contrato:
consentimiento, objeto y causa.

CONTRATO DE OPCION

El contrato de opción es aquel mediante el que se concede a una de las partes, el

optante, la facultad de decidir unilateralmente sobre la formalización de un
contrato.

El contrato de opción es un convenio en el que la parte concedente atribuye a la optante

una facultad de decisión unilateral, por tiempo y condiciones determinados, sobre la
formalización de un contrato de manera tal que el concedente queda obligado por dicha
opción hasta tanto sea ejercitada por el optante.

Así mismo algunos autores indican que el contrato de opción se configura entonces
como un precontrato o promesa unilateral. Así mismo discrepan de tal definición
considerando unos que mejor sería definir la opción como contrato con pacto de opción
o bien otros que determina que lo que se denomina contrato de opción no es sino una
sencilla cláusula de opción dentro de un contrato o de un precontrato.

Características del Contrato de Opción

puede determinarse de forma gratuita u onerosa.

En este segundo supuesto el optante se compromete a abonar un determinado importe

de dinero al concedente a cambio de la formalización del contrato. Y ello puede pactarse
incluso con independencia de que el contrato al que se opta se llegase o no a formalizar.
Así mismo en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario dispone que "será inscribible el
contrato de opción de compra, reúna las siguientes:

1ª Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

2ª Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere

convenido para conceder la opción.

3ª Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años." Lo

anterior, además de la plasmación positiva de la opción, bien en su modalidad de
contrato autónomo, bien en su existencia como condición dependiente de otra figura
contractual, supone la eficacia erga omnes o fuerza de la fe pública registral que el
Registro de la Propiedad, a través de la inscripción, supone para la opción misma o el
contrato de opción si se refiere a bienes inmuebles, de manera tal que será oponible a
terceros desde el mismo momento de la inscripción practicada de manera tal que se
impediría así.

La naturaleza de la opción hace que tal derecho sea transmisible a terceros en los
supuesto tanto de la opción denominada como mediadora, que es precisamente aquella
en la que se concede al optante la posibilidad de transmitir su derecho a un tercero.
Distinta solución ha de darse en el caso de que la opción haya sido concedida al optante
en función de cualidades o circunstancias personales concretas, en cuyo caso la cesión
del derecho se hace imposible.

Obligaciones del que firma este tipo de contrato

Durante el tiempo en el que la opción permanece vigente el concedente no puede

realizar acto alguno o contrato sobre el objeto respecto del que recae el ejercicio de la
opción de tal manera que, ante un incumplimiento de dicha obligación, el concedente
habría de indemnizar al optante de los perjuicios que se le causaren, sin perjudicar por
ello el derecho del tercer adquirente.

La fuerza de tal fe pública se proyecta frente a todos, de manera tal que los terceros
soportan la misma obligación de no perjudicar el derecho de opción durante la vigencia
de éste, y serían responsables de los perjuicios que el incumplimiento de dicha
obligación supusiera.
Para el optante surge la obligación de abonar el precio estipulado de la opción en caso
de que la misma haya sido establecida de forma onerosa.

Una vez que el optante ejercita su derecho de opción dentro del plazo estipulado, surte
efectos el contrato perfeccionado mediante dicho ejercicio desde el mismo momento de
éste y no desde el nacimiento de la opción. Ya el Tribunal Supremo en Sentencia de 14
de noviembre de 2002 determinó esta conclusión a los efectos de distribuir los frutos de
la cosa y los riesgos que la misma atravesare.

El optante, en el ejercicio de su derecho de opción, manifiesta una voluntad unilateral y

recepticia en la que el concedente es sujeto destinatario de dicha voluntad a la que no
es preciso que manifieste su conformidad pues el mero conocimiento es suficiente, a la
par que indispensable para cumplir de forma expresa con el ejercicio de la opción. Si
bien en este punto el Tribunal Supremo en Sentencia de 20 de abril de 2001 determinó
la necesidad de la constancia fehaciente de dicho ejercicio por parte del concedente.

De otro lado, el plazo de ejercicio del derecho de opción es de caducidad y en caso de

no fijarlo las partes, habría de estarse a lo dispuesto en el artículo 1128 del Código Civil.
Si bien el límite para tal plazo es de cuatro años, pero las partes podrán ampliar dicho
plazo a voluntad.

¿Cuándo se extingue?

El derecho de opción se extingue principalmente por su ejercicio en el plazo estipulado,

o bien por su falta de ejercicio en el mismo, así como por renuncia.

OJO:

Según la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2009 no

procede la aplicación por analogía al contrato de opción de la norma prevista en el
artículo 1504 del Código Civil para el de la compraventa de inmuebles en cuya virtud se
permite al comprador el pago después del plazo fijado contractualmente en tanto no hay
sido requerido de resolución.

En otra sentencia de la misma fecha y Sala se plantea el ejercicio de la opción no por la

optante sino por otra persona jurídica no mencionada en el contrato, el mismo día de su
declaración judicial en estado de suspensión de pagos. Autonomía del contrato de
opción, con dos partes bien determinadas, respecto del futuro contrato de compraventa
con persona a designar. Se constata la falta de vinculación de la concedente a la opción
ejercitada en su perjuicio y al margen de la literalidad del contrato de opción. Aprecia,
en el negocio jurídico fiduciario entre la optante y la persona jurídica que ejercitó la
opción la concurrencia de causa ilícita al haberse celebrado con la intención de
perjudicar a la concedente al desplazar sobre ella la insolvencia de aquella persona
jurídica tras haber cumplido la concedente su obligación de no transmitir la finca a otros
durante toda la vigencia del contrato de opción. La solicitud de suspensión de pagos no
limita la capacidad del deudor, pero sí puede valorarse como elemento demostrativo de
la finalidad fraudulenta de un negocio fiduciario.

DESARROLLO

CONTRATO DE OPCIÓN

ARTICULO 1419.- Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a
su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el
derecho exclusivo de celebrarlo o no.

contrato opción es a través del cual una parte emite irretractablemente la propuesta de
concluir un ulterior contrato, pudiendo la contraparte perfeccionar con la propia (y
unilateral) aceptación el contrato definitivo.

De los cuales existen diferencias entre opción y propuesta irrevocables que han sido
expuestas principalmente por la doctrina italiana a través de dos argumentos a saber:

1. La opción (contrato) y la propuesta irrevocable, aunque destinadas a producir efectos

jurídicos idénticos, difieren en su estructura, porque la primera figura es un contrato y la
segunda es una declaración unilateral, es decir aquella que tendrá que asumir los
efectos de la declaración del optante.

La más importante de considerar a la opción como un contrato y no como propuesta

irrevocable radica en que la muerte o la incapacidad sobreviniente de ninguno de los
contratantes no podría eliminar el derecho potestativo conferido ni la situación de
vinculación porque tales situaciones derivan de un contrato, mientras que ello podría
afectar si se tratase a la opción como una propuesta irrevocable que haya sido dirigida
al optante por el optado, puesto que según el artículo 1387 del Código Civil la muerte o
la incapacidad sobreviniente del destinatario de la oferta determinaría la caducidad de
esta.

CONTRATO DE OPCIÓN RECÍPROCA

ARTICULO 1420.- Es válido el pacto en virtud del cual el contrato de opción

recíproca puede ser ejercitado indistintamente por cualquiera de las partes.

en este supuesto el derecho potestativo de formación del contrato se tiene en ambos

contratantes, por lo que cualquiera de los dos podría dar lugar, con su sola declaración,
a la formación del contrato final. Es obvio también que ambos se encuentran sometidos
por un estado de sujeción frente a la declaración de la otra parte. A ello debe agregarse
que la así llamada opción recíproca establece la posibilidad de un tratamiento complejo
para el contrato de opción. Así podremos distinguir a la opción unilateral, en la que una
parte tiene el derecho potestativo de optar, frente a la opción bilateral en la que surge
en ambas partes el derecho señalado. Más allá de esto, la norma no encuentra una
mayor utilidad, pues la opción recíproca podría ser incorporada al contenido negocial de
un contrato de opción independientemente de que exista una norma que lo permita en
virtud del principio de libertad contractual (o configurativa) que inspira a nuestro
ordenamiento.

CONTRATO DE OPCIÓN CON RESERVA DE BENEFICIARIO

ARTICULO 1421

Es igualmente válido el pacto conforme al cual el optan te se reserva el derecho de

designar la persona con la que se establecerá el vínculo definitivo.

El artículo es también conocido como la llamada opción mediatoria. Del cual la opción
mediatoria se apoya, según autores, en la propia admisión de la opción onerosa, es
decir en la que existe un correspectivo, ya que el beneficiarío de la opción (el optante)
podría encontrar otro adquirente dispuesto a pagar un precio superior por el bien materia
del contrato final.

En tal situación puede serie conveniente asegurar la opción, así sea a título oneroso,
como ya dijimos, con el fin de especular con el producto de la reventa posterior del bien.
Se puede, además, y aquí viene en estricto la fenomenología de la opción mediatoria,
convenir que el optante pueda transferir, ya no el bien, sino el propio derecho de opción,
hipótesis en la que la especulación comprendería la diferencia entre la suma pagada
para adquirir el derecho de opción y la suma obtenida de la cesión de ese derecho a
terceros. La diferencia de aplicación entre una compraventa posterior, luego de
ejercitada la opción, del bien submateria, y la operatividad de la opción mediatoria, es
que, en este último caso, el contrato final se celebra directamente entre el optado y el
tercero nombrado por el optante, siempre que dicho tercero sea designado y acepte tal
nombramiento antes de que el optan te ejerza la opción, evidenciándose la concreción
del principio de economía negocial en la consecución de la finalidad de las partes por
medio de una sola operación contractual.

Se podría considerar que la opción mediatoria se identifica con la inserción en el

contenido del contrato de opción de una cláusula que contenga un verdadero contrato
por persona a nombrar (artículos 1473 y ss. del Código Civil); lo cual no resulta del todo
correcto en cuanto dicha cláusula opera solo en el ámbito del contrato formado (opción),
y supone una modificación subjetiva posterior del contrato, lo que no ocurre en la opción
mediatoria ya que en esta no hay ninguna modificación en la parte que lo celebra, sino
solo la concesión del poder de designar al tercero que celebrará el contrato final con la
otra parte (optada), constatándose ello en que es siempre el optante, y no el tercero, el
que ejerce la opción.

Sin embargo, tal razonamiento no excluye la posibilidad de que una cláusula que
contenga el contrato por persona a nombrar pueda ser insertada en un contrato de
opción. Así se ha dicho, y esto ayuda a diferenciar mejor, que no hay razón de hacer
excepción al principio general que admite la estipulación del contrato por persona a
nombrar en relación a cualquier tipo de contrato preliminar o definitivo, siempre y cuando
el objeto de la prestación lo consienta y el término para el nombramiento sea inferior a
aquel fijado para la opción, admitiéndose la aceptación de la propuesta irrevocable
(según esta concepción) solo y directamente por parte de la persona nominada. En
términos prácticos se debe considerar que tanto la designación como la aceptación del
tercero deben ser realizadas antes del ejercicio de la opción por el optante, ya que, si
ello no sucede así, en conjunto, el contrato final se formaría entre las mismas partes del
contrato de opción. Por demás, se debe siempre considerar la secuencialidad en las
declaraciones del optante y del tercero, por ejemplo, considerando que una vez
designado el tercero, este resulta siendo el único legitimado para aceptar, si no acepta
simplemente no habría contrato, ni siquiera entre las partes originarias. Sobre el tema
la casuística es inmensa y estará a cargo de los operadores y de la jurisprudencia
constructiva el extraer los principios que puedan dar lugar a una aplicación coherente
de la figura reseñada.

CONTENIDO DEL CONTRATO DE OPCION

ARTICULO 1422

El contrato de opción debe contener todos los elementos y condiciones del contrato
definitivo.

Al igual que los contratos preparatorios el contrato de opción debe contener todos los
elementos y condiciones del contrato definitivo (final) a diferencia de lo que ocurre con
el compromiso de contratar que, según el artículo 1415 CC debe contener solo los
elementos esenciales del definitivo. Esta exigencia puede ser tenida como intrínseca a
su propia naturaleza. Si el contrato final va a ser configurado en su última etapa tan solo
por la declaración de la parte que ostenta el derecho de opción, es lógico requerir que
de antemano, es decir en el contenido del contrato de opción, se haya predeterminado
la estructura y función del contrato a formarse, puesto que la parte optada no podrá
intervenir bajo ninguna forma en la fase final de formación de este nuevo contrato, y si
así lo hiciera, no nos encontraríamos en los parámetros de la opción sino que más bien
se trataría solamente de una nueva fase de negociaciones preliminares e incluso podría
considerarse que la parte optante habría efectuado una renuncia al permitir la
intervención de la otra en la conclusión y perfeccionamiento del contrato final.

Así mismo en la doctrina contemporánea se ha precisado que tal exigencia, aunque

también aplicable al contrato preliminar (o compromiso de contratar), se inspira en el
principio de correspondencia (GIUSTI-PALADINI).

Se entiende que el contrato de opción debe de ser "completo" en relación con el contrato
final, pues en ello radica su operatividad en el plano del ordenamiento jurídico. De tal
argumento se puede deducir que el fenómeno de la formación progresiva del contrato,
entendida como elaboración gradual de las estatuiciones negociales, no tiene nada que
ver, ni guarda punto de contacto, con la figura bajo estudio. En síntesis, nos
encontramos ante una anticipada composición de los intereses de las partes teniendo
carácter determinativo de los correspondientes componentes particulares del específico
esquema negocial.

PLAZO DE VIGENCIA DE CONTRATO DE OPCION

ARTICULO 1423El plazo del contrato de opción debe ser determinado o

determinable. Si no se estableciera el plazo, este será de un año.

Sobre la cuestión de la duración del plazo contemplada por este artículo, se debe ante
todo establecer dos diversas finalidades objetivas que, en general, inciden sobre la
necesidad de su inserción en el contenido del contrato de opción: la primera se refiere
a evidenciar el interés de diferir la conclusión del contrato final a un momento futuro
(deviniendo en irrelevantes las razones objetivas o subjetivas que indujeron a las partes
a su específica inserción), en cuanto se plasma concretamente un momento oportuno
para la conclusión del negocio final (GIUSTIPALADINI); mientras que la segunda, en
conexión con la anterior, se refiere a la prevención de las partes a efectuar la conclusión
del contrato final dentro de un arco de tiempo más allá del cual podría extinguirse el
interés económico que había inducido a la originaria predisposición de un proyecto
negocial, limitando en el tiempo la efectividad del derecho potestativo y el estado de
sujeción originados por el contrato de opción.
Se puede a su vez deducir que el plazo es un elemento, referido a la temporalidad, que
no puede faltar en el contrato de opción, corroborándose esto en que el propio artículo
comentado dispone supletoriamente que en el caso de que expresamente no se
estableciera, este será de un año. Ello concuerda con la naturaleza necesariamente
temporal de las situaciones jurídicas generadas por el contrato de opción. Tanto el
derecho potestativo como el estado de sujeción no pueden extenderse indefinidamente
en el tiempo, ya que comprometen la propia iniciativa negocial de uno de los sujetos
involucrados en el contrato de opción. De lo contrario se establecería una perpetua, y
por ende inaceptable, incertidumbre en detrimento de la parte optada. Por lo demás, así
se sustrae la hipótesis comentada a la posibilidad de que, ante la ausencia de
estipulación al respecto, pueda el juez fijar el plazo submateria (artículo 182 del Código
Civil).

CONTRATO DE OPCION

CONTENIDO DEL CONTRATO DE OPCION

Se entiende que el contrato de opción debe de ser "completo" en relación con el contrato
final
Si el contrato final va a ser configurado en su última etapa tan solo por la declaración de
la parte que ostenta el derecho de opción, es lógico requerir que de antemano, es decir
en el contenido del contrato de opción, se haya predeterminado la estructura y función
del contrato a formarse, puesto que la parte optada no podrá intervenir bajo ninguna
forma en la fase final de formación de este nuevo contrato

PLAZO DE VIGENCIA DEL CONTRATO DE OPCION

Se refiere a un plazo resolutorio, ya que determina que los efectos del acto cesan a su
vencimiento.
DETERMINADO:
La determinación del plazo por las partes intervinientes en el contrato de opción puede,
al margen de que puede ser de cualquier extensión, realizarse en forma precisa (plazo
determinado)
DETERMINABLE: estableciendo pautas ylo parámetros certeros de verificación para
que, a través de una operación deductiva, pueda ser efectivamente determinado.

OPCION MEDIATORIA
concesión del poder de designar al tercero que celebrará el contrato final con la otra
parte (optada), constatándose ello en que es siempre el optante, y no el tercero, el que
ejerce la opción.
En términos prácticos se debe considerar que tanto la designación como la aceptación
del tercero deben ser realizadas antes del ejercicio de la opción por el optante.