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VISTORIAS NA

CONSTRUÇÃO CIVIL
Conceitos e Métodos
Eduardo M. Burin
Emílio Daniel
Flavio F. de Figueiredo
Iara C. S. Mourão
Marcio S. Santos
Vistorias na Construção Civil
r

- Conceitos e Métodos

Eduardo M. Burin
Emílio Daniel
Flavio F. de Figueiredo
lâra C. S, Mourão
Mareio S. Santos
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)
(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)

Vistorias na construção civil: conceitos e


métodos i Eduardo M. B u r i n , . . [et al.]. - -
São Paulo : PINI, 2009.

Outros autores: Emilio Daniel, Flavio f. de


Figueiredo, Iara C. S. Mourão, Mareio S. Santos.
Bibliografia.
ISBN 978-85-7266-217-8

1. Construção - Vistoria 2. Engenharia Civil


i. Burin, Eduardo M. II. Daniel, Emilio.
III. Figueiredo, Flavio F. de. IV. Mourão, Iara
C S. V. Santos, Mareio S
09-08435 CDD-624

índices para catálogo sistemático:


1. Construção civil : Engenharia : Vistoria :
Métodos 624

Vistorias na Construção Civil - Conceitos e Métodos


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- criaçâo:Marcio Sallovuicz
- imagens 3 D: Marino SaElowia
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www.pfniiiveb.com - manuais@pini.com.br

1a edição: ago/2009 • IWIHM «.ltlLlM


índice

Prefácio 7

Apresentação 9

1. Introdução 11
Quantidade de sistemas 12

Quantidade de intervenientes , 12

Serviços artesanais 12

Falta de projetos e planejamento 13

Interação com o meio 13

Alterações do meio . 13

Manutenção e conservação 14

Relevância patrimonial * 14

Descentralização 15

2. Conflitos relativos à construção civil 17


2.1. Tendências observadas 17

Consciência dos direitos 18

Crise e alterações no panorama econômico 18

Especialização dos profissionais 19

Exemplo 19
2.2. Deficiências observadas na solução de conflitos 22

23. Referências relevantes 26

3, Vistorias na construção civil 29


3.1. Conceituação 29
Qual é o objetivo do registro? 34

3.2. Requisitos gerais da vistoria 36


1 - requisito: ser compatível com o nível de complexidade 37

Compatibilidade com a complexidade . . 38

2- requisito: ser realizada no momento oportuno.... 39

Qual é o momento oportuno? 40

3- requisito: visão. 42

4 e requisito: deve ser confiável . 43

3.3. Vistoria versus Perícia 45

3.4. Vistoria versus Relatório Fotográfico 45

3.5. Tipos de vistoria 47

4. Vistorias de confrontantes de obras 49


IEM - Laudo de vistoria.. 55
I. Informações gerais 56

II. Considerações preliminares 56

11.1. Objetivo 56

11.2. Imóveis vistoriados 58

IIL Rua Monte Verde, 1500 59

IV. Rua das Rosas, 75 70

V. Considerações finais 77

VI. Encerramento 77
5. Vistorias especiais em obras 79
Inspectors Vistorias - Laudo de vistoria 81
I. Informações gerais 82

II. Considerações preliminares 82

I I I Objetivo . 82

II.2. Localização 82

11.3- Terreno - 82

11.4. Caracterização sucinta do empreendimento 82

11.5. Caracterização do estagio da obra 83

11.5.1. Fotografias 83

11.5.2. Caracterização qualitativa e quantitativa do estágio da obra...... 88

11.6. Encerramento - - 92

6. Vistorias programadas de edificações 93


EFE-Laudo de Vistoria 95
I. Informações gerais 96

II. Considerações preliminares . 96

11.1. Objetivo 96

11.2. Localização 96

III. Caracterização do apartamento-modelo 100

IV. Encerramento 109

MEI - Laudo de Vistoria 111


I. Informações gerais - 112

II. Considerações preliminares 112

11.1. Objetivo 112

11.2. Localização 112

11.3. Características do empreendimento 112

III, Caracterização das áreas comuns 114

IV. Encerramento, - 146


7. Vistorias para comercialização de imóveis usados 147

8. Vistorias para imóveis locados 149


Inspectors Vistorias - Laudo de vistoria 152
I. Informações gerais . 153

II. Considerações preliminares 153

11.1. Objetivo 153

IL2. Localização 153

11.3. Terreno 153

11.4. Benfeitorias ,, 153

11.5. Caracterização do estado do imóvel objetivado 155

11.5.1. Fotografias 155

11.5.2. Descrição do estado do imóvel 159

11.6. Encerramento 160

9. Diretrizes para especificação de serviços de vistoria 161


Seleção de empresas 163

Bibliografia 165

Autores 167
Prefácio

A indústria da construção civil e imobiliária tem incorporado nas últimas décadas


inúmeros aprimoramentos nos processos construtivos, com certificações nacionais e
internacionais, e também diversas ferramentas de gestão da informação, gerencia-
mento de riscos e controle de processos, com o intuito de aperfeiçoar cada vez mais
o produto imóvel, e fornecer subsídios à tomada de decisão por parte dos diversos
agentes do mercado imobiliário.

Dentre as ferramentas disponíveis e em fase de ampliação de utilização estão as


vistorias, já aplicadas em diversos países, as quais se constituem importantes ele-
mentos para solução de controvérsias na construção civil, evitando que estas se
transformem em litígios judiciais, sempre onerosos e desgastantes,

A despeito dos inquestionáveis benefícios ao processo decisório e à solução de con-


flitos, as vistorias criteriosas realizadas nas diversas fases da vida de um imóvel, des-
de o planejamento até a comercialização e entrega, ainda não são executadas em
escala condizente com a da indústria imobiliária nacional, menos por desinteresse
dos atores do mercado e mais pela falta de conhecimento dos benefícios associados
à execução das vistorias.

Assim sendo, esta publicação, pela qualidade, credibilidade e experiência de seus


autores, todos com larga vivência no tema, constitui notável contribuição de grande
interesse a engenheiros, arquitetos e operadores do mercado imobiliário, sem ainda
ter sido objeto de bibliografia específica nacional.

Ricardo Yazbek, é Engenheiro civil, Presidente da FIABCI/


BRASIL - Capítulo Brasileiro da Federação Internacional
das Profissões Imobiliárias, Vice-presidente da CBSC -
Câmara Brasileira da Indústria da Construção, Membro
Nato do Conselho Consultivo do SECOVl-SP - Sindicato da
Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de
imóveis do Estado de Sâo Paulo, e Presidente da R.YAZBEK
Desenvolvimento [mobiliário Ltda,
Apresentação
Há mais de 15 anos, vimos observando um incremento muito expressivo nos litígios
envolvendo construção civil, nas suas diversas etapas.

A o tentar diagnosticar as causas de ta! aumento, encontramos na falta ou deficiên-


cias de referências técnicas para os envolvidos, um dos principais transformadores
de controvérsias em litígios.

Não havendo referências sólidas para pautar a inter-relação entre as partes, resta
prejudicada a possibilidade de apuração de desvios de qualquer natureza ou porte,
quer através de simples verificações, quer por meio de Perícia de Engenharia.

Dentre as referências importantes encontram-se as Vistorias, por constituírem ins-


trumentos que possibilitam a perpetuação de um retrato fiel e verdadeiro do bem
vistoriado para servir como referência para eventual apuração futura.

A não execução de vistoria, aliada a deficiências de especificação dos trabalhos ou


ainda a contratação de empresas ou profissionais nao preparados ou não habilitados
para executá-las, são as falhas mais comuns que impedem que se aproveite o enor-
me potencial desta ferramenta aparentemente simples.

Este livro foi desenvolvido com o objetivo de mostrar aos diversos envolvidos, direta
ou indiretamente, com a Construção Civil - tais como: incorporadoras, construtoras,
compradores, locatários, locadores, gestores de condomínios etc - a importância e
as possibilidades de aplicação das Vistorias e os requisitos que devem ser exigidos
dos trabalhos, ilustrando com casos práticos e exemplos de laudos.
Além disso, são apresentadas diretrizes para especificação de serviços de vistoria,
pois, na observação de casos reais, constatamos que a maioria dos trabalhos que se
mostram imprestáveis tem em falhas na definição de escopo para contratação, sua
primeira e principal deficiência.

Não temos a pretensão de esgotar o assunto. Muito pelo contrário, pretendemos


com este trabalho provocar o mercado para que traga novos elementos para enri-
quecer esta especialidade que, quase sempre relegada a segundo plano em relação
às Perícias, tem se mostrado extremamente relevante na solução de incontáveis con-
trovérsias ou litígios.

Por fim, é importante salientar que, embora este livro esteja voltado para Constru-
ção Civil, muitos dos conceitos aqui apresentados podem ser aplicados a outras
áreas, como, por exemplo: indústria, agricultura, prestação de serviços etc.

Eduardo M. Burin
Emílio Daniel
Ffavío F, de Figueiredo
Iara C. S. Mourão
Mareio S. Santos
1 - Introdução r

A construção civil é dotada de muitas particularidades, que exigem um enfoque es-


pecial, tanto para as fases de produção, como para as de utilização do produto final.

Dentre as principais especificidades, destacam-se as seguintes, as quais serão deta-


lhadas na seqüência:

Quantidade de sistemas;

Quantidade de intervenientes;

Serviços artesanais;

Falta de projeto e planejamento;

Interação com o meio;

Alterações do meio;

Manutenção e conservação;

Relevância patrimonial;

Descentralização.

Embora, para facilitar a exposição, muitas das menções remetam à construção de


casas e edifícios, as características aqui relacionadas são encontradas - com pesos
diferentes - em todos os outros tipos de obras civis privadas ou públicas, como:
pontes, viadutos, ferrovias, portos etc.
Quantidade de sistemas

Por nnaís simples que seja uma edificação, é grande a quantidade de sistemas e
componentes que devem ser implantados e interagir harmonicamente. Assim, por
exemplo, caixilhos, revestimentos, alvenarias, cobertura, estrutura e fundações de-
vem ser especificados, projetados e executados de forma que se possa obter de
cada sistema o melhor desempenho possível e, ao mesmo tempo, que a edificação
como um todo atenda à sua finalidade, com segurança e conforto, durante toda a
sua vida útil.

Quantidade de intervenientes

Em razão direta do grande número de sistemas, é muito grande a quantidade de


profissionais e empresas que devem atuar em uma obra civil, desde a concepção até
a manutenção.

Desenvolvimento de projetos legais e projetos executivos, abrangendo várias espe-


cialidades técnicas, obras, instalações de sistemas, manutenção, conservação, pro-
jetos e obras de atualização física ou funcional são apenas exemplos de atividades
que são desenvolvidas durante a vida de uma edificação, por diferentes profissionais
ou empresas,

Embora fosse desejável que todos esses intervenientes tivessem atuação harmônica,
várias diferenças entre eles, tais como de cultura, desenvolvimento tecnológico e de
preparo de mão-de-obra, impedem que isso ocorra.

Muitas improvisações e adaptações são feitas para se superarem falhas ou ausên-


cias de projetos, São tolerados, muitas vezes com excessiva complacência, danos
causados por um instalador de serviços referentes a etapas que antecederam sua
entrada na obra. Também é comum se observar trabalhos de manutenção que são
executados sem levar em conta as especificações e os projetos originais do sistema
em que se está intervindo.

Serviços artesanais

Muitos serviços executados em uma obra civil são fundamentalmente artesanais e


sua qualidade está diretamente relacionada à habilidade do profissional que o exe-
cuta e ao treinamento por ele recebido.
Falta de projetos e planejamento

Execução de projetos detalhados e planejamento cuidadoso de fornecimento de


insumos e serviços ainda são exceções nas obras brasileiras, Este panorama começa
a mudar nas grandes cidades.

Em nossa cultura, tanto planejamento como projeto são muitas vezes considerados
gastos e não investimentos. Assim, faz-se o mínimo necessário, via de regra, sem se
buscar a excelência dos fornecedores desses serviços,

São muitas as vezes em que vemos obras de envergadura e sofisticação tecnológica


serem executadas com o emprego de ferramentas rudimentares de planejamento
e com base apenas em alguns projetos essenciais, elaborados por profissionais ou
empresas que não detêm conhecimento à altura.

Para quem age com essa mentalidade, prevenção contra riscos e superação de im-
previstos são, na maioria das vezes, tratados de forma amadora.

Interação com o meio

Toda obra civil deve ser planejada levando-se em consideração as solicitações de uso
e do meio externo que possam ser previstas, com fatores de segurança para cobrir
as incertezas,

Capacidade de suporte do solo, nível de lençol freático, regime de chuvas, ventos,


ínsolação, temperaturas, etc. são características de cada locai e devem ser conside-
radas em todas as fases de uma obra, desde a concepção até os planos de manu-
tenção. Esse conjunto de características do meio externo é único para cada obra.

Na opinião dos autores, este é um dos pontos que mais diferencia a obra civil das
atividades industriais convencionais. Enquanto na indústria podem ser preparados
e ensaiados protótipos, que são submetidos a mais ampla gama de solicitações, na
construção civil cada obra é um protótipo único que, naturalmente, poderá, desde
cedo, apresentar reações indesejáveis a certas solicitações do meio, exigindo corre-
ções e adaptações para que possa ter um desempenho satisfatório.

Alterações do meio

Como mencionado no item anterior, são muitas as características de cada local que
devem ser consideradas para se projetar e implantar uma obra.
Considerando que, via de regra, as obras civis são erigidas para durar pelo menos
muitas décadas, são inevitáveis - embora, muitas vezes, imprevisíveis - modificações
nessas características.

Flutuações no nível do lençol freático, surgimento de vibrações devidas ao tráfego,


outras obras ou indústrias e alterações climáticas ou microclimáticas são apenas
exemplos de interferências capazes de trazer novas solicitações a uma obra civil
durante sua vida,

Manutençao e conservação

Manutenção preventiva ou corretiva e conservação não são levadas muito a sério no


Brasil, especialmente quando se referem àquilo que não é visível.

As edificações são utilizadas até a exaustão, como se todos os seus componentes,


indistintamente, tivessem durabilidade infinita. São tomados como cuidadosos os
proprietários ou usuários que pintam periodicamente seus imóveis, trocam algum
revestimento ou fazem alguma maquiagem equivalente.

Por outro lado, atualizar instalações elétricas ou hidráulico-sanitárias, realizar re-


paros em estruturas de edifícios, pontes ou viadutos, investir na conservação de
para-raios ou de impermeabilizações, por exemplo, não faz parte da rotina, nem
tampouco da história, da maior parte das obras públicas ou privadas.

Tanto na esfera privada, como na pública, o que se observa é a canalização dos


recursos disponíveis para aquilo que se vê, que traz prazer imediato ou retorno polí-
tico. Enquanto isso, o que não é facilmente visível, mas que pode estar comprome-
tendo de forma definitiva 3 durabilidade e até a segurança de uma obra, é relegado
a segundo plano.

Relevância patrimonial

Especialmente para muitas pessoas físicas, o imóvel é o item mais valioso de seu
patrimônio, âs vezes sendo pago em prestações numerosas e muito pesadas no
orçamento familiar.

Isto faz com que a relação com aquele bem ultrapasse a razão em direção ã paixão,
especialmente quando é sentida alguma ameaça real ou imaginária de alteração ou
deterioração, que poderá acarretar redução de seu valor.
Enquadram-se nessa situação ameaças exógenas, tais como, as advindas de vizi-
nhança, ou endógenas, como defeitos ou anomalias construtivas que podem impli-
car em deterioração mais acentuada de algum componente da edificação.

Descentralização

Do ponto de vista geográfico, cada obra civil é desenvolvida em uma espécie de


filial de cada uma das empresas intervenientes, em especial para aquelas com maior
permanência durante a construção.

Somando-se esta característica à dinâmica das obras, que, muitas vezes, exige deci-
sões imediatas e de grande impacto, tem-se como resultado uma transferência de
responsabilidade muito grande para a estrutura de decisão do canteiro que, em sua
maioria, não está preparada para tal,

A popularização de sistemas de comunicação mais ágeis, tais como a Internet e te-


lefonia celular, tem contribuído muito para facilitar a integração em tempo real dos
vários níveis hierárquicos e, com isso, levar as decisões às esferas adequadas.
2 — Conflitos relativos à construcão civil *

2.1 - Tendências observadas

Devido à série de particularidades Intrínsecas que possui, a construção civit tem


potencial muito grande para geração de conflitos entre os envolvidos direta ou in-
diretamente, com a obra ou aqueles por ela afetados, desde as fases embrionárias
de um projeto até o uso e manutenção de uma obra com idade avançada, passando
por todas as etapas e relacionamentos possíveis.

Por mais habilidosa que possa ser a administração dos conflitos, é natural que mui-
tos acabem se transformando em discussões que, se não solucionadas na esfera
administrativa, rumam à judicial

Ma prática, tem se observado um aumento substancial na quantidade de questio-


namentos, muitos com grande potencial de se transformar em litígios importantes.

Podem ser destacados três fatores que contribuem muito para esse acréscimo na
quantidade de questionamentos:

Consciência dos direitos;

Crises e alteração no panorama econômico;

Especialização dos profissionais.


Consciência dos direitos

A promulgação da Carta Magna de 1988 estabeleceu uma nova ordem constitucio-


nal que assegurou aos cidadãos brasileiros inúmeros direitos, baseados, de forma
geral, na noção de dignidade da pessoa humana. A partir do momento em que o
cidadão brasileiro começou a se habituar a essa nova ordem - donde surgiram ou-
tros diplomas legais, que procuravam assegurar a aplicabilidade desses direitos - o
número de demandas judiciais aumentou.

Um exemplo de diploma legal surgido no contexto dessa nova ordem é o CDC -


Código de Defesa do Consumidor, instituído em 1990- Com o advento do CDC, o
nível de consciência da sociedade acerca dos direitos nas relações de consumo vem
crescendo gradativamente.

Sem entrar no mérito da questão se as transações comerciais desenvolvidas no con-


texto do mercado imobiliário constituem relações de consumo, também naquelas
relações não-regidas pelo CDC a busca dos cidadãos e das empresas pela garantia
dos seus direitos tem aumentado bastante, em parte pela consciência criada a partir
da Instituição do mencionado código.

Crise e alterações no panorama econômico

As sucessivas crises pelas quais o Brasil passou, bem como as alterações no pa-
norama econômico nacional e internacional, alteraram o poder aquisitivo de uma
grande fatia da população e, para muitas empresas, diminuíram as margens de
lucro, Com isso, os recursos disponíveis para gastos ou investimentos imprevistos
tornam-se muito mais escassos, levando pessoas e empresas a lutar com muito
mais afinco, para não perder ou para buscar a recuperação de perdas em suas
relações comerciais.

A título de exemplo, em relação à atual crise internacional, dados do Indicador


Serasa Experian de Falências e Recuperações mostram que, em comparação com
o ano anterior, 2008 teve uma alta de 1 6 % no número de recuperações judiciais
requeridas.

Alguns advogados destacam também que a crise cria precedentes para revisões de
contratos, fusões e aquisições, o que também pode explicar o aumento do número
de contendas judiciais neste cenário.
Especialização dos profissionais

Como decorrência das necessidades ditadas pelo mercado, observou-se nos últimos
anos um aumento muito grande na quantidade de profissionais que se especializa-
ram na reivindicação de direitos originados das mais diversas relações comerciais.

Assim, houve incremento na quantidade de escritórios de advocacia que atuam com


destaque na área, surgiram institutos para defesa ou proteção do consumidor e
aumentou o número de laboratórios para ensaios tecnológicos e de profissionais
técnicos especializados em identificar pontos que podem gerar reivindicações,

Uma mudança importante decorrente da especialização dos profissionais do merca-


do imobiliário se refere ã tomada de decisão dos empresários atuantes no setor. A
profissionalização das empresas trouxe o administrador e o especialista para o cam-
po da tomada de decisão, de forma que o processo decisório deixou de ter no dono
sua figura exclusiva, com vieses que impediam uma decisão calcada em aspectos da
lógica econômica de maximização dos lucros e redução das perdas.

Exemplo

Pesquisa realizada com proprietários de imóveis novos em 2004 em São Paulo pela
Datafolha {Folha de São Paulo, Caderno Imóveis 1, 17/04/2005) apurou que 5 0 %
dos entrevistados já haviam tido problemas com seus apartamentos.

Destes, apenas 12%. não entraram em contato nem com a construtora nem com a
incorporadora, o que representa o elevado índice de 8 8 % de pessoas que apresen-
taram suas reivindicações.

O gráfico seguinte mostra a distribuição das reclamações apresentadas, por item da


edificação.
H
deleelaram problemas Mlfyn doü enlricvistado!;
comi> infiliíiiçíics. vazamentos. ULh
' uruEn que o pi A> Cí;ELI\ j
unftitLulc e goleiras ikwniwlado, torio im rui
assentado considerarem o
11 % notaram infiltração revestimento ruim <>u
desigual
- Jc água pela janela e
pniblèiiiiLH n:i Ttulaçilií -1% apontaram
pareJti; desnivdadas.
T lonas ou fora Jo prumo A IIIÍÍl:L <|iiei\:i dos
cntrcn^bdiK foi a de
42% 1ivclanwçíNís qm- o coDirapiSiíi esiava
líi/cm respeite a purtilts desnível «do nu torto
i:n.li;idis. UiflüiiJiís ou
quebradas

^•liver.im problemas A única reclamação


cimi sobmccaijía dizia iei]líiUi :i ]i*vis
elátnca, cuiUKirciiilõ quebrada:-. nscjdas <oi
c queda dos d]s|iinlíin:s lascadas
22% 22%
20%
lüaàíi mí queixaram de
vicamcnlu csiíí iivslaliçüei

8% T

n
T

I H ia
4% 3% 3% 2%

B^canamente Fbrtaa e EstruUra do- Ffeos e F&teüaa e Instaiaçâes Flníufa Atabamentc Mjtais e InsEaiaçSes a
e infiltrações janelas prédio azulejos tetos e)étxic3s louças gâs I
aquecimento

Fig. 1- Distribuição das reclamações mais freqüentes


{Fonte: Folha de SP, 17/04/2005}.

As distribuições do perfil, conduta e tempo de percepção dos reclamantes estão


apresentadas na figura a seguir:
V A L O R DO A P A R T A M E N T O

Até De R S 50 mil De R$ 100 mil Acima cie


R$ 50 mil a RS 100 mil a RS 200 mil R S 200 mi!

ONDE MORA

65

51

Centro Zona Zona Zona Grande Zona


Oeste Sul Leste SP Norte

O P R O B L E M A FOI P E R C E B I D O
QUANTO T E M P O A P Ô S A E N T R E G A ?

Até um mês 44

De um a seis meses 34

De seis meses a um ano [ -[g

Mais tfe um ano 5


4% Sim, com a incorporadora

Fig. - Distribuição do perfil, conduta e tempo de percepção dos reclamantes


{Fonte: Folha de SP, 17/04/2005}.

O resultado da pesquisa coincide exatamente com a situação que observamos em


nossa vida profissional.

22 - Deficiências observadas na solução de conflitos

Ao se reivindicar um direito ou ao responder a uma reivindicação, é fundamental


que a questão seja analisada por técnicos especializados em litígios, com base no
maior espectro possível de informações disponíveis.

Assim, o primeiro passo é procurar reunir todas as informações possíveis e estudá-las


tecnicamente, com o rigor exigido pela envergadura de cada caso.

Também é muito importante procurar definir cenários acerca das informações de


que pode dispor o oponente e quais as possíveis influências que as mesmas podem
ter no desünde da questão.

Por fim, é conveniente que se realizem exercícios de análise simulando a visão global
que um observador externo teria acerca da demanda, para que se possa avaliar os
riscos.

Esta receita aparentemente óbvia e intuitiva muitas vezes é deixada de lado e, em


seu lugar, entram ímpetos, visões apaixonadas, opiniões pessoais de pessoas sem
conhecimento técnico ou com conhecimento restrito da controvérsia e toda sorte
de ingredientes que impedem a solução amigável dos conflitos, por afastarem as
partes do ponto de equilíbrio em torno do qual poderia haver uma composição, ou
impedirem que se defina tecnicamente o real ponto de equilíbrio.
Assim, a origem das deficiências na solução dos conflitos está associada basicamen-
te aos seguintes aspectos:

* Despreparo dos envolvidos, que, não reconhecendo suas limitações, não


buscam as imprescindíveis orientações técnicas ou não tomam as cau-
telas necessárias;

• Na visão apaixonada dos envolvidos, que os leva a tratar os assuntos


técnicos com emoção, em detrimento da racionalidade;

Embora seja difícil estabelecer um rol que contenha todas as deficiências no trato
de conflitos envolvendo questões técnicas com potencial para gerar litígios, uma
vez que sempre há a possibilidade de nos depararmos com algo novo ou até ini-
maginável, são apresentados a seguir os tipos de falhas mais comuns na solução de
conflitos, as quais serão detalhadas na seqüência:

Falta de embasamento;

Divergências quanto à solução dos danos;

Divergências quanto à extensão dos danos.

• Falta d e e m b a s a m e n t o : Boa parte das contendas judiciais tem sua


gênese na falta de embasamento de pelo menos um dos envolvidos no
litígio. Pleitos calcados em acordos tácitos ou então feitos com fulcro
em documentos defeituosos são exemplos de como a falta de embasa-
mento se manifesta.

Tanto acordos tácitos como documentos defeituosos (inespecíficos, dú-


bios ou contraditórios) criam precedentes para interpretações particula-
res e tendenciosas das partes.

O " c a s o 1" exposto a seguir ilustra essa situação.

Caso 1 - Falhas de especificação de contrato de forneci-


mento de serviços

Uma demanda extrajudicial envolvendo um importan te hospital


e uma empreiteira de construção civil evidencia a influência da
falta de embasamento nos litígios.

As partes firmaram um contrato para fornecimento de mão-


de-obra para realização de obras de restauro na fachada do
prédio do hospital, incluindo, dentre outros serviços, o restauro
de mais de 100 esquadrías.
A planilha de descrição dos serviços anexada ao contrato infor-
mava que seria feito o "restauro das venezianas em madeira dos
caixiihos".

A desavença surgiu porque a empreiteira entendia que o res-


tauro somente contemplaria a parte externa das venezianas,
enquanto o hospital desejava o restauro integral dos caixiihos
(inclusive batentes, guarnições e folhas internas).

O contrato, inespecifico, permitiu interpretações particulares de


ambas as partes.

• Divergências quanto à solução dos danos: Verifica-se com certa


freqüência no judiciário algumas demandas originadas de divergências
quanto à solução dos danos materiais ocasionados por uma das partes.

Esse tipo de divergência ocorre porque os custos de reparação dos da-


nos são extremamente dependentes da solução proposta para tal, de
forma que as partes de um litígio podem conduzir a solução do proble-
ma visando a obter vantagens ou então diminuir suas perdas,

0 "caso 2 " apresentado a seguir ilustra essa situação.

Caso 2 - Correção de trincas geradas por escavação em


terreno vizinho

Em uma demanda judicial, os autores ingressaram com pedido


de indenização pelos danos materiais causados por escavações
ocorridas no terreno do réu, por ocasião da construção da resi-
dência deste último.

As partes não divergiam quanto à existência dos danos: ambos


reconheciam que as obras no imóvel do requerido ocasionaram
danos ao imóvel dos autores. No entanto, as soluções propostas
para reparar os danos, e por decorrência os custos a elas asso-
ciados, variavam dentro de uma ampla faixa de possibilidades
e valores.

O réu aduzia que, para a reparação das trincas, seria somente


necessário aplicar massa corrida e proceder à pintura localizada
do imóvel dos autores: Já os requerentes alegavam que seria
necessário o reforço das fundações do imóvel e um tratamento
especifico para reparação das fissuras (aplicação de teia de poli-
éster e argamassa polimérica), além de pintura integral do imó-
vel, com vistas à manutenção da uniformidade do acabamento.
• Divergências quanto à extensão dos danos: Também são comuns
na construção civil litígios originados da falta de concordância entre as
partes no que se refere è extensão dos danos materiais. Nesse sentido,
ou se verifica uma superestimatíva dos danos ocasionados pela parte
adversa ou então uma subestimativa dos danos causados pela própria
parte.

U m exemplo de discordância quanto à extensão dos danos é apresentado no


"caso 3".
Caso 3 - Supostos danos provocados por shopping.

Há algum tempo foi amplamente noticiada uma demanda ju-


dicia! envolvendo um empreendimento da cidade de São Pau-
to como réu e uma senhora proprietária de um imóvel vizinho
como autora.

A requerente pleiteava em juízo uma indenização de 24 milhões


de reais por supostos danos causados pelas obras de um esta-
cionamento no subsolo do empreendimento.

A requerente alegava que o desvio de um córrego que atraves-


sava o centro de compras teria feito o imóvel da mesma ceder,
provocando uma infinidade de rachaduras, queda parcial do
beirai e afundamento do piso da sala.

Por sua vez\ a administração do empreendimento alegava que


vistorias prévias contratadas junto a uma empresa especializada
já mostravam a existência de trincas no imóvel, mesmo antes do
início das obras.

A empresa ré admitiu que as obras causaram alguns danos no


imóvel, porém aceitava pagar somente 24 mil reais, ou sejar um
milésimo do valor pleiteado pela autora.

As falhas anteriormente mencionadas têm um aspecto em comum: a falta ou a


deficiência de referências que pudessem conferir fundamento aos diversos
pleitos.

As referências podem municiar as partes com informações que constituirão o em-


basamento para os pleitos. Adicionalmente, referências relevantes propiciam uma
melhor avaliação da extensão dos danos materiais, bem como das soluções (e cus-
tos) de reparação.
2.3 - Referências relevantes

Corno já mencionado, a falta ou deficiência de referências é uma das principais


causas de litígios envolvendo as empresas atuantes no mercado imobiliário e os
cidadãos em geral. De fato, são as referências disponíveis que consolidam as infor-
mações existentes acerca da inter-relação entre as partes, podendo tais referências
constituir provas em trabalhos de perícias de engenharia,

São identificados os seguintes referências relevantes:

• Publicidade: As peças publicitárias devem retratar com fidelidade o produto


que estão divulgando, São de farto conhecimento certos termos utilizados em
materiais de publicidade que possuem caráter genérico ou não tem relação com
o bem ou serviço negociado. Expressões genéricas como, por exemplo, "sistema
de segurança completo" ou "lazer completo" são encontradas com freqüência
em materiais de publicidade e têm gerado questionamentos inclusive na esfera
judicial.

• Contratos: Os contratos devem refletir com precisão os termos negociados entre


as partes. Observa-se com freqüência casos de "contratos-padrão" com cláusulas
que não tem relação com o bem fornecido/adquirido ou o serviço contratado,
decorrendo em questionamentos das partes envolvidas.

• Projetos e memoriais: Os projetos e memoriais devem ter um nível de detalha-


mento adequado, para que possam delimitar in equivocada mente a obra objeto
de negociação entre as partes. Nesse sentido, projetos ou memoriais contendo
notas ou menções que não tem qualquer relação com a obra também possibilitam
questionamento de direitos peías partes, notadamente pela parte compradora.

• Documentos: Toda documentação referente a um empreendimento deve ser ela-


borada com a preocupação de se criar referências fidedignas para eventuais ques-
tionamentos futuros. Documentos importantes não sao somente cartas, memoran-
dos e relatórios técnicos, mas também diários de obras, faxes, e-mails etc,

Um requisito básico para a tempestiva tomada de decisões das empresas é a velo-


cidade na transmissão das informações. Porém, é necessário extremo cuidado para
que, no afã de enviar rapidamente uma informação (ex: por e-mail ou "torpedo"),
não sejam negligenciados os necessários cuidados com a redação das mensagens,
visando a salvaguardar os interesses da parte.

O " c a s o 4 " apresentado a seguir mostra um registro bastante inadequado em um


documento, que pode gerar conflitos posteriores.
Caso 4 - Registro em diário de obras.

Compufsando o diário de uma obra objeto de perícia judicial


nos deparamos com o seguinte registro: "0 equipamento está
assim: tem dia que quebra de manhã, tem dia que quebra de
tarde. Faz três semanas que eu estou pedindo para trocar. Na
hora que der uma &ghã9êD2 não quero nem ver. „ ". (o substan-
tivo grifado substitui o originaiinapropriado para publicação).

O engenheiro da obra vistou o diário uma semana depois do


registro, deixando consignado que visitava a obra apenas oca-
sionalmente. Tanto a deficiência no equipamento como a falta
de fiscalização constante eram as principais alegações da autora
e foram cabalmente comprovadas no diário de obras da ré.

• Depoimentos: Os depoimentos pessoais, que podem ser gravados ou transcri-


tos, são tão importantes quanto os documentos gerados er nesse sentido, são
válidas as mesmas observações feitas no item anterior no que tange ao cuidado
no uso de assertivas que podem atentar contra os próprios interesses da parte.
Depoimentos de interesse podem ser oriundos de assernbleias de condomínio,
imprensa, inquéritos, processos e depoimentos perante clientes e fornecedores.

• Vistorias: As vistorias permitem que um fato relativo a um bem seja constatado e


"perpetuado", constitucndo-se em referência das mais relevantes para eventuais
apurações futuras. As vistorias serão conceituadas no capítulo seguinte,
3 — Vistorias ria coristrucâo
r civil

3.1 - Conceituação

Não há uma definição única e completa para o termo vistoria, considerando todas as
possíveis aplicações de seu emprego. O que se observa com freqüência é que a defi-
nição de vistoria está condicionada ao contexto de aplicação do mencionado termo.

Segundo a NBR 146S3-1 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, visto-


ria é a "constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e
nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam",

A NBR 13.752 da A8NT conceitua vistoria como "constatação de um fato, mediante


exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a constituem".

Já o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações do IBAPE


- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia conceitua vistoria como
"constatação de um fato em imóvel, mediante exame circunstanciado e descrição
minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua avaliação ou parecer
sobre o mesmo".

Como se depreende, os pontos mais relevantes das definições supra são os seguintes;

1- - A vistoria visa a constatação técnica de um fato;

2- - Essa constatação se dá in-loco;

3- - Essa constatação deve ser criteriosa;

A- - Objetiva elementos ou condições que c a r a c t e r i z a m o u influen-


ciam um bem.
Por se constituir uma constatação técnica, a vistoria deve ser efetuada por
profissionais devidamente habilitados, com o necessário conhecimento técnico
acerca do objeto da vistoria. Essa constatação técnica muitas vezes pode exigir
a aferição de medidas (temperatura, abertura de fissuras e trincas, níveE de ruí-
do, medidas de pH etc), a execução de ensaios, provas de carga etc para deixar
consignada a real situação do objeto por ocasião da vistoria.

Fig. - Execução de ensaio de esclerometria para constataçao da resistência a


compressão do concreto que constitui um piso.

Essa constatação técnica deve ser feita in-loco, ou seja, não se caracteriza por exa-
mes indiretos, feitos com base em interpretação de fotos e filmes. Já é de farto co-
nhecimento que, a despeito das possíveis similaridades entre as diversas obras, cada
uma é, no senso estrito, um protótipo único. Destarte, não é possível, para uma
cabal constatação da situação de um bem, proceder a exames de bens ou casos "si-
milares". A constatação técnica deve contemplar precisamente o objeto da vistoria.

Em adição aos atributos anteriores, a vistoria também deve ser criteriosa. Segundo
o Dicionário Luft da Língua Portuguesa, critério é a "propriedade de distinguir o
verdadeiro do falso, o bom do ruim; juizo; raciocínio; regra".
A ciência, que se incumbe da tarefa de aumentar o conhecimento acerca de uma
determinada área, necessita de critérios daros, métodos de investigação precisos
que descartem as ilusões dos sentidos, os preconceitos, as crenças pessoais (religio-
sas ou não) e as superstições de todo o tipo.

A engenharia, como ciência, se vale intensamente de critérios objetivos para 3 con-


cepção das mais diversas obras e a vistoria, como atividade desenvolvida no âmbito
da engenharia, não pode prescindir de critérios técnicos, necessários para a adequa-
da tomada de decisões.

Tendo em vista os atributos supra apresentados, não há hipótese de se confundir


um Laudo de Vistoria com um mero Relatório Fotográfico. Como visto no presente
tópico, a vistoria vai muito além da singela extração de fotos de um bem, evoluindo
para a constatação técnica de fatos, seja através de fotos, seja através de ensaios ou
aferição de medidas.

Mesmo nas situações mais simples, nas quais a caracterização fiel do bem pode ser
feita somente por fotos, estas são dirigidas para o objetivo, com detalhamento ne-
cessário e, sobretudo, descrição técnica da situação observada.

O "caso 5" a seguir apresentado confronta uma descrição subjetiva e imprecisa da


qualidade da argamassa externa com uma constatação baseada em critérios.

Caso 5 - Perícia judiciai sobre patologias na argamassa de


revestimento externo.

Uma senhora, moradora da zona oeste de São Paulo, moveu


ação contra uma pequena construtora, alegando danos mate-
riais em decorrência da má execução dos serviços de constru-
ção de sua residência, particularmente do revestimento externo.
Necessária a produção de prova pericial, o perito nomeado pelo
Juízo fez exames singelos e constatou, sem qualquer critério ob-
jetivo, que a argamassa de revestimento externo se apresentava
em perfeitas condições, com boa "resistência ao toque" (sic).

0 assistente técnico da requerente apresentou Parecer Diver-


gente, expondo uma constatação criteriosa da situação do re-
vestimento externo, mediante ensaios de tração da argamassa
à luz da NBR 13.528/95, Dessa constataçao criteriosa, restou
consignado que o revestimento externo possuía péssima qua-
lidade e não atendia aos requisitos de desempenho esperados.

Após vários esclarecimentos, o Juízo decidiu por substituir o pe-


rito, nomeando outro profissionaI para condução dos trabalhos
da perícia,

Este novo perito, constatando a real situação do revestimen-


to externo mediante ensaios de arrancamento, concluiu que
100% do revestimento externo se apresentava com resistência
de aderência inferior ao preconizado pela norma. Eis um exem-
plo de constatação da fiel situação do revestimento mediante
ensaios tecnológicos.

Pelo exposto, pode-se sintetizar os pilares da vistoria e suas relações corn a tomada
de decisões na figura a seguir apresentada:

Muito embora o conceito supra não faça menção explícita, a vistoria deve ser firme-
mente orientada por um objetivo ("para que vistoriar"), A definição de um objeti-
vo para a vistoria é particularmente importante na construção civil, a considerar a
complexidade e diversidade dos subsistemas que compõem uma edificação ou obra.

Dentro do cenário global de uma obra, muitas vezes complexa, o objetivo é funda-
mental para que se defina qual (quais) parte (s) do cenário será (serão) objeto de
registro, como ilustra a figura a seguir.
Obra

As partes deste cenário tão complexo que deverão ser registradas dependerão do
objetivo do trabalho de vistoria.
Qual é o objetivo do registro?

0 produto final dessa constatação tem por finalidade perpetuar uma situação vigen-
te em determinada data e, destarte, servir de referência para tomadas de decisão
futuras.

CONSTATAÇÃO DA
SITUAÇÃO

> REFERÊNCIA PARA


O FUTURO

E por que é importante possuir um registro como referência para o futuro?

Muitas vezes, o direito relativo a um bem será exercido em data futura, quando a
situação anteriormente vigente, que justificava a busca pelo direito, já não existe mais.

Nesta hipótese se enquadra, por exemplo, a de um imóvel que foi entregue a um


locatário em perfeitas condições e está sendo devolvido ao tocador com diversos
danos, 0 locador, a fim de não perder futuras oportunidades de locação do bem,
pode perpetuar a situação vigente na data da entrega mediante uma vistoria e pro-
ceder aos reparos necessários para deixar o imóvel na condição anterior à locação.
De posse do Laudo de Vistoria, o proprietário do imóvel poderia pleitear eventuais
direitos em ocasiões futuras.
Ainda como exemplo, pode-se mencionar o caso de abandono de obra por um em-
preiteiro. 0 construtor responsável pela obra pode constatar a qualidade e avanço
físico da mesma até data do abandono pelo empreiteiro, mediante um Laudo de
Vistoria, e prosseguir com a obra lançando mão de outra empresa, deixando carac-
terizado o que efetivamente fora executado por aquele primeiro contratado, para
eventuais apurações futuras.

Um terceiro exemplo seria a vistoria de confrontante de obra para perpetuação das


situações dos imóveis lindeiros a uma obra por ocasião de seu início, 0 Laudo de
Vistoria seria importante para delimitar inequivocadamente os eventuais danos cau-
sados pela obra e aqueles previamente existentes,

Para que possa ser uma referência para o futuro, a vistoria deve atender a alguns
requisitos básicos, a serem apresentados no tópico seguinte.

inobstante a inequívoca importância das vistorias, os autores têm observado que as


mesmas vêm sendo relegadas a segundo plano, mesmo em ocasiões em que seriam
imprescindíveis (locações, entrega de obra, entorno de obras etc). Nesse panorama,
são comuns as seguintes situações;

Não execução de vistoria;

Execução de vistoria por pessoa não legalmente

habilitada;

Execução de vistoria por profissional inexperiente.

A não-execução de vistoria é um caso extremo, de prejuízos decorrentes óbvios: a


falta de registros de uma situação anteriormente vigente no imóvel/obra pode difi-
cultar ou mesmo impossibilitar a apuração de eventuais direitos em ocasiões futuras.

Quanto à execução de vistoria por pessoa não legalmente habilitada é importan-


te mencionar que, consoante a Resolução n s 345 de 27 de julho de 1990, do CÜNFEA
- Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que disciplina as ativida-
des de engenharia de avaliações e perícias de engenharia, a vistoria de bens móveis e
imóveis, suas partes integrantes e pertences é uma atividade privativa dos profissionais
registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia-CREAs.

A mencionada Resolução, no seu artigo 3, preconiza o seguinte:

"Art.3 ~ Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e


demais procedimentos indicados no art. 2, quando efetivados
por pessoas fisicas ou jurídicas não registradas nos CREAs,"
A vistoria, sendo um dos procedimentos contemplados no artigo 2 da mencionada
Resolução, somente pode ser realizada por profissional registrado no CREA, para
que tenha validade jurídica,

A última não-conformidade em relação ao procedimento de vistoria, execução por


profissional inexperiente, também tem sido observada com certa freqüência. A
experiência confere ao profissional uma série de competências importantes para
uma boa execução da vistoria, como a visão dos seus possíveis desdobramentos e a
constatação de componentes e elementos que influenciam certo bem.

O excerto a seguir, extraído de um Laudo Pericial do Eng. Alcides Ferrari Neto, ilustra
uma situação em que a vistoria não foi efetuada de forma adequada,

"eis que, lastimavelmente, a importante vistoria prévia nèo se


prestou para muita coisa neste episódio, pois não foi efetuada
internamente."

O Eng. Eduardo Elias Franhani, em Laudo Pericial de uma Ação de Nunciação de


Obra Nova, também menciona a má qualidade da vistoria efetuada a pedido da
construtora ré, conforme segue;

"A construtora ré nos forneceu uma série de documentos re-


ferentes a obra em questão {vide anexo), inclusive um precário
laudo de vistoria antes do inicio das obras. O laudo não é con-
clusivo (sem fotos comprobatórias), de modo que não se pode
confirmar anomalias preexistentes, pelo menos, com a intensi-
dade verificada por ocas/ao das nossas vistorias."

3.2 - Requisitos gerais da vistoria

A vistoria deve atender a alguns requisitos para que possa servir de referência para
o futuro, os quais são discriminados abaixo:
Compatível com
a Complexidade

Registro Momento Referência


Oportuno
de para o
Situação Futuro

Visão

Confiável

Fig. - Requisitos gerais da vistoria.

I 2 requisito: ser compatível com o nível de complexidade,

Muitas vezes, a vistoria objetiva obras/edificações com alto nível de complexidade.


Necessariamente, a vistoria deve se ajustar a esse nível de complexidade, de forma
a poder representar a situação do bem na sua integralidade e com nível de detalhe
adequado à necessidade.

Com freqüência, é necessária a participação de uma equipe multidisciplinar para re-


alização da vistoria, podendo-se destacar o envolvimento conjunto de engenheiros
civis, elétricos, mecânicos, de segurança do trabalho, ambientais, arquitetos, dentre
outros.

O custo da vistoria é função do nível de detalhamento exigido em uma situação


específica, seja pela quantidade de horas técnicas ou pela necessidade de ensaios
tecnológicos, aferições de medidas etc, razão pela qual a especificação do seu nível
de detalhamento é fundamental,

A figura a seguir exemplifica os diversos níveis de detalhe que podem ser caracteri-
zados em uma mesma obra.
Compatibilidade com a complexidade

Fig. - Níveis de detalhe de uma obra.

Caso o objetivo da vistoria seja o de constatar o estágio da obra, visualizações


mais abrangentes, como aquela apresentada na situação 1 da figura retro, po-
dem ser suficientes.

Já se a finalidade da vistoria for, por exemplo, a constatação do alinhamento dos cai-


xiihos, um exame ao nível de detalhe da situação 2 pode ser adequado, utilizando-se
a situação apresentada em 1 para caracterização geral.

Complementarmente, se o objetivo da vistoria for o de constatar deficiências na


instalação das janelas, seria necessário o exame de cada uma das janelas (ou de um
número previamente definido por processos de amostragem), com exame em nível
de detalhamento equivalente à situação 3 e, adicionalmente, caracterizações pelos
níveis de detalhamento das situações 1 e 2.
No exemplo aqui apresentado, uma vistoria que contemplasse o terceiro nível de
detalhe poderia representar ônus não-justificável se a necessidade do contratante
"for a simples constatação do estágio da obra. Por outro lado, um trabalho que se
restringisse ao primeiro nível de detalhe poderia ser imprestável para caracterização
de deficiências na instalação de janelas.

0 "caso 6 " apresentado a seguir exemplifica uma vistoria com nível de complexida-
de mediano, em vista da necessidade de equipe multidiscipíínar.

Caso 6 - Vistoria de cenário de acidente.

O caso ora em comento se refere a uma vistoria realizada após


acidente com vitima ocorrido no interior de $F> o qual consistiu
na queda de árvore antiga existente em terreno onde uma obra
estava em andamento. A referida árvore caiu quando dos tra-
balhos de paisagismo.

A vistoria solicitada tinha por objetivo constatar o atendimento


dos preceitos de Engenharia de Segurança do Trabalho.

O Engenheiro Civil com especialização em Segurança do Traba-


lho optou por complementar sua equipe com Engenheiro Agrô-
nomo, por se tratar de acidente envolvendo espécie arbórea.

O Engenheiro Agrônomo mostrou aos profissionais incumbi-


dos de investigar o acidente sob a ótica criminal que a árvore
estava acometida de patologia náo corriqueira naquela regiâot
a qual teria acarretado perda da resistência e consequente-
mente sua queda.

A vistoria efetuada por equipe multidiscipíínar permitiu que fos-


sem obtidos importantes elementos para a elucidação do caso,

2S requisito: ser realizada no momento oportuno.

Como a vistoria tem o condão de retratar um fato ou situação vigente em deter-


minado momento, deve ser efetuada contemporaneamente à existência do fato ou
situação que se pretende "perpetuar", exigindo agilidade por parte do profissional
que efetuará a vistoria.

Embora pareça {e de fato seja) um requisito óbvio, muitas vezes elementos impor-
tantes para a elucidação de uma controvérsia não são devidamente registrados de-
vido à realização intempestiva da vistoria.
Qual é o momento oportuno?

Fíg. - Momento oportuno da vistoria.

A figura retro possibilita contextuaíizar a importância de se definir o momento opor-


tuno para realização da vistoria.

Se, neste exemplo, o objetivo for o de caracterizar o posicionamento das armaduras,


a vistoria deve ser realizada no momento representado pela situação 1. Após a con-
cretagem, ilustrada na situação 2, a verificação direta do posicionamento da arma-
dura será impossível, ou seja, perdeu-se o momento oportuno para a constatação.

A figura a seguir, relativa ao " c a s o 7", ilustra a execução da vistoria em momento


posterior àquele entendido como oportuno.

Caso 7 - Vistoria de confrontante efetuada em momento


inoportuno

A figura a seguir apresentada se refere a um caso de vistoria


feita posteriormente ao momento oportuno. A vistoria do imó-
vel vizinho à obra somente ocorreu durante o seu curso, após a
execução da etapa de escavação do terreno. Na vistoria foram
constatadas diversas avarias no imóvel vizinho, porém, não foi
possível determinar de forma inquestionável se as mesmas fo-
ram causadas pelo movimento de terra efetuado na obra ou se
eram pré-existentes, Esse caso ilustra a importância de se efetu-
ar a vistoria de confrontantes antes do início da obra.

Fig. - Momento oportuno da vistoria.

Já o " c a s o 8 " a seguir mostra a importância da agilidade, tanto do solicitante do


Laudo de Vistoria quanto do profissional que a realiza.

Caso 8 - Colapso de cortina de contenção em obra de hi-


permercado

0 presente caso se refere a uma vistoria empreendida na obra


de um grande hipermercado de São Paulo,

A obra objetivava a construção de um prédio de 12.000 m2 de


área construída, contemplando a execução de cortina de con-
creto em um trecho de 150m, para viabilizara execução dos tra-
balhos sob o nível da rua. 0 prazo total da obra era de 6 meses.

Faltando um mês e meio para o término dos serviços, ocorreu


a ruptura da cortina num trecho de 7 Sm, causando danos na
parte dos fundos de 4 imóveis vizinhos.
O acidente foi objeto de noticia em todos os telejornais.

A obra foi embargada na sua totalidade peia Municipalidade.

imediatamente após o sinistro, a proprietária do hipermercado


contratou uma empresa especializada em vistorias para caracte-
rizar os danos ocorridos nos imóveis vizinhos.

Além da caracterização dos danos nos imóveis lindeiros, a vis-


toria também se prestou para aclarar a Municipalidade que os
danos eram de pequena monta é a ruptura da cortina se deu
em reduzida área, não justificando o embargo de toda a obra.

Da vistoria efetuada pelos especialistas restaram consignados


dois fatos: a pequena extensão dos danos nos imóveis vizinhos e
a restrição espacial dos riscos decorrentes da ruptura da cortina.

Em face do Laudo de Vistoria contratado pela empreendedo-


ra a Municipalidade desembargou de imediato 95% da obra,
enquanto as causas do acidente que envolveu parte da cortina
eram apuradas.

Caso não ficasse plenamente caracterizada a limitação da área


em risco, toda obra poderia ficar embargada, ocasionando
grande prejuízo aos empreendedores.

39 requisito: visão.

A visão é um atributo alcançado pelo contínuo exercício da prática profissional, ou


seja, pela experiência.

Os elementos do "cenário" que merecem registro, bem como o nível de detalhe


para cada elemento do bem vistoriado durante a vistoria, dependem da visão do
profissional que a conduz.

Normalmente as vistorias seguem um script pré-definido, com recomendações ge-


rais para sua execução. No entanto, tais recomendações possuem caráter mera-
mente orrentativo, cabendo ao profissional de campo a definição dos atributos do
trabalho e o que deve ser observado e registrado no Laudo de Vistoria.
Fig. - Visão do profissional que realiza a vistoria.

4- requisito: deve ser confiável

Como já exposto, os trabalhos de vistoria devem retratar uma situação, principal-


mente para que se tenha uma referência para eventuais apurações futuras,

A confiabilidade do trabalho de vistoria deve ser pautada pela conjunção de fatores


como credibilidade, qualidade, independência e tradição da empresa ou profissional
que a realiza, visto que retratos parciais ou distorcidos da realidade tornam-no im-
prestável como referência para qualquer apuração técnica.
Fig. - Distorço es da realidade - itustraçao.
3.3 - Vistoria versus Perícia

A vistoria difere substancialmente da perícia, à medida que enquanto a primeira visa


a constatação de um fato ou situação, sem investigar a causa que motivou o fato a
ser constatado, a segunda objetiva a apuração das causas que motivaram determi-
nado evento ou da asserção de direitos.

O Glossário do IBAPE/T 994 conceitua perícia como "atividade concernente a exame


realizado por profissional especialista, legalmente habilitado, destinado a verificar ou
esclarecer determinado fato, apurar as causas motivadoras do mesmo, ou o estado,
alegação de direitos ou a estimação da coisa q u e é objeto de litígio ou processo".

Embora sejam diferentes do ponto de vista conceituai, destacando-se, sobretudo,


os aspectos de esclarecimento e apuração de causas, pode haver uma relação entre
esses dois procedimentos, uma vez que as vistorias podem fornecer importantes
subsídios para as perícias de engenharia.

Em que pese fato de não buscar a causa dos fatos, a vistoria poderá no futuro ime-
diato ou remoto se transformar em importante e muitas vezes único elemento que
fornecerá subsídio para a perícia, sendo portanto um grande equívoco diminuir sua
real importância.

Cometem grande equívoco aqueles que relegam as vistorias técnicas a plano inferior
ao das perícías.

Como analogia, referenciar uma decisão futura com fulcro em uma vistoria de mé
qualidade é equivalente ao médico decidir por realizar um procedimento cirúrgico
com base em uma radiografia pouco nítida ou em exame não-confiável,

3.4 - Vistoria versus Relatório Fotográfico

Como mencionado anteriormente, uma confusão bastante comum no meio técnico


é a associação da vistoria com um singelo relatório fotográfico do bem vistoriado.

Cotejando-se a definição de vistoria, nota-se que não há como confundir relatório


fotográfico e vistoria: esta última visa a constatação de um fato mediante exame
criterioso, levando em conta aspectos subjacentes em bem vistoriado, enquanto o
primeiro é apenas uma reportagem sem cunho técnico.

As fotos são elementos essenciais para a constatação, mas não os únicos. Não ra-
ramente, a constatação cabal de um fato ou situação também deve contemplar
ensaios tecnológicos (ex: resistência à compressão do concreto, deflexão de pavi-
mentos, ensaios para constatação de ocorrência de ca rb o natação, etc) e medições
(níveis de ruído, espessuras, pH etc).

Ainda no que se refere à vistoria, em vista do fato de as fotos serem dirigidas para o
objeto da constatação e para os aspectos que o influenciam, a experiência do técni-
co que realiza os exames ditará " o que" e " c o m o " deve ser fotografado.

Fig. - Constatação do estado do pavimento por foto.

Fig. - Verificação das camadas do pavimento por exame minucioso.


3.5 - Tipos de vistorias

É comum considerar-se como fases do produto imobiliário o planejamento, o proje-


to, 3 execução e o uso.

A s vistorias podem abranger essas quatro fases do produto imobiliário, de forma


que é possível definir os seguintes tipos:

Vistorias de confrontantes de obras;

Vistorias especiais em obras;

Vistorias programadas de edificações;

Vistorias para comercialização de imóveis usados;

Vistorias para imóveis tocados.

Os capítulos seguintes apresentam as especificídades de cada um dos tipos de visto-


ria supra apresentados, com exempio em cada caso.

Os exemplos apresentados referem-se a casos reais, com alterações de nomes e


endereços para preservação das partes envolvidas.

Para que o íeitor possa ter idéia da extensão dos trabalhos, são relacionadas as le-
gendas das fotografias obtidas e somente algumas fotos exemplificativas, a fim de
tornar o entendimento mais célere, sem alongamentos desnecessários.
4 — Vistorias de confrontantes de obras
A vistoria de confrontantes de obras tem sido uma prática cada vez mais comum de
construtoras e sncorporadoras, constituindo-se inclusive em ferramenta de gestão
das relações com a vizinhança.

Tal vistoria visa a constatação do estado de todos os imóveis situados na região de


influência primária e/ou secundária de uma obra.

Por definição, região d e influência primária é aquela delimitada por todas as edi-
ficações e logradouros confinantes. Jé região d e influência secundária é aquela
na qual existem imóveis e logradouros que, muito embora não sejam confinantes,
são susceptíveis de sofrerem danos em decorrência da obra.

A definição da região de influência secundária demanda estudos específicos por par-


te do profissional que realizará a vistoria, os quais deverão contemplar a experiência
prévia do profissional, argumentos de geotecnia e análise de processos construtivos.

As figuras a seguir mostram exemplo hipotético das definições das zonas de influên-
cias e dos imóveis vistoriados neste caso.
Linnite de Zonas cie Influências

Rua Amália Heredia Viegas

140 146 152 160 168


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Canteiro

250 242 i 236

Rua Ana Plácido Reimberg

__ Zona de influência Primária

Zona de Influência Secundária


Rua Amália Heredia Viegas

140 14Ó 152 160 168


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Canteiro

250 242 23Ó

Rua Ana Plácido Reimberg

Imóveis vistoriados
No caso de obras novas esse tipo de vistoria é obrigatório, por força da NBR
12722/1992 a qual, no item 4.1.10.1, informa o seguinte:

"4.1 10.1 - "Toda vez que for necessário resguardar interes-


ses às propriedades vizinhas à obra (ou âo logradouro públi-
co) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a
executar, das escavações, aterros, 5/5temas de escoramento e
estabilização, rebaixamento de lençol d'água, serviços provi-
sórios ou definitivos a realizar, deve ser feita por profissional
especializado habilitado uma vistoria, da qual devem resultar
os seguintes elementos: a) planta de localização de todas as
edificações e logradouros confinantes, bem como de todos os
logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem al-
gum dano por efeito da execução da obra; b) relatório descri-
tivo com todos os detalhes que se fizerem necessários a cada
caso, das condições de fundação e estabilidade daquelas edi-
ficações e logradouros, além da constatação de defeitos ou
danos porventura existentes nelas,"

Alguns autores mencionam que esse tipo de vistoria, quando realizada no âmbito
extra-judiciaJ, tem a vantagem de estabelecer uma relação de confiança mútua entre
a construtora e a vizinhança que, por algum tempo, terá de conviver com os incô-
modos de uma obra.

Em resumo:

Descrição:

Vistoria pormenorizada de todos os imóveis situados na região


de influência primária de uma obra.

Em casos especiais, poderá abranger inclusive imóveis localiza-

dos na região de influência secundária da obra.

Aplicação:

Documentar tecnicamente o estado de cada imóvel vistoriado,


visando definir referências no caso de eventuais reclamações
futuras de proprietários a respeito de avarias que poderiam ter
sido ocasionadas a seus imóveis em decorrência da execução de
uma obra.
V I S T O R I A S NA C O N S T R U Ç Ã O CI VIL - C O N C E I T O S E M É T O D O S

Época de execução:

Antes do inicio da obra, sendo o ideal que as vistorias sejam


feitas antes mesmo de demolições e escavações.

A seguir será apresentado um caso real de Laudo de Vistoria de


Confrontantes, com alterações de nomes e endereços para pre-
servação das partes envolvidas, com apresentação de somente
algumas fotos exemplificativas e relação completa das legendas
das fotografias obtidas.
liiii IEM

IEM Consultoria, Empresa Membro do IBAPE - Instituto Brasi-


leiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, atendendo à soli-
citação de S O L E I EMPREENDIMENTOS LTDA. para vistoria dos
imóveis confrontantes ao canteiro de obras situado na Rua dos
Jasmins, no 140 - Vila Mariana - São Paulo - SP, no qual será
erigido edifício residencial, vem apresentar suas conclusões con-
substanciadas no seguinte

55

LAUDO DE VISTORIA

EMPRESA MEMBRO

1BAPE/SP
XEÍvl

I - Informações gerais

• Finalidade: Vistoria de Confrontantes de Obra.

• Solicitante: Soteii Empreendimentos Ltda.

• Locat da obra: Rua dos Jasmins, n-140 - Vila Mariana - São Paulo - SP, onde será
erigido edifício residencial.

• Datas das vistorias: 09 a 24 de março de 2009.

II - Considerações preliminares

II.1 - Objetivo

Trata o presente Laudo da vistoria prévia ao início intensivo de trabalhos envolven-


do a obra retro mencionada e respectivos imóveis vizinhos - que serão descritos na
seqüência - com o objetivo de documentar o estado dos mesmos nas datas conside-
radas, visando a dirimir dúvidas quanto a responsabilidades sobre eventuais danos
futuros.

Por ocasião da vistoria, as edificações existentes no local não haviam sido demolidas.

Apresentam-se a seguir fotos gerais ilustrativas do local das obras e de confrontantes,

1 - Vista da Rua dos Jasmins., em frente ao canteiro de obras

2 - Vista da Rua dos Jasmins, em frente ao canteiro de obras

3 - Rua dos Jasmins - Frente do canteiro de obras

4 - Rua dos Jasmins - Frente do canteiro de obras

5 - Vista da Rua das Rosas

6 - Vista da Rua das Rosas


• h-UíssB
IEM

7 - Rua das Rosas- Frente do canteiro de obras

8 - Rua das Rosas - Frente do canteiro de obras

9- Canteiro de obras - Porção lateral esquerda

10 - Canteiro de obras - Porção lateral esquerda

11 - Canteiro de obras - Porção central

12 - Canteiro de obras - Porção lateral direita

13 - Canteiro de obras - Porção lateral direita

14 - Canteiro de obras - Porção de fundos

15 - Canteiro de obras - Porção de fundos

16 - Canteiro de obras - Porção de fundos

17 - Canteiro de obras - Porção de fundos


57
18 - Canteiro de obras - Porção de fundos

19 - Canteiro de obras - Porção lateral direita

20 - Canteiro de obras - Porção lateral direita

21 - Canteiro de obras - Porção frontal

22 - Canteiro de obras - Porção frontal

23 - Canteiro de obras - Porção frontal

24 - Canteiro de obras - Porção lateral esquerda

25 - Canteiro de obras - Porção lateral direita

26 - Vista do canteiro de obras

27 - Vista do canteiro de obras

28 - Vista do canteiro de obras

29 - Vista do canteiro de obras


l a J u a * . I E M

(1.2 - Imóveis vistoriados

De acordo com relação fornecida pela Solicitante, foram vistoriados os seguintes


imóveis:

• Rua Monte Verde, 1500

* Rua das Rosas, 75

Os imóveis foram vistoriados, com a permissão e acompanhamento de seus ocupan-


tes, proprietários / responsáveis ou seus prepostos.
1 \ :::5 IEM
II] - Rua Monte Verde, 1500

Trata-se de prédio residencial muítífamiltar denominado Edifício Esmeralda, com


idade aparente aproximada de 35 anos, A edificação em foco é formada por 2 sub-
solos, pavimento térreo, 14 pavimentos tipo e ático (barrilete, casa de máquinas e
cobertura).

Os subsolos são formados por hall de elevadores e vagas de garagem.

O pavimento térreo possui a seguinte composição:

• Área externa: guarita, playground e circulação.

• Área interna: hall social, haíl de serviço, salão de festas e apartamento


do zelador.

A vistoria deste imóvel, que confronta com o canteiro de obras ao longo de sua
divisa lateral esquerda, foi acompanhada pelo Sr. Paulo, zelador do condomínio.

Nos subsolos foram identificadas trincas, fissuras e áreas de infiltração com estu-
famento e deterioração do revestimento. Mo pavimento térreo foram observadas
trincas e fissuras.

Na porção do prédio que engloba a casa de máquinas, barriletes e cobertura, foram


constatadas anomalias tais como trincas e fissuras em paredes e pisos.

O revestimento externo do prédio em exame apresenta áreas com fissu ração.

0 estado geral de conservação da edificação varia de regular a ruim em determina-


dos locais e as fotografias apresentadas a seguir ilustram a situação verificada em
vistoria.

1 - Frente do imóvel

2 - Frente do imóvel

3 - Fachada frontal

4 - Fachada frontal: trinca e manchas de infiltração

5 - Fachadas frontal e lateral esquerda

6 - Fachadas frontal e lateral direita


i um at lEIvl

7 - Fachada lateral direita

8 - Fachadas frontal e lateral esquerda

9 - Fachada lateral direita

10 - Fachada de fundos

11 - Fachada de fundos

12 - Fachada de fundos

13 - Fachada lateral esquerda

14 - Fachada lateral esquerda

15 - Fachadas frontal e lateral esquerda

16 - Pav. Térreo - Porção frontal - Circulação

17 - Pav. Térreo - Porção frontal - Acesso ao edifício e à guarita


ÔO
18 - Pav. Térreo - Porção frontal

19 - Pav. Térreo - Guarita

20 - Pav. Térreo - Guarita - Banheiro

21 - Pav Térreo - Circulação

22 - Pav, Térreo - Circulação

23 - Pav. Térreo - Circulação: trinca

24 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação

25 - Pav, Térreo - Porção lateral direita - Circulação

26 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trincas

27 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação

28 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação

29 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trincas

30 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trincas

31 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trinca


1 \ :::5 IEM

32 - Pav. Térreo - Porçáo lateral direita - Circulação: trincas e fissuras

33 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trincas e fissuras

34 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trinca

35 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trincas

36 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trincas

37 - Pav. Térreo - Porção lateral direita - Circulação: trincas

38 - Pav. Térreo - Porção de fundos - Circulação

39 - Pav. Térreo - Porção de fundos - Banheiro de funcionários

40 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação

4 1 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: trincas

42 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: trincas


61
43 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: trincas

44 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: trincas

4 5 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: trincas

46 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: indício de reparo recente

47 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: indício de reparo recente

48 - Pav, Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: trinca e descolamento do


revestimento

49 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação: trinca e deterioração do

revestimento

50 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Cozinha

51 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Circulação

52 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Banheiro

53 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Banheiro: ausência de revestimento

54 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Banheiro: descolamento de reves-


timento
üskliMflâb lEívl

55 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Banheiro: descolamento de reves-

timento

56 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Banheiro: descolamento de revestimento

57 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Dormitório

58 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Dormitório: indício de reparo recente

59 - Pav. Térreo - Apartamento do zelador - Sala

60 - Pav. Térreo - Porção de fundos - Circulação

61 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação; trinca

62 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: trinca

63 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: trinca

64 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: trinca

65 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: mancha de infiltração

66 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: fissura

67 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação

68 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: trinca

69 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: trinca

70 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação - Vestiário de funcionários

71 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação - Vestiário de funcioná-

rios: trinca

72 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação

73 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação

74 - Pav. Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: trincas e indícios de infiltração

75 - Pav, Térreo - Porção lateral esquerda - Circulação: indícios de infiltração e estu-

famento do revestimento

76 - Pav. Térreo - Hall de elevador social 1

77 - Pav. Térreo - Hall de elevador social 1


1• h I[ iü: IEM

78 - Pav. Térreo - Salão de festas

79 - Pav Térreo - Salão de festas - Banheiro 1

80 - Pav. Térreo - Salão de festas - Banheiro 1: trinca

81 - Pav. Térreo - Salão de festas - Cozinha

82 - Pav. Térreo - Salão de festas - Cozinha: fissura

83 - Pav Térreo - Salão de festas - Cozinha; fissura e indício de infiltração

84 - Pav. Térreo - Salão de festas - Cozinha; mancha de infiltração

85 - Pav. Térreo - Salão de festas - Banheiro 2

86 - Pav. Térreo - Circulação

87 - Pav. Térreo - Hall de elevador social 2

88 - Pav. Térreo - Hall de elevador social 2

89 - Pav Térreo - Centro de medição

90 - Pav. Térreo - Centro de medição

91 - Acesso aos Subsolos

92 - Acesso aos Subsolos: trincas

93 - Acesso aos Subsolos: fissura

94 - 1- Subsolo - Garagem

95 -1- Subsolo - Garagem: indícios de infiltração e deterioração do revestimento

96 - 1 - Subsolo - Garagem: manchas de infiltração

97-1- Subsolo - Garagem; indício de reparo recente

98 - 1 B Subsolo - Garagem

99 - 1- Subsolo - Garagem: indício de reparo recente

100- 1- Subsolo - Garagem; trinca e mancha de infiltração

101 - 1- Subsolo - Garagem: mancha de infiltração

102 - 1 a Subsolo - Garagem: trincas

103 - 1 s Subsolo - Garagem: indício de reparo anterior (cicatriz)


I l i n i ,-tb
lEIvl

104- 1 9 Subsolo - Garagem nca e indício de reparo anterior (cicatriz)

105- 1 9 Subsolo- Garagem nca e indício de reparo anterior (cicatriz)

106- 1 9 Subsolo - Garagem ncas

107 - 1 9 Subsolo - Garagem ncas e fissuras

108- 1 9 Subsolo- Garagem nca e indício de reparo anterior (cicatriz)

109 -1- Subsolo • Garagem nca e indício de reparo anterior (cicatriz)

1 1 0 - 1 9 Subsolo- Garagem nca

111 - l 9 Subsolo- Garagem nca

1 1 2 - 1 9 Subsolo- Garagem ncas

113 -1- Subsolo • Garagem

114- 1 9 Subsolo- Garagem

115- 1 9 Subsolo- Garagem: indício de reparo anterior (cicatriz)

1 1 6 - 1 9 Subsolo- Garagem: trinca

1 1 7 - 1 9 Subsolo Garagem

1 1 8 - 1 9 Subsolo Garagem: ncas

119-1- Subsolo Garagem: nca

1 2 0 - 1 9 Subsolo Garagem: nca

121 - 1 9 Subsolo Garagem: nca

1 2 2 - 1 9 Subsolo Garagem: nca e indício de reparo anterior (cicatriz)

1 2 3 - 1 9 Subsolo - Garagem

1 2 4 - 1 9 Subsolo Garagem: trinca

125- 1 9 Subsolo Garagem: trinca

126- 1 9 Subsolo - Garagem:trincas

1 2 7 - 1 9 Subsolo - Garagem:trinca

128- 1 9 Subsolo - Garagem: trincas

1 2 9 - 1 9 Subsolo Garagem: trincas


1. r b l l í i l s : IEM

130 - I 2 Subsolo - Garagem

131 - Acesso ao 2- Subsolo: trinca

132 - Acesso ao 2- Subsolo: trinca

133 - Acesso ao 2- Subsolo: trincas e fissuras

134 - Acesso ao 2- Subsolo: trinca

135 - Acesso ao 2- Subsolo; trincas

136 - Acesso ao 2- Subsolo; trinca

137 - Acesso ao 2- Subsolo

138 - Acesso ao 2- Subsolo

139 - Acesso ao 2- Subsolo

140 - Acesso ao 2- Subsolo: trinca

141 * Acesso ao 2- Subsolo: trinca, indício de infiltração e estufamento do re-

vestimento

142 - Acesso ao 2- Subsolo: trinca

143 - 2- Subsolo - Garagem; trincas

144 - 2- Subsolo - Garagem; trinca e indício de reparo anterior

145 - 2- Subsolo - Garagem: trincas

146 - 2- Subsolo - Garagem; trincas

147 - 2- Subsolo - Garagem

148-2- Subsolo - Garagem

149 - 2- Subsolo - Garagem: manchas de infiltração

150 - 2- Subsolo - Garagem: trinca e indício de reparo recente

151 - 2 a Subsolo - Garagem: indício de reparo recente

152-2- Subsolo - Garagem: trinca e indício de reparo anterior

153-2- Subsolo - Garagem

154 - 2- Subsolo - Garagem; trinca


I .rhlIlHa n lEIvl

155 - 2° Subsolo - Garagem: trincas

156 - 2- Subsolo - Garagem: trincas

157 - 2° Subsolo - Garagem: indícios de reparos recentes

158 - 2- Subsolo - Garagem: indícios de reparos recentes

159 - 2- Subsolo - Garagem: trinca e indício de reparo recente

160 - 2- Subsolo - Garagem; trincas

161 - 2- Subsolo - Garagem; trincas e fissuras

162 - 2- Subsolo - Garagem; indícios de reparos recentes

163 - 2- Subsolo - Garagem: indício de reparo recente

164 - 2- Subsolo - Garagem

165 - 2- Subsolo - Garagem


66
166 - 2° Subsolo - Garagem: trincas e indícios de reparo recente

167 - 2- Subsolo - Garagem: trincas e fissuras

168 - 29 Subsolo - Garagem: trinca, indícios de reparo recente

169 - 29 Subsolo - Garagem: trincas

170 - 2- Subsolo - Garagem: mancha de infiltração

171 - 2- Subsolo - Garagem: fissuras

172 - 2- Subsolo - Garagem; trincas

173 - 2- Subsolo - Garagem: trinca

174 - 2- Subsolo - Garagem: trincas

175 - 2- Subsolo - Garagem

176 - 2- Subsolo - Garagem; indício de reparo recente

177 - 2- Subsolo - Garagem

178 - 2° Subsolo - Compartimento de bomba de recalque


n • h I 1 IEM

1 7 9 - 2 " Subsolo - Garagem: manchas de infiltração

180 - 2 e Subsolo - Garagem: trinca e manchas de infiltração

181 - 2- Subsolo - Garagem: mancha de infiltração

182 - 2 2 Subsolo - Garagem: trincas

183 - 2 e Subsolo - Garagem: trinca

184-2- Subsolo - Garagem: trinca

185-2- Subsolo - Garagem: trinca

186 - Escadaria de acesso ao ático

187 - Escadaria de acesso ao ático: trincas

188 - Escadaria de acesso ao ático: trincas, indício de infiltração e deterioração do

revestimento

189 - Escadaria de acesso ao ático: trincas

190 - Escadaria de acesso ao ático: trincas


XEÍvl

191 - Escadaria de acesso ao átíco: trincas

192 - Escadaria de acesso ao ático: trincas

193 - Escadaria de acesso ao ático: trinca, indicio de infiltração e deterioração do

revestimento

194 - Ático - Acesso ao barrilete, casa de máquinas e laje de cobertura

195 - Ático - Acesso ao barrilete, casa de máquinas e laje de cobertura: trincas

196 - Ático - Acesso ao barrilete, casa de máquinas e laje de cobertura: trincas e

mancha de infiltração

197 - Ático - Acesso ao barrilete, casa de máquinas e laje de cobertura

198 - Ático - Casa de máquinas 1

199 - Ático - Casa de máquinas 1

200 - Ático - Casa de máquinas 1: trinca

201 - Ático - Casa de máquinas 1: trinca

202 - Ático - Casa de máquinas 1: trinca

203 - Ático - Casa de máquinas 1

204 - Ático - Casa de máquinas 1: trinca

205 - Ático - Casa de máquinas 1: trinca

206 - Ático - Casa de máquinas 1: estufamento do revestimento

207 - Ático - Casa de máquinas 1

208 - Ático - Casa de máquinas 1

209 - Ático - Casa de máquinas 1: trinca

210 - Ático - Casa de máquinas 1: fissura

211 - Ático - Casa de máquinas 1: fissuras

212 - Ático - Acesso ao barrilete: indício de reparo recente, e deterioração do

revestimento

213 - Ático - Acessoao barrilete

214 - Ático - Acesso ao barrilete


I , h I I :í:S IEM

215-Ático - Barrilete

216 - Ático - Barrilete

217 - Ático - Barrilete

218- Ático - Barrilete

219- Ático - Barrilete

220 - Fachada lateral esquerda: trincas

221 - Fachada lateral esquerda: trincas

222 - Ático - Acesso à casa de maquinas 2

223 - Ático - Casa de máquinas 2

224 - Ático - Casa de máquinas 2

225 - Ático - Casa de máquinas 2: mancha de infiltração


69
226 - Ático - Casa de máquinas 2: fissura

227 - Ático - Casa de máquinas 2: trinca

228 - Ático - Casa de máquinas 2: trinca

229 - Ático - Casa de máquinas 2

230 - Fachada lateral esquerda: trinca

231 - Ático - Circulação: trincas

232 - Ático - Circulação: trincas

233 - Fachada lateral esquerda: trincas

234 - Fachada lateral esquerda: trinca

235 - Fachada lateral esquerda: trinca

236 - Fachada lateral esquerda: trinca


XEJV1

IV - Rua das Rosas, 75

Trata-se de imóvel residencial com idade aparente aproximada de 60 anos, sendo


formado por três pavimentes, que possuem a seguinte composição:

• Pavimento térreo: garagem.

• 1° Pavimento superior: hall de entrada, circulação, cozinha, copa, sala,


dormitório, banheiro e área de serviço.

• 2 ° Pavimento superior circulação, 2 dormitórios, banheiro e terraço.

A vistoria deste imóvel, que confronta com o canteiro de obras ao longo de sua
divisa de fundos, foi acompanhada pelo Sr, Roberto, proprietário da casa.

Foram constatadas fissuras, trincas, áreas com infiltração com estufamento, deterio-
ração do revestimento em tetos, paredes e fachadas e tubulações e fios aparentes.

0 estado geral de conservação da edificação é ruim e as fotografias apresentadas a


seguir ilustram a situação verificada no local.

1 - Vista do imóvel

2 - Frente do imóvel: trincas, manchas de infiltração e deterioração do revestimento

3 - Frente do imóvel: trincas, mancha de infiltração e deterioração do revestimento

4 - Fachada frontal: manchas de infiltração e deterioração do revestimento

5 - Fachada frontal: manchas de infiltração e deterioração de revestimento

6 - Fachadafrontal: trincas, manchas de infiltração e deterioração do revestimento

7 - fachada frontal: trincas, manchas de infiltração, deterioração e ausência de re-

vestimento

8 - Fachadafrontal: trinca e deterioração do revestimento

9 - Fachadafrontal: trincas, manchas de infiltração e deterioração do revestimento

10 - Fachada frontal: trincas, manchas de infiltração e deterioração do revestimento

11 - Fachada frontal: indício de infiltração e deterioração do revestimento

12 - Pav. Térreo - Garagem

13 - Pav Térreo - Garagem: mancha de infiltração


14 - Pav. Térreo - Garagem: indício de infiltração

15 - Pav Térreo - Acesso 1- Pav Superior

16 - Acesso 1 s Pav Superior: trinca, manchas de infiltração e deterioração do reves-


timento

1 7 - 1 - Pav. Superior - Hall de entrada: manchas de infiltração e deterioração do


revestimento

18-1- Pav, Superior - Hall de entrada: trinca, manchas de infiltração e deterioração


do revestimento

19 - 1 S Pav Superior - Hall de entrada: indícios de infiltração e deterioração do re-


vestimento

20 - 1- Pav Superior - Hall de entrada: indícios de infiltração e deterioração do re-

vesti mento
71
21 - 1 S Pav Superior - Hall de entrada: trinca

22 - 1 2 Pav. Superior - Hall de entrada: manchas de infiltração e deterioração do

revestimento

23-1- Pav Superior - Circulação: deterioração do revestimento

24-1- Pav. Superior - Hall de entrada: fissura

25 - 1- Pav, Superior - Copa; trinca, manchas de infiltração, ausência e deterioração


do revestimento

26 - 1 S Pav. Superior - Copa: mancha de infiltração, deterioração do revestimento e


vidro trincado

27 - 1 B Pav Superior - Copa: trinca e deterioração do revestimento

2 8 - 1 - Pav. Superior - Copa: trinca, indício de infiltração e deterioração do revesti-


mento

29-1- Pav, Superior - Copa: trincas, mancha de infiltração, deterioração do revesti-


mento e armaduras expostas

3 0 - I 2 Pav. Superior - Copa: manchas de infiltração e deterioração do revestimento

31 - 1 2 Pav. Superior - Copa: indício de infiltração e deterioração do revestimento


Influi a, IEM

32 - 1 S Pav. Superior - Copa: mancha de infiltração, indício de reparo, ausência e

deterioração do revestimento

33 - 1- Pav. Superior - Sala

3 4 - 1 - Pav. Superior - Sala: trinca

35 -1- Pav. Superior - Sala: trinca

3 6 - 1 - Pav. Superior - Cozinha


3 7 - 1 - Pav. Superior - Cozinha: trinca, mancha de infiltração e deterioração do
revestimento

3 8 - 1 - Pav. Superior - Cozinha: trinca, mancha de infiltração e deterioração do


revestimento

3 9 - 1 - Pav. Superior - Cozinha: indícios de infiltração, de reparo recente e fiação


aparente
40 - 1 S Pav. Superior - Cozinha: indício de infiltração, reparo recente, deterioração

do revestimento e fiação aparente

4 1 - 1 B Pav. Superior - Cozinha: trinca e ausência de vidro

42 - 1 e Pav. Superior - Cozinha: trinca, indício de infiltração, deterioração do reves-

timento

4 3 - 1 - Pav. Superior - Cozinha: trincas, indício de reparo recente e fiações expostas

4 4 - 1 - Pav. Superior - Dormitório

4 5 - 1 - Pav. Superior - Dormitório: trincas


46 - 1 2 Pav Superior - Dormitório: manchas de infiltração e deterioração do reves-
timento
4 7 - 1 - Pav, Superior - Dormitório; trinca, manchas de infiltração e deterioração do
revestimento

4 8 - 1 - Pav. Superior - Dormitório: trinca, manchas de infiltração e estufamento do


revestimento

49 - l s Pav. Superior - Dormitório: trinca, indício de infiltração e deterioração do


revestimento

50-1- Pav. Superior - Dormitório: manchas de infiltração

51-1- Pav, Superior - Banheiro: trinca, indício de infiltração, deterioração, ausência


de revestimento e tubulação aparente

52 - 1 £ Pav Superior - Banheiro: trinca, indício de infiltração, deterioração, ausência


de revestimento e tubulação aparente

53-1- Pav. Superior - Banheiro:deterioração, ausência de revestimento e tubulação


aparente

5 4 - 1 - Pav, Superior - Banheiro: deterioração, ausência de revestimento, tubulação


e fiação aparentes

55-1- Pav. Superior - Porção lateral esquerda - Circulação

56 - 1 S Pav. Superior - Porção lateral esquerda - Circulação: indício de infiltração,


deterioração e ausência de revestimento
taJlilS.^ IEM

57 - 1 S Pav. Superior - Porção lateral esquerda - Circulação: manchas de infiltração e


deterioração de revestimento

58 - 1- Pav. Superior - Área de serviço

5 9 - 1 - Pav Superior - Área de serviço: mancha de infiltração e ausência de fecha-


mento da mu reta

6 0 - 1 - Pav. Superior - Muro de divisa: manchas de infiltração e deterioração do


revestimento

61 - 1 a Pav, Superior - Muro de divisa: manchas de infiltração e deterioração do

revestimento

62 - Acesso ao 2- Pav. Superior

63 - Acesso ao 2- Pav, Superior: trincas

64 - 2- Pav. Superior - Circulação: trincas, manchas de infiltração e deterioração do


revestimento

65 - 2- Pav. Superior - Circulação: trincas, manchas de infiltração e deterioração do


revestimento
1• 1 < LI IEM

66 - 2 S Pav. Superior - Circulação: trincas, manchas de infiltração e deterioração do


revestimento

67 - 2- Pav. Superior - Circulação: trincas, marchas de infiltração e deterioração do


revestimento

68 - 2- Pav. Superior - Circulação: trincas, indícios de infiltração e deterioração do

revestimento

69 - 2° Pav. Superior - Circulação: trinca

70 - 2- Pav Superior - Dormitório 1

71 - 2 S Pav. Superior - Dormitório 1: trincas

72 - 2- Pav. Superior - Dormitório 1: trincas

73 - 2- Pav. Superior - Dormitório 1: trincas, indícios de infiltração e deterioração do


revestimento

74 - 2- Pav. Superior - Dormitório 1: trincas, manchas de infiltração e deterioração


do revestimento
XEÍvl

75 - 2° Pav. Superior - Dormitório 1: trincas e manchas de infiltração

76 - 2- Pav. Superior - Dormitório V. trinca e mancha de infiltração

77 - 2° Pav. Superior - Banheiro

78 - 2- Pav. Superior - Banheiro: trincas, manchas de infiltração e deterioração do


revestimento

79 - 2- Pav. Superior - Banheiro: trincas, manchas de infiltração e deterioração do


revestimento

80 - 2 E Pav. Superior - Banheiro: trincas, manchas de infiltração e deterioração do

revestimento

81 - 2- Pav. Superior - Banheiro: trinca

82 - 2- Pav. Superior - Banheiro: trincas, manchas de infiltração e deterioração do


revestimento

83 - 2- Pav. Superior - Banheiro: trinca, indícios de infiltração e deterioração do

revestimento

84 - 2 e Pav Superior - Dormitório 2

85 - 2Q Pav. Superior - Dormitório 2: trincas, manchas de infiltração e deterioração

do revestimento

86 - 2- Pav, Superior - Dormitório 2: trinca e manchas de infiltração

87 - 2- Pav. Superior - Dormitório 2: trinca, manchas de infiltração e deterioração


do revestimento

88 - 2° Pav. Superior - Dormitório 2: trinca, manchas de infiltração e deterioração

do revestimento

89 - 2- Pav. Superior - Dormitório 2: trinca e manchas de infiltração

90 - Fachada de fundos

91 - Fachada de fundos; deterioração do revestimento

92 - 2- Pav. Superior - Terraço: rachadura

93 - 2- Pav. Superior - Terraço: rachadura

94 - 2° Pav. Superior - Terraço


95 - 2- Pav. Superior - Terraço: ausência de fechamento da mureta

96 - 2- Pav. Superior - Terraço: trinca e deterioração do revestimento

V - Considerações finais

• De maneira geral, as edificações confrontantes o u na área de influ-


ência do canteiro de obras mostram-se em estado de conservação
que varia de um imóvel para outro, oscilando de regular a ruim em
determinados locais.

• Em geral, as edificações vistoriadas apresentam trincas e fissuras,


tendo sido encontrados sinais de infiltrações (mofo, revestimento
estufado, manchas etc).

• As edificações vistoriadas apresentam alguns sinais de reparos com


extensão variável (notados através de irregularidades ou desconti-
nuidade na textura do revestimento). Alguns destes reparos pos-
suem aspecto que indica que as causas que os originaram podem
não ter sido sanadas.

VI - Encerramento

Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este Laudo de Vistoria, que se com-
põe de 160 {cento e sessenta) folhas escritas de um só lado, tendo sido então todas
rubricadas, menos esta última que vai datada e assinada.

Acompanham 02 (dois) Anexos:

Anexo I - 1 a5 páginas do periódico "Jornal da Tarde" de 09 de junho a 22


de junho, que aparecem em algumas fotos.

Anexo II - A . R J . - Anotação de Responsabilidade Técnica.

São Paulo, de junho de 2009.


5 - Vistorias especiais em obras
As vistorias especiais em obras visam a caracterizar situações incomuns com vistas a
registrar fatos que poderão sofrer alterações em curto espaço de tempo, situações
essas que poderão ser relevantes para discutir direitos no futuro.

Importante salientar que não somente são caracterizados os "efeitos" ou "conse-


qüências" de um fato em particular, mas também o panorama subjacente.

Esse tipo de caracterização pode demandar a realização de medições e ensaios tec-


nológicos.

Tal tipo de vistoria visa, por exemplo, a caracterização de:

• estágio de interrupção de obras ou serviços: de especial interesse é a cons-


tatação do estágio de paralisação das obras, verificação da qualidade/deficiências
de serviços, estoque de insumos e itens parcialmente trabalhados, equipamentos
relacionados à prestação de serviços que eventualmente tenham permanecido na
obra etc.

• f o r n e c i m e n t o deficiente: este tipo de caracterização contempla, por exemplo,


a avaliação de quantidades fornecidas, locais de aplicação, tipo de deficiência,
ocorrência de deficiência {local, quantidade, percentual etc), fatores externos ou
da própria obra que podem ter concorrido para a deficiência.

Neste tipo de constatação, um primeiro nó de decisão é verificar se a deficiência re-


clamada é intrínseca ao material ou serviço ou se é decorrente de fatores exógenos.
• d a n o s materiais e m acidentes: este tipo de constatação contempla a caracte-
rização do acidente, caracterização dos danos causados pelo acidente, caracteri-
zação dos itens internos e externos à obra ou ao item acidentado que possa ser
relevante para a apuração de suas causas etc.

Resumidamente:

Descrição

Vistorias realizadas em obras para caracterizar ocorrências es-


peciais:.

Exemplos de aplicação

Caracterização de:

• estágio de interrupção de obras ou serviços

• fornecimentos deficientes de materiais ou serviços

• danos materiais em acidentes

Época de execução

Mediante solicitação.

A seguir será apresentado um caso real de Laudo de Vistoria, com alterações de


nomes e endereços, para preservação das partes envolvidas, com apresentação de
somente algumas fotos exemplificativas e relação completa das legendas das foto-
grafias obtidas.
INSPECTORS VISTORIAS, atendendo à solicitação para execução
de vistoria de constatação do estágio de interrupção de obra do
imóvel situado na Alameda Aurora Boreal, 8ertioga - SP, vem
apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte

LAUDO DE VISTORIA
I - Informações gerais

• Finalidade: Vistoria de caracterização do estágio de interrupção de obra.

• Localização: Alameda Aurora Boreal, 2121 - Bertioga - SR

• Data da vistoria: 19 de outubro de 2007.

II - Considerações preliminares

11.1 - Objetivo

Trata o presente Laudo de vistoria efetuada na obra levada a efeito pela


empreendedora M S S Realty na Alameda Aurora Boreal n- 2121, Bertioga/SP, a
qual foi temporariamente interrompida pela empreiteira TPS Construções em
18/10/2007.

Destarte, o objetivo do presente Laudo é o de bem caracterizar o estágio de inter-


rupção da obra supramencionada,

11.2 - Localização

A obra em exame está localizada na Alameda Aurora Boreal, n B 2121, Bertioga/SP,


conforme trecho do mapa da cidade a seguir apresentado.

11.3 - Terrena

O terreno em que foi erigido o prédio em que se situa o imóvel avaliando possuí
testada no nível do logradouro para o qual entesta e seu solo é aparentemente seco
e de boa consistência.

11.4 - Caracterização sucinta do empreendimento

Sobre o terreno retro-descrito encontra-se em construção um edifício residencial de


alto padrão, com térreo, seis pavimentes tipo e cobertura.
No térreo estarão localizados: piscina aduito com deck molhado, piscina infantil,
quadra de squash, fitness, sauna com ducha, salão de jogos, salão de recreação
infantil, hometheater, jardim e churrasqueiras.

Os apartamentos situados do 1 2 ao 6 2 andares possuirão três suítes, terraço panorâ-


mico com churrasqueira, salas de estar e jantar, cozinha ampla, W . C , área de serviço
e w.c, de empregada,

No último pavimento estarão situados os apartamentos de cobertura, os quais


possuirão, além dos compartimentes dos apartamentos-tipo, uma piscina com
amplo deck.

1K5 - Caracterização do estágio da obra

IL5.1 - Fotografias

Apresentam-se a seguir fotos de caracterização da obra em estudo 1

Foto - porção frontal da obra.

1 A fim de evitar alongamentos desnecessários e para conferir agilidade à leitura, a maioria das
fotos foi suprimida, tendo sido mantidas apenas algumas para caracterização gerai do problema.
Foto - Situação da porção frontal do subsolo,

Foto - Porção intermediária do térreo


Foto -1- andar - porção lateral direita.

Apresenta-se a seguir a relação completa das fotos extraídas na obra.

1 - Vista da Alameda X X X X X X X

2 - Vista da Rua X X X X X X

3 - Vista da Rua X X X X X X X

4 - Vista da Fachada a partir da esquina da AL X X X X X com Rua X X X X X X

5 - Fachada voltada para a Rua X X X X X X X

6 - Fachada de fundos

7 - Porção lateral direita - Muro de divisa

8 - Porção de fundos - Divisa

9 - Porção de fundos - Divisa

10 - Porção lateral esquerda

11 - Porção frontal

12 - Porção frontal

13 - Porção frontal
14 - Subsolo - Porção frontal

15 - Subsolo - Porção frontal

16 - Subsolo - Porção intermediária

17 - Subsolo - Porção de fundos

18 - Térreo - Porção lateral esquerda

19 - Térreo - Porção intermediária

20 - Térreo - Porção frontal

21 - Térreo - Porção lateral direita

22 - Mezanino - Porção intermediária

23 - Mezanino - Porção intermediária

24 - 1 e andar - Porção frontal

25 - 1 e andar - Porção lateral direita

26 - 1- andar - Porção lateral esquerda

2 7 - 1 - andar - Porção de fundos

28 -1- andar - Porção intermediária

29 - 1- andar - Porção intermediária

30 - Acesso ao 2- andar

31 - 2- andar - Porção frontal

32 - 2- andar - Porção lateral direita

33 - 2 e andar - Porção lateral esquerda

34 - 2- andar - Porção de fundos

35 - 2 e andar - Porção intermediária

36 - 2- andar - Porção intermediária

37 - Acesso ao 3- andar

38 - 3- andar - Porção frontal

39 - 3- andar - Porção lateral direita

40 - 3- andar - Porção lateral esquerda

41 - 3 e andar - Porção de fundos


42 - 3- andar - Porção intermediária

43 - 3- andar - Porção intermediária

44 - Acesso ao 4- andar

45 - 4 e andar - Porção frontal

46 - 4 S andar - Porção lateral direita

47 - 4 S andar - Porção de fundos

48 - 4 2 andar - Porção de fundos

49 - 4- andar - Porção lateral esquerda

50 - 4 e andar - Porção intermediária

51 - 4- andar - Porção intermediária

52 - Acesso ao 5- andar

53 - 5- andar - Porção frontal

54 - 5- andar - Porção lateral direita

55 - 5- andar - Porção lateral direita

56 - 5- andar - Porção lateral esquerda

57 - 5 e andar - Porção lateral esquerda

58 - 5 S andar - Porção de fundos

59 - 5- andar - Porção intermediária

60 - 5 S andar - Porção intermediária

61 - Acesso ao 6 S andar

62 - 6 G andar - Porção de fundos

63 - 6- andar - Porção de fundos

64 - 6- andar - Porção de fundos

65 - 6- andar - Porção de fundos

66 - 6- andar - Porção de fundos

67 - 6- andar - Porção de fundos

68 - 6- andar - Porção de fundos

69 - 6 & andar - Porção intermediária


70- 6 Ê andar - Porção intermediária

71 -6- andar - Porção intermediária

72- 6- andar - Laje da cobertura - Porção lateral esquerda

73- 6- andar - Laje da cobertura - Porção lateral esquerda

74- 6 S andar - Laje da cobertura - Porção lateral esquerda

75- 6 e andar - Laje da cobertura - Porção lateral esquerda

76 6 e andar - Laje da cobertura - Porção lateral direita

77 -6 e andar - Laje da cobertura - Porção lateral direita

78- 6 e andar - Laje da cobertura - Porção lateral direita

79- 6 g andar - Laje da cobertura - Porção lateral direita

80- 6- andar - Laje da cobertura - Porção intermediária

81 -Bancada de madeira para dobra de aço

82 -Bancada de madeira para corte de aço

83- Bancada de madeira para corte de aço - Motor

84- Bancada de madeira para corte de aço - Serra

85- Bancada de madeira para corte de madeira

86- Depósito de materiais

87- Motores e mangote de vibrador

88- Gericas

89- Barras de aço cortadas

90- Barras de aço cortadas e dobradas

91 -Feixes de arame trançado

11.52 - Caracterização qualitativa e quantitativa do estágio da obra

Com base na vistoria empreendida à obra objetivada foi possível a completa carac-
terização de seu estágio de interrupção, à luz da boa técnica de Engenharia, como
apresentado a seguir.
Em linhas gerais, foi encontrada a seguinte situação:

• Subsolo: concluída.

• Térreo: concluída na projeção do subsolo. Não executadas fundações


e estrutura das porções que serão edifiçadas entre os alinhamentos das
vias públicas e do subsolo e nos fundos do imóvel.

• Mezanino ao 5o andarr concÊuída.

• 6 o andar: - Laje de piso: concretada e parcialmente desformada.

- Pilares: formas e armaduras concluídas.

- Vigas: executadas formas apenas dos corpos principais (A e


B), sem fechamentos laterais.

- Formas: não executadas na porção central (C) e nem nos


terraços (D, E, F e G).

- Lajes: executadas parcialmente as formas nos corpos prin-


cipais (A e B).

Apresenta-se a seguir ilustração mostrando a planta de formas do ático, com indica-


ção das porções mencionadas na caracterização supra.
O gráfico a seguir apresenta a apuração quantitativa dos percentuais executa-
dos, com base nos estudos e levantamentos apresentados no Anexo I do presente
trabalho, confrontando a situação fática com aquela retratada nas plantas do Anexo
II e no memorial descritivo do Anexo III

2 Os anexos também foram suprimidos nesta apresentaçâo.


% EXECUTADO
100%
90%
80%
70%

40%
30%
30%
10%
0%. JZD a

Gráfico - Percentual executado.

% ESTRUTURAS DE CONCRETO
100% 100% 100% 100% 100% 100%
100%
90% 65%
30%
70%
60%
50%
40%
40%
30%
20%
10%
0%
SLbsoJo térreo 2? 4a SP &

Gráfico - Percentual executado das estruturas de concreto


(fundações + superestrutura).
11.6 - Encerramento

Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este Laudo de Vistoria, que se com-
põe de 120 (cento e vinte) folhas impressas de um só lado, tendo sido então todas
rubricadas, menos esta última que vai datada e assinada.

Acompanham 05 (cinco) Anexos:

Anexo S - Memorial de cálculo de apuração quantitativa do estágio da


obra.

Anexo II - Projetos do edifício em construção fornecidos pelo cliente.

Anexo III - Memorial Descritivo do empreendimento.

Anexo IV - 1- página do jornal "Jornal da Tarde" de 19 de outubro de


2007 que aparece em algumas fotos.

Anexo V - A.R.T. - Anotação de Responsabilidade Técnica.

São Paulo, 21 de outubro de 2007.


6 - Vistorias programadas de edificações
As vistorias programadas de edificações visam caracterizar as diferentes etapas da
vida de um imóvel, desde eventuais unidades-mo dei o apresentadas em stand de
vendas até seu uso, passando pelo importante momento de sua transmissão ao
adquire nte.

No contexto do uso do imóvel, esse tipo de vistoria tem sido utilizado para, por
exemplo, caracterizar a situação das áreas comuns de um condomínio, as quais
muitas vezes são relegadas a segundo plano.

0 quadro a seguir sintetiza algumas particularidades das vistorias programadas de


edificações.

Descrição

Vistorias realizadas nas diversas fases da vida de um imóvel, des-


de a comercialização até o seu uso.

Além da constatação de situações, permite:

- Verificação da manutenção dada pelo usuário.

- Retro-alimentação para as áreas de projeto e construção.

Aplicação

Vistoria de stand de vendas; visa caracterizar elementos


apresentados para divulgação e verificação de conformidades
em unidades-modelo, popularmente conhecidas como "unida-
des decoradas".
Vistoria de entrega: documentar as condições e as caracterís-
ticas do imóvel novo por ocasião de sua transmissão ao com-
prador.

Vistoria no final do prazo de garantia: visa a estabelecer


fronteira clara acerca de eventuais deficiências que possam a
existir nesse marco da relação de consumo.

Vistorias periódicas: identificar anomalias ou vícios de cons-


trução desde a sua manifestação, possibilitando programação
de intervenções e de reparos antes do aumento de gravidade e
intensidade das ocorrências.

Diante da constatação de irregularidades, tais como realização


de reformas não- autorizadas ou manutenção em não-confor-
midade com o manual do proprietário ou com a boa técnica,
o parecer poderá fornecer elementos para delimitação de res-
ponsabilidades no acionamento de garantias, bem como para a
programação de intervenção corretiva.

Época de execução
Na entrega das edificações e, posteriormente, em periodicidade
pré-definida.

A seguir será apresentado um caso real de Laudo de Vistoria de Stand de Vendas,


com alterações de nomes e endereços para preservação das partes envolvidas, com
apresentação de somente algumas fotos exemplificativas e relação completa das
legendas das fotografias obtidas.
I ii \UiZ i "• EFE

EFE Engenharia Ltda,, Empresa Membro do IBAPE - Instituto


Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, atendendo
à solicitação de ALVARENGA EMPREENDIMENTOS LTDA. para
vistoria de caracterização de apartamento-modelo erigido no
stand de vendas do empreendimento ITAIM TOP CLASS, a ser
construído na Rua dos Ipês, n s 50 - Itaim Bibi - São Paulo - SR
vem apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte

LAUDO DE VISTORIA
I - Informações gerais
• Finalidade: Vistoria de apartamento-modelo erigido no stand de vendas do em-
preendimento Itaim Top Class, para caracterização e verificação de conformidade
com projeto aprovado e material promocional.

• S o l k i t a n t e : Alvarenga Empreendimentos Ltda,

* Localização: Rua dos Ipês, n- 50 - Itaim Bibi - São Paulo - SP.

* Data da vistoria: 04 de setembro de 2006.

II - Considerações preliminares

11,1 - Objetivo
Trata o presente Laudo da vistoria do apartamento-modelo erigido no stand de ven-
das do empreendimento Itaim Top CSass, visando a caracterização e verificação de
conformidade dos mesmos com o Memorial Descritivo e o Projeto aprovado junto à
Municipalidade, assim como material promocional fornecido aos clientes.

IL2 - Localizacão
t

O imóvel objeto deste Laudo está localizado na Rua dos Ipês, n- 50 - Itaim Bibi - São
Paulo - SP, como mostra o mapa abaixo.

São apresentadas a seguir fotos ilustrativas do local e do stand de vendas.


EFE

1 - Rua dos ipês - Ern frente ao empreendimento

2 - Rua dos Ipês - Em frente ao empreendimento

3 - Entrada do stand de vendas

4 - Apartamento-modelo - Fachada frontal

5 - Apartamento-modeío - Fachada frontal

6 - Maquete

7 - Maquete - Porção frontal

8 - Maquete - Porção frontal

9 - Maquete - Porção frontal - Acesso aos subsolos e estacionamento de visitantes

10 - Maquete - Porção lateral esquerda

11 - Maquete - Porção lateral esquerda - Área de lazer

12 - Maquete - Porção lateral esquerda - Jardins

13 - Maquete - Porção lateral esquerda - Área de lazer

14 - Maquete - Porção lateral direita

15 - Maquete - Porção lateral direita - Entrada do condomínio

16 - Maquete - Porção lateral direita - Área de lazer

17 - Maquete - Porção de fundos


I L J i l i É j h , E F E

18 - Maquete - Fachada frontal

19 - Maquete - Fachada lateral esquerda

20 - Maquete - Fachada de fundos


21 - Maquete - Fachada lateral direita

22 - Desenhos ilustrativos do empreendimento

23 - Desenhos ilustrativos do empreendimento


! i iiiii E F E

24 - Desenhos ilustrativos do empreendimento

25 - Desenhos ilustrativos do empreendimento

26 - Desenhos ilustrativos do empreendimento

27 - Desenhos ilustrativos do empreendimento

28 - Desenhos ilustrativos do empreendimento

III - Caracterização do apartamento-inodelo


Os principais materiais e acabamentos relacionados no Memorial Descritivo e aplica-
dos no apartamento-modelo examinado (100 m 2 ) são os seguintes:

1.1 - Sala de Estar / Sala de Jantar / Circulação

Piso - Cimentado ou concreto liso para colocação de piso final pelo cliente.

Soleira - Mármore, granito ou porcelanato.

P a r e d e - Pintura látex sobre gesso.

Teto - Pintura látex sobre gesso,

1.2 - Dormitórios e Ambiente Reversível

1.3 - B a n h e i r o s

Piso - Cerâmica esmaltada de 1 9 qualidade ou porcelanato.

Soleira - Mármore, granito ou porcelanato.

P a r e d e - Azulejos brancos ou decorados de 1- qualidade até o teto,

Teto - Pintura látex sobre forro gesso tabicado ou com moldura.

A p a r e l h o s - Bancada de mármore, granito ou porcelanato com cuba de louça.


Bacia de louça com caixa acoplada.

Metais - Acabamento crornado.


14 - Banheiro de serviço - pode reverter em lavabo

15 - Terraço

16 - Cozinha e Área de Serviço

17 - Depósito privativo

18 - Esquadrias

Metálicas - Executadas e instaladas conforme as dimensões e detalhes dos projetos


arquitetônicos em alumínio ou PVC branco. As venezianas dos dormitó-
rios serão do tipo de correr.

Madeira - Portas lisas e batentes com acabamento em seladora ou verniz ou


pintura.

Ferragens - Das marcas ...

19 - Vidros

Serão instalados vidros lisos (transparentes nas salas e dormitórios e translúcidos ou


tipo fantasia nos banheiros, closets e áreas de serviço). As espessuras e tipos serão
definidas conforme os vãos e projetos.

Obs: as salas não terão vidros laminados.


A verificação das dimensões do apartamento-modelo examinado resultou nas se-
guintes constatações:

• Os pés-direítos livres dos ambientes vistoriados mediam entre 2,53 m


{banheiros e demais ambientes com forro rebaixado} e 2,80 m (sala e
dormitórios), compatíveis com o indicado no projeto aprovado junto à
PM5R

• As medidas lineares apuradas durante a vistoria apresentavam diferen-


ças pouco significativas {inferiores a 2 % ) em relação àquelas consig-
nadas nas plantas constantes no material promocional fornecido pela
Solicitante e no projeto aprovado junto à PMSR

As fotos e croquis apresentados na seqüência ilustram a situação observada no apar-


tamento-modelo montado no stand de vendas.

Dadas as características do presente trabalho, as imagens apresentadas neste Laudo


foram obtidas através da digitalização de negativos convencionais.

Material promocional - apartamento tipo

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29 - Apartamento-modelo - Hall de entrada

30 - Apartamento-modelo - Depósito

31 - Apartamento-modeio - Texto de esclarecimento localizado junto à entrada

32 - Apartamento-modeio - Circulação

33 - Apartamento-modeio - Circulação

34 - Apartamento-modeio - Cozinha
flon
Ir-Thn EFE

35 - Apartamento-modelo - Cozinha

36 - Apartamento-modeio - Cozinha - Texto de esclarecimento

37 - Apartamento-modeio - Cozinha

38 - Apartamento-modeio - Cozinha - Texto de esclarecimento

39 - Apartamento-modeio - Área de Serviço

40 - Apartamento-modeio - Área de serviço


4 1 - Apartamento-modeio - Sala

42 - Apartamento-modeio - Sala

43 - Apartamento-modeio - Sala

44 - Apartamento-modeio - Sala

45 - Apartamento-modeio - Terraço

46 - Apartamento-modeio - Terraço

47 - Apartamento-modeio - Terraço - Texto de esclarecimento

48 - Apartamento-modeio - Terraço

49 - Apartamento-modeio - Terraço - Texto de esclarecimento


l-nJjiiÉ^ EFE

50 - Apartamento-modeio - Lavabo

51 - Apartamento-modeio - Lavabo

52 - Apartamento-modeio - Circulação

53 - Apartamento-modeio - Suíte 1 - Dormitório


rfMjUlr^ EFE

54 - Apartamento-modeio - Suíte 1 - Dormitório

55 - Apartamento-modeio - Suíte 1 - Dormitório

56 - Apartamento-modeio - Suíte 1 - Dormitório

57 - Apartamento-modeio - Suíte 1 - Banheiro

58 - Apartamento-modeio - Suíte 1 - Banheiro


h . llÜS EFE

59 - Apartamento-modelo - Suíte 1 - Banheiro - Texto de esclarecimento

60 - Apartamento-modeio - Suíte 2 - Dormitório

61 - Apartamento-modeio - Suíte 2 - Dormitório

62 - Apartamento-modeio - Suíte 2 - Dormitório

63 - Apartamento-modeio - Suíte 2 - Dormitório


Lh li!i! E F E

64 - Apartamento-modeio - Suíte 2 - Banheiro

65 - Apartamento-modeio - Suíte 2 - Banheiro

66 - Apartamento-modeio - Suíte 2 - Banheiro - Texto de esclarecimento

IV - Encerramento

Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este Laudo de Vistoria, que se com-
põe de 100 (cem) folhas escritas de um só lado, tendo sido então todas rubricadas,
menos esta última que vai datada e assinada.

Acompanham 02 (dois) anexos:

Anexo l - 1 9 página do "jornal da Tarde" de 04/09/06 que aparece em


algumas fotos.

Anexo II - A.R.T. - Anotação de Responsabilidade Técnica.

São Pauío, de setembro de 2006


A seguir será apresentado um caso real de Laudo de Vistoria
de Entrega, com alterações de nomes e endereços para pre-
servação das partes envolvidas, com apresentação de somente
algumas fotos exemplificativas e relação completa das legendas
das fotografias obtidas.
Sl-Th Düb MEI

MEl Consultoria, Empresa Membro do IBAPE - instituto Brasi-


leiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, atendendo à so-
licitação de ENGENHE EMPREENDIMENTOS LTDA. para vistoria
de caracterização das áreas comuns do EDIFÍCIO ESTRELA DO
111
MAR, situado na Rua das Bromélias, 370 - São Paulo - SP, vem
apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte

LAUDO DE VISTORIA

EMPRESA MEMBRO

IBAPE/SP
Uri b Um- MEI
I - Informações gerais
• Finalidade: Vistoria para Caracterização Gerai das Áreas Comuns do Edifício

Estreia do Mar

• Solicitante: Engenhe Empreendimentos Ltda,

• Localização: Rua das Bromélias, 370 - São Paulo - SP.

• Datas das vistorias: 15 e 26 de março de 2007.

II - Considerações preliminares

11.1 - Objetivo
Trata o presente Laudo da vistoria para caracterização geral das áreas comuns do
Edifício Estrela do Mar.

EE.2 - LocaEizacão *

O imóvel objeto deste Laudo está localizado na Rua Bromélias, 370 - São Paulo -
S P situando-se na Quadra 58 do Setor Fiscal 23, a q u a l como se pode observar no
Mapa Oficial da Cidade apresentado a seguir,

11.3 - Características do empreendimento

Segundo seu Memorial Descritivo, o Edifício Estrela do Mar tem a seguinte descrição:

O EDIFÍCIO ESTRELA DO MAR é constituído de um único bloco, com 23 (vinte e três)


pavimentes, 3 (três) subsolos, 46 (quarenta e seis) unidades autõnomas-apartamen-
tos residenciais, equipamentos sociais, vagas de garagem localizadas nos subsolos
do edifício, acessórias e vinculadas às unidades autônomas-apartamentos residen-
ciais, ático e cobertura geral. Os diversos pavimentos do edifício em estudo possuem
a seguinte compartimentação:
In . JüE.- MEI
3- Subsolo - Contém 60 (sessenta) vagas de garagem, numeradas de 1 a 60, sendo
10 (dez) vagas pequenas, 49 (quarenta e nove) vagas médias e 1 (uma) vaga gran-
de, acessórias, demarcadas e vinculadas às unidades a utô no mas-apartamentos
residenciais, 3 (três) vagas para motos, 12 (doze) depósitos para guarda de mate-
riais diversos, poços de 3 (três) elevadores (dois sociais e um de serviço), parada
de três elevadores, halls dos elevadores, caixa de escadas com porta corta-fogo,
2 (duas) caixas d'água inferiores, casa de bombas das caixas d'água, áreas de
circulação e manobra de veículos e rampa de acesso de veículos ao 2- subsolo.

2- Subsolo - Contém ....

1- Subsolo - Contém ...

Pavimento térreo - Contém acesso de veículos ao empreendimento a partir da


rua, acessos de pedestres um social e um em rampa, guarita com w . c , áreas ajar-
dinadas e gramadas, espelho d'água, solário, piscina infantil, piscina para adultos,
rampa de acesso às piscinas, quadra de tênis, áreas de circulação de pedestres,
muros, muretas e gradis divisórios do terreno. Contém, ainda, na parte coberta,
halls social e de serviço, poços de 3 (três) elevadores (dois sociais e um de ser-
viço), parada de três elevadores, caixa de escadas com porta corta-fogo, áreas
de circulação de pedestres, salão de estar e lazer (salão de festas) com copa e
dois sanitários, depósito para guarda de materiais de limpeza (DML), depósito do
condomínio, fitness com sauna, ducha e vestiário, sala para recreação infantil e
piscina coberta com deck.

P a v i m e n t o intermediário - Contém halls social e de serviço, poços de 3 (três)


elevadores (dois sociais e um de serviço), parada de 3 (três) elevadores, 2 (duas)
salas de estar, salão de jogos com lavabo, caixa de escadas com porta corta-fogo,
duto, apartamento da zeladoria (com hall, sala de estar, cozinha, área de serviço,
banho e um dormitório), copa para funcionários, 2 (dois) vestiários para funcio-
nários (masculino e feminino), cobertura translúcida do pavimento térreo, sala de
pressurização, laje impermeabilizada do pavimento férreo e vazios da construção.

P a v i m e n t o t i p o (do 1- a o 23-) - São 23 (vinte e três) pavimentos tipo, iguais entre


si, e cada um deles conterá 2 (duas) unidades autônomas-apartamentos residen-
ciais, halls dos elevadores sociais e de serviço, poços de 3 (três) elevadores
(dois sociais e um de serviço), parada de três elevadores, caixa de escadas com
porta corta-fogo e duto.
ÍSIrl n m ... b MEI

Ático - Contém a casa de máquinas dos elevadores, 2 (duas) caixas d r água superio-
res, alçapão, caixa de escadas com porta corta-fogo, dutos, lajes impermeabiliza-
das e vazios da construção.

Cobertura gera! - Contém a laje impermeabilizada do ático, alçapões de visita às


caixas d'água superiores e alçapão de acesso ao ático

III - Caracterização das áreas comuns

Segundo Memorial Descritivo fornecido pela Solicitante, o acabamento das áreas


comuns do Edifício Estrela do Mar é o seguinte;

PISOS
114
• Subsolos - Cimentado liso na garagem, depósitos para guarda de ob-
jetos e locais do gerador, centro de medidores, bombas etc. Cerâmica
esmaltada no depósito de lixo.

• Térreo e Intermediário - Área Externa: Pedra Goiás,... - Área Interna:


Tacão maciço em madeira de lei com detalhe em mármore ...

• Pavimento de Apartamentos - Granito ...

PAREDES

• Subsolos - Cerâmica esmaltada ou azulejo na garagem. Látex PVA


branco nos pilares e vigas, massa fina com látex PVA nos depósitos para
guarda de objetos, local do gerador e bombas de recalque e centro de
medidores. Textura acrílica na escadaria.

• Térreo e intermediário - Massa corrida com pintura látex PVA ...

• P a v i m e n t o d e A p a r t a m e n t o s - Massa corrida e pintura látex PVA


branca...
m u Uüig.^- MEI

TETOS E FORROS

• Subsolos - Pintura látex PVA branca sobre concreto.

• Térreo e Intermediário - Forro de gesso acartonado ...

• Pavimento de apartamentos - Forro de gesso acartonado ...

FACHADAS

Cerâmica fosca Gail e/ou esmaltada e massa texturada.

COBERTURA D O EDIFÍCIO

Laje de concreto, impermeabilizada e isolada térmicamente.

FERRAGENS, PORTAS, JANELAS, GRADÍS E VIDROS

Ferragens da marca ... Portas e batentes de madeira acabadas com verniz e guar-
nições de madeira lisa (largura aproximada de 6cm). Janelas e portas-balcão em
alumínio anodizado bronze. Vidros 3 ou 4 mm lisos transparentes nas áreas sociais
e copa-cozinha e translúcido nos banheiros. Guarda corpo da varanda social em
alumínio anodizado bronze e/ou ferro pintado bronze e vidro, dos balcões das suites
em alvenaria e tubo de alumínio anodizado bronze ou ferro pintado bronze. A porta
de entrada social terá apliques de vidro translúcido (largura aproximada 1,00rn),
puxador em aço inóx e será pivotante.

Todos os acabamentos do Edifício Estrela do Mar estão de acordo com o Memorial


Descritivo mostrado anteriormente.

Durante a vistoria foi verificado o adequado funcionamento do sistema de ilumina-


ção e dos demais equipamentos..

Apresentam-se a seguir fotos ilustrativas do local e de caracterização do imóvel.


uJttn MEI

Fachadas
21 f 22/23 A,
JO
tf

^ nn Número da frio e angulo de visada

1 - Vista da Rua das Broméiias, em frente ao Edifício

2 - Vista da Rua Broméiias, em frente ao Edifício

3 - Vista da Rua das Violetas, em frente ao Edifício

4 - Vista da Rua das Violetas, em frente ao Edifício

5 - Rua das Broméiias- Frente do imóvel

6 - Rua das Broméiias- Frente do imóvel

7 - Rua das Broméiias- Frente do imóvel


II n - JiüÊ MEI

8 - Rua das Bromélias- Frente do imóvel

9 - Rua das Violetas - Frente do imóvel

10 - Rua das Violetas - Frente do imóvel

11 - Rua das Violetas - Frente do imóvel

12 - Fachada frontal

13 - Fachada frontal

14 - Fachada frontal

15 - Fachada frontal

16 - Fachada frontal

17 - Fachada frontal
117
18 - Fachada frontal

19 - Fachada frontal

20 - Fachada frontal

21 - Fachada frontal

22 - Fachada frontal

23 - Fachada frontal

24 - Fachada lateral direita

25 - Fachada lateral direita

26 - Fachada lateral direita

27 - Fachada lateral direita

28 - Fachada de fundos

29 - Fachada de fundos

30 - Fachada de fundos

31 - Fachada de fundos

32 - Fachada de fundos
Hrfh lms : M I E I

33 - Fachada lateral esquerda

34 - Fachada laterai esquerda

35 - Fachada lateral esquerda

36 - Fachada laterai esquerda

37 - Vista superior da porção frontal

38 - Vista superior da porção frontal

39 - Vista superior da porção lateral direita

40 - Vista superior da porção de fundos

41 - Vista superior da porção de fundos


Pn 111= MEI

Pavimento Térreo - Exterior

II r.
23^ <\22

Ut illíl

11 m
119
,
zmo pr 10 a 19
^38© ^30
!L

25
J : = O ; Í n h u , :„.,

^ nn Número da foto e ângulo de visada


i|., n J1!== r M E I

1 - Térreo externo - Entrada

2 - Térreo externo - Entrada

3 - Térreo externo - Circulação

4 - Térreo externo - Circulação

5 - Térreo externo - Circulação

6 - Térreo externo - Circulação - Jardim

7 - Térreo externo - Circulação

8 - Térreo externo - Guarita

9 - Térreo externo - Guarita

10 - Térreo externo - Guarita

11 - Térreo externo - Guarita

12 - Térreo externo - Guarita - Painel de controle

13 - Térreo externo - Guarita - Quadros de passagem e distribuição de energia

14 - Térreo externo - Guarita - Quadros de passagem e distribuição de energia

15 - Térreo externo - Guarita - Quadros de passagem e distribuição de energia

16 - Térreo externo - Guarita

17 - Térreo externo - Guarita - Quadro de distribuição de energia

18 - Térreo externo - Guarita - Banheiro

19 - Térreo externo - Guarita - Banheiro

20 - Térreo externo - Circulação

21 - Térreo externo - Circulação

22 - Térreo externo - Circulação

23 - Térreo externo - Circulação

24 - Térreo externo - Circulação

25 - Térreo externo - Circulação


I I rh O l i i i ^ - MEI

26 - Térreo externo - Circulação

27 - Térreo externo - Circulação

28 - Térreo externo - Circulação

29 - Térreo externo - Acesso às piscinas

30 - Térreo externo - Acesso às piscinas

31 - Térreo externo - Piscina

32 - Térreo externo - Piscina

33 - Térreo externo - Piscinas

34 - Térreo externo - Piscinas

35 - Térreo externo - Piscinas

36 - Térreo externo - Piscinas

37 - Térreo externo - Piscinas - Aquecedores

38 - Térreo externo - Piscinas - Acesso ao compartiimento de bomba e filtros das

piscinas

39 - Térreo externo - Piscinas - Compartimento de bomba e filtros das piscinas

40 - Térreo externo - Piscinas - Compartimento de bomba e filtros das piscinas

4 1 - Térreo externo - Circulação - Centro de medição de gás

42 - Térreo externo - Circulação - Centro de medição de gás

43 - Térreo externo - Circulação - Centro de medição de gás

44 - Térreo externo - Circulação - Centro de medição de gás

4 5 - Térreo externo - Circulação - Centro de medição de gás

46 - Térreo externo - Acesso à quadra de tênis

47 - Térreo externo - Quadra de tênis

48 - Térreo externo - Quadra de tênis

49 - Térreo externo - Quadra de tênis


50 - Térreo externo - Quadra de tênis
Srftín lililri b MEI

Pavimento Térreo - Interno

e
fcV

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31 m •
ti*
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30 # V
4**
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JO

is

^ nn Número da foto e ângulo de visada


ívIEI

2 - Térreo interno - Hall social

3 - Térreo interno - Hall social

4 - Térreo interno - Hall social

5 - Térreo interno - Hall social

6 - Térreo interno - Hall social

7 - Térreo interno - Hall social

8 - Térreo interno - Hall social - Elevador social 1

9 - Térreo interno - Hall social

10 - Térreo interno - Hall social - Elevador social 2

11 - Térreo interno - Hall de serviço - Circulação


Imlilis.-: MEI

12 - Térreo interno - Hall de serviço - Circulação

13 - Térreo interno - Hall de serviço - Circulação - Quadro de distribuição de energia

elétrica

14 - Térreo interno - Hall de serviço - Sala de administração

15 - Térreo interno - Hall de serviço - Sala de administração

16 - Térreo interno - Hall de serviço - Sala de administração

17 - Térreo interno - Hall de serviço - Sala de administração - Quadro de distribuição


de energia elétrica

18 - Térreo interno - Hall de serviço - Sala de administração - Quadro de distribuição


de energia elétrica

19 - Térreo interno - Ha I de serviço - Circulação

20 - Térreo interno - Ha I de serviço - Circulação - Hidrante

21 - Térreo interno - Ha I de serviço - Circulação - Elevador de serviço

22 - Térreo interno - Ha I de serviço - Circulação - Caixas de passagem

23 - Térreo interno - Ha I de serviço - Circulação - Caixas de passagem

24 - Térreo interno - Ha I de serviço - Circulação

25 - Térreo interno - Ha I de serviço - Circulação - Caixa de passagem

26 - Térreo interno - Ha I de serviço - Circulação - Caixa de passagem

27 - Térreo interno - Ha I de serviço - Depósito

28 - Térreo interno - Ha I de serviço - Depósito

29 - Térreo interno - Ha I de serviço - Depósito

30 - Térreo interno - Ha I de serviço - Circulação

31 -Térreo interno- Hal de serviço- Circulação- Quadro de distribuição de telefonia

32 - Térreo interno - Ha í de serviço - Circulação

33 - Térreo interno - Fitness

34 - Térreo interno - Fitness


it n-, QlilB-Tr MEI

35 - Térreo interno - Fitness

36 - Térreo interno - Fitness - Equipamentos

37 - Térreo interno - Fitness - Equipamentos

38 - Térreo interno - Fitness - Equipamentos

39 - Térreo interno - Fitness - Equipamentos

40 - Térreo interno - Fitness - Equipamentos

4 1 - Térreo interno - Fitness - Equipamentos

42 - Térreo interno - Fitness - Sauna - Ducha

43 - Térreo interno - Fitness - Sauna

4 4 - Térreo interno - Fitness - Sauna


125
4 5 - Térreo interno - Fitness - Sauna

46 - Térreo interno - Fitness - Banheiro

47 - Térreo interno - Fitness - Banheiro

48 - Térreo interno - Fitness - Banheiro

49 - Térreo interno - Recreação infantil

50 - Térreo interno - Recreação infantil

51 - Térreo interno - Recreação infantil

52 - Térreo interno - Recreação infantil

53 - Térreo interno - Recreação infantil

54 - Térreo interno - Salão de festas - Cozinha

55 - Térreo interno - Salão de festas - Cozinha

56 - Térreo interno - Salão de festas - Cozinha

57 - Térreo interno - Salão de festas - Banheiros

58 - Térreo interno - Salão de festas - Banheiro 1

59 - Térreo interno - Salão de festas - Banheiro 1


SHrFTh l i i ü rFhn
IvlEI

60 - Térreo interno - Salão de festas - Banheiro 2

61 - Térreo interno - Salão de festas - Banheiro 2

62 - Térreo interno - Salão de festas

63 - Térreo interno - Salão de festas

64 - Térreo interno - Salão de festas

65 - Térreo interno - Salão de festas

66 - Térreo interno - Salão de festas

67 - Térreo interno - Salão de festas

68 - Térreo interno - Salão de festas


tJfa^ MEI

Mezanino

25
21/22^

T 53

M. ^
19

^tf 4S_

nn Número da f oio e ângulo de visada

1 - Mezanino - Circulação

2 - Mezanino - Circulação: Caixa de passagem de energia


ImJiiir-: MEI

3 - Mezanino - Circulação

4 - Mezanino - Circulação - Hidrante e Caixass de passagem de energia

5 - Mezanino - Circulação - Elevador de serviço

6 - Mezanino - Acesso ao compartimento de pressurízaçao da escada de emergência

7 - Mezanino - Compartimento de pressurização da escada de emergência

S - Mezanino - Compartimento de pressurização da escada de emergência

9 - Mezanino - Compartimento de pressurização da escada de emergência

10 - Mezanino - Acesso ao apartamento do zelador

11 - Mezanino - Apartamento do zelador - Sala

12 - Mezanino - Apartamento do zelador - Sala

13 - Mezanino - Apartamento do zelador - Sala

14 - Mezanino - Apartamento do zelador - Sala

15 - Mezanino - Apartamento do zelador - Terraço

16 - Mezanino - Apartamento do zelador - Terraço

17 - Mezanino - Apartamento do zelador - Cozinha

18 - Mezanino - Apartamento do zelador - Cozinha

19 - Mezanino - Apartamento do zelador - Cozinha

20 - Mezanino - Apartamento do zelador - Circulação

21 - Mezanino - Apartamento do zelador - Circulação

22 - Mezanino - Apartamento do zelador - Circulação - Quadro de distribuição de

energia

23 - Mezanino - Apartamento do zelador - Dormitório

24 - Mezanino - Apartamento do zelador - Dormitório

25 - Mezanino - Apartamento do zelador - Banheiro

26 - Mezanino - Apartamento do zelador - Banheiro


II N LI INI MEI

27 - Mezanino - Vestiário feminino

28 - Mezanino - Vestiário feminino

29 - Mezanino - Vestiário feminino

30 - Mezanino - Vestiário feminino

31 - Mezanino - Vestiário masculino

32 - Mezanino - Vestiário masculino

33 - Mezanino - Vestiário masculino

34 - Mezanino - Vestiário masculino

35 - Mezanino - Circulação

36 - Mezanino - Circulação - Quadro de distribuição de energia


129
37 - Mezanino - Copa dos funcionários

38 - Mezanino - Copa dos funcionários

39 - Mezanino - Acesso ao salão de jogos

40 - Mezanino - Salão de Jogos

4 1 - Mezanino - Salão de Jogos - Banheiro

42 - Mezanino - Salão de Jogos - Banheiro

43 - Mezanino - Salão de Jogos - Banheiro


Dllls"
SrThn MEI

44 - Mezanino - Saião de Jogos

130

45 - Mezanino - Saião de Jogos

46 - Mezanino - Salão de Jogos - Circulação

47 - Mezanino - Salão de Jogos - Circulação

48 - Mezanino - Salão de Jogos - Circulação - Elevador social

49 - Mezanino - Salão de Jogos - Circulação


it-ni Üilig-i-,

50 - Mezanino - Salão de Jogos - Circulação

51 - Mezanino - Salão de Jogos - Circulação

52 - Mezanino - Salão de Jogos - Circulação

53 - Mezanino - Salão de Jogos - Circulação - Elevador social 2

Pavimento Tipo

V
9 * K

4 nrt Número da foto e angulo de visada


MÀ bn liiii ... b MEI

1 - Pavimento ti|po - Ha! social

2 - Pavimento ti|po- Hal social - Elevador social 1

3 - Pavimento ti|po- Hal social - Elevador social 1

4 - Pavimento ti|po - Hal sócia! - Elevador social 1

5 - Pavimento ti|po- Hal sócia! - Elevador social \

6 - Pavimento ti|po- Hal sócia! - Elevador social 1

7 - Pavimento ti|po - Hal social - Elevador social 1

S - Pavimento ti|po- Hal de serviço

9 - Pavimento ti|po - Hal de serviço

10 - Pavimento tipo - Hall de serviço


132
11 - Pavimento tipo - Hall de serviço - Elevador de serviço

12 - Pavimento tipo - Hall de serviço - Elevador de serviço

13 - Pavimento tipo - Hall de serviço - Elevador de serviço

14 - Pavimento tipo - Hall de serviço - Elevador de serviço

15 - Pavimento tipo - Hall de serviço - Elevador de serviço

16 - Pavimento tipo - Hall de serviço - Elevador de serviço

17 - Pavimento tipo - Hall de serviço - Elevador de serviço

18 - Pavimento tipo - Escadaria

19 - Pavimento tipo - Escadaria

20 - Pavimento tipo - Escadaria

21 - Pavimento tipo - Hall social 2

22 - Pavimento tipo - Hall social 2 - Elevador social 2

23 - Pavimento tipo - Hall social 2 - Elevador social 2

24 - Pavimento tipo - Hall social 2 - Elevador social 2

25 - Pavimento tipo - Hall social 2 - Elevador social 2


it-ni Üilig-i-, MEI

26 - Pavimento tipo - Hall social 2 - Elevador social 2

27 - Pavimento tipo - Hall social 2 - Elevador social 2

Ático

jp

1
£ * iPffe
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Barrilete Casa de máquinas

r,

Cobertura

nn Húmero da foto e ângulo de visada


I L n . I l l l i • • -•• MEI

1 - Ático - Acesso ao barrilete

2 - Âtico - Barrilete

3 - Ático - Barrilete

4 - Ático - Barrilete

5 - Ático - Barrilete

6 - Ático - Barrilete

7 - Ático - Barrilete - Quadro de distribuição de antena coletiva

S - Ático - Barrilete

9 - Ático - Barrilete - Painel de comando

10 - Ático - Barrilete

11 - Ático - Barrilete

12 - Ático - Barrilete

13 - Ático - Barrilete

14 - Ático - Barrilete

15 - Ático - Barrilete

16 - Ático - Barrilete

17 - Ático - Acesso a casa de máquinas e cobertura

18 - Ático - Acesso a casa de máquinas

19 - Ático - Casa de máquinas

20 - Ático - Casa de maquinas - Quadro de distribuição de energia elétrica

21 - Ático - Casa de máquinas - Motor 1

22 - Ático - Casa de máquinas - Motor 1

23 - Ático - Casa de máquinas

24 - Ático - Casa de máquinas

25 - Ático - Casa de máquinas - Motor 2


B
Í VDS
K -
t
v MEI

26 - Atico - Casa de máquinas - Motor 2

27 - Ático - Casa de máquinas - Motor 3

28 - Átíco - Casa de máquinas - Motor 3

29 - Ático - Casa de máquinas - Área externa

30 - Ático - Casa de máquinas - Área externa

31 - Ático - Casa de máquinas - Área externa

32 - Ático - Casa de máquinas - Área externa

33 - Ático - Casa de máquinas - Área externa

34 - Ático - Casa de máquinas - Área externa

35 - Ático - Casa de máquinas - Área externa


135
36 - Ático - Casa de máquinas - Área externa

37 - Ático - Casa de máquinas - Área externa

38 - Ático - Casa de máquinas - Área externa

39 - Átíco - Acesso a cobertura

40 - Ático - Cobertura

4 1 - Ático - Cobertura

42 - Ático - Cobertura - Para-raios

43 - Ático - Cobertura
I as
1 :::= MEI

Primeiro Subsolo

h t t 19/2W21
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94

4 rui Número da roto e angulo de visada

1 - Rampa de acesso ao 1 2 subsolo

2 - 1 9 Subsolo - Motorização do portão

3 - 19 Subsolo - Motorização do portão

4 - 1- Subsolo - Registros de entrada de água (cavalete) e de gás


1 rb 11111= n - IVIEX

5 - 1 - Subsolo - Registros de entrada de água (cavalete) e de gás

6 - 1 - Subsolo - Garagem

7 - 1 - Subsolo - Garagem

8 - 1 e Subsolo - Garagem

9 - 1 ® Subsolo - Garagem

10-1- Subsolo - Garagem

11 - 1 - Subsolo - Garagem - Caixa de passagem

12-1- Subsolo - Garagem - Depósito

13 - 1- Subsolo - Garagem - Depósitos

14-1- Subsolo - Garagem

15 - 1- Subsolo - Garagem
n Imi- ; ívCEX

16 - 1® Subsolo - Garagem

17 - 1® Subsolo - Compartimento da caixa d'água - Registros e bombas de recalque

18 - 1® Subsolo - Compartimento da caixa d'água - Registros e bombas de recalque

19 - 1® Subsolo - Caixa d'água

20 - 1 e Subsolo - Caixa d'água

21 -1- Subsolo - Caixa d'água

22 - 1 S Subsolo - Garagem - Depósitos

23 -1® Subsolo - Garagem - Depósito

24 - 1® Subsolo - Garagem - Depósito

25 - 1 9 Subsolo - Garagem - Depósito

26 - l f i Subsolo - Garagem - Depósitos

27 - 1 5 Subsolo - Garagem

28 - 1® Subsolo - Garagem

29 - 1®Subsolo - Garagem - Elevador social 1

30 -1- Subsolo - Garagem

31 - 1® Subsolo - Garagem - Quadro de distribuição de energia e hídrante

32 - 1® Subsolo - Garagem - Quadro de distribuição de energia

33-1® Subsolo - Garagem - Elevador de serviço

3 4 - 1 ® Subsolo - Garagem

35 - 1® Subsolo - Garagem - Hídrante

36 - 1® Subsolo - Garagem

37 -1® Subsolo - Garagem

38 - 1® Subsolo - Garagem

39 - 1® Subsolo - Garagem

4 0 - 1 ® Subsolo - Garagem - Elevador social 2

41 - 1- Subsolo - Garagem
Il.n- QiMS-fti. MEI

42 - 1- Subsolo - Acesso ao compartimento do gerador

43 -1- Subsolo - Compartimento do gerador

44 -1- Subsolo - Compartimento do gerador

45 - 1 e Subsolo - Compartimento do gerador

46 - 1 B Subsolo - Acesso ao centro de medição de energia

47 -1- Subsolo - Centro de medição de energia

48 - 1 £ Subsolo - Centro de medição de energia

4 9 - 1 - Subsolo - Centro de medição de energia

50 - 1 s Subsolo - Centro de medição de energia

51 - 1 S Subsolo - Centro de medição de energia

52 -1- Subsolo - Centro de medição de energia 139


53 -1- Subsolo - Garagem - Depósitos

54 - 1 S Subsolo - Garagem

55 - 1- Subsolo - Lixeira

56 - 1 s Subsolo - Lixeira

57 - 1- Subsolo - Garagem

58 - 1- Subsolo - Garagem

59 - 1 s Subsolo - Garagem

60 - 1- Subsolo - Garagem

61 - 1- Subsolo - Garagem

62 - 1- Subsolo - Garagem

63 -1- Subsolo - Garagem

64 - 1 S Subsolo - Garagem

65 - 1 s Subsolo - Garagem

66 -1- Subsolo - Garagem

67 - 1 S Subsolo - Garagem
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68 - 1 9 Subsolo - Garagem

69 - 1fi Subsolo - Garagem

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Segundo Subsolo

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^ 40

^ nrs Número da foto e angulo de visada


-1-. íllíiS-T,- MEI

1 - Rampa de acesso ao 2- subsolo

2 - 2- Subsolo - Garagem

3 - 2- Subsolo - Garagem

4 - 2 - Subsolo - Garagem

5 - 2° Subsolo - Garagem

6 - 2- Subsolo - Garagem

7 - 2° Subsolo - Garagem

8 - 2 e Subsolo - Garagem - Depósitos

9 - 2® Subsolo - Garagem

10 - 2- Subsolo - Garagem - Depósitos

11-2- Subsolo - Garagem - Depósitos

12 - 2- Subsolo - Garagem - Depósitos

13-2- Subsolo - Garagem - Depósitos

14 - 2- Subsolo - Garagem

15-2- Subsolo - Garagem

16-2- Subsolo - Garagem - Elevador social 1

17 - 2° Subsolo - Garagem

18 - 2 2 Subsolo - Garagem - Quadro de distribuição de energia e hidrante

19 -2- Subsolo - Garagem - Elevador de serviço

20 - 2- Subsolo - Garagem

21 - 2- Subsolo - Garagem

22 - 2- Subsolo - Garagem - Elevador social 2

23 - 2- Subsolo - Garagem

24 - 2- Subsolo - Garagem

25 - 2- Subsolo - Garagem
Í4Tillll£
MEI

26 - 2- Subsolo - Garagem

27 - 2 o Subsolo - Garagem

28 - 2- Subsolo - Garagem

29 - 2- Subsolo - Garagem

30 - 2- Subsolo - Garagem

31 - 2- Subsolo - Garagem

32 - 2-Subsolo - Garagem

33 - 2- Subsolo - Garagem

34 - 2- Subsolo - Garagem

35 - 2 9 Subsolo - Garagem

36 - 2- Subsolo - Garagem - Hidrante

37 - 2- Subsolo - Garagem

38 - 2° Subsolo - Garagem

39 - 2 e Subsolo - Garagem

40 - 2- Subsolo - Garagem

41 - 2- Subsolo - Garagem

42 - 2- Subsolo - Garagem

43 - 2- Subsolo - Garagem

44 - 2 - Subsolo - Garagem
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Terceiro Subsolo

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L J k m * * m e i

I - Rampa de acesso ao 3 2 subsolo

2. - 3 2 Subsolo - Garagem

3 - 3 9 Subsolo - Garagem

4 - 3- Subsolo - Garagem

5 - 3- Subsolo - Garagem

6 - 3- Subsolo - Garagem

7 - 3- Subsolo - Garagem

8 - 3 S Subsolo - Garagem

9 - 3- Subsolo - Garagem

10 - 3 e Subsolo - Garagem

I I - 3 e Subsolo - Garagem - Depósitos

12 - 3 e Subsolo - Acesso ao compartimento da caixa d'ãgua

13 - 3- Subsolo - Compartimento da caixa d'água

14 - 3- Subsolo - Compartimento da caixa d'água - Registros e bombas de recalque

15 - 3- Subsolo - Compartimento da caixa d'água - Registros e bombas de recalque

16 - 3- Subsolo - Caixa d'água

17 - 3- Subsolo - Caixa d'água

18 - 3 e Subsolo - Caixa d'água

19 - 3 e Subsolo - Caixa d r água

20 - 3 S Subsolo - Garagem - Depósitos

21 - 3 e Subsolo - Garagem

22 - 3 2 Subsolo - Garagem - Elevador social 1

23 - 3 fi Subsolo - Garagem

24 - 3 e Subsolo - Garagem - Quadro de distribuição de energia e hidrante

25 - 3- Subsolo - Garagem - Elevador de serviço


II1 .1IIIÊ ~
í v f E X

26 - 3 2 Subsolo - Garagem

27 - 3 S Subsolo - Garagem

28 - 3 e Subsolo - Garagem - Elevador social 2

29 - 3 a Subsolo - Garagem

30 - 3- Subsolo - Garagem

31 - 3- Subsolo - Garagem

32 - 3- Subsolo - Garagem

33 - 3- Subsolo - Garagem

34 - 3 S Subsolo - Garagem

35 » 3 2 Subsolo - Garagem

36 - 3 2 Subsolo - Garagem 145

37 - 3 2 Subsolo - Garagem

38 - 3 2 Subsolo - Garagem

39 - 3- Subsolo - Garagem

40 - 3- Subsolo - Garagem

41 - 3- Subsolo - Garagem

42 - 3- Subsolo - Garagem

43 - 3- Subsolo - Garagem

44 - 3 S Subsolo - Garagem

45 - 3 S Subsolo - Garagem

46 - 3~ Subsolo - Garagem - Hidrante

47 - 3- Subsolo - Garagem

48 - 3 2 Subsolo - Garagem

49 - 39 Subsolo - Garagem

50 - 3 5 Subsolo - Garagem
• llis -
fIIII • h i M E I

IV - Encerramento

Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este Laudo, que se compõe de 146
(cento e quarenta e seis} folhas escritas de um só lado, tendo sido então todas rubri-
cadas, menos esta última que vai datada e assinada.

Acompanham 02 (dois) Anexos:

Anexo I - páginas do "JORNAL DA TARDE" de 15 e 26/03/07 que


aparecem em algumas fotos.

Anexo II - A.R.T, - Anotaçao de Responsabilidade Técnica.

São Paulo, de março de 2007


7 - Vistorias para comercialização de
imóveis usados
Esse tipo de vistoria tem sido bastante efetuado na América do Norte, em escalas
cada vez maiores, sob a denominação de home-inspection, e é muito útil como
instrumento de decisão e negociação entre as partes, por apontar de forma fiel e
objetiva as deficiências eventualmente existentes no imóvel.

A vistoria para comercialização de imóveis usados pode inclusive fornecer subsídios


para negociação de ajustes de preços durante a transação, uma vez que muitas ve-
zes o preço do imóvel não se coaduna com seu estado de conservação, mormente
no caso do bem apresentar danos que necessitam ser reparados.

Em especial em vendas com pagamento parcelado também pode ser importante


caracterizar o estado do imóvel e seus acessórios para instruir eventual rompimento
contratual.

Descrição

Vistoria detalhada de imóveis, visando a caracterização das ins-


talações, acessórios e o es fado geral de uso, manutenção e con-
servação.

Aplicação

Caracterizar as reais condições físicas do imóvel, criando uma


referência tecnicamente fundamentada do bem transacionado.

Época de execução

Por ocasião da compra ou venda de um imóvel.


8 - Vistorias para imóveis locados
Normalmente, os contratos de locação preconizam que o imóvel deverá ser devolvi-
do pelo locatário nas mesmas condições em que foi entregue pelo locador,

Não obstante a esse fato, não são raros desentendimentos entre as partes no que
se refere ao estado do imóvel e eventuais alterações de benfeitorias, confrontando-
se a sua situação quando da entrega pelo locador, com aquela vigente, quando da
devolução do bem pelo locatário.

Nesse sentido, são observados os seguintes possíveis cenários;

Em relação Em relação
ao estado do imóvel às benfeitorias
Locador Alega que o i móvel foi entreg ue Alega que benfeitorias foram
em bom estado e foi devolvido suprimidas pelo locatário.
em mau estado, configurando
prejuízo do locador.
Locatário Alega que o imóvel foi entregue Alega que o locador está exigin-
em mau estado e o locador pre- do benfeitorias que inexistiam
tende receber o imóvel em bom quando do início do contrato.
estado, configurando locuple-
tamento do locador.
Para se evitar esse tipo de desavença é bastante recomendável a caracterização
tanto do estado do imóvel como das benfeitorias existentes, seja no início ou no fim
do contrato de locação,

Os autores têm observado que a tendência do mercado é a de valorizar a vistoria


inicial, entendida como benéfica para o proprietário do imóvel, que deseja resguar-
dar seu patrimônio er de outra parte, menosprezar a vistoria final, entendida como
desnecessária em razão do término da relação contratual.

Tal entendimento é equivocado, uma vez que tanto a vistoria inicial quanto a final
beneficiam ambas as partes da relação contratual, como indicado a seguir:

• Vistoria inicial: caracteriza a real situação do imóvel e das benfeitorias


nele contidas no início do contrato de locação para que no final da rela-
ção não haja exagero nas solicitações do proprietário, nem desleixo por
parte do locatário.

• Vistoria final: deixa definida a situação no exato momento do final da


locação, para evitar que haja discussões entre locatário e locador acerca
de avarias, subtração de componentes ou modificações não-autoriza-
das, que poderiam ter ocorrido tanto no curso da locação como após a
entrega das chaves.

Esse tipo de vistoria também está no contexto da home-inspection, conceito bastan-


te consolidado na América do Norte, onde as locações são lastreadas em trabalhos
de vistoria efetuados nos diversos momentos da relação comercial.

Uma prática comum aqui no Brasil, absolutamente equivocada, é a "constatação"


da situação do imóvel por pessoas sem qualificação técnica para tal, sejam os corre-
tores de imóveis ou mesmo o proprietário do imóvel, Esse tipo de conduta tem cria-
do precedentes para sérios litígios judiciais, com vultosos prejuízos para as partes.

Resumidamente;

Descrição

Vistorias detalhadas de imóveis, visando a sua caracterização


das instalações, acessórios e o estado geral de uso, manutenção
e conservação.

Aplicação

Registrar as reais condições físicas do imóvel locado, em qual-


quer estágio da relação contratual.

Vistoria de entrega: documentar as condições e as caracte-


rísticas do imóvel, por ocasião de sua transmissão ao locatário.
Vistorias periódicas verificar o estado geral de manutenção,
bem como o cumprimento do contrato no que diz respeito a
reformas, modificações etc

Vistoria de devolução: registrar o estado do imóvel no final


do contrato, na devolução ao locador.

Época d e e x e c u ç ã o

No inicio do contrato, durante a vigência do contrato - em pe-


riodicidade pré-estabelecida.

A seguir será apresentado um caso real de Laudo de Vistoria, com alterações de


nomes e endereços para preservação das partes envolvidas, com apresentação de
somente algumas fotos exemplifi cativas e relação completa das legendas das foto-
grafias obtidas.
INSPECTORS VISTORIAS, atendendo à solicitação para vistoria
de caracterização do estado, no início de contrato de locação
firmado em 16/06/2008, do imóvel situado na Rua São Conra-
do, 2121 - conjunto 1 . 0 0 0 - S ã o Benedito - SR vem apresentar
suas conclusões consubstanciadas no seguinte

LAUDO DE VISTORIA
I - Informações gerais

• Finalidade: Vistoria de caracterização no início de contrato de locação.

• Localização: Rua São Conrado, 2121 - conjunto n-1.000

Bairro São Benedito - São Paulo - SP.

• Data da vistoria: 17 de junho de 2008.

II - Considerações preliminares

11.1 - O b j e t i v o

Trata o presente Laudo de vistoria efetuada no imóvel em exame no início do con-


trato de locação firmado entre M S REALTY (locadora) e L'Equipe Engenheiros Con-
sultores (locatária), com o objetivo de documentar o estado em que o imóvel foi
recebido pela locatária.

11.2 - Localização

O imóvel em estudo corresponde ao conjunto n- 1.000 do Condomínio São Paulo


Comercial Center, situado na Rua São Conrado, 2121 - Bairro de São Benedito - São
Paulo, conforme trecho do mapa da cidade a seguir apresentado.

11.3 - Terreno
O terreno em que foi erigido o prédio em que se situa o imóvel avaliando possui
testada no nível do logradouro para o qual entesta e seu solo é aparentemente seco
e de boa consistência,

11.4 - Benfeitorias

Sobre o terreno retro-d esc rito encontra-se erigido o Condomínio São Paulo Co-
mercial Center, que é composto por 3 subsolos, pavimento térreo e 21 pavimentos
elevados com 10 conjuntos cada.,

Nos subsolos situam-se vagas de garagem,


No pavimento térreo, além dos acessos ao edifício, situam-se hall de entrada e vagas
de garagem.

O edifício possui sistema de interfones e antena coletiva de TV, sendo servido por 4
elevadores, com capacidade para 8 passageiros.

A unidade em questão situa-se no 10E andar e é identificada pelo n e 1.000, sendo


composta por sala e dois lavabos.

Os principais materiais empregados na construção são os seguintes:

SALA

• piso: carpete de madeira

• forro: gesso

• parede: látex sobre massa

• caixilho: alumínio

LAVABOS

• pisos: cerâmica

• forros: laje revestida

• paredes: azulejos

• caixiihos. alumínio

Apresenta-se a seguir fotos de caracterização do imóvel em estudo3.

3 A fim de evitar alongamentos desnecessários e para conferir agilidade á leitura, a maioria


das fotos foi suprimida, tendo sido mantidas apenas algumas para caracterização geral do pro-
blema.
11.5 - Caracterização do estado do imóvel objetivado

IL5.1 - Fotografias

155

Fotos - Detalham a porta de entrada (à esquerda} e o piso da sala (à direita).

Foto - Vista geral da unidade.


I5í
Foto - Aspecto do forro
Apresenta-se a seguir a relação completa das fotos extraídas do imóvel, bem como
a planta de localização das referidas fotos,

1 - Entrada do conjunto.

2 - Sala.

3 - Sala - Detalhe da instalação elétrica.

4 - Sala - Detalhe do forro.

5 - Sala - Detalhe do forro.

6 - Sala - Detalhe do ar-condicionado e da fiação exposta.

7- Saía - Detalhe da instalação elétrica e da fiação exposta.

8 - Sala - Detalhe da instalação elétrica e da fiação exposta.

9 - Sala.

10 - Sala - Detalhe do armário e da fiação exposta,

11 - Sala - Detalhe da geladeira.

12 - Sala - Detalhe da geladeira.

13- Sala.

14 - Sala - Detalhe do forro.

15 - Sala.

16 - Sala - Detalhe do armário,

17 - Sala - Detalhe da instalação elétrica.

18 - Sala - Detalhe do forro.

19 - Sala - Detalhe do piso.

20 - Sala - Detalhe da fiação exposta.

21 - Sala - Detalhe do interforne e da instalação elétrica.

22 - Sala - Detalhe dos quadros de passagem, de distribuição de energia elétrica e


fiação exposta.

23 - Sala - Detalhe dos quadros de passagem, de distribuição de energia elétrica e

fiação exposta.

24 - Sala - Detalhe do forro.

25 - Sala - Detalhe do piso desgastado.

26 - Sala - Detalhe das prateleiras e fiação exposta.

27 - Sala - Detalhe da instalação elétrica e fiação exposta.


28 - Saia - Detalhe do piso desgastado.

29 - Lavabo.

30 - Lavabo - Detalhe do gabinete,

31 - Lavabo - Detalhe do gabinete.

32 - Lavabo - Detalhe da instalação elétrica.

33 - Lavabo - Detalhe da instalação elétrica.

34 - Lavabo - Detalhe do piso.

35 - Lavabo - Detalhe do forro.

36 - Lavabo.

37 - Lavabo - Detalhe do gabinete,

38 - Lavabo - Detalhe do gabinete.

39 - Lavabo - Detalhe da instalação elétrica.

40 - Lavabo - Detalhe do piso.

41 - Lavabo - Detalhe do forro.

20, 261
9/10
7/8

15/16 13
SALA
^29

LAVABO 23

21 •

K
LAVABO 22
^ 36

Fig. - Localização de algumas fotos do relatório fotográfico.


11.5.2 - Descrição do estado do imóvel

Na vistoria empreendida ao imóvel objetivado foi possível a completa Caracterização


de seu estado de conservação, à luz da boa técnica de Engenharia, como apresen-
tado a seguir;

CÔMODO SUBSISTEMA DESCRIÇÃO


Sala Piso Carpete de madeira em bom estado de conserva-
ção, sem estufamentos ou deterioração superficial
Paredes Pintura em látex em estado ruim, com sujidades
generalizadas e desgaste em alguns pontos.
Forro Forro de gesso em bom estado de conservação,
sem trincas entre as placas ou deterioração super-
ficial
Esquadrias Esquadrías de alumínio em bom estado, sem de-
terioração da pintura ou danos à estrutura e aces-
sórios .
159
Instalação elétrica Em estado ruim de conservação, com fios expostos.
Armários Em regular estado de conservação, com dobradiças
preservadas e sem deterioração do madeiramento.
Lavabo 1 Piso Em bom estado de conservação. Somente com
sujidades.
Revestimento Em bom estado de conservação. Somente com
sujidades.
Forro Em bom estado de conservação.

Instalação elétrica Em bom estado de con se n/ação. Sem fios expos-


tos.
Instalação Sem vazamentos identificáveis. Registros funcio-
hidráulica nando adequadamente.
Lavabo 2 Piso Em bom estado de conservação. Somente com
sujidades.
Revestimento Em bom estado de conservação. Somente com
sujidades.
Forro Em. bom estado de conservação.
Instalação elétrica Em bom estado de conservação. Sem fios expos-
tos.
Instalação Sem vazamentos identificáveis. Registros funcio-
hidráulica nando adequadamente.
Em conformidade com o que foi exposto na tabela supra, pode-se enquadrar o es-
tado de conservação do imóvel, segundo o critério de Ross-Heidecke, no "estado d"
de conservação, ou seja, entre regular e necessitando de reparos simples.

11.6 - Encerramento

Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este Laudo de Vistoria, que se com-
põe de 46 {quarenta e seis) folhas escritas de um só lado, tendo sido então todas
rubricadas, menos esta última que vai datada e assinada.

Acompanham 02 (dois) Anexos:

Anexo l - 1 3 página do jornal "Jornal da Tarde" de 17 de junho de 2008


que aparece em algumas fotos.

Anexo II - A.R.T, - Anotação de Responsabilidade Técnica.

São Paulo, 14 de junho de 2008.


9 - Diretrizes para especificação
de serviços de vistoria
*

Como já consignado anteriormente o Laudo de Vistoria serve de referência de situ-


ação- presente para apurações futuras. Por contemplar elementos que subsidiarão
decisões posteriores é bastante importante que se defina o que se quer guardar para
o futuro e com que qualidade.

Tem se observado no panorama atual do mercado grandes deficiências com relação


à especificação do trabalho de vistoria, muitas vezes feita de forma inadequada ou,
o que é pior, prescindindo da necessária especificação.

Paralelamente, também não tem sido dada a devida importância à escolha da em-
presa ou profissional para realização dos trabalhos de vistoria.

Vistorias feitas sem uma adequada especificação, bem como realizadas por profis-
sionais ou empresas não-habilitadas, redundam em trabalhos que podem ser im-
prestáveis no momento futuro, quando se necessita de referências para caracteriza-
ções e apurações.

A tabela a seguir procura sintetizar itens relevantes para a especificação de serviços


de vistoria. A clareza da especificação deverá permitir que as propostas de honorá-
rios sejam fiéis ao escopo necessário e homogêneas entre si no que diz respeito a
conteúdo do trabalho.
DADOS GERAIS:
Imóvel a ser vistoriado:
Data limite para realização da vistoria:

Data limite para apresentação do laudo:


Contatos para agendamento:

ITENS PARA ESPECIFICAÇÃO


Item Descrição s/n
Específico-qual?
Uso
Geral
Data
Caracterização temporal
Hora
Caracterização de ocorrências Especificar a ocorrência/duração
não-contínuas (plantão) do plantão
Investigação com destruição Especificar
Extração de amostras para Especificar
ensaios
Indicar tipo, precisão, seqüência e
outros dados {dimensões, cor, tempera-
Medições tura, dureza, umidade, pressão, poten-
ciais, teores, aberturas, vazões, volumes,
velocidades, inclinações etc}
Laudo com ciência de Especificar
3:1S envolvidos
Geral, com textos indicando locais de
ocorrência quando há repetições
C a ra cte ri za çao í otog ráf íca
Detalhada, mostrando todos os locais
onde há repetições
Quantidade pré-definida
Sem limite pré-estabeleci do, definido
Fotos
conforme necessidade em campo
Aéreas, a partir de helicópteros ou avião
Indicando local aproximado de ocorrên-
Croquis cia e pontos de obtenção das fotos
Indicando pontos de obtenção das fotos
Indicando local exato da ocorrência e
Plantas pontos de obtenção das fotos
Indicando pontos de obtenção das fotos
Sênior
Pleno
Coordenação campo e escritório Júnior
Participação de consultores especializa-
dos - especificar
Sênior
Pleno
Execução dos trabalhos de campo
Júnior
e escritório
Participação de consultores especializa-
dos - especificar
ART - Anotação de Responsabili- Indicar contratante {razão social) S
dade Técnica.
Negativo
Tipo de fotos Negativo digitalizado
Digital
Cópias preto e branco
Cópias coloridas
Quantidade de vias do laudo Originais
Cópias autenticadas
CD-ROM/DVD
Registro em cartório Especificar
Ensaios Tecnológicos Especificar
Testes de equipamentos e insta- Especificar
lações
Verificação de conformidade de Especificar
projetos e memoriais
Outros requisitos Especificar

Tabela - Diretrizes para especificação dos serviços de vistoria.

Seleção de empresas

Para que os requisitos necessários para um trabalho de vistoria, expostos nos capí-
tulos anteriores, sejam atendidos, é fundamental que se busquem profissionais ou
empresas qualificados.
Dentre as características desejáveis do contratado para a realização de trabalhos de
vistoria, destacam-se as seguintes:

f Compatível com
a Complexidade

Momento
Oportuno

Referência
para o
Futuro
Visio Experiência

Credibilidade
Confiável

• iB^PPfldfflPB
V Tradição

Requisitos do Requisitos do
trabalho de vistoria contratado

Tabela - Requisitos do trabalho de vistoria e do contratado.


Bibliografia
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - N B R 12.722: Discriminação
dos serviços para construção de edifícios. Rio de Janeiro, 1992.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - N B R 13.752: Perícias d e en-


genharia na construção civil Rio de Janeiro, 1996.

BECKER, PE.N, - The complete book oi home inspection, 3rd Edition, McGraw-
Hill, 2002.

BURGESS, R.W. - Real E s t a t e H o m e Inspection, 4th edition, Dearborn Real Estate


Education, Chicago, USA, 2002,

GGMIDE, T.L F.; FAGUNDES NETO, J . C P ; GULLO, M A - E n g e n h a r i a Diagnostica


e m Edificações, Ed. PINI, São Paulo, 2009.

IBAPE/SP •• Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo


- Glossário de Terminologia básica aplicável à Engenharia de Avaliações,
IBAPE/SP, 1994.

IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo


- Perícias d e Engenharia, Ed. PINI, São Paulo, 2008.

IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo -


Inspeção Predial: check up predial: guia da boa manutenção, 2à edição, Ed.
Leu d, São Paulo, 2009.

PORTO NETO, B. - Manual jurídico para construção civil, Ed. PNI, São Paulo, 2007.

ROSE, C. - Inspect before you buy: Insider secrets you need to know about
h o m e inspection, Atlantic Pubíishing Group, Florida, USA, 2007.

VENTOLO, W.L. - Your home inspection guíde, Dearborn Real Estate Education,
Chicago, USA, 1995.
Autores

Eduardo Mélega Burin

Engenheiro Civil, graduado pela Escola Politécnica da USP em


1981, atuou em renomadas empresas de engenharia cônsul-
tiva. Membro Titular do IBAPE/SP, desde 1996, presta serviços
de consultoria em mediações extra-judiciais e como Assistente
Técnico de Partes em demandas judiciais e arbitragens.

Emílio Daniel

Engenheiro Civil, graduado pela Escola Politécnica da USP em


1980 e pós-graduado em Administração de Empresas e em Ava-
liações e Perícias de Engenharia,

Consultor e Perito, atua em mediações e arbitragens extrajudi-


ciais e como Assistente Técnico de Partes em Varas Cíveis, de
Família e Sucessões e da Fazenda Pública da Capital e de Co-
marcas do Estado de São Paulo, desde 1987.

Membro Titular do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e


Perícias de Engenharia,
Flavio Fernando de Figueiredo

Engenheiro Civil, graduado pela Escola Politécnica da USP e m


1980 e pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia.

Consultor e Perito, atua em mediações e arbitragens e Perícias


Judiciais nos Tribunais e em Varas Cíveis, de Família e Sucessões
e da Fazenda Pública da Capita! e de Comarcas do Estado de
São Paulo, desde 1981.

Membro Titular do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e


Perícias de Engenharia), integra sua diretoria desde 1993.

lara Carolina Saltes Mourão

Engenheira Civil, graduada pela Universidade Santa Cecília em


2004 e pós-graduada em Engenharia de Segurança do Traba-
lho. Atua na área de vistorias de construção civil, com destaque
para a implantação de novos empreendimentos, imóveis comer-
ciais e residenciais.

Mareio de Souza Santos

Engenheiro Civil, graduado pela Escola Politécnica da USP e m


2001 e Mestre em Engenharia pela mesma instituição em 2007.
Especialização em Modelos de Regressão pelo Instituto de Ma-
temática e Estatística da USP. Professor da Universidade Paulista.
Atuou como Engenheiro de Riscos de Infraestrutura na Cia. Vale
do Rio Doce. Presta serviços de consultoria em Perícias e Assis-
tências Técnicas.
VISTORIAS NA
CONSTRUÇÃO CIVIL
Conceitos e Métodos
Este livro aborda um tema pouco aprofundado pela
bibliografia técnica nacional: as vistorias na construção civil.

Apresenta os seguintes tópicos:

* Definição de vistoria

- Requisitos das vistorias

* Níveis de detalhamento dos trabalhos de vistoria

* Aplicações das vistorias nas diversas fases de um


produto imobiliário

^Importância das vistorias na solução de conflitos no âmbito


da construção civil

- Casos práticos com as respectivas soluções

- Alguns Tipos:
- Vistorias de confrontantes de obras
- Vistorias especiais em obras
- Vistorias programadas de edificações
- Vistorias para comercialização para imóveis usados
- Vistorias para imóveis locados

* Diferenças e complementaridades entre vistoria e perícia

* Diretrizes para a especificação de serviços de vistoria

Q3.194Ü- vicc