PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE INMUEBLES:-

La doctrina considera que la prescripción adquisitiva, al igual que la apropiación,

es un modo originario de adquirir la propiedad, pues el bien no se recibe de otra
persona, a diferencia de otros modos derivados como es, por ejemplo, la
compraventa, donde el bien sí se recibe de otra persona (el vendedor).

Beatriz Arean enseña que la adquisición por prescripción se basa en dos hechos
fundamentales: la posesión de la cosa por parte de quien no es su dueño y, la
duración de esa posesión por cierto tiempo". Además, señala que, "De la
conjunción de la posesión con el tiempo la ley hace derivar la adquisición".

Josserand llamó el rol social de la usucapión que debe cumplir la propiedad y la

necesidad de premiar a quienes trabajan la tierra y no proteger la desidia y el
abandono.
La figura de la prescripción adquisitiva se funda en la presunción de que el
propietario no necesita el inmueble.

El artículo 950 del Código Civil, nos refiere las formas de prescripción adquisitiva;
y estas son la prescripción larga y la prescripción corta; ambas deben ir
necesariamente ligadas a otros elementos como son: la posesión pacífica,
continua y pública; pero en el caso de la prescripción corta se debe tener además
justo título y buena fe.

Prescripción Larga:-

Para que se pueda configurar la figura de la prescripción adquisitiva LARGA,

deberán concurrir además de los 10 años de posesión del bien el elemento de la
continuidad, la pacificidad de la posesión y la publicidad como propietario del
inmueble, estos requisitos según el artículo 950 del Código Civil.

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

a) LA POSESIÓN CONTINUA:

La continuidad es la POSESION del bien sin perturbaciones, pero debemos tener

en cuenta los actos cotidianos que realiza el poseedor dependerán de la propia
naturaleza del inmueble, es así por ejemplo, que se trate de un inmueble que es
ocupado ocasionalmente por la persona esto no quiere decir que la posesión
continua ha sido interrumpida o perturbada; por esa razón el Código Civil en su
artículo 915 nos dice textualmente: “si el poseedor actual prueba haber poseído
anteriormente, se presume que poseyó en el tiempo intermedio, salvo prueba en
contrario”.
Sin embargo, por lo dicho líneas arriba debemos saber que el código civil en su
artículo 953º también dice:”se interrumpe el término de la prescripción si el
poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la
recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye”.

Cas. Nº 1454-2002-Cincha. El Peruano, 31/01/2003:

"....Otro requisito sustancial, para la adquisición de la propiedad, por el transcurso
del tiempo, es que la posesión sobre el bien inmueble sea continua, esto es, que
se ejercite sin solución de continuidad en el tiempo o habiendo tenido
interrupciones, se recupere la posesión dentro del año de haber sido despojado de
ella; esto significa que para la configuración de este requisito no sólo debe tenerse
en cuenta el factor tiempo sino que esta, la posesión, debe tenerse al momento de
la interposición de la demanda, al constituir un presupuesto indispensable para la
usucapio..."

Exp. Nº 08-96. 20/08/1996

"Uno de los modos de adquisición de la propiedad es la prescripción adquisitiva,
que se da por posesión continua, pacífica y pública durante el tiempo que señale
la ley. Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la
posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera ante de un año
o si por sentencia se la restituyen."

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

b) POSESIÓN PACÍFICA:-
La posesión del bien debe ser pacífica al momento de interponer la demanda de
prescripción adquisitiva, esto quiere decir que esta posesión no debió ser
adquirida por la fuerza, que no se vea afectada por violencia y que no sea objeta
judicialmente en su origen. Pierde el carácter pacífico cuando el poseedor es
demandado en vía de acción reivindicatoria.

Cas. Nº 431-96
"No existe posesión pacífica cuando el poseedor ha sido vencido en los procesos
sobre impugnación de resolución administrativa y nulidad de título de propiedad;
en este caso, no se cumple con uno de los requisitos para adquirir la propiedad
por usucapión"
En este punto debemos preguntarnos ¿SE PERDERÁ LA PACIFICIDAD DE LA
POSESIÓN CUANDO SE ES DEMANDADO POR EL VERDADERO
PROPIETARIO DESPUÉS DE TRANSCURRIDO LOS 5 O 10 AÑOS (se trate de
prescripción corta o larga, respectivamente) DE POSESIÓN DEL INMUEBLE,
TENIENDO EN CUENTA QUE EL POSEEDOR NO DEMANDÒ LA
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE ESTE?

En este sentido debemos preguntarnos si la prescripción adquisitiva opera en

forma automática, si el poseedor se convierte en propietario por el transcurso del
tiempo o de lo contrario si es necesaria la declaración judicial; es decir si se
necesita acudir a un órgano jurisdiccional para que se le declare propietario del
inmueble.

En este sentido la jurisprudencia nos dice:

Casación Nº 766-04-Lima, publicada el 30 de septiembre del 2005, pág. 14715 de

la separata del Peruano.

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

“Los demandados aducen que no concurre el precepto legal de posesión pacífica,
por haberse vulnerado la misma, cuando aparece de autos que la posesión ha
sido cuestionada a través de un proceso de desalojo instaurado en contra de la
recurrente respecto del bien sublitis, cabe señalar que dicha demanda es del año
1999, habiendo transcurrido un espacio mayor de posesión continúa, pacífica y
pública que exige nuestro ordenamiento legal para la interposición de la presente
demanda; por lo que TAL PROCESO JUDICIAL INICIADO LUEGO DE LOS 10
AÑOS EXIGIDOS POR LEY EN NADA ENERVAN LA CONTINUIDAD Y
PACIFICIDAD EXIGIDA ….”

(Cas. 2092-99- Lambayeque, de fecha 13/01/02 – Gaceta Jurídica)

“……… La acción de prescripción es evidentemente declarativa, pues busca el

reconocimiento de un derecho a partir de una situación de hecho determinada o
un pronunciamiento de contenido probatorio que adquirirá certidumbre mediante la
sentencia,…… limitándose la sentencia a declarar o negar la existencia de una
situación jurídica”

De la misma manera el Dr. Gunther Gonzales quien no deja dudas al respecto al

señalar en su curso de Derechos Reales pág. 529: “Se considera que la acción
reivindicatoria, e incluso las acciones posesorias, interrumpen la usucapión en
vías de consumarse. Para tal efecto se requiere la citación con la demanda y que
esta finalmente, sea declarada fundada, DE NO ESTIMARSE LA DEMANDA, LA
INTERRUPCIÓN DE LA USUCAPIO QUEDA SIN EFECTO.”

Es así, que podemos decir que lamentablemente con contadas excepciones, son
del criterio que la prescripción adquisitiva necesita de declaración judicial; el
argumento de los Órganos Jurisdiccionales para desestimar la prescripción
adquisitiva es que el poseedor no tiene sentencia judicial consentida que
demuestre que adquirió el inmueble por usucapio, sin darse cuenta que es así
como desalientan la explotación de los inmuebles por parte de los poseedores,

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

pues que incentivo tendrían para cuidar e introducir mejoras en una inmueble si
después de un tiempo el propietario negligente logrará la restitución del inmueble
mediante la acción del desalojo o la reivindicación.

c) POSESIÓN PÚBLICA:-
La posesión se entiende pública cuando se realiza a la vista de todos, cuando el
poseedor se comporta como propietario del inmueble, cuando su posesión no es
oculta.

-Prescripción Corta:-
Ahora hablemos de la prescripción adquisitiva larga, esta se encuentra en la
segunda parte del artículo 950 del Código Civil, en la que se estipula , “que
la propiedad se adquiere a los cinco años cuando median, justo título y
buena fe.”
d) JUSTO TÍTULO:-
Es el título imperfecto, para ser tal es indispensable que el acto jurídico tenga por
finalidad la transferencia del dominio a favor de usucapiente, aunque por presentar
algún vicio o defecto no puede cumplirse esta finalidad. Justamente se adquiere
por prescripción por que el usucapiente posee a título de propietario y posee a
título de dueño por que ha mediado una causa suficiente para transmitir la
propiedad. Evidentemente, esa causa legítima solamente va a resultar eficaz para
justificar la posesión como dueño, pero no para transferir la propiedad merced del
vicio o defecto que padece, los cuales serán subsanados por el hecho de la
posesión por el tiempo previsto por la ley.
Este instrumento de orden legal destinado a la transmisión de la propiedad, sería
perfecto de no mediar circunstancias ajenas al adquiriente y propias del
enajenante que impidan su transferencia efectiva.

Exp. Nº 941-95 – Piura, el Código Civil en su jurisprudencia (Gaceta Jurídica),

mayo 2007.

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA. CONTRATO NULO.
“……No constituye justo título una escritura pública declarada nula por el Poder
Judicial, por lo que en este caso no puede admitirse la prescripción corta de cinco
años….”

Exp. Nº 259-2004 – Arequipa, el Código Civil en su jurisprudencia (Gaceta

Jurídica), mayo 2007.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. JUSTO TÍTULO
“…. Justo título es el título traslativo que de por sí habría bastado para operar la
transferencia del dominio reuniendo las condiciones legales. Cuando la segunda
parte del artículo 950 el Código Civil establece la existencia del justo título, es
obvio que aun cuando este haya sido expedido por el propietario, nada impide que
califique como tal, desde que deben tomarse en cuenta otras circunstancias, como
son, en este caso, el hecho de la imposibilidad legal de la subdivisión del predio
rústico, así como la posesión física por mayor tiempo al requerido por la ley.”

e) BUENA FE:-
Para que exista la buena fe, es necesario que el poseedor crea en su legitimidad,
que tenga justo título en que funde su creencia.
La buena fe es un elemento indispensable para la PRESCRIPCION ADQUISITIVA
DE DOMINIO, siendo el artículo 914 del C.C., que establece la presunción de
buena fe, correspondiendo a quien alega lo contrario, probarlo. La Buena fe puede
configurarse por error o ignorancia, ya que ello no la destruye, salvo que la misma
no haya estado presente al momento de adquirirse el bien.

MI CASA EN EL PERÚ LA DEJÉ AL CUIDADO DE UN

PARIENTE, Y AHORA ME DICEN QUE ÉL ES EL NUEVO
DUEÑO. ¿ES VERDAD?

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

Cuando uno sale del país por un largo período, muchas veces, con la finalidad de
no dejar la casa vacía, recurre a un familiar para dejarlo al cuidado de la casa, o
tal vez a un amigo que se encuentre en estado de necesidad de vivienda.
Lamentablemente, en algunos casos el exceso de confianza nos pasa la factura y
terminamos en un problema que nos puede costar hasta la propiedad de nuestra
vivienda.

Prescripción Adquisitiva de Dominio

En caso que a Ud. alguien le hayan que ahora es propietario por haber habitado
una propiedad por un cierto tiempo, o le hayan contado de un caso parecido,
déjeme decirle primero que, para que una persona que está a cargo del cuidado
de su casa aparezca como el nuevo propietario, se requeriría el cumplimiento de
los siguientes casos o supuestos:
1. Compra y venta. Es decir que usted le vendiera la casa.
2. Compra venta a plazos. Es decir que aunque aún no ha terminado la
cancelación del total del precio de la venta, esta persona se mantiene en
posesión de la casa y viene desempeñándose como el nuevo dueño de la
misma.

3. Prescripción adquisitiva de dominio, donde el poseedor (persona a la

que usted le ha dado el cuidado de su casa) viene haciendo uso y disfrute
de la casa de manera pacífica y publica, por un periodo no menor a 10
años. El poseedor podrá iniciar entonces un proceso judicial (el mismo que
no es nada sencillo y que requiere de un conjunto de pruebas, y hasta

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

 testimonios de vecinos) con la finalidad de que se le declare a él como el
nuevo propietario. El argumentar esta causa no es tan sencillo como
parece, pero sobre todo, no debe de existir contrato alguno entre las partes.
Por todo ello no se ponga nervioso: Recuerde que para todo hay solución
pero ¡¡ Sobre Todo Existe La Prevención!!

Como evitarse una Prescripción Adquisitiva

Por ello, conocedora que ya son muchas las personas que dejan sus propiedades
a familiares y/o amigos por el tiempo que se encuentren en el extranjero, y que
estos amigos, haciendo uso y abuso de confianza, inician gestiones con la
finalidad de quedarse con la propiedad ajena (es decir inician un proceso de
prescripción adquisitiva de dominio u otra artimaña para lograr esa finalidad), le
sugiero que lea con atención las siguientes recomendaciones a fin de evitarse
malos ratos en el futuro:
1. Haga un contrato de uso con la persona que se quedará a cargo de su
propiedad.
2. El contrato hágalo por periodos definidos (uno, o dos años) y con firma
legalizada ante el Notario.
3. Acuerde con la persona que estará usando su propiedad que será ella, la
encargada y responsable de los pagos por arbitrios (limpieza pública,
serenazgo, alumbrado público etc.), y póngalo en el contrato. De lo
contrario, a su regreso tendrá usted que asumir el integro de los pagos ante
la municipalidad.
4. No firme ningún documento o poder a favor de la persona que se quedará a
cargo del cuidado de su casa.

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

 5. Comunique por escrito a la asociación de vivienda o grupo de vecinos a
cargo del sector, de las condiciones en las que está dejando a la persona a
cargo de cuidar de su casa, para que ellos no sean sorprendidos.
Asimismo, déjeles copia del contrato para que la persona a cargo de su
casa no tome acciones en las asambleas que lo hagan aparecer como el
nuevo propietario (ya que induce a error a los demás asociados).
6. Solicite en la municipalidad que le envíen los autovalúos a la dirección de
algún familiar de su confianza (porque estos documentos son muy
importantes, y nada convenientes en manos de terceros).
7. Finalmente, solicite a la persona que está a cargo de su casa que cada
cierto tiempo le envíe por correo los recibos de agua y luz (para que usted
verifique que no existe ningún cambio de titularidad; es decir, que siguen
saliendo a su nombre).

Introducción
La función notarial en los últimos años se ha visto incrementada por los cambios
legislativos. Una de las innovaciones en la función notarial es la que corresponde
a la declaración que hace el Notario verificando que determinado solicitante
cumple con los requisitos establecidos por el artículo 950° del Código Civil para
adquirir en propiedad un determinado bien inmueble.
Sin embargo, las competencias determinadas legalmente para los Notarios no
establecen reglas para la oponibilidad de los efectos de la declaración frente a
terceros titulares de derechos, cargas o gravámenes distintos a los del derecho
de propiedad que pudiera estar registrado.
En el presente trabajo pretendemos revisar la legislación en lo que respecta a los
efectos de la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva y, en particular,
en lo que respecta a la función del Notario.
Estudiaremos primero las atribuciones conferidas legalmente a cada uno de los
funcionarios que participan en el proceso de declaración de propiedad. Luego

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

estudiaremos los fundamentos académicos de nuestra posición sobre el tema y
finalmente abordaremos en una propuesta legislativa acorde con nuestro
planteamiento académico.
Los funcionarios que declaran propiedad por prescripción
1. 1 SEGÚN EL CODIGO CIVIL: EL JUEZ
Nuestro Código Civil establece en su artículo 950° que, "la propiedad inmueble se adquiere
por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante
diez años". Asimismo indica nuestra norma civil básica en su artículo 952° que "quien adquiere
un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario".
Existe en la doctrina, y en la jurisprudencia dictada en los últimos años, discusión acerca de
la obligatoriedad de entablar el juicio al que se refiere el artículo 952° para que recién pueda
operar la adquisición de propiedad por prescripción. No es objeto del presente trabajo discutir
este tema. Sin embargo, por cuestión metodológica consideramos inevitable hacer algunas
referencias sobre este aspecto más adelante. Por ahora asumimos que, con la interpretación
judicial, resulta necesario entender que la propiedad no se adquiere por prescripción sino
desde el momento en que es dictada la sentencia declarativa por parte del Juez.
De los artículos mencionados y la interpretación judicial antes indicada, debemos entender dos
cosas: es necesario que se inicie una demanda que tenga como objetivo la declaración de
propiedad del interesado y que esta declaración debe ser sentenciada por el Juez.
La norma indicada no señala la vía procedimental en la que se debe tramitar la demanda. No
obstante, en una interpretación sistemática con aplicación del Código Procesal Civil,
entendemos que el proceso civil necesario para que se declare la propiedad es de naturaleza
contenciosa.
Asimismo, en función a este proceso contencioso que permite como resultado final que el
demandante sea declarado propietario, el Juez Especializado en lo Civil, funcionario
responsable, tiene las facultades correspondientes para resolver un conflicto de intereses.
Como veremos más adelante, no todos los funcionarios encargados de la declaración de
propiedad tienen la potestad de resolver los conflictos de intereses que se presenten en el
desarrollo del proceso de demanda de declaración de propiedad por prescripción.
1.2 SEGÚN LA LEY 27157: EL NOTARIO
La Ley 27157, o "Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común", es una norma que regula en un solo texto legal diversos aspectos relativos
a la propiedad, que no tienen conexión directa entre sí.
Uno de los temas corresponde al proceso de regularización de los derechos de propiedad en la
vía notarial mediante los procesos "no contenciosos" de declaración de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio o de formación de títulos supletorios.
Debemos hacer hincapié que, para los casos en los que interviene el Notario, el proceso es
considerado como "no contencioso". Según el artículo 21° de la citada norma, la prescripción
adquisitiva es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que
sea aplicable. Dicha norma es completada por el artículo 5° de la Ley N° 27333 (Ley
Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia
Notarial, para la Regularización de Edificaciones) que señala que el procedimiento de
declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el Artículo 21 de
la Ley Nº 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica
el inmueble, tramitándose la solicitud como "asunto no contencioso de competencia
notarial" y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley Nº 26662
(anterior Ley del Notariado).
Siendo así, una de las limitaciones que tendrá el procedimiento desarrollado por el Notario
estaría en el hecho de que, si se presenta un conflicto de intereses, éste profesional del derecho
no podrá intervenir en la solución del mismo (salvo las naturales propuestas de conciliación),
debiendo dar por finalizado el procedimiento remitiendo lo actuado al Juez.
El procedimiento de declaración de propiedad, en sede notarial, tiene ciertas limitaciones, tales
como:
a) Sólo procederá en predios urbanos.
 b) Sólo procederá cuando se acredite posesión pacífica, pública, continua y en calidad de
propietario, por un período mayor a diez años. Vale decir que, en el presente caso, no aplica
la prescripción corta u ordinaria.
 c) En la práctica, sólo procede en el caso que el predio se encuentre registrado (caso
contrario se puede aplicar el proceso de primera de dominio).
 d) Sólo procederá respecto de predios que están en la jurisdicción de la provincia donde el
Notario ejerce sus funciones.
 e) No emite resolución, limitando su actuar a la constatación de los hechos y redacción de
un acta en el que conste dicha constatación.
 f) Aunque la norma no lo indica, según nuestra interpretación, tampoco podrá pronunciarse
respecto de los gravámenes, cargas y otras limitaciones de los predios[4]
1.3 SEGÚN LA LEY Nº 28687: EL FUNCIONARIO MUNICIPAL O DEL
ORGANISMO FORMALIZADOR
Conforme al artículo 11° de la Ley Nº 28687, Ley de desarrollo y complementaria de
formalización de la propiedad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos, en los
procesos de formalización de la propiedad informal, las Municipalidades Provinciales o el
Organismo Formalizador (hoy, y hasta diciembre del año 2009, desarrollado por COFOPRI,
conforme a la Ley N° 28923), podrán declarar propiedad, de manera individual o colectiva,
respecto de posesiones informales asentadas sobre propiedad privada, registrada o no.
En el presente caso, un funcionario público, dentro del ámbito de jurisdicción, podrá declarar
la propiedad respecto de un predio o de un conjunto de ellos a favor de sus poseedores, dentro
de un terreno al que se denomina predio matriz.
Cabe indicar que, el Reglamento de la Ley antes señalada, aprobado por Decreto Supremo N°
006-2006-VIVIENDA, tiene una abundancia de requisitos y supuestos regulados que permiten
determinar con mejor manera que el Código Civil, las condiciones de publicidad, continuidad
y pacificidad de la posesión que permite acceder a la adquisición de la propiedad.

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

A diferencia de las competencias establecidas legalmente para el Notario, el funcionario
municipal o del organismo formalizador, conforme a lo establecido en artículo 74° del
Reglamento aprobado por el D.S. N° 006-2006-VIVIENDA, deberá emitir una Resolución que:
 Deberá declarar fundada la pretensión de declaración de propiedad por prescripción
adquisitiva de dominio a favor de los poseedores identificados en el empadronamiento y
debidamente calificados, cuya relación formará parte de la Resolución y, en caso de haberse
presentado oposiciones, resolverlas en el mismo texto.
 Se puede pronunciar respecto de las áreas de equipamiento urbano, otorgando la propiedad
a favor de las entidades públicas o privadas que las ocupan, aún cuando éstas no hayan
participado del procedimiento de prescripción adquisitiva.
 Puede disponer la independización del área prescrita o la acumulación de las partidas,
según corresponda.
 Puede estar referida a predios no registrados, en cuyo caso ordenará la inmatriculación o
primera inscripción de dominio.
 Además de los aspectos legales, aprobará los planos perimétrico y de trazado y lotización de
la Posesión Informal.
 Respecto de los lotes no ocupados, ordenará que la titularidad se mantenga a favor del
propietario del predio matriz, materia de prescripción, independizándolo del resto de los
predios de la posesión informal.
 En el caso de procedimientos masivos, podrá reservar el pronunciamiento respecto de
aquellos lotes sobre los cuales exista conflicto de intereses que impidan su formalización,
mientras dicha causa no sea resuelta administrativamente.
 Ordenará la cancelación de cualquier derecho, carga, gravamen u otra
circunstancia u obstáculo registral que afecte el dominio del nuevo
propietario, siempre que el titular del gravamen haya sido notificado y no se hubiere
opuesto a la cancelación del mismo.
 Ordenará la cancelación y cierre de las partidas involucradas, así como las respectivas
anotaciones de correlación.
Como se puede observar, el funcionario municipal o del organismo formalizador, tiene más
atribuciones que el Notario al momento de declarar la propiedad del solicitante.

Los efectos de la declaración de propiedad por prescripción

adquisitiva de dominio
Tal como lo señalamos en el capítulo anterior, "los órganos jurisdiccionales, con contadas
excepciones, son del criterio que la prescripción adquisitiva necesita de una declaración
judicial, es decir de una sentencia que declare el derecho ganado, pues en todos los casos
donde el propietario ejercitó la acción de desalojo o la acción reivindicatoria resultó
favorecido con la decisión judicial, no obstante que el demandado, ya tenía iniciado un
proceso de prescripción adquisitiva o, luego de ser emplazado inicia uno de usucapión"[5].
El fundamento de estos argumentos del Poder Judicial radica en que sólo la oponibilidad del
derecho adquirido por vía de prescripción adquisitiva frente a terceros que otorga la

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

declaración judicial y consecuente inscripción registral, puede ser sustento del amparo contra
una demanda que tenga como objetivo la recuperación de la posesión de un predio.
En el quinto considerando de la Resolución Casatoria de fecha 22 de octubre de 2002,
correspondiente al Caso N° 754-01-AREQUIPA[6]los Juzgadores señalan que "es preciso
advertir además, que el citado artículo novecientos cincuenta y dos, establece el sendero por
el que el propietario por usucapión debe transcurrir a efectos de otorgarle a su
título[7]seguridad jurídica y oponibilidad ante terceros, siendo que en ese sentido es del
caso precisar que no basta alegar haberse encontrado en posesión del bien con ánimus de
propietario, sino que es necesario contar además con una declaración judicial y su
correspondiente inscripción (…)".
Como señala Solís Macedo al interpretar la jurisprudencia que se ha venido dictando en los
últimos años, "el argumento de los órganos jurisdiccionales para amparar el desalojo o la
reivindicación y desestimar la prescripción adquisitiva es simple y sencilla: el poseedor no
tiene sentencia judicial consentida y/o ejecutoriada que demuestre que el inmueble lo
adquirió por usucapión"[8].
En una interpretación a contrario, la jurisprudencia nos dirá que, teniendo una sentencia que
declara la propiedad y habiendo registrado la misma ante el Registro de Predios, no habrá
cuestionamiento alguno al derecho de propiedad adquirido.
Ahora bien, siguiendo este criterio del Poder Judicial, resulta absolutamente necesario para
darle estabilidad jurídica al derecho adquirido por la vía de la prescripción adquisitiva, que el
mismo sea inscrito en el Registro de Predios. Consideramos, yendo más allá de lo interpretado
por el Poder Judicial, que no existirá seguridad jurídica a plenitud si es que además de inscribir
el derecho de propiedad adquirido y la cancelación del que estuviese registrado ( a nombre de
quien fue la parte demandada), si es que además no se levantan y cancelan las cargas
(servidumbres, limitaciones legales o restricciones convencionales), los gravámenes (hipoteca,
prenda, garantía mobiliaria, fideicomisos, etc.), los derechos reales que afecten directamente
a la propiedad (uso, usufructo, superficie, etc.) o los derechos de orden personal que
persiguen al inmueble (embargos, anotaciones de demanda, u otras medidas cautelares).
En circunstancias comunes, el que adquiere de otro una propiedad, no sólo adquiere la
titularidad del derecho, sino que adquiere, por voluntad de ambas partes y por mandato de la
Ley, las cargas, derechos y gravámenes que corresponden o afectan a la propiedad.
Sin embargo, sí, como lo estamos definiendo en las líneas siguientes, no existe transferencia de
propiedad como consecuencia del acuerdo de voluntades o de la decisión unilateral de una de
ellas, mal podríamos exigir al adquirente el respecto de derechos, cargas o gravámenes que él
no ha impuesto.
Ninguno de los artículos de nuestro Código Civil y las normas con rango de ley, se pronuncia
respecto a los efectos que debe tener la declaración de propiedad respecto a los derechos reales
y personales adquiridos por terceros del anterior propietario. Nos referimos en particular, al
caso de las hipotecas, servidumbres, derechos de superficie, uso, usufructo o cualquier otro
derecho, carga o gravamen que conste en la partida registral del inmueble.
Beatriz Arean[9]respecto a este tema[10]expresa que subsisten los derechos reales (entiéndase
hipotecas, prendas, anticresis, servidumbre y, superficie) con que pudo gravar la cosa el
anterior propietario, siempre que no se hayan extinguido por el no uso o por otra causa legal.

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

Pero puntualiza que esta perdurabilidad no debe buscarse en una idea de transmisión, sino
sencillamente en que se trata de derechos reales y, como tales, son inherentes a la cosa".
No compartimos esta idea. Consideramos que la respuesta si debe ir en función a la forma en
que se adquiere la posesión (y, de ser el caso, la propiedad) de un bien. Debemos en tal sentido
discutir si la prescripción adquisitiva es una forma originaria o derivativa de adquirir la
propiedad.
Nuestro Código Civil no se pronuncia sobre el tema. Deja la decisión a la interpretación que
pueda realizar el juzgador. Sin embargo, a la fecha, no hemos apreciado ninguna sentencia que
se exprese sobre el particular.
La primera referencia interpretativa la hemos hallado en la Resolución del Tribunal Registral
de Lima N° 839-2007-SUNARP-TR-L, de fecha 08 de noviembre de 2007, publicada en los
cuadernillos especiales del Diario Oficial El Peruano con fecha 01 de marzo de 2008. Dicha
Resolución señala en el numeral 2 del "Rubro VI. Análisis" que "la usucapión o prescripción
adquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad[11]que supone el
comportamiento activo del poseedor como propietario sin que sea necesario que éste o el
titular del derecho declaren su voluntad de adquirir o transferir el derecho". Sin embargo, la
resolución no se pronuncia sobre los efectos que puede tener la calificación de la adquisición de
propiedad por prescripción adquisitiva como una de modo originario.
Según Henri y León Mazeaud[12]"el poseedor adquiere el derecho usucapido tal y como
existía. La usucapión constituye un modo derivativo de adquisición, y no un modo
originario[13]Por lo tanto, no hace que nazca un nuevo derecho, despojado de cuanto lo
gravaba. Subsisten y deben ser respetados por el que haya usucapido, todos los derechos
consentidos por el propietario anterior antes de iniciarse la usucapión. Sin embargo, en la
práctica, esos derechos se habrán extinguido con frecuencia, pero de resultas de la
prescripción extintiva".
Entendemos pues, que, de ser considerada la prescripción adquisitiva de propiedad como una
forma derivativa de adquisición de propiedad, todos los derechos, cargas y gravámenes que
afecten al bien deben ser respetados y por lo tanto mantienen su vigencia. En caso contrario,
interpretando en sentido contrario a Henri y León Mazeaud, si se entiende que se trata de una
forma originaria de adquisición de propiedad, el dominio se adquirirá libre de todo derecho,
gravamen o carga.
Se señala además, por parte de Henri y León Mazeaud, que en muchos casos, al momento de
declararse la adquisición de la propiedad, en la práctica, por efectos de la prescripción
extintiva, los derechos, cargas o gravámenes ya se habrían extinguido.
Sin embargo, debemos hacer una especial referencia a la llamada "Ley de Caducidad" (Ley N°
26339). Conforme al artículo 3° de la citada ley, "las inscripciones de las hipotecas, de los
gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las
demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o
contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no
fueran renovadas". La citada norma señala que para el caso de los gravámenes que garantizan
créditos, se extingue a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito
garantizado. Pero, en el caso de las garantías reales constituidas en favor de las empresas del
sistema financiero, la liberación y extinción de las misma requiere ser expresamente
declarada por la empresa acreedora, razón por la cual, la extinción dispuesta por el artículo

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

3º de la Ley Nº. 26639 no resulta de aplicación para los gravámenes constituidos en favor de
una empresa del sistema financiero[14]Tenemos pues, un primer caso, en el que no se
produce una extinción automática del derecho real de garantía.
Del mismo modo, consideramos que para el caso de las servidumbres de vista, servidumbres de
luz, servidumbres de paso y otras cargas que son inherentes a la naturaleza del bien materia de
prescripción, tampoco se aplicaría la regla de la extinción por efecto de prescripción. No se
encontrarían comprendidas tampoco las servidumbres de suministro de servicios de energía,
de agua y desagüe, o de telecomunicaciones.
Sin embargo, a pesar de lo expuesto, compartimos la opinión precisada por el Tribunal
Registral de Lima, en el sentido que la prescripción adquisitiva es una forma originaria de
adquirir la propiedad. Así también tenemos las siguientes expresiones académicas:
 1. La usucapión o prescripción adquisitiva es una manera originaria de adquirir la
propiedad y los otros derechos reales mediante una posesión de determinadas
características y durante un periodo de tiempo establecido por la ley[15]
 2. Aclaramos que al tratarse de un medio originario de adquisición del dominio, es
independiente del anterior titular por lo tanto no está sometido a las cargas, gravámenes o
limitaciones del anterior propietario[16]
 3. El derecho real se adquiere de «modo originario», y es independiente del que pudiera
tener el anterior titular, por lo que no estará sometido a las cargas, gravámenes o
limitaciones que aquél le hubiese impuesto. Un problema más serio es el de la oponibilidad
de esta sentencia a terceros que no han sido parte en el juicio de usucapión, aspecto en el
que hay serias discrepancias en la doctrina y en la jurisprudencia. Para algunos la sentencia
tiene valor absoluto, y el derecho real que en ella se declara es oponible ampliamente a
cualquier tercero, camino que parecía seguir la ley cordobesa 5445, y se fundamenta en que
los derechos reales no pueden estar limitados por el hecho de que haya terceros que no
fueron parte del juicio de usucapión (…)[17]
Vemos pues, que la opinión es dividida. Sin embargo, entendemos que "el interés práctico de
la división consiste en el hecho de que en los modos originarios, la propiedad es adquirida en
toda su plenitud, con todas la facultades que le son inherentes, sin más restricciones, cargas o
gravámenes que los impuestos por la ley; en los modos derivados, en cambio, es preciso
tener en cuenta la situación jurídica del que transmite, pues nadie puede transmitir a otro un
derecho mejor y más extenso que el que tiene él mismo"[18].
Como ya lo hemos indicado, compartimos la idea de que la prescripción adquisitiva es una
forma originaria de adquisición de la propiedad. Ahora pues, atendiendo a los funcionarios que
pueden declarar la propiedad por prescripción adquisitiva, conforme lo hemos descrito en la
primera parte del presente trabajo, cabe preguntarnos, que pueden hacer cada uno de ellos.
En el caso de los Jueces Civiles, si, bien es cierto, el Código Civil no menciona los efectos frente
a terceros que puede tener la declaración de propiedad, entendemos que su potestad
jurisdiccional les permitirá pronunciarse respecto de las cargas, gravámenes y derechos reales
que afecten al predio materia de la demanda de declaración de propiedad por prescripción
adquisitiva. Sin perjuicio de lo expuesto, siempre quedará la posibilidad que la parte
demandada alegue un abuso del derecho por parte del Juez. Estaremos en tal caso a la espera
del pronunciamiento de la Corte Suprema en criterios jurisprudenciales.

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.

En el caso del funcionario municipal y del organismo formalizador, el artículo 74° del
Reglamento aprobado por el Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA, no sólo lo faculta
para resolver sobre las cargas y gravámenes que afecten a los predios materia de prescripción
adquisitiva, sino que lo obliga de manera expresa a pronunciarse sobre esta materia. Cabe
indicar que, conforme lo señala Moisset de Espanés, la norma de formalización de propiedad
obliga a que los titulares de las cargas, gravámenes u otros derechos de naturaleza real o
personal, sean notificados con la pretensión del grupo colectivo o de los sujetos individuales,
cumpliendo con ello en brindar la mayor de las seguridades que exige el autor argentino.
Sin embargo, para el caso del Notario, funcionario materia del presente trabajo la norma no
brinda mayor información. Más aún, como ya lo hemos indicado, el procedimiento
desarrollado ante el oficio notarial es de naturaleza no contenciosa, razón por la cual no podría
resolver en caso de recibir una oposición o en caso de encontrar una carga, gravamen o derecho
que afecte el derecho que adquiere el solicitante del procedimiento.

“el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Perú“.