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Implantação e Expansão
de Shopping Centers
Rotina para identificação e elaboração de banco
de dados referente às fontes de recursos
Implantação e Expansão
de Shopping Centers
Rotina para identificação e elaboração de banco
de dados referente às fontes de recursos
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ....................................................................................................... 6
2. A ESTRUTURAÇÃO DE UM SC ........................................................................ 15
3
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
5.11ANCAR IVANHOE............................................................................................ 38
9. BIBLIOGRAFIA ................................................................................................... 58
4
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
AGRADECIMENTOS:
Ao pessoal do PCC e do Núcleo de Real Estate, pela sólida base e grande inspiração
proporcionada por seus trabalhos.
5
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
1. INTRODUÇÃO
6
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
A proposição do exemplo anterior torna clara a complexidade que pode atingir o project
finance da implantação de um shopping, quando são utilizados os modernos meios de
capitalização disponíveis (ainda que alguns só recentemente) no mercado. É o
incremento das possibilidades de equacionamento do funding que torna premente a
necessidade de se fazer uma compilação acerca da evolução histórica deste leque de
opções. Assim, as novas alternativas de financiamento de shoppings adquiriram um
grau maior de complexidade, inédito na história do financiamento imobiliário,
complexidade a qual, por sua vez, demandou a pesquisa de sua evolução histórica.
Encampar a pesquisa das fontes de funding para SCs teve como motivação atender, por
um lado, anseios de informação por parte do mercado, e por outro, necessidade de
referências no meio acadêmico. Procurou-se atender ambas as motivações pelo
desenvolvimento de um banco de dados dotado de duas faces complementares.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
8
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
As fontes de pesquisa para este trabalho incorporaram, basicamente, dois tipos de fontes
secundárias. Para o levantamento de informações qualitativas, muitos dos dados foram
captados junto à literatura especializada. Assim, as diferentes pesquisas disponíveis no
site do Núcleo de Real Estate constituíram grande arsenal inicial de dados sobre
algumas das possibilidades de funding para shoppings. Organizadas as informações
dispersas nas várias teses, dissertações e publicações, e aprofundados seus temas, esses
papéis deram impulso inicial à constituição da primeira parte desse trabalho. Além
disso, o acesso a tais pesquisas, bem como a suas bibliografias, motivou a pesquisa em
outros meios secundários, constituídos por guias (de fundos de investimento, de
debêntures, de certificados de recebíveis imobiliários etc), geralmente disponíveis em
meio eletrônico.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Como já foi sugerido anteriormente, o texto deste relatório está dividido em duas
grandes partes: a primeira delas contendo informações de cunho qualitativo,
relacionando os diversos modos de se capitalizar o empreendimento e o empreendedor
de um SC, que irá explicar e antecipar a segunda parte, contendo o banco de dados
numérico compreendendo o funding das implantações e expansões de SCs no Brasil ao
longo das últimas décadas.
1
Geralmente, o SC encontra-se, por questões financeiras e jurídicas, isolado no âmbito de uma
sociedade de propósito específico, SPE, como será explanado no item relevante.
11
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Por fim, uma terceira parte lançará um olhar sobre as modernas alternativas de
investimento puro em SCs operantes, como elas têm sido realizadas, seus méritos e suas
deficiências. Tal perspectiva, ainda que aparentemente fuja, em parte, do escopo da
pesquisa, focado no funding ao longo do ciclo de implantação, é de suma relevância
para delinear as alternativas de financiamento que deverão sobrevir no futuro em médio
prazo. Assim, demarcando fronteiras entre o investimento pós-operacional e o
financiamento pré-operacional, essa última parte do trabalho será dedicada a uma
análise das possibilidades vislumbradas de acordo com mecanismos já estabelecidos no
mercado. Além disso, o texto final contém uma percepção geral sobre como tem
caminhado o financiamento de SCs no Brasil e qual tem sido sua efetividade, com base
no que foi apurado ao longo de todo o trabalho.
12
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
2. A ESTRUTURAÇÃO DE UM SC
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Quadro 1 - Relação dos ciclos de um shopping center com os respectivos agentes de funding
Ainda que este ciclo não esteja no foco principal deste texto (e sim, o ciclo de
implantação, tratado adiante), serão abordados alguns aspectos, necessários à
compreensão do desenvolvimento de um SC como um todo, e especialmente aqueles
que influirão diretamente no ciclo de implantação.
14
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
desses atributos será capaz de atrair o consumidor para realizar dois tipos de compras:
as chamadas compras de conveniência – produtos de menor preço pelos quais o
comprador não busca fazer algum tipo de comparação, mas sim comprar no local de
onde for mais fácil e conveniente –, e as compras de comparação – pelas quais o
consumidor aceita se deslocar mais para conseguir melhores preços, comparando
produtos de qualidade igual ou similar, dentro do shopping ou em outros
estabelecimentos.
Mais uma vez, o empreendedor é quem deve embarcar a maior parte dos recursos
necessários para esse ciclo, ou, ao menos, é o empreendedor quem os deve aglutinar,
2
também denominado de ciclo de formatação por MONETTI (1996)
16
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
por qualquer dos meios já citados, que serão tratados em relevância na próxima seção.
Também é um ciclo de saída intensiva de recursos. O novo elemento, entretanto, que
entra nesse ciclo corresponde à CDU – cessão de direito de uso. Trata-se de um
montante, negociado entre o empreendedor e o lojista (geralmente negociado apenas
com as lojas-satélite, dado que as lojas-âncora possuem, em sua maior parte, maior
poder de barganha) e parcelado ao longo de toda a fase de implantação do
empreendimento, sob a prerrogativa de garantir a determinado lojista a garantia e o
direito de exploração do espaço especificado quando da plena operação do shopping.
Ou seja, trata-se de um alívio nas pressões de caixa, ainda que pequeno, quando
comparado ao valor de obras de SCs. É um elemento que também faz parte da equação
de funding de SCs, ainda que em escala bastante reduzida e incapaz de sustentar fortes
alavancagens do investimento.
[iii] Ao final da implantação, o shopping está pronto para dar início ao seu ciclo de
OPERAÇÃO. Aqui figuram outros agentes, que podem variar muito em função dos
objetivos do empreendedor inicial. Primeiramente, o SC pode passar de um
empreendedor para as mãos de um ou mais investidores, que aferirão os resultados da
operação do empreendimento. Nesse caso, o empreendedor inicial será caracterizado
como o investidor imobiliário puro, que encampou o empreendimento e auferiu seus
rendimentos pela venda do imóvel ou de parte dele, para que terceiros o explorem.
Além dos possíveis novos investidores e, portanto, novos donos dos shoppings, podem
atuar administradoras e empresas de exploração de serviços específicos e necessários à
devida operação do SC (empresas de operação de estacionamento, de segurança, de
manutenção e limpeza etc), ambas contratadas ou criadas pelos investidores, conforme a
conveniência ou conforme a herança do empreendedor inicial.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
empreendimento para sua renovação e continuidade, são financiadas por outros meios,
geralmente pelos donos dos shoppings junto aos bancos e meios de financiamento
disponíveis, o que também será detalhado ao longo do trabalho.
18
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Ainda que relativamente recente, a prática do planejamento financeiro tem sido aplicada
com ganhos de eficiência e qualidade (para o empreendedor) em grandes obras de infra-
estrutura, como dutos de combustíveis fósseis e plantas energéticas, especialmente nos
países em desenvolvimento que necessitam aglutinar muitos capitais para explorar
capacidade mineral e energética em sua completude. Entretanto, como esse tipo de
planejamento tem provado sua substância e validade, já tem adentrado o setor em
projetos de escala menor, e tem se tornado condição necessária para o planejamento de
diversos empreendimentos da construção civil, relativamente menores, mas igualmente
dispendiosos e intensivos. Os shopping centers, caso dessa pesquisa, são emblemáticos
desse: investimentos elevados e intensivos, durante o curto período do ciclo de
implantação, devem ser bem planejados e calibrados para oferecer um retorno
consistente ao longo do ciclo operacional.
Uma definição dada por FINNERTY (2007) 4 para project finance diz que ele “pode ser
definido como o levantamento de fundos para financiar projetos de investimento de
capital nos quais os provedores de fundos buscam primariamente o fluxo de caixa do
empreendimento, tanto para alimentar o pagamento dos empréstimos quanto para gerar
o retorno sobre o investimento.” A definição abarca, portanto, a característica principal
dos empreendimentos de base imobiliária (dentro dos quais se incluem os shopping
3
Conforme denominação empregada por MONETTI (1996).
4
Finnerty, John D. Project Financing: Asset-Based Financial Engineering. Wiley Finance Series. Hoboken,
New Jersey. 2007
19
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
centers), qual seja, a construção de um imóvel para posterior exploração de sua base
física, sendo o retorno auferido a partir da operação e/ou locação do imóvel.
FINNERTY (2007) ainda elenca elementos dos quais um project finance não pode
prescindir. De maneira geral, os aspectos do planejamento vão além de meramente
evidenciar todas as parcelas da equação de fundos; deve-se, de outra forma, incluir
detalhamentos que passam pela análise da qualidade de cada veículo de funding 5 e pela
expectativa de fluxo de capital projetada para o ciclo operacional, estando ambas
ancoradas por uma análise de riscos. Apesar da complexidade e da extensão que tais
projetos podem atingir, um roteiro básico que resume os requisitos desse tipo de
planejamento deve elucidar: 6
5
O nome genérico de “veículo de funding” será empregado para designar os meios de capitalização e
financiamento de empreendimentos, podendo, portanto, abranger: capital próprio do empreendedor,
investimentos de sócios capitalistas, títulos de dívida emitidos (debêntures lastreados na sociedade
anônima da empresa, ou da Sociedade de Propósito Específico que congrega o shopping center),
financiamento de bancos comerciais ou do BNDES, investimento de fundos de pensão, enfim, quaisquer
dos meios de funding, que serão detalhados ao longo do trabalho.
6
A literatura sobre project financing, ainda que extensa a diversos países, realidades e autores, é
bastante uniforme no que diz respeito a esse elenco, razão pela qual a referência para a lista que se
segue ainda é FINNERTY (2007).
7
Este item é mais comum apenas em países mais desenvolvidos ou em grandes projetos de infra-
estrutura, ainda não sendo prática muito freqüente no Brasil, dado que os instrumentos de securitização
são relativamente novos e ainda pouco populares.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
A abordagem de todos esses fatores fugiria ao escopo desse texto em grande medida.
Nos itens a seguir, o foco recairá sobre ii. e vii., como já tem sido enunciado ao longo
do trabalho. Além disso, o texto dará uma breve pincelada sobre iv., dado que os
instrumentos de securitização no Brasil ainda são relativamente novos, e sua utilização,
especialmente no segmento de shopping centers, ainda é muito recente e cuidadosa.
8
que pode ser tanto na forma de caixa quanto de patrimônio, como, por exemplo, um terreno potencial
de propriedade da empresa ou do empresário, ou eventualmente alguma edificação previamente
construída e que vai ser adaptada.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Outra maneira de obter financiamento de longo prazo pode ser a emissão de debêntures.
Nesse caso, as debêntures, de acordo com a BOVESPA (2005), constituem valores
mobiliários com prazo que vai de médio a longo, e rendem juros fixos ou variáveis,
conforme especificado na escritura da emissão. Assim, se a SPE constituída para o
shopping center for uma companhia aberta (isto é, for uma sociedade anônima), esta
SPE pode emitir esses títulos de dívida. Apesar de legalmente garantida, essa
possibilidade não tem sido praticada na história recente dos shoppings no Brasil. A
prática foi, entretanto, encampada em certa medida pelas empresas empreendedoras,
estando melhor detalhada no capítulo seguinte.
9
No Brasil, a grande figura de instituição fomentadora de desenvolvimento que financia shopping
centers é o BNDES, que receberá um tratamento especial em outra seção, por conter, além de caráter
de longo prazo com taxas variáveis de juros, um revestimento de assistência governamental. Além disso,
dependendo da extensão do contrato firmado, as taxas de juros podem ser fixas.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
O aporte de capitais pelo BNDES é feito pela solicitação de algum dos dois produtos
disponíveis para financiamento de SCs (não somente para shoppings, mas para estes,
dentre outros): o BNDES Finem e o BNDES Automático.
Deve ficar claro que esses não os únicos produtos disponíveis para financiar a
construção de SCs via BNDES, mas constituem a quase totalidade dos aportes do Banco
para esse tipo de empreendimento e, por isso, serão detalhados a seguir.
Além desses dois, cabe mencionar outros três produtos cuja regulamentação também
permite captar capital para SCs. O primeiro é o Cartão BNDES, para micro, pequenas e
médias empresas, que pode, eventualmente, ser utilizado para construção de SCs por
parte das empresas que venham a empreendê-los. O segundo e o terceiro são o BNDES
Finame e o BNDES Finame Leasing, voltados para aquisição de máquinas, que, num
SC, podem ser elevadores, escadas rolantes, sistemas de refrigeração, entre outros.
10
BNDES (2007)
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
BNDES Finem
O valor dos juros cobrados pelo BNDES é composto por algumas taxas, que dependem
do apoio (direto ou indireto) da operação, conforme estabelecido na tabela.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Taxa de Risco de Crédito: no máximo 3,57% a.a. Essa taxa é estabelecida pela
análise de rating (análise de risco) da empresa que está contraindo a dívida.
O custo do capital poderá, então, ter o valor máximo de 12,87% a.a. mais a remuneração
da Instituição, no caso do apoio indireto. Trata-se de uma taxa baixa quando comparada
a muitas outras praticadas pelo mercado.11
BNDES Automático
Este produto concede empréstimos de até R$ 10 milhões. Somente é realizado via apoio
indireto. Como o BNDES Finem, também possui várias linhas de financiamento, que,
no caso do BNDES Automático, se ajustam às condições específicas da empresa e do
porte dela para conceder o benefício, bem como à especificidade de o investimento ser
para aquisição de máquinas (ou aumento da capacidade produtiva), projetos de
investimento e capital de giro. Como os valores dos financiamento desse produto são
menores, a maior parte deles é alocada para expansões e não necessariamente para
implantações da base física.
11
Na prática, os juros efetivamente cobrados pelo BNDES para empréstimos para as grandes empresas
são ainda menores, porque o poder de barganha delas é muito grande, assim como o risco de crédito
delas é muito pequeno. Assim, quando demonstrações financeiras dessas empresas são consultadas,
pode-se verificar empréstimos com juros que chegam a até mesmo 6% a.a.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Custo financeiro: a TJLP, Taxa de Juros de Longo Prazo, que estava em 6% a.a. em
abril de 2010.
Custo financeiro: calculado pela seguinte média ponderada: 80% TJ-462 + 20%
Cesta. A Cesta corresponde ao custo dos empréstimos do BNDES baseados em
recursos captados no exterior cujo valor, em outubro de 2009, era 4,25% a.a. O
custo fica, então, de 6,45% a.a., baseando-se nessa data.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Gráfico 1 - Desembolsos do BNDES para implantação e expansão de shopping centers (em milhões de reais)
156
106
88 89
72
65 65
44
38
32
22
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
12
BNDES (2003).
13
Conforme BNDES (2007).
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
A Iguatemi captou 548 milhões de reais. Segundo a empresa, 50% dessa captação
foi destinada a novas expansões e novos empreendimentos.
A Multiplan captou 924 milhões de reais, tendo 35% sido destinado a obras do
shopping e das torres de escritórios do Market Place, em São Paulo, e o restante para
capital de giro.
14
As informações são de CARDIA, MALQUET e AMBROZINI (2007) e dos releases para imprensa das
próprias empresas, disponibilizados tanto em seus sites quanto pela BOVESPA.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Pode-se observar que as captações tanto nas ofertas iniciais listadas acima, quanto nas
ofertas secundárias que as quatro empresas pioneiras realizaram ao longo dos anos
seguintes a 2007, foram responsáveis por uma capitalização determinante para os
investimentos do segmento. Mais do que capitalizar, o ingresso no mercado de capitais
marcou uma nova postura, tanto de transparência das atividades quanto de gestão desse
volume de recursos, que representou, inicialmente, um desafio para as empresas,
especialmente para as empresas de imóveis residenciais, que constituíram grandes
bancos de terrenos, comprados a altos preços.
As empresas de shopping, de outro modo, tiveram suas ações marcadas pela compra de
participação em empreendimentos já operantes, num momento inicial. 15 A compra de
terrenos potenciais para implantação de novos projetos passou a ocupar lugar de algum
destaque em um momento posterior, quando a valorização dos imóveis ocupados pelos
shoppings atingiu patamares que tornavam sua compra menos atrativa, do ponto de vista
do investidor que compra para extrair seu retorno do resultado operacional. Assim, para
além da mera compra de terrenos, muitos novos empreendimentos tiveram seu
planejamento e sua implantação iniciada momentos após a abertura de capital dessas
empresas em 2007, justamente como forma de alimentar a demanda dos investidores
por investimentos em shoppings, mas a preços mais atrativos e melhor calibrados em
relação aos empreendimentos já existentes.16
15
Essa corrida por compra de participação em shoppings pôde ser constatada pela consulta aos releases
para a imprensa, disponíveis nos sites das próprias empresas e no site da BOVESPA.
16
De acordo com o VALOR SETORIAL MERCADO IMOBILIÁRIO (2008).
30
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Este último item traz uma possibilidade de estruturação das finanças a partir de capital
de terceiros, que são as debêntures corporativas. 18 Como já mostrado anteriormente, a
emissão de debêntures também é possível em nível do empreendimento, mas sua
importância tem sido consideravelmente maior na capitalização das empresas.
17
Real Estate Investment Trusts. São tratados alguns aspectos dos REITs no capítulo 7, sobre
securitização de portfólios e de investimentos em shoppings.
18
Está claro que existem outras possibilidades de se incluir capital de terceiros na estrutura de uma
empresa, mas a opção nesse texto por relacionar apenas as debêntures reside em suas vantagens, sua
unicidade e inovação, se não para o mercado como um todo, ao menos para as empresas de shopping,
que passaram a emiti-las a partir de 2007. Outras formas de captação de capital de terceiros, os típicos
empréstimos em bancos comerciais, são deixadas de lado, justamente por não haver nenhuma
novidade notória ou inovação em seu procedimento que justifiquem uma incursão mais profunda em
seus mecanismos.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
A remuneração dos títulos pode incluir uma parcela fixa e outra variável, geralmente
indexada por algum índice de inflação. O mais comum para as empresas de shopping,
entretanto, tem sido o pagamento de uma fração do CDI (via de regra uma fração maior
que um, já que as empresas apresentam maior risco relativo e querem atrair
investimento). É importante acrescentar também que, como as emissões são geralmente
dividias em duas séries, cada grupo de debêntures, atrelado a uma determinada série,
pode ter uma remuneração diferente
A tabela a seguir mostra os valores das debêntures emitidas pelas três principais
empresas de shopping do mercado, as únicas a emitir esse tipo de papel. Os valores
ainda relativamente baixos, bem como o ocaso de cada uma delas ter perpetrado apenas
uma emissão, denotam o potencial pouco explorado desse veículo de capitalização.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Atualmente, a empresa é detentora de uma ABL própria de 208 mil m², correspondendo
a 2,25% da ABL total de shoppings do País estimada pela ABRASCE.
19
Originalmente, este panorama das empresas de shopping foi produzido para PRIMON e MONETTI
(2010).
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
A BR Malls possui 488 mil m² de ABL própria, correspondendo a 5,25% da ABL total
do País, com dados da ABRASCE.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
A Aliansce nasceu, em 2004, de uma joint venture entre a Nacional Iguatemi, empresa
com mais de 30 anos de tradição no setor de SCs, e a General Growth Propertier (GGP),
fundo de investimento americano (um REIT, sigla para Real Estate Investment Trust)
que investe em SCs regionais nos Estados Unidos.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
A história da Sonae Sierra Brasil começa no ano 2000: a construtora brasileira Enplanta
Engenharia Ltda., responsável, ao longo dos anos 90, pelo empreendimento do
Shopping Center Penha (São Paulo), Franca Shopping, Pátio Brasil e Tivoli Shopping,
além de ampliação do Shopping Metrópole (São Bernardo do Campo), realizou uma
joint venture com a portuguesa Sonae Sierra, dando origem à sociedade Sonae Enplanta.
Esta empreendeu, no período que vai de 2000 a 2006, o Parque Dom Pedro Shopping
(Campinas), o Shopping Boa Vista e o Shopping Campo Limpo (São Paulo). Em 2006,
a Sonae Enplanta fez mais uma joint venture, dessa vez com a americana Developers
Diversified Realty (DDR), um fundo de investimentos americano, passando a se chamar
Sonae Sierra Brasil Ltda., sendo, portanto, de propriedade da Enplanta, da Sonae Sierra
portuguesa e da DDR.
Apesar de não ser negociada em bolsa, a empresa é uma grande agente do setor,
possuindo 364 mil m² de ABL, ou 3,91% da ABL do mercado.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
integrá-los totalmente a estações de metrô, como também fará com o shopping Metrô
Tucuruvi.
5.8 SOGIM
A Brookfield Brasil atua no País desde 1899, estando presente em vários setores da
economia: energético, florestal, financeiro e outros. É uma subsidiária integral da
empresa canadense Brookfield Asset Management Inc., gestora de ativos que atua na
América do Norte, América do Sul, Europa e Austrália.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Em 1999 foi aberta a Ancar Gestão, grande braço da empresa que passou a atuar na
administração de empreendimentos operantes. Desde então, a Ancar tem atuado
principalmente na área de gestão, além de ter investido na compra de alguns shoppings
e empresas do setor, tendo relegado, em algum nível, sua posição de empreendedora de
novos projetos e expansões.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Investimento
Data ABL
Empreendimento demandado Sócios
inauguração (mil m²)
(milhões de reais)
Teresina
1997 21,1
Shopping
Shopping Center
1997
Tacaruna
Brasília Shopping
1997 16,5
and Towers
Joaquim Oliveira
Big Center 1997 12,1
Participações S.A.
BayMarket 1997 7,8 Niterói Market Ltda.
Recreio Shopping 1997 20,8 30 Grupo Santa Isabel
West Shopping
1997 12 Docasa
Rio
Estação Plaza
1997 18,1 60
Show
Shopping Norte 1997 6,2 15
Shopping Metrô
1997 36,3 90 Condeshop
Tatuapé
Terral Participações e
Buriti Shopping 1996 5,6 4,5
Empreendimentos Ltda.
Shopping Pátio
27 105 Grupo Malzoni
Higienópolis
Nacional Iguatemi,
Iguatemi Incorpore, Ferraz
16 50
Campina Grande Suassuna, Grupo SGC,
Agipar e Riccol
BTD Engenharia,
Boqueirão 2000 5,2 15 Boqueirão Empr. E Part.
Ltda.
Consórcio Norcon, G.
Shopping Jardins 1997 27,2 63
Barbosa & Cia.
Litoral Plaza
1997 41,9 Grupo Peralta
Shopping
Plaza shopping E&C Adm e serviços,
1998 6,1
Casa Forte Rianar adm e comércio
39
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
40
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
41
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
mil m².
Incremento de 60
lojas-satélite e 3
âncoras
Nova América 25 Adição de ABL: 7,8
mil m².
Universidade,
academia, duas lojas-
âncora, 90 satélites
CenterVale 4 Fachada, troca de
pisos e arquitetura
interna
BH Shopping Aumento de duas
âncoras, nova âncora,
25 lojas (satélites e
serviços)
NorteShopping 2001 5 Fachada,
estacionamento,
espaços para
merchandising
Leopoldina Shopping 2001 20 Penha Empr. E Centro médico
Part.
Boa Vista 16 ImobiliáriaCM 70 lojas, 6 cinemas
Ltda.
Buriti 10 Adição de ABL: 13,9
mil m².
Incremento de 103
lojas-satélite e
estacionamento
Americanas Joinville 1,5 Oito novas lojas,
serviços, novo
mobiliário na praça
de alimentação
Praia Shopping 10 Lojas de moda,
serviços, 30 lojas-
satélite e uma
megaloja
SC Neumarkt 2,5 Adição de ABL:1,3
Blumenau mil m².
20 satélites, lazer,
megalivraria
Shopping Barra 5 Incremento de 30
lojas, sendo duas
âncoras
Shopping Vitória 35 Adição de ABL:9,5
mil m².
Quatro salas de
cinema, 5
restaurantes, 120 lojas
Ibirapuera 40 Inclusão de lazer,
teatro, cinema,
academia, praça de
eventos,
estacionamento
Recreio 2,5 Shopinvest Quatro salas de
cinema, boliche,
academia, lazer, 65
lojas
Anália Franco 30 Nove salas de cinema,
43
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
novo piso
Jardins 25 JCPM (50%), Sessenta lojas, 3 salas
Noel Barbosa de cinema,
(25%), grupo estacionamento
Norcon (25%)
Eldorado 10 Novo mix, reforma da
fachada, edifício
garagem, 11 cinemas
Vitória 105 lojas, 4 cinemas, 5
restaurantes, fachada,
automação do
estacionamento,
revitalização
Rio Preto 48 satélites, 1 âncora,
cinco cinemas, 1
megastore
Via Parque Adição de ABL: 1mil
m²
Reorganização do
mix, reforma dos
cinemas e do teatro
Iguatemi Campinas 30 Adição de ABL: 14
mil m²
Novos projetos
arquitetônico e
paisagístico
Iguatemi Campinas 22 Estacionamento
Iguatemi Campinas 10 Cinemas
Estação 2002 6 K&G, Polloshop Reposicionamento do
Estação Plaza show,
antigo festival center
que não vingou
Leste Aricanduva 26 Adição de ABL: 20
mil m²
Galleria 2004 14 Fundação Cesp, Adição de ABL: 10
Fund. Vale do mil m²
Rio Doce
Ponteio Lar 9 20 lojas, 2
restaurantes, 6
cinemas, reformas no
mall, projeto
arquitetônico e
paisagístico
Flamboyant 20 Jardim Goiás Adição de ABL:
Empr, Fal 2 Inc. 7,1mil m²
40 lojas, 3 âncoras,
acessos, fachada
Campinas Shopping 70 10 cinemas, 48 lojas,
praça de alimentação
Araguaia 4 Adição de ABL: 5 mil
m²
Alameda de serviços,
15 lojas, escola, 3
cinemas
MorumbiShopping 8 Reforma
arquitetônica
Praia deBelas Reorganização do
mix, 10 lojas
Raposo shopping 12 Revitalização,
44
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
reformas, 40lojas,
atrações e serviços
Light 2 Estacionamento,
praça de alimentação
e escadas rolantes
Shopping Manaíra 2,3 Adição de ABL: 1,5
mil m²
Lojas Americanas
SP Market 8 Parque da Xuxa
SP Market 8 Adição de ABL: 8 mil
m²
35 lojas
Shopping Boavista 2003 12 Adição de ABL: 6 mil
m²
6 cinemas, 61 lojas,
lazer
Nova América 75 90 lojas, escritórios
Tamboré 2003 12 4 âncoras, 60 lojas
Light 2 Reformas na praça de
alimentação e no mall,
escadas rolantes
Tacaruna 40 Adição de ABL: 9 mil
m²
1 âncora, 50 satélites,
2 restaurantes, praça
de alimentação, lazer
Iguatemi Campinas 70 Adição de ABL: 14
mil m²
Guararapes 25 REDEVCO Adição de ABL: 16
mil m²
20 lojas, edifício
garagem, 12 cinemas,
faculdade, espaço
gastronômico
Jardins 10 25 lojas, reforma do
cinema
Shopping Boavista 2003 10 60 lojas, revitalização
do mix, reformas
generalizadas
Flamboyant 2003 20 Adição de ABL: 9 mil
m²
40 satélites, 3
megalojas
Buriti Shopping 10 Adição de ABL: 4,5
mil m²
25 lojas
Iguatemi Fortaleza 30 47 lojas, 12 cinemas
Praia Shopping 11 7 cinemas, edifício
garagem, 25 lojas
NorteShopping 2005 40 Adição de ABL: 30
mil m²
80 lojas de decoração,
lazer e serviços, 10
cinemas
Grande Rio 15 Grupo Sendas e Adição de ABL: 6 mil
Nacional m²
Iguatemi 42lojas, 6 cinemas,
nova fachada,
estacionamento
45
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
46
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
alimentação e 10
cinemas
Continental Shopping 4 Modernização das
intalações, melhor
acabamento interior e
exterior, troca do
supermercado
West Plaza Construção de
boulevard suspenso,
estacionamento, 11
cinemas
Buriti Shopping Adição de ABL: 15
mil m²
2 âncoras, 6 cinemas,
55 satélites
Shopping Guararapes 25 Propar e Adição de ABL: 22
Redevco mil m².
lazer e
entretenimento,
edifício garagem, 11
cinemas
Catuaí SC Adição de ABL: 10
mil m²
29 lojas de
construção, reforma e
decoração
SC Tacaruna 40 Adição de ABL: 10
mil m²
50 satélites, 1 âncora e
4 mega-lojas
Centro Comercial 26 Adição de ABL: 40
Leste Aricanduva mil m².
Junção dos
empreendimentos do
Leste Aricanduva e
adição e ABL
Shopping Jardim Sul 11 20 lojas, novas
âncoras
Shopping Uberaba 30 lojas, cinema
Shopping Tijuca 50 Adição de ABL: 11
mil m²
50 satélites, 3
megalojas e 1 âncora
Minas Shopping 30 Oito salas de cinema,
1 âncora e 20 satélites
BH Shopping 1 Novas lojas de grife e
de vestuário
Buriti Shopping 1 Lojas de eletrônicos e
moda
Tamboré 8 Adição de ABL: 4 mil
m²
novas âncoras e
espaço gourmet
Amazonas Shopping 5 Adição de ABL: 4,5
mil m²
30 novas lojas
BarraShopping 17 Revitalização da
arquitetura,
iluminação
47
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
48
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
20
Os comentários inseridos neste capítulo final são breves e dão apenas uma pincelada neste tipo de
capitalização, porque são reconhecidamente fortes instrumentos de investimento em shopping centers
operantes, e não de funding para a implantação em si. Contudo, seus movimentos atuais e a expectativa
de seu potencial validam a necessidade dessas asserções, especialmente quando se considera que a
popularização dos instrumentos de investimento em shoppings tem levado à valorização em certa
demasia de muitos dos atuais empreendimentos, o que impulsiona a construção de projetos greenfield
como forma de aumentar a oferta de investimentos, uma vez que o custo do investimento é
potencialmente menor.
21
Trata-se de locação do ativo quando o aluguel do imóvel é fixo e não prevê uma associação de
atividades entre empreendedor e locatário, como ocorre em edifícios de escritórios, galpões industriais
ou de armazenamento. Parcerias são caracterizadas quando o aluguel é variável, estando associado aos
resultados mensais, como as vendas em shopping centers ou as receitas de hotéis.
49
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
A maior parte dos FIIs no Brasil constituiu-se como forma de segregar um único ativo,
ou parte de um único ativo. Assim, os fundos de shopping geralmente possuem
participações em parte de apenas um empreendimento, e a função da administração
desses fundos é manter tal posição e distribuir os recursos provenientes dos aluguéis.
Trata-se, pois, de um tipo de administração passiva, ou seja, que não visa à constante
busca de um novo e diversificado portfólio que apresente maior potencial de criação de
valor para os cotistas.
22
Considera-se a data do início de negociação no mercado secundário. O FII Via Parque foi constituído
em 1995, mas não entra nesse cômputo porque sua formatação original era a de um fundo fechado e
não negociável em bolsa. Além disso, na época de sua abertura, o FII Via Parque, por causa da
regulamentação ainda rudimentar, visava vantagens organizacionais, orçamentárias e tributárias,
divergindo dos FIIs abertos para o público posteriormente.
50
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
FIIs são menos líquidos que REITs. Ainda que os FIIs sejam negociados em bolsa
de valores, dificilmente o número de negócios diários atinge um valor com dois
dígitos. Isso pode ser devido a uma cautela ou desconhecimento, por parte dos
investidores, com esses ativos, ou pode mesmo ser devido a um desejo de não
volatilidade do preço das cotas (o que explicaria o grande número de FIIs não
negociáveis em bolsa no mercado brasileiro).
FIIs possuem taxas de dividend yield maiores que aquelas de REITs. Ainda que em
alguns anos atípicos o dividend yield dos REITs tenha alcançado números perto de 7
ou 8% por ano24, a média histórica tem girado em torno de 4%. A mesma média
histórica no Brasil, entretanto, tem girado em torno de 8% ou mais ao ano.
23
Conforme BLOCK, Ralph L. Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts. Third Edition. Bloomberg
Press. New York, NY. 2006.
24
De acordo com dados disponíveis em www.nareit.com.
25
Também de acordo com BLOCK (2006). Crescimento interno significa, genericamente, que o
crescimento é realizado com base em aumentos dos retornos obtidos do portfólio original, por diversos
meios, como aumento dos aluguéis, realocação de locatários, correção monetária etc., enquanto
crescimento externo significa expansão do portfólio e, consequentemente, aumento do valor
patrimonial das cotas. Esse último tipo de crescimento praticamente não se verifica nos FIIs brasileiros.
51
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
centers26, cujo único objetivo é fazer perdurar a constância dos aluguéis mensais.
Em outras palavras, o portfolio não está sujeito a uma gestão ativa e dinâmica que
renova constantemente o conjunto de imóveis, por isso em contraste com os REITs,
uma vez que a maioria deles pode até mesmo ser taxada de uma verdadeira empresa
imobiliária.
Patrimônio líquido
Ano de
FII (em milhões de
fundação
reais)
Via Parque 1995 90
Shopping Patio Higienopolis 1999 109
Shopping Parque Dom Pedro 2004 24
Grand Plaza Shopping 2004 82
CSHG Brasil Shopping 2007 61
Ancar IC 2007 118
Shopping West Plaza 2008 90
Floripa Shopping 2009 47
Mais Shopping Largo 13 2010 89
Max Retail 2010 59
26
Os dois FIIs de shoppings que possuem alguma diversificação em seus portfólios são o CSHG Brasil
Shopping e o Max Retail.
52
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
A possibilidade de emitir CRIs ainda é bastante nova para as empresas de real estate
brasileiras, e especialmente para as empresas de shopping. A timidez dos numerous, no
entanto, denota um grande mercado de capitalização passível de exploração para os
próximos anos. A única empresa de shopping centers a emitir CRIs até este momento
foi a General Shopping Brasil, e ainda assim, em um valor relativamente modesto de 60
milhões de reais.
27
Mesmo que esse texto não pretenda fazer uma investigação mais profunda sobre CRIs, alguns
aspectos relacionados a risco e retorno desses títulos devem ser ressaltados. Além de vantagens
tributárias, a maioria dos CRIs retorna uma parcela percentual fixa, geralmente entre 6 e 8% ao ano,
indexado por algum índice de preços, o que, para o mercado imobiliário, quase sempre significa IGPM. A
soma dessas duas parcelas percentuais tem gerado taxas de retorno consideravelmente elevadas,
especialmente em 2010, quando o IGPM apresentou avanço de mais de 10%. Na contramão, esses
elevados ganhos oferecem riscos diversos, estando incluídos aí baixa liquidez relativamente a outros
papéis, períodos de maturidade que vão até 30 anos e elevado investimento inicial.
53
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
54
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Observa-se que grande parte desse esforço de capitalização tem sido no sentido de
capitalizar a empresa empreendedora. Os meios descritos primam pela capacidade de
reestruturar tanto os ativos quanto os passivos das companhias, sendo capazes tanto de
melhorar a relação de capitais próprios (através das ofertas de ações e dos investimentos
estrangeiros) sobre os de terceiros, quanto de melhorar a qualidade da dívida dessas
empresas (leia-se prazos maiores e juros relativamente mais baixos).
“[i] a validação de uma rotina para estruturação de um banco de dados em nível Brasil
para o mercado de shopping centers, direcionado às informações econômico-financeiras
desse tipo de investimento, focando especialmente na busca do histórico do perfil dos
investidores (fontes de recursos) e tipos de contratos predominantes praticados na
exploração dos shopping centers analisados;
55
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
Entende-se que os três itens foram explorados em sua totalidade, no limite das fontes
disponíveis para informações.
O item [i], que prevê a montagem de uma rotina, é apresentado nos capítulos 3 e 4,
estando estes devidamente ancorados por uma introdução e por uma revisão
bibliográfica nos capítulos 1 e 2, respectivamente. Deve-se ressaltar a opção por
apresentar, em cada capítulo, diversas linhas pelas quais o funding do empreendimento
pode se desenvolver, ao invés de impôr o procedimento rígido de uma única rotina
esquemática, de outra forma incompatível com a variabilidade das formatações
assumidas tipicamente na unicidade de cada empreendimento.
A análise crítica prevista em [iii] inicia-se com o capítulo 7, com as perspectivas sobre
os instrumentos de securitização aplicados à implantação de shopping centers, e termina
com uma visão geral apresentada no início deste capítulo.
56
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
capitalização, juntamente com o banco de dados, tenham atendido a esse objetivo maior.
Além disso, é digna de nota a publicação de artigo em conferência internacional da
LARES sobre o mercado imobiliário, cumprindo mais uma vez a função de informar
com rigor, e nesse caso, primando pelo alcance de um público maior e diretamente
relacionado ao segmento.
Um maior detalhamento dos vários aspectos e perspectivas abordados caberia, por si só,
a toda uma nova pesquisa. Considera-se, especialmente, o tema da estrutura de capital
das empresas de shopping um dos principais temas passíveis de pesquisa posterior, visto
que boa parte dos resultados mostrou ser a empresa o grande núcleo de capitalização e
financiamento no setor. Assim, as relações entre o capital próprio e de terceiros, e sua
eficiência em gerar ganhos e incrementos de valor, tanto para as companhias quanto
para o setor de construção civil em geral, poderiam vir a ser pauta de um novo projeto
específico.
57
IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
9. BIBLIOGRAFIA
ASSAF NETO, Alexandre. Finanças Corporativas e Valor. 2008. Editora Atlas. São
Paulo.
BLOCK, Ralph L. Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts. Third Edition.
Bloomberg Press. 2006. New York, NY.
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IMPLANTAÇÃO E EXPANSÃO DE SHOPPING CENTERS
REVISTA CONSTRUÇÃO MERCADO. Capital aberto, vida nova. Editora Pini. Abril
de 2008. São Paulo.
REVISTA VIDA IMOBILIÁRIA. Shopping Centers: mercado com muito campo para
crescer. Setembro de 2009. p.22-60. n.09. São Paulo.
ROCHA LIMA JR., João da. Planejamento de Shopping Centers. 1996. ICSS/Plêiade.
São Paulo.
ROCHA LIMA JR., João da. Os Sistemas Operacionais para Securitização de Portfólios
de Imobiliários e de Base Imobiliária Via Debêntures. 90 p. Boletim Técnico/PCC/186,
EPUSP, São Paulo, 1997.
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