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Renato de Azevedo Merege

“RETROFIT – TENDÊNCIAS E APLICABILIDADE”

Coordenador Acadêmico – Pedro Seixas Corrêa

Orientador – Ignácio Almeida

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao curso de MBA em Gestão de


Negócios Imobiliários e da Construção Civil lato Sensu, Nível de Especialização do
Programa FGV Management como pré-requisito para obtenção do título de
Especialista.

Turma GNICC 10

Rio de Janeiro – RJ

2015

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O Trabalho de Conclusão de Curso

“RETROFIT – TENDÊNCIAS E APLICABILIDADE”

Elaborado por Renato de Azevedo Merege e aprovado pela Coordenação Acadêmica


foi aceito como pré-requisito para a obtenção do MBA em Gestão de Negócios
Imobiliários e da Construção Civil, Curso de Pós-Graduação lato sensu, Nível de
Especialização, do Programa FGV Management.

Data da aprovação: _____ de ______________ de 2015

_____________________________________________________

Coordenador Acadêmico – Pedro Seixas Corrêa

_____________________________________________________

Orientador – Ignácio Almeida

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Termo de Compromisso

“RETROFIT – TENDÊNCIAS E APLICABILIDADE”

O aluno Renato de Azevedo Merege, abaixo assinado, do Curso MBA em Gestão de


Negócios Imobiliários e da Construção Civil, do programa FGV Management, realizado
nas dependências da Fundação Getúlio Vargas, unidade Botafogo – RJ, no período de
abril de 2013 a dezembro de 2014, declara que o conteúdo de seu Trabalho de
Conclusão de Curso, intitulado “RETROFIT – TENDÊNCIAS E APLICABILIDADE”, é autêntico
e original.

Rio de Janeiro 08 de fevereiro de 2015

_____________________________________________________

Renato de Azevedo Merege

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Resumo

O Retrofit é um modelo de intervenção cujo conceito, apesar de poder ser considerado


ainda recente no Brasil, já encontra-se bastante difundido e com aplicações em vários
segmentos e com graus de abrangência diversos, mostrando-se uma opção atrativa no
âmbito da construção civil, dependendo do contexto em avaliação.
Tal prática surgiu na Europa e nos Estados Unidos, onde é largamente difundida, no
final da década de 90, tendo aplicações nos âmbitos social, urbanístico, econômico e
ecológico.
O amadurecimento da percepção da importância da preservação ambiental gerou
reflexos na ótica sobre a modelagem do meio construído.
A temática da sustentabilidade impele a tomadas de decisão voltadas à redução do
consumo de energia e de outros recursos e commodities ambientais. A revitalização de
edificações, seja ela executada de forma completa ou parcial, pode desempenhar papel
significativo neste cenário e na obtenção deste objetivo.
A escassez de terrenos nos grandes centros urbanos conjugada com a necessidade de
maior eficiência energética e sustentabilidade das edificações, e com as tendências de
revitalização urbanística, impulsionam a criação de projetos para intervenção em
edificações pré-existentes com o intuito de criar soluções mais eficientes e integradas
às tecnologias e demandas atuais.

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Abstract

The Retrofit is an intervention model which concept, although it can be still considered
recent in Brazil, already shows very widespread and with applications in various
segments and with different degrees of comprehensiveness, showing a very attractive
option in the scope of construction, depending on the context in evaluation.

Such practice has emerged in Europe and the United States, where it is widely
disseminated, by the end of the Decade of 90, having applications in urban social,
economic and ecological fields.

The maturation of the perception of the importance of environmental preservation


reflected on the way of thinking on how modeling the built environment.

The theme of sustainability drives the decisions aimed at reducing energy consumption
and other environmental resources and commodities. The revitalization of buildings,
whether it is performed in a complete or partial manner, can play a significant role in this
scenario and in achieving this goal.

The scarcity of land in major urban centers combined with the need for greater energy
efficiency and sustainability of buildings, and with the trends of urban revitalization,
stimulate the creation of projects for intervention in pre existing buildings in order to
create more efficient and integrated solutions to contemporary technologies and
demands.

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Sumário
(I) Introdução
1.1 Objetivo Geral…………………….……………………………………………………… 06

(II) Conceituação
2.1. Conceito de Retrofit……………………………………………………………………… 07

(III) Fatores de Influência


3.1 Sustentabilidade ........................................................................................................ 10
3.2 Obsolescência ........................................................................................................... 12
3.3 Aspectos urbanísticos e Arquitetônicos...................................................................... 15
3.4 Aspectos econômicos ................................................................................................. 16

(IV) Retrofit x construção do novo


4.1. Aspectos técnicos ...................................................................................................... 18
4.2. Viabilidade ………………………………………………………………………………....19

(V) Aplicabilidade
5.1. Situações de enquadramento ......................................................................................21
5.2. Vantagens e desvantagens ........................................................................................ 21

(VI) Estudos de Casos


6.1. Caso Empire State Building (Nova York - EUA) ......................................................... 23
6.2. Caso Ed. Galeria Sulamérica (Rio de Janeiro – Brasil) .............................................. 34

(VII) Conclusão
7.1. Conclusão ................................................................................................................... 43

(VIII) Fontes de referência


8.1. Bibliografia .................................................................................................................. 44

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1- Introdução
1.1 – Objetivo Geral

O objetivo deste trabalho é posicionar o processo de Retrofit no panorama atual do


desenvolvimento urbano e da construção civil, bem como no âmbito da cadeia
produtiva pautada pela sustentabilidade, enfatizar sua aplicabilidade e suas vantagens,
afirmando o Retrofit como mais que uma simples alternativa de mercado na construção
civil, ou uma tendência com propósitos meramente estéticos, evidenciando-o como
uma prática consolidada no processo de revitalização urbanística e para garantir o
aumento de eficiência energética e do nível de sustentabilidade necessários às
edificações contemporâneas.
A expectativa é que este artigo possa contribuir para a difusão deste conceito, cada vez
mais importante e mais presente na modelagem do ambiente construído e seus valores
estéticos, econômicos, funcionais, históricos e sustentáveis.

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2 - Conceituação
2.1 – Conceito de retrofit
O conceito de retrofit surgiu nos Estados Unidos e na Europa ao final da década de 90,
e pode ser definido, de forma básica, por sua tradução literal, onde “retro” deriva do
prefixo do latim e significa “para trás” e “fit” do idioma inglês, que significa adaptação ou
ajuste.
Segundo Rocha; Qualharini (2001) “A idéia em foco diz respeito ao processo de
modernização e atualização de edificações, visando torná-las contemporâneas,
valorizando os edifícios antigos, prolongando sua vida útil, seu conforto e
funcionalidade através da incorporação de avanços tecnológicos e da utilização de
materiais de última geração”.
Quando interpretado por leigos ou de forma superficial, tal conceito pode ser, e muitas
vezes o é, subestimado e confundido com intervenções de aspectos similares, porém
de propósitos distintos e menos abrangentes, como é o caso de reformas (I),
recuperações (II) ou restaurações (III).
O conceito de reabilitação de uma edificação possui inúmeras afinidades com a
proposta do retrofit.
Segundo a definição de Barrientos e Qualharini (2002), “Reabilitação é a reforma
gerenciada de uma construção visando a sua adaptação às novas necessidades dos
usuários ou a otimização das atividades desempenhadas por ela com o objetivo de
prolongar a vida útil da edificação, proporcionar a modernização de suas
funcionalidades e promover a possibilidade de redução do custo de utilização, através
da implantação das tecnologias disponíveis.”
Segundo Cianciard, Monteiro e Bruna (2004) em seu artigo “Parâmetros de
Sustentabilidade Ecológicos na Recuperação, Manutenção e Restauração de
Edifícios”, apresentado no IV Seminário Internacional da Lares Latin America Real
Estate Society,“O retrofit busca a eficiência do edifício e sua sincronicidade com o
tempo presente, dentro das limitações físicas de sua antiga estrutura; com a vantagem
da redução do prazo de construção e a adequação geográfica do imóvel dentro do
contexto da cidade.”
Segundo Vale (2006) “Retrofit constitui-se num conjunto de ações realizadas para o
beneficiamento e a recuperação de um bem, objetivando a melhoria do seu
desempenho, com qualidade ou a um custo operacional viável da utilização da
benfeitoria no espaço urbano”. O mesmo autor cita o movimento Nora Minc (IV) e sua
classificação para projetos de retrofit de acordo com seu grau de profundidade e áreas
de intervenção e sua aplicação difundida entre os pesquisadores do tema :
(I) Reforma (Antonio Houaiss) - Ato ou efeito de reformar; Reformação; Forma nova; Mudança; Modificação.
(II) Recuperação (Antonio Houaiss) – Ato ou efeito de recuperar (readquirir; recobrar)
(III) Restauração (Antonio Houaiss) – Ato ou efeito de restaurar (instaurar de novo; repor no primitivo estado);
Reconstrução; Restabelecimento; Conserto; Reparação.

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 Retrofit Rápido - Serviços de recuperação de instalações e revestimentos
internos.
 Retrofit Médio – Serviços compreendidos no retrofit rápido acrescidos de
intervenções em fachadas e mudanças nos sistemas de instalações comuns da
edificação.
 Retrofit Profundo – Serviços compreendidos no retrofit médio acrescidos de
intervenções em que haja mudanças de layout, envolvendo desde a
compartimentação até à estrutura de telhados.

(I) Nora Minc – Manifesto Francês publicado em 1978 que abordava o tema da informatização da sociedade. Através
da iniciativa governamental buscava respostas para as crises industriais e energéticas dos anos 70, nas tecnologias
alternativas de informação e de comunicação.

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A figura a seguir sintetiza o ambiente da construção civil, posicionando o retrofit e os
demais nichos de atividade e intervenção em. um panorama abrangente.

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3- Fatores de Influência
3.1 – Sustentabilidade

A Organização das Nações Unidas, em seu relatório intitulado Nosso Futuro Comum,
publicado pela Comissão Mundial para o Meio Ambiente e o Desenvolvimento de
1987, apresenta o seguinte conceito :
“Desenvolvimento sustentável é aquele que busca as necessidades presentes sem
comprometer a capacidade das gerações futuras de atender suas próprias
necessidades.”
Atualmente o tema da sustentabilidade ou do desenvolvimento sustentável, em razão
do largo espectro que atingiram, não podem mais ser definidos meramente por um
único pensamento ou conceito.
Acontecimentos marcantes nos últimos 50 anos impulsionaram o debate na busca de
avaliação ampla e profunda sobre o tema e na busca por diretrizes consistentes.

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Neste cenário, entra em evidência o papel do setor produtivo das sociedades que, de
forma antagônica, constitui-se no principal ofensor para o meio ambiente mas que, por
outro lado, é também aquele que possui potencial privilegiado para conduzir as ações
necessárias para que seja alcançado o equilíbrio sócio-ecológico, pautado pelo
desenvolvimento sustentável.
A partir deste momento o foco recai sobre as grandes empresas e sua conduta,
considerando mais que simplesmente seu retorno econômico, mas principalmente a
forma como estas tratam (ou destroem) valores sociais e ambientais.
Mais de 20 anos após seu surgimento, este conceito é amplamente utilizado, muitas
vezes de forma equivocada e simplista. Muitas empresas ainda enxergam
sustentabilidade como ações que se limitam à realização de coleta seletiva, à limpeza
de suas instalações ou uma atividade filantrópica.
John Elkington rebate duramente esta visão, enfatizando que a sustentabilidade não se
resume a uma lista de ações e que deve ser tratada como uma agenda global, exigindo
mudanças efetivas nos campos da economia e da política, visando resultados positivos
para o meio ambiente e a sociedade como um todo.
Esta nova visão tem impacto direto sobre o mercado e a economia, que já demonstram
sinais claros e crescentes de que empresas que buscam de forma genuína valores
sustentáveis tendem a ser mais valorizadas, quando comparadas àquelas que não
seguem esta mesma postura.
John Elkington idealizou a teoria do Triple Bottom Line, conhecida como o Tripé da
Sustentabilidade, que busca parâmetros para avaliação da conduta das empresas para
com a sociedade e o meio ambiente, além de dispor a respeito das diversas
condicionantes englobadas no tema.
O setor da Construção Civil é notadamente reconhecido como uma das atividades mais
importantes para o desenvolvimento sócio – econômico em qualquer economia, e no
caso do Brasil representa grande parcela do PIB. Ocorre que, concomitantemente a
este fato, ela é também, por consequência, grande geradora de impactos ao meio
ambiente em razão do elevado consumo de recursos naturais, equivalente à marca de
15 a 20 % de todo o volume extraído, e pela elevada taxa de emissão de gases
poluentes, bem como pelo volume de resíduos que produz.
Neste cenário, o retrofit predial e do meio construído representa enorme potencial de
contribuição para atingimento destes ideais.

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As dimensões da sustentabilidade segundo a teoria Triple Bottom Line de John
Elkington (Figura 1).

(I) Artigo de John Elkington : “Towards the sustainable corporation : Win-win-win business strategies for sustainable
development.” California Management Review 36, n.3, p. 90-100, 1994.

3.2 – Obsolescência
O conceito de obsolescência pode ser entendido pela condição a que é acometido um
produto ou objeto quando passa a deixar de ser útil, mesmo que esteja em perfeito
estado de funcionamento, devido ao surgimento de um substituto tecnologicamente
mais avançado ou de qualidade superior.
O desenvolvimento tecnológico e as transformações sociais ao longo do tempo
implicam na necessidade de atualização tecnológica e por vezes funcional das
edificações. Este fenômeno constitui o viés do processo da chamada obsolescência de
um imóvel, que pode ocorrer de duas formas, mercadológica e/ou funcional.
Na primeira situação, em função de transformações do entorno ou região onde está
inserido, sejam intervenções urbanísticas, êxodo de usuários, alteração da legislação,
entre outras, o imóvel perde sua aplicabilidade e consequentemente seu valor de
mercado.
A obsolescência funcional pode ocorrer de forma independente da compatibilidade do
imóvel com seu posicionamento mercadológico, e é decorrente da perda, ao longo de
sua vida útil, de sua capacidade de suportar as atividades para as quais foi idealizado
originalmente, quando avaliado no espaço temporal contemporâneo. Isto acarreta

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perda em seu valor de mercado, sendo percebida tanto nas transações de venda como
de locação.
Este processo, apesar de não poder ser evitado, pode ser postergado de forma
consistente se a propriedade receber os cuidados adequados, atendendo a um
planejamento para sua manutenção que prime pelas boas práticas, técnicas e
periodicidade adequadas. De um modo geral, os edifícios operados e administrados
por empresas especializadas na gestão de propriedades tendem a apresentar um
período de vida funcional ou útil mais prolongado, devido à adoção das técnicas
adequadas de manutenção (corretiva, preventiva e preditiva) e planejamento mais
eficiente.

(Adaptado de Cushman & Wakefield – 2005)

Os sintomas podem manifestar-se de forma isolada ou conjunta, estando ligados, via


de regra, à estrutura e à infraestrutura do imóvel, tais como o partido estrutural
(dimensões de laje, pé direito, posicionamento e dimensões do core, ausência de
shafts), sistemas e equipamentos que servem ao prédio (elevadores, escadas rolantes,
sistema de condicionamento de ar, detecção e combate a incêndio, automação, entre
outros), acessibilidade, degradação da fachada e a limitação de sua capacidade de
prover a melhor relação entre a proteção necessária e a captação de iluminação
natural.

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Custos e Possibilidade de Intervenção ao Longo do Ciclo de Vida de um Edifício
Comercial.

Os proprietários de imóveis muitas vezes não têm a percepção clara do impacto direto
que existe na relação entre o investimento na manutenção adequada ao longo do
tempo sobre o valor venal de suas propriedades e sua longevidade de mercado.

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3.3 – Aspectos Urbanísticos e Arquitetônicos

O poder público constitui um agente de grande influência na evolução, expansão e


movimentação do tecido urbano. A alteração da legislação, aspectos tributários e a
destinação de investimentos em infraestrutura, além de intervenções urbanas e
desapropriações, podem alterar radicalmente o panorama de uma determinada região,
tanto para seu crescimento e evolução como para sua degradação. A ausência de
estrutura e incentivos do poder público para fomentar o investimento privado e a
geração de negócios e empregos em uma determinada região podem acarretar a perda
de seu interesse pelo mercado. Esta situação, com o passar do tempo, tende a se
agravar e a induzir o abandono de imóveis, trazendo para aquele entorno condições de
insegurança e queda acentuada no índice de qualidade de vida.
O lançamento de projetos como o do Porto Maravilha (I) são exemplos de medidas
positivas do poder público para recuperação de áreas degradadas que haviam perdido
potencial e interesse de mercado.
Iniciativas público-privadas voltadas para o retrofit podem adicionalmente agregar
enorme valor no processo de preservação do acervo histórico e arquitetônico de uma
cidade.
A reabilitação de edifícios antigos com esta finalidade não é um tema novo,
especialmente em países da Europa.
A aplicação de legislação específica nestes países não permitiu que o rico acervo
arquitetônico fosse desconfigurado, possibilitando o surgimento deste novo modelo.
Esta iniciativa permitiu a preservação do patrimônio histórico, resguardando sua
essência, prolongando a vida útil destas edificações por meio da incorporação de
melhorais tecnológicas, sem que, ao atribuir-lhes novas funções, afetasse sua
identidade, estilo e valor cultural.
Em trabalho abordando a questão da sustentabilidade, David Pearce et a1. (1996) cita
diversas vantagens sobre a reabilitação de empreendimentos, dentre elas: (I) a
manutenção da integridade física e a preservação histórica e arquitetônica do edifício;
(II) a revitalização de áreas urbanas já consolidadas; (III) a preservação do meio
ambiente por evitar impactos negativos e consumo desnecessário de materiais e
energia.
(I) Porto Maravilha é um programa de revitalização da Prefeitura do Rio de Janeiro, com o apoio do Governo Estadual e
do Ministério do Turismo; que tem o intuito de requalificar a "Região Portuária" da cidade (Caju, Gamboa, Saúde e Santo Cristo)
que sofreu grande degradação por falta de um incentivo às industrias e residências desde os anos 60. O projeto prevê o
desenvolvimento da região baseado nos princípios de sustentabilidade, com a reestruturação de ruas, praças e avenidas, trazendo
melhoria na qualidade de vida dos atuais e futuros moradores, habitantes do morro da Gamboa. A operação urbana abrange uma
área de 5 milhões m², que tem como limites as Avenidas Presidente Vargas, Rodrigues Alves, Rio Branco e Francisco Bicalho. A
previsão é que toda a região seja transformada até 2016.

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3.4 – Aspectos econômicos

A ausência de conhecimento ou informação para definição de parâmetros quanto aos


custos e retorno sobre o investimento talvez seja a maior barreira que separa os
proprietários de imóveis da iniciativa de intervir na transformação do potencial de
eficiência de suas edificações.
Nos grandes centros urbanos, em termos globais, as edificações são responsáveis por
mais de 70% da energia consumida nas cidades. A população continua crescendo e na
mesma cadência a demanda por energia. Não é mais o suficiente construir prédios
novos para garantir a eficiência. Até 2035 90% da massa edificada será composta por
prédios já erguidos atualmente. É necessário então buscar imediatamente a
implementação da eficiência energética nas edificações existentes

Esta nova realidade, considerando-se ainda a escassez de terrenos nos grandes


centros urbanos, aponta para um caminho claro e para uma oportunidade promissora
no setor da construção civil, e consolida a prática do retrofit como uma alternativa
viável e inteligente na busca pelo equilíbrio e o desenvolvimento sustentável.
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A reabilitação de uma edificação representa ganho significativo para todos os
steakholders envolvidos no processo. A região onde encontra-se inserido o imóvel é
impactada positivamente pela presença de uma edificação moderna que pode vir a
agregar novos serviços e maior utilidade pública, bem como pela influência sobre os
vizinhos para que sigam seus passos, o que pode implicar na possibilidade de melhoria
exponencial do entorno. O meio ambiente e a economia se beneficiam da redução no
consumo de energia e da emissão de gases poluentes. Os proprietários têm retorno
direto com a redução dos custos de manutenção e operação e com a elevação de suas
receitas pela valorização de seus imóveis no mercado.

A decisão de investir (Souza e Clemente, 1997)

Projetos de investimentos imobiliários devem ser balizados por estudos de viabilidade


econômica (EVE), que consistem na estruturação de um modelo da dinâmica
operacional do empreendimento, simulando suas fases futuras, visando avaliar
variáveis e resultados possíveis. Considerando-se os cenários idealizados mais
prováveis, torna-se possível analisar as condições de risco, viabilidade e retorno sobre
o investimento, considerando parâmetros de rentabilidade tais como a taxa interna de
retorno (TIR), o montante ideal de investimento, o prazo para retorno do investimento,
receita líquida, entre outros.
Estudos como estes auxiliam na análise do negócio, reduzindo o grau de incerteza e
constituindo importante ferramenta para a tomada de decisão.

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4 – Retrofit x Construção do novo
4.1 – Aspectos técnicos
Segundo Marques de Jesus e Barros (2010), um dos principais obstáculos à
implementação de um processo de retrofit é a sua complexidade, uma vez que, para
que este alcance os resultados desejados, demanda a elaboração de pesquisa ampla e
aprofundada para diagnóstico da situação da edificação avaliada, considerando seu
partido arquitetônico, seu partido estrutural, seu valor histórico, seus componentes,
dispositivos e equipamentos, seu entorno e os objetivos pretendidos com a
intervenção, além de estudos específicos para avaliação de sua viabilidade técnico-
econômica para sua produção e legalização, até que se alcance a ocupação efetiva do
imóvel, na plenitude de suas novas funções.

Segundo Croitor (2008) estudiosos do tema afirmam que quanto melhor a qualidade do
diagnóstico e dos projetos em si, maior as chances de que a execução da obra seja
bem sucedida, mesmo com a incidência de situações imprevistas. Oliveira et a1. (2004)
e Marques de Jesus (2008) afirmam que o desconhecimento por parte dos construtores
quanto às especificidades do processo de reabilitação induz à tomada de decisões não
adequadas, que culminam com o subaproveitamento do potencial da edificação.
No panorama atual do Brasil, considerando-se a ausência de regulamentação
específica e mão de obra qualificada, e especialmente a dificuldade de transposição
dos elementos de pesquisa no processo de projeto, a viabilização da reabilitação de
empreendimentos em âmbito nacional representa um grande desafio.
Assim, torna-se patente o entendimento de que urge a necessidade de adaptação e
especialização da indústria da construção civil.

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Dependendo da avaliação, que deve preceder de forma sine qua non qualquer
processo de retrofit, este poderá mostrar-se viável ou não, seja por aspectos técnico,
financeiros ou ambos fatores.
Por vezes a implementação do retrofit pode não se mostrar aconselhável devido a
restrições tais como :

 limitações físicas da estrutura original;

 Alteração da legislação;

 Público alvo e demanda de mercado posicionamento do produto final;

4.2 – Viabilidade

A tomada de decisão deve ser precedida pela elaboração de um estudo de viabilidade


detalhado para avaliação da edificação e seu potencial para que seja submetido a um
processo de retrofit, para que os objetivos idealizados sejam alcançados de forma
satisfatória.
De acordo com Barrientos (2004), é fundamental parametrizar o estado físico da
edificação em análise antes que esta seja submetida a um processo de retrofit, de
forma que seja possível identificar corretamente sua capacidade para suportar as
modificações e atualizações propostas, considerando seu partido estrutural e outros
possíveis limitadores.
O trabalho de pesquisa e diagnóstico tem importância primordial sobre o sucesso do
empreendimento.
Segundo Virgínia Tambasco Freire Moraes e Osvaldo Luiz Gonçalves Quelhas, em seu
artigo “O Desenvolvimento da Metodologia e os Processos de um Retrofit
Arquitetônico”, alguns conceitos devem ser observados nos edifícios antes de sua
revitalização :

 Realizar um minucioso levantamento e estudo dos sistemas e equipamentos já


instalados. Observar o caminho físico percorrido na época da construção e
propor soluções dos possíveis novos caminhos;

 Definição dos subsistemas a serem implantados obedecendo aos padrões


nacionais usados nos empreendimentos do mesmo porte;

 Aproveitamento de equipamentos e funções antigas, bastando apenas integra-


los ao novo sistema;

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 Documentar em um memorial descritivo todos os procedimentos de
modificações ocorridas. Através de uma listagem, descrever a interligação dos
sistemas antigos aos novos tais como os sistemas de segurança e incêndio;

 Nas plantas de arquitetura, desenho técnico e instalações, mostrar as


modificações e acréscimos, evidenciando o posicionamento da distribuição dos
possíveis novos caminhos, fornecendo dados complementares que auxiliem na
melhor solução possível de ser executada.

A avaliação da viabilidade econômica é igualmente importante visto que a


implementação do projeto somente ocorrerá mediante condições que gerem retorno e
possibilitem sua execução.

Parâmetros técnicos e mercadológicos para avaliação de portfólio imobiliário voltado para renda.

Diversos aspectos mercadológicos precisam ser considerados e avaliados de forma a


direcionar os objetivos do projeto, definir o grau de retorno esperado e as expectativas
gerais sobre o empreendimento.

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As condições da edificação (tipologia, dimensões, estado, idade, etc...) e o meio em
que se encontra inserida terão importante papel na formatação e direcionamento do
projeto e sua amplitude.
A análise de investimento deve basear-se em coleta prévia de dados que, dependendo
do grau de qualidade das informações apuradas sobre o mercado e investimentos
necessários, poderá contribuir de forma determinante para o sucesso do
empreendimento.

5 – Aplicabilidade
5.1 – Situações de enquadramento

A maior parte das edificações que constituirão o ambiente construído ao término dos
próximos 20 anos já encontra-se erguida. Promover sua demolição e reconstrução não
é uma opção sensata ou viável, pois entre inúmeros outros fatores negativos, esta ação
criaria um volume colossal de detritos e extinguiria construções de inestimável valor
histórico e cultural.
Diversos fatores justificam a adoção do processo de retrofit :
 O aproveitamento da infraestrutura existente no entorno da edificação;
 A redução do impacto na paisagem urbana;
 Preservação do patrimônio histórico e cultural;
 Déficit habitacional;
 Sustentabilidade ambiental;
 Menor custo e prazo para implementação se comparado ao processo de
demolição seguido de reconstrução.

5.2 – Vantagens e desvantagens

Não há como afirmar de antemão a vantagem do processo de retrofit sobre outras


intervenções alternativas sem que haja o respaldo de um estudo técnico, histórico,
mercadológico e econômico detalhado e específico para definição do projeto ideal, mas
fatores econômicos, sociais e ecológicos vêm impulsionando cada vez mais a
sociedade, o governo e a indústria da construção civil para que sejam adotadas
medidas sustentáveis, não somente na concepção de novos empreendimentos, como
também para adequação de edificações pré-existentes, considerando quesitos tais
como acessibilidade, funcionalidade e principalmente sua eficiência energética.
Edificações pré-existentes representam a maior porção do meio construído, tendo sido
concebido com base em metodologias, processos e tecnologia anteriores, onde grande
parte dos conceitos de preservação ambiental e sustentabilidade eram ainda pouco

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conhecidos e aplicados ou sequer existiam. Sob a ótica atual, sua operação nos
moldes ainda originais representa, em variados níveis de proporção, consumo
excessivo e desnecessário de energia (elétrica, termoelétrica), desperdício de água,
emissão elevada de CO2 na atmosfera, entre outros agentes de risco para o meio
ambiente.
Segundo artigo divulgado pela Empire State Building Company (I), os edifícios de Nova
York são responsáveis por aproximadamente 80% do consumo de energia da cidade.
Neste cenário, o retrofit constitui uma opção singular na busca por este objetivo, além
de representar grande oportunidade para o setor da construção civil.
Alguns dos principais pontos positivos na aplicação do retrofit predial são :
 Reuso de grande volume de materiais, já incorporados à estrutura original da
edificação, evitando que seja destinado a aterros;
 Evita o desperdício de recursos por não substituir integralmente sistemas
existentes, os quais possam ainda ter utilidade;
 Redução drástica das cadeias de produção e logística para manufatura e
transporte de materiais, e consequente diminuição da emissão de gases
poluentes na atmosfera;
 Reaproveitamento da superestrutura;
 Infraestrutura urbana pronta;
 Possível redução do prazo de construção, dependendo das condições do
projeto;
 Possíveis deduções nas etapas de obra referentes a escavações,
movimentações de terra e contenções de encosta.
 Preservação de edificações de valor histórico.
Como aspectos positivos decorrentes da implementação de um retrofit podemos citar :

 Valorização do imóvel e retorno financeiro;


 Economia de energia e consequente redução de custos operacionais:
 Redução de custos com manutenção:

Há poucos aspectos desfavoráveis, sendo mais apropriado enumerá-los como


possíveis restrições, que poderão determinar sua aplicabilidade ou não, dependendo
do diagnóstico do trabalho de pesquisa que o preceder.
Abaixo são apresentados alguns destes :

 Limitações impostas pela legislação edilícia;


 Restrições inerentes à estrutura original (dimensões, partido estrutural,
capacidade de carga);

(I) Empire State Building Company – Empire State Building Company L.L.C. is engaged in the lease and sublease of the
Empire State Building in the United States

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6 – Estudos de casos
6.1 – Caso Empire State Building (Nova York - EUA)

O Empire State Building é um edifício comercial de escritórios com 102 andares,


concebido em estilo arquitetónico Art Deco, localizado na interseção da 5ª avenida com
a West 34th Street na cidade de Nova York, Estados Unidos da América (EUA).
Considerado um ícone da arquitetura americana e um marco da Cidade de Nova York,
sua construção levou 410 dias apenas e sua conclusão data do ano de 1931, tendo
sido oficialmente aberto em 01 de maio de 1931. Por décadas foi uma das estruturas
mais altas do mundo. Seu peso total é de 365.000 toneladas e possui 73 elevadores.

Foi projetado por William Frederick Lamb (I) em apenas duas semanas, tomando como
base o projeto do Edifício Reynolds de Winston Salem, na Carolina do Norte e
construído por Starret Brothers e Eken.

Oito décadas após sua inauguração o Empire State Building foi submetido a um amplo
retrofit, que primou por sua eficiência energética sem que fosse afetado seu estilo
arquitetônico original.
A iniciativa partiu do proprietário, Anthony Malkin, e do consórcio formado entre Clinton
Climate Iniciative (II), Johnson Controls (III), Jones Lang LaSalle (IV) e Rocky Mountain
Institute (V), que se juntaram à Empire State Building Company (VI) para esta
realização.
O retrofit de um prédio com estas proporções e inúmeras condicionantes é uma
empreitada significativa e singular.
Os responsáveis pelo desenvolvimento dos projetos trabalharam em âmbito restrito por
mais de um ano para desenvolver o pacote que contemplasse as medidas de retrofit
mais eficazes e mais efetivas em termos de custo e benefício.
O projeto foi precedido por um extenso trabalho de pesquisa de campo onde foram
realizados tours de reconhecimento e avaliação do ambiente predial, encontros com os
representantes dos ocupantes e com a gestão das equipes operacionais e de
manutenção.

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(I) William Frederick Lamb - Arquiteto Norte Americano (21 de novembro de 1893 – 8 de setembro de1952)
(II) Clinton Climate Iniciative – (originally, the William J. Clinton Foundation) is a non-profit foundation established by
former President of the United States Bill Clinton with the stated mission to "strengthen the capacity of people
throughout the world to meet the challenges of global interdependence." The Foundation focuses on four critical
areas: health security; economic empowerment; leadership development and citizen service; and racial, ethnic and
religious reconciliation. The Foundation works principally through partnerships with like-minded individuals,
organizations, corporations, and governments, often serving as an incubator for new policies and programs

(III) Johnson Controls – A Johnson Controls é uma empresa americana com sede em Milwaukee que oferece produtos
e serviços para otimizar a energia e a eficiência operacional de edifícios

(IV) Jones Lang LaSalle – A JLL (NYSE JLL | Jones Lang LaSalle) é uma consultoria imobiliária que oferece serviços
integrados para investidores, proprietários e ocupantes de diversos tipos de imóveis comerciais que abrangem:
escritórios, hotéis, propriedades industriais,condomínios logísticos, propriedades do setor de varejo, ambientes
críticos e data centers, entre outros. Com atuação em várias regiões do mundo, sua sede global está localizada em
Chicago, nos Estados Unidos da América.

(V) Rocky Mountain Institute – Rocky Mountain Institute (RMI) is an organization in the United States dedicated to
research, publication, consulting, and lecturing in the general field of sustainability, with a special focus on profitable
innovations for energy and resource efficiency.

(VI) Empire State Building Company – Empire State Building Company L.L.C. is engaged in the lease and sublease of
the Empire State Building in the United States

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O estudo recomendou a adoção de 8 projetos que, em conjunto, viabilizaram a redução
do consumo de energia do prédio em aproximadamente 40 %, sem que fosse
perceptível pelos usuários qualquer alteração formal na estrutura do edifício. Dentre
eles, os que merecem maior destaque são :

 Recondicionamento e aperfeiçoamento das esquadrias


 Implantação de sistemas de controle digitais
 Renovação do sistema de ar condicionado com a implementação de sistema
VAV (Variable Air Volume)
 Atualização tecnológica da planta de chillers
 Implementação de barreiras de proteção térmica para os radiadores
 Programa de gestão de eficiência energética junto aos ocupantes

 Recondicionamento e aperfeiçoamento das esquadrias


O recondicionamento e aperfeiçoamento das esquadrias teve papel primordial na
obtenção dos resultados idealizados pois foi responsável por garantir a estanqueidade
do espaço interno, reduzindo drasticamente as perdas no sistema de condicionamento
de ar (aquecimento e refrigeração).

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As esquadrias eram removidas e encaminhadas ao 5º pavimento no qual foi implantado
um centro de processamento, onde eram realizados os serviços de desmontagem,
limpeza, recondicionamento e implementação das melhorias tecnológicas, que
consistiram na aplicação de filmes especiais sobre os painéis vidros, para aumento de
sua resistência térmica, e a introdução de um composto de gás especial no interior da
estrutura formada pelo quadro e o painel de vidro duplo. Esta estrutura era então
selada e reinstalada no respectivo vão da fachada, de onde foi retirada.
Este trabalho resultou no aumento de eficiência 4 vezes maior na performance destas
esquadrias.

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A adoção da execução deste serviço in door baseou-se na redução de custos com
transporte, o que consequentemente evitou também a emissão de grande volume de
gás carbônico. A instalação de esquadrias novas teria custo mais elevado, além de
acarretar enorme volume de descarte de material, o que vai de encontro aos preceitos
da produção sustentável. O aproveitamento do material das esquadrias, vidros e
caixilharia, atingiu a marca de 96%.
No total foram processadas 6514 esquadrias a uma média de 50 a 75 por dia, de forma
programada para garantir que não houvesse impacto no ambiente dos ocupantes e
usuários das salas, uma vez que os serviços eram executados no período noturno.

 Atualização tecnológica da planta de chillers


O pacote de medidas adotadas na proposta de retrofit do Empire State Building
propiciou a redução de aproximadamente 30 % da carga térmica interna do edifício.
Este dado foi fundamental para direcionamento do projeto de retrofit da planta de
chillers, que privilegiou a atualização tecnológica das máquinas existentes com o
objetivo de equiparar sua capacidade à demanda atualizada, ao invés de instalar
equipamentos novos, o que representou uma economia aproximada de 17 milhões de
dólares.
A planta de chillers do Empire State Building conta com 4 equipamentos elétricos,
dispostos em três 3 zonas, baixa, média e alta. As zonas baixa e alta contam com uma
unidade cada e a zona média dispõe de duas unidades.
O projeto de retrofit considerou a instalação de um novo chiller elétrico na zona baixa
dotado de variador de frequência e novo compressor, além de moderno painel de
controle eletrônico. Para os equipamentos das zonas média e alta foram instalados
quadros de comando eletrônico, sistemas de bypass com novas válvulas, sistema de
isolamento com válvulas automáticas, medidores de temperatura e pressão nas linhas
de abastecimento e retorno, entre outros.
A adoção destas medidas representa de forma isolada uma redução equivalente a 5%
do consumo total de energia do prédio.
Foram mantidas todas as bombas do sistema, bem como os chillers a vapor.
Adicionalmente, seguindo as determinações da EPA (VII), os gases refrigerantes R-500
foram substituídos por R-134 A.
O funcionamento das válvulas é controlado pelo sistema Metasys (VIII) de BMS (IX) da
Johnson Controls.

(VII) EPA – Environmental Protection Agency (USA)


(VIII) Metasys – Building Management System da Johnson Controls – Sistema de automação e gestão predial da
Johnson Controls
(IX) BMS – Building Management System

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 Implementação de barreiras de proteção térmica para os radiadores

Abaixo de cada uma das 6.514 janelas existe um radiador. Como na maioria das
edificações existentes onde há sistema de calefação e refrigeração perimetral, não
foi previsto nenhum sistema de isolamento térmico entre a parte posterior dos
radiadores e a alvenaria que os separa do plano exterior do edifício. Quando em

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atividade, grande parte do aquecimento produzido era perdida devido à troca de
calor com o ambiente externo.
A simples ação de retirar cada um dos radiadores e instalar uma barreira refletiva,
resultou no retorno de 24 % desta energia térmica, antes perdida, para o interior do
ambiente.
Da mesma forma, no verão, estas mesmas barreiras ajudam a reduzir a perda de ar
refrigerado, minimizando a troca de calor com o ar exterior.

 Implantação de sistemas de controle digitais


Um dos projetos que compõem o pacote de retrofit do Empire State Building serviu de
base à implantação do maior sistema wireless já instalado em um edifício comercial.
Todo e qualquer componente do sistema de climatização do prédio foi equipado com
sensores que permitem o monitoramento e controle de seu funcionamento em tempo
real a partir da central de controle do edifício (BMS). Desta forma, é possível balancear
a temperatura em cada zona do prédio, seja um andar ou um quadrante, de acordo
com sua condição particular, em cada momento do dia e de acordo com as estações
do ano. Invariavelmente cada local do prédio possui uma necessidade diferente de
calefação e refrigeração, devido ao seu posicionamento, considerando a altura do
andar em que se encontra e o direcionamento da(s) fachada(s) para a(s) qual(is) está
voltado. Se em um dado momento um quadrante de um determinado andar estiver com
a temperatura mais baixa que o recomendado pelas normas de conforto, não significa
que todos os radiadores precisam ser acionados, bastando que apenas os

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equipamentos que beneficiam aquele quadrante recebam o comando para correção da
temperatura.
O antigo sistema não permitia este nível de ajuste, resultando em grande desperdício
de energia. As novas unidades operam com a tecnologia VAV (X) que proporciona a
sintonia ideal das condições de temperatura e vazão para cada ambiente.

(X) VAV - Variable Air Volume – Volume Variável de Ar

Números de referência

A expectativa é que as medidas adotadas no programa de retrofit do


Empire State Building resultem na redução de sua pegada de carbono em
algo próximo a 105.000 toneladas no decorrer dos próximos 15 anos, o
que equivaleria a retirar 20.000 automóveis das ruas da cidade.

20.000 pessoas trabalham diariamente no edifício, que recebe 3,5 milhões


de visitantes a cada ano.
Área total de aproximadamente 300.000 m2

550.000.000 de dólares foi o orçamento destinado ao programa de retrofit


do Empire State Building.
O resultado esperado é a redução do consumo anual de energia
equivalente a 4, 4 milhões de dólares.
Período estimado para payback do investimento = 3 anos

O Empire State Building consome em uma hora energia suficiente para


manter uma lâmpada incandescente comum acesa por mais de 100 anos.
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Expectativas de retorno com o projeto

 Incentivar a iniciativa de outras entidades e proprietários de edifícios na busca


pelo retrofit e melhoria do ambiente construído e sua condição de
sustentabilidade.
 Redução dos custos com programas de investimento em melhorias
 Redução do orçamento operacional em razão do aumento da eficiência no uso
da energia e no consumo de água
 Redução do orçamento operacional em razão da diminuição dos custos com
manutenção e reparos
 Elevação do aluguel e da ocupação em função da elevação do padrão de
serviços ofertado pelo prédio.
 Receita adicional com serviços a ocupantes como a oferta de água gelada e
energia de contingência.

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O Empire State Building recebeu a Certificação LEED Gold (III) para prédios existentes
do USGBC (II), pela implementação das medidas determinadas pelo projeto de retrofit,
o que lhe garante o reconhecimento como uma edificação sustentável.

(XI) USGBC - The U.S. Green Building Council -, Co-founded by current CEO Rick Fedrizzi, Mike Italiano, and David
Gottfried in 1993, is a private 501(c)3, membership-based non-profit organization that promotes sustainability in how
buildings are designed, built, and operated
(XII) LEED – Leadership in Energy and Environmental Design

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6 – Estudos de casos
6.2 – Caso Ed. Galeria Sulamérica (Rio de Janeiro - Brasil)

O Edifício Galeria Sul América teve seu projeto concebido pelos arquitetos Joseph Gire
(I) e Robert Russell Prentice (II) na década de 20 e localiza-se no quadrilátero formado
pelas Ruas do Carmo, da Quitanda, do Ouvidor e do Rosário, no coração do centro
histórico e financeiro do Rio de Janeiro, tendo sido originalmente construído para ser a
sede da empresa se seguros Sul América.
Sua edificação foi composta em cinco fases, no período compreendido entre os anos
de 1929 e 1960, até que ocupasse efetivamente a totalidade do quarteirão onde está
inserido.
O Galeria, um edifício corporativo e comercial de 10 pavimentos com 28.000 m2 de
área construída, foi adquirido em 2007 pela empresa Norte Americana Tishman Speyer
(III), especializada na gestão de carteira de fundos imobiliários e no gerenciamento de
portfólio imobiliário e sua operação. Em 2009 a Tishman Speyer iniciou um amplo
trabalho de modernização, concluído em 2011, que culminou com a ampliação de sua
área locável dos originais 18.600 m2 para aproximadamente 25.000 m2, criando lajes
corridas de 2.000 a até 3.000 m2.
O projeto de retrofit, com orçamento de R$ 150.000.000,00 (Cento e cinquenta milhões
de reais) primou pela maximização da área útil e pela eficiência tecnológica da
edificação, sem com isso afetar o estilo arquitetônico do prédio, preservando as
características originais de suas fachadas e outros itens de composição interna,
protegidos pela Secretaria Extraordinária de Promoção, Defesa, Desenvolvimento e

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Revitalização do Patrimônio e da Memória Histórico - Cultural da Cidade do Rio de
Janeiro, SEDREPAHC. O imóvel faz parte também do acervo do zoneamento do
Corredor Cultural que dispõe sobre o tombamento de bens imóveis da cidade.

ETAPAS DA CONSTRUÇÃO / PLANTA DO SUBSOLO

(I) Joseph Gire (1872 — 1933) – Arquiteto francês responsável por diversas obras não somente na França como

também no Brasil e na Argentina. Autor de projetos na cidade do Rio de Janeiro como o do Copacabana Palace,

Hotel Glória e o edifício do Jornal A Noite, primeiro arranha-céu do Brasil, com 22 pavimentos.

(II) Robert Russell Prentice (1883 - 1960) - Arquiteto escocês que realizou inúmeras obras no Rio de Janeiro. Foi um
dos responsáveis, em 1937, no projeto da Estação Central do Brasil, no Rio de Janeiro.
(III) Tishman Speyer Properties – Empesa Norte Americana do ramo imobiliário, especializada na administração de
fundos e carteiras imobiliárias e propriedades.

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Para viabilizar esta transformação foi necessário um projeto para reforço de 80 % da
superestrutura e 50 % das fundações, onde 18 pilares sofreram intervenções para
implantação de estacas raiz e blocos de coroamento.
A busca por grandes panos de laje exigiu a supressão de prismas de ventilação e
alvenarias, dando origem a pavimentos corridos.

O core da área comum foi centralizado e otimizado, duas escadas originais foram
preservadas e restauradas por seu valor histórico e arquitetônico. Para que isto fosse
possível, considerando-se as exigências atuais do código de segurança do Corpo de
Bombeiros, elas tiveram que ser pressurizadas

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Foram também mantidas as quatro caixas de corrida dos elevadores originais.
Em sua forma final o prédio passou a contar com sete elevadores sociais, um elevador
de serviço e três escadas.

As áreas de escritório foram dotadas de piso elevado, o sistema de ar condicionado


adotado nos andares utilizou unidades do tipo self contained de alta eficiência e com
inversores de frequência instalados nos fan coils.
O insuflamento é feito através de uma nova rede de dutos com equipamentos de VAV
(Variable Air Volume). A renovação do ar no interior do prédio também é variável em
função de sensores que controla a concentração de CO2 de acordo com o volume de
pessoas no ambiente.

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O sistema hidráulico possui vazão variável em função do uso de válvulas de duas vias
nos condicionadores e de inversores de frequência nas bombas.
Na cobertura do prédio foi implantada a CAG (Central de Água Gelada), que conta com
quatro torres de arrefecimento com capacidade de 272 TRs cada.
Os aparelhos de ar condicionado instalados nas fachadas foram suprimidos.

Os elevadores modernos atuam no sistema de chamada preditiva e são interligados ao


sistema de controle de acesso do prédio, gerando praticidade e agilidade no
atendimento aos usuários e, por consequência, economia de energia.

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Adicionalmente foram instalados ainda um sistema de monitoramento por câmeras, um
plantel de geradores de energia, sistema de detecção e combate a incêndio e sala de
controle concentrando a gestão de todos os sistemas centrais do prédio.
A infraestrutura elétrica foi integralmente descartada e totalmente substituída para
garantir o atendimento ao novo projeto.
As fachadas foram restauradas utilizando-se o mesmo processo original, a técnica de
velatura, que pressupõe a aplicação sucessiva de finas camadas de revestimento ou
tinta.

Grande parte do entulho ou resíduos produzidos no decorrer da construção foram


reutilizados na própria obra, reduzindo o volume de descarte.
O projeto não objetivou a busca pela certificação LEED, apesar de ter sido concebido
atendendo aos pré-requisitos necessários a esta qualificação, o que dá a oportunidade
a seus ocupantes, de acordo com seu interesse, de desenvolverem os projetos de seus
escritórios com esta finalidade certificando-os na categoria LEED CI (Commercial
Interiors).

As pedras de revestimento utilizadas no lobby foram extraídas da mesma pedreira


utilizada na construção original, há quase 100 anos. A porta do cofre, que originalmente
ficava no subsolo do prédio, uma peça produzida na França, foi completamente
restaurada e posicionada no lobby de acesso como uma escultura. Da mesma forma

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foram expostos os afrescos originais, protegidos por estruturas especiais, e painéis
produzidos pelo escultor Hildegardo Leão Veloso (IV).

(IV) Hildegardo Leão Veloso - Escultor brasileiro (1899 – 1966).

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7- Conclusão
7.1 – Conclusão

O panorama globalizado e o rápido avanço da tecnologia trazem a reboque a


velocidade da informação e seu poder de difusão de novas ideias. Trazem também à
tona a exposição explícita e em tempo real das consequências resultantes de ações
predatórias desferidas contra o meio ambiente, fomentadas pela ganância de uma
pequena parcela da sociedade, acobertadas pela bandeira do desenvolvimento.
No cenário atual, felizmente, já despontam atitudes que cada vez mais corroboram com
a necessidade premente de frear este processo e sedimentar os conceitos da
sustentabilidade em seus diversos planos.
Em nosso fórum tratamos especificamente de uma destas ações, o retrofit de
edificações.
A escassez de terrenos nos grandes centros urbanos, a crise energética, o aumento de
demanda, aspectos econômicos, sociais e ecológicos, apontam para um caminho claro
que consolida a prática do retrofit como uma alternativa viável e inteligente na busca
pelo equilíbrio e o desenvolvimento sustentável.
Edificações pré-existentes representam a maior porção do meio construído, tendo sido
concebido com base em metodologias, processos e tecnologia anteriores, onde grande
parte dos conceitos de preservação ambiental e sustentabilidade eram ainda pouco
difundidos e aplicados ou sequer existiam. Sob a ótica atual, sua operação nos moldes
ainda originais representa, em variados níveis de proporção, consumo excessivo e
desnecessário de energia (elétrica, termoelétrica), desperdício de água, emissão
elevada de CO2 na atmosfera, entre outros agentes de risco para o meio ambiente.
A reabilitação de uma edificação representa ganho significativo para todos os
steakholders envolvidos no processo. A região onde encontra-se inserido o imóvel é
impactada positivamente pela presença de uma edificação moderna que pode vir a
agregar novos serviços e maior utilidade pública, bem como pela influência sobre os
vizinhos para que sigam seus passos, o que pode implicar na possibilidade de melhoria
exponencial do entorno. O meio ambiente e a economia se beneficiam da redução no
consumo de energia e da emissão de gases poluentes. Os proprietários têm retorno
direto com a redução dos custos de manutenção e operação e com a elevação de suas
receitas pela valorização de seus imóveis no mercado.
No panorama atual do Brasil, considerando-se a ausência de regulamentação
específica e mão de obra qualificada, e especialmente a dificuldade de transposição
dos elementos de pesquisa no processo de projeto, a viabilização da reabilitação de
empreendimentos em âmbito nacional representa um grande desafio.
Assim, torna-se patente o entendimento de que urge a necessidade de adaptação e
especialização da indústria da construção civil, de modo que sua atuação neste campo
possa se expandir de forma crescente, rápida e eficaz, garantindo o usufruto desta
oportunidade ímpar.

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8- Fontes de referência
8.1 – Bibliografia

- “A gestão de projetos aplicada à reabilitação de edificações : Estudo de interface


entre projeto e obra.” – Eduardo Pessoa Nocetti Croitor
http://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3146/tde-17042009-162021/pt-br.php
- “Investimento em Real Estate : Uma evolução necessária para os Fundos de Pensão
do Brasil – Estudo de Caso” – Paulo Cesar Pérez Baldasso
http://www.lares.org.br/2008/img/Artigo037-Baldasso.pdf
- “O desenvolvimento da Metodologia e os processos de um Retrofit Arquitetônico” -
Virgínia Tambasco Freire Moraes, Osvaldo Luiz Gonçalvez Quelhas

http://www.uff.br/sg/index.php/sg/article/viewArticle/V7N3A13

- “O Retrofit e a modelagem de informações como ferramenta na análise de projetos” -


Luciana Fernandes Guimarães
http://monografias.poli.ufrj.br/monografias/monopoli10009727.pdf

-“Conforto ambiental e eficiência energética na reciclagem de edifícios para habitação


de interesse social” – Eliana Costa Lima / Solange Maria Leder
http://revistaparc.fec.unicamp.br/concrete5/files/4613/5283/5668/05_Eliana_Costa_Lim
afinal.pdf

- “A metodologia do processo do Retrofit e os limites da intervenção” - Virgínia


Tambasco Freire Moraes / Osvaldo Luiz Gonçalves Quelhas
http://www.excelenciaemgestao.org/portals/2/documents/cneg7/anais/t11_0356_1498.p
df

-“Parâmetros de sustentabilidade ecológicos na recuperação, manutenção e


restauração de edifícios” - Prof. Ms. Glaucus Cianciardi; Profª. Ms. Renata Zambom
Monteiro; Profª. Dra. Gilda Collet Bruna - O IV Seminário Internacional da Lares Latin
America Real Estate Society
http://www.lares.org.br/2004/A/parametros%20de%20sustentabilidade.pdf
- “Mercado Imobiliário nas Cidades Cognitivas: decisões mais inteligentes” - Robinson
Antonio Vieira Borba - 12ª Conferência Internacional da LARES
http://www.lares.org.br/2012/images/672-913-4-RV.pdf
-“Investimentos em renovação de edifícios : Recomendações a partir de dois estudos
de caso”- Mariana Matayoshi

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http://www.realestate.br/images/File/arquivosPDF/Mono_MarianaMatayoshi.pdf

-“Propostas de diretrizes para projeto de Retrofit : O caso de uma edificação para


atividade de ensino” – Virginia Tambasco Freire Moraes
http://www.bdtd.ndc.uff.br/tde_arquivos/14/TDE-2011-12-16T163618Z-
3145/Publico/Dissertacao%20%20Virginia%20Moraes.pdf
-“Diretrizes para racionalização e atualização das edificações : Segundo o conceito da
qualidade e sob a ótica do Retrofit” - Mauricio Soares do Vale
http://www.livrosgratis.com.br/arquivos_livros/cp019558.pdf
-“Retrofit : Arquitetura Sustentável ?” – Ana Cristina Ubaldino de Mendonça
http://eticaengenharia.com.br/files/retrofit_arquitetura_sustentavel.pdf
-“Recomendações para elaboração de orçamento de obras de reabilitação de edifícios
habitacionais” - Christiano Romanholo Marques de Jesus /
Mércia Maria Semensato Bottura de Barros
http://www.scielo.br/pdf/ac/v11n2/a05v11n2.pdf

-“Ecologizando edifícios transnacionais:entre fluxos globais e espaços locais” – Luciana


Melchert Saguas Presas / Arthur P.J. Mol
http://www.scielo.br/pdf/asoc/v7n1/23534.pdf
-“A Renovação de Escritórios Comerciais com Vistas ao seu Reposicionamento de
Mercado: O caso do Conjunto Nacional em São Paulo” – José Luiz Junqueira Sampaio
Meirelles
http://www.poliintegra.poli.usp.br/library/pdfs/b740eddd7a208a81c28c2493335e79e1.pd
f
-“Alternativas arquitetônicas para o aumento da eficiência no uso de energia elétrica
por edifícios comerciais” - Marcia Marques de Queiroz Carvalho
http://objdig.ufrj.br/60/teses/coppe_d/MarciaMarquesDeQueirozCarvalho.pdf
-“Tecnologias construtivas para a reabilitação de edifícios: tomada de decisão para
uma reabilitação sustentável” – Renato Morettini
http://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3146/tde-04072012-172723/en.php
-“Roteiro para diagnóstico do potencial de reabilitação para edifícios de apartamentos
antigos” - Walter Jose Ferreira Galvão
http://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/16/16132/tde-22062012-160842/en.php

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-“The secretary of interior´s standards for rehabilitation” - Anne E. Grimmer with Jo Ellen
Hensley | Liz Petrella | Audrey T. Tepper
http://www.nps.gov/tps/standards/rehabilitation/sustainability-guidelines.pdf
-“Gloria Palace Hotel : Um estudo dos aspectos de sustentabilidade no Retrofit de um
hotel histórico” - Thais Scoralich de Carvalho
http://monografias.poli.ufrj.br/monografias/monopoli10006535.pdf

-“A revitalização de conjuntos arquitetônicos obsoletos:estudo de casos na cidade de


São Paulo” - Vitória Manzani Mainieri Piedade
http://www.urb.puc-rio.br/dissertacao/dissertacao_vitoria_manzani.pdf
-“A necessidade do Retrofit continua” – Camila Biajante – Revista infra – Edição 153
http://www.revistainfra.com.br/portal/Textos/?Entrevistas/13754/A-necessidade-do-
retrofit-continua-
-“Morte e vida de Grandes cidades” – Jane Jacobs
http://pt.slideshare.net/00107238/jacobs-jane-morte-e-vida-das-grandes-cidades-
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http://pdf-release.net/242064/Cannibals-with-forks-HEC-Paris">Cannibals with forks


HEC Paris</a>

http://kmhassociates.ca/resources/1/Triple%20Bottom%20Line%20a%20history%20196
1-2001.pdf

http://www.lares.org.br/2010/anais2010/images/310-516-1-RV.pdf

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