FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TEMA:

COMPRAVENTA

CURSO: DERECHO CIVIL- FUENTES DE LAS OBLIGACIONES

DOCENTE:
ABOG. TANIA FLORES VELA

INTEGRANTES:
MARY LUISA BARTRA RAMÍREZ
LIALIA MARUSENKA RODRÍGUEZ

CICLO:
VII

FECHA:
03/10/2016

TARAPOTO - PERÚ
2016

1
 INTRODUCCIÓN
El presente trabajo tiene como finalidad dar a conocer de forma específica la
compraventa en nuestro país con respecto a la legislación y a la doctrina.

La compraventa una de la institución de comercio más utilizadas alrededor del

mundo, y nuestro país no es la excepción.

La compraventa es el acto mediante el cual una persona denominada vendedor,

se obliga a transferirles a otro denominado comprador la propiedad de un bien a
cambio del pago de su precio en dinero.

Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el

dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el
contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la
ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir
la propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.

En tal sentido, resulta de gran importancia para los estudiosos de las Ciencias
Jurídicas el conocer de manera completa y profunda todo lo relativo a los
contratos de Compraventa, ya que, este posee una gran importancia entre los
contratos de su clase, porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y,
además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza;
es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio
especial.

2
 COMPRAVENTA

1. ORIGEN Y EVOLUCIÓN
La compraventa tiene su origen en la permuta, por eso se dice que es una
forma evolucionada del trueque. La permuta es una forma antigua de
intercambiar una cosa por otra, luego se intercambia una cosa por el pecus o
ganado, después una cosa por piedras preciosas o por piezas metálicas y, por
último, tal intercambio es por dinero. Con la aparición del dinero, medida de
valor de las cosas, surge y desarrolla la compraventa permitiendo una
multiplicidad de operaciones de cambio emergentes del permanente desarrollo
económico-social de los pueblos.

En el derecho antiguo y particularmente en el sistema romano, la compraventa

(emptio venditio) era un negocio meramente obligacional ya que creaba
obligaciones tanto para el vendedor como para el comprador, en cumplimiento
de los cuales uno y otro entregaban la cosa y el precio respectivamente. De
ella no nacía un derecho real a favor del adquiriente, puesto que la obligación
de transmitir y la efectiva transmisión se producía con independencia en dos
actos sucesivos y mediante la concreción de la mancipatio la in iure cessio y la
traditio. En ese sentido, la aparición de la compraventa marcó para la
humanidad la apertura de nuevos horizontes hacia un desarrollo de
insospechadas consecuencias.

Desde luego, en el derecho medieval, al igual que el derecho romano, la

compraventa solo generaba una obligación de transferir, pero en ningún caso
determinaba la transferencia. No era modus adquirendi, sino un titulus
adquirendum, esto es la facultad del acreedor de exigir al vendedor la entrega
de la cosa. Las tierras constituían la base principal de la economía y el poder
del estado, que monopoliza la importancia de artículos suntuarios, las
industrias alimentarias básicas y ciertas industrias productivas, intensificando la
actividad comercial, por tanto, de la compraventa. Además, gravaba
fuertemente las importaciones impidiendo que los comerciantes surgieran
económicamente, por lo que tuvieron invertir en el campo obtenido en el
comercio, para posteriormente convertirse en cambistas y banqueros.

En el derecho moderno la compraventa se diversifica y es considerada como

uno de los más importantes instrumentos para la movilización de bienes de
diferentes valores, con los cuales se realizaban los más diversos fines de la
vida económica. El desarrollo económico, industrial y social de la humanidad,
refieren los especialistas, se deben en gran medida al surgimiento de

3
 compraventa de bienes rústicos y urbanos, de bienes muebles e inmuebles, de
bienes corporales e incorporales, la compraventa al contado y a plazos, etc.

Sin duda alguna, en el derecho contemporáneo y al finalizar el siglo XVIII por

acción de los jurisconsultos franceses se empieza a sostener que la
compraventa no solo confería un titulo, sino que también transfería el dominio
de la cosa vendida. Por eso, la importancia de la compraventa radica en que es
una de las figuras contractuales que más se practica. Se convirtiera así en el
negocio jurídico de mayor transcendencia y frecuencia en la vida de los
hombres, porque no solo permite la satisfacción de necesidades simples.

2. CONCEPTUALIZACIÓN Y NOMENCLATURA
La emptio venditio romana era un contrato consensual, sinalagmático perfecto
y de buena fe, por el cual una persona llamada venditor, se obligaba asegurar
a otra, llamada emptor, la posesión pacifica y duradera de una cosa,
transmitiéndole todo su derecho sobre la misma mediante el pago de un precio
de dinero. Esta idea, por cierto, ya no le corresponde a la compraventa.

Algunos autores y en pocas legislaciones se dice: por la compraventa uno de

los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagarle
por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
El autor boliviano Kaune Arteaga refiere que: la compraventa es un contrato en
virtud de la cual una persona llamada vendedor, transfiere la propiedad de una
cosa o un derecho a otra persona, llamada comprador, a cambio de una
contraprestación llamada precio. El concepto es más complejo porque no solo
incluye a la finalidad del negocio, sino también a los bines corporales e
incorporales.

Consideramos que la compraventa es un contrato por el cual una persona

denominada vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien a otra
persona llamada comprador y esté a pagar su precio en dinero. En este
concepto se advierte los elementos especiales de la compraventa como son: el
bien materia de venta y el precio en dinero.

En nuestra legislación, en el artículo 1529 del CC, señala: por la compraventa

el vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien al comprador y éste a
pagar su precio en dinero.

Esta definición legal precisa cuatro aspectos: a) declara el carácter consensual

de la compraventa, por cuanto queda perfeccionado el contrato en el instante
en que se forma el acuerdo de las partes sobre le bien vendido, ye le precio. b)
4
 puntualiza que la compraventa no es por sí misma, un contrato traslativo, ya
que el vendedor no transfiere el bien, sino simplemente se obliga, por tanto, el
derecho de entrega surge como consecuencia de la ejecución del contrato. c)
sustituye el término de cosa por bien que más amplio, ya que comprende tanto
bines corporales como a los incorporales. d) precisa que le precio debe ser
pagado en dinero, para excluir la posibilidad de que se pague mediante algo
distinto.

3. CARACTERES JURÍDICOS
Los rasgos distintivos del contrato de compraventa son los siguientes:
a) Típico: Porque tiene regulación legal propia en el código civil que lo
distingue de los demás contratos, en ese sentido, su régimen, efectos y
acciones están previstos expresamente en el ordenamiento jurídico antes
mencionado, por eso, la compraventa está disponible en el código a partir
del articulo 1529 y siguientes.
b) Principal: La compraventa es un contrato principal porque desde su
celebración tiene autonomía y existencia propia, por ende, no depende de otro
contrato similar para su existencia y validez.
c) Con prestaciones recíprocas: También se trata de un contrato con
prestaciones correspectivas, puesto que engendra obligaciones correlativas a
cargo de ambas partes, esto es, que las mismas se obligan al cumplimiento o
ejecución de mutuas prestaciones. Así el vendedor cumplirá con la prestación
de entregar el bien en materia de venta, y recíprocamente, el comprador la
contraprestación de entregar el precio convenido.
d) Oneroso: La compraventa es un contrato esencialmente a titulo oneroso en
razón de que determina sacrificios y desplazamiento patrimonial con
significación económica para ambas partes, pues existe enriquecimiento y
empobrecimiento correlativos. Así el vendedor se enriquece con el precio del
dinero que recibe y se empobrece al desprenderse del bien que trasfiere, por
su parte el comprador se empobrece cuando paga el precio, pero se enriquece
al incrementar su patrimonio con el bien que compra.
e) Conmutativo: También es un contrato conmutativo porque las prestaciones
reciprocas pueden ser apreciadas inmediatamente por las partes, de tal forma,
que éstas al momento de celebrar, ya saben las ventajas y desventajas que
han de obtener recíprocamente. Debe advertirse que la compraventa, por
excepción, es un contrato aleatorio sobre cuando se trata de la venta de bienes
futuros.

5
f) Obligacional y no traslativo de dominio: Se desprende de su propio texto
cuando dice que le vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien, pero
no es por sí misma traslativa de dominio, ya que por la compraventa el
vendedor no trasfiere el bien sino que solo se obliga a transferirlo al
comprador. En ese sentido, se crean obligaciones de dar a cargo de las partes
y la traslación de dominio solo constituye una consecuencia de la conclusión
del contrato.

g) Consensual y sujeto a la libertad de la forma: La compraventa es

consensual porque se perfecciona con el simple perfeccionamiento o acuerdo
de las partes sobre el bien materia de venta y el precio. En la compraventa las
partes pueden adoptar la forma oral o escrito, el documento escrito con firmas
autenticadas, la escritura pública e inclusive pueden inscribirlo en los registros
públicos, todo depende de las obligaciones que contraen las partes
contratantes y el valor de las prestaciones.

4. ELEMENTOS
a) Los sujetos.- Son las partes que intervienen en la relación obligatoria
contractual de compraventa: el vendedor y el comprador, pudiendo actuar
en ambos casos personas naturales y/o jurídicas. El vendedor es la
persona que oferta o enajena un bien determinado a favor del comprador y,
éste, la parte que paga el precio en dinero por el bien materia de compra;
sin embargo, no todas las personas pueden realizar actividades de
compraventa en forma libre, puesto que la ley impone ciertas limitaciones o
prohibiciones para ello.

Para que una persona pueda obligarse contractualmente con otras es

indispensable que tenga capacidad legal prevista en el artículo 42 del
código civil, concordancia con el numeral 140 inciso 1 del mismo cuerpo
legal, sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 1358, según el cual, los
incapaces no privados de discernimiento pueden celebrar contratos
relacionados con las necesidades ordinarias de su vida diaria.
Sin embargo, existen limitaciones o prohibiciones que obstan la celebración
de la compraventa como en los casos siguientes:
 Los padres no pueden vender los bienes de sus hijos, salvo que
medie autorización judicial y por causas justificadas la necesidad o
utilidad (166 y 447).
 Los tutores y curadores tampoco pueden vender los bines de sus
pupilos y personas incapaces, salvo autorización judicial. Tampoco
pueden comprar los bienes de sus pupilos. (531,535 ,538 in. 1 y 568)

6
  Los cónyuges no pueden celebrar contratos entre sí respecto de los
bines de la sociedad, salvo que se trate de bienes sujetos al régimen
de la separación de patrimonios, la disposición de bines sociales
corresponde a ambos esposos. (312 y 315).
 El presidente de la república y otros funcionarios por razón de cargo
no pueden adquirir derechos reales por contrato, legado o subasta.
(art. 1366)
 Los abogados no podrán comprar los bines que son objeto de
proceso y los agentes mediadores, los martilleros y los peritos, lo
bines cuya venta les ha sido confiada (1366 incs. 6 y 9)

b) El bien materia de venta.- Es otro elemento esencial de la compraventa

que está formado tanto por los bines corporales como incorporales que van
a ser objeto de trasferencia por parte del vendedor a favor del comprador.
Sin este elemento estructural en contrato de compraventa resultará
inexistente o simplemente nula.
c) El precio.- Igualmente, éste es otro elemento propio o particular de la
compraventa, sin el cual, no existiera propiamente el contrato. Empero, la
doctrina más actualizada en forma técnica alude solo a dos elementos: el
bien materia de venta y el precio.

5. EL BIEN MATERIA DE VENTA

5.1. Conceptualización.- Llamado también objeto del contrato, objeto de venta,
cosa vendida, y técnicamente el bien materia de compraventa o prestación
que el vendedor debe cumplir a favor del comprador. Entonces el bien
materia de venta es un elemento propio o especial del contrato de
compraventa, que viene a ser la cosa o el derecho que el vendedor se
obliga a transferir a favor del comprador por un precio determinado en
dinero, siendo principio general, que todos los bines pueden ser vendidos o
comprados.
Por consiguiente, lo primero que debe resaltarse es que la compraventa no
se limita solo a las cosas, sino también a los derechos personales,
intelectuales y universales. En ese sentido, puede ser materia de
compraventa bines corporales susceptibles de ser percibidos por los
sentidos como: un edificio, un departamento, un vehículo, un juego de
muebles, la energía eléctrica, etc. pero también lo bienes incorporables que
no tienen concreción material como: acciones, créditos, derechos de autor o
patente, el derecho de superficie, un procedimiento secreto de fabricación,
la perspectiva de una ganancia, clientela, relaciones de negocio, etc.

7
5.2. Requisitos.- Es evidente que el bien que ha de venderse debe reunir
algunas condiciones indispensables para ser materia u objeto de
compraventa. La doctrina tradicional consigno como requistos los
siguientes:

 Que se trate de un bien.- la palabra bien es la denominación dada a

todo aquello que tiene una medida de valor y que puede ser objeto
de protección jurídica. En tal sentido. Los bines son las cosas
corporales o incorporales susceptibles de tener valor y que sirven de
objeto a una relación jurídica patrimonial.

 Que el bien tenga existencia presente o futura.- El bien debe

existir en el momento de la compraventa a los que se ha
denominado bienes ciertos o actuales, pero también, en otros casos,
tener la posibilidad de existir en el futuro.
 Que el bien sea determinado o susceptible de determinación.-
Este requisito importa que el bien esté previamente individualizado o
identificado por un lado, o sea susceptible de identificación posterior,
por otro.
 Que la enajenación del bien sea lícita.- Se refiere a la
comerciabilidad del bien, Este requisito se enuncia generalmente
expresando que el bien debe estar en el comercio de los hombres y
no hallarse extra comercium.
 Que el bien sea propio y no ajeno.- Es otro requisito que debe
tenerse en cuenta para que el bien sea susceptible de compraventa,
consiste en que el objeto de venta pertenezca al vendedor, esto es
que sea de su propiedad y no de otro.

En cambio la doctrina más actualizada concreta los requisitos del contrato

de compraventa señalando que son los siguientes:

 Que el bien exista o sea susceptible de existir.- Se refiere a la

posibilidad de existencia de los bines materia de venta que son
objeto de prestaciones derivadas de obligaciones contractuales a
que se contraen los artículos 140 inc 2 y 1403 segundo párrafo del
CC. En este sentido los bines deben existir al momento de la
celebración del contrato o tener la posibilidad de existir en el futuro.
Por ejemplo: un departamento, un automóvil, el crío de un animal
que todavía no ha parido, el departamento B-125 de un edificio que
se viene construyendo, etc.

8
  Que el bien sea determinado o determinable.- Este requisito es
indispensable para que un bien, objeto de una prestación sea
materia de una obligación contractual, consiste en que el bien debe
estar debidamente identificado, sin embargo basta con que sea
susceptible de determinación en el futuro, es decir, identificable con
posterioridad, todo lo cual significa que el bien esté precisado por lo
menos en cuanto a su género o especie, en su caso, sea
determinable en cuanto a su calidad, por ejemplo, el vehículo de
placa de rodaje BK-1801, diez quintales de maíz blanco, el
departamento B-215 del edificio San Felipe de esta ciudad.
 Que la enajenación no esté prohibida por la ley.- Se refiere a la
ilicitud del negocio, esto es, a que el bien materia de la prestación
tenga una situación jurídica compatible con la del acto del cual va
formar parte y cuya enajenación no esté prohibida por la ley. En
contraste, son bines extra comercium aquellos que a merito de
disposiciones legales no son susceptible de venta ni de compra, ya
que están fuera del comercio normal debido a una causa legal que la
prohíben o impiden su contratación. Tal el caso de la venta del PBC
o la compra de armamentos de guerra, etc.

Ahora bien siguiendo esta orientación el articulo 1532 prescribe, que

pueden venderse los bines existentes o que pueden existir, siempre que
sean determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación no
esté prohibida por la ley. Esta regla tiene por finalidad, por un lado poner de
manifiesto que pueden ser materia de compraventa tanto cosas como
derechos y, por otro, destacar sus requisitos: existencia, determinación y
licitud de su comercialización.

5.3. Venta de bienes que han dejado de existir

a) Nociones previas.- Bienes existentes son aquellos que tienen
existencia real y actual en el momento de la celebración del contrato,
por consiguiente pueden ser materia de venta todos los bines muebles
e inmuebles, fungibles o infungibles, consumibles o no consumibles,
caporales o incorporales, etc. siempre que tengan existencia actual,
sobre el que no se plantea problema alguno. Contrario sensu, no
pueden ser objeto de venta los bines que han parecido o no tengan ya
existencia actual en el momento de la conclusión de la compraventa.

9
 b) Perecimiento del bien materia de venta.-Perecimiento viene de
perecer o expirar y tal como se tiene dicho es el bien que ha dejado de
existir en el momento de la conclusión del contrato. Puede ocurrir que la
compraventa haya recaído sobre un bien que existido o que se haya
destruido o perdido para el momento en que la compraventa se
concluye que tal desaparición sea ignorada tanto por el vendedor como
por el comprador. Es el caso de una venta de mercaderías concertada
en el curso de transporte en que perecen o que hayan sido sustraídas
en el momento en que se celebra el negocio. El perecimiento es de dos
clases:
b.1. Perecimiento total.- Si el bien que se vende solo tuvo existencia
pasado o hubiera desaparecido íntegramente al momento de concluirse
una compraventa se denomina perecimiento total. En este caso el
contrato deviene inexistente o sin valor alguno; pero si el vendedor tenia
conocimiento de aquella circunstancia, está obligada a indemnizar al
comprador por concepto de daños y perjuicios irrogados.
Este caso de perecimiento no ha sido previsto expresamente el código,
pero por interpretación contrario sensu del artículo 1532, se deduce que
el contrato es inexistente por falta de objeto. Es el supuesto de quien
vende un animal ignorando, en el momento de celebrar el contrato, que
había muerto.
b.2. Perecimiento parcial.- Está contemplado en el artículo 1533 que
dice, si cuando se hizo la venta había perecido una parte del bien, el
comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por el
menoscabo, en proporción al precio que se fijó por el todo.
Entonces, solamente en este supuesto, el comprador tiene
optativamente el derecho a: i) retractarse del contrato estimándola
inexistencia desde el principio o ii) a una rebaja por el menoscabo, que
significa reconocer la vigencia del contrato, reclamando únicamente la
parte del bien que no ha desaparecido, pero abandonado su precio en
la proporción de total convenido. Es el caso de la persona que vende
veinte quintales de maíz y que se han perdido cuatro al tiempo de
concluir el contrato, por lo que se reclama una rebaja por el menoscabo.

5.4. VENTA DE BIENES FUTUROS

a) Noción.- Los bienes fututos son las cosas y derechos que no tienen
existencia en el momento de celebrase un contrato, pero que pueden
existir en el devenir del tiempo, lo cual significa que esta clase de bienes
también pueden ser materia de compraventa. Entonces no es necesario
que le bien vendido tenga existencia actual, es suficiente que puede
existir en el futuro. Estas ventas son muy frecuentes como podrían ser:
10
 los objetos de una industria que no ha fabricado todavía, la venta de un
departamento en el edificio que se ha de construir, la explotación de una
mina prevista de antemano, etc.
El artículo 1534 se refiere expresamente a la venta de bienes futuros,
cuando señala, que en la venta de un bien que ambas partes saben que
es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue
a tener existencia. Conviene aclarar que la incertidumbre es respecto al
momento en que el bien llega a tener existencia, pero hay certidumbre
que el bien existirá, por ejemplo, la venta del crío de un animal que ha
de parir, las zapatillas que están por fabricarse, etc.
El precepto contiene dos supuesto: a) que el bien llegue a tener
existencia, en cuyo caso, el contrato producirá todos sus efectos,
quedando el vendedor obligado a transferir la propiedad del bien a favor
del comprador y lógicamente éste quedara obligado a pagar su precio.
b) que el bien no llegue a existir, en cuya circunstancia, el contrato
quedara sin efecto alguno, no estando el comprador obligado a pagar el
precio, ni el vendedor a indemnizar al comprador por falta de existencia,
a no ser que tal falta le sea imputable, caso en el cual, tendrá el deber
jurídico de indemnizar.
b) Modalidades.- La venta de bienes futuros puede hacerse de dos
maneras: como contrato conmutativo de bien futuro, llamada también
venta de cosa esperada y como contrato aleatorio denominada
asimismo venta de esperanza incierta.

Compraventa conmutativa o de bien esperada.- Llamada emptio rei

speratae, venta de cosa o compraventa de un bien para el caso de
llegue a existir. Es aquella en la cual las partes subordinan la opracion a
que la cosa o el derecho llegue a existir, así la propia y verdadera venta
futura está sujeta a una condición suspensiva y es conmutativa porque
las partes son consientes del riesgo que representa ya que contiene un
elemento aleatorio.
Sobre su naturaleza jurídica existen las posiciones siguientes: a) La que
considera que se trata de una compraventa sometida a una condictio
iuris. b) La que señala que es una promesa de compraventa. c) La que
sosotiene que se trata de una compraventa imperfecta. d) La que
predica que es una compraventa meramente obligatoria. e) La que
enseña que se trata de una venta condicional, esto es un negocio
condicionado a la existencia del bien futuro. f) La que estima que es un
contrato sujeto a la condición suspensiva de que el bien llegue a tener
existencia esperada por las partes. Esta es la posición asumida por el
actual código.
11
Está regulada en el artículo 1534, según el cual, en la venta de un bien
que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la
condición suspensiva de llegue a tener existencia, luego sus elementos
son: a) Que se haya celebrado un contrato de compraventa. b) que
ambas partes saben que el bien materia de prestación del vendedor es
un bien futuro. c) Que dicho pacto este sujeto a la condición suspensiva
de que el bien llegue a tener existencia.
De otro lado, la compraventa condicional de bien futuro con la asunción
de algunos riesgos, esta reglada en el numeral 1535, según el cual, si el
comprador asume el riesgo de la cuantía y la calidad del bien futuro, el
contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva de que
llegue a tener existencia, pero si el bien llegara a existir, el contrato
producirá desde ese momento todas sus efectos, cualquiera sea su
cuantía, y el comprador debe pagar íntegramente el precio.
Al respecto que el caso regulado en este artículo difiere del contemplado
en el artículo anterior, pues si bien hay certidumbre respecto de que el
bien (cosa o derecho) existirá, resulta incierto no solo el momento en
que el bien llegue a tener existencia sino también la cuantía y calidad
que tendrá el bien cuando exista. Luego a renglón seguido concluye que
el contrato resulta así condicional con la relación a la existencia del bien,
pero aleatorio respecto a la cuantía y calidad del bien que existía. El
ejemplo es de quien vende las mazorcas que producirán una siembre
determinada o las uvas que se obtendrán de un viñedo conocido, etc.
Si el bien no llegará a existir, el contrato quedará sin efecto alguno:
contrariamente, si llegara a tener existencia, contrato producirá sus
efectos desde ese instante, esto es, que el vendedor queda obligado a
transferir al comprador la propiedad de bien y el comprador a pagar
íntegramente el precio, cualquiera sea la cantidad y calidad del bien.

Venta aleatoria o de esperanza incierta.-Denominada emptio spei, es

la compraventa sobre bienes futuros de los cuales no se tiene certeza
de que existirán. Las partes no subordinan el contrato a que el bien
llegue a tener existencia real, por eso lo vendido en realidad es una
simple posibilidad más conocida como venta aleatoria, que implica la
obligación incondicional del comprador de pagar el precio, aún cuando
el bien vendido no llegará a tener existencia, o si llegando a tenerla, es
diversa cuantitativa y cualitativamente de la prevista o supuesta por el
comprador.

La naturaleza jurídica se explica por el surgimiento de las posiciones

siguientes: a) La que considera que se trata de una compraventa
12
 condicional. b) La que pregona que se trata de una compraventa
perfecta. c) La que estima que se trata de un derecho eventual de
crédito. d) La que sustenta que se trata de una compraventa aleatoria.
Esta última es la que se adhiere nuestro código.

Está gobernada en el artículo 1536, según el cual en los casos de los

artículos 1534 y 153, si el comprador asume el riesgo de la existencia
del bien, el vendedor tiene derecho a la totalidad del predio aunque el
bien no llegara a existir, se trata pues de la compraventa de una
esperanza, que no es conmutativa sino aleatoria. El ejemplo es de quien
compra una lotería próxima a realizarse, del que compra todos los peces
que resulten de una redada, del que compra animales a persona que
posee un campo afectado por una peste. etc.

5.5. VENTA DE BIEN AJENO

a) Nociones.- Se denomina bien ajeno a aquél que pertenece a otro, lo
que obliga en principio a respetarlo. Esta venta es imposible desde que
no hay venta de lo ajeno, ni compra de lo propio, por esta razón el
código actual con mucho acierto no la califica como venta de bien ajeno
lo que en sí es una promesa de la obligación o del hecho de un tercero.
Es en ese sentido y no en otro que le vendedor de bien ajeno no está
vendiendo el bien, sino únicamente prometiendo que el verdadero
dueño lo hará, con lo cual se habrá alcanzado la finalidad de la
compraventa.

Se ha logrado identificar dos posiciones distintas con respecto a la

naturaleza jurídica de la compraventa de bien ajeno, ellas son: a) La que
estima, se trata de un contrato atípico, la que no encuentra sustento
porque la figura que se estudia está disciplina en la ley; y b) La que
sostiene que la venta de bien ajeno no es más que una promesa de la
obligación o del hecho de un tercero. Esta posición ha sido asumida por
el actual código civil peruano.

El código vigente, gobiernan dos hipótesis: una en la que el vendedor y

el comprador conocen que el bien es ajeno, y rige por la institución de la
promesa de la obligación o del hecho de un tercero, previsto en el
artículo 1537, y otra en la que el comprador no sabe que el bien es
ajeno, posibilitándole la rescisión del contrato, contemplado en el
artículo 1539.

13
b) Promesa de la obligación o del hecho de un tercero.- El articulo 1537
expresa, que el contrato por el cual una de las partes se compromete a
obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben
que es ajeno, se rige por la promesa de la obligación o del hecho de un
tercero. Sus elementos son:
1. Que ambos contantes saben que le bien materia de la prestación
(objeto de la obligación de dar) es ajeno.
2. Que ambas partes acuerdan conscientemente que una de ellas se
compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad del bien
ajeno.
3. Que el compromiso se regirá de acuerdo con los artículos 1470,
1471, y1472.
El numeral 1470 señala, que se puede prometer la obligación o el
hecho de un tercero, con cargo de que el promitente quede obligado a
indemnizar al otro contratante si el tercero no asume la obligación o no
cumple el hecho prometido, respectivamente. Un ejemplo puede
explicar mejor la figura contractual expuesta: Alberto se obliga
contractualmente con Betty a quien le promete que Cesar le venderá un
inmueble determinado dentro de un plazo que también se especifica. Si
cesar no cumple con vender a Betty el bien mencionado, es indudable
que Alberto le deberá a Betty una indemnización por los daños y
perjuicios sufridos.

Dicho precepto prevé dos supuestos: por un lado que el dueño asuma
la obligación de transferir el bien a favor del comprador, caso en el cual,
este no tiene nada que pretender del vendedor a titulo de indemnización
por haberse alcanzado la finalidad del negocio, por otro, que el dueño
no asuma la obligación de transferir el bien al comprador, circunstancia
en la cual, el vendedor estará obligado a indemnizar.

La indemnización, que en este caso está a cargo del vendedor del bien
ajeno, tiene carácter de prestación sustitutoria de la obligación
prometida y no cumplida. Por esta razón, inclusive pueden las partes
pactar anticipadamente el monto de la indemnización.

c) Caso de que el obligado adquiera después el bien.- Puede ocurrir

que, luego de celebrado un contrato en virtud del cual una persona se
obligo a obtener que otra adquiera la propiedad de un bien ajeno,
adquiera después el obligado directamente el bien. En este supuesto,
sin la parte que se ha comprometido adquiere después la propiedad del
bien, quedará obligado en virtud del mismo contrato a transferir dicho
14
 bien al acreedor, sin que valga pacto en contrario. Así lo prevé el
artículo 1538.
d) Rescisión de la venta del bien ajeno.- La rescisión deja sin efecto un
contrato por causal existente al momento de celébralo. En el derecho
roano la venta de cosa ajena este periodo válidamente en razón de que
el vendedor se obliga solo a entregar el bien vendido, pero no a
transferir el derecho de propiedad.

El artículo 1539 expresa, que la venta de bien ajeno es rescindible a

solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al
vendedor a cuando éste adquiera el bien, antes de la citación con la
demanda. La rescisión, como se sabe, deja sin efecto un contrato por
causal existente al momento de su celebración y sus efectos se
retrotraen a la fecha de la relación jurídica sustancia.

Cuando la venta del bien es totalmente ajena se producen las hipótesis

siguientes:
1. Si el comprador ignoraba el carácter ajeno del bien en el momento
de la celebración del contrato, tiene derecho a solicitar la rescisión
del negocio en cuanto no consigue la propiedad del bien que es la
finalidad principal de la compra, por lo que se justifica se le conceda
el derecho de solicitar la rescisión para obtener la devolución del
precio si tiene pagado o para liberarse de tal obligación sino lo ha
hecho. Igualmente tiene derecho a una indemnización por daños y
perjuicios.
2. Si el comprador tenía conocimiento del carácter ajeno del bien, ene l
momento de la celebración del contrato, no tiene derecho para
solicitar la rescisión, porque se presume que ha convenido con el
riesgo y peligro que trae consigo este contrato.
3. Si el comprador al conocer que el bien no le pertenece al vendedor,
no planea la rescisión por considerar una posibilidad futura obtener
del mismo la propiedad del bien, el contrato tendrá efectos indicados
en el artículo 1537.
4. Si el vendedor adquiere el bien, antes de la citación con la demanda
de rescisión planteada por el comprador, éste perderá el derecho a
solicitar la rescisión, desde que el vendedor de cosa ajena se
convierte en el dueño del bien pudiendo exigir que cumpla con lo
prometido.

En cambio, puede darse el caso de que los bines sean parcialmente

ajenos, sea porque un mismo bien pertenece para el vendedor y el
15
 resto es ajeno o, porque se vende un conjunto de bienes y algunos de
ellos pertenecen al vendedor. En este caso, de acuerdo con el artículo
1540, el comprador puede optar libremente entre solicitar la rescisión
del contrato o la reducción del precio.

En la primera situación, el comprador sin necesidad de justificar su

decisión puede pedir la rescisión del contrato como si se tratase de una
venta totalmente ajena, lo que implica el desconocimiento de sus
efectos jurídicos, y en la segunda pedir reducción del precio que debe
ser proporcional al precio pagado por la totalidad del bien.

e) Efectos.- La compra de bien ajeno produce consecuencias jurídicas que

se dan dos niveles:
Entre contratantes de la venta del bien ajeno.- Entre seudo vendedor
y seudo comprador pueden ocurrir dos situaciones: a) Que el comprador
no pida la rescisión, en cuyo caso, la venta de bien ajeno surte los
efectos previstos en el articulo 1410 y b) Que el comprador pida la
rescisión, en cuya virtud el contrato queda sin efecto, retrotrayéndose a
la fecha de su celebración.

Además, se generan otras consecuencias de conformidad con el artículo

1541, porque el vendedor de bien ajeno tiene obligaciones de:
1. Restituir el precio al comprador aun cuando el bien haya perdido su
valor o se haya deteriorado.
2. Pagar la indemnización de los daños y otros perjuicios sufridos por el
comprador.
3. Reembolsar igualmente los gastos, intereses y tributos del contrato
efectivamente pagados por el comprador.
4. Pagar todas las mejoras introducidas por el comprador.

Entre el propietario del bien y los contratantes del bien ajeno.- Aquí
se dan varias situaciones, pero principalmente de que el vendedor dueño
del bien puede intentar con éxito la acción reivindicadora contra el seudo
vendedor y seudo comprador, de conformidad con el artículo 923, salvo
los casos previstos por los artículos 950 y 951 referidos a la prescripción
adquisitiva.

16
 f) Adquisición de bienes en locales abiertos al público.- El artículo
1542 establece, que los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales
abiertos al público no son reivindicables si son amparados con facturas
o pólizas del vendedor, pero queda salvo el derecho del perjudicado
para ejecutar las acciones civiles o penales que correspondan contra
quien los vendió indebidamente. Se justifica esta excepción por la
necesidad de asegurar la vida del comercio y otorgar al comprador la
seguridad requerida bajo los requisitos siguientes: a) Que la venta se
realice en tiendas o locales abiertos al público, b) que la operación esté
respaldada por facturas o pólizas del vendedor.

Este precepto no constituye una norma general para todos los casos de
venta de bien ajeno, sino la regulación para un caso particular o
modalidad de excepción para el supuesto de venta de bines ajenos,
particularmente, cuando se venden en lugares o establecimientos
abiertos al público.

6. EL PRECIO
6.1. Delimitación Conceptual
Deriva del latín pretium que es su acepción general y jurídica no es más
que el monto pecuniario en que se estima el objeto de un contrato o
también la fijación convencional del valor económico del bien materia de
venta. El precio constituye la causa-fin de la obligación que contrae el
vendedor, de transferir al comprador la propiedad de la cosa que le
vende, así como la cosa vendida constituye la causa-fin de la obligación
que contrae el comprador, de pagarle el precio.

En consecuencia el precio es otro elemento propio y esencial del

contrato de compraventa, que consiste en la contraprestación dineraria
que efectúa el comprador a favor del vendedor por el bien que se obliga
transferirla en propiedad. Debe hacerse hincapié que el precio es de
suma trascendencia e imprescindible para la propia existencia y validez
del contrato de compraventa, sin el cual el negocio resultaría inexistente
o nulo, porque dese el derecho romano no hay venta sin precio ya que
sine pretium nulla venditio est.

17
6.2. Requisitos
a) El precio debe ser dinero.- El primer requisito del precio es que
éste sea necesariamente en dinero o signo representativo del valor
de los bienes que sirve de medio de pago en el contrato de
compraventa, en tal sentido, desde el punto de vista económico sus
funciones son: a) como unidad de medida del valor económico que
se atribuye a los bienes y b) como instrumento de intercambio de
bienes y servicios.

b) El precio debe ser serio.- Llamado también precio real, es el

convenio por las partes con seriedad, quiere decir precio real,
efectivo y conocido, esto es, precio veraz y ajustado con la verdad
real. El precio deja de ser serio en dos casos: a) cuando es simulado
o ficticio, b) cuando es irrisorio o vil.

c) El precio debe ser determinado o determinable.- Llamado

también precio cierto. El precio es determinado cuando se conoce
su monto en forma precisa de tal modo que no haya dudas, por
ejemplo cuando se compra un inmueble por la suma de setenta mil
dólares, en cambio, el precio es determinable cuando la fijación de
su monto queda supeditado a alguna circunstancia, esto es que sea
precisable.

6.3. Formas de fijar el precio

a) Precio fijado por acuerdo de partes.- Se trata del caso más
frecuente puesto que en la mayoría de las ventas las partes
acuerdan en forma expresa el precio. normalmente, el precio es el
resultado de la libre discusión entre las partes celebrantes del
negocio jurídico, por esta razón 1543, se refiere a la nulidad de la
compraventa cuando el precio es fijado unilateralmente. En efecto,
dicha norma señala que la compraventa es nula cuando la
determinación de precio se deja al árbitro de una de las partes.

Es obvio, que el precio establecido por el vendedor y el comprador

puede ser determinado en moneda de curso legal forzosa y en
moneda extranjera no prohibida por leyes especiales previsto en los
artículos 1234 y 1237; sin embargo, el Estado podrá limitar su uso
por razones de interés nacional. También, el referido ente por
consideraciones de interés social, publico y aun ético puede
intervenir en la contratación fijando anteladamente los precios de
determinados bines como pueden ser los productos de primera
18
 necesidad a través del llamado control de precios de modo que el
único precio posible seria fijado por la autoridad, pero tal hecho solo
ocurre en casos muy excepcionales.

b) Determinación del precio por un tercero.-Es el caso menos

frecuente, pero posible si acaso las partes no pudieran fijar el precio
de común acuerdo. Con relación a su naturaleza jurídica, algunos
autores sostienen que el tercero es un árbitro, lo cual no puede ser,
porque el arbitraje supone siempre un conflicto de intereses o litigio
que no se da este caso, otros suponen que es un perito, que
tampoco es admisible, en razón de que este emite su parecer a
través de un dictamen, opinión que puede ser aceptada o no, la
doctrina más actual se inclina por la figura del mandato en razón de
que el tercero es un mandatario de las partes, tanto que el vendedor
como comprador están obligados a catar su decisión. El código se
inclina por esta última posición, por eso en el artículo 1544 señala,
que es válida la compraventa cuando se confía la determinación del
precio a un tercero designado en el contrato o a designarse
posteriormente, siendo de aplicación las reglas establecidas en los
artículos 1407 y 1408. En tales casos el precio no está determinado,
pero será determinable.

c) Fijación del precio en bolsa o mercado.- Las bolsas de comercio

son instituciones constituidas por empresarios o comerciantes con la
finalidad de concertar sus operaciones en el mundo de los negocios
y de las finanzas que unas veces están bajo la inmediata vigilancia o
intervención del Estado, y otras, si bien, lo están, pero la
intervención les otorga la más amplia libertad para su creación y
funcionamiento.
Los mercados son lugares públicos donde concurren comerciantes y
consumidores para realizar sus transacciones generalmente sujetas
a las leyes de la oferta y la demanda, pero por excepción, sujetas a
intervención estatal a través del llamado control de precios los que
pueden cambiar de un día a otro.

El artículo 1545 prescribe, que es también valida la compraventa si

se conviene que el precio sea el que tuviere en bolsa o mercado, en
determinado lugar y día, por ejemplo: las partes conviene la
compraventa de cien quintales de arroz al precio de venta del
mercado al cabo de treinta días de su celebración.

19
d) Precios referidos a índices de reajuste automático.- Las partes,
en aplicación al principio de la autonomía de la voluntad, pueden
fijar el precio, en primer lugar, en moneda nacional pero sujeta a
índices de reajuste automático que fije el Banco Central de Reserva
del Perú según escalas móviles vinculadas al costo de vida,
incrementos salariales, fluctuaciones del oro. También pueden
fijarse los precios en otras monedas como el euro, el dólar, yenes,
etc. o finalmente, referido a mercancías como el petróleo o metales
preciosos, todo para mantener dicho monto en valor constante y
evitar perjuicios al acreedor por las fluctuaciones de la moneda tanto
nacional como extranjera.

El artículo 1546 establece precisamente, que es lícito que las partes

fijen el precio con sujeción a lo dispuesto en el primer párrafo del
artículo 1235. Este numeral se refiere a los índices de reajuste
automático que fija en BCR del Perú, a otras monedas o a
mercancías, a fin de mantener dicho monto en valor constante.

e) Fijación del precio a falta de determinación expresa.- Llamado

también por otro precio corriente o precio del día que funciona
cuando no se ha determinado el precio. técnicamente es nulo el
contrato de compraventa en el que se haya omitido el precio, sin
embargo, conforme al artículo 1547, en la compraventa de bines que
el vendedor vende habitualmente, si las partes no han determinado
el precio ni convenido el modo de determinarlo, rige el precio
normalmente establecido por el vendedor, esto es, el precio del día.

f) Determinación del precio por peso neto.- Previamente, conviene

establecer la diferencia que existe entre peso bruto y peso neto. El
primero, se refiere a la pesantez total de algún bien incluido el
envase, embalaje o el vehículo que le sirve de trasporte, mientras
que el segundo, al peso real del bien materia de venta, sin
considerar el envase, embalaje o el vehículo que le sirve de
transporte.

Ahora bien el artículo 1548, dispone que en la compraventa en que

el precio se fija por peso, a falta de convenio, se entiende que se
refiere al peso todo ello para evitar imprecisiones.

20
7. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
a) Transferencia de la propiedad.- El artículo 1549 establece, que es
obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la
propiedad del bien. La forma como se perfecciona esta transferencia,
depende de la naturaleza del bien materia de compraventa, si se trata de
bines muebles, la trasferencia del derecho de propiedad se perfecciona con
la entrega o tradición del bien materia de compra, así lo determina el
artículo 947, en cambio, si se trata de bines inmuebles la traslación del
dominio se produce el solo consentimiento o acuerdo de las partes
contratantes sobre el bien objeto de venta y el precio, conforme lo establece
el artículo 949.

Empero, si la venta versa sobre un derecho o bienes incorporales, su

entrega no es material, dada la naturaleza del objeto sobre el que recae el
contrato. Sin embargo, la obligación visceral del vendedor construirá en
entregar al comprador los títulos de pertenecía, el uso de las formulas si se
trata de un procedimiento y si el derecho faculta la posesión de una cosa, a
la entrega de ésta.

b) Estado del bien en el momento de su entrega.- La entrega debe hacerse

en el estado en que se encontraba el bien en el momento de producirse el
consentimiento. La función de la entrega atañe no a la formación de la
venta sino a la ejecución de ella. El articulo 1550 dispone que el bien debe
ser entregado en el estado en que se encuentre en el momento de
celebrase el contrato, incluyendo sus accesorios, ya que estos siguen el
destino del principal.

c) Entrega de documentos y títulos del bien vendido.- De otro lado, la

entrega del bien vendido, trae consigo la obligación de entregar al
comprador los antecedentes y títulos que acrediten el derecho de propiedad
del vendedor sobre el bien vendido. El articulo 1551 dispone, que el
vendedor tiene la obligación de entregar al comprador los documentos y
títulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido, salvo pacto
distinto.

d) Tiempo y lugar de entrega.- El artículo 1552 establece que el bien debe

ser entregado inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo la
demora resultante de su naturaleza o de pacto distinto.

21
 Con respecto al lugar de entrega, el articulo 1553 preceptúa que a falta de
estipulación el bien debe ser entregado en el lugar en que se encuentre en
el momento de celebrase el contrato.

e) Responsabilidad por demora en la entrega del bien.- El artículo 1554

contempla dos situaciones: a) Caso de la demora por culpa del vendedor,
situación en la que este debe responder ante el comprador por los frutos del
bien, ya que se trata de una sanción por la dilatación injustificada de
entregar el bien, así como por los daños y perjuicios que ocasiona tal
demora, b) Caso de la demora sin culpa del vendedor, esto es, por un
hecho ajeno a su voluntad, situación en la cual se justifica que el vendedor
solo responda por los frutos que efectivamente haya percibido. Se advierte,
que cuando se hace referencia a los frutos, se sobreentiende que están
incluidos también los productos por simple aplicación del artículo 896.

f) Incumplimiento de entrega del bien vendido.- El incumplimiento por

parte del vendedor de entregar oportunamente el bien materia de venta,
confiere a su comprador: a) el ejercicio de la acción de cumplimiento o
alternativamente, b) la resolución del contrato por incumplimiento, lo que
conlleva para el vendedor la obligación de restituir el precio, reembolsar al
comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera pagado e
indemnizar los daños y perjuicios que hubiera ocasionado con la falta de
entrega (1428 y 1556).

El artículo 1557 establece, demorada la entrega del bien por el vendedor en

un contrato cuyo precio debe pagarse a plazos, estos se prorrogan por el
tiempo de la demora. Aquí no interesa que la demora de la entrega se deba
o no a la culpa del vendedor, done la concesión de la prórroga puede
estimarse como otra sanción, pero desde luego, no sería de aplicación esta
norma si la demora fuese imputable al comprador.

8. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

8.1. Obligación De Pagar El Precio
a) Nociones

Así como la obligación principal del vendedor es la transferencia de la

propiedad del bien objeto de compraventa , así también la obligación
más importante del comprador es pagar el precio estipulado en el
momento, de la manera y en el lugar fijados por las partes, lo cual no
significa que no posea otras obligaciones convencionales y legales.

22
 No está demás señalar que el pago del precio no solo es una obligación
visceral del comprador. Sino también otro elemento esencial y particular
del contrato de compraventa, ya que sin él. El negocio resultaría
también nulo o inexistente como ya se mencionó anteriormente.

b) Tiempo forma y lugar del pago del precio

Sobre el particular el artículo 1558 contempla cuatro situaciones

posibles:

1. Acuerdo expreso.- Si existiera convenio sobre el tiempo, la forma y

el lugar de pago, debería cumplirse lo estipulado en el contenido, en
este caso el comprador está obligado a pagar el precioso en el
momento, de la manera y el lugar convenidos. Aquí prevalece la
libertad contractual por tratarse de asuntos privados.
2. Falta de acuerdo.- Si no existiera convenio sobre el particular el
precioso debe ser pagado al contado en el momento y lugar de la
entrega del bien, salvo los usos o costumbres del lugar de la
celebración del contrato.
3. Ausencia de acuerdo y de usos.- Cuando del contrato ni de los
usos pueda obtenerse directivas para establecer el tiempo, la forma
y el lugar de pago del precio, este debe efectuarse en el momento y
lugar en que él deba ser entregado; pero si el pago no pudiera
hacerse en el lugar de la entrega del bien se hará en el domicilio del
comprador.
4. Falta de pago en el momento de la entrega.- Si faltará disposición
contractual y normas derivadas de los usos y además el precio no
debería pagarse en el momento de la entrega del bien, se establece
que el pago se hará en el domicilio del comprador.

c) Incumplimiento de la obligación de pago el precio.- Si el comprador

no pagara el precio en el momento y el lugar convenidos, la ley faculta
al vendedor para tomar decisiones según las circunstancia:

1. Caso de resolución por incumplimiento total del pago del

precio.- Por mandato del artículo 1428 el vendedor puede solicitar
alternativamente: a) El cumplimiento o ejecución forzosa del
contrato, esto es que el comprador pague precio prometido. b) La
resolución del contrato a fin de que quede sin efecto alguno. En uno
o en otro caso, el vendedor puede solicitar la indemnización de
daño y perjuicios. Es más a partir de la citación con la demanda de

23
 resolución el comprador queda impedido de cumplir con la
obligación de pagar el precio.

2. Caso de resolución por incumplimiento parcial.-Cuando se ha

pagado parte del precio y en el contenido no se estipulo plazo para
la cancelación del saldo, el vendedor perjudicado con el
incumplimiento del comprador, puede requerirlo mediante carta
notarial para que pague el precio convenido dentro de un plazo de
quince días, bajo apercibimiento de que en caso contrario el
contenido quedara resuelto. Si el comprador no cumple dentro del
plazo señalado, el contrato quedara resuelto de pleno derecho,
quedando a cargo del comprador la indemnización de daño y
perjuicio. Resuelto el contrato el vendedor deberá devolver la parte
del precio pagado, deducidos los tributos y gastos del contrato.

Es más con respecto a la falta de garantía en el saldo del precio en

el artículo 1560 señala que se observara lo dispuesto en el artículo
1559, si el contrato se resuelve por no haberse otorgado, en el pazo
convenido la garantía debida por el saldo del precio.

3. Caso de resolución en la venta a plazo.- Cuando el precio debe

pagarse por armadas en diversos plazos, si el comprador deja de
pagar tres de ellas, sucesivas o no el vendedor puede pedir
optativamente: a) La resolución del contrato, b) Exigir al comprador
el inmediato pago del saldo, dándose por vencidas las cuotas que
estuvieran pendientes. Sin embargo el vendedor pierde el derecho
de optar por la resolución del contrato si ha pagado más del
cincuenta por ciento del precio, siendo nulo todo pacto en contrato.

Según el numero 1562 modificado por la ley 27420 de 07.02.01, las

partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar
por la resolución del contrato si el comprador hubiera pagado
determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor solo podrá
optar por exigir el pago del sado. Comparto la opinión de Castillo
Freyre cuando dice, que el nuevo texto resulta absurda por
inoperante, porque en la práctica nunca se va a pactar la excepción
prevista por el artículo 1562, salvo que se trate de algún supuesto
exótico de compraventa por eso mejor hubiera sido la simple
derogatoria de dicho numeral que inclusive hubiera dado mayor
claridad al a norma.

24
 4. Efectos de la resolución por falta de pago del precio.- El artículo
1563 previene que la resolución del contrato por incumplimiento del
comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido,
teniendo derecho a compensación equitativa por el uso del bien y a
la indemnización de los daños y perjuicio, salvo pacto en contrario.
Alternativamente puede convenirse que el vendedor haga suyas, a
título de indemnización algunas de las armadas que haya recibido
aplicándose en este caso las disposiciones pertinentes sobre las
obligaciones con cláusula penal. Es bueno recordar que por razón
de resolución las partes se deben restituir las prestaciones en el
estado en que se encontraran al momento en que se hubiera
producido la causal que motivo la resolución y si ello no fuera
posible deberán reembolsarse en dinero el valor que tenían en el
tiempo de la celebración del negocio.

5. Resolución de la compraventa de bienes muebles no

entregados al comprador.- Igualmente el articulo 1564 dispones
que en la compraventa de bienes muebles no entregados al
comprador, si este no paga el precio, en todo o en partes ni otorga
la garantía a que se hubiera obligado, el vendedor está facultado
para disponer el bien. En este caso el contrato queda resuelto de
pleno derecho, vale decir que no requiere que sea declarado por el
juez. Sus requisitos son: a) Que el vendedor no haya hecho la
tradición del bien mueble al comprador, b) Que el comprador no
haya pagado el precio en todo o en partes

8.2. Obligación del comprador de recibir el bien.-

a) Nociones.- Es obvio que correlativo a la obligación del vendedor de

entregar el bien vendido, es obligación del comprador recibirlo en el
estado y las condiciones pactadas con el objeto de que se cumpla con
una de las finalidades primordiales de la compraventa como es la
transmisión de la propiedad y para que el vendedor quede liberado de
la custodia del bien. El comprador no puede negarse a recibir el bien
material de compraventa pues que constituye una de sus obligaciones
principales. Si el comprador no recibe el bien objeto de compra, puede
incurrir en mora y quedar obligado a indemnizar los daños y perjuicios
derivados de su retraso así como también asumir los riesgos conforme
lo prevén los artículos 1338, 1339 y 1340.

25
 b) Oportunidad de la obligación de recibir el bien.- Preceptúa el
artículo 1565 el que señalen los usos. Pero a falta de plazo convenido o
de usos diversos el comprador debe recibir el bien en el momento de la
celebración del contrato. No obstante lo establecido pensamos que la
recepción del bien material de compraventa no es una obligación en
sentido estricto la que asume el comprador, sino una exigencia para
que el vendedor cumpla con su obligación de entrega del mismo. En tal
sentido, la norma establece varias hipótesis en, lo que concierne al
momento o la oportunidad en que el comprador debe recibir el bien
tales como:

1. Acuerdos expreso.- Cuando en el contrato se ha fijado un plazo

para la entrega del bien, el comprador está obligado a repcionar el
bien en el plazo convenido por las partes.
2. Falta de acuerdo.- Si en el contrato no se ha fijado el plazo, el bien
se recibe en el plazo que señalen los usos y costumbres del lugar
de la celebración del contrato.
3. Ausencia de acuerdo y de usos.- Si el contrato no se ha
convenido el plazo de entrega ni de recepción, así como tampoco lo
señalan los usos o costumbres, el comprador recibirá el bien en el
momento de la celebración del negocio.

8.3. Otras Obligaciones

Es obvio que el comprador a consecuencia de la conclusión de un

contrato de compraventa tenga otras obligaciones de carácter legal,
siendo las más importantes las siguientes:

1. Gastos de transporte.- Por mandato del artículo 1530 los gastos

de transporte a un lugar diferente de su cumplimiento son de cargos
del comprador, salvo pacto distinto. En efecto resulta lógico que así
sea ya que es en utilidad de comprador que se transporta el bien de
un lugar a otro; pero también es evidente que las partes puedan
convenir libremente una diversa manera de asumir los gastos,
basado siempre en el principio de la autonomía de la voluntad.

2. Pago del impuesto de alcabala.- En la transferencia de bienes

inmuebles, el comprador tiene la obligación de pagar una tasa igual
al tres por ciento sobre el valor del inmueble, por mandato del
artículo 25 de la ley NO.27616 de 29.12.01, según el cual la tasa
del impuesto es de 3 % siendo de cargo exclusivo del comprador,

26
 sin admitir pacto en contrario. Dicha disposición ha sido modificada
por la ley NO.27963 de 17.05.03, que establece la tasa del
impuesto es de 3 %, siendo de cargo exclusivo del comprador, sin
admitir pacto en contrario; sin embargo no está afecto este
impuesto al tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor
del inmueble calculado conforme a lo dispuesto en el artículo
precedente. Esta tasa constituye un ingreso para los municipios
tanto provinciales como distritales.

9. TRANSFERENCIA DEL RIESGO

9.1. Nociones previas

Entre la celebración del contrato y la total efectuación de la prestación

medio un lapso de tiempo en el cual puede producirse el deterioro o la
pérdida del bien, determinado con ello la imposibilidad de su cumplimiento.
El deterioro es el menos cabo físico que disminuye el valor o el rendimiento
económico del bien; en cambio la pérdida es la desaparición, el extravío la
expropiación o la destrucción total del mismo.

No se trata pues de una imposibilidad originaria cuando una prestación sea

imposible antes de la celebración del contrato que sin duda devendría nulo,
sino de una imposibilidad sobrevenida entre la conclusión del negocio y su
ejecución. Tal es el caso de la venta de un auto móvil o de un departamento
que se destruyen durante un sismo ante de que ocurra su entrega. ¿Quién
deberá soportar el daño o perjuicio de la prestación y de quien la
contraprestación? Desde la antigüedad se han establecido norma para
adjudicar el riesgo, se va para tener que soportarlo o intentar su
resarcimiento; sin embargo ningún jurista ha considerado el riego desde el
lado del comprador, lo que a constituido por mucho tiempo una laguna
doctrinal.

Por eso la transferencia del riesgo no solo es una de las innovaciones

importantes que trae el ordenamiento jurídico civil de 1984, sino que por
medio de ella se pone fin al “problema de los riesgo en la compraventa” que
no tuvo solución bajo la vigencia del código civil derogado sin embargo las
normas referidas a la compra y venta devienen redundantes y hasta
contradictorias con los demás preceptos referidos a obligaciones de dar y
los contratos con prestaciones reciprocas.

27
9.2. Conceptualización

De manera general el término “transferencia” significa acto y defecto de

transferir esto es de ceder traspasar o trasladar una cosa; mientras que el
“riesgo “viene a ser la posibilidad o probabilidad de un daño prejuicio. En
sentido gramatical, la transferencia de riesgo no es más que el paso o
traslación de un daño o prejuicio.

De una persona a otra en determinada circunstancia de esta manera, la

“entrega “es el momento decisivo en orden al traspaso del riesgo.

En sentido jurídico la transferencia de riesgo no es otra cosa que aplicación

de la teoría del riesgo al contrato de compraventa con la finalidad de
establecer expresamente de qué modo el daño o perjuicio sufrido por el
vendedor pasa al comprador. Se trata de saber quién soportara en riesgo
de pérdida del bien y la incidencia que tiene dicha perdida en las
obligaciones con prestaciones reciprocas como la compraventa, para lo que
es preciso volver a los conceptos de riesgo de la cosa, de la prestación y
contraprestación.

Debe destacarse entonces la importancia que tiene distinguir entre el

periculumrei que es el perjuicio que sufre el propietario por la pérdida de la
cosa que funciona solo en el ámbito de los derechos reales, y el periculum
obligationis, que es el perjuicio resultante de la imposibilidad de cumplir una
prestación obligacional que opera en el campo de las obligaciones y de los
contratos. En la compraventa que es un contrato con prestaciones
reciprocas rige el periclulum obligationis donde los únicos principios
aplicables est debitoris (el riesgo es del deudor).

Esto equivale a decir que los principios que están en juego en la

contratación no es el res perit domino ( la cosa se pierde para su dueño )
sino el periculum est creditoris ( para casos de pérdida del bien por culpa
del acreedor ) y el periculum est debitoris ( para casos de pérdida del bien
por culpa del deudor y sin culpa de las partes). Los artículos 1431, 1432 y
1433 se refiere a la transferencia del riesgo en los contratos con
prestaciones reciprocas y el numeral 1434, a la transferencia de riesgo
vinculados a los contratos con prestaciones plurilaterales autónomas.

28
9.3. Casos De Transferencia Del Riesgo

a) Riesgo del contrato por perdida de bienes ciertos.- Bienes ciertos

son aquellos que están debidamente individualizados, identificados o
determinados como puede ser un libro sobre contrato, el vehículo
marca Toyota de placa de rodaje No. BK-1097, el edificio 1535 de la
Avenida La Marina, etc. Está previsto en el artículo 1567 según el cual
el riesgo de pérdida de bienes ciertos, no imputables a los contratantes
pasa al comprador en el momento de su entrega.

Este precepto se justifica por haberse adoptado el principio periculum

est debitoris, donde el riesgo es el deudor. Puente y Lavalle dice:
aplicando este principio a la compra veta de bienes ciertos, sean
muebles o inmuebles, el riesgo del contrato por perdida del bien pasa
del vendedor al comprador en el momento de la entrega, pues solo en
ese momento el vendedor deja de ser deudor por haber cumplido
totalmente su obligación de transferir la propiedad del bien.

No debe olvidarse que la obligación de transferir la propiedad de un

bien es siempre una obligación de dar, por lo cual la prestación en que
la obligación consiste no se reduce a transferir la propiedad sino que,
aun tratándose de bienes inmuebles cuya propiedad se transfiere con la
sola obligación de enajenarlos, la prestación solo queda plenamente
cumplida y el vendedor deja de ser deudor cuando entrega al
comprador el bien ( que ya era suyo), por cuanto la obligación de dar
contiene la de entregar.

b) Transferencia del riesgo antes de la entrega.- Si se aplicara

estrictamente la regla del articulo 1567 en todos los casos se tendría
que el riesgo del control lo sufriría siempre el vendedor en cuanto no
cumpla con entregar el bien al comprador, pero el articulo siguiente
constituye una excepción a dicha regla.

En efecto el numeral 1568 establece, que en el caso en el artículo

anterior el riesgo de pérdida pasa al comprador antes de la entrega de
los bienes si, encontraran doce a su disposición no lo reciben en el
momento señalado en el contrato para la entrega. En efecto la ley
dispone que el comprador está obligado a recibir el bien en el plazo
fijado en el contrato o en el que señalen los usos, por eso producidas a
la mora del comprador, el vendedor tiene derecho a exigir el pago del
precio o la resolución del contrato en aplicación a los numerales
1340,1432 y 1565.

29
 Por consiguiente el vendedor quedara no solo liberado de entrega los
bienes, sino además tendrá derecho a recibir íntegramente el precio,
porque la pérdida o la destrucción del bien no es imputable al vendedor,
desde que estaba a disposición del comprador. Debe entenderse que
existe equivalencia significativa entre los términos “entrega” y puesta a
“disposición “.

c) Transferencia del riesgo en la compraventa de bien inciertos.- Los

bienes inciertos se terminan por su género y especie. Entonces la
compraventa es por peso cuenta o media – refiere Baudry Lacantinerie-
cuando es necesario pesar contar o medir el bien que se vende para
llegar a la determinación del bien vendido o del precio de venta. Así una
persona puede vender 100 quintales de maíz a razón de un mil nuevos
soles cada quintal, 10 cabezas de ganados vacuna 100 metros de tela
etc.

Ahora bien el artículo 1569 dispone que en caso de compraventa de

bienes por peso, numero o medio, se aplica el articulo 1568 si,
encontrándose los bienes a su disposición, el comprador no concurre
en el momento señalado en el contrato o determinado por el vendedor
para separarlos, contarlos o medirlos siempre que se encuentren a su
disposición. El numeral ya no se refiere a la compraventa de bienes
ciertos sino a bienes incierto o de bienes fungibles.

En consecuencia en la venta de bienes de esta naturaleza, el riesgo

pasa al comprador si este no concurre en día señalado en el contrato
para realizar dichas operaciones y si no hubiera señalado el día, rige el
señalado por el vendedor. Se advierte que en ambos casos los bienes
deben encontrarse a disposiciones del comprador.

d) Transferencia del riesgo por expedición del bien a lugar distinto de

la entrega.- Este complementado en el artículo 1570 el mismo
establece que, si ha pedido del comprador el vendedor expide el bien a
lugar distinto a aquel en que debía ser entregado, el riesgo de pérdida
pasa al comprador a partir del momento de su expedición. Tal es el
caso de que compra un vehículo automotor en esta ciudad, pero pide se
le entregue en Tacna sufriendo un aparatoso volcadura en el trayecto.
Los daños ocasionados los deberá asumir el comprador.

Entonces resulta justo que el vendedor quede liberado del riesgo a

partir del momento de su expedición, en razón de que el comprador ha
autorizado que el bien sea remetido a un lugar distinto del convenido

30
 para su entrega, salvo pacto en contario, aun cuando algunos
especialistas piensan que hubiera sido conveniente que el código
prescinda de esta norma.

10. MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA

10.1. Compraventa De Bienes Muebles

a) Venta a satisfacción del comprador.- Denominada venta ad gustum

tiene lugar cuando su objeto consiste en bienes que es costumbre gustar,
paladear o degustar antes de comprarla, tal como ocurre en la venta de
licores perfumes o comestibles. Messineo las llama venta con reserva de
que agrade, la cual está subordinada a un previo agradar para que
pueda perfeccionar la venta. Doctrinariamente se discute la naturaleza
jurídica de estos negocios: una corriente postula que es solo una
promesa unilateral de compraventa o simples gestiones precontractuales;
otra que la estima como una venta sujeta a la condición suspensiva de
que el bien sea satisfactoria para el comprador esto es, que le guste o
agrade y finalmente una última, sustenta que la venta no se perfecciona
hasta que el comprador comunique al vendedor que el bien le satisface.

Esta última orientación ha sido adoptada por la legislación peruana, por

eso el artículo 1571 señala que la compraventa de bienes a satisfacción
del comprador se perfecciona solo en el momento en que este declare su
formalidad. Esta declaración hecha por el comprador puede ser conocido
dentro del plazo estipulado él en contrato, dentro del plazo fijado por los
usos comerciales y en defecto de ambas formas dentro de un plazo
prudencial que será fijado por el vendedor.

b) Compraventa a prueba.- Llamado también “venta a ensayo o prueba

“que según Lacantinerie y Saignat es aquella en la que el comprador se
reserva el derecho de ensayar la cosa antes de comprarla
definitivamente. En esta venta la facultad de ensayar o probar proviene
de una especulación formal o de una cláusula del contrato. Ejemplo la
compraventa de un vehículo de segundo uso

La doctrina presenta dos orientaciones: una estima que la venta con

sujeción a prueba. Es una bajo condición resolutoria, de modo que la
compraventa queda resuelta no obstante que el comprador ha efectuado
la prueba con éxito verificando que el bien tiene las cualidades que
afirma el vendedor o que resulta idóneo para la finalidad a la que está
destinada y aunque dichas constataciones hubiera dado resultado
positivos, se encontraría el comprador en la más absoluta libertad de no

31
 aceptar la oferta; otra considera que esta venta está hecho bajo la
condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o
cuando sea idónea para la finalidad a que está destinada. Nuestro código
adopta la segunda orientación en el artículo 1572.

Ahora bien la prueba o ensayo debe realizarse en el plazo y según las

condiciones pactadas en el contrato o por los usos comerciales; pero si
se realizaría tal ensayo o el resultado de este no es comunicado al
vendedor, dentro del plazo indicado la condición se tendrá por cumplida
vale decir que el contrato tendrá pleno efectos desde su celebración.

c) Compraventa sobre muestra.- Conocida como “venta de calidad

determinada” que según Messineo es aquella que concierne a la
determinación de la cualidad de un bien, la cual tiene lugar ya no
mediante la visión o la inspección por parte del comprador, sino mediante
la realitio o referencia a la muestra. Tal el caso de la venta de un reloj de
oro de 18 kilates o la venta de cortes de futura fabricación pero de
calidad conocida y solicitada.

La mayor parte de los autores están de acuerdo en que se trata respecto

de su naturaleza jurídica, de una venta condicional pues los contratantes
entienden vender y comprar respectivamente, bajo la condición de que el
bien vendido es conforme a la “muestra “ o que tiene la calidad
determinada y exigida. En efecto el articulo 1573 prescribe, si la
compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la
resolución del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra
o la conocida en el comercio.

Entonces de su naturaleza jurídica se desprende que el comprador no

puede a su arbitrio rechazar el bien vendido, debiendo necesariamente
aceptarla y pagar el precio si tiene la calidad convenida o es de la misma
calidad que la muestra. De los contrarios se resuelve el contrato
entendiéndose que queda sin efecto.

10.2. Compraventa de bienes inmuebles

a) Compraventa por extensión o cabida.- Propiamente se refiere a la

venta ad mensuran. En esta modalidad de venta inmobiliaria el precio se
fija con arreglo a la extensión o cabida del bien, lo que determina que el
precio de la compraventa se obtenga multiplicando la real extensión por
el precio fijado para cada unidad. Así 100 dólares por metros cuadrados
9000 nuevos soles por hectárea, etc.

32
 Esta prevista en el artículo 1574 según el cual en la compraventa de un
bien con indicación de su extensión o cabida y por un precio en razón de
un tanto por cada unidad de extensión o cabida, el vendedor está
obligado a entregar al comprador la cantidad indicada en el contrato. Si
ello no fuese posible el comprador está obligado a pagar lo que se halla
de más, y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se
halla de menos todo lo que resulta enteramente justo.

La facultad del comprador para optar por la rescisión está contemplada

en el artículo 1575 que expresa, que si el exceso o falta en la extensión o
cabida del bien vendido es mayor que un décimo de la indicada en el
contrato, el comprador puede optar por su rescisión, esto es dejar sin
efecto el negocio por una causa contemporánea a su celebración. Tal
hecho significa: a) Que el comprador no está en aptitud de pagar el
mayor precio correspondiente al exceso de extensión o cabida, b) Que al
comprador no le conviene adquirir el bien con una extensión o cabida
menor. Es obvio que la rescisión tiene efecto retroactivo y constituye un
derecho establecido en favor del comprador.

Así mismo la ley prevé dos situaciones: a) Las facilidades para que el
comprador pague el exceso que resulta de una venta de esta modalidad,
obligando al vendedor le concede el plazo no menos de 30 días si aquel
no pudiera pagar el precio de modo inmediato; con arreglo a las
circunstancia. b) Facilidades para que el vendedor devuelva al
comprador la diferencia resultante, en cuyo caso se aplica igual regla
concediéndole el plazo de 30 días.

Finalmente la ley establece el plazo de caducidad de seis meses para las

acciones derivadas del derecho del vendedor al aumento del precio y del
comprador a su disminución, así como el derecho de este último para
pedir la rescisión del contrato. El plazo se computa desde la recepción
del bien por el comprador.

b) Compraventa el bloque.- Llamada también venta ad corpus, en esta

modalidad se transfiere la totalidad de un bien determinado sin indicar su
área y por un solo precio. La venta es sobre la totalidad del inmueble, por
lo que resulta indiferente el exceso o defecto sobre sus medidas. Es muy
frecuente su uso en la compraventa de inmueble aunque más
frecuentemente tratándose de fundos rústicos o agrícolas.

En esta clase de ventas las partes tienen en cuenta principalmente su

ubicación o situación y las características del inmueble en su conjunto sin

33
 indicar dimensiones exactas, tal el caso de la venta “ocucaje” en el
departamento de Ica o la venta del precio ubicado en el paraje
denominado “Valle Viejo” en el departamento de Tacna, etc.

La primera parte del articulo 1577 trata sobre la venta ad corpus cuando
señala que si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo
a su extensión o cabida aun cuando esta se indique en el contrato, el
comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se
comprueba que la extensión o cabida real es diferente por tanto no habrá
reajusto del precio.

Sin embargo la segunda parte de este precepto establece si se indicó en

el contrato la extensión o cabida, y la real difiera de la señalada en más
de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento
proporcional, sin generar rescisión del contrato. El derecho del vendedor
al aumento del precio y del comprador a su disminución, asi como el
derecho de pedir la rescisión caduca a los seis meses de la recepción del
bien por el comprador (1579).

c) Compraventa de bienes homogéneos.- Denominado “venta

acumulativa” en esta modalidad se transfieren dos o más bienes en un
mismo contrato, por un solo mismo precio tal el caso de quien vende un
lote de terreno de 150m2 otro de 200 m2 y también un tercero de 500m2
ubicados en diferentes lugares de la cuidad todo por el precio de quince
mil dólares americanos.

Esta modalidad esta prevista en el artículo 1578 cuando dispone que si

en la compraventa de varios bienes homogéneos por un solo y mismo
precio, pero con indicación de sus respectivas extensiones o cabidas, se
encuentran que la extensión o cabida es superior en alguno o algunos e
inferior en otro u otros se hará la compensación entre las faltas y los
excesos, hasta el límite de su concurrencia. Pero si el precio fue pactado
por unidad de extensión o medida, el derecho al suplemento o la
disminución del precio que resulta después del efectuada la
compensación se regula por los artículos 1574 a 1576. En ambos casos
referidos a la compraventa por medida o por extensión o cabida.

El plazo de caducidad es de seis meses que se empiezan a contar desde

la recepción del bien por el comprador para todas las acciones derivadas
del derecho del vendedor al aumento del precio, el derecho del
comprador a su disminución, así como para pedir por este la rescisión del
contrato.

34
11. COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS

Llamada antiguamente “venta contra documentos” es aquella que tiene lugar

entre localidades distintas, propios del comercio marítimo o transoceánico que
presupone mercadería en viaje o no entregados todavía al comprador; sin
embargo según que la mercadería viaje por vía aérea, marítima o terrestre el
titulo o documentos representativo dará al comprador el modo de obtener del
respectivo porteador la entrega de la mercadería. Entonces es la segunda
figura especial de venta mobiliaria reguladora por el código precisamente el
artículo 1580 refiere: que en la compraventa y por los otros documentos
exigidos por el contrato o en su defecto por los usos.

Puente y Lavalle escribe: no puede desconocerse la eficacia de los títulos

representativos de la mercadería, como los warrants y los conocimientos de
embarque que otorgan al legitimo tener del título el derecho de disposición
sobre el bien representado aun cuando este no se encuentre en poder de
dicho tenedor. Concluye el mismo autor afirmado que al quedar sustituida la
entrega del bien por la entrega del título, el vendedor se libera de la obligación
de entregar el bien, que es inherente a la compraventa, quedando agotada
toda actividad en relación con tal obligación. En adelante corresponde al
comprador hacer efectiva la entrega del bien. Además el título representativo
no atribuye al poseedor del mismo la propiedad del bien sino solo su
disponibilidad.

Es más el artículo 1581 previene que el pago debe efectuarse en el momento

y lugar de entrega de los documentos indicados en el numeral 1580, salvo
pacto o usos distintos. Este precepto constituye una excepción al principio
contenido en el numeral 1558, según el cual el precio debe ser pagado en el
momento de la manera y en el lugar pactado. Finalmente debe indicarse que
las ventas sobre documentos suelen indicar: a) la cláusula “cif” (cost,
insurance, freight), en el cual el precio de venta incluye el costo de la
mercadería el seguro y el flete. b) la cláusula “fob” (free on board) en cuyo
caso se incluye todos los gastos hasta poner la mercadería a bordo. c) la
cláusula “fas” (free alongside ship) en cuyos supuestos solo se incluye los
gastos de transporte hasta el costado del buque.

12. PACTOS QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA

12.1. Nociones generales.- La palabra pacto deriva de la voz latina pactum que
a su vez proviene del sanserito pac y de la raíz paca que significa ligar y
cuerda respectivamente. Escribe asevera que el vocablo posee origen
onomatopéyico en la relación con el ruido que hacen los hombres al chocar
las manos en señal de paz, amistad y concierto. La definición clásica de

35
 Ulpiano: pactio est duorum vel plurium in ídem placitum consensus significa
que el pacto es el consentimiento o acuerdo de dos o más partes sobre una
misma cosa pero su índole jurídico consistía en no dar lugar a una acción.

En la actualidad la doctrina establece que el pacto tiene dos sentidos: a)

una que se identifica con el contrato que es la menos probable. b) otra que
supone una noción más restringida que el contrato por ende, secundaria y
accesoria a este.

Sánchez Román hace una apreciación sumamente acertado, cuando

manifiesta que el pacto es en cuanto a su fuerza o eficacia, lo mismo que el
contrato y su diferencia tan solo consiste en que el primero es una parte del
segundo, llamándose así las condiciones que el contrato contiene o se le
adjuntan. Luego el pacto es una estipulación secundaria y separable del
contrato que alude a las particulares reglas o disposiciones contractuales y
que pertenecen a la categoría de los denominados “elementos accidentales.

En ejercicio de la autonomía de la voluntad y con las limitaciones que

impone el principio de la sociabilidad o de orden público, las partes en el
contrato de compraventa pueden incorporar una diversidad de pacto que
Rezzonico los estudia dentro de las causales de la compraventa y son:

La venta condicional la cláusula de no enajenar, la venta a satisfacción del

comprador, la venta con cláusula de arrepentimiento la venta con pacto
comisorio, la venta con pacto de preferencia la venta con pacto de mejorar
comprador, el pacto de retroventa el pacto de reventa y la venta con reserva
de dominio.

Ahora bien nuestro ordenamiento jurídico en su artículo 1582 establece,

que integrar la compraventa cualquier pacto lícito con excepción del pacto
de mejor comprador y el pacto de preferencia que son nulo. De este
precepto se desprende que los pactos pueden ser lícitos o permitidos por
un ordenamiento jurídico e licito, prohibidos o nulo cuando están
expresamente prohibidos por la ley.

13. PACTOS PROHIBIDOS O NULOS

13.1. Pacto de mejor comprador

Conocido en el derecho romano con el addictionis indiem o pactum indiem

adictio que consistía en la estipulación de quedar deshecha una venta si se
presentaba un comprador que ofrecería un precio más ventajoso. El pacto de
mejor comprador o de mejor oferta, prescribe el artículo 1582 inciso 1) es
aquel en virtud del cual puede rescindirse la compraventa por convenirse

36
 que, su hubiera quien dé más por el bien lo devolverá el comprador.
Aclarándose oportunamente que este pacto es nulo por mandato de la ley,
por consiguiente no podrá ser materia de regulación contractual.

En la exportación de Motivos y Comentarios, se dice que el pacto de mejor

comprador tiene desventajas:

Primero porque el pacto resulta perjudicial en la contratación de inmueble

pues coloca al comprador en una situación precaria con relación a la
propiedad del bien, de la cual puede ser privada por un pacto como es el
ofrecimiento de mejores condiciones por parte de un tercero. Luego en razón
este mismo precariedad al comprador para tomar decisiones sobre el bien de
su propiedad como por ejemplo darlo en arrendamiento introducir mejoras,
etc. Por último (esto es lo más grave) porque se presta al fraude, los abusos
y los malos manejos del vendedor quien para elevar el precio puede
presentar interesados ficticios que aparezcan haciendo oferta superiores.

Estas razones han determinado propiamente que el pacto en referencia haya

caído en desuso y que nuestra legislación la sancione con nulidad absoluta
para el caso en que se la pactara.

13.2. Pacto de preferencia

Llamada pactum protimeseos o pactum praelationis, es aquel en virtud del

cual se impone al comprador la obligación de ofrecer el bien al vendedor por
el tanto que otro proponga, cuando pretende enajenar. Es otro pacto
expresamente sancionado con nulidad para el caso en el que se le estipule.

Este pacto conforme se afirme en la exposición de Motivos y Comentarios

tiene inconvenientes bastante menores que el pacto de mejorar comprador,
pues solo puede imputarse que dificultad el trafico patrimonial y desalienta al
adquiriente en su adquisición dado que no puede aceptarse directamente
una oferta de compra si no es necesario mantenerla vigente e informar sobre
su existencia al vendedor para que manifiesta si hace uso o no de su
derecho de preferencia.

Aun limitando de ejercicio del derecho de preferencia a un plazo corto de

treinta días como señala el código civil de 1936, la fluidez de la contratación
sufre con esta traba que desalienta a los posibles adquirientes del bien de
formula oferta que en el fondo están supeditadas a la voluntad del vendedor.

13.3. Otros pactos prohibidos.- No obstante no estar incluido dentro de la

enumeración del artículo 1582, existen otros pactos prohibidos por el código
civil esta son:
37
 1. Pacto de no enajenación.- Establecido en el artículo 882 del código civil
norma que señala que no se puede establecer contractualmente la
prohibición de enajenar salvo que la ley lo permita.
2. Pacto de no gravar.- Es aquel mediante el cual se prohíbe al comprador
gravar el bien que ha adquirido. También está previsto en el numeral
precedentemente indicado.

14. PACTOS PERMITIDOS

14.1. Compraventa con reserva de propiedad.- Es el pactum reservati domini
donec pretium salvatur, es decir el pacto de dominio reservado hasta que el
precio sea pagado. Dicho de otro modo es la compraventa en virtud del cual
se difiere la transferencia de la propiedad hasta el momento en que el
comprador pague la totalidad del importe del precio.

En cuanto a su naturaleza jurídica ha sido muy discutida en la doctrina

estas disposiciones son: a) La que considera que se trata de una
compraventa bajo condición suspensiva, en el sentido de que mientras no
se cumpla con el pago se deja en suspenso el derecho de propiedad. b) La
que estima se trata de un contrato de arrendamiento con promesa de venta,
lo cual tampoco es exacto porque no podrían coexistir dos contratos de
distinta naturaleza. c) La que afirma que se trata de una compraventa con
reserva del derecho a la propiedad, es decir que al contrato se le añade un
pacto según el cual, la transferencia del derecho de propiedad se producirá
cuando el comprador haya pagado la totalidad del precio o parte
determinada de lo convenido, aunque el bien hubiese sido entregado al
comprador. El código ha adoptado esta última posición pero no debería
confundirse con el arrendamiento financiero o leasing.

En la actualidad este pacto opera en la compraventa al crédito, llamado

también venta a plazo a por coatas. Está previsto en el artículo 1583 el cual
menciona el derecho del vendedor de conservar la propiedad del bien
materia de venta hasta que se haya pagado todo el precio o parte
determinado de él, aunque el bien haya sido entrega al comprador quien
asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega.
Es más el comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad
del bien con el pago del importe del precio convenido.

De la redacción del numeral 1583, no queda al menor duda de que los

efectos de la transferencia de propiedad del bien se darán a partir del
momento en el cual el vendedor pague la totalidad del precio o el porcentaje
convenido. Con relación a tales efectos el articulo 1584 prevé básicamente
dos aspecto: a) La oponibilidad a los acreedores del comprador, solo si la

38
 reserva del derecho de propiedad consta por escrito de la fecha cierto
anterior al embargo. b) La oponibilidad a terceros respecto de bienes
inciertos siempre que la reserva del derecho de propiedad haya sido
previamente registrado.

Por otro lado el numeral 1585 por analogía establece la aplicación del
régimen de la compraventa con reserva de la propiedad a los casos de
alquiler – venta o arremetiendo – venta donde el arrendatario tiene que
pagar el precio en armadas periódicas hasta cubrir la totalidad del mismo
para considerarse propietario.

El uso de este pacto se ha divulgado muchísimo en las prácticas

comerciales contemporánea en la forma de venta y plazo y según
Rezzonico presenta dos ventajas indudables para el vendedor ya que: a)
constituye un instrumento de seguridad o garantía contra el riesgo de
insolvencia del comprador a quien se le entrega el bien vendido sin haber
recibido el precio. b) constituye para el comprador un instrumento de crédito
que le permite adquirir los bienes que necesita cuando no dispone de
fondos necesarios para pagar desde luego el precio.

Contrastando las ventajas señaladas, también existenalgunos

inconvenientes o desventajas. Por un lado sirve al vendedor de instrumento
de usura en caso de retraso falta de pago, que le permite exigir la
restitución del bien vendido y por otro sirve al comprador para indicar a su
acreedor a errores al conceder créditos en la creencia de que el bien
vendido es parte de su patrimonio sin que realmente lo sea

En suma este pacto resulta hasta incompatible con el concepto legal del
contrato que se estudia, pues no es nada congruente decir que el vendedor
se reserva la propiedad del bien vendido cuando precisamente la finalidad
de este negocio es a la postre la transmisión de la propiedad del bien
vendido al comprador.

14.2. Pacto de retroventa.- En el derecho romano conocido con el nombre de

pactum de retrovendido que significa lo que se ha de volver a vender. En la
actualidad toma el nombre de “retracto convencional” que no es más que la
facultad concedida al vendedor para recuperar el bien vendido y entregado
al comprador, restituyendo a este el precio recibido.

Messineo refiere que el pacto de reventa implica que el antes comprador

está obligado a emitir declaración de voluntad para que con el concurso de
la declaración de voluntad de vendedor, se forme un nuevo contrato, por
efecto del cual el vendedor readquiere (ex nunc) la propiedad de la cosa.

39
Según el artículo 1586 del código civil, por la retroventa, el vendedor
adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad
de decisión judicial. Por tanto es un pacto accesorio al contrato de
compraventa que debe constar de manera expresa.

En lo que concierne a su naturaleza jurídica destacan dos teorías. Una que

la considera como una nueva venta, devolviendo el precio al comprador y
otra que la estima como una condición resolutoria potestativa, por la que la
facultad de recobrar el bien no proviene de la retroventa propiamente dicha,
sino del hecho de dejar sin efecto el contrato de compraventa por voluntad
unilateral, ya que su ejercicio corresponde al vendedor. Esta es la doctrina
que asume el código actual.

Con la finalidad de evitar que la retroventa sea utilizada como medio

encubierto para concertar un préstamo usuario, el código sanciona con la
nulidad:a) La estipulación que impone al vendedor, como contrapartida de
la resolución del contrato, la obligación de pagar al comprador una cantidad
de dinero u otra ventaja para este.b)La estipulación que obliga al vendedor
devolver en caso de resolución del contrato, una suma mayor al que recibió
al celebrarse la compraventa.

Igualmente con la finalidad de evitar que el comprador se encuentre en la

incertidumbre por mucho tiempo del derecho que ha adquirido en virtud de
la compraventa se ha establecido: a) El plazo de caducidad en dos años
tratándose de inmueble y de un año en caso de muebles, salvo que las
partes estipulen un plazo menor consiguiente, cualquier prorroga se reduce
al plazo legal y se computa este a partir de la celebración del contrato. b) El
derecho de retención del bien vendido hasta que el vendedor le reembolse
las mejoras necesarias y útiles.

Es más con el propósito de evitar conflictos relacionados con la divisibilidad

o indivisibilidad de la compraventa con pacto de retroventa se ha previsto se
ha previsto dos situaciones: a) El caso de la venta conjunta de un bien
indiviso donde los que han vendido conjuntamente y sus herederos no
pueden usar su derecho separadamente sino en forma conjunta porque ello
resultaría contrario a la indivisibilidad que tipifica la copropiedad. b) El caso
de venta separada de bien indiviso en la que los copropietarios que hayan
vendido sus coatas separadamente pueden ejercitar su derecho de resolver
al contrato por su respectiva participación en forma independiente (1589 y
1590).

40
 Por último el pacto de retroventa es opinable a terceros cuando aparece
inscrito en el correspondiente registro. Así lo preceptúa el artículo 1591, en
ese sentido este pacto solo puede ser detectado en la medida de que esté
inscrito en los registros y es por consiguiente, ineficaz respecto de terceros
cuando recae sobre bienes que no son inscribibles.

15. DERECHO DE RETRACTO

15.1. Antecedente

El retracto es un derecho de origen bíblico, al menos por las fuentes

conocidas. En el derecho antiguo, particularmente en el derecho romano se
practicó el pacto de retro o retracto convencional, aun cuando no el retracto
legal: sin embargo el retracto de abolengo o de sangre fue le derecho que
tuvieron los parientes más próximos para subrogarse hasta el cuarto grado,
en los bienes raíces de sus padres o abuelos ofreciendo al comprador el
mismo precio pagado por dichos allegados.

En el derecho medieval se desarrolla el retracto feudal, reconocida a los

señores o sobrinos de las tierras para recuperar el pleno dominio del feudo
en caso de enajenación por el feudatario a otro; pero también se conoció el
retracto de comuneros de colindantes, el enfitéutico y el superficiario.
Instituciones de base inmobiliaria que han experimentado evolución
significativa en el curso de los siglos y que presentan peculiaridades
definidas, que van desapareciendo unos y evolucionando otros o
simplemente adecuadamente a las nuevas exigencias.

Por otro lado en el derecho moderno se va afirmado el retracto legal sobre

el retracto convencional. Algunas legislaciones van desregulando al retracto
de abolengo, el de asurcanos el enfitéutico el de buque etc.: sin embargo
van tomando fuerza otras formas de retracto donde los titulares son el
copropietario el litigante el nudo propietario el usufructuario el superficiario
el propietario de bienes urbanos vinculados a servidumbres, etc.

En el derecho contemporáneo el retracto se mantiene con nuevos perfiles y

de manera especifico e el llamado retracto legal, desapareciendo casi por
completo el retracto arrendatario de bienes rústicos y urbanos que se
desarrollan en algunas países a consecuencias de la falta de tierra y como
una necesidad de consolidar la situación de los inquilinos o arrendatarios
debido a las crisis habitacional surgida después de la Primera Guerra
Mundial; el retracto de propiedad horizontal y de viviendas económicas el
retracto de comuneros de créditos litigiosos y de carácter administrativo se
van perfilando con gran éxito.

41
 Los códigos civiles de 1852 y 1936 reglaron este derecho dentro del
contrato de compraventa. Igual actitud asume el código actual, dado que
este contrato es el que origina generalmente el retracto. El legislador
peruano ha considerado conveniente mantener la institución tomando en
consideración que la toda su forma responda a intereses que se desean
proteger. En ese sentido el derecho de retracto está gobernado en el
Décimo Primer Capítulo y en los artículos 1592 a 1601.

15.2. Delimitación conceptual

Etimológicamente deriva de las voces latinas re que significa retorno

repetición y tractus tracción o movimiento. Otros estiman que provienen de
la voz retrahere que equivale a volver a traer, ejercitar el derecho de
retracto; pero lo mismo probable es que derive de retractus que debe
entenderse como la facultad que compete a ciertas personas para quedarse
con la cosa vendida a otro por el tanto de su precio.

En sentido lato, Ossorio y Gallardo dicen que: Es el derecho de deshacer

una venta retrayéndole a favor de otro persona tanto por convenio de las
partes como por el misterio de ley, se trata de un concepto amplio porque
involucra tanto al retracto convencional como al retracto legal, aun cuando
no se trata de deshacer un contrato.

Mas en sentido restringido, Castan Tobeñas afrima que es el derecho de

prefencia que uno tiene para la adquisición de una cosa cuando el daño la
ha enajenado subrogándose en lugar del comprador mediante el abono del
mismo precio que entrego y gasto del contrato que le pueden ocasionar.
Por su parte Romero Romaña apunta que el retracto es el derecho de
sustituirse al comprador en las condiciones pactadas, adquiriéndose el bien
en su lugar.

Entonces desde el punto de vista legal y adecuándose a la norma

pertinente decimos que el retracto es una institución de orden legal, que
consiste en el derecho que la ley otorga a determinadas personas para
subrogarse en lugar del comprador en todas las estipulaciones del contrato
de compraventa. Sin embargo es condición sine quanon que el retrayente
reembolse al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por este y
en su caso los intereses pactados. (Art.1592).

42
15.3. Naturaleza jurídica

La naturaleza jurídica de retracto se explica por el surgimiento de un

variado número de posiciones, siendo las importantes las siguientes:

1) Derecho real

Una primera posición considera el retracto como una situación de los

derechos reales, porque el retrayente adquiere una cosa sea quien fuera el
adquiriente. Se la objeta porque el retracto no es propiamente un derecho
real de adquisición, ya que el retrayente tendrá derecho real de propiedad
solo cuando el juez ampare su pretensión, instante en que deja de ser
retrayente para convertirse en el título del dominio de la cosa pues ante solo
tuvo una manera expectativa.

2) Derecho personal

Por otro lado una segunda estima más bien que se trata de un derecho
personal, porque le corresponde a quienes tienen determinados calidades
en relación al contrato, el que queda rescindido o resuelto. Se la objeta
también primero, porque no se trata de un retracto convencional y luego
porque no deja sin efecto contrato alguna. De ese modo afirma BigioChrem
el retracto no anula ni rescinde ni resuelve, ni revoca en contracto que lo
origina. Este permanece en los mismos términos.

3) Derecho de subrogación

Una tercera posición reputa al retracto como un derecho de sustitución o

subrogación, en virtud del cual un tercero se sustituye en lugar del
comprador en todas las estipulaciones que contiene el contrato quedando
subsistente el mismo, porque ni se anula, ni resuelve ni rescinde. Esta
orientación ha sido adoptada por el código civil vigente.

Ahora bien ejercitado |el retracto el retrayente adquiere la posición

contractual del comprador y ocupa su lugar; sin embargo no deberá
confundirse estas dos figuras por ostentar cada una de ellas diferencia de
consideración. Así la cesión de posición contractual es un contrato trilateral
que el retracto, mientras que el retracto no es un contrato. La primera nace
de un contracto, el segundo de la ley. En la cesión de posición contractual
puede producirse la situación de cualquiera de los contratantes, en el
retracto solo la del adquiriente. La cesión procede en toda clase de
contratos, el retracto solo en algunos como la compraventa la permuta y la
dación en pago.

43
 Estamos pues anota Carranza Álvarez ante una institución desfasado
dudosa criticada y criticable, defendida por unos y atacada por otros
contradictoria perjudicial, desestabilizadora y que tiende a crear
inseguridad; atributos que hacen pensar hoy más que nunca en su solidez y
porvenir, conveniencia y utilidad. Atributos para pensar en su
mantenimiento o su eliminación, en su conservación intacta o adecuándole
a las exigencias de los tiempos actuales.

15.4. Principales características

El retracto es una figura jurídica singular porque su regulación se da en el

capítulo de la compraventa, dado que este contrato es el que generalmente
le da origen. Se peculiariza por las notas siguientes:

1) Institución de orden legal

En razón de que este derecho nace por disposición de la ley a favor de

personas determinadas y prelativamente enumeradas en el artículo 1599 de
modo tal que este precepto no puede interpretarse por extensión por su
carácter restrictivo; por consiguiente tampoco puede ser establecido por
convenios de partes lo cual responde a su vez a estímulos de orden
público.

2) Derecho de subrogación

Porque el retrayente es el que ejerce esta facultad sustituyéndose al

comprador todas las estipulaciones del contrato y tomando su lugar sin
necesidad de ir a un nuevo contrato de compraventa. Se advierte que no se
está limitando el derecho de disposición sino el derecho de propiedad del
comprador.

3) irrenunciable por disposición de la ley

El retracto es irrenunciable por ministerio de la ley, privándose de ese

modo, de eficacia legal a cualquier pacto o convenio en el que se renuncie
este derecho. Sin duda algunos derechos son naturalmente renunciables y
podría darse el caso de renuncias anticipadas o posteriores a la
compraventa, determinado una burla al ejercicio de esta facultad.

4) Intransmisible inter vivos

El retracto es intransmisible por acto entre vivos, dejando así la posibilidad

de que tal derecho se transmita por causa de muerte. Constituye una
innovación, porque el código derogado establecía que este derecho no

44
 podía cederse ni pasaba a los herederos, lo cual significa que estos ahora
pueden retractar una venta en lugar de su causante.

5) Derecho limitado

Porque su ejercicio solo procede en algunos contratos con respecto a

ciertos sujetos determinados por la ley y ejercitado en un breve lapso de
tiempo. Procede por ejemplo en la compraventa para las personas que
tiene ese derecho, en la permuta solo cuando se trata de bienes fungibles;
en la dación en pago cuando la obligación que se sustituye contiene una
prestación de dar en propiedad y tratándose de bienes muebles, solo a
condición de que estén inscritos en los registros. Contrariamente el retracto
no procede en los contratos gratuitos, en las ventas hechas por remate
público y respecto de bienes muebles que no están inscritos.

15.5. Clasificación

El retracto es una institución que no ha podido ser clasificado si no desde

una concepción tradicional estas son:

1) Atendiendo a su origen

El retracto puede ser de dos clases:

a) Convencional llamado también pacto de retro si nace de un contrato o

convenio.

b) Legal cuando nace por mandato de la ley, en la doctrina se conoce varios

tipos de retracto legal como el de sangre o de abolengo, el de coherederos,
el retracto arrendaticio y de casas baratas.

2) Por el transcurso del tiempo

Teniendo en cuanto el transcurso del tiempo el retracto se clasifica en:

a) Antiguos si ya no tiene vigencia en el momento como el retracto gentilicio
el de asurcanos o de aldeanos, el de antigüedades que se vincula con el
recuerdo de glorias pretéritas, el de fincas expropiadas, el enfitéutico el
retracto feudal el de buque.

c) Modernos si tienen regulación en la legislación actual, tales como: el de

comunidad el de carácter administrativo, el retracto horizontal el de crédito
litigiosos el de comuneros, etc.

45
15.6. Plazo, computado y garantía

A.- Plazo

Es el periodo a lapso de tiempo fijado convencionalmente por la ley o el

juez con el objeto de que una persona pueda cumplir con una obligación
determinada. Para ejercitar el derecho de retracto es menester tomar en
cuanto el plazo establecido por la ley que es muy breve, de treinta días
civiles que incluye domingos y feriados jurídicos el constante tráfico de
bienes. Si no se practica la comunicación o el aviso a que se alude en la ley
se entiende que el plazo no corre y debe estimarse la venta como oculta y
expedito el derecho del retrayente para instaurar el retracto en cualquier
momento.

Luego se trata de un plazo de caducidad que no admite interrupción ni

suspensión para su cómputo, salvo el caso previsto en el artículo 1994
inciso 8), según el cual. Se suspende la prescripción mientras sea imposible
reclamar el derecho ante un tribunal peruano. Sin duda el plazo de treinta
días se aplica solo al retracto regulado por el código civil. Quedando
liberado a las leyes especiales a plazo fijado por estas para casos
específicos.

b) Computo

El modo normal a ordinario de computar el plazo está contemplado en el

artículo 1596 modificado por el decreto legislativo 786 que dispone:

a) El derecho de retracto debe ejercitarse dentro del plazo de treinta días

contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza
de este derecho, que son las que figuran en el numeral 1599 en formas
prelativas.

b) Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la

comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos
judiciales y en otros de mayor circulación de la localidad, por tres veces con
intervalo de cinco idas entre cada avis. En este caso el plazo se cuenta
desde el día siguiente al de la última publicación.

En cambio el modo excepcional de computo del plazo está previsto en el

artículo 1597 modificado por el decreto legislativo 768, cuando establece
que si la persona que goza de este derecho conoce la transferencia por
medio distinto del indicado en el artículo 1596, el plazo señalado se
encuentra a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso ña

46
 presunción contenida en el artículo 2012. Solo es oponible después de un
año de la inscripción de la transferencia.

Se considera que la modificación introducida por el código procesal civil de

1993 es positiva, pues representa un punto intermedio entre la aplicación
llana de la presunción y su exclusión absoluta que impone el artículo 1597.

C.- Garantía

Naturalmente cuando el precio del bien fue pactado es obligatorio el

otorgamiento de una garantía (personal o real) para el pago del precio
pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera
convenido.

El artículo 1598 que es el que la regula, tiene por finalidad que el retracto en
la compraventa a plazo o en una con precio mixto, se incluya un saldo
diferente pero como quería que en este tipo de contratos generalmente
existe una consideración de tercero extraños a la relación jurídica creada
por el contrato una garantía personal o real de que el saldo del precio será
pagado.

15.7. Titulares del retracto

El artículo 1599 señala de manera expresa y concluyente las personas que

tienen derecho a retraer y que en forma relativa son las siguientes:

1) El copropietario

Existe copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o

más personas, presumiéndose que son iguales salvo prueba en contrarios.
Se otorga esta facultad de retraer al copropietario en la venta a tercerosde
las porciones indivisas en las que debe resaltarse dos aspectos: primero, en
cuanto se refiere a la venta a terceros y no a los otros copropietarios, de tal
modo, que si dos o más copropietarios ejercitan el derecho serán admitidos
adquiriendo la parte retraida en proporción con su haber y, luego, a que
debe tratarse de dichas porciones indivisas y no a la cosa en su integridad.

2) El Litigante

Se entiende por litigante a todo aquel que sea parte en un proceso, de

manera que la ley confiere el derecho de retracto tanto al demandante
como al demandado que da en venta a un tercero el bien que se está
discutiendo jurídicamente. Verbigracia, si Alberto ha demandado la
reivindicación de un bien determinado contra Betty que se hallaba en

47
posesión y este decide venderlo a un pariente cercano para burlar el
derecho del propietario. Alberto, tendrá derecho para retractar el inmueble
materia de venta que se estaba discutiendo judicialmente.

3) El Nudo Propietario y el Usufructuario

El primero es el dueño del bien sobre el cual otra persona goza del
usufructo, uso o habitación; mientras que el segundo, el que disfruta
temporalmente de un bien ajeno. La ley confiere el retracto al nudo
propietario en la transferencia del usufructo y al usufructuario en la
transferencia de la nuda propiedad. Este derecho lleva a la figura de
consolidación, esto es, que van a incidir en una misma persona dos
calidades incompatibles.

4) El Propietario del Suelo y el Superficiario

En este caso no hay copropiedad, ya que el titular del suelo y el

superficiario tienen derechos exclusivos de propiedad, como tales pueden
transferir sus derechos a terceras personas, el retracto se justifica porque la
ley busca consolidar el dominio de las propiedades en una sola persona.

5) El propietario del bien urbano vinculado a otro por servidumbre

Tampoco se trata de un caso de copropiedad, porque la ley señala que

tienen derecho a retracto los propietarios de predios urbanos divididos
materialmente en partes del bien a servidumbre o a servicios que
disminuyan su valor. Con este retracto se trata de hacer desaparecer por
consolidación las servidumbres o servicios comunes, permitiendo al
propietario del predio dominante adquirir el predio sirviente o viceversa.

6) El propietario de tierra colindante

Este propietario tiene derecho al retracto solo cuando se trate de la venta

de una finca rustica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o
ganadera mínima respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no excedan
de dicha unidad. Se debe señalar que la lay puede fijar los límites y la
extensión de la tierra según las peculiaridades de cada zona. Consideramos
además que este inciso debiera desaparecer del código civil por tratarse de
tierras agrícolas o ganaderas.

48
15.8. Otros aspectos

1) Preferencia entre varios retrayentes

Concluida la venta de un bien, pueden presentarse dos o más retrayentes

con títulos diferentes cada uno, por ejemplo: un usufructuario, un litigante y
un copropietario. Se pregunta ¿a quién debe preferirse el derecho de
retracto? Por mandato de ley tiene preferencia el copropietario si se trata de
una venta de acciones y derechos. Precisamente el artículo 1600
preceptúa, que si hay diversidad de títulos de dos o más que tengan
derecho de retracto, el orden de preferencia será el indicado en el numeral
1599.

2) Caso de diversas enajenaciones

También puede acontecer en la praxis, que antes de que termine el plazo

para solicitar el retracto, se hayan verificado dos o más ventas sucesivas de
un mismo bien inmueble o de un inmueble inscrito en los registros públicos.
El problema está resuelto por el artículo 1601 que señala cuando se hayan
afectado dos o más enajenaciones antes de que expire el plazo para
ejercitar el retracto, este derecho se refiere a la primera enajenación solo
por el precio, los tributos, gastos e intereses de la misma. Quedan sin
efecto las otras enajenaciones.

El retracto se dirige contra la primera venta, ya que es con relación a ella

que nace el derecho a retraer dentro del plazo previsto por la ley, de tal
forma que las ventas posteriores y sucesivas a la primera no tienen ya
trascendencia para el retracto. Debe aclararse que es propósito del
legislador incluir dentro del vocablo enajenaciones cualquier acto jurídico
mediante el cual se traslade la propiedad, aunque sea a título gratuito,
siempre que la enajenación que da lugar al retracto sea una compraventa.

49
 CONCLUSIONES

1. En el contrato podemos apreciar el progresivo desarrollo del derecho romano,

la más antigua forma de realizar una operación que tuviera por finalidad,
trasmitir un bien a otra persona mediante una contraprestación, fue el acto
material de trueque o permuta, pero esa forma trajo inconvenientes y ello dio
lugar a que diera una nueva forma de cambio metales preciosos hasta llegar
luego a la moneda.

2. El contrato de compraventa es el que tiene mayor importancia entre los de su

clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y además, porque
constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza es decir, tanto
en su función jurídica como económica, debe merecer un estado especial.

3. La definición la encontramos en el Art. 1529 del CC que dice: por la

compraventa el vendedor se obliga transferir la propiedad de un bien al
comprador y este a pagar su precio en dinero. Convención por la que una de
las partes: vendedor, se obliga a dar a otro, el comprador la posesión de una
cosa garantizando su pacifico goce, con la obligación de este último de
transferir la propiedad de una suma dinero o precio.

4. El contrato de compraventa es el factor central de toda transacción comercial,

Constituyéndose en el punto de partida del comercio internacional e
instrumento jurídico de la actividad económica mundial.

5. Tiene como características: Típico, principal, prestaciones reciprocas, oneroso,

conmutativo, obligacional, traslativo de dominio, consensual y sujeto a la
libertad de la forma.

6. Posee tres elementos esenciales: Los sujetos, el bien de venta y el precio.

7. El bien materia de venta no es más que el objeto de venta entre los sujetos de
la relación jurídica contractual.

8. El precio es la suma de dinero que debe pagar el comprador al vendedor, a

cambio del derecho de propiedad, se puede fijar con acuerdo de las partes, por
un tercero, por medio de la bolsa y el mercado, por índices a reajustes
automáticos, por el eso neto, y existe un punto cuando no existe determinación
expresa.

50
9. Las obligaciones del vendedor son: Transferir el bien, entregar el bien en el
estado que se encontraba en el momento del pacto, entregar los documentos y
títulos que podrán identificar al comprador como nuevo propietario del bien, el
bien de entregarse en el tiempo y lugar convenido, salvo pacto en contrario,
asume responsabilidad ante la demora de la entrega del bien.

10. Las obligaciones del comprador son: A pagar el precio en el lugar y la hora
pactada respecto al bien, si no se pagara el vendedor puede ejecutar
facultades que la ley le otorga, el comprador también se hará cargo de los
gastos que se ocasionen con posterioridad a la entrega del bien, como sería
por ejemplo los gastos de transporte del bien (salvo que se pacte que dichos
gastos serán soportados por el vendedor).

51
 BIBLIOGRAFÍA

PERALTA ANDÍA, Javier Rolando – Fuentes de las Obligaciones, 2da

parte de los contratos nominados- paginas 381- 438.

CÓDIGO CIVIL PERUANO - Fuentes de las Obligaciones, artículos 1529-

1601.

CÓDIGO CIVIL. Exposición de motivos y comentarios. Tomo VI p 207

52
 ÍNDICE

INTRODUCCIÓN ......................................................................................................................... 2
COMPRAVENTA
1. ORIGEN Y EVOLUCIÓN .................................................................................................... 3
2. CONCEPTUALIZACIÓN Y NOMENCLATURA .............................................................. 4
3. CARACTERES JURÍDICOS .............................................................................................. 5
4. ELEMENTOS ....................................................................................................................... 6
5. EL BIEN MATERIA DE VENTA ......................................................................................... 7
6. EL PRECIO......................................................................................................................... 17
7. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR ............................................................................... 21
8. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR ........................................................................... 22
9. TRANSFERENCIA DEL RIESGO ................................................................................... 27
10. MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA .................................................................... 31
11. COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS .................................................................. 35
12. PACTOS QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA ...................................... 35
13. PACTOS PROHIBIDOS O NULOS ................................................................................ 36
14. PACTOS PERMITIDOS.................................................................................................... 38
15. DERECHO DE RETRACTO ............................................................................................ 41
CONCLUSIONES ............................................................................................................. 50
BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................................. 52

53