Engenharia Civil/Produção/Civil

Direito Empresarial
Profa. Juliana Lamego Balbino

CONDOMÍNIO

Conceito: quando os direitos elementares do proprietário (usar, gozar, dispor

da coisa) pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio ou domínio
comum de um bem. O direito de propriedade é um só e incide sobre as partes
ideais de cada condômino. Perante terceiros, cada comunheiro atua como
proprietário exclusivo do todo.

Lei 4.591/64: regulamentava o condomínio antes do Código Civil de 2002. Esta

lei não foi expressamente revogada pelo Novo Código, de modo que prevalece
tudo que não seja incompatível com ele.

Espécies: a) convencional ou voluntário: é o que se origina da vontade dos

condôminos, ou seja, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem;
b) eventual: é o que resulta da vontade de terceiros, ou seja, do
doador ou do testador ao efetuarem uma liberalidade a várias pessoas;
c) legal ou necessário: é o imposto pela lei, como no caso de
paredes, cercas, muros e valas.

Direitos e Deveres dos Condôminos: O condômino pode exercer sobre a

coisa todos os direitos compatíveis com a indivisão, não podendo impedir que
os demais consortes se utilizem também de seus direitos, na proporção da cota
de cada um e de acordo com a destinação do bem. Caso o condômino queira
vender a respectiva parte indivisa, deverá dar preferência aos demais
condôminos. O preterido poderá, depositado o valor correspondente ao preço,
haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 dias,
a contar da ciência da venda.
Extinção do Condomínio:

• Se a coisa for divisível, as partes devem valer-se da ação de divisão, na

qual será individualizado o quinhão de cada condômino.
• Se a coisa for indivisível, o condomínio só poderá ser extinto pela venda
da coisa comum. A venda a um dos condôminos terá preferência à
venda a estranho, e, entre os condôminos, aquele que tiver na coisa
benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Conceito: caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma

propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa.

Partes privadas: Também conhecidas como unidades autônomas. No que diz

respeito a elas, a propriedade é singular e exclusiva, como a de uma casa
particular. As unidades autônomas podem constituir-se em apartamentos
residenciais, conjuntos para escritório, salas simples ou garagens. A parte
privada existe como qualquer propriedade imóvel, conferindo a seu dono a
exclusividade nos direitos de usar, gozar e fruir.

- Todo condomínio em edificações deve ter, obrigatoriamente:

a) ato de instituição: irá individualizar cada unidade, determinar fração

ideal, parte comum e finalidade do condomínio. Deve ser registrado no
Cartório de Imóveis;

b) Convenção de Condomínio: estipula-se os direitos e deveres dos

condôminos. Deverá ter a aprovação de pelo menos dois terços das
frações ideais;
 c) Regulamento ou Regimento interno: complementa a Convenção. Deve
ser afixado em quadros, elevadores, portaria etc.

- A finalidade do condomínio deve ser registrada no Cartório de Imóveis. Não

pode o condômino destinar sua unidade à utilização diversa da finalidade
do prédio. Exemplo: não se pode instalar loja ou escritório em prédio
estritamente residencial.

- A violação de qualquer dos deveres pelo condômino acarreta

conseqüências. Pode a Convenção fixar multa para punir a infração do
condômino, que se reverterá em benefício do Condomínio.

- O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados, ou não sendo previstos, os de um por cento ao
mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

- A administração deverá ser exercida por um síndico, cujo mandato não

pode exceder de dois anos, permitida a reeleição. Pode ser uma pessoa
física ou jurídica estranha ao condomínio.

- Pode o proprietário de cada unidade alugá-la, cedê-la, gravá-la, sem que

necessite de autorização dos outros condôminos. E estes não têm
preferência na aquisição, ao contrário do que acontece no condomínio de
coisa comum. Porém, se for alienar parte acessória de sua unidade
imobiliária a terceiro, essa faculdade deve constar do ato constitutivo do
condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. Se ela
for alugada, o condômino terá direito de preferência.

Partes comuns: É a parte comum a todos os condôminos, como o terreno, a

estrutura do prédio, escadas e elevadores. Cada condômino terá uma fração
ideal na área comum. Essa área não pode ser utilizada com exclusividade por
nenhum dos condôminos, pois pertence a todos.
Despesas do condomínio: A regra á que cada condômino concorrerá com as
despesas, na proporção da fração ideal do terreno de que for titular.

Multa por inadimplência: Se o raciocínio for baseado na proteção do direito

adquirido, a multa a ser aplicada deve ser aquela prevista nas Convenções dos
Condomínios já existentes. Pode-se afirmar que o artigo da Lei 4.591/64 que
previa a multa de 20% ao condômino inadimplente foi revogado pelo §1º do art.
1336 do Código Civil, que fixa a multa por atraso em 2% sobre o débito. Os
juros que deve suportar o condômino são de 1% ao mês, se a Convenção não
dispuser de modo diverso. Os juros, se convencionados, devem ser fixados
levando sempre em conta o critério da razoabilidade. Assim, os juros e a multa
previstos pelo Código Civil de 2002 só têm aplicação naqueles condomínios
constituídos na vigência da nova lei civil. Quanto aos condomínios constituídos
na vigência da lei anterior, em cujas convenções estiver prevista a multa de
20%, deve ser ela ainda aplicada, pois a lei nova não pode afetar as
convenções já existentes. Entretanto, os tribunais nacionais têm adotado
posição diversa, fixando o valor da multa a incidir sobre o débito levando-se em
consideração a data de sua constituição, independentemente do que dispõe a
convenção de cada condomínio.