“Año Del Buen Servicio Al Ciudadano”

UNIVERSIDAD ANDINA NESTOR CACERES VELASQUEZ

E. A. P. DERECHO

TRABAJO ENCARGADO DE DERECHO DE CONTRATOS

TEMA:

PACTOS NULOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA (ARTICULO 1582

DEL CODIGO CIVIL)

DOCENTE: DR. ALCIDES CHAMBI ARI

INTEGRANTES:

 INCACUTIPA VILLANUEVA ALEXIS LINO

 PAREDES MANGO DARWIN ALDAIR

 VILCA YANA NORBERTO GIL

SEMESTRE: IX – “A”

2017
 INTRODUCCIÓN

El ARTÍCULO 1582 de nuestro Código Civil se ocupa de dos temas

trascendentales en materia del contrato de compraventa: lo relativo a los pactos
que pueden integrar el referido contrato y los pactos prohibidos, es decir,
vedados por la ley.

En materia contractual, como regla general, rige el principio de la

autonomía de la voluntad. Es en aplicación de este principio por el que el
ARTÍCULO bajo análisis dispone que puedan integrar la compraventa toda clase
de pactos lícitos, con excepción de los que se detallan en el mismo. Los pactos
integrados al contrato de compraventa por convenio entre el vendedor y el
comprador tienen carácter accesorio, por lo que ninguno se presume, es decir,
deben ser estipulados expresamente en el contrato a fin de adquirir existencia y
validez. Cabe mencionar que el ARTÍCULO 1582 contempla una de las pocas
normas de carácter imperativo que existen en materia contractual, que se
presentan de manera excepcional para limitar o restringir la autonomía de la
voluntad y conjugarla con otros intereses jurídicamente protegidos a fin de evitar
posibles abusos.
 PACTOS NULOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

ARTÍCULO 1582

Puede integrar la compraventa cualquier pacto lícito, con excepción de los

siguientes, que son nulos:

1.- El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la

compraventa por convenirse que, si hubiera quien dé más por el bien, lo
devolverá el comprador.
2.- El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la
obligación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga, cuando
pretenda enajenarlo.

CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 219. 7), 1354, 1355, 1356

ANALISIS DEL ARTICULO 1582 DEL CODIGO CIVIL

El Código Civil establece en el ARTÍCULO bajo comentario dos pactos

prohibidos, los mismos que son sancionados con nulidad en el caso que sean
incorporados al contrato de compraventa. Se trata del pacto de mejor comprador
y el pacto de preferencia. Asimismo, Castillo Freyre nos recuerda que los
referidos pactos no son los únicos que la ley prohíbe integrar en una
compraventa, sino que existen otros pactos que se encuentran dispersos en
nuestra legislación civil y cuya inclusión se encuentra prohibida por el Código,
como es el pacto de no enajenación y el pacto de no grava).

Ahora bien, el Código Civil niega validez al pacto de mejor comprador y al

pacto de preferencia, básicamente porque estima, entre otras razones, que
obstaculizan el tráfico contractual y han caído en desuso. A continuación nos
detenemos en el análisis de los alcances de dichos pactos y en los motivos de
su rechazo por legislador.
EL PACTO DE MEJOR COMPRADOR (PACTUM ADICTIO IN DIEM)

El pacto de mejor comprador -conocido también como pacto de mejor

oferta y en Roma como adictio in diem de acuerdo con la definición propuesta
por Arias Schreiber Pezet, es aquel pacto en virtud del cual una vez realizada
una venta, si el vendedor pudiese obtener de un tercero una oferta mejor, la
primera compra queda resuelta y el comprador tiene que devolver el bien para
que se realice la segunda compra, por un precio más favorable.

Nuestro Código Civil se refiere a la prohibición de este pacto en el inciso

1) del ARTÍCULO 1582. De acuerdo con lo establecido por el referido inciso, por
el pacto de mejor comprador se determina que se rescinde la compraventa por
convenirse que, si hubiera quien dé más por el bien, lo devolverá al comprador.
Es decir, que este pacto, de acuerdo al comentario de José León
Barandiarán, opera como una causal rescisoria en relación a la venta producida,
en cuanto al vendedor se le presente un nuevo comprador, por lo que se entiende
que solo puede ser convenido en referencia a una nueva compraventa; no para
otro supuesto, como una dación en pago.

Sobre el particular, cabe precisar que el pacto de mejor comprador es una

de las pocas normas del Código Civil en las cuales se contempla un supuesto de
rescisión contractual. Como sabemos, de acuerdo a lo prescrito por el
ARTÍCULO 1370 del Código Civil, por la rescisión se deja sin efecto un contrato
por una causal existente al momento de celebrarlo, la cual es un vicio distinto a
los que dan lugar a la nulidad y anulabilidad, que causa un daño o perjuicio
económico a una de las partes y que puede encontrarse establecida en la ley o
ser pactada contractualmente.

Con estas consideraciones, cabe el interrogante de cuál sería, en el caso

contemplado en el inciso 1) del ARTÍCULO 1582, la causal coetánea al momento
de la celebración del contrato que da como resultado la rescisión del mismo. De
lo establecido por dicho inciso, observamos que el hecho que determina la
posibilidad de rescindir el contrato es que luego de celebrado el mismo hubiese
una tercera persona que ofrezca un mayor precio de compra al vendedor del
bien. Este hecho de la mejor oferta por parte del tercero es, sin lugar a dudas,
uno sobreviniente o posterior al momento de la celebración del contrato, e incluso
podría ser posterior a la culminación de la vida de la relación contractual. En este
sentido, observamos que, siguiendo la lógica impuesta por el Código Civil en
materia de rescisión contractual, el inciso 1) del ARTÍCULO 1582 no contempla
en realidad ninguna causal rescisoria, ya que no existe al momento de la
celebración del contrato ningún vicio que pudiera afectar la eficacia del mismo.
Por ello es que respecto del pacto de mejor comprador no podría caber una
acción rescisoria, sino una acción resolutoria, al tratarse de una causal
sobreviniente y no coetánea a la celebración del contrato.

Un criterio interesante y discutible es el expresado por Mario Castillo

Freyre, quien sostiene que las partes si bien no pueden, en virtud del inciso 1)
del ARTÍCULO 1582, pactar en el contrato de compraventa una cláusula a través
de la cual pueda rescindirse el contrato de compraventa si hubiera quien dé más
por el bien, las partes sí podrían pactar una cláusula de resolución del referido
contrato por la misma causal, ya que dicha disposición al ser una norma
prohibitiva, es decir, que restringe derechos, la misma no puede aplicarse por
analogía, de conformidad con el ARTÍCULO IV del Título Preliminar del Código
Civil; por lo que un pacto de esta naturaleza sería jurídicamente válido.

Ahora bien, de acuerdo con lo establecido por el ARTÍCULO 1372 del

Código Civil, la rescisión se declara judicialmente, pero los efectos de la
sentencia se retrotraen al momento de la celebración del contrato disponiéndose,
a su vez, que sobre esta norma cabe pacto en contrario de las partes para
convenir que la rescisión no se declare judicialmente o que los efectos de la
sentencia o, de ser el caso, de la rescisión extrajudicial no se retrotraigan al
momento de la celebración del contrato, sino que ellos se refieran a un momento
distinto. Se entiende que por los efectos de la rescisión, las partes deberían
restituirse, en la medida de lo posible, las prestaciones al estado anterior a la
celebración y ejecución del contrato, por lo que el comprador tendría que
devolver el bien al vendedor y, de ser el caso, la propiedad del mismo al
vendedor, y este a su vez tendría la obligación correlativa de devolver el precio,
si es que ya lo hubiese recibido, total o parcialmente.
 Este pacto, a pesar de haber tenido gran divulgación, cayó más tarde en
descrédito y desuso. Se entiende que la razón por la cual dicho pacto fue
prohibido, según la pauta impuesta por los Códigos Civiles modernos, es
esencialmente la inseguridad jurídica que se creaba para el primitivo comprador,
al no tener certeza de si el bien permanecerá en su patrimonio, perjudicando de
esta manera la contratación.

EL PACTO DE PREFERENCIA (PACTUM PROTEMESEOS)

El pacto de preferencia es el otro que el ARTÍCULO 1582 (inciso 2),

sanciona con nulidad. Llamado en Roma pactum protemeseos, este pacto, de
acuerdo con Arias Schreiber, consiste en el derecho preferencial que se reserva
el vendedor para recuperar el dominio del bien vendido, en caso de que el
comprador, a su vez, lo vendiese a un tercero.

En virtud de este pacto se impone al comprador la obligación de ofrecer

el bien al vendedor por el tanto que otro proponga, cuando pretenda enajenarlo.
Se entiende entonces que estamos ante un contrato de compraventa cuyas
prestaciones ya se han ejecutado, especialmente la relativa a la transferencia de
propiedad del bien, pues el pacto de preferencia nos lleva a pensar que el
comprador ya se ha hecho propietario del bien. Ahora, también se entiende que
en algún momento posterior a la celebración del contrato y a la transferencia de
propiedad, el nuevo propietario (ex comprador) recibe la oferta de un tercero que
desea adquirir la propiedad del bien, a título oneroso, correspondiendo al
vendedor del contrato que contiene el pacto de preferencia, la opción preferente
de celebrar ese nuevo contrato de compraventa (ahora en calidad de comprador)
y hacerse de nuevo de la propiedad del bien.

Asimismo, se entiende que cuando el propietario del bien (ex comprador)

recibe la oferta de un tercero que desea comprarlo, debe poner este hecho en
conocimiento del vendedor del contrato originario, quien a su vez es el
beneficiario del pacto de preferencia. Cuando el beneficiario de la preferencia
conozca de la oferta formulada por el tercero (o eventualmente varios terceros),
tendría que decidir si hace uso o no de esa preferencia.

De manifestar su negativa, o si simplemente guardase silencio al

respecto, se entenderá que no desea hacer uso de ese derecho de preferencia.
Caso contrario, vale decir, en la eventualidad de que se decida hacer uso de la
preferencia, deberá mejorar o por lo menos igualar la mejor oferta que ha recibido
el propietario del bien (ex comprador que otorgó la preferencia). De manifestar
esta aceptación se celebrará el nuevo contrato de compraventa entre las mismas
partes del contrato originario, pero en calidades inversas.

El pacto de preferencia, de conformidad con la opinión de José León

Barandiarán, representa un elemento que no afecta en lo menor a la venta ya
realizada, pues más bien la confirma. En este sentido, se observa una doble
condición en el referido pacto: que ante el obligado por el pacto (o sea el primer
comprador) haya una persona que quiera comprar la cosa y que el facultado por
el pacto (o sea el primer vendedor) quiera utilizar tal facultad. Al utilizar la facultad
inherente al pacto de preferencia se produce una nueva venta y no una rescisión
de la primera compra, teniendo que considerarse la primera venta como perfecta.
El vendedor está obligado a pagar al comprador el mismo precio y a satisfacer
cualquier ventaja que el tercero le ofrezca al comprador pues de otro modo no
surte efecto el pacto de preferencia.

De las características del pacto de preferencia resulta la diferencia entre

este y el pacto de mejor comprador. En este último existe una oferta al vendedor
hecha por un tercero, debiendo aquel comunicarle al comprador para que pueda
utilizar la opción de retener la cosa pagando la cantidad que venga a igualar al
precio ofrecido por el tercero; mientras que en el pacto de preferencia es al
comprador a quien se le presenta la oferta, debiendo comunicarla al vendedor
para que este último, si así lo quiere, sustituya al tercero. En el pacto de mejor
comprador el tercero puede venir a adquirir la cosa si el comprador no opta por
retenerla; en el pacto de preferencia, puede adquirir la cosa el que fue su
vendedor, si utiliza la opción de sustituirse al tercero.
 Castillo Freyre nos hace pensar en algunos eventuales problemas que
surgirían de un pacto de preferencia si este fuera admitido por la ley. Por ejemplo,
el caso en que el comprador que otorgó la preferencia no comunique al vendedor
que goza de la misma, la oferta o las ofertas propuestas por terceros, y que
proceda a vender el bien a cualquiera de ellos. O También que el comprador
comunique al vendedor que goza de dicha preferencia, las ofertas de los terceros
y que el vendedor originario no responda o responda negativamente, o que el
propietario proceda a celebrar un nuevo contrato de compraventa con alguno de
los oferentes, pero no precisamente con aquel que hizo la mejor oferta, sino con
alguno de los demás. En tales situaciones cabría preguntarse si el vendedor
originario que gozaba de la preferencia puede iniciar alguna acción destinada a
proteger sus derechos ante el incumplimiento por parte del comprador originario
que le otorgó la preferencia. Para tales efectos sería necesario pensar en dos
hipótesis distintas: si el pacto de preferencia no se encuentra inscrito en los
Registros Públicos, el vendedor originario que gozaba de la preferencia no puede
dirigirse contra el tercero adquirente a título oneroso, pues este último habría
adquirido el bien y por ello resulta protegido por la ley, pudiendo solo reclamar
del comprador originario que le otorgó la preferencia, una indemnización por los
daños y perjuicios que le hubiera causado el incumplimiento de su obligación.

Por otro lado, si el pacto de preferencia se encontrara inscrito en Registros

Públicos, en virtud del principio de publicidad registral contemplado en el
ARTÍCULO 2012 del Código Civil, el tercero adquirente no estaría protegido y el
vendedor originario que gozaba de la preferencia debería tener la posibilidad de
plantear alguna acción judicial, en resguardo de sus derechos, contra él y el
comprador originario que le otorgó la preferencia. Resulta evidente que en este
caso, el vendedor originario tendría derecho a reclamar del comprador originario
una indemnización por los eventuales daños y perjuicios causados por el
incumplimiento de su obligación, así como también podría, en virtud de lo
establecido por el ARTÍCULO 1969 del Código Civil, reclamar del tercero
adquirente una indemnización por daños y perjuicios derivada de
responsabilidad civil extracontractual, ya que culposa o dolosamente habría
causado un daño al vendedor originario que gozaba de la preferencia.
 Asimismo, el vendedor originario que gozaba de la preferencia tendría
derecho a demandar a ambos contratantes (comprador originario y tercero
adquirente) a fin de que se declare la ineficacia del contrato celebrado entre ellos
y exigir judicialmente que se considere aceptada la preferencia en idénticos
términos que aquellos del contrato celebrado entre el comprador originario y el
tercero adquirente de mala fe.

De otro lado y finalmente, cabe agregar que este pacto, como puede
observarse, restringe sin lugar a dudas la libertad de contratar, es decir aquella
libertad de decidir cuándo y con quién se celebra un contrato, en la medida en
que el comprador originario debe ofrecer el bien al vendedor originario que goza
de la preferencia, y de ser el caso, contratar con él. De esta manera se
desalientan a los adquirentes y perjudica la fluidez del tráfico contractual, por
tales razones es que la supresión del pacto de preferencia es acertada.

Sin embargo, Arias Schreiber precisa que la supresión de este pacto en

la legislación civil en modo alguno debe interpretarse como impedimento para
que en materia societaria no pueda establecerse el derecho preferencial de los
socios para adquirir las acciones o participaciones que quieran transferir otro u
otros socios. Ese derecho, que es consustancial a la naturaleza de las
sociedades de personas y capitales, conserva, en consecuencia, su vigencia, ya
que el pacto de preferencia está reconocido en la Ley General de Sociedades y
esta es una ley especial.

JURISPRUDENCIA.
EJEC. SUPREMA CAS N° 973-2012 LIMA “El artículo 1582 del código
civil se ocupa de dos aspectos del contrato de compraventa: 1) lo relativo a los
pactos que puedan integrar, 2) los pactos prohibidos bajo sanción de nulidad,
que en materia contractual se rigen por el principio de autonomía de la voluntad,
siendo pertinente la aplicación de este principio en la compraventa, siempre que
se trate de actos lícitos; consecuentemente la norma en mención contiene un
mandato de carácter imperativo que existe en materia contractual, que se
presenta de manera excepcional para limitar o restringir la autonomía de la
voluntad (pactos ilícitos)…”
 CONCLUSIONES

 Respecto de los actuales pactos prohibidos por el Código Civil (pacto de

mejor comprador y pacto de preferencia) no encontramos razones para
que sean sancionados con nulidad.

 Por el contrario, consideramos que dichos pactos deberían ser admitidos

dado que no dependen de la voluntad de una de las partes y podrían
resultar pactos idóneos para satisfacer los intereses de los distintos
contratantes. Es más, el pacto de preferencia inclusive es admitido por la
legislación societaria, la cual ha permitido en el ámbito empresarial, que
la transferencia de acciones cuente con una herramienta contractual de
gran utilidad y dinámica comercial.
 BIBLIOGRAFIA

 LEÓN BARANDIARÁN, José. "Tratado de Derecho Civil". Tomo V.

WG Editor. Lima, 1992, pp. 114 Y 116.
 CASTILLO FREYRE, Mario. Comentarios a/ contrato de
compraventa. Gaceta Jurídica, Lima, 2002;
 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Estudios sobre e/ contrato
de compraventa. Gaceta Jurídica, Lima
ANEXOS