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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO


COMARCA DE SÃO PAULO
FORO CENTRAL CÍVEL
14ª VARA CÍVEL
PRAÇA JOÃO MENDES S/Nº, São Paulo - SP - CEP 01501-900
Horário de Atendimento ao Público: das 11h00min às19h00min

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1109755-74.2016.8.26.0100 e código 6B5E18B.
SENTENÇA

Processo Digital nº: 1109755-74.2016.8.26.0100


Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Requerente: Recreio Participações S/A
Requerido: Oas 33 Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Leticia Antunes Tavares

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por LETICIA ANTUNES TAVARES, liberado nos autos em 08/04/2019 às 16:56 .
Vistos.

RECREIO PARTICIPAÇÕES LTDA ajuizou ação de obrigação de fazer c/c


pedido de tutela antecipada, fixação de multa e indenização por perdas e danos em face de OAS
33 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Alegou que, em 29/04/2014,
firmara, com a ré, escritura pública de permuta transferindo 84,78558% da fração ideal de um
imóvel de sua propriedade em troca de 52 unidades autônomas no empreendimento imobiliário em
execução pela requerida. Informou que a ré se obrigara (a) a registrar o memorial de incorporação
em 60 dias contados da assinatura da escritura, (b) a arquivar a minuta da convenção de
condomínio do empreendimento em 60 dias contados também da assinatura da escritura, (c) a
encerrar o empreendimento sem qualquer responsabilidade à autora, (d) a protocolar o
requerimento de averbação da construção das Torres B e C em 45 dias contados do registro da
incorporação e (e) a concluir a Torre A e as áreas comuns em 36 meses contados também do
registro da incorporação, admitida a tolerância de 180 dias. Relatou que, vencido o prazo,
solicitara diversas vezes a conclusão do registro de incorporação e a averbação das áreas
construídas. Alegou que não fora registrado o memorial de incorporação e que o cartório solicitara
o cumprimento de algumas exigências. Informou que, em 02/02/2015, a ré requisitara a elaboração
de escritura de retificação. Relatou que, quatro dias depois, fora enviada a minuta da escritura de
retificação e a ratificação da escritura de permuta. Alegou que, em 12/03/2015, fora confirmada a
redação da minuta e nada fora feito pela requerida, que abandonara o processo de incorporação.
Informou que, com o atraso da ré, ficara impossibilitada de negociar as unidades já finalizadas.
Por fim, pugnou (i) pela tutela antecipada ordenando o registro do memorial de incorporação, a
averbação na matrícula das obras concluídas nas Torres B e C, a outorga das escrituras definitivas
das unidades localizadas nas Torres B e C e o início das obras da Torre A; (ii) pela condenação da
requerida em perdas e danos caso as obras não sejam concluídas até 29/12/2017 no valor mensal

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de 1% do valor das unidades da autora localizadas na Torre A e 1% do valor das unidades
localizadas na Torre B e C, caso não ocorra a averbação da construção e a outorga das respectivas
escrituras definitivas em 90 dias (fls. 01/08).
Juntou documentos (fls. 09/82).
Foi indeferida a tutela antecipada (fls. 83/84).
A autora emendou a inicial (fls. 87/88) e juntou documentos (fls. 89/103).
Devidamente citada (fls. 125) a ré apresentou contestação (fls. 126/135). Alegou,
preliminarmente, inépcia da petição inicial em razão da não especificação dos danos. Informou, no

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mérito, que o não cumprimento dos prazos se deu em razão das exigências do tabelionato, não lhe
sendo imputável a culpa, nos termos da cláusula 9.3 do instrumento firmado. Relatou que sua
sócia majoritária encontra-se em recuperação judicial, o que prejudicara o cumprimento das
obrigações conforme pactuadas. Alegou que é devida a resolução contratual em razão da
onerosidade excessiva, que se deu em razão dos ônus relativos ao atraso nas obras bem como da
necessidade de aprovação de um novo projeto. Informou que nenhum prejuízo fora suportado pela
autora. Por fim, pugnou pela improcedência da ação.
Juntou documentos (fls. 136/153).
Instadas a indicar provas, a requerida pugnou pela realização de perícia contábil,
de modo a comprovar a onerosidade excessiva, e a expedição de ofícios ao Cartório, de modo a
comprovar as exigências necessárias (fls. 156); a autora quedou-se em silêncio.
A autora apresentou réplica destacando a conduta contraditória da requerida em
outros processos e pugnando pela condenação desta uma vez que se caracterizara o
inadimplemento da Torre A (fls. 160/179).
Juntou documentos (fls. 180/249).
É o relatório.
Fundamento e decido.
De proêmio, a preliminar arguida não comporta acolhida, uma vez que a petição
inicial apresenta todos os requisitos previstos nos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil
(CPC).
No que toca ao dano mencionado, nota-se ser ele futuro e hipotético, entretanto,
sua procedência ou não deve ser apreciada no mérito e não em análise preliminar.
Pois bem.
O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do artigo
355, inciso I, do CPC, já que os documentos que acompanham os autos são suficientes para a

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prolação da sentença.
Consigno que a dificuldade financeira pela qual passa a requerida não serve de
motivo jurídico para inadimplir suas relações obrigacionais. Nesse sentido destaco o seguinte
julgado do E. TJSP:

"Monitória. Contrato para entrega de safra. Procedência.


Apelo do devedor. Falta de interesse processual afasta.
Certeza, liquidez e exigibilidade que são requisitos da ação
de execução e não da ação monitória. Mérito.
Inadimplência incontroversa. Crise econômica que não

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serve de escusa ao pagamento. Crise que está inserida na
álea inerente a qualquer negócio jurídico. Doutrina.
Jurisprudência. Sentença mantida. Recurso desprovido.
(TJSP Apelação de nº: 1001926-58.2016.8.26.0383;
Relator(a): Virgilio de Oliveira Junior; Comarca:
Nhandeara; Órgão julgador: 21ª Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 04/06/2018) (GRIFADO)

Noto também que a interessada fizera alegações genéricas acerca da onerosidade


excessiva, não se mostrando relevante, para o presente processo, a produção da requerida prova
pericial.
Já no que toca o processo de Recuperação Judicial pelo qual passa a sócia
majoritária da parte, reconheço que os recursos necessários para a execução da obra devem provir
da própria venda das unidades, sendo irrelevante a situação financeira do quadro societário.
Além disso, não é necessária a comprovação das exigências cartorárias para a
análise do mérito da presente questão.
A ação é procedente em parte.
Primeiramente, no que toca o registro do memorial de incorporação, o item 7.1
do instrumento público firmado entre as partes prevê que a requerida deve proceder com o citado
registro em 60 dias contados da assinatura da escritura (fls. 34), que se deu em 29/04/2014.
É incontroverso, entre os polos, que tal registro não ocorreu na data prevista, ou
seja, 28/06/2014.
Diante disso, a requerida alega, em seu favor, que o atraso se deu em razão das
exigências cartorárias e evoca, a seu favor, o item 9.3 alínea l), que prevê a suspensão de prazo no
caso de “problemas com o registro da incorporação imobiliária, por questões relacionadas ao
Imóvel ou ao alvará de obras e que não sejam atribuíveis à OAS” (fls. 36/37).
Entretanto, é inegável, pela leitura do caput do evocado item, que tal suspensão

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refere-se aos prazos do item 9.1 que se refere à “conclusão das obras do Empreendimento
Imobiliário” (fls. 36).
Além disso, depreende-se da Nota Devolutiva enviada pelo 8º Cartório de Registro
de Imóveis, que o protocolo de registro do memorial de incorporação fora realizado em
28/11/2014 (fls. 77).
Sendo assim, é inegável que a requerida descumpriu o que fora contratualmente
previsto e é devido que seja condenada a fazê-lo.
Em segundo lugar, quanto à averbação na matrícula das obras concluídas nas

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Torres B e C e à outorga das escrituras definitivas das unidades localizadas nas mesmas Torres,
prevê, o instrumento público firmado, em seu item 8.2.1, o dever da requerida de proceder com o
protocolo da referida matrícula bem como com a instituição parcial do condomínio do
Empreendimento em até 45 dias contados do registro da incorporação (fls. 36).
É fato que esta ainda não se procedeu, uma vez que a autora entrou em juízo
justamente para, dentre outras coisas, demandar a sua realização.
Entretanto, reconheço que, em razão do excessivo atraso no exercício de um ato
inicialmente sujeito às diligências da ré (in casu: o protocolo de registro do memorial de
incorporação) inadmissível seria tutelar tal conduta aplicando o rigor do instrumento firmado entre
as partes.
Em verdade, diante de tal inércia qualificada, uma vez que nada fora produzido
pela ré em sentido contrário, entendo que se configurara precisamente o previsto no artigo 187 do
CC: “Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente
os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes” (grifo
nosso).
Nesse sentido, reconheço o dever da requerida de proceder com a averbação na
matrícula das obras concluídas nas Torres B e C e a outorga das escrituras definitivas das unidades
localizadas nas mesmas Torres. Entretanto, em razão da ausência de fundamentação jurídica, seja
legal, seja contratual, não reconheço a aplicação da multa de 1% do valor das unidades
localizadas na Torre B e C, caso não ocorra o ordenado em 90 dias.
Em terceiro lugar, quanto ao início das obras da Torre A, o item 9.1 do
instrumento público firmado entre as partes prevê que o prazo para a entrega das unidades é de 36
meses contados da data do registro da incorporação e com prazo de tolerância de 180 dias (fls. 36).
Nesse sentido, em razão do raciocínio acima exposto, entendo que a requerida
também agiu com abuso de direito no que toca o início da execução da obra, sendo devido o seu

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início imediato a fim de que se tente preservar a operação econômica revestida pelo contrato
firmado.
Por fim, quanto à condenação da requerida em perdas e danos, caso as obras não
fossem concluídas até 29/12/2017, no valor mensal de 1% do valor das unidades da autora
localizadas na Torre A, aplicando-se os prazos máximos para registro e conclusão do
empreendimento, bem como a tolerância de 180 dias (itens 7.1 e 9.1), tem-se que a obra deveria
ser entregue, em verdade, em 25/12/2017.
É incontroverso que tal entrega não ocorrera, tanto que a autora reforçara, em sua

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réplica (protocolada em 16/10/2018), o pedido de condenação da requerida.
Como não foram comprovadas, pela requerida, nenhuma das causas de suspensão
de prazos previstas no item 9.3, entendo ser devida a aplicação de multa pela privação do uso do
imóvel no período da mora na entrega da unidade.
Apesar da ausência de previsão contratual, entendo como devida a aplicação do
quantum pugnado seja porque não fora impugnado, seja ainda porque fora reconhecido como
devido pelo legislador no artigo 2º da Lei 13.786/18, que, dentre outras coisas, inseriu o artigo 43-
A na Lei n. 4.591/64, que passou a prever, em seu §2º que:

“Art. 43-A. §2º: Na hipótese de a entrega do imóvel


estender-se por prazo superior àquele previsto no caput
deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será
devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da
unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor
efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de
atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme
índice estipulado em contrato.”.

Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo


Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE esta ação para condenar a requerida na
obrigação de fazer consistente em (i) registrar o memorial de incorporação, (ii) averbar na
matrícula das obras concluídas nas Torres B e C, (iii) outorgar as escrituras definitivas das
unidades localizadas nas mesmas Torres, (iv) dar início às obras da Torre A, tudo no prazo de 90
(noventa) dias a contar do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00; e para
condenar a requerida na obrigação de (v) indenizar a autora em perdas e danos em razão do atraso
na entrega em 1% do valor das unidades localizadas na Torre A, ao mês, a partir de 25/12/2017,
valor que deverá ser acrescido de correção monetária a partir do ajuizamento da ação e de juros

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legais de mora a contar da citação.
Recíproca a sucumbência, arcará a autora com o pagamento de 10% das custas e
despesas processuais e os réus com os 90% restantes. O autor pagará ao patrono dos réus
honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido e os réus
pagarão ao patrono do autor honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor
da condenação, tendo em vista a natureza da demanda, nos termos dos artigos 82, § 2º, e 85, caput
e § 2º, do CPC.
Em caso de recurso de apelação, deverá a parte contrária ser intimada a ofertar

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contrarrazões, por meio de ato ordinatório. Após, remetam-se os autos ao C. TJSP, com as
homenagens de estilo.
Preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha adotada, ficam as
partes advertidas de que a oposição de embargos fora das hipóteses legais e/ou com postulação
meramente infringente ensejará a imposição da multa prevista no artigo 1.026, § 2º do CPC.
Com o trânsito em julgado, aguarde-se manifestação do interessado por trinta dias.
No silêncio, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 08 de abril de 2019.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,


CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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