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(Sala de lo Civil) Sentencia num. 74/1994 de 14 febrero
RJ\1994\1469

CONTRATOS: Error en el objeto: requisitos para su eficacia invalidante: examen de cada uno de
ellos.INTERPRETACION: Función del juzgador de instancia.ARRENDAMIENTOS URBANOS:
Traspaso: nulidad: procedencia: error esencial y excusable del adquirente: local destinado a bar:
carencia de licencia municipal para ejercicio del tal actividad: desconocimiento del adquirente.
Nulidad de contrato de arrendamiento posterior, entre el dueño y el adquirente, celebrado para
viabilizar el traspaso: íntima y sustancial interconexión entre ambos contratos.RECURSO DE
CASACION: ERROR EN LA APRECIACION DE LA PRUEBA: desestimación: documentos no aptos
como casacionales, etcétera.

Jurisdicción: Civil

Recurso 377/1991

Ponente: Excmo Sr. Francisco Morales Morales

Los antecedentes cuyo conocimiento es necesario para el estudio de la sentencia se relacionan en

sus cuatro primeros fundamentos de derecho.
Don Salvador U. R. formuló demanda de menor cuantía contra don Julián S. D. y otros sobre
declaración de nulidad de contratos de traspaso y arrendamiento de local de negocio.
El Juzgado de 1.ª instancia núm. 2 de Pamplona dictó Sentencia, el 24-1-1990, desestimando la
demanda.
Apelada la anterior resolución, la sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Pamplona, en Sentencia
de 16-11-1990, desestimó el recurso y la demanda en cuanto dirigida contra don Julián S. D. y
estimó el recurso y la demanda en cuanto dirigida contra los otros dos demandados declarando nulo
el contrato de traspaso de local de negocio celebrado entre las partes.
El actor y los demandados condenados interpusieron recurso de casación.
El TS declara no haber lugar al recurso interpuesto por los demandados y estima el interpuesto por
el actor así como su demanda formulada contra don Julián S. D. declarando la nulidad del contrato
de arrendamiento celebrado entre ellos y dando lugar a las demás declaraciones complementarias.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.-
Sin perjuicio de las ampliaciones o matizaciones que más adelante sea necesario hacer, los
presupuestos fácticos fundamentales y no cuestionados de que ha de partirse, son los siguientes: 1.º
A virtud del correspondiente contrato de arrendamiento, celebrado en 1 de julio de 1983, los esposos
don Claudio S. P. y doña Gracia A. A. venían siendo arrendatarios de un local comercial, sito en el
bajo de la casa número 6 de la calle Virgen del Puy, de Pamplona, del que era propietario-arrendador
don Julián S. D., y en el que los referidos arrendatarios explotaban un negocio denominado «Bar
Grand Prix». 2.º El día 29 de enero de 1988, con la expresa autorización del propietario-arrendador
señor S. D., los referidos cónyuges arrendatarios, mediante contrato verbal, traspasaron el aludido
local, con venta también del mobiliario, utensilios e instalaciones del negocio, a don Salvador U. R.,
por el precio total de seis millones ciento cincuenta mil pesetas, de las que cinco millones
correspondían al traspaso propiamente dicho y un millón ciento cincuenta mil pesetas a la venta de
los expresados utensilios e instalaciones del negocio. El señor U. R. pagó a los referidos esposos
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cinco millones de pesetas, mediante transferencia bancaria de fecha 30 de enero de 1988, y para el
pago del precio restante (1.150.000 pesetas) aceptó una letra de cambio por dicho importe. 3.º
Mediante contrato de fecha 1 de febrero de 1988, formalizado por escrito en el impreso oficial
correspondiente a esa clase de contratos, el propietario don Julián S. D. arrendó el referido local de
negocio a don Salvador U. R. (adquirente del traspaso, consentido, se repite, por dicho arrendador).
SEGUNDO.-
Con base en los referidos antecedentes, en diciembre de 1988, don Salvador U. R. promovió
contra los esposos don Claudio S. P. y doña Gracia A. A. (transmitentes del traspaso) y contra don
Julián S. D. (arrendador del local) el proceso a que este recurso se refiere, en el que alegó que había
padecido error sustancial al celebrar los dos ya referidos contratos (el de traspaso y el de
arrendamiento del local), pues estaba en la creencia de que podía dedicar dicho local a la actividad
de «bar» y luego había comprobado que los aludidos esposos, que la estaban ejerciendo, carecían
de licencia municipal para el ejercicio de la misma que, además (se decía en la demanda), el
Ayuntamiento no la autorizaba, por lo que, mediante el ejercicio acumulado de las acciones
correspondientes, pidió se declare: a) la nulidad del contrato verbal de traspaso celebrado con los
referidos esposos; b) la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado con el señor S. D.; y, todo
ello, con las consecuencias inherentes a las nulidades postuladas. La sentencia de primera instancia
desestimó totalmente la demanda y absolvió a los demandados de los respectivos pedimentos contra
ellos formulados. En el correspondiente recurso de apelación, interpuesto por el demandante don
Salvador U. R., la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra dictó sentencia, por la que
hace este doble pronunciamiento: A) Revocando parcialmente la de primera instancia y estimando la
demanda formulada contra los cónyuges don Claudio S. P. y doña Gracia A. A., declara «nulo el
contrato de traspaso del local de negocio titulado «Bar Grand Prix», que liga a actor y citados
demandados» y condena «a éstos a reintegrar al demandante la cantidad de cinco millones de
pesetas del traspaso y a devolver la letra de cambio de 1.150.000 pesetas librada (sic) por el
demandante o, en su caso, a reintegrar el valor de la misma si hubiese sido abonada por aquél más
intereses legales desde la interpelación judicial, debiendo a su vez el actor hacer entrega del local,
muebles y enseres adquiridos»; B) Confirma la sentencia de primera instancia, en cuanto a la
desestimación que ésta hizo de la petición de declaración de nulidad del contrato de arrendamiento,
formulada contra el arrendador don Julián S. D.
TERCERO.-
Contra la referida sentencia de la Audiencia han interpuesto sendos recursos de casación los
cónyuges demandados don Claudio S. P. y doña Gracia A. A. (con cuatro motivos, admitidos todos
ellos a trámite) y el demandante don Salvador U. R. (con seis motivos, de los cuales, los números
segundo y tercero fueron inadmitidos por esta Sala, en su momento). Como el primero de los
expresados recursos (el de los cónyuges demandados) se orienta a combatir el pronunciamiento por
el que la sentencia recurrida declara la nulidad del contrato de traspaso, mientras que el segundo de
ellos (el del demandante señor U. R.) tiende a impugnar el pronunciamiento de dicha sentencia, por
el que declara no haber lugar a la nulidad del contrato de arrendamiento, razones de estricta lógica
jurídica aconsejan realizar el estudio de los expresados recursos por el orden en que aquí han sido
enunciados (que, además, es el cronológico de sus respectivas formalizaciones), comenzando, por
tanto, por el de los esposos demandados (transmitentes del traspaso).
CUARTO.-
Antes de proceder al examen de los motivos integradores del primero de los citados recursos, ha
de dejarse constancia de que la sentencia recurrida, después de dar por cierta la celebración de los
dos contratos litigiosos (el verbal de traspaso y el escrito de arrendamiento), a los que ya nos hemos
referido en los apartados 2.º y 3.º del Fundamento jurídico primero de esta resolución, aunque
diciendo, respecto del traspaso, que se concertó «en fecha no concretada», la sentencia recurrida,
repetimos, declara probado lo siguiente: 1.º Que la licencia municipal de apertura del local autorizaba
el desarrollo en el mismo de la actividad de «venta y degustación de especialidades alimentarias».
2.º Que por los esposos demandados, cuando eran arrendatarios, «se efectuaron reformas y a partir
de entonces funcionaba el local como bar y por eso se aventuró el actor (al) traspaso y
arrendamiento del local». 3.º «Imposibilidad de nueva licencia de apertura de bar, según resoluciones
municipales expresadas en el Fundamento primero de la presente». 4.º «El actor era pintor en fechas

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próximas al otorgamiento de los contratos». 5.º «De tiempo anterior a éstos en el local ejercían
actividades propias de un bar y esto se manifiesta por el matrimonio demandado en Acta Notarial de
23-2-1988» (Fundamento jurídico tercero de la sentencia recurrida). Con base en los referidos
hechos que declara probados, la sentencia aquí impugnada basa la «ratio decidendi» de su
pronunciamiento declarativo de la nulidad del contrato de traspaso litigioso en que entiende que el
actor, al celebrarlo, padeció un error que es esencial, pues estaba en la creencia de que en el local
traspasado podía ejercer la actividad de bar y luego comprobó que los esposos arrendatarios
(transmitentes del traspaso) carecían de la licencia municipal exigible para ello, sin que exista la
posibilidad de obtenerla, y, además de esencial, es un error excusable, por cuanto contrató confiando
en que los aludidos esposos venían ejerciendo dicha actividad en el local e incluso el rótulo del
establecimiento figuraba como «Bar Grand Prix» y «si a ello se añade (dice textualmente la sentencia
recurrida) que el actor era hasta el momento del otorgamiento ajeno a las actividades de hostelería,
pues era pintor, y que le unía cierta confianza con el demandado señor S., ninguna actividad
posterior le era exigible para aclarar una realidad objetiva que no precisaba, por ello, dilucidarla, pues
muy al contrario, vistas esas apariencias, o mejor dicho realidades, los traspasantes debieron
advertir al actor de las características de la licencia antes de principiar, mediante el traspaso, el
ejercicio de una actividad negocial que podría resultar inviable tras inspección de la Autoridad
Municipal; y aun cuando se estimara que hubo cierta dejadez en el actor, adquirente del traspaso, tal
conducta no ha sido exclusivamente suya sino que, en virtud del principio de buena fe contractual,
concurre mayor negligencia, rayante con el dolo civil, en los demandados traspasantes, sin que el
hecho de que pudiera estar a la vista la licencia, lo cual no consta fehacientemente, pueda enervar la
excusabilidad dadas las circunstancias que se vienen examinando» (Fundamento de Derecho quinto
de la sentencia recurrida).
QUINTO.-
Por el motivo primero, con sede procesal en el ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente) se denuncia error en la apreciación de
la prueba, según se dice textualmente en el encabezamiento del mismo, «por no haber valorado la
sentencia recurrida la certificación del Ayuntamiento de Pamplona, de 22 de julio de 1989, obrante al
folio 305 de las actuaciones, ni el acta notarial de fecha 23 de febrero de 1988, a que se refiere el
doc. 4 de la contestación a la demanda». Después de hacer constar en el principio de su alegato que
el contrato de traspaso fue celebrado el 29 de enero de 1988 y no «en fecha no concretada», como
dice la sentencia recurrida, los recurrentes hacen consistir el error probatorio que dicen denunciar en
que la sentencia recurrida no ha tenido en cuenta, dicen, que según la certificación del Ayuntamiento
de Pamplona de fecha 22 de julio de 1989, obrante al folio 305 de los autos, el Acuerdo del Pleno de
dicha Corporación de fecha 26 de agosto de 1986, que prohibía el otorgamiento de nuevas licencias
de apertura de bar en la zona donde se ubica el local litigioso, fue modificado por otro Acuerdo del
Pleno de la misma Corporación, de fecha 7 de mayo de 1987, por el que se permite, se dice
textualmente en el desarrollo del motivo, «la instalación de determinadas actividades, entre las que
se comprende implícitamente la de bar, como similar a las que se describen en el mencionado
Acuerdo, y que, son, entre otras, las siguientes: Restaurantes y similares, cuya barra-mostrador para
bar, sea inferior a tres metros de longitud y Cafeterías cuya barra-mostrador esté compuesta por
mostrador expositor, mostrador bajo y mostrador ordinario de bar», agregando los recurrentes que,
según la referida certificación del Ayuntamiento de Pamplona, «por el hecho de tratarse de una
actividad distinta a la autorizada requiere un nuevo permiso para la actividad de bar». Después de
constatar (y ésta es la matización que ya dejamos anunciada en el Fundamento jurídico primero de
esta resolución) que, efectivamente, el contrato verbal de traspaso, a que se refiere este litigio, fue
celebrado el día 29 de enero de 1988, pues así lo tienen reconocido ambas partes, y no «en fecha no
concretada», como dice la sentencia recurrida, el expresado motivo ha de ser desestimado, por las
consideraciones siguientes: a) Porque los documentos estrictamente administrativos, como el
aquí invocado, no son idóneos para servir de soporte documental a un motivo por error de
hecho probatorio [Sentencias de esta Sala de 7 julio 1983 (RJ 1983\4114), 30 diciembre 1986 (RJ
1986\7832), 11 mayo 1989 (RJ 1989\3757), por citar algunas], cuyo documento, por otra parte, ya ha
sido ponderado, valorado y tenido en cuenta por la sentencia recurrida, lo que igualmente le hace
carecer de idoneidad para el fin expresado [Sentencias de 25 febrero 1987 (RJ 1987\737), 24
noviembre 1988 (RJ 1988\9040), 12 febrero 1991 (RJ 1991\1199) y 30 marzo 1992 (RJ 1992\2309)];
b) Porque la actividad de «venta y degustación de especialidades alimentarias» no se halla
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comprendida entre las que la certificación administrativa invocada por los recurrentes, de fecha 22 de
julio de 1989 (folio 305 de los autos), relaciona como susceptibles de obtener licencia para bar, cuya
obtención, por otro lado, requeriría la tramitación previa de un expediente de Actividades Molestas,
Insalubres, Nocivas y Peligrosas (MINP), con la inseguridad propia de la tramitación de un
expediente de esa clase, en cuanto a su resultado positivo o negativo, aparte de que el contrato
verbal de traspaso litigioso se celebró porque el actor (adquirente de dicho traspaso) actuaba en la
creencia de que los transmitentes del mismo tenían concedida ya la referida licencia (que es el punto
nodular determinante del pronunciamiento estimatorio de la demanda); c) Porque el acta notarial de
fecha 23 de febrero de 1988, acompañada como documento número 4 de la contestación a la
demanda (a cuya acta se refieren los recurrentes en el encabezamiento del motivo, pero luego no la
vuelven a mencionar en el desarrollo del mismo ni, por tanto, concretan cuál sea el error probatorio
que con la misma pretenden denunciar), lo único que acredita es que el Notario autorizante de la
misma comprobó «de visu» que el citado día (23 de febrero de 1988) el bar se encontraba en estado
de funcionamiento y con clientela, pero no que existiera la preceptiva licencia municipal para el
ejercicio de dicha actividad.
SEXTO.-
El mismo tratamiento desestimatorio ha de corresponder al motivo segundo, con residencia
procesal en el ordinal quinto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción
anterior a la hoy vigente), por el que, denunciando infracción, por no aplicación, del artículo 1218.1
del Código Civil, los recurrentes acusan a la sentencia recurrida de error de derecho en la valoración
de la ya referida certificación del Ayuntamiento de Pamplona, de fecha 22 de julio de 1989; el
fenecimiento del expresado motivo, que es una mera reiteración del que le precede, aunque ahora
desde una perspectiva, no fáctica, sino jurídica, viene determinado por la razón ya dicha al
desestimar el motivo anterior, que aquí es necesario reiterar, de que la actividad de «venta y
degustación de especialidades alimentarias» (única para la que fue concedida, en su momento, la
licencia de apertura del local litigioso) no se halla comprendida entre las actividades que dicha
certificación relaciona como susceptibles de que les pueda ser concedida licencia para bar, la que,
por otro lado, para el supuesto que aquí nos ocupa, como también ya se ha dicho, requeriría la
previa tramitación de un expediente MINP, con la inseguridad propia, en cuanto al resultado positivo
o negativo del meritado expediente, lo que indudablemente no ocurriría si los transmitentes del
traspaso ya tuvieran concedida la referida licencia de apertura, en cuya creencia contrató el
demandante señor U. R. (adquirente del traspaso).
SEPTIMO.-
Con el mismo apoyo procesal que el anterior, aparece formulado el motivo tercero, por el que
textualmente se denuncia «aplicación indebida de los artículos 1265 y 1266, ambos del Código Civil,
y por infracción del principio general de Derecho de que nadie puede ir contra sus propios actos» y
en el alegato que integra su desarrollo los recurrentes parecen aducir, por un lado, que el error que
se dice padecido por el actor no es esencial y que es imputable al mismo, y, por otro, que el referido
actor estuvo ejerciendo en el local la actividad de bar, según aparece acreditado mediante el acta
notarial de fecha 23 de febrero de 1988. El expresado motivo, en el que se mezclan infracciones de
muy heterogénea naturaleza que, en una correcta técnica casacional, deberían haber sido
denunciadas a través de motivaciones distintas e independientes, ha de ser también desestimado
por las consideraciones que a continuación se exponen. Para que el error en el objeto, al que se
refiere el párrafo primero del artículo 1266 del Código Civil, pueda ser determinante de la
invalidación del respectivo contrato (en el aspecto de su anulabilidad o nulidad relativa), ha de
reunir estos dos fundamentales requisitos: a) que sea esencial , es decir que (en una de las dos
manifestaciones de esa esencialidad del error, aparte del que recae sobre la propia sustancia
contractual) la cosa objeto del contrato no tenga alguna de las condiciones que se le atribuyen y
aquella de la que carece sea, precisamente, la que, de manera primordial y básica, atendida la
finalidad de dicho contrato, motivó la celebración del mismo; y b) que, aparte de no ser imputable
al que lo padece (lo que se halla subsumido en lo que seguidamente se dice), el referido error no
haya podido ser evitado mediante el empleo, por el que lo padeció, de una diligencia media o
regular, teniendo en cuenta la condición de las personas, no sólo del que lo invoca, sino de la
otra parte contratante, cuando el error pueda ser debido a la confianza provocada por las
afirmaciones o por la conducta de ésta [Sentencias de 6 junio 1953 (RJ 1953\1658), 27 octubre

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1964 (RJ 1964\4735), 4 enero 1982 (RJ 1982\179), entre otras]; es decir (y aunque es frecuente,
incluso por algunas sentencias de esta Sala, incidir en una confusión meramente terminológica,
aunque no conceptual, al utilizar el adjetivo calificativo apropiado a dicho requisito) que el error sea
excusable , entendida esa excusabilidad en el sentido ya dicho de inevitabilidad del mismo por parte
del que lo padeció. Los expresados requisitos (esencialidad y excusabilidad del error) concurren en
el presente supuesto litigioso, como acertadamente ha entendido la sentencia recurrida, ya que, por
un lado, el actor señor U. R., al decidirse a celebrar el contrato verbal de traspaso a que se refiere
este litigio, lo hizo con la finalidad, no ya primordial, sino única, de dedicar el local a bar, habiendo
conocido posteriormente que no podía hacerlo, pues los transmitentes del traspaso, aunque la
venían ejerciendo, carecían de licencia municipal para el ejercicio de dicha actividad, cuya licencia,
cuando menos, presentaba serias dificultades administrativas para su posterior obtención, y, por otro
lado, el referido error, además de esencial, también es excusable (en el ya dicho sentido de «no
evitable» mediante una diligencia normal del que lo padeció), pues éste, que era pintor de brocha
gorda de profesión, celebró el contrato en la confianza de que existía licencia municipal para el
ejercicio de la actividad de bar, cuando los transmitentes del traspaso la venían ejerciendo
ostensiblemente y, además, el establecimiento ostentaba el rótulo de «Bar Grand Prix», ante cuyas
aparentes circunstancias eran los referidos transmitentes, por exigencias de la buena fe negocial, los
que debieron advertir previamente al señor U. R., al iniciar las negociaciones, que el local sólo tenía
licencia municipal para la actividad de «venta y degustación de especialidades alimentarias», cuya
elemental y trascendente advertencia no hicieron. Finalmente, y por lo que respecta a la segunda de
las infracciones denunciadas en el motivo (la del principio de que «nadie puede ir contra sus propios
actos»), ha de tenerse en cuenta que el hecho de que el día 23 de febrero de 1988 (como consta en
el acta notarial de dicha fecha, a la que se refieren los recurrentes), el señor U. R. estuviera
ejerciendo en el local la actividad de bar, no implica contradicción alguna con sus propios actos, pues
habiendo comenzado a ejercerla en la confianza ya dicha (no se olvide la muy reciente fecha anterior
de celebración del contrato de traspaso y del subsiguiente y complementario de arrendamiento), dejó
de hacerlo tan pronto como tuvo conocimiento de que no existía licencia municipal para el ejercicio
de tal actividad.
OCTAVO.-
Por el motivo cuarto y último, con la misma residencia procesal que los dos anteriores, se denuncia
textualmente «infracción de la Ley 19, párrafo 2.º del Fuero Nuevo de Navarra (RCL 1973\408, 456;
RCL 1974\1077 y NDL 22212), que establece con carácter imperativo, el que no podrá alegarse el
error inexcusable de hecho o de derecho, y consecuentemente debiendo haber sido aplicado (sic) tal
norma, no lo fue». Después de hacer la puntualización, que deliberadamente hemos reservado para
este momento, de que la excusabilidad del error (entendida ésta en el sentido que ya hemos
expuesto anteriormente), aunque no mencionada expresamente en el artículo 1266 del Código Civil,
es también en el Derecho civil común (no sólo en el Foral navarro) requisito ineludible para que el
error esencial pueda desplegar su eficacia invalidante del contrato, según reiterada doctrina de esta
Sala [Sentencias de 14 junio 1943 (RJ 1943\719), 11 marzo 1964 (RJ 1964\1378), 8 junio 1968 (RJ
1968\3766), 7 abril 1976 (RJ 1976\1613), 18 abril 1978 (RJ 1978\1361), 9 abril 1980 (RJ 1980\1411),
4 enero y 27 mayo 1982 (RJ 1982\179yRJ 1982\2604), entre otras], el expresado motivo ha de
fenecer también, por la simple y elemental razón de que el error aquí enjuiciado, además de
esencial, es excusable (no inexcusable), como se ha argumentado extensamente en el Fundamento
jurídico anterior de esta resolución, por lo que la sentencia recurrida no ha infringido la invocada Ley
del Fuero Nuevo de Navarra, sino que la ha aplicado correctamente.
NOVENO.-
El decaimiento de los cuatro motivos integradores del recurso interpuesto por los demandados
esposos don Claudio S. P. y doña Gracia A. A. ha de llevar aparejada la desestimación del referido
recurso (primero de los estudiados), con expresa imposición a los recurrentes de las costas
causadas con su referido recurso y sin que haya lugar a acordar la pérdida del depósito, al no haber
sido constituido el mismo, por no ser las sentencias de la instancia conformes de toda conformidad.
DECIMO.-
Corresponde ahora examinar el recurso interpuesto por el demandante don Salvador U. R.
(segundo de los formalizados), de cuyos cuatro motivos admitidos (el segundo y el tercero no lo
fueron, como ya se dijo), dos de ellos (el primero y el sexto) se orientan a combatir determinados
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aspectos del pronunciamiento por el que la sentencia recurrida declara la nulidad del contrato de
traspaso, mientras que los otros dos (el cuarto y el quinto) tienden a impugnar el «fallo» por el que
dicha sentencia desestima la acción de nulidad del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de febrero
de 1988, celebrado entre el propietario del local, don Julián S. D., como arrendador, y don Salvador
U. R., como arrendatario. El examen de los expresados motivos, por razones de sistemática jurídica,
se hará por el orden anteriormente dicho.
UNDECIMO.-
Por el motivo primero, con sede procesal en el inciso primero del ordinal tercero del artículo 1692
de la Ley de Enjuiciamiento Civil («quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción
de las normas reguladoras de la sentencia») y denunciando infracción del artículo 359 de la citada
Ley adjetiva, el recurrente acusa a la sentencia recurrida de haber incurrido en incongruencia por
«extra petita», que hace consistir, en esencia, en que él postuló en su demanda que se declare la
nulidad del contrato verbal de traspaso « del bar Grand Prix», mientras que la sentencia recurrida ha
declarado nulo el contrato de traspaso « del local de negocio titulado Bar Grand Prix». El expresado
motivo, cuya inconsistencia impugnatoria es ostensible, ha de ser rechazado porque, sobre la base
de un preexistente contrato de arrendamiento de local de negocio sometido a la Ley de
Arrendamientos Urbanos (RCL 1964\2885; RCL 1965\86 y NDL 1844), lo único que puede ser objeto
de traspaso por parte del arrendatario es el local, sin existencias (artículo 29 de la citada Ley), lo que
determina que el tercero (adquirente del traspaso) quede subrogado en los derechos y obligaciones
nacidos del contrato de arrendamiento (mismo artículo antes citado), ello sin perjuicio de que el
arrendatario, simultáneamente, pueda también vender las existencias, mercaderías, enseres o
instalaciones de su propiedad o el negocio mismo (artículo 41 de la misma Ley locativa), pero lo
único que es objeto de traspaso es el local arrendado (continente), no el negocio explotado en el
mismo, ni sus existencias, enseres o instalaciones, por lo que la sentencia recurrida, sin incurrir en
incongruencia alguna, al estimar el «petitum» de la demanda, ha procedido correctamente al referirse
al local (no al negocio explotado en el mismo) cuando declara la nulidad del contrato de traspaso
litigioso.
DUODECIMO.-
Antes de proceder al examen de los tres restantes motivos (sexto, cuarto y quinto, por este orden),
dada la íntima conexión existente entre ellos, se estima necesario hacer las siguientes
puntualizaciones previas: 1.ª Ante todo ha de resaltarse, con caracteres destacados que, en el muy
atípico supuesto que aquí nos ocupa, el traspaso litigioso fue realizado con el consentimiento
expreso del arrendador, que en ningún momento se ha opuesto al mismo, por lo que, obviamente, no
nos hallamos en presencia de una acción resolutoria del contrato de arrendamiento por traspaso
ilegal (causa 5.ª del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), pues si así fuera, el ejercicio
de la misma correspondía al arrendador y únicamente contra el arrendatario, no contra el adquirente
del traspaso ilegal, al ser éste un tercero extraño a la relación arrendaticia, y las consecuencias
propias del ejercicio de esa supuesta acción resolutoria (de prosperar la misma) no guardan relación
alguna con las que deban derivarse del supuesto litigioso aquí contemplado. 2.ª Todo traspaso
legalmente realizado (por consentimiento expreso del arrendador) lleva inherente, como
consustancial a la propia esencia del traspaso, la subrogación del tercero (adquirente del mismo) en
la posición jurídica del arrendatario traspasante, sin necesidad de celebración de nuevo contrato de
arrendamiento, con lo que quiere decirse que, dada esa consustancial interconexión, la suerte
posterior que pueda correr el traspaso (por la posible anulación del mismo por otra causa invalidante,
totalmente distinta de la ya dicha inicial legalidad de su realización con el consentimiento del
arrendador) ha de afectar directamente también a la posición arrendaticia (subrogada) del adquirente
del traspaso, por lo que no cabe la posibilidad de declarar la nulidad de éste y mantener, sin
embargo, aquella posición arrendaticia, pues de hacerlo así, se produciría, entre otros, el absurdo
jurídico del que nos ocuparemos al examinar el motivo sexto. 3.ª En el supuesto aquí enjuiciado nos
hallamos, sin duda alguna, en presencia de un auténtico y propio traspaso (realizado con el
consentimiento del arrendador), aunque el mismo fue instrumentado en la atípica y anómala forma
de desdoblarlo en dos contratos independientes: el de traspaso y el de nuevo arrendamiento a favor
del adquirente del traspaso, aunque íntimamente conexionados y dependientes entre sí, como lo
evidencian varios hechos (de los que nos ocuparemos al examinar los motivos cuarto y quinto), uno
de los cuales (nos anticipamos a decir ya) es el de que dicho arrendamiento se pactó para dedicar el
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local única y exclusivamente a la actividad de bar, que era, precisamente, la finalidad única con la
que el señor U. R. celebró el contrato de traspaso, por lo que dada la íntima y consustancial unión
existente entre ambos contratos, el referido arrendamiento ha de correr la misma suerte que el
traspaso, sin que quepa hacer, por las razones anteriormente dichas, una dicotomía entre ambos, de
tal manera que cada uno de ellos pueda seguir derroteros distintos. Así lo entendió correctamente el
Juez de Primera Instancia en su sentencia, al dar a los dos contratos un tratamiento unitario, aunque
luego no acertó al denegar la nulidad del traspaso y, por tanto, también la del arrendamiento (pero
éste -de la validez o nulidad del traspaso- es un tema distinto, del que ya nos hemos ocupado al
estudiar y resolver el primero de los recursos).
DECIMOTERCERO.-
Por el motivo sexto, con apoyo procesal en el ordinal quinto del artículo 1692 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente) se denuncia infracción del artículo
1303 del Código Civil, que el recurrente hace consistir en que la sentencia recurrida le condena a
devolver o restituir a los demandados esposos (transmitentes del traspaso) el local traspasado,
cuando dicho local, dice el recurrente, no fue objeto del traspaso, sino que lo fue el «Bar Grand Prix»,
mientras que el local ha sido materia del contrato de arrendamiento que luego (el 1 de febrero de
1988) celebró con el propietario señor S. D., que es, agrega, a quien se lo tiene que devolver. Para
poder resolver el expresado motivo que, aunque contenedor de una desacertada tesis impugnatoria,
es revelador del absurdo jurídico ya apuntado en el Fundamento anterior de esta resolución, ha de
recordarse, siquiera sea sintéticamente, lo que ya hemos dicho con anterioridad y que es lo
siguiente: 1.º El objeto del contrato de traspaso fue el local (continente), no el negocio instalado en el
mismo, como ya hemos razonado extensamente en el Fundamento jurídico undécimo de esta
resolución. 2.º Para ser consecuente con lo que preceptúa el artículo 1303 del Código Civil que,
declarada la nulidad de un contrato, obliga a los contratantes a restituirse recíprocamente lo que
recibieron a virtud del mismo, la sentencia recurrida condena al demandante (adquirente del
traspaso) a devolver a los esposos demandados (transmitentes del referido traspaso) el local
traspasado, pero no tiene en cuenta (la expresada sentencia) que dicha restitución es ontológica y
jurídicamente imposible realizarla si, al mismo tiempo, mantiene subsistente, como ha mantenido, el
contrato de arrendamiento, de fecha 1 de febrero de 1988, celebrado entre el arrendador señor S. D.
y el adquirente del traspaso señor U. R., pues a virtud de la subsistencia de dicho contrato, la
posesión arrendaticia le corresponde al referido señor U., a cuya situación ha llevado
inexorablemente el haber dado tratamiento diferente a los dos repetidos contratos (el de traspaso y el
subsiguiente e inmediato de arrendamiento), cuando ambos contratos, dada la íntima y consustancial
interconexión existente entre ellos (recuérdense las puntualizaciones previas que hemos dejado
hechas en el Fundamento jurídico anterior), han de recibir un tratamiento unitario, de tal modo que
declarada la nulidad del contrato de traspaso (por error esencial y excusable), ella ha de acarrear
también la del arrendamiento, dada la consustancial e íntima conexión, es necesario repetir,
existente entre ellos, debiendo, por tanto, reponerse la situación jurídica, incluida la arrendaticia, al
estado en que se hallaba en la fecha de celebración del referido contrato de traspaso, con lo que se
evita el absurdo jurídico que dejamos insinuado en el Fundamento anterior de esta resolución, en el
que ha incurrido la sentencia recurrida, al condenar al adquirente del traspaso a devolver a los
esposos traspasantes el local traspasado y, al mismo tiempo, mantener subsistente el tantas veces
repetido contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 1988. Por lo expuesto, el expresado
motivo ha de fenecer, por cuanto ha de ser mantenida la referida condena que hace la sentencia
recurrida, aunque debiendo ser corregido el ya dicho absurdo jurídico en que la misma ha incurrido (y
que el presente motivo, oportunamente, ha puesto de manifiesto), lo que podrá hacerse mediante el
tratamiento que haya de darse a los motivos cuarto y quinto, de los que pasamos a ocuparnos.
DECIMOCUARTO.-
Los dos expresados motivos, al ser único y el mismo el objeto impugnatorio de ambos, han de ser
estudiados conjuntamente. Mediante ellos, con la misma apoyatura procesal que el anteriormente
examinado, y denunciando infracción de los artículos 1281.2.º y 1282 del Código Civil (en el motivo
cuarto) y del artículo 1281.1 del mismo Código (en el quinto), el recurrente impugna la interpretación
que la sentencia recurrida ha hecho del contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 1988,
celebrado entre don Julián S. D., como arrendador, y don Salvador U. R., como arrendatario, al
entender que dicho arrendamiento es un contrato independiente y desligado del de traspaso, cuando
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lo cierto es, dice el recurrente, que la intención de los contratantes fue la «de llevar a la práctica
mediante dicho contrato escrito (de arrendamiento) el contrato verbal de traspaso del bar Grand Prix
que los demandados S. y A. (de una parte), con la autorización o visto bueno del demandado señor
S., y el demandante señor U. (de otra parte), habían convenido anteriormente». Los expresados
motivos han de ser estimados, ya que es reiterada doctrina de esta Sala, cuya notoriedad nos exime
de una exposición detallada de la misma, la de que la labor hermenéutica de los contratos que,
en principio, es función privativa de los juzgadores de la instancia, puede ser sometida a
revisión casacional, cuando el resultado exegético por aquéllos obtenido sea ilógico, erróneo,
desorbitado o carente de sentido , que es lo que ha ocurrido en el presente supuesto litigioso,
pues tanto de la literalidad del contrato escrito de arrendamiento, como de los actos coetáneos y
posteriores a la celebración del mismo y del inmediato anterior de traspaso, se desprende
claramente que la intención de las partes intervinientes, tanto en el contrato escrito de
arrendamiento, como en el verbal de traspaso, fue la de que ambos contratos integraran un todo
negocial unitario y de que el referido arrendamiento fuera el medio apropiado y único para poder
viabilizar el traspaso realizado con el consentimiento expreso del arrendador. Así lo evidencia lo
siguiente: 1.º) Las fechas de celebración de ambos contratos fueron prácticamente coincidentes,
pues el verbal de traspaso fue concertado el 29 de enero de 1988 y el de arrendamiento se pactó el
1 de febrero siguiente. Es evidente que si el arrendamiento no hubiera sido concebido como medio
de viabilizar el traspaso, éste no hubiera podido llevarse a efecto contra la voluntad del arrendador
en la forma verbal en que el mismo fue concertado. 2.º) En el referido contrato escrito de
arrendamiento se pactó expresamente que «el local objeto de este contrato se destinará, única y
exclusivamente, al negocio de BAR» (cláusula sexta), lo que pone de manifiesto que así se
estipulaba para que, en la relación triangular formada por arrendador, arrendatarios-traspasantes y
adquirente del traspaso, pudiera éste llevarse a efecto, al que el adquirente señor U. R. prestó su
consentimiento porque estaba en la convicción de que el local podía dedicarse a la actividad de bar.
3.º) Por la fecha del repetido contrato de arrendamiento (1 de febrero de 1988), en el mismo se pactó
expresamente lo siguiente: «Asimismo, y por cuanto se refiere a las "disposiciones legales en vigor»
contempladas en la condición adicional primera, éstas se entenderán con exclusión a su vez de lo
prevenido en el artículo 9 del RDLey 2/1985, de 30 abril (RCL 1985\1064y ApNDL 740), resultando
consecuentemente de aplicación la prórroga forzosa de los artículos 57 y concordantes del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos». La expresada cláusula está evidenciando
claramente que si el señor U. R. había tenido que pagar cinco millones de pesetas por el traspaso, al
someter el nuevo arrendamiento a la prórroga forzosa (excluyendo expresamente la aplicabilidad del
RDLey 2/1985, de 30 abril) se estaba reconociendo que la intención de los contratantes era la de
concertar el expresado arrendamiento como medio de poder llevar a efecto el antedicho traspaso, al
reconocer, a su vez, al señor U. R. el derecho a la prórroga forzosa y, con ella, la posibilidad de
traspasar por su parte, si le convenía a sus intereses.
Si como acaba de razonarse, el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 1988, según
la evidente intención de los contratantes en la antedicha relación triangular de los mismos, fue
pactado como medio adecuado y único de que pudiera tener viabilidad el contrato verbal de
traspaso, es patente que dada la íntima y sustancial interconexión (tantas veces ya repetida)
existente entre ambos, la nulidad declarada del traspaso (por error esencial y excusable) ha de
comportar también la del arrendamiento, como parte integrante de aquél, debiendo reponerse la
situación jurídica, incluida la arrendaticia, al estado en que se hallaba al celebrar el contrato de
traspaso, por lo que la posesión del local deberá ser reintegrada a los esposos don Claudio S. P. y
doña Gracia A. A., como únicos arrendatarios del mismo, quienes serán los obligados a pagar las
rentas al arrendador señor S. D.
DECIMOQUINTO.-
El acogimiento de los motivos cuarto y quinto del recurso interpuesto por el demandante don
Salvador U. R. (segundo de los formalizados y estudiados), con la consiguiente estimación de dicho
recurso (en lo que ha sido objeto del mismo) y las subsiguientes casación y anulación de la sentencia
recurrida (en lo referente al pronunciamiento recurrido), obliga a esta Sala a resolver lo que
corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (número 3.º del artículo
1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que ha de hacerse en el sentido de estimar la demanda
formulada por don Salvador U. R. contra don Julián S. D. y, en consecuencia, declarar la nulidad del
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contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 1988, celebrado entre ambas partes litigantes,
debiendo el actor señor U. R. devolver o restituir el local a los primitivos y únicos arrendatarios del
mismo don Claudio S. P. y doña Gracia A. A., como ya acordó la sentencia recurrida al declarar la
nulidad (por error esencial y excusable) del contrato de traspaso de dicho local; por precepto
imperativo del artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil han de imponerse al demandado señor
S. D. las costas de primera instancia causadas por la demanda dirigida contra el mismo; no procede
hacer expresa imposición de las costas de segunda instancia, ni de las del presente recurso de
casación (el interpuesto por el señor U. R.) y sin que haya lugar a acordar la devolución del depósito,
al no haber sido constituido el mismo, por no ser las sentencias de la instancia conformes de toda
conformidad.

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