Avaliacao de Terrenos PDF

AVALIAÇÃO DE TERRENOS
RUI DE SOUSA CAMPOSINHOS

c=PT, o=Cartão de Cidadão,
Rui de Sousa Camposinhos ou=Cidadão Português,
ou=Assinatura Qualificada do
Cidadão, sn=CAMPOSINHOS,
Professor Coordenador com Agregação givenName=RUI DE SOUSA,
serialNumber=BI039542440,
cn=RUI DE SOUSA CAMPOSINHOS
email: rdc@isep.ipp.pt 2013.10.23 16:08:23 +01'00'
Palavras-chave: métodos de avaliação imobiliária, avaliação de terrenos, potencial

construtivo, potencial produtivo, abordagem estática, abordagem pseudo-dinâmica.
1 Introdução
São definidos conceitos e apresentados métodos e procedimentos que visam e possibilitam
a atribuição de valor a terrenos em função da sua capacidade exploratória para construção
ou como meio de produção agrícola.
2 Métodos de Avaliação
Em geral a avaliação de terrenos pode ser realizada a partir de três abordagens distintas.
2.1 Terrenos com capacidade produtiva
A avaliação com base num dado ou determinado rendimento que permite atribuir o valor
que aqui se designa por V.B.R., Valor com Base no Rendimento. Esta abordagem é
aplicável fundamentalmente a terrenos agrícolas. O seu valor corresponde à actualização
das receitas líquidas que resultam da exploração de um dado terreno.
2.2 Terrenos com capacidade construtiva
A avaliação com base nos custos, de produção ou substituição, resultante da abordagem
pelo dito método do custo. Neste caso o valor do terreno corresponde à diferença entre os
proveitos e custos associados a um determinado investimento. Ao valor do investimento,
leia-se, valor baseado no custo, V.B.C., é deduzido o custo do investimento, sem o terreno.
Ao “resíduo” ou valor da diferença corresponde o valor do terreno.
2.3 Terrenos com capacidade construtiva – abordagem comparativa
Como já foi referido no curso, o acto de comparar exige condições que possibilitem essa
comparação, facto esse, que pressupõe variáveis da mesma índole, sendo natural que a
medida do valor seja tanto mais fiável quanto maior for a informação que se disponha de
um mercado suficientemente transparente, e de um volume adequado de transacções que
permitam uma base de referência satisfatória.
Não é contudo o caso dos terrenos, porquanto a sua tipificação explícita é impossível, i.e., a
heterogeneidade das características é de tal modo dispersa que inviabiliza a aplicação do
dito método comparativo.
No caso das edificações, o seu presumível valor de transacção (PVT) pressupõe a afectação
das áreas brutas envolvidas, e os parâmetros unitários que irão reflectir o comportamento
1º Curso de Avaliação e Análise do Investimento Imobiliário

Copyright © 2006 – Rui de Sousa Camposinhos
Todos os direitos reservados, incluindo os direitos de reprodução e uso sob qualquer forma ou meio, nomeadamente, reprodução em cópia ou oral, sem a expressa
autorização do autor, estão sujeitos ao estabelecido na Lei dos Direitos de Propriedade
do mercado imobiliário na zona, para propriedades com características semelhantes ou
comparáveis, tendo obviamente em atenção várias características dos bens, nomeadamente
as construtivas e de localização.
Para os terrenos poder-se-á utilizar um indicador numérico que permita uma analogia
comparativa reflectindo o “valor” do local ou a zona urbana de uma dada urbe ou
urbanização. Esta abordagem “comparativa” está sempre ligada ao potencial construtivo e
traduz-se num coeficiente que reflecte o “peso” da ocupação do valor de um investimento
imobiliário. Este valor, do conjunto edificado, pode ter sido obtido com base no método
do custo, no método do rendimento ou a partir do método comparativo.
3 Terrenos com potencial construtivo

A informação sobre um dado terreno deve ser o mais exaustiva porque raramente se
mostra anódina. A título elucidativo listam-se os aspectos mais importantes a ter em conta.
3.1 Caracterização
A caracterização de um terreno com vista à atribuição do seu valor em função do seu
potencial construtivo deve abranger todos os aspectos relevantes que concorrem para esse
fim. Deverão ser abordados todos os “pontos” fundamentais de forma a deixar clara a
“envolvente” do “problema” – a avaliação e evitar ambiguidades esclarecendo eventuais
incertezas.
Na definição da capacidade construtiva de um terreno é necessário conhecer, sem
ambiguidade, o seu estado jurídico-administrativo. Compete ao avaliador verificar se
existem ónus registados na conservatória do registo predial, como por exemplo, penhoras,
hipotecas e o respectivo valor. O seu conhecimento não pode ser omitido e na incerteza da
sua eventual existência devem ser expressas as devidas reservas.
Referem-se de seguida os principais aspectos a ter em conta na caracterização para a
avaliação de um terreno:
– Quanto ao enquadramento legal:
Deverão ser consultados os documentos legais, planos directores municipais, planos de
pormenor e os próprios serviços municipais para verificação de eventuais restrições que
possam condicionar a capacidade construtiva do terreno.
Deve ser dada especial atenção aos solos ou terrenos reservados com faixas ou zonas “non
aedificandi”, como por exemplo:
– em relação aos itinerários principais, linhas ferroviárias e respectivas adjacentes;
– as servidões de aeródromo e heliportos previstos;
– as servidões da rede eléctrica relativas às linhas de média e alta tensão;
– as servidões de emissores radioeléctricos;
– as condutas de adução de água, adução-distribuição de água e dos emissários das redes de
drenagem de esgotos e emissários de esgotos;
– as faixas “non aedificandi” nos limites dos aterros sanitários;

– as zonas de captações subterrâneas de água;
– as indústrias que produzam efluentes nocivos, independentemente dos dispositivos
antipoluição de que possam dispor.
– Quanto às acessibilidades:
É fundamental confirmar se o terreno tem acessibilidade directa por um caminho ou
estrada confrontantes ou se o acesso está condicionado pela passagem por outro terreno. A
largura disponível e declive dos acessos podem condicionar a circulação de viaturas
prioritárias, carros de bombeiros e ambulâncias.
– Quanto à topografia:
Os terrenos irregulares têm um menor aproveitamento e portanto são menos valorizados.
A posição em relação ao nível da rua, se o terreno está a uma cota superior ou inferior à do
nível da rua é um factor relevante; porquanto um terreno com maior declive pode obrigar a
um acréscimo dos custos de investimento.
A orientação da pendente pode, também, condicionar a capacidade construtiva em função
da agressividade do clima; a orientação determina o tipo de exposição solar condicionando
a volumetria e forma das construções.
Um terreno plano numa zona alagável ou com baixo nível freático pode aumentar os
custos devido às intervenções correctivas de drenagem que se possam impor. Para tal a
proximidade de linhas de água é um aspecto a ter em conta.
– Quanto aos factores de apreciação ou de desvalorização:
Por exemplo, a proximidade do mar, de uma zona verde, do núcleo central de uma cidade,
são factores de apreciação enquanto, por exemplo, a proximidade de zonas industriais
poluentes, aglomerados ilegais ou marginais, nalguns casos, a imediação de hospitais,
cemitérios, bares/discotecas são ou podem ser factores depreciativos.
Apresenta-se uma listagem de tópicos que facilitam a recolha de informação:
Identificação, toponímia, fotografia aérea, delimitação.
Área;
Perímetro e frente(s);
Profundidade Máxima;
Finalidade: o tipo de zona urbana em que o terreno se encontra é um factor muito
importante, principalmente se o terreno estiver numa zona de forte implantação comercial;
Pavimentação: indicar o tipo de pavimentação existente no arruamento principal que
confronta o terreno;
Proximidade e acesso às redes de transportes públicos;
Rede de abastecimento de água;
Rede de Esgotos;
Energia Eléctrica;
Rede Telefónica;

Iluminação Pública;
Guias e sarjetas nos arruamentos confrontantes.
3.2 Planos de ordenamento territorial
Os planos directores municipais, PDM, abrangem normalmente a totalidade da área de um
dado concelho e constituem para um dado concelho o principal, senão único, instrumento
de ordenamento do território.
O PDM tem a natureza de regulamento administrativo e as suas disposições são de
cumprimento obrigatório para as intervenções de construção de iniciativa pública, privada e
cooperativa.
As acções, com incidência na ocupação, uso ou transformação do solo, a desenvolver por
qualquer entidade no território do PDM regem-se pelo seu regulamento.
As normas de um PDM enquadram e têm prevalência sobre todos os actos normativos
estabelecidos pelas autarquias. O PDM é constituído por elementos fundamentais,
complementares e anexos.
São elementos fundamentais:
– Regulamento;
– Planta de ordenamento do concelho, à escala de 1:25000;
– Plantas de ordenamento dos aglomerados urbanos, à escala de l:5000;
– Planta actualizada de condicionantes, à escala de 1:25000;
São elementos complementares e anexos:
– Relatório;
– Planta de enquadramento, à escala de 1:25000;
– Estudos de caracterização física, social, económica e urbanística.
3.3 Definições de índices e coeficientes de utilização
Os coeficientes e índices de utilização determinam numericamente o valor da área de
construção. Existe muitas vezes disparidade nas definições destes parâmetros. Uma vezes o
mesmo nome apresenta definições completamente diferentes, outras vezes para uma
mesma e precisa definição são atribuídos nomes diferentes.
Não vale a pena, por isso, apresentar valores com base em parâmetros sem antes apresentar
a definição precisa mesmo que concisa para esses parâmetros.
Neste sentido apresenta-se um conjunto de definições que parece reunir maior
concordância no nome e uniformidade de conceitos:
– Superfície total – entende-se por superfície total de uma determinada área que engloba
um ou mais prédios rústicos ou urbanos a superfície medida pelos limites dos prédios que
formam a mesma área;
– Área do terreno utilizável – entende-se por área do terreno utilizável a área
constituindo parte ou o todo de uma parcela rústica e definida como urbana em plano.

Inclui área de implantação de edifícios, bem como áreas de infra-estruturas, vias, acessos,
parqueamento, serviços e equipamentos;
– Terreno ou prédio urbanizável – a totalidade da propriedade fundiária legalmente
constituída que, para ser utilizado como urbano, deverá ser objecto de uma operação de
loteamento e ou aprovação de obras de urbanização;
– Espaço urbano – conjunto de áreas urbanas ou urbanizáveis;
– Área de construção – área total de pavimento de uma ou mais construções;
– Área bruta de construção – somatório das áreas brutas de pavimento acima e abaixo da
cota de soleira, excepto se a área a construir abaixo da cota de soleira se destinar
exclusivamente a estacionamento. Não se considera ainda para efeito do cálculo da área
bruta da construção a área dos sótãos que não possuam pé-direito regulamentar para fins
habitacionais ou comerciais;
– Área bruta de implantação - projecção vertical da área total edificada ou susceptível de
edificação em cada lote.
– Área bruta de pavimento - área por piso delimitada pelas paredes exteriores, incluindo a
espessura das mesmas, adicionada à área das varandas;
– Área impermeabilizada – área total definida pelo somatório das áreas de implantação
das construções, de áreas de vias e estacionamento que constituem zonas
impermeabilizadas do solo;
– COS (coeficiente de ocupação do solo) – índice resultante da razão entre a área de
construção e a área do terreno utilizável (com exclusão de caves e sótão); por vezes aparece
como quociente entre a área bruta de implantação e a área do lote.
A volumetria de construção edificável calcula-se multiplicando o coeficiente de ocupação
do solo específico de cada zona pela área do lote, da parcela ou das parcelas de território
loteáveis.
– Índice de Utilização do Solo (IUS) - é o quociente entre o somatório da área bruta de
construção de todas as edificações e a área do lote ou da parcela de terreno;
– CAS (coeficiente da afectação do solo) – índice resultante da razão entre a área de
implantação dos edifícios e a área do terreno utilizável;
– CIS (coeficiente de impermeabilização do solo) – índice resultante da razão entre a
área impermeabilizada e a área do terreno utilizável;
– Altura da edificação - medida vertical da edificação, medida a partir da rasante da
respectiva via de acesso principal até ao ponto mais alto da construção, expressa em
número de pisos.

“Este coeficiente surge, por vezes, com definição diferente da habitual, como sendo o quociente
expresso em metros cúbicos por metro quadrado entre o volume total das construções
existentes ou edificáveis num lote ou numa parcela de território e a área desse mesmo
território ou lote”.

– Número de pisos – conjunto de níveis de uma construção numerados a partir do plano
base de implantação para cima do solo;
– Número de pisos de um edifício – número de pavimentos do edifício, com excepção
do(s) piso(s) de cota(s) inferior(es) ao do arruamento que o serve quando se destina
exclusivamente a estacionamento;
– Plano de Urbanização - plano municipal de ordenamento do território definido com
esta designação na legislação em vigor;
– Plano de Pormenor - plano municipal de ordenamento do território definido com esta
designação na legislação em vigor, podendo assumir características de salvaguarda e
valorização quando tenha como objectivo incentivar e enquadrar a conservação e
revitalização de conjuntos ou núcleos históricos;
– Estudo de integração na envolvente - estudo técnico, nomeadamente estudo de
impacto ambiental ou de recuperação paisagística, que possa garantir o cumprimento dos
objectivos de preservação e valorização ambiental expressos no Plano e de acordo com a
legislação em vigor;
– Operação de Loteamento - toda a acção que tenha por objecto ou por efeito a divisão
em lotes, qualquer que seja a sua dimensão, de um ou vários prédios, desde que pelo menos
um dos lotes se destine imediata ou subsequentemente a construção urbana;
– Perímetro Urbano - Linha que delimita exteriormente o aglomerado urbano, de acordo
com o Plano.
– Habitação unifamiliar - imóvel destinado a alojar apenas um agregado familiar,
independentemente do número de pisos;
– Habitação colectiva - imóvel destinado a alojar mais do que um agregado familiar,
independentemente do número de pisos e em que existem circulações comuns a vários
fogos entre as respectivas portas e a via pública;
– Fogo - uma unidade destinada à instalação das funções habitacional ou outras;
– Densidade bruta - quociente, expresso em fogos por hectare, entre o número de fogos
edificado ou edificável e a área de uma unidade de ordenamento sujeita a Plano de
Pormenor ou de um prédio sujeito a operação de loteamento;
– Espaços verdes e de utilização colectiva - espaços livres entendidos como espaços
exteriores, que se prestam a uma utilização menos condicionada, a comportamentos
espontâneos e a uma estada descontraída por parte da população utente;
– Infra-estruturas viárias - conjunto das áreas da rede viária, definida como espaço
construído destinado à circulação de pessoas e viaturas e do estacionamento de veículos.
– Equipamentos - áreas e edificações destinadas à prestação de serviços à colectividade
(nomeadamente, saúde, educação, assistência social, segurança, protecção civil), à prestação
de serviços de carácter económico (nomeadamente, matadouros, feiras) e à prática, pela
colectividade, de actividades culturais, de desporto e de recreio e lazer;
– Cércea – define-se como a altura da fachada de uma edificação no seu plano marginal a
partir da cota média de implantação;

– Plano marginal – define-se como o plano vertical tirado da fachada fronteira ao
arruamento público que serve o lote que intersecta o plano de implantação;
– Linha marginal – linha que delimita uma parcela ou lote em relação ao do arruamento
urbano;
– Profundidade dos edifícios – distância compreendida entre o plano da fachada
principal ou anterior e o plano da fachada de tardoz ou posterior, considerada acima do
nível do solo.
– Plataforma de estrada – abrange a faixa de rodagem e as bermas;
– Cota de soleira – nível altimétrico a que a construção fica implantada, referenciado à
fachada principal do edifício;
– Cota média de implantação – nível altimétrico a que a construção fica implantada,
referenciado à média altimétrico do terreno;
– Loteamento urbano – designa-se por loteamento urbano uma operação de divisão de
um ou mais prédios em unidades autónomas directamente utilizáveis e apropriáveis, de
acordo com a legislação aplicável;
– Prédio, lote urbano, também designado por lote – terreno constituído através de
alvará de loteamento, ou o terreno legalmente correspondente a uma unidade cadastral
formatada para a utilização urbana, confinante com via pública, em qualquer caso destinado
a uma só edificação de uso residencial, industrial e turístico e equipamentos de utilização
colectiva incluindo eventualmente anexos exteriores destinados a estacionamento ou
aparcamento da própria edificação;
– Plano de pormenor – estudo de iniciativa municipal que define as diversas áreas
utilizáveis, de acordo com o n.º 4 do artigo 9º do Decreto-Lei n.º 69/90;
– Perímetro urbano - área delimitada na planta de síntese correspondendo a um conjunto
coerente e articulado de edificações multifuncionais e terrenos contíguos desenvolvido
segundo uma rede viária estruturante e usufruindo de todas as infra-estruturas urbanísticas;
– Densidade populacional – número de habitantes residentes em 10 000 m2 de superfície
territorial;
– Cordões urbanos – designa-se por cordões urbanos os espaços edificados e com
potencialidades de edificação apoiados por uma via estruturante, infra-estrutura,
constituindo um desenvolvimento urbano linear.
– Espaço-canal – espaço que corresponde a corredores e áreas de passagem de infra-
estruturas, existentes ou previstas, que têm efeito de canal de protecção ou barreira física
em relação aos usos marginantes, no sentido de garantir a boa execução dessas infra-
estruturas.
– Obras de urbanização – obras que abrangem a preparação do terreno por meio de
terraplanagens, a execução de arruamentos, das redes de abastecimento de água, de energia
eléctrica e de gás, de saneamento e de iluminação pública e os arranjos exteriores dos
espaços etc., quando inseridas em loteamento urbano e ou construção de edifício(s);

– Leito do curso de água – área coberta pelas águas quando não influenciadas por cheias
extraordinárias, inundações ou tempestades. O leito é limitado pela linha que corresponder
ao limite dos terrenos que as águas cobrem em condições normais da época das chuvas
sem transbordar para o solo natural, que habitualmente se encontra enxuto;
– Margem – faixa de terreno contígua ou sobranceira à linha que limita o leito das águas.
A margem tem a largura de 20 m, quando os terrenos tiverem inclinações inferiores a 5 %,
e de 10 m, nos restantes casos;
– Zona adjacente – área contígua à margem estendendo-se até à linha alcançada pela
maior cheia produzida no período de um século ou pela maior cheia conhecida no caso de
não existirem dados que permitam identificar a anterior;
4 Terrenos com capacidade construtiva

A estimação do valor a partir da capacidade construtiva parte sempre do pressuposto do
valor do investimento associado a essa capacidade. O valor do investimento é obtido
através do método comparativo do valor de mercado com outros investimentos
equivalentes, quer através da avaliação das fracções que compõe a propriedade, tratando-se
de um ou mais prédios que poderão ser divididos em propriedades ou em lotes que darão
origem a diferentes fracções.
Conhecido o valor do Investimento existem duas vias.
O valor do terreno é obtido descontando ao valor do investimento todos os custos e
margem do investidor, a partir do método do custo, apurando-se por diferença o valor do
terreno.
No conhecimento dos indicadores do peso do terreno, indicadores de incidência, em
relação ao valor do investimento que resulta da sua capacidade construtiva em situações
homólogas e comparáveis, da afectação do referido coeficiente.
Tanto no primeiro como no segundo caso é necessário explicitar, sempre, se o valor
apurado inclui ou não eventuais obras de urbanização cujo valor deve ser indicado. Para tal
é indispensável definir, além avaliação o valor do terreno e o valor das infra-estruturas de
urbanização, indicando se as mesmas estão ou não realizadas.
4.1 Avaliação com base nos custos e margem de lucro do investimento
Trata-se de aplicar o chamado método do valor residual. Nesta abordagem pretende-se
estimar o valor do terreno (T) e infra-estruturas (I) que irá ser ocupado dando lugar a um
dado produto imobiliário, cujo valor (PVT) é obtido pelo método do mercado. De uma
forma simplificada corresponderá a deduzir ao valor do investimento a Construir, PVT, o
custo da construção incluindo encargos indirectos (C+K) e a margem do investidor (M).
A formulação que permite obter o valor do terreno infraestruturado, nestes moldes, é a
seguinte:
T  I  PVT  C c  K  M  (1)
As avaliações com base na capacidade construtiva têm, geralmente, por base a parcela de
mais fácil quantificação e com maior peso no valor, o custo de construção. Assim é muitas
vezes encontrada a seguinte expressão:
T  I  PVT  1  ( K  M )  C c ; (2)
em que  K ;  M são as percentagens que representam o valor dos encargos indirectos e da

margem de lucro em relação ao valor final.
Seja o custo total da construção designado por C e definido como o custo das obras de
edificação ( Cc ) e o custo das obras de urbanização (I), vem no lugar da expressão (2) a
expressão:
T  PVT  1  ( K  M )  C c  I  ; (3)
ou simplesmente:
T  PVT  1  ( K  M )  C ; (4)
Tenha-se em atenção que em muitos casos alguns encargos são fixados em função do
Custo do Investimento e não em função do valor do Investimento. Sendo a Margem a
diferença entre o valor e o custo do investimento a expressão (4) é ajustada em
conformidade.
T  PVT  1  ( K  (1  M )   M )  C ; (5)
Conhecidos os valores de C e o peso dos encargos indirectos e da margem no valor total

do investimento, é possível determinar o valor do Terreno, (T) sem o custo das infra-
estruturas.
T
Se definirmos  T  obtém-se o peso do valor do terreno no valor final, (PVT),
PVT
factor que permite comparar com os indicadores de incidência referidos anteriormente.
A aplicação da expressão na forma (4) ou (5) corresponde a chamada abordagem estática
ou método estático do valor residual.
4.1.1 Abordagem estática

A abordagem estática para a atribuição de um valor pressupõe que o investimento se realiza
num universo sem valor temporal do dinheiro, ou que todas as parcelas de despesa e de
receita ocorrem em simultâneo.
É como se a vida do investimento fosse instantânea e correspondesse ou se reduzisse à
data da avaliação.
4.1.2 Abordagem pseudo-dinâmica

A abordagem aqui apresentada pretende simular a concretização do investimento ao longo
do prazo da sua realização, assumindo um crescimento linear de cada parâmetro
interveniente.
Para o efeito, os diferentes valores são actualizados para a data de avaliação com recurso a
uma dada taxa.

Cada parcela do investimento é, de uma forma simplificada, considerada realizada com
crescimento linear e ocorrência no “centro de gravidade” do binómio (prazo-valor).
A análise dos investimentos é realizada através deste modelo que explicita todos os
parâmetros considerados na abordagem estática, ou seja os custos, proveitos e encargos
directos mas agora aferidos no tempo pelos respectivos prazos equivalentes de realização.
Recorrendo à fórmula da actualização, cada valor C n é actualizado para C0 do seguinte
modo:
C 0  C n  1  t a  ;
n
(6)
Onde:
C0 – representa um valor reportado à data de avaliação;
C n – representa o valor reportado à data de ocorrência, ou seja ao fim de num dado
período n de tempo;
t a – taxa real de actualização que se pode explicitar:
1 j
ta  1; (7)
1 i
Nesta expressão:
j – taxa nominal de actualização sem incluir o prémio de risco;
i – taxa de inflação.
Considerando, para simplicidade de leitura, a seguinte igualdade (   1  t a ) e a seguinte
simbologia para os prazos de ocorrência das parcelas que constituem um dado
investimento:
nV – Período de actualização correspondente à realização do valor do investimento
(PVT);
nI – Período de actualização para a realização das obras de infra-estruturas;
nC – Período de actualização do custo da construção;
nK – Período de actualização dos encargos indirectos com a construção;
nM – Período de actualização para a margem do investidor;
Ter-se-á para a mesma formulação das equações (3) e (4) as seguintes expressões:
T  PVT    nV  ( T   nk   M   nM )  C c   nC  I  nI ; (8)
ou simplesmente:
T  PVT    nV  ( T   nk   M   nM )  C  nC ; (9)
No caso de os encargos serem fixados em função do custo do investimento ter-se-á tal

como na equação (5):

T  PVT   nV   T  1   M    nk   M  nM   C   nC ; (10)
Se as obras de construção forem iniciadas no seguimento ou em simultâneo com as de

urbanização.
Na Figura 1 esquematiza-se os prazos e valores ao longo do período de investimento de
um empreendimento imobiliário. No caso e para simplicidade da análise considera-se que a
construção se processa imediatamente a seguir às obras de infra-estruturas e que a margem
do promotor se realiza ao mesmo tempo que a comercialização.
Figura 1 – Representação esquemática de prazos e valores das partes constituintes de um

investimento imobiliário – Margem explícita
Neste modelo e pelo facto de o “lucro” do investimento estar explicitamente definido, a

taxa de actualização apenas pode reflectir o valor temporal do dinheiro através de uma taxa
pura, dita taxa sem risco.
Não seria o caso se se pretendesse determinar o valor do terreno fazendo reflectir
implicitamente o “lucro” na taxa de actualização. Neste caso ter-se-ia no lugar das
expressões (8), (9) ou (10) considerando o valor do terreno com infra-estruturas:
1 j  r
t a – taxa real de actualização t a   1;
1 i
j – taxa nominal de actualização sem risco;

r – prémio de risco;
i – taxa de inflação;
  1  t a e a mesma simbologia para os prazos de ocorrência das parcelas que constituem
um dado investimento:
nV – Período de actualização correspondente à realização do valor do investimento
(PVT);
nI – Período de actualização para a realização das obras de infra-estruturas;
nC – Período de actualização do custo da construção;
nK – Período de actualização dos encargos indirectos com a construção.
Assim a margem é excluída por estar implícita na taxa de actualização:
T  PVT    nV   T   nk   C  nC ; (11)
o que corresponde à situação que se esquematiza na Figura 2.
Figura 2 – Representação esquemática de prazos e valores das partes constituintes de um

investimento imobiliário – prémio de risco implícito
4.2 Avaliação com base em indicadores comparativos

A utilização de coeficientes de incidência do valor do terreno – espaço num investimento
imobiliário que reflecte em termos comparativos a “qualidade” do espaço.
Trata-se de uma abordagem que requer o conhecimento particular de cada dada zona ou
área urbanizada, os seus valores intrínsecos são ditados pelo conhecimento dos espaços
dentro de uma dada localidade. Surgem muitas vezes zonas, ditas “especiais” ou específicas,
constituindo nichos ou parcelas urbanizadas consolidadas em função nível social e
económico dos habitantes, e não do seu valor de localização.
Alguns centros de informação imobiliária têm tratado a informação com base em relatórios
de avaliação que foram produzidos ao longo de muitas décadas.
Apresentam-se no quadro seguinte, a título de exemplo, um conjunto de valores que dão
uma ideia da ordem de grandeza do peso do valor da “localização” do espaço ocupado em
relação ao valor de mercado do imóvel avaliado ou transaccionado.
Descrição e tipologia do espaço Indicador do valor da localização

T
T 
PVT
(A) – Terreno sem infra-estruturas básicas e com acessos não 8% – 11%
pavimentados em zona rural
(B) – Terreno em zona urbana com infra-estruturas básicas e 11% – 14%
acessos pavimentados
14% – 17%
(C) – Idêntico aos espaços tipo (B) próximo de escolas e centros
de saúde
(D) – Periferias de zonas urbanas consolidadas, bem servida de 16% – 19%
transportes públicos e equipamentos sociais
(E) – Zonas preferenciais de espaços urbanos com todos os 19% - 22%
equipamentos sociais primários, lúdicos e comerciais
(F) – Idêntico aos espaços tipo (E) nas imediações de zonas 22% – 25%
privilegiadas balneares ou zonas verdes protegidas
(G) – Espaços de elevada procura com raízes históricas – 25% - 40%
núcleos centrais de urbanizações de valor elevado
Tabela 1 – Parâmetros indicativos do peso da localização do terreno no valor total de um
Investimento.
Repare-se que um terreno, numa dada localidade de elevada densidade, classificado numa
categoria inferior, pode valer mais que um terreno com a mesma capacidade construtiva
numa outra localidade de menor importância, demográfica ou outra, classificado numa
categoria superior.
Por exemplo, o valor de localização de um fogo no centro de uma cidade interior (E)
representará no exemplo do quadro acima 20% do valor do fogo. Considere-se o mesmo
fogo, características físicas e geométricas iguais, na periferia (D) de uma cidade de elevada
densidade, seja  T  17% . Neste último, para que o valor do terreno seja 70% mais “caro”
em (D), basta que aqui o mesmo fogo seja o dobro do preço do que em (E), situação que é
verosímil.
43 Avaliação pelo “cash-flow” – abordagem dinâmica
O estabelecimento de um dado cenário para a realização de um investimento a partir da
capacidade construtiva de uma dada área de terreno permite uma análise mais objectiva que
as anteriores.
De facto, ao ter em conta o valor temporal do dinheiro, a abordagem dinâmica permite
estabelecer critérios para os diversos cenários que se podem desenhar na montagem de um
operação de investimento imobiliário.
Esta questão irá ser tratada em artigo próprio, enquadrando-se nos métodos avançados de
avaliação.
5 Terrenos com potencial produtivo

A avaliação de terrenos produtivos está funcionalmente ligada à actividade de exploração
agrícola dos mesmos. Para isso tem especial importância o conhecimento da actividade
agrícola e dos seus indicadores. Os terrenos agrícolas são um património imobiliário
específico da actividade a que se encontram ligados. A sua avaliação é consequência directa
do valor dos rendimentos gerados e dos custos que lhe estão associados. Nesta secção
tecem-se algumas considerações sobre a avaliação dos rendimentos e portanto dos terrenos
que são a sua fonte de origem.
5.1 Valor temporal dos Rendimentos
Os rendimentos obtidos do produto de um dado terreno podem ser definidos em função
da sua periodicidade, variabilidade e durabilidade.
De acordo com a periodicidade os rendimentos podem dividir-se em diários, semanais,
mensais, trimestrais, semestrais, anuais e multi-anuais. São vários os exemplos que se
podem dar de rendimentos com diferentes periodicidades. A extracção da cortiça, por
exemplo, faz-se de nove em nove anos, a produção de material lenhoso para celulose ou
para madeira de 5 em 5 anos, a cultura de certas leguminosas e frutos tem periodicidade
anual ou inferior.
Atendendo à variabilidade dos valores obtidos os rendimentos podem ser constantes ou
variáveis. No primeiro caso o seu valor é sensivelmente o mesmo para um dado período de
tempo. Um exemplo para o caso de rendimentos variáveis mais típico é o que resulta de
uma vinha, são menores nos primeiros anos para crescerem até um certo nível em que
estabilizam e por fim diminuem.
Segundo a durabilidade podem definir-se rendimentos temporários ou perpétuos. No
primeiro caso a sua duração é limitada, convencionalmente com prazos inferiores a cem
anos. Para prazos superiores a 100 anos os rendimentos são considerados perpétuos. Neste
último caso os exemplos mais referidos são os montados de sobro, reservas e parque
naturais.

5.1.1 Rendimentos constantes e perpétuos
Trata-se de considerar que o tempo de actualização tende para infinito. O valor dos
rendimentos líquidos de valor constante R actualizados perpetuamente a uma dada taxa t,
corresponde ao valor do terreno T e vem dado por:
  1   1  (1  t )  n  R
T  R     R  lim   t ; (12)
n 1 ( 1  t )
n
 
n 
 t 
5.1.2 Rendimentos constantes e temporários

A diferença, única, para o caso dos rendimentos perpétuos resulta do facto de que os
últimos termos da soma não serem desprezáveis. Para um dado prazo de tempo p, tem-se
considerando que os rendimentos ocorrem no fim de cada período n:
 1
p  1  (1  t )  p
T  R     R  ; (13)
n 1 ( 1  t )
n
  t
5.1.3 Rendimento anual variável e perpétuo

Trata-se da situação mais comum. Na verdade muitos terrenos produzem rendimentos por
períodos suficientemente longos para sem erros se poderem considerar perpétuos. No
entanto o valor desses rendimentos varia de período para período. A determinação do valor
actual desses rendimentos e portanto do terreno é a seguinte:
R1 R2 Rn
T   ....  ; (14)
(1  t ) (1  t ) 2
(1  t )n
O valor de n deve ser suficientemente elevado para que o valor do terreno, T, não sofra
alterações significativas com o acréscimo de mais parcelas. São considerados normalmente
suficientes prazos de 50 anos.
5.1.4 Rendimento anual variável e temporário

Neste caso o fluxo de rendimentos tem uma duração limitada sendo, portanto, conhecido o
valor máximo de n o que não acontece com os rendimentos perpétuos. Assim, a fórmula a
usar apresenta o mesmo formato que a expressão (14) com a diferença de o valor de n,
como se referiu ser conhecido e determinado.

5.1.5 Rendimento multi-anual constante e perpétuo
Nesta situação, admite-se que o rendimento postecipado, R, ocorre de k em k anos, sendo
k o numero de anos de intervalo entre a ocorrência de dois rendimentos consecutivos e l o
numero de períodos em que se espera obter o rendimento, neste caso n  k  l ,
corresponde ao número total de anos para um dado prazo. O valor do terreno vem dado
por:
l
 1  R R R
T  R       ... ; (15)
j 1  (1  t )  (1  t ) (1  t ) (1  t ) lk
jk k 2k
Estes rendimentos podem ser substituídos por rendimentos anuais (A) equivalentes
R t
fazendo simplesmente A  e substituindo na expressão (12) o valor do terreno
1  t k  1
é dado por:
R
T ; (16)
1  t k  1
5.1.6 Rendimento multi-anual constante e temporário

Trata-se de uma situação equivalente à anterior mas em que o prazo da capacidade
produtiva está limitado, ou seja o valor de n  k  l é conhecido ou determinável, pelo que:
l
 1   1  (1  t )  kl 
T  R     R   ; (17)
j 1  (1  t )  1  t   1 
kl k

5.2 Rendibilidade de um terreno com capacidade produtiva
As expressões anteriores para a determinação do valor equivalente financeiro de um
terreno com capacidade produtiva correspondem ao cálculo do Valor Actualizado desses
rendimentos. Assim o valor máximo da rentabilidade de uma dada exploração agrícola
corresponde a taxa interna de rentabilidade do investimento:
A expressão para a taxa interna de rentabilidade, TIR, é obtida na fórmula de actualização
do rendimento líquido deduzindo o valor do terreno. É óbvio que se o valor do terreno for
o valor resultante da actualização dos rendimentos a uma dada taxa, essa mesma taxa de
actualização é a TIR. Se o valor do terreno, T, for atribuído ou obtido por outra via ter-se-á,
para um dado prazo de exploração, p, e um dado rendimento R, a seguinte expressão para o
cálculo da TIR:
p  
1 1  (1  TIR )  p
R      T  R  T  0 ; (18)
n 1 ( 1  TIR )
n
  TIR

6. Exemplos de aplicação
6.1 Avaliação com base nos custos
Considere um lote de terreno com uma frente de 20 metros e 30 metros de profundidade
inserido num loteamento com a disposição dos lotes em banda. O coeficiente de ocupação
do solo (COS) definido pela razão entre a área de construção e a área do terreno utilizável
(com exclusão de caves e sótão) máximo é igual a 3,0.
O projecto de arquitectura definiu as seguintes áreas e ocupações:
Custo
Construção área pisos (€/m²)
Cave - garagem 580 1 400
R/C – comércio 580 1 500
Habitação 300 4 200
Determine o coeficiente de ocupação correspondente.
Considere os seguintes valores para os custos de projecto e encargos indirectos e
comercialização:
Projectos e Encargos Incide sobre
Projectos 2% Custo da Construção
Licenças, registos, taxas, gestão e fiscalização 7% Custo do Investimento
Comercialização 3% Custo do Investimento
O prédio será destinado a parqueamento na cave e zona comercial no piso térreo. Os
andares serão destinados a habitação com 2 fogos por piso (1T2 com 100m² e 1 T3 com
130 m²).
Os valores médios de mercado previstos para a comercialização do prédio são os seguintes:
Designação Valor
25 lugares de garagem 7500,0 €/un.
500 m² de área comercial 1000,0 €/m²
Fogos T2 1000,0€/m²
Fogos T3 960, 0€/m²
O investidor admite como mínimo e máximo para a margem do investimento valores entre
10% e 23% sobre o valor do investimento, sendo a margem a diferença entre o valor e o
custo do investimento.
Determine os valores, máximo e mínimo, a atribuir ao terreno.
R1– Abordagem estática.
O valor do terreno deve oscilar entre 133 000€ e 319 000€ aproximadamente.

P.S.
Reparar que o valor representa 8,3% a 20% do valor do Investimento e 10,9% a 22,3% do
custo do Investimento.
R2– Abordagem pseudo-dinâmica.
A utilização do método pseudo-dinâmico obriga a estipular prazos e definir uma taxa de
actualização.
Considere-se que o investimento se realizará de acordo com os seguintes prazos médios:
Actividade Prazo
Custos de construção incluindo a parte das 18 meses
infra-estruturas
Início da comercialização 16 meses após o inicio das obras
Prazo para conclusão das vendas 12 meses após o final das obras
Os valores são considerados a preços constantes, pelo que a taxa na aplicar se deve deduzir
a inflação. Assim considere-se:
t a – taxa real de actualização que se pode adoptar a partir da equação (7):
1 j 1,05
ta  1   1  2,9% ;
1 i 1,02
Aplicando a expressão (10):
T  PVT   nV   T  1   M    nk   M  nM   C  nC
Onde:
PVT  1.587.500
  1,029
18  12 / 2
nV  nM   2 anos;
12
18 / 2
nC  nk   0,75 anos;
12
Atente-se que estes prazos correspondem a uma duração total do investimento de 30 meses
ou seja 2,5 anos.
Vem para o valor do terreno incluído o projecto e considerando uma margem de 23%:
 2

T  P  1 587 500  1,029   0,1  1  0,23  1,029
0 , 75
 0,23  1,029
2
 948 000 1,029 0 , 75

 106 911,0 €
Deduzindo o custo do projecto (2% do custo da construção) tem-se:
T  106 911  0,02  948 000  87 951 €
Se no lugar de uma margem de 23% fosse, para o investimento, considerada uma margem
inferior, por exemplo os referidos 10%, ao custo do terreno corresponderia um valor
superior. Neste caso cifrar-se-ia em 262 658 €.
Admitindo que se pretende determinar qual o prémio de risco acima dos 5% para este
valor do terreno, 262 658 €, obter-se-ia um prémio de 7,2%, situação que se pode
confirmar com a aplicação da expressão (11), onde se obtém uma taxa de actualização igual
1 j  r
a t a = 10,0%; ( t a   1 ).
1 i
6.2 Avaliação com base em indicadores
Presume-se os mesmos dados do problema anterior. Discutir o valor do terreno para um
prédio situado na área metropolitana de Lisboa ou em comparação na Região Centro com
os seguintes indicadores médios:
Zona e valores de venda médios T3 T2 Comércios Parqueamento
(€/m²) (€/m²) (€/m²)
A. M. Lisboa 1 663 1 600 1700 10 000/unidade

Região Centro 870 1 032 900 6 000€/unidade
Atendendo às áreas do prédio teremos os seguintes valores totais de venda
PVT (€) PVT (€)

Ocupação Quantidade Área AM Lisboa Centro
Cave - lugares de garagem 25 15 250 000 150 000
Área comercial Rés-do-chão 1 500 850 000 450 000
Hab.T2 4 100 640 000 412 800
Hab.T3 4 130 864 760 452 400
Total 2 604 760 1 465 200
No primeiro caso para a área metropolitana de Lisboa em função das características da

zona admitam-se as seguintes classificações:
Zona de acordo com a Tabela 1 T Valor do terreno
T  (€)
PVT
A) – Região Centro – Terreno sem infra-estruturas básicas e com 10% 146 520
acessos não pavimentados em zona rural
(B) – Região AM Lisboa – Terreno em zona urbana com infra- 13% 338 620
estruturas básicas e acessos pavimentados

Fonte “Primeyield”- Revista Vida Imobiliária Fev. 2006.

6.2 Avaliação de terreno com capacidade produtiva
Considere-se um terreno, com 31 ha, destinado à produção de tomate de regadio. Admita-
se uma produção média anual de 72 000 kg/ha ao preço de 0,10€/kg. O produto será
completamente absorvido por uma fábrica de transformação situada na região até ao limite
de 1 500 toneladas, o que corresponde à produção média anual de cerca de 20,8 ha de
terreno.
Da contabilidade analítica de custos de produção é extraído o seguinte resumo:
Produção de tomate de regadio €/ano
Rendimento bruto 7.200,0 €
Mão-de-obra 1.000,0 €
Equipamento 2.200,0 €
Consumos de água 3.000,0 €
Juros de capital circulante 20,0 €
Encargos administrativos 400,0 €
Total de Custos 6.620,0 €
Rendimento líquido 580,0 €
No caso considera-se que se trata de um rendimento fundiário anual, constante e perpétuo
sendo o valor do rendimento calculado por ha. Pela fórmula (11) tem-se para uma taxa de
juro anual igual a 3% o valor:
R 580
T   19333,33€/ha
t 0.03
Considerando apenas a área de terreno em que a produção se encontra garantida (20,83 ha),
o valor dos 31 ha de terreno será aproximadamente igual a:
T  19 333,33  20,833  402 778  402 800€ resultando num valor unitário médio por ha
dado por:
402 800
v.uni/ha   12 990 €/ha .
31
Exercício
Decida que tipo de exploração optava para um terreno que tem capacidade produtiva para
obter rendimento líquido quinquenal no valor de 13 800,0 € (Caso A), ou, em alternativa
ser transformado para se obter um rendimento anual de 5 000,0 € (Caso B). No entanto, no
primeiro caso, o risco do negócio de exploração é muito reduzido, a taxa de actualização
dos rendimentos praticamente garantidos pode ser tomada igual a 5%. No segundo caso
considera-se que o facto de haver maior risco na exploração B se deve acrescentar um
prémio de 5%.

Bibliografia
Avaliação de Património, Pinheiro A.C., Edições Sílabo, Lisboa 2005.


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