Contrato de compraventa

En Roma se le denominaba contrato de “emptio venditio”, el cual consistía en que

“dos personas convienen en que una debe procurar a la otra la libre posesión y
el disfrute pleno, completo y pacífico de una cosa determinada, mediante el pago
de un precio fijado en dinero”1.

De esta forma, la compra-venta posee un carácter consensual, de buena fe, en

donde una de las partes, llamada vendedor, otorga la posesión específica de una
cosa a la otra parte, que es el comprador, a cambio de una cantidad de dinero.
Cabe resaltar, que, si las partes otorgan por escrito el contrato, éste no tiene
efectos constitutivos, sino probatorios, en tanto que, como contrato consensual,
la compraventa es perfecta por el simple acuerdo del vendedor y del comprador.

Entonces, la compra-venta es perfecta desde que el vendedor con el comprador

está de acuerdo sobre la cosa que se va a vender y sobre el precio. Así, existe un
acuerdo entre las partes y tanto la cosa vendida como el precio son el objeto de
la obligación de los contratantes y, por tanto, son elementos esenciales del
contrato.

También podemos decir que el contrato de compraventa es el acuerdo y

compromiso por el cual un sujeto denominado VENDEDOR se obliga a transferir
la propiedad de un bien a cambio de que otro denominado COMPRADOR pague
su precio en dinero. Él bien cuya propiedad será transfería puede ser un bien
mueble o un bien inmueble.

Un inmueble puede ser:

 Un terreno
 Una casa
 Un departamento
 Un local comercial, entre otros.

Antes de comprar un inmueble debemos verificar lo siguiente:

 La existencia física del inmueble; y,

 El aspecto legal del inmueble.

1
PETIT, Eugene “Tratado elemental de Derecho Romano”. Editorial: Albatros.
Es un acuerdo entre las partes, el que vende y el que compra. En este documento
se definen los términos del negocio: qué inmueble es, dónde queda, precio de
venta, forma de pago, fecha de entrega, condiciones especiales y quiénes
intervienen. El contrato es suficiente para que, por ejemplo, el constructor respete
la venta y tú te comprometas con el negocio.

EFECTOS DE LA COMPRA-VENTA
La venta tiene como efectos el crear obligaciones entre ambas partes. Por tanto,
hay una obligación del vendedor y del comprador. En primer lugar, la obligación
del vendedor es hacer tener la cosa vendida al comprador, también es que el
disfrute del comprador sea pacífico y de manera total. El vendedor debe
despojarse de los derechos que tenía sobre la cosa vendida para transferirlos al
comprador.

La obligación del vendedor puede descomponerse en tres elementos

fundamentales:

a. Que se le entregue la posesión;

b. Que le defienda de ataques de terceros (erga omnes); y
c. Que le garantice contra los defectos de la cosa.

La obligación del comprador es que debe pagar al vendedor el precio convenido,

con intereses al momento de entrar en disfrute la cosa vendida. El comprador
transfiere la propiedad del precio al vendedor, como menciona Eugene Petit.

Con todo ello, todo lo expuesto anteriormente tiene como finalidad explicar
brevemente en qué consistía el contrato de compra-venta, cuáles eran sus
elementos, cuándo era válido un contrato de compra-venta, etc. Todo ello nos da
una base para entender luego la regulación dada en nuestro país respecto a la
compra-venta y también a la transferencia de bienes inmuebles que es generado
por dicho contrato.

Por ello, el breve análisis de la institución de la compra-venta en Roma nos sirve

para más adelante verificar si es que en nuestro Código Civil, el vigente del año
de 1984 y el anterior de 1936, se ha adoptado algunas formas que ya habían sido
reguladas por el Derecho Romano.

TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

En el derecho romano se consideró como la primera forma de transferencia de
propiedad a la “mancipatio”, que era una venta real celebrada de manera pública
y que requería la presencia de las partes y de cinco testigos (libripens), una
balanza y una cantidad de metal2. Luego, la venta pasó a ser imaginaria, puesto
2
DE LA PUENTE, Manuel. “Estudio sobre el contrato de compra-venta”.
que se introdujo la moneda y el objeto de la venta ya no se tenía que pesar en la
balanza, sino que ahora solo se contaban las monedas que correspondía al valor
de dicho objeto.

En esta etapa de la evolución, la compraventa era un contrato eminentemente

formal, como señala Manuel De la Puente y Lavalle. Y de otro lado, apareció otra
modalidad de venta, que no presentaba requisitos y que solo consistía en la
entrega inmediata. A este tipo de venta se le denominó “traditio”, es decir, solo
era valorada la entrega y no había forma que contara con un elemento que le
diera su razón de ser; en otras palabras, no se explicaba el porqué de la entrega.
De esta manera, estas dos modalidades de venta se juntaron y dio lugar a que la
“mancipatio” fuera la causa justa de la traditio (transferencia de propiedad). Por
consiguiente, se establece una teoría del título y modo, respectivamente.

Ahora, más adelante se sustituyó la venta al contado por la prestación contractual

(la mercancía) y la contraprestación, que consistía en dar una suman de dinero
por la cosa recibida. De ahí que, reciba el nombre de contrato “sinalagmático”.

Se distancian el tiempo la entrega del bien o la entrega del precio y son actos que
se realizan en momentos distintos. Por consiguiente, se modifica la compra-venta
con efecto traslativo de la propiedad por la compra-venta generadora de
obligaciones, es decir, se perfecciona la compra-venta por el consentimiento y se
transmite la propiedad por medio de la tradición de la cosa. Es necesario que la
compra-venta genere obligaciones para hacer eficaz la entrega de la propiedad.
Por tanto, por un lado, se perfecciona el contrato y por otro se concluye el
contrato- Empero, como era necesario la tradición para que pueda concretarse la
compra-venta se convirtió en un obstáculo, porque si no era posible la entrega
de la cosa, toda la operación quedaba trunca. El contrato per se no era suficiente,
necesitaba de la traditio.

Más adelante, para superar este obstáculo, Badenes3 explica que la tradición
cambió en los tiempos medios se estableció una forma espiritualizada y
simplificada. Si bien era cierto que la tradición era necesaria para la transferencia
de propiedad, ésta se reemplazó por cláusulas de tradición que eran fingidas,
simuladas (por constitución posesoria) que valían como si se estuviera haciendo
una transmisión real. Y, por último, también se recurría a la tradición simbólica
como, por ejemplo, si una persona quería vender su casa, ésta le daba las llevas
de su propiedad al comprador como símbolo de que ya existía la transferencia
del predio.

3
DE LA PUENTE, Manuel. Op.Cit.
BADENES, Ramón, “El contrato de compraventa”, Tomo I, librería Bosch, Barcelona, 1979, pág. 14.1
TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR COMPRA-
VENTA
Se debe establecer el momento en que se adquiere la propiedad de un inmueble
a título derivativo en nuestro derecho, es decir, si en nuestro derecho se sigue la
corriente espiritualista o la materialista. Esta última sostiene que, además del
acuerdo de voluntades se haga necesaria para su eficacia, la ejecución de un acto
que conozca la comunidad.

Ahora bien, en primer lugar, la propiedad por ser un derecho real y por ejercerse
en comunidad tiene que ser susceptible de ser conocida por todos. Por ello,
distingue el derecho de propiedad en general y el derecho de propiedad de los
miembros de una comunidad. Ahora, señala que respecto al derecho de
propiedad de cada miembro de la comunidad debe estar determinada, es decir,
se exige que tenga un titular y eso se debe para que exista seguridad jurídica.

En segundo lugar, la publicidad, que exige el derecho de propiedad, hace posible

individualizar el bien inmueble. Con ello, se expresa la realidad del derecho que
se obtiene, entonces, para el autor debe registrarse la propiedad inmueble.

En tercer término, el contrato de compra-venta, cuya estructura es obligacional y

sus efectos no pueden ir más allá de los contratantes, no es el medio adecuado
para la transmisión de propiedad. Por lo tanto, no hay carácter traslativo por la
venta de un bien inmueble, debido a que se desnaturaliza el contrato y desconoce
el derecho de propiedad.

En cuarto lugar, La transmisión de la propiedad solo puede darse mediante la

inscripción en el Registro. Eso significa que se da cuando se individualiza el
inmueble y la comunidad es consciente de que hay un nuevo propietario, porque
es público.

En quinto lugar, en el Perú no se cuenta con la modalidad de Registro, lo cual

implica que la transferencia se realiza con el consenso de las dos partes.

Finalmente, se propone que un nuevo sistema de registro será beneficioso

(económica, tributaria y socialmente), porque permitirá que haya más
recaudación para el fisco, también porque permite conocer las verdades de la
distribución de la propiedad inmueble, y hará factible la utilización del crédito por
gran parte de la propiedad que hoy no se puede conseguir.

Minuta
El proceso legal avanza con una minuta.
Este documento es normalmente elaborado por un abogado. Tiene más detalles
sobre el inmueble que el anterior. Define los límites geográficos, el derecho sobre
zonas comunes, la hipoteca a favor del banco con el que vas a tomar crédito. Y
transcribe las condiciones del negocio acordadas en el contrato. La minuta tiene
el objetivo claro de convertirse en escritura pública. Es el formato legal para
enviarle a la notaría para que proceda a la escritura. Los firman las partes y el
abogado.

La minuta se elabora como parte de:

 El proceso de legalización del crédito hipotecario: este momento es muy

serio. La elaboración de la minuta tiene costo, por lo tanto, es imperativo que
la información que tenga el abogado sea cierta. Debes informar con tiempo
si, por ejemplo, tu nueva pareja hará parte del negocio; quieres tomar un
valor diferente en crédito hipotecario; o quieres cambiar la forma de pago.
La firma puede suceder en las oficinas del constructor o en notaría.

 Antes de la entrega de un inmueble usado: No es fácil que alguien

apruebe entregarte un inmueble sin haber terminado de pagarlo. Sería un
riesgo grande firmar una minuta, una escritura de un bien sin tener toda la
plata asegurada. Si algo pasa, si la persona no quiere seguir pagando, ¡el bien
ya fue transferido! En este caso, debe quedar muy claro en la minuta la forma
exacta de pago y establecer las multas y garantías que creas necesarias.

 Al terminar de recibir el pago y proceder a la entrega: Esta es la forma

más común. Las partes deciden encontrarse en la notaría. El comprador
entregará allí el dinero pendiente, se firmará la minuta y se procederá a la
entrega. Es un momento que todo abogado y vendedor de bienes inmuebles
declara como de alta tensión: es preciso que todos se presenten y que
firmen antes de ir a la entrega.

Al momento de la firma, revisa bien estos datos:

 Tu nombre debe estar bien escrito;

 Tu número de DNI debe ser correcto;
 El número del inmueble (piso, área);
 El número de los estacionamientos y depósitos;
 El banco con el que tomarás el crédito;
 Las cifras del negocio.
Bien. Lo lógico es seguir con la escritura. Puede pasar algún tiempo entre la firma
de la minuta y la firma de la escritura. No existe en Perú (creo que en el mundo
entero es igual)ningún otro documento con más fuerza legal que una
escritura. El texto será igual a la minuta (sin embargo, yo siempre leo y verifico
los aspectos esenciales). Debes ir a la notaría a firmar.

Una vez firmada por las partes y el notario, la escritura entrará al archivo notarial.
El original permanece allí. La notaría expedirá dos documentos:

1. El parte notarial: este documento servirá para que Registros Públicos

continúe con el proceso de titularización.
2. El testimonio: es el que se entrega al cliente o a los titulares del negocio.

Podría decirse que el testimonio es lo mismo que la escritura o incluso algunas

personas hablan de una copia de la escritura. Prefiero decirle testimonio. A la
escritura pública también se le llama “testimonio de escritura pública”, a
veces se le nombra “testimonio de compraventa”.

El testimonio es solicitado en todos los casos en los que hagas algún negocio
con el bien inmueble. Guárdalo bien. Anota en alguna parte segura en qué notaría
se firmó y el número de la escritura. Si, por cualquier motivo, debes solicitar una
copia, podrás pedirla en la Notaría.