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Da possibilidade de hipoteca sobre dívida futura ou condicional

Com a lei vigente, além de outras, surge a novidade de admissão de instituição convencional
de hipoteca para dívida futura ou condicional. Onde diferenciam-se da seguinte forma: A
dívida futura corresponde aquela que sequer existe quando da celebração da garantia; já a
dívida convencional tem sua eficácia dependente de evento futuro e incerto. Tal prática só é
possível, nos termos do artigo 1487 do CC/2002 se determinado o valor máximo do crédito a
ser garantido. Com o ocorrido, acarretará no que a doutrina denomina de hipoteca eventual
(dívida futura) e hipoteca condicional (no caso de dívida sujeita a evento futuro e incerto).

A doutrina afirma que tal finalidade da inovação é possibilitar investimentos de vulto, ou seja,
investimentos de grande porte, tendo alto valores investidos, exigindo grande esforço para
manutenções. Sendo assim, haveria uma iliquidez inicial da obrigação. Conforme o § 1.º da
legislação, a execução da hipoteca dependerá de prévia e expressa concordância do devedor
quanto à verificação da condição, ou ao montante da dívida. Sendo assim, somente caberá a
execução quando a obrigação se tornar líquida e certa quanto à existência e determinada
quanto ao seu valor. Na prática, aplicou-se o preceito para contrato de franquia e locação de
equipamentos garantido por escritura hipotecária de imóvel futuro. Como houve anuência e
reconhecimento do devedor quanto ao montante da dívida, entendeu-se que os valores
seriam plenamente exigíveis (TJSP, Apelação 0047609-67.2009.8.26.0000, Acórdão 4978115,
São Paulo, 14.ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Pedro Ablas, j. 09.02.2011, DJESP
16.03.2011). Outro julgado que merece ser citado foi pronunciado pelo Superior

Tal norma tem gerado inúmeros debates no campo prático do Direito Privado Brasileiro,
porém, torna-se extremamente louvável, de acordo com Tartuce, por determinar que o valor
do bem seja de acordo com as premissas sociais e não por montante fixado pelas partes.

Da remição da hipoteca
A remição da hipoteca é um dos temas mais importantes no estudo desse direito real de
garantia sobre coisa própria, tendo como significado o ‘’resgate pelo pagamento, ou melhor,
“é o direito concedido a certas pessoas de liberar o imóvel gravado, mediante pagamento de
quantia devida, independentemente da anuência do credor (EJSTJ 15/243). Na lição de Pontes
de Miranda, é recomprar, readquirir, afastar pagando” (DINIZ, Maria Helena. Código..., 2010,
p. 1.027).

Três eram as hipóteses espécies da remição (ou resgate), sendo estas:

A remição da hipoteca pelo adquirente do imóvel, que trata-se de um direito protestativo,


como reconhece a jurisprudência, onde, dentro do prazo decadencial de 30 dias, contados do
registro do título aquisitivo, o adquirente do imóvel hipotecado tem o direito de remi-lo,
citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço pelo qual
adquiriu. Tal direito de remição pode ser exercido antes mesmo do vencimento da dívida. A
ação a ser proposta em casos envolvendo esse tipo remição é a de consignação em
pagamento, visando a liberar o direito real que recai sobre o bem.

A segunda modalidade era a concretizada pelo executado e seus familiares. Conforme o


revogado art. 1.482 do Código Civil, após realização da praça do imóvel hipotecado, o
executado ou devedor hipotecário poderia remir o imóvel hipotecado, oferecendo preço igual
ao da avaliação, se não tivesse havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido até a
assinatura do auto de arrematação, ou até que fosse publicada a sentença de adjudicação.
Este mesmo direito caberia também ao cônjuge, descendentes ou antecedentes do executado,
podendo ser estendido ao companheiro, em caso de união estável.

Nas execuções de crédito quirografário, o regime é adotado é do CPC, onde, a remição torna-
se facultada apenas ao devedor, sendo seus parentes conduzidos a utilizar-se da adjudicação.
Enquanto nas execuções hipotecárias ainda se admite a remição da hipoteca não somente
pelo devedor, mas também pelos seus parentes” (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código...,
2007, p. 1.587).

Pelo Novo CPC, não se torna mais possível a remição pelos familiares do executado, tendo
estes apenas direito de preferência para a compra do bem.

Passando para a terceira modalidade, esta também passou por alteração no que diz respeito à
remição da hipoteca no caso de falência ou insolvência do devedor hipotecário. Esse direito
seria deferido à massa, ou aos credores em concurso, não podendo o credor recusar o preço
da avaliação do imóvel. Nessas circunstâncias, poderia o credor hipotecário, requerer a
adjudicação do imóvel avaliado em quantia inferior àquele, para pagamento de crédito, desde
que dê quitação pela sua totalidade.

De acordo com o art. 877 do Novo CPC, ‘’transcorrido o prazo de cinco dias, contado da última
intimação, e decididas eventuais questões, o juiz ordenará a lavratura do auto de adjudicação;
§ 1.º, considera-se perfeita e acabada a adjudicação com a lavratura e a assinatura do auto
pelo juiz, pelo adjudicatário, pelo escrivão ou chefe de secretaria, e, se estiver presente, pelo
executado, expedindo-se: a) se bem imóvel, a carta de adjudicação e o mandado de imissão na
posse; b) se bem móvel, ordem de entrega ao adjudicatário.

De acordo com Tartuce, esta ‘’última norma é excessivamente liberal e não está em sintonia
com a atual principiologia do Direito Privado, em especial com a boa-fé objetiva e a função
social. Imagine-se, por exemplo, uma cláusula que fixa o valor do bem em um terço do seu
valor do mercado, traduzindo onerosidade excessiva. Ou, ainda, a imposição de uma cláusula
desproporcional em contrato de consumo ou de adesão. Em todos esses casos, há que se
reconhecer a nulidade da cláusula por ilicitude do objeto (art. 166, inc. II, do CC/2002). Serve
de apoio o art. 187 da codificação material, que consagra o abuso de direito como ato ilícito.’’