Laudo técnico identifica problemas estruturais e de infiltração em edifício residencial

CONSTRUTORA MDCJUNIOR
CNPJ: 18.458.748/0001-06
Endereço: rua 17 quadra 25 n° 42 –JARDIM ALVORADA/COHATRAC / S.JOSÉ
DE RIBAMAR
CEP: 65.050-010 Fone: (98) 988319354
E-mail: mdcjr3@yahoo.com.br
LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL
EDIFÍCIO PERICUMÃ
1. INTRODUÇÃO
O presente Laudo Técnico de Inspeção Predial foi solicitado pela Administração Do
Condomínio do Edifício Pericumã, e elaborado pelo Engenheiro Civil / Segurança do
Trabalho/ Gestor Ambiental Marinaldo Damasceno Corrêa Junior, CREA-MA 110222542-
8, em atendimento ao disposto na Norma de Inspeção Predial/2009 do IBAPE (Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Entidade Nacional) e da Norma de
Manutenção em Edificações NBR 5674, da ABNT (Associação Brasileira de Normas
Técnicas), que dispõe sobre as regras gerais e específicas a serem obedecidas na
manutenção e conservação das edificações. Este trabalho caracteriza-se pela inspeção
predial como um “Check-up” de algumas áreas da edificação, tendo como escopo um
diagnóstico sobre O EDIFÍCIO PERICUMÃ, identificando as anomalias construtivas e falhas
de manutenção – com a análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao
patrimônio – que interferem e prejudicam a saúde e habitabilidade, frente ao
desempenho dos sistemas construtivos e elementos vistoriados da edificação,
especialmente a estrutura e instalações elétricas e hidro sanitárias. Neste contexto, a
ANOMALIA representa a irregularidade relativa à construção e suas instalações, enquanto
que a FALHA diz respeito à manutenção, operação e uso dos ambientes comuns desta
edificação.
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2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS:
2. IDENTIFICAÇÃO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PERICUMÃ (CNPJ: 021.947.393/0001-15)
2.1.1 Endereço: Rua Cumã, Qd. 35, nº 10, Jardim Renascença

CEP 65075-700, São Luís – MA.
2.1.2 Realização do Laudo: CONSTRUTORA MDCJUNIOR
Responsável Técnico: Engenheiro Civil / Segurança do Trabalho/Gestor Ambiental:
Marinaldo Damasceno Corrêa Junior, CREA-MA 110222542-8 ART
ART: Anotação de Responsabilidade Técnica – CREA-MA Nº MA20190244293
2.1.3 Data das Vistorias: As vistorias técnicas nas dependências do Edifício Pericumã
foram realizadas nos dias 09 e 14 de Março de 2019, pela parte da manhã.
2.1.4 Objeto da Inspeção: O Edifício Pericumã é um Condomínio Residencial de padrão
Médio-Alto, que vem apresentando em suas áreas comuns (garagens e área de lazer,
especificamente), alguns problemas de infiltrações, rachaduras em estruturas e algumas
patologias tais como “Saponificação e oxidações”.
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3. METODOLOGIA:
3.1 Critério Utilizado: A inspeção predial está baseada no “check-up” da edificação, que
tem como resultado a análise técnica do fato ou da condição relativa à habitabilidade,
mediante a verificação “in loco” de cada sistema construtivo, estando a mesma voltada
para o enfoque da segurança e da manutenção predial, de acordo com as diretrizes da
Norma de Inspeção Predial do IBAPE – 2009 e da Norma de Manutenção em Edificações -
NBR 5674, da ABNT.
A inspeção procede ao diagnóstico das anomalias construtivas e falhas de manutenção
que interferem e prejudicam o estado de utilização do prédio e suas instalações, tendo
como objetivo verificar os aspectos de desempenho, vida útil, utilização e segurança que
tenham interface direta com os usuários.
Nota: Não foram realizados testes, medições ou ensaios por ocasião das vistorias,
consoante o nível de inspeção estabelecido como escopo para este trabalho.
3.2 Nível da Inspeção: Esta inspeção é classificada como “Inspeção de Nível 1”,
representada por análise expedita dos fatos e sistemas construtivos vistoriados, com a
identificação de suas anomalias e falhas aparentes. Caracteriza-se pela verificação isolada
ou combinada das condições técnicas de uso e de manutenção do sistema da edificação,
de acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE, respeitado o nível de inspeção
adotado, com a classificação das deficiências encontradas quanto ao grau de risco que
representa em relação à segurança dos usuários, à habitabilidade e à conservação do
patrimônio edificado.
3.3 Grau de Risco: Conforme a referida Norma de Inspeção Predial do IBAPE, as anomalias
e falhas são classificadas em três diferentes graus de recuperação, considerando o
impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio.
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3.4 GRAU DE RISCO CRÍTICO – IMPACTO IRRECUPERÁVEL – é aquele que

provoca danos contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, com perda
excessiva de desempenho e funcionalidade, causando possíveis paralisações, aumento
excessivo de custo, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização imobiliária
acentuada.
• GRAU DE RISCO REGULAR – IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL – é aquele que

provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, sem prejuízo à
operação direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis.
3.5 GRAU DE RISCO MÍNIMO – IMPACTO RECUPERÁVEL – é aquele causado por pequenas
perdas de desempenho e funcionalidade, principalmente quanto à estética ou atividade
programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos
relativos aos impactos irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo ou
nenhum comprometimento do valor imobiliário.
3.6 Documentação Analisada: Os documentos técnicos disponibilizados pela
Administração do “CONDOMÍNIO PERICUMÃ” para análise e consulta foram os seguintes:
• Levantamento Físico – Plantas Baixas dos Pavimentos
• Projeto de Ampliação – Planta Baixa Térreo
• Projeto Básico Hidro sanitário – Rede de Água e Rede de Esgoto
• Projeto Básico Elétrico – Instalações Elétricas de Baixa Tensão
• Projeto de Combate a Incêndio
• Projeto Estrutural
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4.SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS:
Os seguintes sistemas construtivos do “CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PERICUMÃ” foram

inspecionados em seus elementos aparentes, considerando a documentação fornecida e a
lista de verificação conforme determina o código de obras da Prefeitura Municipal de São
Luís.
4.1 Estruturas de Concreto Armado: Pilares, Lajes e Vigas;
Para assegurar qualidade, eficiência, segurança e produtividade, todos os projetos da

construção civil devem ser amparados pela NBR 6118-2004, nas condições em que as
estruturas de concreto armado, pilares, vigas e lajes, devem atender aos requisitos
mínimos de qualidade durante sua construção de serviço, e aos requisitos adicionais
estabelecidos em conjunto entre o autor do projeto estrutural e o contratante.
4.2 Vedação e Alvenarias – Revestimentos e Fachadas;
Devem atender desempenho funcional da parede de alvenaria como vedação, consistindo

em resistir às cargas de ventos e às tentativas de intrusão, sem que a segurança de seus
ocupantes seja prejudicada, isolar acusticamente os ambientes e contribuir para a
manutenção do conforto térmico no inverno e no verão, e sendo utilizadas como suporte
e proteção para as instalações elétricas e hidráulicas quando embutidos.
4.2.1 INFILTRAÇÕES NAS ALVENARIAS:
Classificação do problema: Anomalia e falha;
Manifestações: Presença de umidade em paredes de alvenaria, pela percolação de águas

pluviais, que ocasionam vazamentos pelas calhas, e manchas nas paredes
Causa: Falta de manutenção periódica em calhas, impermeabilização, reposicionamento

periódico de peças danificadas e falta de sistema de barreira contra a umidade.
Intervenção: Remoção do reboco na área afetada pela umidade até atingir o bloco
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cerâmico, após a remoção, para posteriores serviços de aplicação de reboco

impermeabilizante, e substituição de calhas.
Risco: R
GARAGEM -1:
FOTO 1: INFILTRAÇÃO NA ALVENARIA.
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 GARAGEM -2:
4.2.2 Umidade nas Alvenarias:
Classificação do Problema: Anomalia;
Manifestações: Degradação do revestimento pelo ataque de sais (Cloretos, sulfatos e

nitratos).
Causa: Execução inadequada da impermeabilização, falha na execução de barreira contra

a umidade, que permite a entrada de sais no revestimento e estrutura.
Intervenção: Remoção do revestimento e reboco de toda a área afetada até atingir o

bloco cerâmico, e execução de aplicação de reboco impermeabilizante.
Risco: R
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 GARAGEM -2:
FOTO 05: ATAQUE DE SAIS NO REVESTIMENTO.
4.2.3 Degradação em Calhas:
Classificação do Problema: Falha;
Manifestações: Abertura em calhas que recebem águas pluviais, ocasionam vazamentos

e infiltrações.
Causa: Falta de manutenção periódica.
Intervenção: Substituição das calhas para intervir nos problemas de vazamentos e

infiltrações.
Risco: M
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GARAGEM -2:
FOTO 06: ABERTURAS EM CALHAS.
4.2.4 FISSURAS EM ALVENARIA:
Manifestações: Fissuras que podem afetar diretamente na vida residual da estrutura, e

em aparecimento de infiltrações, permitindo possíveis entradas de substâncias agressivas
nas armaduras, e que podem provocar danos à saúde dos usuários do patrimônio.
Possível causa: Falha na execução ou projeto, escolha de material utilizado na estrutura.
Intervenção: Inicialmente avalia-se a real gravidade das trincas e fissuras em paredes, e

pilares, para determinação de reparações. Após diagnóstico do problema, é feito a
verificação da superfície e se há oxidação nas barras de aço, necessitará de escoramento
nas estruturas de alvenaria e pilares, realizando o apicoamento da área com escova de
aço para retirada de óxidos na armadura. Porém se houver perda total da seção as barras
de aço, as mesmas deverão ser substituídas e protegidas por resina epóxi, para proteger a
armadura contra corrosão, posteriormente a área deverá ser molhada para aderência do
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concreto, que atenda à necessidade da obra.
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Risco: C
 GARAGEM -1:
FOTO 06: FISSURAS EM PAREDES DE ALVENARIA.
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 GARAGEM -1:
FOTO 07: TRINCAS NAS PAREDES
GARAGEM -2:
FOTO 08: FISSURA EM PAREDES DE ALVENARIA.
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 ÁREA DE LAZER:
FOTO 09: FISSURA EM REVESTIMENTO.
GARAGEM -1:
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FOTO 10: FISSURA EM PILAR DE CONCRETO ARMADO.
4.2.5 Desplacamento de peça em muro da Área de Lazer:
Manifestações: Material solto ao muro, podendo causar acidentes no local, devido a

altura em que o material foi instalado.
Causa: Falha na aderência e execução.
Intervenção: Deverá ser retirado todo o material do muro, realizar limpeza da área e
substituir por material que atenda às necessidades do material.
Risco: C
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 ÁREA DE LAZER:
FOTO 11: DESPLACAMENTO DE PEÇA.
4.3 Instalações Elétricas – Entrada de Energia, Refletores de Iluminação e SPDA (Sistema

de Proteção contra Descargas Atmosféricas);
A NBR 5410 estabelece as condições mínimas necessárias para o funcionamento de uma

instalação elétrica de baixa tensão, garantindo assim a segurança de pessoas, aplicando-a
em (edificações, residencial, comercial, público,etc.); A NR 10 estabelece que todo
estabelecimento que tenha potência instalada superior a 75KW, deve possuir e manter o
prontuário das instalações elétricas elétricas dentro desta documentação junto ao sistema
SPDA.
4.4 Instalações Hidrossanitárias – Reservatórios, Sanitários e Redes de Esgoto;
Para os sistemas hidrossanitários a NBR lista os requisitos para os sistemas prediais de

água fria e de água quente, de esgoto sanitário e ventilação, além dos sistemas prediais
de águas pluviais. Será necessário detalhar no projeto os pontos para previsão de
manutenções periódicas e a forma como serão feitas.
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4.4.1 VAZAMENTO EM TUBULAÇÕES DE ÁGUA FRIA
Classificação do Problema: Anomalia;
Manifestações: Infiltrações de água em laje, proveniente das tubulações.
Causa: Falta de manutenção nas tubulações, e execução fora de norma dos sistemas
hidrossanitários.
Intervenção: Readequação das tubulações, e revisão dos sistemas de alimentação.
Risco: R
 GARAGEM -2:
FOTO 11: IDENTIFICAÇÃO DE VAZAMENTO DAS TUBULAÇÕES.
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4.5 Cobertura e Impermeabilização; • Combate de Incêndio – PPCI - Plano de Prevenção

e Combate contra Incêndio.
Para serviços de impermeabilização as regras a serem adotas devem ser capazes de

acompanhar as movimentações da estrutura, decorrentes das variações de temperatura.
O plano PPC, com toda sua abrangência, possui finalidade de ajudar a combater o
incêndio, sejam comerciais ou residenciais, encaminhando-o ao corpo de bombeiros, a
fim de
proporcionar a continuidade dos serviços nas edificações e áreas de risco de incêndio.
Os sistemas são relatados genericamente, seguindo-se a descrição e localização das

anomalias e falhas detectadas, com a classificação do grau de risco atribuído a cada
sistema: Grau Crítico (C), Grau Regular (R) ou Grau Mínimo (M), excluída a criticidade
das obras em andamento e/ou paralisadas.
5.0 REGISTRO FOTOGRÁFICO
Para determinação das condições técnicas apresentamos o registro fotográfico dos
ambientes vistoriados que fazem parte da edificação, tais como: garagem -1, garagem E2,
garagem A1, e área de lazer.
GARAGEM -1:
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GARAGEM -1
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Situação existente:
1-Aparecimento de trincas nos pilares e paredes.
GARAGEM -1
GARAGEM -1
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1-Aparecimento de trincas no pilar e parede com infiltrações
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GARAGEM -1
1-Aparecimento de trincas no pilar e parede com infiltrações
1- Parede com infiltrações e calhas com perfurações .
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GARAGEM G-A:
Parede pertencente a garagem G-A com aparecimento de trincas com continuação, sob
o piso da rampa.
1- Parede pertencente a garagem E-2 apresenta-se com fissuras.
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1- Situação existente:
Parede da garagem E-2, desenvolvendo patologia de saponificação
no revestimento, e presença de infiltração nas paredes.
1-Garagem E-2 apresenta infiltrações em laje cogumelo, devido a falhas na
instalação de tubulações.
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1-Calhas com furos devido a oxidação do material.
ÁREA DE LAZER:
1- Revestimento apresenta trincas, e parede lateral ao chuveiro da área de lazer
encontra-se com peças soltas, devido a falha de aderência.
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5.CONCLUSÃO: Diante das não conformidades técnicas construtivas, encontradas e do

mau desempenho dos sistemas vistoriados no “CONDOMÍNIO PERICUMÃ”, e frente às
suas condições insatisfatórias de habitabilidade e de atendimento funcional de algumas
áreas (garagens e área de lazer), agregado a ausência de um bom plano de manutenção
periódica , classificamos a edificação do “CONDOMÍNIO PERICUMÃ”, de uma maneira
global, como de GRAU DE RISCO REGULAR, fazendo-se as devidas recuperações e tendo
em vista que o impacto de desempenho é tecnicamente recuperável para a finalidade de
utilização a que se destina, sendo necessário intervenções imediatas por apresentar
irregularidades no laudo de inspeção.
6.ENCERRAMENTO:
Este Laudo Técnico de Inspeção Predial do “CONDOMÍNIO PERICUMÃ” é composto por
vinte e três folhas impressas e numeradas, foi elaborado pelo Engenheiro Civil Marinaldo
Damasceno Corrêa Junior, Especialista em Segurança do Trabalho e Gestor Ambiental.
São luís 23 de Março de 2019
Marinaldo Damasceno Corrêa Junior
Engenheiro Civil / Segurança do trabalho
CREA 11222542-8
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LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL

2. IDENTIFICAÇÃO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PERICUMÃ (CNPJ: 021.947.393/0001-15)

2.1.1 Endereço: Rua Cumã, Qd. 35, nº 10, Jardim Renascença

3.4 GRAU DE RISCO CRÍTICO – IMPACTO IRRECUPERÁVEL – é aquele que

• GRAU DE RISCO REGULAR – IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL – é aquele que

4.SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS:

Os seguintes sistemas construtivos do “CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PERICUMÃ” foram

4.1 Estruturas de Concreto Armado: Pilares, Lajes e Vigas;

Para assegurar qualidade, eficiência, segurança e produtividade, todos os projetos da

4.2 Vedação e Alvenarias – Revestimentos e Fachadas;

Devem atender desempenho funcional da parede de alvenaria como vedação, consistindo

4.2.1 INFILTRAÇÕES NAS ALVENARIAS:

Classificação do problema: Anomalia e falha;

Manifestações: Presença de umidade em paredes de alvenaria, pela percolação de águas

Causa: Falta de manutenção periódica em calhas, impermeabilização, reposicionamento

cerâmico, após a remoção, para posteriores serviços de aplicação de reboco

FOTO 1: INFILTRAÇÃO NA ALVENARIA.

FOTO 2: INFILTRAÇÃO NA ALVENARIA.

FOTO 4: INFILTRAÇÃO NA ALVENARIA.

4.2.2 Umidade nas Alvenarias:

Classificação do Problema: Anomalia;

Manifestações: Degradação do revestimento pelo ataque de sais (Cloretos, sulfatos e

Causa: Execução inadequada da impermeabilização, falha na execução de barreira contra

Intervenção: Remoção do revestimento e reboco de toda a área afetada até atingir o

FOTO 05: ATAQUE DE SAIS NO REVESTIMENTO.

4.2.3 Degradação em Calhas:

Classificação do Problema: Falha;

Manifestações: Abertura em calhas que recebem águas pluviais, ocasionam vazamentos

Causa: Falta de manutenção periódica.

Intervenção: Substituição das calhas para intervir nos problemas de vazamentos e

FOTO 06: ABERTURAS EM CALHAS.

4.2.4 FISSURAS EM ALVENARIA:

Classificação do Problema: Falha;

Manifestações: Fissuras que podem afetar diretamente na vida residual da estrutura, e

Possível causa: Falha na execução ou projeto, escolha de material utilizado na estrutura.

Intervenção: Inicialmente avalia-se a real gravidade das trincas e fissuras em paredes, e

FOTO 06: FISSURAS EM PAREDES DE ALVENARIA.

FOTO 07: TRINCAS NAS PAREDES

FOTO 08: FISSURA EM PAREDES DE ALVENARIA.

FOTO 09: FISSURA EM REVESTIMENTO.

FOTO 10: FISSURA EM PILAR DE CONCRETO ARMADO.

4.2.5 Desplacamento de peça em muro da Área de Lazer:

Classificação do Problema: Falha;

Manifestações: Material solto ao muro, podendo causar acidentes no local, devido a

Causa: Falha na aderência e execução.

FOTO 11: DESPLACAMENTO DE PEÇA.

4.3 Instalações Elétricas – Entrada de Energia, Refletores de Iluminação e SPDA (Sistema

A NBR 5410 estabelece as condições mínimas necessárias para o funcionamento de uma

4.4 Instalações Hidrossanitárias – Reservatórios, Sanitários e Redes de Esgoto;

Para os sistemas hidrossanitários a NBR lista os requisitos para os sistemas prediais de

4.4.1 VAZAMENTO EM TUBULAÇÕES DE ÁGUA FRIA

Classificação do Problema: Anomalia;

Manifestações: Infiltrações de água em laje, proveniente das tubulações.

Intervenção: Readequação das tubulações, e revisão dos sistemas de alimentação.

FOTO 11: IDENTIFICAÇÃO DE VAZAMENTO DAS TUBULAÇÕES.

4.5 Cobertura e Impermeabilização; • Combate de Incêndio – PPCI - Plano de Prevenção

Para serviços de impermeabilização as regras a serem adotas devem ser capazes de

proporcionar a continuidade dos serviços nas edificações e áreas de risco de incêndio.

Os sistemas são relatados genericamente, seguindo-se a descrição e localização das

1-Aparecimento de trincas nos pilares e paredes.

5.CONCLUSÃO: Diante das não conformidades técnicas construtivas, encontradas e do