Ebook Phoenix Valuación Inmobiliaria PDF

Phoenix, Valuación Imobiliaria.
1
VALUACIÓN INMOBILIARIA
2
Irapuato, Gto., 2017

1ª edición
Realizado en México.
Editado por Phoenix, Instituto de Valuación.
3
Prólogo
La capacitación constante es el día a día de la profesionalización de la
valuación, en este tiempo de cambio continuo y globalización, es
indispensable el contar con las herramientas didácticas y las últimas
metodologías aceptadas en el campo de la valuación.
Actualmente la valuación en México y Latinoamérica están en un proceso
de mejora en los estándares académicos, ya con esquemas de certificación
en valuación, hace inevitable el capacitarse constantemente para el
correcto ejercicio de la profesión.
Es por tal motivo, que creamos el INSTITUTO INTERNACIONAL DE

INVESTIGACIÓN EN VALUACIÓN, S.C. que a través de Phoenix,
Instituto de Valuación, con el fin de aportar conocimiento, técnicas y
experiencia de calidad a esta profesionalización del sector en servicios de
valuación.
“ Esperamos que la compilación de conocimientos vertidos en esta

publicación les permita innovar en sus campos de trabajo”.
JOEL CÓRDOVA ESPITIA.
Director General
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TABLA DE CONTENIDO
Capítulo 1 __________________________________________________________ 9
¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO? _____________________________ 10

Capítulo 2 _________________________________________________________ 13
¿QUÉ ES UN BIEN RAÍZ O UN BIEN INMUEBLES? ____________________ 13
1. DEFINICIÓN DE BIEN RAÍZ ___________________________________________ 14

2. DEFINICIÓN DE INMUEBLE ___________________________________________ 15
3. CONCEPTOS DE TIERRA Y PROPIEDAD __________________________________ 18
4. USOS DE SUELO ___________________________________________________ 20
4.1 PLANEACIÓN TERRITORIAL _____________________________________________ 21
4.2 INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN TERRITORIAL ____________________________ 21
4.3 ÁREAS QUE COMPRENDE LA ZONIFICACIÓN DE USO DE SUELO O VOCACIÓN DEL
SUELO _________________________________________________________________ 25
4.4 USOS Y DESTINOS QUE SE PODRÁN ASIGNAR EN EL PROGRAMA MUNICIPAL _____ 27
4.4.1 CLASIFICACIÓN DE LAS VIALIDADES URBANAS ____________________________ 30
4.4.2 FASES DE LA GESTIÓN DE FRACCIONAMIENTOS Y DESARROLLOS EN
CONDOMINIO _______________________________________________________________ 34
4.4.3 ¿QUÉ ES LA DENSIDAD DE POBLACIÓN? ________________________________________ 38
4.4.4 RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO _______________________________ 39
4.4.4.1 CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN ______________________________________ 39
4.4.4.2 ORIGEN DEL CONDOMINIO __________________________________________ 40
4.4.4.3 MODALIDADES ______________________________________________________ 41
4.4.4.4 CONTENIDO DE LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL RÉGIMEN ___________ 43
4.4.4.5 PROPIEDAD PRIVATIVA Y ELEMENTOS DE LA COPROPIEDAD ____________ 45
4.4.4.6 DERECHOS DE LOS CONDÓMINOS. ___________________________________ 47
4.4.4.7 CÁLCULO DE INDIVISOS EN CONDOMINIOS. _________________________________ 49
Capítulo 3 _________________________________________________________ 51
LA VALUACIÓN INMOBILIARIA _____________________________________ 51

1. OFERTA Y DEMANDA _______________________________________________ 52
2. DIFERENCIA ENTRE VALOR, PRECIO Y COSTO ____________________________ 53
3. ¿QUÉ ES LA VALUACIÓN? ____________________________________________ 55
4. FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE UN INMUEBLE ____________________ 56
5
5. PRINCIPIOS ECONÓMICOS APLICADOS A LA VALUACIÓN___________________ 61

______________________________________________________________________ 67
6. ENFOQUES DE VALUACIÓN __________________________________________ 68
6.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO __________________________________ 68
6.2 ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN O DE INGRESOS _____________________________ 83
6.3 ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS __________________________________________ 98
6.4 ENFOQUE RESIDUAL _________________________________________________ 137
6.4.1 EL RESIDUAL ESTÁTICO. ____________________________________________________ 138
6.4.2 EL RESIDUAL DINÁMICO ___________________________________________________ 143
7. FLUJO DE EFECTIVO _______________________________________________ 156

8. ¿QUÉ ES UN AVALÚO? _____________________________________________ 163
8.1 DEFINICIONES GENERALES ____________________________________________ 165
8.2 PRINCIPIOS ÉTICOS __________________________________________________ 169
8.3 CLASIFICACIÓN DE LOS SERVICIOS DE VALUACIÓN _________________________ 172
Capítulo 4 ________________________________________________________ 174
PROCESO DE VALUACIÓN _________________________________________ 174

1. DIAGRAMA GENERAL ______________________________________________ 175
2. ANÁLISIS PRELIMINAR _____________________________________________ 176
3. INVESTIGACIÓN DE CAMPO _________________________________________ 180
3.1 INSPECCIÓN FÍSICA URBANA Y SU ENTORNO. _____________________________ 180
3.2 INSPECCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES PROPIAS ___________ 184
3.3 INVESTIGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO ____________________________ 192
4. ANÁLISIS DE METODOLOGÍAS _______________________________________ 196
4.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO _________________________________ 196
4.2 ENFOQUE DE INGRESOS ______________________________________________ 199
4.3 ENFOQUE DE COSTOS ________________________________________________ 203
4.4 ENFOQUE RESIDUAL _________________________________________________ 207
5. CÁLCULO Y PONDERACIÓN DE INDICADORES DE VALOR __________________ 212
6. LLENADO DE FORMATO DE AVALUO __________________________________ 214
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Capítulo 5 ________________________________________________________ 227

COMPILACIÓN DE FACTORES __________________________________________ 227
1. GENERAL ________________________________________________________ 228
1.1 FACTOR DE NEGOCIACIÓN (FN) _________________________________________ 228
2. DEL TERRENO ____________________________________________________ 229
2.1 FACTOR DE UBICACIÓN (FUB) __________________________________________ 229
2.2 FACTOR DE FRENTE (FFR)______________________________________________ 230
2.3 FACTOR DE CALLE (FCLL) ______________________________________________ 230
2.4 FACTOR DE ZONA (ZN): _______________________________________________ 231
2.5 FACTOR POR TOPOGRAFÍA (FTP) _______________________________________ 232
2.6 FACTOR PROMEDIO APLICABLE AL TERRENO SUJETO (FP) ___________________ 233
2.7 FACTOR DE FONDO (FFD) _____________________________________________ 234
2.8 FACTOR DE ÁREA (FA) ________________________________________________ 236
2.9 FACTOR DE FORMA (FFM) _____________________________________________ 237
2.10 FACTOR POR INUNDACIÓN (FID) _______________________________________ 240
2.11 MÉTODO DE LA HUELLA _____________________________________________ 242
4. PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN DE COSTOS EN LA URBANIZACIÓN ________ 243
CONSTRUCCIONES URBANAS _____________________________________________ 245
5.1 FACTOR DE DEMÉRITO POR EDAD (FED): (2) ______________________________ 246
5.2 FACTOR DE DEPRECIACIÓN TOTAL (FDT) _________________________________ 249
5.3 FACTOR DE CONSERVACIÓN (FCO) ______________________________________ 250
5.4. CLASIFICACIONES DE LAS CONSTRUCCIONES _____________________________ 252
5. CLASIFICACIONES DE PARTIDAS GENERALES ____________________________ 254
6. PARTICIPACIÓN EN PORCENTAJE POR CADA PARTIDA DE CONSTRUCCIÓN ___ 256
8. COSTOS INDIRECTOS ______________________________________________ 258
CAPÍTULO 6 ________________________________________________________ 263
CONCEPTOS BÁSICOS DE MATEMÁTICAS FINANCIERAS. ____________________ 263
1. INTERÉS SIMPLE ______________________________________________________ 264
2. INTERÉS COMPUESTO _________________________________________________ 265
3. CAPITALIZAR_________________________________________________________ 266
4. TASA DE INTERÉS NOMINAL Y EFECTIVA __________________________________ 267
5. TREMA _____________________________________________________________ 267
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6. MÉTODO DEL VALOR PRESENTE _________________________________________ 268
7. MÉTODO DE LA TASA INTERNA DE RENDIMIENTO __________________________ 268
8. VA _________________________________________________________________ 269
9. MODELADO FINANCIERO ______________________________________________ 269
10. ANÁLISIS DE INVERSIÓN ______________________________________________ 270
11. TASA DE DESCUENTO_________________________________________________ 270
12. TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) ______________________________________ 270
13. VALOR PRESENTE NETO (VPN) _________________________________________ 271
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS. ________________________________________ 273
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Capítulo 1
¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO?
“El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas

transacciones económicas, que tienen por objeto inmediato la propiedad o el disfrute
de un bien inmueble, es decir, tienen como finalidad el derecho a gozar o disponer de
un bien que tiene una situación fija en el espacio y no puede desplazarse, como son
los terrenos, locales comerciales, viviendas, fincas, etc.”
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¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO?

Recibe el nombre de mercado inmobiliario a las diferentes acciones comerciales
que pueden presentarse con los bienes raíces que pertenecen al sector de la
construcción. De esta manera, se generan relaciones en la que participan
diferentes actores que intervienen en estas acciones, que son los oferentes, el
bien inmueble y los demandantes.
El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas

transacciones económicas, que tienen por objeto inmediato la propiedad o el
disfrute de un bien inmueble, es decir, tienen como finalidad el derecho a gozar
o disponer de un bien que tiene una situación fija en el espacio y no puede
desplazarse, como son los terrenos, locales comerciales, viviendas, fincas, etc.
Es importante conocer las diversas características que cada uno de ellos posee,
de manera que se identifiquen adecuadamente, por lo que es pertinente
conocer mejor su comportamiento en el área específica del sector. En él
intervienen un conjunto de compradores potenciales con la necesidad de
satisfacer la adquisición, venta o disfrute de un bien inmueble, ya sea mediante
una transacción u otro tipo de negocio de acuerdo con el vendedor.
Por tanto, se observarán dos operaciones principales (aunque no son las

únicas), la compraventa y el arrendamiento. La compraventa es el contrato o
pacto entre dos personas por el que una se obliga a entregar una cosa
determinada y la otra a pagar un precio por la misma. En cambio, el
arrendamiento es la cesión o adquisición del uso o aprovechamiento temporal
de cosas, obras o servicios, a cambio de un precio.
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En el caso de la compraventa se produce un traspaso de la propiedad del

inmueble, mientras que en el arrendamiento o alquiler sólo se produce una
cesión, en ambos casos, a cambio de un precio.
LISTA DE FACTORES QUE AFECTAN EL INGRESO POTENCIAL, LA

COMPRA VENTA O LA RENTA DE UN BIEN INMUEBLE:
EN RELACIÓN CON LA TIERRA:
a) Localización.
b) Tamaño y medidas del lote.
c) Topografía.
d) Condiciones de suelo y subsuelo.
e) Disponibilidad de servicios y tipo de estos.
EN RELACIÓN CON LAS CONSTRUCCIONES:
a) Tipo de construcción en relación con el lote.
b) Calidad y durabilidad.
c) Funcionalidad.
d) Estilo y estética.
e) Concordancia con el vecindario.
g) Servicios que proporcionan a sus habitantes.
DIVERSOS:
a) Tipo de propiedad raíz (comercio, habitación, industria, etcétera).

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b) Calidad dentro de su tipo.
c) Cantidad dentro de su tipo con respecto al mercado.
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Capítulo 2
¿QUÉ ES UN BIEN RAÍZ O UN BIEN INMUEBLES?
“La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con
la propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa normalmente mediante
alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto la propiedad real
es un concepto no físico”
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1. DEFINICIÓN DE BIEN RAÍZ
Los intereses, beneficios y derechos inherentes a la tenencia de bienes

inmuebles; la Tierra y todo lo demás de naturaleza permanente que está fija a
ella.
Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos

elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es la “cosa” física,
tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y
bajo suelo. Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para
diferenciar los bienes raíces de los bienes muebles. Aun cuando se entiende
que estos conceptos legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan
aquí para distinguir importantes términos y conceptos.
La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios

relacionados con la propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa
normalmente mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raíz
físico. Por tanto la propiedad real es un concepto no físico.
Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos e

incorpóreos) que no son bienes raíces. Estos son cosas que no están
permanentemente adheridas a los bienes raíces y generalmente se caracterizan
por su movilidad.
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2. DEFINICIÓN DE INMUEBLE
El término inmueble proviene de un vocablo latino que sirve para referirse a

algo que está unido al terreno de modo inseparable, tanto física como
jurídicamente. Es decir, una estructura que no puede moverse sin causarle
daños.
El inmueble es un bien, considerado como bien raíz, como consecuencia que se

encuentra estrechamente ligado al suelo o terreno en el cual se halla, de modo
que resultará imposible de separar tanto en lo físico como en lo jurídico. Son
ejemplos de inmuebles: las parcelas urbanizadas o no, las casas, las naves
industriales, las fincas, los departamentos, etc. Es decir, el inmueble es un bien
inmóvil al cual no se podrá trasladar de ninguna manera o separarlo del suelo
sin que ello no ocasione perjuicios y daños al mismo, ya sea porque forma
parte del terreno o porque se encuentra anclado en él.
EN TÉRMINOS LEGALES DE REGLAMENTACIÓN CIVIL, SON

BIENES INMUEBLES:
I. El suelo y las construcciones adheridas a él.
II. Las plantas y árboles mientras estén unidos al suelo y los frutos pendientes
de los mismos árboles y plantas mientras no sean separados, por cosechas o
cortes regulares.
III. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no
pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido.
IV. Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentación, colocados

en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el
propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
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V. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando

el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y
formando parte de ella de un modo permanente.
VI. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario

de la finca, directa y exclusivamente a la explotación de la misma.
VII. Los abonos y semillas destinados al cultivo de una heredad, que estén en
las tierras donde hayan de utilizarse.
VIII. Los aparatos eléctricos y sus accesorios adheridos al suelo o a los edificios
por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario.
IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los
acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir
líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella.
X. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén fijados
sólidamente a la ribera de un río o lago, y que estén destinados a serlo de
manera permanente para su utilización.
XI. El material rodante de los ferrocarriles, las líneas telefónicas, telegráficas y

de transmisión y distribución de energía eléctrica y las estaciones
radiotelefónicas o radiotelegráficas fijas.
LOS BIENES SON DE DOMINIO DEL PODER PÚBLICO O DE

PROPIEDAD DE LOS PARTICULARES:
a) Bienes de Propiedad de los particulares: Casas habitación, condominio,

terrenos para casas habitación, almacenes, edificios de oficinas, departamentos,
casas para rentar, casas dúplex, hoteles, bancos, estacionamientos de carga,
ferrocarriles, parques de diversiones, caminos y puentes de peaje, ranchos y
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granjas, teatros, fábricas, molinos, gasolineras, aeropuertos, diques, muelles,

pozos de petróleo, etcétera.
b) Bienes de dominio del poder público los que pertenecen a la Federación,

a los Estados o a los Municipios, como: edificios municipales, casas de
gobierno, museos, iglesias, edificios de correos, auditorios, estaciones de
ferrocarril, playas públicas, juzgados, bibliotecas, hospitales, escuelas, aduanas,
estadios, parques, calles y avenidas, etcétera.
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3. CONCEPTOS DE TIERRA Y PROPIEDAD
La Tierra es esencial para nuestras vidas y para nuestra existencia. Su

importancia es tal, que atrae la atención de abogados, geógrafos, sociólogos y
economistas. En la medida en que cada una de estas disciplinas se relaciona
con la tierra y con los usos de la tierra, las sociedades y naciones del mundo se
ven afectadas.
La valuación de la tierra como baldío o de la tierra y sus mejoras, es un

concepto económico. Baldía o con mejoras, de manera indistinta alude a la
tierra o suelo, como bien raíz. El valor lo crea la utilidad del bien raíz o la
capacidad para satisfacer las necesidades y deseos de las sociedades humanas.
Contribuyen al valor de un bien raíz sus cualidades singulares de durabilidad,
inamovilidad de ubicación, lo relativamente limitado de la oferta y la utilidad
específica de un sitio dado.
La Propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos,

intereses y beneficios relacionado con la tenencia de un bien. La propiedad se
integra con los derechos privados que otorgan al propietario uno o varios
derechos específicos sobre lo que posee. En algunos Estados, el conjunto de
derechos relativo a la propiedad del bien inmueble, se conoce como haz de
derechos.
El concepto de haz de derechos o propiedad de un bien raíz puede compararse

con un haz de palos, en el que cada palo representa un derecho distinto y
separado que tiene el dueño de una propiedad, es decir, el dueño tiene
derecho a utilizar, vender, arrendar, regalar o ejercer todos o ninguno de estos
derechos.
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La tenencia de un derecho sobre artículos distintos a los bienes raíces, se

conoce como propiedad sobre bienes muebles. La palabra propiedad, utilizada
sin más calificación o identificación, puede referirse a un bien inmueble, a un
bien mueble o a otros tipos de propiedades tales como negocios o derechos
financieros, o a un conjunto de estos.
Un mercado es un medio en el que se intercambian bienes, servicios y

mercancías entre compradores y vendedores por la vía del mecanismo de
precio. El concepto de mercado implica la habilidad de compradores y
vendedores de llevar a cabo sus actividades sin restricción.
El principio de oferta y demanda estipula que el precio de un bien, servicio o

mercancía varía inversamente a la oferta del mismo y directamente con su
demanda.
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4. USOS DE SUELO
El suelo se utiliza con muy diversos fines, por ejemplo para uso forestal,
agricultura, minería, industria, habitación, etc. Es un recurso natural único, pero
está sometido a una gran presión antrópica.
Normalmente el uso que se le da al suelo está determinado por cada término

municipal, y los datos se van ampliando posteriormente a nivel comarcal,
provincial, regional y nacional.
LOS PRINCIPALES USOS POTENCIALES DEL SUELO SON:
 Utilización agrícola (cultivos).
 Mantenimiento de pasto para el ganado.
 Forestal, bien sea para monte maderable y leñoso o monte abierto para el
pastoreo.
 Extracción de recursos minerales, energéticos e hídricos, minas, canteras y

perforaciones de gas, petróleo y aguas subterráneas.
 Uso industrial, instalaciones para la transformación de materias primas o

elaboradas.
 Uso de servicios, para el transporte y las comunicaciones (carreteras,

autopistas y vías de ferrocarril).
 Asentamientos humanos, hábitats rural y urbano, edificaciones, instalaciones

depuradoras y vertidos, etc.
 Uso recreativo, cultural, científico y de protección de la Naturaleza, parques

naturales.
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4.1 PLANEACIÓN TERRITORIAL

La planeación territorial de las ciudades se efectúa a través de los instrumentos
programáticos y de política pública de las que disponen las autoridades
competentes, para el ordenamiento sustentable del territorio, así como para la
regulación del uso de suelo y del desarrollo de los centros de población,
propiciando un entorno más equilibrado, eficiente y competitivo, orientado a
mejorar el nivel de vida de sus habitantes, protegiendo al ambiente y a los
recursos naturales.
La planeación territorial forma parte de los Sistemas de Planeación y tiene

como sustento los principios de la planeación democrática previstos en cada
Constitución Política de cada país.
4.2 INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN

TERRITORIAL
LA PLANEACIÓN TERRITORIAL SE INTEGRA POR VARIOS

INSTRUMENTOS COMO:
 Programas estatal.
 Programas municipales.
 Programas metropolitanos.
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Los instrumentos de planeación a que se refieren anteriormente deberán

guardar congruencia entre sí.
ELEMENTOS MÍNIMOS DE LOS PROGRAMAS DE PLANEACIÓN:
 La determinación de las diferentes regiones ecológicas, describiendo sus

atributos físicos, bióticos y socioeconómicos del territorio, así como el
diagnóstico de sus condiciones ambientales y las tecnologías utilizadas por
sus habitantes.
 Los criterios de regulación ambiental para la preservación, protección,

restauración y aprovechamiento sustentable de los recursos naturales.
 La planeación hidráulica.
 Las normas para la constitución y aprovechamiento de las provisiones y

reservas territoriales.
 Las directrices relativas al ordenamiento de los espacios y sistemas

naturales, para:
a) La identificación de la vocación de aprovechamiento del territorio
b) La protección al ambiente y preservación de la vocación natural de los

suelos.
c) La conservación y restauración de los terrenos forestales, los sumideros de

carbono y las cuencas hidrológicas.
d) La identificación, declaración y administración de áreas naturales protegidas,

zonas de restauración y zonas de recarga de mantos acuíferos.
e) La protección, restauración y aprovechamiento sustentable de los recursos

naturales.
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f) La identificación y manejo de zonas de riesgo.
 Las directrices relativas al ordenamiento de los centros de población, para:
a) La distribución general de la vivienda y de las actividades económicas en los

territorios.
b) La determinación de las zonas para la consolidación y crecimiento de los

centros de población y de las reservas territoriales respectivas, así como la
inducción de proyectos, medidas y acciones para su aprovechamiento y
desarrollo.
c) El impulso y apoyo a la construcción de vivienda popular o económica y de

popular.
d) La protección y conservación de los parques urbanos, jardines públicos y

áreas verdes, así como del patrimonio cultural urbano y arquitectónico, y de las
zonas de valor escénico.
e) La identificación de las zonas de riesgo y el establecimiento de las

modalidades y restricciones para el uso del suelo y a las construcciones,
incluyendo la definición de los polígonos de protección en torno a instalaciones
penitenciarias o de seguridad nacional, así como la de zonas intermedias de
salvaguarda en torno a predios, áreas o instalaciones en que se realicen
actividades de alto riesgo ambiental.
 Los proyectos, medidas y acciones prioritarias en materia de infraestructura

pública para:
a) El aprovechamiento sustentable de los recursos hídricos.
b) El mejoramiento de la prestación de los servicios públicos y el fomento a la

implementación de fuentes renovables de energía.
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c) La optimización de la movilidad y la comunicación.
 Los proyectos, medidas y acciones prioritarias en materia de equipamiento

urbano para:
a) El incremento del nivel educacional y cultural de la población.
b) El abatimiento de los niveles de morbilidad y mortalidad.
c) El mejoramiento del abasto de bienes de consumo básico.
d) El mejoramiento de los medios de transporte colectivo y el fomento a la

movilidad no motorizada.
e) La accesibilidad de las personas con discapacidad, en igualdad de

condiciones con las demás, al entorno físico, el transporte y a otros servicios e
instalaciones de uso público.
f) El incremento de las actividades deportivas y recreativas de la población.
g) La optimización de las funciones administrativas del sector público.
 Las políticas de vivienda.
 El ordenamiento turístico del territorio, en el que se establecerá:
a) La regionalización turística de los territorios, a partir del diagnóstico de las

características, disponibilidad y demanda de los recursos turísticos, incluyendo
el análisis de riesgos de los mismos.
b) Los lineamientos y criterios para la preservación de los recursos naturales y

el aprovechamiento ordenado y sustentable de los recursos turísticos,
incluyendo el establecimiento de modalidades y restricciones al uso del suelo y
a las construcciones.
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 Los lineamientos para su ejecución, seguimiento y modificación.
 La definición de los indicadores de gestión y de los mecanismos de

evaluación.
4.3 ÁREAS QUE COMPRENDE LA

ZONIFICACIÓN DE USO DE SUELO O
VOCACIÓN DEL SUELO
LA ZONIFICACIÓN SE ESTABLECERÁ EN EL PROGRAMA DE

PLANEACIÓN Y DEBERÁ DE PRECISAR:
 Las zonas y corredores que integran el territorio municipal.
 Los usos y destinos predominantes y compatibles, condicionados e

incompatibles, en cada zona o corredor.
 La intensidad de los usos de suelo, así como sus respectivas densidades

poblacionales y coeficientes de ocupación del suelo.
 Las áreas para la conservación, consolidación, mejoramiento y crecimiento

de los centros de población.
 Las reservas territoriales para la consolidación o crecimiento de los centros

de población, así como los predios susceptibles para constituir las mismas.
 Las provisiones territoriales constituidas para la fundación de centros de

población.
 Las zonas de conservación ecológica.

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 Los parques urbanos, jardines públicos y áreas verdes.
 Las modalidades y restricciones al uso del suelo y a las construcciones,

derivadas de:
a) Declaratorias como Patrimonio Cultural, en los términos de la Convención

sobre la Protección del Patrimonio Mundial, Cultural y Natural.
b) La preservación de humedales ubicados dentro del territorio del Municipio,

en la Lista de Humedales de Importancia Internacional a que se refiere la
Convención Relativa a los Humedales de Importancia Internacional
especialmente como Hábitat de Aves Acuáticas.
c) Áreas naturales protegidas.
d) Áreas de refugio o hábitats críticos para la conservación de la vida silvestre.
e) Zonas de recarga de mantos acuíferos.
f) Zonas de riesgo.
g) Polígonos de protección y amortiguamiento de la infraestructura de carácter

estratégico y de seguridad nacional.
h) Zonas intermedias de salvaguarda en torno a actividades altamente

riesgosas.
i) Derechos de vía.
j) Zonas federales de vasos y cauces de aguas nacionales.
k) Zonas de desarrollo turístico sustentable.
l) Zonas de monumentos arqueológicos, artísticos o históricos.
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m) Zonas de entorno del patrimonio cultural urbano y arquitectónico.
n) Áreas de valor escénico.
o). Las demás que los ayuntamientos estimen procedentes.
4.4 USOS Y DESTINOS QUE SE PODRÁN

ASIGNAR EN EL PROGRAMA MUNICIPAL
LOS USOS Y DESTINOS QUE PODRÁN ASIGNARSE EN EL

PROGRAMA MUNICIPAL SON:
 Usos del suelo:
a) Agrícola
b) Pecuario
c) Forestal
d) Habitacional
e) De servicios
f) Comercial
g) Turístico o recreativo
h) Agroindustrial
i) Actividades extractivas
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j) Industrial
k) Mixto
 Destinos del suelo:
a) Parque urbano, jardín público o área verde.
b) Conservación ecológica.
c) Recarga de mantos acuíferos.
d) Equipamiento urbano.
e) Infraestructura pública.
f) Mixto.
En los usos y destinos mixtos sólo estarán permitidos aquéllos que sean
compatibles entre sí y que no impliquen un riesgo para las personas o sus
bienes.
EJEMPLO DE DIFERENTES TIPOS DE USOS DE SUELO:
 Habitacional: Se refiere a edificaciones donde residen individual o

colectivamente personas o familias.
 Habitacional con comercios: Se refiere a edificios y casas habitación que

incluyen, comercios, oficinas, restaurantes y/o talleres en planta baja o pisos
intermedios.
 Hoteles: Edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento temporal,

comprendiendo hoteles, moteles, albergues, casas de huéspedes y similares.
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 Oficinas: Edificaciones destinadas al desarrollo empresarial público o

privado, tales como oficinas empresariales y corporativas, de profesionistas,
sucursales de banco, casas de cambio, así como despachos médicos de
diagnóstico.
 Deportivos y Gimnasios: Edificaciones e instalaciones en donde se

practican ejercicios de acondicionamiento físico y se presenten todo tipo de
espectáculos deportivos.
 Comunicaciones: Instalaciones destinadas a difundir o transmitir

información, como son televisoras, estaciones de radio, telégrafos, teléfonos
y correos.
 Terminales: Edificaciones/instalaciones destinadas al traslado de personas o

bienes como son terminales de autobuses locales y foráneos, estaciones de
ferrocarril, muelles o embarcaderos.
 Comercio: Edificaciones destinadas a la compra-venta o intercambio de

artículos de consumo y servicios, tales como tiendas, panaderías, farmacias,
tiendas de autoservicio, centros comerciales, venta de materiales para
construcción, electricidad, ferreterías, pintura, estacionamientos públicos y
privados, cubiertos o descubiertos, abarrotes, módulos y centrales de
abasto, rastros, frigoríficos y edificaciones para el consumo de alimentos y
bebidas.
 Abasto: Edificaciones o instalaciones públicas y privadas destinadas al

almacenamiento, venta y distribución de diversos productos perecederos y
no perecederos, construcciones metálicas ligeras para los siguientes usos:
bodegas, silos, tolvas, almacenes de granos, mercados, tianguis e
instalaciones similares.
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 Industria: Se refiere a cualquier instalación o edificación destinada para

taller, industria extractiva, manufacturera y de transformación, de ensamble,
bebidas, de alimentos, agrícola, pecuaria, forestal, textil de calzado,
metalmecánica. También incluye las instalaciones para el almacenamiento
de maquinaria, materias primas y productos procesados. Las instalaciones
destinadas al suministro y/o almacenamiento de combustible, así mismo las
edificaciones de reparación y conservación de bienes muebles y
herramientas, como son talleres de reparación, lubricación, alineación y
balanceo de vehículos, maquinaria y lavadoras, carpinterías, etc.
 Hospitales: Se refiere a las edificaciones destinadas a la atención,

diagnóstico, tratamiento y rehabilitación de las personas afectadas por
enfermedades o accidentes tales como: unidades médicas, clínicas,
hospitales, sanatorios, maternidades, laboratorios clínicos y radiológicos,
centros de tratamiento de enfermedades crónicas. Son instalaciones que
requieren remodelación mayor por el uso rudo y la asepsia que exige el
giro en periodos cortos de tiempo.
4.4.1 CLASIFICACIÓN DE LAS VIALIDADES URBANAS
LAS VIALIDADES URBANAS DE LOS CENTROS DE POBLACIÓN SE

PODRÁN CLASIFICAR EN:
EJES METROPOLITANOS: aquéllos que cuentan con una sección superior a

sesenta metros, medida de alineamiento a alineamiento, con camellón central,
que cuentan con la estructura vial para la movilidad motorizada y no
motorizada, y que conforman una red de comunicación vial integral en las
zonas metropolitanas.
30
VÍAS PRIMARIAS: aquéllas con una sección igual o mayor a cuarenta metros
pero inferior a sesenta metros, medida de alineamiento a alineamiento, con
camellón central, que cuentan con la estructura vial para la movilidad
motorizada y no motorizada, y que conforman una red de comunicación vial
integral en los centros de población.
VÍAS SECUNDARIAS: aquéllas con una sección igual o mayor a veinte metros
pero inferior a cuarenta metros, medida de alineamiento a alineamiento, con o
sin camellón central, que cuentan con la estructura vial para la movilidad
motorizada y no motorizada, y que se encuentran conectadas con las vías
primarias, conformando una red de comunicación vial integral entre las
diferentes zonas que conforman los centros de población.
VÍAS COLECTORAS: aquéllas con una sección igual o mayor a quince metros
pero inferior a veinte metros, medida de alineamiento a alineamiento, que
cuentan con la estructura vial para la movilidad motorizada y no motorizada, y
que se encuentran conectadas con las vías secundarias, formando parte de una
red de comunicación vial integral entre las diferentes zonas que conforman los
centros de población.
CALLES: aquéllas con una sección igual o mayor a once metros pero inferior a
quince metros, medida de alineamiento a alineamiento, que cuentan con la
estructura vial para la movilidad motorizada y no motorizada, que permiten el
acceso vial a los predios, lotes o inmuebles colindantes, y que se encuentran
conectadas con las vías colectoras, formando parte de una red de comunicación
vial integral al interior de las diferentes zonas que conforman el centro de
población.
CALLES CERRADAS: aquéllas con una sección mínima de trece metros, medida
de alineamiento a alineamiento, que cuentan con la estructura vial para la
movilidad motorizada y no motorizada, que tienen su afluencia
31
predominantemente para dar acceso y servicio a los predios, lotes o inmuebles

colindantes, previendo un sólo acceso con retorno vehicular, sin continuidad
hacia otras vías o calles.
ANDADORES: aquéllas con una sección mínima de cinco metros, medida de

alineamiento a alineamiento, que cuentan con la estructura vial exclusiva para la
movilidad no motorizada, con restricción para la circulación de vehículos, para
dar acceso y servicio a los lotes o inmuebles colindantes.
4.4.2 CLASIFICACIÓN DE LOS FRACCIONAMIENTOS Y

DESARROLLOS EN CONDOMINIO
LOS FRACCIONAMIENTOS Y DESARROLLOS EN CONDOMINIO, SE

CLASIFICAN EN:
 DE ACUERDO A SU USO:
a) Habitacionales.
b) Comerciales.
c) Turísticos, Recreativos-Deportivos.
d) Industriales.
e) Agropecuarios.
f) Mixtos de usos compatibles.
32
 ATENDIENDO A SU DESTINO:
a) Urbanos:
1. Residencial A.
2. Residencial B.
3. Residencial C.
4. Habitación Popular o Interés Social.
b) Campestres:
1. Residencial.
2. Rústico.
c) Industriales:
1. Para industria ligera;
2. Para industria mediana;
 HABITACIONALES:
Aquéllos conformados por viviendas o unidades para uso habitacional y que, a

su vez, se clasifican en:
a) Populares.
b) De interés social.
c) Residenciales.
d) Campestres.
33
 TURÍSTICOS, RECREATIVO-DEPORTIVOS.
 AGROPECUARIOS.
 COMERCIALES O DE SERVICIOS.
 INDUSTRIALES.
 MIXTOS DE USOS COMPATIBLES
4.4.2 FASES DE LA GESTIÓN DE FRACCIONAMIENTOS Y
La gestión de fraccionamientos o de desarrollos en condominio, se efectuará

conforme a las fases determinadas por la realización de los actos siguientes:
 Dictamen de congruencia o compatibilidad de usos.
 Aprobación de traza o estructura urbana.
 Permiso de urbanización, tratándose de fraccionamientos, o permiso de

edificación, en caso de desarrollos en condominio.
 Permiso de venta.
 Recepción de las obras de urbanización y equipamiento urbano.
34
SUPERFICIE MÍNIMA DE LOS LOTES:
Los lotes unifamiliares (una unidad por lote) de los fraccionamientos

habitacionales tendrán una superficie mínima de ciento cinco metros cuadrados,
o lo que se indique en el plan de desarrollo urbano de cada región.
DICTAMEN DE CONGRUENCIA DEL PROYECTO DE DISEÑO

URBANO:
Previamente a la aprobación de traza, la unidad administrativa municipal en

materia de planeación, dictaminará la congruencia del proyecto de diseño
urbano del fraccionamiento o desarrollo en condominio, con las disposiciones
del programa municipal, así como con la estructura urbana de los centros de
población, priorizando la consolidación urbana, la redensificación poblacional
de las zonas urbanizadas, la ocupación de espacios vacantes, lotes baldíos y
predios subutilizados dentro del centro de población, así como la continuidad
urbana del mismo, de manera proporcional a las características del proyecto.
REQUISITOS PARA OBTENER LA APROBACIÓN DE TRAZA:
Para obtener la aprobación de traza, el desarrollador deberá presentar:
 Escritura de propiedad del área o predio a urbanizar.
 El proyecto de diseño urbano del fraccionamiento o desarrollo en

condominio de que se trate, que incluirá la propuesta de lotificación y de
las obras de urbanización y de equipamiento urbano.
 La certificación de clave catastral respectiva.
 El comprobante del pago de los derechos correspondientes.
 La documentación que se señale en el reglamento municipal respectivo.

35
APROBACIÓN DE LOS PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA

PÚBLICA:
Para el otorgamiento del permiso de urbanización o de edificación, el

desarrollador deberá obtener previamente del organismo operador, la entidad
paraestatal y las unidades administrativas municipales, la aprobación de los
proyectos de infraestructura pública.
OBRAS QUE ABARCAN LOS PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA PÚBLICA
Los proyectos de infraestructura pública a que se refiere el artículo anterior

incluirán únicamente las obras siguientes:
 Suministro de agua potable.
 Drenaje y alcantarillado, sanitario y pluvial.
 Energía eléctrica y alumbrado público.
 Áreas verdes forestadas.
 Vialidades urbanas a ubicarse, conforme al proyecto de diseño urbano,

dentro del área a desarrollar y de conexión con la red de comunicación vial
del centro de población, en el punto más próximo a la ubicación del
desarrollo. En caso de que el proyecto de diseño urbano considere la
ubicación de lotes con frente a vialidades urbanas, el desarrollador estará
obligado a urbanizar la mitad de la sección de la vialidad o el carril de baja
velocidad en el supuesto de vialidades metropolitanas o primarias.
Además de las obras a que se refiere el artículo anterior, los desarrollos en

condominio deberán contar con:
36
OBRAS ADICIONALES CON QUE DEBERÁN CONTAR LOS

 Áreas de uso común, en la proporción que se estipule en los reglamentos

municipales correspondientes.
 Estacionamiento para vehículos de acuerdo a los requerimientos

establecidos en el reglamento municipal.
 Instalaciones y equipo de seguridad para la atención de emergencias, en

desarrollos en condominio de tipo vertical, en los términos de las
disposiciones jurídicas en materia de protección civil.
ÁREAS DE DONACIÓN
Los fraccionamientos y desarrollos en condominio deberán contar con áreas de

donación, destinadas para áreas verdes y para la dotación de equipamiento
urbano, de acuerdo a lo siguiente:
 En los fraccionamientos habitacionales, con excepción de los campestres, se

destinará el doce por ciento sobre la superficie total del proyecto
autorizado.
 En los desarrollos en condominio de uso habitacional, con excepción de los

campestres, el área de donación no podrá ser menor al cuatro por ciento
del total de la superficie del desarrollo.
 En los desarrollos en condominio y fraccionamientos para uso habitacional

campestre, así como para uso agropecuario, industrial y comercial, el cinco
por ciento sobre la superficie total del proyecto autorizado.
37
 En los fraccionamientos y desarrollos en condominio mixtos de usos

compatibles, aplicarán proporcionalmente para la superficie de cada uno de
los usos, los porcentajes señalados en las fracciones anteriores.
 En los desarrollos en condominio y fraccionamientos para uso turístico,

recreativo-deportivo, las áreas en que se realicen estas actividades serán
consideradas como equipamiento urbano.
PERMISO DE VENTA
Iniciadas las obras de urbanización de un fraccionamiento o de edificación de

un desarrollo en condominio, el desarrollador podrá solicitar a la unidad
administrativa municipal el permiso de venta, presentado la documentación
siguiente:
 Certificado de gravámenes.
 Copia certificada de la escritura de las áreas de donación y de las vialidades

urbanas.
 Los comprobantes de pago correspondiente a los impuestos y derecho;
 Garantía para la ejecución de las obras de urbanizaciones totales o faltantes.
 En el caso de que las obras se encuentren concluidas, deberá exhibir el

documento público que así lo acredite.
4.4.3 ¿QUÉ ES LA DENSIDAD DE POBLACIÓN?
Dentro de los planes directores o municipales y de ordenamiento territorial, se

indican la densidad permitida por hectárea, cada municipio o provincia es
diferente, existe en varias clasificaciones para identificarlas por ejemplo, en un
plan director, cuando se observe que la zona es Residencial H2 (100-
38
200Hab/has), quiere decir que la zona solo podrá autorizar desarrollos que no
excedan los 200 habitantes por hectárea.
 H0 0-50
 H1 50-100
 H2 100-200
 H3 200-300
Esta densidad también determinará la dimensión de los lotes, ya que entre

menor es la densidad, mayor la superficie de lotes.
Para calcular el número de lotes en relación a la densidad permitida se utilizara

la siguiente formula:
((Xhas)/10,000m2)*(max densidad))/5.5Hab
Si tenemos una terreno de 10 has y un uso de suelo H3:
Máxima densidad 300hab/has (H3)
((100000/10,000)*(300hab/has))/5.5hab = 545 lotes.
4.4.4 RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
4.4.4.1 CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN
La constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico

formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentan ante
notario público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de
propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que, dos o más personas
teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas y bienes de uso y
39
propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus

necesidades de acuerdo al uso del inmueble, sin demérito de su unidad de
propiedad privativa.
El régimen de propiedad en condominio se constituirá independientemente del

número de plantas que tengan los edificios o casas, o del número de casas o
lotes de terreno que se encuentren dentro de éste.
El conjunto de condominios podrá constituirse con independencia del número

de edificios, plantas de cada edificio o construcción, número de casas,
departamentos, pisos, locales, naves, lotes de terreno delimitados o lotes de
terreno que integren cada uno de los condominios que forman el conjunto, y
del tipo de condominios integrados.
Una vez constituido el régimen de propiedad en condominio se inscribirá en el

Registro Público de la Propiedad.
4.4.4.2 ORIGEN DEL CONDOMINIO
El régimen de propiedad en condominio debe originarse:
 Cuando se construya un edificio para vender a personas distintas los

diferentes departamentos, pisos, viviendas, casas o locales de que conste el
mismo.
 Cuando el propietario o propietarios de un edificio, lo dividan en locales

susceptibles de aprovechamiento independiente para venderlos a distintas
personas.
 Cuando el propietario de un terreno se proponga construir en él un edificio

dividido en departamentos, pisos, viviendas, casas o locales.
40
 Cuando los distintos copropietarios de un edificio decidan dividirlo en

partes susceptibles de aprovechamiento independiente, adjudicándoselas
por separado, saliendo así de la indivisión.
 Por testamento en el que el testador constituya el régimen, o fije las bases

para constituirlo.
 Cuando el propietario o propietarios de un lote de terreno decidan

constituirlo como un condominio horizontal, ya sea con viviendas, casas o
lotes de terrenos.
 Cuando dos o más propietarios tengan lotes de terreno en común, áreas

verdes, áreas deportivas, educativas, derechos de paso o vialidades
comunes, parques y servicios, y decidan administrarlos como condominio.
 En los demás casos que lo señale la ley.
4.4.4.3 MODALIDADES
Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y uso, podrán

adoptar las siguientes modalidades:
 ATENDIENDO A SU ESTRUCTURA:
a) Condominio vertical. Se establece en un inmueble edificado en varios

niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos
de copropiedad;
b) Condominio horizontal. Se constituye en inmuebles con construcción

horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un
terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo
compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de
41
copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e

instalaciones destinadas al uso común; y
c) Condominio mixto. Es aquel formado por condominios verticales y

horizontales; y
 ATENDIENDO A SU USO:
a) Habitacional. Son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad

privativa está destinada a la vivienda.
b) Comercial o de servicios. Son aquellos inmuebles en los que la unidad de

propiedad privativa, es destinada a la actividad propia del comercio o servicio
permitido.
c) Turístico, recreativo-deportivo. Son aquéllos que se destinarán además de

la vivienda, al fomento de las actividades de esparcimiento y cuyo
aprovechamiento predominante para el uso y destino del suelo será para el
desarrollo de las actividades turísticas, recreativo-deportivas que deberán estar
ubicados dentro de la zona urbana o áreas de futuro crecimiento, destinadas a
este uso.
d) Industrial. Son aquéllos en donde la unidad de propiedad privativa, se

destina a actividades permitidas propias del ramo.
e) Agropecuario. Son aquéllos que se destinarán a las actividades

agropecuarias y que se ubiquen fuera de las zonas de crecimiento marcado por
los planes de ordenamiento territorial.
f) Mixtos de usos compatibles. Son aquéllos en donde la unidad de propiedad

privativa, se destina a dos o más usos de los señalados en los incisos anteriores.
42
4.4.4.4 CONTENIDO DE LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL

RÉGIMEN
La escritura pública constitutiva del régimen de propiedad en condominio

incluirá:
 La situación, dimensiones y linderos del terreno, así como una descripción

general del bien.
 El título de propiedad y las constancias de las autorizaciones y permisos

que expidan las autoridades. En el caso de edificios solamente proyectados,
o que no se encuentren aún terminados, bastará con que en la escritura se
haga constar la aprobación por las autoridades del ramo, de los planos y
proyectos del edificio. Lo prescrito en esta fracción deberá observarse en los
casos de modificación a la escritura constitutiva del régimen, cuando
implique alteración en la distribución del edificio.
 La descripción de cada unidad de propiedad privativa, número, ubicación,

colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento de uso
exclusivo, si los hubiera, que lo componen más el porcentaje de indiviso
que le corresponde.
 El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para facilitar el

uso del inmueble a las personas con discapacidad.
 El valor total del inmueble.
 El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad privativa y su

porcentaje de indiviso en relación con el valor total del inmueble.
 El uso y características generales de cada unidad de propiedad privativa.
43
 La descripción de las áreas y bienes de propiedad común, su destino, con la

especificación y detalles y, en su caso, su situación, medidas, partes de que
se compongan, características y demás datos para su identificación.
 La previsión de que en los contratos traslativos de dominio de las unidades

de propiedad privativa que se celebren con posterioridad a la constitución
del régimen, se estipule que los adquirentes, en caso de conflicto con los
demás condóminos o poseedores, y entre estos con el administrador.
 Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura

constitutiva del régimen y el reglamento interno.
 El reglamento interno, el cual deberá apegarse a las disposiciones de esta

Ley y otros ordenamientos jurídicos aplicables. El notario público es
responsable de verificar el cumplimiento de esta fracción.
 Constancia de que al apéndice del protocolo notarial, así como al

testimonio de la escritura constitutiva, se adjuntan:
a) Plano general del condominio.
b) Planos particulares correspondientes a cada una de las plantas, en los que se

especifiquen los departamentos, pisos, viviendas, casas, locales, naves de un
inmueble, lote de terreno o terreno delimitado de propiedad privada, así como
las áreas de propiedad común.
c) Plano sanitario.
d) Plano de las instalaciones eléctrica, hidráulica y de gas, entre otros; y
e) Planos estructurales.
44
Todos los planos anteriores deberán estar aprobados por las autoridades
respectivas.
 En su caso, la especificación del número de condominios que integrarán el

conjunto, determinando las características generales, áreas exclusivas y áreas
comunes de cada condominio, así como de las áreas de uso exclusivo de
cada condominio, y los accesos o vialidades y demás áreas comunes al
conjunto.
4.4.4.5 PROPIEDAD PRIVATIVA Y ELEMENTOS DE LA

COPROPIEDAD
Cada condómino será dueño exclusivo de su edificio, departamento, piso,

vivienda, casa, local, nave de un inmueble, lote de terreno o terreno delimitado;
además, será copropietario de los elementos que sean necesarios o
convenientes para la existencia estructural, seguridad, comodidad de acceso,
recreo, ornato o cualquier otro fin semejante dentro del edificio o dentro del
condominio, entre los que se encuentran:
 El terreno, excepto en el caso de condominio horizontal en la parte que

corresponda a la unidad en condominio o de propiedad privativa, sótanos,
pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras,
patios, jardines, senderos, vías interiores, y espacios que hayan señalado las
licencias de construcción para estacionamiento de vehículos, siempre que
sean de aprovechamiento común.
 Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del

portero y los vigilantes.
 Los locales destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.
45
 Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o

disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores,
montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales,
canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad
y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de
ornatos, de recepción o reunión social, zonas de carga en lo general, y otras
semejantes, con excepción de las que sirvan exclusivamente a cada
departamento, vivienda, casa, local o área.
 Los cimientos, estructuras, muros de carga, techos y azoteas de uso general.
 Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o

instalaciones que se resuelva por la Asamblea General Extraordinaria, o que
se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva del régimen o en
el reglamento interno.
Los condóminos vigilarán y exigirán al administrador, a través del Comité de

Vigilancia o de la Asamblea General, que se lleve un inventario completo y
actualizado de todos los muebles, aparatos e instalaciones descritos, así como
de los que en lo sucesivo se adquieran o se den de baja.
DERECHO DE COPROPIEDAD
El derecho de copropiedad de cada condómino sobre las áreas y bienes de uso

común será proporcional al indiviso de su unidad de propiedad privativa, fijada
en la escritura constitutiva del régimen.
LIMITACIONES Y PROHIBICIONES SOBRE LA UNIDAD DE

PROPIEDAD PRIVATIVA
El condómino puede usar, gozar y disponer de su unidad de propiedad

privativa con las limitaciones y prohibiciones de esta Ley y con las demás que
46
se establezcan en la escritura constitutiva del régimen y en el reglamento

interno.
Cuando las limitaciones y prohibiciones deriven de un acuerdo de la Asamblea

General, ello motivará la modificación de la escritura constitutiva del régimen y
del reglamento interno.
Los derechos de cada condómino sobre los bienes de propiedad común son
inseparables de su propiedad privativa cuyo uso o goce permitan o faciliten,
por lo que sólo podrán enajenarse, gravarse o ser embargados, juntamente con
su derecho de propiedad privativa.
RENUNCIA DE DERECHOS SOBRE BIENES COMUNES Y UNIDAD

DE PROPIEDAD PRIVATIVA
Cada condómino, poseedor y, en general, los ocupantes del condominio,

podrán usar todas las áreas y bienes comunes incluidas las áreas verdes y gozar
de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino,
sin restringir o hacer más gravoso el derecho de los demás.
Aunque un condómino renuncie a sus derechos sobre los bienes comunes o a

usar determinadas partes de propiedad común, continuará sujeto a las
obligaciones que se le imponen y las demás que se establezcan en la escritura
constitutiva del régimen y en el reglamento interno.
Los condóminos sólo pueden liberarse de tales obligaciones cuando opere la

prescripción, o por la trasmisión del dominio de la unidad de propiedad
privativa, respetando en este caso los derechos del tanto y de preferencia.
4.4.4.6 DERECHOS DE LOS CONDÓMINOS.
Son derechos de los condóminos:
47
 Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de

 Participar con voz y voto en la Asamblea General, de conformidad con esta

Ley.
 Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las

áreas y bienes de uso común del condominio, sin restringir el derecho de
los demás.
 Formar parte de la administración del condominio en calidad de

administrador condómino y, en su caso, con la misma retribución y
responsabilidad del administrador profesional, excepto la exhibición de la
fianza.
 Solicitar al administrador que se le brinde información por escrito, respecto

al estado que guardan los fondos de administración y mantenimiento, y el
de reserva.
 Acudir ante las autoridades correspondientes, para solicitar su intervención

por violaciones a la escritura constitutiva del régimen, al reglamento
interno, a los acuerdos de la Asamblea General, de los condóminos,
poseedores o autoridades al interior del condominio.
 Denunciar ante las autoridades, hechos posiblemente constitutivos de algún

delito, o violaciones en agravio del condominio.;
 Realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su unidad de

 Ejercer el derecho de preferencia, en primer término, para la adquisición de

una unidad de propiedad privativa que se encuentre en venta y, en
48
segundo término, cuando esté arrendada y el arrendatario no haga uso de

este derecho en primer término.
4.4.4.7 CÁLCULO DE INDIVISOS EN CONDOMINIOS.
 FORMAS DE CALCULAR LOS INDIVISOS
Los indivisos se calculan estableciendo una proporción entre la parte privativa y

el total del conjunto.
Indiviso Parte Privativa


100% Suma de Areas Privativas
y despejando:
Parte Privativa x 100 %

Indiviso 
Suma de Areas Privativas
La suma total y las partes privativas se pueden determinar:
1. De las Áreas Privativas
Es la forma más empleada, quizás por lo fácil de su aplicación, y aceptada, pero

ya se ha demostrado la inequidad de este método, y se recomienda utilizarlo
solo cuando los valores unitarios sean iguales.
Parte Privativa de cada Unidad x 100 %

Indiviso 
Suma de Areas Privativas
2. De los Valores comerciales de las Unidades Privativas
En esta modalidad se toma en cuenta que las áreas pueden tener diferente
valor por su diferente ubicación, dimensiones, forma, etc.
Valor de cada Unidad x 100 %

Indiviso 
Suma de Valores de Areas Privativas
49
3. De las Rentas estimadas, que generalmente son proporcionales a los

valores de las unidades.
Renta de cada unidad x 100 %

Indiviso 
Suma de rentas de Areas Privativas
4. De las Áreas “Virtuales” de las unidades según su nivel, ubicación, área

y uso.
Las Áreas Virtuales, como las Rentas, son proporcionales a los Valores
comerciales. Adelantando un poco la explicación de lo que son las Áreas
Virtuales, estas se calculan tomando en cuenta la ubicación, las dimensiones, las
formas, etc. o sea todas aquellas características que modifican el valor de los
inmuebles.
Area Virtual de cada unidad x 100 %

Indiviso 
Suma de Areas Virtuales
50
Capítulo 3
LA VALUACIÓN INMOBILIARIA
“La Valuación Inmobiliaria es el proceso científico que por medio de técnicas y
metodologías se puede estimar el valor de un bien inmueble, interpretando los
factores del mercado inmobiliario a una fecha determinada y con características
específicas, tomando en cuenta los factores: físicos, económicos, sociales y políticos,
vertidos en un documento denominado REPORTE DE AVALÚO, el cual es elaborado por
un Perito Valuador Profesional Certificado”.
51
1. OFERTA Y DEMANDA
En mercados de propiedades, la oferta representa la cantidad de derechos de

propiedad, disponibles para venta o arrendamiento a diversos precios en un
mercado dentro de un periodo determinado, suponiendo que los costos de
mano de obra y producción permanecen constantes.
La demanda está constituida por el número de posibles compradores o

arrendatarios que buscan tipos específicos de derechos de propiedad, a
diversos precios en un mercado, dentro de un periodo determinado,
suponiendo que otros factores como población, ingresos, precios futuros y
preferencia de los consumidores permanecen constantes.
EL POSTULADO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA IMPLICA TRES

LEYES:
1. Cuando, al precio corriente, la demanda excede la oferta, aumenta el precio.

Inversamente, cuando la oferta excede la demanda, disminuye el precio.
2. Un aumento en el precio disminuye, más tarde o más temprano, la demanda

y aumenta la oferta. Inversamente, una disminución en el precio aumenta, más
tarde o más temprano, la demanda y disminuye la oferta.
3. El precio tiende al nivel en el cual la demanda iguala la oferta.
52
2. DIFERENCIA ENTRE VALOR, PRECIO Y

COSTO
VALOR
El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable en

que concluirán compradores y vendedores por un bien o servicio que está en
venta. El valor no es un hecho sino un estimado del precio probable que se
pagará por los bienes o servicios en un momento dado, de acuerdo con una
definición particular de valor. El concepto económico de valor refleja el punto
de vista del mercado sobre los beneficios que deriva quien posee el bien o
recibe los servicios en la fecha efectiva de la valuación
COSTO
Costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida

para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un
hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el
costo para el comprador.
PRECIO
Precio es un término que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o
paga por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea
que se revele públicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades
financieras, a las motivaciones o intereses especiales de cierto comprador y/o
vendedor, el precio que se paga por los bienes o servicios puede o no tener
alguna relación con el valor que otros le asignan a los bienes o servicios. Sin
embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor relativo que el
53
comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes o servicios bajo

circunstancias particulares.
MERCADO
Un mercado es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre

compradores y vendedores a través de un mecanismo de precios. El concepto
de un mercado implica que los bienes y/o servicios pueden comercializarse
entre compradores y vendedores sin ninguna restricción indebida en sus
actividades. Cada una de las partes responderá a las relaciones de oferta y
demanda y a otros factores de fijación de precios, así como a sus capacidades y
conocimientos, entendiendo la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y a
las necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, regional,
nacional o internacional.
VALOR DE MERCADO
Puede definirse como el precio en el que un inmueble deberá venderse en el

mercado (en un mercado supuestamente idealizado) de compradores y
vendedores bien informados. Desde este punto de vista se pueden seleccionar
ventas (inmuebles patrón), para propósitos de comparación, que muestren un
estándar ideal más que el real, tal como resultaría si se consideraran todas las
ventas o se hiciera un muestreo representativo de ellas.
El valor de mercado, también, se define como el precio más probable en el que

un inmueble podría venderse y, entonces, el avalúo hecho por el método de
valor de mercado sería como una investigación empírica y estadística, más que
un análisis económico y prescriptivo.
54
Se reconoce que el valor de mercado no es el único método con el que se

cuenta en la valuación, pero también se argumenta que cuando se hace el
avalúo por medio de otros métodos no se consideran valor de mercado.
Se opina que deberá considerarse que la comparación de ventas constituye la

máxima evidencia de valor de mercado.
3. ¿QUÉ ES LA VALUACIÓN?
Proceso científico que por medio de técnicas y metodologías se puede estimar

el valor de un bien inmueble, interpretando los factores del mercado
inmobiliario a una fecha determinada y con características específicas, tomando
en cuenta los factores: físicos, económicos, sociales y políticos, vertidos en un
documento denominado REPORTE DE AVALÚO, el cual es elaborado por un
Perito Valuador Profesional Certificado.
Los Valuadores de Propiedades, Valuadores de Activos y Tasadores son quienes

tratan con la disciplina especial de la economía relativa a la elaboración y
presentación de informes sobre valuaciones. Como profesionales, los
Valuadores deben satisfacer pruebas rigurosas de educación, capacitación,
competencia y habilidades probadas. También deben exhibir y mantener un
Código de Conducta (ética y competencia) y Normas de ejercicio profesional y
ceñirse a los Principios de Valuación Generalmente Aceptados.
Los cambios de precios en el tiempo resultan de los efectos específicos y

generales de las fuerzas económicas y sociales. Las fuerzas generales pueden
ocasionar cambios en los niveles de precios y en el poder adquisitivo relativo
de una divisa. Fuerzas específicas, dejadas a su propio impulso, tales como el
cambio tecnológico, pueden generar movimientos en la oferta y la demanda y
ocasionar cambios significativos en los precios.
55
En la valuación de bienes raíces se aplican muchos principios económicos, estos

incluyen los principios de oferta y demanda; de competencia, substitución;
anticipación o expectación; de cambio y otros. Un factor común en estos
principios es su efecto directo o indirecto en el grado de utilidad y
productividad de una propiedad. Como consecuencia, puede decirse que la
utilidad de un bien raíz refleja la influencia mixta de todas las fuerzas del
mercado que afectan al valor de una propiedad.
4. FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR

DE UN INMUEBLE
Partiendo de la base que el concepto “valor” está directamente relacionado con

el valor presente de las futuras recuperaciones, se puede cometer el error de
que todas las valuaciones deben hacerse por el método de ingreso anticipado;
sin embargo, los diferentes propósitos que se persigan con la valuación, la
naturaleza de los ingresos y la falta de datos o la poca confiabilidad de los
mismos, hace que no sea conveniente utilizar en ciertos casos el método del
ingreso capitalización de rentas.
PARA LA CREACIÓN DEL VALOR, SE DEBE DE CUMPLIR CON CUATRO

FACTORES BÁSICOS:
1. Utilidad: es la capacidad de una mercancía para satisfacer una necesidad o

un deseo. La medida del valor no depende necesariamente de la utilidad.
2. Escasez: es la oferta limitada de una mercancía. Algo puede ser útil pero no
escaso.
56
3. Demanda: está dada por los productos o servicios que los consumidores
están dispuestos a adquirir. Algo puede ser útil y escaso, pero nadie lo
quiere.
4. Poder adquisitivo: es la capacidad del adquiriente para comprar una

mercancía. Algo puede ser útil, escaso y demandado, pero no hay dinero
para adquirirlo.
Frecuentemente es necesario usar precios de venta de propiedades

similares como base de valuaciones y decisiones si los datos obtenidos no
pueden ser confiables en lo que se refiere a ingresos futuros. Los precios de
venta de propiedades similares indican lo que los compradores y vendedores
en el mercado consideran como el valor presente de esos ingresos a futuro. Así
en el caso de terreno en construcción, fuera de zonas urbanas, que pueden
tener aprovechamiento inmediato para zona urbana, no se conoce cuál será su
demanda ni tampoco se conoce cuál será el tipo del inmueble que deba
quedar en el área, así como las reglamentaciones que el gobierno pudiera
implantar sobre esos terrenos.
Los precios de venta frecuentemente son guías cuando los datos de ingresos
futuros no son conocidos. Los costos de construcción, así como los de
urbanización, son importantes elementos en la valuación de propiedades y en
las decisiones relativas a ellas, intervienen directamente en las valuaciones de
nuevas propiedades e indirectamente en la valuación de propiedades existentes.
El propietario de un lote urbanizado sin construcción puede asegurar un

ingreso para la tierra, por medio de construcciones que realice en él. Si esta
construcción está realizada en un área en la que hay demanda para sus
servicios, la demanda es muy limitada, o los costos de operación son
demasiado altos para el ingreso que pueda producir la tierra, el propietario
podría tener un ingreso nulo o incluso una pérdida.
57
Las propiedades ubicadas en zonas en decadencia, presentan problemas

especiales debido a la estimación de la tasa de desintegración, a la posibilidad
de regeneración y otras incógnitas. El precio de mercado de propiedades
similares es una ayuda en la valuación de las mismas, porque refleja opiniones
de vendedores y compradores en relación con tales riesgos.
Los diferentes tipos de propiedades pueden representar diferentes tipos y

problemas especiales de valuación y decisión. Así, por ejemplo, el valor de un
edificio público, tal como una biblioteca, puede raramente valuarse en relación
con el ingreso futuro o con los precios del mercado, y únicamente se podría
valuar utilizando los datos de costos; por tanto, su valor sólo podría
establecerse con base en el valor físico, en este caso utilizándose el costo de
sustitución.
EXISTEN 4 FACTORES INHERENTES EN LOS BIENES RAÍCES QUE

INFLUYEN EN EL VALOR DE LA PROPIEDAD:
 Factores Físicos
 Factores Económicos
 Factores Sociales
 Factores Políticos o Legislativos.
FACTORES FÍSICOS:
Aquellos inherentes a la propiedad. Conocidos como factores internos, y se

dividen en dos grupos:
A. Los inmuebles urbanos o suburbanos:
 Forma y dimensiones del terreno
58
 Superficie
 Topografía y configuración
 Subsuelo
 Uso o destino actual
 Proyecto de las edificaciones
 Calidad de los materiales empleados
 Edad de las construcciones y vida probable remanente.
 Servicios públicos
 Productividad
FACTORES ECONÓMICOS:
A. Recursos naturales
B. Fuentes de trabajo
C. Recursos monetarios
D. Liquidez y crédito
E. Modificación de la tasa de interés
F. Aumento o disminución de la población
G. Paridad
59
FACTORES SOCIALES:
A. Crecimiento de la población
B. Vecindades o entorno
C. Clasificación de la zona
POLÍTICOS O LEGISLATIVOS:
A. Urbanísticos
B. Planes de desarrollo urbano
C. Uso de suelo
D. Forma de propiedad
E. Política habitacional
F. Política impositiva
G. Impuestos, leyes sobre uso o productividad de los inmuebles.
H. Control de rentas
60
5. PRINCIPIOS ECONÓMICOS
APLICADOS A LA VALUACIÓN
PRINCIPIOS BÁSICOS SOBRE LA VALUACIÓN DE INMUEBLES:
Los principios relativos a la utilización de la tierra están profundamente ligados

a cuestiones económicas, tales como los mercados, la oferta, la demanda, etc.
La valuación de los bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí, como los
derechos intangibles derivados del mismo. Los principios fundamentales son:
PRINCIPIO DE CAMBIO:
Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera

importancia en la estimación del valor. Por lo que es necesario definir la fase de
vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valúa.
Todo bien raíz está caracterizado por tres etapas:
1. Integración (Desarrollo).
2. Equilibrio (Estado estático).
3. Desintegración (Decadencia).
NADA SE QUEDA ESTÁTICO.
LOS BIENES RAÍCES SE VEN AFECTADOS EN EL TIEMPO, EN GENERAL

AUMENTANDO SU VALOR, O DISMINUYÉNDOLO.
61
PRINCIPIO DE REGRESIÓN:
Este principio se basa en que entre dos propiedades diferentes el valor de la

mejor puede ser afectado adversamente por la presencia de otra de menor
valor. Y, también, en que una propiedad de menor valor pueda tener un precio
incrementado, debido a la proximidad de propiedades de mayor valor.
PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN:
Establece la posibilidad de que un bien o servicio puede ser reemplazado por

otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño,
forma, amenidades, estado físico, entre otros. En este sentido, puede fijarse el
valor del bien a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos
que pueden sustituirlo.
CUANDO UNA PROPIEDAD PUEDE SER FÁCILMENTE REEMPLAZADA POR OTRA.
SU VALOR TIENDE A SER IGUAL AL COSTO DE ADQUISICIÓN DE UNA

PROPIEDAD EQUIVALENTE.
PRINCIPIO DE MEJOR Y MAYOR USO PRODUCTIVO:
El mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es

apta la propiedad y que por él habrá una demanda idónea en un futuro
razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor
rendimiento, ya sea en términos de dinero o en términos de uso. El uso
presente de una propiedad no siempre puede ser el mejor.
Los bienes raíces son valuados en términos de su mayor y mejor uso, que
pueda ser o no ser, su uso actual.
62
Edificaciones obsoletas física y/o económicamente, demeritan el valor de un

terreno. Demeritan el valor de un terreno si su valuación se realiza bajo este
principio, las construcciones carecerán de valor y aún deberá tomarse en
cuenta el costo de su demolición.
 El terreno como si estuviera baldío.
 Solo usos que son físicamente factibles
 Solo usos redituables.
 El uso que permite pagar u obtener el precio mal alto.
PRINCIPIO DE BALANCE O EQUILIBRIO:
El valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio, tanto en la cantidad

como en la ubicación de los inmuebles.
La pérdida de valores puede resultar si hay menos servicios de los que el

vecindario necesita, o más servicios de los que el vecindario puede soportar.
Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores.
REFLEJA UNA ARMONÍA ENTRE LA OFERTA Y LA DEMANDA.
UN CAMBIO ENTRE ELLAS AFECTARA EL VALOR.
PRINCIPIO DE INCREMENTO Y DECREMENTO DE LA

RETRIBUCIÓN:
El valor de una propiedad está determinado por el balance de los tres factores
de la producción, que son:
63
1. Trabajo (Salarios).
2. Organización (Gastos de operación).
3. Capital (Interés).
El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de operación
deben ser pagados después. El remanente del ingreso bruto va a satisfacer el
capital y la tierra. Con el aumento de los montos destinados a los factores de la
producción, se incrementa el valor hasta un punto determinado, a partir del
cual el aumento en los montos destinados a los factores no logra incrementos
al valor, proporcionales a la inversión. Un ejemplo de la aplicación de este
principio es el cultivo de tierras agrícolas. Por encima del punto en el cual los
agentes de la producción están en balance, el aumentar cantidades de
fertilizantes y trabajo redundará en mayores retribuciones, hasta un momento
tal en que los rendimientos adicionales serán progresivamente menores que el
incremento en el costo de producción.
PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN:
Este es el principio del incremento y decremento de recuperaciones, aplicado a

una o varias partes de una propiedad. Este principio afirma que el valor de un
factor individual en la producción depende de qué tanto contribuye al valor
total con su presencia, o bien qué tanto baja el valor de la propiedad con su
ausencia. Una aplicación de este principio es la valuación de lotes con varios
fondos. El valuador debe estimar el valor del lote tomando en cuenta la
profundidad que éste tenga, en relación con los lotes tipo en el área, así, por
ejemplo, un lote con mayor profundidad que la del lote tipo, o con menor
profundidad podría hacer inaprovechable una parte de dicho terreno.
EL COSTO DE LAS MEJORAS NO CONTRIBUYE, EN LA MISMA MEDIDA, AL

VALOR FINAL DE UN BIEN RAIZ.
64
LA INADECUACIÓN O GASTO EXCESIVO DE LAS MEJORAS, ORIGINA QUE UN

INMUEBLE NO SE PUEDA VENDER EN UNA CIFRA IGUAL O MAYOR A SU
COSTO ORIGINAL, MAS EL DE LA INVERSIÓN ADICIONAL.
PRINCIPIO DE COMPETENCIA:
Un exceso en las utilidades atrae competencia, y la competencia

frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades así considerado
por el valuador es el monto remanente, después de satisfacer a los cuatro
agentes de producción. Así, por ejemplo, un área con características
predominantemente residenciales en donde se produzca una excesiva utilidad
para el constructor, atraerá a constructores competidores, y la competencia
puede llegar a un punto en el cual ninguno de los constructores obtenga
beneficio.
LA GANANCIA ÁNIMA A LA COMPETENCIA.
LA GANANCIA EXCESIVA PRODUCE COMPETENCIA RUINOSA. (EXCESO DE

OFERTA)
PRINCIPIO DE CONCORDANCIA:
A fin de llegar a su máximo valor, la tierra deberá ser utilizada de tal forma que
sean sus mejoras o construcciones acordes a las del vecindario en que se
encuentra.
Las residencias en un área determinada deben ser similares en tamaño, edad,

condición y estilo, y las familias que las habitan, de condiciones económicas y
sociales similares.
65
PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN:
Establece que el valor presente del bien se sustenta en los beneficios futuros
que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos
asociados con dicho uso o explotación.
EL VALOR ACTUAL DE UN INMUEBLE ES UNA MEDIDA DE LOS BENEFICIOS

FUTUROS.
EN ESTE PRINCIPIO SE BASA EL ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS O

RENTAS.
PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO:
Establece que el valor comercial del bien debe determinarse con base en el uso
probable más apto, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado,
legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca
el valor más alto.
PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA:
La demanda para un bien económico, está limitada por los ingresos, los precios
y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los demandantes tengan
para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos o de
disminuir los precios.
La oferta se integra por la disponibilidad de las mercancías, al igual que otras

mercancías.
Establece que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la

demanda y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el
nivel general de los precios de bienes o servicios específicos, mientras que
cuando ocurre lo contrario, éste aumenta. Este principio señala la existencia de
66
una relación inversa entre la oferta y el precio, así como de una relación directa
entre la demanda y el precio.
67
6. ENFOQUES DE VALUACIÓN
Dependiendo de la naturaleza del bien, así como de los términos del contrato
para el servicio de valuación, el estado del mercado, las características
específicas relacionadas, el uso y propósito del informe de valuación, el
valuador debe obtener el VALOR COMERCIAL O CONCLUSIVO, resultante de
conocer el indicador de valor mediante los siguientes enfoques:
 Enfoque comparativo de mercado
 Enfoque de capitalización o de ingresos
 Enfoque físico o de costos
 Enfoque Residual
6.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

Es el método para estimar el indicador de valor de bienes que pueden ser
analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en
la investigación de la oferta y la demanda de dichos bienes, operaciones de
compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler, y que mediante una
homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un
indicador de valor comparativo de mercado. El supuesto que justifica el empleo
de este método, se basa en que un inversionista no pagará más por una
propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar, de
utilidad comparable y disponible en el mercado. El enfoque comparativo de
mercado refleja el principio de Sustitución, de la Oferta y la Demanda, de
Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de Progresión y Regresión, de
Crecimiento, Equilibrio y Declinación, de Competencia de mayor y Mejor Uso.
68
El uso más probable y procedente para un bien permitido legalmente, que es

físicamente posible, económicamente viable, técnicamente factible, y que resulta
en el mayor valor del bien que se está valuando. La estimación del valor
comercial de un bien debe ser realizada considerando el escenario del mayor y
mejor uso del bien.
Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario realizar la

indagación de valores o precios de elementos comparables vendidos u
ofertados, similares o idénticos al bien, cuantificándose, en su caso, las
diferencias existentes entre los comparables mencionados y el bien mediante
factores específicos.
Este enfoque refleja la cuantía de intercambio del bien en un mercado

específico, y es la base para valuar la mayoría de los bienes y derechos en
economías de mercado.
El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de éste enfoque se debe

asentar en el informe de valuación como valor de mercado.
LA HOMOLOGACIÓN
Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo

intervenir variables físicas que las diferencian, tales como: conservación,
superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier
otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis
comparativo de mercado.
En la homologación el objeto de estudio se le llamara SUJETO y los inmuebles

investigados para el estudio de mercado se les llamaran COMPRABLES, para la
realización correcta de la homologación, se deberá de cuidar que los
COMPRABLES tengan características similares al SUJETO.
69
La finalidad de la homologación, es igualar los comprables con el SUJETO,

donde el sujeto siempre será la unidad, y los COMPRABLES se calcularan en
base a 1, si cuenta con una mejor característica que el SUJETO, se deberán de
multiplicar por un coeficiente menor a “ 1 ” , si los comprables tienes
características menores que el sujeto, para igualarlo se deberá de multiplicar
por un factor arriba de la unidad.
Factor: Cantidad que se usa para premiar, establecer igualdad o castigar la
comparación entre un predio sujeto y un predio comparable.
Sujeto = Comparable 1
Sujeto < Comparable - 1
Sujeto > Comparable +1

70
Inspección de las construcciones e instalaciones propias del SUJETO.
71
PARA UNA CORRECTA HOMOLOGACIÓN, SE DEBERÁ

PREVIAMENTE IDENTIFICAR Y ANALIZAR EL INMUEBLE O
SUJETO, EN BASE A SUS CARACTERÍSTICAS PARTICULARES DEL
MISMO, COMO:
 Descripción del uso actual
 Tipos de construcción
 Número de niveles
 Edad efectiva de la construcción
 Vida útil remanente
 Estado de conservación
 Calidad de proyecto
 Unidades rentables o susceptibles de rentarse o venderse
PROCESO PARA EL CÁLCULO DEL ENFOQUE DE MERCADO
PASO 1
Se debe realizar una investigación de mercado de por lo menos seis ofertas, o

casos de transacciones de venta de inmuebles comparables al del bien en
estudio en la misma zona, mediata o inmediata, procurando que dichos
comparables tengan características similares al inmueble por valuar:
 Clasificación de la zona.- Debe clasificar la zona donde se ubican las

muestras como: industrial, habitacional, equipamiento, servicios, comercial,
mixta, entre otras.
72
 Ubicación y equipamiento urbano disponible.- Debe identificar la

dirección oficial de cada muestra comparable (oferta u operación realizada)
conteniendo: calle, número, colonia, municipio o delegación y estado, así
como su posición dentro de la manzana y debe mencionar el equipamiento
y mobiliario urbano con que cuenta la zona, tales como escuelas, hospitales,
centros comerciales, entre otros, sin dejar de enunciar la distancia de cada
muestra al terreno sujeto de estudio.
 Superficie, forma, frente, Etc.- Se debe obtener en la inspección de cada

muestra, para compararlos con el terreno sujeto de estudio.
 Topografía y ubicación ante fenómenos hidrometeorológicos y otros

desastres naturales.- Se debe obtener en la inspección de cada muestra,
para compararlos con el terreno en estudio.
 Uso de suelo de la zona y de cada muestra comparable.- Se debe

clasificar de acuerdo a los planes de desarrollo oficiales de la localidad y de
no existir éstos, de acuerdo a lo observado en la inspección, para
compararlo con el terreno en estudio.
 Servicios con que cuenta la muestra.- Debe identificar con qué servicios
públicos cuenta el terreno comparable, haciendo una descripción de los
mismos, tales como: drenaje y alcantarillado, agua potable, energía eléctrica,
alumbrado público, vialidades, banquetas, entre otros.
 Intensidad de construcción.- Debe identificar el número de metros

cuadrados de construcción que pueden edificarse en el terreno sujeto, así
como las restricciones de área libre permeable, dependiendo de su área,
esto se debe obtener de los planes parciales de desarrollo urbano, cartas de
usos y destinos u otro documento que expida la autoridad competente,
señalando siempre la fuente de consulta.
73
 Monto de cierre de la operación u ofertado.- Debe indicar el monto

expresado por la persona que da la información.
 Nivel de la oferta.- Debe identificar, analizar y clasificar la cantidad de

ofertas individuales de terrenos en venta, disponibles y comparables con el
terreno en estudio, en un mercado activo. El nivel de la oferta debe ser
clasificada de muy alta a nula.
 Tiempo de exposición en el mercado.- El valuador debe establecer el

tiempo de exposición en el mercado que lleva cada muestra que sirve de
comparable, o bien si es operación realizada debe establecer la fecha de
cierre de la negociación.
 Nombre y teléfono del informante.- Debe indicar el nombre completo de

la persona que da informes acerca de la oferta o venta realizada, así como
los números telefónicos en donde se le puede localizar.
 Reporte fotográfico.- Realizar un reporte fotográfico que manifieste las

características más representativas de cada muestra comparable.
 Croquis de ubicación.- En este documento se deben localizar todas las

muestras de ofertas o casos de ventas realizadas, investigadas y el propio
terreno en estudio.
 Clasificación de datos.-Todos los datos obtenidos en campo o de la

consulta de otras fuentes de información inmobiliaria, tanto del terreno en
estudio como de las muestras de ofertas o casos de ventas realizadas del
mercado, deben ser clasificados de acuerdo a sus características extrínsecas
e intrínsecas, en la tabla de investigación de mercado.
Además de la investigación directa de mercado, otras fuentes de

información susceptibles de consultar son:
74
A. Revistas o periódicos especializados, internet, agentes corredores

inmobiliarios, notarías públicas y oficinas de gobierno, entre otros.
B. Tabla de investigación de mercado.- En el anexo 1 se presenta un

ejemplo de la tabla que puede servir para el vaciado y análisis de los
datos de cada muestra comparable.
C. Nivel de demanda.- Además de inspeccionar la zona con base en las

características del predio sujeto, en las características de la oferta de
precios comparables y en información recopilada de otras fuentes, el
valuador de bienes nacionales, debe presentar una opinión sobre la
demanda de terrenos como el sujeto, que sirve para fundamentar la
homologación.
PASO 2:
Ser identifica cuáles son los factores a utilizar en su tabla de acuerdo las
características de los inmuebles comparables y del inmueble por valuar, y los
asienta en la tabla en un máximo de seis.
PASO 3:
Se definen cada uno de los factores utilizados en la homologación, para el

presente ejercicio se consideran los siguientes:
 Negociación: corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia

que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre de
la misma, sobre la base de una negociación a precio de contado (pago en
efectivo y a corto plazo), en condiciones normales en donde el vendedor y
comprador actúan libremente y sin presiones.
75
 Ubicación: Este factor dependerá de la posición del inmueble en estudio

dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes
y su relación con el mercado inmobiliario respectivo.
 Zona: Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación

dentro de un área de valor específica. Para la aplicación de este factor se
entenderá por calle tipo o predominante, a la calle cuyas características de
tránsito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y
mobiliario urbano, en su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área
de valor en donde se ubique el inmueble.
 Superficie: Es el factor que ajusta el valor entre dos inmuebles con

diferentes áreas.
 Uso de Suelo: Es el factor que califica el uso del suelo y la intensidad de

construcción de la oferta con respecto al terreno valuado.
 Edad: Este factor ajusta las diferentes edades entre los comparables y el
sujeto.
PASO 4:
Se procede a justificar, explicando el uso de cada uno, de los factores que se

aplican en la homologación.
 Zona:
De acuerdo a lo señalado en la Recopilación de fórmulas rangos y factores, se

consideran las siguientes premisas: para los inmuebles con único frente a la
calle tipo, el factor es 1,00, para los inmuebles con al menos un frente a calle
superior a la calle tipo, el factor es de 1.20 y para los inmuebles con único
frente o todos los frentes a calle inferior a la calle tipo, el factor es de 0.80, y
76
con esta base y tomando en cuenta que el inmuebles en estudio se ubica en

una calle tipo, los factores que se emplean para cada uno de los comparables
son:
Sujeto entre Comparable igual Factor
1 1.00 / 1.00 = 1.00
2 1.00 / 1.00 = 1.00
3 1.00 / 1.00 = 1.00
4 1.00 / 1.00 = 1.00
77
 Ubicación:
De acuerdo a lo señalado en la Recopilación de fórmulas rangos y factores, se

toman los siguientes parámetros: inmuebles con un solo frente su factor es
1.00; inmuebles con 2 frentes su factor es de 1.15; los inmuebles con tres
frentes su factor es de 1.20; los inmuebles manzaneros o con 4 frentes su factor
es de 1.30. Para el presente ejercicio y considerando que tanto el inmueble en
estudio como los inmuebles comparables tienen ubicación intermedia en la
manzana, por lo tanto los factores de las cuatro ofertas son los siguientes
1 1.00 / 1.00 = 1.00
2 1.00 / 1.00 = 1.00
3 1.00 / 1.00 = 1.00
4 1.00 / 1.00 = 1.00
 Uso de suelo:
Por tener uso de suelo habitacional tanto las ofertas como el inmueble en
estudio, para todos los comparables el factor considerado es 1.00
 Edad:
De la observación del mercado inmobiliario de inmuebles similares, así como a

la pericia y experiencia del valuador, se aprecia que existe un ajuste de valor de
acuerdo a la edad. El ajuste detectado en el mercado es del 1% al año en
relación al sujeto, ya sea en demérito o premio y para el presente ejercicio, se
estiman con el fin de ejemplificar el método de cálculo.
78
Comparable Edad Edad igual Factor

del
sujeto
1 15 5 = 1.10
2 10 5 = 1.05
3 8 5 = 1.03
4 15 5 = 1.10
 Negociación:
 Se calculara en base al tiempo estimado de la exposición en el mercado,

utilizando la forma de valor presente, estimado la tasa de capitalización
para el tipo de inmueble.
 Factor de Superficie:
 Se debe determinar una vez que ya fueron homologadas otras

características consideradas importantes, de tal manera que no se
incorporen diferencias representativas por otros conceptos y realmente se
obtenga el factor de superficie de muestras casi iguales.
 Factor Por Intensidad De Construcción (Fic):
Se aplicará cuando la información correspondiente a las superficies de los

Comparables sea consistente y permita disminuir la diferencia entre el valor
unitario máximo y mínimo. Podrá emplearse únicamente para el tipo de
inmueble "casa habitación", de acuerdo con la siguiente fórmula:
79
Donde:
Fic = Factor por Intensidad de Construcción.
VUa = Valor unitario ajustado.
VU = Valor unitario directo
Pp = Precio de oferta publicado.
STc = Superficie de terreno comparable.
SCc = Superficie de construcción comparable.
“…Podrá emplearse únicamente para el tipo de inmueble “casa habitación”…”
Por lo que, para inmuebles de propiedad privada en condominio, sea horizontal

o vertical, no se debe aplicar este factor FIC.
Lo anterior se justifica, entre otras causas, ya que sería necesario y

prácticamente obligatorio que las muestras de mercado de los comparables,
presentaran con toda precisión la información relativa a la superficie total del
80
conjunto y el indiviso correspondiente al inmueble investigado, información que

resulta poco probable que se pueda obtener.
En los casos en que se considere necesario o así lo amerite el caso en estudio,

aplicar un demérito o premio a un inmueble en condominio con terreno
excedente o descendente, se deberá especificar la metodología aplicada en el
mismo documento, argumentándolo en otro factor.
Cabe aclarar que la información relativa a todos los factores de homologación

utilizados, deberá presentarse en el mismo apartado de la representación
impresa del avalúo digital (avalúo impreso), con el fin de poder apreciar de
manera transparente, clara y auditable los criterios utilizados, haciendo las
precisiones que el caso amerite en el apartado de Declaraciones y
Advertencias.
Es de suma importancia que los valores de homologación conocidos como FIC

y Factor superficie se utilicen de manera excluyente, es decir si se utiliza uno el
otro ya no será aplicable, y viceversa.
PASO 6:
El factor resultante para cada comparable se multiplica por su valor unitario con
lo que se obtiene su valor unitario homologado.
PASO 7:
Se suman aritméticamente todos los valores unitarios ya homologados y se

obtiene el promedio o se pondera dependiendo su dispersión a la unidad.
PASO 8:
81
El valor unitario promedio homologado se multiplica por el área vendible del

inmueble sujeto y de esta forma, se estima el indicador de valor por el enfoque
de mercado.
PASO 9:
Verificar con Herramientas matemáticas resultado.
ERRORES COMUNES EN COMPRABLES Y CONSEJOS
 Se debe tener dentro de la base de datos una buena cantidad de

comparables
 En caso de que los factores resultantes este muy dispersos (mayor al 20%)
se deberá de sustituir el comparable
 Buscar comprables de la zona, o en zonas con diferente ubicación en la

ciudad pero con similares características
 No usar comparables con superficies mayores o menores a un 20%
 Verificar siempre la relación lógica de los comparables vs la información

que se da, esto debido a que generalmente no se tiene acceso completo a
los datos de la propiedad.
 Cotejar siempre la información 2 veces
 Usar criterio en inmuebles con exceso de terreno.
Visitar el inmueble comparable mínimo por fuera, para tener una referencia de
la zona. (Utilización de google Earth).
82
6.2 ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN O DE

INGRESOS
El valor de capitalización en los avalúos es un método que consiste en estimar

el valor del inmueble basándose en los documentos relativos al ingreso que
produce dicho inmueble.
Es un método que consiste en estimar en un valor presente los benéficos que

se obtendrán en un futuro.
Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario cuantificar

la rentabilidad del bien, así como la tasa de capitalización, de interés o
descuento, aplicable al caso. Este enfoque se determina con base en el
principio de anticipación y el principio de mayor y mejor uso.
Para efectos de establecer la rentabilidad de un bien se debe determinar si la

renta es constante o variable definiendo las características de esta variabilidad
en su caso, así como la vida económicamente productiva del bien y su probable
valor de recuperación.
Este enfoque es aplicable para elementos ligados a la explotación económica y

para unidades productivas económicamente indivisibles, pero no para sus
componentes por separado.
El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de éste enfoque se debe

asentar en el informe de valuación como Valor de Capitalización o de Ingresos.
Este método estima el indicador de valor que considera los datos de ingresos y
egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor
mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso
(normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido,
83
convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor presente.

Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de
capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al mismo)
Se le puede llamar también valor deducido de los ingresos de inmueble. En

este método el ingreso producido por el inmueble, generalmente el ingreso
neto anual, se convierte en Una indicación de valor al aplicarle un
procedimiento conocido como capitalización.
A continuación, se tratará de los datos necesarios para poder llegar al valor de

un inmueble por medio de las rentas que produce, los métodos que podrán
usarse para seleccionar una tasa de capitalización adecuada y el fondo que
deberá tenerse en cuenta para la depreciación futura, y se verán varias técnicas
que pueden usarse para el valor de capitalización.
EL PROCESO DE CAPITALIZACIÓN:
La capitalización es un procedimiento para convertir el flujo de ingresos

producido por un inmueble de valor de capitalización.
Aquí el valor se basa en el valor presente y futuro de un inmueble. Una tasa de

capitalización o factor de productividad (el factor de productividad es la
reciproca de la tasa de capitalización) se aplica para renta anual, producida por
el inmueble para estimar su valor.
La tasa de capitalización representa la relación entre el valor del inmueble y la

renta neta que produce. Esta renta neta consiste en el remanente que queda de
restar a la renta bruta o ingreso total el pago de intereses, los cargos por la
depreciación y otros gastos.
La tasa de interés es la tasa de recuperación del capital invertido, con base en

la continua existencia del inmueble como inversión.
84
La tasa de recuperación es la tasa de amortización o depreciación de la

inversión, esta tasa provee la recaptura o reingreso de la inversión durante el
periodo de vida económica.
Los términos tasa de capitalización y tasa de interés se usan indistintamente y

son de hecho la misma cuando no es necesario proveer amortización.
La renta neta es el remanente de deducir de la renta bruta todos los costos de

mantenimiento y operación.
También existen otros factores que modifican la renta neta, provenientes del
lugar en donde está ubicado el inmueble y de su uso, los cuales deberán
tomarse en cuenta para el avalúo.
La tasa de capitalización aplicable a la renta neta anual varía con las

circunstancias y se basa principalmente por el riesgo de poseer cierto inmueble
y de explotarlo en determinado tiempo. Por lo que la tasa deberá representar el
reingreso justo para la inversión.
UNA DEFINICIÓN DE CAPITALIZACIÓN:
Es el descuento de las rentas futuras dentro del valor presente; para obtener el
valor de capitalización hay que seguir los siguientes pasos:
1. Calcular el monto total de la renta neta anual descontándole los gastos a la

renta bruta.
2. Estimar el tiempo durante el cual el inmueble pueda producir rentas.
3. Obtener datos de inmuebles semejantes que produzcan rentas.
4. Seleccionar una tasa de capitalización adecuada para atraer capital y que a la

vez sea una recuperación justa para la inversión.
85
5. Seleccionar la técnica más adecuada para procesar la información obtenida y

obtener un valor.
DATOS NECESARIOS PARA EL CÁLCULO POR CAPITALIZACIÓN:
1. Renta total anual del inmueble.
2. Gastos totales anuales del mismo.
3. Rentas de unidades rentables semejantes, o comparables, es decir rentas por

m2 por mes o por año ya sea para departamentos, oficinas, bodegas y otros
tipos de inmuebles.
4. Gastos típicos de inmuebles cercanos comparables, tal como administración,

seguros, mantenimiento, reparación y otros más que pudiera haber.
5. Ventas de inmuebles comparables en la zona, ya sea construcciones o

terrenos, con datos de su uso, proyecto, estado de conservación, renta anual y
rentas actuales o actualizadas.
6. Condiciones comunes de financiamiento en la localidad, porcentajes en

hipotecas en el mercado, tasas de interés y descuentos.
INGRESOS Y GASTOS:
En la administración de un edificio de productos siempre se debe llevar un

registro donde aparezcan gastos, como impuestos, reparaciones, vacíos,
honorarios del personal (conserjes), mantenimiento de elevadores, etcétera, así
como la lista de ingresos del edificio (las rentas).
Es conveniente revisar esta lista de rentabilidad desde 5 años atrás de la fecha

del avalúo.
86
RENTA
La renta bruta consiste en todos los ingresos producidos por el inmueble. La

renta neta es el remanente que queda después de descontarle todos. Los
gastos y pérdidas. Al estimar el valor de la inversión del inmueble se aplica
generalmente la tasa de capitalización del producto al ingreso neto del
inmueble. En caso de edificio de departamentos, o de oficinas, es conveniente
llevar el registro de la renta de cada unidad: la renta mensual bruta de las
unidades divididas entre el número de cuartos de cada unidad indicara la renta
mensual por cuarto. Este dato de la renta por cuarto es útil en los avalúos de
rentabilidad porque puede servir de base para comprar la renta de otros
inmuebles. Cualquier otro ingreso que produzca el inmueble (por ejemplo,
renta de la azotea para anuncios) deberá también incluirse en la lista del
ingreso neto anual, este ingreso neto anual nos muestra la eficiencia de la
administración.
87
VACÍOS Y PÉRDIDAS
Los edificios de productos tienen vacíos en varias unidades de tiempo. Este

porcentaje de vacíos debe tomarse en cuenta en el avalúo, pudiendo hacerse
de la forma siguiente:
1. Calcúlese la capacidad de renta total en un año (renta bruta) que debería

producir el inmueble sin vacíos.
2. Dedúzcase las rentas que realmente ha producido el inmueble.
3. La diferencia indica los vacíos y pérdidas al año, deduciendo los vacíos y las
pérdidas de la renta bruta anual se obtiene la "renta anual efectiva estimada".
GASTO
Los gastos pueden clasificarse como:
1. Gastos fijos:
 Impuestos prediales anuales del estado y del municipio.
 Seguros y servicios públicos de protección como bomberos, policía

auxiliar, etcétera.
 Otros seguros públicos o privados.
2. Gastos de operación
3. Reparaciones: Aquí se incluyen todos los conceptos de mantenimiento y

conservación como:
 Decoración de interiores.
 Pintura exterior y limpieza.

88
 Mantenimiento estructural, cimientos, grietas, impermeabilización de

azoteas, etcétera.
 Elevador, calefacción y aire acondicionado, servicios de mantenimiento

especializado por los fabricantes de estos aparatos.
4. Reservas para reparaciones: El equipo mecánico se deteriora antes que la

estructura del edificio por lo que necesita repararse o reponerse; esos equipos
son:
 Calefacción y abastecimiento de agua caliente (calentadores).
 Elevadores.
 Aire acondicionado.
 Estufas, refrigeradores y otros.
5. Varios: Con otros gastos adicionales que también deben considerarse, tales
como:
 Refacciones.
 Control de plagas (como ratas, gusanos en los jardines).
 Teléfonos y telégrafo.
 Promoción y anuncios.
 Licencias.
6. Administración: Estos gastos pueden ser variables, según los servicios

prestados y la localidad.
89
 Comisiones por la administración (generalmente un porcentaje sobre la

renta bruta).
 Oficinas de la administración.
 Salario del administrador.
 Subsidio a algún inquilino que se encargue de la vigilancia y atención al

edificio.
LA TASA DE CAPITALIZACIÓN
 DESARROLLO Y SELECCIÓN DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN:
La tasa de capitalización aplicable a la renta neta para estimar el valor de

capitalización es la tasa que se ha seleccionado como representativa de un
justo retorno de la inversión a un tiempo determinado, considerándose en ella
el riesgo involucrado. Es la tasa generalmente requerida para atraer a un
determinado tipo de inversión. Para llegar a la tasa de capitalización deberá
tomarse en cuenta la corriente de competencia en el campo de las inversiones.
Dicha competencia podrá consistir en acciones y bonos de inversión, acciones

de participación de negocios, oferta y demanda de bienes inmuebles que estén
en competencia y disponibilidad y costo de financiamientos hipotecarios.
Cuando se esté familiarizado con la diversidad de factores que influencian la

tasa de reingreso y la razonable seguridad de la tasa corriente usada en
inmuebles similares en la localidad, podría inclinarse a escoger la tasa de
capitalización de una manera automática; sin embargo, su determinación
deberá ser más profunda, pues lo correcto sería aplicar una de las técnicas
desarrolladas para obtener la tasa con una precisión razonable.
Las técnicas más comunes son:
90
a) El método comparativo o de mercado.
b) El método compuesto.
a) Método comparativo (tasa de mercado): Este método consiste en obtener

previamente el valor de venta de varios inmuebles semejantes al que se valúa,
así como la renta producida por dichos inmuebles, Con el fin de determinar la
relación existente entre la renta y el precio de venta, indicando en cada caso
dicha relación: la tasa de capitalización. Ejemplos:
Inmueble A. Se vendió en $3’000,000 y produce una renta anual de

$180,000; por lo tanto, la tasa de reingreso o de capitalización es de 6%
($180,000 dividido entre $3'000,000).
Inmueble B. Se vendió en $2’000,000 teniendo una renta anual de

$120,000; por lo tanto, la tasa de recuperación es de 6% ($120,000 dividido
entre $2'000,000).
Inmueble C. Se vendió en $2'500,000 teniendo una renta anual $150,000;

por lo tanto, la tasa de recuperación es de 6% ($275,000 dividido entre
$5'000,000).
Entre esas tasas de capitalización deberá seleccionarse aquella que sea la

más aplicable al caso que se está tratando en el cálculo.
Aunque el método de comparaciones es el más conveniente para llegar a una

tasa de capitalización, no siempre es preciso, ya que considera únicamente la
cantidad de renta de la inversión y no toma en cuenta cualidades que son
importantes para una inversión bien pensada, tales como seguridad para la
inversión, realidad de las rentas, posibilidad de venta del inmueble, libertad de
usar su potencial para apreciarlo en valor y otras semejantes.
91
b) Método de la tasa compuesta. En este método, la tasa que seleccione no

depende únicamente de la cantidad de renta, sino también de la calidad de la
inversión, asignándole una tasa a cada una de ellas y sumándolas para llegar a
la tasa de capitalización. Ejemplos:
1. Tasa segura. Es la que tiene un flujo continuo de reingreso de las

inversiones y mayor liquidez y seguridad, tal como bonos del gobierno
(4.5%).
2. Tasa riesgosa. Subsidio razonable teniendo en cuenta la capacidad de

un inmueble para producir una corriente de ingresos (2.5%).
3. TREMA de la inversión del fondo (tasa de costo de administración de la

inversión).
Los datos del ejemplo anterior son meramente ilustrativos, no son aplicables a
cualquier caso. Las tasas de calidad requieren de un cuidadoso análisis
estadístico del mercado. Deberá notarse que la tasa de capitalización decrece a
medida que la calidad de renta decrece.
PROCESO PARA EL CÁLCULO DEL ENFOQUE DE INGRESOS
PASO 1:
Se debe realizar una investigación de mercado de por lo menos cuatro

muestras de mercado o casos de transacciones de renta de inmuebles
comparables al del bien en estudio, en la misma zona, inmediata o mediata,
procurando que dichos comparables tengan características iguales al inmueble
por valuar.
PASO 2:
92
Se identificará cuáles son los factores a utilizar en su tabla de acuerdo las

características de los inmuebles comparables y del inmueble por justipreciar y
los asienta en la tabla en un máximo de seis.
PASO 3:

 Zona: Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación

entenderá por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de
 Ubicación: Este factor dependerá de la posición del inmueble en estudio


 Edad: Este factor ajusta las diferentes edades entre los comparables y el
sujeto.

efectivo y a corto plazo), en condiciones normales en donde el vendedor y
93
 Superficie: Es el factor que ajusta el valor entre dos inmuebles con

diferentes áreas.
PASO 4:
Se procede a justificar explicando el uso de cada uno de los factores que se

 Zona:
De acuerdo a lo observado en el mercado y a la consulta realizada con

corredores inmobiliarios, así como a la pericia y experiencia del valuador, para
la determinación de este factor se consideran las siguientes premisas: los
inmuebles con único frente a la calle tipo el factor es 1.00, al menos un frente a
calle superior a la calle tipo el factor es de 1.20, y único frente o todos los
frentes a calle inferior a la calle tipo el factor es de 0.80, y con esta base y
tomando en cuenta que el inmueble en estudio se ubica en una calle tipo, los
factores que se emplean para cada uno de los comparables son:
1 1.00 / 1.00 = 1.00
2 1.00 / 1.00 = 1.00
3 1.00 / 1.00 = 1.00
4 1.00 / 1.00 = 1.00
94
 Ubicación:
Para el presente ejercicio, y considerando que tanto el inmueble en estudio

como los inmuebles comparables tienen uso de suelo habitacional, y de la
observación del mercado, así como a la pericia y experiencia del valuador, se
toman los siguientes parámetros: inmuebles con un solo frente, su factor es
1.00; inmuebles con 2 frentes, su factor es de 1.15; los inmuebles con tres
frentes, su factor es de 1.20 y los inmuebles manzaneros o con 4 frentes, su
factor es de 1.30, por lo tanto los factores de las cuatro ofertas son los
siguientes:
1 1.00 / 1.00 = 1.00
2 1.00 / 1.00 = 1.00
3 1.00 / 1.00 = 1.00
4 1.00 / 1.00 = 1.00
 Uso de suelo:
Por tener uso de suelo habitacional, tanto las ofertas como el inmueble en
 Edad efectiva:
De la observación del mercado inmobiliario de inmuebles similares, así como a

la pericia y experiencia del valuador, se aprecia que existe un ajuste de valor de
acuerdo a la edad. El ajuste detectado en el mercado es del 1% al año en
95
relación al sujeto, ya sea en demérito o premio, y para el presente ejercicio, se

estiman con el fin de ejemplificar el método de cálculo
Edad
Comparable Edad del igual Factor
sujeto
1 5 5 = 1.00
2 12 5 = 1.07
3 16 5 = 1.11
4 8 5 = 1.03
 Negociación:
De acuerdo a la observación del mercado inmobiliario en la zona inmediata y

mediata y en consulta con corredores inmobiliarios, así como a la pericia del
valuador se estima el factor de negociación en 0.95 para el cierre de todas las
ofertas es decir un 5% por debajo del valor ofertado.
 Factor de Superficie:
Se debe determinar una vez que ya fueron homologadas otras características

consideradas importantes, de tal manera que no se incorporen diferencias
representativas por otros conceptos y realmente se obtenga el factor de
superficie de muestras casi iguales.
PASO 5:
Una vez que se han calculado los factores para cada comparable con respecto
al inmueble por valuar, se obtiene el factor resultante multiplicando todos los
factores entre sí como se hace en la tabla.
96
PASO 6:
El factor resultante para cada comparable, se multiplica por su monto unitario

con lo que se obtiene su valor unitario homologado.
PASO 7:
Se suman aritméticamente todos los montos unitarios ya homologados y se

obtiene el promedio.
PASO 8:
Este monto de renta unitario promedio homologado, se multiplica por el área

vendible del inmueble sujeto, y así se estima la renta mensual de mercado.
PASO 9:
Una vez que se tiene determinado por medio del análisis de mercado el monto
de renta mensual, se multiplica esta cantidad por 12 meses para obtener la
renta bruta anual.
PASO 10:
El valor del inmueble se obtiene mediante la fórmula de capitalización:
Valor del inmueble = Renta Bruta Anual/Tasa de Capitalización Bruta**
Tasa de Capitalización Bruta= La tasa de capitalización se obtiene del mercado

inmobiliario (**)
97
6.3 ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS
Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario cuantificar

las características físicas y económicas del bien, así como su valor de reemplazo
o reproducción, afectándolo posteriormente por los factores correspondientes
al demérito por edad, por conservación y mantenimiento, así como por las
obsolescencias económica, funcional y técnica. El valuador debe describir en el
informe de valuación la naturaleza de los deméritos aplicados.
En el caso de requerirse el indicador valor de reproducción se debe considerar

la utilización de técnicas y materiales iguales a los del bien. Este indicador es
generalmente aplicado en la valuación de bienes con un uso especializado y
específico, ya que no son comunes y son raramente ubicados en el mercado.
El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de este enfoque se debe

asentar en el informe de valuación como Valor Físico.
Es el método para estimar el indicador de valor de una propiedad o de otro

activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría
construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda
proporcionar una utilidad equivalente. Tratándose de un bien inmueble el
estimado del valuador se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la
construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el
valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad
empresarial o las ganancias del desarrollador. El enfoque de costos refleja el
principio de Sustitución, de Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de
Progresión y Regresión, de Crecimiento, Equilibrio y Declinación y de Mayor y
Mejor Uso.
98
EL VALOR DE REPRODUCCIÓN
Se puede definir como el costo para reproducir o construir un edificio nuevo

exactamente igual al que se valúa, ósea, una imitación o réplica, para hacerlo lo
más parecido posible de acuerdo con las condiciones y a los materiales de
construcción existentes a la fecha del avalúo. Este método es aplicable a
propiedades de más reciente construcción, a partir de los planos y
especificaciones, cuando el tipo de construcción y las especificaciones son aún
de uso corriente, y cuando la mayor parte de los materiales se pueden
conseguir.
COSTO DE SUSTITUCIÓN
Se puede definir como la cantidad de dinero necesario para hacer una nueva
construcción bajo las condiciones existentes en la .fecha del avalúo, y que tenga
la misma utilidad que el original y que sirva como sustituto para las mismas
funciones que el anterior. La nueva estructura deberá proveer la misma
cobertura y amenidades y producir iguales ingresos netos, pero no es necesario
que sea exactamente igual que el original.
Este tipo de valor físico es aplicable a los edificios de construcción más antigua
con materiales y procedimientos de construcción que ya no se usan a la
fecha del avalúo, de los cuales muchos ya no podrán conseguirse fácilmente.
En teoría, hay una diferencia entre valor de reproducción y valor de sustitución,

pero, desde un punto de vista práctico, el valor físico desarrollado deberá ser
del mismo tipo de costo que se vaya a usar.
DEPRECIACIÓN Y OBSOLESCENCIA
Las construcciones y sus accesorios tienden a quedar fuera de uso a través del
tiempo. Esto por lo general tiene lugar gradualmente; la pérdida de valor, no
99
sólo es el resultado del uso destrucción, sino también de la presencia de

mejores construcciones con mejor equipo. La primera situación se denomina
depreciación y la segunda obsolescencia.
Físicamente un edificio puede tener una excelente condición, pero este edificio
perdería valor si otro edificio más nuevo presta los mismos servicios en una
manera más eficiente o es más atractivo. Este ejemplo se ve muy claramente al
comprar hoteles.
Los precios de venta frecuentemente son guías cuando los datos de ingresos
futuros no son conocidos. Los costos de construcción, así como los de
urbanización, son importantes elementos en la valuación de propiedades y en
las decisiones relativas a ellas, intervienen directamente en las valuaciones de
nuevas propiedades e indirectamente en la valuación de propiedades existentes.
El propietario de un lote urbanizado sin construcción puede asegurar un

ingreso para la tierra, por medio de construcciones que realice en él. Si esta
construcción está realizada en un área en la que hay demanda para sus
servicios, o la demanda es muy limitada, o los costos de operación son
demasiado altos para el ingreso que pueda producir la tierra, el propietario
podría tener un ingreso nulo o incluso una pérdida.
Las propiedades ubicadas en zonas en decadencia, presentan problemas

especiales debido a la estimación de la tasa de desintegración, de la posibilidad
de regeneración y otras incógnitas. El precio de mercado de propiedades
similares es una ayuda en la valuación de estas propiedades, porque refleja
opiniones de vendedores y compradores en relación con tales riesgos.
Los diferentes tipos de propiedades pueden representar diferentes tipos y

problemas especiales de valuación y decisión. Así, por ejemplo, el valor de un
edificio público, tal como una biblioteca, puede raramente valuares en relación
100
con el ingreso futuro o con los precios del mercado, y únicamente se podría
valuar utilizando los datos de costos; por tanto, su valor sólo podría
establecerse con base en el valor físico, en este caso utilizándose el costo de
sustitución.
DEPRECIACIÓN
En general, consiste en la disminución de valor de un inmueble, tanto en el

terreno, construcciones e instalaciones especiales, y se produce generalmente
por la edad, el desgaste de las construcciones, cambios en las barriadas y otros
factores más.
Las principales causas de la depreciación son las siguientes:
1. Caída en desuso o depreciación económica.
2. Pérdida de utilidad o depreciación funcional.
3. Deterioro o depreciación física.
 Caída en desuso económico: Se produce por causas tales como cambios

en la vecindad, cambios de un uso bueno a otro inferior, disminución o
aumento rápido de la población, cambio de habitantes de una clase social
más alta a otra más baja, cambios en el uso de los inmuebles que puedan
ser discordantes, incongruentes, ilegales y hasta inmorales. Exagerada
subdivisión de los inmuebles por modificación del tipo de edificios en la
barriada, legislación que modifique el uso del suelo, permitiendo la
aparición de edificios indeseables fuera de armonía con los existentes,
reglamentaciones que afecten a los inmuebles. La caída en desuso
económico ataca una colonia entera, y se manifiesta más en los elementos
relacionados con el inmueble que en el mismo inmueble.
101
 Caída en desuso funcional: Corresponde casi exclusivamente a la

construcción existente y está relacionada con el proyecto arquitectónico y
con la distribución, los estilos arquitectónicos cuando tienen gruesos muros
innecesarios, o alturas exageradas y con decoraciones de mal gusto,
instalaciones anticuadas, pórticos y patios inútiles, falta de garajes, baños
insuficientes, y mala utilización de los materiales, falta de clósets, ventanas
chicas, elevadores viejos, sistemas de calefacción gastados, falta de aire
acondicionado en ciertos tipos de edificios, y toda clase de instalaciones o
construcciones deficientes. Caen también en desuso los edificios que son
demasiado buenos o demasiado corrientes para la zona, la caída en desuso
también se produce por los cambios que se hacen al envejecer la zona.
Causas que producen la caída en desuso de los edificios:
1. Cambio en la moda y en el estilo arquitectónico de los edificios.
2. Cambio en la distribución y decoración.
3. Desplazamiento de los barrios comerciales o residenciales.
4. Tipos de estructura y de decoración poco usuales.
5. Cambios de uso (algunas veces debido a la zonificación).
6. Cambio en la productividad, debido a cambios de uso en la zona o a

edificios mejores, que entren en competencia.
Otras causas de la caída en desuso:
1. Errores en el planeamiento:
a) Mala elección de la localización.
b) Relación equivoca entre el valor de la tierra y el del edificio.
102
c) Proyecto deficiente.
d) Construcción inadecuada.
e) Instalaciones inadecuadas o anticuadas.
2. Errores en la explotación:
a) Elección imprudente de inquilinos.
b) Servicios deficientes o mediocres.
c) Conservación insuficiente.
3. Grandes cambios económicos:
a) Aumento de la población y del valor de la tierra.
b) Desplazamiento de los distritos urbanos.
c) Decaimiento o traslado de industrias importantes.
d) Nuevos métodos o sistemas de construcción.
4. Otras causas:
a) Construcción de edificios nuevos o más importantes.
b) Servicios más modernos y más completos, presentados edificios

más nuevos.
c) Daño causado por los edificios más nuevos que quitan el aire y
la luz.
 Deterioro físico: Es la forma más sencilla de apreciar la depreciación y son

los desperfectos que se producen en el mismo inmueble. Si en determinada
103
zona se han hecho las construcciones de un tipo más menos uniforme, el

desgaste físico viene siendo el mismo en las construcciones vecinas, a
menos que las hayan reparado o remodelado recientemente. El desgaste
natural se presenta en todas las construcciones, y puede notarse en la
oxidación de las estructuras metálicas, en la pudrición de elementos de
madera, erosiones y grietas en las mamposterías, así como, también, grietas
y desgaste en las banquetas de concreto, o pavimentos, destrucción de
drenajes y cañerías, falta de pintura de aplanados y otras causas. El
deterioro se produce por falta de mantenimiento y se hace más intenso en
las construcciones económicas que en las de buena calidad.
MÉTODOS DE ESTIMAR LA DEPRECIACIÓN
Se utilizan dos:
a) El método de la línea recta
b) El fondo menguante de amortización.
En la línea recta se estima la vida total de un edificio y se considera un

porcentaje anual de depreciación.
Por el método del fondo menguante de amortización, se asigna al edificio un

remanente de vida útil, y la carga anual futura por concepto de depreciación se
considera equivalente a la cantidad de dinero necesaria para formar un fondo
de amortización a interés compuesto, que permita recuperar el importe original
del costo del edificio al vencerse el plazo señalado para su vida económica.
El método que se usa generalmente en la valuación es el de la línea recta.
La depreciación se produce en una forma más rápida de lo que se piensa,

debido a los factores de la caída en desuso. Aunque un edificio bien
104
conservado puede durar más de 100 años, puede quedar anticuado o pasado
de moda después de uno 20 o 25 años de su construcción.
Lo mismo que pasa con los automóviles que tienen un determinado precio
cuando nuevos, y más bajo después de usados, pasa con los inmuebles.
Generalmente, se ha aplicado una depreciación del 2 al 3% anual, pero puede

ser mayor.
CLASIFICACIONES DE LAS CONSTRUCCIONES
A) HABITACIONALES
 De lujo
 Primer orden
 Segundo orden
 Tercer orden
 Popular
 Campestre
 En transformación
B) COMERCIALES
 Comerciales y de servicio
 Oficinas
 Abasto
 Otros
105
C) INDUSTRIALES
 Parques industriales
 Artesanal
 Pesada
 Media
 Ligera
 Especiales
D) ADMINISTRATIVAS
 Hospitales
 Culturales
 Escolares
 Mixto
La depreciación se ha aplicado generalmente sobre el valor de las

construcciones, pero se ha observado que también debido al tipo de
construcciones que hay en un determinado terreno se debería depreciar
también el terreno.
En el caso de una zona céntrica en una ciudad, donde predominan las casas de
un piso, y empieza la demanda por edificios comerciales o de departamentos
de más de un piso, se produce un aumento en el valor del terreno, y en la
obsolescencia de las construcciones. Si la zona decae, los edificios se volverán
obsoletos, y se devaluará el valor de los terrenos. Cuando existe una tendencia
106
en una zona a que suban los precios, subirá el valor del terreno y cuando haya
una tendencia a bajar, bajará el terreno.
Se da el caso de que algunos edificios quedan obsoletos el mismo día en que

fueron terminados y valen entonces menos dinero del que invirtió en sus
construcciones. Esto pasa en construcciones mal planeadas o mal ejecutadas y
en casas habitación que están hechas a capricho del propietario o mal
planeadas.
LA VIDA ÚTIL DE DIVERSOS TIPOS DE INMUEBLES
Según investigaciones efectuadas, se ha estimado la vida útil de los tipos de

construcciones que se en listan a continuación, según el objeto a que se
destinen, suponiendo que el tipo de edificio está de acuerdo con su uso.
Vida útil en años:
 Departamentos: 50
 Fábricas: 50
 Bancos: 67
 Casas habitación: 60
 Edificios agrícolas: 60
 Estacionamiento: 60
 Silos: 75
 Hoteles: 50
 Casas de un piso: 67
107
 Tiendas: 60
 Oficinas: 67
 Bodegas: 67
 Teatros: 50
USO DEL VALOR FÍSICO (O ENFOQUE DEL COSTO)
Este valor no es por sí mismo un avalúo completo, es únicamente uno de los

pasos en el proceso valuatorio. En el enfoque para llegar al valor, ya sea por
medio del valor de reproducción o de sustitución de un edificio nuevo, se usa
en vez del valor de capitalización o enfoque de ingresos cuando no hay datos
disponibles; la estimación del costo podrá utilizarse, también, para efectuar
ciertas operaciones tales como impuestos, seguros y gastos de mantenimiento.
AJUSTE DE LOS ELEMENTOS OPERACIONALES QUE AFECTAN AL

COSTO
Al estimar los costos de los elementos operacionales que afectan al costo y

que pueden variar las normas o estándares, deberán considerarse uno o más de
esos elementos que pueden crear una amplia disparidad entre el costo tal
como lo desarrolla el valuador, quien deberá familiarizarse con los siguientes
elementos operacionales y hacer ajustes en aquellos que tiendan a distorsionar
el valor físico (o de costo).
 Ganancias.
 Dirección y administración.
 Servicios arquitectónicos e ingenieriles.
108
 Costo de materiales.
 Condiciones anormales o poco usuales en el terreno y lugar.
 Ubicación.
 Retrasos en la construcción, otros que no sean debidos a la condición

de tiempo.
 Trabajos de construcción que no hayan formado parte del contrato

original.
 Gastos financieros.
 Si se trata de un inmueble especial para un cliente o si se ha construido

en forma comercial.
1. Ganancias. Las ganancias, o ganancia, son un factor variable en la mayor

parte de los proyectos de construcción, porque dependen de las
condiciones existentes, por ejemplo, competencia, qué tanto el contratista
desea el trabajo, la cantidad de trabajo, la complejidad del proyecto.
Generalmente un contratista quiere ganar 10% por sus servicios, pero en
muchos trabajos se contrata por mucho menos porcentaje, dependiendo de
la ganancia bruta.
2. Dirección y administración. Es una partida variable dependiendo de la

forma de operar del constructor, por ejemplo, un contratista que trabaja
solo, sin oficina y sin bodegas, tiene unos costos de operación menores que
una compañía constructora, con oficinas, bodegas y más personal.
3. Servicios de ingeniería y arquitectura. Los proyectos de construcción los

proporciona generalmente un arquitecto a un costo de 6 a 7%, o puede
desarrollarse copiando otros planos o comparando algunos y vender a un
109
costo mínimo; en muchos casos, en grandes proyectos o muy complejos, el

servicio de profesionistas puede resultar más económico que prescindir de
ellos, porque puede ahorrarse principalmente en materiales de construcción,
por ejemplo, un calculista que ahorre fierro.
4. Costo de materiales. Depende principalmente de si el constructor cuenta

con almacén de materiales o si se consiguen descuentos por compras en
cantidades grandes de materiales de construcción.
5. Condiciones anormales o poco usuales en el terreno y lugar. Entre éstas

se encuentran terrenos rellenados, construcciones en ladera de cerro u
otros factores que afectan el diseño y hacen que se requiera mayor
cimentación o terraplenes.
6. Ubicación. Finalmente, la localización afecta al costo por la variación de

prácticas constructivas, reglamentos de construcción, leyes de planificación,
acarre o, pagos a subcontratistas (de instalaciones, por ejemplo), clima,
local, competencia; por ejemplo, la construcción de un edificio en una zona
céntrica cuesta más que otro igual construido en una zona de la periferia.
7. Retraso en la construcción. Puede deberse a imprevistos, problemas

laborales, escasez de algunos materiales, prolongación del tiempo normal
de la obra, etcétera; entonces, aumentan los gastos del contratista, gastos
de supervisión y gastos de intereses durante la construcción u otras fases
del contrato.
8. Trabajos de construcción que no hayan formado parte del contrato.

Puede consistir en trabajo cubierto por otros contratos o completado por
otro propietario debido a que no se conocen los requerimientos del futuro
propietario.
110
9. Costos financieros y cargas. Estos son variables, dependiendo de los

préstamos concretos, y pueden incluirse aquí descuentos; pueden variar las
tasas durante la construcción.
10. Propiedad individual contra comercial. La casa o edificio hecha para de

terminada persona, para satisfacer sus gustos o necesidades personales y
basada en los proyectos especiales que tenga, así como el uso de
materiales a su gusto, es más costoso; en cambio, un edificio o casa tipo
comercial cuesta menos porque está hecha exclusivamente para fines
comerciales y se vende tal como está.
MÉTODOS PARA ESTIMAR EL COSTO
Los diferentes métodos para estimar el costo de los edificios son los siguientes:
1. Por cantidad de materiales.
2. Por partidas (presupuestos).
3. Por presupuestos parciales.
4. Por metro cúbico o cuadrado.
 Por cantidad de materiales:
En este método se determina primero la cantidad de materiales que se emplea

en la obra, las horas de trabajo y todos los otros componentes utilizados en el
proceso de construcción, así como detalles de mano de obra. Para el
constructor, este método sirve de control y planeación del trabajo, y le es útil
para controlar sus gastos y preparar las cantidades de dinero que necesitará
para proseguir la obra; también, sirve para conocer la cantidad de materiales
que se necesitarán, y de los cuales deberá hacerse una lista, y la cantidad de
111
mano de obra necesaria; también sirve para llevar la contabilidad de la obra

.Este sistema también es útil para conocer las ganancias de la obra.
 Presupuesto por partidas:
Este sistema se puede considerar como una modificación del anterior y consiste
en determinar la cantidad de obra de cada partida y sumar todas juntas, tales
como cimentación, muros de tabique, albañilería, herrería, vidriería, plomería,
etc., a este método también se le llama de precios unitarios.
En este método se invierte mucho tiempo, pues se hace un análisis completo;

sin embargo, es muy útil cuando se usa en combinación con el método por m2,
o por m3, y provee de los medios para computar variaciones del tipo de
construcción tomado como base.
 Por presupuestos parciales:
Este método consiste en pedir presupuesto de cada partida a cada

subcontratista, como albañilería, plomería, etcétera, y sumarlos todos además
de agregarle el costo del constructor o administrador general y de otros gastos
que puedan producirse; este método consume mucho tiempo y es necesario
hacer muchos diseños de todos los elementos de obra y entregarlos a los
subcontratistas para que puedan presupuestar sobre de ellos.
 Por metro cuadrado cúbico:
Este método se basa en que el valor promedio de un tipo determinado de

construcción puede aplicarse con bastante seguridad a una construcción que
sea parecida, ósea, que tenga el mismo tipo de construcción. El valor por metro
cuadrado de construcción no es muy exacto en cuanto a cimentación se refiere,
para llevar a cabo este método es necesario inspeccionar la construcción para
valuar o estudiar detenidamente el proyecto, y determinar diferentes tipo de
112
construcción, por ejemplo, la parte principal de una casa, el cuarto de servicio,

el garaje y los pórticos, ya cada uno de estos tipos de construcciones se le
asigna un determinado valor por metro cuadrado, y el valor total consistirá en
la suma de valores de los diferentes tipo de construcción, además de añadirle
el valor de las instalaciones especiales tales como patios, bardas, jardines,
albercas, etc., y la suma de todos estos valores constituirá el valor del inmueble.
En ciertos tipos de construcciones, tales como edificios públicos, iglesias,

boliches, gimnasios, etc., los cuales tienen una altura mayor que las
construcciones comunes, es conveniente usar el m3 en vez del m2, ya que
refleja más correctamente su valor.
Este método de estimar el valor es el que más comúnmente se usa en

valuación, porque es práctico, relativamente rápido y conduce a valores lo
suficientemente exactos.
CARACTERÍSTICAS QUE AFECTAN EL COSTO POR METRO

CUADRADO
Existen 12 elementos básicos en la construcción de edificios, que hacen variar el

costo por m2, éstos se especifican en muchos manuales de costos, permitiendo
al valuador elegir entre dichos elementos y así controlar el costo. Dichos
elementos son los siguientes:
1. Uso o tipo de diseño.
2. Tipo o clase de construcción.
3. Calidad de la construcción.
4. Tamaño del edificio.
5. Forma del edificio.

113
6. Distribución.
7. Claro de las ventanas y puertas.
8. Altura de techos y de paredes.
9. Construcción súper adecuada.
10. Número de pisos o de niveles.
11. Instalaciones especiales.
12. Otras diversas partidas que afectan al costo.
 Uso o Tipo De Diseño
El propósito principal para que ha sido hecho un edificio se determina por su

uso, y eso mismo determina su clasificación. Generalmente, los edificios se
clasifican en:
1. Residenciales.
2. Comerciales.
3. Industriales.
4. Institucionales
5. Recreacionales.
6. Rurales.
7. Agrícolas
 Tipo De Construcción
114
Este elemento indica si un determinado edificio es de buena, mediana o baja

calidad en la construcción, y hace alusión a los materiales de que se ha hecho.
 Calidad De Las Construcciones
Se acostumbra clasificar casas habitación, edificios de productos y de oficinas,

como de buena calidad, de lujo y corriente; estas clasificaciones van de acuerdo
con el tipo de acabados y de materiales con que está hecha una construcción;
para determinar el costo de las calidades en la construcción se puede hacer a
partir del estudio de diversos presupuestos o de manuales existentes, que ya
dan el costo por metro cuadrado de estos tipos de construcción.
 Tamaño Del Edificio
Cuando los factores del costo se determinan con base en el m2, el costo de un
edificio básico se determina multiplicando el total del área por un factor de
coste adecuado.
 ENFOQUE DE COSTOS
Realizar investigación de mercado de venta de terrenos y registrar los datos en

la tabla de investigación de mercado y estimar el valor del terreno. Estimar el
Valor Neto de Reposición de las construcciones del inmueble y obras
complementarias, y añadir el valor del terreno, para obtener el indicador de
valor del inmueble.
PROCESO PARA EL CÁLCULO DEL ENFOQUE DE COSTOS.
PASO 1
Se realiza la investigación de mercado de venta de terrenos preferentemente en

la vecindad inmediata, y de no encontrar información, investigar en la vecindad
mediata, tomando ventas realizadas u ofertas de terrenos comparables, que por
115
sus características sean los más semejantes al terreno por valuar, vaciando los
datos en la tabla de investigación de Mercado.
PASO 2
Se identifica cuáles son los factores más representativos a utilizar en la tabla de

homologación de acuerdo a las características de los terrenos comparables y
del terreno sujeto de estudio, y los asienta en la tabla en un máximo de seis.
PASO 3

 Zona: Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación,

entenderá por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de
 Ubicación: Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio


 Profundidad (fondo): Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de

ajuste entre lotes con diferentes profundidades o fondos.

116

efectivo y a corto plazo), en condiciones normales, en donde el vendedor y
 Superficie: Es el factor que ajusta el valor entre dos terrenos con diferentes
áreas.
PASO 4
Se procede a justificar, explicando el uso de cada uno de los factores que se

 Zona:
De acuerdo a lo señalado en la Recopilación de fórmulas, rangos y factores, se

consideran las siguientes premisas: para los terrenos con único frente a la calle
tipo, el factor es 1.00, para los terrenos con al menos un frente a calle superior
a la calle tipo, el factor es de hasta 1.20 y para los terrenos con único frente o
todos los frentes a calle inferior a la calle tipo, el factor es de 0.80, y con esta
base y tomando en cuenta que el terreno en estudio se ubica en una calle tipo,
los factores que se emplean para cada uno de los comparables son:
1 1.00 / 1.11 = 0.90
2 1.00 / 1.00 = 1.00
3 1.00 / 1.00 = 1.00
4 1.00 / 1.00 = 1.00
117
 Ubicación:
De acuerdo a lo señalado en la Recopilación de fórmulas, rangos y factores, se

consideran las siguientes premisas: para los terrenos con único frente a la calle
tipo, el factor es 1.00, para los terrenos con al menos un frente a calle superior
a la calle tipo, el factor es de hasta 1.20 y para los terrenos con único frente o
todos los frentes a calle inferior a la calle tipo, el factor es de 0.80, y con esta
base y tomando en cuenta que el terreno en estudio se ubica en una calle tipo,
los factores que se emplean para cada uno de los comparables son:
1 1.00 / 1.11 = 0.90
2 1.00 / 1.00 = 1.00
3 1.00 / 1.00 = 1.00
4 1.00 / 1.00 = 1.00
118
 Uso de suelo:
Por tener uso de suelo habitacional tanto las ofertas como el terreno en
 Fondo:
De la observación del mercado inmobiliario de terrenos similares se aprecia que

no existe reconocimiento a la diferencia de profundidades de los terrenos,
debido a que ninguno de ellos tiene una profundidad superior a tres veces el
frente, por lo tanto el factor que se aplicará para todos los comparables es 1.00.
 Negociación:
De acuerdo a la observación del mercado inmobiliario en la zona inmediata y

mediata y en consulta con corredores inmobiliarios, así como a la pericia y
experiencia, se estima el factor de negociación en 0.95 para el cierre de todas
las ofertas es decir un 5% por debajo del valor ofertado.
 Superficie:
Se determina una vez que ya fueron homologadas otras características

consideradas importantes, de tal manera que no se incorporen diferencias
representativas por otros conceptos y realmente se obtenga el factor de
superficie de muestras casi iguales.
PASO 5
Una vez que se han calculado los factores para cada comparable con respecto
al terreno por valuar, se obtiene el factor resultante multiplicando todos los
factores entre sí, como lo hacemos en la tabla.
PASO 6
119
El factor resultante para cada comparable se multiplica por su valor unitario

con lo que se obtiene su valor unitario homologado.
PASO 7
Se suman aritméticamente todos los valores unitarios ya homologados y se

obtiene el promedio.
PASO 8
Este valor unitario promedio homologado se multiplica por el área del terreno
por valuar y de esta forma, se estima el valor del terreno.
PASO 9
se caculo el costo de las construcciones, obras complementarias e instalaciones

especiales, con el uso de modelos paramétricos o uso del cálculo de precios
unitarios.
A partir de la clasificación de las construcciones del inmueble, se cuantifican las

áreas de éstas, para determinar los correspondientes precios unitarios y de esta
forma, obtener el Valor de Reposición Nuevo (VRN). Considerando el estado de
conservación del inmueble, así como la edad y las obsolescencias funcionales
y/o económicas, según el caso, se aplica un factor de demérito al VRN, para
obtener el Valor Neto de Reposición (VNR) de las construcciones del inmueble.
Factor de edad de las construcciones
Fe=[0.10(VP)+0.90(VP-E)]/VP
En donde:
Fe= factor de edad
120
VP= vida probable
E= edad
Tipo 1 (Ejemplo)
VP 70
E 5
Fe 0.9357
Factor de grado de conservación = 1.00
Factor de demerito de construcciones = (Fe) *(Fco) = 0.9357 * 1.00 = 0.9537
EJEMPLOS DE VALORES PARAMÉTRICOS
La ingeniería de costos en la construcción la definimos como la aplicación de

conocimientos teóricos y prácticos en la industria de la construcción que sirven
para obtener un estimado económico en un proyecto en particular, ya sea para
su planeación, ejecución o control del mismo.
Existen varios métodos para la estimación de costos durante las etapas

tempranas de un proyecto que satisfacen los requerimientos planteados
anteriormente, entre los que se encuentra el método paramétrico que se usa
comúnmente para preparación de estimados preliminares o de orden de
magnitud y a menudo se usan para verificar estimados de alto nivel como los
estimados a precio alzado o los estimados definitivos. El método paramétrico
ofrece entre otras cosas una buena precisión de los estimados comparado con
el método de los precios unitarios, así como la posibilidad de realizar el
121
estimado en un tiempo muy corto. El principio de este tipo de estimados es

que los proyectos tienen algunas características clave, que se conocen como
parámetros, que están fuertemente correlacionados con el costo del proyecto y
el método toma en cuenta esta correlación para obtener un estimado del costo
del proyecto.
122
Tablas de Valores Paramétricos.
COSTOS DE CONSTRUCCION POR M2
CASA HABITACION 42m2

Clase 2 baja 1 nivel, interes social. Sala-comedor, cocina con barra, 1 baño y 2 recámaras.
Cuadro Resúmen por Partidas a Costo Directo y a V.R.N.

VALOR
COSTO DIRECTO REPOSICIÓN
PARTIDA $/M2 %
(C.D.) NUEVO (VRN)
CIMENTACION 25,101.88 30,835.90 734.89 15.03%
ESTRUCTURA DE CONCRETO 19,811.41 24,336.93 580 11.86%
ALBAÑILERIA 16,400.91 20,147.37 480.16 9.82%
INSTALACION HIDRAULICA 4,615.45 5,669.75 135.12 2.76%
INSTALACION SANITARIA 6,313.13 7,755.23 184.82 3.78%
INSTALACION ELECTRICA 5,573.82 6,847.05 163.18 3.34%
INSTALACION DE GAS 4,934.76 6,062.01 144.47 2.95%
ACABADOS INTERIORES 16,407.56 18,927.10 451.07 9.22%
ACABADOS EXTERIORES 15,581.82 19,141.18 456.18 9.33%
ACCESOS 10,065.82 12,365.20 294.69 6.03%
CANCELERIA 3,802.36 4,670.93 111.32 2.28%
MOBILIARIO FIJO 30,345.53 37,277.35 888.4 18.17%
GUARDA 9,082.03 11,156.64 265.89 5.44%
SUMAS 167,036.52 205,192.62 4,890.20 100%
Modificadores de Costo (MC)
C.D. Costo Directo 167,036.52

Indirectos y utilidad del contratista [% x CD] 12.00% 167,036.52 20,044.38
Licencia y proyectos [% x (CD + Indirectos)] 3.00% 187,080.91 5,612.43
Economía de escala [% de descuento a materiales] -4.00% 110,028.93 -4,401.16
Género habitacional [% IVA a materiales] 16.00% 105,627.78 16,900.44
SUMA 38,156.10
V.R.N Valor de Reposición Nuevo de ka Construcción (CD + MC) 205,192.62
Costo por m2 de la Construcción 205,192.62/41.96 = 4,890.20
123
CASA HABITACION 80m2

Clase 4 media, 2 nivel, Sala-comedor, cocina, despensa, 2 recámaras, estudio, 1 1/2 baños.
COSTO DIRECTO VALOR

PARTIDA REPOSICIÓN $/M2 %
(C.D.)
NUEVO (VRN)
CIMENTACION 33,934.66 46,601.08 559.97 6.72%
ESTRUCTURA DE CONCRETO 79,425.46 109,071.73 1,310.64 15.74%
ALBAÑILERIA 68,956.50 94,695.14 1,137.89 13.66%
ACABADOS INTERIORES 117,511.13 161,373.23 1,939.12 23.28%
ACCESOS 25,421.40 34,910.17 419.49 5.04%
CANCELERIA 13,066.57 17,943.78 215.62 2.59%
MOBILIARIO FIJO 37,756.24 51,849.10 623.04 7.48%
GUARDA 36,317.45 49,873.27 599.29 7.20%
SUMAS 504,722.12 693,114.24 8,328.70 100%

Género habitacional [% IVA a materiales] 16.00% 329,517.65 52,722.82
SUMA 188,398.13
Costo por m2 de la Construcción 693,114.24/83.22 = 8,328.70
124
CASA HABITACION 300 m2

Clase 5 lujo, 2 nivel, Sala, comedor, antecomedor, 3 y medio baños, sala de T.V., 3 recámaras, 1
vestidor, cuarto de servicio y cochera cubierta para 2 autos.
Datos del Inmueble Composición Arquitectonica por Local

Tipo Inmuebles Sala 1.00 29.30 9.64%
Clasificación Vivienda Comedor 1.00 28.00 9.21%
Subclasificación Unifamiliar Recamaras 3.00 74.88 24.63%
Niveles 2 Vestidores 1.00 7.50 2.47%
Clase 5 Areas guarda 4.00 12.10 3.98%
Fachadas 4 Cocina 1.00 12.00 395.00%
Estacionamiento 2 Servicios 1.00 22.00 7.24%
Antecomedor 1.00 14.18 4.66%
Circulaciones 1.00 55.00 18.09%
Cajones 2.00 30.00 9.87%
Baños 3.00 19.10 6.28%
Suma 304.06 100.00%

Superficies del Inmubles Composición por tipo de área
Área comercial construida 300.00 Area Intima 94.48 31.07%
Área nominal construida 297.00 Area recepción 57.30 18.85%
Area servicios 26.18 8.61%
Cajones 30.00 9.87%
Caseta de acceso 19.10 6.28%
Circulaciones 55.00 18.09%
Servicios 22.00 7.24%
suma 304.06 100.00%
125
EDIFICIO PARA DEPARTAMENTOS 3,250M2

Clase 5 media alta 5 niveles. Sala-comedor, cocina, patio de servicio, 2 baños y 3 recámaras.
Estacionamiento P.B. y elevador. Estructura de concreto. (Depto. Tipo 120.00m2)
COSTO VALOR REPOSICIÓN

PARTIDA $/M2 %
DIRECTO (C.D.) NUEVO (VRN)
CIMENTACION 4,471,038.05 6,171,651.12 1,895.88 18.42%
ESTRUCTURA DE CONCRETO 4,145,403.70 5,722,157.83 1,757.80 17.08%
ALBAÑILERIA 1,548,618.68 2,137,654.41 656.67 6.38%
INSTALACIONES ESPECIALES 54,934.20 75,829.08 23.29 0.23%
ACABADOS INTERIORES 4,836,720.45 6,676,425.22 2,050.94 19.93%
ACABADOS EXTERIORES 2,845,658.82 3,928,039.36 1,206.66 11.72%
ACCESOS 586,476.66 809,550.11 248.69 2.42%
CANCELERIA 205,645.24 283,864.88 87.2 0.85%
MOBILIARIO FIJO 1,793,069.94 2,475,085.65 760.32 7.39%
EQUIPOS 762,237.36 1,052,163.50 323.22 3.14%
GUARDA 2,049,034.61 2,282,409.55 868.86 8.44%
SUMAS 24,271,551.89 33,503,528.45 10,291.99 100%

24,271,551.89
Indirectos y utilidad del contratista [% x CD] 20.00% 24,271,551.89 4,854,310.38
Licencia y proyectos [% x (CD + Indirectos)] 6.00% 29,125,862.26 1,747,551.74
Género habitacional [% IVA a materiales] 16.00% 16,438,215.29 2,630,114.45
SUMA 9,231,976.56
V.R.N Valor de Reposición Nuevo de ka Construcción (CD + MC) 33,503,528.45
Costo por m2 de la Construcción 33,503,528.45/3,255.30 = 10,291.99
126
EDIFICIO PARA OFICINAS 11,850 M2

Clase 4 media 16 niveles. Estructura de concreto, elevador, estacionamiento.
COSTO
VALOR REPOSICIÓN
PARTIDA DIRECTO $/M2 %
NUEVO (VRN)
(C.D.)
CIMENTACION 4,765,001.25 5,996,277.58 506.06 7.10%
ALBAÑILERIA 50,047.07 62,979.24 5.32 0.07%
INSTALACION ELECTRICA 2,031,679.55 2,556,665.54 215.77 3.03%
INSTALACION ESPECIALES 2,328,825.74 2,930,594.31 247.33 3.47%
ACABADOS EXTERIORES 13,433,544.43 16,904,772.31 1,426.68 20.02%
ACCESOS 882,558.04 1,110,611.03 93.73 1.32%
CANCELERIA 439,597.68 553,189.73 46.69 9.66%
MOBILIARIO FIJO 502,358.33 632,167.72 53.35 0.75%
EQUIPOS 3,135,661.00 3,945,915.80 333.02 4.67%
GUARDA 2,945,456.65 3,706,562.65 312.82 4.39%
SUMAS 67,084,181.20 84,418,733.63 7,124.54 100%
C.D. Costo Directo 67,084,181.20

Licencia y proyectos [% x (CD + Indirectos)] 4.00% 81,171,859.26 3,246,874.37
SUMA 17,334,552.42
127
ESTACIONAMIENTO 4,400 M2
Clase 3 economica 2 niveles. Estructura de concreto, rampas rectas. Utilización de azotea
COSTO DIRECTO VALOR REPOSICIÓN

PARTIDA $/M2 %
(C.D.) NUEVO (VRN)
CIMENTACION 5,705,328.65 6,453,867.77 1461.14 31.90%
ALBAÑILERIA 868,829.27 982,819.67 222.51 4.87%
ACABADOS EXTERIORES 1,671,879.02 1,891,229.54 428.17 9.36%
ACCESOS 34,613.73 39,155.06 8.86 0.19%
CANCELERIA 9,987.19 11,297.50 2.56 0.06%
MOBILIARIO FIJO 22,189.25 25,100.47 5.68 0.12%
SUMAS 17,852,560.14 20,194,816.02 4,572.07 100%

Licencia y proyectos [% x (CD + Indirectos)] 1.00% 19,994,867.35 199,948.67
SUMA 2,342,255.89
128
GASOLINERA 550 M2
Tipo de estación de servicio: urbana, contres dispensarios magna-premium, con tienda de
conveniencia.
VALOR
COSTO DIRECTO
(C.D.)
NUEVO (VRN)
CIMENTACION 1,048,207.80 1,329,966.06 2,407.09 15.33%
ESTRUCTURA DE CONCRETO 904,223.25 1,147,278.47 2,076.45 13.23%
ESTRUCTURA DE ACERO 331,045.02 420,029.92 760.21 4.84%
ALBAÑILERIA 550,435.03 698,391.97 1264.01 8.05%
ACCESOS 22,845.84 28,986.80 52.46 0.33%
CANCELERIA 52,264.01 66,312.58 120.02 0.76%
MOBILIARIO FIJO 70,389.63 89,310.36 161.64 1.03%
EQUIPOS 1,229,574.11 1,560,083.63 2,823.58 17.99%
ACCESORIAS 1,604,251.94 2,036,474.86 3,683.98 23.47%
SUMAS 6,836,496.47 8,674,146.72 15,699.24 100%

SUMA 1,837,650.25
Costo por m2 de la Construcción 8674146.72/542.52 = 15,699.24
129
PLAZA COMERCIAL 890 M2

CLASE 3, ESTRUCTURA DE CONCRETO
VALOR
COSTO
DIRECTO (C.D.)
NUEVO (VRN)
CIMENTACION 1,167,784.21 1,443,381.28 1,609.19 24.60%
ESTRUCTURA DE CONCRETO 892,194.39 1,102,752.26 1,229.43 18.79%
ALBAÑILERIA 266,271.02 329,110.99 366.92 5.61%
ACCESOS 242,837.08 300,146.63 334.63 5.12%
CANCELERIA 192,970.03 238,510.95 265.91 4.06%
MOBILIARIO FIJO 115,237.34 142,433.35 158.80 2.43%
OBRAS EXTERIORES 195,669.35 241,847.32 269.63 4.12%
SUMAS 4,747,514.84 5,867,928.34 6,542.02 100%

Indirectos y utilidad del contratista [% x CD] 20.00% 4,747,514.84 949,502.97
SUMA 1,120,413.50
130
TIENDA DEPARTAMENTAL 4,700M2

CLASE 4, ESTRUCTURA DE ACERO CON SISTEMA DE CUBIERTA AUTOSOPORTADA.
COSTO VALOR
PARTIDA DIRECTO REPOSICIÓN $/M2 %
(C.D.) NUEVO (VRN)
CIMENTACION 5,525,260.38 6,829,221.83 1,453.64 25.54%
ESTRUCTURA DE CONCRETO 1,775,540.98 2,194,568.65 467.13 8.21%
ESTRUCTURA DE ACERO 7,161,414.50 8,851,508.32 1,884.10 33.10%
ALBAÑILERIA 584,436.72 722,363.78 153.76 2.70%
INSTALACIONES ESPECIALES 2,223,460.61 2,748,197.31 584.97 10.28%
ACABADOS INTERIORES 2,470,373.72 3,053,381.92 649.93 11.42%
ACCESOS 154,157.49 190,538.65 40.56 0.71%
CANCELERIA 290,084.26 358,544.14 76.32 1.34%
MOBILIARIO FIJO 25,579.08 31,615.74 6.73 0.12%
ACCESORIAS 109,662.57 135,542.93 28.85 0.51%
SUMAS 21,633,714.02 26,739,270.52 5,691.63 100%

SUMA 5,105,556.51
131
BODEGA 1,070 M2
CLASE 2, BAJA. SIN OFICIONAS, ESTRUCTURA DE ACERO.
VALOR
COSTO
DIRECTO (C.D.)
NUEVO (VRN)
CIMENTACION 1,392,761.47 472,727.70 443.00 13.35%
ESTRUCTURA DE CONCRETO 507,945.31 611,362.98 572.91 17.27%
ALBAÑILERIA 19,421.85 23,376.14 21.91 0.66%
ACCESOS 50,688.35 61,008.49 57.17 1.72%
SUMAS 2,941,443.07 3,540,320.88 3,317.67 100%

SUMA 598,877.81
132
NAVE INDUSTRIAL 5,190M2

CLASE 4, MEDIA. CON OFICINA. ESTRUCTURA MIXTA.
VALOR
COSTO
DIRECTO (C.D.)
NUEVO (VRN)
CIMENTACION 5,080,025.13 6,114,318.24 1,178.24 27.61%
ALBAÑILERIA 349,200.73 420,297.99 80.99 1.90%
INSTALACION ELECTRICA 1,202,060.20 1,446,800.54 278.8 6.63%
ACABADOS INTERIORES 399,709.05 4,810,990.36 92.71 2.17%
ACCESOS 254,225.47 305,985.78 58.96 1.38%
CANCELERIA 27,843.06 33,511.91 6.46 0.15%
MOBILIARIO FIJO 20,510.96 24,686.99 4.76 0.11%
SUMAS 18,398,691.46 22,194,665.05 4,267.31 100%

SUMA 3,745,973.58
133
BARDA PERIMETRAL 50 M2
Construida con block de concreto de 15 cm de espesor, incluye: simientacion, cedanas y
castillos, acabado con aplanado, de cemento arena en dos caras, de 2.5m de alto
COSTO VALOR
PARTIDA DIRECTO REPOSICIÓN $/M2 %
(C.D.) NUEVO (VRN)
CIMENTACION 12,879.51 14,885.50 297.71 22.48%
CERCAS 44,422.88 51,341.75 1,026.83 77.52%
SUMAS 57,302.40 66,227.24 1,324.54 100%

Licencia y proyectos [% x (CD + Indirectos)] 0.50% 65,897.76 329.49
SUMA 8,924.85
Costo por m2 de la Construcción 66227.24/50 = 1,324.54
134
URBANIZACION 3,3120 M2
Lotificacion de alta densidad, 164 lt de 7.00 de frente x 15.00m de fondo, con servicio de
VALOR
COSTO
DIRECTO (C.D.)
NUEVO (VRN)
CIRCULACIONES 2,724,133.40 3,456,380.46 104.36 16.15%
ESTACIONAMIENTO 2,171,962.46 2,755,785.97 83.21 12.88%
SERVICIOS 1,954,614.68 2,478,746.30 74.84 11.59%
PRELIMINARES 10,013,484.73 12,705,109.43 383.61 59.38%
SUMAS 16,863,195.27 21,396,022.16 646.02 100%

SUMA 4,532,826.89
Costo por m2 de la Construcción 21,396,022.16/33120 = 646.02
135
VIALIDAD SECUNDARIA 1,000 M2

CON CARPETA DE CONCRETO ASFALTICO.
VALOR
COSTO
DIRECTO (C.D.)
NUEVO (VRN)
CARPERA, BANQUETAS,
204,514.00 256,583.26 256.58 57.91%
GUARNICIONES
TERRACERIAS 148,674.00 186,526.40 186.53 42.09%
SUMAS 353,188.00 443,109.66 443.11 100%

SUMA 89,921.66
Costo por m2 de la Construcción 443109.66/1000 = 443.11
136
6.4 ENFOQUE RESIDUAL
VALOR RESIDUAL
Es el que resulta del análisis de la diferencia entre los beneficios y los costos de
un inversionista que adquiere un bien inmueble, ya sea un terreno con
construcciones o bien un terreno en breña urbano, o con vocación urbana, para
desarrollar en él un proyecto específico, considerando el mayor y mejor uso
para el aprovechamiento del mismo, de acuerdo con las características físicas
del terreno, del uso del suelo permitido y de la viabilidad técnica, jurídica,
social, económica y financiera del proyecto, así como el tiempo que
razonablemente se puede esperar para que el mercado absorba el proyecto.
Valor Residual de terrenos urbanos, se explica en el siguiente diagrama:
137
MÉTODO RESIDUAL
El método residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los

costos para un inversionista que adquiere un terreno urbano en breña o con
construcciones, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de
aprovechamiento del mismo; el método residual se aplica siempre y cuando no
existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad
técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario,
considerando el mayor y mejor uso del inmueble.
Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, así como

de la complejidad del caso, el método residual podrá llevarse a cabo mediante
dos análisis:
a) Residual estático.
b) Residual dinámico.
6.4.1 EL RESIDUAL ESTÁTICO
Se identifica como residual estático al análisis que considera la reparación,

conclusión de las obras y la operación de compraventa del inmueble analizado.
Este análisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto
calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con
construcciones a partir de la simple diferencia de los ingresos y egresos que el
inmueble analizado genera en un momento dado.
138
FÓRMULA DE CÁLCULO DEL VALOR RESIDUAL POR EL MÉTODO

ESTÁTICO
El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valuación se

calculará aplicando la siguiente fórmula:
En donde:
F= Valor del terreno o inmueble analizado.
VM= Valor del inmueble en la hipótesis de producto terminado por vender.
b= Beneficio neto del promotor.
Ci= Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados.
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirán en el análisis deben estimarse

sin considerar la temporalidad de los mismos.
LOS ELEMENTOS QUE INTERVIENEN EN EL ANÁLISIS RESIDUAL

ESTÁTICO SON LOS SIGUIENTES
a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un análisis de mayor y mejor

uso del inmueble analizado, considerando sus características comerciales:
 Valor unitario de venta, determinado con base en una exhaustiva

investigación de mercado, de productos inmobiliarios similares. El
139
valuador deberá considerar el producto que mayormente se ofrezca y

pueda comercializarse en la zona
 Número de unidades a vender, de acuerdo a las densidades permitidas

en los programas de uso del suelo vigentes
b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica

el inmueble valuado:
 Áreas de vialidades y donación
 Coeficiente de Ocupación del Suelo
 Coeficiente de Uso de Suelo
 Limitantes en cuanto a áreas libres de construcción, altura, entre otros
c) Características específicas del bien a valuar por el método residual,

identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que
presenta el inmueble en términos de:
 Urbanización
 Dotación de servicios
 Acceso
 Movimiento de tierras
 Obras de estabilización y protección
 Cimentación
 Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas)
 Obras complementarias, bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros

140
d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en

urbanización, obras complementarias y edificaciones:
 Urbanización
 Acceso
 Cimentación
e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la

zona y estimación de los plazos de venta de los mismos
f) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y

vigilancia de los productos inmobiliarios identificados
g) Factores de costos de administración, financiamiento, indirectos y

utilidad del promotor inmobiliario
h) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios
Los datos anteriores se utilizan en la construcción de una tabla como la

siguiente, que permite conocer el valor residual del inmueble analizado.
141
Concepto Unidad Siglas

2
Superficie de terreno m ST
2
Área de vialidades y donación m AVD
Área vendible m2 AV = ST-AVD
Valor de venta unitario del producto $/m2 VUP
Superficie por unidad a vender m2 S/U
Número de unidades a vender N N
Superficie total a vender m2 SV = S/U x N
Plazo de venta Meses T
Valor de venta $ $V = VUP x SV
Menos:
Costos de urbanización*: $
Terracerías $ CT = CUT x SV
Pavimentos y banquetas $ CPB = CUPB x SV
Agua Potable $ CAP = CUAB
Alcantarillado Sanitario $ CAS = CUAS x SV
Drenaje Pluvial $ CDP = CUDP x SV
Electrificación y Alumbrado $ CEA = CUEA x SV
Telefonía $ CT = CUT x SV
Ajardinado y Equipamiento $ CJE = CUJE x SV
Menos:
Inversiones*:
Accesos $ IA
Movimiento de tierras $ IMT
Obras de estabilización y protección $ IOEP
Cimentaciones $ IC
Edificaciones $ IE
Obras complementarias $ IOC
Menos:
Pagos predial** $ PIP/mes x T
Servicios** $ PS/mes x T
Mantenimiento** $ PM/mes x T
Vigilancia** $ PV/mes x T
Gastos administrativos** $ GA/mes x T
Gastos financieros**
Indirectos Utilidad del promotor $ %UP x $V
Comisión por ventas $ %CV x $V
Valor Residual $ VR
142
De estos conceptos, el valuador habrá de incluir sólo aquellos que formando

parte del producto vendible, no se encuentren presentes en el inmueble en
estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad
del constructor en estos conceptos.
Estos conceptos se incluirán únicamente si se considera que la venta no sea

inmediata. Se deberá considerar la inclusión de estos factores en el análisis, a
fin de no duplicarlos cuando se trate de determinar el valor de realización
ordenada.
El valor obtenido será el valor residual del inmueble analizado, en las

condiciones en las que se encuentra.
6.4.2 EL RESIDUAL DINÁMICO
Se identifica como residual dinámico al análisis que considera la operación de

compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado.
En este análisis se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto
calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con
construcciones a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que el
inmueble analizado generará en el futuro.
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirán en el análisis deben estimarse

tomando en cuenta el momento de su ocurrencia.
FÓRMULA DE CÁLCULO DEL VALOR RESIDUAL POR EL MÉTODO

DINÁMICO
El valor residual del inmueble objeto calculado por el procedimiento dinámico

será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta o
renta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los
143
diversos costos y gastos, con una tasa de descuento determinada, utilizando la

siguiente fórmula:
En donde:
F= Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
Cj= Importe de los cobros previstos en el momento J.
Pj= Importe de los pagos previstos en el momento J.
tj= Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la

valuación hasta que se produce cada uno de los cobros o pagos.
i= Tasa de descuento.
144
LOS ELEMENTOS QUE INTERVIENEN EN EL ANÁLISIS RESIDUAL

DINÁMICO SON LOS SIGUIENTES:
a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un análisis de mayor y

mejor uso del inmueble analizado, considerando sus características
comerciales:
 Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en una

exhaustiva investigación de mercado, de productos inmobiliarios
similares. El valuador deberá considerar el producto que mayormente
se ofrezca y pueda comercializarse en la zona.
 Número de unidades a vender o rentar, de acuerdo a las densidades

permitidas en los programas de uso del suelo vigentes.
 Programa de venta o renta de los productos inmobiliarios

seleccionados.
b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica

el inmueble valuado:
 Áreas de vialidades y donación
 Coeficiente de Ocupación del Suelo
 Coeficiente de Uso de Suelo
 Limitantes en cuanto a áreas libres de construcción, altura, entre otros
c) Características específicas del bien a valuar por el método residual,

identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que
presenta el inmueble en términos de:
 Urbanización
145
 Acceso
 Cimentación
d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en

urbanización, obras complementarias y edificaciones:
 Urbanización
Dotación de servicios
 Acceso
 Cimentación
146
 Programa de ejecución de las obras de urbanización, mejoramiento y

edificación
e) Condiciones de venta o renta de los productos inmobiliarios que se

ofertan en la zona y estimación de los plazos de venta o renta de los
mismos.
f) Programa de ventas o rentas.
g) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y

vigilancia de los productos inmobiliarios identificados.
h) Factores de costos de administración, indirectos y utilidad del promotor

inmobiliario.
i) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios.
j) Horizonte de análisis, acorde con el programa de ventas o rentas o

definido por el valuador en función de la vida útil remanente del inmueble
que será objeto de renta.
k) Tasa de descuento aplicable en términos reales para traer a valor

presente los flujos libres de efectivo generados, acorde al riesgo del
negocio inmobiliario de que se trate.
Con los datos anteriores habrá que construir una tabla como la siguiente, que
permita conocer el Valor Residual del inmueble analizado. Los periodos
señalados podrán ser meses o años.
En la tabla que se muestra a continuación, el valuador deberá identificar tanto

los montos como la temporalidad de ocurrencia de los mismos, de manera que
se puedan identificar los flujos de efectivo en cada periodo.
147
Una vez identificados los flujos libres de efectivo se procederá a calcular el

valor presente de los flujos, mediante la aplicación de una tasa de descuento
acorde al riesgo del negocio inmobiliario que se plantea.
El valuador seleccionará la tasa de descuento, que podrá ser real o nominal,

antes o después de impuestos, a partir de las características del mercado
inmobiliario y del de capitales, así como del planteamiento de los flujos de
efectivo.
Una vez que se ha determinado el flujo de efectivo libre, se deberá definir la

tasa de descuento bajo la cual éste se ha de descontar a valor presente; para
ello el valuador deberá definir la tasa de descuento de acuerdo al objetivo del
estudio.
Al final del horizonte de valuación se deberá establecer el valor terminal del

negocio, considerando en algunos casos un valor continuo del negocio,
asumiendo su operación a perpetuidad, o en otros, considerando el valor de
rescate de los activos menos los costos de cierre de la unidad económica. El
valor terminal se aplicará siempre y cuando la naturaleza de la unidad
económica lo requiera y deberá determinarse mediante principios financieros
generalmente aceptados.
EJERCICIO ILUSTRATIVO, RESIDUAL ESTÁTICO
El residual estático que se presenta determina el valor de un terreno urbano,

ubicado en una zona destinada a la construcción y desarrollo de edificaciones
habitacionales de interés social.
Como antecedentes, es importante mencionar que se trata de una zona en la

cual la oferta de terrenos es prácticamente inexistente.
Los datos investigados son los siguientes:
148
Predio de 10,000.00 m2
Densidad del proyecto 300 hab/ha Uso del suelo: H3
Porción de la superficie a valuar que, de

acuerdo al programa de uso de suelo y al
Superficie en breña p/privada 10,000.00
proyecto tipo seleccionado puede
dedicarse a la construcción de vivienda.
Superficie vendible 6,000.00

45% al 60% del area total
Superficie total 10,000.00 Superficie total a valuar.
Número de viviendas permitidas en la

superficie disponible de acuerdo al uso de
Núm.de viviendas 73
suelo y al proyecto tipo seleccionado, en
este caso: 300 hab/has / 5.5 hab/vivienda
= 73 viv/ha.
Superficie por vivienda que corresponde al
producto tipo seleccionado de acuerdo a la
Superficie construida/vivienda 55
investigaciónde mercado en la zona.
(Mayor y mejor uso).
Costo de construcción aplicable al
producto inmobiliario seleccionado,
Costo de construcción $ 3,850.00
investigado en publicaciones de costos y
precios unitarios.
Costo de urbanización aplicable por metro
cuadrado (área bruta) de acuerdo al
proyecto tipo seleccionado (área de
Costo de urbanización s/sup.total 378.45
terreno vendible), investigado en
publicaciones de costos y precios
unitarios.
Para determinar el precio de vivienda de interés social del proyecto a

desarrollar se procede de acuerdo al mercado de esta manera se obtiene el
valor por metro cuadrado de vivienda, el cual para efecto de este ejercicio
resulta de $8,500/m² que multiplicado por los 55.00m² de cada vivienda, da
como resultado un precio de $467,500 por vivienda.
149
Valor de venta de las viviendas en la zona, investigado y

Precio de venta de la vivienda $ 8,500.00 homologado.
SUPERFICE
CONCEPTO CANTIDAD P.U. IMPORTE % SOBRE VENTAS
UNITARIA
Ingreso por ventas vivienda 73 55 $ 8,500.00 $ 34,127,500.00 100.00%
Ingreso por ventas. En NR $ 34,127,500.00 100.00%
Costo de construcción vivienda 73 55 $ 3,850.00 $ 15,457,750.00 45.29%
Costo de urbanización * 6000 1 $ 1,355.00 $ 4,742,500.00 13.90%
Valor de la tierra en breña 6000 $ 3,784,500.00 11.09%
indirectos 8% $ 2,730,200.00 8.00%
Creditos 6% $ 2,047,650.00 6.00%
Utlidad $ 5,364,900.00 15.72%
Nota: Los costos de construcción y urbanización incluyen indirectos, gastos de

administración, financiamiento y utilidad del constructor/promotor.
 Residual dinámico
Concepto Unidad Siglas 0 1 2 3 … n

Superficie de terreno m2 ST
2
Área de vialidades y donación m AVD
2
Área vendible m AV = ST-AVD
Valor de venta unitario del $/m2 VUP
producto
m2 S/U
Superficie por unidad a vender
Número de unidades a vender N N
m2 SV = S/U x N
Superficie total a vender
Plazo de venta Meses T
Valor de venta $ $V = VUP x SV
Menos:
150
Costos de urbanización*: $
CT = CUT x
$
Terracerías SV
CPB = CUPB x
$
Pavimentos y banquetas SV
Agua Potable $ CAP = CUAB
CAS = CUAS x
$
Alcantarillado Sanitario SV
CDP = CUDP
$
Drenaje Pluvial x SV
CEA = CUEA x
$
Electrificación y Alumbrado SV
CT = CUT x
$
Telefonía SV
CJE = CUJE x
$
Ajardinado y Equipamiento SV
Menos:
Inversiones*:
Accesos $ IA
Movimiento de tierras $ IMT
Obras de estabilización y $ IOEP
protección
Cimentaciones $ IC
Edificaciones $ IE
Obras complementarias $ IOC
Menos:
Pagos predial** $ PIP/mes x T
Servicios** $ PS/mes x T
Mantenimiento** $ PM/mes x T
Vigilancia** $ PV/mes x T
Gastos administrativos** $ GA/mes x T
Gastos financieros**
Indirectos Utilidad del promotor $ %UP x $V
Comisión por ventas $ %CV x $V
Flujo de efectivo $ FE
Tasa de Descuento % Td
Valor Residual $ VR = VPN
151
De estos conceptos, el valuador habrá de incluir sólo aquellos que, formando

parte del producto vendible, no se encuentren presentes en el inmueble en
estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad
del constructor en estos conceptos.
El valor presente neto obtenido será el valor residual del inmueble analizado, en
las condiciones en las que se encuentra.
E método residual deberá hacer un análisis de sensibilidad e identificar cuáles

son las variables que inciden mayormente en los resultados.
Una vez identificadas las variables importantes planteará diferentes escenarios

en los cuales se hagan variar éstas para obtener diferentes resultados.
EJERCICIO ILUSTRATIVO, RESIDUAL DINÁMICO
El residual dinámico que se presenta determina el valor de un edificio de

productos inconcluso, ubicado en una zona de oficinas, en la que hay escasa
oferta de pequeños despachos.
Dadas las características del inmueble, que se ubica en una zona en la cual la
oferta de inmuebles similares es prácticamente inexistente, se platea como
solución para la estimación de su valor un residual dinámico.
Los datos investigados son los siguientes:
152
Edificio de Productos
Superficie de terreno 500.00 m2 Datos del inmueble a
Superficie construida 4,500.00 m2 valuar, proporcionados
Diez pisos de oficinas 300.00 m2 rentables/piso por el solicitante.
Inversión inicial Montos estimados por
Terreno - el valuador en función
Reparaciones $ 500,000.00 de su experiencia e
Instalaciones y equipos $ 200,000.00 inspección al inmueble.
Costos mantenimiento Datos investigados y
$ 500,000.00 /año calculados por el
Costos de administración valuador con base en
$ 250,000.00 /año su experiencia y en la
Predial $ 24,000.00 /bimestre normatividad vigente.
Renta mensual $ 250.00 /m2 Renta de mercado

investigada y
homologada con el
producto inmobiliario
tipo seleccionado.
Para determinar el monto de renta del edificio se considera éste como

terminado y se procede de acuerdo a los datos de la investigación del mercado
inmobiliario de esta manera se obtiene el monto por metro cuadrado del
edificio de oficinas para efecto de este ejercicio resulta de $250.00/m ² que
multiplicado por los 4,500.00 m², da como resultado un monto mensual de
renta por todo el edificio de $750,000.00, que multiplicado por 12 meses resulta
un monto anualizado de $9,000,000.00
Renta mensual $ /m2 Renta de

250.00 mercado
investigada y
homologada con
el producto
inmobiliario tipo
seleccionado.
Una vez obtenidos los datos básicos para el análisis, se determinará el

horizonte de proyecto a analizar (en este caso se propone un horizonte de 10
años, más un año inicial (0) que corresponde a la fecha actual y un año extra
para considerar el valor de rescate del negocio inmobiliario planteado).
153
Asimismo, estimará, de acuerdo a los procedimientos aplicables, la tasa de

descuento que utilizará para traer los flujos de efectivo a valor presente,
tomando en cuenta si se trata de un análisis antes o después de impuestos. En
este caso se propone una tasa real de descuento antes de impuestos del 12%
anual.
Ingresos Ingresos por rentas Ingresos y

300m2 x 10 pisos x $250.00/m2 x 12 meses = $ 9,000,00.00 costos que
Costos se
mantenimiento $500,000.00/año - Dato investigado y propuesto por el valuador. consignarán
Costos en cada uno
administración $200,000.00/año - Dato investigado y propuesto por el valuador. de los
Predial $24,000.00 x 6 = $144,000.00 periodos del
Utilidad Bruta Ingresos - Costos Mant. - Costos Admón. - Predial horizonte de
9,000,000-500,000-200,000-144,000 = 8'156,000 análisis.
Inversiones en $500,000.00 Dato a
Reparaciones considerar
en el periodo
0.
Inversiones $200,000.00 Dato a
Instaladas y equipos. considerar
en el periodo
0.
Flujo de efectivo Utilidad bruta - inversiones en reparaciones - inversiones en Dato a
instalaciones considerar
en los
periodos 0 a
10.
Valor terminal del Considerando la operación continua del negocio inmobiliario el Este flujo se
negocio inmobiliario valor Terminal puede calcularse capitalizando a perpetuidad el considera en
flujo correspondiente al último periodo (año 10) con la misma el periodo
tasa de descuento. $6,406,000.00 / 0.12 = $53,383,333.00 11.
Valor presente neto El valor presente neto de los flujos de efectivo se integra a partir
VPN con i = 12% de la fórmula correspondiente:
154
En la tabla siguiente se muestra el modelo dinámico planteado y su solución:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Ingresos $ 9,000,000.00 $ 9,000,000.00 $ 9,000,000.00 $ 9,000,000.00 $ 9,000,000.00 $ 9,000,000.00 $ 9,000,000.00 $ 9,000,000.00 $ 9,000,000.00 $ 9,000,000.00
Costos mant. $ 500,000.00 $ 500,000.00 $ 500,000.00 $ 500,000.00 $ 500,000.00 $ 500,000.00 $ 500,000.00 $ 500,000.00 $ 500,000.00 $ 500,000.00
Costos admón. $ 150,000.00 $ 150,000.00 $ 150,000.00 $ 150,000.00 $ 150,000.00 $ 150,000.00 $ 150,000.00 $ 150,000.00 $ 150,000.00 $ 150,000.00
Predial $ 144,000.00 $ 144,000.00 $ 144,000.00 $ 144,000.00 $ 144,000.00 $ 144,000.00 $ 144,000.00 $ 144,000.00 $ 144,000.00 $ 144,000.00
Utilidad Bruta $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00
Inversiones Terr.
Inversiones Edif. $ 500,000.00
Inversiones Eq. $ 2,000,000.00
Flujo de efectivo -$ 7,000,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 8,206,000.00 $ 75,060,000.00
VPN con i = 12% $66,611,938.85

Superficie construida $ 4,500.00 /m2
Valor unitario $ 14,802.65 /m2
El flujo correspondiente al año 11, que coincide con el valor de rescate del
proyecto se obtiene capitalizando el flujo del año 10 a perpetuidad con la
misma tasa de descuento que se aplica en el análisis.
En conclusión, el valor del inmueble incluso será entonces: $66’611,938.85
155
7. FLUJO DE EFECTIVO
Se conoce como flujo de efectivo (o cash flow, en inglés) al estado de cuenta

que refleja cuánto efectivo conserva alguien después de los gastos, los intereses
y el pago al capital. La expresión que en el ámbito de la Contabilidad se conoce
como estado de flujo de efectivo, por lo tanto, es un parámetro de tipo
contable que ofrece información en relación a los movimientos que se han
realizado en un determinado periodo de dinero o cualquiera de sus
equivalentes.
Por un lado tenemos todos los ingresos y por otro todos los egresos, haremos
un listado de todas las actividades que realizaremos, ya que existen 3
conceptos básicos que debemos cuidar y las cuales se deban reflejar en el flujo
de efectivo: costo, tiempo y alcance.
Cabe resaltar que la elaboración del flujo de efectivo posibilita la gestión de las
finanzas, contribuye a la toma de decisiones y facilita el control de los egresos
para mejorar la rentabilidad.
MODELO BÁSICO DE FLUJO DE EFECTIVO

Valor de Mercado Rango en % $ Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5
Ingresos
Aportaciones Propias 24.80% $ 558,000.00 $ 558,000.00 $ - $ - $ -
Aportaciones Terceros 24.80% $ 558,000.00 $ 558,000.00
Aportaciones Terreno 23.33% $ 525,000.00
Anticipo 10% $ 225,000.00 $ 225,000.00
Venta 90% $ 2,025,000.00 $ 2,025,000.00
Suma Ingresos $ 1,116,000.00 $ - $ 225,000.00 $ - $ 2,025,000.00
Egresos
Costos del Terreno 23.33% $ 525,000.00 $ - $ - $ - $ - $ 525,000.00
Costo de la Construccion 49.60% $ 1,116,000.00 $ 223,200.00 $ 223,200.00 $ 223,200.00 $ 223,200.00 $ 223,200.00
Honorarios de Proyecto Arquitectonico 1.50% $ 33,750.00 $ 33,750.00 $ - $ - $ - $ -
Tamites, Licenias y Permisos 1.00% $ 22,500.00 $ 22,500.00 $ - $ - $ - $ -
Escritura 2.00% $ 45,000.00 $ 45,000.00 $ - $ - $ - $ -
Avaluo Proyectado 1.00% $ 22,500.00 $ 22,500.00 $ - $ - $ - $ -
Comision de Venta 3.50% $ 78,750.00 $ - $ - $ - $ - $ 78,750.00
Publicidad 0.50% $ 11,250.00 $ 2,250.00 $ 2,250.00 $ 2,250.00 $ 2,250.00 $ 2,250.00
Gastos Administrativos 2.00% $ 45,000.00 $ 9,000.00 $ 9,000.00 $ 9,000.00 $ 9,000.00 $ 9,000.00
Intereses de Financiamiento de Terceros 18.00% $ 41,850.00 $ 8,370.00 $ 8,370.00 $ 8,370.00 $ 8,370.00 $ 8,370.00
Intereses de Financiamiento de Terreno 18.00% $ 39,375.00 $ 7,875.00 $ 7,875.00 $ 7,875.00 $ 7,875.00 $ 7,875.00
Pago de Aportaciones Propias 0.00% $ 558,000.00 $ - $ - $ - $ - $ 558,000.00
Pago de Aportaciones de Terceros 0.00% $ 558,000.00 $ - $ - $ - $ - $ 525,000.00
Suma Egresos $ 374,445.00 $ 250,695.00 $ 250,695.00 $ 250,695.00 $ 1,937,445.00
156
DEFINICIONES
Ingresos
APORTACIONES PROPIAS Cantidad de dinero uno tiene disponible para
invertir
APORTACIONES TERCEROS Cantidad de dinero que uno puede conseguir,
pagando un interés por el préstamo, no
necesariamente tiene que ser un banco.
APORTACIONES TERRENO El terreno se puede comprar o llegar a un
acuerdo con el propietario del terreno para
pagárselo hasta que se venda la propiedad,
para esto se deberá de hacer un contrato
notariados de tipo asociación en participación,
para que ambos protejan su inversión.
ANTICIPO Una vez que se coloca el primer tabique, es
muy viable el que exista algún interesado en la
vivienda, esto pasa cuando con los buenos
proyectos, que se venden antes de su
terminación y se debe a dos factores: 1.- Precio
de venta está acorde al mercado y 2.- el diseño
de la vivienda cumple con las expectativas del
cliente, generalmente el anticipo va del 10 al
20% del valor total de la propiedad.
VENTA
EGRESOS
COSTOS DEL TERRENO La cantidad de dinero que costara el terreno
157
COSTO DE LA La cantidad de dinero que pagaremos al Arq. o

CONSTRUCCIÓN ing. Civil por la construcción
HONORARIOS DE La cantidad de dinero que deberás de pagar
PROYECTO para que el arquitecto o ingeniero civil te
ARQUITECTÓNICO diseñe la vivienda, en base a tus observaciones
* ESTUDIOS Y PROYECTOS del mercado, este estudio debe incluir: planos
arquitectónicos, planos de instalaciones, planos
estructurales, firma de DRO, presupuestos
desglosados, especificaciones muy puntuales
de lo que se va a realizar y fotografía 3D de la
vivienda ya terminada.
TRAMITES, LICENCIAS Y Estos son los gastos relacionados a los
PERMISOS derechos e impuestos que debes hacer para
llevar a cabo la edificación, por ejemplo el
pago que se tiene que hacer para la
autorización de la vivienda una vez que se
tiene ya el proyecto completo impreso, pagos
de derechos de agua para la etapa de la obra,
pago del predial en caso de que no esté
regular, etc.
ESCRITURA DE Gastos relacionados a la compraventa de la
COMPRAVENTA escritura, generalmente mente los notarios
cobran un % del valor del inmueble, en este
caso, si se adquiere el terreno, se deberá de
considerar también los impuestos por
adquisición y traslado de dominio.
158
AVALÚO PROYECTADO Este gasto o inversión es de los más

importantes que debes de hacer, ve con un
valuador certificado o que este colegiado, ya
que este valor te servirá de base para el
análisis financiero y será pilar fundamental para
saber si estamos en una buena inversión o
debemos modificar los parámetros. Te
recomiendo que solo escuches opiniones de
los “Gurús Inmobiliarios”, estos son todos los
personajes que de repente te vas a encontrar y
van a querer opinar de tu proyecto, solo
escucha, analiza y observa, paca gente es la
que se arriesga en invertir, inclusive, de la
gente que se dedica al corretaje inmobiliario
incluso los valuadores profesionales, no
invierten en bienes raíces, raro no?, debes ser
muy prudente y saber exactamente lo que
estás haciendo, no dejes que los comentarios
de terceros te influyan, a menos que los estés
contratando y te den un documento donde
este el análisis de sus comentarios.
159
COMISIÓN DE VENTA Es la cantidad de dinero que le deberás de

pagar al corredor inmobiliario por vender tu
propiedad, las comisiones que ellos te querrán
cobrar son de hasta el 5% del valor de venta,
yo te recomiendo el no darles más del 2.5% al
3.0%. Revisa si se encargaran de la publicidad y
te tienen que acompañar en todo el proceso,
desde enseñar la vivienda, generar el contrato
de promesa de compraventa, estar al
pendiente de los anticipos del cliente, la
generación del crédito al cliente que adquiere
tu vivienda, el seguimiento de la escrituración
de la vivienda, hasta la entrega física del
inmueble. Estos son los servicios básicos que te
cobraran por el % estipulado, te recomiendo
no pagar hasta que la venta se concrete, esto
quiere decir, hasta que tú recibas el 100% del
valor de la vivienda, esto con el fin de que el
vendedor no pierda interés.
PUBLICIDAD Revisa con el corredor que tipo de publicidad
está incluida en el % que está cobrando,
generalmente los corredores trabajan con una
red de corredores profesionales donde
internamente se comparten las propiedades y
aceleran el proceso de venta. En caso de que
creas que es muy poca publicidad, tú mismo
puedes publicitar o indicarle a tu corredor en
que medios quieres que aparezca, yo
recomiendo para viviendas de tipo medio
residencial INTERNET, recuerda, entre más
escaparate tengas para enseñar tu vivienda,
más posibilidad tendrás de colocarla.
160
GASTOS INDIRECTOS Estos gasto se refieren a los gastos que tienes

que hacer para que la venta suceda, como es
una sola vivienda y la idea es aprender a hacer
las cosas, solo estaremos considerando gastos
como copias, llamadas de teléfono, gasolina,
etc.
RESERVA DE Este punto es importante y pocos lo tomamos
CONTINGENCIA en cuenta, ningún plan es perfecto, por lo que
debemos siempre considerar una cantidad para
imprevistos, en administración de proyectos se
le llama “ administración de los Riesgos ” ,
consideremos un % del valor de la
construcción, que lo ideal es no utilizarla ya
que estamos cerrando los tratos con
profesionales, pero siempre es bueno el estar
preparado para un desfase o contingencia, si
no se llegara a utilizar, FELICIDADES!, es parte
de tu utilidad. Pero yo te recomiendo que
siempre lo metas en tu flujo como un gasto
posible a realizar.
INTERESES DE En los ejemplos que te voy a exponer te
FINANCIAMIENTO explicare el cómo funciona
PAGO DE APORTACIONES El dinero más cara es el dinero propio, y
PROPIAS también deberás el pagarte un interés por el
dinero que tú mismo estas aportando, para
que al final puedas valorar el rendimiento real
que tuviste en el negocio inmobiliario.
PAGO DE APORTACIONES Como veremos más adelante, el invitar a un
A TERCEROS inversionista que participe con su dinero, es
esencial para poder tener altos rendimientos,
por lo que le deberemos pagar un interés por
usar su dinero
161
162
8. ¿QUÉ ES UN AVALÚO?
Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la

medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha
determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de
un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una
investigación y análisis de mercado. Dentro del avalúo se podrán tener distintos
valores, dependiendo el uso que se le pueda dar al documento:
 Valor Comercial
 Valor De Mercado
 Valor De Reposición Nuevo
 Valor Neto De Reposición
 Valor De Rescate
 Valor De Oportunidad
 Valor Catastral
 Valor De Capitalización
El informe de valuación o avalúo, debe formularse por escrito de manera clara y

objetiva, presentando el razonamiento y la información suficiente con las cuales
el valuador obtiene el valor conclusivo del bien en estudio, además de los
siguientes rubros enunciativos más no limitativos:
 Datos del valuador.
 Datos del solicitante.
163
 Datos del propietario, indicando la documentación en que se basa.
 Tipo de servicio de valuación prestado.
 Vigencia. Este requisito es obligatorio cuando exista una disposición

legal que así lo establezca.
 Descripción del bien, en su caso.
 Cuando proceda, ubicación del bien.
 Propósito del informe de valuación.
 Uso del informe de valuación.
 Consideraciones previas a la valuación.
 Descripción de enfoques de valuación aplicados.
 Fecha de la Inspección.
 Fecha de referencia de valor.
 Fecha del informe de valuación.
 Fuentes de información.
 Consideraciones previas a la conclusión.
 Conclusión de valor.
 Firma(s) de (los) valuador(es).
 Reporte fotográfico y Anexos.
164
8.1 DEFINICIONES GENERALES
BIEN, MATERIA DE LA VALUACIÓN
Cualquier tipo de bien, derecho, obligación o servicio que se encuentre dentro

del patrimonio de una persona física, persona moral o cualquier entidad sin
personalidad jurídica.
CONCLUSIÓN DE VALOR
Es el enunciado que manifiesta el resultado obtenido, expresado en número y

letra en moneda nacional a la fecha del informe de valuación.
COSTO
Es la cantidad expresada en términos monetarios que se requiere para adquirir,

crear o producir un bien, derecho, obligación o servicio.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
Es el análisis que se fundamenta en el examen de datos de ofertas,

transacciones o comportamiento de mercado.
ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN O DE INGRESOS
Es el análisis por el cual se obtiene el valor de un bien con base en: la cantidad
de las rentas o beneficios netos futuros que se obtienen durante la vida
económica del bien, de una tasa que involucra la productividad y, de todos los
riesgos asociados con este, derecho, obligación o servicio de que se trate.
ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS

165
Es un análisis aplicable en la valuación que se fundamenta en el costo actual de

su reproducción, reposición o reemplazo.
FECHA DE LA INSPECCIÓN
Es el periodo durante el cual se realiza la identificación y verificación de las

características del bien.
FECHA DE REFERENCIA DEL VALOR
Es el día en el calendario presente, retrospectivo o prospectivo al que

corresponde el valor del bien, pudiendo ésta ser diferente a la fecha del
informe de valuación, de conformidad con las disposiciones legales específicas.
Una valuación referida debe tomar en cuenta el valor obtenido a la fecha del
avalúo del mencionado bien.
FECHA DEL INFORME DE VALUACIÓN
Es el día en el calendario en el que se emite el informe de valuación.
INFORME DE VALUACIÓN
Es el documento final emitido por el Valuador en términos monetarios del bien

por el que se establece una conclusión de valor.
Cuando en las leyes, reglamentos, reglas, circulares y demás ordenamientos se

haga referencia a “avalúo”, “dictamen pericial valuatorio” “reporte de valor”, “
dictamen de valuación” debe entenderse que tales términos constituyen el “
informe de valuación”.
MERCADO
166
Es el ámbito territorial en el que se intercambian bienes y servicios entre

compradores y vendedores a través de la oferta y la demanda. Un mercado
puede tener extensión regional, nacional o internacional.
PRECIO
Es la cantidad expresada en términos monetarios solicitada o pagada por un

bien.
PROPÓSITO DEL INFORME DE VALUACIÓN
Es el tipo de valor a determinar de acuerdo con las necesidades del solicitante

del informe de valuación y del uso que se le pretende dar, entre otros , valor
comercial, valor de mercado, valor de cambio, valor de uso, físico o de
reproducción.
USO DEL INFORME DE VALUACIÓN
Es el destino que se le da a un informe de valuación, de acuerdo con el

propósito, entre otros, una compraventa, garantía, dación en pago,
aseguramiento, etc.
USUARIO
Persona física, persona moral o cualquier entidad sin personalidad jurídica que
utiliza un informe de valuación. En ocasiones puede ser el mismo solicitante.
VALOR
Concepto económico que refiere la cantidad expresada en términos monetarios,

que se le estime al bien objeto de la valuación en función de su utilidad,
demanda y oferta, en una fecha determinada.
167
VALOR COMERCIAL
Es el valor conclusivo expresado en términos monetarios que asienta el

valuador en el informe de valuación.
VALOR DE MERCADO
Es la cantidad estimada expresada en términos monetarios, por el cual un bien

se intercambia entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad
propia, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos.
VALOR DISTINTO AL DE MERCADO
También llamado valor de no mercado. Es aquel valor específico para

condiciones particulares que no atienden a las de mercado abierto y
observable, como pueden ser, entre otros: valor catastral, valor asegurable (en
su caso), valor de rescate, valor de uso y valor de remate.
VALUADOR
Es la persona física capacitada y legalmente facultada para realizar trabajos de

valuación en forma independiente, imparcial y objetiva, cumpliendo con el
código de conducta.
El valuador debe contribuir al enaltecimiento del servicio de valuación actuando

con probidad, honestidad, responsabilidad, respeto, preparación y
profesionalismo, atendiendo, en su caso, el código de ética y de conducta que
para tal efecto ha establecido su Colegio, Instituto o Asociaciones Gremiales a
las que pertenezca, para lo cual, siempre deberá de tener en cuenta los
siguientes Principios Éticos:
168
8.2 PRINCIPIOS ÉTICOS
Con el fin de sentar las bases para ofrecer un servicio de valuación de calidad,
se recomienda que el oferente del servicio se sujete a los siguientes principios
éticos:
 Proporcionar el servicio con honestidad y dedicación profesional.
 Contribuir al enaltecimiento del servicio de valuación, actuando con

probidad y buena fe.
 Observar decoro en su vida social y profesional.
 No realizar servicios de valuación en donde intervengan en representación

de tercera persona, su cónyuge, sus parientes consanguíneos en línea recta
o colaterales y por afinidad, hasta el segundo grado inclusive, sin perjuicio
de lo que establezcan otros ordenamientos aplicables.
 Aceptar o rechazar con libertad los servicios de valuación que le soliciten.
 Guardar y respetar el secreto profesional.
 Mantener la confidencialidad en el manejo de toda la información que sea

de su conocimiento y de no caer en conflicto de intereses en el ejercicio del
servicio.
 Fijar sus honorarios en forma justa y racional.
 Mostrar respeto con los demás oferentes del servicio.
 Evitar la competencia desleal o desigual.
169
 Contar con la capacidad, conocimiento, experiencia e infraestructura para

ofrecer el servicio de valuación.
 Ser imparcial en la determinación de la conclusión de valor.
 Ofrecer el servicio de valuación cuando esté seguro de que cuenta con los
conocimientos, experiencia y habilidad para desempeñarlo de manera
competente. En su caso, complementar el servicio con otros prestadores
que se apeguen a estos principios.
 No debe afirmar o revelar a sabiendas, una interpretación errónea o

calificación profesional que él o ella no posee.
 Un Valuador no debe actuar para dos o más partes involucradas en el

mismo asunto, a menos que tenga el consentimiento por escrito de los
involucrados.
 El Valuador no debe utilizar ni depender de conclusiones infundadas que se

basan en el perjuicio de cualquier tipo, ni deberá informar conclusiones que
reflejen una opinión de que dicho perjuicio es necesario para mantener o
maximizar el valor.
Dentro de los trabajos de valuación y con el fin de orientar a los

interesados, el valuador y los trabajos valuatorios deberán de:
 Proporcionar elementos de juicio que sirvan a los proveedores y usuarios

del servicio.
 Homogeneizar y establecer los criterios para orientar la presentación del

informe de valuación, tomando como referencia los requisitos establecidos.
 Garantizar la correcta prestación del servicio.
170
 Proporcionar elementos de validación de calidad, de una calificación

reconocida y del mejor ejercicio profesional como referencia para el uso de
los valuadores.
 Asegurar al usuario un elemento confiable para análisis económico y su

toma de decisiones.
 Dotar a los oferentes del servicio de valuación de herramientas con un

enfoque profesional orientado al usuario y al cumplimiento del trabajo
solicitado.
 Establecer procedimientos que lleven a la emisión de Dictámenes de Valor

correctos, consistentes y auditables; congruentes con la legislación aplicable
en la materia.
 Unificar la práctica profesional de los valuadores que decidan adoptar la

presente norma y que así lo manifiesten.
 Armonizar los principios generalmente aceptados de la práctica de

valuación en el país con aquellos que se siguen por los valuadores de otros
países.
 Promover reglas de comportamiento en el ejercicio del servicio de

valuación, sin omisión de las responsabilidades inherentes.
 Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los usuarios con

relación a los prestadores de este servicio y permitir a éstos establecer una
referencia para la elaboración de los contratos y honorarios del servicio de
valuación.
171
8.3 CLASIFICACIÓN DE LOS SERVICIOS DE

VALUACIÓN
LOS SERVICIOS DE VALUACIÓN SE CLASIFICAN EN LOS SIGUIENTES TIPOS:
 Valuación de empresas
 Valuación de bienes intangibles
 Valuación de bienes muebles
 Valuación de bienes inmuebles
 Valuación de bienes agropecuarios o rurales
 Valuación de obras de arte
 Valuación de alhajas y joyería
REQUISITOS PARA LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO DE

VALUACIÓN
En la prestación del servicio de valuación, dependiendo del tipo, propósito y

uso del informe, se debe cumplir con el PROCESO DE VALUACIÓN,
considerando en el mismo los ENFOQUES APLICABLES y los PRINCIPIOS
ECONÓMICOS aplicables al caso.
Para la prestación del servicio se deberá contar con la capacidad, conocimiento,

experiencia e infraestructura para poder desempeñarlo de manera competente.
En su caso se complementará el servicio con otros prestadores que se apeguen
a estos principios.
172
La prestación del servicio conlleva la ejecución de un trabajo honesto,

profesional, competente y con una remuneración justa y racional, adecuada al
servicio profesional ejecutado.
173
Capítulo 4
PROCESO DE VALUACIÓN
“Se debe identificar el objetivo, los alcances y demás parámetros del trabajo valuatorio
de acuerdo a la solicitud de servicio y documentación procedente”.
174
1. DIAGRAMA GENERAL
Fecha Alcance de la Otras

Identificar Identifica Uso de la Defini Encomienda
el r el Valuación r el del Condiciones
inmueble inmueble Valor de Limitación
Valor
Selección y Recolección de Datos para Análisis Preliminar
GENERAL ESPECÍFICA OFERTA Y DEMANDA

(Regional, de la ciudad y (Datos del inmueble en COMPETITIVA (El mercado
del vecindario) estudio y de los de estudio) INVENTARIO DE
SOCIAL Económica comparables) PROPIEDADES
GUBERNAMENTAL COSTO Y DEPRECIACIÓN COMPETITIVAS VENTAS Y
AMBIENTAL INGRESOS Y GASTOS TASA OFERTAS
DE CAPITALIZACIÓN DESOCUPACIONES Y
HISTORIA DE PROPIEDAD OFERTAS ESTUDIOS DE
USO DE LA PROPIEDAD DEMANDA TASAS DE
ABSORCIÓN
Análisis de Uso Mejor y Más Productivo
Suelo considerado como baldío
Inmueble conforme ha sido mejorado
Especificado en términos de Uso, Tiempo y Participantes del Mercado
Estimación del Valor de la Tierra
Aplicación De Los Enfoques De Valuación
Enfoque de Enfoque de Enfoque de

costos Comparación Capitalización
de venta de Ingreso
Conciliación de indicadores de Valor y Estimación Final de valor
175
Informe de Valor Definido
2. ANÁLISIS PRELIMINAR
IDENTIFICACIÓN DEL AVALÚO.
Se debe identificar el objetivo, los alcances y demás parámetros del trabajo

valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentación procedente.
Revisión de la documentación: Se deberá realizar una revisión y análisis

preliminar de la información en gabinete, con el fin de considerar los alcances
de la investigación y recopilación de todos los elementos necesarios para lograr
una mejor inspección de campo.
Uso del dictamen: Se debe indicar el uso que se le dará al dictamen valuatorio.
Propósito del avalúo: Identificar plenamente cuál es el valor por estimar.
Declaraciones y advertencias: Se deberá declarar en el avalúo o en el estudio

de valor el cumplimiento de las comprobaciones. Se considerará además que
existen advertencias y, por lo tanto, se deberán referir en el avalúo o en el
estudio de valor, cuando se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en
el cálculo de los valores técnicos y, de manera enunciativa más no limitativa, en
los siguientes supuestos:
 Cuando no se haya dispuesto de documentación relevante.
 Cuando considerando las ofertas del mercado en la zona, no sean

suficientes para la conclusión del enfoque de comparación.
 Exista duda sobre el uso del inmueble o de alguna sección del inmueble.
 Existan obras públicas o privadas que afecten los servicios en la colonia.
176
Criterio técnico: Se debe identificar qué criterio técnico es el que aplica en el

caso, para apegarse al procedimiento técnico correspondiente y corroborarlo en
el momento que se efectúe la inspección física.
Los enfoques de valuación aplicables para esta normatividad son:
 De mercado.
 Físico.
 Residual.
1. Estático.
2. Dinámico.
 De capitalización de rentas.
Con el resultado de los valores obtenidos por los enfoques anteriores se

sustentará el valor comercial del inmueble.
Fecha de Valores: El valuador la debe asentar al momento del cierre de valores

en su informe.
Fecha de emisión del dictamen valuatorio: El valuador debe asentar esta

fecha en el dictamen correspondiente.
Fecha de inspección: El valuador debe de asentar esta fecha en el trabajo y

dictamen valuatorio correspondiente.
Condiciones especiales: El valuador debe hacer constar en su trabajo

valuatorio las condiciones especiales que afecten al valor del bien.
Cuando se señale la existencia de alguna condición especial, debe informarlo

de.
177
Se debe dar prioridad a la información que emitan las instituciones oficiales de

gobierno.
Condiciones Hipotéticas: Se debe indicar si se consideran en el trabajo

valuatorio situaciones diferentes a lo que realmente existe, pero que se
contemplan así para lograr la finalidad del avalúo.
Suposiciones Extraordinarias: Se debe explicar si en el avalúo se consideran

supuestos por alguna razón no totalmente verificados que influyan en el
trabajo, los cuales en caso de resultar falsos, podrían cambiar la conclusión del
valor.
Vigencia Legal: Se debe emitir el dictamen resultante de este procedimiento

técnico, con un periodo de vigencia de un año a partir de la fecha de emisión.
ESTUDIOS DE VALOR
 Los estudios de valor, deberán imprimirse con dicho texto en posición

diagonal con marca de agua en todas las hojas del estudio.
Para la realización de estudios de valor, para proyectos de vivienda individual o

colectiva se emplearán los enfoques de mercado, físico o directo y residual, los
cuales requerirán ser sustentados con escritura de propiedad, boleta predial, o,
en su caso, boleta de agua y proyecto arquitectónico.
 Para los proyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en

etapa de construcción además de referir, dentro del resumen de valores,
el valor con la hipótesis de la vivienda terminada, deberá señalarse el
valor correspondiente al de su estado actual.
178
179
3. INVESTIGACIÓN DE CAMPO
3.1 INSPECCIÓN FÍSICA URBANA Y SU

ENTORNO.
Descripción de las edificaciones urbanas y su entorno (trabajo de campo). Es la

etapa en la cual se debe observar, investigar y analizar, todos aquellos
elementos que agregan o restan valor al bien inmueble.
Inspección del terreno del inmueble en estudio, que la identificación física del
inmueble, mediante su localización e inspección, coincida con la superficie
descrita en su documentación, verificando además, en su caso, la existencia de
servidumbres.
SUPERFICIE: El valuador debe verificar físicamente, ya sea por medio de cinta

métrica, distanciómetro electrónico o geoposicionador, la superficie del terreno,
cotejando con la superficie asentada en la escritura pública, en los planos
proporcionados o en cualquier otro documento oficial proporcionado.
Se debe comparar sus propias mediciones con el área de la escritura pública y

con el área señalada en planos o croquis debidamente autorizados.
 El estado de construcción y conservación del inmueble.
 El estado de ocupación del inmueble y su uso.
 La construcción del inmueble según al plan de desarrollo urbano vigente.
FORMA: Debe identificar la configuración geométrica del terreno a valuar.
180
FRENTES: Debe identificar la dimensión de los frentes del terreno, y los

analizará con relación a los lotes tipo de la manzana o de la zona.
UBICACIÓN: Se debe identificar la posición del terreno en estudio dentro de la

manzana en que se ubica.
INUNDACIÓN: Debe calificar la susceptibilidad de posibles daños al terreno por

la presencia de agua en exceso, por lluvia, granizo, a causa de la insuficiencia
de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales o artificiales.
AFECTACIONES: Debe identificar en el terreno en estudio posibles afectaciones

o restricciones, por ocupación temporal o servidumbres de paso.
MEJORAS: Debe identificar las mejoras al terreno en estudio, en su caso, tales

como: nivelación, bardas, pisos u otras obras, que le agreguen valor pero que
no se consideren propiamente construcciones.
VISTA PANORÁMICA: Debe identificar los beneficios o perjuicios de la

visibilidad o amplitud visual que presenta la ubicación del terreno en estudio y
que le aporten o resten valor al terreno, en comparación de las muestras de
terrenos similares en la zona.
CARACTERÍSTICAS AMBIENTALES: Debe identificar, clasificar, estudiar e

interpretar los efectos directos o indirectos de la contaminación ambiental, tales
como: contaminación del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u
otras. Cabe citar, que lo anterior, sólo se debe considerar en la medida que
afecte al valor o tenga consecuencias sociales o legales.
SERVICIOS PÚBLICOS O COMUNES: Debe identificar los servicios con que

cuenta el terreno sujeto, que permiten desarrollar un proyecto urbano sobre el
mismo, como son: terracerías, banquetas con guarniciones, andadores,
pavimentos flexibles o rígidos, en su caso, si son soterrados y/o aéreos, red de
181
agua potable, alcantarillado y drenaje, red de gas, red de electrificación,

alumbrado público y red telefónica, entre otros.
TOPOGRAFÍA: Debe señalar los accidentes topográficos que tenga el terreno,

como pendiente descendente o ascendente, teniendo como punto de vista el
frente de acceso principal.
USO DE SUELO: Debe investigar el uso de suelo de acuerdo a los planes de

desarrollo oficiales de la localidad y analizará el que presenta el terreno sujeto.
De no existir los respectivos planes de desarrollo, el valuador debe definir de
acuerdo a lo observado en la inspección, considerando el mayor y mejor uso
del suelo, dejando asentado en el trabajo valuatorio esta última situación.
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: Debe identificar el número de metros

cuadrados de construcción que pueden edificarse en un terreno sujeto, así
como las restricciones de área libre permeable, lo cual se obtendrá de los
Planes Parciales de Desarrollo Urbano, Cartas de Usos y Destinos u otro
documento que expida la autoridad competente, señalando siempre la fuente
de información.
FOTOGRAFÍAS DEL TERRENO EN ESTUDIO Y DEL ENTORNO: Debe realizar un

reporte fotográfico del tipo de terreno en estudio, el cual muestre con toda
claridad los detalles de tamaño, forma, servicios disponibles, ubicación, así
como las características del entorno tales como tipo de zona y acceso.
ANÁLISIS DE LA ZONA: donde se ubica el terreno.
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: El valuador la debe clasificar de acuerdo a los

usos del suelo autorizados y a lo observado en la inspección física como:
industrial, habitacional, servicios, comercial, mixta, incluso de transición, entre
otros.
182
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: El valuador debe determinar y analizar

el porcentaje de terrenos construidos en relación con el número de terrenos sin
construcciones; es una referencia del crecimiento de edificaciones en la zona y
por lo tanto de las tendencias de la demanda.
SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: Debe mencionar los

servicios públicos municipales que existen en la zona que circunda el terreno en
estudio como son: pavimentos, banquetas con guarniciones, en su caso, si son
soterrados o aéreos, red de agua potable, alcantarillado y drenaje, red de
electrificación y alumbrado público, teléfono, entre otros; debe señalar el
equipamiento y mobiliario urbano con que cuenta la zona, tales como: parques,
hospitales, mercados, escuelas, deportivos, estacionamientos, paraderos de
transporte público, bancas, fuentes, entre otros.
CARACTERÍSTICAS AMBIENTALES: Debe identificar, clasificar, estudiar e

interpretar los efectos directos o indirectos de la contaminación ambiental, tales
como: contaminación del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u
otras. Cabe citar, que lo anterior sólo se debe considerar en la medida que
afecte al precio de las ventas en la zona, o tenga consecuencias sociales o
legales.
UBICACIÓN ANTE FENÓMENOS HIDROMETEOROLÓGICOS Y OTROS

DESASTRES NATURALES: Se debe tomar en cuenta, mediante el análisis de los
documentos proporcionados, así como por medio de la inspección física del
terreno sujeto, las posibilidades de daños al terreno, a causa de huracanes,
lluvias torrenciales, desbordamientos de ríos, zonas sísmicas o de actividad
volcánica. Lo anterior, para que en la medida de lo posible tomar previsiones,
sobre la manera en que dichos fenómenos afecten el precio de las ventas en la
zona.
183
Vías de acceso: Debe indicar las vías de acceso a la zona y al terreno

señalando el orden de importancia, así como la intensidad de flujo vehicular.
Este concepto es de gran relevancia en la determinación del valor del terreno.
3.2 INSPECCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

E INSTALACIONES PROPIAS
DESCRIPCIÓN DEL USO ACTUAL: Debe describir el uso que tiene el inmueble
en la fecha en que se practica la inspección y si el mismo cuenta con obras
complementarias, en cuyo caso se debe indicar en qué consisten. Incluir
información relativa al uso actual de la construcción (edificio de oficinas,
servicios, comercios, bodegas, entre otros).
Se debe describir detalladamente la distribución en sus diferentes niveles,

indicando el nombre apropiado de cada uno. La descripción debe seguir un
orden adecuado que permita identificar mediante su lectura, la distribución de
las distintas áreas o espacios que conforman la propiedad.
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: En función de los tipos y calidades de

construcción, se deben agrupar las distintas áreas o los niveles.
NÚMERO DE NIVELES: Debe indicar el número de plantas o de niveles de que

se compone el inmueble. Cuando sea el caso, señalar la altura libre de piso a
techo. Cuando se valúen unidades aisladas de un edificio, mencionar el total de
niveles del mismo y el correspondiente al inmueble en estudio.
ÁREA CONSTRUIDA: Se debe referirse a lo que establece el procedimiento

técnico para el cálculo del área construida, área útil y área rentable o vendible
en inmuebles.
184
ÁREA ÚTIL: Se debe referirse a lo que establece el procedimiento técnico para

el cálculo del área construida, área útil y área rentable o vendible en inmuebles.
ÁREA RENTABLE: Se debe referirse a lo que establece el procedimiento técnico

para el cálculo del área construida, área útil y área rentable o vendible en
inmuebles.
EDAD EFECTIVA DE LA CONSTRUCCIÓN: Es la edad aparente de un bien en

comparación con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante
la diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la
edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, que no
necesariamente coincide con su edad cronológica.
Se debe mencionar la edad efectiva sobre la base de la información

documental; si la edad cronológica, a juicio del valuador, difiere de la edad
efectiva, o bien, no se tiene dicha información, se debe indicar también la
primera, por clase de construcción.
Para inmuebles que hayan sido objeto de alguna reconstrucción y/o

remodelación, se debe indicar la fecha en que se hicieron tales adecuaciones,
especificando si fue total o parcial (si abarcó elementos estructurales o sólo
acabados) y el porcentaje que representa con respecto al total y áreas del
inmueble que fueron reacondicionadas.
VIDA ÚTIL REMANENTE: Es el período probable, expresado en años, que se

estima funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha,
dentro de los límites de eficiencia productiva, útil y económica para el
propietario o poseedor.
Se calcula con base en la vida útil normal asignada a cada tipo de inmueble y
construcción, menos la edad efectiva del mismo.
185
VIDA ÚTIL NORMAL: Es el período, expresado en años, en el cual puede

esperarse razonablemente que un bien realice de manera redituable la función
para la cual fue construido, a partir de la fecha en que fue puesto en servicio.
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Se pueden hacer las siguientes clasificaciones:

ruinoso, reparaciones mayores, reparaciones sencillas, normal y bueno,
señalando las deficiencias relevantes tales como, humedades, salitre,
cuarteaduras, fallas constructivas, asentamientos y otras.
CALIDAD DE PROYECTO: Debe indicar las cualidades o defectos sobre la base

de la funcionalidad del inmueble, clasificándolo en: obsoleto, adecuado a su
época, deficiente, inadecuado, adecuado, funcional, bueno, excelente, entre
otros.
UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Debe mencionar el

total de ellas, agrupándolas según su uso. En los casos en que de acuerdo a las
características propias del inmueble, existan diversas alternativas de división
para efectos de arrendamiento de los espacios, se deben indicar las
modalidades posibles y especificar cuál de ellas es tomada en consideración
para efectos del avalúo.
ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN: Se describen los conceptos, en forma

similar a las especificaciones de construcción.
Es evidente que la abundancia de datos asentados en estos renglones, deben

justificar plenamente los valores de construcción que se asignen a los diversos
tipos de edificación apreciados.
Para cada clase de construcción que el valuador identifique, debe realizar la

descripción correspondiente:
186
a) Obra negra o gruesa:
Cimientos.- Se debe consultar los planos estructurales y de no haberlos, se

puede suponer la cimentación lógica de acuerdo con el tipo de
construcción y la calidad de terreno en la zona; en caso de duda, se podrá
indicar: “se supone…”.
Estructura.- Debe describir el tipo de estructura, mencionando materiales

en muros, trabes y columnas (muros de carga, trabes y columnas, de
concreto armado o acero, entre otros), así como el sistema constructivo,
dimensiones de claros y alturas, secciones de trabes y columnas, cuando lo
justifique la magnitud de la construcción.
Muros.- Material, espesor, refuerzos y si son de carga o divisorios; se debe

indicar la altura cuando sea distinta de la común, así como si tienen
acabados aparentes.
Entrepisos.- Se debe mencionar el material, sistema constructivo (concreto

macizo, losa reticular, pretensada, aligerada u otra), así como el tamaño de
sus claros: pequeños (hasta 4 metros) medianos (4 a 6 metros) y grandes
(más de 6 metros).
Techos.- Al igual que en el punto anterior, debe mencionar el material,

sistema constructivo (concreto macizo, losa reticular, pretensada, aligerada
u otra), así como el tamaño de sus claros: pequeños (hasta 4 metros)
medianos (4 a 6 metros) y grandes (más de 6 metros), agregando si son
inclinados, a dos o cuatro aguas.
Azoteas.- Se debe indicar si están impermeabilizadas, enladrilladas, aisladas,

entre otras, materiales utilizados, así como los pretiles, indicando material,
sección y altura.
187
Bardas.- Se debe indicar material, espesor, altura y si tiene acabados

aparentes, aplanados y/o pintura; remates cuando sean significativos en
valor, así como si son medianeras o de uso común.
b) Revestimientos y acabados interiores:
Aplanados.- Se debe indicar material y calidad.
Plafones.- Se deben indicar material y calidad. Los falsos plafones se deben

describir por material, y en su caso, marca y medida, dando la mayor
cantidad de datos que contribuyan a dar la idea de su valor.
Lambrines.- Se debe mencionar material, calidad, colocación y ubicación,

en su caso altura.
Pisos.- Se debe indicar material, calidad, colocación, medida y ubicación.
Zoclos.- Se debe indicar, material, calidad y medida.
Escaleras.- Se debe mencionar material, sistema constructivo y uso

(principal, de servicio o de uso común), interiores o exteriores. Se debe
describir el barandal y los pasamanos.
Pintura.- Se debe indicar el tipo utilizado y de ser posible la calidad.
Recubrimientos Especiales.- Se debe indicar, entre otros, calidad y

ubicación de las alfombras fijas al piso, de materiales ahulados o plásticos,
tapices y telas en muros o plafones, corchos, entre otros.
c) Carpintería:
Puertas, muebles empotrados, lambrines, plafones, pisos, entre otros. Se deben

mencionar todos aquellos elementos que sean significativos e indicar material,
188
calidad, clase, dimensiones, espesores, distribución y ubicación dentro del

inmueble.
d) Instalaciones hidráulicas y sanitarias:
Se debe indicar si son ocultas o aparentes, así como el material que las
componen. De los tinacos y tanques elevados, indicar el material y su
capacidad.
e) Instalaciones eléctricas:
Se debe mencionar si son ocultas o aparentes, entubadas o sin entubar, si son

normales o profusas y el tipo de salidas (de centro, en muros o spots), calidad
de accesorios y tipo de corriente.
f) Herrería:
Se debe indicar material, calidad y, en su caso, calibre, si es del tipo estructural

y clase de perfiles: ligeros, medianos o pesados. Rejas y protecciones indicando
material y clase (ornamental, sencilla, forjada, entre otros)
g) Vidriería:
Se debe indicar el material, tipo, espesor y características. Debe describir, entre

otros, los domos, espejos, canceles, emplomados y tragaluces.
h) Cerrajería:
Se debe indicar el tipo, calidad y marcas dominantes.
i) Fachadas:
189
Se debe señalar el número de fachadas, los materiales predominantes, si son

aparentes, si hay revestimientos, entre otros. Se deben diferenciar los materiales
de fachadas principales e interiores, cuando proceda.
j) Accesos:
Se deben identificar los accesos directos al público a áreas comerciales, oficinas,

bodegas, estacionamientos, entre otros.
k) Instalaciones funcionales:
Son aquellas que se consideran adheridas al inmueble y como indispensables

para el funcionamiento operacional del inmueble.
 Elevadores y montacargas.
 Escaleras electromecánicas.
 Equipos de aire acondicionado o aire lavado.
 Sistema hidroneumático.
 Calefacción.
 Subestación eléctrica.
 Pararrayos.
 Equipos contra incendio.
 Cisternas, fosas sépticas, pozos de absorción, plantas de tratamiento.
 Plantas de emergencia.
 Sistemas de intercomunicación.
190
 Equipos de seguridad y circuitos cerrados de televisión.
 Calderas.
 Cocinas integrales.
l) Elementos accesorios:
Son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un

inmueble de uso especializado como:
 Espuelas de ferrocarril.
 Pantallas de proyección.
 Butacas.
 Sistemas de aspiración central.
 Bóvedas de seguridad.
m) Obras exteriores:
Son aquellas necesarias para el funcionamiento del inmueble que se encuentran

fuera de la construcción principal.
 Bardas.
 Rejas.
 Patios y andadores.
n) Obras complementarias:
Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble, como

son:
191
 Marquesinas.
 Pérgolas.
 Jardines.
 Fuentes, espejos de agua.
 Riego por aspersión.
 Albercas y chapoteaderos.
 Sistemas de sonido ambiental.
Independientemente de la clasificación propuesta, los conceptos antes

mencionados de manera enunciativa deben describirse por separado de las
construcciones, para obtener valores unitarios independientes. En todos los
casos se debe anexar la descripción que se considere necesaria para la
adecuada cotización de cada partida.
3.3 INVESTIGACIÓN DEL MERCADO

INMOBILIARIO
Como ya se dijo con anterioridad, se debe realizar una investigación de

mercado en la vecindad inmediata o mediata de por lo menos seis operaciones
concertadas u ofertas de compra-venta de inmuebles comparables al del bien
en estudio y de inmuebles en renta. Las fuentes de información a las que se
puede recurrir son: investigación en campo del mercado de compra-venta,
revistas o periódicos especializados, internet, agentes corredores inmobiliarios,
notarías públicas y oficinas de gobierno, entre otros.
192
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: El valuador debe clasificar la zona donde se

ubican las muestras como: industrial, habitacional, equipamiento, servicios,
comercial, mixta, entre otras.
UBICACIÓN Y EQUIPAMIENTO URBANO DISPONIBLE: Debe identificar la

dirección oficial de cada muestra comparable (oferta u operación realizada)
conteniendo: calle, número, colonia, municipio o delegación y estado, así como
su posición dentro de la manzana y debe mencionar el equipamiento y
mobiliario urbano con que cuenta la zona, tales como escuelas, hospitales,
centros comerciales, entre otros, sin dejar de enunciar la distancia de cada
muestra al inmueble sujeto de estudio.
ÁREA VENDIBLE DE LA MUESTRA: Se debe obtenerla en la inspección de cada

muestra, para compararlas con la del inmueble en estudio. Para la
determinación del área rentable, referirse al Procedimiento Técnico para el
cálculo de áreas y superficies en inmuebles.
NÚMERO DE CAJONES DE ESTACIONAMIENTO: Debe señalar el número de

cajones de estacionamiento (si los hubiese) que le corresponden a la muestra,
indicando si son cubiertos o a descubierto.
CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: Debe señalar, entre otras, si es

antigua, moderna o mixta.
CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN: Debe señalar la calidad de la construcción

del inmueble ofertado (económica, media buena o de lujo), con miras a
establecer una comparación respecto al inmueble por valuar.
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Debe recabar información que permita

establecer la condición que refleja el mantenimiento de la muestra; se podrán
hacer las siguientes clasificaciones: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno,
nuevo, recientemente remodelado, reconstruido, entre otros.
193
EDAD: Se debe indagar la edad de la muestra comparable.
INSTALACIONES PROPIAS, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS

COMPLEMENTARIAS: Debe señalarlos en su caso, si la muestra cuenta con
alguno de estos conceptos, con la finalidad de contar con los elementos
necesarios que permitan justificar sus valores.
 Instalaciones propias: Son aquellas adheridas al inmueble e indispensables

para el funcionamiento operacional de éste.
 Elementos accesorios: Son aquellos necesarios para el funcionamiento de

un inmueble de uso especializado.
 Obras complementarias: Son aquellas que proporcionan amenidades o

beneficios al inmueble.
OTRAS CONSIDERACIONES: En caso de que la muestra cuente con algún

elemento que no pueda ser ubicado en alguno de los apartados anteriores
(equipos muy especializados, acabados no ordinarios, alguna situación atípica),
se debe describir en este punto.
PRECIO DE CIERRE DE LA OPERACIÓN U OFERTADO: Debe indicar el precio

expresado por la persona que da la información y que desea vender o arrendar.
NIVEL DE LA OFERTA: Debe identificar, analizar y clasificar la cantidad de

muestras ofertadas disponibles y comparables con el bien inmueble a valuar en
un mercado activo. El nivel de muestras ofertadas se clasificará de muy alta a
nula.
TIEMPO DE EXPOSICIÓN EN EL MERCADO: El valuador debe establecer el

tiempo de exposición en el mercado que lleva cada muestra que sirve de
comparable, o bien si es operación realizada debe establecer la fecha de cierre
de la negociación.
194
NOMBRE Y TELÉFONO DEL INFORMANTE: Debe indicar el nombre completo

de la persona que proporcionó informes acerca de la muestra en venta u
operación realizada, así como los números telefónicos en donde se le puede
localizar.
REPORTE FOTOGRÁFICO: El valuador debe realizar un reporte fotográfico que

muestre las características más representativas de cada muestra comparable.
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN: En este documento se deben localizar todas las

muestras de ofertas en venta y renta realizadas y el propio inmueble en
estudio.
CLASIFICACIÓN DE DATOS: Todos los datos obtenidos en campo o de la

consulta de otras fuentes de información inmobiliaria, tanto del inmueble en
estudio como de las muestras ofertadas o casos de ventas realizadas del
mercado, deben ser clasificados de acuerdo a sus características extrínsecas e
intrínsecas, en la tabla de investigación de mercado.
ADEMÁS DE LA INVESTIGACIÓN DIRECTA DE MERCADO, OTRAS

FUENTES DE INFORMACIÓN SUSCEPTIBLES DE CONSULTAR SON:
Revistas o periódicos especializados, Internet, agentes corredores inmobiliarios,

notarías públicas y oficinas de gobierno, entre otros.
TABLA DE INVESTIGACIÓN DE MERCADO: Tabla que sirve para el vaciado y

análisis de los datos de cada muestra comparable.
NIVEL DE DEMANDA: Además de inspeccionar la zona, con base en las

características del predio sujeto, en las características de la oferta de predios
comparables y en información recopilada de otras fuentes, el valuador debe
presentar una opinión sobre la demanda de inmuebles como el sujeto, que
sirve para fundamentar la homologación.
195
4. ANÁLISIS DE METODOLOGÍAS
El valuador debe utilizar los enfoques comparativos de mercado, de costos, de

ingresos o residual, a fin de configurar el espacio para la toma de decisiones de
los agentes económicos que participan en la operación proyectada con el
edificio de productos como unidad indivisible, los cuales se mencionan a
continuación:
1. Enfoque comparativo de mercado
2. Enfoque físico o directo
3. Enfoque de Capitalización de Rentas
4. Enfoque Residual
4.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
Este enfoque involucra la investigación de ofertas en venta o en renta presentes

de construcciones habitacionales comparables por su tipo al bien inmueble en
estudio, que se constituyen en competencia para el mismo, identificando las
diferencias en las condiciones ambientales y en las características propias del
edificio analizado con respecto a las de los edificios de referencia a fin de
descartar, con argumentos motivados y sustentados consignados en el
dictamen del valuador, los edificios de referencia que presenten diferencias
determinantes, principalmente en ubicación, entorno urbano y social y
dimensión, para concentrar el análisis en los edificios de referencia con la
menor desviación en las diferencias.
196
Para el Enfoque Comparativo, se procede a aplicar los factores de

homologación a los datos de investigación de mercado previamente registrado
en la tabla de homologación, ajustando los datos de cada oferta de mercado
para homologar con el inmueble en estudio.
HOMOLOGACIÓN
El valuador debe homologar en forma directa, es decir, aplicando factores de

ajuste a cada comparable contra el bien sujeto de estudio, teniendo en cuenta
que “cuando el factor de ajuste o de homologación es menor a la unidad
denota que el comparable es mejor que el bien en estudio y viceversa”.
FACTORES DE AJUSTE
En virtud de que es difícil encontrar inmuebles iguales al valuado, es práctica

común trabajar con inmuebles comparables al sujeto de estudio. Las diferencias
entre ellos, pueden atribuirse tanto a condiciones extrínsecas (ubicación, tipo y
calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, entre otros), como a
características intrínsecas (superficie, topografía, forma, usos del suelo, entre
otros). Por lo tanto el valuador debe tomar en cuenta lo siguiente:
a) Identificará las diferencias más representativas y que como condición

ineludible impacten en el valor.
b) El número de factores de ajuste aplicados a un comparable no será mayor

de seis (6), incluyendo en éstos el factor de negociación. Esto en virtud de que
se considera que si la muestra presentara más de seis características diferentes
que impacten en el valor, con relación al inmueble valuado, no puede calificarse
como “inmueble comparable al valuado”.
197
c) Cada factor de ajuste utilizado debe ser descrito y justificado en el trabajo

valuatorio, procurando utilizar siempre los que ajusten las diferencias más
relevantes.
d) El factor de ajuste que se aplique al valor de cada muestra, puede

representar un premio o castigo para el comparable con respecto al sujeto. Este
factor de ajuste no debe:
 Representar un premio al valor de la muestra mayor a (+) 20% respecto

a las características del sujeto.
 Representar un castigo al valor de la muestra mayor a (-) 20% respecto

a las características del sujeto.
 El factor de ajuste debe quedar comprendido en el rango de: 0.20 hasta

1.20.
Cuando esta variación del comparable sea mayor debe incluirse en el trabajo
valuatorio la justificación o explicación correspondiente; de no ser justificable,
se desechará dicho comparable.
e) La combinación de los factores individuales que se apliquen, será el factor

resultante de ajuste por cada comparable.
f) Calculará y determinará los factores a utilizar conforme lo señala la “

Recopilación de rangos, fórmulas y factores de ajuste”, metodologías, criterios,
procedimientos técnicos y mediante otros factores ampliamente aceptados en
el ámbito profesional de la valuación y que queden analíticamente sustentados
en el cuerpo del trabajo valuatorio.
g) Una vez aplicados los factores resultantes y obtenidos los valores unitarios
homologados para cada una de las muestras o casos de ventas realizadas, se
debe utilizar el promedio de éstos para obtener el valor o monto unitario
198
promediado. Este resultado se multiplicará por el área del inmueble a valuar,

obteniéndose así el indicador de valor del enfoque comparativo de mercado.
Es importante señalar que cuando se trate de un inmueble que incluya cajones

de estacionamiento debe considerarse la determinación de un factor que
incorpore el diferencial de cajones del inmueble en estudio respecto al número
de cajones de las muestras. Lo anterior, calculando la “densidad de cajones” del
inmueble en estudio (obtenida ésta a través del cociente de la superficie
construida entre el número de cajones con que cuenta) y comparándola con las
que resulten de las muestras respectivamente, de manera que la falta (o el
exceso en su caso) de cajones, al ser multiplicada por el precio de mercado de
un cajón similar, se pueda obtener un costo que ajuste las diferencias entre el
número de cajones del inmueble en estudio y la muestra el factor de ajuste se
obtiene al dividir el costo por cajón (faltante o en exceso) de cada muestra
entre su precio total.
4.2 ENFOQUE DE INGRESOS
También conocido como método de capitalización de ingresos, considera el

valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por valuar y es
generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de
ingresos.
DIRECTO DE INGRESO ANUAL
Es un método utilizado para convertir una estimación del ingreso esperado

durante un año, en una indicación del valor en un solo paso, dividiendo el
ingreso estimado entre una tasa de capitalización de ingresos.
199
El indicador de valor que se obtiene al aplicar la capitalización directa del

monto de una renta, se le denomina como Valor de Capitalización de Rentas.
Para el caso de terrenos con construcciones habitacionales se considera aplicar

la capitalización directa para obtener el valor del inmueble mediante la
siguiente fórmula:
Valor = Ingreso / Tasa
En donde:
Ingreso = Renta Bruta efectiva anual generada por el inmueble (investigación

de mercado).
Tasa = tasa de capitalización anual.
Cálculo de la Tasa de Capitalización:
La Tasa de Capitalización se obtiene del mercado de inmuebles en compra-

venta y arrendamiento, a través de la siguiente fórmula:
Tasa = Renta bruta efectiva anual / Valor de mercado
En donde:
Renta Bruta efectiva Anual = es la renta unitaria anualizada
Valor de Mercado = es el valor unitario de mercado
EL INGRESO SE DETERMINARÁ CONSIDERANDO EL MAYOR Y MEJOR USO

EN LA ZONA PARA INMUEBLES COMPARABLES, LA QUE SE DETERMINA DE
LA SIGUIENTE FORMA:
a) La renta mensual bruta que se estima tendrá el inmueble sujeto, se obtiene

de un análisis del mercado de inmuebles comparables en renta o de montos
200
consignados en contratos, y una vez que se homologuen con el bien sujeto de

estudio.
Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de capitalización

de rentas en periodos de varias rentas. El cálculo del avalúo, mediante este
enfoque exigirá:
 Estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente,

teniendo en cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisición
efectiva, entre los que se encuentran:
1. Las rentas que normalmente se obtengan con base en comparables.
2. Los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en función

del comportamiento general del mercado:
2.1 Porcentaje de desocupación (vacíos).
2.2 Impuesto predial.
2.3 Conservación y mantenimiento.
2.4 Administración.
2.5 Seguros (en su caso).
2.6 Otros relevantes.
 Estimar la tasa de capitalización. La tasa de capitalización aplicable podrá

considerarse como la correspondiente a una inversión, la cual deberá estar
en función del riesgo de la inversión y referida a las tasas de rendimiento
que imperan en los mercados nacionales, debiendo, en su caso,
fundamentar la aplicación de referencias internacionales. El procedimiento
para la obtención de esta tasa deberá ser justificada en el propio avalúo.
201
Fórmula de cálculo del valor:
El valor de capitalización del inmueble, se calculará utilizando la siguiente

fórmula:
VC = PMT [1 - (1+i)-n]i
Donde:
VC= Valor de capitalización.
PMT = Pago total (ingresos menos egresos).
i = Es la tasa de capitalización aplicable.
n = Es el número de periodos.
Los pagos y la tasa de capitalización a utilizar, se expresarán en las unidades de

tiempo correspondientes a la duración de cada uno de los periodos
considerados.
b) Se recomienda buscar varias muestras comparables, que simultáneamente

estén ofreciéndose en el mercado para venta y renta. Para realizar la relación,
previamente se debe de ajustar la muestra por negociación, calculando para
construcciones de uso habitacional sin deducir los vacíos y gastos
operacionales, y para construcciones de uso comercial, calcular la deducción de
vacíos y gastos operacionales.
c) En caso de no contar con muestras comparables que simultáneamente se

encuentren en venta o renta, se recomienda tomar el promedio de los
comparables en venta que sí cumplan con esa condición. De la misma manera
se debe de proceder con un comparable de renta. De tal manera que contemos
202
con los datos de ingreso y ventas para obtener la relación que nos arroje la
tasa de capitalización del sujeto.
4.3 ENFOQUE DE COSTOS
Es el método para estimar el valor de una propiedad o cualquier activo que

considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o
adquirir otra propiedad réplica del original, o una que pueda proporcionar una
utilidad equivalente, previa deducción del demérito que presente la propiedad.
Tratándose de un bien inmueble, el estimado del valuador, se basa en el costo
de reproducción o reemplazo de la construcción y sus accesorios, menos la
depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega
comúnmente un estimado de la utilidad empresarial, o las ganancia del
desarrollador. El enfoque de costos, refleja el principio de sustitución.
VALOR DE TERRENO
El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir o

remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a remodelar se
utilizará preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque
residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble a
partir de los factores que demeritan o benefician su condición.
En el valor de las construcciones se debe de definir los distintos tipos de

construcción cuantificados en sus superficies, para poder definir los valores de
reposición nuevos, incluyendo los costos indirectos, para cada tipo. De acuerdo
a su edad y estado de conservación, se debe de aplicar las depreciaciones
correspondientes para obtener los valores netos de reposición y al
203
multiplicarlos por las áreas correspondientes, obtener el valor de las

construcciones.
Los costos indirectos, para realizar la reposición, serán los costos promedio del
mercado según las características del inmueble, con independencia de quien
pueda realizar la reposición. Dichos costos se calcularán con los precios
existentes en la fecha del avalúo y serán integrados dentro del valor de
reposición considerado como nuevo. De manera enunciativa mas no limitativa
se incluirán como necesarios los siguientes:
 Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la

formalización de obra realizada al inmueble.
 Los honorarios técnicos por proyecto y por dirección de obra.
 Los costos de licencias de construcción.
 El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construcción.
 Gastos por administración.
 Otros estudios necesarios.
 No se considerarán como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni

cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.
En los costos de la construcción no se incluirán los elementos no adheridos a la

construcción que sean fácilmente removidos.
Será necesario estudiar la depreciación, partiendo del deterioro físico de las

construcciones, el cual será calculado por alguno de los procedimientos
siguientes:
204
 Atendiendo a la vida útil total y remanente estimadas. En este caso, el

perito valuador deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado
en dicha estimación. Si se atribuyera diferentes vidas útiles a los tipos de
construcción, elementos adicionales y, en su caso, instalaciones especiales,
será necesaria la justificación por cada una de ellas.
 Mediante la técnica de amortización lineal, para cuyos efectos se

multiplicará el valor de reposición nuevo excluido el valor del terreno, por el
cociente que resulte de dividir la edad del inmueble entre su vida útil total.
Esta última será la estimada por el perito valuador y, como máximo, será de
100 años para edificios habitacionales.
Considerando además la obsolescencia funcional, que se calculará como el

valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los
que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia.
Si es una unidad en condominio, se hará lo mismo con las áreas comunes y se

multiplicarán por el indiviso correspondiente para obtener el valor respectivo de
la unidad analizada.
Valor de instalaciones especiales y obras complementarias. Al igual que las

construcciones, existen las privativas de la unidad y en los casos de condominio
las comunes. El cálculo es similar que el de las construcciones, sólo que por lo
general tienen vidas más cortas, por lo que las depreciaciones son
independientes de las construcciones.
Se deben considerar los otros costos indirectos del promotor, para el valor de
reposición nuevo de las construcciones y posteriormente aplicar los factores de
demérito y obsolescencias
205
Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las obras

complementarias, dentro de las que se podrán considerar, entre otras, aquellas
que procuren el desarrollo sustentable de la vivienda.
En la determinación del valor de reposición de los inmuebles en construcción o

remodelación, se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la
valuación, sin incluir mobiliario no instalado, para los estudios de valor o
cuando se trate de mobiliario que pueda ser objeto de vandalismo, en viviendas
nuevas de tipo interés social, pertenecientes a conjuntos habitacionales en los
que existan mecanismos adecuados de supervisión y verificación de obra.
Para efectos de lo anterior, por mobiliario objeto de vandalismo se entenderán

los calentadores de agua, equipos de aire acondicionado, jardines, muebles de
cocina, inodoros e instalación de gas, los cuales en su conjunto no podrán
superar el 10% del valor total del inmueble. El Valuador Profesional deberá citar
en el apartado de Declaraciones y Advertencias del Avalúo respectivo, los
elementos de que se trate, incluyendo el valor unitario de cada uno y su vida
útil probable así como referir el sustento que le permitió concluir que existió
supervisión y verificación adecuada de obra."
OBSOLESCENCIAS O APRECIACIONES
Este apartado del valor físico, se divide en internas y externas. Las internas
corresponden a aquellos factores intrínsecos o propios del inmueble que
demeritan el valor, y se dividen en curables e incurables por su monto
económico o imposibilidad física de corregir. En el caso de apreciaciones u
obsolescencias externas se atribuyen a factores sociales, políticos y económicos,
que se deben de valorar para su aplicación al enfoque de costos.
206
4.4 ENFOQUE RESIDUAL

Mediante el enfoque residual, el valor del inmueble se calculará siguiendo
alguno de los siguientes procedimientos:
 Procedimiento estático o de análisis de inversiones con valores actuales.
 Procedimiento dinámico o de análisis de inversiones con valores esperados.
Mediante este enfoque se calculará un valor que se denominará valor residual,

que permite estudiar elementos de proyectos inmobiliarios y su relación con el
valor comercial.
El enfoque residual estático podrá aplicarse a los terrenos; inmuebles en

remodelación en los que su construcción se realice en un plazo no superior a
un año, así como en los inmuebles terminados cuando sea posible identificar la
superficie de terreno.
El enfoque residual dinámico podrá aplicarse a los terrenos urbanos o

urbanizables que estén o no edificados, o a los edificios en proyecto,
construcción o remodelación.
REQUISITOS DEL ENFOQUE RESIDUAL
Para la utilización de este enfoque será necesario el cumplimiento de los

siguientes requisitos:
207
 La existencia de información adecuada para determinar el proyecto

inmobiliario más probable a desarrollar, de acuerdo con la normatividad
urbana aplicable.
 La existencia de información suficiente sobre costos de construcción, gastos

necesarios de promoción, financieros y, en su caso, de comercialización que
permita estimar los costos y los gastos normales para un promotor de tipo
medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a
desarrollar.
 La existencia de información de mercado que permita calcular los precios

de venta más probables de las viviendas que se incluyen en la promoción o
en el edificio habitacional para su comercialización.
 La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de

promociones semejantes.
Para poder aplicar el enfoque residual por el procedimiento dinámico será

necesario, además de los requisitos señalados en el párrafo anterior, contar con
información sobre los programas y calendarios de construcción o remodelación,
de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión y ejecución de la
urbanización. Será necesario justificar razonada y explícitamente todas las
hipótesis y parámetros de cálculo adoptados para la realización del enfoque
residual, tanto estático como dinámico.
PROCEDIMIENTO ESTÁTICO
Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se deberá:
 Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios a que se refieren

estas reglas, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales
para un promotor de tipo medio y para una promoción de características
208
similares a la analizada. En el caso de inmuebles en remodelación y en

aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, también se
tendrán en cuenta los costos de construcción presupuestados en el
proyecto correspondiente.
 Estimar el valor en venta del inmueble, para la hipótesis de vivienda o

edificio terminado en la fecha de la valuación. Dicho valor se obtendrá por
alguno de los enfoques establecidos en las presentes reglas.
 Fijar el margen de beneficio del promotor. Se fijará por la unidad de

valuación, a partir de la información de que disponga sobre promociones
de semejante naturaleza, y en atención del más habitual en las promociones
de características similares y emplazamiento, así como de los gastos
financieros y de comercialización más frecuentes.
FÓRMULA DE CÁLCULO DEL VALOR RESIDUAL ESTÁTICO:
Se calculará aplicando la siguiente fórmula:
F = VI x (1 - b) - Pn
Donde:
F = Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.
VI = Es el valor del inmueble terminado o bajo la hipótesis de edificio

habitacional terminado.
b = Es el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Pn = Son los pagos necesarios considerados.
PROCEDIMIENTO DINÁMICO
209
Para el cálculo del valor residual, mediante el procedimiento dinámico se

deberá:
 Estimar los flujos de caja con base en: los ingresos y, en su caso, los
enganches de crédito que se espere obtener por la venta del inmueble a
promover, así como los egresos que se estime realizar por los diversos
costos y gastos durante la construcción o remodelación, incluso los egresos
por los créditos concedidos. Dichos ingresos y egresos se aplicarán en las
fechas previstas para la comercialización y/o construcción del inmueble,
bajo calendarización mensual.
Para estimar los ingresos a obtener bajo la hipótesis de vivienda terminada, se

utilizarán los valores obtenidos por los enfoques de comparación y/o por
capitalización de rentas en la fecha de valuación.
Para estimar los egresos a realizar, se tendrán en cuenta los costos de

construcción, los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de
comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de
tipo medio.
Para inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten con

proyecto de obra nueva, se tendrán en cuenta los costos de construcción
presupuestados en el proyecto correspondiente.
 Seleccionar la tasa de descuento que represente la rentabilidad media anual

del proyecto, sin tener en cuenta el financiamiento ajeno que obtendría un
promotor medio en una promoción con las características de la analizada.
Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta el

financiamiento ajeno, la tasa de descuento deberá ser incrementada en función
del porcentaje de dicho financiamiento, atribuido al proyecto, y de las tasas de
210
interés habituales del mercado hipotecario. Dicho incremento deberá ser, en

todo caso, debidamente justificado.
FÓRMULA DE CÁLCULO DEL VALOR RESIDUAL POR EL PROCEDIMIENTO

DINÁMICO:
El valor residual del inmueble calculado por el procedimiento dinámico, será la

diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del
inmueble terminado y el valor actual de los egresos realizados por los diversos
costos y gastos, para el tipo de capitalización fijado, utilizando la siguiente
fórmula:
F = [Ij / (1 + i)j] - [Ek / (1 + i)k]
Donde:
F = Es el valor del terreno o inmueble a remodelar.
Ij = Es el importe de cada ingreso previsto en el momento j.
j = Es el número del periodo previsto desde el momento de la valuación hasta

que se produce cada uno de los ingresos.
Ek = Es el importe de cada egreso previsto en el momento k.
k = Es el número del periodo previsto desde el momento de la valuación hasta

que se produce cada uno de los egresos.
i = Es la tasa de descuento correspondiente a la duración de cada uno de los

periodos de tiempo considerados.
211
5. CÁLCULO Y PONDERACIÓN DE
INDICADORES DE VALOR
El valuador al utilizar los tres enfoques comúnmente aceptados, el cálculo del

valor conclusivo lo hace mediante la ponderación de los indicadores de valor
obtenidos, como puede ser en el caso de:
a) El indicador de valor obtenido por el enfoque comparativo de mercado.
b) El indicador de valor obtenido por el enfoque de ingresos, por

capitalización directa.
c) El indicador de valor obtenido por el enfoque de costos.
De los indicadores de valor obtenidos, según los anteriores enfoques, es

importante aplicar una ponderación; esto es, multiplicar cada uno de los
indicadores de valor obtenidos de cada enfoque por el porcentaje de
ponderación que determine el valuador, según el Uso y Propósito del avalúo, y
verificando que se cumpla lo siguiente:
a) Analizar lo razonable del resultado del indicador de valor de cada

enfoque, los cuales no deben presentar un amplio margen de dispersión.
b) Valorar las fortalezas y debilidades de cada uno.
c) Aplicar el porcentaje de ponderación a cada uno de los indicadores de

valor, obtenidos por cada enfoque, en función del uso, propósito y finalidad
del trabajo valuatorio.
d) Esta ponderación debe realizarse dando un peso específico a cada

enfoque, de modo que la suma de éstos sea 100%
212
De considerarse que en alguno de los enfoques la información no resulta

suficientemente confiable o no está debidamente respaldada, el valuador debe
aplicar los porcentajes de ponderación que considere pertinentes en función de
la mayor confianza y en la exactitud de la información y cálculos utilizados en
un enfoque u otro.
Se deben calcular y determinar los factores de ponderación a utilizar, conforme

se señala en los puntos antes mencionados.
VALOR COMERCIAL
Cuando el propósito sea estimar el valor comercial, para efecto de enajenación,

adquisición o indemnización; el valuador debe basarse en el resultado de la
ponderación para determinar el valor conclusivo.
OBTENCIÓN DEL VALOR CONCLUSIVO (ESTIMACIÓN FINAL DEL VALOR)
El valuador debe asentar como valor conclusivo el resultado de la ponderación

de los indicadores de valor, obtenidos de la aplicación de dos o más enfoques
valuatorios; en el caso de ser un solo enfoque, se debe asentar el resultado de
éste previa justificación de por qué no se utilizaron los otros enfoques.
El valor conclusivo debe de satisfacer el uso y propósito del trabajo valuatorio,

así como la finalidad del dictamen.
213
6. LLENADO DE FORMATO DE AVALUO
EL AVALÚO O INFORME VALUATORIO DEBERÁ CONTENER LAS SIGUIENTES

SECCIONES:
 Datos generales.
 Fecha del Avalúo.
 Nombre completo
 Propósito del Avalúo.
 Tipo de inmueble a valuar.
 Ubicación del inmueble a valuar.
 Croquis de localización.
 Características urbanas, Infraestructura urbana, Entorno y Clasificación de la

zona de acuerdo con lo dispuesto al efecto por la autoridad local.
 Tipo de construcción predominante en calles circundantes.
 Índice de saturación en la zona.
 Densidad de población.
 Vías de acceso.
 Infraestructura disponible en la zona Agua potable, Drenaje, Electrificación,

Alumbrado público, Vialidades, banquetas y guarniciones.
214
 Infraestructura disponible en la zona: Gas natural, Teléfonos, Señalización,

Transporte, Recolección de desechos sólidos.
 Equipamiento urbano.
 Clasificación de la zona de acuerdo con lo dispuesto al efecto por la

autoridad local.
 Tipo de construcción predominante en calles circundantes y Vías de acceso.
 Características del inmueble, Características particulares del TERRENO,

Configuración y topografía, Características panorámicas, Uso de suelo,
Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS), Densidad habitacional,
Servidumbres o restricciones Colindancias.
 Descripción general de las construcciones, uso actual, Calidad del proyecto,

CLASE GENERAL DEL INMUEBLE.
 Clasificación de las construcciones, Tipo de construcción, Estado de

conservación, Edad aproximada de las construcciones, edad aparente, Vida
útil remanente, Número de niveles. Grado de terminación de obra, Grado y
avance de las áreas comunes, Unidades rentables generales. Unidades
rentables.
 Superficies: superficie de terreno, superficie construida, superficie accesoria.

superficie inscrita o asentada en la escritura pública, Superficie vendible.
 Elementos de construcción: Estructura. Cimentación, Muros, trabes y

columnas, Escaleras, Acabados.
 Uso de suelo.
 Servidumbres o restricciones.
215
 Calculo de Enfoque Físico.
 Calculo de Enfoque de mercado
 Calculo de enfoque de ingresos o capitalización de rentas.
 Conclusiones, resumen de valores. valor comparativo de mercado.
 Cálculo y justificación de valor concluido del avalúo.
 Declaraciones y advertencias.
 Croquis del inmueble.
216
EL FORMATO DE AVALÚO
F e c h a d e l Ava lú o :
F e c h a d e Ca d u c id a d :
AVALÚO INMOBILIARIO.
FOTO PRINCIPAL DEL INMUEBLE (FACHADA)
Inmueble que se Valúa:
Solicitante del Avalúo: Propietario del Inmueble:
Ubicación del Inmueble:

Calle y N° Colonia/Fraccionamiento
Municipio/Delegación Ciudad (Area Metropolitana) y Entidad Federativa
VALOR COMERCIAL
Fecha del Avalúo:

OBSERVACIONES GENERALES:
217
I. ASPECTOS GENERALES
1. ANTECEDENTES
Unidad de Valuación: Clave única de vivienda (CUVI):
Número de registro:
Controlador: Nombre: Número de registro del conjunto:
Profesión: Cédula Profesional:
Postgrado (en su caso): Cédula Profesional:
Autorización S.H.F. Registro fiscal (en su caso):
Perito Valuador(es): Nombre:
Profesión: Cédula Profesional:
Postgrado (en su caso): Cédula Profesional:
Autorización S.H.F.: Registro fiscal (en su caso):
Solicitante del Avalúo: Nombre:

Representante:
Domicilio (Calle):
Colonia:
Entidad Federativa:
Entidad otorgante del crédito: Propietario del Inmueble:
Constructor:
Propósito o destino del Avalúo:
2. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Tipo de inmueble a valuar: Régimen de propiedad:
Ubicación del inmueble: Calle y No.: (o equivalentes): Uso:
Nombre del conjunto (en su caso):
Colonia: Deleg./Municipio:
Entidad Federativa: C.P.:
Número de cuenta predial: Número de cuenta de agua:
3. DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS
Declaraciones:
Se verificó el estado de la construcción y conservación del inmueble (con el alcance esperado para efectos de avalúo).
El estado de ocupación del inmueble y su uso.
La construcción del inmueble según el plan de desarrollo urbano vigente (en su caso).
Si el inmueble es considerado monumento histórico por el I.N.A.H.
Si es considerado patrimonio arquitectónico por el I.N.B.A.
Advertencias: Las verificaciones realizadas y señaladas en el apartado de "Declaraciones" se efectuan con las limitaciones señaladas en el apartado
"Limitaciones del Avalúo" después de las conclusiones.
No se dispuso de documentación relevante. Especificar:
No se encuentran ofertas del mercado en la zona suficientes para considerar el enfoque comparativo de mercado.
Existe duda sobre el uso del inmueble o de alguna sección del mismo.
Existen obras públicas o privadas que afectan los servicios en la colonia.
Señalar aquí otras, en su caso:
LIMITACIONES DEL AVALÚO
218
4. ENTORNO
Clasificación de zona: Habitacional de 1er orden Referencia de proximidad urbana SHF:
Tipo de construcción predominante en calles circundantes:
Índice de saturación en la zona: Densidad de población:
Nivel socioeconómico:
Vías de acceso e importancia de las mismas:
Infraestructura disponible en la zona:
Agua Potable Drenaje y Alcantarillado
Electrificación
Alumbrado Público Vialidades

Ancho: 11 mts.
0 Porcentaje total de infraestructura disponible
Otros servicios:
Gas Natural Red Telefónica
Señalización y nomenclatura Transporte urbano/suburbano
Vigilancia municipal o privada Recolección de basura municipal o privada
Equipamiento Urbano:
P ro ximidad mts. P ro ximidad mts.
Iglesia Escuela
Mercado Hospital
Plaza Pública Banco
Jardín Est. de Transp.
219
II. CARACTERÍSTICAS PARTICULARES
1. TERRENO
Croquis de localización: (señalar cuando menos un radio de 300m aprox.)
Tram o de calle, calles transversales, lim itrofes y orientación:
Calle(s) con frente:
Un frente
Esquina
Cabecera de manzana
Manzana completa
Calle transversal: Orientación:

Calle transversal: Orientación:
Calle limítrofe: Orientación:

Calle limítrofe: Orientación:
Configuración y topografía: Características panorámicas:

Uso del suelo: Coeficiente de utilización del suelo (CUS):
Densidad habitacional: Servidumbre y/o restricciones:
Medidas y colindancias Fuente:
2. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES

Uso actual
Calidad del proyecto Clase general del inm ueble:

Clasificación de las construcciones:
T ipo s de c o ns t ruc c ió n
a pre c ia do s :
E s t a do de c o ns e rv a c ió n
E da d a pro xim a da
(en meses)
V ida Ut il T o t a l ( V .U.T .)
(en año s)
V ida Ut il R e m a ne nt e
( V .U.R .) (en año s)
N úm e ro de niv e le s
G ra do de t e rm ina c ió n de
o bra
G ra do de t e rm ina c ió n de
o bra e n á re a s c o m une s
( c o ndo m inio s )
Unida de s re nt a ble s
ge ne ra le s
Unida de s re nt a ble s
220
3. SUPERFICIES
Superficie de terreno: m² Fuente:
Superficie construida: m² Fuente:
Superficie accesoria: m² Fuente:
Superficie inscrita o asentada en escrituras: m² Fuente:
Superficie vendible: m² Fuente:
Indiviso Terreno: Fuente:
Indiviso Areas Comunes: Fuente:
4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
Cimentación:
Entrepisos y Techos:
Muros:
Trabes y columnas:
Escaleras:
Acabados:
Espacio Pisos Muros Plafones
Sala
Com edor
Cocina
Recám aras
Baños
Patio de servicio
Estacionam iento
Bardas
Otro (especificar)
Otro (especificar)
Fachada:
Instalaciones:
Hidráulico-sanitarias:
Eléctricas:
Cancelería y comunicaciones:
Carpintería:
Herrería:
Elementos adicionales:
Instalaciones especiales y obras complementarias:
PRIVATIVAS: COMUNES: (EN CASO DE CONDOMINIOS)
Unidad Edad Estado de Unidad Edad Estado de
Descripción Cantidad aproxi- Descripción Cantidad aproxi-
mada
conservación mada
conservación
221
III. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)
N° Ubicación de la Oferta (com parables) Uso de Suelo Ubic. Form . Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
1
2
3
4
5
6
Oferta Precio de VENTA Area Precio Unit. Hom o- Factores de HOMOLOGACIÓN R.res.Valor Unit. resul-
Terrenos m2 $/m ² logar Uso Zona Sup. Form . Topog. Servs. Otro F.r. tante ($/m ²)
Area del Lote Tipo o Moda: m2 Valor Unitario Promedio: $m2

Area Terreno Sujeto: m2 Valor Unitario aplicable, en núm eros redondos: $m2
b) COMPARABLES de INMUEBLES en RENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)
N° Ubicación de la Oferta (com parables) Uso de Suelo Edad E.c.* Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
##
1
2
3
4
5
6
Oferta Precio de RENTA Terreno Constr. Precio Unit. Hom o Factores de HOMOLOGACIÓN R.res.Valor Unit. resul-
Inm uebles m2 m2 $/m ² logar C.U.S. Zona Ubic. Area Edad E.c.* Otro
Com F.r. tante ($/m ²)
1
2
3
4
5
6
Valor Unitario Promedio: $m2
Area Terreno Sujeto: m2 Valor Unitario aplicable, en núm eros redondos: $m2 #¡DIV/0!
c) COMPARABLES de INMUEBLES en VENTA semejantes en USO al que se valúa (Terreno + Construcciones)
N° Ubicación de la Oferta (com parables) Uso de Suelo Pisos Edad E.c.* Ubicación Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
1
2
3
4
5
6
Oferta Precio de VENTA Terreno Constr. Precio Unit. Hom o Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit.
Inm uebles m2 m2 $/m ² logar C.U.S. Zona Ubic. Sup. Edad E.c.* OTRO F.r. Resultante
1
2
3
4
5
6
Valor Unitario Promedio: $m2 -
Area Terreno Sujeto: m2 Valor Unitario aplicable, en núm eros redondos: $m2 -
Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta de : m² x $ - /m², en la cantidad de:
VALOR COMPARATIVO (MERCADO) $ -
Notas: 1. Si el Factor de Homologación es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es mejor que el SUJETO
a comparar o inmueble que se está valuando.
2. Factores aplicables al Estado de Conservación [F.c.*] que guardan las construcciones, conforme a la siguiente TABLA:
Normal N 1.00 Malo M 0.70
Regular R 0.90 Pésimo P 0.60 222
Regular-Malo RM 0.80 Ruinoso Ru 0.50
IV. ENFOQUE DE COSTOS
a) DEL TERRENO. Lote Tipo o Moda: Valor de Calle o Zona: /m²

CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO:
V A LO R UN IT . F act o r V A LO R UN IT .
FRACC. LO C A LIZ A C IÓ N A R EA (m²) M O T IV O IM P O R T E
($ / M ²) r esult re s ult . ( $ / M ² )
A
B
C
SUB-TOTAL a): m² Valor Unitario Resultante:
Area privativa: Indiviso:
b) DE LAS CONSTRUCIONES.
CÁLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
V .R .N . UN IT . F A C T O R E S D E D E M ÉR IT O V .N .R . UN IT . IM P O R T E
T IP O US O A R EA (m²)
($ / m²) e da d e .c . O t ro F .r. re s ult . ( $ / m ² ) $
A
B
C
D
E
SUB-TOTAL b): - m² Valor Unitario Resultante:
c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

c.1. INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fijos):
ED A D U. V .R .N . F A C T O R E S D E D E M ÉR IT O V .N .R . IM P O R T E
C LA V E D E S C R IP C IÓ N CANT.
(A ño s) (Unidad) ( $ / U) e da d e .c . O t ro F .r. $ $
1
2
3
4
Suma c.1: $ -
c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS:
1
2
3
Suma c.2: $ -
Indiviso: 0% $ -
c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:
1
2
3
Suma c.3:
Indiviso:
SUB-TOTAL c): SUMA INST. ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
VALOR FÍSICO TOTAL (COSTOS) [ a + b + c ], en números redondos: $ -
OBSERVACIONES:
223
V. ENFOQUE DE INGRESOS
a) CÁLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES.

1. Vacíos contractuales 5. Administración
2. Impuesto Predial 6. Energía (a. comunes)
3. Agua y drenaje 7. Seguros (daños)
4. Conserv./mantenimiento 8. Otros:
SUMAN DEDUCCIONES:
b) CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN.

En principio obtendremos la tasa base o Libre de Riesgo aplicable a inmuebles del mismo género del que se valúa, esto es, en igual -
dad de liquidez y plazo de retorno de la inversión. Por tanto, dado que el plazo de una inversión inmobiliaria es largo, cuando menos 30
años, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de inversión (largo), como son:
Tasa Libre de Riesgo (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversión en el Pais => TASA 1: 0.00%
Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro país, procedemos a obtener la tasa adicional o prima de acuer-
do al género o tipo de inmueble que en razón de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se valúa, como sigue:
TASAS
CONCEPTO
5% 8% 9% 10% 11% 12%
TIPO de INMUEBLE Terreno Casa Depto. Ofic./L. Com. Local Especializa-
(según su USO) sin constr. Unifamiliar en condominio en condominio Comercial do
Elija la opción con una X =>
REL. AREA (TERR-CONST.) Terr > Constr. Terr > Constr. Terr > Constr. Terr = Constr. Terr < Constr. Terr < Constr.
(Sólo aplica c/construcción util) Mayor a 3:1 Hasta 3:1 Hasta 2:1 1:1 Hasta 1:3 Mayor a 1:3
Elija la opción con una X =>
SUMA CALIFICACIÓN 0 0 0 0 0 0
CAPITALIZACIÓN
TASAS PARCIALES 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000
TASA 2:
Finalmente, procedemos a la obtención de la Tasa de Capitalización que está compuesta de las dos tasas anterioes, como sigue:
Suman Tasa 1 + Tasa 2 = 3.00% + Tasa Prima x menor grado de liquidez Tasa result.=
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

TIPO USO o destino del Area (tipo) U P.U. Renta Bruta Mensual
1
2
3
4
5
TOTAL -
RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en números redondos:
SUMAN DEDUCCIONES (D):
RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]:
RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]:
Cap italizand o la R enta Neta A nual R NA 0.00%

al resulta un VALOR por CAPITALIZACIÓN de RENTAS de:
Coeficiente R.B.M. / Valor Comercial:
224
VI. CONCLUSIONES
Los importes obtenidos en cada uno de los tres Métodos, no reflejan necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por lo que una
vez hechos los razonamientos yconsideraciones se procede a concluir en la estimación de dicho valor.
RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DE VALUACIÓN APLICADOS
Resultado por el Método Físico o de COSTOS:
Resultado por Capitalización de RENTAS:
Resultado del comparativo o de MERCADO:
1. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
2. CONCLUSIÓN
$ a:
E l Val or C om erci al est i m ado para el i nm uebl e m ot i vo del present e AVALÚO asci ende -
ESTE VALOR ESTÁ REFERIDO AL DÍA_______: QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA HOJA 1 DE ESTE AVALÚO.
Valor Unitario Vendible resultante:
3. FIRMAS Y CERTIFICACIONES
4. LIMITACIONES DEL AVALÚO
225
F e c h a de l Ava lú o :
F e c h a de Ca du c ida d:
VII. CROQUIS DEL INMUEBLE Y REPORTE FOTOGRAFICO.
226
Capítulo 5
COMPILACIÓN DE FACTORES
La finalidad de la homologación, es igualar los comprables con el SUJETO, donde el

sujeto siempre será la unidad, y los COMPRABLES se calcularan en base a 1, si cuenta
con una mejor característica que el SUJETO, se deberán de multiplicar por un
coeficiente menor a “1”, si los comprables tienes características menores que el sujeto,
para igualarlo se deberá de multiplicar por un factor arriba de la unidad.
227
1. GENERAL
1.1 FACTOR DE NEGOCIACIÓN (FN)
Corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe entre el

valor de oferta de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la
base únicamente de una negociación a precio de contado (en efectivo), en
condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan libremente y
sin presiones.
AJUSTE
Comercial Habitacional Industrial
1.00 a 0.80 1.00 a 0.75 1.00 a 0.70
228
2. DEL TERRENO
2.1 FACTOR DE UBICACIÓN (FUB)
Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la

manzana en que se ubica, considerando el número de frentes y su relación con
el mercado inmobiliario respectivo. (6) (10- a,b,c)
AJUSTE
Tipo de Predio Comercial Habitacional Industrial
Terreno Oculto sin 1.00 a

1.00 a 0.50 1.10 a 0.70
frente 0.80
Terreno Intermedio 1
1.00 1.00 1.00
frente
Terreno en esquina 2 1.05 a

1.05 a 1.30 1.05 a 1.15
frentes 1.05
Terreno Cabecero 3 1.05 a

1.05 a 1.35 1.05 a 1.20
frentes 1.10
Terreno Manzanero 4 1.05 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a
229
frentes 1.20
2.2 FACTOR DE FRENTE (FFR)
Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de un terreno

con relación a los lotes tipo de la manzana.
AJUSTE
Tipo de Terreno Comercial Habitacional Industrial
Frente mayor al terreno tipo o

1.10 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20
predominante
Frente igual al terreno tipo o

1.00 1.00 1.00
predominante
Frente menor al terreno tipo o

0.90 a 0.50 0.95 a 0.70 0.95 a 0.80
predominante
2.3 FACTOR DE CALLE (FCLL)
Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación dentro de un

área de un valor específica. Para la aplicación de este factor se entenderá por
calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito vehicular,
230
anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su

caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se
ubique el inmueble.
CARACTERÍSTICAS AJUSTE
Único frente a la calle tipo o predominante 1.00
Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o

1.05 a 1.20
predominante o a un parque o plaza
Único frente o todos los frentes a calle inferior a la

0.95 a 0.80
calle tipo o predominante.
2.4 FACTOR DE ZONA (ZN):

Está relacionado con el uso de suelo predominante en la zona donde se ubica
el inmueble que se está valuando y los comparables a analizar, determinando
las calificaciones siguientes:
CARACTERÍSTICAS AJUSTE
Turística comercial 1.00
Comercial de primera 0.95
Comercial de segunda 0.90
231
Residencial de lujo 0.80
Residencial de primera 0.75
Residencial de segunda 0.70
Interés social 0.65
Habitacional popular 0.60
Para sacar el factor se divide calificación del sujeto entre la calificación del
comparable, por ejemplo si mi sujeto está en una zona Turística comercial y el
comparable está en una zona Comercial de primera el factor a aplicar es
1.00/0.95 = 1.0526; si mi sujeto está en una zona comercial de primera y el
comparable en una zona turística comercial, entonces el factor sería 0.95/1.00 =
0.95 en estos casos siempre es sujeto entre comparable.
2.5 FACTOR POR TOPOGRAFÍA (FTP)
Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografía accidentada o

con pendientes ascendentes o descendientes, no contempla la composición del
suelo.
El Perito Valuador deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por

topografía, ya que habrá casos que en lugar de demérito se deberá premiar,
como por ejemplo, cuando se tiene una vista panorámica, o en donde el factor
de topografía será igual a 1.00 en los casos en que tanto el sujeto como los
comparables se ubiquen en un fraccionamiento en lomerío.
Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente.
Fm = 1 – m para m < 1
2
232
Fm = 0.50 para m > 1
Para terrenos escarpados hacia abajo con respecto a su frente.
Fm = 1 – 2m para m < 1
3
Fm = 0.333 para m > 1
Para terrenos a nivel de calle Fm = 1.00
Fm = Factor de la pendiente de la superficie media del terreno.
m = Pendiente media del terreno expresada en forma decimal.
1 = Pendiente máxima (45°).
2.6 FACTOR PROMEDIO APLICABLE AL

TERRENO SUJETO (FP)
Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor homologado en la que

intervienen tres elementos (frente, profundidad y área) con base en un lote tipo
o predominante; parte del principio de relacionar las tres variables de manera
conjunta bajo el sistema de las raíces cúbicas.
Cada factor puede ser utilizado de manera separada, dependiendo de lo que se

busque ajustar (frente, profundidad o área).
233
Donde:
Fp: Factor promedio.
FS: Frente del lote sujeto.
FT: Frente del lote tipo.
PT: Profundidad del lote tipo.
PS: Profundidad del lote sujeto.
AT: Área del lote tipo.
AS: Área del lote sujeto.
2.7 FACTOR DE FONDO (FFD)
Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con
diferentes fondos.
Donde:
234
Ffd: Factor de fondo.
PT: Fondo del lote tipo.
PS: Fondo del lote sujeto.
Existen terrenos urbanos, rurales o de transición de grandes dimensiones y con

un gran fondo, y que por esa característica de profundidad pueden tener más
de un valor (franja) dentro del mismo terreno. En estos casos es conveniente
utilizar el Procedimiento Técnico denominado terreno de gran fondo.
235
2.8 FACTOR DE ÁREA (FA)
Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con
diferentes áreas. Dependiendo del comportamiento de mercado en la zona,
podrá utilizarse RAÍZ TERCERA a RAÍZ SEXTA.
Donde:
Fa: Factor de área.
AT: Área del lote tipo.
AS: Área del lote sujeto.
N: 3 a 10
Para la homologación directa donde no hay lote tipo la formula se

convierte en:
Donde:
Fa = Factor de área
236
Ac = Área del lote comparable
As = Área del lote sujeto
n = 3 a 10
O puede ser esta otra
Donde:
ALC = Área del lote comparable
ALS = Área del lote sujeto
K= Porcentaje del valor del terreno en el valor Físico.
2.9 FACTOR DE FORMA (FFM)
Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto al lote tipo o

predominante y se aplica según sea el caso.
a)Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente y cuya
poligonal conforme ocho o menos ángulos:
237
Donde:
F fo: Factor de forma.
Ri: Rectángulo inscrito (m2)
Sto: Superficie total del predio (m2)
El factor se aplica directo si mi sujeto tiene irregularidad y mis comparables son
Regulares; si mis comparables tiene también irregularidad es importante aplicar

la
Fórmula y entonces el factor a aplicar sería el que resulte de dividir el resultado

de la fórmula del sujeto entre el resultado de la fórmula del comparable
238
239
2.10 FACTOR POR INUNDACIÓN (FID)
Pretende calificar la susceptibilidad de posibles daños al bien inmueble por la

presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje,
desbordamiento de fuentes naturales o artificiales.
Un terreno susceptible de inundarse tendrá la característica de encontrarse

debajo del nivel del suelo, esto reflejará un gasto adicional para rellenarlo y así
evitar dicho problema, por lo que deberá cuantificarse y restar el valor de
terreno homologado.
Dentro de la práctica valuatoria sugerimos aplicar la siguiente operación. El

cociente del costo por metro cuadrado de relleno entre el valor por metro
cuadrado de terreno homologado, obteniendo con esto el coeficiente de
demérito.
Donde:
F in = Factor por inundación.
C in = Coeficiente por inundación.
C r = Costo por metro cuadrado de relleno.
V t = Valor por metro cuadrado de terreno homologado.
Hay otra forma de calificar los inmuebles por este concepto, a decir: cuando
una o varias colonias completas se encuentran en la zona baja de la ciudad o a
nivel de alguna fuente natural o artificial de agua, con antecedentes y
240
probabilidad de inundación, por lo general los valores serán inferiores con

respecto a los inmuebles de las zonas altas. Esta diferencia nos dará un rango
de valor de castigo.
Sin embargo será necesario llevar a cabo el análisis de mercado inmobiliario de

la zona para justificar un rango real.
241
2.11 MÉTODO DE LA HUELLA
En ocasiones es necesario valuar propiedades en condominio, de las que solo

se conoce el área de la propiedad privativa desconociendo el área del terreno,
la porción que le corresponde del mismo a la unidad privativa y el indiviso. Se
propone una solución a estos casos mediante el siguiente método, donde el
resultado será el área de terreno que corresponde a cada unidad:
ATC (m2) = APU (m2) + ACL (m2) + ACC (m2)

N
En donde:
ATC = Área de terreno por condominio.
APU = Área privativa del condominio.
ACL = Áreas comunes libres.
ACC = Área común cubierta de la planta baja.
N = Número de niveles.
242
4. PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN DE
COSTOS EN LA URBANIZACIÓN
Corresponde a la participación en porcentaje de partidas en una urbanización;

aplicable cuando se homologan terrenos donde la presencia de servicios
municipales varían entre el terreno sujeto y los terrenos comparables. El Perito
Valuador investigará de libros especializados en precios unitarios y
fundamentará los porcentajes dependiendo del tipo de urbanización observada.
243
Partida/Concepto Participación (%) Signo
Terracerías 12 (+)(-)
Pavimentos y banquetas 19 (+)(-)
Agua potable 6 (+)(-)
Alcantarillado 4 (+)(-)
Drenaje pluvial 5 (+)(-)
Electrificación y alumbrado 25 (+)(-)
Telefonía 5 (+)(-)
Jardines 7 (+)(-)
Condiciones generales 17 (+)(-)
Total del costo de

100 (+)(-)
urbanización
244
CONSTRUCCIONES URBANAS
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:
Se puede usar la fórmula de la potencia, igual a la de terrenos solo tomando

en cuenta el área construida. La mayoría de las unidades de valuación utilizan
una raíz sexta o décima, ya que cuidad mucho la superficie entre un
comparable y otro, algunas recomiendan una diferencia de más menos 20 %, es
decir para una casa con 100 m2 construidos mis comparables deben de tener
de 80 a 120 m2 ya que en el mercado de casas habitación hay bastante
información.
Donde:
Ac = Área de construcción comparable
As = Área de construcción sujeto
n = 3 a 10
En el caso de la superficie es factor inverso es decir el comparable se divide

entre el sujeto, ya que a mayor característica no es mayor valor, es decir más
superficie, menos valor.
245
En este caso la raíz puede también ser de 3 a 10, esto depende del tipo de
inmueble por ejemplo en los inmuebles industriales una superficie de 2,500 se
vende casi igual que una de 5,000 por lo tanto podríamos aplicar potencia 10 y
en los locales comerciales si hay mucha diferencia de un local pequeño a uno
mediano aquí se podría aplicar potencia 3.
5.1 FACTOR DE DEMÉRITO POR EDAD (FED):

(2)
Este se calcula de acuerdo a la fórmula de Roos-Heidecke que dice:
Donde:
FEC = Factor por edad y conservación
E = Edad
VUT = Vida Útil Total
F = Factor que corresponde al estado de conservación de acuerdo a la

siguiente tabla:
246
247
Calificación Factor Estado
10 1.00 Nuevo
9 0.99
8 0.975 Regular
7 0.920
6 0.820 Reparaciones sencillas
5 0.660
4 0.470 Reparaciones
importantes
3 0.250
2 0.135 En desecho
En este caso como se está considerando la edad y el estado de conservación el

factor engloba a las dos características teniendo cuidado en no duplicar los
factores.
248
OTRA FÓRMULA DE FACTOR DE DEMERITO POR EDAD:
F ed = 0.10 VUT + 0.90 (VUT – Eef)

VUT
En donde:
Fed = Factor de demérito por edad.
VUT = Vida útil total.
Eef = Edad efectiva de la construcción donde (VUT-VUR) = Eef.
VUR = Vida útil remanente.
5.2 FACTOR DE DEPRECIACIÓN TOTAL (FDT)
Se considera depreciación total cuando los inmuebles se califican con base a su

estado de conservación, su edad y obsolencias:
Fdt = Fed x Fco x Fob
En donde:
Fdt = Factor de depreciación total.
Fed = Factor de demérito por edad.
Fco = Factor de conservación.
249
Fob = Factor de obsolescencias.
Cuando se presenten obsolescencias funcionales (que son curables, ya que

dependen del bien) y/o económicas (son incurables, pues se da por causas
externas), el Valuador Profesional las identificará, cuantificándolas e
incluyéndolas en la depreciación total cuando lo considere pertinente
5.3 FACTOR DE CONSERVACIÓN (FCO)
GRADO
DE RANGO DESCRIPCIÓN EJEMPLIFICADA
CONSERVACIÓN
Las construcciones que por su

estado debieran ser demolidas se les
considerará en este estado de
conservación (elementos
estructurales fracturados, partes
RUINOSO 0.00 A 0.09 destruidas, losas caídas, entre otros).
También se consideran para este
rango los inmuebles con acabados
invertibles con elementos divisorios
o de carga, con fracturas o fallas y
en general se prevea la necesidad de
250
reparaciones mayores para volverlos

habitables.
Se consideran las construcciones que

necesiten reparaciones o
modificaciones y restituyan a la
estructura original, incluyendo el
REPARACIONES
1.10 A 0.79 cambio completo de acabados, de
MAYORES
tal forma que obedezca a los nuevos
proyectos. Incluye aquellas donde la
remodelación se combine con otros
tipos constructivos.
Se consideran las construcciones que

necesiten arreglos no estructurales
para estar en perfectas condiciones,
como son: cambios de cristales,
pintura mayor en interiores y
REPARACIONES fachada, cambio de muebles de
0.80 A 0.89
SENCILLAS cocina y baño, cambio de alfombra,
duela y reparación de pisos. Son las
construcciones que no requieren
reparaciones estructurales, incluye el
deterioro en instalaciones de
drenaje, gas y equipo hidráulico.
Se consideran en este estado, las

NORMAL 0.90 A 0.99 construcciones que no presenten las
características del rango de “bueno”.
251
Observando en ellas humedad en

muros y techos, necesidad de
pintura en interiores e
impermeabilización, fachada en
herrería, jardinería y en general que
requieren sólo labor de
mantenimiento preventivo para
devolverles las condiciones de la
categoría de nuevos.
Construcciones nuevas y
construcciones usadas que
notablemente han recibido un
mantenimiento adecuado y que
BUENO 1.00 A 1.10
estén en perfectas condiciones para
realizar la función del uso que les
corresponde y de la categoría que
les pertenecen.
5.4. CLASIFICACIONES DE LAS CONSTRUCCIONES
BAJA:
Espacios pequeños y sin diferenciación por uso; servicios (baño, cocina, patio)
incompletos o inexistentes; sin acabados en pisos, techos y paredes; entrepisos
y techos de concreto, lámina galvanizada o asbesto cemento; fachadas sin
acabados e instalaciones (hidrosanitarias, eléctricas y de gas) desde inexistentes
hasta completas básicas.
252
ECONÓMICA:
Espacios pequeños diferenciados por uso; servicios completos, con acabados

sencillos en pisos, techos y paredes; entrepisos y techos de concreto; fachadas
con acabados sencillos e instalaciones completas básicas.
MEDIA:
Espacios de regular tamaño totalmente diferenciado por uso; servicios

completos; con acabados de media calidad en pisos, techos y paredes;
entrepisos y techos de concreto, fachadas con acabados de mediana calidad e
instalaciones completas más instalaciones especiales como cisterna y tanque de
gas estacionario.
BUENA:
Espacios amplios totalmente diferenciados por uso: servicios completos, con

acabados de buena calidad en pisos, techos y paredes; entrepisos y techo de
concreto o de madera, fachadas con acabados de buena calidad e instalaciones
completas más instalaciones especiales como elevador en edificios de más de
cinco niveles, entre otras.
MUY BUENA:
Espacios de gran amplitud para usos especializados, servicios completos con

acabados de buena calidad a lujo en pisos, techos y paredes, entrepisos y
techos de concreto, madera o acero, fachadas con acabados de lujo e
instalaciones completas más instalaciones especiales como subestación eléctrica,
circuito cerrado de televisión, aire acondicionado, sistemas de seguridad, entre
otras.
253
5. CLASIFICACIONES DE PARTIDAS
GENERALES
Obras preliminares y Cimentación: Limpieza, afine, trazo, excavaciones,

plantillas, zapatas, contra trabes y dados.
Subestructura: rellenos, firmes de concreto, acarreos, en su caso losas de

concreto, muros y cadenas de cimentación.
Superestructura: Columnas, castillos, escaleras (alfardas), losas, trabes.
Cubierta exterior: Recubrimientos pétreos, aplanados, muros aparentes,

canteras.
Techos: Impermeabilización, enladrillado, acabados, pretiles y domos.
Construcción interior: Yeso, pintura, carpintería, cerrajería, azulejos, pisos,

barnices, recubrimientos de escaleras, en baños y cocinas.
Transportación: Elevadores y montacargas, escaleras de emergencia, escaleras

eléctricas en los casos de 0.00% no existe este concepto.
Sistemas mecánicos: Equipo e instalaciones hidráulicas, sanitarias, muebles de

baño, cisterna, gas, aire acondicionado o lavado, tinacos, bombas para agua.
Sistemas eléctricos: Iluminación, contactos apagadores, acometidas, centro de

carga, conexiones a sistemas mecánicos, luminarias, telefonía.
Condiciones generales: Proyectos arquitectónicos, e ingenierías, supervisión y

corresponsabilidades, pago de licencias, imprevistos, sistemas contra
incendio.
254
Instalaciones especiales: Cocina integral, chimeneas, fuentes de ornato, closets

amueblados, maceteros, bancas, extinguidores.
Elementos accesorios y Amenidades: Portones con operación eléctrica, gas

estacionario, equipo de bombeo, entre otros.
Obras exteriores y Complementarias: Limpieza y detalles, jardinería, bardas,

marquesinas, teja de adorno y andadores.
255
6. PARTICIPACIÓN EN PORCENTAJE POR

CADA PARTIDA DE CONSTRUCCIÓN
COSTO DIRECTO
Habitación Vivienda Oficinas Centro Nave

unifamiliar plurifamil semilujo comercial industrial
Concepto
(335 m2) iar (35 (4600 (12200 (3025m2)
(%) apts) (%) m2) (%) m2) (%) (%)
Obras
preliminares y
cimentación. 4.40 2.60 2.30 5.40 4.02
Subestructura. 3.45 0.83 2.20 3.79 11.01
Superestructura
. 8.40 19.80 24.92 30.40 45.17
Cubierta
exterior. 11.68 4.36 11.50 9.37 9.00
Techo. 1.71 0.93 0.40 4.00 1.70
Construcción 19.51 22.31 18.55 10.60 1.08
256
interior.
Transportación. 0.00 3.70 3.80 4.50 0.00
Sistema
mecánico. 12.00 11.74 10.28 7.44 3.15
Sistema
eléctrico. 6.46 5.90 8.35 7.71 8.53
Condiciones
generales. 20.20 20.95 16.74 16.00 16.34
Instalaciones
especiales. 4.52 6.88 0.96 0.79 0.00
Obras
exteriores y
complementari
as. 7.67 0.00 0.00 0.00 0.00
Subtotal 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
257
8. COSTOS INDIRECTOS
Es el importe estimado por conceptos adicionales distintos a los costos directos

de un inversionista, dirigida a edificaciones nuevas con fines de venta a
mercado abierto, mediante un corredor inmobiliario y siempre considerando
que el valor resultante mediante el enfoque de costos regirá la vialidad del
proyecto.
Conceptos Rango (%)

Proyecto Ejecutivo 3 al 10
Costo financiero 8 al 16
Utilidad Empresarial 15 al 25
Administración, ventas, gastos y
5 al 10
seguros.
Escrituración. 3.5 al 7
Suma 34.5 al 68.0
Proyecto Ejecutivo: Comprende los planos, estudios preliminares, cálculo

estructural, procedimientos constructivos, mecánica de suelos y estudios de
impacto ambiental.
Costo financiero: Para los porcentajes mencionados se consideran tasas

anuales, queda en función del presupuesto y del mercado financiero entre el
inicio de la obra, la terminación y venta del inmueble.
Utilidad Empresarial: Está sustentada en el mercado financiero, y serán factores

fundamentales el giro del inmueble con la oferta y demanda del mercado
inmobiliario.
Administración, ventas, gastos y seguros: Son los gastos por las comisiones
del corredor inmobiliario, seguros y gastos relacionados antes de la venta del
inmueble pero originados después de terminada la construcción.
258
Proyecto: Esté está relacionado con la funcionalidad, tamaño de los espacios,

iluminación, ventilación, estética y confort del edificio en sí, también la
calificación es con base a la observación y con las siguientes calificaciones:
Excelente 1.10
Muy bueno 1.05
Bueno 1.00
Regular 0.95
Malo 0.9
Muy malo 0.85
Vialidades: Como su nombre lo dice está relacionada al tipo de vialidades que

hay en el lugar donde se ubica el inmueble objeto. Calificándolas de la
siguiente forma:
Excelente 1.10
Muy bueno 1.05
Bueno 1.00
Regular 0.95
Malo 0.9
Muy malo 0.85
Ubicación: Este se refiere a como está ubicado dentro de la manzana el

inmueble valuado y los que se están utilizando como comparables.
ubicación comercial habitacional Industrial
Manzaneri 1.05 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20
cabecero 1.05 a 1.35 1.05 a 1.20 1.05 a 1.10
Esquina 1.05 a 1.30 1.05 a 1.15 1.05
259
Medianero 1.00 1.00 1.00
interior 1.00 a 0.50 1.10 a 0.70 1.00 a 0.80
Esta tabla se refiere a terrenos para construcciones es importante analizar en el

enfoque de costos cuanto nos está impactando la ubicación de la esquina,
relacionando el valor físico como si el terreno fuera medianero con el valor
físico considerando el terreno en esquina, el factor debe de ser menor al
aplicado en el terreno.
FACTOR DE COEFICIENTE DE USO DE SUELO (INTENSIDAD DE

CONSTRUCCIÓN):
Se puede aplicar la siguiente formula:
((TC/CC) – (TS/CS)) * (VT/VF) + 1
Dónde:
TC = Superficie del Terreno del Comparable
CC = Superficie de Construcción del Comparable
TS = Superficie del Terreno del Sujeto
CS = Superficie de Construcción del Sujeto
VT = Valor del Terreno
VF = Valor Físico
260
O esta otra Fórmula:
((TS*(TC/CC)-CS)*(VUTH/VMC)*(-1))+1
Donde:
TC = Superficie del Terreno del Comparable
CC = Superficie de Construcción del Comparable
TS = Superficie del Terreno del Sujeto
CS = Superficie de Construcción del Sujeto
VUTH = Valor Unitario del Terreno Homologado
VMC = Valor de Mercado del Comparable
O esta otra:
Dónde:
261
Fic = Factor de Intensidad de Construcción
VUa = Valor unitario ajustado
VU = Valor unitario directo
Pp = Precio de oferta publicado
STc = Superficie de Terreno Comparable
SCc = Superficie de Construcción Comparable
STiv = Superficie de terreno del inmueble valuado
SCvi = Superficie de construcción del inmueble valuado
VUS = Valor unitario de suelo en la zona (resultado de la tabla de

homologación de terrenos dentro del enfoque físico)
262
CAPÍTULO 6
CONCEPTOS BÁSICOS DE MATEMÁTICAS
FINANCIERAS.
En tanto, la matemática financiera es una rama dentro de la ciencia matemática que se

ocupa excluyentemente del estudio del valor del dinero a través del tiempo y de las
operaciones financieras.
263
1. INTERÉS SIMPLE
FÓRMULAS DE INTERÉS SIMPLE
I=C*t*i
VF =C (1 + i * t)
C =VF (1 + i * t)-1
VF = C + I
Se dice que el interés simple y la tasa correspondiente son simples si el interés

total que se obtiene o se cobra es una proporción lineal de la cantidad inicial
del préstamo principal, la tasa de interés y el número de periodos de interés
por los que se hizo el préstamo.
264
2. INTERÉS COMPUESTO
Se dice que el interés es compuesto siempre que el cobro de éste por cualquier
periodo de interés se basa en la cantidad principal que resta más cualquier
cargo por intereses hasta el comienzo de ese periodo.
265
3. CAPITALIZAR
Vamos al banco con 1.000 € . Dentro de un año nos darán 1.100 € . Eso
es capitalizar, es decir, sumar a un capital actual los intereses devengados.
266
4. TASA DE INTERÉS NOMINAL Y EFECTIVA
Las tasas de interés nominales y efectivas tienen la misma relación que entre sí
guardan el interés simple y el compuesto.
La tasa de interés nominal obviamente ignora el valor del dinero en el tiempo y

la frecuencia con la cual se capitaliza el interés.
La diferencia es que las tasas de interés efectivas se utilizan cuando el periodo

de capitalización (o periodo de interés) es menor a un año.
5. TREMA
Generalmente, la Tasa de Rendimiento Mínima Aceptable (TREMA), es una

política que establece la alta dirección de una empresa como resultado de
numerosa consideraciones.
267
6. MÉTODO DEL VALOR PRESENTE
El método de valor presente (VP) se basa en el concepto del valor equivalente

de todos los flujos de efectivo relativos a alguna base o punto de inicio en el
tiempo, llamado presente. Es decir, todos los flujos de entrada y salida de
efectivo se descuentan al momento presente del tiempo con una tasa de
interés que generalmente es la TREMA
7. MÉTODO DE LA TASA INTERNA DE RENDIMIENTO
El método de la tasa interna de rendimiento (TIR) es el método de tasa de

rendimiento que utiliza con más frecuencia para realizar el análisis de ingeniería
económica.
Se le denomina también como el Método del Inversionista, Método del Flujo de

Efectivo Descontado o el Índice de Rentabilidad.
268
8. VA
Traer flujos futuros al presente, mediante una serie de pagos y una tasa.
9. MODELADO FINANCIERO.
La proyección del patrón de ingreso o flujo d4 efectivo periódico de una

empresa o propiedad a partir del cual pueden calcularse medidas de
rendimiento financiero. Las proyecciones de ingreso o de flujo de efectivo se
generan a través del uso de un modelo financiero que toma en cuenta las
relaciones históricas entre montos de ingreso, gasto y capital así como
proyecciones de esas variables. El modelado financiero también puede usarse
como una herramienta de gestión para probar expectativas de desempeño de
la propiedad, medir la integridad y estabilidad del modelo del FED , o como un
método para reproducir los pasos dados por los inversionistas al tomar
269
decisiones que involucran la adquisición, venta, o tenencia de un inmueble o

empresa.
10. ANÁLISIS DE INVERSIÓN
Un estudio realizado para fines de desarrollo e inversión, la evaluación del

desempeño de la inversión, o el análisis de una transacción que involucra
propiedades de inversión- Los análisis de inversión se denominan
indistintamente estudios de viabilidad (económica), análisis de mercado o de
comercialización, o estudios de proyección financiera.
11. TASA DE DESCUENTO
Una tasa de retorno usado para convertir una suma monetaria, pagadera o por
cobrar en el futuro, a valor presente. Teóricamente debería reflejar el costo de
oportunidad del capital, v. g., la tasa de retorno que puede generar el capital si
se le dan otros usos que tenga riesgo similar. También se le llama tasa de
rendimiento.
12. TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
La tasa de descuento que iguala el valor presente del flujo neto de efectivo de
un proyecto con el valor presente dela inversión de capital. Es la tasa a la cual
el Valor Presente Neto (VPN) es igual a cero. La TIR refleja tanto el rendimiento
sobre el capital invertido y el rendimiento de la inversión original, que son
consideraciones básicas de inversionistas potenciales. Por lo tanto derivar la TIR
270
de análisis de transacciones de mercado de propiedades similares que tienen

patrones de ingreso similares es un método apropiado para desarrollar tasas de
descuento de mercado para uso en valuaciones para llegar al Valor de
Mercado.
13. VALOR PRESENTE NETO (VPN)
La medida de la diferencia entre los ingresos descontados, flujos de entrada, y

los costos, o flujos de salida, en un análisis de FED. En una valuación que se
hace para llegar al Valor de Mercado, en donde los flujos de entrada y de
salida descontada y la tasa de descuentos se han derivado del mercado, el VPN
que resulta debería ser indicativo del Valor de Mercado para el enfoque de
ingresos.
271
ANEXO 01
FICHA DE
COMPARABLES
FOLIO OPERACIÓN
Tipo de Inmueble Tipo de Dato
Fec ha s y O rigen d el Da to
Fec ha Informa c ión Zona
Tip o d e Fuente Entre la s c a lles
Nomb re Fuente Ub ic a c ión

Teléfono Fuente M2/ CON ST
Niv eles
Niv el C omp rob . Inf. Proyec to
Loc a liza c ión d el C omp a ra b le Est.C onserv .
Esta d o Ed a d
M unic ip io C a lid a d
C olonia M2/ TERREN O
C .P. Frente
Pob la c ión o C iud a d Frente Lt tip o
Nomb re C a lle Fond o
Nº Exterior Forma
Nº Interior Desc . De Forma
Top ogra fia
Uso Desc . De Top o
Negoc ia c ión
T/ C
Id entific a c ión Imp ortes
Nomb re Ed ific io Total ($)
No. C ta . Pred ia l Unita rio ($/ m²)
Desc rip c ión d e b ien
FOTO DEL COMPARABLE UBICACION DEL COMPARABLE GOOGLE EARTH
272
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.
 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS.
 COMPENDIO DE CÓDIGOS CIVILES DE DISTINTOS ESTADOS.
 LEYES Y REGLAMENTOS DE FRACCIONAMIENTOS Y CÓDIGOS URBANOS.
 NORMA MEXICANA DE VALUACIÓN NMX-C-459-SCFI-ONNCE-2007.
 INTERNATIONAL VALUACION STANDARDS 2016.
 PROCEDIMIENTOS TÉCNICOS DE LA SECRETARIA DE LA FUNCIÓN PUBLICA,

INSTITUTO DE ADMINISTRACIÓN Y AVALUOS DE BIENES NACIONALES
2010.
 SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO, SOCIEDAD HIPOTECARIA

NACIONAL.
 FONDO NACIONAL DE LA VIVIENDA PARA LOS TRABAJADORES.
 CAPITALIZACIÓN DE RENTAS, ING. SALVADOR MARTÍNEZ VIRAMONTES,

FECOVAL 2012.
 EVALUACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS, MARIO GÓMEZ DAVID

TIOSCCO, 2013.
 EL AVALUO, ANTONIO ANTUÑO, 2013.
 HERRAMIENTAS FINANCIERAS PARA LA VALUACIÓN DE INMUEBLES,

MARIO GOMEZ, 2012.
 VALUACIÓN INMOBILIARIA, ENRIQUE AUGUSTO HERNÁNDEZ RUIZ, 2012.
 TASACIÓN DE INMUEBLES, GERMAN GOMEZ PICASSO 2016.
273
274

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Phoenix, Valuación Imobiliaria.

Irapuato, Gto., 2017

La capacitación constante es el día a día de la profesionalización de la

valuación, en este tiempo de cambio continuo y globalización, es

indispensable el contar con las herramientas didácticas y las últimas

metodologías aceptadas en el campo de la valuación.

Actualmente la valuación en México y Latinoamérica están en un proceso

de mejora en los estándares académicos, ya con esquemas de certificación

en valuación, hace inevitable el capacitarse constantemente para el

correcto ejercicio de la profesión.

Es por tal motivo, que creamos el INSTITUTO INTERNACIONAL DE

“ Esperamos que la compilación de conocimientos vertidos en esta

JOEL CÓRDOVA ESPITIA.

¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO? _____________________________ 10

¿QUÉ ES UN BIEN RAÍZ O UN BIEN INMUEBLES? ____________________ 13

1. DEFINICIÓN DE BIEN RAÍZ ___________________________________________ 14

LA VALUACIÓN INMOBILIARIA _____________________________________ 51

5. PRINCIPIOS ECONÓMICOS APLICADOS A LA VALUACIÓN___________________ 61

7. FLUJO DE EFECTIVO _______________________________________________ 156

PROCESO DE VALUACIÓN _________________________________________ 174

Capítulo 5 ________________________________________________________ 227

“El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas

¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO?

El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas

Por tanto, se observarán dos operaciones principales (aunque no son las

En el caso de la compraventa se produce un traspaso de la propiedad del

LISTA DE FACTORES QUE AFECTAN EL INGRESO POTENCIAL, LA

EN RELACIÓN CON LA TIERRA:

b) Tamaño y medidas del lote.

d) Condiciones de suelo y subsuelo.

e) Disponibilidad de servicios y tipo de estos.

EN RELACIÓN CON LAS CONSTRUCCIONES:

a) Tipo de construcción en relación con el lote.

e) Concordancia con el vecindario.

g) Servicios que proporcionan a sus habitantes.

a) Tipo de propiedad raíz (comercio, habitación, industria, etcétera).

b) Calidad dentro de su tipo.

c) Cantidad dentro de su tipo con respecto al mercado.

1. DEFINICIÓN DE BIEN RAÍZ

Los intereses, beneficios y derechos inherentes a la tenencia de bienes

Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos

La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios

Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos e

El término inmueble proviene de un vocablo latino que sirve para referirse a

El inmueble es un bien, considerado como bien raíz, como consecuencia que se

EN TÉRMINOS LEGALES DE REGLAMENTACIÓN CIVIL, SON

I. El suelo y las construcciones adheridas a él.

IV. Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentación, colocados

V. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando

VI. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario

XI. El material rodante de los ferrocarriles, las líneas telefónicas, telegráficas y

LOS BIENES SON DE DOMINIO DEL PODER PÚBLICO O DE

a) Bienes de Propiedad de los particulares: Casas habitación, condominio,

granjas, teatros, fábricas, molinos, gasolineras, aeropuertos, diques, muelles,

b) Bienes de dominio del poder público los que pertenecen a la Federación,

3. CONCEPTOS DE TIERRA Y PROPIEDAD

La Tierra es esencial para nuestras vidas y para nuestra existencia. Su

La valuación de la tierra como baldío o de la tierra y sus mejoras, es un

La Propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos,

El concepto de haz de derechos o propiedad de un bien raíz puede compararse

La tenencia de un derecho sobre artículos distintos a los bienes raíces, se

Un mercado es un medio en el que se intercambian bienes, servicios y

El principio de oferta y demanda estipula que el precio de un bien, servicio o