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Aula 01 – Direitos Reais – Civil V

INTRODUÇÃO

O curso de direito civil é uno. Desde Civil 2, 3 e 4 é visto o Direito Patrimonial,


que se divide em Direito Obrigacional (a maior fonte de obrigação é o contrato)
e Direito Real (propriedade é o principal direito real).

Nos Direito das Obrigações, nós estudamos as relações dos homens entre si
para atender suas necessidades e satisfazer seus interesses de alimento,
educação, saúde, habitação, transporte, lazer, etc. Nos Direitos Reais, nós
estudamos a relação dos homens com as coisas, sempre movido por
interesse econômico. Desse relacionamento econômico, com as pessoas e
com as coisas, forma-se um patrimônio ao longo de nossa vida, que será
transferido aos nossos herdeiros após nossa morte, de acordo com as regras
do Direito das Sucessões (Civil 7). O interesse econômico está em todas essas
relações.

O Direito de Família (Civil 6) é o menos patrimonial de todas os ramos do


Direito Civil.

Em suma, o Direito Patrimonial é o campo do Direito Civil onde as pessoas se


relacionam entre si, através dos contratos, e onde as pessoas se relacionam
com as coisas, adquirindo propriedade, com o objetivo de formar um
patrimônio, que será transferido aos herdeiros (em geral os familiares) após a
morte.

No direito patrimonial predomina a autonomia privada, onde a liberdade dos


particulares é grande em dispor dos seus bens para satisfazer os interesses
individuais, sem a presença imperativa de regras e de Governo. É permitido
fazer tudo o que a lei não proíbe, diferentemente do direito público
(Administrativo, Tributário) – onde só se faz o que a lei permite.

DIREITO REAL

Conceito:

É o campo do direito patrimonial cujas regras tratam do poder dos homens


sobre as coisas apropriáveis.

Objeto: As coisas apropriáveis são aquelas úteis e raras que podem ser
objeto de propriedade, diante do interesse econômico que elas despertam.
Excluem-se os bens abundantes, sem valoração econômica (ex: água do mar,
o ar que se respira, luz do sol; obs: energia solar tem valor mas é abundante,
ninguém pode se apropriar do sol). A coisa pública também não é apropriável.
(revisar bens públicos, arts 98 a 103) Uma ilha pode ser particular, mas a
praia sempre é pública (ex: ilha de Santo Aleixo, em Sirinhaém-PE)
As coisas podem ser apropriadas devido a uma relação jurídica contratual (ex:
João vende um livro a Maria que se torna dona da coisa e João do dinheiro) ou
pela captura ( = ocupação, onde não há relação com pessoas, ex: pegar uma
concha na praia, pescar um peixe). A aquisição decorrente de contrato se
diz derivada, porque a coisa já pertenceu a outrem; a aquisição derivada da
ocupação se diz originária porque a coisa nunca teve dono.
Assim, as coisas apropriáveis são objeto de propriedade, que é o mais amplo
direito real. Sinônimo de propriedade é o domínio (alguns autores enxergam
diferença entre propriedade e domínio). O conceito de propriedade já foi
absoluto no Direito Romano. Atualmente, esse direito é relativo. Por exemplo: a
propriedade rural, antigamente, poderia ser improdutiva pois o dono poderia
fazer o que bem entendesse com seus bens. Atualmente, com a CF-88, existe
a função social da propriedade, vedando-se ao dono deixa-la improdutiva. VER
ART. 1228, CAPUT (caráter absoluto da propriedade – caracterizado pelo
poder de disposição). Acrescentou-se os §§ 1º e 3º ao art. 1228, relativizando
o caráter absoluto da propriedade. É a função social da propriedade (que pode
ser urbana ou rural). Interessa à coletividade que seja respeitada a função
social da propriedade.

CARACTERÍSTICAS DOS DIREITOS REAIS:

1228. a) sequela: é o “direito de reaver a coisa” do art. 1228. É o direito de


reivindicar coisa de quem quer que injustamente a detenha. Vem do verbo
“seguir”. Dá-se quando o proprietário persegue a coisa para recuperá-la, não
importando com quem a coisa esteja. É um poder do titular do direito real de
seguir a cosia para recuperá-la de quem injustamente a possua. É uma
característica fundamental dos direitos reais, e não só da propriedade, mas do
usufruto, superfície, hipoteca, etc. Não existe nos direitos obrigacionais, cuja
poder é sobre a conduta, não sobre a coisa, e é por isso que os direitos reais
são mais fortes/poderosos do que os direitos pessoais.
1229. b) preferência: interessa aos direitos reais de garantia (penhor,
hipoteca, e alienação fiduciária). É uma grande vantagem sobre as garantias
pessoais/obrigacionais como aval e fiança (arts. 961, 1419 e 1422). Falaremos
depois mais dessa característica que dá prioridade ao credor hipotecário ou
pignoratício.

Diferenças entre os Direitos Reais e os Direitos Obrigacionais:

a) – objeto

DR: é determinado, é poder sobre uma coisa corpórea (via de regra), se bem
que neste séc XXI a propriedade imaterial (softwares, patentes) se revela mais
valiosa que a corpórea (petróleo, terras)
DO: objeto indeterminado até a satisfação do crédito; incorpóreo (regra geral, a
prestação, a conduta, o serviço, a omissão)

b) violação:
DR: por ação, ex: invadir propriedade alheia

DO: por omissão (em geral), ex: deixar de pagar a dívida, deixar de fazer o
serviço; exceção à regra da omissão é a obrigação de não-fazer: cumpre-a o
devedor que se omite.

c) duração:
DR: permanentes, quanto mais é exercido mais forte o direito real se torna,
mais ostensível, ou seja, a sociedade sabe e respeita. Exercer o direito
obrigacional (ex: receber o pagamento) é extingui-lo. Exercer o direito real é
fortalecê-lo.

DO: temporários, pois contratos de regra tem vida curta, como a compra e
vende de balcão que dura segundos.

d) usucapião:
DR: usucapíveis, pois se adquire propriedade pela posse prolongada,
respeitando-se os requisitos legais, em determinado período de tempo,
continuamente.

DO: não se adquirem pela usucapião, ninguém se torna credor por afirmar sê-
lo

e) sujeito passivo:
DR: absoluto (toda a sociedade), é ERGA OMNES, ou seja, contra todos, pois
toda a sociedade precisa respeitar a propriedade do dono sobre os bens dele,
e de cada um de nós. A característica erga omnes é oponível a toda e qualquer
pessoa.

DO: relativo (o devedor); só posso cobrar a dívida do devedor e não de todos;


não se pode exercer um direito de crédito contra um estranho, mas se exerce
contra todos a propriedade sobre seus bens.

f) – tipicidade:
DR: típicos (criados pela lei tão somente) e previstos no art. 1.225 do CC;
temos ainda o direito de preferência do inquilino, do art. 33 da lei 8245/91, e a
alienação fiduciária em garantia, do DL 911/69 e dos arts. 1361 a 1368 do CC
DO: atípicos (art. 425 – liberdade do cidadão na criação de contratos, como se
vê atualmente com os contratos disruptivos de tecnologia).

DA POSSE

Vimos na aula passada que só existe direito real se criado pela lei, pois as
pessoas não podem criar direitos reais. Sabemos que as partes podem criar
direitos obrigacionais, podem criar contratos (art. 425 do CC), mas não podem
criar direitos reais porque os direitos reais são mais poderosos, são
juridicamente mais fortes, mais seguros, por isso só a lei pode criá-los.

O art. 1225 tipifica os direitos reais em vários incisos, e o principal é a


propriedade do inciso I, o mais amplo, complexo e importante direito real.

Propriedade é sinônimo de domínio, mas é muito diferente de posse. E o que é


posse? Bem, posse não é direito, pois não está relacionado como tal pelo art.
1225. O legislador inclusive trata a posse em título anterior ao título dos
DIREITOS reais. Alguns juristas entendem que a posse é um direito, mas eu
me filio à corrente que considera a posse um FATO e não um direito.

Se a posse não é um direito por que precisa ser estudada? Porque a posse é
muito importante pelos seguintes motivos:

1 – a posse é a exteriorização da propriedade, que é o principal direito real;


existe uma presunção de que o possuidor é o proprietário da coisa. Olhando
para vocês eu presumo que estas roupas e livros que vocês estão usando
(possuindo) são de propriedade de vocês, embora possam não ser, possam
apenas ser emprestadas, ou alugadas, por exemplo. A aparência é a de que o
possuidor é o dono, embora possa não ser.

2 – a posse precisa ser estudada e protegida para evitar violência e manter a


paz social; assim se você não defende seus bens (§ 1o do 1210) e perde a
posse deles, você não pode usar a força para recuperá-los, precisa pedir à
Justiça. Você continua proprietário dos seus bens, mas para recuperar a posse
da coisa esbulhada só através do juiz, para evitar violência.

3 – a posse existe no mundo antes da propriedade, afinal a posse é um fato


que está na natureza, enquanto a propriedade é um direito criado pela
sociedade; os homens primitivos tinham a posse dos seus bens, a propriedade
só surgiu com a organização da sociedade e o desenvolvimento do direito.

Conceito de posse: é o estado de fato que corresponde ao direito de


propriedade.
Como a posse não é direito, a propriedade é mais forte do que a posse.
Dizemos que a posse é uma relação de fato transitória, enquanto a propriedade
é uma relação de direito permanente, e que a propriedade prevalece sobre a
posse (súmula 487 do STF: será deferida a posse a quem tiver a propriedade).

DA DETENÇÃO

Então posse é menos do que propriedade, e DETENÇÃO é menos do que


posse. Sim, existe um estado de fato inferior à posse que é a detenção.

Conceito de detenção: estado de fato que não corresponde a nenhum direito


(art 1198). Ex: o motorista da empresa de ônibus; o motorista doméstico em
relação ao carro do patrão; o bibliotecário em relação aos livros, o caseiro de
sua granja, casa de praia, etc. Tais pessoas não têm posse, mas mera
detenção por isso jamais podem adquirir a propriedade pela usucapião dos
bens que ocupam, pois só a posse prolongada enseja usucapião, a detenção
prolongada não enseja nenhum direito. O detentor é o fâmulo, ou seja, aquele
que possui a coisa em nome do verdadeiro possuidor, obedecendo ordens
dele. Vide ainda art. 1208 que se refere à tolerância, ex: aquela pessoa que
atravessa nosso terreno para encurtar caminho não adquire posse da
passagem. Voltaremos a esse art 1208 nas próximas aulas.

TEORIAS DA POSSE:

Dois juristas alemães fizeram estudos profundos sobre a posse que merecem
nosso conhecimento:

1 – Teoria Subjetiva: elaborada por Savigny em 1803, que elaborou um


tratado sobre a posse afirmando que a posse seria a soma de dois
elementos: o “corpus” e o “animus”. O corpus é o elemento material, é o
poder físico da pessoa sobre a coisa, é o elemento externo/objetivo, é a
ocupação da coisa pela pessoa. Já o animus é o elemento
interno/subjetivo, é a vontade de ser dono daquela coisa possuída, é a
vontade de ter aquela coisa como sua. Assim, para este jurista, o locatário, o
usufrutuário, o comodatário não teriam posse pois sabem que não são donos.
Tais pessoas teriam apenas detenção, não poderiam sequer se proteger como
autoriza o 1210 e § 1o. (ex: o inquilino não poderia defender a casa onde mora
contra um ladrão, pois o inquilino seria mero detentor). Savigny errou ao
valorizar demais o animus. Conceito de posse de Savigny: posse é o poder
que tem a pessoa de dispor fisicamente de uma coisa (corpus) com a intenção
de tê-la para si (animus).

2 – Teoria Objetiva de Ihering: criticou Savigny e deu destaque à


propriedade. Diz Ihering que se o proprietário tem a posse, não há necessidade
de distinção entre elas. Porém, o proprietário pode transferir sua posse a
terceiros para um melhor uso econômico (ex: um médico/professor que herda
uma fazenda não vai saber administrá-la, é melhor então alugá-la/arrendá-la a
um agricultor/empresário). Assim a posse se fragmenta em posse indireta (do
proprietário) e posse direta (do locatário/usufrutuário/comodatário). Ambos os
possuidores têm direito a exercer a proteção possessória do art 1210. Nosso
Código adotou a Teoria de Ihering como se vê dos arts. 1196 e 1197. Ihering
veio depois de Savigny e pôde aperfeiçoar a Teoria Subjetiva. Na prática, a
diferença entre as teorias é porque para Ihering o proprietário e o possuidor
direto podem defender a posse, já que o proprietário permanece possuidor
indireto (ex: populares invadem uma fazenda alugada, então tanto o
proprietário como o arrendatário podem defender as terras e/ou acionar a
Justiça). Ihering desprezou o animus e deu importância à fragmentação do
corpus para uma melhor exploração econômica da coisa. Conceito de posse
de Ihering: posse é a relação de fato entre pessoa e coisa para fim de sua
utilização econômica, seja para si, seja cedendo-a para outrem.

OBJETO DA POSSE

Toda coisa material, corpórea, que ocupa lugar no espaço pode ser apossada.
Como diziam os romanos, “res qui tangit possum”, ou coisa que pode ser
tocada. Assim, todas as coisas móveis e imóveis que ocupam lugar no espaço
podem ser possuídas e protegidas. Essa é a regra geral, embora admita-se
com controvérsias a possibilidade de posse de coisas imateriais como energia
elétrica, software, marcas e patentes. Alguns contratos exigem a transferência
da posse para sua formação como locação, depósito e comodato. Outros
contratos não transferem só a posse, mas também a propriedade da coisa
como compra e venda, troca, doação e mútuo.

CLASSIFICAÇÃO DA POSSE

OBJETIVA: esta classificação leva em conta elementos externos, visíveis, e


divide a posse em justa e injusta. A posse injusta é a violenta, clandestina
ou precária, a posse justa é o contrário (art. 1.200). A posse violenta nasce
da força (ex: invasão de uma fazenda, de um terreno urbano, o roubo de um
bem). A posse clandestina é adquirida na ocultação (ex: o furto), às
escondidas, e o dono nem percebe o desapossamento para tentar reagir como
permite o § 1odo art. 1.210. A posse precária é a posse injusta mais odiosa
porque ela nasce do abuso de confiança (ex: o comodatário que findo o
empréstimo não devolve o bem; o inquilino que não devolve a casa ao término
da locação; João pede a José para entregar um livro a Maria, porém José não
cumpre o prometido e fica com o livro, abusando da confiança de João). Todas
essas três espécies de posse injusta na verdade não são posse, mas detenção
(art. 1208). O relevante é porque a detenção violenta e a clandestina podem
convalescer, ou seja, podem se curar e virar posse quando cessar a violência
ou a clandestinidade, e o ladrão/invasor passar a usar a coisa publicamente,
sem oposição ou contestação do proprietário. Já a detenção precária jamais
convalesce, nunca quem age com abuso de confiança pode ter a posse da
coisa para com o passar do tempo se beneficiar pela usucapião e adquirir a
propriedade (ex: inexiste usucapião entre irmãos pelo abuso de confiança: o
pai morre, um dos filhos fica na casa, não vai jamais adquirir propriedade
contra os irmãos, tem que fazer o inventário e partilha). O ladrão e o invasor
até podem se tornar proprietários, mas quem age com abuso de confiança
nunca. É como se a lei admitisse violência de um estranho, jamais de um
conhecido, condômino ou beneficiário de empréstimo. Voltaremos a esse
assunto quando formos estudar usucapião em breve.

SUBJETIVA: a classificação subjetiva leva em conta a condição psicológica


do possuidor, ou seja, elementos interno-íntimos do possuidor, e divide a
posse em de boa-fé e de má-fé. A posse é de boa-fé quando o possuidor tem
a convicção de que sua posse não prejudica ninguém (1201). A posse é de má-
fé quando o possuidor sabe que tem vício. A posse de boa-fé, embora íntima,
admite um elemento externo para facilitar a sua comprovação. Este elemento
externo é chamado de “justo título”, ou seja, um documento adequado para
trazer verossimilhança à boa-fé do possuidor. (ver pú do 1201; ex: comprar
bem de um menor que tinha identidade falsa; outro ex: A aluga uma casa a B e
proíbe sublocação; C não sabe de nada, e B subloca a C; C está de boa-fé pois
tem um contrato com B, porém sua boa-fé cessa quando A comunicar a C que
B não podia sublocar – art. 1202).
Em geral a posse injusta é de má-fé e a posse justa é de boa-fé, porém
admite-se posse injusta de boa-fé (ex: comprar coisa do ladrão, 1203; é injusta
porque nasceu da violência, mas o comprador não sabia que era roubada), e
posse justa de má-fé (ex: o tutor comprar bem do órfão, o juiz comprar o bem
que ele mandou penhorar, mesmo pagando o preço correto, é vedado pelo art.
497; a posse é justa porque foi pago o preço correto, mas é de má-fé porque
tem vício, porque viola a ética, a moral, e a própria lei, afinal o tutor, o juiz não
basta ser honesto, também tem que parecer honesto).

COMPOSSE: é a posse exercida por duas ou mais pessoas, como o


condomínio é a propriedade exercida por duas ou mais pessoas (1199). A
composse pode ser tanto na posse direta como na indireta (ex: dois irmãos
herdam um apartamento e alugam a um casal, hipótese em que os irmãos
condôminos terão composse indireta e o casal a composse direta).

AQUISIÇÃO DA POSSE

Já sabemos que nosso legislador adotou a teoria objetiva da posse de Ihering.


Então possuidor é todo aquele que ocupa a coisa, seja ou não dono dessa
coisa (1196), salvo os casos de detenção já vistos (art. 1198). Sabemos
também que o proprietário, mesmo que deixe de ocupar a coisa, mesmo que
perca o contato físico sobre a coisa, continua por uma ficção jurídica seu
possuidor indireto, podendo proteger a coisa contra agressões de terceiros
(1197).
Quais são os poderes inerentes à propriedade referidos no art. 1196? São três:
o uso, a fruição (ou gozo) e a disposição, conforme art. 1228. Então todo
aquele que usa, frui ou dispõe de um bem é seu possuidor (1196). É por isso
que a propriedade de um direito complexo, porque é a soma de três
atributos/poderes/faculdades. Voltaremos a esse assunto breve quando formos
estudar propriedade.

Para adquirir a posse de um bem, basta usar, fruir ou dispor desse bem. Pode
ter apenas um, dois ou os três poderes inerentes à propriedade que será
possuidor da coisa (1204: “em nome próprio” para diferenciar a posse da
detenção do 1198). É por isso que pode haver dois possuidores (o direto e o
indireto) pois a posse pertence a quem tem o exercício de algum dos três
poderes inerentes ao domínio.

Exemplos de aquisição da posse: através da ocupação ou apreensão


(pescar um peixe, pegar uma concha na praia, pegar um sofá abandonado na
calçada), através de alguns contratos (compra e venda, doação, troca, mútuo –
vão transferir posse e propriedade; já na locação, comodato e depósito só se
adquire posse), através dos direitos reais (usufruto, superfície, habitação,
alienação fiduciária), através do direito sucessório (1784).

Na hipótese de ocupação (ou apreensão) se diz que a aquisição da posse é


originária, pois não existe vínculo com o possuidor anterior. Nos demais caos a
aquisição da posse é derivada de alguém, ou seja, a coisa passa de uma
pessoa para outra com os eventuais vícios do 1203 e 1206 (ex: comprar coisa
de um ladrão não gera posse, mas sim detenção violenta, salvo vindo a
detenção a convalescer, virando posse e depois propriedade pela usucapião;
1208 e 1261).

É importante saber o dia em que a posse foi adquirida para contagem do prazo
da usucapião, bem como para caracterizar a posse velha (mais de um ano e
um dia) do art. 558 do CPC. Falaremos de usucapião em breve e de posse
velha na próxima aula.

O incapaz pode adquirir posse? Uns autores dizem que não face ao art. 104,
I. Outros dizem que sim, pois posse não é direito, mas apenas fato (vide 542 e
543 – aceitação ficta).

PERDA DA POSSE

Perde-se a posse quando a pessoa deixa de exercer sobre a coisa qualquer


dos três poderes inerentes ao domínio (= propriedade), conforme 1223, 1196 e
1204.

Exemplificando, perde-se a posse por 1 ) abandono (significa renunciar à


posse, é a res derelictae = coisa abandonada, como colocar na calçada um
sofá velho; mas tijolo na calçada em frente de uma casa em obra não é coisa
abandonada, é preciso sempre pensar com razoabilidade); 2 ) tradição
(entrega da coisa a outrem com ânimo de se desfazer da posse, como ocorre
nos contratos de locação, compra e venda, comodato, etc; entregar a chave do
carro ao motorista/manobrista não transfere posse, só detenção); 3 )
perda da coisa (= res amissa; a perda é involuntária e permanente; ocorre
quando a pessoa não encontra a coisa perdida e quem a encontrou não a
devolve – 1233); 4) pela sua colocação fora do comércio (ex: o governo
decide proibir o cigarro, 104, II); 5) pela posse de outrem (invasor, ladrão)
superior a um ano e um dia, mesmo contra a vontade do legítimo possuidor;
antes de um ano e um dia (558 do CPC) o invasor/ladrão só tem detenção –
1208; após esse prazo já tem posse, e após alguns anos terá propriedade
através da usucapião, isso tudo se o proprietário permitir e não estiver
questionando na Justiça a perda do seu bem; isso parece absurdo, proteger o
ladrão/invasor, mas o efeito do tempo é tão importante para o direito, e a posse
é tão importante para presumir (dar aparência) a propriedade, que, nas
palavras de Ihering, citado por Silvio Rodrigues “mais vale que um velhaco,
excepcionalmente, partilhe de um benefício da lei, do que ver esse benefício
negado a quem o merece”; é mais ou menos como aquele refrão que se houve
no Tribunal do Júri: é melhor um culpado solto do que um inocente preso.

EFEITOS DA POSSE

Quais os efeitos, quais as consequências jurídicas da posse? São muitas, é por


isso que precisamos estudar a posse. Embora não se trate de um direito, a
posse é a exteriorização de um direito complexo e importantíssimo (a
propriedade), por isso a posse tem consequências jurídicas, por isso a posse é
um fato protegido pelo direito. Vejamos os efeitos da posse:

1 – direito à legítima defesa, ou desforço imediato, ou autodefesa da


posse do § 1o do 1210, afinal quem não defende seus bens, móveis ou
imóveis, não é digno de possuí-los. Se o possuidor não age “logo” precisa
recorrer ao Poder Judiciário, para não incidir no 345 do Código Penal. Os
limites desta autodefesa são os mesmos da legítima defesa do direito penal, ou
seja, deve-se agir com moderação, mas usando os meios necessários.

2 – direito aos interditos: interdito é uma ordem do juiz e são três as ações
possessórias que se pode pedir ao juiz quando o possuidor não tem sucesso
através do desforço imediato. Esta matéria é de interesse processual, vocês
vão aprofundar esse assunto em processo civil, mas eu considero prudente
adiantar alguma coisa:

– ação de interdito proibitório: é uma ação preventiva usada pelo possuidor


diante de uma séria ameaça a sua posse (ex: os jornais divulgam que um
movimento social vai invadir a fazenda X nos próximos dias). O dono (ou
possuidor, ex: arrendatário/locatário) da fazenda ingressa então com a ação e
pede ao juiz que proíba os réus de fazerem a invasão sob pena de prisão e sob
pena de multa em favor do autor da ação. (vejam a parte final do art. 1210,
caput)
– ação de manutenção de posse: esta ação é cabível quando houve turbação,
ou seja, quando já houve violência à posse (ex: derrubada da cerca, corte do
arame, cerco à fazenda, fechamento da estrada de acesso). O possuidor não
perdeu sua posse, mas está com dificuldade para exerce-la livremente
conforme os exemplos acima. (vide art 1210 parte inicial). O possuidor pede ao
juiz para ser mantido na posse, para que cesse a violência e para ser
indenizado dos prejuízos sofridos.
– ação de reintegração de posse: esta ação vai ter lugar em caso de esbulho,
ou seja, quando o possuidor efetivamente perdeu a posse da coisa pela
violência de terceiros. O possuidor pede ao juiz que devolva o que lhe foi
tomado. Esta ação cabe também quando o inquilino não devolve a coisa ao
término do contrato, ou quando o comodatário não devolve ao término do
empréstimo. A violência do inquilino e do comodatário surge ao término do
contrato, ao não devolver a coisa, abusando da confiança do
locador/comodante. (vide 1210 no meio). O possuidor pede ao juiz para ser
reintegrado na posse.
Estas três ações cabem para defender móveis e imóveis, sendo fungíveis, ou
seja, se o advogado erra a ação não tem problema pois uma ação pode
substituir a outra (ex: entra com o interdito mas quando o juiz vai despachar já
houve esbulho, não tem problema, art 554 CPC), além disso o direito é mais
importante do que o processo. Se sua posse foi violada e o direito protege a
posse das pessoas, existe uma ação para garantir essa proteção, afinal o
direito é mais importante do que o processo. Para qualquer direito existe uma
ação (processual) para assegurar, garantir, esse direito.

Outra coisa muito importante: estas ações devem ser propostas no prazo de
até um ano e um dia da agressão (art 558 do CPC), pois dentro deste prazo o
juiz pode LIMINARMENTE determinar o afastamento dos réus que só tem
detenção; após esse prazo, o invasor já tem POSSE VELHA e o juiz precisará
de mais elementos para afastar o réu antes da sentença. A liminar é uma
decisão que o juiz pode conceder no começo do processo, já a sentença é uma
decisão que só vem no final do processo. E nesse tempo todo os réus estarão
ocupando a coisa. Por isso é preciso agir dentro do prazo de um ano e um dia
(DETENÇÃO ou POSSE NOVA) para se obter uma grande eficácia na prática.
Se o réu tem POSSE VELHA, o juiz pode negar a liminar, mantendo o estado
de fato, até que após formar todo o processo o juiz julgue o estado de direito
(art 1211, súmula 487 STF). O proprietário sempre vence o possuidor, afinal a
posse é um fato provisório e a propriedade é um direito permanente.

3 – direito aos frutos e aos produtos: O possuidor de boa-fé tem direito aos
frutos e aos produtos da coisa possuída (art 95 e 1214). Então o arrendatário
de uma fazenda pode retirar os frutos e os produtos da coisa durante o
contrato. Os frutos diferem dos produtos pois estes são esgotáveis, são
exauríveis (ex: uma pedreira), enquanto os frutos se renovam. Os frutos podem
ser naturais (ex: crias dos animais, frutas das árvores, safra de uma plantação)
ou industriais (ex: produção de uma fábrica de carros) ou civis (ex: aluguel de
casa locada e juros de dinheiro aplicado no banco). (ver pu do 1214, e 1215). O
possuidor de má-fé não tem esses direitos (1216), salvo os da parte final do
1216 afinal, mesmo de má-fé, gerou riqueza na coisa.

4 – Direito à indenização e retenção por benfeitorias: Se o possuidor


realiza benfeitorias (= melhoramentos, obras, despesas, plantações,
construções) na coisa deve ser indenizado pelo proprietário da coisa, afinal a
coisa sofreu uma valorização com tais melhoramentos. Se o proprietário não
indenizar, o possuidor poderá exercer o direito de retenção, ou seja, terá o
direito de reter (= conservar, manter) a coisa em seu poder em garantia dessa
indenização (desse crédito) contra o proprietário.

Mas tais direitos de indenização e de retenção não são permitidos pela lei em
todos os casos.

Inicialmente precisamos identificar o tipo de benfeitoria realizada. Pelo art. 96


do CC as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis e necessárias. Os
parágrafos desse artigo conceituam tais espécies de benfeitorias, então
exemplificando a voluptuária seria uma estátua ou uma fonte no jardim de um
casa, ou então um piso de mármore, ou uma torneira dourada; já a útil seria
uma piscina, uma garagem coberta, um pomar, fruteiras; finalmente, a
benfeitoria necessária seria consertar uma parede rachada, reparar um telhado
com goteiras, trocar uma porta cheia de cupim.

Precisamos também identificar a condição subjetiva da posse, ou seja, se o


possuidor está de boa-fé ou de má-fé (vide aulas passadas sobre classificação
da posse).

Pois bem, se o possuidor está de boa-fé (ex: inquilino, comodatário,


usufrutuário, etc) terá sempre direito à indenização e retenção
pelas benfeitorias necessárias; já as benfeitorias voluptuárias poderão ser
levantadas (=retiradas) pelo possuidor, se a coisa puder ser retirada sem
estragar e se o dono não preferir comprá-las, não cabendo indenização ou
retenção; quanto às benfeitorias úteis, existe mais um detalhe: é preciso saber
se tais benfeitorias úteis foram expressamente autorizadas pelo proprietário
para ensejar a indenização e retenção.

Numa leitura isolada do art. 1219, fica a impressão de que as benfeitorias


necessárias e úteis têm o mesmo tratamento. Mas isso não é verdade por três
motivos:

Primeiro por uma questão de justiça afinal, como já vimos, são diferentes as
benfeitorias úteis e necessárias, e estas são mais importantes do que aquelas.
Não se pode comparar a necessidade de reparar uma parede rachada (que
ameaçava derrubar o imóvel) com a simples utilidade de uma garagem coberta
(é bom, evita que o carro fique quente, facilita o embarque das pessoas sob
chuva, mas não é imprescindível).

Segundo por que os arts. 505 e 578 do CC exigem autorização expressa do


proprietário para autorizar a indenização e retenção por benfeitorias úteis.
Realmente, quem garante que o proprietário da casa alugada/emprestada
queria um pomar no quintal plantado pelo possuidor/inquilino? E se o dono lá
tivesse intenção de construir uma piscina ao término do contrato? Teria que
comprar as árvores para depois derrubá-las????

Terceiro porque os direitos reais e os direitos obrigacionais se completam,


ambos integram a nossa conhecida autonomia privada, formando o direito
patrimonial, por isso não se pode interpretar o 1219 sem o 505 e
principalmente o 578, que se refere à transmissão da posse decorrente da
locação.

Em suma, em todos os casos de transmissão da posse (locação, comodato,


usufruto), o possuidor de boa-fé terá sempre direito à indenização e retenção
pelas benfeitorias necessárias; nunca terá tal direito com relação às
benfeitorias voluptuárias; e terá tal direito com relação às benfeitorias úteis se
foi expressamente autorizado pelo proprietário a realizá-las.

Já ao possuidor de má-fé se aplica o 1220, ou seja, nunca cabe direito de


retenção, não pode retirar as voluptuárias e só tem direito de indenização pelas
benfeitorias necessárias. Não pode nem retirar as voluptuárias até para
compensar o tempo em que de má-fé ocupou a coisa e impediu sua exploração
econômica pelo proprietário (= melhor possuidor).

5 – Direito a usucapir (= captar pelo uso = usucapião)

Para alguns autores este é o principal efeito da posse, o direito de adquirir a


propriedade pela posse durante certo tempo. A posse é o principal requisito da
usucapião, mas não é o único, veremos usucapião em breve.

6 – Responsabilidade do possuidor pela deterioração da coisa

Vocês sabem que, de regra, res perit domino, ou seja, a coisa perece para o
dono. Assim, se eu empresto meu carro a José (posse de boa-fé) e o carro é
furtado ou atingida por um raio, o prejuízo é meu e não do possuidor (1217). O
possuidor de boa-fé tem responsabilidade subjetiva, só indeniza o proprietário
se agiu com culpa para a deterioração da coisa (ex: deixou a chave na ignição
e facilitou o furto).

Já o possuidor de má-fé pode ser responsabilizado mesmo por um acidente


sofrido pela coisa, conforme 1218, salvo se provar a parte final do 1218 (ex: um
raio atinge minha casa que estava invadida, o invasor não tem
responsabilidade pois o raio teria caído de todo jeito, estivesse a casa na posse
do dono ou do invasor). O possuidor de má-fé tem, de regra, responsabilidade
objetiva, independente de culpa (ex: A empresta o carro a B para fazer a feira,
mas B passa dois dias com o carro que termina sendo furtado no trabalho de
B).

Por analogia ao 1218, lembrem-se do 399.

7 – Direito a inversão do ônus da prova

A aparência (presunção) é a de que o possuidor é o dono, assim cabe ao


terceiro reivindicante provar sua melhor posse ou sua condição de verdadeiro
dono (1211). Na dúvida, se mantém a coisa com quem já estiver.

PROPRIEDADE

É o mais importante e complexo direito real. É o direito real sobre a coisa


própria (sobre os nossos bens), pois os demais direitos reais do art. 1225 são
direitos reais sobre as coisas alheias, sobre os bens de terceiros (é o assunto
do final do semestre = os direitos reais na coisa alheia).

A importância da propriedade é imensa na nossa vida, afinal 1) temos interesse


na formação de um patrimônio para atender nossas necessidades de
alimentação, habitação, saúde, educação, transporte, lazer. Além disso, 2)
dinheiro vai garantir conforto na nossa velhice. Por fim, 3) estudar e trabalhar
para enriquecer e formar um patrimônio, nos dará mais recursos para praticar a
caridade; ajudar um necessitado é sempre gratificante.

Quanto mais se protege a propriedade mais se estimula o trabalho e a


produção de riquezas em toda a sociedade; negar esse direito representaria
uma atrofia no desenvolvimento sócio-econômico; por que estudar e trabalhar
tanto se o que eu ganhar e produzir não vai ficar para mim e para meus filhos,
mas para o Estado, para os políticos? É da natureza humana, desde o homem
primitivo, de se apoderar da caça, de peles, de armas e ferramentas.

Nosso ordenamento protege a propriedade a nível constitucional (arts. 5º, XXII


e 170, II) e a história mostra que os países hoje socialmente mais justos e
economicamente mais desenvolvidos, são aqueles que respeitaram a
propriedade privada ao longo dos séculos.

A propriedade é mais difícil de ser percebida do que a posse, pois a posse está
no mundo da natureza, enquanto o domínio (= propriedade) está no mundo
jurídico. Eu sei que vocês têm a posse das roupas, livros e relógios que estão
usando agora, mas não tenho certeza se vocês são realmente donos desses
objetos.

Conceito: há vários: 1) propriedade é o poder pleno sobre a coisa; 2) é a


submissão de uma coisa a uma pessoa; 3) é o direito real sobre a coisa
própria, etc. 4) Adotemos o conceito do código, que é muito bom e a lei está
sempre ao nosso alcance: ver art. 1228.

Então a propriedade é o poder de usar, fruir (=gozar) e dispor de um bem (três


faculdades/atributos/poderes do domínio) e mais o direito de reaver essa coisa
do poder de quem injustamente a ocupe.

CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE

1 – Complexidade: pelo conceito legal de propriedade se percebe porque se


trata de um direito complexo, como dito na primeira frase desta aula. A
complexidade é justamente porque a propriedade é a soma de três faculdades
e mais esse direito de reaver de terceiros. Expliquemos estas três faculdades
e este direito de reaver:

Uso – é o jus utendi, ou seja, o proprietário pode usar a coisa, pode ocupá-la
para o fim a que se destina. Ex: morar numa casa; usar um carro para
trabalho/lazer

Fruição (ou gozo) – jus fruendi; o proprietário pode também explorar a coisa
economicamente, auferindo seus benefícios e vantagens. Ex: vender os frutos
das árvores do quintal; ficar com as crias dos animais da fazenda.

Disposição – jus abutendi; é o poder de abusar da coisa, de modificá-la,


reformá-la, vendê-la, consumi-la, e até despreza-la. A disposição é o poder
mais abrangente.

Exemplo: se eu sou dono de um quadro eu posso pendurá-lo na minha parede


(jus utendi), posso alugá-lo para uma exposição (jus fruendi) e posso também
vendê-lo (jus abutendi).

O dono pode também ceder a terceiros só o uso da coisa (ex: direito real de
habitação do 1414); pode ceder o uso e a fruição (ex: usufruto do 1394 e
superfície do 1369); pode ceder só a disposição (ex: contrato estimatório do
537). O proprietário tem as três faculdades, já o possuidor tem pelo menos uma
dessas três (1196, 1204).

Além de ser a soma destas três faculdades, a propriedade produz um efeito,


que é justamente o direito de reaver a coisa (parte final do 1228). Como se faz
isso, como se recuperam nossos bens que injustamente estejam com
terceiros?

Através da ação reivindicatória. Esta é a ação do proprietário sem posse contra


o possuidor sem título. Esta ação serve ao dono contra o possuidor injusto,
contra o possuidor de má-fé ou contra o detentor.
Não confundam com a ação possessória, já estudada. A possessória é a ação
do possuidor contra o invasor, que inclusive pode ser o proprietário (ex: locador
quer entrar a qualquer hora na casa do inquilino, alegando ser o dono; não
pode. Mas o proprietário que aluga uma fazenda também pode usar a
possessória se agricultores ameaçarem invadir e o arrendatário não toma
providências, afinal o proprietário tem posse indireta). A vantagem da
possessória é a possibilidade de concessão de liminar pelo juiz. Na
reivindicatória cabe tutela antecipada havendo verossimilhança como se verá
em processo civil.
Este direito de reaver é conseqüência da seqüela, aquela característica dos
direitos reais que nós vimos na primeira aula, e que permite que o titular do
direito real o exerça contra qualquer pessoa.

2 – É direito absoluto: se o proprietário pode dispor, pode abusar da coisa


(jus abutendi), pode vendê-la, reformá-la e até destruí-la. Esse absolutismo não
é mais pleno pois o direito moderno exige que a coisa cumpra uma função
social, exige um desenvolvimento sustentável do produzir evitando poluir (ver §
1º do 1228).

Respeitar a função social é um limite ao direito de propriedade; outro limite são


os direitos de vizinhança, que veremos em breve.

Lembro que, quando uma propriedade não cumpre sua função social, o Estado
a desapropria não para si (o que seria comunismo ou socialismo), mas para
outros particulares que possam melhor utilizá-la. Isso só comprova que nosso
direito valoriza a propriedade privada.
É absoluto também porque se exerce contra todos, é direito erga omnes, todos
vocês têm que respeitar minha propriedade sobre meus bens e vice-versa. Já
falamos disso quando vimos a distinção entre direitos pessoais e reais.

3 – Perpetuidade: os direitos de crédito prescrevem, mas a propriedade dura


para sempre, passa inclusive para nossos filhos através do direito das
sucessões (Civil 7). Quanto mais o dono usa a coisa, mais o direito de
propriedade se fortalece. A propriedade não se extingue pelo não-uso do dono,
mas sim pelo uso de terceiros. Então eu posso guardar meu relógio na gaveta
que ele continuará meu para sempre. Eu posso passar décadas sem ir ao meu
terreno na praia. Mas se alguém começar a usá-lo, poderá adquiri-lo pela
usucapião.
4 – Exclusividade: ver 1231; o proprietário pode proibir que terceiros se
sirvam do seu bem; a presunção é a de que cada bem só tem um dono
exclusivo, mas nosso ordenamento admite o condomínio (veremos condomínio
em breve, e veremos também como a lei facilita a extinção do condomínio
justamente porque a propriedade é um direito tão amplo e complexo que não é
fácil ser exercido por duas pessoas sobre uma única coisa).

5 – Elasticidade: a propriedade se contrai e se dilata, é elástica como uma


sanfona; por exemplo, tenho uma fazenda e cedo em usufruto para José; eu
perco as faculdades de uso e de fruição, minha propriedade antes plena
(completa) vai diminuir para apenas disposição e posse indireta; mas ao
término do usufruto, minha propriedade se dilata e torna-se plena novamente.

SUJEITOS

Quais os sujeitos no direito de propriedade? De um lado o sujeito ativo, o


proprietário, qualquer pessoa física ou jurídica, desde que capaz. O menor
pode adquirir mediante representação do pai ou do tutor (vocês estudaram
representação em Civil 1 e voltarão a ver em Direito de Família; depois vejam o
art. 1º, 1634, V, 1747, I). Do outro lado o sujeito passivo indeterminado, ou
seja, todas as demais pessoas da sociedade que devem respeitar o meu direito
de propriedade.

OBJETO

O objeto da propriedade é toda coisa corpórea, incorpórea, móvel ou imóvel. A


propriedade incorpórea atualmente mais valiosa (softwares e tecnologia valem
mais que terra e petróleo).

ESPÉCIES DE PROPRIEDADE

1. a) plena ou ilimitada: quando as três faculdades do domínio (uso, fruição e


disposição) estão concentradas nas mãos do proprietário e não existe
nenhuma restrição (1231).

2. b) limitada: subdivide-se em 1) restrita: quando a propriedade está gravada


com um ônus real, como a hipoteca e o penhor (direitos reais de garantia que
veremos mais adiante), ou quando o proprietário, por exemplo, cedeu a coisa
em usufruto para outrem e ficou apenas com a disposição e posse indireta do
bem; 2 ) resolúvel: propriedade resolúvel é aquela que pode ser resolvida, ou
seja, que pode ser extinta, e só se tornará plena após certo tempo ou certa
condição. Como? Na hipótese de retrovenda do 505; na alienação fiduciária em
garantia do 1361; no fideicomisso do 1953. Ver ainda o 1359.
EXTENSÃO DA PROPRIEDADE

Até onde alcança a propriedade sobre um bem? Até onde vai o poder do dono
sobre a coisa? Se a coisa é móvel, é mais fácil responder, pois o poder varia
de acordo com o tamanho da coisa (ex: uma caneta, um carro, uma lancha, o
dono sabe perfeitamente onde começa e termina o objeto, é fácil de identificá-
lo no espaço).
Mas se a coisa é imóvel surgem alguns problemas quanto ao limite vertical. O
limite horizontal do terreno/fazenda será o muro, a cerca, o rio, a montanha,
etc. E o limite vertical? Até que altura e profundidade do solo o proprietário é
dono? Diziam os romanos “qui dominus est soli dominus est usque ad caelum
et usque ad inferos” (quem é dono do solo é dono até o céu e até o inferior).
Mas com a aviação e a importância estratégica dos minerais, o espaço aéreo e
o subsolo passaram a pertencer ao Estado, assim o dono não pode impedir
que um avião passe bem alto por cima de seu terreno, e nem pode explorar os
recursos minerais do subsolo (ver 1230 CC e 176 CF). No final, predomina a
razoabilidade/bom senso/utilidade prática do art. 1229 que usa as expressões
“úteis ao exercício” e “interesse em impedir”, de modo que o proprietário não
pode impedir que o metrô passe por baixo de seu terreno, mas pode impedir
que o vizinho construa uma garagem por baixo de sua casa; o proprietário não
pode impedir o sobrevôo de um avião lá no alto, mas pode impedir voos
rasantes sobre sua casa.

LIMITAÇÃO DA PROPRIEDADE

Como sabemos, a lei limita o direito de propriedade que não é mais


tão absoluto. O código velho no art. 527 considerava a propriedade
um direito ilimitado. Mas atualmente já vimos que a propriedade
precisa cumprir uma função social; já vimos que os minerais do
subsolo pertencem à União. Há também outros limites ao direito real
de propriedade:

1. a) limitação legal, em respeito ao interesse da sociedade: tal limitação


legal se dá por força de leis de direito privado (são os direitos de
vizinhança, que veremos em breve) e por força de leis de direito
público (ex: desapropriação, requisição para as eleições, segurança
nacional, tombamento, urbanização, leis ambientais, a questão da
função social e da exploração dos minerais, assuntos que vocês
estudarão em direito administrativo/constitucional/eleitoral; ver §§ 3º,
4º e 5º do art 1228). Nas limitações privadas existe reciprocidade (um
vizinho tem que respeitar os limites do outro e vice-versa), já nas
limitações públicas não há reciprocidade (o particular não pode
desapropriar bens do Estado), mas sempre se pode exigir indenização
e contar com a Justiça para frear abusos dos governantes. Por isso
político não gosta de juiz…
2. b) limitação jurídica, em respeito ao direito natural, em respeito ao que
é justo para viver honestamente, não enganar os outros e dar a cada
um o que é seu. Exemplos de limitações jurídicas: o abuso de direito
do § 2º do 1228 c/c 187; a desapropriação privada do 1258 e 1259.

3. c) limitação voluntária, em respeito à autonomia privada: tal limitação


decorre da vontade do dono, ou seja, é o dono da coisa que resolve
limitá-la em troca de alguma vantagem financeira, por exemplo:
servidão de não construir mais alto para garantir vista e ventilação
para o terreno de trás, se dispondo os donos do terreno de trás a
pagar por essa vantagem (veremos servidões prediais mais
adiante); o dono da coisa pode também limitar a propriedade por
motivo de ordem pessoal (ex: herança com inalienabilidade do 1911; o
pai deixa para o filho uma casa proibindo o filho de vendê-la porque
sabe que o filho é descontrolado e gasta tudo; veremos em Civil 7).

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

A aquisição da propriedade pode ser originária ou derivada; é originária quando


a propriedade é adquirida sem vínculo com o dono anterior, de modo que o
proprietário sempre vai adquirir propriedade plena, sem nenhuma restrição,
sem nenhum ônus (ex: acessão, usucapião e ocupação); a aquisição
é derivada quando decorre do relacionamento entre pessoas (ex: contrato de
compra e venda registrado para imóveis, contrato com tradição para móveis,
sucessão hereditária) e o novo dono vai adquirir nas mesmas condições do
anterior (ex: se compra uma casa com hipoteca, vai responder perante o
Banco; se herda um apartamento com servidão de vista, vai se beneficiar da
vantagem).

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

Depois estudaremos a aquisição da propriedade dos móveis, por hoje vamos


conhecer como é possível se tornar dono de bens imóveis: são quatro os
modos, previstos no art. 530 do código velho. Destes quatro modos, apenas a
aquisição pelo direito hereditário não vai nos interessar neste semestre, mas
apenas em Civil 7. Vamos conhecer logo os outros três modos:

1 – Registro: antigamente chamava-se de transcrição; é aquisição derivada. O


registro é o modo mais comum de aquisição de imóveis. Conceito: se
trata da inscrição do contrato no cartório de registro do lugar do
imóvel. Existem cartórios de notas (onde se faz escritura pública, testamento,
reconhecimento de firma, cópia autenticada) e cartórios de registro de
imóveis em nossa cidade. Cada imóvel (casa, terreno, apartamento) tem um
número (= matrícula) próprio e está devidamente registrado no cartório de
imóveis do seu bairro (se a cidade for pequena só tem um). O cartório de
imóveis tem a função pública de organizar os registros de propriedade e
verificar a regularidade tributária dos imóveis, pois não se podem registrar
imóveis com dívidas de impostos. A função é pública, mas a atividade é
privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judiciário. A lei 6.015/73 dispõe sobre os
registros públicos. Quando você compra/doa/troca um imóvel você precisa
celebrar o contrato em qualquer Cartório de Notas através de escritura pública
(arts. 108 e 215) e depois inscrever essa escritura no Cartório do lugar do
imóvel. Só o contrato/entrega das chaves/pagamento do preço não basta, é
preciso também fazer o registro tendo em vista a importância da propriedade
imóvel na nossa vida. O registro confirma o contrato e dá publicidade ao
negócio e segurança na circulação dos imóveis. A escritura pode ser feita em
qualquer cartório de notas do país, mas o registro só pode ser feito no cartório
do lugar do imóvel, que é um só. Ver 1245 e §§. O título translativo a que se
refere o § 1º em geral é o contrato. O registro de imóveis em nosso país não é
perfeito, afinal o Brasil é um país continental, e muitos terrenos ainda não têm
registro, mas o ideal é que cada imóvel tenha sua matrícula com suas
dimensões, sua história, seus eventuais ônus reais (ex: hipoteca, servidão,
superfície, usufruto, etc) e o nome de seus proprietários. No cartório de
imóveis se registra não só a propriedade, mas qualquer direito real (ex:
hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc). Antes do registro do contrato não
há direito real, não há propriedade, não há seqüela ainda em favor do
comprador (§ 1º do 1245), mas apenas direito pessoal, de modo que se o
vendedor desiste, a regra é o contrato se resolver em perdas e danos (art. 389
é a regra, e o 475 é a exceção, lembram desses artigos, não é?)
Observação: carro tem registro no DETRAN, mas carro não é imóvel, mas bem
móvel, por isso para se tornar dono do carro não é necessário o registro.
Voltaremos a esse assunto quando formos estudar a aquisição da propriedade
móvel através da tradição (1267).

Características do registro: fé pública (presume-se que o registro exprima a


verdade; o cartório deve ser bem organizado e os livros bem cuidados,
cabendo ao juiz fiscalizar as serventias; os livros são acessíveis a qualquer
pessoa, 1246); possibilidade de retificação (se o registro está errado, o juiz
pode determinar sua correção, 1247); obrigatoriedade (o registro é obrigatório
no cartório de imóveis do lugar do imóvel: § 1º do 1245) e continuidade (o
registro obedece a uma sequência lógica, sem omissão, de modo que não se
pode registrar em nome do comprador se o vendedor que consta no contrato
não é o dono que consta no registro; muita gente desconhece a importância do
registro, ou então para não pagar as custas, só celebra o contrato de compra e
venda; aí fica transmitindo posse de um para outro; quando finalmente alguém
resolve registrar, não encontra mais o dono, aí o jeito é partir para a usucapião,
processo complexo e oneroso).

2 – aquisição da propriedade imóvel pela acessão


É aquisição originária. Adquire-se por acessão tudo aquilo que adere ao solo e
não pode ser retirado sem danificação. Através da acessão a coisa imóvel vai
aumentar por alguma das cinco hipóteses do art. 1248. As quatro primeiras são
acessões naturais e horizontais (dependem da natureza, mais precisamente da
atividade fluvial/dos rios, do movimento de areia feito pelos rios) e a quinta é
acessão humana e vertical (decorre da atividade artificial do homem ao plantar
e construir).

1. a) formação de ilhas: 1249


2. b) aluvião: é o acréscimo lento de um terreno ribeirinho; a parte do terreno
que aumenta passa a pertencer ao dono do terreno, 1250
3. c) avulsão: difere da aluvião pois a avulsão é brusca: 1251
4. d) álveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou; este rio seco torna-
se propriedade do dono do terreno onde ele passava: 1252
5. e) construções e plantações: esta é a acessão humana, pois é o homem
que constrói e planta num terreno; a regra é o acessório seguir o principal,
então tais benfeitorias serão de propriedade do dono do terreno, 1253; porém,
se o dono do material e das sementes não for o dono do terreno surgirão
problemas sobre o domínio das acessões e indenização ao prejudicado. Como
resolver isso para evitar enriquecimento ilícito do dono do terreno? Vai
depender da boa fé ou da má fé dos envolvidos, bem como vai depender da
espécie de benfeitoria, com as mesmas regras que nós já vimos quando
tratamos dos efeitos da posse.

3 – aquisição da propriedade imóvel pela usucapião

3 – A usucapião; a palavra é feminina porque vem do latim “usus” + “capere”,


ou seja, é a captação/tomada/aquisição pelo uso. Conceito: é modo de
aquisição da propriedade pela posse prolongada sob determinadas condições.
Não só a propriedade se adquire pela usucapião, mas outros direitos reais
como superfície, usufruto e servidão predial também (veremos mais adiante). A
usucapião exige posse prolongada (elemento objetivo) com a vontade de ser
dono (animus domini – elemento subjetivo).
Fundamento: por que nosso direito aceita a usucapião? 1) para prestigiar a
pessoa que usa e se serve da coisa para morar e trabalhar; a propriedade é um
direito importantíssimo e a posse é um fato muito relevante, como já vimos nas
primeiras aulas. 2) para punir o proprietário desidioso/preguiçoso/irresponsável,
que não cuida dos seus bens, afinal “dormientibus non sucurrit jus”; além disso,
quem não defende e cuida dos seus bens, não é digno de tê-los; mas lembrem
que não se perde a propriedade pelo simples não-uso, é preciso que alguém
esteja usando no lugar do proprietário; 3) por uma questão de paz social, pois a
usucapião vai regularizar, vai sanar os vícios de uma posse violenta ou
clandestina (a posse precária não convalesce nunca, lembrem do 1200 e do
1208); a usucapião transforma a posse, um fato provisório, em propriedade, um
direito permanente; a usucapião vai dar juridicidade a uma situação de fato
amadurecida pelo tempo, mesmo que o possuidor seja um ladrão ou um
invasor.
Outro conceito: a usucapião é modo originário ( não é derivado) de aquisição
do domínio através da posse mansa e pacífica, exercida com “animus domini”
por certo tempo, fixado em lei. Por ser modo originário, é irrelevante que a
coisa tenha um proprietário registrado no cartório de imóveis, pois pela
usucapião a coisa se adquire do tempo e não de outra pessoa.
Requisitos:

1) capacidade do adquirente: o incapaz não pode adquirir pela usucapião


(104, I), e também não pode perder pela usucapião, caso seu
representante (pai, tutor, curador) não defenda seus bens (198, I – a
usucapião, como a prescrição, é também efeito do tempo no direito; diz-
se que a prescrição do art 189 é prescrição extintiva, enquanto a
usucapião é prescrição aquisitiva). Ver art. 1244.

2) a coisa usucapienda precisa estar no comércio (ex: 102, drogas).

3) a posse: não é qualquer posse, mas a posse para ensejar a usucapião


precisa ser mansa, pacífica, pública, contínua e com intenção de dono da parte
do possuidor; para a posse reunir essas características, o proprietário precisa
se omitir e colaborar com o amadurecimento desta posse; como já vimos, a
detenção violenta e clandestina pode convalescer e virar posse, mas a
detenção precária jamais; empregado, caseiro, também não tem posse, mas
mera detenção (1198); inquilino/comodatário, durante o contrato, tem posse
mas não tem animus domini, e depois do contrato, caso não desocupem a
coisa, sua situação passa a ser de detentor, por isso em nenhum caso
inquilino/comodatário podem adquirir pela usucapião. Acessão de posses: é a
soma da posse do sucessor com a posse do antecessor para atingir o tempo
exigido em lei para a usucapião, desde que as posses tenham as mesmas
características (1243).
4) o tempo: o tempo varia de cinco a quinze anos, conforme a espécie da
usucapião que veremos a seguir.

Espécies de usucapião:

1) extraordinária: é a do art. 1238 mesmo que o possuidor esteja de má-fé;


esta é a usucapião que beneficia o ladrão e o invasor (ver p.ú.); não há limite
para o tamanho do terreno e a pessoa pode já ter um imóvel e mesmo assim
usucapir outro; o tempo para esta espécie já foi de 30 anos, depois caiu para
20 e agora é de 15 ou apenas 10 anos conforme p.ú.; isto é uma prova da
importância da posse para o direito; o artigo fala em “juiz declarar por
sentença” pois o juiz não constitui a propriedade para o autor, o juiz
apenas reconhece/declara que a pessoa adquiriu aquela propriedade do
tempo. Com a sentença, o autor fará o registro no cartório de imóveis, mas
repito, o autor terá adquirido pelo tempo e não pelo registro. Porém o registro é
importante para dar publicidade e para permitir que o autor depois possa fazer
uma hipoteca, servidão, superfície, vender o bem a terceiros, etc. A
sentença aqui é o título a que se refere o 1245, ao invés do tradicional contrato
mediante escritura pública.

2) ordinária: art. 1242; o prazo é menor, de dez anos, pois exige título e boa-fé
do possuidor, além da posse mansa, pacífica, etc.; já explicamos boa-fé e título
justo na classificação da posse; exemplos de título justo seriam um contrato
particular, um recibo, uma promessa de compra e venda, etc.

3) especial rural: art. 1239: o prazo é de apenas cinco anos, mas existe um
limite para o tamanho do terreno usucapiendo e o proprietário lá tem que
trabalhar e não pode ter outro imóvel; beneficia os pequenos agricultores.

4) especial urbano: art. 1240; semelhante ao rural; beneficia pessoas


humildes sem moradia nas cidades.

5) especial familiar: art. 1240-A; usucapião polêmico porque transfere


propriedade de imóvel ao cônjuge que ficou no lar, após cessar a união marital.
O correto em relacionamento terminado seria partilha do bem, conforme regime
patrimonial escolhido pelos noivos. Mas lei preferiu prestigiar quem fica na
casa, como se o abandonado fosse sempre o injustiçado. Mas pode acontecer
de o cônjuge deixar o lar com medo de violência, e ainda perder o imóvel. E
pode existir usucapião entre familiares (atos de permissão/tolerância do art.
1.208)? Reflitam!

Observação processual: o Ministério Público deve ser ouvido pelo juiz na ação
de usucapião; é um dos poucos temas de direito patrimonial privado que o MP
intervém, e o promotor dá sua opinião no caso pela importância do registro
imobiliário para paz social.

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL

Já falamos dos modos de aquisição da propriedade imóvel. Quanto à


propriedade móvel, se adquire pela:

1 – Tradição: é a entrega efetiva da coisa móvel feita pelo proprietário-


alienante ao adquirente, em virtude de um contrato, com a intenção de
transferir o domínio. A tradição completa o contrato, pois tenda em vista a
importância da propriedade para o direito, é necessário que, para se desfazer
de um bem, além de um contrato, a coisa seja concretamente entregue ao
adquirente (ex: comprador, donatário), confirmando o contrato (1226 e 1267).
Com a tradição, o direito pessoal decorrente do contrato, torna-se direito real.
O alienante (vendedor, doador) tem que ser dono da coisa (1268, parte inicial),
e essa alienação pode ser gratuita (doação) ou onerosa (compra e venda). O
contrato tem que ser válido para eficácia da tradição (§ 2º do 1268).
Consequências práticas da tradição: se eu compro um celular para pagar a
prazo, saio com ele da loja e sou roubado na esquina, não posso deixar de
pagar as prestações pois aparelho já era meu, já
tinha ocorrido a tradição; ao contrário, se eu compro uma geladeira a vista e
aguardo em casa o caminhão da loja chegar, e o caminhão cai no rio, a loja vai
ter que me entregar outra geladeira pois a tradição não tinha ocorrido ainda.
Em ambos os exemplos predomina o princípio “res perit domino (a
coisa perece para o dono)”. A tradição é ato externo/público e corresponde
ao registro para aquisição da propriedade imóvel. Diz-se que a tradição é
o registro informal/sem solenidades. Só após a tradição é que
haverá propriedade com todos os atributos do 1228. Seria possível sequela
sem tradição? Excepcionalmente sim, conforme nosso conhecido art. 475.

2 – Ocupação: ocupar é se tornar proprietário de coisa móvel sem dono ou


de coisa abandonada. Ressalto que ocupar coisa imóvel sem dono ou
abandonada gera posse e não propriedade, posse que pode virar propriedade
pela usucapião, como já vimos. Essa diferença é porque as coisas imóveis têm
mais importância econômica do que as móveis, então a aquisição dos imóveis
pela ocupação exige mais requisitos. Coisa sem dono e coisa abandonada são
coisas diferentes. A coisa sem dono (res nulius) é a concha na praia ou o peixe
no mar(1263). A coisa abandonada (res derelictae), seria o sofá deixado na
calçada (1275, III). Atenção para não confundir estas duas espécies de coisas
com uma terceira espécie, a coisa perdida (res amissa), pois as coisas
perdidas não podem ser apropriadas pela ocupação, mas sim devem ser
devolvidas ao dono. A perda da coisa não implica perda da propriedade. O
ditado popular “achado não é roubado” é falso, e a coisa perdida não pode ser
ocupada pelo descobridor sob pena de crime (art. 169, pú, II do CP). O
descobridor deve agir conforme art. 1233 mas tem direito a uma recompensa
do 1234 (achádego é o nome dessa recompensa), salvo se o dono da coisa
preferir abandoná-la, hipótese em que
o descobridor pode ocupar a coisa por se tratar, agora, de res derelictae. Este
art. 1234 consagra uma obrigação facultativa do dono da coisa/devedor da
recompensa. Agora é evidente que se o descobridor passar a usar a
coisa terminará adquirindo-a pela usucapião e o passar do tempo irá
também beneficiá-lo com a prescrição do aludido crime do CP.

3 – Achado do tesouro: isto é instituto histórico, previsto no art. 1264.


São quatro os requisitos do tesouro: ser antigo, estar escondido
(oculto, enterrado), o dono ser desconhecido e o descobridor ter
encontrado casualmente (sem querer). O tesouro se divide ao meio com o
dono do terreno. Se o descobridor estava propositadamente procurando o
tesouro em terreno alheio sem autorização, não terá direito a nada (1265).

4 – Especificação: ocorre quando alguém manipulando matéria prima de


outrem (ex: pedra, madeira, couro, barro, ferro) obtém espécie
nova (ex: escultura, carranca, sapato, boneco, ferramenta). Esta coisa nova
pertencerá ao especificador/artífice que pelo seu trabalho/criatividade
transformou a matéria prima de outrem em espécie nova. Mas o
especificador/artífice terá que indenizar o dono da matéria prima. Se a matéria
prima é do especificador não há problema. A lei faz prevalecer a
inteligência/criatividade/o trabalho intelectual/manual sobre a matéria prima (§
2º do 1270).
5 – Confusão, comistão e adjunção: são três modos diferentes e raros
de aquisição da propriedade, tratados pelo CC numa seção única. Tratam-se
da mistura de coisas de proprietários diferentes e que depois não podem
ser separadas. A confusão é a mistura de coisas líquidas (ex: vinho
com refrigerante, álcool com água – obs: não confundir com a
confusão de direitos do 381 pois aqui a confusão é de coisas). A comistão é a
mistura de coisas sólidas (ex: sal com açúcar; sal com areia). E a adjunção é a
união de coisas, não seria a mistura, mas a união, a justaposição de
coisas que não podem ser separadas sem estragar (ex: selo colado num
álbum, peça soldada num motor, diamante incrustado num anel). As coisas
sob confusão, comistão ou adjunção, obedecem a três regras: a) as coisas vão
pertencer aos respectivos donos se puderem ser separadas sem danificação
(1272, caput); b) se a separação for impossível ou muito onerosa surgirá
um condomínio forçado entre os donos das coisas (§ 1o do 1272); c) se uma
das coisas puder ser considerada principal (ex: sal com areia mas que
ainda serve para alimento do gado; diamante em relação ao anel), o dono
desta será dono do todo e indenizará os demais (§ 2o do 1272). Estas regras
são supletivas, ou seja, tais regras não são imperativas (= obrigatórias)
e podem ser modificadas pelas partes, pois no direito patrimonial
privado predomina a autonomia da vontade. Ressalto que tal fenômeno tem
que ser involuntário (= acidental, ex: caminhão de açúcar que virou em cima da
areia de uma construção), pois se for voluntário, os donos das coisas têm
que disciplinar isso em contrato (ex: experiência para fazer nova bebida
da mistura de vinho com cerveja). Se ocorrer má-fé (ex: virar o caminhão
de propósito em cima da areia), aplica-se o 1273.

1 – Tradição

2 – Ocupação

3 – Achado do tesouro

4 – Especificação

5 – Confusão, comistão e adjunção

6 – Usucapião de coisa móvel: Aplica-se aos móveis e também aos


semoventes (bens suscetíveis de movimento próprio, como um boi, um cavalo,
art 82). Esta usucapião de móveis mantem os mesmos fundamentos e
requisitos da usucapião de imóveis que já explicamos. A usucapião de móveis
é mais rara e é menor o tempo previsto em lei para sua aquisição tendo em
vista a maior importância econômica dos imóveis na nossa vida. Para os
imóveis a usucapião se dá entre cinco e quinze anos, já para os móveis se dá
entre três e cinco anos.
Espécies de usucapião móvel: a) ordinária: 1260: exige posse, então não é
possível a mera detenção do 1198 ou a tolerância do 1208; exige animus
domini, o que corresponde ao “como sua” do 1260; “incontestadamente”, que
significa mansa, pacífica e pública; também exige justo título e boa-fé, pois o
prazo é menor, apenas três anos. b) extraordinária: tem as mesmas exigências
da ordinária (posse mansa, pacífica e pública com animus domini) , só que o
prazo é maior, de cinco anos, pois dispensa a boa-fé -1261; esta é a usucapião
de móveis que beneficia o ladrão e o descobridor de coisa perdida.