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A Regra dos 95%

Sei que começar a Investir em Fundos Imobiliários não é uma tarefa fácil.
Dar o primeiro passo e avançar em direção a uma carteira estruturada é
um desafio. Pensando nisto, na Live desta semana, terei a oportunidade de
receber dois convidados que têm buscado ajudar as pessoas a entenderem
melhor a dinâmica deste mercado, são eles:

 LEANDRO CABRAL – Canal 500 Pratas


 RODRIGO COLOMBO – Canal Vivendo de Dividendos

LIVE – SUNO RESPONDE (02/maio/2019 às 21h)


* * * * *

Estou certo de que o assunto do Fiikipedia desta semana é polêmico. Este foi
um dos temas mais debatidos nos últimos dias nos ambientes relacionados a
Fundos Imobiliários, além de termos recebido perguntas de várias pessoas que
acompanham o nosso trabalho.

O gatilho que motivou toda esta discussão está relacionado a um


Congresso realizado pela ANBIMA em São Paulo no dia 25/04/2019.

http://www.anbima.com.br/pt_br/noticias/fundos -imobiliarios-
podem-entrar-em-novo-ciclo-de-investimentos-e-expansao.htm

Muitos investidores perguntaram a minha opinião sobre este tema e, por isso,
achei mais adequado fazer um artigo sintético como forma de expressar a
minha visão.

Em primeiro lugar, entendo que a “palavra de ordem” sobre a possível


mudança na regra seja FLEXIBILIZAÇÃO.

Muitos Administradores e Gestores ficam refém dos cotistas, especialmente


aqueles com visão de curto prazo que querem “sugar” toda a renda possível de
um ativo imobiliário visando maximizar seu retorno.
Por outro lado, sabemos que imóveis ficam defasados no tempo e precisam de
reformas profundas (retrofits).

Daí, começam os problemas.

O Administrador pode não conseguir aprovar em Assembleia uma forma de


reter valores para planejamento adequado. E, pior, o cotista “não” aprovar esta
retenção e o imóvel perder grande parte de sua competitividade.

Acontece que esta bomba vai estourar no colo de alguém e, muitas vezes, não é
no colo dos cotistas que reprovaram as reformas.

Obviamente, há casos onde o próprio Administrador (Gestor) não consegue


defender uma tese de longo prazo para o próprio ativo. Quero crer que estes
profissionais irão, naturalmente, perder cada vez mais espaço no protagonismo
do mercado de FIIs listados no Brasil.

Fazer novas Emissões pode ser uma solução?

Em parte, sim, mas isto custa caro, além do fato de ter de se colocar um
generoso desconto para adesão de novas cotas. Some isto ao fato de que a
diluição é certa.

Em minha visão, os Fundos de Desenvolvimento Imobiliário seriam os mais


beneficiados por esta flexibilização, face às suas necessidades de caixa, para que
possam desenvolver os projetos da melhor forma possível.

Em casos como Fundos de Papéis e Fundos de Fundos, entendo que a Regra


dos 95% continuaria funcionando como é hoje – não vejo sentido para
mudanças profundas.

Em resumo: não está claro, ao menos para mim, se seria uma mudança
geral na regra (Lei), ou apenas uma forma de dar mais autonomia e
flexibilidade aos Administradores e Gestores no sentido de preservar os
interesses dos cotistas (e dos ativos) no longo prazo.

Concluindo: Há “casos” e há “casos”. Acho que debater o tema é importante


pois amadurece e fortalece a indústria de FIIs, porém, não podemos nunca nos
esquecer que a “cereja do bolo” dos FIIs é justamente o fato do fluxo de caixa
livre (Payout de 95% do Resultado Líquido).
Claro, temos de discutir bastante o tema para fecharmos uma opinião definitiva.
De toda forma, achei importante compartilhar com vocês a minha atual visão.

E, por fim, lembre-se de acessar a nossa playlist no canal do Youtube, que


visa mapear os principais FIIs do mercado.

ESPERO POR VOCÊ!


Participe de nossas Lives, no Canal do Youtube da Suno Research, sobre
Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais
dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.

Além disso, temos Relatórios e Radares bem completos que são publicados
semanalmente, trazendo destaques dos principais Fundos Imobiliários
negociados no mercado brasileiro.