NSG-XXX NORMA DE PROCEDIMENTOS Data: 20/11/2009

ETAPAS DE IMPLANTAÇÃO DE UM
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1. OBJETIVO

Apresentar os procedimentos para a implantação de novos empreendimentos imobiliários no

estado do Rio de Janeiro.
Alertamos que a fase de implantação poderá variar de acordo com as características do
empreendimento e podem ser divididas em: Marketing, Desenvolvimento e Licenciamento
dos Projetos e Contratação das Obras.

1.1 Levantamento da Legislação:

Esta etapa consiste em realizar a análise da documentação existente pertinentes à área em
questão, serão realizadas as seguintes consultas:
Legislação Urbana Municipal: pesquisa dos assuntos referentes ao zoneamento urbano,
taxa de ocupação do terreno, gabarito das edificações, afastamentos necessários e todas as
exigências e leis de ocupação pertinentes ao uso do solo;
Legislação Ambiental Estadual: levantamento das diretrizes para a obtenção das licenças
de instalação e operação;

1.2 Projeto Legal:

Nesta etapa são, desenvolvidos os documentos, plantas, cortes e fachadas para aprovação do
empreendimento na Prefeitura responsável, os documentos serão elaborados baseados nas
restrições da legislação da área. De acordo com a dimensão do empreendimento e restrições
na legislação outras solicitações podem ser incorporadas ao processo.
A finalidade do projeto Legal é garantir a aprovação e execução do empreendimento de
acordo com as normas e exigências dos órgãos públicos.

2. LICENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO

O processo de aprovação de empreendimento varia conforme a legislação local, Estado e

Município, sendo impossível descrever um processo único e geral.
Para aprovação dos projetos existem licenças obrigatórias e as licenças específicas que variam
de acordo com as características do empreendimento ou do seu local de implantação.

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No processo, existem ainda as restrições para o início das obras, restrições pós-conclusão da
1º laje e para a solicitação do habite-se, que se resume a um grupo de documentos que devem
estar aprovados em cada uma destas etapas.
Podemos listar as seguintes licenças:

1.3 Solicitação do estudo de Viabilidade de água e esgoto:

O estudo de viabilidade de água e esgoto poderá ser solicitado antes da aquisição do terreno.
Este documento apresenta um diagnóstico dos recursos da área e dá subsídios ao
empreendedor na escolha do terreno para futura implantação do empreendimento.
O estudo será solicitado na SMAC, Secretaria de Meio Ambiente (antiga FEEMA), sendo
necessário anexar o documento posteriormente a solicitação de Licença de obra na Prefeitura.

1.4 Dependem de licença as seguintes obras:

 demolição
 construção
 movimentação de terra
 obras de engenharia em geral
 uso e modificação de uso das edificações
 pintura e pequenos conserto em prédio tombados ou situados em áreas de
conservação ambiental.

1.5 Licenciamento Prefeitura – Aprovação do Projeto Legal:

A Licença de obra é o documento concedido pela Prefeitura que permite o cidadão construir,
lotear ou se instalar de acordo com a legislação. O Departamento da Prefeitura responsável
pela liberação da licença é a Secretaria Municipal de Urbanismo. A liberação da licença é pré-
requisito para a obtenção das demais licenças municipais.
Para iniciar o processo de aprovação do empreendimento é necessário que a Licença Prévia
(LP), solicitada na Secretaria de Urbanismo (SMAC), esteja em tramitação no órgão.
Nesta etapa, é necessário conhecer os procedimentos da Prefeitura local para tomar
conhecimento dos procedimentos específicos solicitados.

1.6 Licenças obrigatórias:

Para construção de um empreendimento além, da licença de obra, solicitada pela Prefeitura,
será necessária a aprovação do projeto em outros órgãos municipais. Este procedimento
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poderá variar de acordo com as características do empreendimento, segue abaixo a lista das
licenças obrigatórias:

1.6.1 Aprovação do projeto de esgoto:

A CEDAE, Companhia Estadual de Água e Esgoto é a responsável pela aprovação do projeto
de esgoto do empreendimento. O processo de aprovação é divido em duas etapas: aprovação
do projeto de esgoto provisório e posteriormente aprovação do projeto de esgoto definitivo.
Para liberar a aprovação do projeto, a CEDAE, solicita que o processo de aprovação do Projeto
Legal na Prefeitura esteja concluído.

1.6.2 Aprovação do projeto de incêndio:

De acordo com o tamanho do empreendimento é necessário a elaboração e aprovação do
projeto de incêndio. O Corpo de Bombeiro é o responsável pela aprovação do projeto de
incêndio do empreendimento. O processo de aprovação concluído é requisito para a
construção da obra após a 1º laje. Para solicitar a aprovação do projeto, o CBMERJ, solicita
que o processo de aprovação do Projeto Legal na Prefeitura esteja concluído.

1.6.3 Aprovação do projeto de ar condicionado:

A aprovação do projeto de ar condicionado e exaustão mecânica serão realizadas pelo GEM,
Gerência de Engenharia Mecânica. Para solicitar a aprovação do projeto é necessário que a o
cadastro da empresa, não sendo necessária para iniciar o processo a conclusão da aprovação
do Projeto Legal.

1.6.4 Aprovação do projeto de iluminação:

A aprovação do projeto de iluminação é responsabilidade da Light Serviços de Eletricidade.

1.6.5 Aprovação do projeto de telefonia:

A aprovação do projeto de telefonia é responsabilidade da Telemar.

1.7 Licenças específicas:

Além das licenças obrigatórias para a aprovação do empreendimento, existem outras licenças
que variam de acordo características específicas:
1.7.1 Retirada do “Nada opor” – IBAMA:
É recomendável, não sendo obrigatória a retirada do “Nada opor” no IBAMA.

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1.7.2 Aprovação de projeto para terrenos localizados próximo a

encostas:
A GEO-RIO é o órgão responsável pela aprovação do projeto em terrenos localizados próximos
a encostas.

1.7.3 Aprovação de projeto para terrenos localizados próximo a lagoas:

Para terrenos localizados em um raio de 50 metros de lagoas é necessário que o projeto seja
aprovado na SERLA, Superintendência Estadual de Rios e Lagoas.

1.7.4 Aprovação de projeto para terrenos localizados próximo a canais:

Para terrenos localizados em um raio de 50 metros de canais é necessário que o projeto seja
aprovado na RIO-ÁGUAS.

1.7.5 Autorização – Impacto viário:

Para a construção de grandes empreendimentos que podem modificar os aspectos viários e o
volume de veículo em uma determinada área é necessário aprovação do projeto na CET-RIO,
Companhia de Engenharia de Tráfego, órgão vinculado a Secretaria Municipal de Transportes.

1.7.6 Autorização – Carga e Descarga:

Empreendimentos onde será necessária a marcação de vagas específicas para CARGA e
DECARGA será necessário aprovar o projeto na CET-RIO, Companhia de Engenharia de
Tráfego, órgão vinculado a Secretaria Municipal de Transportes.

1.7.7 Autorização de rebaixamento de meio-fio para entrada de

veículos:
A solicitação de rebaixamento de meio-fio será solicitada na Divisão de Conservação, sendo
obrigatório o rebaixamento de meio-fio para a entrada e saída de veículos nas calçadas de
todas as edificações ou lotes da Cidade do Rio de Janeiro, de acordo com Projeto de Lei
nº729/2002.

1.8 Licenças Ambientais:

1.8.1 Licença de instalação:
A SMAC, Secretaria Municipal de Meio Ambiente é a responsável pela emissão e renovação
das licenças municipais de atividade relacionadas ao meio ambiente. O processo de aprovação
é divido em três etapas:

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 LP - Licença Prévia (LP) solicitada antes da aprovação do projeto na Prefeitura, e pré-

requisito para obter a LI e LO;
 LI – Licença de Instalação para solicitar é necessário o processo de aprovação do
Projeto Legal esteja concluído;
 LO – Licença de Operação – solicitada posteriormente à execução das obras,
geralmente de responsabilidade do condomínio.

1.8.2 Autorização para derrubada e plantio de espécies:

A SMAC (FEEMA) é a responsável pela aprovação da derrubada e plantio de espécies no
terreno onde será construído o empreendimento e / ou caso seja necessária da retirada de
árvores de áreas públicas que interfiram no acesso ao empreendimento.

1.9 Documentos obrigatórios para o início das obras:

Para o início das obras são apresentados os requisitos essenciais para a execução dos
serviços e os documentos que podem ocasionar problemas legais caso não estejam
aprovados.
1.9.1 Conclusão do projeto executivo:
A conclusão, aprovação e liberação para obra do projeto executivo pelo arquiteto são
essenciais para a execução dos serviços. Projetos não aprovados podem sofrer alterações, por
mudança de escopo ou falta de compatibilização e impactar na conclusão dos serviços.

1.9.2 Aprovação do Projeto Legal:

Aprovação do projeto Legal é um documento exigido para o início dos serviços.

1.9.3 Aprovação do projeto de tapume:

Aprovação do projeto de tapume será solicitada na Prefeitura, sendo um documento exigido
para o início dos serviços. Este procedimento é de responsabilidade da Construtora contratada
para o empreendimento.

1.9.4 Aprovação do projeto de barracão de obra:

Aprovação do projeto de barracão de obra será solicitada na Prefeitura, sendo um documento
exigido para o início dos serviços. Este procedimento é de responsabilidade da Construtora
contratada para o empreendimento.

1.9.5 Aprovação do stand de vendas:

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Caso o cliente solicite a montagem de stand de obra, será elaborado um projeto e aprovado na
Prefeitura. A montagem do estande somente poderá ser iniciada após a aprovação do
processo. Este procedimento poderá ser de responsabilidade da Construtora contratada para o
empreendimento.

1.9.6 Solicitação de ligação de água e esgoto provisório do barracão:

A solicitação de ligação de água e esgoto provisório para o barracão será solicitada na CEDAE,
sendo necessária para utilização do canteiro de obras. Este procedimento é de
responsabilidade da Construtora contratada para o empreendimento.

1.9.7 Solicitação de ligação de energia elétrica do barracão:

A solicitação de energia provisória para o barracão será solicitada na Light, sendo necessária
para utilização do canteiro de obras. Este procedimento é de responsabilidade da Construtora
contratada para o empreendimento.

1.9.8 Aprovação da placa de publicidade do empreendimento:

A aprovação da placa de publicidade de obra será solicitada na Inspetoria Regional de
Licenciamento e Fiscalização, vinculada a Secretaria de Fazenda, sendo fundamental para
propaganda do empreendimento. A solicitação de aprovação poderá anteceder a finalização do
processo de aprovação do Projeto Legal, porém as placa de publicidade não poderá ser fixada
antes da aprovação na Secretaria de Fazenda, norma sujeita a multa.

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1.9.9 Retirada do CEI da obra:

O CEI (Cadastro Específico do INSS) é de responsabilidade do empreendedor e deverá ser
aberto no início dos serviços. Este cadastro poderá ser solicitado na agência do INSS ou via
internet.

1.9.10 Verificar a baixa de restrições na licença de obra:

Antes do início das obras é necessário verificar na Secretaria de Urbanismo se foram
efetuadas as baixas das restrições na licença de obra. Este procedimento é de
responsabilidade do projetista contratado para a aprovação Projeto Legal.

1.9.11 Solicitação de ligação provisória de água para a obra:

Será solicitada na CEDAE a ligação de água para o empreendimento, é ideal o pedido de
ligação provisória / definitiva, evitando custos desnecessários.

1.10 Licenças obrigatórias pós-conclusão 1ºlaje:

No processo de execução das obras a conclusão da 1º laje é considerada um marco, ao
finalizar esta etapa é necessário apresentar na Secretaria de Urbanismo os seguintes
documentos:
 Sondagens do terreno;
 Projeto de fundações;
 Projeto de exaustão mecânica;
 Croqui dos aparelhos de transporte;
 Laudos de exigências e plantas visadas pelo Corpo de Bombeiro.

1.11 Habite-se:
Após a conclusão das obras, a documentação será apresentada a documentação e solicitada a
vistoria para concessão do Habite-se.

Apresentar na Secretaria de Urbanismo os seguintes documentos:

 Requerimento solicitado pela Secretaria de Urbanismo;
 Declaração das concessionárias de serviços públicos de água potável, esgoto
sanitário, águas pluviais, gás, luz e telefone ou Declaração de conclusão das
instalações para habite-se;

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 Certificado de funcionamento de elevadores, ar-condicionado e outros

elementos mecânicos;
 Comprovante de plantio de mudas de árvores fornecido pela Fundação Parques
e Jardins;
 Certidão de Visto Fiscal do ISS, concedida pela Secretaria Municipal de
Fazenda;
 Certificado de Aprovação do Corpo de Bombeiros (exceto residências
unifamiliares);
 Comprovante de instalação de sinaleiras (exceto edificações com
estacionamento para até dois veículos ou unifamiliares com estacionamento
para até quatro veículos;
 Comprovante de Instalação de Caixa Postal (exceto edificações com até dois
pavimentos e menos de quatro apartamentos);
 Declaração referente ao parágrafo 4º do artigo 97 da Lei Complementar 16/92
(obediência ao projeto aprovado);
 Apresentação de outros documentos indicados na licença de obra.