QUINTO MODULO

DERECHOS REALES

I: LAS COSAS.
La cosa o res para los romanos era todo objeto del mundo exterior que puede producir alguna utilidad. Los romanos consideraron que no todas las cosas
podían ser susceptibles de apropiación por el particular, dando con ello, la división de cosa en:

a) RES EXTRA COMMERCIUM, las cosas que estaban fuera del comercio y estaban por dos razones:
a.1. Por Derecho Divino.
a.1.1 La Res sacrae o sagrada, (terrenos, edificios y objetos consagrados al culto.
a.1.2 La Res religiosae o religiosas (dedicadas al culto domestico como los sepulcros.
a.1.3 La Res sanctae o santas (muros y paredes de la ciudad, protegidos por alguna divinidad.

a.2 Derecho Humano.

a.2.1. La Res Communes, son de uso común a todos los hombres (el aire, el mar y costa del mar).
a.2.2 La Res Publicae, pertenecen al pueblo romano considerado como ente jurídico (carreteras, puentes, ríos, edificios públicos y calles de la ciudad).

b) RES IN COMMERCIUM, podían ser apropiadas por los particulares, y las clasificaron en:
b.1. Este criterio de clasificación es muy antiguo y comprende:
 Res Mancipi las cosas cuya propiedad se transmitía por el derecho civil formal y solemne mediante la mancipatio (compraventa), o mediante la in iure
cessi, que estaba integrada por (terrenos y casas propiedad de los romanos y dentro del territorio romano itálico, asi como las servidumbres de paso o
de acueducto constituidas sobre dichos terrenos, y también a los esclavos y anímales de caza y carga, ésta representaba las cosas mas valiosas para un
pueblo agricultor como lo fue el romano de los primeros tiempos.
 Res Nec Mancipi, integrada por el resto de cosas que no están incluidas en la primera clasificación, para la transmisión de éstas era suficiente la
simple transmisión o traditio.

b.2 Esta clasificación sustituye a la anterior, y constituye:

 Cosas Inmuebles, que son los más importantes, la tierra -edificios-, construcción por encima –siembras y edificaciones- y subsuelo yacia bajo- minas,
tesoros) y su enajenación requería de mayores requisitos y formas solemnes.
 Cosas Muebles. Son los demás bienes.

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b.3 Está constituido por:
 Cosas Corporales, son las que puede apreciarse con los sentidos, son tangibles que pueden ser tocadas.
 Cosas Incorporales, no son tangibles (eje. Un derecho).
b.4 Compuesta por:
 Cosas Divisibles, que sin detrimento de su valor pueden fraccionarse en otras de igual naturaleza (una pieza de tela).
 Cosas Indivisibles, no pueden fraccionarse sin menoscabo (una obra de arte).

b.5 Estas eran:

 Cosas Principales, cuya naturaleza está determinada por sí sola, sirven de inmediato y por ellas mismas, (un terreno).
 Cosas Accesorias, su naturaleza y existencia están determinadas por otra cosa, de la cual dependen (un árbol, los frutos son las cosas accesorias).

b.6 Tales como:

 Cosas Fungibles, pueden ser sustituidas por otras del mismo género (vino, trigo, dinero) según los romanos estas se individualizaban al contarlas,
pesarlas o mediarlas.
 Cosas no Fungibles, no pueden sustituirse una por otras por estar dotadas de individualidad propia (un cuadro).

b.7 Por último:

Cosas Consumibles, son las que se terminan con el primer uso (comestibles y dinero).
Cosas no Consumibles, pueden usarse repetidamente (los muebles de una casa o la propia casa).

II: LA POSESION.
LA POSESION. Es el poder de hecho que una persona ejerce sobre una cosa, con la intención de retenerla y disponer de ella como si fuera propietario. La
posesión no era un derecho sino una cuestión de hecho.

ELEMENTOS DE LA POSESION.
a) DE CARÁCTER OBJETIVO, llamado corpus, o sea el control o poder físico que la persona ejerce sobre la cosa, el poder material o físico una relación
física entre el poseedor y la cosa. Este se podía adquirir a través de otra persona (como un hijo, o bien por un representante)
b) DE CARÁCTER SUBJETIVO, llamado animus possidendi, o sea la intención o voluntad del sujeto de poseer la cosa, reteniéndola para sí, con exclusión
de los demás. Para ello el poseedor debía tener capacidad jurídica.

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PERDIDA DE LA POSESION. Esta se perdía al perderse el corpus o animus, o ambos.

CLASES DE POSESION.
a) JUSTA, cuando se adquiere sin perjudicar a un anterior poseedor, es decir se adquiere sin vicios; e, Injusta, se adquiere perjudicando a un poseedor
anterior, (utilizando violencia, clandestinidad, y precario –el que tiene una cosa que se le había entregado en uso se niega a devolverla).

b) DE BUENA FE, el poseedor cree tener derecho a la posesión, con el tiempo puede convertirse en propietario por usucapión, además se hace dueño de
los frutos hasta que aparezca el propietario y tiene derecho a que se le devuelvan los gastos necesarios y útiles que hubiera hecho para conservación
del objeto y puede conservarlo hasta que le sea pagado.
De Mala Fe, el poseedor sabe que no tiene derecho (como el ladrón) no puede convertirse en propietario, debe devolver los frutos y solo podrá
recuperar los gastos en que hubiere incurrido para conservar la cosa.

PROTECCION A LA POSESION.
Cualquier poseedor podía pedir la protección posesoria, aun el de mala fe, siempre que no fuera contra de la persona de quien la hubiera obtenido de forma
viciosa (violencia, clandestinidad, precario –se le daba en posesión y luego se negaba a devolverla-). Y, esto se daba a través de dos clases de interdictos,
siendo estos:
a) INTERDICTA RETINENDAE POSSESSIONIS, servían para retener la posesión, se utilizaban antes que el despojo se consumara (cuando alguien
perturba la posesión), está a su vez se dividía en:
a.1 Interdicto uti possidetis, para retener la posesión de bienes inmuebles. Aunque era de carácter prohibitivo, podría también ser de carácter
recuperatorio.

a.2 Interdicto utrubi, Este por el contrario se utilizaba para conservar la posesión de bienes muebles, en las mismas situaciones que el anterior y con
los mismos caracteres.

b) INTERDICATA RECUPERANDAE POSSESSIONIS, se utilizaban cuando el despojo ya se había realizado, para pedir restitución del objeto (recuperar
el objeto). Y, se dividía en:
b.1 Interdicto Unde Vi, este era utilizado cuando se había sido despojado de un inmueble por la fuerza (violentamente) Y, se daba de dos formas: -de
vi, solo violencia-, y -de vi armata- cuando se había realizado con ayuda de hombres armados.

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 b.2 Interdicto de Precario, la otorgaba el magistrado para pedir la restitución de un inmueble o mueble que se había entregado a titulo precario (el
precarista se negaba a devolverlo).

b.3 Interdicto de Clandestinidad possessione, se otorgaba en contra de la desposesión oculta y maliciosa de un inmueble.

III: LA PROPIEDAD.
TERMINOLOGÍA, El más antiguo es el Termino mancipium, después dominium y finalmente propietas.

CONCEPTO. Es el derecho que otorga a su titular el ius utendi o derecho de usar el objeto, el ius fruendi o derecho de aprovecharlos (disfrutarlos o percibir
sus frutos) y ius abutendi o sea el derecho de disponer del objeto hasta agotarlo consumiéndolo, es decir hacer con el lo que quisieran (venderlo o donarlo).
No obstante el contenido del concepto anterior, se establecieron limitaciones a este derecho de propiedad, siendo estos.

 Enterrar o quemar cadáveres dentro de la ciudad.

 Permitir al vecino el paso por el fundo propio cuando se estropeare la vía publica.
 El dueño de fundo ribereño debía permitir el uso público del rio y sus riberas para la de navegación.
 El dueño de fundo donde se encontrara una mina debía permitir la excavación de un tercero, siempre que éste pagara una cantidad al dueño y al fisco.
 El que hubiera hecho construcción para desviar las aguas del rio, sería obligado a destruirlas.
 Era obligatoria que el dueño de un fundo dejara entrar al vecino a recoger los frutos caídos
 La construcción del vecino no debía obscurecer la casa del otro.

CLASES DE PROPIEDAD.
Inicialmente, se reglamentó la propiedad desde el punto de vista del derecho civil, a la cual llamaron propiedad quiritaria (dominium ex iure quiritium), y la
que deriva del derecho honorario, propiedad bonitaria. Al fusionarse ambos derechos desaparece esa distinción. Eje. Justiniano le llamó proprietas.

a) PROPIEDAD QUIRITARIA, la única forma reconocida por el derecho civil, debía llenar los siguientes requisitos, -que el sujeto fuera ciudadano
romano, -que la cosa estuviera en el comercio, -si era inmueble debía estar situado en suelo itálico, -su transmisión debía hacerse por los modos
solemnes del derecho civil (la mancipatio, la in iure cession). La protección de esta propiedad se lograba a través de la acción revindicatoria
(reivindicatio) que era la acción real que tenía el propietario para reclamar de cualquier tercero que se le reconociera su derecho y en su caso que se
le restituyera el derecho.

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 b) PROPIEDAD BONITARIA, se configuraba cuando faltaba algunos de los requisitos exigidos por el derecho civil, solo la reconocía el derecho
honorario, pero con el transcurso del tiempo por usucapión se podía convertir en quiritaria.

LA COPROPIEDAD. Existe cuando varias personas son titulares del derecho de propiedad sobre el mismo objeto, en consecuencia cada una de ellas es
propietaria de una cuota ideal, esta podía surgir accidentalmente (cuando se mesclaban granos o líquidos de diferentes personas) o por acuerdo entre las
partes o bien por donación o herencia.

MODOS ADQUISITIVOS DE LA PROPIEDAD. Se clasificaron en modos adquisitivos:

Modos adquisitivos dentro del Derecho Civil, en el cual se establecieron:

a) LA MANCIPATIO (mancipación) negocio solemne usado por los ciudadanos romanos en la transmisión de res mancipi (terrenos y casas).

b) LA IN IURE CESSIO, modo adquisitivo que debe llevarse frente al tribunal. Era un proceso ficticio por medio del cual el actor adquiriente comparecía
in iure ante el magistrado para reivindicar una cosa poniendo la mano sobre el objeto o sobre algo que la representara, afirmaba ser el propietario y
el demandado transmitente no se defendía entonces el magistrado declaraba propietario al actor.

c) LA USUCAPIO, que era la adquisición de la propiedad por la posesión continuada durante el tiempo señalado por la ley, y debía reunir cinco
requisitos,
 Res habilis, la cosa que se va adquirir debe estar dentro del comercio:
 Titulus, el titulo que justifica la posesión es decir que la posesión debe estar fundada en una justa causa de adquisición.
 Fides, solo el poseedor de buena fe puede convertirse en propietario por usucapión no el ladrón.
 Possessio, la posesión debería ser continuada, pues una interrupción hacia necesario el comienzo de una usucapión con todos sus requisitos.
 Tempus, la ley de las XII tablas fijo el plazo necesario para la usucapión siendo este de dos años para inmuebles y un año para muebles.

d) ADIUDICATIO, En los juicios por división el juez tenía la facultad de adjudicar a cada uno de los litigantes la parte que les correspondía.

e) LA LEX, se adquiría solo por efecto de la ley, y estos eran tres:

 El legado Vindicatorio, el legatario se hace propietario al momento que el heredero acepte la herencia;

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  Las leyes caducarías de Augusto, que le quitaban derechos a personas solteras y sin hijos para atribuírselas a otros herederos.
 El que encontraba tesoro en terreno ajeno debía entregarle la mitad al dueño del terreno quien se convertía en propietario de esa parte por
disposición de la ley.

Modo Adquisitivo dentro del Derecho Natural, el derecho romano aceptó los siguientes.
a) LA TRADITIO, (tradición) se realizaba mediante la entrega de una cosa nec mancipi, (todo lo que no estaba situado en suelo Itálico), anudada a la
intención de transmitir y adquirir, para que fuera efectiva debía reunir dos requisitos uno de carácter objetivo, o sea la entrega de la cosa; y, otro de
carácter subjetivo, o sea la intención de transferir por parte del tradens (el que transmite, entrega la cosa, enejenante) y la de adquirir por parte del
accipiens (el que recibe el pago).

b) LA OCUPACION, consistía en apropiarse de aquellas cosas que estén en el comercio y que carecen de dueño, ya sea porque nunca lo tuvieron –res
nullius- (eje. Animales salvajes, la caza y pezca; cosas del enemigo al momento de iniciar la guerra; Las piedras preciosas encontrados en el mar o en
sus orillas; la isla que se forma en el mar y que no pertenece a nadie; el tesoro escondido por tanto tiempo, que nadie recuerda quien era su dueño) o
porque su dueño las abandonó –res derelictae-

c) LA ACCESION, se da cuando una cosa se adhiere a otra de forma inseparable en cuyo caso es dueño del conjunto el dueño de la cosa principal
debiendo indemnizar al propietario de la cosa accesoria. Esta se dividió en tres clases:

Unión de cosa mueble con cosa mueble.

 Ferruminatio, la soldadura de dos objetos del mismo material.
 Textura, bordado o tejido que se incorpora a una tela.
 Tinctura, coloración de las telas.
 Scriptura, escritura sobre papel o pergamino.
 Pictura, pintura hecha sobre lienzo o madera.

Unión de cosa mueble a cosa Inmueble.

 Satio, siembra esto es semillas sembradas.
 Plantatio, plantación o sea árboles plantados.
 Inaedificacion, edificaciones.

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 Unión de cosa Inmueble a otra cosa Inmueble.
 Avulsio o avulsión, una porción de terreno arrancada por la corriente de un rio se incorpora a otro fundo.
 Alluvio o Aluvión, incremento constante e imperceptible en los fondos ribereños por el movimiento del agua.
 Isla nacida en un rio, si nace en medio del rio, le pertenecía a todos los propietarios de los fundos ribereños, no es así, solo le corresponde a los
propietarios de la orilla más próxima.
 Rio que abandona su cauce, será propiedad de los ribereños de acuerdo con la regla de la Isla nacida en un rio.

d) LA ESPECIFICACIÓN, cuando una materia se transforma para formar una nueva especie (eje. Las uvas que se transforman en vino, pedazo de mármol
en escultura,

e) LA CONFUSIÓN Y CONMIXTION, la primera mezcla de líquidos y la segunda de sólidos, si la separación es posible cada propietario conserva la
propiedad de su objeto, si no lo fuera surge la copropiedad.

f) LA PRESCRIPTIO LONGI TEMPORIS (prescripción por largo tiempo), parecida a la usucapión pero esta se aplicaba a los fundos provinciales, en
principio solo se otorgó defensa al poseedor de un terreno provincial para rechazar la acción del propietario una excepción que se hacía valer como
prescriptio.

g) LA ADQUISICIÓN DE FRUTOS, la propiedad puede pertenecer al dueño de la cosa fructífera o a la persona que tenga otro derecho sobre la misma.

Adicional a esta clasificación de modos de adquirir la propiedad existe otra siendo esta:

a) ORIGINARIOS, en los que la adquisición se hace sin la colaboración de un anterior propietario.

b) DERIVATIVOS, la adquisición se realiza con la colaboración del propietario.

IV: DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA.

Esto implica que una persona tenga un derecho real sobre una cosa que pertenece a otro, y se clasifican en Derechos Reales de Goce (las servidumbres, la
enfiteusis y la superficie), y Derechos Reales de Garantía (prenda e hipoteca).

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DERECHOS REALES DE GOCE.

a) LA SERVIDUMBRE, concede el derecho de usar o disfrutar de una cosa respetando la propiedad que solo se encuentra grabada y sufre limitaciones las
cuales están al servicio del titular de la servidumbre. Y se dividen en:

a.1) Reales o Prediales, se constituyen para aumentar el valor de un inmueble, son inseparables del inmueble que favorecen no importa quién sea el
propietario y no se pueden transferirse independientemente de éste y duran el tiempo que este subsista y consistían en el derecho que ejerce el
titular de un predio sobre un ajeno, en consecuencia los predios deben ser vecinos y los propietarios diferentes al predio que obtiene las ventajas se le
denomina dominante y el que soporta sirviente, este tipo de servidumbres se dividen en:

Servidumbre Real o Predial Rural, siendo estas:

 De paso, el hecho de permitir circular por el predio sirviente.
 De Acueducto, permitir conducir agua por cualquier medio a través del predio sirviente.
 De toma de Agua, permitir al dueño del predio dominante tomar agua para su servicio del predio sirviente.
 De pasto, permitir que las bestias del propietario del predio dominante pastaran en el predio sirviente.

Servidumbre Real o Predial Urbana, siendo estas:

 Apoyo de Viga, es decir permitir al propietario del predio dominante apoyar viga en el predio sirviente.
 Apoyo de Muro, descansar un muro sobre la construcción del vecino.
 Desviación de agua de lluvia, obligaba al propietario del fundo sirviente a recibir el agua de lluvia del predio dominante.
 Prohibición de levantar construcciones, el dueño de predio sirviente no podía levantar construcciones que pudieran quitar la vista, o que afecte la luz
que recibe.

a.2) Personales, para favorecer a un sujeto determinado, son inseparables de su titular no pueden enajenarse ni heredarse, se extinguen al momento
de morir el titular y dura el tiempo que este viva y se dividen en:

 Usufructo, derecho a usar y disfrutar de una cosa ajena no consumible sea mueble o inmueble sin otra limitación de la de conservarla en el mismo
estado en que la recibe. Y, termina por –Muerte del Usufructuario; -Capitis Diminuto del Usufructuario; -Perdida de la Cosa dada en Usufructo; -
Por cumplirse el tiempo fijado

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  Uso, facultad de disfrutar de una cosa ajena en la medida necesaria para satisfacer los requerimientos propios del usuario. Se establece y extingue
de la misma forma que el usufructo.

 Derecho de habitación, esta es mas limitada pues solo se concreta a la utilización de una habitación especifica. La forma de constitución y
extinción igual al uso.

 Operae Servorum, una persona se podía beneficiar de los servicios de un esclavo ajeno, bien fuera de forma directa o bien alquilándolo. No se
extinguía por no uso o por capites deminutio. En la época de Justiniano se reconoce como una verdadera servidumbre personal independiente
del uso y usufructo.

CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES. Estas podían constituirse de la forma siguiente:

 Mancipatio, negocio solemne utilizado por los romanos para transmisión de la res mancipi (cosa).
 In Iure Cessio, llevado a cabo ante tribunal modo ficticio en el cual el adquiriente comparecía para reivindicar una cosa
 Reserva, vendedor se reservaba una servidumbre sobre él, a favor de otro inmueble de su propiedad.
 Legado, es una detracción de la herencia, con la cual quiere el testador que sea dado a otro algo de lo que en su totalidad habría de ser del heredero.
 Adiudicatio, el juez adjudicaba es decir atribuir a cada uno de los litigantes la parte que le correspondía.
 Usucapio, adquisición por la posesión continuada durante el tiempo señalado por la ley.
 Convenio entre los interesados,

LA SERVIDUMBRE SE EXTINGUÍA, POR:

 Perdida de cualquiera de los inmuebles,
 Confusión o Consolidación, reunión en la misma persona la propiedad y servidumbre.
 Renuncia,
 No uso,

b) LA ENFITEUSIS, data de la época más antigua de Roma, consistía en que el Estado daba en arrendamiento terrenos agrícolas de su propiedad a
perpetuidad. Posteriormente, derecho a disfrutar de una finca en toda su plenitud obligándose a efectuar un pago anual, a no deteriorar el cultivo, y
obligación de notificar al dueño en caso de traspaso.

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 c) LA SUPERFICIE, disfrute de las construcciones que se encuentran en un terreno del cual no se es propietario, inicialmente se dio solo en terrenos
públicos y posteriormente también abarco los particulares. Este derecho permitía al titular o superficiario el goce a perpetuidad o por un tiempo muy
largo del edificio construido en un suelo ajeno a cambio de lo cual tenia que pagar una cantidad determinada llamada salarium. Se podría transmitir
este derecho por acto entre vivos o por disposición testamentaria. Se extinguía por perdida de la cosa o bien por haber llegado a término el plazo
fijado.

DERECHOS REALES DE GARANTIA.

La fiducia como antecedente de la prenda e hipoteca consistía en que el deudor o un tercero en su nombre transmitía una cosa al acreedor para garantizar el
pago de la deuda la transmisión iba acompañada de un convenio de fidelidad –difucia- con el cual consideraba que el objeto entregado no pasaba a formar
parte del patrimonio del acreedor en forma definitiva sino transitoria, en consecuencia el acreedor no podía quedarse con el bien dado en –fiducia- como
pago de la deuda, ni tampoco venderlo para cobrarse con la misma. Por ser perjudicial para el deudor cayó en desuso, y nacieron:
LA PRENDA, es un derecho real que otorga al titular, el acreedor prendario la facultad de retener una cosa que se le ha entregado en garantía del pago de una
deuda. El acreedor debía devolver la prenda al momento de recibir el pago de la deuda.

LA HIPOTECA, derecho de garantía real pero sin entregar los bienes al acreedor quien podía pedir su entrega en caso de incumplimiento de la deuda
garantizada con éstos.

CONSITUCION DEL DERECHO REAL DE PRENDA E HIPOTECA.

 Contrato,
 Testamento,
 Decisión judicial
 Por la ley,

EXTINCION DE LA PRENDA E HIPOTECA.

 Por extinción de la deuda,
 Por pérdida de la cosa,
 Por Renuncia
 Por confusión
 Por prescripción

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