DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

UN ESTUDIO DEL MANUAL

DE CONVIVENCIA COMO SISTEMA ALTERNATIVO DE SOLUCIÓN DE
CONFLICTOS
ÁNGELA CONSTANZA RAMÍREZ GUERRERO*
UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA

RESUMEN
La Ley 675 de (2001) regula la forma especial de dominio, denominado propiedad
horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y
derechos de copropiedad sobre el terreno y las demás áreas y bienes comunes. El
alcance jurídico legal que ha tenido en los últimos tiempos la propiedad horizontal ha sido
fundamental para el desarrollo legal y jurisprudencial por parte de la Corte Constitucional
en donde ha subsanado vacíos jurídicos para resolver los conflictos de manera rápida,
efectiva y legitima con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los
inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad. Es así como el
manual de convivencia del régimen de propiedad horizontal permite establecer normas y
parámetros para dirimir los diferentes tipos de conflictos que se presentan en la propiedad
horizontal. Para dirimir estos el mismo manual provee sus propios mecanismos y solo en
defecto de ellos se podrá acudir a los mecanismos alternos de solución de conflictos para
asuntos transigibles, desistibles y/o conciliables.
Palabras Clave: Propiedad horizontal, mecanismos alternativos de solución de conflictos
(MASC), Régimen de propiedad horizontal – Ley 675 de 2001

ABSTRACT
The Law 675 of 2001 regulates the special form of domain, named a horizontal property, in
which rights of exclusive property meet on private goods and rights of co-ownership on the
area and other areas and common goods. The legal juridical scope that has had in the last
times the horizontal property has been fundamental for the legal and jurisprudential
development on the part of the Constitutional Court where it has corrected juridical gaps to
solve the conflicts of a rapid, effective and legitimate way in order to guarantee the safety
and the pacific coexistence in the real estate submitted to her, as well as the social
function of the property. It is as well as the manual of coexistence of the diet of horizontal
property allows to establish norms and parameters to dissolve the different types of
conflicts that appear in the horizontal property. To dissolve these the same manual
provides its own mechanisms and only in their defect it will be possible to come to the
alternate conflict resolution mechanisms for matters transigibles, desistibles and/or
reconcilable.
Key words: Condo, alternative dispute resolution mechanisms, horizontal property regime
- Law 675 of 2001.

*
Egresada de la Facultad de Derecho 2010, Universidad Católica de Colombia. Diplomado Primera Jornada
de Derecho Privado, Derecho de Daños, Universidad Católica de Colombia, Bogotá 24 de Abril de 2015.
Tercer Congreso Internacional de Derecho Privado Universidad Militar Nueva Granada, Bogotá 6 y 7 de Mayo
de 2015. Congreso Internacional de Derecho Privado Constitucional. Universidad de La Sabana. Octubre 7 de
2015. E. mail: angelaramirez0916@gmail.com
 2

SUMARIO
Introducción. I. PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA. II. ANÁLISIS
JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA. III. LA
CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. IV. MECANISMOS
ALTERNOS A LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS (MASC) EN LA PROPIEDAD
HORIZONTAL. CONCLUSIONES. Referencias
3
 4

INTRODUCCIÓN

La Propiedad Horizontal se ha convertido en un tema de actualidad por cuanto ha

cambiado la forma de habitar. Si nos remontamos a la época de los años
cuarenta, nuestro país comenzó una etapa acelerada de asentamiento en las
grandes ciudades producida por varios factores políticos y sociales, que han
producido el desplazamiento del campo, por un lado, y el arribo a la ciudad de
centenares de personas, por el otro; llevo a que la estructura arquitectónica de las
que hasta ese momento, pequeñas y simples urbes, fuera sufriendo una serie de
modificaciones consistentes básicamente en la construcción de inmuebles de
varias plantas, los cuales brindarían una solución a tanta necesidad de vivienda a
la vez se fueron generando una gran variedad de relaciones interpersonales cuya
característica era la dificultad de solucionar conflictos que traía el convivir con
otras familias de diferentes formas de pensar y de actuar.

Es así, que el Estado se vio en la necesidad de regular los comportamientos

colectivos, lo cual lo hizo a través de decretos como leyes, de ahí que se empieza
a hablar de una normatividad inmobiliaria del Decreto 1286 de (1948) y la Ley 82
de (1948) las cuales constituyen el origen de lo que posteriormente conoceríamos
como régimen de propiedad horizontal. Este sistema jurídico se caracterizó, desde
sus inicios, por configurar una normatividad que incluso hasta el día de hoy sigue
generado debates, debido a que involucra derechos de propiedad sobre unos
bienes denominados privados y derechos de copropiedad sobre otros
denominados comunes así como al deseo de todos los ciudadanos de participar
en las decisiones a través de mecanismos constitucionales de la participación
comunitaria para así asumir los derechos y deberes con la mayor responsabilidad.
La gestión de la propiedad horizontal y el diseño del plan estratégico pueden servir
como herramienta administrativa de apoyo para incrementar la eficacia y eficiencia
bajo situaciones de incertidumbre y en conflicto en organizaciones de propiedad
horizontal (Solano, 2011). La convivencia implica el cumplimiento de una serie de
 5

parámetros enmarcados en buscar el bienestar general garantizando así una serie

de condiciones que permitan a una colectividad vivir dignamente y en armonía. La
Constitución Política de Colombia de (1991) establece en el “Capítulo II de los
Derechos sociales, económicos y culturales, Articulo 58:

Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a

las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes
posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad
pública o interés social, resultare en conflicto los derechos de los particulares con
la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público
o social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le
es inherente una función ecológica el Estado protegerá y promoverá las formas
asociativas y solidarias de propiedad (p. 33).

La importancia del presente trabajo, radica en analizar si el Manual de

Convivencia establecido en el régimen de propiedad horizontal brinda las
herramientas idóneas y efectivas para la solución de los múltiples conflictos que se
presentan en las copropiedades; o si por el contrario, es necesario dar soluciones
jurídicas a través de fallos jurisprudenciales con el fin de garantizar la solución de
múltiples conflictos que se presentan las relaciones de los ciudadanos en las
copropiedades. El Objetivo es establecer la importancia del Manual de
Convivencia dentro del Régimen de la Propiedad Horizontal como mecanismo que
contribuye al mejoramiento de la calidad de vida de los individuos a través de
herramientas jurídicas y legales que permitan tanto al individuo como a la
colectividad hacer valer sus derechos bajo mínimos comportamientos de respeto y
tolerancia enmarcados siempre hacia el bienestar de todos.

I. PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

La Propiedad viene del latín propietas, es el derecho de usar, gozar y disponer

libremente de la cosa de uno de la manera más absoluta, sin otras restricciones
 6

que las impuestas por la Ley. Como regla puede fijarse que el derecho de
propiedad es perpetuo, y por serlo es trasmisible. “Aun cuando se ha dicho que el
derecho de propiedad da, no solo el uso, sino hasta el abuso de la cosa de uno,
cabe consignar sobre este extremo que el abuso no puede llegar más allá de
ciertos límites ya que, donde comienza el abuso, el derecho termina” (Cabanellas,
1946.p.308)

La propiedad horizontal pertenece por esencia al derecho de dominio o propiedad,

Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona
es el titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además comparte
con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes,
necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero (Valencia,
1967). En este sentido, el régimen de propiedad horizontal puede imponer
limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien con el objeto de
conservar la armonía en la comunidad (Guio, 2009).

El artículo 665 del Código Civil (2010) se clasifica dentro de los derechos reales.
Por lo anterior se afirma que la propiedad horizontal en Colombia es “una forma de
propiedad sobre inmuebles constituida voluntariamente por su propietario,
sometida a una normatividad legal específica, cuyo funcionamiento implica la
existencia de bienes particulares o exclusivos con matricula inmobiliaria
independiente y de bienes de utilización común o colectiva (Velázquez, 1998, p.
11). Hay que tener en cuenta los principios de consagración legal que orientan el
régimen de copropiedad, los cuales se concretan en:

a. El cumplimiento de la norma vigente en materia urbanística para proteger el

medio ambiente y la función social de la copropiedad.
b. El respeto por el ser humano, entendido como ser digno y a su vez ser social y
comunitario.
c. La prevalencia de la solución de conflictos por la vía conciliadora.
 7

d. El derecho de todos los miembros de la copropiedad al debido proceso.

e. La libre iniciativa empresarial, entendida dentro de los límites del bien común
(Velázquez, 1998, p. 11).

De acuerdo con Pabón (1995):

La propiedad horizontal cuenta con tres características fundamentales lo cual lo

hace un régimen especial, en primer lugar tiene un aspecto político que consiste en
que a través de la propiedad horizontal el Estado cumple uno de sus fines
esenciales cual es el de dar la prevalencia del interés general; en segundo lugar un
aspecto social en donde la propiedad horizontal permite que haya más cantidad de
personas viviendo dignamente porque regula la construcción de grandes
edificaciones o conjuntos residenciales, además es un medio idóneo para canalizar
de mejor manera el ahorro nacional, contribuye a proporcionarles casa propia a las
familias, elimina los problemas entre arrendadores e inquilinos y promueve la
constitución de sociedades que orientadas hacia una finalidad eminentemente
social y no solo de carácter especulativo, pueden destinar sus iniciativas y a
capitales a levantar grandes bloques de viviendas económicas; y por ultimo un
aspecto económico que consiste en que el costo de la construcción se distribuye
entre los propietarios de las unidades resultando menor a lo que costaría en la
construcción a una sola persona de una casa de una o dos plantas. Estos aspectos
conllevan al desarrollo interno y el bienestar para los habitantes (p. 83).

1.1 PRINCIPALES NORMAS QUE INCIDEN EN LA REGULACIÓN DE LA

PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

Las normas que regula la propiedad horizontal en Colombia, son el régimen de

propiedad horizontal, establecido por la Ley 95 de (1890), Ley 746 de (2002), Ley
675 de (2001) La Ley 142 de (1994), Código Civil (2010), Código de Comercio
(1971) , Código nacional de la Policía, la así como las disposiciones municipales o
Distritales (Beltrán, 2011).
 8

1.1.1 El Código Civil. En el cual se presentan las situaciones de carácter civil

que se pueden dar entre los colombianos. Se encuentra estipulado el Artículo
2142 del Libro 4 en el Título XVIII, señala El Mandato, y lo define como “un
acuerdo mediante el cual una persona confía la gestión o administración de uno o
más negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera.
La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo
acepta apoderado, procurador y en general el mandatario”. (CC, 2010, p. 297. ).
La norma señala además de la responsabilidad del mandatario, la remuneración,
responsabilidad del mandatario hasta por culpa leve y límites, entre otros.

1.1.2 Código de Comercio. El Código de Comercio, expedido por medio del

Decreto 410 de (1971) se establecen entre otras las características y obligaciones
de los comerciantes, así como los procedimientos en la realización de asambleas
de socios, etc., aspectos que interesan de manera integral a la propiedad
horizontal, como una persona jurídica, que establecerá relaciones comerciales con
otras personas. Define, igualmente, de manera específica, en su título V, capítulo
I, El contrato de seguro, de vital importancia para la propiedad horizontal en
atención a lo reiterado en el artículo 15 de la Ley 675 de (2001), “señalarla
obligación de toda propiedad horizontal adquirir una póliza de seguros que cubra
los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes”(p. 3). El contrato de
seguro se define como un acto solemne, bilateral, oneroso, aleatorio y de
ejecución sucesiva, el cual se perfecciona desde el momento en que se suscribe
la póliza. Este contrato se establece entre el tomador y el asegurador con el
propósito de cubrir los riesgos que se puedan presentar y atender, de ser
contratados, sobre un objeto asegurado o beneficiario.

1.1.3 Ley 95 de 1890. Esta ley, que también es conocida como “sobre reformas
civiles”, establece para los propietarios comunes (“comuneros”), el procedimiento
para la elección de un administrador, el cual deberá ser nombrado por una “junta
general” (asamblea general), así como la participación de los propietarios
 9

comunes, fijación de la remuneración del administrador y las garantías de este

último en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la
persona jurídica que representará. Por último señala la explotación económica de
un bien común establece la obligación de llevar registros de los propietarios
comunes, sus cuotas en relación con los derechos sobre los bienes comunes,
coeficiente de propiedad.

1.1.4 Código de Policía (Decreto 1355 4, agosto de 1970) . El reglamento de

propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas,
tendientes a la convivencia pacífica de los moradores del inmueble sometido al
régimen de propiedad horizontal, deberes que deben estar enmarcados dentro de
las normas generales, previstas en las leyes, normas y demás disposiciones
legales de carácter municipal o Distrital, como el Código de Policía. La Ley 675 de
(2001) prevé en el artículo 61, que el administrador para la ejecución de las
sanciones no pecuniarias, previstas en la ley o en el reglamento, podrá acudir a la
autoridad policial competente si es del caso. En los eventos en que el propietario
de una unidad privada efectúe “actos que comprometan la seguridad, o solidez de
la copropiedad, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de
los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública” o en los casos en
que el propietario cambie el uso de su unidad privada, previsto en el reglamento,
la policía y autoridades competentes está obligada a acudir de manera inmediata
ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios.

En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se

señala la reparación de averías o daños de la vivienda para evitar afectar a los
demás, limpieza de las áreas comunes -en cuyo caso son responsables las
administraciones de copropiedades-, respetar el derecho a la intimidad familiar y
personal, prevenir los daños de menores de edad, personas con discapacidad y
personas de tercera edad sobre si, o los vecinos o contra bienes de estos,
prevenir el daño de animales domésticos; en cuanto a mascotas caninos ajustarse
 10

a las disposiciones de la Ley 746 de (2002) uso adecuado de electrodomésticos

para que no se afecten a los vecinos, cumplir con el reglamento de copropiedad
(artículo 12 numeral 13), no agredir física o verbalmente a los vecinos, no ocupar
espacio ajeno o de áreas comunes sin los permisos respectivos, no desarrollar
actividades que puedan contaminar el ambiente, ocasionar olores y ruidos que
perturben la tranquilidad.

1.1.5 Ley 746 de 2002. Esta le regula la tenencia y registro de perros

potencialmente peligrosos, señalando las circunstancias de tenencia, los riesgos
que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo, transporte,
disposición en general en cuanto a la tenencia de estos animales, además de la
creación del “Censo de Perros Potencialmente Peligrosos”.

1.1.6 Normas municipales. Cada municipio o Distrito ha promulgado, en

desarrollo de su plan de ordenamiento, normas urbanísticas que son pertinentes
en cada caso para la conformación de la propiedad horizontal, señalando
requerimientos necesarios, usos de los suelos por sectores de la ciudad o
municipio, previstos en la licencia de construcción. Es conveniente y para realizar
una correcta comprensión del marco legal presentado, como lo menciona Legis,
señalar que las normas tienen un nivel jerárquico y que cada nivel se debe
enmarcar dentro de las disposiciones del anterior, en este caso se puede
determinar desde la norma de normas, la Constitución Política de Colombia de
(1991) hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios,
así:
I. Constitución Política de Colombia
II. Ley 675 de 2.001.
III. Decretos reglamentarios
IV. Acuerdos municipales o Distritales
V. Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad
 11

VI. Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de

cada inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal.

Figura 1. Propiedad Horizontal. Conceptos básicos.

LEY 675 DE 2001

PROPIEDAD HORIZONTAL
 12

Fuente. ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ D.C. INSTITUTO PARTICIPACIÓN Y ACCIÓN COMUNAL. ESCUELA DE
PARTICIPACIÓN Y GESTIÓN SOCIAL EN BOGOTÁ. (2008). Cartilla Propiedad Horizontal. Conceptos básicos. Bogotá
D.C. El Autor. p.. 51

1.2 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

1.2.1 La tutela. La Constitución Política de Colombia de (1991) contempla en su

artículo 86 la acción de tutela como un mecanismo de protección de los derechos
constitucionales fundamentales, señalando además que toda persona podrá
ejercer la acción de tutela ante los jueces, en cualquier momento y lugar, para
reclamar la protección inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la acción u
omisión de cualquier autoridad pública o de particulares en los casos previstos en
la ley. Esta acción se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario,
a título personal o por quien actúe en su nombre

1.2.2 Derecho de Petición. Se hace ante autoridad pública o privada con

funciones de administración, además un aparte específico sobre el derecho de
 13

petición ante empresas de servicios públicos, las querellas ante las inspecciones
de policía, retomamos la impugnación de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperación de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas.

1.2.3 Acción de Policía. La acción de policía se define en el artículo 203 del

Código de Policía de Bogotá D.C., como la acción que puede iniciarse ante una
autoridad de policía como consecuencia de una “violación o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadana”, la cual puede iniciarse de oficio o a petición en
interés dela comunidad, o mediante querella de parte en interés articular. Los
deberes previstos en el Código de Policía para las autoridades de policía, se
refieren a impedir las vías de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesión
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres, además de
restablecer y preservar la situación cuando haya sido alterada o perturbada.. Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Código de Policía en
los procesos de Policía no se puede reclamar indemnización de perjuicios por
violación a las reglas de convivencia ciudadana, así como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solución de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el interés general y los asuntos no transigibles.

II. ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN

COLOMBIA

Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible

mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional.

La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) señala “La propiedad

horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles, en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además,
 14

comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero”
(p. 8).

La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004):

La propiedad horizontal está en presencia de un régimen normativo especial cuyo

objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demás bienes comunes, con miras a la obtención de un fin constitucional, a saber,
garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella,
así como la función social de la propiedad (p. 14).

2.1 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA,

TENENCIA DE ANIMALES DOMÉSTICOS

El derecho a tener animales en el lugar de habitación del propietario -aún cuanto

este sea una unidad residencial sometida al régimen de propiedad horizontal, es
una expresión del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar.

2.1.1 Sentencia T-035 de (1997) M.P. Hernando Herrera Vergara.

Para la Sala no hay duda sobre el estrecho vínculo que presenta la tenencia de un
animal doméstico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor, los cuales deben ser objeto de protección y garantía jurídica. Frente a
esta situación, los derechos fundamentales que en forma diáfana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar.
(……).
 15

La tenencia de animales domésticos constituye un ejercicio de los derechos

fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad, con las
limitaciones que imponen los derechos de los demás. Dentro del régimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitación se
sujeta a condiciones mínimas de convivencia señaladas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios. Los conflictos que se originen con
ocasión de la tenencia de animales, y que den lugar a perturbaciones, se
resolverán por las autoridades de policía, y a través de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan vías de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable, así como ante la vulneración o amenaza de
un derecho fundamental. (pp. 3-4).

Considero que cada persona, es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez, tener en cuenta que es importante que
cada propietario y/o tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le enseñe a manejarse en las áreas comunes o
en la calle, para así evitar malos entendidos con los vecinos o transeúntes.

2.1.2 Sentencia T-119 de 1998. Fabio Morón Díaz.

Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o

generar algún tipo de sonido, como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en común y que
son propios de la ciudad o los campos, como los producidos por los vehículos, los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos:
(….).
Carece de soporte la pretensión de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepción de sus ladridos, pues esa solicitud responde a una concepción
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho. No se trata de impedir que cualquier emanación de sonidos llegue al
oído de quien no quiere percibirla en lo más mínimo, sino de la interdicción de
 16

emanaciones sonoras que al traspasar ciertos límites se convierten en ruidos

insoportables. Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus dueños que lo impidan, que estén pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp. 10-11),

Sentencia T-155 de (2012) M.P. María Victoria Calle Correa. Uno de los
problemas de convivencia más común de las copropiedades gira en torno a las
mascotas, frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente:

La tenencia de un animal doméstico en un lugar de residencia es una decisión

personal, familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida, y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado. Desde sus
inicios esta Corporación ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domésticos, en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar. Con relación al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento jurídico. Se configura una vulneración de este
derecho cuando a la persona se le impide, de forma arbitraria, alcanzar o perseguir
aspiraciones legítimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia. En relación con el segundo, la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar, libre de cualquier intromisión de otros, sin el
consentimiento de su titular (p. 5).

Por tal razón la propiedad horizontal, no puede a través de sus órganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad, sin embargo, la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir, de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administración para
 17

excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto. Es decir para sancionar

con la expulsión de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitución y los derechos de los ciudadanos, quedando entonces tal decisión
como no valida.

Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad, así

como a la intimidad (personal y familiar), todos los habitantes de este país son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y así
mismo a la adquisición de sus animales domésticos o también llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro más de ésta. El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
régimen de propiedad horizontal, es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal, no se exagere su
número y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar daños.

III. LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Se entiende por convivencia la acción de convivir en un sentido amplio. Convivir

está relacionado con vivir en compañía de otro u otros armónicamente,
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene. La Ley 675 de
(2001) que regula el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, define este
como un régimen especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demás bienes comunes; con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
pacífica en los inmuebles sometidos a ella, hace el señalamiento expreso en el
artículo segundo sobre la convivencia pacífica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a él: “los
reglamentos de propiedad horizontal deberán propender a el establecimiento de
 18

relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o

tenedores” Esa convivencia, establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro interés que pudiese
alegarse.

Vivir dentro del régimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y/ o

copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los derechos ajenos. Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos, y entre estos y la
administración son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo, 2002).

3.1 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El conflicto es considerado como una situación determinada que evidencia la

existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o más partes que defienden un punto de vista, o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses, o se encuentran en
situaciones opuestas. Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos parámetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana, pacífica y armoniosa. La Ley 675 de (2001)
establece el régimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes:

Artículo 2o. Principios Orientadores de La Ley. Son principios orientadores de la

presente ley:
1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad
horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por
ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.
 19

2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad

horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de
cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.
3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la
copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley.
4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes,
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración
correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los límites del bien común.
5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de
defensa, contradicción e impugnación. (p. 2).

A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de

Convivencia herramientas que permite fijar parámetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia. La Ley faculta la creación de Comités de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal y fija
parámetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el único fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad.

Según el artículo 58 de la Ley 675 de (2001)

Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o

tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de
administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica,
en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de
 20

propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades

jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar
mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las
consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y
por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la
solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp. 11-12).

El Comité de Convivencia es un órgano de constitución estatutaria que hacen

los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raíz de la convivencia entre propietarios, residentes,
administradores , consejo de administración., y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad. En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita “ejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos” (A.I.P.H.Ltda., 1997, p. 1)

La función principal del Comité de Convivencia es fortalecer las relaciones de

vecindad y está orientada a proponer fórmulas de arreglo que conduzcan a la
solución del conflicto.

Según la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creación de este
comité es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad, tan deterioradas en las grandes ciudades; en otras
palabras este órgano estatutario debe generar fórmulas de arreglo que permitan
 21

dirimir dichas controversias. Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta

primer debate en la Cámara de representantes se consagraba que el comité de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor según lo
cual implicaba que tendría que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts.130-131). Posteriormente en segundo debate en la Cámara se
elimina dicha expresión y se cambia por el cual intentara presentar fórmulas de
arreglo. En síntesis, su labor en ningún caso es imponer una solución a las
controversias, sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables, dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opción de acogerlas o no. Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley, el acudir al comité de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria.

El Manual de Convivencia condensa las más mínimas y elementales normas a que

debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada, además del respeto
por y hacía los demás, en aras de hallar la tranquilidad, solidaridad y reciprocidad,
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad. Para vivir en comunidad, es
necesario entender que no todos somos iguales, la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas. Se requiere acatar unas
normas mínimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia. Es
importante invitar a todas las personas a resolver pacíficamente las diferencias y
conflictos, a no hacer justicia con mano propia, a cumplir las normas mínimas de
convivencia para así propiciar la confianza entre vecinos. Para crear un ambiente
agradable y armónico en el régimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia pacífica a través de la enseñanza.

La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros, de allí que

por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompañados de otras
personas, formando lo que se conoce como sociedades. La sociedad conformada
por seres humanos, cuenta con una característica esencial y es un elemento
 22

distintivo denominado cultura. Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
sí, ya que el primero se refiere a la forma básica de agrupación de personas o
entidades poblacionales, mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a través del tiempo de generación en
generación, incluyendo costumbres, lenguas, creencias y religiones, arte, ciencia,
etc.; que caracterizan o identifican esa agrupación o entidad poblacional. En el
transcurrir del tiempo, como cultura se entenderá la formación de la mente, es
decir, designa el estado de la mente humana, que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual, esta condición le permite
relacionarse con las demás personas o grupos a través de una comunicación
permanente, permitiéndole convivir con ellas.

En régimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y

residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos, por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes, decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armónica y pacífica en la comunidad. Resulta
evidente que la mayoría de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas básicas contenidas en el manual de convivencia. Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al régimen requieran
procesos de reflexión y educación para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella.
 23

Cuadro 1. Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad

horizontal y el manual de convivencia.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD
MANUAL DE CONVIVENCIA
HORIZONTAL

 Nace de los aspectos sociales,

económicos y culturales de las
 Es elaborado por el constructor o
personas que habitan el bien
propietario del inmueble
inmueble

 Reglamenta los comportamientos
 Reglamenta y determina la
que hacen agradables las
propiedad de los bienes
relaciones entre las personas que
comunes
habitan el inmueble.
 La ley establece requisitos
 Los componentes para elaborar el
mínimos que debe contener el
manual de convivencia son
reglamento de propiedad
relaciones y comportamientos entre
horizontal. Artículo 5 de la Ley
humanos.
675 de 2001.

 Se requiere elevarlo a escritura

pública, es solemne, debe ser  No requiere ser elevado a escritura
registrado en la oficina de publica
instrumentos públicos.

 En su elaboración se tiene en
 En su elaboración se tiene en cuenta la personalidad de quienes
cuenta las normas urbanísticas, habitan el inmueble, las
la ley de propiedad horizontal problemáticas surgidas, la previsión
normas ambientales y demás de conflictos , las relaciones y
concordantes con la materia. reacciones de las partes, su cultura,
el emisor y el receptor del dialogo.
 En su contenido se refleja el
 En su contenido se refleja el trabajo
trabajo de profesionales en
de sociólogos, psicólogos,
áreas de construcción,
trabajadores sociales y mediadores.
arquitectura, ingeniería, derecho.
 Apunta a la convivencia pacífica, a
la solidaridad humana, al entorno
 Apunta a la determinación del
cordial y agradable de los seres
bien.
humanos

Fuente. LAVERDE, María Inés. (2015). Mecanismos alternativos de solución de conflictos. Mecanismos alternativos de
solución de conflictos. Notas de clase. Docente. Facultad de derecho. Universidad Católica de Colombia, Bogotá D.C
 24

IV. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS (MASC) EN

LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer

cualquier tipo de transgresión recibida y que se constituya una violación de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien común. Las partes podrán acudir,
para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos.

La Sentencia C-893 de (2001) señala: “Los mecanismos alternativos de solución

de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino también, y principalmente, como una
forma de participación de la sociedad civil en los asuntos que los afectan” (p. 2).
En este sentido, es incuestionable su estirpe democrática, en la medida en que
generan espacios de intervención de la comunidad en el desarrollo de la función
jurisdiccional evitando la conflictivización de la sociedad y logrando, por ende, el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
éste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social.

Los MASC, están legitimados por la ley para dar solución de conflictos de carácter
transigible.

Cuadro 2. Clasificación de los Mecanismos Alternos de Solución de

Conflictos (MASC)
Clasificación Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transacción Arbitraje
Mediación Amigable Composición
Conciliación Jueces de Paz
 25

4.1 MECANISMOS DE CARÁCTER AUTOCOMPOSITIVOS

Los mecanismos de carácter Autocompositivos como lo son la transacción, la

mediación y la conciliación, las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomía de voluntades, no son de carácter vinculante; los
mecanismos de carácter heterocompositivos como lo son el arbitraje, la amigable
composición y la justicia de paz, las fórmulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de carácter vinculante (Cámara de Comercio de Bogotá, 1997).

4.1.1 La Transacción. Conforme a lo expuesto por el artículo 2469 del Código

Civil (2010) “Mediante la transacción pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual, lo que implica
que al celebrar ese acto jurídico las partes recíprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigio”
(p. 344).

4.1.2 La mediación. Se entiende como mediación la intervención en una disputa,

negociación o conflicto, de un tercero aceptable (reconocido por las partes),
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisión para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos.
Es necesario que haya una negociación para poder hablar de mediación, en el
caso de las copropiedades, será necesario que el Comité de Convivencia,
reconocido por las partes, conozca de manera precisa, y por solicitud de una de
las partes y aceptación de la otra, el conflicto sobre el cual va a intervenir. La
mediación exige el conocimiento de los procesos de negociación por parte de un
tercero que, además, puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser más eficaces en su disputa.

En el mecanismo de la medicación, las partes resuelven el conflicto por si mismas

con la ayuda de un tercero imparcial que actúa como favorecedor y conductor de la
 26

comunicación. En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solución

y controlan el proceso La meta del proceso de mediación es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades, y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que serán mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad. El mediador carece de poder de decisión autorizado (Díaz &
Echeverri, 2005)

La mediación es un proceso que trasciende la solución inmediata del conflicto

puntual. De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen:
Favorecer la solución pacifica de los conflictos; propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes; Facilitar el dialogo y el entendimiento; aclarar o disolver
divergencias.

Así mismo, otros objetivos centrales de la mediación como sistema eficaz para la
construcción de nuevas reglas y vínculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes: Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas; conocer e investigar la
naturaleza técnica de la medicación; formar mediadores con competencias;
promover una cultura de paz a través del dialogo y tolerancia (Gómez, 2001).

4.1.3 La Conciliación. Es un mecanismo de solución de conflictos a través del

cual, dos o más personas gestionan por sí mismas la solución de sus diferencias,
con la ayuda de un tercero neutral y calificado, denominado conciliador. La
conciliación es un procedimiento con una serie de etapas, a través de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles,
transigible o determinado como conciliable por la ley, encuentran la manera de
resolverlo a través de un acuerdo satisfactorio para ambas partes. Además de las
personas en conflicto, esta figura involucra también a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actúa, siempre habilitado por las partes,
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo fórmulas de acuerdo que permitan
 27

llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de

Justicia, 2014)

Desde una perspectiva diferente además de ser un procedimiento, la conciliación

es un acto jurídico en el cual intervienen sujetos con capacidad jurídica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad están dirigidos directamente a
dar por terminada una obligación o una relación jurídica, a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones jurídicas nuevas que beneficien a
ambas partes.

Los conflictos vecinales se presentan como “un campo abandonado para la

medicación, con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias, a
veces, es más fácil llegar a un acuerdo con un familiar, vecino o compañero de
trabajo que con un extraño” (Navarro,2007, p. 1).

Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de

hacer claridad sobre sus alcances: En primer lugar, el acta de conciliación hace
tránsito a cosa juzgada, es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley, aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a través de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solución de conflictos. El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva acción o una
nueva sentencia, es la renovación de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusión, anula todos los medios de
impugnación que puedan modificar lo establecido en él.

De otra parte el acta de conciliación presta mérito ejecutivo dentro de los términos
de los artículos 78 del Código Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art. 66
de la Ley 446 de (1998) esto es, que cuando el acta de conciliación contenga una
obligación clara, expresa y exigible, será de obligatorio cumplimiento para la parte
 28

que se imponga dicha obligación. En caso de incumplimiento total o parcial de lo

acordado por parte de uno de los conciliantes, la autoridad judicial competente
podrá ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos.

En general la conciliación se presenta como una oportunidad que la ley otorga a

las partes para que restablezcan los conflictos a través de una figura que puede
ser de carácter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raíz
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transacción, desistimiento o conciliación (Azula, 1999)

4.1.3.1 La conciliación aplicada en la propiedad horizontal. Los conflictos en

propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores, entre
los que se encuentran: El pago de los arrendamientos de las zonas comunes, los
daños a terceros y la convivencia, afectada por causa del ruido y las mascotas.
Por esta razón, y para darles solución a estos conflictos más allá de la vía jurídica
tradicionales, están los métodos alternativos de solución de conflictos, entre los
cuales los más utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliación.
Para Jorge Enrique Gómez, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá,
dice que “en los arbitrajes las partes se someten a la decisión de un tribunal
compuesto por un número impar de árbitros”. Mientras que, “en las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediación de un experto” ((El
Tiempo.com, 2015, p. 1). Por otro lado, Rafael Bernal, vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, comenta que
“estos procesos son más ágiles, y representan menos costos económicos y menor
inversión de tiempo y esfuerzo” (Portafolio.com. p. 1). Ya que “Los procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce años” (p.1) señala el directivo. Mientras que, los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos años, dependiendo de la dimensión del
problema. Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
 29

semana. Es por esta razón que el método más utilizado para dirimir conflictos es la
conciliación porque evita tanto desgaste físico y del aparato judicial.

De Roux (2001) al respecto de la Conciliación en su obra “Hacia una política de

formación para la convivencia” (p. 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos, interactuar en armonía y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias. En tal sentido, se puede entrever que la
conciliación tiene que ver con la educación y la enseñanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en práctica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solución de conflictos.

Según Mojica (2012) “Colombia, no ha sido una excepción a la regla general de

instaurar mecanismos de solución de conflictos, en parte para responder a la
necesidad de justicia y también para procurar la descongestión judicial” (51) Se
pretende dar solución a conflictos en el país mediante mecanismos eficaces, como
bien lo expresa Robayo (2003) “Conflicto: es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido, por quienes participan en la acción social desde ámbitos opuestos,
como un obstáculo para la realización de sus propósitos” (p. 98).

Por tal razón, en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un

comité de conciliación que, en primera instancia, es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos, entre otros conflictos. Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliación desarrollada por un centro.

Como dato adicional, se tiene en cuenta que para procesos de menor

envergadura, las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos.
Es importante resaltar que esta labor también la realizan otras entidades como la
Procuraduría General de la Nación, los consultorios jurídicos de las universidades,
 30

las superintendencias, entre otros organismos avalados y certificados por el

Ministerio del Interior y de Justicia.

4.2 MECANISMOS DE CARÁCTER HETEROCOMPOSITIVOS

4.2.1 Arbitraje. Es un mecanismo alternativo de solución de conflictos mediante

el cual las partes defieren a árbitros la solución de una controversia relativa a
asuntos de libre disposición o aquellos que la ley autorice. El arbitraje está
regulado por la (Ley 1563 del 2012). El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad, idoneidad, celeridad, igualdad, oralidad, publicidad y
contradicción. En los tribunales en que intervenga una entidad pública o quien
desempeñe funciones administrativas, si las controversias han surgido por causa o
con ocasión de la celebración, desarrollo, ejecución, interpretación, terminación y
liquidación de contratos estatales, incluyendo las consecuencias económicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales, el
laudo deberá proferirse en derecho (Cristancho, 2002).

4.2.1.1. Pacto arbitral. Es un acto jurídico de carácter bilateral y contractual a

través de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripción, ejecución o terminación de algún negocio jurídico suscrito
válidamente.

La cláusula compromisoria del pacto arbitral, es un acto jurídico de naturaleza

contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto jurídico que es el otorgar una jurisdicción especial a los árbitros para que
diriman controversias presentes o futuras.

4.2.2 Amigable composición. La Ley 1563 de (2012) define a la amigable

composición como un mecanismo alternativo de solución de conflictos, por medio
 31

del cual, dos o más particulares, un particular y una o más entidades públicas, o
varias entidades públicas, o quien desempeñe funciones administrativas, delegan
en un tercero, denominado amigable componedor, la facultad de definir, con
fuerza vinculante para las partes, una controversia contractual de libre disposición.

4.2.3 Jueces de paz. La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdicción de

paz “lograr la solución integral y pacífica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento, administrando
justicia en equidad, esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad. Y en su Art.14 define la figura de los jueces de paz: “Los jueces de
paz […] son particulares que administran justicia en equidad, de acuerdo con lo
establecido por la Constitución y la presente ley”. (p. 2) . Así, pues, el juez de paz
es un particular con funciones públicas y responsabilidad disciplinaria, obligado a
obrar con rectitud, eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido: construir tejido social mediante el tratamiento pacífico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada.

El juez de paz debe administrar justicia en equidad; es éste, pues, su más esencial
principio rector. “La expresión equidad –proviene del latín aequitas, de aequus
(igual), y se designa como igualdad de ánimo, templanza habitual, propensión a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia más bien que por
prescripciones legales, justicia natural, por oposición a la letra de la ley positiva”
(Robayo, 2003, p. 98). Dicho de otro modo, fallar en equidad significa tanto un
estado de ánimo de quien está llamado a ejercer justicia mediante la conciliación –
estado en el que la virtud dominante es la templanza–, como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto, antes que a los códigos.

Según el artículo 9º de la Ley 497 de (1999), los jueces de paz pueden conocer
los conflictos “que versen sobre asuntos susceptibles de transacción, conciliación
 32

o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Ley” (p.

1) siempre y cuando no superen los cien salarios mínimos legales vigentes. Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio, y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelación o revisión ante los jueces de
reconsideración (también ciudadanos del común con arraigo en una comunidad).
Por último, los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan, al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de común
acuerdo

Polanco Quintero, (2015), Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en

Entrevista con el Periódico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del régimen de Propiedad Horizontal:

En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley

de iniciativa parlamentaria para reformar el Régimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001, sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y técnico que ha
tenido, ni los vacíos que se han presentado hasta la fecha, donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Régimen de
Propiedad Horizontal y la problemática se viene incrementando en forma
exponencial. Es conveniente que la reforma sea integral, con la participación de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda, mediante la realización de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotá, como la capital, donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70% y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos, dejando de lado la inversión social, todo en el
cuanto de que es privada, además que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran:
1. Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal, participación y solución de
 33

conflictos, para evitar la problemática existente y fortalecer relaciones de

vecindad.
2. Crear el cargo de mediador, amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solución de conflictos,
eliminando al comité de convivencia, al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p. 18).

CONCLUSIONES

Durante los últimos años las grandes ciudades, están presentando procesos de
crecimiento y dispersión urbana, gracias a los conjuntos residenciales,
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad,
homogeneidad y calidad de vida. De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda está asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar.

La propiedad horizontal es mucho más que un régimen de propiedad en sí mismo,

está asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza, ligado a procesos de densificación pero también de dispersión urbana y
fundamentalmente, ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades.

Para fomentar la construcción de relaciones armónicas en toda la comunidad y

minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitación en la materia, organizar espacios
de discusión e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas.

Es importante responder a una pregunta: ¿Es necesario educar a la comunidad

en los edificios de Propiedad Horizontal? Naturalmente que sí. No importa el
 34

estrato socio económico, ni el nivel cultural de los habitantes, siempre

encontraremos, en mayor o menor grado, personas que por falta de cultura o
información incumplen las normas, y solo una labor paciente y perseverante de
educación logrará que cambien sus hábitos.

Con base en lo anterior estableceré parámetros de acuerdo a principios de

convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica, rápida y eficaz que conlleve a una convivencia armónica
dentro de toda propiedad horizontal como solución alternativa de conflictos.

Principios de Convivencia

i. Identidad: Cooperación y Solidaridad, Cordialidad, Responsabilidad,

Civismo, Tolerancia, Diálogo y Concertación, Decisiones Concertadas,
Integración
ii. Respeto a la Dignidad Humana: El respeto de la dignidad humana, debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones, respetando las diferencias,
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el ánimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones.
iii. Derecho al Debido Proceso: Las actuaciones de la Asamblea, del Consejo
de Administración o Comité de Convivencia tendientes a la imposición de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deben regirse
al debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.

Parámetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad

Horizontal den Colombia

Aprendizajes Básicos para la Convivencia Social. Para Todos los Días.

1. Aprender a No Agredir al Otro:

 35

 Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro.

 Sea fuerte sin perder la calma y la compasión por el otro.
 Reconozca que los demás son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor, pero no su enemigo.

2. Aprender a Comunicarse. Exprese sus puntos de vista, pero también escuche el

de los otros, así habrá reconocimiento mutuo.
 El medio básico del reconocimiento es la conversación.
 Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir.

3. Aprenda a Interactuar.
 Todos somos extraños hasta que aprendemos a interactuar
 Acérquese a los otros.
 Comuníquese con los otros, reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos.
 Comparta con los otros aceptando que ellos están con usted en el mundo,
buscando y deseando ser felices y aprendiendo también a ponerse de
acuerdo y a disentir, sin romper la convivencia.

4. Aprender a Decidir en Grupo.

 Logre la decisión de grupo a través de la concertación. La concertación es
la selección de un interés compartido, que al ubicarlos, fuera de cada uno
de nosotros, hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos.
 Busque la participación directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisión.
 El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa.
 36

5. Aprender A Cuidarse.
 Proteja y respete su vida y la de sus semejantes.
 Preocúpese por cuidar el bienestar físico y psicológico de sí mismo y de los
otros.
 Rechace los actos violentos contra sí mismo y los demás.
 No haga justicia por mano propia.

6. Aprender a Cuidar el Entorno.

 Preserve y haga buen uso de los recursos naturales. Cuide los lugares
donde vive, trabaja y se divierte.
 La convivencia social implica también aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere, y el planeta tierra no puede sobrevivir
como “nuestra casa” sin nuestro cuidado.

Referencias

A.I.P.H. Ltda. (1997). La normas de convivencia en la propiedad horizontal.

Recuperado de http://www.aiphltda.com/conviven.html

ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ D.C. INSTITUTO PARTICIPACIÓN Y ACCIÓN

COMUNAL. ESCUELA DE PARTICIPACIÓN Y GESTIÓN SOCIAL EN
BOGOTÁ. (2008). Cartilla Propiedad Horizontal. Conceptos básicos. Bogotá
D.C. El Autor.

AZULA CAMACHO, Azula J. (1999). La audiencia preliminar y de conciliación.

Bogotá D.C. Temis

BELTRÁN AMORTEGUÍ, Álvaro.(2011). Manual práctico en Administración de la

Propiedad Horizontal. (6ªed.). Medellín, Colombia: Librería Señal Editora
 37

BORSDORF, Axel. & HIDALGO, Rodrigo. (2005). Los mega diseños residenciales
validados en las perisferias de las metrópolis latinoamericanas y el el
advenimiento de un nuevo concepto de ciudad. Revista electrónica de
geografía y ciencias sociales universidad de Barcelona.

CABANELLAS DE TORRES, Guillermo. (1946). Diccionario de derecho usual.

Buenos Aires: Argentina: Atalay.

CAMACHO, Álvaro. (2013). Administración de la propiedad horizontal. (8ª ed.).

Bogotá Colombia. Legis.

CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÀ. (1997). Arte de Conciliar: Habilidades,

técnicas y estrategias. Bogotá D.C :El Autor.

CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO.(2010). Ley 57 de 1887. (24ªed). Bogotá: Legis,

Colección Códigos Básicos.

CÓDIGO DE COMERCIO DE COLOMBIA.(27, marzo,1971). Decreto 410. Bogotá

D.C., Legis.

CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE COLOMBIA (1991). Actualizada y revisada.

Bogotá: Leyer

CRISTANCHO MOYA, Juan Pablo. (2002) La conciliación y los mecanismos

alternativos de solución de conflicto. Bogota D.C. Colombia. Ediciones
Librería del profesional.

DE ROUX, Gustavo. (2000). Hacia una politica de formacion para la convivencia.

Medellin, Antioquia. Gobernación de Antioquía.
 38

DIAZ, Ana Maria & ECHEVERRY. Susana. (2005). La importancia del impacto
legal y política en Colombia relativa a los acuerdos y convenios sobre la
producción a la inversión extranjera, su negociación y situación de los
mecanismos de solución de controversias. Colombia. Universidad Pontificia
Javeriana.

El TIEMPO, V. (13 de Abril de 2015). Más personas están usando la conciliación

en problemas de propiedad horizontal. Entrevista a Jorge Enrique Gómez
Párrafos 4-10. Diario Eltiempo. Recuperado de http:///.www.eltiempo.com

GÓMEZ, Bernardo, (2001). La conciliación: Mecanismo alternativo de solución de

conflicto. Ministerio de Justicia de Colombia. Bogotá. D.C. Colombia: Legis.

GUIO CAMARGO , Rosa Elizabeth . (2009). Función Social y ecológica de la

propiedad. características y alcances. Bogotá: Universidad Católica de
Colombia Estudios en Derecho y Gobierno.

LAVERDE, María Inés. (2015). Mecanismos alternativos de solución de conflictos.

Mecanismos alternativos de solución de conflictos. Notas de clase.
Docente. Facultad de derecho. Universidad Católica de Colombia, Bogotá
D.C

MINISTERIO DEL INTERIOR Y DE JUSTICIA (2014). Programa nacional de

conciliación. Bogotá D.C.: El autor,

MOJICA CORTES, Felipe Pablo (2012). Elementos para el diseño de un trámite

amigable en la solución de controversias contractuales entre particulares.
Recuperado de numanterioresviei.usta.edu.co/articulos/edi5/amigable
composicion.pdf.
 39

MONTEJO CAMARGO, Javier Raúl. (2002). Del ejercicio de la propiedad

horizontal en Colombia aspectos teóricos y prácticos. Bogotá D.C.: Temis

NAVARRO COSTA, Ruth. (2007). Análisis de los conflictos en las comunidades de

vecinos. Aspectos jurídicos para mediadores. Revista Iberoamericana de
Arbitraje y Mediación Recuperado de http://eprints.ucm.es/7776/

PABÓN NÚÑEZ,Ciro. (1995). Manual teórico práctico de propiedad horizontal y

unidades inmobiliarias cerradas: aspectos sustantivos, procesales, modelos
prácticos, legislación y jurisprudencia Acorde con la Ley 675 de 2001. (7ª
ed.). Bogotá: Leyer.

POLANCO QUINTERO, Arnulfo. (octubre, 2015). Reforma integral del régimen de

propiedad horizontal (Ley 675 de 2001). Periódico Asosalitre, p. 18.

PORTAFOLIO.COM (2014). Entrevista a Rafael Bernal, vicepresidente del

Consejo de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.
Revista Portafolio.com Recuperado de http://www.portafolio.com

ROBAYO CASTILLO, Gustavo A. (2003) Mecanismo de solución de conflictos.

Bogotá D.C., Colombia: Defensoría del Pueblo.

SOLANO RODRÍGUEZ, Omar Javier. (2011). Diagnostico del proceso de

planeación estratégica en la propiedad horizontal. Revista Libre empresa
8(1), 143-156

VALENCIA ZEA, Arturo. (1967). Derecho Civil. Derechos reales. (Tomo II. 3ª. Ed).
Bogotá: Temis.
 40

VELÁZQUEZ JARAMILLO, Luís Guillermo.(1998). La propiedad horizontal en

Colombia. (1ª ed). Bogotà : Leyer..

WILLS OTERO. Laura. (2003). La mediación como herramienta para la resolución

de conflictos armados internos. Bogotá D.C.; Colombia. Alfa Omega

Leyes

DECRETO 1286 (21, abril, 1948) "sobre el régimen de la propiedad de pisos y

departamentos de un mismo edificio. Bogotá D.E. Presidencia de la
República de Colombia Diario Oficial Nº 26.707 del 29 de abril de 1948

DECRETO Ley 2158 (24, junio. 1948). Sobre Procedimientos en los juicios del
Trabajo. Código Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislación permanente. Bogotá D.C. Presidencia de la
República de Colombia: Diario Oficial

DECRETO 1355 (4, agosto, de 1970). Por el cual se dictan normas sobre policía.
Bogotá D.E.: Ministerio de Justicia Diario Oficial No 33.139, del 4 de
septiembre de 1970

LEY 95 (16, noviembre, 1890) sobre reformas civiles. Bogotá: Gobierno ejecutivo

LEY 182 (29, diciembre, 1948). Sobre régimen de la propiedad de pisos y

departamentos de un mismo edificio". Bogotá D.E.: Congreso de Colombia
Diario Oficial

LEY 142 (11, julio, 1994). Por la cual se establece el régimen de los servicios
públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones. Bogotá D.C.,
Congreso de Colombia Diario Oficial Nº 41.433 del 11 de julio de 1994
 41

LEY 446 (7, julio, 1998). Por la cual se adoptan como legislación permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991, se modifican algunas del
Código de Procedimiento Civil, se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989, se modifican y expiden normas del Código
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestión, eficiencia y acceso a la justicia. : Bogotá D.C., Congreso de
Colombia Diario Oficial Nº 43.335 del 8 julio de 1998

LEY 497 (10, febrero, 1999). Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organización y funcionamiento. Bogotá D.C., Congreso de
Colombia Diario Oficial Nº 43.499 del 11 de Febrero de 1999

LEY 675 (3, agosto, 2001). Por medio de la cual se expide el Régimen de
propiedad horizontal. Bogotá: Congreso de Colombia Diario Oficial Nº
44509 del 4 de agosto de 2001.

LEY 746 (19, julio, 2002). Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos. Bogotá D.C., Congreso de Colombia Diario
Oficial Nº 11.872 del 19 de julio de 2002

LEY 1563 (12, julio, 2012). Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones. Bogotá D.C.,
Congreso de Colombia Diario Oficial Nº 48.489 del 12 de julio de 2012

JURISPRUDENCIA

CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA: (30, enero, 1997) Sentencia T-

035/97. Régimen De Propiedad Horizontal-Característica. Referencia:
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738. Magistrado Ponente: Dr.
Hernando Herrera Vergara
 42

CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA. (22, agosto, 2001). Sentencia C-

893/01. Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente. Referencia: expediente D-3399. Magistrada Ponente: Dra. Clara
Inés Vargas Hernández

CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA. (24, febrero, 2004). Sentencia C-

153/04. Determinación de intereses-Tratamiento dado en el Código Civil y
en el Código de Comercio/Determinación de Intereses-Carácter supletivo
de disposiciones del Código Civil y Código de Comercio.
Referencia: expediente D-4700. Magistrado Ponente: Dr. Álvaro Tafur
Galvis

CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA. (2, marzo, 2012). Sentencia T-

155/12. Acción de tutela contra decisión de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domésticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar. Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domésticos/Derecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales doméstico. Referencia: expediente T-3252514.
Magistrada Ponente: María Victoria Calle Correa