REAJUSTE E CORREÇÃO MONETÁRIA DE CONTRATOS NA

CONSTRUÇÃO: COMO FAZER?

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INTRODUÇÃO
Em contratos de prestação de serviços, aluguel e compra e venda, geralmente existe uma cláusula
prevendo um índice de reajuste. Sua inclusão, baseada em indicadores setoriais, tem o objetivo de
evitar que a inflação comprometa o equilíbrio financeiro do contrato. Em outras palavras, a função da
cláusula de reajuste é impedir a defasagem do valor estabelecido no contrato devido ao aumento do
preço dos insumos utilizados.

Além disso, os contratos também podem prever índices de correção monetária. Eles refletem a
desvalorização da moeda, atualizando os valores conforme a inflação.

As cláusulas que tratam dessas questões merecem atenção especial, pois frequentemente são
causa de litígios entre construtores e fornecedores, incorporadoras e compradores ou locadores e
locatários.

Por isso, vamos apresentar neste ebook os índices que podem incidir sobre o reajuste e a correção
monetária de contratos, bem como a legislação que regulamenta essa questão. Assim, sua empresa
poderá fazer negócios com mais segurança. No decorrer da leitura, você também entenderá como
um sistema de gestão pode ajudá-lo na gestão de contratos.

PLATFORM
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 CONTRATOS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS

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Nos contratos de prestação de serviços, tanto o reajuste quanto a correção monetária devem
ser pactuados por índices de preços ou por índices que reflitam a variação ponderada dos
custos dos insumos utilizados. Essa determinação está disposta na Lei n. 9.609, de 29 de junho
1995 (que dispõe sobre o Plano Real), em seu artigo 28, § 1º.

De acordo com a legislação, as partes podem estipular no contrato que o reajuste ou correção
serão feitos:

• por índices gerais de preços, como o Índice Geral de Preços (IGP) ou o Índice Geral de
Preços do Mercado (IGP-M), da Fundação Getúlio Vargas (FGV), bem como o Índice de
Preços ao Consumidor (IPC), da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).
• por índices setoriais, como o INCC (Índice Nacional de Custos da Construção Civil), da FGV.
• por fórmulas de reajuste que reflitam a variação dos custos da produção ou dos insumos.
Porém, devido à dificuldade em realizá-los, tais cálculos são pouco utilizados atualmente.

Quando o contrato pode ser reajustado?

Conforme determinam as Leis n. 9.069/1995 e n. 10.192/2001, a periodicidade do reajuste dos

contratos de prestação de serviços não poderá ser inferior a um ano. Em caso de revisão contratual, o
termo inicial do período de reajuste ou correção monetária será a data em que a revisão anterior tiver
ocorrido.

Além disso, é totalmente proibida a pactuação do preço ou seu reajuste vinculado ao salário mínimo.
Tanto a Lei n. 6.205/1975 quanto a Lei n. 7.801/1989 (§ 2º do artigo 4º) dispõem sobre isso.

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 CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

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Para reajustar contratos de compra e venda no período da obra, os índices setoriais mais utilizados são
o CUB (Custo Unitário Básico) e o INCC (Índice Nacional da Construção Civil).

Mas esses índices não podem ser aplicados para reajustar prestações após a conclusão do
empreendimento. Isso ocorre porque o preço do imóvel pronto não é afetado com a oscilação dos
preços de materiais e mão de obra.

Portanto, após a entrega das chaves, os reajustes nos contratos de compra e venda de imóvel devem
aplicar índices de inflação, como o Índice Geral de Preços (IGP) e o índice Nacional de Preços ao
Consumidor Amplo (IPCA). Já as instituições bancárias corrigem o saldo devedor pela Taxa Referencial
(TR).

Entenda mais sobre cada um desses índices a seguir:

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 CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

CUB/m²

O Custo Unitário Básico por m² (CUB/m²) teve origem através da Lei Federal 4.591, de 16 de dezembro
de 1964. A partir dessa data, o Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) de cada estado
brasileiro passou a calculá-lo e publicá-lo até o dia 5 de cada mês.

A norma técnica atual da ABNT determina que o CUB deve considerar o custo por metro quadrado de
construção do projeto-padrão e servir de base para avaliação de parte dos custos de construção das
edificações.

Ou seja, o CUB/m² representa o custo parcial da obra, não levando em conta os custos adicionais, que
podem ser calculados por outros indicadores, como Benefícios e Despesas Indiretas (BDI).

A principal função desse índice é servir como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis.
Em função da credibilidade do referido indicador, alcançada ao longo dos seus mais de 40 anos de
existência, a evolução relativa do CUB/m² também tem sido utilizada como indicador macroeconômico
dos custos do setor da construção civil.

Publicado mensalmente, o CUB/m² demonstra a evolução dos custos das edificações de uma forma
geral. Muitos engenheiros, construtoras e escritórios de arquitetura também utilizam essa unidade
como base para calcular o preço que irão cobrar para realizarem seus projetos.

Você pode acompanhar o CUB/m² mensalmente neste endereço.

INCC

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é referência para reajuste de contratos de compra
e venda de imóveis. Esse indicador é calculado com base nas variações do custo das construções,
incluindo mão de obra, materiais, equipamentos e serviços. Atualmente isso é feito por meio da
pesquisa de preço em sete capitais brasileiras: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de
Janeiro, Salvador e São Paulo.

Como o INCC acompanha a variação de custo da construção civil, é usado para reajustar o saldo
devedor durante a fase de construção do imóvel ou até a quitação do saldo devedor. Ou seja, incide
sobre o que sobra da dívida depois de descontado o valor já pago à construtora.

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 CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), foi o primeiro índice oficial de custo da construção civil
no País. Apesar de ter sido divulgado pela primeira vez em 1950, sua série histórica retroage a janeiro
de 1944.

IGP-M

O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) é calculado mensalmente (entre os dias 21 do mês anterior
e 20 do mês de referência) pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e divulgado no final de cada mês. Ele
analisa os seguintes indicadores:

• Índice de Preços por Atacado (IPA), que compõe 60% do índice;

• Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que representa 30% do total;
• Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), com peso de 10% do IGP-M.

Por corresponder à variação acumulada em vários setores da economia nos últimos 12 meses, o
IGP-M prevalece quando se trata de calcular o índice de reajuste de aluguel, mas também pode ser
empregado nos contratos de compra e venda.

IPCA

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é medido todos os meses pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e mostra a variação de preços do mercado para o
consumidor final. Representa o índice oficial da inflação no Brasil.

Ele é medido como um reflexo do custo de vida de famílias que possuem renda entre 1 e 40 salários
mínimos, com base em nove regiões metropolitanas do País. Para isso, são calculadas despesas com
alimentação e bebidas; artigos para casa; comunicação; despesas pessoais; educação; habitação; saúde
e higiene pessoal; transportes; e vestuário.

Taxa Referencial

A Taxa Referencial (TR) é aplicada nos contratos de crédito imobiliário pelo Sistema Financeiro da
Habitação (SFH). Foi criada em 1991, no Plano Collor II, com o objetivo de servir de referência para os
juros vigentes no Brasil.

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 CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

No caso dos financiamentos pelo SFH, a TR é um indexador das prestações. Atualmente, o indicador
é calculado com base na amostra da remuneração dos Certificados e Recibos de Depósitos Bancários
(CDBs/RDBs) das 30 maiores instituições financeiras do País, nos últimos 30 dias.

Na Calculadora do Cidadão do Banco Central, você pode calcular a remuneração passada da poupança
e os valores históricos da TR.

Quando o contrato pode ser reajustado?

Normalmente, as incorporadoras começam a realizar a correção monetária a partir da primeira

parcela do contrato, utilizando o índice de um ou dois meses antes do mês de assinatura ou
do vencimento da parcela. Nesse caso, a cobrança é feita mensalmente, evitando resíduo
inflacionário para quitação do valor pactuado.

Contudo, a correção mensal só será possível caso o contrato tenha, no mínimo, 36 meses da
data de sua assinatura até a última parcela. Tal prazo encontra-se previsto no artigo 46 da Lei nº
10.931, de 02 de agosto de 2004.

Para os contratos de compra e venda com prazo de até 12 meses, não poderá haver cobrança
de correção monetária.

Quando o prazo for de 12 a 35 meses, a cobrança da correção monetária deverá ser anual.
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 CONTRATOS DE ALUGUEL

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Atualmente, a maioria dos contratos de aluguel estipula um reajuste anual. Ele pode ser calculado por
três índices de inflação: IGP-M, IPCA ou INPC. Deles, o IGP-M é o mais utilizado.

A Lei do Inquilinato permite que locador e locatário estabeleçam no contrato, de comum acordo, que
indicador deverá determinar o reajuste.

Esse índice deve incidir sobre o valor em real, sendo proibido o reajuste com base no salário mínimo.

Veja o que estipula o artigo 17 da Lei do Inquilinato:

É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à
variação cambial ou ao salário mínimo.

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 CONTRATOS DE ALUGUEL

Quando o aluguel pode ser reajustado?

O aluguel do imóvel pode ser reajustado uma vez por ano, com base no índice de inflação
estabelecido no contrato de locação do imóvel.

O que é revisão (ou revisional)?

Após três anos de contrato, pode ser solicitada a revisão (ou revisional) do valor do aluguel.
Geralmente, ela é pedida pelo locador quando o valor cobrado está defasado em relação aos preços
praticados no mercado.

A revisão também pode ser pleiteada pelo locatário caso ache que está pagando um valor abusivo ou
inviável ao seu orçamento. Neste caso, ele poderá tentar negociar um desconto quando for renovar
o contrato pela 3ª vez. Se o dono do imóvel aceitar a proposta, o novo valor passa a vigorar pelos
próximos dois anos, somado aos reajustes seguintes.

Veja o que a Lei do Inquilinato diz sobre a possibilidade de revisão de aluguel, em seus artigos 18 e 19:

É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar
cláusula de reajuste.

Não havendo acordo, o locador ou locatário, após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo
anteriormente realizado, poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de
mercado.

Queda do índice de redução de aluguel

Caso o índice utilizado para determinar o reajuste apresente queda (deflação), o valor do aluguel
também deverá ser reduzido no aniversário do contrato.

Foi o que aconteceu com os contratos que deveriam ser renovados em agosto de 2017, quando o
IGP-M fechou 12 meses com baixa de 1,66%. Nesse caso, se o aluguel fosse R$ 1.500, poderia ser
corrigido para R$ 1.476,35.

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 FONTES DE INDICADORES NA CONSTRUÇÃO CIVIL

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Além dos indicadores que já vimos (CUB, INCC, IGP-M, IPCA e INPC), apresentamos a você
outras importantes fontes de indicadores para acompanhar as mudanças relacionadas à
Construção Civil.

SINAPI

O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI), criado em 1969, tem
como objetivo produzir informações de custos e índices da construção com abrangência nacional,
visando à elaboração e avaliação de orçamentos e acompanhamento de custos.

O SINAPI é coordenado pelo IBGE e pela Caixa Econômica Federal, que mensalmente liberam e
atualizam índices da construção civil, com base no levantamento de preços de materiais e salários
pagos no setor de habitação.

A partir de 1997, ocorreu a ampliação do Sistema, que passou a abranger o setor de saneamento
e infraestrutura. A tabela do SINAPI contém vários índices de referência, cuja função é servir como
orientadores para composição de custos unitários e orçamentos de obra em geral.

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 OUTROS INDICADORES DA CONSTRUÇÃO CIVIL

TCPO

A Tabela de Composições e Preços para Orçamentos (TCPO), uma das principais referências de
engenharia de custos do Brasil, é elaborada pela Editora PINI.

Essa tabela já existe há mais de 60 anos. Hoje, conta com mais de 8.500 composições de Serviços,
Preços de Referência e outras informações que podem ser utilizadas por engenheiros, arquitetos,
construtores, orçamentistas, empreiteiros e outros profissionais da construção.

Entre os índices da TCPO estão:

• Custos Unitários PINI de Edificações (CUPE);

• Índices PINI de Custos de Edificações (IPCE);
• Índice PINI de Custos da Construção Industrializada (IPCI);
• Índices PINI de Custos de Obras de Infraestrutura.

Você pode ver as informações da tabela TCPO aqui.

Índices Fipe

A tabela Fipe é conhecida especialmente por ser o parâmetro para o preço de venda de automóveis,
mas a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) produz muitos outros índices, entre eles
alguns relacionados à construção e ao mercado imobiliário.

Veja aqui alguns deles:

• IPOP

Os Índices de Preços de Obras Públicas do Estado de São Paulo (IPOP), calculados pela Fipe para
a Secretaria da Fazenda do Estado, existem desde meados da década de 1970. São publicados
mensalmente no Diário Oficial do Estado de São Paulo para utilização no reajuste de contratos de
obras públicas, no âmbito da Administração do Governo do Estado de São Paulo. Você pode conferir
os números aqui.

• Índice FipeZap: Preço de Imóveis Aluguel e Venda

Esse índice mede o preço de aluguel e venda de imóveis, com abrangência nacional e também
regional. Você pode conferir os números aqui.

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 OUTROS INDICADORES DA CONSTRUÇÃO CIVIL

• Abrainc/Fipe

A Fipe e a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) divulgam mensalmente

indicadores para o mercado imobiliário. Os indicadores apresentam dados de lançamentos, vendas,
entregas, oferta final e inadimplência para o mercado de imóveis. Você pode ver os números aqui.

• Índices Ibre/FGV

O Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getúlio Vargas (FGV) é uma das instituições com
maior credibilidade do País, responsável por divulgar vários indicadores econômicos essenciais, como
o IPCA, que mede a inflação. Mensalmente, realiza a pesquisa Sondagem da Construção.

Veja alguns de seus principais índices:

◦ INCC – Índice Nacional de Custo da Construção (conforme já vimos anteriormente)

◦ ICST – Índice da Confiança da Construção
◦ Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C)
◦ IGP-m – Índice Geral de Preços (mensal)

Existem outros índices importantes para a construção, mas estes quatro, além do Custo Unitário
Básico (CUB), dão um panorama geral que permite ter um diagnóstico do mercado em qualquer
situação.

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 COMO UM SISTEMA DE GESTÃO PODE AJUDAR SUA EMPRESA

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Agora que você já conhece os índices para reajuste e correção monetária de contratos, é hora de
entender como um sistema de gestão pode ajudar sua empresa na gestão desses documentos.

1. Processos integrados e áreas trabalhando em sinergia

Muitas atividades interferem e derivam dos contratos que sua construtora ou incorporadora possui.
Um sistema de gestão especializado na gestão de contratos permite que a empresa trabalhe com um
processo bem organizado, envolvendo as áreas de forma produtiva e otimizada.

Eis um exemplo simples:

• A área de Engenharia faz o projeto e orçamento da obra. Por sua vez, Suprimentos precisa
contratar fornecedores para garantir as entregas de acordo com o cronograma da obra –
certamente envolvendo contratos entre eles. Além disso, há os contratos das vendas na planta.

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 COMO UM SISTEMA DE GESTÃO PODE AJUDAR SUA EMPRESA

• Iniciada a obra, é necessário controle das medições de avanço da obra, para que a área Financeira
realize a emissão de boletos de acordo com as regras do contrato de venda na planta. Entre outras
questões financeiras, é preciso verificar a aplicação de juros e reajustes e qual a proporção a ser
cobrada de acordo com o avanço da obra.

E já que estamos falando em medições, é importante que você saiba que o sistema Contratos
e Medições do Sienge permite inserir índices de correção nos contratos, corrigindo-os com
base em indexadores já cadastrados ou índices avulsos cadastrados diretamente no contrato.
Também é possível acompanhar o reajuste por meio da totalização das medições.

• Para o lançamento do empreendimento, com unidades ainda à venda, é hora do time comercial
entrar em campo para fazer ações de promoção das unidades e fechamento dos negócios. Regras
de preço, descontos e demais condições contratuais (apareceu o contrato de novo) devem estar na
ponta da língua.

2. Controle financeiro apurado

O aspecto financeiro de um contrato é crucial para o sucesso de seu empreendimento. Com a gestão
eletrônica, é possível, de acordo com as medições de avanço da obra, realizar o cálculo dos valores
a serem pagos, de forma proporcional e automática. A solução tecnológica certa também dispõe de
geração automática de boletos de todos os contratos, respeitando as regras e negociações de cada um
deles.

3. Segurança e Produtividade

Sistemas de gestão especializados na Construção Civil permitem que sua empresa faça a gestão de todo
o ciclo de vida de seus contratos, seja contratos com fornecedores para suas obras, seja contratos de
vendas com seus clientes.

Com esse controle total, há mais segurança quanto à qualidade da informação que é utilizada na
tomada de decisões. Você terá recursos avançados que disponibilizam os dados certos, de forma
estratégica e simples a qualquer momento. Nesse cenário, o ganho de produtividade é enorme, tanto
para os gestores quanto para os vendedores, que conseguem trabalhar suas vendas mais rapidamente
tendo acesso a informações precisas.

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 COMO UM SISTEMA DE GESTÃO PODE AJUDAR SUA EMPRESA

4. Locação de Imóveis

O Sienge Platform também possui o sistema de Locação de Imóveis Próprios, por meio do qual você
registra o fluxo completo de uma locação, desde o cadastramento dos dados para a geração automática
dos contratos até a aprovação da gerência.

Os recebimentos são gerados automaticamente no sistema de Contas a Receber do Sienge, permitindo

todo o controle de recebimentos, boletos ou arquivo de cobrança, renegociações e inadimplência.
Durante a vigência do contrato, qualquer alteração é cadastrada através de aditivos, mantendo o
histórico com reflexo automático no fluxo financeiro e disponibilidade de unidades.

O sistema também permite a configuração personalizada do período e forma de reajuste dos

contratos, possibilitando a atualização automática pela variação de índices financeiros ou por
percentual informado.

Adicionalmente, trabalha com a filosofia de proatividade, avisando aos envolvidos quando um contrato
está próximo do término ou do período de reajuste.

Todas estas funcionalidades integradas ao ERP facilitam a obtenção de informações gerenciais

específicas e alimentam automaticamente os sistemas de Contabilidade e SPED, eliminando retrabalho
e gerando as obrigações com o fisco de forma ágil e mais assertiva.

Destacamos abaixo as funcionalidades mais importantes do sistema Locações de Imóveis Próprios:

• Múltiplas unidades ao contrato de locação.

• Reajuste do contrato manual ou automaticamente, conforme parametrização.
• Inclusão ou exclusão de unidades por aditivos de alteração do contrato.
• Finalização do contrato por término de vigência ou rescisão.
• Emissão de um boleto único por agrupamento de boletos.
• Notificação de reajuste e de término de contrato no mural de avisos do Sienge e por e-mail.
• Autorização e renovação de contrato.

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 CONCLUSÃO

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Esperamos que este material tenha esclarecido as principais políticas
para reajuste e correção monetária de contratos na construção civil.
Como você pode ver, não somente esse tipo de cláusula, mas sim
todo o ciclo de vida do contrato pode ser gerenciado de forma muito
mais eficiente fazendo uso de um sistema de gestão especializado em
construtoras e incorporadoras.

Como esse é um assunto amplo, você pode saber mais conferindo o

ebook 12 grandes benefícios da gestão eletrônica de contratos.

E se você quer usufruir de todos os benefícios da gestão eletrônica de

contratos, peça já uma demonstração do Sienge!

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 SOBRE O SIENGE

O Sienge Platform é um sistema de gestão, também chamado de ERP -

Enterprise Resource Planning -, especializado na Indústria da Construção.

Com ele, você pode gerenciar e integrar todas as áreas de sua empresa.

Mas não é só isso: o Sienge também é uma plataforma aberta a conexões com
diferentes softwares e aplicativos.

Com o Sienge Platform e sua equipe altamente capacitada, as soluções para as

necessidades do setor estão ao seu alcance!

Você pode encontrar outros materiais em nosso Blog, sempre com novidades
interessantes e úteis.

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