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MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág.

1-47

APOSTILA

CURSO

INTRODUÇÃO À ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS

CREA

Instrutor: Eng. Michelini - Carlos Roberto


www.micheliniconsultoria.com.br
michelini.eng@gmail.com
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CURSO

INTRODUÇÃO À ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS

METODOLOGIAS E TÉCNICAS DE AVALIAÇÕES DE


IMÓVEIS RURAL E URBANO, E PERÍCIAS JUDICIAIS

12 / MAIO / 2016
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ÍNDICE

Introdução -1.

Conceitos

Perícias judiciais:
- Nomeação - indicação assistente técnico – compromisso – prazos - honorários

- Deveres e direitos do Perito

Tabela de honorários

Modelo de proposta de honorários

Abertura dos trabalhos técnicos periciais

Comunicação e tratamento entre profissionais

Laudo técnico pericial

Avaliações: Introdução - finalidade – métodos -2.

Imóvel rural – introdução à avaliação e tabelas

Imóvel urbano – introdução à avaliação e tabelas -3.

Benfeitorias e edificações

Apuração do valor para liquidação forçada

Servidão de Passagem

Normas de avaliação – citação

Registro do trabalho técnico - CREA / CAU / CRECI

Referências bibliográficas

Currículo do Instrutor
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INTRODUÇÃO –
- 1.

Este trabalho tem como objetivo, dar base inicial ao universo dos trabalhos técnicos
de avaliações e perícias de engenharia. Fornecer aos alunos e profissional que
desejam ingressar nesse campo de atuação profissional, uma base das questões que
envolvem o trabalho de avaliações e perícias, orientando quanto às metodologias e
técnicas.

A pretensão não é apresentar um material cuja regra seja absoluta, mas sim, mostrar
as diretrizes para um trabalho técnico que venha cumprir as Leis e normativas,
fundamentado nas diversas literaturas sobre o assunto, visando ainda difundir esses
conhecimentos de uma maneira clara e objetiva, e que atenda as legislações vigentes.

Lembramos que esse campo da engenharia tem enorme potencial de trabalho aos
profissionais da área, verificando o profissional que a avaliação e perícia é uma parte
importante e remunerativa de sua profissão, o qual pode atuar como Perito nomeado
pelo Juiz, Agrimensor ou Arbitrador também nomeado pelo Juiz, assistente técnico a
ser indicado pelas partes integrantes do processo judicial, bem como em trabalho
extrajudicial quando da aquisição e ou garantia hipotecária, comprovação de
declarações de ITR – CCIR - Imposto de Renda e outras situações adversas.

O sistema do qual o profissional da área tecnológica obrigatoriamente tem de ser


registrado para exercer suas atividades técnicas inseridas e devidamente explanadas
nesta apostila é composto pelo Conselho Federal de Engenharia e Agronomia
(CONFEA) e Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), Conselho de
Arquitetura e Urbanismo (CAU). Todos os trabalhos de responsabilidade técnica dos
profissionais do sistema têm de ser registrados por meio da ART (Anotação de
Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) e
selo/CRECI.

Entre as entidades regulamentadas no sistema CONFEA/CREA e CAU, destacamos


para os trabalhos de avaliações e perícias dos quais os profissionais devem se
associar, é o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE),
que foi fundado em 19 de setembro de 1957 por um seleto grupo de engenheiros e,
aos 25 de outubro de 1995, reestruturado pela fusão com a Associação Brasileira de
Entidades de Engenharia de Avaliações e Perícias. O IBAPE é composto por
entidades estaduais associadas, ou seja, tem como missão representar em nível
nacional e internacional os melhores Institutos de Avaliações e Perícias de
Engenharia do Brasil.
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CONCEITOS

A origem da palavra Perito vem do latim “peritus”, que quer dizer experimentar,
saber por experiência. Perito é a pessoa que, pelas qualidades especiais que possui,
geralmente de natureza científica ou artística, supre as insuficiências do Juiz no que
tange à verificação ou apreciação daqueles fatos da causa que para tal exijam
conhecimentos especiais ou técnicos.

O trabalho de avaliação e perícia é na maioria dos casos, fator determinante de


embasamento nas decisões para o desenvolvimento imobiliário, hipotecário e judicial.
Neles deverão estar inseridos os dados e fatos que indicam diretrizes para à causa em
estudo, transmitidos por intermédio de laudo e parecer fundamentos nas questões
técnicas.

O perito é nomeado pelo(a) Juiz(a), portanto é um auxiliar da justiça, é ele quem


elabora o laudo técnico pericial. O assistente técnico é indicado pela parte integrante
do processo judicial, e a ele, cabe elaborar o laudo de manifesto ou parecer sobre o
laudo técnico apresentado pelo perito.

A função do perito como auxiliar da justiça, é de apresentar ao Juiz, um laudo técnico


pericial com esclarecimentos técnicos simples e objetivos, atendendo as técnicas, de
maneira em que o Juiz e as partes possam entender. Vale lembrar que eles não são
profissionais da área tecnológica, portanto, a arte de transmitir através do laudo
pericial as informações técnicas desejadas, vai da habilidade do profissional.

Nas questões judiciais, a prova pericial compreende o exame, a vistoria e a avaliação.


Os trabalhos técnicos deverão ser elaborados com metodologias compatíveis a ação
judicial proposta. Tem como função oferecer informações técnicas precisas e
imparciais, na medida em que isso for possível, de maneira a colaborar com o
convencimento do Juiz, que por sua vez, munido de tais informações, terá subsídios
para proferir justa sentença.

O perito ou assistente técnico deve ter habilitação técnica para o exame que vai
efetuar. Os resultados dos exames e diligências que realizam, devem ser apresentados
em formato de laudo com exposição das operações e ocorrências, e o parecer
fundamentado sobre a matéria que foi submetida a exame.
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PERÍCIAS JUDICIAIS
NOMEAÇÃO E INDICAÇÃO DE PROFISSIONAIS

Nomeação do Perito
A engenharia pode desempenhar papel importante nos processos judiciais que
envolvam imóveis, máquinas, equipamentos, plantações, por meio dos trabalhos
técnicos periciais.

Esses trabalhos são determinados por homologação judicial, através da nomeação do


profissional pelo Juiz. Tal profissional, denominado Perito judicial da área
tecnológica, pode advir das áreas de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

A lei confere ao Juiz certa liberdade na escolha do Perito Judicial, por isso, sempre
que possível usa o critério de nomear um profissional do qual é merecedor ou possa a
vir ser merecedor de sua confiança, e que tenha capacidade e atribuição técnica, o
qual inicialmente esta apresentada no currículo protocolado para credenciamento
junto à secretaria do Fórum.

Quando não encontra profissional com conhecimento em matéria atinente à


engenharia, arquitetura, agronomia ou agrimensura, o Juiz tem a liberdade de nomear
pessoa que não tenha conhecimentos especializados, mas que seja de sua confiança.
Porém, hoje em dia essa situação é rara ou quase nula na pratica do dia a dia do
magistrado, mas não descartada.

A nomeação de Perito se dá sempre na pessoa física e não na jurídica. O Perito


nomeado não pode ser íntimo, ter parentesco ou vínculo com nenhuma das partes.
Caso isso ocorra, o profissional nomeado tem a obrigação de comunicar ao Juiz tal
fato e pedir a dispensa do compromisso.

Normalmente quando da nomeação do Perito, o Juiz determina que as partes


elaborem os quesitos e que indiquem os assistentes técnicos. Após, o profissional
nomeado será intimado e abre-se o prazo para elaborar e apresentar a proposta de
honorários.

Nomeação do Perito Agrimensor e Peritos Arbitradores


Esta condição de trabalhos periciais em que envolvem três profissionais nomeados ao
mesmo tempo para realização da perícia, se dá quando da ação demarcatória, que é
aquela que tem por objetivo colocar fim ao conflito quanto aos limites entre
propriedades confinantes.

Nesse tipo de ação cabe ao Juiz nomear três profissionais, quais sejam, um
agrimensor e dois arbitradores. Além disso, as partes devidamente habilitadas no
processo também podem nomear assistentes técnicos.
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Quanto a esse assunto, o Código de Processo Civil (CPC) nos provê esclarecimentos:

Art. 950. Na petição inicial, instruída com os títulos da propriedade, designar-se-á o imóvel
pela situação e denominação, descrever-se-ão os limites por constituir, aviventar ou renovar e
nomear-se-ão todos os confinantes da linha demarcanda.
Art. 956. Em qualquer dos casos do artigo anterior, o Juiz, antes de proferir a sentença
definitiva, nomeará dois arbitradores e um agrimensor para levantarem o traçado da linha
demarcanda. (Grifo nosso)
Art. 957. Concluídos os estudos, apresentarão os arbitradores minucioso laudo sobre o traçado
da linha demarcanda, tendo em conta os títulos, marcos, rumos, a fama da vizinhança, as
informações de antigos moradores do lugar e outros elementos que coligirem.
Parágrafo único. Ao laudo, anexará o agrimensor a planta da região e o memorial das
operações de campo, os quais serão juntados aos autos, podendo as partes, no prazo comum de
10 (dez) dias, alegar o que julgarem conveniente.
Art. 958. A sentença, que julgar procedente a ação, determinará o traçado da linha
demarcanda.
Art. 959. Tanto que passe em julgado a sentença, o agrimensor efetuará a demarcação,
colocando os marcos necessários. Todas as operações serão consignadas em planta e memorial
descritivo com as referências convenientes para a identificação, em qualquer tempo, dos
pontos assinalados.
Art. 964. A linha será percorrida pelos arbitradores, que examinarão os marcos e rumos,
consignando em relatório escrito a exatidão do memorial e planta apresentados pelo
agrimensor ou as divergências porventura encontradas.

Oportuno observar que, além das normas técnicas que regem o trabalho de campo do
agrimensor, o CPC traz as orientações que devem ser seguidas pelo Perito e
arbitradores nas questões demarcatórias, conforme descrito nos arts. 960 a 963.
Por fim, quando elaborado e juntado aos autos o relatório dos arbitradores, as partes
deverão se manifestar sobre ele no prazo de 10 dias. Depois disso, feitas as correções
necessárias de acordo com a convicção do Juiz, será lavrado o auto de demarcação,
que terá uma descrição minuciosa dos limites demarcandos. Uma vez assinado tal
auto pelo Juiz, arbitradores e agrimensor, será proferida a sentença homologatória da
demarcação (arts. 965 e 966, CPC).

Indicação do Assistente Técnico


A indicação do assistente técnico conforme visto acima, é feito pelas partes
interessadas e habilitadas no processo judicial. Ele tem o papel de ajudar na
elaboração dos quesitos a serem apresentados aos autos quando determinado pelo
Juiz. Tem a função de acompanhar e apresentar informações pertinentes ao trabalho
técnico pericial para apreciação do Perito.

O assistente técnico tem o direito de vistas ao processo no Fórum.

Após a entrega do laudo pericial em cartório, o Juiz abrirá vistas as partes para se
manifestarem, e esse é o momento em que o assistente técnico deve elaborar o laudo
de manifesto ou parecer técnico sobre o laudo apresentado pelo Perito.
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DEVERES E DIREITOS DO PERITO

São deveres dos Peritos:


- Aceitar o encargo, salvo alegando motivo legítimo.
- Respeitar os prazos.
- Comparecer a audiência, desde que tenha sido intimado para isso.
- Ser honesto, criterioso, verdadeiro e leal.

São direitos dos Peritos:


- Escusar-se do encargo quando:
Alegar motivo legítimo por ocorrência de força maior;
Tratar-se de perícia relativa à matéria sobre a qual se considere inabilitado para
apreciá-la;
Se o assunto da perícia não puder ser respondido pelo Perito sem desonra própria ou
de seu cônjuge ou parente ou amigo íntimo;
Ser íntimo ou ter parentesco ou vínculo com qualquer das partes;
Ser amigo íntimo ou inimigo de qualquer das partes;
Se a perícia seja sobre fato de sigilo profissional;
Ser militar ou funcionário público, pessoas essas que somente são obrigadas a aceitar
o encargo mediante sua requisição ao comando ou ao chefe da repartição a que
estiverem subordinados;
A perícia seja sobre assunto de seu interesse;
Estar ocupado com outra ou outras perícias, e em condições de não poder executar
esta;
- Solicitar prorrogação de prazo e até mesmo o adiamento da audiência, com motivos
justos;
- Recorrer às fontes de informação;
- A honorários;
- A indenização das despesas;
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QUESITOS

Os quesitos devem ser formulados pelas partes e pode também ser formulado pelo
Juiz, sendo que essas perguntas são relativas aos fatos que constituem o objeto da
perícia.

O Perito e assistente técnico, responderão aos quesitos relativos à matéria de fato e


não relativos à matéria de direito.

Os trabalhos podem ocorrer em conjunto, portanto, o laudo pericial será elaborado


pelo Perito, e o assistente técnico deverá apresentar o laudo técnico de manifesto
concordando ou discordando, parcial ou total, sobre o laudo apresentado.

COMPROMISSO A SER FIRMADO

Intimação
O Profissional receberá a intimação da qual traz a decisão do Juiz quanto a
necessidade da pericia, e nela consta a nomeação do profissional designado a realizar
o trabalho técnico pericial. Constando ainda o prazo para apresentação da proposta de
honorários técnicos.

Carga do processo
Após a intimação, o Perito nomeado deve ir ao Fórum competente e requerer junto ao
cartório do qual pertence os autos (processo), e assim, efetivar a carga do processo
para estudo e elaboração da proposta de honorários técnicos.

Prazos
O prazo é de cinco dias úteis para a elaboração da proposta de honorários. Após, será
aberta vistas as partes para manifestarem sobre a proposta apresentada pelo Perito.

Em não sendo aceito a proposta por qualquer das partes, essa se manifestará
apresentando suas ponderações. O Juiz intimará novamente o Perito nomeado,
enviando em anexo a petição apresentada pela parte, e o Perito terá o prazo de cinco
dias úteis para manifestar-se sobre os argumentos inseridos na petição.

Podem ocorrer casos em que o Juiz poderá arbitrar os honorários periciais, mesmo
assim o Perito ou mesmo qualquer das partes, poderá argumentar sobre o valor
arbitrado.

Quando acordado o valor dos honorários, esse deverá ser depositado em cartório do
qual tramita o processo, e assim, o Juiz determinará a data, local e hora para abertura
dos trabalhos técnicos periciais. Poderá ocorrer de ser depositada parte dos
honorários e o restante a serem depositados após a entrega do laudo, porém, essas
definições são decididas pelo Juiz.
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O Perito poderá já requerer em sua proposta de honorários o deposito prévio do valor


junto ao cartório, bem como a condição do levantamento dos valores. É habitual
solicitar parte desses honorários para custear as despesas do trabalho a ser elaborado,
que muitas vezes irá desde as despesas em diligencias entre combustível, aluguel de
veículo, hotel, refeição, e até mesmo em contratação de terceiros para ajudar na
execução do trabalho técnico pericial.

Elaboração da proposta de honorários


Após o estudo realizado no processo, e com o conhecimento dos quesitos formulados
pelas partes e pelo juízo, o Perito irá formular a proposta de honorários, o qual deverá
ser coerente com o trabalho técnico a ser realizado. Esses parâmetros de tempo e
valores estão inseridos em tabelas de honorários, sendo que o IBAPE - Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, fornece aos seus associados. Essa
tabelas são elaboradas para cada região do País, portanto, podem ter valores
diferenciados e devidamente adaptados a realidade da região a qual pertence a
comarca do Fórum em que esta tramitando o processo judicial do qual o profissional
nomeado irá trabalhar.

TABELA DE HONORÁRIOS TÉCNICOS - IBAPE-MT


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MODELO DE PROPOSTA DE HONORÁRIOS

EXMO(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA COMARCA DE RONDONÓPOLIS-MT

xxº Vara Cível


Processo nº 555/1999 – Código n.22222

AA: Banco Direcional do Brasil


RR: Joaquim e Joaquim

Carlos Joshep, engenheiro agrimensor com registro no CONFEA/CREA nº xxxxx, e


corretor de imóveis com registro no CRECI-MT nº xxx, pós graduado em agronegócio,
nomeado Perito nos autos acima descrito, vem respeitosamente efetuar a devolução do
processo em Cartório e apresentar a proposta de honorários para elaboração do laudo
técnico pericial e avaliação do imóvel rural em questão, com respaldo na tabela promulgada
pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - MT (tabela
anexa), onde é membro associado, como segue:

Essa proposta é realizada com conhecimento dos quesitos formulados pelo Autor que se
encontra as fls.120/124 e pela parte Ré as fls. 132/133 dos autos. Não foram apresentados
até o presente momento quesitos pelo Juiz(a). Caso haja quesitos suplementares, serão
avaliados se haverá majoração quanto aos honorários técnicos e levados ao conhecimento
de V. Exa. para apreciação e aprovação.

Para elaboração do laudo técnico fundiário/geográfico, promovendo a realização de


diligências, vistoria in-loco, estudos, consultas dominiais junto aos órgãos governamentais
competentes, estudos dominiais e fundiários, localização geográfica da matrícula e do título
definitivo primitivo; venho apresentar com respaldo no Art. 13º da tabela do Ibape, a qual
determina em R$ 200,00/hora técnica de trabalho, com o calculo de 10 dias de 08 horas,
resulta no valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais).

Para avaliação do imóvel rural, promovendo cálculos analíticos, amostragens imobiliária e


comercial, analise do solo, analise ambiental, analise fundiária, cálculos das áreas com
explorações florestais e agropecuárias, reservas florestais, benfeitorias e edificações,
logística, estado de conservação, álbum fotográfico, elaboração do laudo, e demais
atividades técnicas necessárias ao desempenho da função; apresento com respaldo no Art.
16º da tabela Ibape, o valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais).

Oportuno informar que, o estudo fundiário acima proposto, é imprescindível para a


avaliação do imóvel rural, sendo que sem o mesmo, os valores apurados podem tornar-se
nulos caso houver deslocamento geográfico de títulos definitivos e ou matrículas, ou
mesmo outras constatações de incoerências técnicas que prejudicam a legitimidade do
documento a ser referenciado no laudo de avaliação.
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Essa proposta de honorários não inclui levantamento topográfico convencional e ou de


georreferenciamento, caso seja necessário o levantamento, os custos e honorários serão
apresentados na oportunidade, para apreciação de V. Exa.

O prazo previsto para elaboração dos trabalhos técnicos periciais é de trinta dias.

Propõe-se que o valor dos honorários seja recolhido aos autos e liberado 50% ao Perito
para início dos trabalhos, ficando o restante para o final quando da entrega do laudo em
Cartório.

As despesas relativas a certidões, buscas dominiais, e outros documentos que sejam


necessários para a realização dos trabalhos técnicos, serão cobrados a parte, comprovados
pelas respectivas notas fiscais e ou recibos.

O valor dos honorários será reajustado conforme resolução do CMN (Conselho Monetário
Nacional), baseado no salário mínimo ou outra letra em vigor.

End. Bancário: Eng. Carlos Joshep, B.Brasil, ag.0214-2, c/c 12033-5, Cpf 123.777.388-99.
Anexos: currículo do Perito nomeado e tabela do Ibape.

Termos em que pede deferimento.


Rondonópolis-MT, xx/ xx/ 20xx

________________________
Eng.Carlos Joshep

ABERTURA DOS TRABALHOS TÉCNICOS PERICIAIS


O Juiz determina o dia, local e hora para inicio dos trabalhos. Poderá haver casos em
que o Juiz solicita ao Perito que determine o dia e hora para inicio dos trabalhos,
casos esses em que o Perito pode consultar sua agenda, e assim definir um dia em que
não venha coincidir com outros trabalhos já agendados e compromissados. Oportuno
lembrar que, a data deverá conter dia, mês, ano, local e hora, e deverá ser no mínimo
com trinta dias de antecedência, tempo esse necessário para que sejam notificadas as
partes interessadas e habilitadas no processo.

Nesse dia definido para inicio dos trabalhos periciais, poderá o Perito levantar parte
do valor proposto de honorários, iniciar os estudos dos documentos inseridos nos
autos, reunir com os assistentes para discussões técnicas, e após, marcar a data para a
vistoria ao imóvel ou objeto a ser periciado.

Inicialmente é oportuno relacionar os profissionais e demais presentes na abertura dos


trabalhos. Seguindo esse cuidado em todos os dias dos trabalhos periciais.

COMUNICAÇÃO E TRATAMENTO ENTRE PROFISSIONAIS


O respeito e a ética são fundamentais para o desenvolvimento dos trabalhos técnicos
periciais, portanto, deve o Perito sempre informar os assistentes técnicos quando das
vistorias, participar quando esses requisitarem para apresentação de algum
documento ou dado que venha de encontro ao assunto em questão. Esses poderão ser
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acatados ou não pelo Perito. Afinal, é função do assistente técnico, além de outras,
assistir aos trabalhos periciais.

Oportuno lembrar ao profissional que atua em perícias judiciais, que o Perito de hoje
poderá ser o assistente técnico de amanhã, portanto, o respeito para com o colega é
fundamental.

LAUDO TÉCNICO
É um documento emitido por especialista, após uma perícia técnica realizada sobre a
matéria.

PARECER TÉCNICO
É um documento emitido por um especialista, com opinião expressa a respeito do
laudo técnico ou da matéria.

LAUDO TÉCNICO PERICIAL


O laudo é o resultado da perícia, expresso em conclusões escritas, fundamentadas,
com conteúdos firmados com objetividade e clareza dos fatos periciados, assinado
pelo Perito.

Objetivo
Relatar qual o objetivo do trabalho técnico pericial. Podendo ser uma avaliação de
imóveis para fins de apurar o valor real de mercado; avaliação parcial de um imóvel
para fins de desapropriação, com cálculos de perdas e danos e lucros cessantes;
demarcatória; localização fundiária e geográfica; constatação de posse; demarcação
de um determinado título definitivo; avaliação do imóvel com edificações residências
e ou comerciais.

Descrição
Descrever o objeto/imóvel e suas características. Relatando o registro e comarca,
área, localização urbana ou rural, bairro, cidade, limites e confrontações, edificações
averbadas a margem da matrícula, limites naturais, referencias geográficas.

Mapa Imagem – representação gráfica


O mapa imagem do imóvel deve ser elaborado com clareza e rico de informações,
porém, não pode ser carregado demais, caso tenha necessidade de muitas informações
técnicas, deverá ser elaborado mapas temáticos.
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Os mapas devem constar: coordenadas geográficas e ou Utm´s, área total e áreas de


ocupação atual do solo com os respectivos limites, nome do proprietário e da
propriedade, município e comarca, números das matrículas dos registros dos imóveis
e seus limites, escala, rota e cena da imagem por satélite e ou foto aérea com data da
tomada aérea, acidentes naturais, finalidade do mapa imagem, nome e numero do
registro do responsável técnico e sua formação acadêmica.

Importante também elaborar o croqui de localização e acesso, mapa esse em que


deverá informar coordenada geográfica, vias de acesso, distâncias das diversas vias
de acesso e da cidade mais próxima.

Peças Técnicas Topográficas de Georreferenciamento do Imóvel


As peças técnicas que devem acompanhar o laudo técnico pericial quando necessário
de levantamento topográfico de georreferenciamento, são as mesmas constantes da
Lei Federal nº 10.267/2001 do georreferenciamento. (planta topográfica, memorial
descritivo, implantação do marco base geodésico em local seguro e visível,
monografia do marco base geodésico, implantação de marcos geodésicos nos limites,
planilha de cálculos analíticos, planilha cartográfica, nomes e documentos dos
vizinhos lindeiros, declaração de limites, Art/Crea, etc...).

Observa-se que deverá constar todos os ocupantes da propriedade periciada,


apresentando os nomes desses, limites e área de cada ocupante, benfeitorias e
edificações, tempo de moradia e posse.

Vistoria
Elaborar o desenvolvimento dos trabalhos de vistoria, como dia, hora, pessoas
presentes, desenvolvimento dos dados técnicos captados e verificados no imóvel
vistoriado. Momento esse em que poderá verificar o estado de conservação do objeto
periciado, se o mesmo encontra-se em funcionamento, qual o desenvolvimento
produtivo desenvolvido no ato da vistoria, conservação, idade aparente, fazer
tomadas de fotos e coordenadas geográficas, tipo de edificação e metragens, plantio e
cultura em desenvolvimento, topografia do terreno, possíveis erosões, estrada de
acesso, rua, calçada, energia, linha ônibus, mercado, armazém de grãos, frigoríficos,
distancias em relação a centros de compras e escolas, relatos de funcionários e
moradores, anotações da marca, modelo e número de série, informar se transcorreu
em harmonia ou houve alguma resistência ou desavença.

Oitivas
Oitivas são as entrevistas feitas com os conhecedores e antigos conhecedores do
imóvel periciado, do bairro ou região, dos moradores, das máquinas e equipamentos.

Edificações
Quando inspecionados deve relatar, detalhar, quantificar e referenciar todas as
informações possíveis tais como: área construída, quantos cômodos, banheiros,
azulejos, área coberta, alicerce, paredes de alvenaria ou madeira, rebocada ou não,
instalações elétricas e hidráulicas embutidas ou não, massa corrida, pintura,
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cobertura, forro, laje, piso, vida útil, tempo de construção, estado de conservação,
idade aparente.

Máquinas e Equipamentos
Quando inspecionados (vistoriados), deve relatar, detalhar, quantificar e referenciar
todas as informações possíveis tais como: marca, tipo, modelo, capacidade de
produção, potência, número de série, ano fabricação, ano instalação, vida útil, se esta
em funcionamento, se encontra desativada e a quanto tempo e porque, instalações
elétricas e hidráulicas, estado de conservação.

Metodologia
Citar qual a metodologia a ser aplicada ao trabalho, e relatar o desenvolvimento da
mesma.
Para o desenvolvimento dos trabalhos técnicos de avaliação, os tipos de metodologias
usadas estão no capítulo de avaliações dessa apostila.

Pesquisa
Citar as fontes e endereços dos contatos feitos na oportunidade da perícia. É habitual
fazer consultas em órgãos governamentais, empresas, entidades, meio de
comunicação, jornais, revistas, sites, pessoas, boletim cadastral em Prefeituras.
Anotar e informar tudo e todos que serviram de referências e ou foram consultados
para obtenção dos dados utilizados no desenvolvimento do trabalho técnico pericial.

Respostas aos quesitos


Devem ser respondidos todos os quesitos apresentados pelas partes e pelo Juiz, desde
que sejam relativos à matéria de fato e não relativos à matéria de direito.

Encerramento ou conclusão
O Perito deve apresentar a conclusão ao final do trabalho técnico realizado.

Álbum fotográfico
O álbum fotográfico é muito importante para a visualização do Juiz e dos
interessados no processo, pois os relatos constantes no corpo do laudo técnico podem
ser confirmados e melhor entendidos através das fotos ilustrativas apresentadas no
laudo pericial. Sempre que possível, fazer as tomadas das fotos com referencias, seja
uma árvore, torre, montanha, morro ou outra paisagem que ajude a identificar o lugar.

Anexos
Os anexos são todos os documentos que foram usados para o desenvolvimento dos
trabalhos técnicos periciais, tais como: escrituras, matrículas, mapas, memoriais,
plantas de edificações, fotos antigas, currículo do profissional responsável.
Deve apresentar ainda ao final do laudo técnico pericial, as referencias bibliográficas
e a relação das fontes consultadas e pesquisadas, informando o contato de cada um.
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ALGUMAS INFORMAÇÕES OPORTUNAS

Escritura
A escritura pública é documento elaborado em cartório por pessoa que detém a
função pública, o notário público, como formalização instrumental de um ato ou
negócio, por requerimento das partes interessadas. Trata-se de um instrumento
indispensável à validade de negócios imobiliários

Importante destacar, no entanto, que a escritura por si só, não confere direitos reais a
ninguém. Para que tenha os efeitos probatórios ela deve ser devidamente registrada
no cartório de registro de imóveis da comarca do imóvel.

A lavratura da escritura pública pode ser realizada em qualquer cartório do país,


porém o seu registro deve ser efetuado no Cartório de Registro de Imóveis da
comarca – (região sob determinada circunscrição ou competência – falamos em
comarca porque alguns municípios não possuem Cartório de Registro de Imóveis) em
que esteja localizado o imóvel objeto da escritura pública.

Cabe alertar que o sistema cartorial do país não tem mecanismo on-line que integre as
lavraturas de escrituras de compra e venda. Sendo assim, qualquer sujeito de má
índole poderá lavrar escritura de compra e venda de uma propriedade num
determinado cartório notarial e, em seguida, lavrar outra escritura de compra e venda
da mesma propriedade em outro cartório notarial. Tal situação não é comum, mas
possível, e pode lesar o investidor que levar em segundo plano a escritura para
registro.

Matrícula
Cada imóvel tem uma matrícula própria, que deverá ser aberta por ocasião do
primeiro registro a ser feito, referente a esse imóvel. As matrículas são realizadas no
Livro 2 – Registro Geral – do cartório de registro da comarca onde esta localizado o
imóvel.

Serão registradas ou averbadas em cada matrícula todas as alterações e ônus que


gravarem o imóvel, tais como compra e venda, cessões, alienações fiduciárias,
hipotecas, penhoras, arrestos, alteração de denominação, alteração de dados pessoais
do proprietário, e outras que surgirem. Ex.: Av-03/200, R-03/200.

Reforçamos que o que comprova o domínio da propriedade de um imóvel é a


matrícula, e não a simples lavratura de sua escritura.
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 20-47

Benfeitorias em Edificações
http://www.afixcode.com.br/o-que-e-benfeitoria-necessarias-uteis-voluptuarias/ - acessado em 05.10.2012
As benfeitorias podem ser classificadas como:
Necessárias Úteis Voluptuárias

Benfeitorias Necessárias – As com despesas de manutenção, que se destinam à


conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore.
Exemplos: reparos de um telhado, reparos de parede para evitar a infiltração de água
ou a substituição dos sistemas elétrico e hidráulico danificados.

Benfeitorias Úteis – As que tornam o imóvel mais confortável, seguro, amplia sua
utilidade, facilitam o uso do imóvel.
Exemplos: construção de uma garagem, a instalação de grades protetora nas janelas,
fechamento de uma varanda.

Benfeitorias Voluptuárias - As que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas


podem torná-lo mais bonito ou mais agradável.
Exemplos: obras de jardinagem, de decoração ou alteração meramente estética como
cerca viva, colunas no hall de entrada, Lago.

AVALIAÇÕES
-2.

Introdução à avaliação
A Engenharia de Avaliações não é uma ciência exata, mas sim a arte de estimular os
valores de propriedades, máquinas e equipamentos, em que o conhecimento
profissional de engenharia e o bom julgamento são condições essenciais. Importante
também, o avaliador verificar o fim a que se destina o laudo de avaliação.

Bom senso e cautela são necessários para se analisar as amostragens e informações


contidas na oferta e procura, quando da busca da média ponderada do mercado.

São vários os métodos utilizados, porém, o método a ser utilizado, deve ser escolhido
conforme o objeto da avaliação.

Para o desenvolvimento do laudo técnico de avaliação, o escopo a ser utilizado, muito


se assemelha ao laudo técnico pericial. Oportuno lembrar que, são muitos os casos
judiciais em que o profissional da área tecnológica é nomeado como Perito
Avaliador.

Finalidade da avaliação
O que se pretende na avaliação é essencialmente o justo valor do bem, e nele
agregado o valor das benfeitorias edificadas, máquinas, equipamentos e instalações,
tendo como objetivo atender à solicitação de avaliação para fins de comprovação de
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 21-47

valores atuais em uma data base para pagamento a vista, em moeda corrente do país,
conforme normas e conceitos da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Métodos de avaliação
Nas avaliações para determinação de valores, abordaremos alguns conceitos quanto
aos métodos Comparativos, da Renda e do Custo de Reposição.

- Método Comparativo: A condição essencial para o sucesso desse método, é que os


imóveis básicos pesquisados, possuem características idênticas ou bastante
comparáveis às do imóvel avaliando. É obtido comparando-se suas características
com outros imóveis que vem sendo ofertados e ou negociados no mercado
imobiliário.

- Método da Renda: Baseia-se na capacidade de que os imóveis possuem de produzir


renda. Devendo nesse método levar em consideração as taxas de renda bruta e
líquida. É muito utilizado para se determinar o valor do imóvel a partir do aluguel
que este gera.
Também é aplicado com o objetivo de analisar qual a região mais atrativa para se
investir em imóvel para pratica de aluguel.

- Método do Custo de Reposição: Esse método é determinado pelo valor do bem com
reposição em estado de novo. Após, deverá ser considerado para o valor do bem
avaliando, a depreciação pelo tempo de vida útil, depreciação, (vida) idade aparente,
utilidade, entre outras particularidades inseridas nas normas técnicas.
Muito utilizado para avaliação de edificações, máquinas e equipamentos.

Pontuação para fins de classificação da avaliação quanto ao grau de fundamentação

Tabela
Especificações das Para determinação da pontuação, os valores na horizontal
avaliações de imóveis não são cumulativos
Item

rurais
Condição pt Condição pt Condição pt
1 Numero de dados de ≤ (3k + 1) e no
mercado efetivamente
mínimo 5
18 ≥ 5 9
utilizados
2 Qualidade dos dados Minoria ou
colhidos no mercado de Todos 15 Maioria 7 ausência.
mesma exploração
3 Visita dos dados de Minoria ou
mercado por engenheiro Todos 15 Maioria 6 ausência
de avaliações
4 Critério adotado para Custo de reedição Custo de Como
avaliar construções e por planilha 5 reedição por 3 variável
instalações especifica caderno de preço conforme 3
anexo A
5 Critério adotado para Por caderno de Como
avaliar produções Conforme em 10.3 5 preço 3 variável
vegetais conforme 3
anexo A
6 Apresentação de laudo Completo
conforme seção 11 16 Simplificado 1
7 Utilização do método Tratamento Tratamento por Outros
comparativo direto de cientifico 15 fatores conforme 12 tratamentos 2
dados de mercado conforme 7.7.3 e em 7.7.2 Anexo
anexo A B
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 22-47

8 Identificação dos dados Fotográfica 2


amostrais
Coordenadas Roteiro de acesso
geográficas 2 ou croqui de 1
localização
9 Documentação do Fotográfica 4
avaliando que permita
sua identificação e Coordenadas 4 Croqui de
localização geográficas localização 2

10 Documentação do Levantamento Levantamento


imóvel avaliando planimétrico de 2 planimétrico 2
apresentada pelo acordo com as
contratante refere-se a normas

Ficando para o imóvel em questão:


Item Especificações Condição Pontos
1 Numero de dados efetivamente utilizados ≥ 5 9
2 Qualidade dos dados colhidos no mercado da mesma exploração Todos 7
3 Visita aos dados de mercado por eng° de avaliações Maioria 6
4 Critério adotado para avaliar construções e instalações Caderno de preço 3
5 Critério adotado para avaliar produção vegetal Caderno de preço 0
6 Apresentação do laudo conforme seção II Completo 16
7 Uso do método comparativo de dados de mercado 7.7.2 12
8 Identificação dos dados amostrais. Coordenadas 2
9 Documentação do imóvel avaliando, que permita sua Fotográfica e 8
identificação e localização. coordenada
10 Documentação do imóvel avaliando, apresentada pelo contratante Levantamento 2
refere-se a: planimétrico
Somatório de pontos 65

Coeficientes de depreciação de pastagens: Fonte: Adaptado de Rossi 2.001

Estado vegetativo
sanitário. Ótimo Bom Regular Precário Mau
Depreciação 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20

Imóvel rural – introdução a avaliação


No exame das propriedades rurais, o avaliador terá que observar as características que
são importantes para a fixação do valor, sendo as observações e aplicações básicas
que seguem:
características física do solo – areia, silte e argila.
características químicas do solo para produção agropecuária – acidez ou alcalinidade;
teores de fertilizantes nitrogênio, fósforo e potássio; cálcio, magnésio e enxofre;
ferro, zinco, manganês, boro, cobre, molibdênio.
tipo de utilização do solo – campos, cerrados, matas nativas, florestas cultivadas,
cultivo agrícola, cultivo pastoril.
topografia do terreno – plano, ondulado, levemente ou fortemente acidentado.
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 23-47

hidrografia e capacidade de irrigação.


Vias de acesso; logística; distancias de cidades, rodovias, armazéns, frigoríficos.

- Classificação do solo
De acordo com a respectiva capacidade de uso, recomenda-se a utilização da Escala
de Norton, que estabelece oito classes, conforme tabela:

FONTE: ESCALA DE NORTON


Livro: Princípios de engenharia de avaliações, Alberto Lélio Moreira, 5 ed., São Paulo: Pini, 2001.
Classe Capacidade de uso
I Terras próprias para culturas, sem problemas de conservação, exigindo somente
adubação e manutenção.

II Terras próprias para culturas, com pequenos problemas de conservação, exigindo


práticas simples de conservação da fertilidade.

III Terras próprias para culturas, com problemas sérios de conservação, exigindo
práticas conservacionista complexas.

IV Terras próprias para culturas, ocasionalmente, não devendo ser usadas para
culturas mais do que dois anos consecutivos, seguindo-se de preferência, a
pastagem, pôr período de três anos.

V Terras próprias somente para pastagens, sem problemas de conservação.

VI Terras próprias para pastagens, com problemas simples de conservação.

VII Terras próprias para florestas.

VIII Terras próprias somente para abrigo da vida silvestre.

- Situação da Propriedade
Elemento fundamental na avaliação do imóvel rural é a situação de localização e
acesso, condições de praticabilidade, escoamento da safra, onde recomendamos a
utilização da Escala de Mendes Sobrinho, estabelecida em seis situações, conforme
tabela:

FONTE: ESCALA DE MENDES


Livro: Princípios de engenharia de avaliações, Alberto Lélio Moreira, 5 ed., São Paulo: Pini, 2001.
Situação ESCALA DE MENDES SOBRINHO
Ótima Imóvel com face para rodovia asfaltada, importância limitada das distâncias.
100%
Muito boa Imóvel servido pôr rodovia de primeira classe, não pavimentada, importância
95% relativa das distâncias.
Boa Imóvel servido pôr rodovia não pavimentada, mas que ofereça seguras condições
90% de praticabilidade, durante o ano todo, importância significativa das distâncias.
Desfavorável Imóvel servido pôr estradas e servidões de passagem, que não oferecem
80% satisfatórias condições de praticabilidade, vias e distâncias se equivalendo.
Má Como a anterior, porém interceptada pôr fechos nas servidões e com problemas
75% sérios de praticabilidade na estação chuvosa, distâncias e classe de estrada se
equivalendo.
Péssima Como a anterior, com sérios problemas de praticabilidade, mesmo na estação
70% seca, interceptada pôr córregos e ribeirões, sem pontes, com vau cativo ao
volume das águas.
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 24-47

- Homogeneização
Homogeneizar é o fato de tornar-se homogêneo, assemelhar, igualar. Para o
desenvolvimento da homogeneização, aplicamos as tabelas acima para situação e
classe de uso, Miguel Kosma imaginou tornar essa tabela permanente se, em vez de
valores absolutos, fossem lançados valores percentuais decrescentes a partir de 100%
para a Classe I na Situação ótima e apresentou os índices na tabela a seguir:

FONTE: TABELA de MIGUEL KOSMA


Livro: Princípios de engenharia de avaliações, Alberto Lélio Moreira, 5 ed., São Paulo: Pini, 2001.
Valor das terras rústicas segundo a capacidade de uso e sua situação
Classe I II III IV V VI VII VIII
Situação 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Ótima
100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
Muito boa
95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
Boa
90% 0,900 0,855 0,810 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
Desfavorável
80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

75% 0,750 0,713 0,463 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
Péssima
70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Assim, por essa tabela, desde que, por pesquisa, for estabelecido o valor absoluto da
Classe I, Situação ótima (número índice 1,000), o valor de qualquer outra propriedade
poderá ser obtido por simples multiplicação pelo número-índice correspondente.

Ainda na obra Princípios de Engenharia de Avaliações, o Autor elaborou sua própria


teoria com a mesma metodologia usada por Miguel Kosma, porém, desdobrando
também em oito categorias a Situação, definindo assim novos índices dos quais
acredita ser mais justo, pois ficam igualadas as Classes e Situações, dando maior
precisão aos trabalhos de avaliação, como segue tabela abaixo:

FONTE: TABELA de ALBERTO LÉLIO MOREIRA


Livro: Princípios de engenharia de avaliações, Alberto Lélio Moreira, 5 ed., São Paulo: Pini, 2001.
Valor das terras rústicas segundo a capacidade de uso e sua situação
Classe I II III IV V VI VII VIII
Situação 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Ótima 100%
1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30
Muito boa 90%
0,90 0,81 0,72 0,63 0,54 0,45 0,36 0,27
Boa 80%
0,80 0,72 0,64 0,56 0,48 0,40 0,32 0,24
Desfavorável 70%
0,70 0,63 0,56 0,49 0,42 0,35 0,28 0,21
Sofrível 60%
0,60 0,54 0,48 0,42 0,36 0,30 0,24 0,18
Inconveniente 50%
0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15
Má 40%
0,40 0,36 0,32 0,28 0,24 0,20 0,16 0,14
Péssima 30%
0,30 0,27 0,24 0,21 0,18 0,15 0,12 0,09
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 25-47

Existem outras tabelas que foram desenvolvidas por órgãos oficiais como, por
exemplo, o INCRA. Essas tabelas são regionais, e elaboradas por estudos realizados
pelos profissionais servidores de um determinado Estado, ajustando para a realidade
daquela região.

Ficando assim ao critério de cada profissional, para o uso das tabelas que acreditar ser
mais conveniente para a região em que esta desenvolvendo o trabalho de avaliação do
imóvel.

Reafirmamos assim, como dito antes, que a Engenharia de Avaliações não é uma
ciência exata. O conhecimento profissional de engenharia, o bom senso e o bom
julgamento são condições essenciais para que o trabalho obtenha um resultado mais
próximo da realidade do valor monetário correspondente ao maquinário,
equipamento, edificação e o imóvel em questão.

- Benfeitorias
As benfeitorias podem ser classificadas em dois tipos principais, benfeitorias
reprodutivas e benfeitorias não reprodutivas.

Benfeitorias reprodutivas podem ser classificadas as culturas comerciais


permanentes, das quais podem ser obtidos dados por unidade de área ou de produção,
para apuração de rendimentos. Embora não possam ser negociadas separadamente do
solo, poderão ter cotação unitária para base de negócios. Como exemplos têm as
florestas e pastagens artificiais, pomares, cafezais, etc. O critério para a avaliação de
benfeitorias reprodutivas poderá ser o da capitalização de seus rendimentos, podendo
ainda ser o custo da benfeitoria.

Benfeitorias não reprodutivas, são aquelas que, por sua natureza e função, não
oferecem margem para apuração individual de rendimentos e, por se acharem
aderidas ao solo, não são negociáveis separadamente das terras. Tais como:
instalações de abastecimento de água, irrigação e drenagem, energia elétrica, galpões,
depósitos, cercas, curral, casas, etc. O critério para a avaliação de benfeitorias não
reprodutivas deverá ser o custo de reposição depreciado pelo uso.

Desenvolvimento metodológico do laudo de avaliações


Para o desenvolvimento do laudo de avaliação, deve-se seguir a mesma metodologia
aplicada ao laudo técnico pericial, acrescentando aos estudos avaliatórios os dados do
imóvel a ser vistoriado e avaliado, mencionando as situações e métodos como:
Introdução; finalidade da avaliação; data base; descrição do imóvel; descrição dos
proprietários e da propriedade; valores de produtos referenciados no laudo para a data
base determinada; métodos avaliatórios utilizados; características do imóvel;
classificação dos solos com os resultados das análises laboratorias; situação da
propriedade; benfeitorias e suas características; mapa imagem do imóvel e região;
croqui de localização e acesso; peças técnicas topográficas de georreferenciamento
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 26-47

do imóvel quando necessário de se realizar o levantamento; desenvolvimento da


vistoria; áreas quantificando as ocupações de uso do solo; edificações com suas
metragens e características; descrição de máquinas e equipamentos quando forem
solicitados para avaliação; relatório com os dados da pesquisa de mercado e os
devidos endereços de contatos das fontes consultadas; cálculos analíticos e suas
respectivas planilhas; formulas e tabelas utilizadas; estudos técnicos dominiais,
geográficos e fundiários realizados; respostas aos quesitos; encerramento ou
conclusão; álbum fotográfico; anexos; currículo do profissional responsável; Art/Crea
devidamente quitada e assinada.

Importante salientar que, para a avaliação de imóvel rural, é necessário realizar o


estudo fundiário. Temos que os valores apurados podem tornar-se nulos caso houver
deslocamento geográfico de títulos definitivos e ou matrículas, ou mesmo outras
constatações de incoerências técnicas que possam prejudicar a legitimidade do
documento a ser referenciado no laudo de avaliação.

Segue abaixo o croqui ilustrativo e o relato, exemplificando alguns dos problemas


fundiários possíveis de serem encontrados quando da realização do estudo.

Relato Fundiário:
Figura 3 – Esse mapa ilustrativo retrata a situação fundiária e geográfica de um
imóvel rural (perímetro ilustrado por linhas tracejadas) cuja sucessão dominial
constatou que houve desmembramento de um título definitivo primitivamente
denominado de “Lote Xaraés”. São explicitadas três situações diferentes, quais
sejam:
Situação A – A “área 1A” está posicionada geograficamente dentro do perímetro do
título definitivo primitivo (Lote Xaraés) constante da certidão sucessória de cadeia
dominial do imóvel adquirido. Tal exemplo retrata uma situação técnica e dominial
adequada.
Situação B – A “área 1B” está posicionada geograficamente dentro do perímetro do
título definitivo primitivo (Lote Juquiá), não estando compatível com a cadeia
sucessória dominial. Nesta situação, recomenda-se que o investidor adquira parte do
documento que tenha origem no Lote Juquiá, ou mova ação judicial denominada
usucapião, com assistência de profissional da área jurídica, tendo como base para
elaboração da petição inicial o projeto técnico elaborado por profissional habilitado.
Situação C - A “área 1C” está posicionada geograficamente em terras públicas,
passíveis de regularização fundiária, conforme explanado neste capítulo,
denominadas “terras devolutas”. Em tal situação, deverá o investidor requerer junto
ao órgão competente a regularização fundiária.
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 27-47

Mapa ilustrativo Fundiário:

Mapa ilustrativo - posição lavoura :


MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 28-47

Mapa ilustrativo – (APP-Área de Preservação Permanente) em serra e morro:

Mapa ilustrativo – (APP-Área de Preservação Permanente) em hidrografia:

Ocupação Atual: Área total da propriedade - área com lavoura mecanizada - área com
formação em pasto - faixa de domínio da rodovia - área em vegetação nativa (ARL e
APP).

Topografia: Plana - levemente ondulada - fortemente ondula - problema ou não de


conservação de solo - favorável a mecanização.

Altitude: Altitude média em relação ao nível do mar - se proporciona boas condições


para o desenvolvimento de produção de grãos – produção de sementes.

Fama de Vizinhança: Condições excelentes de fama de vizinhança – se tem ou não


conflitos agrários.

Condições Econômicas e de logística: O acesso ao imóvel é praticado o ano todo -


por rodovia federal, estadual ou municipal - corredor de escoamento da produção
para os grandes centros consumidores - região de agricultura – região de pecuária
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 29-47

extensiva - estrutura das estrada – estruturas de comércio, educação, saúde,


transporte, água e energia elétrica.

Condições Ambientais: Área preservação permanente (APP) com a mata ciliar


preservada a margeando do rio - possui área de APP degradada - possui averbação de
xx% de reserva legal na matrícula – possui CAR ou LAU
Mapa Imagem:
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 30-47
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 31-47

Planilhas de cálculos: Indexadores – SOJA - @ BOI – DOLAR  REAL (R$)

Planilha fls.01
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 32-47

Planilha fls.02

Planilha fls.03
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 33-47

Planilha fls.04

Planilha fls.05
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 34-47

Planilha fls.06

Planilha fls.07

Planilha fls.08
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 35-47

Planilha fls.09

Planilha fls.10

Resultado final da Avaliação: Valor do imóvel no mercado imobiliário - a vista – em


moeda corrente do país (R$) – data de referencia
Planilha de Resumo das Ocupações das Áreas e Benfeitorias
por Matrícula - Valores em Reais

Matricula n. 666
Descrição Área – ha Valores - R$

Lavoura – A.1 1.450,0000 20.100.842,0


Lavoura – A.2 239,8000 2661.263,0
Pasto – B.1 330,9200 3.397.061,0
Pasto – B.2 377,5800 2.461.815,0
Reserva/Cerrado - C 559,9800 2.252.781,0
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 36-47

Rodovia e faixa de domínio- D 19,5000 54.101,0


Preservação permanente E 22,2200 40.071,0
Área Total / ha Imóvel 3.000,0000 30.981.937,0
Benfeitorias R$ Diversas 921.106,0
Valor Total do Imóvel - R$ 31.903.044,0

Imóvel urbano – introdução à avaliação


-3.

No exame das propriedades urbanas, o avaliador terá que observar as características


que são importantes para a fixação do valor. Mesmo sabendo que cada imóvel possua
sua própria especificidade, podemos elencar um conjunto de variáveis ou atributos
que se mostram indispensáveis no estudo da formação dos valores.

O mercado imobiliário urbano é bastante diversificado: (lotes, terrenos, glebas, casas,


lojas, escritórios, apartamentos, depósitos, estacionamentos) entre outros. Dentro
desse complexo mundo imobiliário urbano, temos de desenvolver a habilidade de
aplicar a heterogeneidade destas variáveis, sendo isso fundamental para apurar o
valor do imóvel. A seguir, algumas das observações e aplicações básicas:

Mapa imagem de localização geográfica do imóvel.


Colocar coordenadas geográficas
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 37-47

Mapa imagem do perímetro do imóvel.

Terreno – topografia, altitude em relação ao nível do passeio público (acima ou


abaixo), aclives ou declives acentuados, metragens de área (frente/testada, laterais),
formato da área, situação geográfica, bairro, serviços públicos, escolas, mercados,
hospitais, farmácias, comércios, lazer e cultura, bancos, transportes, infra-estrutura
(redes de água, luz, telefone e pavimentação), qualidade das construções
circunvizinhas, potencialidade de incorporação futura da região (lojas, clinicas, etc).
Altimetria – cotas e perfil – definição do relevo
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 38-47

Importante ainda a verificação da definição firmada no plano diretor e ou


planejamento municipal nas questões: setor (residencial, comercial, industrial),
parcelamento mínimo (testada e metragem quadrada), percentual de aproveitamento
máximo edificável, limitação de pavimentos (pisos superiores).

No caso de terrenos com mais de uma frente, convém padronizar o uso de variável
utilizando como referência apenas a frente mais importante.

Limites e Confrontações: Conforme matricula


Frente - fundo - lado esquerdo - lado direito (lotes – ruas).
Verificar se há divergência entre o domínio e a posse (matrícula e o imóvel
vistoriado).

Ocupação Atual:
Área total do terreno - área edificada - área averbada na matrícula - área edificada e
não averbada

Edificação – Tempo da edificação, idade aparente, estado de conservação, padrão de


acabamento, classificação da qualidade da edificação, qualidade do acabamento
(revestimentos, esquadrias, forro, cobertura, telha, instalações embutidas elétricas e
hidráulicas, massa corrida, pintura, etc.).

Deve ser verificado também se as edificações/metragens estão averbadas a margem


da matrícula da propriedade, bem como citar as edificações/metragens que não estão
averbadas.

Na atual circunstância automobilística, temos um fator muito interessante na


avaliação de imóveis, que é o abrigo de veículos. Quando no setor comercial, o valor
deve sofrer variações quanto as situações de “com estacionamento” e “sem
estacionamento”, bem como a qualidade dos mesmos.

Em apartamentos, somamos também as questões de elevador, área de lazer,


segurança, etc..

Em lojas para comercio, somamos as questões de térreo (vitrina e acesso), outras


lojas agregadas na região, esquina, testada, entre outras especificidades.
-3.

Planilhas de Cálculos: Segue abaixo alguns modelos de planilhas de cálculos para


determinação dos valores de terrenos e edificações, praticando nelas as metodologias
com amostragens do mercado imobiliário, depreciações, homogeneização e
saneamento de valores. Obs.: Duas metodologias com resultados semelhantes
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 39-47

Planta baixa.

Fotos ilustrativas
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 40-47

MODELO/01 – PLANILHA – Terreno

MODELO/02 – PLANILHA - Terreno


MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 41-47

MODELO/03 – PLANILHA – Edificação - Depreciação

Resultado final da Avaliação: Valor do imóvel no mercado imobiliário - a vista – em


moeda corrente do país (R$) – data de referencia

Quadro de resumo de valores encontrados para o total do imóvel – ( R$ )


Terreno R$ 96.391,72
Edificação residencial R$ 165.577,73
Valor total do Imóvel R$ 261.969,45
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 42-47

APURAÇÃO DO VALOR PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA


Segundo o especialista eng. civil Eduardo Teixeira, o valor de apuração na avaliação
para “Liquidação Forçada” é conceituado como sendo o valor atribuído ao imóvel
considerando sua rápida e imediata alienação. Neste caso devemos aplicar uma
redução no valor de mercado, de forma a compensar as partes envolvidas na
transação – vendedor e comprador, respectivamente o ganho e a perda dos juros e
correção monetária vigentes no mercado financeiro no período de absorção pelo
mercado imobiliário regional, período este expresso pela velocidade de venda de
imóveis análogos ao avaliando.
No caso de instituições financeiras ou similares, sabendo que o imóvel deverá ser
alienado, poderão ser considerados ainda: as despesas cartorárias, impostos e taxas
municipais, manutenção do imóvel e outras despesas ligadas diretamente ao imóvel.
Para liquidação forçada, temos vivenciado de alguns profissionais, a prática de uma
redução de 25% sobre o valor de mercado apurado no laudo técnico.

SERVIDÃO DE PASSAGEM

Conforme definição do Eng. Civil José Tarcisi Doubek Lopes: “Servidão é algo que
priva a liberdade de pleno uso de parte ou da totalidade da propriedade em benefício
de alguém e não a secciona, ou seja, não impede a comunicação entre as partes
decorrentes”. Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de
outrem.
Nessa situação de servidão, pode a propriedade ser privada de produção de certas
culturas por motivos de altura, dificuldades para pulverização aérea, edificações e ou
restrições a edificações. Tendo ainda a redução de renda, perda parcial de área
produtiva para implantação de carreadores, etc...
Em casos de servidão, o proprietário deve receber uma indenização em que seja
compensado quando o montante recebido se aplicado no mercado financeiro, obtenha
a mesma receita no ano.
Para esse cálculo, o eng. Civil e eletricista José Carlos Pellegrino desenvolveu um
critério do qual tem por base a rentabilidade tanto do valor da indenização quanto do
valor da terra nua da faixa de servidão, e desenvolveu as fórmulas das quais podem
ser encontradas em literaturas da área de avaliações e perícias, tendo como resultado
final as condições percentuais, assim sugeridas:

RESULTADO DO MÉTODO DAS TAXAS DE RENDA – Eng. José Carlos Pelegrino.


Zona t i n
Urbana 8% 12% 2/3 = 0,6667
Rural 4% 12% 1/3 = 0,3333
n = índice ou fator de depreciação (resultante da relação entre as duas taxas vigentes no
mercado).
i = taxa de renda líquida anual sobre o capital representado pela indenização a receber.
t = taxa de renda líquida anual sobre o valor real das terras nuas da faixa de servidão.
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 43-47

Os principais fatores depreciativos para servidão, segundo tabela idealizada por


Philippe Westin são:
Livro: Princípios de Engenharia de Avaliações, eng. Alberto Lélio Moreira, 5ª.ed., pag.300, ed.Pini
Índices de depreciação

Principais fatores depreciativos Linhas de transmissão Oleodutos,


gasoduto...
A – Proibição de construção 0,30 0,30

B – Proibição de culturas - 0,33

C – Limitação de culturas 0,10 -

D – Perigos decorrentes 0,10 0,02

E – indução 0,02 -

F – Fiscalização e reparos 0,03 0,05


G – Desvalorização da área 0,08 0,10
remanescente
H – Seccionamento do imóvel (cortes) - 0,10 a 0,20

Para o desenvolvimento do valor da indenização, além do correspondente ao valor da


terra nua, conforme visto acima, devem ser considerados outros itens que terão de ser
apurados e incluídos para o pagamento total ao expropriado, sendo eles: valor das
benfeitorias, plantações, depreciação da área remanescente, lucros cessantes, perdas e
danos. Observando que em cada caso seja aplicado o fator correspondente, desde que
possa comprovar tecnicamente.

Lucros cessantes
Lucros cessantes são prejuízos causados pela interrupção de qualquer das atividades,
no qual o objeto de suas atividades é o lucro.
Consta no site http://www.jusbrasil.com.br/topicos/290219/lucro-cessante, consultado em
17.10.2012, a definição de lucro cessante, como sendo o ganho razoável que alguém
deixou de obter sobre a coisa a que tinha direito, por culpa ou inexecução de
obrigação de outrem. Privação de um lucro ou interesse previsto.

Perdas e Danos
Perdas é o que já era nosso e perdemos. Danos é quando além das perdas, há a
destruição de algum equipamento físico, uma plantação que foi destruída, uma loja
derrubada por um acidente de transito e que venha a impedir seu funcionamento.
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 44-47

NORMAS DE AVALIAÇÕES
A avaliação de bens é determinada pela ABNT - Associação Brasileira de Normas
Técnicas, definida através de uma ampla participação dos profissionais da área de
engenharia. Como resultado, houve a incorporação das diversas normas que tratam de
avaliações de bens em uma única, no ordenamento a seguir.
- NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;
- NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;
- NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;
- NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos;
- NBR 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações
e bens industriais em geral;
- NBR 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
- NBR 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos.

REGISTRO DOS TRABALHOS TÉCNICOS QUE TENHAM COMO


RESPONSÁVEIS OS PROFISSIONAIS DAS ÁREAS TECNOLÓGICAS

Os Conselhos em que o profissional da área tecnológica obrigatoriamente tem de ser


registrado para exercer suas atividades técnicas são o Conselho Regional de
Engenharia e Agronomia (CREA) e o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).
Todos os trabalhos de responsabilidade técnica dos profissionais do sistema têm de
ser registrados por meio da ART ou RRT, sendo preenchidas com as atribuições
conferidas pelo Sistema, as quais são definidas equivalentes a formação tecnológica
do profissional responsável pelo trabalho realizado.
A ART – Anotação de Responsabilidade Técnica e a RRT – Registro de
Responsabilidade Técnica, são os documentos que garantem os direitos autorais do
trabalho técnico do profissional, comprovando ainda a existência de um contrato
firmado com o cliente, inclusive nos casos em que a contratação firmou-se de forma
verbal. É um comprovante da prestação de serviço que garante também o direito à
remuneração, define os limites da responsabilidade quanto à atividade executada,
sendo ainda importante para licitações e aposentadoria. Registrada no Conselho, fará
parte do acervo técnico do profissional, que é o currículo que comprova sua
experiência e o da empresa a que ele está vinculado.
Visto pelo ângulo do vínculo profissional, a ART ou RRT é também um eficaz
instrumento de defesa do consumidor, porque declara o compromisso do profissional
com a qualidade dos serviços prestados, permitindo que a sociedade identifique os
responsáveis por determinado empreendimento e as características do serviço
contratado. Em casos de sinistros, identifica individualmente os profissionais
responsáveis, auxiliando na acareação das responsabilidades junto ao Poder Público.
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 45-47

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS E DE CONSULTAS


ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 3.
ed. rev. e ampl. São Paulo: Pini, 2006.

APOSTILA. curso de Avaliações de Desapropriações e Servidões, a atualização do perito e do


assistente técnico. Instrutor eng. civil José Tarcisio Doubek Lopes. São Paulo: IBAPE-SP, 2012.

APOSTILA. curso avançado de avaliações e imóveis. instrutor eng. civil Sérgio Alberto Pires da
Silva. ABENC, MT. 2008.

ARANTES, Carlos, Avaliações de Imóveis Rurais - NBR 14.653-3 – ABNT Comentada”. Editora
Leud. 2009.

CURSO de extensão universitária. Especialização – Avaliação e Perícias. Pirassununga: FEAP,


1981.

BRASIL. INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). Disponível em:


http://www.incra.gov.br/portal/. Acesso em: 10 Ag. 2012.

CREA - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Mato Grosso. Disponível


em: http://www.crea-mt.org.br/new/default.asp Acesso em: 19 fev. 2010.

CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo - http://www.caubr.gov.br/

CONFEA – Conselho Federal de Engenharia e Agronomia - http://www.confea.org.br/.

CRECI - http://www.cofeci.gov.br/

IBAPE-MG - http://www.ibape-mg.com.br/suporte-juridico-descricao?cod=5 Acesso/20 ago. 2012

IBAPE-MT – Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia.

IBAPE-SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia.

IBAPE Nacional - Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia.

LIMA, Marcelo Rossi de Camargo. Avaliação de Propriedades Rurais. 3 ed.—São Paulo, Leud,2011.

MATO GROSSO. SEMA - Secretaria Estadual do Meio Ambiente. Disponível em:


http://www.sema.mt.gov.br/. Acesso em: 16 mar. 2009.

MICHELINI, Carlos Roberto. Legitimidade da Propriedade Rural. 2ª ed. rev. e atualiz. Cuiabá: KCM
Editora, 2012.

MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de Engenharia e Avaliações. 5. ed. São Paulo:


Pini, 2001.

SOUZA, José Octávio. Perícias Judiciais Rurais. 1. ed. São Paulo: Nobel, 1979.

PERICIA. Disponível em: http://hc.costa.sites.uol.com.br/pericia.html Acesso em: 15 ago. 2012.

MAIA Neto, Francisco. Roteiro prático de avaliações e perícias judiciais. 2 ed. rev. e ampl. Belo
Horizonte: Del Rey, 1996.

http://www.perfectum.eng.br/avaliacao_maquinas_equipamentos.html Acesso em: 15 out. 2012 .


MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 46-47

CURRÍCULO DO INSTRUTOR

Carlos Roberto Michelini


Possui graduação em Engenharia Agrimensura pela FEAP - Faculdade de Engenharia de Agrimensura
de Pirassununga (1981). Pós Graduação em Agronegócio (2009). Autor do Livro "Legitimidade da
Propriedade Rural" lançado em (2010), segunda edição em (2012).

Dados pessoais:
Nome: Carlos Roberto Michelini
Nome em citações bibliográficas: MICHELINI, C. R.
Natural de: Adamantina - SP
Endereço profissional: C R Michelini Engenharia e Consultoria ME - Rua João Pessoa 599, Edifício
Pirâmide sala 102, Cep.78700-082 – Rondonópolis/MT – Brasil - Telefone: (66) 3421.3742 e
(66) 99984.2613. www.micheliniconsultoria.com.br - michelini.eng@gmail.com

Formação acadêmica/Titulação
1981 : Graduação em Engenharia Agrimensura, pela Faculdade de Engenharia de Agrimensura de
Pirassununga - FEAP, Brasil.
Áreas: Agrimensura, Avaliação e Perícia de Engenharia.
Título e registro: Engenheiro Agrimensor, Crea/MT nº 2.531/D - Crea/nacional nº 120.109.098-9

Formação acadêmica/Especialização
2007/ 2009: MBA em Pós-Graduação Empresarial e Agronegócio. (Carga Horária: 380h).
Faculdade do Sul de Mato Grosso - FACSUL.

Formação acadêmica/complementar/Cursos e Congressos


Cursos:
Avaliação e Pericia de Engenharia, FEAP, Pirassununga-SP.
Corretor de Imóveis – Creci nº 3780 - MT.
Técnico em Segurança do Trabalho, Rondonópolis-MT.
Conservação do Solo, Instituto de Engenharia, Londrina-PR.
Geoprocessamento, FEAP, Pirassununga-SP.
Perícia Judicial na Temática Ambiental, IBAPE, São Paulo-SP.
Meio Ambiente, Escola Superior do Ministério Público da União.
Perícias Ambientais, IBAPE, Cuiabá-MT.
Avaliação rural/urbana, IBAPE, São Paulo-SP.
Avaliações de Desapropriações e Servidões - Áreas Rurais e Urbanas, IBAPE, São Paulo-SP-2012.

Congresso
Pan-Americano de Avaliação de Imóveis, Instituto Tasaciones, Buenos Aires, Argentina.

Credenciamentos:
IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
INTERMAT - Instituto de Terras do Estado de Mato Grosso.
IDATERRA - Instituto de Terras do Estado de Mato Grosso do Sul.
INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária.
SEMA – Secretaria Estadual de Meio Ambiente do MT.

Áreas de atuação profissional


1. Consultoria em Agronegócios.
2. Regularização Fundiária e Dominial.
3. Avaliações e Pericias de Engenharia.
4. Consultoria Ambiental Rural.
5. Georreferenciamento.
6. Consultoria em viabilidade de garantia hipotecária de imóvel rural e urbano.
7. Consultoria imobiliária.
8. Escritor e palestrante.
9. Instrutor/professor.
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 47-47

Prêmios e títulos
. 2012 - Cidadão Rondonopolitano, Câmara dos Vereadores de Roo/MT.
. 2011 - Presidente, AREA - Associação Rondonopolitana de Engenharia - gestão
2006/2008, gestão 2011/2013 e atual gestão 2014/2016.
. 2010 - Membro Associado, ATAB - Academia Tecnológica de Artes do Brasil.
. 2009 - Medalha ao Mérito, indicação/CREA-MT - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
. 2008 - Moção de Louvor, Assembléia Legislativa do Estado de Mato Grosso.
. 2004 - Cidadão Mato-grossense, Assembleia Legislativa do Estado de Mato Grosso.
. 1985 - Vice Presidente da Comissão de Engenharia Pan-Americana de Avaliação de Imóvel Rural,
UPAV - Union Pan-Americana de Associaciones de Valuacion do Instituto Argentino de
Tasaciones.

Produção bibliográfica – Livros e apostilas publicados:


MICHELINI, C. R., Livro "Legitimidade da Propriedade Rural".
. Primeira edição – Lançada em Rondonópolis-MT - Cuiabá: KCM, 2010. v. 2000 exemplares. 180pg.
. Segunda edição – Lançada em Cuiabá-MT - Cuiabá: KCM, 2012. v. 4000 exemplares. 186 pg.
. Apostila do Curso “Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais”.