Curso de Avaliacao de Imoveis PDF

Curso de Avaliação de Imóveis
e
Como Montar o Negócio
Autor:
Roberto Siqueira Pere
Engenheiro e Perito Avaliador de Imóveis
- Todos os direitos reservados - 2017

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio
Sumário
INTRODUÇÃO ................................................................................................................................ 4
INTRODUÇÃO ESTENDIDA ............................................................................................................. 6
PARTE 1 – COMO FAZER AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS...................................................................... 13
CAPÍTULO 1 – TERMOS E EXPRESSÕES ........................................................................................ 14
CAPÍTULO 2 – A NORMA NBR 14.653.......................................................................................... 17
CAPÍTULO 3 – A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS .................................................................. 18
3.1 - Caracterização e vistoria do imóvel ................................................................................ 19
3.1.1 - Informações necessárias ao ser contratado ................................................................ 19
3.1.2 - Vistoria ......................................................................................................................... 20
3.2 - A escolha de método de avaliação.................................................................................. 24
3.3 - Método comparativo direto de dados de mercado ........................................................ 25
3.3.1 - Um exemplo prático de comparação de mercado....................................................... 26
3.3.2 - Tratamento por fatores................................................................................................ 28
3.3.3 - Tratamento pro Regressão Linear – Inferência Estatística .......................................... 32
3.3.4 - As variáveis mais utilizadas .......................................................................................... 45
3.3.5 - Área Equivalente .......................................................................................................... 47
3.4 - Método Evolutivo ............................................................................................................ 49
3.4.1 - Valor do terreno - VT.................................................................................................... 52
3.4.2 - Valor da Benfeitoria - VB .............................................................................................. 52
3.4.2.1 - Área equivalente ....................................................................................................... 52
3.4.2.2 - CUB - Custo Unitário Básico ...................................................................................... 55
3.4.2.3 - Valor da benfeitoria (não depreciado) ...................................................................... 58
3.4.2.4 - Fator de depreciação K através da tabela de ROSS HEIDECKE ................................. 58
3.4.2.5 - Valor depreciado da benfeitoria ............................................................................... 64
3.4.2.6 - Determinação do Fator de Comercialização ............................................................. 65
3.4.2.7 - Valor do imóvel através do Método Evolutivo ......................................................... 65
3.5 - Método Involutivo........................................................................................................... 69
3.5.1 - Aplicando o Método Involutivo.................................................................................... 70
3.5.2 - Custos diretos - a tabela de custos de urbanização ..................................................... 71
3.5.3 - Custos indiretos............................................................................................................ 72
3.5.4 - Exemplo prático de aplicação do Método Involutivo .................................................. 72

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3.6 - Método de Capitalização da Renda ................................................................................ 75
3.7 - Especificação das avaliações ........................................................................................... 77
3.7.1 - Grau de fundamentação .............................................................................................. 78
3.7.2 - Grau de precisão .......................................................................................................... 84
3.8 - Validação do Modelo Estatístico - Avaliação pelo Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado ............................................................................................................................. 85
3.8.1- Relacionamento ............................................................................................................ 86
3.8.2 - Significância dos regressores (teste t de Student) ....................................................... 89
3.8.3 - Significância do modelo (teste F de Snedecor) ............................................................ 91
3.8.4 - Distribuição de resíduos ............................................................................................... 92
3.8.5 - Precisão do modelo (% de amplitude) ......................................................................... 93
3.8.6 - Extrapolação................................................................................................................. 94
3.8.7 - Número mínimo de dados ........................................................................................... 96
3.8.8 - Correlação do modelo .................................................................................................. 97
3.8.9 - Multicolinearidade ....................................................................................................... 98
3.8.10 - Homocedasticidade.................................................................................................... 99
3.8.11 - Pontos influenciantes............................................................................................... 100
3.8.12 - Outliers ..................................................................................................................... 102
3.8.13 - Check List da Validação ............................................................................................ 104
CAPÍTULO 4 – APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO ...................................................... 107
4.1 - Modalidades de laudos ................................................................................................. 107
4.2 - Roteiro básico de apresentação de Laudo Completo ................................................... 110
4.2.1 - Exemplos de Laudos Completos ................................................................................ 114
PARTE 2 – COMO MONTAR SEU NEGÓCIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS .................................. 116
CAPÍTULO 1 – QUESTÕES LEGAIS .............................................................................................. 118
1.1 - Autônomo ..................................................................................................................... 118
1.2 - Pessoa Jurídica .............................................................................................................. 119
1.3 - Meios de recebimento .................................................................................................. 121
CAPÍTULO 2– O SEU MERCADO, COMO ALCANÇA-LO .............................................................. 123
2.1 - Operações de compra e venda de imóveis ................................................................... 123
2.1.1 - Montando e publicando seu site ............................................................................... 126
2.1.2 - Fazendo sua campanha no Google Adwords ............................................................. 127

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2.2 - Financiamento imobiliário e garantia de operações..................................................... 133
2.3 - Renovatórias de locação ............................................................................................... 134
2.4 - Contestação de valores de impostos prediais (IPTU) e de transmissão (ITBI ou ITCD) 135
2.5 - Ações judiciais ............................................................................................................... 136
2.5.1 - Perito Judicial de Confiança do Juiz ........................................................................... 138
2.5.2 - Assistente técnico das partes..................................................................................... 141
2.6 - Decisões sobre investimentos – grandes investidores e fundos de pensão ................. 148
2.7 - Fusões ou cisões de empresas ...................................................................................... 149
2.8 - Servidões de passagem ................................................................................................. 149
2.9 - Órgãos públicos – desapropriações para obras de infra-estrutura .............................. 150
CAPÍTULO 3 – PROPOSTAS TÉCNICAS E COMERCIAIS ............................................................... 152
3.1 - Dados do cliente............................................................................................................ 153
3.2 - Pequena apresentação de seu negócio ........................................................................ 153
3.3 - Descrição do escopo dos serviços ................................................................................. 153
3.4 - Metodologia .................................................................................................................. 154
3.5 - Documentos necessários .............................................................................................. 155
3.6 - Valor dos honorários e condições de pagamento ........................................................ 155
3.7 - Prazo para entrega do trabalho .................................................................................... 156
3.8 - Cláusula de rescisão ...................................................................................................... 156
3.9 - Os seus dados (ou de sua empresa) e sua assinatura ................................................... 157
CAPÍTULO 4 – CONTROLES COMERCIAIS, ADMINISTRATIVOS E FINANCEIROS ........................ 158
4.1 - Controles comerciais ..................................................................................................... 158
4.2 - Controles administrativos e financeiros ....................................................................... 161
4.2.1 - Controle das entradas e saídas .................................................................................. 162
4.2.2 - Controle dos custos fixos ........................................................................................... 165
CAPÍTULO 5 - CONCLUSÕES ...................................................................................................... 167

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INTRODUÇÃO
Em primeiro lugar, obrigado por você estar participando do CURSO DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS E COMO MONTAR O NEGÓCIO NA ÁREA. Espero que você goste a aproveite
bastante o que vai ser ensinado aqui.
Este curso foi elaborado para engenheiros civis e arquitetos que desejam se tornar
peritos avaliadores e montar o seu negócio na área, podendo ser uma segunda atividade, mas
principalmente, se tornando a sua atividade principal.
Vamos utilizar uma linguagem muito simples e objetiva neste curso. Eu tenho
experiência de ter participado como aluno de cursos pouco objetivos, muito teóricos, e que
não entregaram nenhum material realmente útil para aprendizado e consulta. Por isso, neste
curso, nós teremos uma linguagem simples, direta ao ponto e um material que apresentará
somente o que vai ser utilizado na sua vida profissional diária.
O objetivo deste curso é a formação de peritos avaliadores de imóveis plenos, ou seja,

que você termine o curso não somente entendendo o que é uma avaliação de imóveis, mas
com um conhecimento e domínio de todas as ferramentas, os métodos e as técnicas do
processo, sendo capaz de fazer a avaliação de um imóvel e também de redigir o Laudo de
Avaliação de Imóvel. Afinal, o Laudo de Avaliação é o produto final do processo de avaliação.
Os seus futuros clientes vão lhe contratar para entregar exatamente este documento: o Laudo
de Avaliação de imóvel.
Além disso, você vai aprender a como montar e estruturar o seu negócio de avaliações.
Vou te mostrar quem são os possíveis clientes de seu futuro escritório (pessoas físicas e
jurídicas) e como atingir este mercado. Vou te ensinar as ferramentas de marketing, como e
onde anunciar o seu negócio de avaliações e vou te fornecer também modelos de propostas
comerciais. Você vai receber também orientações de como controlar administrativamente seu
negócio.
Atenção: tudo que for transmitido a você neste curso é estritamente importante. Não
gastarei o seu tempo em informações irrelevantes e que você não utilizará na sua carreira de
perito avaliador. Por este motivo, é importante que você siga a sequência do curso, não pule
nenhuma etapa, e tenha disponibilidade de tempo e atenção para cada capítulo.

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MUITO IMPORTANTE: todo o curso foi elaborado baseado na Norma Técnica, nas
anotações em salas de aula dos diversos cursos e pós graduação cursados por mim e
principalmente pelos anos de prática e experiência trabalhando como PERITO AVALIADOR.
Em diversos momentos, no meio do texto, você verá a expressão “ATENÇÃO” (escrita

na cor VERMELHA) seguida de um texto. Esta palavra será sempre acompanhada de dicas
práticas importantes para o seu aprendizado e para o desenvolvimento do seu trabalho como
perito avaliador. Preste especial atenção nestes momentos.
Estarei também indicando a você as melhores ferramentas e facilitadores para todas

as atividades. São softwares, planilhas, sites e outras ferramentas já experimentadas e
amplamente testadas. Isto para você não precisar procurar e gastar tempo testando e
implementando soluções transitórias. Todas elas, além de serem amplamente aceitas no
mercado de avaliações (entre várias oferecidas), tiveram a minha análise e hoje são utilizadas
por mim. Em alguns casos, existe mais de uma opção. Mas somente indicarei ferramentas
testadas e utilizadas até hoje em meu negócio de avaliação de imóveis.
Não é objetivo deste curso o estudo de conceitos acadêmicos e interpretações

científicas de técnicas estatísticas e jurídicas sobre o tema avaliação de bens. Caso seja de seu
interesse estas abordagens mais acadêmicas, aconselho uma busca e desenvolvimento após
este curso. Tenho certeza de que será muito mais proveitosa esta sequência, se comparado
com o inverso. Se você iniciar pelo caminho teórico e acadêmico, você terá mais dificuldades
no entendimento e gastará mais tempo em seu caminho.
Também faz parte deste curso ANEXOS ELETRÔNICOS com diversos templates e
modelos editáveis que serão muito úteis em seu início de carreira como perito avaliador. Eles
estão divididos em seis pastas.
- Planilhas auxiliares para avaliação;
- Modelos de Laudos Simplificados;
- Modelos de Laudos Completos;
- Quesitos técnicos para fins judiciais;
- Modelos de propostas técnicas e comerciais;
- Controles comerciais, administrativos e financeiros.
Enfim, o objetivo é você terminar o curso com o seu negócio de avaliação de imóveis
montado, estruturado e tecnicamente capacitado para buscar e atender os seus clientes. Daí
prá frente, o céu é o limite!

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INTRODUÇÃO ESTENDIDA
O processo de avaliação de um bem, seja ele móvel ou imóvel, é amplamente
necessário e comum em nossa sociedade, tanto nas esferas administrativa, fiscal e judicial. São
inúmeras as áreas que demandam pela determinação do real e justo valor de mercado de um
bem.
A chamada engenharia de avaliação é uma área pouco estudada e até mesmo pouco
mostrada nos cursos de formação de engenheiros e arquitetos. A resolução no. 345/90 do
CONFEA dispõe quanto ao exercício por profissional de curso superior das atividades de
engenharia de avaliações, em seu artigo 2º:
“Art. 2º. Compreende-se como a atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas
especialidades, dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos geógrafos e dos
meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e
imóveis, suas partes integrantes e pertencentes, máquinas e instalações industriais, obras e
serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a
sua existência ou utilização, sejam atribuições destas profissões.”
Neste curso, nós vamos tratar da avaliação de imóveis urbanos, mas a mesma norma
técnica é utilizada também para a avaliação imóveis rurais e de bens móveis, ou seja,
máquinas, equipamentos, aeronaves, bens de valor histórico, empresas, etc.
E porque nós vamos focar somente na avaliação de imóveis urbanos? Por 3 motivos
principais:
1- 99% das demandas e necessidades do mercado de avaliações estão na área de imóveis
urbanos. Casas, apartamentos, lotes, terrenos, galpões, lojas, salas, andares corridos,
edifícios, garagens, estacionamentos, etc.
2- Como eu falei anteriormente, a mesma Norma Técnica da ABNT é utilizada tanto para
bens móveis como para bem imóveis, com algumas poucas diferenças. Dominando a
área de imóveis urbanos, facilmente, caso necessário, você poderá avaliar um outro
bem móvel: máquinas, equipamentos, etc.
3- Contudo, é necessário respeitar as habilitações profissionais regulamentadas pelo

CREA e pelo CAU. As avaliações de imóveis urbanos podem ser feitas por engenheiros
civis e arquitetos. As avaliações de imóveis rurais somente podem ser feitas e
assinadas por engenheiros agrônomos ou agrimensores (estes, por sua vez, não estão
habilitados a avaliar imóveis urbanos). Porém, veremos mais adiante que um imóvel
considerado rural pode ter a vocação de gleba urbana. Neste caso, um pretenso
terreno outrora rural, mas que foi “absorvido” pelo crescimento da cidade, ainda que

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possua currais, e outras instalações rurais, pode ser avaliado como gleba urbana, com
vocação urbana, e desta forma, ser avaliado por um engenheiro civil ou arquiteto. Já
as avaliações de máquinas e equipamentos devem respeitar as habilitações específicas
de cada profissão: veículos (trator, automóvel, caminhão) e demais máquinas
mecânicas somente podem ser avaliados por engenheiros mecânicos. Da mesma
forma, transformadores, motores e demais equipamentos elétricos somente podem
ser avaliados por engenheiros eletricistas.
Agora, vamos falar um pouco das áreas da sociedade e das demandas onde são
necessárias as avaliações de imóveis.
1- Operações de compra e venda de imóveis: a parte vendedora ou a parte compradora

deseja saber o real e justo valor de mercado de um imóvel que está sendo
transacionado.
Os clientes, neste caso, podem ser pessoas físicas, grandes empresas, investidores,
entre outros.
2- Garantia de operações: nesta situação, os clientes são os bancos. Imagine que um
indivíduo está comprando um apartamento, dando uma parte do valor como entrada
e financiando o restante através de um banco. O apartamento fica alienado ao banco
enquanto o financiamento não é quitado. Quer dizer, o imóvel fica como garantia da
dívida. Caso não se pague o financiamento, o banco vai tomar o imóvel do devedor.
Mas o banco precisa saber se o apartamento, que fica alienado como garantia,
realmente vale o que foi declarado na operação de financiamento. Então, em um
processo de financiamento imobiliário em qualquer banco, uma das primeiras etapas é
a avaliação do valor de mercado do imóvel. Bancos como a Caixa Econômica Federal, e
os demais grandes bancos comerciais, contratam avaliadores para efetuar esta etapa.
Eles terceirizam este serviço. É muito mais prático e eles se concentram nas demais
atividades do processo de financiamento.
Existem avaliadores que possuem contratos com a Caixa Econômica Federal há
dezenas de anos, tendo criado suas famílias e montado patrimônio através desta
prestação de serviços. É claro que, quanto maior a oferta de financiamentos
imobiliários, maior a quantidade de contratos e maior é a demanda pelo serviço de
avaliação de imóveis. Somente a título de exemplo, a Caixa Econômica Federal abre
editais para a contratação de avaliadores terceirizados a cada 2 anos. O último edital é
de 2015. O mercado está esperando um novo edital para breve. Além da Caixa todos
os demais bancos comerciais utilizam avaliadores terceirizados.
Além da garantia para o financiamento imobiliário, existe também a modalidade de

garantia de empréstimos. Os bancos, principalmente o BNDES e suas sucursais
estaduais, emprestam dinheiro às empresas, que apresentam imóveis como garantia

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(garantia real). Da mesma forma que na Caixa Econômica Federal, o BNDES também
contrata avaliadores terceirizados para atender às suas demandas.
Eu tenho contratos com a Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e BDMG, entre
outros, para estas demandas de avaliação de imóveis.
Além disso, estes mesmos bancos também contratam novamente o avaliador de

imóveis para atualizar o valor após a tomada do imóvel para leilão. Lembre-se, e aqui
vai o primeiro ensinamento técnico, a avaliação é um “retrato” do mercado no
momento em que foi realizada. O imóvel foi avaliado na época em que foi comprado e
financiado pelo cliente. Porém, passados alguns anos, caso ocorra a inadimplência do
pagador, o banco toma o imóvel que está em garantia e o coloca no mercado de
leilões. Porém, ele precisa saber qual o valor atualizado deste imóvel. Então,
novamente contrata o avaliador de imóveis.
3- Locação: todo contrato de locação pode ser renegociado no momento de sua

renovação. No caso dos contratos comerciais, que envolvem grandes imóveis, onde
não seria tão simples desocupar o imóvel e alugar um outro mais barato, as empresas
contratam avaliadores para determinar o justo valor de mercado do aluguel. Tanto o
locador como o locatário podem solicitar a avaliação e a emissão do Laudo de
Avaliação para Renovatória de Aluguel. É um mercado enorme, que envolve
praticamente todos os imóveis comerciais alugados. Imagine a quantidade de
Shopping Centers no Brasil, onde o avaliador poderá prestar serviços tanto para o
Shopping como para os lojistas. Imagine a quantidade de imóveis comerciais
espalhados por sua cidade.
4- Valores de impostos prediais (IPTU) e de transmissão (ITBI ou ITCD): nestes casos,

quando o contribuinte considera que os valores cobrados por tais impostos não reflete
o real valor de mercado de seu imóvel, objeto de tais impostos, ele interpõe uma
solicitação de revisão ou processo administrativo à autoridade competente. Porém, as
chances de sucesso em sua solicitação de revisão do imposto devido são bem maiores
caso sua solicitação seja acompanhada de um Laudo de Avaliação de Imóvel. Outro
mercado enorme.
5- Ações Judiciais: outra enorme fonte de demandas por avaliação de imóveis. Diversos
processos que tramitam nos fóruns em todo o Brasil necessitam de um Laudo de
Avaliação de Imóvel. Primeiramente, temos que entender como funciona a Justiça. Os
juízes são originalmente formados em cursos de direito e com grande capacidade
técnica nesta área. Porém, grande parte dos processos judiciais envolve temas e
assuntos técnicos que não são do conhecimento dos juízes, e nem deveriam ser.
Questões médicas, contábeis, de engenharia, e questões que envolvem valores de

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mercado de bens. No caso específico da avaliação de imóveis, vários são os tipos de
ações que demandam o Laudo de Avaliação: partilha de bens (por divórcio ou
heranças contestadas na justiça), usucapião, desapropriações, ações renovatórias de
aluguel que não foram resolvidas na esfera administrativa, contendas entre empresas,
etc. Nestes casos, o Juiz, que não entende destas questões puramente técnicas,
nomeia um PERITO JUDICIAL DE CONFIANÇA, ou seja, um avaliador de sua confiança
para determinar o justo valor de mercado de um imóvel objeto de uma ação na
Justiça. Este Perito Judicial nomeado recebe uma remuneração para trabalhar para o
Juiz. Além disso, as partes envolvidas no processo também contratam os seus peritos
para acompanharem a elaboração da avaliação. Nestes casos, os avaliadores
contratados pelas partes são chamados de ASSISTENTES TÉCNICOS DAS PARTES, mas
desempenham basicamente o mesmo papel do PERITO JUDICIAL. Imaginem a
quantidade de processos judicias que demandam avaliações em todas as esferas da
Justiça no Brasil. As possibilidades são enormes.
6- Decisões sobre investimentos: imagine empresas ou pessoas físicas que precisam de

uma boa assessoria na determinação dos valores de mercado de imóveis para a
tomada de decisão em relação a investimentos ou empreendimentos.
7- Fusões ou cisões de empresas: toda grande empresa possui ativos imobiliários, como o
edifício onde se situam os seus escritórios, a sua fábrica, ou as suas lojas, caso estas
sejam próprias e não alugadas. Ela pode possuir também terrenos. Então imagine o
cuidado que se deve ter quando aparece uma oportunidade de se fundir a outra
empresa ou de dividir em empresas menores. Neste momento existe a necessidade de
se determinar os valores de mercado de seus imóveis.
8- Servidões de passagem: são aqueles pequenos trechos de terra necessários para se dar
passagem às concessionárias de serviços públicos. Uma linha de transmissão que passe
por um terreno obriga que não se construa ou não se plante nada abaixo dos cabos,
bem como em uma área de segurança nas laterais. O mesmo acontece com a
passagem de gasodutos e adutoras de água. Desta forma, as empresas de energia
elétrica, gás e tratamento de água são clientes dos avaliadores na determinação dos
valores de mercados destes pequenos trechos de passagem, a serem indenizados aos
proprietários dos terrenos. Da mesma forma, os proprietários podem utilizar dos
serviços de avaliadores para contestar os valores a serem recebidos das
concessionárias de serviços públicos.

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9- Órgãos públicos – desapropriação de imóveis para obras de infraestrutura. Sempre

que são realizadas grandes obras pela Prefeitura ou pelos órgãos públicos das esferas
do governo, é necessário proceder à desapropriação de imóveis para permitir a
completa implantação do projeto. Nestes casos, avaliadores de imóveis são
contratados para determinar os valores de mercado para as indenizações aos
proprietários desapropriados. Você poderá trabalhar para o Estado, mas também para
a outra ponta, ou seja, o cidadão que não concordam com os valores propostos pelo
Estado.
Bem, como pudemos ver, o mercado de avaliação de imóveis é enorme e está aí para
ser aproveitado pelos profissionais que dominam a técnica. E eu volto a dizer, este é o objetivo
deste curso: formar profissionais para atuarem plenamente no mercado de avaliação de
imóveis e com ferramentas de acesso aos clientes para anunciar e vender o seu serviço.
Você vai aprender como acessar cada um destes mercados. Qual a abordagem é a mais
efetiva para cada caso. Qual ferramenta utilizar para alcançar cada um deles, ao menor custo e
de maneira mais precisa.
E para atuar nesta área, é importante entender que existe uma Norma Técnica da
ABNT que regula como devem ser feitas as avaliações de imóveis e como devem ser redigidos
os laudos. É a NBR 14.653 - AVALIAÇÃO DE BENS. Por isto eu digo a vocês que é possível
terminar este curso capacitado a executar avaliações de imóveis. Com uma Norma Técnica
dando as diretrizes a serem seguidas, mais as técnicas e ferramentas que vamos te apresentar,
aí só depende de você.
A NBR-14.653 – AVALIAÇÃO DE BENS, possui 7 partes:

1- Procedimentos Gerais;
2- Imóveis Urbanos;
3- Imóveis Rurais;
4- Empreendimentos;
5- Máquinas e equipamentos;
6- Recursos naturais e ambientais;
7- Patrimônio histórico.
E como dissemos anteriormente, vamos tratar neste curso apenas da avaliação de

imóveis urbanos, principalmente por se tratar da grade maioria das demandas do mercado.
Tudo o que for passado para vocês neste curso está estritamente de acordo com a
NBR-14.653. Uma avaliação de imóveis que venha a ser elaborada sem levar em consideração

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esta norma Técnica pode facilmente ser contestada. A notícia boa é que, com disciplina, boa
técnica e sabendo da necessidade de se respeitar a Norma, torna-se uma coisa natural emitir
um laudo de Avaliação completo, preciso e estritamente dentro da NBR 14.653.
A Norma foi elaborada principalmente para:

- Regulamentar e indicar como deve ser feita a avaliação e qual dos diferentes
métodos que podem ser utilizados na avaliação de imóveis (elaboração da avaliação
propriamente dita);
- Estabelecer os critérios de como a informação e o resultado da avaliação vão ser
transcritos no laudo de avaliação (elaboração do laudo de avaliação).
Calma... fique tranquilo. Quando falo a vocês “diferentes métodos”, saibam que não
são tantos assim. Além disso, vai se tornar natural para você a escolha de qual método utilizar.
Esta naturalidade se obtém através da prática, naturalmente.
Vamos lá!
Por conta da característica particulares de cada imóvel, a Norma e a boa técnica nos
orientam qual dos métodos vamos utilizar. São eles:
1- Método comparativo direto de dados de mercado;
2- Método evolutivo;
3- Método involutivo ;
4- Método da capitalização da renda.
Veremos detalhadamente cada um destes métodos adiante.
Com relação ao laudo de avaliação, ele é o documento que transmite o interessado

todas as informações, resultados e embasamentos da avaliação. A Norma Técnica NBR 14.653
também orienta o que deve estar presente no laudo de avaliação e como estas informações
devem ser transmitidas.
Todas as atividades e técnicas utilizadas para elaborar a avaliação de imóveis e para

redigir o laudo de avaliação se tornarão cada vez mais simples e instintivas ao perito avaliador,
na medida em que ele adquire experiência. E experiência vem com o tempo.
Fique tranquilo porque neste curso você terá toda a ajuda necessária para iniciar sua
carreira e transpor as barreiras da nova jornada. Este é o meu objetivo com este curso: tornar
o seu começo muito mais fácil e natural, fazendo com este material lhe sirva de apoio
fundamental neste começo. Mas seguramente você ganhará rapidez e naturalidade na medida
em que trabalha entregando os laudos de avaliação aos seus clientes.

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Com relação às ferramentas necessárias, elas não são muitas. Você precisará
basicamente de:
- Máquina fotográfica – não é necessário possuir uma máquina profissional e nem

mesmo uma semi-profissional. Estas são importantes para as perícias de engenharia, que
necessitam de maiores detalhes dos itens fotografados, pela própria natureza da atividade. No
caso das vistorias para avaliação de imóveis, você poderá utilizar o seu telefone celular. Os
telefones de hoje possuem recursos fotográficos ótimos para esta aplicação.
- Computador ou Notebook – deve ficar no escritório. Não é necessário e nem
prudente leva-lo durante as vistorias.
- Trena a laser – o seu cliente é obrigado a lhe entregar documentos referentes ao
imóvel (inclusive os projetos, no caso de imóveis a serem avaliados pelo MÉTODO EVOLUTIVO
ou pelo MÉTODO INVOLUTIVO). Na maioria dos casos, você consegue verificar a veracidade
das informações apenas com ima inspeção visual. Porém, em alguns casos, será necessário
checar as medidas com a utilização da trena a laser.
- GPS – você também poderá utilizar o dispositivo disponível em seu aparelho celular.
- Garrafa de água – para se hidratar durante as vistorias.
- Protetor solar – importante para vistorias de lotes e terrenos.
É muito importante também você já começar o seu negócio de avaliação de imóveis

com todos os conhecimentos e ferramentas necessários para alcançar seus objetivos o mais
rápido possível.
Como controlar as propostas elaboradas. Como gerenciar o atendimento àquelas

propostas aceitas pelos clientes. Como estruturar seu negócio para controlar seus
recebimentos, pagamentos de despesas e saber o seu lucro ao final do período.
Qual a importância de cada informação: banco de dados de propostas, de trabalhos,

de referências imobiliárias, modelos estatísticos (que serão usados na elaboração das
avaliações).
Tudo isto será transmitido a você neste curso.
Então vamos lá!

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PARTE 1 – COMO FAZER AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

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CAPÍTULO 1 – TERMOS E EXPRESSÕES

Muito importante o conhecimento dos termos e expressões próprios da área de
avaliações, constantes na NBR 14.653 e que são apresentamos nesta sessão. Outros detalhes
da Norma serão apresentados detalhadamente no próximo capítulo.
Não de preocupe, neste momento, em ter a clareza e o entendimento completo de

todos os termos e definições apresentados aqui. Esta parte do curso é importante para que
você tenha um primeiro contato com estas informações, mas também para que sirva de
referência e local de consulta na medida em que você caminha pelo curso e tenha contato com
estes termos dentro do contexto das avaliações.
Vamos a eles:
- amostra: conjunto de imóveis utilizados na comparação para obter o valor de

mercado do imóvel avaliando (imóvel a ser avaliado).
- avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para

identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar
indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade,
situação e data.
- bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito,
que integra o patrimônio.
- bem tangível: Bem identificado materialmente (ex.: imóveis, equipamentos,

matérias-primas).
- bem intangível: Bem não identificado materialmente (ex.: fundo de comércio, marcas
e patentes).
- bem avaliando ; Bem ou imóvel que está sendo avaliado.
- benfeitoria: Resultado de obra e serviço realizado num bem e que não pode ser
retirado sem destruição, fratura ou dano.
- campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno de estimador pontual adotado

na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela
existência de características próprias não contempladas no modelo.

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- custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou

aquisição de um bem numa determinada data e situação.
- custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar

eventual depreciação.
- custo de reedição: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo

em vista o estado em que se encontra.
- dados da amostra: imóveis individuais cujas informações, ou variáveis, foram

utilizadas para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando (imóvel a ser
avaliado).
- depreciação física: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de

benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.
- estado de conservação: Situação física de um bem em decorrência de sua

manutenção.
- idade aparente: A atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização,

funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros.
- idade real: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de
referência.
- perito em avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e

capacitação técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho
Regional de Engenharia e Agronomia – CREA, ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo –
CAU.
- valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado
vigente.
- valor em risco: Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar.
- loteamento: Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de

novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.

Página 15
- desmembramento: Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com

aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias
e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
- gleba urbanizável: Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana,

visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou
implantação de empreendimento.
- variável dicotômica: É aquela que assume apenas dois valores.
- variável proxy: Utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que presume
guardar com ela relação de pertinência.
- código alocado: Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as

características qualitativas dos imóveis.
- variáveis-chave: Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a

formação do valor do imóvel.
- variáveis independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do

imóvel objeto da avaliação.
- variáveis qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas
ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão
construtivo, estado de conservação, qualidade do solo).
- variáveis quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo:
área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem).
- variável dependente: Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes

(em geral, o valor de mercado do bem avaliando).
- variável dicotômica: Variável que assume apenas dois valores.
- variável proxy: Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se
presume guardar com ela relação de pertinência.

Página 16
CAPÍTULO 2 – A NORMA NBR 14.653

Em 1991 entrou em vigor o Código de Defesa do Consumidor, que tornou obrigatório o
uso das normas técnicas brasileiras (art. 39, inciso VIII). Em meados de 1998, com o início de
nova revisão, todas as normas envolvendo avaliação de bens foram incorporadas numa única,
a NBR- 14.653, que passou a ser subdividida em Partes de acordo com a natureza do bem.
- Parte 1: Procedimentos gerais.

- Parte 2: Imóveis urbanos.
- Parte 3: Imóveis rurais.
- Parte 4: Empreendimentos.
- Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral.
- Parte 6: Recursos naturais e ambientais.
- Parte 7: Patrimônios históricos.
Esta norma substituiu a anterior NBR 5676/89 no ano de 2.001.
A Norma Técnica tem como objetivo fixar as diretrizes para avaliação de imóveis
urbanos, quanto a:
a- classificação quanto à natureza;

b- instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c- descrição das atividades básicas;
d- definição da metodologia básica;
e- especificação das avaliações;
f- requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
Todo o seu trabalho como perito de avaliações deve ser feito tendo esta norma como
referência. Todo o curso foi preparado seguindo estritamente o que preconiza a Norma.
Além de estabelecer como devem ser elaboradas as avaliações, a Norma também

estabelece como deve ser redigido o laudo técnico. Todo o material, os modelos e os
templates disponibilizados neste curso seguem rigorosamente a Norma.

Página 17
CAPÍTULO 3 – A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

Neste capítulo nós vamos efetivamente aprender a avaliar um imóvel. A divisão de
itens foi planejada para tornar mais fácil possível o aprendizado e a colocação em prática das
técnicas.
É desnecessário, mas eu me sinto obrigado a falar sobre a importância de uma

avaliação bem feita.
Nós vimos na INTRODUÇÃO ESTENDIDA as diversas áreas e aplicações para as

avaliações de bens. Imagine o impacto e desdobramentos do um resultado de avaliação. Desde
a expectativa de preço em uma operação de venda de um imóvel familiar, até a homogênea
distribuição de bens em alguma partilha após o devido inventário, passando pelas
indenizações de desapropriações, resultados de processos judiciais, pagamentos de seguros,
etc.
Uma avaliação bem feita é obrigação do perito avaliador e tem impactos

incomensuráveis na sociedade.
Apresento neste capítulo uma interpretação objetiva das técnicas e da Norma que
regem a atividade, transformada em um método de aprendizagem direto e prático.
ATENÇÃO: as técnicas e dicas aqui apresentadas são frutos de anos de

práticas e experiências. São ensinamentos objetivos e com foco no trabalho diário a
ser executado pelo profissional perito avaliador.
Importante ainda dizer que a maioria esmagadora dos trabalhos e demandas que
surgem na profissão de perito avaliador se referem a imóveis típicos. Por exemplo:
apartamentos, casas, lotes, terrenos, lojas, salas e garagens. São imóveis cuja avaliação de
transforma numa atividade extremamente fácil após alguma experiência e com a utilização das
ferramentas e programas adequados. Novamente, após anos de trabalho, estarei indicando
estas ferramentas nos momentos adequados.
Porém, ao se deparar com imóveis não típicos em sua carreira (glebas urbanizáveis,
edifícios, galpões industriais ou comerciais, etc) tenha a tranquilidade que este curso, seus
ensinamentos e dicas lhe capacitarão para estes desafios. Você precisa apenas se concentrar
na caracterização do imóvel para a busca da melhor técnica e método de avaliação.

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Vamos aos ensinamentos!
3.1 - Caracterização e vistoria do imóvel
Ao receber uma solicitação de proposta para a execução de uma avaliação, já se torna

necessário caracterizar o imóvel para dimensionar o seu preço e principalmente já lhe deixar
tranquilo com o encaminhamento do trabalho após o cliente fechar o negócio.
Mas, neste momento, vamos nos concentrar somente nas questões técnicas da
avaliação deixando os aspectos comerciais para a PARTE 2 deste curso.
Seguindo na caracterização do imóvel.
3.1.1 - Informações necessárias ao ser contratado
A primeira informação a ser solicitada logo após ser contratado: nome e telefone da
pessoa que o acompanhará na vistoria do imóvel.
Em seguida, solicite as informações abaixo:
A - Finalidade da avaliação: judicial (ações de indenização, partilha, separação,

inventário, usucapião, etc), fiscal (atualização patrimonial, revisão de tributos), administrativa
(separação amigável, operação de compra/venda, fusão ou divisão de empresas, etc) ou para
fins de garantia (financiamento imobiliário, garantia de empréstimos, etc);
B - Objetivo: se determinação de valor de mercado, valor de locação, custo de

reedição, custo de reprodução, valor de liquidez e valor de liquidez forçada.
ATENÇÃO: 99% dos trabalhos têm o objetivo de determinação de valor de

mercado e valor de locação.
O valor de liquidez e o valor de liquidez forçada normalmente são solicitados
pelos bancos quando estão financiando o imóvel ou quando estão emprestando
dinheiro ao cliente e recebem o imóvel como garantia. Estes são os valores que o
banco receberia ao colocar este imóvel no mercado para venda rápida ou venda
imediata em um leilão, respectivamente. Normalmente, o cliente (o banco) lhe

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fornecerá o fator de liquidez e o fator de liquidez forçada utilizados em suas políticas

de avaliação. Ou seja, caso o imóvel tenha um valor de mercado de R$ 1.000.000,00
(hum milhão de reais), o fator de liquidez e o fator de liquidez forçada sejam de 0,70
e 0,50 respectivamente, o valor de liquidez será de R$ 700.000,00 (setecentos mil
reais) e o valor de liquidez forçada será de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).
Caso o cliente não tenha uma política de avaliações com a definição do fator
de liquidez e fator de liquidez forçada, utilize os fatores de 0,70 e 0,50
respectivamente, que são normalmente utilizados por grandes bancos.
Existem dois modelos editáveis de LAUDO DE AVALIAÇÃO DE TERRENO PARA

FINS DE GARANTIA nos anexos eletrônicos deste curso. Um deles foi elaborado
incluindo o VALOR DE LIQUIDEZ (o imóvel estava sendo dado em garantia) e o outro
incluiu também o VALOR DE LIQUIDEZ FORÇADA (o imóvel já havia sido tomado pelo
banco por falta de pagamento e estava sendo colocado em leilão).
ATENÇÃO: recomendo que você não consulte estes modelos de laudo AGORA.
Deixe para visualiza-los somente após acabar o estudo do capítulo 4 (parte 1 deste
curso).
C - Prazo.
D – Documentação: sempre solicite Certidão de Matrícula (obtida no Cartório de

Registro de Imóveis) e guias de IPTU do imóvel. Caso seja um imóvel não típico, solicite ainda
plantas e projetos (necessários para determinar as áreas construídas).
ATENÇÃO: caso o cliente não possua planta e projetos para os imóveis não
típicos, é importante comunicar ao mesmo que a avaliação será feita levando-se em
consideração informações de área da Certidão de Matrícula e guias de IPTU, que
normalmente não possuem informações precisas sobre área dos imóveis. Para os
casos de imóveis típicos, normalmente as informações de Certidão de Matrícula
estão corretas com relação às áreas do imóvel.
3.1.2 - Vistoria
Toda avaliação precede de uma vistoria. Ela é obrigatória por Norma e deve ser
efetuada pelo profissional que assina a avaliação.

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Com os dados da pessoa que lhe acompanhará na vistoria, ligue com alguma
antecedência (para evitar surpresas) e agende dia e horário. Confirme o endereço do imóvel e
informações de referência para acesso.
No momento da vistoria, o avaliador deverá classificar e caracterizar o imóvel :
QUANTO AO USO
a) residencial;
b) comercial;
c) industrial;
d) institucional;
e) misto.
QUANTO AO GRUPAMENTO DOS IMÓVEIS
Onde o imóvel avaliando está inserido:

a) loteamento;
b) condomínio de casas;
c) prédio de apartamentos;
d) conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos);
e) conjunto de salas comerciais;
f) prédio comercial;
g) conjunto de prédios comerciais;
h) conjunto de unidades comerciais;
i) complexo Industrial.
QUANTO AO TIPO DE IMÓVEL
a) terreno (lote ou gleba);

b) apartamento;
c) casa;
d) escritório (sala ou andar corrido);
e) loja;
f) galpão;
g) vaga de garagem;
h) misto;
i) hotéis e motéis;
j) hospitais;
k) escolas;
l) cinemas e teatros;

Página 21
m) clubes recreativos;
n) prédios industriais.
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
a) aspectos gerais
b) aspectos físicos
c) localização
d) uso e ocupação do solo (região eminentemente residencial, comercial, mista, com
casas ou prédios)
e) infra-estrutura urbana (energia elétrica, água, esgoto, telefonia fixa, rede de
cabeamento para dados, comunicação e tv, transporte público, correios, ruas
asfaltadas, águas pluviais, coleta de resíduos, gás canalizado)
f) atividades existentes (comércio, escolas ou autarquias presente nas proximidades)
g) equipamentos comunitários (praças, postos de saúde, entretenimento)
CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO
a) localização (meio de quadra, esquina)

b) utilização atual e vocação
c) aspectos físicos (relevo, tipo de solo)
d) infra-estrutura urbana
e) restrições físicas e legais ao aproveitamento
CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS
a) aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com

a documentação disponível.
b) aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental.
c) adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região.
d) condições de ocupação.
EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS NÃO DOCUMENTADAS
a) No caso da existência de edificações e benfeitorias que não constem da

documentação (não averbadas na Certidão de Matrícula), estas devem ser
observadas no laudo.

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IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DE VISTORIA
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser
justificado no laudo de avaliação. A avaliação poderá prosseguir com base nos elementos que
for possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:
a) descrição interna;
b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais: vistoria externa de
áreas comuns, vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva
administração (SÍNDICO);
c) no caso de unidades isoladas: vistoria externa.
ATENÇÃO: todas as caracterizações cima devem ser observadas durante a

vistoria. Caso você não se concentre e registre estas caracterizações no ato da
vistoria, você terá alguma dificuldade na elaboração do laudo. Nos modelos e
templates disponibilizados neste curso existem planilhas que devem ser levadas no
momento da vistoria para registro destas informações.
ATENÇÃO: É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em

vista: as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e
pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim,
tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação.
ATENÇÃO: fotografe o imóvel: por fora e em todos os cômodos. Não se

preocupe em fotografar detalhes de acabamentos ou patologias e vícios
construtivos. Você está fazendo uma avaliação de valor de mercado e não uma
pericia. Dica importante: ao chegar no imóvel, caso seja uma rua tranquila e de fácil
estacionamento, NÃO pare seu veículo em frente ao imóvel, pois isso irá lhe
atrapalhar no momento de tirar a foto da fachada.
ATENÇÃO: registre as coordenadas de GPS do local. Mantenha em seu

computador, no Google Earth, um banco de dados de todas as coordenadas já
vistoriadas e avaliadas. Isso lhe poupará muito tempo em trabalhos futuros. Caso
você tenha um modelo estatístico de um trabalho já executado naquela região, você
poderá usa-lo. Veremos isto em detalhes na parte de “Tratamento por Análise de
regressão Linear”.

Página 23
Você deverá tirar as fotos que serão utilizadas no anexo fotográfico do laudo.
Provavelmente você estará utilizando o seu telefone celular, conforme indicado
anteriormente. Por isso, não economize nas fotos. É melhor apagar fotos desnecessárias
posteriormente do que ter que voltar ao imóvel para tirar novas fotos para substituir as que
ficaram ruins.
Segue abaixo algumas dicas práticas sobre as fotos.
- Tire fotos panorâmicas de todos os ambientes. Não é necessário detalhes de

acabamento e tampouco utilizar zoom em algum item do ambiente. As informações de
acabamento estarão descritas em seu laudo, mas as fotos panorâmicas são suficientes para
confirmar a caracterização.
- Não tire fotos contra a luz, ou seja, esteja sempre de costas para a fonte de luz. Desta
forma as fotos saem nítidas e iluminadas. Se você ficar dentro de um ambiente pouco
iluminado e de frente para uma janela, a foto sairá totalmente inutilizável devido ao contraste.
Porém, se você se posicionar de costas para a mesma janela e no mesmo ambiente, as chances
de uma boa foto são bem maiores.
- Tire fotos externas e da fachada ou frente do imóvel, independentemente se for uma
casa, apartamento, terreno, lote ou galpão.
- Ao chegar ao local da vistoria, se possível não pare seu veículo em frente ao imóvel.
Se não fizer isto, o seu próprio veículo estará atrapalhando as suas fotos. Muitos peritos
pecam por não tomar este cuidado. Seu veículo estará em todas as fotos de todos os seus
laudos.
- Tire as fotos de maneira que a pessoa que lhe acompanha na vistoria não saia nas
fotos.
- Concentre-se e evite se movimentar no momento em que tira as fotos. Elas sairão
“tremidas”. A pressa deverá estar de fora desta atividade.
3.2 - A escolha de método de avaliação
A escolha do método de avaliação aplicável é função, basicamente, da natureza do

bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de
informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada com o objetivo de
retratar o comportamento do mercado e o convencimento do valor.
Por conta da característica particulares de cada imóvel, a Norma nos orienta qual dos
métodos vamos utilizar. São eles:
1- Método comparativo direto de dados de mercado;
2- Método involutivo ;
3- Método evolutivo;
4- Método da capitalização da renda.

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A Norma nos orienta a usar, preferentemente, o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

DADOS DE MERCADO.
3.3 - Método comparativo direto de dados de mercado
Como citado no item anterior, a Norma nos orienta a usar, preferentemente, o

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, com a utilização dos demais
métodos somente na impossibilidade de usar este. E existe um motivo para esta orientação.
Quando falamos do valor de mercado de um bem, qualquer que seja, estamos falando
de quanto o mercado estaria disposto a pagar por este bem. E este valor muda, de acordo com
a situação do mercado. Exemplo: um determinado imóvel poderia valer R$ 150 mil no ano
2000 e pode ter passado a valer R$ 500 mil em 2013. Mas, por conta da uma crise financeira
no país, pode ter o seu valor de R$ 400 mil hoje. O que regula o seu valor é o mercado, o
quanto o mercado quer ou pode pagar por ele.
Desta forma, o método mais utilizado na avaliação de imóveis é o MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO. Ele se aplica à maioria das demandas para
avaliação de imóveis.
Imagine apartamentos de 3 quartos no bairro de Moema, em São Paulo. Ou uma

quitinete em Copacabana, no Rio. Ou uma loja de 60 m2 em um bairro comercial de qualquer
cidade brasileira. Ou um lote em um novo bairro na periferia.
Existe uma quantidade enorme de imóveis com o mesmo perfil anunciados nos
classificados e nos sites das imobiliárias. Desta forma, deve-se pegar estas ofertas de mercado
e utilizar uma análise estatística para determinar quanto vale o imóvel em questão, ou seja, o
bem AVALIANDO.
Ou seja, estaremos gerando um MODELO ESTATÍSTICO (equação para obtenção do

valor de mercado do avaliando, levando em consideração as variáveis dos dados da amostra)
para a determinação do valor de mercado.
Este método nada mais é que comparar o imóvel avaliando com outros imóveis com a
mesma tipologia em um cenário previamente elaborado pelo perito avaliador, de forma a
obter o valor de mercado do imóvel avaliando através de comparações estatísticas. Simples
assim.

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Simples assim? Com o domínio das técnicas, o conhecimento da Norma e um pouco de
experiência... Sim! Fica simples assim.
ATENÇÃO: você terá a percepção de que o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

DE DADOS DE MERCADO parecerá ser o mais difícil deste curso. Na realidade, este é
o método que merece mais atenção por envolver cálculos estatísticos e por ser a
recomendação preferencial de utilização pela Norma NBR 14.653. Os demais
métodos (EVOLUTIVO, INVOLUTIVO e CAPITALIZAÇÃO DA RENDA) são bem mais
simples e menos trabalhosos. Porém o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS
DE MERCADO deverá ser o primeiro a ser ensinado. Tanto por uma questão didática,
como pelo fato do conhecimento de sua existência ser necessário para que os demais
métodos sejam plenamente entendidos.
Portanto, siga a sequência do curso, aprenda o MÉTODO COMPARATIVO
DIRETO DE DADOS DE MERCADO e tenha a certeza de que os demais métodos lhe
parecerão muito mais fáceis.
Além disso, como informado acima, a utilização deste método lhe será cada
vez mais fácil ao longo de sua carreira como perito avaliador. Com a experiência e o
conhecimento que você irá adquirir do mercado, a atividade de avaliação de imóveis
lhe será instintiva, ou seja, a mais natural possível.
3.3.1 - Um exemplo prático de comparação de mercado
Exemplo 1: pretendendo determinar o valor de um terreno com 480 m2 de área, foi

pesquisado na região circunvizinha ao mesmo imóveis semelhantes, gerando uma amostra de
5 dados:
Dado Valor Total Área Valor Unitário

(R$) (m2) (R$/m2)
1 R$ 50.000,00 500,0 R$ 100,00
2 R$ 63.000,00 600,0 R$ 105,00
3 R$ 62.400,00 520,0 R$ 120,00
4 R$ 51.750,00 450,0 R$ 115,00
5 R$ 32.000,00 320,0 R$ 100,00
Média R$ 108,00
Imóvel Área Valor Unitário Valor Total

(m2) (R$/m2) (R$)
Avaliando R$ 480,00 108,0 R$ 51.840,03

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ATENÇÃO: o exemplo acima serve apenas como modelo didático. A correta

utilização do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO exige a
homogeneização e o tratamento de dados através de dois tipos: tratamento por
fatores e tratamento por inferência estatística. O exemplo somente seria válido se
todas as demais características do terreno fossem idênticas (ou homogêneas, ou
homogeneizadas). Ou seja, todos os terrenos (dados) do conjunto de terrenos
(amostra) deverão estar no mesmo bairro, na mesma posição no quarteirão (esquina
ou centro de quadra), mesma topografia e mesma proporcionalidade entre
dimensões de frente e profundidade.
Desta forma, quando tiramos as médias de valores unitários (R$/m2), o resultado pode
ser multiplicado pela área do terreno avaliando para a obtenção de seu valor de mercado.
O mesmo se aplicaria a apartamentos.
Imagine o exemplo 2, um conjunto habitacional onde conseguimos uma amostra com

5 dados. Todos os 5 apartamentos da amostra são de frente (ou todos são de fundos), todos
no mesmo andar, e todos com o mesmo acabamento. Novamente, bastaria calcularmos a
média aritmética dos valores unitários para obtermos o preço do imóvel avaliando.
Porém, muito dificilmente encontraremos as situações como as citadas nos exemplos 1

e 2 acima.
O mais comum seria encontrarmos terrenos com topografias, localizações e relações

frente x fundos bastante diferentes.
Da mesma forma, em apartamentos, o mais comum seria uma amostra com dados
localizados em andares diferentes (bem provavelmente em edifícios diferentes), alguns de
fundo, outros de frente, e com níveis de acabamento diferentes.
Esta é a realidade.
E, para trabalhar com esta realidade, é necessário fazer a HOMOGENEIZAÇÃO dos

dados da amostra.
Veja o gráfico 1 abaixo.

Ele representa os valores/m2 de uma amostra de terrenos em função das medidas da
frente dos respectivos terrenos.

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Gráfico 1
O que seria a homogeneização? Seria trazer os respectivos valores R$/m2 para uma
posição mais próxima da reta 1. Ou ajustar os dados de mercado à média,
Para esta HOMOGENEIZAÇÃO, então, existem dois tipos de tratamentos de dados:

tratamento por fatores e tratamento por inferência estatística.
Veremos detalhadamente cada um deles abaixo.
3.3.2 - Tratamento por fatores
No Tratamento por fatores utiliza-se "fatores" empíricos para ajustar os dados de

mercado à média, ou seja, são efetuadas transformações matemáticas que expressem, em
termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem
avaliando, que é estimado pela média ajustada pelos fatores.
A fórmula para determinação do valor do imóvel é:
Vi = A x Vm x K1 X K2 X K3....Kn
Onde:
Vi = Valor do imóvel avaliando (em R$)
A = Área do imóvel avaliando (em m2)
Vm = Valor médio unitário (em R$/m2)
K1 a Kn = fatores de homogeneização

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Os fatores de homogeneização K1 a Kn são obtidos através de uma análise de cada

dado da amostra, de forma a ajusta-los ao imóvel avaliando.
Os fatores de homogeneização podem ser:
FATOR OFERTA
Destina-se a adequar os valores de cada imóvel conforme o tempo em que eles se
encontram no mercado para venda:
•se a informação se refere a um imóvel que já foi vendido ou alugado, utiliza-se o fator
1,00;
•se estiver em oferta, portanto ainda não foi vendido ou alugado, utilizamos 0,9 para
aqueles que estão a até 4 meses no mercado e 0,8 para aqueles que estão há mais de 4 meses
no mercado 9de difícil venda ou locação). Portanto, considera-se a possibilidade de estar com
preço superestimado pelo proprietário.
FATOR LOCALIZAÇÃO
•Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa
amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação.
•Utiliza-se normalmente deduções do perito avaliador;
•Este fator é o que maior polêmica e deformações podem causar ao cálculo estatístico
a ser realizado. Portanto, o fator de homogeneização que deve ser examinado com maior
atenção.
•Alguns casos especiais de fatores de localização:
•Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si deve-se aplicar um fator
adicional, usualmente de até 1,20, por causa das duas frentes do imóvel
•Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorização de 0,90, ou até
maior, se os preços unitários assim o indicarem, porém, se o apartamento de fundos dá vista
para a floresta e o de frente, “vista” para uma rua barulhenta, os fatores se invertem.
•Existem outros fatores possíveis, e o perito avaliador deverá estipular estes valores.
FATOR TOPOGRAFIA
•Se têm acidentação topográfica, podem sofrer decréscimo de até 0,30 (fator 0,70) no
preço em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se forem passíveis de alagamento e o
outro não.
FATOR FRENTE X FUNDOS

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•Se o formato for inusitado, também podem sofrer fatores de depreciação, sempre
calculados aí na parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais profunda se
este for muito comprido.
•Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como terrenos
de pouca profundidade e com frente maior do que a usual no local.
FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO

•Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da nossa amostra
ao padrão do imóvel em avaliação.
•Utiliza-se padrão baixo (0,9), normal (1,0) e alto (1,1).
FATOR IDADE/CONSERVAÇÃO
•Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o
avaliando, ou ainda, se está melhor conservado ou com problemas que necessitem de
reformas importantes.
MUITO IMPORTANTE: APLICAÇÃO DOS FATORES

•No caso de tratamento por fatores, os imóveis devem ser da mesma região e
os atributos da amostra devem ter entre a metade e o dobro da do imóvel avaliando;
•O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de
fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original;
•O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante
quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra
diminuir;
•São considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitários,
em relação ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem
ser descartados caso a situação persista após a homogeneização.
Segue abaixo o exemplo 3.
Obter o valor de mercado de um terreno de 14.937,07 m2.
Nossa amostra possui 10 dados, conforme o quadro abaixo.

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Fatores Valor
Valores
Dados homogeneizantes ajustado
Preço (R$) Área (m2) R$ / m2 Fo F lo F top F hom R / m2
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 1,26 R$ 280,00
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,9 R$ 300,00
3 R$ 250.000,00 2.700 R$ 92,59 0,9 1,8 1,4 2,268 R$ 210,00
4 R$ 150.000,00 360 R$ 416,67 0,9 1,0 1,0 0,9 R$ 375,00
5 R$ 180.000,00 1.449 R$ 124,22 0,9 1,8 1,4 2,268 R$ 281,74
6 R$ 280.000,00 10.730 R$ 26,10 0,9 1,8 1,0 1,62 R$ 42,27
7 R$ 180.000,00 1.440 R$ 125,00 0,9 1,8 1,4 2,268 R$ 283,50
8 R$ 400.000,00 1.939 R$ 206,29 0,9 1,4 1,0 1,26 R$ 259,93
9 R$ 2.000.000,00 7.000 R$ 285,71 0,9 1,0 1,0 0,9 R$ 257,14
10 R$ 1.000.000,00 21.000 R$ 47,62 0,9 1,0 1,4 1,26 R$ 60,00
Média R$ 187,98 Média R$ 234,96

Área do terreno: 14.937,07 m2
Valor do terreno Média saneada R$ 267,47
R$ 3.995.218,11
Existe um modelo editável da tabela TRATAMENTO POR FATORES nos anexos

eletrônicos deste curso.
Onde:
F o = Fator de oferta.
Todos os imóveis da amostra estão anunciados há aproximadamente 60 dias’
F lo = Fator de localização.
Os imóveis 1, 2, 4, 9 e 10 possuem localização idêntica ao do imóvel avaliando.
O imóvel 8 possui localização melhor que o avaliando.
Os imóveis 3, 5, 6 e 7 possuem localização muito melhor que o avaliando.
F top = Fator de topografia.

Os imóveis 2, 4, 6, 8 e 9 possuem topografia idêntica ao do imóvel avaliando.
Os imóveis 1, 3, 5, 7 e 10 possuem topografia melhor ao do imóvel avaliando.
O dado 4 foi expurgado porque o valor encontrado após a homogeneização é maior ou

igual ao dobro da média antes da homogeneização.
Os dados 6 e 10 foram expurgados porque o valor encontrado após a homogeneização

é menor ou igual à metade da média antes da homogeneização.
Desta forma, encontramos o valor médio unitário de R$ 267,47 / m2 após a

homogeneização e saneamento da mesma.

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Este valor unitário, multiplicado pela área do terreno avaliando (14.937,07 m2), resulta
no valor do terreno: R$ 3.995,218,11.
Este mesmo raciocínio e técnica deve ser utilizado para apartamentos, casas, lojas,
etc.
ATENÇÃO: O tratamento por fatores somente deve ser utilizado em

circunstâncias específicas, onde o número de elementos e as respectivas
características não permitam a aplicação da estatística inferencial, que deve ser a
metodologia adotada sempre que o número de elementos coletados e as variáveis
identificadas sejam suficientes à explicação do cálculo do valor do bem avaliando.
Traduzindo: você somente vai utilizar a homogeneização por fatores quando a
quantidade de dados na amostra for pequena.
3.3.3 - Tratamento pro Regressão Linear – Inferência Estatística
Deve-se levar em conta que qualquer MODELO ESTATÍSTICO (a nossa fórmula para
obtenção do valor de mercado do imóvel avaliando) é uma representação simplificada do
mercado, uma vez que não considera todas as suas informações, ou seja, seria impossível um
MODELO ESTATÍSTICO incluindo todo o universo de imóveis em uma cidade ou região. Por
isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da
pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados.
No processo comparativo buscamos um valor representativo para a população de

imóveis semelhantes àquele que se pretende avaliar. A população geralmente é inacessível na
sua totalidade. Por isso, utiliza-se uma amostra, cujo valor médio fornece estimativas do valor
médio populacional.
Como vimos no item 3.3, é evidente que, quanto mais homogênea a população
investigada, mais homogênea será amostra, sendo provável que esta contenha dados com
valores próximos à média aritmética.
Preços unitários homogêneos (difícil na prática) indicam que, à priori, devem existir
poucos atributos influenciantes na formação dos preços. Neste caso, a avaliação poderá ser
feita a partir da média dos preços coletados no mercado, ou se necessário, utilizando-se
fatores de ajustes com pouca influência.

Página 32
No processo comparativo, portanto, a amostra deve ser representativa de forma a
permitir construir um modelo que permita estimar o valor médio populacional e prever valor
médio do imóvel avaliando.
A questão é que, na prática, é muito pouco provável que apenas as variáveis

apresentadas no exemplo 1 do inicio deste capítulo sejam suficientes para a determinação
correta do valor de mercado do imóvel avaliando quando comparado com a amostra.
Ou seja, determinar o valor de mercado do imóvel somente com a média aritmética do

valor do metro quadrado (R$/m2) não reflete a realidade.
Além disso, quando temos uma quantidade maior de dados em nossa amostra, a
Norma nos fala que não podemos usar a homogeneização por fatores, descrita acima, no item
3.3.1.
E existem também outras variáveis que influenciam o valor de cada imóvel em nossa
amostra, como por exemplo:
- nível de acabamento
- área total
- existência de elevador
- existência de porteiro físico
- quantidade de quartos
- localização
- frente do terreno
- área de lazer
- topografia
- etc.
Desta forma, devemos montar uma amostra (conjunto de imóveis utilizados na

comparação para obter o valor de mercado do imóvel avaliando) com vários dados (imóveis
individuais cujas informações, ou variáveis, foram utilizadas para a determinação do valor de
mercado do imóvel avaliando)e caracterizar estes dados de forma a escolher as variáveis que
serão utilizadas no modelo estatístico (fórmula para obtenção do valor de mercado do
avaliando, levando em consideração as variáveis dos dados da amostra).
Para obter o melhor modelo estatístico, deve-se homogeneizar os dados da amostra,

ou seja, deve-se dar um peso a cada variável, de forma que o modelo estatístico reflita
realmente uma fórmula para a determinação do valor de mercado buscado.

Página 33
Quando existe uma quantidade maior de dados na amostra e variáveis específicas,
devemos utilizar a homogeneização por tratamento por análise de regressão linear, ou
inferência estatística.
Veja o Gráfico 2 abaixo.

Novamente, ele representa os valores/m2 de uma amostra de terrenos em função das
medidas da frente dos respectivos terrenos.
Diferentemente do Gráfico 1, visto no item 3.3.1, a reta 1 não está mais paralela ao
eixo X. Este modelo de gráfico reflete muito mais a realidade de qualquer amostra.
Desta forma, a tarefa de “trazer” os valores R/m2 de cada dado da amostra para uma
posição mais próxima da reta 1 torna-se bem mais complexa. Ou seja, a homogeneização não
é mais possível apenas a utilização de Fatores.
Daí torna-se necessário a utilização de análise de regressão linear, ou inferência

estatística.
O valor do imóvel (V i) seria obtido através de uma equação B0 + b1.X1, obtida através
de análise de regressão linear, ou inferência estatística.
ATENÇÃO: os cálculos estatísticos necessários para uma correta determinação

do valor de um imóvel através de regressão linear, ou inferência estatística são
muito complexos. Seria extremamente difícil faze-los utilizando calculadoras ou
planilhas eletrônicas. Desta forma, utiliza-se softwares estatísticos dedicados para
este fim. Existem várias opções no mercado, e eu te indicarei os melhores que
podem ser utilizados.

Página 34
Cada um deles demanda um pequeno treinamento a parte, para a sua

utilização. Neste curso, eu te darei todas as informações técnicas necessárias pra
interpretar os resultados.
Ao conhecer os softwares disponíveis no mercado, você verá que as interfaces
são muito parecidas entre si e que você se habituará rapidamente à utilização de
qualquer um deles.
Estes softwares custam entre R$ 300 e R$ 500.
As minhas indicações são:
INFER32:
http://www.ariainformatica.com.br/producao/sitearia/index.php/infer32.html
SISDEA:
http://www.pellisistemas.com/novo/index.php/softwares/sisdea
Ao se utilizar o método comparativo direto de dados de mercado através de

homogeneização por inferência estatística, o trabalho em si torna-se mais fácil do que se
usarmos o tratamento por fatores. Isto porque, como se torna obrigatória a utilização de
software estatístico, o trabalho consiste em inserir os dados da amostra e as informações do
imóvel avaliando no respectivo software, “rodar” a inferência e validar o modelo estatístico.
Porém, como dito acima, o perito avaliador deverá validar o modelo estatístico gerado
pelo software. Veremos os aspectos da validação um pouco mais à frente.
A partir de agora, vou te ensinar o passo a passo para esta etapa, a geração do modelo
estatístico através de software de regressão linear, ou inferência estatística.
Em primeiríssimo lugar, devemos entender o que é a “variável dependente”. Na

realidade, ela é o dado que estamos buscando. Ou seja, ela pode ser o “valor do imóvel” em
R$, ou o valor unitário do imóvel, em R$/m2.
Em seguida, deve-se determinar quais serão as “variáveis independentes” que,

inseridas em um modelo de inferência estatística, nos dará o valor da “variável dependente”
(valor de mercado do imóvel) que estamos buscando.
Para isto, levantamos uma amostra no mercado de imóveis à venda (ou vendidos
recentemente) com a maior quantidade de dados possível.
Imaginemos o exemplo 4 abaixo.

Página 35
Qual o valor de mercado de um apartamento de 75 m2 de área privativa, com 2
quartos, sendo 1 suite, 2 banheiros, no bairro 1, com 1 vaga de garagem, em um edifício com
elevadores, porteiro físico 24 horas, com idade construtiva de 15 anos e um alto padrão de
acabamento. Além disso, o edifício conta com uma área de lazer básica, sem muitos atrativos.
Para este exemplo, a variável dependente, ou seja, o valor que estamos buscando, será
valor unitário, ou seja, R$ / m2.
Então, deveremos buscar em imobiliárias a maior quantidade possível de imóveis de 2

e 3 quartos, no bairro X e em bairros próximos, e caracteriza-los em uma planilha. Veja abaixo.
Avaliando ---> 1 90 2 1 1 2 1 2 3 s 1 s
Área P ró xim o P o rt a ria
D ad o s E nde re ç o B a irro Inf o rm a nt e T e le f o ne VALOR/m² VALOR Qtos E.C. Vag W.C Suíte Elev Padrão C o m é rc io La ze r
2 4 ho ra s
P is c ina
m2
1 1 103 R$ 2.233,01 R$ 230.000,00 3 1 1 2 0 2 2 s
2 1 106,33 R$ 2.727,36 R$ 290.000,00 2 1 1 1 1 0 3 s 3
3 2 107,51 R$ 2.883,45 R$ 310.000,00 2 1 1 2 1 0 1 s 1
4 3 65 R$ 5.076,92 R$ 330.000,00 2 2 1 1 1 1 3 s 1
5 1 90 R$ 3.888,89 R$ 350.000,00 2 2 1 1 1 0 3 s 2
6 1 60 R$ 5.833,33 R$ 350.000,00 2 1 1 1 1 0 2 S 3 s
7 2 85 R$ 4.341,18 R$ 369.000,00 2 1 1 3 0 1 3 s 2 s
8 1 65 R$ 6.000,00 R$ 390.000,00 2 2 1 1 1 1 1 s 2
9 1 132 R$ 2.992,42 R$ 395.000,00 3 1 1 3 0 1 s 1
10 1 80 R$ 4.937,50 R$ 395.000,00 2 1 1 2 1 1 2 S 2 S
11 1 72 R$ 6.041,67 R$ 435.000,00 2 1 2 1 1 3 s 3
12 1 85 R$ 5.294,12 R$ 450.000,00 3 1 1 3 2 2 s 1 s s
13 3 95 R$ 5.052,63 R$ 480.000,00 3 1 1 3 2 1 s 1
14 1 55 R$ 9.000,00 R$ 495.000,00 2 2 2 1 1 1 3 s 3
15 1 103 R$ 4.834,95 R$ 498.000,00 3 1 1 2 2 3 s 3 s
16 2 115 R$ 4.521,74 R$ 520.000,00 3 2 2 3 2 2 s 3
17 1 118 R$ 4.491,53 R$ 530.000,00 3 1 1 3 2 2 s 2 s
18 1 95 R$ 5.578,95 R$ 530.000,00 3 1 1 3 2 1 s 2
19 1 60 R$ 9.166,67 R$ 550.000,00 2 2 2 1 1 1 3 s 3
20 1 110 R$ 5.909,09 R$ 650.000,00 3 1 2 2 1 2 s 3
21 1 120 R$ 5.500,00 R$ 660.000,00 3 2 2 2 2 1 s 3
22 1 96 R$ 7.135,42 R$ 685.000,00 3 1 2 2 2 1 s 3 s s
23 3 120 R$ 5.833,33 R$ 700.000,00 3 1 2 2 2 2 s 3 s s
24 1 191,69 R$ 3.964,73 R$ 760.000,00 3 2 3 3 1 3 s 3 s s
25 1 90 R$ 9.444,44 R$ 850.000,00 2 2 2 1 1 1 2 s 3 s
26 2 163 R$ 7.361,96 R$ 1.200.000,00 3 2 3 2 2 3 s 3 s s
Obtivemos 26 dados para a nossa amostra. Consultei sites de imobiliárias.
ATENÇÃO: os dados dos imóveis da amostra foram obtidos através de

consultas a sites de imobiliárias. Em algumas cidades, existem “redes” de

Página 36
imobiliárias, que facilitam a busca em escala. Nos sites é possível obter informações
dos imóveis, porém não é possível obter o endereço completo. Em alguns casos, a
falta do endereço completo não é um problema. Mas, para os casos de laudos
judiciais, é necessário o endereço completo, além dos dados do informante,
incluindo o telefone. Seria muito bom você conhecer alguma destas imobiliárias
pessoalmente. Vá até lá, se apresente ao proprietário ou gerente e se identifique
como perito avaliador de imóveis. Fale da sua atividade na avaliação de imóveis e da
necessidade de obtenção do endereço na amostra. No momento da visita, deixe seu
cartão de apresentação. Com certeza, a imobiliária não colocará nenhuma objeção a
lhe entregar os endereços. A partir daí, em todos os trabalhos, você faz a pesquisa
pela internet, anota os códigos de cada imóvel e solicita os endereços ao seu contato
nas imobiliárias. Tudo por email. Seria também muito bom o contao pessoal com 2
ou 3 imobiliárias, para não “sobrecarregar” apenas uma delas com as suas
solicitações. Além disso, lembre-se de dar um presente, apenas uma lembrança, em
datas comemorativas. Afinal de contas, a imobiliária estará lhe fazendo um favor em
lhe fornecer os endereços de suas amostras.
Agora, com as informações da amostra, se torna necessário escolher as suas “variáveis

independentes”. Elas serão inseridas no software de inferência estatística para a geração do
modelo estatístico com a equação para o cálculo do valor do imóvel.
Na realidade, o software vai lhe informar tudo que é necessário, inclusive o valor
unitário (R$/m2) e total do imóvel (R$). Porém, a equação gerada através do modelo de
inferência estatística deverá fazer parte do laudo de avaliação do imóvel (fique tranquilo,
veremos isto em detalhes no capítulo referente ao laudo de avaliação).
Mas, a escolha das variáveis cabe ao perito avaliador.
Veja quais as variáveis independentes que estão disponíveis em nossa pesquisa:
- bairros (setor urbano): 1,2 e 3;

- área: de 60 m2 até 191,69 m2;
- quantidade de quartos: 2 e 3;
- E.C (estado de conservação): 1 a 2;
- vagas de garagem: 1 e 2;
- quantidade de banheiros: 1 a 3;
- quantidade de suítes: 0 e 1;
- quantidade de elevadores: 0 a 2;
- padrão de acabamento: 1 a 3;
- proximidade de comércio: sim e não;

Página 37
- área de lazer: 1 a 3;
- porteiro 24 horas: sim e não;
- piscina: sim e não.
Antes de determinarmos, em nosso exemplo, quais as variáveis independentes serão

usadas, precisamos antes explicar as diversas classificações existentes para as variáveis, de
acordo com a NBR-14.653.
São elas:
- Variáveis quantitativas:
Variáveis que podem ser medidas ou contadas.
Ex: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem, dimensões da
frente do lote, etc.
- Variável dicotômica:
Variável que assume apenas dois valores. Sim ou não; 0 ou 1.
Ex: porteiro 24 horas, próximo ao comércio, existência de piscina, local de acesso
pavimentado, etc.
- Variável proxy:
Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração
e que se presume guardar com ela relação de pertinência. Este tipo de variável não
tem a pretensão de hierarquizar as condições encontradas, apenas nomea-las. Quer
dizer, se colocamos 1 para o bairro x, 2 para o bairro y e 3 para o bairro z, isto não
quer dizer que o bairro x seja melhor que os demais e vice versa. Serve apenas para
nomear e não para classificar.
Ex: custos unitários básicos de entidades setoriais, para expressar padrão
construtivo; índice fiscal, para expressar localização; coeficientes de depreciação para
expressar estado de conservação das benfeitorias; valores unitários de lojas em
locação para expressar a localização na avaliação de lojas para venda.
- Variável código alocado:

Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas
apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem. Pode
ir de 1 a n, sendo 1 o de menor valor e o n o de maior valor agregado.
Ex: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo, etc.

Página 38
Ok, agora que sabemos quais os tipos de variáveis existem, de acordo com a NBR
14.653, está não hora de escolhermos quais as variáveis vamos usar (inserir no software de
avaliação) para seguir nosso trabalho.
Veja que no exemplo 4, montamos uma amostra com 12 variáveis:
- bairros (ou setor urbano): 1,2 e 3 (variável código alocado) ;

- área: de 60 m2 até 191,69 m2 (variável quantitativa);
- quantidade de quartos: 2 e 3 (variável quantitativa);
- E.C (estado de conservação): 1 a 2 (variável código alocado);
- vagas de garagem: 1 e 2 (variável quantitativa);
- quantidade de banheiros: 1 a 3 (variável quantitativa);
- quantidade de suítes: 0 e 1 (variável quantitativa);
- quantidade de elevadores: 0 a 2 (variável quantitativa);
- padrão de acabamento: 1 a 3 (variável código alocado);
- proximidade de comércio: sim e não (variável dicotômica);
- área de lazer: 1 a 3 (variável código alocado);
- porteiro 24 horas: sim e não (variável dicotômica);
- piscina: sim e não (variável dicotômica).
Antes ainda de escolher quais as variáveis serão utilizadas, devo ensinar ainda mais
uma regra BÁSICA da avaliação e que também está na NBR 14.653: existe uma fórmula para
definirmos a quantidade de variáveis utilizadas no modelo versus a quantidade de dados na
amostra.
n ≥ 3 (k+1)
Onde:
n = número de dados utilizados;
k = quantidade de variáveis independentes utilizadas.
Ou seja, temos 12 variáveis independentes. Se quisermos utilizar todas elas, a fórmula

ficaria assim:
n ≥ 3 (13+1) ou n ≥ 42
Teríamos que ter 42 dados em nossa amostra.

E nós temos apenas 26 dados em nossa pesquisa.
Porém, estou mostrando isto a vocês somente para ser didático. Na realidade, apenas
4 ou 5 variáveis sempre são suficientes para qualquer modelo estatístico para avaliação de
imóveis.

Página 39
Ao longo de sua carreira como perito avaliador, você terá contato com os mais
diversos tipos de imóveis a serem avaliados e será natural escolher quais as variáveis a serem
utilizadas.
No caso do imóvel do exemplo 4, um apartamento de 2 quartos, usaremos 5 variáveis:
- Padrão de acabamento;
- Área privativa;
- Elevador;
- Estado de conservação;
- Vagas de garagem.
Desta forma, será necessário ter apenas 18 dados na amostra:
n ≥ 3 (k+1)  n ≥ 3 (5+1)  n ≥ 3 (6)  n ≥ 18
Como temos 26 dados (imóveis) em nossa amostra, estamos em acordo com a NBR.
ATENÇÃO: esta fórmula n ≥ 3 (k+1) determina a quantidade mínima de dados

na amostra para que a avaliação tenha grau de fundamentação I, de acordo com a
NBR 14.653. Para que a avaliação atinja grau de fundamentação II usamos a fórmula
n ≥ 4 (k+1) e para grau de fundamentação III a fórmula seria n ≥ 6 (k+1). Não se
preocupe com esta informação neste momento. Falaremos mais detalhadamente
sobre grau de fundamentação e grau d eprecisão no capítulo dedicado ao laudo.
Inserimos as informações referentes às 5 variáveis dos 26 dados (imóveis) de nossa

amostra no software de avaliação. Após “rodar” o software, ele gera várias equações, ou
modelos, e ainda nos sugere qual usar. Ela segue abaixo.
Valor Unitário (ou R$ / m2)= 2074,01108+2301,900663 * ln (Padrão

Acabamento)+76440,74741 / Área Privativa + 607,1740256 *
Elevador+621,308261 * Estado Conservação -1213,535046 / Vagas
Esta é a equação que, quando inserimos as informações do imóvel avaliando, calcula o

valor de mercado do imóvel.
O software de avaliação ainda nos informa o “campo de arbítrio” ou seja, o intervalo

de confiança no qual podemos avaliar o imóvel.

Página 40
O campo de arbítrio permite que o perito avaliador determine o valor de mercado do
imóvel considerando a sua análise empírica.
Por exemplo, se estamos em um momento de crise econômica, com o mercado com

pouca liquide, o perito avaliador pode arbitrar o valor do imóvel mais próximo do valor mínimo
do intervalo de confiança.
Caso o mercado esteja aquecido, o valor ficará próximo ao limite superior do intervalo
de confiança.
A NBR 14.653 determina esta liberdade ao perito avaliador. Ele, o perito, determina
qual o valor de avaliação do imóvel dentro do intervalo de confiança gerado do modelo gerado
pelo software de inferência estatística.
No caso do imóvel do exemplo 4, o intervalo de confiança ficou assim:
Valor Unitário
Mínimo= R$ 5.847,11/m2
Médio = R$ 6.244,24/m2
Máximo = R$ 6.641,37/m2
Valor Total
Mínimo = R$ 438.533,13
Médio = R$ 468.317,90
Máximo = R$ 498.102,67
Determinamos o valor do imóvel no centro do intervalo de confiança, ou seja, R$

468.317,90.
Porém, nenhum imóvel é anunciado com valores incluindo centavos. Você não chega
para um amigo ou vizinho e fala que seu imóvel vale R$ 468.317,90. Desta forma, declaramos
que o valor do imóvel seria de R$ 470.000,00 (quatrocentos e setenta mil reais). Muito mais
polido e objetivo!
Esta é a maneira como fazemos uma avaliação de imóveis através de análise de

regressão linear, ou inferência estatística.
A mesma técnica é utilizada para avaliação de lotes, terrenos, casas, lojas e salas.
Mas, no início desta seção, falamos que o modelo gerado pelo software de inferência
estatística deveria ser validado pelo perito avaliador. Apesar de ser mais fácil utilizar a

Página 41
inferência estatística (afinal, basta inserir os dados no software), é necessário validar o
modelo.
Isto é necessário porque, como estamos tratando de estatística avançada, existem

regras e pré-requisitos a serem respeitados.
Mostraremos no item 3.8, mais à frente, como efetuar a verificação dos pressupostos
da avaliação, ou seja, a validação do modelo. Neste momento, basta aprendermos como usar a
inferência estatística.
Vamos a outro exemplo?
Ok, então aqui está o exemplo 5.
Qual o valor de mercado de uma loja com 218,32 m2, no bairro 1, sem vagas de
garagem, padrão de acabamento médio, em bom estado de conservação e com 2 banheiros?
Para este exemplo, a variável dependente será valor unitário, ou seja, R$/m2.
Então, deveremos buscar em imobiliárias a maior quantidade possível de lojas, no

bairro 1 e em bairros próximos, de qualquer área, e caracteriza-los em uma planilha. Veja
abaixo.

Página 42
Avaliando ---> 1 218,32 0 2 0
Área P ró xim o P o rt a ria
D ad o s E nde re ç o B a irro Inf o rm a nt e T e le f o ne VALOR/m² VALOR Qtos E.C. Vag W.C Suíte Elev Padrão C o m é rc io
La ze r
2 4 ho ra s
P is c ina
m2
1 2 42,00 R$ 4.523,81 R$ 190.000,00 1
2 2 380,00 R$ 2.552,63 R$ 970.000,00 8 2
3 2 250,00 R$ 7.600,00 R$ 1.900.000,00 2
4 2 75,00 R$ 2.133,33 R$ 160.000,00 1
5 2 160,00 R$ 6.125,00 R$ 980.000,00
6 2 78,00 R$ 2.435,90 R$ 190.000,00 1
7 3 215,00 R$ 3.000,00 R$ 645.000,00 3
8 3 271,00 R$ 3.852,40 R$ 1.044.000,00 2
9 3 200,00 R$ 7.425,00 R$ 1.485.000,00 5 3
10 3 109,00 R$ 4.954,13 R$ 540.000,00 2
11 2 41,00 R$ 10.975,61 R$ 450.000,00 10 1
12 3 130,00 R$ 11.153,85 R$ 1.450.000,00 5 1
13 1 50,00 R$ 2.600,00 R$ 130.000,00 1 1
14 1 30,00 R$ 7.333,33 R$ 220.000,00
15 1 49,00 R$ 5.102,04 R$ 250.000,00
16 1 41,00 R$ 12.439,02 R$ 510.000,00 1 1 2
17 1 57,00 R$ 11.540,35 R$ 657.800,00 1 1
18 1 150,00 R$ 5.066,67 R$ 760.000,00 1 2
19 1 250,00 R$ 4.800,00 R$ 1.200.000,00 2 1
20 1 180,00 R$ 6.944,44 R$ 1.250.000,00 5 1
21 3 288,00 R$ 4.687,50 R$ 1.350.000,00 2 2
22 1 166,00 R$ 8.975,90 R$ 1.490.000,00 4 1
Obtivemos 22 dados para a nossa amostra através de consultas a sites de imobiliárias.
Estamos buscando encontrar o valor da variável dependente R$ / m2.
Veja quais as 5 variáveis independentes estão disponíveis em nossa pesquisa:
Bairro (ou setor urbano): 1 a 3 (variável código alocado);

Área: 30 a 380 m2 (variável quantitativa;
Quantidade de vagas de garagem: 0 a 10 (variável quantitativa);
Quantidade de banheiros: 0 a 2 (variável quantitativa;
Quantidade de elevadores: 0 a 2 (variável quantitativa).
Precisaremos, neste exemplo, de apenas 3 variáveis independentes para determinar o

valor de mercado desta loja. São elas:
Bairro (ou setor urbano);

Área;
Quantidade de vagas de garagem.

Página 43
Desta forma, será necessário ter apenas 12 dados na amostra:
n ≥ 3 (k+1)  n ≥ 3 (3+1)  n ≥ 3 (4)  n ≥ 12
Como temos 22 dados (imóveis) em nossa amostra, estamos em acordo com a NBR.
ATENÇÃO: tenha sempre uma quantidade de dados na amostra maior que o

necessário. Mis à frente, no item onde estudaremos a verificação dos pressupostos
da avaliação – validação do modelo, veremos que podemos encontrar “outliers” na
amostra, que somente serão identificados após rodar o modelo no software. Estes
“outliers” devem ser desconsiderados na amostra. Se você tiver uma quantidade de
dados exata ao mínimo necessário, caso ocorra “outliers” , você terá que fazer nova
pesquisa para repor os dados retirados.
“Outiliers” são imóveis (dados) em nossa amostra que, devido às suas características,
estão “muito acima” ou “muito abaixo” dos parâmetros necessários para o estudo
em questão, e por isso são expurgados no modelo. Exemplo: a maioria dos dados de
nossa amostra está com preços unitários entre R$ 3.000/m2 e R$ 6.000/m2. Porém,
um determinado dados está com R$ 400/m2 e outro está com R$ 15.000/m2. Estes
dois itens são considerados “outliers” e devem ser expurgados de nossa amostra.
Inserimos as informações referentes às 3 variáveis dos 22 dados (imóveis) de nossa

amostra no software de avaliação. Após “rodar” o software, ele gera várias equações, ou
modelos, e ainda nos sugere qual usar. Ela segue abaixo.
Valor Unitário(ou R$ / m2) = 1/(+0,0002053708591-2,649572398E-005 * Setor

Urbano-2,190568669E-005 * Vagas+4,886507598E-007 * Área Privativa)
Esta é a equação que, quando inserimos as informações do imóvel avaliando, calcula o

No caso do imóvel do exemplo 5, o intervalo de confiança ficou assim:
Valor Unitário
Mínimo= R$ 3.254,84/m2
Médio = R$ 3.501,92/m2
Máximo = R$ 3.789,60/m2
Valor Total
Mínimo = R$ 710.596,73
Médio = R$ 764.539,89

Página 44
Máximo = R$ 827.345,,77
Determinamos o valor do imóvel no centro do intervalo de confiança, ou seja, R$

764.539,89.
Porém, nenhum imóvel é anunciado com valores incluindo centavos. Desta forma,
declaramos que o valor do imóvel seria de R$ 765.000,00 (setecentos e sessenta e cinco mil
reais).
ATENÇÃO: mostro aqui para você os passo a passo para o raciocínio de sua
avaliação. Lembre-se que estas informações serão inseridas na interface do software
de avaliação, que, após “rodar” o modelo, vai lhe entregar a equação, os valores
unitários (mínimo, médio e máximo) e os valores de mercado (mínimo, médio e
máximo). A partir daqui, a próxima etapa dentro do método comparativo direto de
dados de mercado, seria a verificação dos pressupostos da avaliação – validação do
modelo, que veremos mais a frente.
3.3.4 - As variáveis mais utilizadas
ATENÇÃO: segue abaixo a relação das variáveis mais utilizadas em cada tipo
de avaliação. Fique à vontade para experimentar e utilizar outras, mas as que eu
indico são as que uso em 99% dos casos.
APARTAMENTOS: Não é necessário usar todos os 7 abaixo. Escolha entre 4 e 5 para

utilizar.
- Bairro (ou setor urbano) – você pode colocar vários bairros, mas classifica-los em 3 ou
3 códigos alocados. Por exemplo, A, B e C se equivaleriam na valorização, e entrariam como
código alocado 1 no modelo. Os bairros D e E (equivalentes), seriam o código alocado 2. E os
bairros F, G e H (que também seriam equivalentes em termos de características e valorização)
entrariam como código alocado 3;
- Padrão de acabamento - código alocado de 1 a 3, sendo 1 o mais simples e 3 o mais
luxuoso;
- Área privativa;
- Quantidade de elevadores;
- Estado de conservação - código alocado de 1 a 3, sendo 1 o menos conservado e 3 o
mais conservado;
- Área de lazer – código alocado de 1 a 3, sendo 1 o mais simples e 3 o mais equipado;
- Quantidade de vagas de garagem.

Página 45
CASAS: Não é necessário usar todos os 6 abaixo. Escolha entre 4 e 5 para utilizar.
- Bairro (ou setor urbano);
- Área privativa;
- Área de lazer – código alocado de 1 a 3, sendo 1 o mais simples e 3 o mais equipado.
- Quantidade de vagas de garagem.
LOTES e TERRENOS:
- Área;
- Topografia - código alocado de 1 a 3, sendo 1 o mais acidentado e 3 o mais plano;
LOJAS: utilize sempre estas 5 variáveis, preferentemente. Caso esteja tratando de lojas
de shopping centers, retire a variável “quantidade de vagas de garagem”:
- Área;
- Quantidade de vagas de garagem;
- Dimensão da frente da loja.
SALAS:
- Área;
- Quantidade de vagas de garagem;
- Padrão de acabamento (pode ser substituído por “estado de conservação);
- Quantidade de banheiros;
GALPÃO:
- Área;
ATENÇÃO: como eu escrevi acima, as variáveis sugeridas são as que eu utilizo

em 99% dos meus laudos.
ATENÇÃO: eu quase não utilizo variáveis proxy em meus modelos. Fique à

vontade de experimentar, mas não gaste muito o seu tempo.

Página 46
3.3.5 - Área Equivalente
Vamos falar de ÁREA (m2). O melhor, vamos falar de ÁREA EQUIVALENTE.
Veja a situação abaixo.
Um apartamento de cobertura possui 90 m2 de área no primeiro piso. O piso superior

teria a mesma área. Porém, parte desta área é tomada por sala de tv, banheiro e uma suíte
extra. O restante da área não é coberta e é ocupada por piscina, churrasqueira e demais itens
de lazer. Desta forma, quando vamos caracterizar o imóvel, colocamos a área total. Porém,
quando vamos “valorizar” o imóvel, teremos que adequar esta área, utilizando a “ÁREA
EQUIVALENTE”.
O imóvel vai ser avaliado considerando a “ÁREA EQUIVALENTE”.
Normalmente, a área do segundo piso da cobertura vira uma “ÁREA EQUIVALENTE” a
60% da área total. Desta forma, temos:
ÁREA EQUIVALENTE = ÁREA DO PRIMEIRO PISO + (ÁREA DO SEGUNDO PISO X 60%)

ÁREA EQUIVALENTE = 90 m2 + (90 m2 x 0,6)
ÁREA EQUIVALENTE = 90 m2 + 54 m2
ÁREA EQUIVALENTE = 144 m2 (e não 180 m2, que seria a soma dos 2 pisos).
Este mesmo raciocínio deverá ser utilizado para todas as áreas que não têm o mesmo
padrão das áreas principais do imóvel. Utilizamos a seguinte fórmula:
ÁREA EQUIVALENTE = Área Padrão + (Área de Padrão Diferente X Fator de redução)
Abaixo a tabela com os fatores de redução.

Página 47
PRÉDIO DE APARTAMENTOS REDUTOR

Pavimento (“Tipo” ou "Padrão") 1,00
Térreo coberto (fechado) 1,00
Térreo coberto (aberto), pilotis 0,50 a 0,70
Subsolo ou mezanino 0,50
Ático (Reservatório, Casa de Máquinas, Zelador, Barrilete) 0,75
Terraço superior ou área privativa (descoberto) 0,50
Terraço superior (coberto e descoberto) 0,60 a 0,80
Vagas de garagem cobertas no térreo 0,50
Vagas de garagem descobertas sobre laje 0,30
Vagas de garagem descobertas sobre terra 0,15
CASAS REDUTOR
Corpo principal 1,00
Edículas 0,6 a 1,00
Abrigo para carro 0,20 a 0,50
LOJAS e PRÉDIOS COMERCIAIS REDUTOR

Terraço superior (descoberto) 0,50
TABELA 2
ATENÇÃO: quando se utiliza o método comparativo direto de dados de

mercado, na prática, você só precisa se preocupar com os casos abaixo:
- Piso superior de apartamentos de cobertura: 0,50 se descoberto ou de 0,60 a
0,80 se misto de coberto e descoberto;
- Área descoberta (ou coberta) em apartamentos com área privativa: 0,50;
- Subsolo ou mezanino em lojas: 0,50;
- Vagas de garagem em lojas: de 0,15 a 0,50;
- Edículas em casas: de 0,60 a 1,00;
- Abrigo para carros em casas: 0,20 a 0,50.

Página 48
A escolha do REDUTOR recai sobre a observação do perito avaliador. Se for

uma edícula completa, ficaria próximo de 1,00. Se ela for básica, ficaria próximo de
0,60. Da mesma forma com os demais itens.
ATENÇÃO: esta tabela é usada para o método Comparativo Direto de Dados

de Mercado e também para os demais métodos, a serem apresentados a seguir.
Existem exemplos editáveis de MODELOS DE LAUDOS COMPLETOS nos anexos

eletrônicos deste curso. Em especial, verifique os arquivos com exemplos do Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado.
3.4 - Método Evolutivo
Existem imóveis a serem avaliados que são totalmente atípicos, tornando impossível
encontrar outros imóveis anunciados no mercado com as mesmas características. Isto
impossibilita a utilização do método de comparação (COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE
MERCADO), seja por fatores ou inferência estatística.
Exemplo: uma concessionária de veículos, instalada em terreno grande, com

acabamento de alto padrão e com instalações específicas para a atividade.
Outro exemplo: um galpão, que possui escritórios, área de alimentação dos

colaboradores e demais instalações específicas para o fim ao qual se destina, localizado em um
bairro residencial.
Nestas condições, seria impossível encontrar uma quantidade razoável de dados no

mercado para montar uma amostra e efetuar uma comparação.
Para estes casos, utilizamos o MÉTODO EVOLUTIVO.

Veja abaixo a definição do MÉTODO EVOLUTIVO.
“Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização. Indicado para obter o valor de mercado no caso de inexistência de dados

Página 49
amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre
outros.”
Quer dizer, levantaremos os custos envolvidos em se construir um imóvel idêntico a

este, com as mesmas características, e faremos a depreciação através de uma tabela
consagrada e indicada pela Norma Técnica. A depreciação será feita levando-se em
consideração o estado de conservação e a idade aparente do imóvel.
Porém, a informação gerada pelo MÉTODO EVOLUTIVO nos indicará somente o valor
de mercado da edificação. Precisaremos somar o valor do terreno em terra nua, como se nada
ali estivesse construído, para obter o valor de mercado justo e correto do imóvel.
Além disso, devemos considerar também um FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO: razão

entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode
ser maior ou menor do que 1 (um).
Alguns autores definem o FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO como o coeficiente que

expressa a vantagem da “coisa feita”. Na prática trata-se de um parâmetro balizador ao
avaliador entre os valores orçados das benfeitorias e os valores aceitos e praticados pelo
mercado, ou seja:
FC = Valor de mercado / custo de reprodução
O Fator de comercialização estará acima de 1,00 de o mercado estiver aquecido e

abaixo de 1,00 de o mercado estiver desaquecido.
Desta forma, o MÉTODO EVOLUTIVO nos indica a seguinte fórmula:
VI = (VT + VB depreciado) x FC
Onde:
VI = Valor do imóvel
VT = Valor do terreno
VB = Valor da benfeitoria (depreciado)
FC = Fator de comercialização
Vamos ao exemplo prático 6:
O valor de um terreno, calculado através do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

DADOS DE MERCADO, é igual a R$ 60.000,00. Sobre o terreno existe uma casa nova com 200
m2 de área construída, e considerando:

Página 50
- O custo unitário para se construir uma edificação idêntica, apontado em sites
especializados, é de R$ 600,00/m2;
- Fator de Comercialização: 0,90 (mercado desaquecido).
Temos:
VI = (VT + VB) x FC
- Valor do Imóvel = (Valor do terreno + Área da edificação x custo / m2) x 0,90
- Valor do Imóvel = (R$ 60.000,00 + 200 m2 x R$ 600/m2) x 0,90
- Valor do Imóvel = R$ 162.000,00
ATENÇÃO: este exemplo envolvendo uma casa é somente didático, mas

possivelmente aplicável na vida real. O método mais indicado para avaliar este
imóvel (uma casa) seria o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO,
já que possivelmente exista uma quantidade de casas anunciadas no mercado para
comparação. Porém, imaginemos a seguinte situação: um determinado loteamento
afastado de outros bairros não foi totalmente terminado (ou entregue) pelo
empreendedor. O comprador de um determinado lote, mais afoito, construiu uma
casa completa no local, mas não pode usufruir dela pela falta de infra-estrutura do
condomínio. Iniciou uma ação judicial, na qual se torna necessária a avaliação do
imóvel (a casa do comprador). Pelo estado do loteamento, é impossível encontrar
casas nas mesmas características próximas ao local. Desta forma, seria mais aplicável
o MÉTODO INVOLUTIVO apresentado aqui.
Como o exemplo 6 acima é apenas didático, agora vamos tratar detalhadamente cada
item da fórmula do MÉTODO EVOLUTIVO:
VI = (VT + VB depreciado) x FC.
A sequência resumida, e que será estudada detalhadamente ao longo deste capítulo, é

a seguinte:
1- Determinação do valor do terreno através do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

DADOS DE MERCADO.
2- Cálculo do valor depreciado da benfeitoria através do MÉTODO EVOLUTIVO, com
tabela de depreciação de Ross Heidecke:
a. Cálculo da área equivalente.
b. Busca do CUB – custo unitário básico, em R$/m2.
c. Cálculo do valor da benfeitoria (sem depreciação) através da fórmula área
equivalente x CUB – custo unitário básico.
d. Cálculo do fator de depreciação K através da tabela de Ross Heidecke .

Página 51
e. Cálculo do valor depreciado da benfeitoria através da fórmula valor
depreciado da benfeitoria = valor da benfeitoria x ((100-K) / 100).
3- Determinação do fator de comercialização: menor que 1,00 se o mercado estiver
recessivo e maior que 1,00 se o mercado estiver aquecido.
4- Cálculo do valor do imóvel através da fórmula VI = (VT + VB depreciado) x
FC .
Agora vamos ao detalhamento do MÉTODO EVOLUTIVO.
3.4.1 - Valor do terreno - VT
Como dito anteriormente, facilmente calculado pelo MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

DE DADOS DE MERCADO, visto no capítulo anterior.
3.4.2 - Valor da Benfeitoria - VB
O VALOR DA BENFEITORIA, nada mais é que sua área equivalente multiplicada por um
custo unitário para a reprodução de uma edificação da mesma tipologia (residencial,
comercial, industrial ou residência popular) e mesmo padrão.
3.4.2.1 - Área equivalente
A primeira coisa a se fazer é determinar a ÁREA EQUIVALENTE. Veja o final do capítulo

anterior, onde tratamos do tema. Lembra-se da tabela 2?

Página 52
PRÉDIO DE APARTAMENTOS REDUTOR

Terraço superior ou área privativa (descoberto) 0,50
CASAS REDUTOR
Corpo principal 1,00
Edículas 0,6 a 1,00
Abrigo para carro 0,20 a 0,50
LOJAS e PRÉDIOS COMERCIAIS REDUTOR

Terraço superior (descoberto) 0,50
TABELA 2
Pois torna-se necessário, durante a vistoria ao imóvel e verificando a documentação,

caracterizar todas as áreas para se chegar à área equivalente.
A documentação do imóvel somente informa a área total ou a área privativa. Esta não
é a área equivalente. Você deverá, durante a vistoria, verificar a presença de :
- vagas de garagem (se coberta, descoberta, em garagem, piso pavimentado ou não);
- mezaninos ou sobre-lojas;
- sub-solos;
- terraços.

Página 53
De posse do levantamento destas áreas, utilize a tabela acima para determinar as
áreas equivalentes, através da fórmula:
Ae = Ap + (A1xF1 + A2xF2+...+AnxFn)
Onde:
Ae = Área equivalente;
Ap = Área padrão;
A1 a An = Áreas de padrão diferente de 1 a n;
F1 a Fn = Fatores de redução de 1 a n, conforme a tabela 2 acima.
ATENÇÃO: Pode parecer difícil, mas a determinação da área equivalente

passa a ser fácil com a experiência e hábito. Por exemplo, em uma loja com sub-solo
e mezanino, os documentos (certidão de matrícula e guia de IPTU) informam a área
total de cada piso da loja. Durante a vistoria, você facilmente observa a
proporcionalidade entre mezanino e sub-solo com a área do piso principal. Desta
forma, além de verificar que o mezanino tem 50% da área principal da loja, você sabe
que deve usar o fator de redução da tabela 2. Da mesma forma com o sub-solo.
Neste mesmo exemplo: a loja tem área de 200,00 m2 nos documentos. Possui
um mezanino que se projeta em aproximadamente 50% do piso principal. Além
disso, tem um porão que também se projeta em 50% do piso principal.
Assim temos, por dedução durante a vistoria:
Piso principal: 100,00 m2;
Mezanino: 50,00 m2;
Sub-solo: 50,00 m2;
Área total: 200,00 m2.
Área equivalente = Aprincipal + (AmezaninoxFmezanino + AsubsloxFsubsolo)
Área equivalente = 100,00 + (50,00 x 0,50 + 50,00 x 0,50)
Área equivalente = 100,00 + (25 + 25)
Área equivalente = 150,00 m2.
Imagine a diferença no resultado quando se utiliza a área total (200,00 m2) ao
invés da área equivalente (150,00 m2)!
ATENÇÃO: a determinação da área equivalente é a atividade chave neste e

em outros métodos de avaliação. Muitos peritos avaliadores erram por não
considerar esta prática. Principalmente pela deficiência em sua formação. Eu já me
deparei com diversos laudos de avaliação grosseiramente ERRADOS por não levarem

Página 54
em consideração a área equivalente. Não se pode pegar uma loja com mezanino e
sub-solo e avaliar toda a área como tendo o mesmo peso.
ATENÇÃO: a determinação da área equivalente pode ser fácil em alguns

imóveis, mas pode ser bastante difícil em outros. Imagine a avaliação de um imóvel
onde funciona uma distribuidora de bebidas, com escritórios (área de maior valor),
galpão para armazenagem do estoque (área de menor valor) e espaços para
funcionários e oficinas (espaço de valor mediano). Caso o cliente possua projetos ou
levantamentos com todas as áreas, torna-se fácil a utilização de área equivalente ou
de CUB’s diferentes (você verá o CUB no próximo item). Porém, se não existirem
projetos ou levantamentos, não faz parte do seu trabalho determinar estas áreas.
Deixe claro para o cliente que a avaliação será feita através dos valores de áreas
disponíveis na documentação (que poderá refletir em uma avaliação incorreta para o
valor de mercado) ou o cliente deverá contratar o levantamento prévio ao seu
trabalho de avaliação.
Já aprendemos a calcular o valor de ÁREA EQUIVALENTE.
Agora vamos nos concentrar no VALOR DA BENFEITORIA, ou VALOR PARA

REPRODUÇÃO DA EDIFICAÇÃO.
3.4.2.2 - CUB - Custo Unitário Básico
Nesta etapa, teremos que pegar o Custo Unitário Básico (CUB) em R$ / m2 e multiplicar
pela área equivalente em m2.
ATENÇÃO: O Custo Unitário Básico, ou CUB, é divulgado mensalmente pelo

SINDUSCON. Recomendo visitar o site da SINDUSCON de seu estado. Ou então o site
www.cub.org.br, que tem as informações de vários estados.
Existe um índice CUB para cada tipologia de construção, conforme abaixo:
- PADRÃO RESIDENCIAL;
- PADRÃO COMERCIAL CAL (Comercial Andares Livres) e CSL (Comercial Salas e Lojas)
- PADRÃO GALPÃO INDUSTRIAL (GI) E RESIDÊNCIA POPULAR (RP1Q)
Ainda dentro de cada tipologia, existem sub-divisões para definir os padrões,

totalizando 16 CUB’s (normatizados pela NBR 12721:2006, apenas como curiosidade).
Segue abaixo a tabela com todos os CUB’s.

Página 55
Área
Sigla Nome e Descrição Dormitórios Área Rea l Equi va l ente
(m²) (m²)
Res i dênci a uni fa mi l i a r pa drã o ba i xo: 1 pa vi mento, com 2
R1-B 2 58,64 51,94
dormi tóri os , s a l a , ba nhei ro, cozi nha e á rea pa ra ta nque.
Res i dênci a uni fa mi l i a r pa drã o norma l : 1 pa vi mento, 3
dormi tóri os , s endo um s uíte com ba nhei ro, ba nhei ro s oci a l ,
R1-N 3 106,44 99,47
s a l a , ci rcul a çã o, cozi nha , á rea de s ervi ço com ba nhei ro e
va ra nda (a bri go pa ra a utomóvel )
Res i dênci a uni fa mi l i a r pa drã o a l to: 1 pa vi mento, 4
dormi tóri os , s endo um s uíte com ba nhei ro e cl os et, outro com
R1-A ba nhei ro, ba nhei ro s oci a l , s a l a de es ta r, s a l a de ja nta r e s a l a 4 224,82 210,44
ínti ma , ci rcul a çã o, cozi nha , á rea de s ervi ço compl eta e
va ra nda (a bri go pa ra a utomóvel )
Res i dênci a uni fa mi l i a r popul a r: 1 pa vi mento, 1 dormi tóri o,
RP1Q 1 39,56 39,56
s a l a , ba nhei ro e cozi nha
Res i dênci a mul ti fa mi l i a r - Projeto de i nteres s e s oci a l : Térreo

e 4 pa vi mentos /ti po. Pa vi mento térreo: Ha l l , es ca da , 4
a pa rta mentos por a nda r, com 2 dormi tóri os , s a l a , ba nhei ro,
PIS 2 991,45 978,09
cozi nha e á rea de s ervi ço. Na á rea externa es tã o l oca l i za dos
o cômodo da gua ri ta , com ba nhei ro e centra l de medi çã o.
Pa vi mento-ti po: Ha l l , es ca da e 4 a pa rta mentos por a nda r,
com 2 dormi tóri os , s a l a , ba nhei ro, cozi nha e á rea de s ervi ço.
Res i dênci a mul ti fa mi l i a r - Prédi o popul a r - pa drã o ba i xo:

térreo e 3 pa vi mentos -ti po Pa vi mento térreo: Ha l l de entra da ,
es ca da e 4 a pa rta mentos por a nda r com 2 dormi tóri os , s a l a ,
PP-B ba nhei ro, cozi nha e á rea de s ervi ço. Na á rea externa es tã o 2 1.415,07 927,08
l oca l i za dos o cômodo de l i xo, gua ri ta , centra l de gá s ,
depós i to com ba nhei ro e 16 va ga s des coberta s . Pa vi mento-
ti po: Ha l l de ci rcul a çã o, es ca da e 4 a pa rta mentos por a nda r,
com 2 dormi tóri os , s a l a , ba nhei ro, cozi nha e á rea de s ervi ço.
Res i dênci a mul ti fa mi l i a r - Prédi o popul a r - pa drã o norma l :
Pi l oti s e 4 pa vi mentos -ti po. Pi l oti s : Es ca da , el eva dor, 32 va ga s
de ga ra gem coberta s , cômodo de l i xo, depós i to, ha l l de
entra da , s a l ã o de fes ta s , copa , 3 ba nhei ros , centra l de gá s e
PP-N 3 2.590,35 1.840,45
gua ri ta . Pa vi mento-ti po: Ha l l de ci rcul a çã o, es ca da ,
el eva dores e qua tro a pa rta mentos por a nda r, com três
dormi tóri os , s endo um s uíte, s a l a de es ta r/ja nta r, ba nhei ro
s oci a l , cozi nha , á rea de s ervi ço com ba nhei ro e va ra nda .
Res i dênci a mul ti fa mi l i a r pa drã o ba i xo: Pa vi mento térreo e 7
pa vi mentos -ti po Pa vi mento térreo: Ha l l de entra da , el eva dor,
es ca da e 4 a pa rta mentos por a nda r, com 2 dormi tóri os , s a l a ,
ba nhei ro, cozi nha e á rea pa ra ta nque. Na á rea externa es tã o
R8-B 2 2.801,64 1.885,51
l oca l i za dos o cômodo de l i xo e 32 va ga s des coberta s .
Pa vi mento-ti po: Ha l l de ci rcul a çã o, es ca da e 4 a pa rta mentos
por a nda r, com 2 dormi tóri os , s a l a , ba nhei ro, cozi nha e á rea
pa ra ta nque.
Res i dênci a mul ti fa mi l i a r, pa drã o norma l : Ga ra gem, pi l oti s e
oi to pa vi mentos -ti po. Ga ra gem: Es ca da , el eva dores , 64 va ga s
de ga ra gem coberta s , cômodo de l i xo depós i to e i ns ta l a çã o
s a ni tá ri a . Pi l oti s : Es ca da , el eva dores , ha l l de entra da , s a l ã o
R8-N de fes ta s , copa , 2 ba nhei ros , centra l de gá s e gua ri ta . 3 5.998,73 4.135,22
Pa vi mento-ti po: Ha l l de ci rcul a çã o, es ca da , el eva dores e
qua tro a pa rta mentos por a nda r, com três dormi tóri os , s endo
um s uíte, s a l a es ta r/ja nta r, ba nhei ro s oci a l , cozi nha , á rea de
s ervi ço com ba nhei ro e va ra nda .

Página 56
Área
Sigla Nome e Descrição Dormitórios Área Rea l Equi va l ente
(m²) (m²)
Res i dênci a mul ti fa mi l i a r, pa drã o a l to: Ga ra gem, pi l oti s e oi to

pa vi mentos -ti po. Ga ra gem: Es ca da , el eva dores , 48 va ga s de
ga ra gem coberta s , cômodo de l i xo, depós i to e i ns ta l a çã o
R8-A fes ta s , s a l ã o de jogos , copa , 2 ba nhei ros , centra l gá s e 4 5.917,79 4.644,79
gua ri ta . Pa vi mento-ti po: Ha l l s de ci rcul a çã o, es ca da ,
el eva dores e 2 a pa rta mentos por a nda r, com 4 dormi tóri os ,
s endo um s uíte com ba nhei ro e cl os et, outro com ba nhei ro,
ba nhei ro s oci a l , s a l a de es ta r, s a l a de ja nta r e s a l a ínti ma ,
ci rcul a çã o, cozi nha , á rea de s ervi ço compl eta e va ra nda .
Res i dênci a mul ti fa mi l i a r, pa drã o norma l : Ga ra gem, pi l oti s e
16 pa vi mentos -ti po. Ga ra gem: Es ca da , el eva dores , 128 va ga s
de ga ra gem coberta s , cômodo de l i xo depós i to e i ns ta l a çã o
R16-N de fes ta s , copa , 2 ba nhei ros , centra l de gá s e gua ri ta . 3 10.562,07 8.224,50
Pa vi mento-ti po: Ha l l de ci rcul a çã o, es ca da , el eva dores e
qua tro a pa rta mentos por a nda r, com três dormi tóri os , s endo
um s uíte, s a l a de es ta r/ja nta r, ba nhei ro s oci a l , cozi nha e
á rea de s ervi ço com ba nhei ro e va ra nda .
Res i dênci a mul ti fa mi l i a r, pa drã o a l to: Ga ra gem, pi l oti s e 16

pa vi mentos -ti po. Ga ra gem: Es ca da , el eva dores , 96 va ga s de
ga ra gem coberta s , cômodo de l i xo, depós i to e i ns ta l a çã o
R16-A de fes ta s , s a l ã o de jogos , copa , 2 ba nhei ros , centra l de gá s e 4 10.461,85 8.371,40
gua ri ta . Pa vi mento-ti po: Ha l l s de ci rcul a çã o, es ca da ,
el eva dores e 2 a pa rta mentos por a nda r, com 4 dormi tóri os ,
s endo um s uíte com ba nhei ro e cl os et, outro com ba nhei ro,
ba nhei ro s oci a l , s a l a de es ta r, s a l a de ja nta r e s a l a ínti ma ,
ci rcul a çã o, cozi nha , á rea de s ervi ço compl eta e va ra nda .
Edi fíci o comerci a l , com l oja s e s a l a s : Ga ra gem, pa vi mento
térreo e 8 pa vi mentos -ti po. Ga ra gem: Es ca da , el eva dores , 64
va ga s de ga ra gem coberta s , cômodo de l i xo, depós i to e
CSL-8 i ns ta l a çã o s a ni tá ri a . Pa vi mento térreo: Es ca da , el eva dores , - 5.942,94 3.921,55
ha l l de entra da e l oja s . Pa vi mento-ti po: Ha l l s de ci rcul a çã o,
es ca da , el eva dores e oi to s a l a s com s a ni tá ri o pri va ti vo por
a nda r.
Edi fíci o comerci a l , com l oja s e s a l a s : Ga ra gem, pa vi mento
térreo e 16 pa vi mentos -ti po. Ga ra gem: Es ca da , el eva dores ,
128 va ga s de ga ra gem coberta s , cômodo de l i xo, depós i to e
CSL-16 i ns ta l a çã o s a ni tá ri a . Pa vi mento térreo: Es ca da , el eva dores , - 9.140,57 5.734,46
es ca da , el eva dores e oi to s a l a s com s a ni tá ri o pri va ti vo por
a nda r.
Edi fíci o Comerci a l Anda res Li vres : Ga ra gem, pa vi mento térreo
e oi to pa vi mentos -ti po. Ga ra gem: Es ca da , el eva dores , 64
va ga s de ga ra gem coberta s , cômodo de l i xo, depós i to e
CAL-8 i ns ta l a çã o s a ni tá ri a . Pa vi mento térreo: Es ca da , el eva dores , - 5.290,62 3.096,09
es ca da , el eva dores e oi to a nda res corri dos com s a ni tá ri o
pri va ti vo por a nda r.
Ga l pã o i ndus tri a l : Área compos ta de um ga l pã o com á rea
GI - 1.000,00 -
a dmi ni s tra ti va , 2 ba nhei ros , um ves ti á ri o e um depós i to.

Página 57
ATENÇÃO: as colunas ÁREA REAL e ÁREA EQUIVALENTE nas tabelas acima são
somente indicativas. Não as considere “literalmente” em seus trabalhos.
Após saber qual a tipologia e o padrão do imóvel avaliando, verificamos o CUB no mês
da avaliação através de consulta ao site www.cub.org.br.
3.4.2.3 - Valor da benfeitoria (não depreciado)
Multiplicando o valor do CUB pela ÁREA EQUIVALENTE do imóvel, nós obtemos o

VALOR DA BENFEITORIA (NÃO DEPRECIADO), ou VALOR PARA REPRODUÇÃO DA
EDIFICAÇÃO.
Porém, este valor encontrado trata-se do valor da benfeitoria, como se estivesse nova,
recém-construída.
3.4.2.4 - Fator de depreciação K através da tabela de ROSS HEIDECKE
Como queremos saber o valor de mercado de nosso imóvel, é necessário DEPRECIAR o

VALOR DA BENFEITORIA. Tanto em termos de IDADE APARENTE, como em termos de ESTADO
DE CONSERVAÇÃO.
Para isto, utiliza-se uma maneira consolidada na engenharia de avaliações, que é a

Tabela de Ross Heidecke.
É o instrumento utilizado em 100% dos trabalhos de avaliação, indicado na NBR

14.653.
A Tabela Ross Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação

direta ao estado em que se encontra.
Veja abaixo a Tabela de Ross Heidecke. Em seguida, aprenderemos como usa-la

e teremos alguns exemplos.

Página 58
CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO
A Novo E Reparos simples

Entre reparos simples e
B Entre novo e regular F
importantes
C Regular G Reparos importantes
Entre regular e reparos Entre reparos importantes
D H
simples e s/ valor

Página 59
Idade em ESTADO DE CONSERVAÇÃO
% de vida a b c d e f g h
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 33,90 53,10 75,40
3 1,55 1,58 4,03 9,52 19,35 34,25 53,35 75,55
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
5 2,63 2,66 5,09 10,50 20,25 34,95 53,85 75,85
6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
7 3,75 3,78 6,18 11,55 21,15 35,70 54,35 76,15
8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
9 4,91 4,94 7,31 12,65 22,10 36,50 54,90 76,45
10 5,5 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
11 6,11 6,14 8,48 13,75 23,10 37,30 55,50 76,75
12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
13 7,35 7,38 9,69 14,85 24,10 38,10 56,10 77,05
14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
15 8,63 8,66 10,95 16,00 25,15 38,95 56,70 77,35
16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
17 9,94 9,96 12,25 17,20 26,25 39,85 57,30 77,65
18 10,6 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
19 11,3 11,30 13,55 18,45 27,35 41,25 57,95 78,00
20 12 12,00 14,20 19,10 27,90 42,20 58,30 78,20
21 12,7 12,70 14,90 19,75 28,50 42,20 58,65 78,35
22 13,4 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
23 14,15 14,15 16,30 21,10 29,70 42,65 59,30 78,70
24 14,9 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
25 15,65 15,65 17,75 22,45 30,90 43,60 60,00 79,10
26 16,4 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
27 17,15 16,70 19,25 23,85 32,15 44,65 60,75 79,45
28 17,9 17,00 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
29 18,7 18,25 20,75 25,30 33,45 45,70 61,45 79,80
30 19,5 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
31 20,3 20,30 22,30 26,75 34,75 46,75 62,20 80,20
32 21,1 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
33 21,95 21,95 23,90 28,25 36,10 47,85 63,00 80,60
34 22,8 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
35 23,65 23,65 25,55 29,75 37,45 48,95 63,80 81,05
36 24,5 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
37 25,35 25,35 27,25 31,35 38,85 50,10 64,60 81,50
38 26,2 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
39 27,5 27,50 29,00 33,00 40,30 51,30 65,45 81,90
40 28,8 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
41 29,3 29,30 30,75 34,65 41,75 52,50 66,30 82,35
42 29,8 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
43 30,75 30,75 32,50 36,35 43,25 53,75 67,15 82,85
44 31,7 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
45 32,65 32,65 34,30 38,05 44,80 55,00 68,05 83,30
46 33,6 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
47 34,55 34,55 36,15 39,80 46,40 56,25 68,95 83,75
48 35,5 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
49 36,5 36,50 38,10 41,65 48,00 57,55 69,90 84,25
50 Curso
37,5 de Avaliação
37,50 de Imóveis
39,10 42,60 e48,80
Como Montar
58,20 o Negócio
70,40 84,50
Página 60
Idade em ESTADO DE CONSERVAÇÃO
% de vida a b c d e f g h
51 38,5 38,50 40,50 43,30 49,65 58,90 70,85 84,75
52 39,5 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
53 40,55 40,55 42,45 45,15 51,30 60,30 71,80 85,25
54 41,6 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
55 42,65 42,65 44,05 47,25 53,00 61,70 67,80 85,75
56 43,7 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 63,30 86,00
57 44,75 44,75 46,15 49,20 54,75 63,10 68,80 86,30
58 45,8 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
59 47,3 47,30 48,25 51,20 56,50 64,55 74,80 86,85
60 48,8 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
61 49,5 49,50 50,40 53,20 58,30 66,00 75,35 87,40
62 50,2 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
63 51,35 51,35 52,60 55,25 60,15 64,00 76,45 87,95
64 52,5 52,50 53,70 56,30 61,10 61,30 77,50 88,20
65 53,65 53,65 54,80 57,35 65,05 65,55 78,05 88,50
66 54,8 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
67 55,95 55,95 57,05 59,50 66,95 70,60 79,15 89,10
68 57,1 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
69 58,3 58,30 59,35 61,70 65,85 72,15 80,25 90,10
70 59,5 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,80
71 60,85 60,70 61,70 73,90 67,80 73,75 81,35 90,70
72 62,2 61,90 62,90 85,00 68,80 74,60 81,90 90,60
73 63,3 63,15 64,10 76,15 69,80 75,40 82,50 90,90
74 64,4 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
75 65,65 65,65 66,50 68,45 71,85 77,05 83,70 91,50
76 66,9 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
77 68,15 68,15 70,20 70,75 73,90 83,75 84,90 92,10
78 69,4 69,40 72,70 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
79 70,7 70,70 72,70 73,10 76,00 85,45 86,10 92,75
80 72 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
81 73,3 73,30 74,00 75,50 78,15 82,15 87,35 93,40
82 74,6 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
83 75,95 75,95 76,55 77,90 80,30 83,90 88,60 94,05
84 77,3 77,30 77,80 79,10 81,40 84,80 89,20 94,40
85 78,65 78,65 79,15 80,35 82,50 85,70 89,85 94,70
86 80 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
87 81,35 81,35 81,85 82,85 84,60 87,55 91,15 95,35
88 82,7 82,70 83,20 84,10 85,60 88,50 91,80 95,70
89 84,1 84,10 84,55 85,40 86,85 89,40 92,45 96,05
90 85,5 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
91 86,9 84,40 87,25 88,00 89,25 91,50 93,80 96,75
92 88,3 83,30 88,60 89,30 90,40 92,70 94,50 97,10
93 89,75 87,25 90,00 90,60 91,63 93,40 95,15 97,45
94 91,2 91,20 91,40 91,90 92,85 94,10 95,80 97,80
95 92,65 92,65 92,80 93,25 93,98 95,05 96,50 98,15
96 94,1 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
97 95,55 95,55 95,65 95,95 96,35 97,00 97,60 99,15
98 97 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
99 Curso
98,5 de Avaliação
98,50 de Imóveis
98,55 98,65 e98,80
Como Montar
99,00 o Negócio
99,00 99,90
100 100 www.cursodeavaliacaodeimoveis.com.br
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Página 61
COMO USAR A TABELA DE ROSS HEIDECKE
Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como: Novo,

Entre novo e regular, Regular, Entre regular e reparos simples, Reparos simples, Entre
reparos simples e importantes, Reparos importantes e Entre reparos importantes e sem
valor, classificados pelos códigos: A, B, C, D, E, F, G e H.
Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos a IDADE EM % DE VIDA, onde

encontramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 1% a 100%,
seguida pelos códigos dos diversos estados de conservação.
Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos a
Vida Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos uma
regra de três simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando.
VIDA ÚTIL DOS IMÓVEIS, de acordo com o Bureau of Internal Revenue:
APARTAMENTOS – 60 anos
BANCOS – 70 anos
CASAS DE ALVENARIA – 65 anos
CASAS DE MADEIRA – 45 anos
HOTÉIS – 50 anos
LOJAS – 70 anos
TEATROS – 50 anos
ARMAZÉNS – 75 anos
FÁBRICAS – 50 anos
CONST. RURAIS – 60 anos
GARAGENS – 60 anos
EDIF ESCRITÓRIOS – 70 anos
GALPÕES (DEPÓSITOS) – 70 anos
SILOS – 75 anos
Além disso, o Perito Avaliador deve verificar o ESTADO DE CONSERVAÇÃO do imóvel

durante a vistoria.
Com a IDADE EM % DE VIDA e o ESTADO DE CONSERVAÇÃO determinados, usamos a

Tabela de Ross Heidecke para obter o FATOR K.
Existe um modelo da tabela de ROSS HEIDECKE nos anexos eletrônicos deste

curso.

Página 62
Exemplo prático 7:
Se a VIDA ÚTIL de um apartamento é estimada em 60 anos, e a IDADE APARENTE do

mesmo é de 25 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE VIDA deste imóvel, aplicamos a
regra de três simples:
60 anos --------- 100

25 anos --------- x
Assim podemos afirmar, que um apartamento com 25 anos de construído, já atingiu

41,67% da sua vida útil.
OBS. No exemplo 7 acima, o percentual encontrado deve ser arredondado para 42%.
Durante a vistoria, o Perito Avaliador entende que o estado de conservação do

apartamento é REGULAR (no alto da tabela, código C), e identifica que o fator K é de 31,60.
Portanto, este imóvel, um apartamento de 25 anos de idade aparente, em estado de

conservação regular, deverá sofrer uma DEPRECIAÇÃO de 31,60%.
Agora o exemplo prático 8:
Se a VIDA ÚTIL de uma casa é estimada em 65 anos, e a IDADE APARENTE da mesma é

de 15 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE VIDA deste imóvel, aplicamos a regra de três
simples:
65 anos --------- 100

15 anos --------- x
Assim podemos afirmar, que um apartamento com 25 anos de construído, já atingiu

23,07% da sua vida útil.
OBS. No exemplo acima o percentual encontrado deve ser arredondado para 23%.
Durante a vistoria, o Perito Avaliador entende que o estado de conservação da casa é

ENTRE NOVO E REGULAR (no alto da tabela, código B), e identifica que o fator K é de 14,15.
Portanto, este imóvel, uma casa de 15 anos de idade aparente, em estado de

conservação entre bom e regular, deverá sofrer uma DEPRECIAÇÃO de 14,15%.

Página 63
ATENÇÃO: a IDADE APARENTE é uma percepção empírica do perito avaliador

sobre o imóvel. É comum um imóvel com 40 anos de idade construtiva estar tão bem
conservado e mantido que a sua IDADE APARENTE pode ser de 10 anos. Por outro
lado, existem imóveis com idade construtiva de 5 anos com IDADE APARENTE de 20
anos.
A IDADE APARENTE é a idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua
utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre
outros. Por exemplo : um IMÓVEL ANTIGO, às vezes construído há muitas décadas,
em ESTADO FÍSICO EXEMPLAR, com instalações elétricas e hidrossanitárias em
PERFEITO FUNCIONAMENTO, revestimentos de paredes, forros e pisos em ÓTIMO
ESTADO, esquadrias de portas e janelas BEM CONSERVADOS, apresentando um
estado geral de conservação MUITO MELHOR do que a sua idade real indicaria. Por
outro lado, também encontram-se unidades de CONSTRUÇÃO RECENTE,
apresentando DEPRECIAÇÃO EXAGERADA, com DESGASTE PRECOCE de seus
componentes e FALHAS CONSTRUTIVAS generalizadas. Estes dois exemplos são
comuns e serão encontrados com freqüência pelo profissional que se ocupe de
vistorias de imóveis, devendo lhe estar claro que o que vai interessar ao objetivo do
trabalho é a IDADE APARENTE, a idade que, de fato, vai pesa na determinação do
VALOR final do imóvel.
ATENÇÃO: primeiramente use a IDADE CONSTRUTIVA, obtina na

documentação, como parâmetro para determinar a IDADE APARENTE. Caso seja
difícil determinar a IDADE APARENTE, trabalhe com a IDDE CONSTRUTIVA.
3.4.2.5 - Valor depreciado da benfeitoria
Em seguida, calculamos o valor depreciado da benfeitoria através da fórmula:
valor depreciado da benfeitoria = valor da benfeitoria x ((100-K) / 100).
Aproveitando os exemplos do item anterior, temos:
No caso do apartamento de 25 anos, com fator K = 31,60;

Fator de depreciação = (100-K) / 100 ;
Fator de depreciação = (100-31,60) / 100 ;
Fator de depreciação = 0,684.

Página 64
valor depreciado da benfeitoria = valor da benfeitoria x 0,684.
No caso da casa de 15 anos, com fator K = 14,15;

Fator de depreciação = (100-K) / 100 ;
Fator de depreciação = (100-14,15) / 100 ;
Fator de depreciação = 0,8585.
valor depreciado da benfeitoria = valor da benfeitoria x 0,8585.
3.4.2.6 - Determinação do Fator de Comercialização
Como falamos anteriormente, o fator de comercialização deverá ser menor que 1,00
se o mercado estiver recessivo e maior que 1,00 se o mercado estiver aquecido.
Novamente, se torna necessário aqui a sensibilidade do Perito Avaliador de Imóveis. O

mercado como um todo pode estar recessivo em uma análise macro econômica. Porém, deve-
se considerar a micro região onde o imóvel está inserido e sua vocação.
3.4.2.7 - Valor do imóvel através do Método Evolutivo
Agora, com todos os parâmetros definidos, podemos partir para o cálculo do valor do
imóvel.
VI = (VT + VB depreciado) x FC .
Exemplo prático 9:
Qual o valor de mercado de uma casa de 180 m2 de área construída, com edícula ao
fundo, em lote de 360 m2?

Página 65
Esta seria a solicitação de seu cliente no momento de sua contratação. Além disso,
provavelmente somente estas informações estariam nos documentos fornecidos pelo cliente.
Somente isto.
Todas as demais informações para o seu trabalho seriam obtivas durante a vistoria. E
você deve faze-la com olhos e espírito de PERITO AVALIADOR.
Durante a vistoria você obterá as demais informações referentes ao imóvel: de padrão

construtivo mediano, estado de conservação regular, idade aparente de 20 anos, inserida em
um mercado neutro, tendendo a positivo pelo “valor do bem pronto”.
Não existem outras casas à venda na região que lhe permitam fazer toda a avaliação
do imóvel pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Pelos mais variados
motivos. Ou porque as outras casas são de outra tipologia (casa populares), ou porque
realmente não existam imóveis na região.
Então você decide fazer a avaliação pelo método evolutivo.
VI = (VT + VB depreciado) x FC .
Vamos aos resultados:
1 - O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado lhe mostrou que o terreno

onde está construída a casa vale R$ 110.000,00.
VT = R$ 110.000,00
2- O cálculo da área equivalente mostra que a edícula tem 30 m2 e deve ter um

redutor 0,75 por se tratar de uma infra estrutura mediana.
Ae = Ap + (A1xF1 + A2xF2+...+AnxFn)
Onde:
Ae = Área equivalente;
Ap = Área padrão;
A1 a An = Áreas de padrão diferente de 1 a n;
F1 a Fn = Fatores de redução de 1 a n)
Ae = 150 m2 + ( 30 m2 x 0,75)
Ae = 150 m2 + ( 22,5 m2)

Página 66
Ae = 172,5 m2
Área equivalente = 172,5 m2
3- Através de pesquisa no site www.cub.org.br , verificamos que o CUB para este

tipo de imóvel (casa) é o R1-A é o índice é de R$ 1.908,99 / m2.
4- Agora calculamos o valor da benfeitoria (sem depreciação) através da fórmula área

equivalente x CUB – custo unitário básico.
valor da benfeitoria (sem depreciação) = 172,5 m2 x R$ 1.908,99 / m2

valor da benfeitoria (sem depreciação) = R$ 329.300,77
5- Cálculo do fator de depreciação K através da tabela de Ross Heidecke.
Uma casa tem 65 anos de vida útil. O Imóvel avaliando tem idade aparente de 20 anos.
65 anos --------- 100

20 anos --------- x
Assim podemos afirmar que a casa 20 anos de idade aparente já atingiu 30,76% da sua
vida útil.
Através da tabela de Ross Heidecke, na coluna C (estado de conservação regular),
temos o fator K de 22,30.
6- Cálculo do valor depreciado da benfeitoria através da fórmula valor depreciado da

benfeitoria = valor da benfeitoria x ((100-K) / 100).
valor depreciado da benfeitoria = R$ 329.300,77 x ((100-22,30) / 100)

valor depreciado da benfeitoria = R$ 329.300,77 x ( 0,777 )
valor depreciado da benfeitoria = R$ 255.866,70
7- Determinação do fator de comercialização.
A casa está inserida em um mercado neutro, tendendo a positivo pelo “valor do bem
pronto”.

Página 67
Desta forma, determinamos o fator de comercialização como sendo de 1,10.
8- Cálculo do valor do imóvel através da fórmula VI = (VT + VB depreciado) x FC .
Valor do imóvel = (R$ 110.000,00 + R$ 255.866,70) x 1,10
Valor do imóvel = R$ 402.453,37 .
Sempre é necessário arredondarmos os valores encontrados para declara-los no laudo.

Desta forma, o imóvel do exemplo acima tem o valor de mercado de:
R$ 405.000,00 (quatrocentos e cinco mil reais).
ATENÇÃO: você aprendeu neste capítulo como utilizar o MÉTODO

INVOLUTIVO. Diferentemente do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
este método pode ser feito utilizando-se calculadora e memória de cálculo. Porém
existe um software que ajuda muito na elaboração de avaliações por este método. É
o AVALURB. Facilita imensamente. É o que eu utilizo em meus trabalhos. O preço da
licença é de aproximadamente R$ 350,00 (pagamento único) e eu recomendo. Você
poderá encontra-lo através do site da AVALURB: http://www.amprosistemas.com.br/
Existe uma planilha editável para auxiliar a avaliação pelo MÉTODO

EVOLUTIVO nos anexos eletrônicos deste curso.

Evolutivo.

Página 68
3.5 - Método Involutivo
O MÉTODO INVOLUTIVO é outro método utilizado para imóveis atípicos.
Imagine um terreno onde anteriormente existia uma fazenda. A cidade cresceu e

“engoliu” a propriedade. Todas as outras fazendas ao redor foram vendidas e se
transformaram em bairros, com lotes e casas. Agora esta antiga fazenda precisa ter o seu valor
de mercado definido.
Não existem mais fazendas ao redor para serem usadas no método comparativo. Não
seria justo nem correto comparar este terreno com fazendas afastadas da cidade. Afinal de
contas, o valor unitário (R$ / m2) deste tipo de terreno, dentro da cidade, está muito mais
valorizado que o valor unitário de uma fazenda no campo.
E, o mais importante: um imóvel deve ser avaliado de acordo com a sua vocação. Este
terreno foi uma fazenda, mas a sua vocação atual, dentro da cidade, seria de uma gleba
urbanizável. Ou seja, se transformar em um bairro (ou loteamento), com lotes, praças, áreas
verdes, áreas institucionais, etc.
Aí o MÉTODO INVOLUTIVO é a solução!
Neste método, nós utilizamos a VOCAÇÃO do imóvel para determinar o seu valor. Este
enorme terreno, bem no meio de uma área urbana, tem a vocação de se transformar em um
bairro (ou loteamento).
Aí então, desenvolvemos três etapas para a determinação do valor de mercado do

imóvel.
- Apuramos todos os custos para se transformar aquela área de uma fazenda em um

loteamento. Levantamos custos de projetos, levantamentos topográficos, terraplanagem,
abertura e pavimentação de ruas, iluminação e fornecimento de água. Levantamos ainda os
custos de comercialização, com a comissão dos corretores. Sobre estes custos,
determinamos um lucro ao empreendedor. Aí temos o valor para transformar aquela antiga
fazenda em um loteamento pronto.
- Através do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, obtemos o

valor de mercado de um lote padrão naquela região. Sabemos a quantidade de lotes a serem
implantados no terreno. Aí fica fácil saber qual o valor financeiro que um empreendedor
poderia obter com a venda de todos os lotes deste terreno.

Página 69
- Agora, para saber o valor de mercado do terreno, basta verificar a diferença entre o
valor financeiro a ser obtido com as vendas de todos os lotes e os custos para se implantar
um loteamento naquele terreno.
Este é o valor de mercado do terreno, obtido através do MÉTODO INVOLUTIVO.
Não se assustem com as etapas apresentadas neste método. Existem ferramentas

atualizadas no mercado para se levantar os custos de implantação de um loteamento, ou seja,
transformar um terreno em um loteamento.
Segundo a NBR 14.653, quando for utilizado o MÉTODO INVOLUTIVO, recomenda-se

considerar os seguintes aspectos:
a) a viabilidade legal da implantação do parcelamento do solo, respeitadas as

restrições da Lei n° 6766, e das leis estaduais e municipais atinentes ao uso e ocupação do
solo, com destaque para os parâmetros físicos e urbanísticos exigidos para o loteamento, tais
como o percentual máximo de áreas vendáveis, infra-estrutura mínima, áreas verdes a serem
respeitadas, APP’s a serem preservadas, declives máximos etc;
b) deve-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais

como a existência de direitos reais e possessórios, informados pelo contratante.
3.5.1 - Aplicando o Método Involutivo
Para aplicação do MÉTODO INVOLUTIVO, deverá ser seguido basicamente as

seguintes etapas:
1ª) Vistoria para caracterização da gleba avalianda;

2ª) Pesquisa de valores de lotes na região;
3ª) Estabelecimento do lote paradigma e determinação do seu valor através do
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO;
4ª) Elaboração de um projeto de loteamento FICTÍCIO para a gleba;
5ª) Levantamento da RECEITA com as vendas dos lotes do loteamento fictício;
6ª) Levantamento das despesas para implantação do loteamento FICTÍCIO (CUSTOS
DIRETOS);
7ª) Previsão de despesas adicionais, taxas, lucro e prazos para implantação do
loteamento FICTÍCIO (CUSTOS INDIRETOS);
8ª) Determinação do VALOR DE MERCADO da gleba através da equação:
VALOR DE MERCADO = RECEITAS – CUSTOS DIRETOS – CUSTOS INDIRETOS

Página 70
Existem inúmeras maneiras para aplicação deste método, as quais variam sua
complexidade de acordo com o grau de detalhamento exigido.
O modo mais simplificado e mais usado de obtenção do valor aproximado de uma

gleba é aquele em que se adota os valores das parcelas do processo e estas são estimadas de
forma aproximada ou por comparação, dispensando o rigor e detalhamento para o cálculo das
mesmas.
ATENÇÃO: a metodologia para aplicação do MÉTODO INVOLUTIVO

apresentada neste capítulo é muito simples e a MAIS USADA. Caso o avaliador queira
ser mais acadêmico, poderá encontrar inúmeras metodologias, que levam em
consideração fatores complexos, mas que são totalmente explicados e considerados
nesta metodologia simples apresentada aqui. Portanto, para o seu dia-a-dia e para
dar vasão aos seus trabalhos e entrega-los aos seus clientes no prazo e de uma forma
clara e objetiva, além de precisa, utilize o método apresentado aqui. Tanto eu como
vários colegas renomados a utilizamos. Porém, eu já vi alguns trabalhos medíocres
muitíssimo complexos e que não determinam o justo valor de mercado do imóvel.
3.5.2 - Custos diretos - a tabela de custos de urbanização
A revista mensal eletrônica CONSTRUÇÃO E MERCADO, publicada pela editora Pini

(www.construcaomercado.pini.com.br) divulga a tabela com o CUSTO DE URBANIZAÇÃO.
Através dela, podemos levantar facilmente os CUSTOS DIRETOS para implantação do
loteamento fictício:
CUSTO DE URBANIZAÇÃO (R$ POR MIL m2 DE ÁREA ÚTIL)

Serviços de topografia R$ 1.610,76
Terraplenagem leve R$ 1.025,24
Terraplenagem média R$ 2.995,00
Terraplenagem pesada R$ 7.919,51
Rede de água potável R$ 5.316,20
Rede de esgoto R$ 11.974,41
Drenagem de águas pluviais - galerias R$ 4.849,68
Guias e sarjetas R$ 4.358,33
Pavimentação R$ 12.579,82
Rede de iluminação pública R$ 1.989,37
Tabela da revista CONSTRUÇÃO E MERCADO, da Editora PINI.

Página 71
3.5.3 - Custos indiretos
A implantação de um loteamento gera CUSTOS INDIRETOS que também devem ser

levados em consideração.
Afinal de contas, estamos tratando de um identificar todos os custos que um

empreendedor teria para implantar o projeto. São eles:
a – Corretagem e demais despesas comerciais (compra / venda) = 10,00% sobre a

Receita;
b – Lucro do empreendimento = 25,00% sobre a Receita;
c – Despesas financeiras - Taxa de juros de remuneração do capital investido = 1,0%
a.m. sobre os custos diretos - Prazo para implantação do empreendimento = 12 meses
3.5.4 - Exemplo prático de aplicação do Método Involutivo
Exemplo 10: Imaginemos uma gleba com área total de 300.000,00 m2, na qual projeta-
se a implantação de 420 lotes com 500,00 m2.
Área total da gleba (m2) 300.000,00

Área do lote padrão (m2) 500,00
N° de lotes 420
RECEITA
Valor unitário do lote padrão (R$/m2) R$ 150,00
Valor de cada lote (R$) R$ 75.000,00
TOTAL DA RECEITA (R$) R$ 31.500.000,00

Página 72
CUSTOS DIRETOS
Área total útil (m2) 210.000,00
Serviços de topografia (R$) R$ 338.259,60
Terraplenagem leve (R$) R$ -
Terraplenagem média (R$) R$ 628.950,00
Terraplenagem pesada (R$) R$ -
Rede de água potável (R$) R$ 1.116.402,00
Rede de esgoto (R$) R$ 2.514.626,10
Drenagem de águas pluviais - galerias R$ 1.018.432,80
Guias e sarjetas (R$) R$ 915.249,30
Pavimentação (R$) R$ 2.641.762,20
Rede de iluminação pública (R$) R$ 417.767,70
Total (R$) CUSTOS DIRETOS R$ 9.591.449,70
CUSTOS INDIRETOS
a - Corretagem e demais despesas comerciais
(compra / venda) = 10,00% R$ 3.150.000,00
b – Lucro do empreendimento = 25,00% R$ 7.875.000,00
c – Despesas financeiras - taxa de juros de
remuneração do capital investido = 1,0% a.m
sobre os custos diretos R$ 575.486,98
Total (R$) CUSTOS INDIRETOS R$ 11.600.486,98
TOTAL CUSTOS DIRETOS E INDIRETOS R$ 21.191.936,68
VALOR BRUTO DA GLEBA (R$) (TOTAL DA RECEITA – TOTAL DOS CUSTOS

DIRETOS E INDIRETOS) = R$ 10.308.063,32
E, como SEMPRE arredondamos os valores:
VALOR DE MERCADO DO TERRENO = R$ 10.300.000,00 (dez milhões e

trezentos mil reais).
ATENÇÃO: Neste exemplo, através de uma análise simplificada, consideramos

que 70% da área total poderia ser transformada em lotes. Esta conclusão se deu após
vistoria na gleba avalianda, onde se verificou tratar-se de terreno plano, sem cursos
d’água cortando o terreno e sem APP’s.
O percentual de terreno a ser transformado em lotes fica sempre a critério
do perito avaliador. Em alguns casos (pouquíssimos casos), o cliente já possui um

Página 73
projeto de urbanização do terreno. Nestas situações. Você deverá usar as

informações do projeto fornecido pelo cliente.
Caso o terreno tivesse outras características, o percentual a ser considerado
deveria ser coerente com a situação verificada na vistoria.
Por exemplo, caso se tratar de um terreno acidentado, com cursos d’água
(existência de APP’s), cortado por linhas de transmissão (existência de servidão), o
percentual cairia enormemente, podendo chegar a 30% de área para ser
transformada em lotes.
Sempre estime este percentual entre 30% e 70%, caracterizando o imóvel
avaliando dentro deste intervalo.
Terrenos com muitas características desvalorizantes mais próximos do nível
de 30% e terreno sem características desvalorizantes mais próximos de 70%.
ATENÇÃO: A tabela de CUSTO DE URBANIZAÇÃO da revista eletrônica

CONSTRUÇÃO E MERCADO, publicada pela editora Pini
(www.construcaomercado.pini.com.br) apresenta os valores utilizados por 100% dos
avaliadores. Não gaste tempo procurando por outros índices. Esta tabela leva em
consideração todos os valores envolvidos e é resumida nos itens apresentados. Para
ter acesso à tabela, é necessário assinar a revista eletrônica (que tem versões
impressas também). O valor da assinatura é de aproximadamente R$ 38,00 / mês.
Recomendo que você faça a assinatura e tenha acesso à revista assim que fechar o
primeiro negócio onde seja necessário utilizar o MÉTODO INVOLUTIVO.

Involutivo.

Página 74
3.6 - Método de Capitalização da Renda
Novamente um método utilizado para imóveis atípicos. Mas também pode ser usado
para aferir o resultado encontrado através de outros métodos.
O MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA é aquele em que o valor do imóvel é obtido

pela capitalização da sua renda líquida, real ou prevista.
Ou seja, se nós sabemos quanto o imóvel rende ou pode render mensalmente,

utilizamos este valor como o resultado de uma aplicação no mercado financeiro e obtemos o
A apuração é feita como se o valor fosse aplicado no mercado, mediante a utilização

de taxas convenientes de renda e de operação.
Exemplo 11:
Imagine um único imóvel formado por uma casa de shows, auditório, lanchonetes e
estacionamento.
A renda obtida pelos shows, palestras que utilizam o auditório, o aluguel das
lanchonetes e a renda do estacionamento é de R$ 120.000,00 por mês.
Imaginemos que este é o resultado de uma aplicação financeira no mercado.
Considerando, para uma conta simples, que o mercado estaria rendendo 1% ao mês,
líquido, obtemos o valor de R$ 12.000.000,00 como valor de mercado deste imóvel.
A equação apresentada na NBR 14.653 é:
(1 + i)N - 1
Vi = A x
i x (1 + i)N
Onde:
Vi = Valor do imóvel;
A = remuneração mensal (R$ 120.000 no exemplo acima);
i = 1%, ou 0,01;
n = infinito.
A equação simplificada é

Página 75
A
Vi =
i
No exemplo 11 acima:
Vi = R$ 120.000,00 / 0,01
Vi = R$ 12.000.000,00
Simples assim!
Porém, cuidados devem ser tomados.
Como uma pequena variação na taxa de capitalização pode alterar muito o valor da
avaliação, este método deve ser utilizado com muito cuidado. Preferentemente como forma
de validar a avaliação obtida através dos outros métodos.
ATENÇÃO: este método é a solução simples quando realmente se torna

impossível utilizar outros métodos. Se aplica muito a casa de shows (onde seria
muito complicado utilizar o MÉTODO EVOLUTIVO) e outros imóveis atípicos.
ATENÇÃO: a taxa utilizada deve variar de acordo com o mercado no momento

da avaliação. Verifique as remunerações de aplicações de renda fixa. Fundos DI e
CDB’s são boas fontes. Consulte os percentuais líquidos de remuneração, ou seja,
desconte a TAXA DE ADMINISTRAÇÃO aplicada pelos bancos e considere a
remuneração líquida. Normalmente, você chegará em valores entre 0.5% (quando a
taxa SELIC estiver baixa) e 1,2% (quando a taxa SELIC estiver em alta).

Página 76
3.7 - Especificação das avaliações
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do

engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser extraídas
dele.
As avaliações serão especificadas quanto ao grau de fundamentação e ao grau de
precisão. São atribuídos graus em ordem numérica e crescente, onde o Grau I é o menor e o
Grau III o maior e melhor.
O contratante pode estabelecer inicialmente o grau de fundamentação desejado e

tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa
garantia de alcance de graus elevados de fundamentação.
Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do

mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori pelo contratante.
Além disso, o grau de precisão somente se aplica às avaliações elaboradas através do

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO.
ATENÇÃO: o contratante pode determinar previamente o grau de

fundamentação desejado, mas não o grau de precisão. Porém, o perito avaliador não
tem como garantir o grau de fundamentação solicitado pelo contratante, sendo
passível ao perito mostrar ao contratante, no laudo de avaliação, porque não atingiu
o grau de fundamentação solicitado.
Na prática, poucos contratante estabelecem previamente o grau de
fundamentação. A avaliação pode estar perfeitamente correta e precisa atingindo
grau de fundamentação I e grau de precisão I.
A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o

envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade
dos dados amostrais disponíveis.
A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de
erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da
conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade
e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.
ATENÇÃO: Os laudos de uso restrito (como veremos nos próximos capítulos),

conforme o item 10.3 da NBR 14653 - parte 1, podem ser dispensados de
especificação, em comum acordo entre as partes.

Página 77
ATENÇÃO: neste capítulo, a partir daqui, você terá contato com alguns termos
e informações que somente serão apresentados e estudados no próximo capítulo,
que trata da VALIDAÇÃO DO MODELO ESTATÍSTICO. Entre eles estão: Extrapolação e
Nível de Significância. Esta ordem de apresentação é a mais adequada para a
didática do curso. Acredite em mim. Eu aprendi utilizando várias sequencias
diferentes e entendo que esta será a melhor para o seu aprendizado.
Veremos a partir de agora como determinar os graus de fundamentação e precisão de

uma avaliação.
3.7.1 - Grau de fundamentação
A fundamentação é definida de maneiras diferentes, de acordo com o método

utilizado. Vamos apresentar a seguir as tabelas para cada um dos métodos.
3.7.1.1 – Tabela de fundamentação no caso de utilização de tratamento

por fatores
Grau
Item Descrição
III II I
Completa quanto a Completa quanto aos
Caracterização do Adoção de situação
1 todos os fatores fatores utilizados no
imóvel avaliando paradigma
analisados tratamento
Quantidade mínima de
2 dados de mercado, 12 5 3
efetivamente utilizados
Apresentação de
informações relativas Apresentação de
a todas as informações relativas
Apresentação de
características dos a todas as
Identificação dos dados informações relativas a
3 dados analisadas, características dos
de mercado todas as características
com foto e dados
dos dados analisadas
características correspondentes aos
conferidas pelo autor fatores utilizados
do laudo
Intervalo admissível de
4 ajuste para o conjunto 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
de fatores
a No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de

Página 78
0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos
heterogênea.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser

considerados os seguintes critérios:
- na tabela acima, identificam-se três campos (graus III, II e I) e quatro itens;

- o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do
grau III, três pontos;
- o enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos para
o conjunto de itens, atendendo à tabela.
Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização

de tratamento por fatores:
Graus III II I
Pontos mínimos 10 6 4
Itens 2 e 4 no grau III, Itens 2 e 4 no mínimo no
Todos, no mínimo no
Itens obrigatórios com os demais no grau II e os demais no
grau I
mínimo no grau II mínimo no grau I
Desta forma, utilizando-se as tabelas acima, é possível determinar o grau de

fundamentação de um laudo, quando utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS
DE MERCADO com TRATAMENTO POR FATORES.
3.7.1.2 – Tabela de fundamentação no caso de utilização de modelos de

regressão linear
Item Descrição Grau

III II I
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todas as Completa quanto às variáveis Adoção da situação
avaliando variáveis analisadas utilizadas no modelo paradigma
2 Quantidade mínima de dados 6 (k + 1), onde k é o 4 (k + 1), onde k é o número 3 (k + 1), onde k é o número
de mercado efetivamente número de variáveis de variáveis independentes de variáveis independentes
utilizado independentes

Página 79
3 Identificação dos dados de Apresentação de Apresentação de informações Apresentação de informações
mercado informações relativas a relativas a todos os dados e relativas aos dados e
todos os dados e variáveis variáveis analisados na variáveis efetivamente
analisados na modelagem, modelagem utilizados nomodelo.
com foto e características
observadas no local pelo
autor do laudo
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma Admitida, desde que:
variável desde que: a) As medidas das
a) As medidas das características do imóvel
características do imóvel avaliando não sejam
avaliando não sejam superiores a 100% do limite
superiores a 100% do limite amostral superior, nem
amostral superior, nem inferior à metade do limite
inferior à metade do limite amostral inferior
amostral inferior b) O valor estimado não
b) O valor estimado não ultrapasse 20% do valor
ultrapasse 15% do valor calculado no limite da
calculado no limite da fronteira amostral, para as
fronteira amostral, para a referidas variáveis, de per si e
referida variável, em módulo simultaneamente eem
módulo
5 Nível de significância 10 % 20 % 30 %
(somatório do valor das duas
caudas) máximo para a
rejeição da hipótese nula de
cada regressor (teste
bicaudal)
6 Nível de significância máximo 1% 2% 5%
admitido para rejeição da
hipótese nula do modelo
através do teste F de
Snedecor (análise variância)

- na tabela acima, identificam-se três campos (graus III, II e I) e seis itens;

- o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do
- o enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos para
o conjunto de itens, atendendo à tabela.
Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de

utilização de modelos de regressão linear (item 9.2.1.6.1 da ABNT NBR 14.653-2)

Página 80
Graus III II I
Itens obrigatórios 2,4,5 e 6 no Grau III e 2,4,5 e 6 no Todos no mínimo no
os demais no mínimo Grau II e os Grau I
no Grau II demais no
mínimo no Grau
I

fundamentação de um laudo, quando utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS
DE MERCADO com MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR (INFERÊNCIA ESTATÍSTICA).
3.7.1.3 – Tabela de fundamentação no caso de utilização de método

evolutivo
Tabela de Grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Grau
Item Descrição
III II I
Grau I de
Grau III de Grau II de
fundamentação no
Estimativa do fundamentação no fundamentação no
1 método
valor do terreno método comparativo método comparativo
comparativo ou no
ou no involutivo ou no involutivo
involutivo
Grau II de Grau I de
Grau III de
Estimativa dos fundamentação no fundamentação no
fundamentação no
2 custos de método da método da
método da
reedição quantificação do quantificação do
quantificação do custo
custo custo
Fator de Inferido em mercado
3 Justificado Arbitrado
comercialização semelhante
Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.

a) na Tabela acima, identificam-se três campos (graus III, II e I) e três itens;

Página 81
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o

conjunto de itens, atendendo à Tabela.
Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no

caso da utilização do método evolutivo:
Graus III II I
1 e 2, com o 3 no
Itens obrigatórios no 1 e 2, no mínimo no Todos, no mínimo no
mínimo no
grau correspondente grau II grau I
grau II

fundamentação de um laudo, quando utilizado o MÉTODO EVOLUTIVO.
3.7.1.4 – Tabela de fundamentação no caso de utilização de método

involutivo
Tabela de Grau de fundamentação no caso da utilização do método involutivo
Grau
Item Descrição
III II I
Nível de Aproveitamento,
Anteprojeto ou
1 detalhamento do Estudo preliminar ocupação e usos
projeto básico
projeto hipotético presumidos
Preço de venda das No mínimo grau II de Grau I de

2 unidades do projeto fundamentação no fundamentação no Estimativa
hipotético método comparativo método comparativo
Grau III de Grau I de

Grau II de
fundamentação no fundamentação no
Estimativa dos fundamentação no
3 método da método da
custos de produção método da
quantificação do quantificação do
quantificação do custo
custo custo
Fundamentados com
4 Prazos dados obtidos no Justificados Arbitrados
mercado

Página 82
Fundamentadas com
5 Taxas dados obtidos no Justificadas Arbitradas
mercado
Dinâmico com fluxo Dinâmico com

6 Modelo Estático
de caixa equações predefinidas
Análise setorial e De estrutura,

Sintéticos da
7 diagnóstico de conjuntura, Da conjuntura
conjuntura
mercado tendências e conduta
8 Cenários Mínimo de 3 2 1
Simulações com Simulações com

Análises de
discussão do identificação das
9 sensibilidade do Sem simulação
comportamento do variáveis mais
modelo
modelo significativas
Para atingir o Grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.

d) na Tabela 9, identificam-se três campos (graus III, II e I) e nove itens;
e) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois

pontos; e do grau III, três pontos;
f) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos

para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 10.
Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no

caso da utilização do método involutivo:
Graus III II I
2,6,7 e 8, com os
Itens obrigatórios no grau 2,6,7 e 8, no mínimo Todos, no mínimo
demais no mínimo no
correspondente no grau II no grau I
grau II

fundamentação de um laudo, quando utilizado o MÉTODO INVOLUTIVO.

Página 83
3.7.2 - Grau de precisão
Como mencionamos no início deste capítulo, o grau de precisão somente se aplica às

avaliações elaboradas através do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO,
tanto com TRATAMENTO POR FATORES como também com MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR
(INFERÊNCIA ESTATÍSTICA).
Tabela de Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão

linear ou do tratamento por fatores.
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80
% em torno da estimativa de tendência  30 %  40 %  50 %
central
Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do
resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico do mercado.
ATENÇÃO: a determinação dos graus de fundamentação e precisão são

atividades obrigatórias na elaboração de seus laudos de avaliação. Você terá contato
com exemplos práticos no capítulo dedicado à elaboração de laudos.

eletrônicos deste curso, onde se poderá observar as tarefas para a obtenção da
Especificação das Avaliações, ou seja, dos graus de Fundamentação de Precisão.

Página 84
3.8 - Validação do Modelo Estatístico - Avaliação pelo Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado
Normalmente, os softwares de avaliação de imóveis geram mais de um modelo

(equação). Entre 50 e 100 modelos, dependendo do software utilizado. E os softwares já te
indicam também qual modelo usar prioritariamente.
Porém, caberá ao perito avaliador escolher o de melhor configuração, verificando

também a sua validação. Em muitos casos, eu utilizo a primeira indicação do software. Em
outros casos, as primeiras indicações não passam na minha validação. E acabo utilizando a 10ª
ou 11ª indicação.
A tarefa de “validar” o modelo estatístico é o grande “pulo do gato” que separa os

bons avaliadores do restante do mercado.
Como a estatística é uma parte muito específica dentro das ciências exatas, não
entraremos em detalhes acadêmicos neste curso. Até porque, em minha atividade como
perito avaliador, eu nunca precisei entrar em detalhes de parâmetros estatísticos.
Eu apenas sei quais os parâmetros devem ser validados em um modelo de inferência

estatística e verifico se meus modelos se encaixam. Caso negativo, troco o modelo por outro
gerado pelo próprio software de avaliação.
E em último caso, troco as variáveis ou alguns elementos (dados) da minha amostra.
ATENÇÃO - MUITO IMPORTANTE: os testes de validação apresentados aqui

são os solicitados na NBR 14.653. Quer dizer, se você não seguir à risca esta validação
e deixar passar uma avaliação com validação errada, o seu resultado poderá ser
contestado e desconsiderado caso seja uma finalidade judicial e outro perito
identificar a sua falha.
ATENÇÃO: esta é uma parte extremamente teórica da estatística. Fique a

vontade para se aprofundar no assunto, buscando livros de estatística. Porém, este
aprofundamento não e necessário na sua atividade de perito avaliador. Os softwares
vão te indicar quais os modelos devem ser usados prioritariamente. Você deverá
somente valida-los. Para isto, é necessário seguir o check list que eu apresento no
final do capítulo. Mas antes, precisamos passar por cada item da validação
individualmente. O importante não é você entender a teoria estatística por trás de
cada item, mas saber os parâmetros aceitos na AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS e como
identifica-los e valida-los em seu modelo.

Página 85
ATENÇÃO: na interface do software estatístico para avaliação de imóveis

escolhido por você, é possível você determinar os graus de fundamentação e
precisão que deseja atingir. O software fará todos os cálculos estatísticos e emitirá o
relatório com inúmeras informações a respeito do modelo e já te indicará se você
atingiu ou não os graus de fundamentação e precisão desejados.
Cabe a você verificar os itens mostrados abaixo. Caso esteja tudo OK, BINGO!!
Basta emitir o laudo. Caso negativo, escolha outro modelo dentre os que o próprio
software gerou (lembre-se que o software gera de 50 a 100 modelos e faz um
ranking deles). Verifique um por um até obter o modelo validado. Caso não ache,
dentre as opções de modelos, aquele que seja totalmente validado, comece do
“zero” e refaça a sua amostra. A inclusão de novos dados ou com a retirada de algum
dado que esteja contaminando a amostra tornará o modelo mais aceitável. A prática
lhe fará ser preciso e objetivo nesta análise.
ATENÇÃO: veremos nos capítulos mais a frente a importância de você montar

um banco de dados de modelos utilizados. Utilize ferramentas, como o Google Earth,
para marcar os locais onde você já avaliou imóveis. Quando aparecer um trabalho
em local próximo, você já tem um modelo validado e testado para utilizar, com as
variáveis que melhor se adaptam ao trabalho, além da equação (modelo) validada.
Todos os testes abaixo foram retirados do relatório do software INFER-32, utilizado

para a avaliação de um terreno.
As variáveis independentes para este exemplo são: Área, Setor Urbano e Topografia.
A variável dependente é Valor Unitário R$/m2.
3.8.1- Relacionamento
Verificar se é positiva ou negativa.
O relacionamento entre as variáveis demonstra a coerência do modelo. Por exemplo, a

variável padrão de acabamento. Quanto maior o padrão de acabamento, maior deverá ser o
valor unitário R$/m2. Caso esteja diferente, seu modelo está com problemas.
Por outro lado, a variável Idade apresenta uma relação inversamente proporcional, ou
seja, quanto maior a idade, menor o valor unitário R$/m2.

Página 86
Nos softwares de avaliação, esta validação pode ser feita através dos GRÁFICOS DE
REGRESSÃO 2D, mostrados no exemplo abaixo.
O exemplo trata da avaliação de um terreno cujas variáveis independentes são:

- ÁREA;
- TOPOGRAFIA;
- SETOR URBANO.
A variável dependente é o valor unitário R$/m2.
Veja abaixo os gráficos gerados no relatório do software estatístico INFER-32, onde

podemos verificar este quesito.
==============================================================
Gráficos da Regressão (2D)
Calculados no ponto médio da amostra, para :

• Área (m²) = 596,2396
• Topografia = 1,9791
• Setor Urbano = 2,9805
A relação entre área e valor unitário R$/m2 está correta, ou seja, geralmente imóveis
com área maior têm preços unitários R$/m2 menores.

Página 87
A relação entre topografia e valor unitário R$/m2 está correta, ou seja, imóveis com
topografia melhor têm preços unitários R$/m2 maiores.
A relação entre setor urbano e valor unitário R$/m2 está correta, ou seja, imóveis
localizados em um setor urbano melhor têm preços unitários R$/m2 maiores.
==============================================================

Página 88
ATENÇÃO: aqui se apresenta uma regra máxima da avaliação de imóveis.

Tenha sempre em mente que, terrenos ou lotes com áreas maiores têm valores
unitários R$/m2 menores. É regra de mercado!
Portanto, verificamos que este quesito está validado.
3.8.2 - Significância dos regressores (teste t de Student)
a. No Grau I de fundamentação, tem que ser < 30%

b. No Grau II de fundamentação, < 20%
c. No Grau III de fundamentação, < 10%
O objetivo principal da análise estatística é estabelecer se os resultados obtidos têm

significância estatística, de acordo com limites pré-estabelecidos.
Quando se formula uma hipótese em relação a uma determinada característica de

uma população, a amostra dela retirada pode:
- pertencer à população de origem, portanto as diferenças observadas são decorrentes
de flutuações físicas, biológicas ou sociais normais;
ou
- não pertencer a essa população e as diferenças encontradas representam um efeito
real, não podendo ser atribuídas ao acaso.
No primeiro caso, diz-se que os valores encontrados "não são estatisticamente

significativos" e no segundo caso "são estatisticamente significativos".
É importante notar que essas expressões são empregadas sempre tendo em vista
"níveis de significância" previamente escolhidos.
O nível de significância é o limite que se toma como base para afirmar que um certo
desvio é decorrente do acaso ou não é decorrente do acaso.
A partir de um nível de significância convencionado ( alfa ) os desvios são devidos à lei

do acaso e o resultado é considerado não significativo.
Assim, se alfa = 5%, os resultados podem ser:

Página 89
No exemplo acima, considera-se satisfatório o limite de 5% de probabilidade de erro,

não sendo significativas as diferenças que tiverem uma probabilidade acima desse limite.
O nível de significância deve ser estabelecido antes do experimento ser realizado e

corresponde ao risco que se corre de rejeitar uma hipótese verdadeira ou aceitar uma
hipótese falsa.
No caso de AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS, e de acordo com o item 5 da tabela de grau de

fundamentação da NBR 14 653-2, a SIGNIFICÂNCIA DOS REGRESSORES foi estabelecida nos
níveis apresentados abaixo:
a. No Grau I de fundamentação, tem que ser < 30%

b. No Grau II de fundamentação, < 20%
c. No Grau III de fundamentação, < 10%
Na prática, no caso da SIGNIFICÂNCIA DOS REGRESSORES, estes valores são obtidos

através do teste “t de student”.
Quer dizer  o teste t de Student simula estatisticamente uma hipótese de que a

variável independente NÃO tem relação SIGNIFICANTE com a variável dependente (o valor
unitário R$/m2 que estamos buscando). Aí, quanto MENOR o resultado desta simulação de que
a variável independente NÃO tem relação SIGNIFICANTE com a variável dependente, MELHOR
para o entendimento de que a variável independente TEM SIM relação SIGNIFICANTE com a
variável dependente.
Por isso, quanto menores os valores de significância dos regressores, melhor para o
nosso modelo.
Veja abaixo o relatório do software de avaliação INFER-32 para validarmos a

significância dos regressores.

Página 90
==============================================================
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 30,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,0488
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

-5
Área (m²) b1 6,201 1,7x10 % Sim
Topografia b2 -3,380 0,15% Sim
-5
Setor Urbano b3 -6,354 1,0x10 % Sim
==============================================================
Veja que os valores ficaram bem abaixo dos limites. Desta forma, nosso modelo está
validado neste quesito, e no grau de fundamentação III (o melhor).
ATENÇÃO: não é realmente fácil explicar ou entender o que foi apresentado

neste item, ou seja, a definição de SIGNIFICÂNCIA DOS REGRESSORES. Talvez o seja
para estatísticos e matemáticos. Acredite que o texto aqui apresentado é realmente
a maneira mais simples de lhe explicar este termo.
Para o PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS, basta entender que o software de
avaliação de imóveis vai lhe apresentar os valores de significância de seu modelo e
você precisa somente verificar se eles estão abaixo dos limites.
3.8.3 - Significância do modelo (teste F de Snedecor)
A mesma explicação dada no item anterior vale para a SIGNIFICÂNCIA DO MODELO.
Porém, neste caso, as variáveis não são avaliadas individualmente, mas é avaliado o
modelo como um todo através do teste F de Snedecor.
Na AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS, o nível aceitável para a SIGNIFICÂNCIA DO MODELO é

MENOR que 1%.

Página 91
Além disso, O valor de F CALCULADO tem que ser MAIOR que o valor de F TABELADO,
mostrando que rejeita-se a hipótese nula e o MODELO É RELEVANTE.
Veja abaixo o relatório do INFER-32 para o mesmo exemplo:
==============================================================
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
-3
Regressão 0,0124 3 4,1588x10 41,65
-3 -5
Residual 4,3936x10 44 9,9855x10
-4
Total 0,0168 47 3,5893x10
F Calculado : 41,65
F Tabelado : 2,816 (para o nível de significância de 5,000 %)
-11
Significância do modelo igual a 6,5x10 %
Aceita-se a hipótese de existência da regressão.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.
==============================================================
Ou seja, o modelo foi validado neste quesito por ter a SIGNIFICÂNCIA DO MODELO
bem abaixo de 1%.
3.8.4 - Distribuição de resíduos
a. No intervalo de -1,00 a +1,00: 68,3% - acima de 66%;

b. No intervalo de -1,64 a +1,64: 89,9% - acima de 85%;
c. No intervalo de -1,96 a +1,96: 95,0% - acima de 95%.
O uso da análise estatística paramétrica, especialmente a análise de variância,

requer, dentre outras, que a distribuição dos resíduos siga a distribuição normal e que
as variâncias sejam homogêneas.

Página 92
Contudo, caso uma dessas pressuposições não seja atendida, é necessário

submeter os dados a transformações de dados dos tipos angular, raiz quadrada e
logarítmica, que são as mais conhecidas.
Alguns autores usam o coeficiente de variação como critério de verificação.
Porém, os softwares estatísticos para avaliação de imóveis já te indicam quais

os parâmetros e você apenas precisa verificar se estão dentro das faixas aceitáveis.
Veja abaixo o relatório do INFER-32 para o exemplo que estamos estudando:
==============================================================
Distribuição dos Resíduos Normalizados
Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 80,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
==============================================================
Comparamos a tabela acima com as regras para aceitação e validação do modelo:

a. No intervalo de -1,00 a +1,00: 68,3% - acima de 66%: resultado de 80% no exemplo;
b. No intervalo de -1,64 a +1,64: 89,9% - acima de 85%: resultado de 100% no exemplo;
c. No intervalo de -1,96 a +1,96: 95,0% - acima de 95%: resultado de 100% no exemplo.
Ou seja, o modelo foi validado neste quesito por ter a DISTRIBUIÇÃO DE RESIDUOS de
acordo com a tabela de validação.
3.8.5 - Precisão do modelo (% de amplitude)
a. < 30% - para Grau III de PRECISÃO;

b. < 40% - para Grau II de PRECISÃO;
c. < 50% - para Grau I de PRECISÃO.

Página 93
Quanto menor o PERCENTUAL DE AMPLITUDE do modelo, melhor é o seu

enquadramento.
Os softwares estatísticos para avaliação de imóveis também te indicam este

parâmetro e você apenas precisa verificar se estão dentro das faixas aceitáveis.
==============================================================
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da Limite Limite Amplitude Amplitude/média

variável Inferior Superior Total (%)
Área (m²) 188,35 203,07 14,73 7,52
Topografia 195,17 195,83 0,66 0,34
Setor Urbano 187,10 204,48 17,37 8,87
E(R$/m²) 138,89 295,38 156,49 72,07
Valor Estimado 180,27 212,75 32,48 16,53
==============================================================
Ou seja, o modelo foi validado para grau de precião III (o melhor) neste quesito por ter
o % DE AMPLITUDE de 16,53%.
3.8.6 - Extrapolação
a. Grau III – não admite

b. Grau II – 100% LS, 50% LI, <15% do valor
c. Grau I – 100% LS, 50% LI, <20% do valor, com 2 variáveis juntas,
separadas por módulos

Página 94
Vamos lembrar a Tabela de Graus de Fundamentação para modelos de inferência
estatística, no item 4:
Admitida, desde que:

Admitida para apenas
uma variável, desde que:
a) as medidas das
características do
a) as medidas das
imóvel avaliando não
características do
sejam superiores a
imóvel avaliando não
100 % do limite
sejam superiores a
amostral superior,
100 % do limite
nem inferiores à
amostral superior, nem
metade do limite
4 Extrapolação Não admitida inferiores à metade do
amostral inferior;
limite amostral inferior;
b) o valor estimado não
b) o valor estimado não
ultrapasse 20 % do
ultrapasse 15 % do
valor calculado no
valor calculado no
limite da fronteira
limite da fronteira
amostral, para as
amostral, para a
referidas variáveis, de
referida variável, em
per si e
módulo
simultaneamente, e
em módulo
Em termos estatísticos, se nós já sabemos os valores de uma função, dentro de um

intervalo, devemos usar a EXTRAPOLAÇÃO para inferir o comportamento dessa mesma função,
fora dos extremos do intervalo já conhecido.
Novamente, os softwares estatísticos nos salvam e já emitem os dados para que

façamos somente a verificação.
==============================================================
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Limite Limite Valor no ponto Variação em

Variável Aprovada (*)
inferior superior de avaliação relação ao limite
Área (m²) 228,00 3.180,00 360,00 Dentro do intervalo Aprovada
Topografia Acidentada Plano ou Semi Plano Ondulada Dentro do intervalo Aprovada
Setor Urbano Ruim Excelente Regular Dentro do intervalo Aprovada

Página 95
* É admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral superior e de 100,0% além do limite inferior para
as variáveis independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Valor estimado no Valor estimado no Valor estimado no

Variável Maior variação Aprovada (**)
limite inferior limite superior ponto de avaliação
Área (m²) 218,59 84,14 195,50 Dentro do intervalo Aprovada
Topografia 164,27 236,56 195,50 Dentro do intervalo Aprovada
Setor Urbano 150,52 374,11 195,50 Dentro do intervalo Aprovada
** É admitida uma variação de 100,0% além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma
variável pode extrapolar o limite amostral.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
==============================================================
Ou seja, o modelo foi validado neste quesito.
3.8.7 - Número mínimo de dados
a. 3 x (K+1) – Grau I de fundamentação;

b. 4 x (K+1) – Grau II de fundamentação;
c. 6 x (K+1) – Grau III de fundamentação.
Este é o parâmetro mais fácil de ser verificado.
Quanto maior o grau de fundamentação desejado, maior terá que ser quantidade de
dados na amostra, em função da quantidade de variáveis independentes utilizadas.
Vejamos os exemplos abaixo.
Modelo com 3 variáveis independentes.

a. 3 x (K+1) = 3 x (3+1) = 3 x 4 = 12 dados para Grau I de fundamentação;
b. 4 x (K+1) = 4 x (3+1) = 4 x 4 = 16 dados para Grau II de fundamentação;
c. 6 x (K+1) = 6 x (3+1) = 6 x 4 = 24 dados para Grau III de fundamentação.
Modelo com 4 variáveis independentes.

a. 3 x (K+1) = 3 x (4+1) = 3 x 5 = 15 dados para Grau I de fundamentação;
b. 4 x (K+1) = 4 x (4+1) = 4 x 5 = 20 dados para Grau II de fundamentação;
c. 6 x (K+1) = 6 x (4+1) = 6 x 5 = 30 dados para Grau III de fundamentação.

Página 96
3.8.8 - Correlação do modelo
A correlação do modelo mede o quanto existe de coerência entre as variáveis

independentes e a variável dependente na formação de seu valor.
Na prática, deve-se verificar se valor de “t CALCULADO” é MAIOR que o valor de “t

TABELADO”, mostrando que OS REGRESSORES SÃO IMPORTANTES NA FORMAÇÃO DO
MODELO.
Novamente, os softwares estatísticos nos salvam e já emitem os dados para que

façamos somente a verificação.
==============================================================
Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,8600

Valor t calculado ................................ : 11,18
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 1,680 (para o nível de significância de 10,0 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,7396
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,7218
Classificação : Correlação Forte
==============================================================
Verificamos que o “t CALCULADO” é MAIOR que o valor de “t TABELADO”.
Desta forma, o modelo foi validado neste quesito.

Página 97
3.8.9 - Multicolinearidade
Não deve ocorrer
Multicolinearidade consiste em um problema comum em regressões lineares, no qual

as variáveis independentes possuem relações lineares exatas ou aproximadamente exatas
entre elas.
Quer dizer, estamos utilizando variáveis independentes que “querem dizer a mesma
coisa”, ou estão correlacionadas. Uma está tão diretamente relacionada com a outra que torna
impossível estabelecer um modelo de regressão linear válido.
Vamos a um exemplo:
Utilizamos em nosso modelo as variáveis setor urbano e padrão de acabamento.
Porém, em alguns casos, o padrão de acabamento está DIRETAMENTE relacionado
com o setor urbano. Imagine que os dados desta amostra se encontram em 3 bairros distintos
e com níveis diferentes de setor urbano. No bairro mais simples, de setor urbano 1, o padrão
de acabamento dos dados da amostra também são mais simples, ou seja, todos 1. No bairro
mediano, de setor urbano 2, os padrões de acabamento também são medianos, de nível 2. E
no nairro de melhor setor urbao, nível 3, todos os dados possuem o melhor grau de
acabamento, ou seja, o de nível 3.
Neste caso, na realidade não se tem 2 variáveis, mas apenas 1. O grau de acabamento
está DIRETAMENTE relacionado com o setor urbano onde se encontra o dado. Porém ao
inserirmos os dados no software estatístico como sendo 2 variáveis com estas configurações,
teremos a ocorrência de MULTICOLINEARIDADE.
Estatisticamente falando, o indício mais claro da existência da multicolinearidade é

quando o R² é bastante alto, mas nenhum dos coeficientes da regressão é estatisticamente
significativo segundo a estatística t convencional. As consequências da multicolinearidade em
uma regressão são a de erros-padrão elevados no caso de multicolinearidade moderada ou
severa e até mesmo a impossibilidade de qualquer estimação se a multicolinearidade for
perfeita.
Ou seja, melhor ficar com a definição prática apresentada no inícios deste item, não
é?!

Página 98
==============================================================
Correlações Parciais
R$/m² Área (m²) Topografia Setor Urbano

R$/m² 1,0000 0,6986 -0,4789 -0,5763
Área (m²) 0,6986 1,0000 -0,4830 -0,1963
Topografia -0,4789 -0,4830 1,0000 -0,0237
Setor Urbano -0,5763 -0,1963 -0,0237 1,0000
==============================================================
A tabela de Correlações Parciais mostra as dependências lineares de primeira ordem

entre as variáveis independentes. De acordo com a NBR 14 653, estes valores devem ser
menores que 0,80 (positivo ou negativo), mostrando que não há dependência forte entre as
variáveis independentes do modelo. Desta forma, através da tabela acima, podemos afirmar
que NÃO EXISTE MULTICOLINEARIDADE.
Veja que, entre as mesmas variáveis, as Correlações Parciais são exatamente 1,00.
3.8.10 - Homocedasticidade
Não deve ocorrer
A homocedasticidade apresenta-se como uma forte concentração dos dados em torno

de uma reta, ou seja, uma concentração dos dados perante um modelo econométrico
regredido.
A homocedasticidade não deve ocorrer em seus modelos estatísticos.
Para verificar a ocorrência, devemos analisar o GRÁFICO DE RESÍDUOS gerado pelo

software estatístico para avaliação de imóveis.

Página 99
==============================================================
Resíduos x Valor Estimado
Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

==============================================================
Através do gráfico acima, podemos verificar que não ocorre a HOMOCEDASTICIDADE

dos dados do modelo. De acordo com a NBR 14 653, o gráfico deve apresentar pontos
dispersos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido.
Caso os pontos acima estivessem alinhados em torno de uma reta, ou concentrados

em torno de um único ponto, teríamos então a ocorrência da HOMOCEDASTICIDADE.
Ou seja, o modelo foi validado neste quesito.
3.8.11 - Pontos influenciantes
Não deve ocorrer
O ponto influenciante, ou dado influenciante, é um ponto atípico que, quando

retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura do
modelo (de acordo com a NBR 14653-2/2011. Item 3.56).

Página 100
Portanto, não deve ocorrer em nosso modelo.
Para se verificar a existência de pontos influenciantes, ou dados influenciantes,

devemos observar o relatório do software estatístico e verificar a “distância de CooK” . Não
pode ser maior que o “F Tabelado”.
==============================================================
Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 6,814 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito

1 0,0114 0,1107 Sim
2 1,5614 0,6089 Sim
3 0,1317 0,4487 Sim
4 0,0117 0,1582 Sim
5 0,1307 0,1832 Sim
6 0,1009 0,0957 Sim
7 0,0918 0,1139 Sim
-6
9 5,7396x10 0,0707 Sim
-3
10 1,0460x10 0,0484 Sim
11 0,0774 0,1201 Sim
12 0,3087 0,3485 Sim
-4
13 4,8138x10 0,0935 Sim
-4
14 6,4719x10 0,1629 Sim
16 0,0520 0,1120 Sim
-3
17 8,4485x10 0,0905 Sim
18 0,0787 0,1417 Sim
19 0,0161 0,1125 Sim
20 0,0243 0,0901 Sim
-3
21 4,7474x10 0,0916 Sim
22 0,0118 0,1080 Sim
23 0,0683 0,2348 Sim
24 0,0642 0,1190 Sim
-3
25 1,8590x10 0,0508 Sim
-3
26 2,2429x10 0,0484 Sim
-4
27 4,8436x10 0,0531 Sim
-3
28 5,4924x10 0,1828 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira
o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e
medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.
==============================================================

Página 101
Portanto, como todos os dados possuem a “distância de Cook” menor que o “F

Tabelado” , não se verifica a presença de PONTOS INFLUENCIANTES. O modelo está validado
neste quesito.
3.8.12 - Outliers
Não deve ocorrer
Um ponto outlier, ou dado outlier, é um “ponto atípico, identificado como estranho à

massa de dados” (de acordo com a NBR 14653-2/2011).
Imagine um apartamento de 3 quartos típico, que o dono anuncia para venda com um
preço 30% maior que o praticado no mercado, simplesmente porque ele tem uma ligação
pessoal com o imóvel ou porque ele instalou uma iluminação de danceteria na varanda. Ele
acha que isto seria o suficiente para valorizar mais o seu apartamento.
Outro caso: outro apartamento também de 3 quartos, que o dono está vendendo por
um preço 30% abaixo do minimamente razoável para o mercado porque está passando por
dificuldades financeiras e precisa “fazer dinheiro” rápido.
Estes dois casos acima são situações atípicas e devem ser desconsideradas na amostra
de dados.
Portanto, a presença de outliers não deve ocorrer em nosso modelo.
Para se verificar a existência de pontos outlier, ou dados outlier, devemos observar o

relatório do software estatístico e verificar a sua presença.

Página 102
==============================================================
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Gráfico de Indicação de Outliers
==============================================================
Portanto, através de verificação do relatório do software estatístico, não se verifica a

presença de PONTOS OUTLIERS. O modelo está validado neste quesito.

Página 103
3.8.13 - Check List da Validação
Apresentamos abaixo o check list da validação dos modelos estatísticos de regressão

linear.
Tenha este material como base de seu trabalho. Qualquer falha aqui e sua avaliação
poderá ser contestada.
Por outro lado, siga sempre estas regras e sua avaliação será precisa e coerente com a
realidade do mercado, além de estar totalmente de acordo com a NBR 14.653.
1- Relacionamento – verificar se é positiva ou negativa

Através do relatório Gráficos 2D.
2- Significância dos regressores – Teste t de Student

a. No Grau I, tem que ser < 30%
b. No Grau II, < 20%
c. No Grau III, < 10%
Através do relatório Significância dos Regressores (bicaudal).
3- Significância do modelo
Através do relatório Análise da Variância, apresentando a Significância do modelo
menor que 1%.
4- Distribuição de resíduos:
a. No intervalo de -1,00 a +1,00: 68,3% - acima de 66%;
b. No intervalo de -1,64 a +1,64: 89,9% - acima de 85%;
c. No intervalo de -1,96 a +1,96: 95,0% - acima de 95%.
Através do relatório Distribuição dos Resíduos Normalizados.
5- Precisão do modelo (% de amplitude)

a. <30% - Grau III
b. < 40% - Grau II
c. < 50% - Grau I
Através do relatório Intervalos de Confiança.
6- Extrapolação
a. Grau III – não admite
b. Grau II – 100% LS, 50% LI, <15% do valor
c. Grau I – 100% LS, 50% LI, <20% do valor, com 2 variáveis juntas, separadas por
módulos
Através do relatório Avaliação da Extrapolação.

Página 104
7- Número mínimo de dados:

a. 3X(K+1) – para Grau I de fundamentação;
b. 4X(K+1) – para Grau II de fundamentação;
c. 6x(K+1) – para Grau III de fundamentação.
8- Correlação do modelo
Através do relatório Correlação do Modelo. Verificando se o “t CALCULADO” é MAIOR
que o “t TABELADO”.
9- Multicolinearidade – não deve ocorrer.

Através do relatório Correlações Parciais. A correlação entre as variáveis deve ser
menor que 0,8.
10- Homocedasticidade – não deve ocorrer.

Através do relatório gráfico Resíduos x Valor Estimado. Os pontos deverão estar
dispersos no gráfico.
11- Pontos influenciantes – não deve ocorrer.

Através do relatório Efeitos de cada Observação na Regressão. A “distância de Cook”
menor que o “F Tabelado”.
12- Outliers – não deve ocorrer.

Através do relatório Presença de Outlier

eletrônicos deste curso. Em especial, existe o arquivo “MODELO DE AVALIAÇÃO DE
APARTAMENTO – COMENTADO”. Este modelo apresenta COMENTÁRIOS relativos à
VALIDAÇÃO DO MODELO.
ATENÇÃO: quase todas as verificações apresentadas neste item para a

validação do modelo utilizam obrigatoriamente os softwares estatísticos para
avaliação de imóveis. É impossível efetuar estas verificações sem a ajuda destes
softwares. Até mesmo os profissionais de estatística utilizam estes tipos de
softwares, com pequenas variações de acordo com as aplicações. Os profissionais de
estatística entendem as bases de todos estes fundamentos, mas ainda assim
necessitam de softwares justamente pela complexidade da ciência.

Página 105
ATENÇÃO: todos os exemplos apresentados aqui usaram o software INFER-32

como base. Caso você esteja usando o software SISDEA, ocorrerão pequenas
variações nos relatórios. Qualquer dúvida poderá ser sanada no manual do software.
Os softwares poderão ser adquiridos através dos sites:
INFER32:
http://www.ariainformatica.com.br/producao/sitearia/index.php/infer32.html
SISDEA:
http://www.pellisistemas.com/novo/index.php/softwares/sisdea

Página 106
CAPÍTULO 4 – APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE

AVALIAÇÃO
O LAUDO DE AVALIAÇÃO é o documento gerado pelo perito avaliador, onde ele
transmite todas as informações referentes à avaliação, declarando e fundamentando o
resultado.
Da mesma forma que tudo o que vimos até agora, a elaboração do LAUDO DE
AVALIAÇÃO também é regida pela Norma Técnica NBR 14.653.
Vamos estudar cada item do laudo.
Ao final do capítulo, teremos um exemplo comentado de laudo.
Nos anexos, apresentaremos modelos editáveis de laudos de avaliação.
4.1 - Modalidades de laudos
A NBR 14.653 indica as seguintes modalidades para apresentação de um laudo:
- Simplificado – contém de forma sucinta as informações necessárias ao seu

entendimento.
- Completo – contém todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-
explicável.
Como comentamos no início deste livro, existem várias finalidades para uma avaliação
de imóveis. Dependendo desta finalidade, o laudo de avaliação poderá ser redigido no modelo
simplificado. Em outras, somente poderá ser emitido no modelo completo.
O modelo simplificado é basicamente uma planilha onde todas as informações do

trabalho de avaliação estão condensadas em campos e colunas, sendo um documento sucinto
e objetivo na transmissão da informação. Normalmente é indicado para as finalidades de uso
restrito, onde todos os envolvidos têm total entendimento das informações geradas ou
quando o interessado precisa unicamente da informação final gerada, ou seja, o valor de
mercado do imóvel, tendo total confiança no perito avaliador e sabendo que o resultado
reflete plenamente a situação do mercado.
Abaixo um exemplo reduzido de laudo simplificado.

Página 107
LAUDO DE AVALIAÇÃO - APARTAMENTO

LOGOMARCA LAUDO DE USO RESTRITO - NÃO DEVE SER DISPONIBILIZADO A TERCEIROS
Nº do Laudo : 0 0 0 0 .0 0 0 0 .0 0 0 0 4 5 Data do Laudo : 03/04/2017 Data da Visto ria: 03/04/2017
1. S O LIC IT A ÇÃ O : P R E E N C H A T O D A S A S C ÉLULA S P A R A A T A R J A V E R M E LH A D E S A P A R E C E R
P ro pietário : XXX XX XXXX XX Ordem Serviço nº: 045.17 Data da O.S. 03/04/2017
P ro po nente: XXX XX X XXX X X CP F: XXX XX XXX XX
Finalidade: COM P RA E VENDA P ro gr.M inha Casa M .Vida: Não Objetivo : VA LOR DE M ERCA DO
2 . ID E N T IF IC A ÇÃ O : P R E E N C H A T O D A S A S C ÉLULA S P A R A A T A R J A V E R M E LH A D E S A P A R E C E R
Endereço do imó vel: RUA XXXXXXX XX nº: 656 Co mplemento : A P TO 202
No me Co ndo m./Empreend.:ED. XXXXXXXXXX B airro : XXXXXXXXX XXXXX
Cidade: XXXX XXXXXXX X XXXX UF: SP CEP : 222222-222
Cartó rio : 1OFÍCIO M atrícula nº: 12345 Data Emissão : 16/06/1983
3 . M IC R O R R E G IÃ O D O A V A LIA N D O : P R E E N C H A T O D A S A S C ÉLULA S P A R A A T A R J A V E R M E LH A D E S A P A R E C E R
Uso predo minante: Resid.M ultifamiliar P adrão co nstrut. predo minante: A lto A cesso : B o m
Infraestrutura urbana: X rede água po tável X rede elétrica X telefo nia X iluminação pública (na via do lo te)
X rede de água pluvial X rede de esgo to X pavimentação X gás canalizado
Serv. e eq. co munitário s: X Co mércio rede bancária X saúde X lazer
X transpo rte co letivo X segurança pública X co leta de lixo X esco las
4. D A D OS D O T ER R EN O: P R E E N C H A T O D A S A S C ÉLULA S P A R A A T A R J A V E R M E LH A D E S A P A R E C E R
Á rea To tal (m²): 800,00 Nº de frentes: 1 Testada (m): 20,00
Situação : M eio de quadra Fração Ideal: 0,038460 To po grafia: Declive > 10%
Superfície: Seco Co ta do Greide: A baixo Fo rmato : Regular
5 . D A D O S D A UN ID A D E A V A LIA N D A : P R E E N C H A T O D A S A S C ÉLULA S P A R A A T A R J A V E R M E LH A D E S A P A R E C E R
Tipo do imó vel: A partamento Tipo do apart.: Co nvencio nal Tipo Implantação :Co ndo mínio
P o sição na edificação : Fundo s Ocupação : Ocupado A ndar: 2
1
Nº quarto s (não co ntar suíte): Nº de suítes: 1 Qtde. do rmitó rio s: 2
Nº banheiro s so ciais: 1 Nº de lavabo s: 0 To tal banheiro s: 2
So lução de abastec. de Á gua:Rede de água po tável So lução sanitária: Rede de esgo to Uso : Residencial
Estado co nservação do Bom P adrão acabamento :A lto Idade aparente: 10
Fechamento de paredes: madeira X alvenaria drywall parede de concreto outros: Nº de pavimento s da unidade: 1
A verbadas Não Á rea To tal Quantidade

Vaga de garagem
Á reas: P rivativa To tal Co mum To tal A verbadas do imó vel Co bertaDesco b. Livre P resa To tal
75 42 117 117,00 Vinculada à matr.do 1 0 1 0 0 1
M atrícula individualizada 0 0 0 0
Vagas de uso co mum: Quantidade to tal de vagas de garagem 1
Divisão P reench.
2 do rmitó rio s (1quarto e 1suíte), 2 banheiro s (1so cial e 1da suíte),
interna:
Demais 2 QUARTOS SOCIAIS, 1 SALA, 1 COZINHA,1 BANHEIRO PRIVATIVO, 1 ÁREA DE SERVIÇO, 1 BANHEIRO SOCIAL, 1 CORREDOR, 1 HALL
info rmaçõ es: (ESCRITÓRIO)
6 . D A D O S D O P R ÉD IO : P R E E N C H A T O D A S A S C ÉLULA S P A R A A T A R J A V E R M E LH A D E S A P A R E C E R
Nº de pavimento s: 13 Nº Unidades p/ andar: 2 P o sição : Iso lada/Centro do terreno Idade aparente: 34
Quantidade de blo co s: 1 Nº de elevado res: 2 Uso : Residencial Nº de unidades: 26
Infraestrutura / serviço s / piscina playground X salão de festas X portaria 24 horas X gás canalizado quadra gerador
equipamento s:
sauna X interfone X churrasqueira X portão eletrônico poço artesiano X cftv hidrômetro individ.
P ro teção co ntra incêndio não possui alarme escada emergênc. hidrantes X extintor iluminação de emergência
P adrão de acabamento : No rmal/M édio Fachada P rincipal: Co o rdenadas:

Bom
Estado co nservação co ndo mín.: Esquadrias Revestimento Latitude (S): Lo ngitude (W):
Lo calização : Boa A lumínio Cerâmica 019° 56' 47,0 " 043° 56' 28,5 "
7 . C O N D IÇÕ E S G E R A IS : P R E E N C H A T O D A S A S C ÉLULA S P A R A A T A R J A V E R M E LH A D E S A P A R E C E R
7.1- A s info rmaçõ es apresentadas na do cumentação co rrespo ndem às verificadas na visto ria? Em caso negativo , justifique.
Sim
7.2 - O imó vel aparenta co ndiçõ es de estabilidade e so lidez? Em caso negativo , justifique.
Sim
7.3 - O imó vel apresenta vício s de co nstrução aparentes? Em caso afirmativo , relatar pro blemas:
Não
7.4 - O imó vel aparenta co ndiçõ es de habitabilidade? Em caso negativo , justifique.
Sim
7.5 - O imó vel é afetado significativamente po r fato res ambientais, climático s, lo calização , etc.?
Valo rizantes: nenhum vista p/ o mar vista p/ parques X vista permanente metrô outros:
Depreciação : nenhum córregos rede alta tensão presídio feira-livre X favelas outros:
8 . A V A LIA ÇÃ O : P R E E N C H A T O D A S A S C ÉLULA S P A R A A T A R J A V E R M E LH A D E S A P A R E C E R
M CDDM - M éto do co mparativo direto de dado s de mercado Especificaç
M eto do lo gia: Fundamentação : P recisão :
ão da
Nº de dado s 26 Tratamento de Estatística inferencial avaliação : Grau III Grau II
9 . D IA G N Ó S T IC O D E M E R C A D O : P R E E N C H A T O D A S A S C ÉLULA S P A R A A T A R J A V E R M E LH A D E S A P A R E C E R
Desemp. do mercado :
NOM E DA EM P RESA
Recessivo Nº de o fertas: A lto Liquidez e prazo pro vável de venda: M édia (entre 3 e 6 meses)
SÃ O P A ULO www.cursodeavaliacaodeimoveis.com.br
Página 108
ALGUMA CÉLULA DA PRIMEIRA PÁGINA FICOU SEM PREENCHIMENTO

LOGOMARCA NOME
CPF
Representante Legal da Empresa
XXX XX X X X
NOME / CAU
CPF
Respo nsável Técnico
XXX XXX X X XX
Represent ant e Legal da Empresa Responsável Técnico
10 . M A N IF E S T A ÇÃ O S O B R E A G A R A N T IA
Co nsiderando as info rmaçõ es anterio res, a visto ria ao imó vel, a do cumentação apresentada e as atuais co ndiçõ es do mercado
imo biliário lo cal (liquidez), o bem avaliando po de ser aceito em garantia? Em caso negativo , justifique no item "13. Sim
Observaçõ es".
11. R E S ULT A D O : P R E E N C H A T O D A S A S C ÉLULA S P A R A A T A R J A V E R M E LH A D E S A P A R E C E R
Valo r de mercado (A partam.+garagem(s)) (R$ ).: 470.000,00 (quatro cento s e setenta mil reais)
Á rea de referência (m²): 75,00 Valo r unitário (R$ /m²): 6.266,67
12 . IN F O R M A ÇÕ E S C O M P LE M E N T A R E S D A V A G A D E G A R A G E M A UT Ô N O M A IN C LUÍ D A N A T R A N S A ÇÃ O ( E X C LUS IV O P A R A F IN S C A R T O R Á R IO S ) :
Estimativa de valo r p/vaga(s) de garagem(ns) (R$ ): R$ 0,00 ()
Cartó rio : M atrícula(s) nº: Data Emissão :
13 . O B S E R V A ÇÕ E S : E S C R E V E R T A M B ÉM O S M O T IV O S D A M A N IF E S T A ÇÃ O N E G A T IV A S O B R E A G A R A N T IA
P ara fins de avaliação , fo i ado tado o valo r determinado pela Estimativa de Tendência Central (Valo r M édio ) po is, apesar de o mercado enco ntrar-se
recessivo , co m um vo lume pequeno de transaçõ es imo biliárias de imó veis semelhantes, na região , o imó vel fo i refo rmado recentemente e po ssui um
acabamento superio r ao s imó veis semelhantes no mesmo prédio .
130
14 . A N E X O S :
Do cumentação da unidade avalianda fo rnecida pelo co ntratante
Outro s do cumento s que fundamentam o trabalho
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO exibir ocultar
Inserir foto horizontal Inserir foto horizontal
Inserir foto vertical Inserir foto vertical
FACHADA SUÍTE
Inserir foto horizontal Inserir foto horizontal
Inserir foto vertical Inserir foto vertical
SALA COZINHA
Página 109
O modelo completo é um documento maior, que apresenta cada item de forma

explicada e detalhada. É indicado para as finalidades que envolvem pessoas leigas no assunto
que, além da informação final referente ao valor de mercado do imóvel, precisam também
registrar e documentar a fundamentação dos cálculos que geraram o resultado. Ou seja, o
laudo modelo completo é um documento auto-explicativo.
Os modelos editáveis de LAUDOS SIMPLIFICADOS para todos os tipos de

imóveis estão disponíveis nos anexos eletrônicos deste curso.
ATENÇÃO: normalmente, o modelo completo de laudo é utilizado em

finalidades judiciais, ou que possam a vir a se tornar judiciais no futuro. Exemplo:
uma família que solicita a avaliação dos imóveis para um inventário. Neste caso,
deve-se fazer o modelo completo, pois o inventário sempre é na justiça. Outro
exemplo: um casal solicita a avaliação do imóvel da família para um divórcio
amigável. Deve-se fazer o laudo completo, pois a partilha dos bens pode começar
amigável, mas a qualquer momento pode-se começar um processo na Justiça.
Nos demais casos, sempre ofereça os dois modelos ao seu cliente. O laudo
simplificado, por ser menor, sempre terá um preço mais barato.
4.2 - Roteiro básico de apresentação de Laudo Completo
O laudo deverá conter pelo menos os seguintes títulos:
INTERESSADO
Pessoa física ou jurídica que encomendam o trabalho..
PROPRIETÁRIO
Quando for possível a sua identificação. Em lguns casos, é o mesmo que o
INTERESSADO.
OBJETIVO DO TRABALHO
- Objetivo da avaliação, se para determinação do valor de mercado, valor de locação,
valor de liquidação forçada, etc.
- Grau de detalhamento das atividades básicas.
- Especificação da avaliação (graus de fundamentação e precisão).
INDIVIDUALIZAÇÃO DO OBJETO DA AVALIAÇÃO

Página 110
Documentação
Solicitar ou buscar o fornecimento da documentação relativa ao bem, necessária à
realização do trabalho, como:
- Certidão de Registro de Matrícula.

- Guias de iPTU.
- Plantas e/ou projetos.
- Demais elementos que influem no valor total do bem (fatores valorizantes ou
desvalorizastes decorrentes).
Conhecimento da Documentação
Na impossibilidade da obtenção de toda a documentação necessária, o avaliador
deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar
claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem
como os pressupostos assumidos em função dessas condições.
ATENÇÃO: é importante informar ao cliente a impossibilidade de

determinação da área exata de uma edificação por causa da falta de projetos e
planta. Em alguns casos, as construções não estão averbadas nos documentos de
cartórios e nem nas guias de IPTU. Nos casos de terrenos e lotes, caso não existam
documentos confiáveis para determinação da área exata, faça a estimativa através
do Google Earth e indique esta fonte no seu laudo.
VISTORIA
- NENHUMA AVALIAÇÃO PODERÁ PRESCINDIR DA VISTORIA. Em casos excepcionais,

quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação
paradigma, que deverá ser explicitada no laudo.
ATENÇÃO: caso seja impossível vistoriar o imóvel, tente visitar um parecido.

Por exemplo, caso seja necessária a avaliação de um apartamento invadido, ou que
está indo para leilão por inadimplência do morador, tente falar com o síndico e faça
a vistoria em um apartamento do mesmo prédio, igual ao avaliando. Normalmente,
o síndico também tem interesse em agilizar o processo de retirada do morador (que
também de estar inadimplente com a taxa de condomínio) e vai te dar toas as
informações e apoio necessários.
- A vistoria deve ser efetuada com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem

avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a
orientação da coleta de dados.

Página 111
- É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros

aspectos relevantes à formação do valor.
- O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a

afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas consequências apreciadas.
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Caracterização Física
- Relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente.
Melhoramentos Públicos Existentes

- Energia elétrica, telefone, gás, rede viária, guias e sarjetas, pavimentação, coleta de
lixo, água, esgoto, rede pluvial.
Serviços Comunitários
Transporte coletivo, recreação, ensino e cultura, rede bancária, comércio, mercado de
trabalho, segurança, saúde.
Potencial de Utilização
Parcelamento do solo, estrutura do sistema viário, restrições físicas, legais e sócio
econômicas de uso.
CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL
TERRENO
Caracterização Física
- Relevo, solo, subsolo, ocupação.
Situação
- Acessos, serviços, melhoramentos públicos.
Utilização
- Atual, potencial, legal, econômica.
Descrição
- Perímetro, confrontações, frente, área, profundidade.

Página 112
BENFEITORIAS
- Finalidade para qual foi construída
- Tipo de construção
- Número de pavimentos e dependências
- Tipo de estrutura e cobertura
- Tipo de acabamento por dependência
- Pés – direitos
- Esquadrias e peças por dependências
- Idade do imóvel (se possível)
- Idade aparente (de acordo com estado de conservação)
- Estado de conservação e obsoletismo
- Fatores de depreciação
METODOLOGIA
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a
finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de
mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado.
PESQUISA DE VALORES
Coleta de Dados
É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista: as
características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas
anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa
esclarecer aspectos relevantes para a avaliação.
- Aspectos Quantitativos
É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com
atributos comparáveis aos do bem avaliando.
- Aspectos Qualitativos
Na fase de coleta de dados é recomendável:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem
avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem
ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de
mercado;
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado
coletados;
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência
da avaliação. Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável buscar

Página 113
informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações, verificar a
forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram.
DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL
- Tratamento dos Dados

Os dados devem ser tratados para obtenção de resultado confiável de acordo com a
metodologia escolhida.
A metodologia escolhida é a que melhor se aplica ao mercado de inserção do bem,
permitindo-se:
- Arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de
1% do valor estimado;
- Indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação
ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.
- Diagnóstico do Mercado
O avaliador, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado onde se situa
o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível,
relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.
CONCLUSÕES
Com os fundamentos resultantes da análise final.
DATA
- Da vistoria e do laudo.
- Nome e assinatura.
ANEXOS
- Plantas, documentos, fotografias, pesquisa de valores, relatório do software
estatístico, memórias de cálculo, etc.
4.2.1 - Exemplos de Laudos Completos
O anexo eletrônico possui TEMPLATES e modelos editáveis de DIVERSOS

TIPOS DE LAUDOS:
- AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO;
- AVALIAÇÃO DE CASA
- AVALIAÇÃO DE GALPÃO;

Página 114
- AVALIAÇÃO DE SALA – ANDAR CORRIDO;

- AVALIAÇÃO DE TERRENO USANDO O MÉTODO INVOLUTIVO;
- AVALIAÇÃO DE TERRENO PARA FINS DE GARANTIA;
- MODELO DE AVALIAÇÃO PELO MÉTODO EVOLUTIVO;
- MODELO DE LAUDO DE RENOVATÓRIA DE ALUGUEL.
E lembre-se: tenha sempre em mente que existem 2 atividades principais para que o
seu trabalho esteja completo:
1- Executar a avaliação do imóvel utilizando-se o método mais adequado,
encontrando o seu justo valor de mercado;
2- Elaborar o Laudo de Avaliação de Imóvel, que é o documento onde ficam
registrados os resultados de sua avaliação.
Ao longo da sua jornada como avaliador, torna-se uma atividade natural a elaboração
dos laudos de avaliação. Mas, para que seja mais fácil no início, o anexo eletrônico lhe
fornecerá modelos e templates de laudos para os mais diversos tipos de imóveis: casas,
apartamentos, terrenos, salas, lojas, etc. Estes modelos te ajudarão muito no início, até que
você consiga personalizar seu trabalho.
Desejo-lhe sucesso em sua jornada!

Página 115
PARTE 2 – COMO MONTAR SEU NEGÓCIO DE

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Nesta parte do curso eu vou te mostrar como montar o seu negócio de avaliação de
imóveis e como iniciar a sua operação.
Lembre-se: estamos falando de um processo, não de um fim.

Vou te ensinar como obter resultados no menor tempo possível, mas somente a
experiência e a vivência no negócio poderão te deixar tranquilo com relação ao domínio do
seu dia-a-dia como perito avaliador.
As pessoas erram ao pensar que basta aprender uma profissão, ou ofício, e está tudo
resolvido. Negativo. O desafio maior é começar a produzir e a ganhar dinheiro com o seu
negócio.
E nenhuma escola nos ensina como formatar, iniciar e operacionalizar a aplicação

prática dos ensinamentos profissionais.
Não vamos entrar aqui no mérito do “plano de negócios” ou outras ferramentas de

planejamento. Estou entendendo que você quer começar a ganhar dinheiro com avaliação de
imóveis. Então eu vou te mostrar o caminho.
Diferentemente de você, eu tive que aprender na “tentativa e erro”, já que não tive
ninguém para guiar o meu início de carreira. Eu gastei muito tempo (e dinheiro)
experimentando e tentando acertar. Mas não desisti e aprendi a avaliar o que havia dado
errado no passo anterior, para planejar e acertar o passo seguinte.
Eu sabia que tudo era um processo que aconteceria passo a passo, com calma. Não
existem derrotas ou fracasso, apenas aprendizados.
“Sucesso é aquilo que sobra depois que a gente sobrevive a todos nossos erros” (autor
desconhecido).
Não foque no topo da montanha, mas faça hoje algo que te leve para mais perto do
seu objetivo. O que interessa é ser melhor do que você era ontem.

Página 116
Tome muito cuidado com o excesso de informação. Foque apenas no que é necessário.
Simplicidade e foco!
É claro que você deve aprender mais, sempre. Mas procure gastar mais tempo
executando do que aprendendo.
Preocupe-se em ser produtivo, e não ocupado. Esqueça a ideia de que “tenho que
trabalhar X horas”. Pense apenas nos resultados do que o seu trabalho produz. Aí você estará
ganhando em qualidade de vida.
Crie uma logomarca. Você poderá contratar alguém para fazer isso, mas também é
possível criar uma com as ferramentas de seu computador. A logomarca é muito importante
para ser inserida no cabeçalho de seus laudos e lhe trará benefícios enormes a médio e longo
prazo.
Vamos lá!

Página 117
CAPÍTULO 1 – QUESTÕES LEGAIS

A primeira coisa que você deve fazer é encontrar um bom escritório de contabilidade
que possa te assessorar. Eu vou te passar informações valiosas, mas é importantíssimo que
você tenha um contador te acompanhando.
É primordial que você faça tudo certo desde o início. Não é tão complicado assim, se
você tiver a assessoria de um bom contador, e você fica tranquilo para aceitar todos os
trabalhos que chegarem para você.
Você poderá começar como AUTÔNOMO, mas deverá abrir a sua empresa de
avaliações assim que perceber os resultados do seu trabalho.
1.1 - Autônomo
Sem problemas. Você pode começar ganhando e emitindo nota como autônomo.
Afinal de contas, você é um profissional com sua atividade regulamentada pelo CREA ou CAU.
Para isso utilizaremos uma RPA – Recibo de Pagamento Autônomo. É o recibo padrão
para profissionais liberais.
Segue abaixo alguns links para te ajudar com os RPAs:
- Aplicativo para cálculo e emissão de notas RPA:

http://www.baixaki.com.br/download/calculo-e-emissao-do-rpa-recibo-de-pagamento-
autonomo-.htm
- Algumas planilhas de Excel úteis, incluindo a de RPA:

http://www.joaobatista.com.br/PlanilhasExcel.htm
- Um manual PDF explicando um pouco mais sobre o RPA:

http://www.netevida.com/informatica/dicas/modelo-e-preenchimento-da-rpa/
Lembrando que para emitir nota como RPA você precisa do seu número do INSS.
Se você já teve carteira assinada, então você já tem INSS. Se não tem, pode fazer seu
cadastro na página oficial do Ministério da Previdência.

Página 118
Como pessoa física, você pagará 27,5% de imposto de renda e poderá ter
restituição de parte deste valor na declaração do Imposto de Renda Pessoa Física
(IRPF) no ano seguinte.
Todo cliente, seja ele pessoa física ou empresa, aceita que você preste serviços
eventuais como autônomo. As empresas apenas exigem que você tenha uma pessoa
jurídica para contratos de longa duração. Se o cliente for um órgão do governo, este
sempre exigirá que você tenha uma pessoa jurídica para qualquer tipo de serviço.
1.2 - Pessoa Jurídica
Primeira pergunta: quando devo abrir minha empresa?
Não tem uma resposta exata, mas o recomendado é que antes de estar faturando pelo
menos R$ 5.000/mês não vale a pena.
Depois, quando for abrir sua empresa, a recomendação é abrir uma sociedade limitada
como Microempresa (ME) no enquadramento de impostos Simples Nacional.
Essa é a melhor configuração para uma empresa de consultoria em avaliação de

imóveis e uma das que pagam menos impostos.
DICA: o objetivo de abrir como uma sociedade limitada é a proteção dos seus bens.
Para isso você precisa de um sócio quotista. Nada mais é que somente um nome na empresa
para você poder ter sociedade limitada.
Recomendo que peça para alguém de sua confiança para se tornar sócio com você na
empresa. Pai, mãe, irmão, esposo (a). O sócio pode ter 1% de participação na empresa, por
exemplo, só para constar como sócio mesmo.
Quanto de imposto se paga?
Varia, mas como pessoa jurídica pode ir de 4,50% até 16,85% mais outras taxas,
dependendo do faturamento e faixa. Isso enquadrando sua empresa no Simples Nacional
como prestação de serviços, que seria o caso de uma consultoria em avaliação de imóveis.
Lembrando como informei no início, você precisará contratar um contador. É um

dinheiro mais do que bem investido. Principalmente se você já passou dos R$ 5.000 ao mês em

Página 119
faturamento. O contador irá garantir que sua empresa esteja seguindo 100% das obrigações
fiscais.
Para se enquadrar no Simples Nacional você precisa das atividades do CNAE certas
(não são todas que podem) e faturamento máximo de R$ 3.600.000,00 (três milhões e
seiscentos mil reais) por ano.
A página oficial para consulta dos CNAE’s é http://www.cnae.ibge.gov.br/
Mas o seu contador vai te orientar adequadamente.
DICA: tente encaixar o maior número possíveis de atividades que você possa vir a
realizar com sua empresa. Isso não significa o que você vai estar fazendo hoje, mas aquelas
atividades que você pode ter a chance de um dia vir a fazer no futuro.
Não custa nenhum centavo a mais incluir diversas atividades. Em compensação, no

futuro, se você quiser incluir custa – e bastante! Alterações nos contratos sociais de empresa
são sempre caras.
Quanto pagarei pelo contador?
Pode variar muito. A média fica entre meio salario mínimo e um salario mínimo.
Como abrir e registrar a empresa?
Não tem muitos mistérios na verdade. Eu poderia explicar aqui os passos para se fazer.
De qualquer jeito, não recomendo que se faça sem contador e por isso melhor que ele lhe
explique certinho tudo o que você precisa.
Há algumas exigências como endereço da empresa, capital inicial, assinatura para cá e

para lá, etc. Mas sem grandes problemas.
Sempre utilize o seu contador para a emissão de Notas Fiscais. Como estamos tratando
de uma atividade de prestação de serviços, são as prefeituras que regulamentam a emissão de
Notas Fiscais. Cada prefeitura tem uma regra e um sistema diferente. Portanto, o seu contador
é a melhor pessoa para entender isso e fazer da melhor forma possível. Esta atividade faz
parte do trabalho que o contador presta para você e sua empresa.
As Notas Fiscais são emitidas ao final dos trabalhos. Normalmente o cliente deposita
50% dos honorários como um sinal de pagamento. O pagamento final de 50% é depositado
pelo cliente quando você entrega seu trabalho, juntamente com a Nota Fiscal de 100% do seu
serviço.

Página 120
Ao final de cada mês, envie os documentos abaixo para o seu contador:

- extratos das contas bancárias da empresa;
- todos os recibos e boletos de todas as despesas que você teve com a empresa:
aluguel, energia elétrica, contas de telefone e internet, gastos com combustíveis, etc;
- os comprovantes de pagamentos de impostos.
ATENÇÃO: eu não sei como isto acontece, mas assim que você abre a sua
empresa, você começa a receber uma quantidade enorme de boletos pelo Correio,
em seu endereço. São os mais diversos tipos de contas, todas relacionadas com a sua
empresa. Mas NÃO PAGUE nenhuma delas sem antes conversar com o seu contador.
Na realidade, seu contador deve te encaminhar tudo o que deve ser pago. Todas as
contas que você receber no endereço que você registrou a empresa são GOLPES.
NÃO PAGUE NADA QUE RECEBER PELO CORREIO EM NOME DE SUA NOVA EMPRESA.
Por incrível que pareça, eu recebi contas e boletos em meu endereço com o número
de CNPJ da minha nova empresa ANTES mesmo do meu contador me passar este
número. Fique atento!
1.3 - Meios de recebimento
Basta você ter uma conta corrente em seu nome (se for trabalhar como autônomo) ou
em nome de sua empresa para receber seus honorários. É a forma mais simples para você e
para seus clientes.
A forma de pagamento nas propostas comerciais que você envia a seus clientes seria
“depósito em conta”. Normalmente o cliente deposita 50% dos honorários como um sinal de
pagamento. O pagamento final de 50% é depositado pelo cliente quando você entrega seu
trabalho. Você consegue controlar estes depósitos através da internet.
Algumas pessoas pensam em receber com cartões de crédito, mas além de não ser
prático, o seu cliente passa a ter que ir até o seu escritório para lhe pagar. Existem formas de
pagamento por cartão não presencial, mas é uma responsabilidade grande você pegar os
dados do cartão de um cliente.
Existe também a modalidade dos boletos. Mas também são pouco práticos. Você
precisa ter um contrato e um programa especial de seu banco para a emissão de boletos, além
de pagar uma taxa por cada boleto que emite.

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Eu nunca tive problemas com os meus clientes para receber através de depósito em
conta. Então, fique com esta opção.
Recomendo abrir a conta de sua empresa em um grande banco comercial.

Normalmente todos têm conta na Caixa Econômica Federal. Aí seus clientes podem te pagar
com uma simples transferência bancária.

Página 122
CAPÍTULO 2– O SEU MERCADO, COMO ALCANÇA-LO

No início deste livro (na INTRODUÇÃO ESTENDIDA), nós falamos das áreas da
sociedade e das demandas onde são necessárias as avaliações de imóveis.
Vamos falar novamente deste assunto. Porém mais profundamente agora. Você vai
saber os detalhes de cada área, de cada cliente, e como abordar e acessar cada mercado.
Existem formas diferentes de abordar cada área. Você pode atacar todas ao mesmo
tempo, ou se dedicar a uma delas de cada vez. Mas, cada área tem uma abordagem
ligeiramente diferente. Você nunca vai conseguir atacar todo o mercado com a mesma
abordagem.
Eu gastei um bom tempo tentando as mais diversas abordagens. Hoje eu sei o que vale
a pena e onde focar. É isto que vou te passar agora.
Vamos lá.
Existem modelos editáveis de PROPOSTA TÉCNICA E COMERCIAL nos anexos

eletrônicos deste curso. Da mesma forma, existem também modelos editáveis de
LAUDOS DE AVALIAÇÃO nos modelos COMPLETO E SIMPLIFICADO para as mais
diversas tipologias de imóveis, bem como para os diversos métodos de avaliação
(comparativo direto de dados de mercado, evolutivo, involutivo).
2.1 - Operações de compra e venda de imóveis
A parte vendedora ou a parte compradora deseja saber o real e justo valor de mercado
de um imóvel que está sendo transacionado. Os clientes, neste caso, podem ser pessoas
físicas, grandes empresas, investidores, entre outros.
Às vezes, um cliente escolhe um apartamento ou uma casa para comprar e passa dias
angustiado com a decisão. É um passo muito importante na vida. Afinal de contas, não se
compra imóveis todos os dias. A decisão do local e das características do imóvel já tomam boa
parte do pensamento do comprador. E existe também a dúvida com relação ao preço. É difícil
saber se ele está pagando o preço justo pelo imóvel. Nos demais itens (localização, vizinhança,
conforto, etc), você não pode ajudar (quem faz isso é o corretor de imóveis). Mas você pode
resolver a questão do valor de mercado do imóvel. O cliente, após escolher o imóvel, te
contrata para avalia-lo. Com o laudo em mãos, ele pode ter a certeza de estar fazendo um bom

Página 123
negócio, ou que deverá negociar o preço um pouco mais. Este conforto NÃO TEM PREÇO para
o seu cliente.
Existe também o outro lado. O vendedor que necessita saber o real valor de mercado
do seu imóvel antes de coloca-lo à venda.
Ou o investidor que precisa saber se está fazendo um bom negócio.
Para estes casos, sejam eles pessoas físicas ou empresas, você PODE oferecer o LAUDO
SIMPLIFICADO. O cliente não necessita de um documento completo, com todas as páginas de
um laudo completo. É mais barato para ele e mais certeza para você que ele vai fechar o
serviço.
Existem modelos editáveis de LAUDO DE AVALIAÇÃO SIMPLIFICADO nos

anexos eletrônicos deste curso. São modelos para APARTAMENTO, CASA, GALPÃO,
LOJA, LOTE E SALA.
ATENÇÃO: no início de minha carreira como perito avaliador, eu perdi muito

tempo não oferecendo o laudo simplificado aos meus clientes. Uma operação de
compra/venda não demanda o laudo completo, que é mais caro. Eu perdi vários
serviços por cobrar um valor mais elevado, quando poderia cobrar menos por um
laudo simplificado.
Este mercado é alcançado através de anúncios no Google que direcionam o cliente

para o seu site. Ou seja, a avaliação de imóveis, para estes clientes e estas finalidades, não é
um tipo de serviços no qual as pessoas possuem um número de telefone em suas agendas,
tampouco guardaram um panfleto que receberam por correio. A pessoa não se prepara
previamente para fazer uma avaliação de imóvel. Neste caso, quando ela precisa do serviço,
vai ao Google e faz uma pesquisa. Você poderia gastar milhões com outro tipo de abordagem,
mas nunca alcançaria este mercado senão através de anúncios no Google.
Sim, você deverá ter um site e fazer uma campanha no Google através do Google
Adwords. São aqueles anúncios pagos que ficam na parte superior de uma pesquisa feita no
Google. Você já deve ter visto.
Antes, vamos falar um pouco sobre as diferenças entre TRÁFEGO ORGÂNICO e

TRÁFEGO PAGO.
O Google possui algorítmos e sistemas muito avançados para direcionar as pesquisas.

Quando você (ou seus clientes) digitam o termo “avaliação de imóveis” no Google, aparecem

Página 124
diversos sites. Alguns de entidades de classe (do CREA, do CAU), de notícias relevantes a
respeito e também de algumas empresas que já prestam este tipo de serviços há muito tempo.
O tráfego orgânico é aquele onde o site aparece naturalmente nas pesquisas do

Google. E os algoritmos do Google conseguem saber a relevância do site. Muitas variáveis são
envolvidas nesta classificação dos sites. Em qualquer termo de busca, os sites que aparecem
na primeira página são aqueles realmente relevantes para o termo pesquisado.
Quando você começar a prestar os serviços de avaliação de imóveis e montar o seu

site, a sua inclusão nas primeiras páginas de pesquisas não acontecerá imediatamente. Você
pode contratar o melhor programador e construtor de sites, mas o seu novo site vai demorar
anos para estar nas primeiras páginas do Google. Eu já vi empresas oferecerem serviços de
construção de sites que prometem coloca-lo nas primeiras páginas do Google. Mas isto é
IMPOSSÍVEL para um site novo. E nenhum programador de construção de sites contratado por
você será melhor e terá ferramentas melhores que os programadores do Google. Portanto, é
impossível burlar os algoritmos e já entrar nas primeiras páginas de busca através do tráfego
orgânico.
Mas existe uma solução para isto. É o tráfego pago, ou o Google AdWords. São
anúncios que você faz no Google. Quando o internauta digita uma pesquisa, o seu anúncio
aparece no topo da página, nas primeiras posições e você só paga para o Google se o cliente
clicar no seu anúncio.
Então, você tem que fazer uma campanha e um anúncio muito bem feito para garantir
que você vai aparecer e que o cliente vai clicar no seu anúncio. Por outro lado, você tem que
evitar que “qualquer um” clique no seu anúncio e gaste o seu dinheiro desnecessariamente.
Você deve abrir uma conta no Google Adwords, montar uma campanha, escolhendo as
palavras chave que deverão direcionar as pesquisas para o seu site. Aí você define o preço que
deseja pagar ao Google por cada pessoa que clicar em seu site através da busca no Google.
Eles fazem um leilão virtual e o site que pagar o maior preço, terá o seu endereço mais na
parte superior do site. Por isso, quando você faz uma pesquisa no Google, as primeiras 3
anúncios que aparecem no topo da página têm aquela pequena inscrição “anúncio” ao lado.
Simples assim.
ATENÇÃO: o seu site e uma boa campanha de divulgação através do Google

Adwords é a base para a abordagem de vários mercados. Considere a importância
deste item.
Vamos detalhar um pouco mais.

Página 125
2.1.1 - Montando e publicando seu site
A primeira coisa a se fazer é registrar o seu domínio.
Para isto, você deverá acessar o site www.registro.br , abrir uma conta, escolher o
nome do seu domínio (o melhor seria o nome de sua empresa), verificar se o nome está
disponível, registrar o seu domínio (caso esteja disponível) e fazer o pagamento.
Normalmente, o preço é de R$ 30,00/ano para ter o seu domínio registrado.
A partir daí, você terá que renovar o seu domínio a cada ano.
Em seguida, é necessário construir e hospedar o seu site.
Você pode pagar para uma empresa construir e hospedar seu site. Creio que o valor
pode varia de R$ 1.000,00 a R$ 5.000,00. A desvantagem é que, sempre que você precisar
mudar alguma coisa no seu site, vai depender desta empresa e vai ter que pagar por qualquer
modificação.
Mas você também pode construir você mesmo. É fácil e não requer nenhuma
experiência prévia na internet. Existem sites que disponibilizam as ferramentas e também a
hospedagem, por preços muito mais baixos.
Eu recomendo o site www.wix.com . Eles possuem templates prontos para quase

todos os tipos de sites e a ferramenta de construção é muito fácil. O valor é de
aproximadamente R$ 260,00 por ano para ter o seu site editável. Vale a pena. Outra grande
vantagem de fazer você mesmo é que ele fica facilmente editável. Você pode mudar os textos
e acrescentar o que quiser, quando quiser.
Eu comecei pagando para alguém fazer o meu site. Logo depois, eu precisei mudar
algumas coisas e foi caro e difícil. Aí eu mudei para o WIX. Eu mesmo fiz o site e eu posso
edita-lo a qualquer momento. Lá eu também consigo ter um endereço de email com o meu
domínio.
Não se preocupe com a perfeição do seu site. Ao longo do tempo você poderá ir
aperfeiçoando e melhorando. Tenha apenas as páginas abaixo:
- página inicial;
- página “quem sou”, onde você se apresenta ou apresenta a sua empresa;
- página de serviços, onde você detalha os serviços que faz (avaliação de casas,
apartamentos, lotes, terrenos, salas, etc);

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- página de contato.
Muito importante: mantenha o mesmo cabeçalho e o mesmo rodapé em todas as

páginas e coloque o seu número de telefone em letras garrafais. Acredite: isto dá resultado.
2.1.2 - Fazendo sua campanha no Google Adwords
Primeiro você terá que ter uma conta de email no Google. Pode ser uma conta que
você já possua, ou você poderá abrir uma nova conta de email para a sua empresa. Esta conta
de email será usada para abrir uma conta no Google Adwords.
Após abrir a conta no Adwords, você terá que criar a sua CAMPANHA.
Não vou te ensinar aqui detalhes operacionais de como montar a sua campanha, já
que foge do objetivo principal do nosso curso, e porque você tem outras fontes e recursos na
internet para te orientar. Além disso, o sistema do Adwords é bastante fácil e com suporte
para te explicar como montar a sua campanha.
O que você vai aprender aqui é algo muito mais valioso. Vou te apresentar macetes e
dicas que você não encontrará em nenhum outro lugar e que podem ser usadas em outros
tipos de campanhas também.
Basicamente:
- você precisa informar o endereço do seu site, ou seja, o endereço da página para
onde os clientes serão direcionados quando clicarem em seus anúncios;
- você escolhe uma lista de “palavras-chave”, ou seja, aquelas palavras ou expressões
que, quando procuradas pelos usuários do Google, terão o seu anuncio mostrado na primeira
página;
- você define o que será apresentado em seu anúncio, ou seja, aquelas 3 linhas que
aparecem nas páginas de busca do Google;
- você define qual será o território onde seus anúncios serão exibidos: todo o brasil, o
seu estado, a sua cidade, etc.
- você vai definir quanto deseja pagar por cada cliente que clicar em seu anuncio no
Google;
- você vai definir os horários quando seus anúncios serão exibidos;
- você vai definir um limite máximo de gastos diários com seus anúncios. Quando a sua
campanha atingir este valor diário, seus anúncios param de ser veiculados e somente voltam
ao ar no dia seguinte.

Página 127
Agora vamos aos detalhes.
Página de entrada:
Quando for colocar o endereço de seu site, coloque o endereço da página de serviços.
Muitas vezes, o cliente que procura no Google quer a informação direta ao ponto. Ele não vai
querer entrar na sua página de contato ou na página de “quem somos”. Se ele entrar pela
página de serviços. Ela já fica sabendo o que você faz e visita as demais páginas apenas se
quiser.
Palavras chave:
É a parte mais importante da sua campanha. Afinal, ela é que vai definir quais as
pessoas que entram na sua página. Se você colocar as palavras ou os termos errados, o seu
objetivo não será alcançado. Segue abaixo as palavras chave e expressões que você deverá
usar em sua campanha. Você poderá acrescentar mais alguma, mas não fuja destas:
- avaliação de imóvel
- avaliação de imóveis
- avaliação de imóvel urbano
- avaliação de imóveis urbanos
- laudo de avaliação
- laudo avaliação de imóvel
- laudo avaliação de imóveis
- avaliador de imóvel
- avaliador de imóveis
- avaliação patrimonial
- avaliação judicial
- avaliador judicial
- perito avaliador
- perito avaliador judicial
- avaliação de casa
- avaliação de casas
- avaliação de apartamento
- avaliação de apartamentos
- avaliação de um imóvel
- avaliação de imóvel para venda
- avaliação de terreno
- avaliação de terrenos
- avaliação de lote
- avaliação de lotes
- avaliação imobiliária
- renovatória de aluguel
- renovatória de locação
- renovação de aluguel

Página 128
- engenharia de avaliação
- avaliação de sala
- avaliação de salas
- avaliação de loja
- avaliação de lojas
- avaliação de prédio
- avaliação de prédios
IMPORTANTE: além das palavras e expressões acima, coloque uma versão de cada uma
delas com o nome ou sigla de sua cidade na frente.
Por exemplo, os clientes de São Paulo costumam procurar por “avaliação de imóveis
SP”. Os do Rio de Janeiro colocam “avaliação de imóveis RJ”. Os de Porto Alegre colocam
“avaliação de imóveis POA”. E assim por diante. Acredite: isto faz uma tremenda diferença.
Se a cidade onde você reside e presta serviços não tem uma sigla que a identifique,
coloque o nome completo da cidade. Por exemplo: “avaliação de imóveis Salvador”, “avaliação
de imóveis Ribeirão Preto”, “avaliação de imóveis Oiapoque”, “avaliação de imóveis Chuí”. Esta
pequena dica fará o seu site ser mostrado em pesquisas em que outros sites não aparecem. Aí
você levará vantagem sobre a sua concorrência.
Além das palavras chave, você deverá acrescentar também as PALAVRAS CHAVE
NEGATIVAS. Ou seja, aquelas palavras ou expressões nas quais você faz questão de não
aparecer, para não gastar dinheiro com cliques indesejados.
Por exemplo: “emprego avaliação de imóveis”. Ou “modelo de avaliação de imóveis”.

Nada contra quem digita estas expressões, mas está claro que as pessoas que digitam estas
pesquisas não serão suas clientes e estão buscando outra coisa. Porém, como a expressão
“avaliação de imóveis” está dentro da expressão que foi digitada por elas, o seu anúncio acaba
aparecendo e pode ser clicado, gastando o seu dinheiro desnecessariamente.
Segue abaixo as palavras chaves e expressões que você deve colocar como negativas
em sua campanha:
- aula
- curso
- check list
- check-list
- como
- como fazer
- currículo
- curriculum

Página 129
- demonstração
- emprego
- download
- estágio
- escola
- exemplo
- formação
- franquia
- free
- formulário
- grátis
- gratuito
- guia
- honorários
- quanto ganha
- manual
- método
- metodologia
- modelo
- on line
- online
- on-line
- oportunidade
- pdf
- recolocação
- regras
- salário
- simulação
- simulador
- tabela
- tcc
- tutorial
- vaga
- veicular
Acredite em mim. Coloque estes termos como “palavras negativas” . Isto vai te
economizar MUITO dinheiro.
Determinando a região onde seu anúncio vai ser veiculado:

Como nós conversamos anteriormente, a avaliação de imóveis é uma atividade
eminentemente local, na qual você consegue atuar a uma distância máxima de 100 Km a 120

Página 130
Km da cidade onde você vive. Em locais mais distantes, você teria que cobrar pelo
deslocamento e pelas suas horas enquanto está se deslocando. Aí o seu preço fica pouco
competitivo. Você pode trabalhar com parcerias, mas este é um tema que vamos conversar
um pouco mais adiante.
Portanto, quando estiver elaborando a sua campanha no Google Adwords, defina a sua
região de atuação para uma distância de até 120 Km da cidade onde você vive. Seus anúncios
somente aparecerão nesta região.
Existem casos em que os clientes estão fora desta região e procuram pelo serviço em
sua cidade. Várias vezes eu fui procurado por clientes de fora do Brasil que estavam ajudando
os pais ou familiares a contratar um avaliador de imóveis em minha cidade. Não se preocupe
porque os algoritmos do Google identificam esta situação e direcionam o seu anúncio a estes
clientes. Isto acontece principalmente porque você vai incluir a sigla de sua cidade ou o nome
dela nas suas “palavras chaves”. Desta forma, se o cliente está na Alemanha, mas deseja
buscar por um avaliador de imóveis em Goiânia, ele vai colocar na pesquisa “avaliação de
imóveis Goiânia”. Como você vai ter colocado o nome de sua cidade nas suas “palavras
chaves”, você será localizado por este cliente. Os algoritmos do Google são realmente
fantásticos.
Quanto pagar por cada clique:

Existem algumas atividades que possuem muita concorrência, como por exemplo,
serviços de chaveiros, gráficas, restaurantes, pet shops, etc. Nestes casos, o anunciante deve
pagar altos valores para ter os seus anúncios na primeira página do Google.
Mas, Graças a Deus, a concorrência é muito pequena na área de avaliação de imóveis.

No nosso caso, o lances vão de R$ 0,40 a R$ 2,00. Depende da palavra chave. A palavra chave
“avaliação de imóveis” pode chegar a R$ 2,00. Porém, a palavra chave
Além disso, você poderá verificar quais os lances mínimos de cada palavra chave para
que seu anúncio esteja na primeira página e no topo da página. Clique na aba PALAVRAS-
CHAVE, dentro do Google Adwords, e você verá a relação de todas as suas palavras chaves
com os respectivos valores para primeira página e topo da página.
Quais os horários para veiculação do anúncio:

Você poderá escolher os horários e dias nos quais o seu anúncio será veiculado. Eu
recomendo que você somente apareça nos horários comerciais (2ª a 6ª feira, de 9:00 hs às
18:00 hs), independentemente se você estiver disponível para atender o telefone em outros
horários.

Página 131
Eu já experimentei isto. Se o cliente precisar de seu serviço durante o horário
comercial, ele busca no Google e te liga de imediato. Se não for no horário comercial (sábados,
domingos e feriados, horários noturno, etc), ele irá te localizar nos anúncios no Google, vai
clicar no se anúncio e entrar no seu site. Mas ele não ligará porque o horário não permite.
Porém, ele não vai anotar os números de telefone. No dia seguinte, em horário comercial, ele
fará nova pesquisa e fará tudo novamente, clicando no anúncio, entrando no site e somente
neste momento ele ligará para você. Então, para que gastar cliques nos finais de semana e fora
dos horários comerciais? Economize seus cliques para os horários onde as coisas acontecem.
A mesma lógica funciona para os contatos por email. O cliente não envia e-mails nos
finais de semana e horários noturnos. Ele somente faz isso em horários comerciais. Existem
estudos que comprovam isso.
Qual o valor máximo a se gastar por dia:

Atribua um valor máximo a se gastar por dia. Pode variar, dependendo da cidade onde
você atua. Mas eu coloco o limite de R$ 40,00/dia. Até este valor diário, eu sou encontrado
pelos seus clientes até às 18:00 hs. Porém caso apareça alguma situação atípica, por exemplo,
um cliente indeciso que clica em diversos sites o dia todo e não toma a decisão, que mostra as
opções para a esposa, o pai, a mãe, o irmão, etc. Ele pode consumir seu valor mensal em
apenas um dia.
Além disso, todos os cliente que você conseguir abordar com R$ 40,00/dia já farão o
seu dia ser bastante movimentado com a emissão de propostas.
Quanto gastar por mês:

Você carrega os seus créditos e os seus anúncios aparecem enquanto durar este valor.
Eu costumo colocar R$ 300,00 a cada operação de carga (que é muito simples, através do
cartão de crédito que você cadastra no sistema) e este valor dura aproximadamente 20 a 25
dias corridos.
Mas se você estiver tendo retorno nos anúncios através dos clientes que consegue
fechar negócios, então reinvista mais e alcance mais clientes.
O valor que eu indico é apenas uma referência. Caso esteja gastando e não recebendo
telefonemas e nem e-mails de clientes, alguma coisa pode estar errada com a sua campanha
ou os seus anúncios.

Página 132
2.2 - Financiamento imobiliário e garantia de operações
Nesta situação, os clientes são os bancos. Imagine que um indivíduo está comprando
um apartamento, dando uma parte do valor como entrada e financiando o restante através de
um banco. O apartamento fica alienado ao banco enquanto o financiamento não é quitado.
Quer dizer, o imóvel fica como garantia da dívida. Caso não se pague o financiamento, o banco
vai tomar o imóvel do devedor. Mas o banco precisa saber se o apartamento, que fica alienado
como garantia, realmente vale o que foi declarado na operação de financiamento.
Então, em um processo de financiamento imobiliário em qualquer banco, uma das

primeiras etapas é a avaliação do valor de mercado do imóvel. Bancos como a Caixa
Econômica Federal, e os demais grandes bancos comerciais, contratam avaliadores para
efetuar esta etapa. Eles terceirizam este serviço. É muito mais prático e eles se concentram nas
demais atividades do processo de financiamento.
Existem avaliadores que possuem contratos com a Caixa Econômica Federal há

dezenas de anos, tendo criado suas famílias e montado patrimônio através desta prestação de
serviços.
É claro que, quanto maior a oferta de financiamentos imobiliários, maior a quantidade

de contratos e maior é a demanda pelo serviço de avaliação de imóveis. Somente a título de
exemplo, a Caixa Econômica Federal abre editais para a contratação de avaliadores
terceirizados a cada 2 anos. O último edital é de 2015. O mercado está esperando um novo
edital para breve. Além da Caixa todos os demais bancos comerciais utilizam avaliadores
terceirizados.
Além da garantia para o financiamento imobiliário, existe também a modalidade de

garantia de empréstimos. Os bancos, principalmente o BNDES e suas sucursais estaduais,
emprestam dinheiro às empresas, que apresentam imóveis como garantia (garantia real). Da
mesma forma que na Caixa Econômica Federal, o BNDES também contrata avaliadores
terceirizados para atender às suas demandas.
Eu tenho contratos com a Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e B, entre outros,
para estas demandas de avaliação de imóveis.
Além disso, estes mesmos bancos também contratam novamente o avaliador de

imóveis para atualizar o valor após a tomada do imóvel para leilão. Lembre-se, e aqui vai o
primeiro ensinamento técnico, a avaliação é um “retrato” do mercado no momento em que foi
realizada. O imóvel foi avaliado na época em que foi comprado e financiado pelo cliente.
Porém, passados alguns anos, caso ocorra a inadimplência do pagador, o banco toma o imóvel
que está em garantia e o coloca no mercado de leilões. Porém, ele precisa saber qual o valor
atualizado deste imóvel. Então, novamente contrata o avaliador de imóveis.

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Para se atingir e conquistar este mercado. Você deverá se apresentar pessoalmente.

Primeiro, procure pelas gerências ou diretorias de crédito imobiliário dos bancos e faça
contato por telefone. Vá garimpando até encontrar o departamento e a pessoa correta.
Agende uma visita pessoal e faça a sua apresentação e de seu negócio.
Neste momento, é importantíssimo você levar o seu cartão de apresentação.
Após o primeiro contato pessoal, faça acompanhamentos por telefone. Os

responsáveis pela área de financiamento imobiliários destes bancos verão o seu
profissionalismo e interesse, e certamente lhe darão uma oportunidade de prestar serviços.
A Caixa Econômica federal é o banco com a melhor remuneração para avaliadores de

imóveis. Uma avaliação simples (laudo simplificado, dentro do sistema da Caixa) custa R$
390,00 + R$ 40,00 de deslocamento, ou seja, R$ 430,00. Os demais bancos pagam valores
menores.
A grande vantagem neste caso é que você não precisa ficar correndo atrás do trabalho
após se cadastrar nos bancos. Você tem o trabalho inicial de se apresentar e conseguir a
oportunidade, mas depois de “entrar”, as solicitações chegam para você por email.
Existem dois modelos editáveis de LAUDO DE AVALIAÇÃO DE TERRENO PARA

FINS DE GARANTIA nos anexos eletrônicos deste curso. Um deles foi elaborado
incluindo o VALOR DE LIQUIDEZ (o imóvel estava sendo dado em garantia) e o outro
incluiu também o VALOR DE LIQUIDEZ FORÇADA (o imóvel já havia sido tomado pelo
banco por falta de pagamento e estava sendo colocado em leilão).
2.3 - Renovatórias de locação
Todo contrato de locação comercial pode ser renegociado no momento de sua

renovação (normalmente a cada 5 anos). No caso dos contratos comerciais, que envolvem
grandes imóveis, onde não seria tão simples desocupar o imóvel e alugar um outro mais
barato, as empresas contratam avaliadores para determinar o justo valor de mercado do
aluguel.
O método utilizado para este tipo de avaliação é o Comparativo Direto de Dados de

Mercado, tanto com a homogeneização por FATORES ou por INFERÊNCIA ESTATÍSTICA. Ao

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invés de se buscar no mercado os valores para venda, estamos buscando os valores de locação
dos imóveis da amostra. Todas as demais etapas da avaliação são as mesmas.
Existe um modelo editável de LAUDO DE AVALIAÇÃO PARA RENOVATÓRIA DE

ALUGUEL nos anexos eletrônicos deste curso.
Tanto o locador como o locatário podem solicitar a avaliação e a emissão do Laudo de

Avaliação para Renovatória de Aluguel. É um mercado enorme, que envolve praticamente
todos os imóveis comercial alugados. Imagine a quantidade de Shopping Centers no Brasil,
onde o avaliador poderá prestar serviços tanto para o Shopping como para os lojistas. Imagine
a quantidade de imóveis comerciais espalhados por sua cidade.
A maneira de se atingir este mercado também seria através de contatos telefônicos

visitas presenciais. Eu recomendaria atuar nas duas pontas: nos locadores (Shopping Centers e
fundos de pensão que possuem seu capital investido em imóveis) e locatários (lojistas de
Shopping Centers e associação de lojistas – o CDL de sua cidade).
Nos dois casos, faça contatos por telefone até encontrar as pessoas responsáveis pelas
AÇÕES RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO. Você poderia iniciar a busca pelo departamento jurídico
destas organizações. Mas, como cada caso é um caso, talvez a pessoa responsável esteja no
departamento de compras ou na diretoria.
Agende as visitas e faça a sua apresentação.
Estes serviços pagam um valor bem maior. Normalmente um laudo completo para este
mercado teria o valor de R$ 2.500,00.
Os imóveis podem ser lojas (de todos os tamanhos), salas ou andares corridos. Existem
também casos de prédios inteiros, onde o valor do serviço poderia chegar a R$ 7.000,00.
2.4 - Contestação de valores de impostos prediais (IPTU) e de

transmissão (ITBI ou ITCD)
Nestes casos, quando o contribuinte considera que os valores cobrados por tais
impostos não reflete o real valor de mercado de seu imóvel, ele interpõe uma solicitação de
revisão ou processo administrativo à autoridade competente. Porém, as chances de sucesso

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em sua solicitação de revisão do imposto devido são bem maiores caso sua solicitação seja
acompanhada de um Laudo de Avaliação de Imóvel. Outro mercado enorme.
O acesso a este mercado se dá na mesma forma do item 2-1, ou seja, através de seu
site com anúncios através do Google Adwords.
Neste caso, o laudo de avaliação sempre tem que ser o modelo completo. O cliente
usará o laudo em um processo administrativo junto à Prefeitura ou À Receita Federal. Nestes
casos, o melhor é ir com laudo completo.
Existem modelos editáveis de LAUDO DE AVALIAÇÃO COMPLETO nos anexos

eletrônicos deste curso. São modelos para as diversas tipologias de imóveis e os
diversos métodos de avaliação (comparativo direto de dados de mercado, evolutivo
e involutivo).
2.5 - Ações judiciais
Ações Judiciais: outra enorme fonte de demandas por avaliação de imóveis. Diversos
processos que tramitam nos fóruns em todo o Brasil necessitam de um Laudo de Avaliação de
Imóvel.
Primeiramente, temos que entender como funciona a Justiça.
Os juízes são originalmente formados em cursos de direito e com grande capacidade

técnica nesta área. Porém, grande parte dos processos judiciais envolve temas e assuntos
técnicos que não são do conhecimento dos juízes, e nem deveriam ser. Questões médicas,
contábeis, de engenharia, e questões que envolvem valores de mercado de bens.
No caso específico da avaliação de imóveis, vários são os tipos de ações que

demandam o Laudo de Avaliação: partilha de bens (por divórcio, inventários ou heranças
contestadas na justiça), usucapião, desapropriações, ações renovatórias de aluguel que não
foram resolvidas na esfera administrativa, disputas entre empresas, etc.
Nestes casos, o Juiz, que não entende destas questões puramente técnicas, nomeia
um PERITO JUDICIAL DE CONFIANÇA DO JUIZ, ou seja, um avaliador de sua confiança para
determinar o justo valor de mercado de um imóvel objeto de uma ação na Justiça. Este Perito
Judicial nomeado recebe uma remuneração para trabalhar para o Juiz.
Além disso, as partes envolvidas no processo também contratam os seus peritos para
acompanharem a elaboração da avaliação. Nestes casos, os avaliadores contratados pelas

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partes são chamados de ASSISTENTES TÉCNICOS DAS PARTES, mas desempenham basicamente
o mesmo papel do PERITO JUDICIAL, assessorando as partes que os contrataram.
Imagine a quantidade de processos judicias que demandam avaliações em todas as

esferas da Justiça no Brasil. As possibilidades são enormes.
Os PRODUTOS finais de cada uma destas funções são basicamente os mesmos, ou seja,
a avaliação e determinação do justo valor de mercado de um imóvel. Porém, dentro dos
processos, cada um deles tem um nome diferente que os identifica.
No caso do PERITO JUDICIAL DE CONFIANÇA DO JUIZ, ele elabora o LAUDO PERICIAL.

E os ASSISTENTES TÉCNICOS DAS PARTES elaboram cada um o seu PARECER TÉCNICO.
Basicamente, os dois tipos de documentos são elaborados da mesma forma, utilizando

as técnicas apresentadas na primeira parte deste curso para determinar o justo valor de
mercado do imóvel.
Existe apenas uma pequena diferença. Os assistentes técnicos das partes elaboram os
QUESITOS que são submetidos ao perito de confiança do juiz no início do processo.
Estes quesitos são perguntas enviadas ao perito, para que ele as responda dentro do
seu laudo pericial. Cada assistente técnico elabora e apresenta os quesitos de forma a chamar
a atenção para detalhes do laudo que mais beneficiem a sua parte.
Apenas como exemplo, caso o assistente técnico considere importante mostrar a

valorização do imóvel, ele pode apresentar um quesito no qual ele solicita ao perito identificar
explicitamente em seu laudo os fatores valorizantes do imóvel ou região. Caso o assistente
considere importante demonstrar os fatores desvalorizantes do imóvel, ele solicita que o
perito os explicite em seu laudo.
Para cada uma destas duas posições, o PERITO JUDICIAL DE CONFIANÇA e os

ASSISTENTES TÉCNICOS DAS PARTES, as abordagens aos seus clientes devem ser diferentes,
conforme será mostrado nos próximos itens.
ATENÇÃO: neste curso você receberá todas as informações necessárias para

atuar como PERITO JUDICIAL DE CONFIANÇA DO JUIZ e como ASSISTENTE TÉCNICO
DAS PARTES em processos que demandam avaliação de imóveis.
Porém, a área judicial também é uma grande oportunidade em processos que
envolvam outras áreas da engenharia, além de avaliação de imóveis. Existem várias
demandas onde é necessária a atuação de um perito engenheiro para assessorar o

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Juiz ou as partes. Processos que envolvam patologias e vícios construtivos, acidentes

de engenharia, acidentes de trabalho e ações trabalhistas.
Caso você queira também se desenvolver nesta área, eu criei um curso
específico. É o CURSO DE PERICIAS DE ENGENHARIA E DE COMO MONTAR O
NEGÓCIO NA ÁREA.
Eu recomendo que você conclua o presente curso, inicie seus trabalhos como
perito avaliador de imóveis, e depois, com calma, faça também o CURSO DE PERICIAS
DE ENGENHARIA E DE COMO MONTAR O NEGÓCIO NA ÁREA. Da mesma forma que
ocorre aqui, o curso te prepara tecnicamente para se tornar um PERITO DE
ENGENHARIA e também te entrega toda a informação para abrir o seu negócio.
Para as Ações Judiciais, os laudos de avaliação sempre devem ser elaborados no

modelo completo.
Existem modelos editáveis de LAUDO DE AVALIAÇÃO COMPLETO nos anexos

eletrônicos deste curso. São modelos para as diversas tipologias de imóveis e os
diversos métodos de avaliação (comparativo direto de dados de mercado, evolutivo
e involutivo).
Vamos detalhar nos próximos itens como é a atuação do Perito Judicial de Confiança
do Juiz e a do Assistente Técnico das Partes.
2.5.1 - Perito Judicial de Confiança do Juiz
O seu cliente direto, a pessoa que tem a decisão de te contratar, é o Juiz de Direito.
Para trabalhar para a Justiça como Perito Judicial, você sempre atuará como PESSOA
FÍSICA. O Juiz nunca contrata uma empresa. Pela natureza da função, a de especialista em um
determinado assunto e sendo de confiança do Juiz, a função deve ser desempenhada por uma
pessoa física, e nunca por uma empresa.
Um termo muito importante: NOMEAÇÃO. Você não será contratado pelo juiz, e sim
NOMEADO por ele para prestar o serviço.
Para começar a prestar serviços para a justiça, você deverá visitar os juízes em suas
comarcas. Nestes casos, não é necessário agendar a sua reunião com o Juiz. Basta ligar para a
SECRETARIA da Vara e verificar quais os horários que o Ilmo. Dr. Juiz reserva para receber
advogados. Normalmente o Juiz despacha em sua sala nos momentos em que não está em
audiência, e também recebe as pessoas nestes horários, sem agendamento.

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Recomendações importantes:
- Trate o Juiz como “EXCELÊNCIA”. Este é o tratamento adequado a ele, e é usado no

seu dia-a-dia. Ele vai trata-lo como “DOUTOR”, ou seja, o mesmo tratamento que ele dá aos
advogados e a todos os demais peritos que o visitam (médicos, contabilistas, psicólogos).
- Use uma roupa adequada ao ambiente forense. Se você se sentir a vontade de usar
terno e gravata, seria ótimo. Mas não é obrigatório. Mas então vá com calça, camisa e sapatos
sociais.
- Leve um currículo muito bem elaborado. Informe neste currículo a sua
disponibilidade, experiência e vontade de trabalhar para a justiça como PERITO JUDICIAL DE
CONFIANÇA (use sempre este termo). E deixe bem claro o seu endereço físico de recebimento
de correspondências. Todas as nomeações judiciais acontecem por correio físico. Algumas
poucas comarcas do interior usam e-mails para enviar uma cópia digital das nomeações e
alguns estados já estão implantando as nomeações eletrônicas.
- Aproveite para perguntar na secretaria da Vara (e não para o Juiz) como são feitas as
nomeações: se por correio físico ou meio eletrônico.
- Deixe também um cartão de visitas, anexado ao seu currículo com um CLIPE e nunca
GRAMPEADO.
- Leve um modelo de LAUDO COMPLETO elaborado por você. Este documento será
apenas para mostrar ao Juiz, mas não para deixar com ele.
- Se você vive em uma cidade do interior, visite diretamente o Fórum de sua cidade e
de cidades vizinhas. Fique antenado na informação da chegada de novos juízes à comarca.
Como existe uma alta rotatividade, os novos juízes sempre precisam de novos peritos de
confiança na sua chegada.
- Se você mora em alguma capital, será mais difícil ser nomeado pelos juízes da
comarca. Eles vêm do interior, se aproximando da capital, e acabam trazendo referências de
peritos próximos. Nestes casos, se você já tiver visitado as comarcas próximas, mas fora da
capital, possivelmente o juiz já te conhecerá da sua comarca anterior. Eu somente comecei a
prestar serviços na comarca da capital após os juízes do interior, que já me conheciam, terem
ido para a capital.
- Lembre-se: para a finalidade judicial, TODOS os laudos deverão ser no formato
COMPLETO.
- Os valores cobrados em trabalhos na Justiça são mais elevados se comparados a
outros mercados. Qualquer laudo, por mais simples, custará mais de R$ 2.800,00. Eu já vi
laudos de avaliação que custaram R$ 25.000,00. E já escutei falarem de trabalhos de até R$
110.000,00.
- Existe a modalidade de JUSTIÇA GRATUITA. São aqueles processos onde a parte
interessada declara que não tem meios para custear o processo e requer ao juiz a JUSTIÇA
GRATUITA. Esta parte (o autor do processo) não paga as custas do processo, inclusive os
honorários do perito. Existem inúmeros processos se acumulando na Justiça brasileira
exatamente pela falta de peritos que aceitem trabalhar sem remuneração. Mas isto pode ser o

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“gancho” para você começar a trabalhar para a Justiça. Normalmente os juízes buscam um
equilíbrio entre as nomeações GRATUITAS e as que são PAGAS. Eu creio que esta é uma das
razões para os altos valores de perícias na Justiça: para compensar aquelas que são gratuitas.
Mas poucos peritos entendem isto. Então, quando visitar o juiz, informe a ele que você não
tem restrições em trabalhar com a JUSTIÇA GRATUITA, mas que você entende que VOSSA
EXCELÊNCIA também vai se lembrar de você nos processos com remuneração. A resposta deles
é padronizada: sim, ele agradece a sua disponibilidade e confirma que sempre tenta manter o
equilíbrio entre as nomeações para a Justiça gratuita e as “com honorários”. No início, ele vai
te mandar 2 ou 3 gratuitas. A partir dai, ele passará a te nomear de forma equilibrada para as
duas modalidades.
- Caso você se mude, ou resolva que não vai mais trabalhar para a Justiça (eu acho
pouco provável você fazer isto, porque compensa muito!!), eu recomendo que você volte aos
Fóruns e atualize seu endereço ou retire seu cadastro daquelas Varas.
Apenas para a sua informação: alguns estados estão implantando um cadastro único, o
que torna desnecessário a visita ao juiz, mas apenas o cadastramento no sistema geral. Porém,
esta modalidade de nomeação tem vida curta devido à natureza da função. O perito é
nomeado para uma função de confiança do juiz. Desta forma, a nomeação não pode ser
deliberada por um sistema de fila única. Lembre-se que, após se apresentar ao juiz, ele vai te
nomear para os primeiros trabalhos. Mas somente continuará a te nomear outras vezes se ele
gostar de seu trabalho e sentir que pode confiar em você.
No momento em que você for nomeado, você receberá uma intimação via correio
físico, ou um email, como eu te expliquei acima, dependendo do estado onde você estiver e da
Comarca. No momento em que você for intimado, você terá 5 dias para responder através de
uma petição se aceita ou não a nomeação, quanto cobrará pelo trabalho, ou seja, a sua
PROPOSTA DE HONORÁRIOS, e o prazo necessário para a conclusão do trabalho.
Após enviar a sua PROPOSTA DE HONORÁRIOS, você deverá aguardar novamente que
o Juiz te comunique que aceitou a sua proposta de honorários.
Aí você aguarda novamente uma comunicação da Justiça, confirmando que as partes

depositaram os seus honorários e que eles estarão disponíveis para retirada ao final do seu
trabalho. Somente a partir daí você começa efetivamente os trabalhos.
Também cabe ao perito judicial agendar a DATA E HORÁRIO DA PERICIA, ou seja, o

momento quando será realizada a vistoria no imóvel. Nesta ocasião, o perito judicial fará a
vistoria e tanto os assistentes técnicos como os advogados das partes também poderão estar
presentes.
Ao entregar seu laudo na Justiça, você também deve entregar uma petição solicitando
ao Juiz o ALVARÁ para a liberação de seus honorários.

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2.5.2 - Assistente técnico das partes
Os ASSISTENTES TÉCNICOS trabalham para as partes envolvidas nos processos,

elaborando os seus PARECERES TÉCNICOS independentemente do LAUDO PERICIAL do perito
do Juiz.
Eles podem ser contratados pelas partes, através de contato direto ou através de
indicação dos advogados. Portanto, existem duas abordagens diferentes para esta função.
A primeira seria aquela que já conhecemos, ou seja, através de seu site anunciado no
Google através do Adwords. O cliente, avisado pelo advogado que precisa de um assistente
técnico, vai direto ao Google e busca pelo profissional de avaliação de imóveis.
A segunda seria através dos advogados. Os bons advogados já têm peritos nas diversas
áreas para indicar aos seus clientes. Neste caso, o ideal seria você se apresentar diretamente
aos escritórios de advocacia de sua cidade.
ATENÇÃO: Existe uma oportunidade muito interessante aqui. Cada advogado

deveria ter os seus assistentes técnicos de confiança para indicar aos seus clientes,
da mesma forma que os juízes o fazem. Mas não é o que acontece de forma geral.
Poucos são os bons advogados que têm referências de peritos (nas mais diversas
áreas) para apresentar como assistentes técnicos aos seus clientes.
Portanto, esta é uma ótima oportunidade para se apresentar aos escritórios
de advocacia de sua cidade e oferecer sues serviços de assistente técnico.
Utilize a abordagem apresentada aqui: se os juízes têm os seus peritos
judicias de confiança, você entende que os advogados também deveriam ter os seus
assistentes técnicos de confiança para serem apresentados aos seus clientes.
Portanto, você estaria se apresentando a este advogado para ser, a partir de agora,
um de seus assistentes técnicos, caso ele entenda ser pertinente.
Inicie a sua atuação neste mercado através de advogados que você conheça, ou
através de indicação de seus amigos. Pergunte às pessoas de seus relacionamento se elas
conhecem advogados que possam te indicar, e onde você possa usar o nome destas pessoas
como referência.
A partir daí, utilize a mesma abordagem que foi usada com os juízes. Porém, nestes
casos, é necessário agendar a visita com antecedência, diretamente com o advogado ou
através de sua secretária.

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Faça a visita, deixe seu currículo e cartão de apresentação, mostre um modelo de

parecer técnico e se coloque à disposição.
Muito importante: conforme comentei no início deste capítulo, os assistentes técnicos

devem elaborar quesitos que são apresentados aos peritos de confiança do juiz no início dos
processos. Porém existe um prazo processual para que isto ocorra.
Caso o advogado perca o prazo para a apresentação dos quesitos, ele não poderá mais
apresenta-los em outra fase do processo. Porém, caso ele apresente os seus quesitos dentro
do prazo no início do processo, ele poderá apresentar QUESITOS COMPLEMENTARES ao longo
do processo.
Este pequeno detalhe, em alguns casos, pode ser o grande “pulo do gato” para auxiliar
seu cliente e o advogado dele.
Em quase 100% dos casos, o advogado te avisa em cima da hora que tem um processo
no qual ele precisa apresentar os quesitos NAQUELE DIA. Você tem algumas horas, (uma ou
duas) para apresentar a sua proposta de honorários, negociar com o cliente, e elaborar os
quesitos para envio ao processo.
Pouquíssimos são os casos onde o advogado ou o cliente te procuram com a devida

antecedência. Todos, simplesmente todos, te procuram quando estão quase perdendo o prazo
para impetrar os quesitos técnicos.
Mas, como apresentar os quesitos técnicos se você não tem detalhes do processo ou
do imóvel? Muitas vezes, as informações apresentadas pelo advogado ou pelo cliente não são
suficientes para que você determine quais os quesitos que REALMENTE podem ajudar aquela
causa em particular.
Mais adiante, ao longo de sua carreira como perito avaliador, você vai entender como
a elaboração dos QUESITOS ADEQUADOS podem mudar os rumos de um processo judicial. Os
advogados e juízes se concentrar nas questões judiciais das causas, mas uma boa LISTA DE
QUESITOS TÉCNICOS seguramente pode ser um fator determinante na conclusão do laudo do
PERITO DE CONFIANÇA DO JUIZ, e portanto, na sentença proferida pelo juiz.
Você será um assistente técnico muito solicitado caso faça bom proveito destas
oportunidades.
Então, como tirar um bom proveito ético e eficiente destas situações?

Página 142
Como você poderá apresentar os QUESITOS COMPLEMENTARES em outras fases do
processo, caso o advogado não perca o prazo para a apresentação dos QUESITOS TÉCNICOS
iniciais, você deverá apenas apresentar quesitos que são básicos a pertinentes a qualquer tipo
de processo que envolva avaliação de imóveis. Depois, após entender o processo e o imóvel
envolvido, você poderá ser mais preciso, objetivo e inteligente com os QUESITOS
COMPLEMENTARES.
Entendeu? Fácil assim!
Imagine que o advogado te ligue no celular no meio da tarde, quando você está em
alguma vistoria fora de seu escritório, ou quando você está em sua aula diária de tênis. Ele te
avisa que precisa do seu preço agora para fechar com o cliente e que precisará dos quesitos
ainda hoje.
A primeira coisa a se fazer é perguntar pela caracterização do imóvel para determinar

o seu preço. Se é um apartamento, casa, lote, terreno, sala, andar corrido, galpão, um prédio
inteiro. Qual a área total e construída. Qual a localização.
Ao longo de sua carreira, você saberá dimensionar a quantidade de trabalho, e

portanto o seu preço, apenas com informações básicas.
Você passará o preço por telefone mesmo, para fechar rapidamente o negócio.
Após o advogado ou cliente confirmar a sua contratação, eles já vão começar a te

infernizar para enviar os quesitos. Afinal, o advogado não quer perder o prazo dele e coloca a
responsabilidade nas suas costas agora.
Aí você pega o seu aparelho celular e envia ao advogado uma lista simples de quesitos
técnicos. Apenas para não perder o prazo.
Depois disso, no dia seguinte, você inicia contatos com o advogado para entender
melhor a causa e determinar os melhores quesitos complementares para auxiliar o seu cliente
e faze-lo ganhar a causa.
Segue abaixo uma lista de QUESITOS TÉCNICOS básicos para que você tenha em algum
arquivo de seu aparelho celular, sempre disponíveis para envio em caso de emergência.
Existe um modelo editável de QUESITOS TÉCNICOS nos anexos eletrônicos

deste curso.

Página 143
1. Queira o Senhor perito informar qual o valor atual de aluguel do imóvel

objeto do presente processo? (para o caso de ações renovatórias de aluguel).
2. Queira o Senhor perito informar se o imóvel encontra-se em boas condições

de uso?
3. Queira o Senhor Perito descrever em detalhes o acesso ao imóvel objeto do

presente processo? Acesso direto pela rua? Acesso no nível da rua? Existe algum
equipamento urbano dificultando acesso? (para o caso de imóveis comerciais).
4. Queira o Senhor Perito descrever em detalhes a localização do imóvel objeto

do presente processo? A rua na qual se encontra trata-se de importante via comercial?
O imóvel está próximo a estações de embarque e desembarque de transporte público?
O imóvel se encontra próximo a locais de grande aglomeração de pessoas (escolas,
faculdades, Fórum, comércio, Estação Rodoviária, locais de atração turística, locais de
referência administrativa)? (para o caso de imóveis comerciais).
5. Queira o Sr. Perito descrever como é o fluxo de pessoas na frente do imóvel

objeto do presente processo? (para o caso de imóveis comerciais).
6. Queira o Sr. Perito descrever qual a vocação do imóvel objeto do presente

processo (residencial, comercial, industrial, misto, ideal para a prestação de serviços de
alta rotatividade, etc)?
7. Queira o Senhor perito informar qual o tipo de setor urbano no qual se situa o
imóvel, sob o ponto de vista comercial e de trânsito de pedestres? (para o caso de
imóveis comerciais).
8. Queira o Senhor perito informar se existe fácil acesso através de ônibus para
o endereço no qual se encontra o imóvel objeto do presente processo? Descrever.
9. Queira o Sr. Perito informar se utilizou em seu modelo alguma variável

relacionada ao setor urbano? Caso positivo, o imóvel objeto do presente processo se
enquadra em qual nível dentro desta variável? O de maior valor, ou o de menor valor?
10. Queira o Senhor perito informar se existem mais imóveis na região com
características semelhantes para locação comercial? Em caso afirmativo, qual o valor
do aluguel do m2 destes imóveis? (para o caso de ações renovatórias de aluguel).

Página 144
11 Queira o Senhor perito informar qual Norma Técnica foi utilizada para a
elaboração do Laudo de Avaliação do valor de locação.
12. Queira o Senhor perito informar qual o método foi utilizado para a
avaliação do valor de locação: Comparativo Direto de Dado de Mercado, Método
Evolutivo, Método Involutivo, ou combinação destes?
13. Queira o Senhor perito informar o que indica a Norma Técnica utilizada em
relação à utilização preferencial de um método em relação aos demais? Esta indicação
pôde ser cumprida na presente avaliação?
14. Queira o Sr. Perito informar, caso tenha sido utilizado o método
Comparativo Direto de Dado de Mercado, quais as variáveis foram consideradas em
seu modelo?
15. Quais os valores de FUNDAMENTAÇÃO e PRECISÃO do modelo escolhido

para a avaliação?
16. A análise da LINEARIDADE (comportamento gráfico da variável dependente

em relação às variáveis independentes) do modelo escolhido para a avaliação satisfaz
a Norma NBR 14-653? Descrever.
17. A análise da NORMALIDADE (análise dos resíduos amostrais) do modelo

escolhido para a avaliação satisfaz a Norma NBR 14-653? Descrever.
18. A análise da HOMOCEDASTICIDADE (análise gráfica dos resíduos versus os

valores ajustados) do modelo escolhido para a avaliação satisfaz a Norma NBR 14-653?
Descrever.
19. Quais os valores de MULTICOLINEARIDADE (dependência linear entre as

variáveis independentes) do modelo escolhido para a avaliação? Qual o valor aceito
pela Norma NBR 14-653?
20. Houve a ocorrência de OUTLIERS do modelo escolhido para a avaliação? O

que diz a Norma NBR 14-653 a respeito da ocorrência de OUTLIERS?

Página 145
21. Quais os valores encontrados para o LIMITE INFERIOR DO INTERVALO DE

CONFIANÇA, ESTIMATIVA DE TENDÊNCIA CENTRAL, e LIMITE SUPERIOR DO INTERVALO
DE CONFIANÇA?
22. Queira o Senhor perito informar qual o valor de mercado do imóvel

determinado em sua Avaliação? Foi utilizado o Campo de Arbítrio? Qual a justificativa
para o valor determinado?
ATENÇÃO: os quesitos acima são realmente básicos. Você deverá estudar o

processo e o imóvel para determinar outros quesitos mais elaborados para
direcionar e explicitar questões do laudo pericial do perito de confiança do Juiz para
melhor aproveitar as oportunidades e auxiliar o seu cliente.
Um advogado satisfeito com a sua atuação certamente te contratará e te
indicará para outros casos.
Existem outros 2 momentos importantes para o assistente técnico: a data da pericia

(agendada pelo perito judicial) e a emissão do laudo pericial (também pelo perito judicial).
O advogado patrono da causa é o responsável por te comunicar a data e horário de

realização da pericia, ou a vistoria no imóvel.
Este será agendado pelo perito com bastante antecedência. Portanto, não haverá
nenhuma desculpa para que o advogado te informe “em cima da hora”.
A vistoria é a oportunidade para que você conheça o perito pessoalmente e se coloque

à disposição dele para auxilia-lo no processo. Este também é o diferencial de um bom
assistente técnico. Afinal, você não está concorrendo com ele e nem estão em lados opostos.
O mesmo se aplica ao assistente técnico da outra parte. Vocês três estarão prestando um
serviço à Justiça e aos seus clientes para que a realidade técnica se torne aparente e
facilmente entendível a todos os demais personagens do processo.
O contato com um bom perito judicial e com outros assistentes técnicos (se eles
realmente forem bons profissionais) será profissionalmente muito bom para você.
Em seguida, talvez entre 30 e 60 dias, o perito emitirá o seu laudo pericial. O advogado
patrono da causa terá 10 (dez) dia corridos para anexar o seu PARECER TÉCNICO ao processo.
Portanto, ELE é o responsável por te informar e por te enviar uma cópia do laudo pericial.

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Você já terá feito o seu PARECER TÉCNICO, pois você compareceu à vistoria junto com
o perito, já havia estudado o caso e teve tempo de sobra para o seu trabalho.
Neste momento, após ler o laudo pericial, você somente fará pequenas adequações
em seu parecer técnico, de forma a transforma-lo em um PARECER TÉCNICO CONCORDANTE
ou um PARECER TÉCNICO DISCORDANTE.
No primeiro caso, você acrescentará parágrafos ao seu parecer técnico concordando

com a conclusão do perito e enaltecendo informações que você julgue importantes.
No segundo caso, você apresentará as não conformidades que você tenha verificado
no laudo do perito e apresentará o seu ponto de vista.
ATENÇÃO: NUNCA espere o Perito do Juiz emitir o seu laudo para dar início ao
seu parecer técnico. Você NÃO TERÁ TEMPO DE FAZER UM BOM TRABALHO. Você
deverá iniciar o seu parecer técnico tão logo tenha participado da vistoria com o
perito. Deixe-o arquivado e faça as conclusões e alterações após receber o laudo do
perito.
ATENÇÃO: a análise de laudos periciais é uma arte. Bons PERITOS elaboram
laudos exatos, objetivos e precisos, retratando a realidade e mostrando o JUSTO
VALOR DE MERCADO de imóveis. A mesma conclusão deveria ser obtida nos laudos
dos assistentes técnicos. Afinal de contas, estamos tratando de uma questão técnica
e laudos de avaliação elaborados por 3 profissionais distintos deveriam chegar a
resultados parecidos.
Porém, eventualmente encontramos laudos periciais que não foram bem
feitos pelo perito oficial. Uma análise bem feita pelo assistente técnico certamente
irá influenciar a sentença do Juiz.
ATENÇÃO: nos casos em que você está atuando como assistente técnico das
partes, deixe claro na sua proposta de honorários que o advogado patrono da causa
é o responsável em te comunicar, com a devida antecedência, de todos os
andamentos e prazos do processo. Todas as suas informações e o parecer técnico
serão submetidos a ele para inclusão no processo através das petições do advogado.
Você não tem acesso aos sistemas da Justiça para verificar o andamento dos
processos. Desta forma, você não pode assumir esta responsabilidade. O advogado
tem que te apoiar nestas questões.
Existe um modelo editável de PROPOSTA TÉCNICA E COMERCIAL para

Assistência Técnica Judicial nos anexos eletrônicos deste curso.

Página 147
2.6 - Decisões sobre investimentos – grandes investidores e fundos de

pensão
Imagine grandes empresas, pessoas físicas e fundos de pensão que precisam de uma
boa assessoria na determinação dos valores de mercado de imóveis para a tomada de decisão
em relação a investimentos ou locação.
Existem grandes organizações que investem capital em imóveis, seja para investimento
ou para locação.
Nestes casos, é necessária a assessoria para a confirmação de que o valor da transação

de compra / venda é justo. Também é necessária a assessoria contínua para assegurar que os
valores de locação dos imóveis adquiridos e locados a terceiros sejam os mais justos e corretos
possíveis.
Você sabia que os grandes prédios comerciais são de propriedade de grandes fundos
de pensão? Eles investem nestes imóveis pensando na valorização do imóvel e na
rentabilidade da locação dos espaços comerciais (salas, lojas, andares corridos, galpões, etc).
Para acessar este mercado, é necessário fazer como é feito com os bancos. Você
precisa pesquisar, em cada organização, quem é a pessoa responsável pela contratação deste
tipo de assessoria. É necessário agendar uma reunião e fazer uma apresentação, com
currículo, cartão de apresentação e mostrar um laudo de exemplo.
É um mercado que, após conquistar o cliente, você terá trabalho por um bom tempo,
de forma quase que automática. Estas organizações fazem investimentos em novos imóveis
com frequência. Além disso, elas estão sempre renovando contratos de locação de seus
imóveis com seus inquilinos. Nos momentos de renovação, elas solicitam um laudo prévio de
avaliação para saber o valor de mercado para locação do imóvel. Este laudo será usado para
direcionar reuniões de negociação de renovação. E caso não se chegue a um acordo durante as
negociações, normalmente ocorrem ações judiciais para renovatória de locação.
É um mercado muito bem remunerado.

Página 148
2.7 - Fusões ou cisões de empresas
Toda grande empresa possui ativos imobiliários, como o edifício onde se situam os
seus escritórios, a sua fábrica, ou as suas lojas, caso estas sejam próprias e não alugadas. Ela
pode possuir também terrenos. Então imagine o cuidado que se deve ter quando aparece uma
oportunidade de se fundir a outra empresa ou de dividir em empresas menores. Neste
momento existe a necessidade de se determinar os valores de mercado de seus imóveis.
Para acessar este mercado, é necessário ter um bom site, muito bem elaborado e de
alto nível. Normalmente as empresas precisam deste tipo de serviços eventualmente e o
Google é a melhor fonte de informação, que irá direcionar o cliente para o seu site.
Porém, quando a grande empresa entra em contato com você, ela gasta um pouco
mais de tempo para lhe conhecer e saber quais as suas referências. Normalmente será um
comprador, do departamento de suprimentos ou compras, que fará contato com você. Passe
todas as informações que ele solicitar e se coloque à disposição para uma visita.
Muito importante: fale que os seus laudos são elaborados de acordo com a NBR
14.653, da ABNT.
2.8 - Servidões de passagem
Servidões de passagem são aqueles pequenos trechos de terra necessários para se dar
passagem às concessionárias de serviços públicos. Uma linha de transmissão que passe por um
terreno obriga que não se construa ou não se plante nada abaixo dos cabos, bem como em
uma área de segurança nas laterais. O mesmo acontece com a passagem de gasodutos e
adutoras de água. Desta forma, as empresas de energia elétrica, gás e tratamento de água são
clientes dos avaliadores na determinação dos valores de mercados destes pequenos trechos
de passagem, a serem indenizados aos proprietários dos terrenos.
Da mesma forma, os proprietários podem utilizar dos serviços de avaliadores para

contestar os valores a serem recebidos das concessionárias de serviços públicos.
Para acessar o mercado das concessionárias de serviços, é necessário procurar pelos

departamentos responsáveis. Estes departamentos podem ter os mais diversos nomes, mas
você conseguirá identifica-los através de contatos telefônicos. Inicie as suas buscas através dos
departamentos de administração de contratos, de engenharia, de compras (ou suprimentos),
jurídico ou administração de imóveis. Explique o seu objetivo e a pessoa que o atendeu irá te

Página 149
encaminhar para o departamento correto. Talvez você consiga chegar até a pessoa correta no
segundo ou terceiro contato.
Normalmente as empresas concessionárias de serviços públicos contratam os serviços

de avaliação através de editais ou contratos “guarda-chuva” , quer dizer, eles negociam com
você prazos e condições válidas por um período de tempo ou para um pacote de avaliações.
Faça contato com a maior quantidade possível de concessionárias para verificar se eles
estão na época de licitar novos editais ou novos contratos.
Os valores para este tipo de serviços são baixos, mas a quantidade é grande e as
solicitações chegam para você por email, ou seja, sem nenhum esforço adicional após você se
credenciar e assinar contrato com as concessionárias.
Na outra ponta, para prestar serviços para os proprietários de imóveis, você deverá se
apresentar através dos advogados ou através do site de sua empresa, acessado pelo Google.
Estas duas abordagens foram explicadas nos itens anteriores deste capítulo.
ATENÇÃO: é muito simples determinar o valor de mercado dos trechos de

servidão. Você deverá obter o valor de mercado unitário do terreno, em R$/m 2,
através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, e multiplicar pela
área da servidão.
2.9 - Órgãos públicos – desapropriações para obras de infra-estrutura
Sempre que são realizadas grandes obras pela Prefeitura ou pelos órgãos públicos das
esferas do governo, é necessário proceder à desapropriação de imóveis para permitir a
completa implantação do projeto.
Nestes casos, avaliadores de imóveis são contratados para determinar os valores de

mercado para as indenizações aos proprietários desapropriados.
Você poderá trabalhar para o Estado, mas também para a outra ponta, ou seja, o
cidadão que não concordam com os valores propostos pelo Estado.
Fique atento a grandes obras que estejam anunciadas ou planejadas em seu município.
Uma nova avenida ou estrada (ou a ampliação de alguma existente), algum novo edifício do
poder público (hospital, estação de embarque e desembarque para transporte público, edifício
administrativo), ampliação de sistemas de água ou esgoto, etc. Assim que souber de uma nova

Página 150
obra, faça contato com o órgão envolvido para obter informações sobre o seu credenciamento
para a prestação do serviço.
Este é um mercado imenso. Sempre estão acontecendo obras de infra-estrutura em

sua região. Aproveite as oportunidades.
Na outra ponta, para prestar serviços para os proprietários de imóveis, você deverá se
apresentar através dos advogados ou através do site de sua empresa, acessado pelo Google.
Estas duas abordagens foram explicadas nos itens anteriores deste capítulo.

Página 151
CAPÍTULO 3 – PROPOSTAS TÉCNICAS E COMERCIAIS
A elaboração de uma boa proposta técnica e comercial é extremamente importante

para que você aumente as possibilidades de contratação para prestar seus serviços de perito
avaliador.
A sua proposta pode ser considerada como sendo o verdadeiro “cartão de

apresentação” do seu negócio. Uma proposta sem um bom formato jogará por terra todo o
seu esforço na abordagem aos mercados, conforme apresentado no capítulo anterior.
Vaja abaixo os itens importantes na sua proposta:

- nome de seu cliente, os dados de contato e o nome da pessoa de contato;
- pequena introdução ou apresentação de seu negócio;
- descrição sucinta e objetiva do escopo de seus serviços;
- metodologia a ser utilizada na prestação dos serviços;
- os documentos necessários a serem fornecidos pelo cliente;
- valor de seus honorários, condições de pagamento e prazo de validade da proposta;
- prazo para entrega do trabalho;
- declaração de que todas as despesas e encargos estão incluídos;
- cláusula de rescisão;
- os seus dados ou de sua empresa;
- sua assinatura.
Além disso, é importante uma boa apresentação geral da proposta, com um cabeçalho
com sua logomarca e um rodapé com seu endereço físico, endereço de seu site, números de
telefones e endereço de email.
Existem modelos editáveis de PROPOSTA TÉCNICA E COMERCIAL nos anexos

Quando seu cliente fizer contato por telefone ou email, sempre paça as informações
abaixo:
- nome do cliente interessado na proposta (pessoa física ou empresa);
- pessoa de contato, caso não seja o interessado;
- endereço físico;
- telefones de contato;
- endereço de email para envio da proposta;
- caracterização do imóvel a ser avaliado (ou imóveis);
- finalidade da avaliação: processo judicial, operação de compra e venda, partilha
amigável de bens, valor de venda ou locação, etc;

Página 152
- endereço do imóvel a ser avaliado (ou imóveis).
Vamos agora comentar rapidamente cada um dos itens de sua proposta técnica e
comercial.
3.1 - Dados do cliente
Muito cuidado no momento de transcrever os dados do cliente na proposta. Um erro

na identificação pode causar uma má impressão irreversível, conforme o caso.
3.2 - Pequena apresentação de seu negócio
Faça uma pequena introdução de seu negócio, suas principais qualidades e sua missão.
O texto pode ser algo parecido com o texto a seguir:
“Conforme solicitado, encaminhamos proposta para execução

de serviços técnicos de Avaliações de Imóveis, tendo em vista a certeza de
podermos atender as solicitações apresentadas, na área judicial ou
extrajudicial.
Para apreciação, especificamos a seguir um breve relatório,
onde procuramos levar todas as informações necessárias ao completo
atendimento da solicitação apresentada.”
3.3 - Descrição do escopo dos serviços
Esta talvez seja a parte mais importante de sua proposta, a descrição do que você irá
entregar ao seu cliente.
Cuidado extra deve ser tomado para identificar exatamente os limites de seu trabalho.
O ideal é que fique bem claro o seu escopo, de maneira bem objetiva e utilizando um texto
pequeno e direto.
Veja o exemplo abaixo:

Página 153
“Constitui objeto desta proposta a prestação de serviços

profissionais relativos ao trabalho abaixo especificado.
 Elaboração de Laudo de Avaliação de Imóvel,

determinando o valor de mercado do imóvel à Rua das Orquídeas, 123,
no Bairro das Flores, em Cidade Floricultura, SP, tratando-se de prédio
comercial onde se encontra instalada uma revenda de veículos,
conforme solicitação do cliente por telefone em 05/04/2016.”
3.4 - Metodologia
Você deverá mostrar ao cliente que seu trabalho seguirá as normas indicadas para o
caso.
Veja abaixo um exemplo de texto.
“O
serviço consistirá na análise dos itens que compõem o
estudo técnico, onde constará o seguinte:
- análise da documentação solicitada para o trabalho;

- vistoria do imóvel e construções que compõe o objeto de
trabalho;
- descrição dos itens relevantes para a análise da situação;
- análise dos elementos que influenciam ou podem influenciar
a situação encontrada no imóvel;
- o processo de avaliação seguirá os critérios determinados
pela A.B.N.T. (Associação Brasileira de Normas Técnicas), constantes das
Normas Brasileiras aplicáveis ao trabalho, conforme relação oficial
constante no Catálogo de Normas do COBRACON (Comitê Brasileiro de
Construção Civil/CB-2), publicado anualmente, especialmente a NBR-
14.653/2004 (Avaliação de Bens);
- deverão acompanhar anexas ao corpo do laudo / parecer a
documentação analisada, fotos da vistoria, planilhas e todas as demais
informações úteis possíveis de serem obtidas de interesse ao trabalho
realizado.”

Página 154
3.5 - Documentos necessários
Deixe claro em sua proposta que o cliente deverá fornecer os documentos necessários
solicitados por você.
“O contratante deverá fornecer toda a documentação e

demais informações solicitadas pela contratada, necessárias à elaboração
do trabalho, bem como aquelas requisitadas para satisfazer as exigências
surgidas posteriormente.
Nossa empresa tem como política de privacidade o sigilo de

todo o material fornecido pelos clientes, sendo que até o encaminhamento
da presente proposta não teve acesso a qualquer tipo de informação que
possa ser enquadrada como de caráter confidencial.”
3.6 - Valor dos honorários e condições de pagamento
Nesta parte você mostrará seu preço e as condições de pagamento, deixando claro
também o prazo de validade de sua proposta. Normalmente, eu não altero o meu preço caso o
cliente resolva fechar negócio após o prazo determinado de validade da proposta. Porém, é de
bom tom deixar um prazo de validade.
“O preço dos serviços, com base na estimativa de horas

trabalhadas, e válido para 30 (trinta) dias, a partir desta data, será o
seguinte:
 R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais).
O pagamento será efetuado mediante depósito bancário, ou

outra forma ajustada entre os contratantes, nas seguintes condições:
 50% (cinqüenta por cento) no ato da assinatura da

proposta;
 50% (cinqüenta por cento) na entrega dos trabalhos.”

Página 155
3.7 - Prazo para entrega do trabalho
Verifique atentamente a sua disponibilidade para a entrega dos trabalhos.
Existem momentos em que você conseguirá entregar o trabalho em até 7 dias. Em

casos mais complexos, onde seja necessária a utilização do método evolutivo ou involutivo,
este prazo deverá ser maior.
Existem clientes que farão contato com questões urgentes. Caso seja necessário, deixe
claro que você estará cobrando um valor maior devido à urgência do cliente.
NUNCA assuma um prazo se não tiver certeza que irá cumprir.
Veja abaixo uma sugestão de texto.
“O laudo de avaliação devidamente concluído deverá ser

entregue em 1 (uma) via, no prazo máximo de 7 dias, contado a partir da
data de confirmação do aceite da presente proposta.”
Normalmente entrega-se uma via impressa do laudo, assinada pelo perito avaliador.
Além disso, você também poderá entregar uma versão em PDF por email. NUNCA entregue
um laudo em arquivo eletrônico editável.
3.8 - Cláusula de rescisão
Não é comum, e nunca aconteceu comigo, mas é necessário você apresentar uma
cláusula a ser aplicada caso o cliente rescinda o contrato e cancele a prestação de serviços.
Veja exemplo abaixo para este texto em sua proposta.
“Caso haja supressão total ou parcial do trabalho contratado,

a contratada fará jus ao valor respectivo dos honorários ainda devidos,
não havendo obrigatoriedade de qualquer tipo de reembolso no caso das
parcelas já recebidas. Além disso, fica consignado que eventuais

Página 156
alterações do trabalho somente serão efetuadas até 30 (trinta) dias após a

entrega do trabalho, sem custo adicional.”
3.9 - Os seus dados (ou de sua empresa) e sua assinatura
Coloque os seus dados ou de sua empresa no final da proposta.
Além disso, é necessário colocar o seu nome e um mini-currículo, onde você também
deixará a sua assinatura. É fácil incluir a sua assinatura após transformar o arquivo WORD em
PDF. Utilize a aba “PREENCHER E ASSINAR” de seu programa de PDF.
Ele pedirá que você insira um arquivo em JPEG de sua assinatura e você terá a opção
de assinar digitalmente o arquivo em PDF.
Veja abaixo dois exemplos de mini-currículos.
ROBERT SIQUEIRA PERE

Engenheiro Civil - CREA-SP 00.000/D
Especialista em Avaliações e Perícias de Engenharia
MBA em Gerenciamento de Projetos
MBA Executivo
JOSÉ JOÃO DA SILVA

Arquiteto Urbanista CAU/SP – 00.000-0
Especialista em Avaliações e Perícias de Engenharia
Pós-Graduado em Gerenciamento de Projetos
Pós-Graduado em Segurança do Trabalho
Conforme informado no inicio deste item, existem modelos editáveis de

PROPOSTA TÉCNICA E COMERCIAL nos anexos eletrônicos deste curso.

Página 157
CAPÍTULO 4 – CONTROLES COMERCIAIS,

ADMINISTRATIVOS E FINANCEIROS
Uma área muito importante de seu negócio são os CONTROLES. Afinal de contas, não
basta vender os seus serviços e entregar os seu laudo de avaliação perfeitos e precisos. É
necessário também controlar o seu negócio.
Mas o ideal é que seus controles sejam os mais simples possíveis. Você deve se
concentrar em vender e entregar o seu trabalho. Os controles devem ser apenas os meios para
você manter e entender o seu negócio.
Você encontrará várias soluções no mercado, tanto pagas como gratuitas, para manter
o seu escritório organizado e para que seja possível entender o seu negócio e saber qual o
resultado ele lhe dá no final do mês. Fique à vontade de fazer cursos na área, mas saiba que é
extremamente fácil manter a organização administrativa, comercial e financeira.
Mostrarei para você controles simples, práticos e objetivos para que você mantenha
somente a informação necessária para maximizar o entendimento e os resultados do seu
negócio.
Vamos a eles!
4.1 - Controles comerciais
Você fará muitas propostas técnicas e comerciais a seus clientes. É impossível fechar
todas elas. Em algumas você não terá o melhor preço. Em outras, o cliente cotou apenas para
se programar para uma decisão futura.
Mas você precisa fazer o máximo possível para fechar a maior quantidade possível de
negócios.
Para isto, você precisará ter um controle das propostas enviadas. É importante saber a
data de cada uma, o tipo de serviço e os dados de contato dos clientes. Recomendo fazer um
contato logo após o envio da proposta para saber se o cliente a recebeu. É possível que seu
email tenha caído na caixa de spams de seu cliente. Ou talvez ele tenha recebido mas não
tenha dado a devida importância.
Após este contato, caso o cliente não feche com você em até 2 dias, recomendo um
segundo contato para saber se existem dúvidas e se existe alguma coisa que você possa fzer
para fechar o negócio com aquele cliente.

Página 158
Todas estas abordagens comerciais são bem simples e você estará apenas vendendo o
seu trabalho, com ética, educação e profissionalismo. Muito naturalmente você aprenderá a se
vender ao seu cliente e a lhe entregar um ótimo trabalho.
Em primeiro lugar, crie uma pasta em seu computador chamada PROPOSTAS. Nela
você colocará todas as propostas que emitir. Elas serão escritas em WORD e transformadas em
PDF para o envio ao cliente por email. As duas versões, em WORD e PDF deverão estar na
pasta de PROPOSTAS de seu computador.
Mas, como eu escrevi anteriormente, é necessário que você tenha um controle das
propostas enviadas para poder maximizar a sua ação sobre elas, tentando fechar a maior
quantidade possível.
Desta forma, é necessário ter uma planilha bem simples, feita no EXCELL.
Veja um modelo abaixo.
CONTROLE DE PROPOSTAS
2017
PROPOSTA DATA CLIENTE SERVIÇO VALOR CONTATO TELEFONE CELULAR EMAIL ENDEREÇO OBSERVAÇÃO
PRO - 006-17 10/01/2017 Roberto Carlos Avaliação Judicial R$ 2.000,00 Roberto Carlos xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz Casa para inventário
PRO - 007-17 10/01/2017 Empresa SA Avaliação para compra / venda R$ 3.500,00 José Joaquim xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz Andar corrido
PRO - 008-17 10/01/2017 Santos Dumont Avaliação de valor de aluguel R$ 2.000,00 Santos Dumont xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz Loja no Centro
PRO - 009-17 10/01/2017 João batista Avaliação Judicial R$ 2.500,00 João batista xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz Lote para inventário
PRO - 010-17 11/01/2017 José João Avaliação para compra / venda R$ 2.000,00 José João xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz Apartamentop/ compra
PRO - 011-17 11/01/2017 Paulo José Avaliação de valor de aluguel R$ 2.500,00 Paulo José xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz Loja no Centro
PRO - 012-17 11/01/2017 Fundação 123 Avaliação R$ 3.600,00 João José xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz Terreno p/ compra
PRO - 013-17 11/01/2017 Cia de Gás Avaliação de Servidão R$ 10.000,00 Maria José xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz Servidão
PRO - 014-17 12/01/2017 Empresa 678 SA Avaliação de valor de aluguel R$ 12.000,00 Maria João xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz Prédio da empresa
PRO - 015-17 12/01/2017 Maria Joaquim Avaliação para compra / venda R$ 8.500,00 Maria Joaquim xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz 6 aptos diferentes
PRO - 016-17 12/01/2017 João Maria Avaliação para partilha R$ 2.000,00 João Maria xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz Divórcio
PRO - 017-17 12/01/2017 Cia de Serviços Avaliação R$ 2.000,00 João Joaquim xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz Lote p/ compra
PRO - 018-17 12/02/2017 Grupo 123 Assistência Técnica R$ 4.200,00 Antônio José xx xxxx cc cccc xxxxx@ccc.comxx yy zz Ação desapropriação
Existe um modelo editável da PLANILHA DE CONTROLE DE PROPOSTAS nos

anexos eletrônicos deste curso.

Página 159
Veja que a planilha possui as seguintes informações:
- Numero da proposta – aconselho você fazer uma sequência. Assim, saberá quantas
propostas emitiu até aquela data.
- Data de envio da proposta.
- Nome do cliente – pode ser pessoa física ou uma empresa.
- Tipo de serviço.
- Valor de honorários.
- Nome da pessoa de contato.
- Números de telefone fixo e celular.
- Endereço de email da pessoa de contato.
- Endereço físico do local da avaliação.
- Observações – uma pequena descrição do serviço, apenas uma referência para saber
quando fizer contato com o cliente.
As linhas marcadas em VERDE são aquelas propostas que foram fechadas e se

transformaram em serviços a serem entregues.
As demais propostas ainda não foram fechadas. Desta forma, recomendo que você
faça contato telefônico na tentativa de fechar estes serviços.
Esta planilha única será preenchida na sequência. Ela nunca terá fim. Se você achar
produtivo, poderá iniciar uma nova planilha a cada ano. Basta uma olhada e você terá um
“retrato” de tudo o que foi emitido de propostas por você e tudo o que foi fechado e se
transformou em um serviço.
ATENÇÃO – é importantíssimo que você tenha esta planilha de controle das

propostas emitidas. Você fará tantas propostas que certamente irá se perder e não
se lembrará delas. Sempre que um cliente te ligar alguns dias depois da emissão da
proposta, peça a ele para aguardar para você abrir o seu “sistema”, o seja, a sua
planilha de controle de propostas emitidas. O cliente vai tirar dúvidas e você saberá
sobre o oque conversar com ele. Saberá também o preço e poderá negociar para
fechar o serviço.
Da mesma forma, quando você fizer um contato ativo com o cliente, tenha
sempre esta planilha disponível para conversar com o cliente.
Acredite em mim: é muito importante ter esta planilha.
Após fechar o serviço com o seu cliente, você deverá criar uma pasta em seu
computador somente para aquele serviço. Você colocará ai todos os documentos relacionados
com o trabalho: a proposta enviada ao cliente, os documentos recebidos por ele, etc.

Página 160
Escolha um nome para a pasta que faça sentido para você. Ele pode iniciar com o
número da proposta e em seguida conter alguma “palavra-chave” que identifique o projeto.
Não existe uma regra fechada. Faça o que lhe for mais confortável e que lhe faça mais sentido.
A partir daí, tudo o que você produzir referente ao trabalho deverá ser arquivado na
respectiva pasta: fotos da vistoria, modelos de inferência gerados pelo programa de avaliação
de imóveis, memórias de cálculo e o laudo final para envio ao cliente.
Não é simples? E será muito efetivo.
4.2 - Controles administrativos e financeiros
Os controles administrativos e financeiros são muito importantes em qualquer negócio

e devem ser dimensionados para atender a necessidade sem ocasionar transtornos ou grande
envolvimento de horas nesta atividade.
Felizmente, o seu negócio de avaliação de imóveis requer um controle bem simples

(mas efetivo) das entradas e saídas financeiras. Este controle, aliado à disciplina de envio
mensal de informações ao seu contador, garantem que você tenha total informação sobre o
seu negócio, além da garantia de cumprimento das obrigações fiscais.
Não se iluda. Talvez seja possível, no início de seu negócio, saber e se lembrar de todas
as entradas, ou seja, os recebimentos de honorários pagos por seus clientes. Comigo foi assim.
Eu fechei meu primeiro negócio para 3 avaliações, ao preço de R$ 7.500,00, pagos em 2 vezes,
e me lembrei destas informações por muito tempo. Sabia até pouco tempo as datas em que
recebi o sinal de pagamento e o pagamento final, após a entrega do trabalho.
Porém, e Graças a Deus e ao meu esforço, outros trabalhos apareceram e hoje é

impossível eu controlar o recebimento de honorários sem a ajuda de minhas planilhas.
Da mesma forma, eu também me lembrava dos custos iniciais de meu negócio. Hoje
eu controlo bastante os meus custos fixos, mas preciso consultar a planilha sempre que
preciso saber qual o meu custo fixo mensal exato.
Não é necessário buscar sistemas de controle externos para o seu negócio. Existem
diversos programas sendo anunciados por empresas de sistemas de controle e gestão. Mas
estas ferramentas são indicadas para negócios mais complexos que o seu. Afinal de contas, eu
resolvi entrar neste ramo porque eu estava buscando um negócio que fosse fácil de gerir.
Você precisará basicamente de 3 controles, sendo feitos em planilhas muito simples:

Página 161
- controle das entradas;
- controle das saídas;
- controle de suas despesas fixas.
Vamos aos detalhes abaixo.
4.2.1 - Controle das entradas e saídas
Estas duas informações estão em uma mesma planilha, o CONTROLE DE CAIXA, muito
simples de ser construída e mantida.
Você tem basicamente a coluna de entradas, a coluna de saídas e a descrição de cada

informação.
A partir daí, você poderá automatizar sua planilha de acordo com a sua conveniência.
Por exemplo, você poderá incluir o saldo entre as entradas e saídas e comparar com o saldo de
sua conta bancária para assegurar que está tudo OK.
ATENÇÃO: lembre-se do capítulo onde falamos da abertura da conta bancária

de sua empresa. O ideal seria você ter uma conta da empresa separada de sua conta
pessoal. Desta forma, você sabe exatamente se o saldo de seu negócio está batendo
com o saldo de sua conta bancária.
No momento em que você faz uma retirada e transfere dinheiro para a sua
conta pessoal, esta informação será registrada como uma SAIDA em sua planilha de
CONTROLE DE CAIXA.
Veja abaixo um exemplo da planilha de CONTROLE DE CAIXA.

Página 162
CONTROLE DE CAIXA
DATA ENTRADA SAIDA DESCRIÇÃO LOCAL

02/01/2017 R$ 1.000,00 Sinal de pagamento - Roberto Carlos - casa Banco
02/01/2017 R$ 21.500,00 Sinal de pagamento - Empresa SA Banco
04/01/2017 R$ 140,00 Combustível R$
04/01/2017 R$ 600,00 Final de pagamento - José Antônio - Apto CentroBanco
04/01/2017 R$ 15.000,00 Honorários Banco
05/01/2017 R$ 907,00 Aluguel da Sala Banco
05/01/2017 R$ 1.426,20 ISSQN - Imposto Sobre Serviços Banco
05/01/2017 R$ 1.250,00 Sinal de pagamento - Distribuidora 123 Banco
06/01/2017 R$ 1.500,00 Final de pagamento - Luis Antônio - lotes Banco
06/01/2017 R$ 19,90 Tarifas bancárias Banco
06/01/2017 R$ 18,00 Encadernação de laudos R$
09/01/2017 R$ 300,00 Google Ad Words Banco
09/01/2017 R$ 35,70 Celular do escritório Banco
11/01/2017 R$ 169,90 Telefone fixo e internet Banco
11/01/2017 R$ 902,40 Sinal de pagamento - Maria - Casa Banco
12/01/2017 R$ 416,00 Condominio da sala Banco
20/01/2017 R$ 61,83 Provedor de internet - email - pagto trimestral Banco
20/01/2017 R$ 36,00 Darf - impostos Banco
20/01/2017 R$ 65,28 Conta de energia elétrica Banco
20/01/2017 R$ 440,00 Contabilidade Banco
24/01/2017 R$ 1.680,00 Sinal de pagamento - Empresa A Banco
25/11/2017 R$ 9.845,25 Pagamento mensal - banco A Banco
25/11/2017 R$ 30,00 Tarifas bancárias Banco
30/01/2017 R$ 12.000,00 Honorários Banco
31/01/2017 R$ 15,90 Encadernação de laudos R$
31/01/2017 R$ 130,00 Tonner p/ impressora Banco
TOTAIS R$ 38.277,65 R$ 32.010,14
SALDO R$ 6.267,51
R$ 6.217,51 SALDO NA CONTA BANCÁRIA

R$ 50,00 DINHEIRO EM ESPÉCIE
R$ 6.267,51 TOTAL
R$ - DIFERENÇA

Página 163
Existe um modelo editável da PLANILHA DE CONTROLE DE CAIXA nos anexos

Veja na planilha acima os tipos de ENTRADAS:

- sinal de pagamento de clientes;
- final de pagamento de clientes.
Como nossa condição padrão de pagamento é 50% de sinal e 50% de pagamento final,
sempre teremos dois pagamentos de cada projeto. A exceção é o BANCO A, do qual sou
credenciado, que faz um pagamento mensal de todos os serviços do mês anterior.
Agora veja as diversas SAÍDAS:

- aluguel da sala do escritório;
- condomínio da sala do escritório;
- telefone fixo e internet;
- telefone celular;
- pagamento dos honorários do contador;
- conta de energia elétrica;
- pagamento ao Google Ad Words;
- tarifas bancárias;
- encadernação de laudos;
- impostos;
- encadernação de laudos;
- tonner para impressora e material de papelaria;
- provedor de internet (pagamento trimestral);
- combustível.
Na parte inferior da planilha, temos os totais de entradas e de saídas.

Abaixo temos a diferença.
Mais abaixo temos os saldos na conta bancária e de dinheiro em espécie para
emergências.
Por último, temos a célula de conferência para saber se os valores estão batendo.
Esta planilha deverá ser eterna. Você vai cria-la no momento em que abrir o seu
negócio e vai alimenta-la eternamente. Quando as células estiverem preenchidas, clique nas
linhas abaixo da última data (31/01/2017 no exemplo mostrado) e insira mais linhas.
Continuamente.
Veja que existem duas células marcadas em AZUL que são as retiradas de honorários.
Uma retirada foi no dia 04/jan e a outra no dia 30/jan. Estes valores de retiradas não são fixos
e devem ser estipulados de acordo com os resultados de seu negócio.

Página 164
Porém, quando fizer a retirada do dia 30, sempre deixe um saldo suficientemente
confortável na conta de sua empresa para bancar o mês seguinte.
Esta é uma planilha MUITO simples que mostra todo o resultado financeiro do seu
negócio.
4.2.2 - Controle dos custos fixos
Para saber qual seria o valor ideal para se deixar na conta da empresa para o mês
seguinte, eu uso uma outra planilha muito simples, que registra e mostra os valores dos custos
fixos de meu escritório. Quer dizer, se eu não fechar nenhum trabalho, não tiver nenhuma
entrada no mês, ainda assim eu terei estes custos.
Esta planilha serve apenas para que eu tenha o entendimento dos meus custos fixos.
Isto é muito importante estrategicamente. Por exemplo, eu posso tomar a decisão de
contratar um estagiário baseado na relação entre os meus custos fixos e o meu faturamento
mensal. Mas isto seria um exercício para quando você já estiver bem estabelecido com o seu
escritório.
Segue abaixo um exemplo:
CUSTOS FIXOS
MÊS: jan/17
DATA VALOR REFERÊNCIA
R$ 907,00 Aluguel da sala
R$ 416,00 Condominio
R$ 169,90 Telefone e Internet
R$ 35,70 Celular
R$ 468,50 Contabilidade
R$ 65,28 Energia elétrica
R$ 49,90 tarifas bancárias
R$ 300,00 Google Ad Words
R$ 20,61 Provedor de internet para o site (pagamento trimestral)
R$ 120,00 papelaria (tonner, papel, etc)
TOTAL R$ 2.552,89

Página 165
Existe um modelo editável da PLANILHA DE CUSTOS FIXOS nos anexos

Esta planilha é atualizada sempre ao final do mês, quando você já tiver efetuado todos
os pagamentos. Ela basicamente não mudará o valor total, a não ser que você tenha um
aumento em algum dos custos fixos.
ATENÇÃO: o segredo de todo negócio é manter os seus custos fixos no

patamar o mais baixo possível. Isto te dá mais fôlego para trabalhar tranquilo. Não
seja impulsivo de trocar de escritório ou contratar funcionários sem a certeza de que
poderá arcar com os custos fixos.
Estes movimentos poderão ser feitos, desde que você tenha plena segurança
de que seu faturamento mensal cobrirá o incremento nos custo. Por isso a
importância de manter esta planilha atualizada e conhecer os valores de seu custo
fixo.

Página 166
CAPÍTULO 5 - CONCLUSÕES
A atividade de PERITO AVALIADOR é de extrema importância na sociedade atual, como

foi demonstrado na introdução e em alguns capítulos desde curso.
Ela também delega uma extrema responsabilidade ao profissional que escolhe esta
profissão.
A determinação do JUSTO VALOR DE MERCADO de um imóvel afeta sobremaneira a

vida de cidadãos e empresas, nas mais diversas finalidades: ações judiciais, desapropriações,
partilhas amigáveis, decisões de investimentos, compra / venda de ativos, contratos de
locação, etc.
Entenda que não estamos falando somente de questões de cunho financeiro e que
envolvem unicamente numerário. Esse tema afeta muitíssimo a vida e a dignidade dos
envolvidos. Afinal de contas, imóveis não são itens que compramos, vendemos, herdamos,
doamos, compartilhamos ou somos desapropriados todos os dias, como se trocássemos de
roupa. Não podemos comparar nem mesmo com a troca de um veículo, pois envolvem
questões familiares ou sobre as quais empreendemos muito tempo na tomada de decisão.
Desta forma, entenda a responsabilidade profissional e social que você estará

assumindo ao se tornar um PERITO AVALIADOR. Será uma profissão com a qual você se sentirá
MUITO recompensado pela transformação que você causará na vida das pessoas.
Eu tenho clientes que disseram que o meu trabalho trouxe alívio, desprendimento e
paz. E eles me indicaram a outros clientes, com uma boa recomendação. Isto não tem preço.
Siga os ensinamentos deste curso de se desenvolva continuamente. Será a segurança

de que você estará sempre fazendo o correto e transformando este mundo em um lugar
melhor e mais justo. Sem exageros.
No Capítulo 3 da Parte 2, onde aprendemos sobre os diversos métodos de avaliação

(Comparativo, Evolutivo, Involutivo e Capitalização da Renda), estude e analise os exemplos
apresentados para cada caso nos ANEXOS ELETRÔNICOS. São casos reais, onde retirei
somente a identificação do imóvel e dos clientes. Você será capaz de trinar através destes
exemplos e elaborar os seus laudos, com exercícios próprios, apenas seguindo os modelos.
Use o imóvel onde você mora para fazer uma avaliação como exercício. Seja ele
próprio ou alugado. Você poderá obter o valor de mercado para venda ou locação.

Página 167
Também no Capítulo 3 da Parte 1, observe nos exemplos dos ANEXOS ELETRÔNICOS
de como fazer a Validação da Avaliação. Esta validação é importantíssima se você utilizar o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com Inferência Estatística. A Validação
separa as avaliações válidas daquelas que poderão ser contestadas por outro Perito Avaliador,
seja na esfera administrativa ou na Judicial.
Com relação aos programas estatísticos INFER 32 e SISDEA, é necessário você ter
apenas um deles. A sua escolha pode recair sobre aquele que tiver o menor preço no
momento de sua compra. Os desenvolvedores costumam fazer promoções e descontos em
algumas épocas do ano. Negocie com os dois e obtenha a licença que for mais barata.
Alguns Peritos Avaliadores preferem um deles. Outros preferem o outro. Na realidade,

o que define a preferência é o hábito e o costume de se utilizar um ou outro. Eu comprei os
dois na época em que fiz minha pós-graduação e Avaliações de Bens. Mas hoje eu utilizo
apenas um deles.
E lembre-se: é impossível fazer avaliações utilizando o Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado com Inferência Estatística sem um destes softwares. Os cálculos estatísticos
são muito complexos e impossíveis de serem feitos sem a ajuda de um software estatístico
direcionado para a prática de avaliações.
Com relação ao software AVALURB, que é utilizado nos métodos Evolutivo e

Involutivo, eu não teria outra opção para lhe indicar. Porém, diferentemente dos softwares
estatísticos, você poderá começar sem a utilização do AVALURB e deixar para compra-lo após
se estabilizar na profissão.
Tenha sempre em mente a importância também de uma boa redação de Laudo. Afinal,
a NBR 14.653 regulamenta como deve ser apresentado o Laudo de Avaliação.
E lembre-se que tudo é um PROCESSO. Este curso lhe proporcionou um aprendizado

muito mais rápido, através de metodologias e textos objetivos e diretos. Mas somente a sua
prática e dedicação em avaliações o tornará um expert na área.
A cada novo trabalho, você irá se deparar com um novo desafio, que será plenamente
vencido com os ensinamentos deste curso. Mas, à medida que você caminhar em sua carreira,
estes desafios ficarão cada vez mais simples e você fará os seus trabalhos naturalmente, sem a
ajuda ou consulta a este curso. Mas tudo é um processo. Nada vem da noite para o dia.
Dê a devida importância às dicas que foram passadas no Capítulo 2 da Parte 2 com

relação às abordagens comerciais. Elas são fruto de vários anos de experiência no mercado.
Utilize como base os modelos de propostas técnicas e comerciais oferecidos nos ANEXOS
ELETRÔNICOS. Mas fique à vontade para modificar as suas propostas ao longo de sua jornada.

Página 168
Participe de congressos na área. Desta vez, não para aprender o básico ou para iniciar
uma nova carreira. Mas para se desenvolver e conhecer novas técnicas e ferramentas. Afinal
de contas, estamos falando de uma área da engenharia e da arquitetura e sempre estarão
sendo criadas técnicas e ferramentas para facilitar o seu trabalho. Além disso, é uma ótima
oportunidade de conhecer parceiros de negócios que podem te apoiar em outras cidades.
Além da realização de fazer algo importante e que transforma a vida das pessoas, a
atividade também lhe proporciona liberdade e autonomia. Tenha sempre isto em mente e
aproveite a vida perto das pessoas que lhe são importantes.
Fique à vontade de me escrever contando como está o seu desenvolvimento ou se

você tem alguma dúvida. Terei muito prazer em escutar a respeito do seu sucesso ou de lhe
apoiar com alguma informação.
Um abraço e parabéns por concluir este curso!
Robert Siqueira Pere

Engenheiro e Perito Avaliador de Imóveis
siqueira.pere@gmail.com
contato@cursodeavaliacaodeimoveis.com.br
ATENÇÃO
O titular do direito autoral deste trabalho somente autoriza sua reprodução nos casos legais
cabíveis, vedando sua cópia ou qualquer forma de reprodução que caracterize plágio ou
represente utilização dos direitos exclusivos do autor, sendo que sua violação acarretará as
penalidades civis e/ou criminais previstas no art.184 do Código Penal Brasileiro e Lei nº
9.610.

Página 169

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Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

O objetivo deste curso é a formação de peritos avaliadores de imóveis plenos, ou seja,

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

Em diversos momentos, no meio do texto, você verá a expressão “ATENÇÃO” (escrita

Estarei também indicando a você as melhores ferramentas e facilitadores para todas

Não é objetivo deste curso o estudo de conceitos acadêmicos e interpretações

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

3- Contudo, é necessário respeitar as habilitações profissionais regulamentadas pelo

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

1- Operações de compra e venda de imóveis: a parte vendedora ou a parte compradora

Além da garantia para o financiamento imobiliário, existe também a modalidade de

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

Além disso, estes mesmos bancos também contratam novamente o avaliador de

3- Locação: todo contrato de locação pode ser renegociado no momento de sua

4- Valores de impostos prediais (IPTU) e de transmissão (ITBI ou ITCD): nestes casos,

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6- Decisões sobre investimentos: imagine empresas ou pessoas físicas que precisam de

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9- Órgãos públicos – desapropriação de imóveis para obras de infraestrutura. Sempre

A NBR-14.653 – AVALIAÇÃO DE BENS, possui 7 partes:

E como dissemos anteriormente, vamos tratar neste curso apenas da avaliação de

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

A Norma foi elaborada principalmente para:

Veremos detalhadamente cada um destes métodos adiante.

Com relação ao laudo de avaliação, ele é o documento que transmite o interessado

Todas as atividades e técnicas utilizadas para elaborar a avaliação de imóveis e para

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

- Máquina fotográfica – não é necessário possuir uma máquina profissional e nem

É muito importante também você já começar o seu negócio de avaliação de imóveis

Como controlar as propostas elaboradas. Como gerenciar o atendimento àquelas

Qual a importância de cada informação: banco de dados de propostas, de trabalhos,

Tudo isto será transmitido a você neste curso.

Então vamos lá!

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

PARTE 1 – COMO FAZER AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

CAPÍTULO 1 – TERMOS E EXPRESSÕES

Não de preocupe, neste momento, em ter a clareza e o entendimento completo de

- amostra: conjunto de imóveis utilizados na comparação para obter o valor de

- avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para

- bem tangível: Bem identificado materialmente (ex.: imóveis, equipamentos,

- bem avaliando ; Bem ou imóvel que está sendo avaliado.

- campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno de estimador pontual adotado

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

- custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou

- custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar

- custo de reedição: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo

- dados da amostra: imóveis individuais cujas informações, ou variáveis, foram

- depreciação física: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de

- estado de conservação: Situação física de um bem em decorrência de sua

- idade aparente: A atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização,

- perito em avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e

- valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

- valor em risco: Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar.

- loteamento: Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de

Curso de Avaliação de Imóveis e Como Montar o Negócio

- desmembramento: Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com

- gleba urbanizável: Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana,