Informe sobre incumplimiento de contrato de tracto sucesivo.

En la situación bajo análisis se trata de una infracción de un contrato que produce perjuicios
indemnizables, ello por las razones que paso expongo.

Las partes han celebrado un contrato bilateral, esto es, un acto jurídico que requiere la
concurrencia de dos partes que consientan en un acto jurídico preciso, y consecuentemente,
en contraer las obligaciones específicas y recíprocas. Dicho consentimiento sea libre de
todo vicio, arribado por personas legalmente capaces, que recaiga sobre un objeto lícito y
tenga una causa lícita.

Ahora bien, nuestro sistema jurídico discurre sobre la base de la presunción de validez de
los actos o contratos que se ejecutan o celebran. La nulidad, como sanción de invalidez de
un acto jurídico, opera bajo declaración judicial necesaria, independiente desde qué época
precisa se determine que sus efectos alcanzan.

Se trata pues, de un contrato válidamente celebrado, en la especie un contrato de

arrendamiento de predio urbano.

Sentado el punto anterior S.S., el siguiente paso es indagar sobre los efectos que tiene en
nuestro sistema, de modo general, un contrato celebrado válidamente.

En primer término debemos tener a la vista lo prescrito en el artículo 1545 del Código
Civil, artículo que prescribe “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los
contratantes, y no puede ser invalidado sino por consentimiento mutuo o por causas
legales”. Esta norma recién transcrita es la piedra angular que ha servido de sustento para la
Doctrina civilista y la Jurisprudencia en lo relativo al principio de la fuerza obligatoria de
los contratos.

En efecto, un contrato válidamente celebrado coloca a los contratantes en el imperativo

jurídico de cumplir de modo estricto lo convenido, no siendo lícito que ninguna de la partes
determine unilateralmente el destino del contrato, muchos menos proceder a intentar su
terminación en contravención al tenor del mismo contrato, o de las normas que supletoria o
imperativamente los regulan.

El contenido normativo del artículo 1545 se resume en adagio jurídico del pacta sunt
servanda, esto es, lo pactado obliga.

En consecuencia de lo anterior, una de las partes, al celebrar un contrato de arrendamiento

de predio urbano con la otra, en calidad de arrendador, se obligó a poner a disposición el
inmueble objeto del contrato por un determinado periodo de tiempo. Periodo que, ipso
facto, por el hecho de que ninguna de las partes manifestó a la otra su intención de no
perseverar en el negocio, con la antelación también fijada en el contrato, se renovó por un
nuevo periodo. Consecuentemente, se generó en el patrimonio del arrendador un derecho a
percibir las rentas de arrendamiento pactadas hasta esa fecha, a lo menos, lo que consiste
precisamente en su interés jurídico y económico en orden a la celebración del contrato en
cuestión. Se trata pues, además, de la causa lícita de su manifestación de voluntad.

Seguidamente, se debe tener en cuenta S.S. lo prescrito en el artículo 1546 del Código
Civil, norma que dispone que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por
consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que
emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre
pertenecen a ella”. Esta norma recoge positivamente el principio de la buena fe,
especialmente en su faz objetiva. El profesor Jorge LÓPEZ SANTA MARÍA, así lo expresa en
su obra al señalar que “es la noción que mayormente interesa en el ámbito de los contratos.
A ella se está remitiendo el artículo 1546 del Código Civil cuando prescribe que los
contratos deben ejecutarse de buena fe, y que, de consiguiente, los contratos obligan no
sólo a lo que en ellos se expresa”1.

La buena fe objetiva en este caso debe verse reflejada o concretada en un deber de

comportamiento correcto y leal entre las partes contratantes, en la ejecución y
cumplimiento del contrato celebrado. El cumplimiento o incumplimiento de este deber de
comportamiento correcto y leal debe ser determinado sobre la base de parámetros
abstractos, esto es, “prescindiendo el juez de las persuasiones, creencias o intenciones
psicológicas de los contratantes, para puntualizar, él, la conducta socialmente exigible de
las partes, exclusivamente en base a la equidad, a los usos, y, en general, como habría
dicho Savigny, al espíritu del pueblo o al modelo del hombre razonable”2.

Observemos los hechos a la luz del Derecho. El arrendatario celebró un contrato a plazo
fijo, por un periodo de 1 año, estableciéndose además una cláusula de renovación tácita y
automática en el evento de no expresarse la voluntad de no perseverar en el contrato. Pues
bien, el arrendatario
1
LÓPEZ SANTA MARÍA, Jorge, Los Contratos. Parte General (Santiago de Chile, 1998), p. 291. 2
IDEM, p. 292.
comenzó a incurrir en una conducta en infracción de la ley del contrato y de la buena fe
requerida como comportamiento correcto y leal. En efecto, comunicó al arrendador la
intención de desistirse unilateral e indebidamente del contrato celebrado, fuera de la
oportunidad para tales efectos.

Finalmente, el arrendatario da, en su concepto, de manera indebida e improcedente, por

finalizado el contrato que la vinculaba con el arrendatario, y consecuentemente, lisa y
llanamente dejó de cumplir la principal obligación contraída válidamente en virtud del
contrato de arrendamiento celebrado, esto es, incurrir en el pago de la renta de
arrendamiento.

El arrendatario ha incurrido en una infracción del contrato que ha lesionado un interés

jurídicamente protegido del arrendador. En efecto, aquél tiene plenas facultades para
desahuciar el contrato celebrado, pero ello dentro de los límites que el propio contrato
señala: con una antelación mínima de 60 días a la fecha de vencimiento del periodo en
curso. El efecto de no hacer esa manifestación de voluntad dentro de la referida
oportunidad, es que el contrato se prorroga anticipadamente, por un nuevo periodo de igual
duración. En consecuencia, el arrendatario no podía, legítimamente, dejar de cumplir sus
obligaciones, so pretexto de haber terminado el contrato celebrado.

Así el arrendatario ha defraudado el legítimo interés del arrendador en orden a percibir

regularmente las rentas de arrendamiento en los meses correspondientes.

En consecuencia, la intempestividad del actuar del arrendatario, en clara infracción de la ley

del contrato, con un evidente componente de mala fe, generó un perjuicio en el arrendador
sólo reparable con una indemnización de perjuicios. Se torna, pues, irrelevante la
restitución del inmueble arrendado en las condiciones en que las hizo el arrendatario,
habida consideración que el interés jurídico y económico del arrendador era percibir las
rentas de arrendamiento derivadas de un contrato válidamente celebrado. Máxime, además,
si el motivo esgrimido por el arrendatario no tiene relación directa ni indirecta con un
eventual incumplimiento del arrendador en sus obligaciones ni esenciales, ni de la
naturaliza, ni puramente accidentales, de ninguna entidad o cuantía.

Finalmente S.S., cabe tener presente, para los efectos de la procedencia de la acción que se
deduce, que una interpretación moderna de lo dispuesto en el artículo 1489 del Código
Civil, el que dispone que “en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria
de no cumplirse por uno de los contratante lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro
contratante pedir a su arbitrio o

la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios”, indica que

la indemnización de perjuicio se presenta como un remedio autónomo (de la resolución o
del cumplimiento forzado) frente al incumplimiento contractual.

En efecto, tal como ilustra la profesora Patricia LÓPEZ DÍAZ “sin embargo, tal
interpretación [se refiere a la interpretación tradicional, la que entiende a la indemnización
como un complemento de la resolución o de la ejecución forzada] puede refutarse a partir
de los argumentos que postulamos en este trabajo y que sustentan una nueva interpretación
de dicha expresión. Tales argumentos son la interpretación lógica y sistemática de la
expresión "con indemnización de perjuicios" del artículo 1489, la existencia de casos en
que la indemnización de perjuicios es el único remedio posible, el derecho del acreedor
para optar libremente entre los remedios por incumplimiento, el fundamento de la
indemnización de perjuicios por incumplimiento contractual y la finalidad reparatoria
integral que ésta persigue”3

Agrega que “adherir a esta última interpretación y concebir la indemnización

compensatoria como un remedio autónomo por incumplimiento contractual reviste
trascendental importancia para el acreedor, pues le permite alcanzar la indemnización
plena de los perjuicios por incumplimiento. Ello evidentemente no ocurriría si éste solicita
el cumplimiento forzado del contrato —dado que no existirían perjuicios por
incumplimiento— o la resolución del contrato — ya que en este caso, la indemnización
sería complementaria, de modo que no abarcaría todos los perjuicios por
incumplimiento”4.

MARCELO PACHECO VICENCIO. ASESOR JURÍDICO.

3
LÓPEZ DÍAZ, Verónica, La indemnización compensatoria por incumplimiento de los contratos
bilaterales como remedio autónomo en el Derecho Civil Chileno en Revista Chilena de Derecho
Privado, N° 15, pp. 65- 113 [diciembre 2010], versión digital
(http://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0718- 80722010000200003)

4
IBÍDEM.