Id.4 Modulo4pdf Autor.166 - 16 10 2017

Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1
Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal – www.ligadelconsorcista.org
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estando prohibida la reproducción total o parcial del mismo.
MÓDULO 04
DEFINICIÓN LEGAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La Propiedad Horizontal es, desde el punto de vista legal, un entramado de dos

derechos reales: dominio y condominio que se articulan sobre un mismo inmueble
dividido físicamente en unidades funcionales independientes.
Por un lado, existe el derecho de propiedad que pesa sobre cada unidad exclusiva
y por el otro, un condominio sobre cosas compartidas, regido por un Reglamento
de Copropiedad y Administración, contrato al cual deben adherir cada uno de los
adquirentes de unidades funcionales al momento de sus respectivas compras.
Al sistema de la propiedad horizontal se ingresa, pues, mediante la firma de dos

contratos simultáneos: uno tiene por objeto adquirir el dominio exclusivo de una
unidad independiente dentro del conjunto de unidades que componen el edificio. El
segundo tiene por objeto adquirir en condominio una parte indivisa del conjunto
de bienes que componen las partes necesariamente comunes de aquél edificio.
El primero es un contrato concertado libremente entre las partes. El segundo es un

contrato de adhesión.
En las próximas páginas vamos a analizar con cierto detenimiento la única ley que
hasta el 31-7-2015 ha regulado la propiedad horizontal en la República Argentina,
que es la Nro. 13.512. Se trata de un cuerpo legal sumamente escueto -tiene
apenas 20 artículos, que tiene muchas lagunas y por ello ha dejado bastante
margen a la discrecionalidad de los jueces, quienes en su diaria labor de dictar
sentencias, las han ido cubierto a través de la jurisprudencia, o colección de fallos.
Para abordar el estudio histórico de la Ley 13.512 hemos adoptado la

siguiente metodología: luego de reproducir su texto completo, iremos
acompañando cada artículo con nuestros propios comentarios, insertados en
segundo plano. No nos cansaremos de aconsejar, a todo aquel que se acerque al
estudio de una ley de cualquier naturaleza, comenzar siempre por leer
serenamente su texto antes de abordar cualquier análisis que se haga de él.
Como ciudadanos libres, debemos acostumbrarnos a que sólo la ley
escrita puede obligarnos y únicamente en los límites de su sintaxis. Todo
lo que vaya más allá del texto expreso de la norma legal, aunque emane
de autoridad académica o judicial, no es obligatorio y puede y debe ser
discutido en la medida en que se aparte de la sana crítica o del sentido
común. Esta forma de ver las leyes es, creemos, una garantía de libertad.
TEXTO DE LA LEY 13.512 DE PROPIEDAD HORIZONTAL vigente hasta el

31-7-2015
ARTÍCULO 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un

mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje
común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones
de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de
una persona.
ARTÍCULO 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y

copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha

razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y
vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua
caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en
contrario.
ARTÍCULO 3.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su
destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al
valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las
partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o
contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia,
gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos
esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos,
separadamente del piso o departamento a que accedan.
ARTÍCULO 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los

demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos
reales o personales sobre el mismo.
ARTÍCULO 5.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación

de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o
modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.
ARTÍCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los

departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos
a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos,
ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
ARTÍCULO 7.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o
realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros
departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer
obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la
autorización de todos los propietarios.
ARTÍCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus

pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de
administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad,
comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de

las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones
dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios,
en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor
renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de

cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o
perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación
formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al
interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso
suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando

oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas
necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con
derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar
las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados,
pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso,
podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por

renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del
piso o departamento que le pertenece.
ARTÍCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y

redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura
pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo
podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no
menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura
pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes

puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de
ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos
necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de
la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su
remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura
pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o
expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona
que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y
adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige
una mayoría especial.
ARTÍCULO 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos

dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán
resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se
computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá
que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más
de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la

reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque
a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a
tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más
procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que
procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
ARTÍCULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones

ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y
exclusivo de aquéllos.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
ARTÍCULO 12.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras

partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y
materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad
judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a
contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello
dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.
ARTÍCULO 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a

cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones
en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los
bienes comunes.
ARTÍCULO 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio

de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la
conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá
hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por
voluntad de todos los propietarios.
ARTÍCULO 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u

ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los propietarios
afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y
acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de
arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil
pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción,
pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si
fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no
propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o
por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria
que competa al propietario o propietarios afectados.
ARTÍCULO 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de
la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si
resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella,
pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación
judicial.
ARTÍCULO 17.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de

las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus
respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código
Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito

respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del
Código Civil.
ARTÍCULO 18.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos
2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se
oponga a lo estatuido en esta ley.
ARTÍCULO 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los

requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que la
misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos
que será necesario acompañar, etcétera.
ARTÍCULO 20.- Comuníquese, etc.
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) ha derogado la ley

13512 y ha establecido un nuevo régimen en los artículos 2037 a 2069.
-Más adelante haremos un cuadro comparativo para que se observen las

diferencias y las similitudes entre la legislación que estuvo vigente hasta
el 31-7-2015 (ley 13512) y la nueva, vigente desde el 1-8-2015 (Código
Civil y Comercial de la Nación -ley 26994)-
ANÁLISIS HISTÒRICO DE LA LEY 13.512, NO VIGENTE DESDE EL 1-8-2015
PERMISO DE DIVISIÓN HORIZONTAL
En primer lugar, cabe destacar que la ley no define a la Propiedad Horizontal, no

dice qué es. Sólo otorga un "permiso" de división horizontal de la propiedad de
ciertos inmuebles que reúnan determinados requisitos. Abre la posibilidad de
fraccionar los edificios por plantas horizontales y éstas plantas horizontales a su
vez por sectores, contrariando lo que hasta la fecha de sanción de la ley (año
1948), era una norma expresa del Código Civil, que decía en su artículo 2617: "El
propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños..."
Este "permiso" otorgado por la ley 13.512 para hacer esa división hasta entonces
prohibida, requiere (artículo 1ro.) que las unidades que resulten de esa división
reúnan dos condiciones físicas:
a) que sean independientes entre sí. Esto quiere decir que quienes vivan en ellas
deban compartir espacios mínimos para permitir vivir independientemente
(recordemos que hasta entonces eran comunes los inquilinatos donde la gente
compartía baños y cocinas.
Y b) que tengan una salida directa al exterior, sea autónoma o por un pasillo
común.
En realidad, ese art. 1ro. está dirigido a los vendedores de unidades. Les dice qué
condiciones físicas deben reunir los inmuebles para poder ser vendidos
separadamente. Esas condiciones deben garantizar la independencia de las
personas que irán a habitar dichas unidades. Ello constituye sin duda una
motivación económica, un aliciente para la inversión en la industria de
construcción. Como si se les dijera: "señores: de ahora en adelante los inmuebles
que vendían enteros, ahora los van a poder vender por partes. De ese modo, será
más lucrativo invertir en el sector".
En el CCC redacción semejante está en el ARTICULO 2039.- "Unidad

funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad
funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan
independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente
o por un pasaje común."
El art. 2, en cambio, se dirige a los compradores que serán los destinatarios de

esas unidades. Establece que cada adquirente de unidad en propiedad horizontal
será a la vez propietario y copropietario. Dueño exclusivo de la unidad que compra
y a la vez condómino del terreno y de toda una serie de cosas de uso
necesariamente común. Y pasa a enumerar de forma simplemente ejemplificativa
cuáles son para esa ley esas cosas de uso común.
El nuevo CCC ( ley 26994) establece:

“ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se
ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre
partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble
así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.”
COEXISTENCIA DE DOMINIO Y CONDOMINIO
Puede decirse que este doble régimen, esta coexistencia entre un derecho de
propiedad o dominio exclusivo sobre una unidad independiente junto con un
derecho de copropiedad o condominio sobre cosas compartidas ha sido y es una
fuente inagotable de problemas. Sobre esta verdadera encrucijada jurídica reposa
casi toda la problemática consorcial. Y en realidad, es bastante comprensible,
desde que el compartir cosas siempre ha sido, en todos los niveles de convivencia
y a través de la historia, motivo de conflictos.
Debiéramos reconocer que los martilleros y escribanos que intervienen en la

compraventa de inmuebles en propiedad horizontal no siempre aclaran lo
suficiente al adquirente la existencia de esta dualidad de derechos, ni le advierten
que en lo futuro, estará ligado por un contrato de adhesión a un conjunto de
personas a quienes no conoce y con las cuales deberá reunirse periódicamente
para ejercer ciertos derechos tales como el control de la administración común.
En resumen: quien compra una unidad en Propiedad Horizontal será a la vez

1) Dueño exclusivo del inmueble que compra, sea departamento o local comercial,
2) condómino con otras personas de una serie de bienes comunes, y
3) consorcista, es decir: integrante de un Consorcio de Condóminos o
Copropietarios.
PARTES COMUNES DEL EDIFICIO
El Art. 2 de la ley establecía que las partes comunes de un edificio de propiedad

horizontal serán el terreno y todas las cosas de uso común del mismo, o
indispensables para mantener su seguridad. Y en forma simplemente
ejemplificativa, menciona las siguientes:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y

vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua
caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
El nuevo CCC( ley 26994) establece:

“ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas
de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o
indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el
reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin
perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino,
sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y
partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el
exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras,
incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los
cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes
comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.”
“ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y
partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.”
El tema de qué es propio y qué es común en un edificio de Propiedad Horizontal

tiene mucha importancia a la hora de determinar a quién le corresponde hacerse
cargo del arreglo de tal o cual cosa, naturalmente. Los tribunales están
abarrotados de expedientes donde lo que se discute es la atribución de dicha

responsabilidad. El propietario pretenderá que lo arregle el Consorcio y viceversa,
el Administrador, en nombre del Consorcio, querrá que sea el propietario el
responsable.
Los respectivos Reglamentos de Copropiedad y Administración (hoy Reglamentos

de Propiedad Horizontal) podrán calificar otros elementos del edificio como
comunes además de los establecidos por la ley, pues, como dijimos, la
enumeración legal es simplemente ejemplificativa. En caso de que su redacción
sea poco clara y se susciten dudas sobre si una parte del edificio es o no común,
cierta jurisprudencia estima que debe privar este último criterio, porque al fin y al
cabo, se trata de partes o instalaciones construidas sobre el terreno común. El
nuevo Código Civil y Comercial ley 26994 consagró legalmente este criterio
jurisprudencial en el ARTICULO 2040.- "Cosas y partes comunes. Son comunes a
todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de
ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el
reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin
perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino,
sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios."
Otras veces, por razones estrictamente técnicas no resulta fácil determinar qué es
común y qué es propio en determinadas partes o instalaciones. En algunos casos,
por ejemplo, el Reglamento establece que serán comunes las cañerías de agua o
transporte de electricidad "en toda su extensión". Otros agregan "hasta la entrada
de cada unidad". Y otros más "hasta la conexión con el respectivo artefacto". En
otros casos se dice que es común "todo lo que está embutido en las paredes", o
"solamente las redes troncales". Pero existen también numerosos casos en que el
texto del Reglamento presenta contradicciones y otros aún donde los planos no
coinciden con lo construido, por lo cual las dificultades se multiplican. El camino
más sensato y barato para salvar esas dificultades es convocar a una asamblea
extraordinaria con la intervención de peritos arquitectos y asesoramiento jurídico
adecuado para determinar por mayoría absoluta el criterio interpretativo a seguir.
El Art. 3 establece los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes.
Dice que cada propietario podrá usar de ellos "conforme a su destino y sin
perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás".
Más adelante agrega que el derecho de cada propietario sobre dichos bienes
comunes "será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el
que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a
los efectos del impuesto o contribución fiscal".
En el CCC surge esta determinación del ARTICULO 2045.- "Facultades.

Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás,
enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir
derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de
un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional,
comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y
no puede realizarse separadamente de éstas."
Este concepto de que el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes
está relacionado con el "valor" del departamento, lamentablemente, no fue
asimilado por la población que vive o trabaja en esos edificios, pues en más de
medio siglo de vigencia de esta ley, mucha gente sigue considerando que las
expensas comunes que paga en función de los gastos que originan aquellos bienes
comunes debe estar en relación con la cantidad de metros cuadrados de su
unidad. Esto, en la práctica diaria, suele ser fuente de malentendidos. La vieja ley
dice claramente que esa relación reposa en el "valor" y que ese valor será fijado
por acuerdo de partes y sólo en caso de ausencia de este acuerdo de partes por el
aforo fiscal. En la práctica, ese "acuerdo de partes" es el Reglamento de
Copropiedad y Administración, (hoy de Propiedad Horizontal) que es redactado por
el primer dueño del inmueble a dividir y al que cada consorcista "adhiere" cuando
compra su unidad.
Creemos que el criterio que establecía la ley es justo, pues al margen de la

cantidad de metros cuadrados, las unidades pueden tener distinto valor según sea
su ubicación dentro del inmueble general. Lo injusto surge del hecho de que sea el
primer dueño el que atribuya a su arbitrio esos valores en el reglamento, pero ese
es otro tema, que luego veremos. De todos modos hay que reconocer que una
gran mayoría de los reglamentos establece como parámetro de medida a la
cantidad de metros cuadrados que posee cada unidad.
Sigue diciendo el artículo que "los derechos de cada propietario en los bienes
comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento
o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se
entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan".
Esto significa que, aunque la ley no lo diga en forma expresa, tácitamente el título
de dominio de cada unidad es inseparable del Reglamento de Copropiedad y
Administración (hoy Reglamento de Propiedad Horizontal), pues cuando se vende
una unidad se vende conjuntamente con esa parte indivisa y cuando es
embargada, el embargo también la alcanza.
El Art. 4.- de la ley resulta sin duda redundante, pues declara que "cada
propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso
o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre
el mismo", que son derechos inherentes a la calidad de propietario. Al igual el
CCC en el ARTICULO 2045 como ya hemos visto.
LÍMITES AL DOMINIO
Los artículos 5, 6 y 7 disponían una serie de límites al dominio de cada propietario

en función de la particular combinación de dominio y condominio que pesa sobre el
inmueble común.
El Art. 5 dice en su primer párrafo que "cada propietario atenderá los gastos de
conservación y reparación de su propio piso o departamento, estando prohibida
toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los
servicios comunes".
Notemos que el artículo no impone a cada propietario la obligación de conservar y

reparar su unidad manteniéndola en debida forma, sino sólo le prohíbe efectuar
toda modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes. Tampoco es necesario que peligre efectivamente la seguridad del
edificio, sino sólo que exista tal "posibilidad". Esto el Administrador debe tenerlo
bien en cuenta, haciéndose asesorar por un profesional arquitecto o ingeniero
cuando un propietario se disponga a efectuar alteraciones de la parte física dentro
de su propiedad. Esto en la práctica resulta sumamente conflictivo, porque la
gente cree que dentro de su unidad puede hacer lo que quiere.
La segunda parte del artículo prohibe "cambiar la forma externa del frente o
decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto",
norma obvia que hace a la armonía del contorno edilicio de las ciudades.
El Art. 6- por su parte, prohibe a cada propietario y ocupante de los

departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos
a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos,
ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Con respecto al inciso a), lamentablemente el concepto tradicional de "moral y

buenas costumbres", en esta época de globalización económica y ética, parece
perder rigidez y hoy vemos en ciertas legislaciones del mundo y también en la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires que actividades como, por ejemplo, la
prostitución han dejado de ser prohibidas, de modo que la norma que comentamos
en la práctica, puede transformarse en pura virtualidad.
Lo que sí mantiene plena fuerza legal son las prohibiciones emanadas del
Reglamento de Copropiedad y Administración (hoy Reglamento de Propiedad
Horizontal )porque éste, como ya lo hemos dicho, es jurídicamente un contrato, de
modo que en la práctica es mas fácil impedir el ejercicio de la prostitución por vía
reglamentaria que apelando a la prohibición establecida por la ley. Las
prohibiciones de uso respecto de determinadas actividades en nuestro Derecho se
mantienen perfectamente incólumes. Por ejemplo, para los locales de comercio en
relación a ciertas actividades que se consideran que causan molestias o que
afectan la jerarquía del edificio, la prohibición de dedicación de los departamentos
a la actividad comercial o profesional, etc.
Acerca de estas últimas actividades lucrativas, cierta jurisprudencia ha sentado sin

embargo que si se trata de la vivienda del propietario y de una actividad que sea
la fuente de su sustento, la prohibición resulta abusiva e inconstitucional.
El inciso b) contiene tres prohibiciones. La primera es "perturbar con ruidos, o de

cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos". Esta disposición ha
quedado reforzada luego por la Ley 17.711 de reformas al Código Civil, que
introdujo una prohibición más completa y universal, extendiéndola de manera
general a cualquier caso, más allá de la propiedad horizontal. Se trata del art.
2618 (actualmente sería el art. 1973 del CCC ley 26994) que quedó redactado de
la siguiente manera: "Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades
en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta
las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para
aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la
producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en
cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente".
Esto quiere decir que cuando el Administrador se encuentre en la obligación de

actuar frente a cualquier supuesto de los mencionados, tendrá a su alcance no
sólo la norma de Propiedad Horizontal, sino además, la genérica Civil.
Las otras dos prohibiciones del inciso b) son las siguientes: , ejercer actividades
que comprometan la seguridad del inmueble y depositar mercaderías peligrosas o
perjudiciales para el edificio. Se trata de casos en que peligra la seguridad del
edificio por causa del depósito de material inflamable, pirotecnia u otras
mercaderías y/o actividades involucradas con esos materiales. Y aunque el artículo
no lo diga, con la seguridad de las personas.
Por regla general, los Reglamentos también refuerzan esta prohibición. Pero en los
casos en que aquellos nada dicen, suelen presentarse algunas dudas relacionadas
sobre todo con los locales de la planta baja destinados al comercio cuando se trata
de pinturerías o depósitos de aceite u otros materiales inflamables. Esos casos
constituyen situaciones sumamente dudosas que el juez habrá de valorar en cada
caso ateniéndose a la historia del edificio, al destino que se le ha dado a esos
locales con anterioridad, a lo resuelto por las asambleas, si es que las hubo, etc.
Un caso aparte lo constituyen las mascotas o animales domésticos, los cuales,

para algunos son una molestia y para otros una compañía entrañable. Algunos
reglamentos prohíben su tenencia y otros nada dicen. Pero sucintamente los
jueces han considerado que, más allá de la existencia o no de tal prohibición, lo
decisivo es que si no se prueba que dichos animales causan efectivamente
molestias a terceros, deben ser admitidos. Es decir, que en materia de propiedad
horizontal no se admiten las limitaciones a los derechos de los propietarios
basadas únicamente en prohibiciones formales. Debe haber un daño efectivamente
probado. Desde la esfera de la psiquiatría, muchos animales, han sido incluso
reconocidos como "acompañantes terapéuticos".
Esta normativa de prohibiciones se ve en el CCC en el ARTICULO 2047.-

"Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines

distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales."
Como vemos se suprimió el concepto buenas costumbres.
OBRAS NUEVAS
El Art. 7 de la vieja ley decía que "el propietario del último piso no puede elevar
nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de
los otros departamentos o pisos", y que"al de la planta baja o subsuelo le está
prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones,
sótanos, etcétera". Y agrega que "Toda obra nueva que afecte el inmueble común
no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios".
En realidad, puede decirse que este tema de las "obras nuevas" constituye uno de
los problemas más comunes que presenta la Propiedad Horizontal. En ciudades
como Buenos Aires, por ejemplo, una gran proporción de edificios presentan este
tipo de irregularidades. Sobre todo cerramientos de terrazas, balcones y patios
son moneda corriente, originándose toda suerte de conflictos entre los vecinos.
En rigor de verdad, si observamos allí los edificios de cierta antigüedad, es raro

encontrar alguno que no haya sido afectado por obras ilegales, por pequeñas que
sean. Ya dijimos al comienzo que el funcionamiento de la propiedad horizontal
requiere de parte de los propietarios cierta cultura. Esa cultura debe reflejarse
necesariamente en la convivencia y debe comenzar por la conciencia de que
cuando se adquiere un inmueble que es a su vez una unidad dentro de un
conjunto, ese dominio está sujeto a una serie de limitaciones sin las cuales la
convivencia sería imposible.
En este sentido -ya lo hemos dicho anteriormente- debemos reconocer que la ley
13.512 ha fracasado, pues luego de más de medio siglo de vigencia una gran
proporción de consorcistas cree que dentro de su departamento y aún fuera del
mismo, sobre espacios comunes, puede construir lo que le venga en gana si no
provoca daños ostensibles a los demás.
Las obras nuevas no están prohibidas en Propiedad Horizontal. Sólo que deben
contar con el consentimiento de todos los propietarios del edificio. La ley emplea la
palabra "autorización", con lo cual debe entenderse que aquél consentimiento
debe quedar registrado de modo fehaciente. Este registro, atento al régimen
esencialmente asambleario que reviste la institución, no puede ser otro que un
acta de asamblea. Vale decir que si existe alguien que propone la realización de
obras nuevas, la obligación del Administrador será convocar a asamblea
extraordinaria para tratar el punto en forma específica. No valdrán, pues,
encuestas ni adhesiones por escrito de ninguna naturaleza, aunque sean firmadas
por todos los propietarios, pues no puede ser reemplazado el régimen asambleario
de la propiedad horizontal. En todos los casos de decisiones que no caigan dentro
de la esfera de los poderes del administrador, los propietarios deberán reunirse,
deliberar y votar. Así ha funcionado la ley 13512 mientras estuvo vigente.
El nuevo CCC ley 26994 regula el tema de obras nuevas en forma diferente pues
pueden ser válidas decisiones no tomadas en asamblea :
ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados
a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y
completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos
los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten
son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una
mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del
total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
En el nuevo CCC (ley 26994) se definen tres supuestos de obras nuevas, y

como veremos, hay casos que no requieren unanimidad sino mayoría de
propietarios, a saber:
“ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar
mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el
consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo

informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés
particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el
juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al
reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y
aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría
no se suspende sin una orden judicial expresa.”
“ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la

mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y
partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer
excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera
sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes
comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.”
“ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u
obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el
beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del
reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.”
SIMPLES INNOVACIONES
En el artículo siguiente, el 8vo., dedicado al tema de la obligatoriedad y

proporcionalidad de las expensas, que luego veremos, la ley introduce el concepto
de "innovación", (concepto no especificado en el CCC), una especie de obra
nueva que por su menor envergadura no requiere para su realización del
consentimiento unánime de los propietarios, sino sólo la mayoría que fije el
reglamento. Dice la norma -refiriéndose al tema de las expensas- que los
propietarios están obligados en igual medida a sufragar los gastos que demanden
las innovaciones dispuestas sobre el inmueble, y a continuación define lo que debe
entenderse por innovación. Dice que son aquellas alteraciones del inmueble que
hayan sido dispuestas "por resolución de los propietarios", en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta".
RESUMIENDO, entonces, digamos que la vieja ley habla, por un lado, de "Obras
Nuevas", y por otro lado habla de "Innovaciones". Ambas cosas son "alteraciones
físicas".
Esas alteraciones físicas:
1) Cuando comprometen la solidez del edificio, están lisa y llanamente prohibidas
(todas, así sean obras nuevas como simples innovaciones o mejoras.
2) Cuando no comprometen la solidez del edificio:
a) las obras nuevas requieren la conformidad de todos los propietarios.
b) las simples innovaciones o mejoras requieren la conformidad de la
mayoría que establece cada Reglamento.
ACCIONES LEGALES CONTRA INFRACCIONES
Ahora bien, es hora de preguntarnos qué puede hacer concretamente el

administrador o el propietario perjudicado para hacer cesar cualquier violación a
las normas que hemos venido examinando y para hacer que el responsable pague
los daños y perjuicios que ha causado.
Veamos: el Art. 15 de la vieja ley dispone varias medidas contra las violaciones al
art. 6. Decía lo siguiente: "En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los
propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez
competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al
culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de
doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción,
pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si
fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no
propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o
por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria
que competa al propietario o propietarios afectados".
Esto mismo - con mayor amplitud - está hoy previsto en el CCC en el art
ARTICULO 2069.-" Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante
de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad
horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o
cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que
debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento
local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso
de reiteración de infracciones."
Nótese que ante cualquier violación a la norma del art. 6, tanto el Administrador
como el copropietario afectado tienen una acción independiente cada uno de ellos.
Que es una denuncia, de carácter sumarísimo y que tiende a hacer cesar las
molestias bajo pena de multa e inclusive arresto del infractor. El artículo también
habla de la posibilidad de desalojarlo en caso de que sea un ocupante no
propietario. Pero lamentablemente exige para su procedencia que el mismo sea
reincidente, con lo cual, el desalojo se hace sumamente remoto, pues deben pesar
sobre él por lo menos dos sentencias condenatorias. Vemos que actualmente el
CCC no habla de reincidencia sino de reiteración (no son necesarias
entonces sentencias condenatorias).
Debe destacarse que el artículo dice que esa acción no impide al propietario
afectado exigir la reparación por los daños y perjuicios que se le hubieren
causado. Se entiende que la ley se refiere al ejercicio de la acción civil resarcitoria,
con lo cual, se hace una remisión directa al Código Civil. Desde el punto de vista
del derecho al resarcimiento por daños, en el viejo Código Civil encontramos dos
artículos que son básicos: uno es el 1109 y otro el 1113.
El primero de ellos decía: "Todo el que ejecuta un hecho, que por su culpa o
negligencia ocasiona un daño a otro, está obligado a la reparación del perjuicio". Y
el segundo completaba el principio diciendo que "la obligación del que ha causado
un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia,
o por las cosas de que se sirve o que tiene a su cuidado".
Pero la reforma del Código Civil introducida por la ley 17.711 incorporó, además, a
ese cuerpo, el art 2618 (actual art 1973 del CCC) que dice así: "Las molestias
que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños
similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la
normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare
autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de
los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la
producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en
cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente".
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) dispone:

“ARTICULO 1737.- Concepto de daño. Hay daño cuando se lesiona un derecho o
un interés no reprobado por el ordenamiento jurídico, que tenga por objeto la
persona, el patrimonio, o un derecho de incidencia colectiva.
ARTICULO 1738.- Indemnización. La indemnización comprende la pérdida o
disminución del patrimonio de la víctima, el lucro cesante en el beneficio
económico esperado de acuerdo a la probabilidad objetiva de su obtención y la
pérdida de chances. Incluye especialmente las consecuencias de la violación de los
derechos personalísimos de la víctima, de su integridad personal, su salud
psicofísica, sus afecciones espirituales legítimas y las que resultan de la
interferencia en su proyecto de vida”.
LA MULTA DENOMINADA "ASTREINTES"
Es conveniente mencionar aquí que el CC también contiene un recurso

sumamente útil al Administrador y al copropietario afectado, que es el de solicitar
al juez la aplicación al infractor, de una multa llamada "astreintes". Es la
imposición judicial de una condena pecuniaria que afecta al demandado, mientras
no cumpla con lo que es le es impuesto por una resolución judicial. Se decreta a
beneficio del perjudicado y se ejecuta como una sentencia. Generalmente se fija
como "tantos pesos por cada día -o período- mientras dure la infracción". Es un
procedimiento sumamente eficaz para disuadir al infractor de continuar en la
ilegalidad amparado en la circunstancia de que los juicios son, en general, de larga
duración.
Se trata de una institución francesa que fue incorporada a nuestro viejo Código
Civil también por la reforma de la Ley 17.711, en el art. 666 bis, que dice así: "Los
jueces podrán imponer en beneficio del titular del derecho, condenaciones
conminatorias de carácter pecuniario a quienes no cumplieron deberes jurídicos
impuestos en una resolución judicial.
Las condenas se graduarán en proporción al caudal económico de quien deba
satisfacerlas y podrán ser dejadas sin efecto o reajustadas si aquél desiste de su
resistencia y justifica total o parcialmente su proceder".
Esta eficaz forma de multar que incorpora la reforma del Código Civil vino a suplir
la inoperancia de la multa mencionada en el art. 15 de la ley 13.512, que es de
doscientos hasta cinco mil pesos a beneficio del Fisco. Esta suma, a través del
tiempo se ha vuelto utópica, puesto que se refiere a los pesos moneda nacional
que existían en 1948 (época en que se sancionó la ley) y hoy no alcanzaría a un
centavo del signo monetario actual. Si una ley no lo ordena expresamente, no
podría ser actualizado, pues contrariaría el principio constitucional de que nadie
puede ser obligado a hacer lo que la ley no manda.
En el CCC ley 26994 se establece ARTICULO 804.- "Sanciones conminatorias.

Los jueces pueden imponer en beneficio del titular del derecho, condenaciones
conminatorias de carácter pecuniario a quienes no cumplen deberes jurídicos
impuestos en una resolución judicial. Las condenas se deben graduar en
proporción al caudal económico de quien debe satisfacerlas y pueden ser dejadas

sin efecto o reajustadas si aquél desiste de su resistencia y justifica total o
parcialmente su proceder.
La observancia de los mandatos judiciales impartidos a las autoridades públicas se
rige por las normas propias del derecho administrativo."
EXPENSAS COMUNES
Como es natural en todo grupo o conjunto de personas que deben compartir

bienes y servicios, la ley que regulaba la Propiedad Horizontal fijaba el modo en
que se solventarán los gastos comunes que demanden: la administración común,
la conservación de aquellos bienes y el funcionamiento de aquellos servicios. Por
ello, el Art 8 establecía lo siguiente:
Art. 8.- "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o
departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y
reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para
mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro..." Y
a continuación sigue diciendo que "están obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas
debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por
resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y
goce más cómodo o de mayor renta".
Este artículo es verdaderamente crucial para todo el sistema, porque define lo que
podríamos calificar como su víscera más sensible: la expensa común. Muchas
veces, para el público comprador, esa erogación pesa en forma decisiva en su
voluntad de realizar o no la operación. Una de las primeras preguntas que se le
formulan al martillero o intermediario respecto de la unidad que se pretende
comprar es: ¿Cuánto se paga de expensas? Igualmente puede decirse que su
liquidación, la proporcionalidad de cargas, sus intereses punitorios, etc., etc.,
constituyen la parte más voluminosa de toda la problemática consorcial y la que
genera más conflictos entre los propietarios y la administración.
Ante todo cabe determinar claramente qué gastos comprenden la llamada

"expensa común". Según el artículo que acabamos de ver, debemos entender que
expensa común comprende:
1. los gastos de administración del edificio.
2. las erogaciones que demande la reparación de las partes y bienes comunes del
edificio que sean indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad, comodidad y decoro.
3. las primas de seguros obligatorios y
4. los gastos necesarios para afrontar las innovaciones en dichas partes y bienes
comunes dispuestas por resolución de los propietarios según lo hemos examinado
más arriba, cuando tratamos el punto "innovaciones".
Se entiende que los rubros que integran el concepto de expensa común son
limitados a los que establece la ley, aunque existen otros gastos que el artículo no
menciona, como son los impuestos y otras cargas legales, que están tácitamente
incluidos.
Por otra parte, desde el año en que se sancionara la ley, fueron apareciendo
numerosas disposiciones que cargaron a los consorcios de nuevas obligaciones.
Algunas emanadas de las autoridades nacionales y municipales y otras de
naturaleza laboral, provenientes de convenios colectivos de trabajo, que fueron a
engrosar el concepto de expensa común.
EXPENSAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS
Expensa ordinaria es el gasto que se repite periódicamente, como ser: sueldo de

encargado, limpieza de tanque, honorario de administración, etc. Expensa
extraordinaria es todo gasto circunstancial, imprevisto, que puede ser dispuesto
por una asamblea; por ejemplo, pintura de palieres u honorarios profesionales de
abogados, en caso de promoverse algún juicio, etc. O también todo gasto
impuesto por la urgencia derivada de determinadas circunstancias, como por
ejemplo, rotura de caldera, desperfectos en instalaciones que pueden provocar
discontinuidad o peligro en la provisión de algún servicio, etc.
Muchas veces se suele confundir el concepto de "expensa común" con el

de "expensa ordinaria". Esto es sumamente peligroso para ciertos inquilinos
que por error firman un contrato de alquiler donde se obligan a pagar las
"expensas comunes" pensando que se trata sólo de las "ordinarias" cuando en
realidad lo hacen respecto de todas las expensas, esto es: las ordinarias y las
extraordinarias. Se debe tener en claro que se las llama "comunes" porque
reflejan todos los gastos comunes a todos los propietarios.
El nuevo CCC (ley 26994) dispone:

“ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del
reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción
de su parte indivisa;
………………..”
“ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los
gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y

reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas
al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por
resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de
las expensas y demás contribuciones.”
EXPENSAS DE ADMINISTRACIÓN
Por expensas de administración se entienden todos aquellos gastos que demande

la administración normal de un Consorcio: honorarios del Administrador, sueldos
del Encargado y sus cargas sociales y gremiales, gastos de combustible en caso de
existir servicios centrales, gastos de gas, electricidad para la iluminación de los
espacios comunes y el mantenimiento de los ascensores; gastos de elementos de
limpieza, etcétera.
Decididamente no son expensas comunes los "gastos particulares" que puedan

atribuirse a algún consorcista por motivos ajenos a la administración general del
edificio. Tampoco lo son los gastos por "procesamiento de datos" ni las cuotas de
afiliación a alguna entidad civil de administradores ni de consorcistas, salvo que
sean expresamente aprobados por asamblea por unanimidad de votos.
GASTOS "PARTICULARES"
Existen numerosos casos en que un propietario produce -voluntariamente o no-

algún daño en cosas comunes y el Administrador carga luego, el costo de su
reparación a las expensas debidas por aquél propietario a título de "gasto
particular". Aunque tal vez el sentido común indique lo contrario, el procedimiento
no es correcto. En primer lugar, aún cuando el propietario que causó el daño
estuviere de acuerdo, la proporcionalidad de la obligación por expensas no puede
alterarse. Deben ser liquidadas de acuerdo al porcentual de cada unidad. En
segundo lugar, cuando éste no está de acuerdo, la conducta del Administrador es
doblemente reprochable, porque él no es juez para discernir culpas, atribuir
penalidades ni ordenar reembolsos a cargo de ningún propietario. Los gastos de
reparación correspondientes debe cargarlos al Consorcio y luego accionar a
nombre de éste contra el propietario que los haya causado para obtener su
reintegro. Igual criterio debe seguirse para el costo de cartas-documentos, actas
notariales, etc.
RECURSO POR INNOVACIONES DE COSTO EXCESIVO
El extenso artículo 8 de la vieja ley que estamos considerando contiene además un

párrafo que otorga un derecho particular al propietario individual para impugnar
judicialmente determinados gastos dispuestos por la Asamblea que podrían
considerarse como de costo excesivo. Indudablemente, por estar ubicada a
continuación del tema de las expensas, suponemos que la intención del legislador
fue limitar en alguna medida el poder de las mayorías en determinados casos de
resoluciones que irán a afectar el bolsillo de todos los propietarios. Decía así:
"Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de

cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o
perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación
formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al
interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso
suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad".
El artículo se refiere no sólo al costo excesivo, sino además al caso de que dichas
innovaciones sean "contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la
seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior
del edificio", lo que nos parece que completa la idea, proporcionando motivos
extras a fin de morigerar el poder de las mayorías en las asambleas. En la práctica
diaria con problemas consorciales, vemos que a veces ese poder de las mayorías
puede ser verdaderamente opresivo para las minorías.
La disposición señala que dicha reclamación, el propietario podrá hacerla ante la

autoridad judicial y será resuelta por el trámite de "interdicto de obra nueva". Este
es un procedimiento legislado en los respectivos Códigos Procesales de cada
jurisdicción y tiene como característica -al menos en la intención de la ley- ser
directo y rápido. Para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el Código Procesal

Civil y Comercial de la Nación lo prevé en su art. 619.
Ya hemos visto esto puntualizado en el CCC en el art ARTICULO 2051.- "Mejora u

obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre
cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento
de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional
autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés

particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el
juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo,

contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez,
salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del
inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden
judicial expresa."
GESTIÓN DE NEGOCIOS AJENOS
El tercer párrafo de nuestro nutrido art. 8 dice además que "Cualquiera de los
propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los
demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la
conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser
reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las
reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados,
pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso,
podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado".
En los inmuebles suelen ocurrir contingencias inesperadas o accidentes de toda

clase, a cualquier hora del día o de la noche. Para atenderlas están, en la instancia
más inmediata, el Encargado del edificio, quien deberá dar cuenta inmediata al
Administrador y éste tomará las providencias del caso que juzgue más
convenientes. Pero a veces, por una u otra razón no hay tiempo para agotar las
vías normales. De pronto se rompe una cañería que comienza a inundar
rápidamente a los pisos inferiores, o se declara un cortocircuito eléctrico que
amenaza convertirse en incendio, o cualquier otro siniestro que requiera atención
inmediata y urgente. Bueno, en esos supuestos, la ley autoriza a cualquier
propietario para tomar intervención directa y realizar a costa del Consorcio las
diligencias que el caso requiera. Se trata de la aplicación del contrato de "gestión
de negocios ajenos", que viéramos en su oportunidad.
En el nuevo CCC ley 26994 la gestión de negocios ajenos se define así: ARTICULO
2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del
administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede
realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de
gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el
reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su
estado anterior, a costa del propietario.
El párrafo del art. 8 de la vieja ley contemplaba dos situaciones:
1. Gastos necesarios que hubiere hecho cualquier propietario para la conservación

o reparación de partes o bienes comunes: tendrá el propietario derecho a exigir
del Consorcio su reembolso sólo cuando los realizare estando ausente el

Administrador y no mediando oposición de los demás propietarios, los que,
además, deben haber sido previamente advertidos.
2. Gastos por reparaciones indispensables y urgentes: en este supuesto, el

propietario que los hubiere efectuado, sólo podrá lograr su reintegro por parte del
Consorcio en la medida en que lo realizado resultara útil al mismo. Si no existiere
utilidad alguna a favor del Consorcio, podrá ordenarse restituir las cosas a su
estado anterior, a costa de quien efectuó la alteración.
SOLVENCIA DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS POR MANDATO DE LA LEY
Cuando comenzamos el examen de la vieja ley 13.512, dijimos que allí no se

definía lo que es Propiedad Horizontal. Simplemente se establecía un "permiso" de
división de la propiedad inmobiliaria por planos horizontales. Lo mismo acontece
con el Consorcio de Propietarios. La ley no lo definía expresamente y era una de
sus mayores falencias, como luego veremos.
Como al pasar, el último párrafo del art. 8vo. establece un principio que resulta
ser de la mayor importancia para quienes viven o trabajan en edificios de
propiedad horizontal.
Se trata de lo que podríamos definir como la "solvencia intrínseca del Consorcio de

Propietarios, decretada por la propia ley", creándose así, paradójicamente, una
similitud insólita entre el Consorcio de Propietarios y el Estado. Porque ambos son
solventes por ministerio de la ley. No pueden caer en insolvencia ni quebrar. Por
esa y otras varias razones, puede decirse que un Consorcio de Propietarios
funciona en la práctica como un minúsculo Estado. A veces democrático, a veces
feudal, según el grado de educación de consorcistas y administradores.
El artículo dice: "Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas

comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece". Esta norma introducida por
la ley para la propiedad horizontal, viene a contrariar expresamente el principio
opuesto consagrado en el Código Civil para el condominio. En éste,"todo
condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los
gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de
esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad" (Art. 2685 C.C.). En
Propiedad Horizontal, en cambio, no resulta ser así: el propietario no
podrá librarse jamás de la obligación de pagar las expensas. Ni aún
abandonando la propiedad de su unidad funcional. Siempre seguirá
respondiendo con todos sus bienes. El Condominio en el CCC(ley 26994)
establece : “ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de
conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los
otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede
liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del
pago”.
El artículo 17 de la vieja ley, completa esta idea atenuándola en alguna medida

para los terceros adquirentes. Dice que la obligación que tienen los propietarios de
contribuir al pago de las expensas... sigue siempre al dominio de sus respectivos
pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con
respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza
del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.
Para entender esta disposición veamos qué decía el art. 3266 del Código Civil
citado: "Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa,
respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero
el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las
obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa
transmitida".
En palabras comunes, esto quiere decir lo siguiente: Un propietario que debe

expensas no podrá desligarse jamás de esa obligación, según hemos dicho. Ni
vendiendo su unidad ni aún abandonándola. Siempre seguirá respondiendo con
todos sus bienes frente al Consorcio acreedor. En cambio, quien herede o compre
su unidad (que es a lo que la ley se refiere cuando dice "sucesor universal o
particular") responderá conjuntamente con el anterior propietario por todas las
deudas por expensas, aún las devengadas antes de su adquisición, pero sólo en la
medida del valor de la unidad funcional.
Dicho en otras palabras: vendida la unidad de un propietario moroso en pública

subasta, si el producido del remate no alcanza para pagar las expensas debidas, la
obligación por el saldo impago siempre estará sobre las espaldas de aquél
propietario moroso y el Consorcio podrá perseguirlo ejecutándole judicialmente
cualquier otro bien que pudiera poseer; pero respecto del tercero comprador,
vendida la propiedad, la obligación por ese saldo impago, se extingue. También se
extingue, en su caso, respecto del heredero del moroso.
El nuevo CCC (ley 26994) establece:

“ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago
de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los
bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por
abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas
por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio,
excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las
contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.”
PRIVILEGIO
El último párrafo del art. 17 agrega finalmente que el crédito por expensas goza
del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del viejo Código
Civil. Veamos de qué se trata:
Desde el punto de vista legal, privilegio es el derecho de preferencia al cobro

que tiene un acreedor respecto de otros. El Art. 3901 mencionado dice que los
gastos hechos para la conservación de la cosa son preferidos a todos los demás
créditos, con lo cual, el Administrador debe saber que por lo dispuesto en la última
parte del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, su crédito por expensas contra
una unidad, en caso de que ésta haya sido rematada judicialmente, tendrá
privilegio por sobre todos los demás créditos, porque las expensas se consideran
"gastos de conservación de la cosa".
El crédito por expensas tiene privilegio por sobre los gastos de la última
enfermedad, salarios adeudados, alimentos del deudor y su familia, las deudas
respecto del Fisco y las municipalidades, etc. Las únicas excepciones son los
gastos funerarios y aquellos causados para la venta de la cosa conservada.
El nuevo CCC (ley 26994 dispone:

“ARTICULO 2573.- Definición. Asiento. Privilegio es la calidad que
corresponde a un crédito de ser pagado con preferencia a otro. Puede
ejercitarse mientras la cosa afectada al privilegio permanece en el patrimonio del
deudor, excepto disposición legal en contrario y el supuesto de subrogación real en
los casos que la ley admite. El privilegio no puede ser ejercido sobre cosas
inembargables declaradas tales por la ley.
ARTICULO 2574.- Origen legal. Los privilegios resultan exclusivamente de la ley. El
deudor no puede crear a favor de un acreedor un derecho para ser pagado con
preferencia a otro, sino del modo como la ley lo establece.”
Sobre privilegios especiales establece:
“ARTICULO 2582.- Enumeración. Tienen privilegio especial sobre los bienes que en
cada caso se indica:
a) los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa,
sobre ésta. Se incluye el crédito por expensas comunes en la propiedad
horizontal;
b) los créditos por remuneraciones debidas al trabajador por seis meses y los
provenientes de indemnizaciones por accidentes de trabajo, antigüedad o despido,
falta de preaviso y fondo de desempleo, sobre las mercaderías, materias primas y
maquinarias que, siendo de propiedad del deudor, se encuentren en el
establecimiento donde presta sus servicios o que sirven para su explotación.
Cuando se trata de dependientes ocupados por el propietario en la edificación,
reconstrucción o reparación de inmuebles, el privilegio recae sobre éstos;
c) los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras que se aplican particularmente
a determinados bienes, sobre éstos;
d) lo adeudado al retenedor por razón de la cosa retenida, sobre ésta o sobre las
sumas depositadas o seguridades constituidas para liberarla;
e) los créditos garantizados con hipoteca, anticresis, prenda con o sin
desplazamiento, warrant y los correspondientes a debentures y obligaciones
negociables con garantía especial o flotante;
f) los privilegios establecidos en la Ley de Navegación, el Código Aeronáutico, la
Ley de Entidades Financieras, la Ley de Seguros y el Código de Minería.”
CUADRO COMPARATIVO
Ley 13512 Propiedad Horizontal Nuevo Código Civil y Comercial:

Vigente hasta el 31-7-2015 Propiedad Horizontal
vigente desde el 1-8-2015
Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad

o distintos departamentos de un mismo horizontal es el derecho real que se ejerce
piso o departamentos de un edificio de sobre un inmueble propio que otorga a su
una sola planta, que sean independientes titular facultades de uso, goce y
y que tengan salida a la vía pública disposición material y jurídica que se
directamente o por un pasaje común ejercen sobre partes privativas y sobre
podrán pertenecer a propietarios partes comunes de un edificio, de
distintos, de acuerdo a las disposiciones conformidad con lo que establece este
de esta ley. Cada piso o departamento Título y el respectivo reglamento de
puede pertenecer en condominio a más propiedad horizontal. Las diversas partes
de una persona. del inmueble así como las facultades que

sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no
escindible.
ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El
derecho de propiedad horizontal se
determina en la unidad funcional, que
consiste en pisos, departamentos, locales u
otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o
destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía
pública, directamente o por un pasaje
común.
La propiedad de la unidad funcional
comprende la parte indivisa del terreno, de
las cosas y partes de uso común del
inmueble o indispensables para mantener
su seguridad, y puede abarcar una o más
unidades complementarias destinadas a
servirla.
ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto
de los propietarios de las unidades
funcionales constituye la persona jurídica
consorcio. Tiene su domicilio en el
inmueble. Sus órganos son la asamblea, el
consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue
por la desafectación del inmueble del
régimen de propiedad horizontal, sea por
acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro
inmobiliario.
ARTICULO 148.- Personas jurídicas
privadas. Son personas jurídicas privadas:
a) las sociedades;
b) las asociaciones civiles;
c) las simples asociaciones;
d) las fundaciones;
e) las iglesias, confesiones, comunidades o
entidades religiosas;
f) las mutuales;
g) las cooperativas;
h) el consorcio de propiedad horizontal;
i) toda otra contemplada en disposiciones
de este Código o en otras leyes y cuyo
carácter de tal se establece o resulta de su
finalidad y normas de funcionamiento.
ARTICULO 159.- Deber de lealtad y
diligencia. Interés contrario. Los
administradores de la persona jurídica

deben obrar con lealtad y diligencia.
No pueden perseguir ni favorecer intereses
contrarios a los de la persona jurídica. Si
en determinada operación los tuvieran por
sí o por interpósita persona, deben hacerlo
saber a los demás miembros del órgano de
administración o en su caso al órgano de
gobierno y abstenerse de cualquier
intervención relacionada con dicha
operación.
Les corresponde implementar sistemas y
medios preventivos que reduzcan el riesgo
de conflictos de intereses en sus relaciones
con la persona jurídica.
ARTICULO 160.- Responsabilidad de los
administradores. Los administradores
responden en forma ilimitada y solidaria
frente a la persona jurídica, sus miembros
y terceros, por los daños causados por su
culpa en el ejercicio o con ocasión de sus
funciones, por acción u omisión.
Art. 2° - Cada propietario será dueño ARTICULO 2040.- Cosas y partes

exclusivo de su piso o departamento y comunes. Son comunes a todas o a
copropietario sobre el terreno y sobre algunas de las unidades funcionales las
todas las cosas de uso común del edificio, cosas y partes de uso común de ellas o
o indispensables para mantener su indispensables para mantener su
seguridad.Se consideran comunes por seguridad y las que se determinan en el
dicha razón: reglamento de propiedad horizontal. Las
a) Los cimientos, muros maestros, techos, cosas y partes cuyo uso no está
patios solares, pórticos, galerías y determinado, se consideran comunes.
vestíbulos comunes, escaleras, puertas de Sobre estas cosas y partes ningún
entrada, jardines; propietario puede alegar derecho
exclusivo, sin perjuicio de su afectación
b) Los locales e instalaciones de servicios
exclusiva a una o varias unidades
centrales, como calefacción, agua caliente
funcionales.
o fría, refrigeración, etc.;
Cada propietario puede usar las cosas y
c) Los locales para alojamiento del portero
partes comunes conforme a su destino, sin
y portería;
perjudicar o restringir los derechos de los
d) Los tabiques o muros divisorios de los otros propietarios.
distintos departamentos;
ARTICULO 2041.- Cosas y partes
e) Los ascensores, montacargas, necesariamente comunes. Son cosas y
incineradores de residuos y en general partes necesariamente comunes:
todos los artefactos o instalaciones a) el terreno;
existentes para servicios de beneficio
b) los pasillos, vías o elementos que
común.
comunican unidades entre sí y a éstas con
Esta enumeración no tiene carácter el exterior;
taxativo.
c) los techos, azoteas, terrazas y patios
Los sótanos y azoteas revestirán el
solares;
carácter de comunes, salvo convención en
contrario. d) los cimientos, columnas, vigas
portantes, muros maestros y demás
estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la

seguridad;
e) los locales e instalaciones de los
servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o
energía en toda su extensión, y los
cableados, hasta su ingreso en la unidad
funcional;
g) la vivienda para alojamiento del
encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras
mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de
unidades entre sí y con cosas y partes
comunes;
j) las instalaciones necesarias para el
acceso y circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, externas a la
unidad funcional, y las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones
existentes para servicios de beneficio
común;
l) los locales destinados a sanitarios o
vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.
Esta enumeración tiene carácter
enunciativo.
ARTICULO 2042.- Cosas y partes
comunes no indispensables. Son cosas y
partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter
enunciativo.
ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias.
Son necesariamente propias con
respecto a la unidad funcional las cosas y
partes comprendidas en el volumen
limitado por sus estructuras divisorias, los
tabiques internos no portantes, las
puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes
que, susceptibles de un derecho exclusivo,
son previstas como tales en el reglamento
de propiedad horizontal, sin perjuicio de
las restricciones que impone la convivencia

ordenada.
Art. 3°- Cada propietario podrá usar de ARTICULO 2045.- Facultades. Cada
los bienes comunes conforme a su propietariopuede, sin necesidad de
destino, sin perjudicar o restringir el consentimiento de los demás, enajenar la
legítimo derecho de los demás. unidad funcional que le pertenece, o sobre
El derecho de cada propietario sobre los ella constituir derechos reales o
bienes comunes, será proporcional al personales. La constitución, transmisión o
valor del departamento o piso de su extinción de un derecho real, gravamen o
propiedad, el que se fijará por acuerdo de embargo sobre la unidad funcional,
las partes o en su defecto por el aforo comprende a las cosas y partes comunes y
inmobiliario, a los efectos del impuesto o a la unidad complementaria, y no puede
contribución fiscal. realizarse separadamente de éstas.
Los derechos de cada propietario en los
bienes comunes son inseparables del
dominio uso y goce de su respectivo
departamento o piso. En la transferencia,
gravamen o embargo de un departamento
o piso se entenderán comprendidos esos
derechos, y no podrán efectuarse estos
actos con relación a los mismos,
separadamente del piso o departamento a
que accedan.
Art. 4°- Cada propietario puede, sin
necesidad de consentimiento de los
demás, enajenar el piso o departamento
que le pertenece, o constituir derechos
reales o personales sobre el mismo.
Art. 5° - Cada propietario atenderá los
gastos de conservación y reparación de su
propio piso o departamento estando
prohibida toda innovación o modificación
que pueda afectar la seguridad del edificio
o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa
del frente o decorar las paredes o
recuadros exteriores con
tonalidades distintas a las del conjunto.
Art. 6°- Queda prohibido a cada ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está

propietario y ocupante de los prohibido a los propietarios y
departamentos o pisos: ocupantes:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral a) destinar las unidades funcionales a usos
o buenas costumbres o a fines distintos a contrarios a la moral o a fines distintos a
los previstos en el reglamento de los previstos en el reglamento de
copropiedad y administración; propiedad horizontal;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier b) perturbar la tranquilidad de los demás
otra manera la tranquilidad de los vecinos de cualquier manera que exceda la normal
ejercer actividades que comprometan la tolerancia;
seguridad del inmueble, o depositar
c) ejercer actividades que comprometan la
mercaderías peligrosas o perjudiciales
seguridad del inmueble;
para el edificio.
Art.2618 Código Civil Las molestias d) depositar cosas peligrosas o
queocasionen el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o daños perjudiciales.

similares por el ejercicio de actividades en
Art.1973 Código Civil y Comercial-
inmuebles vecinos, no deben exceder la
Inmisiones.Las molestias que ocasionan el
normal tolerancia teniendo en cuenta las
humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
condiciones del lugar y aunque mediare
vibraciones o inmisiones similares por el
ejercicio de actividades en inmuebles
Según las circunstancias del caso, los
vecinos, no deben exceder la normal
jueces pueden disponer la indemnización
tolerancia teniendo en cuenta las
de los daños o la cesación de tales
condiciones del lugar y aunque medie
molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez Según las circunstancias del caso, los
debe contemporizar las exigencias de la jueces pueden disponer la remoción de la
producción y el respeto debido al uso causa de la molestia o su cesación y la
regular de la propiedad; asimismo tendrá indemnización de los daños. Para disponer
en cuenta la prioridad en el uso. el cese de la inmisión, el juez debe
ponderar especialmente el respeto debido
El juicio tramitará sumariamente.
al uso regular de la propiedad, la prioridad
en el uso, el interés general y las exigencias
de la producción.
Art. 7°- El propietario del último piso no ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva
puede elevar nuevos pisos o realizar que requiere mayoría. Para realizar
construcciones sin el consentimiento de mejoras u obras nuevas sobre cosas y
los propietarios de los otros partes comunes, los propietarios o el
departamentos o pisos al de la planta baja consorcio requieren consentimiento de la
o subsuelo le está prohibido hacer obras mayoría de los propietarios, previo
que perjudiquen la solidez de la casa, informe técnico de un profesional
como excavaciones, sótanos, etc. autorizado.
Toda obra nueva que afecte el Quien solicita la autorización si le es
inmueble común no puede realizarse denegada, o la minoría afectada en su
sin la autorización de todos los interés particular que se opone a la
propietarios. autorización si se concede, tienen acción
para que el juez deje sin efecto la
decisión de la asamblea.
Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo El juez debe evaluar si la mejora u obra
en proporción al valor de sus pisos o nueva es de costo excesivo, contraria al
departamentos, salvo convención en reglamento o a la ley, y si afecta la
contrario, las expensas de administración seguridad, solidez, salubridad, destino y
y reparación de las partes y bienes aspecto arquitectónico exterior o interior
comunes del edificio, indispensables para del inmueble. La resolución de la
mantener en buen estado sus condiciones mayoría no se suspende sin una orden
de seguridad comodidad y decoro. Están judicial expresa.
obligados en la misma forma, a contribuir ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva
al pago de las primas de seguro del que requiere unanimidad. Si la mejora u
edificio común y a las expensas debidas a obra nueva, realizada por un propietario o
innovaciones dispuestas en dichas partes por el consorciosobre cosas y partes
y bienes comunes por resolución de los comunes, aun cuando no importe elevar
propietarios, en mira de obtener su nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita
mejoramiento o de uso y goce mas o modifica la estructura del inmueble de
cómodo o de mayor renta. una manera sustancial, debe realizarse con
Cuando las innovaciones ordenadas por el acuerdo unánime de los propietarios.
los propietarios fueren, a juicio de También requiere unanimidad la mejora u
cualquiera de ellos, de costo excesivo, o obra nueva sobre cosas y partes comunes
contrarias al reglamento o a la ley, o en interés particular que sólo beneficia a
perjudiciales para la seguridad, solidez, un propietario.
salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva

edificio, pueden ser objeto en interés particular. Si la mejora u obra
de reclamación formulada ante la nueva autorizada sobre cosas y partes
autoridad judicial, y resuelta por el comunes es en interés particular, el
trámite correspondiente al interdicto de beneficiario debe efectuarla a su costa y
obra nueva, pero la resolución de la soportar los gastos de la modificación del
mayoría no será por eso suspendida sin reglamento de propiedad horizontal y de
una expresa orden de dicha autoridad. su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
Cualquiera de los propietarios, en
ausencia del administrador y no mediando
oposición de los demás, previamente
advertidos, puede realizar expensas
necesarias para la conservación o
reparación de partes o bienes comunes
con derecho a ser reembolsados. Podrá
también, cualquiera de los propietarios
realizar las reparaciones indispensables y
urgentes sin llenar los requisitos
mencionados, pudiendo reclamar el
reembolso en la medida en que resultaren
útiles. En su caso, podrá ordenarse
restituir a su costa las cosas a su anterior
estado.
Ningún propietario podrá liberarse de
contribuir a las expensas comunes por
renuncia del uso y goce de los bienes o
servicios comunes ni por abandono del
Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo ARTICULO 2054.- Reparaciones

en proporción al valor de sus pisos o urgentes.Cualquier propietario, en
departamentos, salvo convención en ausencia del administrador y de los
contrario, las expensas de administración integrantes del consejo de propietarios
y reparación de las partes y bienes puede realizar reparaciones urgentes en
comunes del edificio, indispensables para las cosas y partes comunes, con carácter
mantener en buen estado sus condiciones de gestor de negocios. Si el gasto resulta
de seguridad comodidad y decoro. Están injustificado, el consorcio puede negar el
obligados en la misma forma, a contribuir reintegro total o parcial y exigir, si
al pago de las primas de seguro del corresponde, la restitución de los bienes a
edificio común y a las expensas debidas a su estado anterior, a costa del propietario.
innovaciones dispuestas en dichas partes
y bienes comunes por resolución de los
propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce mas
cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por
los propietarios fueren, a juicio de
cualquiera de ellos, de costo excesivo, o
contrarias al reglamento o a la ley, o
perjudiciales para la seguridad, solidez,
salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del
edificio, pueden ser objeto de reclamación
formulada ante la autoridad judicial, y
resuelta por el trámite correspondiente al
interdicto de obra nueva, pero la
resolución de la mayoría no será por eso

suspendida sin una expresa orden de
dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en
ausencia del administrador y no mediando
oposición de los demás, previamente
advertidos, puede realizar expensas
necesarias para la conservación o
reparación de partes o bienes comunes
con derecho a ser reembolsados. Podrá
también, cualquiera de los propietarios
realizar las reparaciones indispensables
y urgentes sin llenar los requisitos
mencionados, pudiendo reclamar el
reembolso en la medida en que resultaren
útiles. En su caso, podrá ordenarse
restituir a su costa las cosas a su anterior
estado.
Ningún propietario podrá liberarse de
contribuir a las expensas comunes por
renuncia del uso y goce de los bienes o
servicios comunes ni por abandono del
Art. 9° - Al constituirse el consorcio de ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines

propietarios, deberá acordar y redactar de la división jurídica del edificio, el titular
unreglamento de copropiedad y de dominio o los condóminos
administración por acto de escritura deben redactar, por escritura pública, el
pública que se inscribirá en el Registro reglamento de propiedad horizontal,
de la Propiedad. Dicho reglamento solo que debe inscribirse en el registro
podrámodificarse por resolución de los inmobiliario.
propietarios, mediante una mayoría no El reglamento de propiedad horizontal se
menor de dos tercios. Esta modificación integra al título suficiente sobre la unidad
deberá también consignarse en escritura funcional.
pública e inscribirse en el Registro de la
ARTICULO 2057.- Modificación del
Propiedad.
reglamento. El reglamento sólo
El reglamento debe
puede modificarse por resolución de los
proveerobligatoriamente, por lo menos a
propietarios, mediante una mayoría de
los siguientes puntos:
dos tercios de la totalidad de los
a) Designación de un representante de los
propietarios.
propietarios, que puede ser uno de ellos o
ARTICULO 2056.- Contenido. El
un extraño, que tendrá facultades, para
reglamento de propiedad horizontal
administrar las cosas de aprovechamiento
debe contener:
común y proveer a la recaudación y
a) determinación del terreno;
empleo de los fondos necesarios para tal
fin. Dicho representante podrá elegir el b) determinación de las unidades
personal de servicio de la casa y funcionales y complementarias;
despedirlo;
c) enumeración de los bienes propios;
b) Determinar las bases de remuneración
d) enumeración de las cosas y partes
del representante y la forma de su
comunes;
remoción; debiendo nombrarse, en su
caso, el reemplazante por acto de e) composición del patrimonio del
escritura pública; consorcio;
c) La forma y proporción de la f) determinación de la parte proporcional
contribución de los propietarios a los
gastos o expensas comunes; indivisa de cada unidad;

d) La forma de convocar la reunión de g) determinación de la proporción en el
propietarios en caso necesario, la persona pago de las expensas comunes;
que presidirá la reunión, las mayorías
h) uso y goce de las cosas y partes
necesarias para modificar el reglamento y
comunes;
adoptar otras resoluciones, no tratándose
de los casos en que en esta ley se exige i) uso y goce de los bienes del consorcio;
una mayoría especial.
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas
de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar
la reunión de propietarios, su periodicidad
y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la
cantidad de cartas poderes que puede
detentar cada titular de unidad funcional
para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías
necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías
necesarias para modificar el reglamento de
propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales
prohibiciones para la disposición o
locación de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones
especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de
administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del
consorcio;
u) facultades especiales del consejo de
propietarios.
ARTICULO 2065.- Representación
legal. El administrador es representante
legal del consorcio con el carácter de
mandatario. Puede serlo un propietario o
un tercero, persona humana o jurídica.
ARTICULO 2066.- Designación y
remoción. El administrador designado en
el reglamento de propiedad horizontal
cesa en oportunidad de la primera
asamblea si no es ratificado en ella. La
primera asamblea debe realizarse dentro
de los noventa días de cumplidos los dos
años del otorgamiento del reglamento o
del momento en que se encuentren

ocupadas el cincuenta por ciento de las
unidades funcionales, lo que ocurra
primero.
Los administradores sucesivos deben ser
nombrados y removidos por la asamblea,
sin que ello importe la reforma del
reglamento de propiedad horizontal.
Pueden ser removidos sin expresión de
causa.
Art. 10. - Los asuntos de interés común ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el
que no se encuentren comprendidos administrador o el consejo de propietarios,
dentro de las atribuciones conferidas al en subsidio, omiten convocar a la
representante de los condominios, serán asamblea, los propietarios que
resueltos, previa deliberación de los representan el diez por ciento del total
propietarios, por mayoría de votos. Estos pueden solicitar al juez la convocatoria de
se computarán; en la forma que prevea una asamblea judicial. El juez debe fijar
el reglamento y, en su defecto, se una audiencia a realizarse en su presencia
presumirá que cada propietario tiene a la que debe convocar a los propietarios.
un voto. Si un piso o departamento La asamblea judicial puede resolver con
perteneciera a mas de un propietario, se mayoría simple de presentes. Si no llega a
unificará la representación. Cuando no una decisión, decide el juez en forma
fuere posible lograr la reunión de la sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el
mayoría necesaria de propietarios, se juez puede disponer medidas cautelares
solicitará al juez que convoque a la para regularizar la situación del consorcio.
reunión, que se llevará a cabo en
presencia suya y quedará autorizado a
tomar medidas urgentes. El juez deberá
resolver en forma sumarísima, sin mas
procedimiento que una audiencia y
deberá citar a los propietarios en la forma
que procesalmente corresponda a fin de
escucharlos.
Art. 11. –El representante de los ARTICULO 2067.- Derechos y

propietarios actuará en todas obligaciones. El administrador tiene los
las gestiones ante las autoridades derechos y obligaciones impuestos por la
administrativas de cualquier clase, como ley, el reglamento y la asamblea de
mandatario legal y exclusivo de aquellos. propietarios. En especial debe:
Esta, además, obligado a asegurar el a) convocar a la asamblea y redactar el
edificio contra incendio. orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y
partes comunes y a la seguridad de la
estructura del edificio y dar cumplimiento
a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y
recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios, el administrador debe requerir
la autorización previa del consejo de

propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de
los sesenta días de la fecha de cierre del
ejercicio financiero fijado en el reglamento
de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del
consorcio, con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas
de la legislación laboral, previsional y
tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con
un seguro integral de consorcios que
incluya incendio, responsabilidad civil y
demás riesgos de práctica, aparte de
asegurar otros riesgos que la asamblea
resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas,
de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas y
cualquier otro que exija la reglamentación
local. También debe archivar
cronológicamente las liquidaciones de
expensas, y conservar todos los
antecedentes documentales de la
constitución del consorcio y de las
sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro
de los quince días hábiles debe entregar al
consejo de propietarios los activos
existentes, libros y documentos del
consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios
inmediatamente, y en ningún caso después
de las cuarenta y ocho horas hábiles de
recibir la comunicación respectiva, la
existencia de reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir
dentro del plazo de tres días hábiles el
certificado de deudas y de créditos del
consorcio por todo concepto con
constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e información
sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las
gestiones administrativas y
judiciales como mandatario exclusivo con
todas las facultades propias de su carácter
de representante legal.
Art. 12. - En caso de destrucción total o ARTICULO 2055.- Grave deterioro o

parcial de más de dos terceras partes destrucción del edificio. En caso de grave
del valor, cualquiera de los propietarios deterioro o destrucción del edificio, la
puede pedir la venta del terreno y asamblea por mayoría que represente más
materiales. Si la mayoría no lo resolviera de la mitad del valor, puede resolver su
así, podrá recurrirse a la autoridad demolición y la venta del terreno y de los
judicial. Si la destrucción fuere menor, la materiales, la reparación o la
mayoría puede obligar a la minoría a reconstrucción.
contribuir a la reconstrucción, quedando Si resuelve la reconstrucción, la minoría no
autorizada, en caso de negarse a ello puede ser obligada a contribuir a ella, y
dicha minoría, a adquirir la parte de esta, puede liberarse por transmisión de sus
según valuación judicial. derechos a terceros dispuestos a
emprender la obra. Ante la ausencia de
interesados, la mayoría puede adquirir la
parte de los disconformes, según valuación
judicial.
Art. 13. - Los impuestos, tasas o

contribuciones de mejoras se cobrarán a
cada propietario independientemente. A
tal efecto se practicarán las valuaciones en
forma individual, computándose a la vez la
parte proporcional indivisa de los bienes
comunes.
Art. 14.- No podrá hipotecarse el

terrenosobre el que se asienta el edificio
de distintos propietarios, si la hipoteca no
comprende a este y si no cuenta con la
conformidad de todos los propietarios.
Cada piso o departamento podrá
hipotecarse separadamente, y el conjunto
de los pisos o departamentos, por
voluntad de todos los propietarios.
Art. 15.- En caso de violación por parte de Infracciones

cualquiera de los propietarios u
ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de
ocupantes, de las normas del art. 6°, el
violación por un propietario u ocupante de
representante o los propietarios afectados
las prohibiciones establecidas en este
formularan ladenuncia correspondiente
Código o en el reglamento de propiedad
ante el juez competente y acreditada
horizontal, y sin perjuicio de las demás
en juicio sumarísino la transgresión, se
acciones que corresponden, el consorcio o
impondrá al culpable pena de arresto
cualquier propietario afectado tienen
hasta veinte días o multa en beneficio del
acción para hacer cesar la infracción, la
Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
que debe sustanciarse por la vía procesal
El juez adoptará además las disposiciones
más breve de que dispone el
necesarias para que cese la infracción,
ordenamiento local. Si el infractor es un
pudiendo ordenar el allanamiento del
ocupante no propietario, puede ser
domicilio o el uso de la fuerza pública si
desalojado en caso de reiteración de
fuera menester.
infracciones.
Sin perjuicio de lo dispuesto
precedentemente, si el infractor fuese, un
ocupante no propietario, podrá ser
desalojado en caso de reincidencia. La
acción respectiva podrá ser ejercida por el
representante de los propietarios o por el
propietario afectado.La aplicación de estas
penas no obstará el ejercicio de la acción

civil resarcitoria que competa al
propietario o propietarios afectados.
Art. 16.- En caso de vetustez del ARTICULO 2055.- Grave deterioro o

edificio, la mayoría que represente más destrucción del edificio. En caso de grave
de la mitad del valor podrá resolver la deterioro o destrucción del edificio, la
demolición y venta del terreno y asamblea por mayoría que represente más
materiales. Si resolviera la reconstrucción, de la mitad del valor, puede resolver su
la minoría no podrá ser obligada a demolición y la venta del terreno y de los
contribuir a ella, pero la mayoría podrá materiales, la reparación o la
adquirir la parte de los disconformes, reconstrucción.
según valuación judicial. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no
puede ser obligada a contribuir a ella, y
puede liberarse por transmisión de sus
derechos a terceros dispuestos a
emprender la obra. Ante la ausencia de
interesados, la mayoría puede adquirir la
parte de los disconformes, según valuación
judicial.
Art. 17. - La obligación que tienen los ARTICULO 2046.- Obligaciones. El

propietarios de contribuir al pago de propietario está obligado a:
las expensas y primas de seguro total a) cumplir con las disposiciones del
del edificio, sigue siempre al dominio de reglamento de propiedad horizontal, y del
sus respectivos pisos o departamentos en reglamento interno, si lo hay;
la extensión del art. 3266 del Código civil,
b) conservar en buen estado su unidad
aun con respecto a las devengadas antes
funcional;
de su adquisición; y el crédito respectivo
goza del privilegio y derechos previstos en c) pagar expensas comunes ordinarias y
los arts. 3901 y 2686 del Código civil. extraordinarias en la proporción de su
Art. 18. - A los efectos de la presente parte indivisa;
ley,quedan derogados los arts. 2617,
d) contribuir a la integración del fondo de
2685 "in fine" y 2693 del Código civil, así
reserva, si lo hay;
como toda otra disposición que se oponga
a lo estatuido en esta ley. e) permitir el acceso a su unidad funcional
para realizar reparaciones de cosas y
partes comunes y de bienes del consorcio,
como asimismo para verificar el
funcionamiento de cocinas, calefones,
estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al
administrador su domicilio especial si opta
por constituir uno diferente del de la
unidad funcional.
ARTICULO 2048.- Gastos y
contribuciones. Cada propietario debe
atender los gastos de conservación y
reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas
comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y
partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado
las condiciones de seguridad, comodidad y

decoro del inmueble y las resultantes de
las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento
o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes
ordinariaslas requeridas por las
instalaciones necesarias para el acceso o
circulación de personas con discapacidad,
fijas o móviles, y para las vías de
evacuación alternativas para casos de
siniestros.
Debe también pagar las expensas
comunes extraordinarias dispuestas por
resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el
administrador y aprobado por el consejo
de propietarios, si éste existe, es título
ejecutivo para el cobro a los propietarios
de las expensas y demás contribuciones.
ARTICULO 2049.- Defensas. Los
propietarios no pueden liberarse del pago
de ninguna expensa o contribución a su
cargo aun con respecto a lasdevengadas
antes de su adquisición, por renuncia al
uso y goce de los bienes o servicios
comunes, por enajenación voluntaria o
forzosa, ni por abandono de su unidad
funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de
expensas o contribuciones ni oponer
defensas por cualquier causa, fundadas en
derechos que ellos invoquen contra el
consorcio, excepto compensación, sin
perjuicio de su articulación por la vía
correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal
puede eximir parcialmente de las
contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso
a determinados servicios o sectores del
edificio que generan dichas erogaciones.
ARTICULO 2050.- Obligados al pago de
expensas. Además del propietario, y sin
implicar liberación de éste, están obligados
al pago de los gastos y contribuciones de la
propiedad horizontal los que sean
poseedores por cualquier título.
SUBCONSORCIOS Subconsorcios
ARTICULO 2068.- Sectores con
independencia.En edificios cuya
estructura o naturaleza lo haga
conveniente, el reglamento de propiedad
horizontal puede prever la existencia de

sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no
gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea,
cuyo funcionamiento y atribuciones deben
regularse especialmente y puede
designarse a un subadministrador del
sector. En caso de conflicto entre los
diversos sectores la asamblea resuelve en
definitiva.
Frente a terceros responde todo el
consorcio sin tener en cuenta los diversos
sectores que lo integran.
CONSEJO DE PROPIETARIOS Consejo de propietarios

ARTICULO 2064.- Atribuciones. La
asamblea puede designar un consejo
integrado por propietarios, con las
siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el
orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y
financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer
del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio
en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea si
el cargo está vacante dentro de los treinta
días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este
artículo, el consejo de propietarios no
sustituye al administrador, ni puede
cumplir sus obligaciones.
ASAMBLEAS ART.9º INCISO D) Asambleas

ACTAS ARTICULO 2058.- Facultades de la
asamblea. La asamblea es la reunión de
propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas
especialmente por la ley o por el
reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al
administrador o al consejo de propietarios
cuando le son sometidas por cualquiera de
éstos o por quien representa el cinco por
ciento de las partes proporcionales
indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con

el nombramiento y despido del personal
del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como
atribuciones del administrador o del
consejo de propietarios, si lo hubiere.
ARTICULO 2059.- Convocatoria y
quórum. Los propietarios deben ser
convocados a la asamblea en la forma
prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, con transcripción del orden del
día, el que debe redactarse en forma
precisa y completa; es nulo el tratamiento
de otros temas, excepto si están presentes
todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para
deliberar. Las decisiones que se adopten
son válidas si la autoconvocatoria y el
temario a tratar se aprueban por una
mayoría de dos tercios de la totalidad de
los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones
tomadas por voluntad unánime del total
de los propietarios aunque no lo hagan en
asamblea.
ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las
decisiones de la asamblea se adoptan por
mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las
unidades funcionales y se forma con la
doble exigencia del número de unidades y
de las partes proporcionales indivisas de
éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede
proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por
aprobadas a los quince días de notificados,
excepto que éstos se opongan antes por
igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de
nulidad de la asamblea caduca a los treinta
días contados desde la fecha de la
asamblea.
ARTICULO 2061.- Conformidad expresa
del titular. Para la supresión o limitación
de derechos acordados a las unidades que
excedan de meras cuestiones de
funcionamiento cotidiano, la mayoría debe
integrarse con la conformidad expresa de
sus titulares.
ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de
los restantes libros referidos a la
administración del consorcio, es

obligatorio llevar un Libro de Actas de
Asamblea y un Libro de Registro de firmas
de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el
libro respectivo, en el que los presentes
deben firmar como constancia de su
asistencia. Las firmas que suscriben cada
asamblea deben ser cotejadas por el
administrador con las firmas originales
registradas.
Las actas deben confeccionarse por un
secretario de actas elegido por los
propietarios; éstas deben contener el
resumen de lo deliberado y la
transcripción de las decisiones adoptadas
o, en su caso, propuestas por la mayoría
de los presentes, y ser firmadas por el
presidente de la asamblea y dos
propietarios. Al pie de cada acta, el
administrador debe dejar constancia de las
comunicaciones enviadas a los ausentes,
de las oposiciones recibidas y de las
eventuales conformidades expresas.
Autor
Dr. Osvaldo Loisi

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Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1

Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal – www.ligadelconsorcista.org

DEFINICIÓN LEGAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La Propiedad Horizontal es, desde el punto de vista legal, un entramado de dos

Al sistema de la propiedad horizontal se ingresa, pues, mediante la firma de dos

El primero es un contrato concertado libremente entre las partes. El segundo es un

Para abordar el estudio histórico de la Ley 13.512 hemos adoptado la

TEXTO DE LA LEY 13.512 DE PROPIEDAD HORIZONTAL vigente hasta el

ARTÍCULO 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un

ARTÍCULO 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y

indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha

ARTÍCULO 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los

ARTÍCULO 5.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación

ARTÍCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los

ARTÍCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus

comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por

ARTÍCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes

ARTÍCULO 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos

de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la

ARTÍCULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones

ARTÍCULO 12.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras

ARTÍCULO 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a

ARTÍCULO 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio

ARTÍCULO 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u

ARTÍCULO 17.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de

Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito

ARTÍCULO 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los

ARTÍCULO 20.- Comuníquese, etc.

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) ha derogado la ley

-Más adelante haremos un cuadro comparativo para que se observen las

ANÁLISIS HISTÒRICO DE LA LEY 13.512, NO VIGENTE DESDE EL 1-8-2015

PERMISO DE DIVISIÓN HORIZONTAL

En primer lugar, cabe destacar que la ley no define a la Propiedad Horizontal, no

En el CCC redacción semejante está en el ARTICULO 2039.- "Unidad

El art. 2, en cambio, se dirige a los compradores que serán los destinatarios de

El nuevo CCC ( ley 26994) establece:

COEXISTENCIA DE DOMINIO Y CONDOMINIO

Debiéramos reconocer que los martilleros y escribanos que intervienen en la

En resumen: quien compra una unidad en Propiedad Horizontal será a la vez

PARTES COMUNES DEL EDIFICIO

El Art. 2 de la ley establecía que las partes comunes de un edificio de propiedad

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y

El nuevo CCC( ley 26994) establece:

El tema de qué es propio y qué es común en un edificio de Propiedad Horizontal

abarrotados de expedientes donde lo que se discute es la atribución de dicha

Los respectivos Reglamentos de Copropiedad y Administración (hoy Reglamentos

En el CCC surge esta determinación del ARTICULO 2045.- "Facultades.

Creemos que el criterio que establecía la ley es justo, pues al margen de la

Los artículos 5, 6 y 7 disponían una serie de límites al dominio de cada propietario

Notemos que el artículo no impone a cada propietario la obligación de conservar y

El Art. 6- por su parte, prohibe a cada propietario y ocupante de los

Con respecto al inciso a), lamentablemente el concepto tradicional de "moral y

Acerca de estas últimas actividades lucrativas, cierta jurisprudencia ha sentado sin

El inciso b) contiene tres prohibiciones. La primera es "perturbar con ruidos, o de

Esto quiere decir que cuando el Administrador se encuentre en la obligación de

Un caso aparte lo constituyen las mascotas o animales domésticos, los cuales,

Esta normativa de prohibiciones se ve en el CCC en el ARTICULO 2047.-

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines

b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda