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¿Qué se entiende por Tasación?

Por tasación se entiende la valoración económica de un objeto, ya sea una


vivienda, una joya, etc. En el caso de tasaciones inmobiliarias, hablamos de un
documento o informe destinado a determinar el valor de los inmuebles en el
mercado, tomando como referencia la oferta y la demanda en un determinado
momento.

¿Qué se entiende por valor de mercado?


El valor de mercado es el importe que podría esperar recibir un vendedor por la
venta del inmueble en la fecha de la valoración, mediante una comercialización
adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial, y que
ambos, comprador y vendedor actúan libremente y sin un interés particular en la
operación.

Factores a tener en cuenta en una tasación


- Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las
ventas recientes de viviendas en la misma zona.
- Superficie: el tamaño del bien, el número de habitaciones y baños, y su
distribución.
- Antigüedad: suele tener más valor una obra nueva, a no ser que se trate de un
edificio catalogado o con valor arquitectónico.
- Conservación: ver si necesita una reforma o si está recién reformado.
- Materiales de construcción: tipos de acabados, aire acondicionado,
calefacción, armarios, altura de los techos, etc.
- Edificación: si dispone de ascensores, jardines, piscinas, zonas comunes,
accesos, etc.
- Entorno: la proximidad a colegios, centros comerciales, zonas ajardinadas,
instalaciones deportivas,...
- Transporte público: la cercanía a medios de transporte público como
autobuses, parada de taxi, metro, etc.

Documentación para Tasar un Inmueble


A continuación mostramos lo que pretende ser una guía orientativa de la
documentación que necesita un tasador para realizar su trabajo. En cualquier caso
siempre habrá que consultar con el técnico la documentación necesaria.
Para tasar una vivienda
 Certificación registral, nota simple actualizada o escritura.
 Documentación Catastral.
 En caso de ser VPO: fotocopia de la cédula de calificación definitiva

 En caso de estar alquilada: fotocopia


contrato de arrendamiento, los últimos recibos de alquiler, estado de pago y
de gastos.
Para tasar un inmueble en construcción
 Proyecto visado
 Documentación Catastral.
 Fotocopia de licencia de obra o solicitud de la misma.
 Ultima certificación de obra expedida por la dirección facultativa.
 Contrato de ejecución de obra
 Presupuesto real del contrato de obras
 Memoria de calidades finales.
Para tasar Oficinas
 Certificación registral.
 Nº de referencia catastral y ficha de la oficina del catastro
 Estatutos de la comunidad de propietarios
 Fotocopia de licencia de apertura o inicio de actividad.
 Si está arrendada: fotocopia del Contrato de Arrendamiento con las
Condiciones del mismo. Últimos recibos de alquiler, estado de pago y
relación de gastos.
Para tasar Naves industriales
 Certificación registral, nota simple actualizada o escritura.
 Nº de referencia catastral y ficha de la oficina del catastro.
 Fotocopia de licencia de apertura o inicio de actividad.
 Si está arrendado: fotocopia del Contrato de Arrendamiento con las
Condiciones del mismo. Últimos recibos de alquiler, estado de pago y
relación de gastos.
Para tasar Edificios
 Certificación registral, nota simple actualizada o escritura
 Nº de referencia catastral y ficha de la oficina del catastro.
 Cédula urbanística o Certificado Municipal.
 Si es VPO: fotocopia de la cédula de calificación definitiva.
 Estatutos de la comunidad de propietarios.
 Fotocopia de licencia de apertura o inicio de actividad (para actividades
comerciales).
 Si está arrendado: fotocopia del Contrato de Arrendamiento con las
Condiciones del mismo. Últimos recibos de alquiler, estado de pago y
relación de gastos.
Para tasar Terrenos Urbanos
 Certificación registral, nota simple actualizada o esc
 Nº de referencia catastral y ficha de la oficina del catastro.
 Cédula urbanística o Certificado Municipal (aprovechamiento urbanístico).
Para tasar Terrenos Rústicos
 Certificación registral, nota simple actualizada o escritura.
 Documentación Catastral.
 Derechos de riego.
 Régimen de explotación.

MÉTODO DE ROSS.

Este autor involucra en su fórmula la misma estructura fundamental que el de la


Línea Recta y Kuentzle. Varía en el cálculo del factor de depreciación. Introduce
la semi-suma del factor de depreciación lineal, más este factor al cuadrado. Esta
ecuación obtiene una curva similar a la ecuación de Kuentzle, pero con valores
intermedios entre LRM y “Kuentzle”. Pendiente más suave. También se denomina
método de la Parábola Intermedia.

FÓRMULA: VA = VR x {1 – [(1 – r) x 1/2[(n/T) + (n/T)2]]}

MÉTODO ROSS – MEJORADO.


FÓRMULA: VA = VR x {1 – [(1 – r) x [( ) + ( )2]]} x K
Dónde:
K =coeficiente de ajuste.
K = [Kmant] x [Kmerc] x [Ktecn]
Ross Mejorado, representa realmente lo que acontece en la práctica. Considera
depreciación por vida útil y años de uso. Incluye el coeficiente de ajuste, (K).
VA = valor de avalúo ó actual.
VR = valor de reposición.
r = alícuota del valor residual.(5%)
n= años de uso.
T = vida útil.
“K” puede aplicarse a cualquier método para hacer más real el JUSTIPRECIO;
considerándose entonces como un factor de corrección o modificación
prudentemente elegido. El factor “K” es una cifra subjetiva a criterio del Perito, al
momento de la inspección. El tasador debe conocer las máquinas y equipos, y
aplicar criterios técnicos. En su defecto buscar asesoramiento. Analizar el valor
corregido en base a experiencias y conocimientos técnicos.

MÉTODO DE ROSS – MEJORADO.

TABLA 1. COEFICIENTE “K” POR MANTENIMIENTO (Kmant).

EST. APARENTE SÍMBOLO COEFICIENTE DE AJUSTE “Kmant”, (%)

Excelente E 100
Bueno B 95
Regular R 85
Malo M 75
Pésimo P 65

TABLA 2. COEFICIENTE “K” POR MERCADO (Kmerc).

ESTADO APARENTE COEFICIENTE DE AJUSTE “Kmerc”, (%)

Excelente 100
Bueno 95
Más que regular 90
Regular 85
Menos que regular 80
Malo 75
Muy malo 70
Pésimo 65
TABLA 3. COEFICIENTE “K” POR TECNOLOGÍA (KTECN).

COEFICIENTE AJUSTE “Ktecn”,


ESTADO APARENTE
(%)

La misma Tecnología 100


Algunos cambios sensibles 95
Cambios importantes vigentes en producción 90
Cambios de tecnología vigentes 85
Cambios de tecnología no vigentes en producción 65

VEHICULOS USADOS / NO OPERATIVOS:


FÓRMULA:

VA = [[(Vms x Fmc)] – Cr + Accesorios Especiales].

Dónde:

Vms: valor del vehículo en el mercado secundario.


Fmc: factor de ajuste por conservación y mantenimiento, (según tabla anexa).
Cr: costos de reparación.
(Fmc.)
REPARABLE, (No operativo) 0,36

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