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DISCIPLINA: GESTÃO DE OBRAS

I UNIDADE

PROFESSOR: FÁBIO REMY Ds.c


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ESTUDO DA VIABILIDADE TÉCNICA E ECONÔMICA
DO EMPREENDIMENTO
CONTEÚDO

CONCEITO
EVTE DO EMPREENDIMENTO - ETAPAS
EVTE – FATORES DE SUCESSO
EVTE – ASPECTOS A SEREM CONSIDERADOS
BIBLIOGRÁFIA
EXERCÍCIO

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ESTUDO DA VIABILIDADE TÉCNICA E ECONÔMICA DO
EMPREENDIMENTO (EVTE)

Significa colocar no mercado imóveis de vida útil longa


e rentável, cuja produção seja economicamente viável
para a empresa ou empreendedor (GEHBAUER, 2002).

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ESTUDO DA VIABILIDADE TÉCNICA E ECONÔMICA DO
EMPREENDIMENTO (EVTE)

É a comparação entre a estimativa de custo do mesmo


e os rendimentos que se espera obter por meio da sua
comercialização.

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ESTUDO DA VIABILIDADE TÉCNICA E ECONÔMICA DO
EMPREENDIMENTO (EVTE)
RESPONSÁVEL PELA EVTE RESPONSÁVEL PELA EXECUÇÃO
(EMPRESA/EMPREENDEDOR) (CONSTRUTOR)

Determinação da localização do Levantamento de custos


empreendimento

Concepção do produto Fidelidade no cumprimento dos


prazos/orçamento
Determinação do padrão da qualidade Garantia da qualidade do produto
Análise das perspectivas de venda
Análise do mercado de investidores

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ESTUDO DA VIABILIDADE TÉCNICA E ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO

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ESTUDO DA VIABILIDADE TÉCNICA E ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO

O EVTE não deve ser considerado com um tópico a parte, deve ser
realizado periodicamente em espaço de tempo curto quanto possível,
permitindo uma reação aos desvios que otimiza ou interrompa o
desenvolvimento do empreendimento.

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ESTUDO DA VIABILIDADE TÉCNICA E ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO

Os dados levantados pelo EVTE, estabelecem parâmetros para a


elaboração do projeto arquitetônico, e devem ser organizados,
compilados e fornecido ao ARQUITETO para que este possa dar início
as atividades de elaboração projeto construtivo.

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ESTUDO DA VIABILIDADE TÉCNICA E ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO

ETAPAS

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ESTUDO DA VIABILIDADE TÉCNICA E ECONÔMICA DO
EMPREENDIMENTO

1.CONCEPÇÃO DO PRODUTO

2.ANÁLISE POTENCIAL FINANCEIRA DA EMPRESA EM


RELAÇÃO AO EMPREENDIMENTO;

3.ANÁLISE DO MERCADO E DAS POSSIBILIDADES DE


RENDIMENTOS;

4.AQUISIÇÃO DO TERRENO;

5.CONTRATAÇÕES.

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1. CONCEPÇÃO DO PRODUTO

Pode iniciar-se a partir de:

a) Experiências adquiridas em projetos executados


anteriormente;
b) Estímulos externos vindos de investidores, arquitetos;
c) Pesquisas de mercado, etc.

Seu foco inicial recai sobre as carências e desejos do cliente


seguindo-se do diagnóstico do mercado, para estimar valores de
venda das unidades.
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A concepção de um empreendimento imobiliário, a partir de um usuário
ou grupo de usuários já existentes, facilita o EVTE relativo à definição de
necessidades, como:

a) Área a ser construída;


b) Equipamentos necessários;
c) Formas adequadas e padrão de construção desejado.

Isso possibilita uma estimativa de custos mais precisa, reduzindo-se assim


os riscos financeiros do empreendimento.

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2. ANÁLISE POTENCIAL FINANCEIRA DA EMPRESA EM RELAÇÃO
AO EMPREENDIMENTO

• Refere-se à avaliação, estabilidade e capacidade de lucro de um


negócio ou projeto.

• Engloba um conjunto de instrumentos e métodos que permitem


realizar diagnósticos sobre a situação financeira de uma empresa,
assim como prognósticos sobre o seu desempenho futuro.

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3. ANÁLISE DO MERCADO E DAS POSSIBILIDADES DE
RENDIMENTOS

• Informações sobre o que o mercado precisa, compatibilizando localização,


área de escritórios, facilidade de acesso.

• Estudo dos custos que serão incorridos durante o processo de construção,


tipo de utilização e retorno financeiro.

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4. AQUISIÇÃO DO TERRENO

Certidão de propriedade do imóvel, para comprovação da


regularidade no Cartório de Registro, com o histórico do terreno.

Solicitar certidões de ações cíveis, protesto, execuções fiscais,


etc., obtido no fórum ou cartório.

Requerer a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS,


carnê do IPTU.

Pedir à prefeitura a CND Municipal, que mostra se


22/05/2013 existe outras taxas devidas ao município. 16
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5. CONTRATAÇÕES

A contratação de empresas (construtoras, escritórios de engenharia, etc.)


para a execução do empreendimento exige atenção:

1. Investigar a saúde financeira, o currículo e a experiência das candidatas.

2. Verificar se a empresa respeita as boas práticas ambientais, SST, a forma


de contratação dos funcionários, se usa tecnologia de ponta, etc.

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EVTE
FATORES DE SUCESSO

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1.CONHECIMENTO DO MERCADO REGIONAL

2.BOM APROVEITAMENTO DO TERRENO

3.APERFEIÇOAMENTO DA CONCEPÇÃO DO PROJETO

4.KNOW-HOW E REDE DE CONTATOS.

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1. CONHECIMENTO DO MERCADO REGIONAL

Análise do mercado, do ponto de vista dos consumidores/usuários,


considerando-se, também, a disponibilidade financeira destes em relação
ao produto a ser oferecido.

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2. BOM APROVEITAMENTO DO TERRENO

Os valores dados pelo código de obra (coeficiente de aproveitamento, taxa


de ocupação, etc.), devem ser aproveitados da melhor forma possível.

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3. APERFEIÇOAMENTO DA CONCEPÇÃO DO PROJETO

Através de um trabalho conjunto do arquiteto com as construtoras e os


demais projetistas, devem ser feitas otimizações no projeto que reduzam
os custos do empreendimentos.

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4. KNOW-HOW E REDE DE CONTATOS

Concepção dos empreendimentos pode iniciar-se a partir de experiência


adquiridas em projetos executados anteriormente, de estímulos externos
vindos de investidores, arquitetos, corretores, pesquisa de mercado ou até
por intuição.

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EVTE
FATORES DE FRACASSO

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FALHAS NO ESTUDO DO EVTE
CONCEPÇÃO DE PROJETO QUE NÃO CORRESPONDE AO MERCADO,
ACARRETANDO DIFICULDADES NA VENDA.

FALHAS NO PLANEJAMENTO: IMPOSIÇÕES DOS ÓRGÃOS PÚBLICOS QUE


PODEM PROVOCAR O FRACASSO.

ESCASSEZ DE VENDA DEVIDO A UMA RECESSÃO ECONÔMICA

ALTERAÇÕES NO PROJETO DURANTE A FASE DE EXECUÇÃO, ASSIM COMO


REPAROS DE DANOS PROVOCADOS POR UMA EXECUÇÃO DE BAIXA
QUALIDADE.

RISCOS FINANCEIROS DECORRENTES DE JUROS MUITO ALTOS.

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EVTE
ASPECTOS A SEREM
CONSIDERADOS

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EVTE ASPECTOS A SEREM CONSIDERADOS

1.ANÁLISE DE MERCADO

2.ANÁLISE DO TERRENO

3.MARKETING

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1.ANÁLISE DE MERCADO

Pesquisas específicas, feitas por institutos e associações


especializadas (CAU, CREA, SINDUSCON, SECRETARIAS DE OBRAS, etc).

Muitas vezes, decisões são tomada pelo empresário de forma


intuitiva, de acordo com sua experiência e sua percepção das condições
momentâneas do mercado, sem ter como base uma análise criteriosa,
embasada em dados (Gonzáles e Formoso, 1999).

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2. ANÁLISE DE TERRENO

ANÁLISE DE
TERRENO

MICROANÁLISE MACROANÁLISE

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MICROANÁLISE DO TERRENO

 Verificação da existência de um Plano Diretor para o local;

 Análise do potencial construtivo segundo Código de Obras (coeficiente de


aproveitamento; taxa de ocupação; zoneamento (zona comercial, residencial, etc.));

 Tipo de construção (unifamiliar, multifamiliar, sobrado, etc.);

 Afastamentos mínimos laterais e frontais;

 Adequação do terreno ao planejamento da obra.

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MACROANÁLISE DO TERRENO

 Ligação com redes de água e esgoto;


 Ligações com rede de abastecimento elétrico, rede de telefonia e TV a cabo;
 Ligação com vias de tráfego;
 Possibilidade de acesso independente de uso de terreno alheio;
 Instituições culturais e de lazer: teatro, cinema, museus, centros esportivos e de
lazer, etc.;
 Transporte público local;
 Instituições de ensino: escolas, creches;
 Comércio básico: supermercados, farmácias, e outros;
 Segurança;
 Compatibilidade entre terreno e produto pretendido;
 Compatibilidade entre o preço do terreno e o tipo de empreendimento.

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MARKETING

• Deve ser iniciadas tão cedo quanto possível, paralelamente à análise de mercado,
pois a concepção do empreendimento, que resultará da análise de mercado, deve
ser testada já bem cedo, quanto à real possibilidade de aceitação do produto.

• No prosseguimento do empreendimento, então, devem ser desenvolvidas


estratégias de marketing concretas, para resultar finalmente na venda do produto.

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• Gehbauer. F. Planejamento e Gestão de Obras. Curitiba. CEFFET-PR, 2002 ,
520p

• PESSOA, Sylvio. Gerenciamento de empreendimentos: da ideia ao estágio


operacional, todos os passos e aspectos que determinam o sucesso de
um empreendimento. Florianópolis: Insular, 2003..

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Exercício 2

• 1. Qual a importância do EVTE na estruturação do


empreendimento?

• 2. Discorra sobre as etapas do EVTE.

• 3. Na análise de viabilidade de empreendimento deve ser


considerado como fatores de sucesso.

comente cada item conforme seu entendimento.


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