( ( ( (Avaluo Locales Comerciales Sucesion Aciego Rivero) ) ) ) 14-07-2014

Maracay, 14 de Julio de 2.
014
Señores:
SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA
DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIO ECONOMICOS
(SUNDDE)
CARACAS
Presente.-
De acuerdo a los requerimientos de la “ SUCESION ACIEGO
RIVERO”, en su carácter de propietaria de Trece (13) locales para
Comercio, situados en la parte Sur-Este de la intersección de la avenida
Bolívar y la calle Pérez Almarza, hoy boulevard Pérez Almarza, Maracay,
Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado. Aragua; se procedió a
practicar la actualización de un avalúo técnico para emitir nuestra opinión
sobre el Valor de Mercado actual del inmueble arriba descrito, de
conformidad con el articulo 32 del “Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Comercial” (Gaceta Oficial No. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014).
Para dar nuestra opinión sobre el valor de Mercado actual del bien
señalado a nosotros, un inspector especializado realizó una inspección de los
bienes a fin de obtener información sobre las características y condiciones

actuales que tienen peso sobre su valor. A los resultados de esta inspección
se aplicaron métodos de valoración para poder determinar el valor del bien.
El Informe incluye: Esta carta resumiendo el resultado de nuestra
investigación. Un Certificado. Cuerpo del Informe donde se describen los
bienes avaluados, criterios empleados, cálculos, conclusiones y anexos, donde
se incluyen: fotos, documento presentado y la Credencial de SUDEBAN e
Inscripciones varias. En consecuencia y de acuerdo a nuestra investigación,
así como e las premisas especificadas, es de nuestra opinión que al 14 de
Julio de 2.014, el Valor de Mercado (Costo de Reposición) del inmueble
constituido por los locales para comercio y el terreno; se expresa de
manera razonable en: VEINTICINCO MILLONES TREINTA Y CUATRO MIL

OCHOCIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y
CUATRO CENTIMOS (25.034.822,64 Bsf.)
ARQ. MARTÍN SERRANO
Perito Avaluador
C. I. V – 2.845.234
C. I. V.: 21.467
C. A. V.: 1.857
mail: arqmartinserrano@yahoo.es
CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD
El avaluador abajo firmante certifica:
a) El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente
objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos
sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intención o
sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo
tanto los datos o hipótesis de trabajo como el resultado
obtenido al aplicar los mencionados métodos.
b) No existe ningún interés directo ni indirecto con la propiedad
ni con el contratante en cualquier operación comercial, ni me
ligan lazos familiares de ninguna otra índole.
c) Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos
para confeccionar el presente informe son ciertos, hasta
donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado
ni omitido conscientemente ningún factor importante que
puedan influir en el resultado de este avalúo.

d) No se juzga la propiedad legal del bien descrito en este
informe.
e) El avaluador declara bajo fe de juramento no ser, para la
fecha de realización de este informe, FUNCIONARIO
PÚBLICO de ninguna Institución del estado.
Perito Avaluador
C. I. V – 2.845.234
C. I. V.: 21.467
C. A. V.: 1.857
mail: arqmartinserrano627@gmail.com
INFORME TÉCNICO AVALUO
CONTENIDO
I. OBJETO DEL AVALÚO
I I. FECHA DEL AVALÚO
I I I. IDENTIFICACIÓN DEL BIEN
I V. MODO DE PROCEDER AL AVALÚO
V. SERVICIO, ACCESO Y AREAS DE INFLUENCIAS
V I. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
V I I. DESCRIPCIÓN ESPECÍFICA DEL INMUEBLE
a) Materiales y Acabados
b) Distribución
c) Área de Construcción
d) Linderos del inmueble
e) Porcentaje de Condominio
f) Propiedad Actual
g) Documento
V I I I. DETERMINACIÓN DEL VALOR
I X. AVALÚO DEL INMUEBLE
X. OBSERVACIONES
INFORME PRESENTADO A: (SUNDDE) - CARACAS
SOLICITADO: “SUCESION ACIEGO RIVERO”
OBJETO DEL AVALÚO: DETERMINAR EL VALOR ACTUAL
DEL INMUEBLE (LOCALES
COMERCIALES).
DIRECCIÓN: CALLE PEREZ ALMARZA C/C
AVENIDA BOLIVAR, MARACAY,
EDO. ARAGUA.
MONTO DEL AVALÚO: BsF. 25.034.822,64
INSPECTOR RESPONSABLE: ARQ. MARTÍN R. SERRANO D.

AVALUADOR: ARQ. MARTIN R. SERRANO D.
C.I.V.: 21.467
C.A.V.: 1.857
SUDEBAN P-934
M.DE.H. I-763
FOGADE N-433
FECHA DE ENTREGA: 14 DE JULIO DE 2.014

AVALÚO INMOBILIARIO
DIAGNÓSTICO
Introducción
Este material está preparado y resumido en función de los
objetivos planteados en la formación del corredor inmobiliario de la
Cámara Inmobiliaria de Venezuela. Ha sido una tarea un tanto difícil
poder condensar los aspectos valuatorios y de estadística básica
aplicada, que el profesional inmobiliario, optante a la certificación o
ya certificado, debe no solo tener presente, sino que está en la
obligación de conocer y manejar para su mejor desempeño. El
avaluador debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor
sustentables es una de las disciplinas más complejas, que lleva
implícita una enorme responsabilidad y compromiso ético y
profesional que obliga a poseer un vasto conocimiento
multidisciplinario, pero que también constituye uno de los mundos del
saber más interesantes y apasionantes. No podemos pretender en
tan corto tiempo nadar holgadamente en las aguas de la Ingeniería
de Tasación.
Conceptos Generales
Los términos valor, precio y costo siempre han estado sujetos
a diferentes interpretaciones que en no pocos casos se han
confundido sus significados y que es conveniente precisar antes de
iniciarnos en el apasionante mundo de la ingeniería de tasaciones. De
manera sucinta podemos apuntar:
Precio
Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un
comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio.
Costo
Óptica del Consumidor/Comprador:
Es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre
un comprador en la adquisición de un determinado bien o servicio, en
otras palabras, todo lo que pago por la adquisición de la nueva
propiedad.
Óptica del Productor/Vendedor:
Es la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha
invertido para la producción de un determinado bien o servicio sin
adicionarle aún su margen de ganancia o comercialización.
Valor
Es un término subjetivo usado en teoría económica para
indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un
servicio. Depende de muchos factores y por ello se habla de: valor
sentimental, valor histórico, valor de mercado, valor contable, valor
expropiatorio, valor para fines sucesorales, fiscales o de registros,
valor intangible, plusvalía, justiprecios, etc.
Valor de Mercado:
Existiendo un bien, un servicio, o en nuestro caso una
propiedad, el valor de mercado es el valor máximo posible, expresado
en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y
deseoso de vender y sin estar forzado hacerlo, puede obtener de un
comprador también interesado y deseoso de comprar, teniendo

ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta
y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación.
Bienes Inmuebles
Se considera como un bien todo lo que al relacionarse con el
hombre genera una relación de no-indiferencia, es decir, comienza a
tener valor para él. Los bienes pueden ser tangibles cuando pueden
ser tocados o intangibles cuando no pueden ser tocados. Con base a
esta definición, para nosotros los Inmuebles en general son bienes
tangibles y a los que nos concentraremos en esta oportunidad son:
 Terrenos – Parcelas y Lotes
 Bienhechurías – edificaciones y otras
 Terrenos con bienhechurías
Algunas consideraciones sobre Terrenos y Bienhechurías las
podemos analizar en el siguiente cuadro:

Diagnóstico del Mercado Inmobiliario
Todo mercado tiene implícito tres componentes:
 PRODUCTO o SERVICIO o en general los bienes expuestos en
dicho mercado
 VENDEDORES o las partes deseosas en venderlos y
 COMPRADORES o las partes interesadas en adquirirlos.
Ahora cuando hablamos de bienes inmuebles, estos tres
componentes forman un mercado inmobiliario.

Por supuesto el mercado inmobiliario lo podemos segmentar en
tantos sub-mercados como nuestro interés de investigación así lo
requiera, como por ejemplo: sub-mercado de terrenos, de viviendas,
de oficinas etc. Podemos también considerar el mercado de
alquileres y el mercado de compra y venta.
Para realizar un diagnóstico del mercado inmobiliario deben
tomarse en consideración tres aspectos fundamentales: la
estructura, la conducta y el desempeño del dicho mercado
Estructura del Mercado Inmobiliario
Deben analizarse los siguientes aspectos:
a) Grado de concentración de los vendedores – Cuantos son y
como están distribuidos.
b) Perfil del universo de compradores – posibles compradores
reales y potenciales; clasificación y distribución; gustos y
preferencias.
c) Grado de diferenciación del producto – Portafolio de
productos ofrecidos por los vendedores, diferenciados bajo la
óptica de los compradores.

d) Condiciones de entrada – Facilidades y dificultades de entrada
en el mercado por vendedores y compradores.
Conducta del Mercado Inmobiliario
Debemos atender a:
a) Políticas de precios de los vendedores y formas de pagos
adoptadas; nuevos productos y sus ventajas comparativas;
estrategias promociónales, de intermediación y de
comercialización.
b) Procesos de adecuación constante de los vendedores, en
virtud de la interacción con la capacidad de adquisición, gustos
y preferencias de los compradores.
Desempeño del Mercado Inmobiliario
Para poder realizar una evaluación del desempeño de nuestro
mercado o sub-mercado inmobiliario que estemos estudiando,
requerimos de un Monitoreo Sistemático de los siguientes aspectos:
a) Tendencias del mismo

b) Resultados finales alcanzados por los promotores,
intermediarios y/o comercializadores
c) Nuevas inversiones
d) Velocidad de colocación del inmueble
e) Perspectivas reales y proyectadas de la ocupación del suelo
urbano
f) Incorporación de servicios de infraestructura y de
equipamientos urbanos
g) Dinámica urbana y los niveles de consolidación de sectores y/o
urbanizaciones
h) Programas, proyectos y políticas gubernamentales en estudio o
ya implantadas que afectan positiva o negativamente el
mercado.
i) Otros.
Premisas de Valoración Inmobiliaria
Llegado este momento, nos preguntamos por qué las cosas en
general, los bienes y los servicios tienen valor.
La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les
atribuye valor. Ahora bien por que el hombre les atribuye valor. Esa
si que es una respuesta nada simple y que tiene que ver directamente
con la naturaleza misma del ser humano, con su forma de
organización social y con la capacidad de relacionarse e interactuar.
Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades
humanísticas precisemos entonces que el hombre tiene necesidades,
expectativas y aspiraciones que requieren ser satisfechas y esto lo
conduce a un proceso complejo de valorización en primera instancia y
consecuentemente lo lleva a establecer los valores. Más allá de estas
consideraciones debemos tener presente que el hombre es el único
animal que transforma su medio ambiente para satisfacer sus
propios requerimientos y que además dentro de esos requerimientos,
en muchas ocasiones, también está lo superfluo.
Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurídica, el
marco legal y el estado de derecho. En Venezuela, nuestro Código
Civil establece que, la propiedad es el derecho de usar, gozar y
disponer de una cosa de manera exclusiva con las restricciones y
obligaciones establecidas por la ley (Propiedad Privada). De allí se
desprenden infinidad de condiciones que influyen directamente
sobre el valor de nuestras propiedades, que serían motivo de
interesantes análisis y que no son contemplados en este módulo por

razones obvias de tiempo. Sin embargo vamos a tratar de manera
muy resumida ciertos principios que son básicos y nos ayudan en el
proceso valuatorio.
Principios Básicos de Valuación
Enmarcado dentro de un sistema de organización en donde
están garantizadas las plenas libertades económicas y sociales, los
mercados en general están regidos por unos principios que resultan
muy útiles a la hora de valorar cualquier tipo de bien o servicio, y
especialmente los inmuebles.
Podemos apuntar doce (12) y están íntimamente relacionados
entre sí, tan es así, que parecieran fusionarse y ser uno solo:
Principio de Cambio
Todo cambia con el transcurrir del tiempo.
Los bienes inmuebles, al igual que los otros bienes, están
sujetos a variaciones en su condición, oferta y demanda con el
transcurrir del tiempo. Los cambios que se producen en la vida

económica, social, política y cultural de la comunidad, se reflejan en
el valor de una propiedad.
Principio de Integración y Desintegración
Los asentamientos humanos durante su existencia pasan por
distintas etapas: Integración  Estabilidad  Desintegración. Por
tanto una propiedad tendrá un determinado valor en función de la
etapa en que se encuentre al momento del avalúo.
Principio de Conformidad
El uso de la tierra o cualquier bien inmueble debe cumplir con
las disposiciones que norman el desarrollo urbano (uso conforme).
Principio de Predicción
La potencialidad o desvalorización de una propiedad puede
verse afectada por acciones específicas en el futuro inmediato o
mediato previsible. Conocimiento y experiencia nos ayudan a predecir
el FUTURO.
Principio del Mayor y Mejor Uso
Todo bien inmueble tendrá un uso conforme que producirá los
ingresos netos más altos durante un período determinado. En otras
palabras dicho uso genera el mayor valor presente de una propiedad.
Principio de Sustitución.
Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad
de condiciones, el comprador elegirá aquella que tenga mejor precio.
“No es lo que el dueño estime que vale su propiedad, sino lo que los
compradores estén dispuestos a pagar en comparación con otras
propiedades igualmente deseables”.
Principio de Utilidad
Todo bien tendrá mayor valor en la medida que sea útil y
satisfaga necesidades en un mercado de escasez.
Principio de Oferta y Demanda

Para que un bien tenga valor deben cumplirse dos condiciones
simultáneamente: HABER ESCASEZ RELATIVA DEL BIEN Y HABER

DEMANDA EFECTIVA DEL MISMO.
Principio de Competencia
Toda nueva edificación o desarrollo tendrá efectos sobre los
ya existentes dentro del sector. “Generalmente la competencia
tenderá a nivelar la rentabilidad en una primera etapa y luego la
bajará si la demanda no es igualmente creciente”.
Principio de Nivel de Precios (o Costos)
Todo cambio genera variaciones en los niveles de costos de los
factores de producción y estos afectarán el rendimiento de un bien
inmueble y por consiguiente su valor presente será susceptible a
dichos cambios.
Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes

En la medida en que se agreguen (inviertan) recursos: capital,
trabajo, tierra, tecnología, servicios administrativos, etc., los
ingresos y rentabilidad deben aumentar. “No debe hacerse ninguna
inversión cuya rentabilidad sea menor que el costo de oportunidad
del capital”.
Principio de Balance o Equilibrio
Dentro de todo proyecto, desarrollo o inversión debe
procurarse una equilibrada participación de los distintos factores de
producción (tierra, capital, tecnología, recursos humanos, etc.), la
cual genere la mayor rentabilidad. También debe evitarse el
sacrificio de cualquiera de dichos factores, sino se desvirtuará el
concepto del proyecto original traduciéndose generalmente en una
baja de la calidad de la obra y/o en su rentabilidad. (Caso típico de la
sub utilización del terreno). “El negocio debe ser sano y bueno para
todos”.
Ingeniería de Tasación
En este momento estamos en capacidad de entender que la
Ingeniería de Tasaciones es una especialidad compleja que involucra
una gama de disciplinas y que requiere que el especialista posea un
amplio conjunto de conocimientos no solo en el área de la ingeniería,
construcción, arquitectura, planificación urbana, estadística,
matemáticas financieras, etc.; Si no también, conocimientos
actualizados de muchas áreas de las ciencias sociales y humanísticas
tales como: aspectos jurídicos, cultura tributaria, sociología,
psicología, mercadeo, contabilidad, administración, metodología de
investigación, economía, econometría, y muchas más.
Es importante comprender que todo proceso valuatorio,
entiéndase avalúo, constituye un trabajo de investigación, que lleva
implícito la aplicación y combinación de metodologías científicas y
algunas otras empíricas, tratando de integrar criterios lo más
objetivos posible y universalmente aceptados. Todo ello con la
finalidad de proporcionar una opinión inteligente o un juicio
fundamentado, del rango en el cual se encuentra el valor de un
determinado bien para una fecha específica.

El acto mismo de valuar no crea valor. El tasador,
profesionalmente capacitado y éticamente consolidado, no tiene la
posibilidad de realizar una tasación que se pueda considerar exacta.
Toda tasación en esencia es una estimación. Así pues que el tasador
en su trabajo de investigación, lo que puede concluir es que con un
grado significativo de probabilidad, el valor del bien en estudio, se
encuentra comprendido entre un límite inferior y uno superior.
En países con economías sólidas y estables, por lo general
poseen mercados llamados de “competencia perfecta”, en los cuales
hay una correspondencia entre los términos: precio y valor. En la
práctica, en nuestros mercados, y en especial el inmobiliario,
generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. De esta
manera, y dependiendo de las circunstancias y condiciones del
mercado en un momento determinado, podemos apreciar con gran
frecuencia, transacciones que implican variaciones del valor de un
determinado bien que están en un determinado porcentaje, ya sea
hacia abajo o hacia arriba del valor tasado de referencia, y que
desde el punto de vista técnico son perfectamente sustentables.
Hasta aquí podemos evidenciar la importancia de la Ingeniería
de Tasación y del proceso valuatorio como tal.

Entonces también podemos comprender lo útil que para
nosotros representa los servicios profesionales de un tasador
debidamente capacitado y certificado. Entre muchas otras
situaciones el tasador ayuda a:
 Los Compradores potenciales - a precisar un precio y una
estrategia de oferta conveniente
 Los vendedores - a precisar un precio y una estrategia de
venta satisfactoria.
 Los Inversionistas y Promotores - en la toma de decisiones
referentes a Inversión Inmobiliaria
 Las Corporaciones - a apuntalar negocios, fusiones y alianzas.
 Las Entidades Financieras - en la factibilidad de constitución
de garantías hipotecarias y de crédito.
 Personas naturales, jurídicas y/o organismos involucrados en
procesos:
 Expropiatorios;
 Sucesorales;
 Tributarios en general;
 Establecimiento de primas de seguros;
 Establecimiento de canon de arrendamiento, entre otros.

Avalúo
Todo avalúo es un trabajo de investigación por medio del cual
un tasador proporciona una opinión técnica e inteligente del valor de
un determinado bien, o de una propiedad y que generalmente se
expresa a través de una declaración escrita para una fecha
específica (Informe de Avalúo).
Informe de Avalúo
El informe de avalúo o Informe técnico de tasación, como
también se le conoce, constituye la materialización escrita de todo el
proceso valuatorio de investigación, y como tal debe cumplir con
todos lo requerimientos de elaboración, redacción, edición y
presentación de informes profesionales de este tipo.
Adicionalmente, todo informe de tasación constituye un
reflejo específico, particular y único de una situación en un momento
determinado, en tal sentido, la fecha en la cual se emite y firma un
informe técnico de tasación constituye una de las variables más
importantes y significativas del mismo.

Existen países como Brasil, que tienen normado tanto el
proceso de valoración, el nivel de rigor empleado y la elaboración del
informe de tasación. En Venezuela, aún no se ha logrado normar al
respecto, pero si se han dado los primeros pasos y existe un
anteproyecto formal que en futuro mediato se convertirá en una
realidad.
Sin embargo, existe una estructura básica de informe que ha
venido siendo utilizada con bastante éxito, y que varía mayormente
en función del alcance del trabajo y del estilo propio de cada
tasador. En este caso, a continuación y a manera de referencia se
describen las partes básicas que conforman el contenido de un típico
informe de tasación.
Metodologías Valuatorias
Para la selección de la metodología científica más idónea en la
investigación valuatoria, el profesional tasador toma en
consideración en primera instancia, obviamente el bien objeto de
tasación y sus características generales; las condiciones del mercado
que rigen en ese momento; el alcance de la investigación; el nivel de
rigor que se exige, entre otros aspectos y seguidamente, evalúa la
disponibilidad y factibilidad de recolección de la información que
requiere para realizar dicha investigación. Una vez realizado este
análisis preliminar, se escoge entre los métodos disponibles
universalmente aceptados, ya sean los llamados métodos directos o
indirectos o una combinación de ellos, si fuera necesario.
También es importante puntualizar la importancia de la
metodología científica, ya que el tasador se apoya en ella y en su
estructura para canalizar adecuadamente el estudio del bien objeto
de investigación; para planificar y realizar el trabajo de campo y las
inspecciones de rigor; para recolectar, procesar y analizar los datos
necesarios; para interpretar, explicar y concluir acerca de los

resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa
investigación.
En este módulo nos dedicaremos a estudiar un poco más los
métodos directos y solo conceptualizaremos lo referente a los
métodos indirectos.
Métodos Directos
Son aquellos que como su nombre lo indica, no dependen de
otros métodos para la obtención de resultados.
Así tenemos a disposición por un lado el método de
comparación directa, también conocido como método de mercado; y
por otro, el método de comparación de costos de reproducción, o
método del costo de reposición a nuevo o simplemente método del
costo.
A) Método de Comparación Directa (Método de Mercado)
Es un método directo cuya filosofía se basa en la comparación
del bien que es objeto de investigación, con bienes que sirvan de
referencia (referenciales), es decir, lo más similares posible en

cuanto a sus características tanto intrínsecas como extrínsecas. Así
pues tenemos la necesidad de analizar entre muchas otras:
Homogeneización de Datos
Siempre surge la inquietud, que por más que se quiera, en la
gran mayoría de los casos los datos recolectados que van a
conformar la muestra de análisis, son siempre en mayor o menor
medida datos de inmuebles con características heterogéneas.
Entonces se hace indispensable la utilización de un proceso de
homogeneización de los datos o referenciales, con respecto al

inmueble a tasar. Antes de continuar es conveniente definir el
significado de lo que para nosotros representa un referencial.
Referencial o Referenciales:
Con este término se define a cada operación de compra –
venta de inmuebles debidamente protocolizada en la oficina
subalterna de registro público respectiva y que en general debe
constar de la siguiente información para que sea confiable: a) Fecha
de Registro b) El número del expediente y el número del tomo en
donde quedó registrado en la oficina de registro respectiva; c)
Tipología del Inmueble (apartamento, casa-terreno, aparto-quinta,
local comercial, oficina, terreno, u otros); d) Localización del
inmueble (Estado, Municipio y Parroquia); e) Situación del Inmueble
(Zona, Urbanización, Calle, Avenida, Sector, otros.); f) Ubicación e
identificación del Inmueble (Conjunto residencial, manzana, parcela,
piso, número del inmueble, otros.); g) Precio Transado y/o estimado
por el registro; h) Área(s) del Inmueble; i) Precio unitario transado;
j) Identificación del Comprador y del Vendedor; k) Otros Datos de
interés (financiamiento, hipotecas, daciones en pago, pactos de
retracto, venta de derechos, otros).

Siguiendo con el tema de la homogeneización de datos, existen
dos (2) procedimientos para hacerlo:
Homogeneización Tradicional o Semi-Empírica
Se realiza a través de formulas y criterios ampliamente
utilizados, pero que pudieran no adaptarse a todas las situaciones.
Generalmente se aplican estos criterios para ajustar los datos por:
Criterio de Actualización – Contemporaneidad o ajuste por
tiempo:
Los referenciales obtenidos en el Registro Subalterno
correspondiente, pueden o no, ser de fecha cercana a la del avalúo,
por lo tanto se requiere actualizarlos, y esto se hace trayendo a
valor presente, por medio de la aplicación de conceptos de
matemática financiera, el precio unitario de los referenciales.
Conociendo la ecuación que nos permite calcular el valor a futuro de
una suma de dinero colocada a una tasa de interés en un periodo
determinado tenemos:
Va = Vr x (1+ i) n
Donde:
Va = Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio
unitario del referencial.
Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha
del registro.
i= Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el
periodo.
N= Números de periodos considerados.
Y en donde el factor
(1+ i) n= FcF = Factor de Corrección por Fecha
Criterio de Ajuste por Área:
Sabemos que el valor unitario (PU) de un inmueble es función
inversa de la magnitud de su área, en la mayoría de los casos, a
mayor área menor precio unitario, y viceversa. Es recomendable
seleccionar referenciales cuyas áreas no superen una diferencia de ±
30% al compararla con el área del inmueble a valuar. En caso de no

conseguir referenciales que cumplan esta condición es necesario
corregir por área y pueden utilizarse las siguientes fórmulas:
Fórmula de Meyer: Plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de
sí el área del referencial es mayor o menor que la del inmueble
objeto del avalúo, no debería ser utilizada para diferencia de
superficies muy grandes.
Área del referencial menor que el área del inmueble a valuar:
Aref < Ainm
FcA = [ 1 – (Ainm / Aref) * X ] + X
Área del referencial mayor que el área del inmueble a valuar:
Aref > Ainm
FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - X
Donde:
FcA = Factor de corrección por área
Aref = Área del referencial
Ainm = Área del inmueble objeto del avalúo
X= porcentaje de afectación entre el 5% y el 10%

Fórmula Empírica:
Otro criterio al respecto es el siguiente:
FcA = (Aref/Ainm) 0,25
Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir,
Ainm – Aref ≤ 0,30
Ainm
FcA = (Aref/Ainm) 0,125
Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir,
Ainm – Aref ≤ 0,30
Ainm
Criterio de Ajuste por Fuente:
En el caso que se requiera la utilización de datos provenientes
de la oferta existente, usualmente se le aplica un factor de ajuste
por negociación entre el 0,80 hasta 1,00. Equivaliendo este último
valor a los datos provenientes de los registros o en el caso que
estemos muy seguros que el vendedor tiene blindado el valor y no es
susceptible de negociación. De todas formas los datos provenientes
de la oferta disponible siempre deben ser analizados muy
cuidadosamente ya que generalmente estas negociaciones se realizan
con planes de pagos, pueden ser proyectos en pre-venta y convendría
entonces conocer el valor de contado del mismo. Resumiendo FcFO =
Factor Oferta = 0,80 a 1,00 FcFR = Factor Registro 1,00
Otros criterios:
Existen muchos otros criterios de homogeneización que se
utilizan en Ingeniería de Tasaciones tales como: Ajuste por frente,
por profundidad, por zonificación, por esquina o varios frentes, por
equipamiento, por topografía, por accesibilidad, por calidad
ambiental, etc.
Homogeneización Científica
Se realiza a través de modelos particulares sustentados en la
inferencia estadística - análisis de regresión lineal - que nos permite
observar el comportamiento de las variables estudiadas. En esencia
graficando los valores de los precios unitarios de inmuebles (variable
dependiente) en función de la variable independiente escogida
(frente, fondo, fecha, año de construcción, ubicación, etc.) podemos
obtener información valiosa acerca del comportamiento del mercado
inmobiliario estudiado, como lo son el tipo de curva que lo rige ya sea
lineal, exponencial, polinómicas, u otra; su pendiente o intensidad, su
tendencia, el rango de dispersión de los datos, su grado de
homocedasticidad, entre otras.
Pasos para obtener el valor de un inmueble a través del
Método de Comparación Directa Como se observa hasta el momento
el proceso valuatorio es más complejo de lo que la mayoría de las
personas pueden imaginar. La complejidad en el análisis dependerá
también del nivel de rigor exigido:

Expedito, Normal, Riguroso o inclusive Especial. En una
significativa proporción los Informes de Avalúo que circulan en el
mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal, en
donde se aplican modelos determinísticos para el tratamiento de los
datos apoyados en la estadística descriptiva y con un número de
referenciales preferiblemente mayor a quince (15). Tomando en
consideración estos comentarios de seguidas se resumen los pasos
para la aplicación del presente método:
a) Estudio preliminar del inmueble objeto de avalúo y su entorno.
b) Análisis del expediente respectivo – Documentos de
Propiedad, Condominio, Hipotecas, Catastro,
c) Tradición Legal, Solicitante, Propietarios, etc.
d) Inspección del inmueble - levantamiento in situ de
características, planos, croquis, fotos.
e) Observación de su entorno – Factores de Localización, otros
datos.
f) Investigación de Campo - Oficina de registro correspondiente.
Recolección de referenciales de compra - venta de inmuebles
similares de la zona.
g) Análisis y depuración inicial de los referenciales.

h) Determinación de la tasa de variación intermensual
inmobiliaria.
i) De ser necesario elaborar matriz de comparación de sectores
Matriz de Vecindario.
j) Corrección de los referenciales por fecha, área, ubicación,
etc. (Homogeneización).
k) Determinación de los precios unitarios corregidos (Bs. F. /
m2).
l) Aplicación Estadística Descriptiva - Medida de tendencia
central de la muestra y su respectivo estimador y rango de
dispersión.
m) Obtención del valor del Inmueble – Conclusión del Tasador
para la fecha del informe.
n) Elaboración, Redacción, Edición e Impresión del Informe.

Supongamos que de nuestra investigación del registro
correspondiente obtuvimos una muestra representativa y tomamos
los siguientes tres referenciales para realizarles el proceso de
homogeneización:
Referencial No. 1:
Inmueble: Local Comercial, calle Santos Michelena Oeste No. 24
Área: 170 m2
Año: 2012
Precio transado: 172 MM Bs.
Fecha protocolización: 14/02/2012 (No. 5 – Tomo 10 – Protocolo 1°)
Vendedor: Antonio Javier Del Álamo
Comprador: Silvia Ramos
Vt: 350.000 BsF.
Referencial No. 2:
Inmueble: Local para Comercio, avenida 19 de Abril (Centro de
Maracay)
Área: 160 m2
Año: 2.011
Precio transado: 450 MM Bs.
Fecha protocolización: 07/05/2010 (No. 35 – Tomo 2 – Protocolo 1°)
Vendedor: Elisa Lugo
Comprador: Rafael Armas
Vt: 440.000 Bs. F.
Ejemplo Corrección por Área Referencial No. 1:
Área del Inmueble a Tasar: Ainm = 56,80 m2
Aref1 = 170 m2
1) Aplicando Meyer
Aref > Ainm _ 170 m2 > 56,80 m2
FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - X
FcA = [ 1 + (170/ 56,80) * 0,10 ] – 0,10 = 1,006
2) Aplicando Formula Empírica:
Ainm – Aref = ABS (56,80 – 60) / 56,80 = 0,06 0,30
Ainm
FcA = (Aref/Ainm) 0,25 = (170/56,80) 0,25 = 1,014

Ejemplo Corrección por Área Referencial No. 2:
Área del Inmueble a Tasar: Ainm = 56,80 m2
Aref2 = 50 m2
1) Aplicando Meyer
Aref < Ainm _ 50 m2 < 56,80 m2
FcA = [ 1 - (Ainm / Aref) * X ] + X
FcA = [ 1 - (56,80/ 50) * 0,10 ] + 0,10 = 0,9876
Ainm – Aref = ABS (56,80 – 50) / 56,80 = 0,12  0,30
Ainm
FcA = (Aref/Ainm) 0,25 = (50/56,80) 0,25 = 0,969
Ainm – Aref = ABS (56,80 – 56,80) / 56,80 = 0,00  0,30
Ainm
FcA = (Aref/Ainm) 0,25 = (56,80/56,80) 0,25 = 1,00
Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No. 1:
Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2,20
%
Fecha del Avalúo: 21/10/2013
Fecha protocolización Ref1: 14/02/2014
No. días transcurridos entre ambas fechas: 249
Equivalente a: 8,30 meses
FcF = (1+i)n = (1+ 0,022)8,30 = 1,198
FcF = (1+i)n = (1+ 0,022)5,57 = 1,129

FcF = (1+i)n = (1+ 0,022)3,10 = 1,069
Podemos entonces resumir en la siguiente tabla los diferentes
factores de homogeneización por área y por fecha y los precios
unitarios ya corregidos u homogeneizados.
Siendo
Pucorregido = PU x FcA x FcF  a la fecha del avalúo
Donde el PU es el precio unitario en Bs por m2 al momento de
la protocolización.
Es importante en este momento recordar y recalcar que son
precisamente los precios unitarios corregidos u homogeneizados, la
data que conformará la muestra a la cuál se le aplicará ya sea el
análisis estadístico descriptivo (MTC) o el análisis estadístico

inferencial (Regresión Lineal Simple o Múltiple) según sea el caso y el
nivel de rigor del avalúo.
Tasa de Variación Intermensual Inmobiliaria
Puede obtenerse de diferentes análisis que involucran menor o
mayor complejidad, entre otros, podemos referir los dos métodos
siguientes:
a) Aplicando Matemáticas Financieras:
Disponiendo de una muestra satisfactoria y significativa de
referenciales correspondientes a la zona, o mejor a la urbanización;
o más preciso aún, a un determinado conjunto residencial al cuál
estamos estudiando, pudiéramos entonces realizar un análisis de la
variación de los precios unitarios en el tiempo y aplicando las
fórmulas de matemáticas financieras para la actualización de flujos
monetarios, se puede obtener la tasa de crecimiento intermensual
inmobiliaria. El siguiente caso podría servir de ejemplo:

Donde
i (%) = [(Va/Vo)1/ n – 1] x 100
a) Aplicando Números Índices:
Números Índices
Se define un Número Índice como aquella medida estadística
que permite estudiar los cambios que se producen en una magnitud
simple o compleja con respecto al tiempo o al espacio; es decir
comparar dos situaciones, una de las cuales, se considera de
referencia. Al período inicial se le denomina período base o de
referencia, por consiguiente la situación que se quiere comparar se
denomina período actual o corriente.
Números Índices Complejos Ponderados
En la realidad no interesa comparar precios, cantidades o
valores de bienes individuales, sino que se comparan dichas
magnitudes para grandes grupos de bienes. La información
suministrada por los índices simples de cada uno de los diferentes

bienes, debe ser resumida en un único índice, al que se le denomina
complejo. Para construir un índice complejo, hay que seleccionar un
grupo de bienes para formar una canasta, tomando en cuenta la
importancia relativa de cada uno de esos bienes en el grupo elegido,
con el objeto de establecer ponderaciones y expresarlas en un
número índice que reúna la mayor cantidad posible de información
denominado complejo ponderado.
Índices de Precios
Miden la evolución de la magnitud precio de un conjunto de
bienes y servicios que integran una canasta, entre el período de
estudio y la base, multiplicando por cien para efectos de su
presentación. Su importancia es relevante porque permite establecer
el crecimiento entre períodos y es la información que normalmente
se extrae de los análisis. Los números índices de precios requieren
de: canasta de bienes y/o servicios del período base, una estructura
de ponderaciones del período base, precios del período base y
precios del período de estudio, siendo utilizado muy frecuentemente
para su cálculo la siguiente propuesta:

Índice de Precios de Laspeyres (Lp)
Etienne Laspeyres (1838 – 1913), estadístico alemán, propuso
como ponderación el porcentaje que tenía cada artículo dentro del
valor de la canasta en el período base. Es la media aritmética
ponderada de los índices simples de precios. El criterio de
ponderación es Wi = Pio . Qio, que es el valor de la cantidad
consumida del bien i - en el período base, a precios de dicho período;
por tanto, la fórmula general es:
Pit : Precio en el período (t) de estudio
Pio: Precio en el período base (o)
Qio: Cantidad en el período base (o)
También existen otras formulaciones como la de Herman
Paasche, economista alemán; Irving Fisher (1867 – 1947), economista
estadounidense; Henry Sidgwick (1838 – 1900), filósofo y
economista británico; entre otros.

Tasa de Variación (Tv)
Permite evaluar la variación entre el Índice de un período
corriente (t) de estudio y el Índice del período anterior (t -1)
expresado en porcentaje.
It : Índice en el período (t) de estudio
I t - 1: Índice en el período (t - 1) inmediato anterior al de estudio
Al aplicar esta fórmula a los índices inmobiliarios lo que se
obtiene no es otra cosa sino la inflación inmobiliaria, y es esta
expresión la que nos permite realizar comparaciones del
comportamiento inmobiliario del sector que se esta analizando con
las demás variables macroeconómicas tales como: Tasas bancarias
activas y pasivas, la inflación, tasa de variación del dólar, otras.

Diferencia entre un Índice y una Tasa de Variación
Es importante puntualizar que un índice y una tasa poseen
diferencias conceptuales bien interesantes. Así, al analizar las
respectivas fórmulas se puede observar que aunque ambas se
expresan en porcentaje (%), un índice por su propiedad de existencia
nunca podrá ser cero, ni podrá adoptar valores negativos, es decir
siempre será un número positivo diferente de cero ( > 0 y _ 0 ), y
conceptualmente mide la evolución de una variable con respecto al
tiempo. Por otro lado, una tasa mide la variación de un índice entre
períodos consecutivos y podrá adoptar valores tanto negativos ( <
0 ), como positivos ( > 0 ), como también valores iguales a cero ( = 0 ),
en el caso en que entre dos períodos consecutivos el valor del índice
sea el mismo.
Luego se establecen los factores principales y sus respectivos
componentes que serán evaluados y el peso que le asignamos según
sea la importancia relativa entre ellos.

Si este fuera el caso nuestros factores de corrección por
ubicación quedarían determinados así:
En donde el FcV viene dado por FcV = Peso del Sector en
Estudio / Peso del Sector a Comparar.

Por otro lado si el apartamento objeto de avalúo estuviera
ubicado en el casco central de Maracay, nuestros factores de
corrección por ubicación serían:

Hasta este momento hemos cubierto lo referente a los pasos
a) hasta el j). Inclusive el m) ya ha sido esbozado en la estructura e
importancia del informe técnico de tasación. Solo nos queda tratar
los pasos k) y l).
De allí se desprende la importancia de la estadística como
disciplina y como herramienta para el procesamiento y análisis de la
data inmobiliaria (precios unitarios, áreas, otros). Es por ello que el
paso k) lo vamos a abordar más adelante en el tema de estadística
descriptiva, donde aprenderemos a determinar los estimadores de
tendencia central (media, mediana y moda) de una muestra
representativa, específicamente de precios unitarios (Bs. F. /m2) de
un caso típico de estudio y a determinar también los estimadores de
dispersión (desviación media, desviación estándar) y los criterios
para la toma de decisiones estadísticas.
B) Método de Comparación de Costos de Reproducción (Método
del Costo)
Es otro método directo a través del cuál podemos estimar el
costo de las bienhechurías, es decir, de las construcciones o mejoras
que el hombre le incorpora de forma permanente a un terreno.

Existen dos variantes principales de este método: a) basado en el
estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente más
preciso pero también más laborioso y que se deberá realizar en caso
de que el nivel de rigor así lo exija y b) basado en el costo directo
unitario, el cual es más expedito ya que se apoya en información ya
existente de los costos de construcción según tipologías y
estándares constructivos, generalmente disponible y actualizada
trimestralmente. A éste último le prestaremos nuestra atención en
este módulo y para ello vamos a presentar la formulación que nos
permitirá obtener el valor de las construcciones:
Vc = Cr – D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr – Vs) x Fd
Siendo:
Vc : Valor de la Construcción
Cr: Costo de Reproducción del bien objeto de estudio
Cd: Costo Directo Unitario
Ci: Costos Indirectos
D: Depreciación Física
Vs: Valor de Salvamento
Fd: Factor de Depreciación
Integrando las tres igualdades tenemos:
Vc = (Cd + Ci) – (Cd + Ci – Vs) x Fd
Costo Directo
Existen organizaciones serias y reconocidas ( CINPRONET,
otras) que proporcionan generalmente de manera trimestral los
costos directos unitarios, o también llamados costos básicos
unitarios, por tipología de inmueble y su correspondiente estándar
constructivo (sea bajo, normal o alto).
En estos costos directos unitarios (Bs. F. / m2) estarían
incluidos: materiales, equipos, mano de obra, impuesto al valor
agregado o IVA.
Para obtener el Costo directo de construcción:
Cd = Cdu x Ac
Cd: Costo Directo de Construcción
Cdu: Costo Directo Unitario (Bs. / m2)  CINPRONET o
PRESUPUESTO ACTUALIZADO
Ac: Área de Construcción
Costos Indirectos
Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman
parte de la estructura de costos de construcción física no solo son
significativos, sino necesarios e indispensables para la
materialización final del proyecto, allí deben incluirse los costos de:
Estudios Preliminares (Mercado; Factibilidad Técnica, Económica y
Financiera; Avalúos; otros)
Anteproyecto – Proyecto
Estudios Geotécnicos o de Suelos
Control Técnico
Inspección
Financiamiento
Seguros y Fianzas
Asesoramiento Jurídico
Administración General
Imprevistos
Impuestos Varios: Construcción, dotaciones, incorporaciones,
inspección, habitabilidad, otros
Utilidad Empresarial
Otros
Obviamente para un promotor inmobiliario es imperativo
conocer, monitorear y controlar con un alto grado de precisión estos
costos, pero para efectos de nuestro objetivo podemos de una
manera mas practica y simplificada conocer el rango de los costos
indirectos estimándolos como un porcentaje del costo directo de
construcción, que podría fluctuar entre el 25 % al 70 %, así
tendríamos:
Ci = (0,25 a 0.70) x Cd
Valor de Salvamento
Se incluye este término en función de que una vez consumida
la vida útil de una construcción, la misma siempre tendrá un valor
remanente, rescate o de salvamento, siempre y cuando no esté en
ruinas, en cuyo caso no solo perderá su valor de salvamento sino que,
el propietario tendrá a cuestas los costos de demolición y bote. Por

lo general se acepta que los costos de salvamento se ubiquen entre el
5% y el 10%, inclusive podrían llegar hasta el 20%, del costo de
reproducción.
Vs = (0,05 a 0,20) x Cr
Depreciación. Factor de Depreciación
Es la pérdida de valor de un bien (bienhechurías, maquinarias,
equipos, etc.) debido principalmente a su edad y a su desgaste
natural por uso (depreciación física). También existen otras causas
un tanto más subjetivas de evaluar que las constituyen la
inadecuación, inadaptabilidad, la obsolescencia mecánica y
tecnológica (depreciación funcional). En la Ingeniería de Tasaciones
existen variados métodos para determinar el factor de depreciación
física Fd, entre ellos:
Método de La Línea Recta
Fd = E / V
Siendo:
E: Edad real o aparente de la construcción en años.
V: Vida útil probable en años. Periodo máximo durante el cual se
espera que el activo cumpla con la función para la cual fue diseñado.
Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 años.
Método de La Parábola de Kuentzle
Fd = (E / V )2
Método de Ross
Fd = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ]
Es decir la media aritmética de los dos métodos anteriores
Método de Heidecke
Su factor de depreciación depende de manera exclusiva del
estado de conservación del inmueble bajo las siguientes cuatro
premisas:
 La pérdida de valor por depreciación no puede ser revertida
con gastos de mantenimiento
 Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su
durabilidad
 Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su
depreciación es menor y regular
 Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su
depreciación se incrementa mucho más rápido
Según el criterio de Heidecke:

Método Mixto
Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de
conservación. Según Rubens Alves Dantas, el método mixto que a su
parecer produce mejores resultados es la combinación del método de
Ross con el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de
depreciación final a través de:
Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C
Para el caso particular de este módulo se considera este
método el más práctico dado que el factor ya se encuentra tabulado
en función de la relación al porcentaje de edad y vida útil probable y
su condición o estado de conservación. Ver tabla de depreciación en
anexos.
Nuevo Método de Ingeniería
Solo para efectos de conocimiento general existe otro
criterio, quizás más técnico, en el sentido, que trata de estimar el
coeficiente C de Heideck, en función de la inspección detallada del
inmueble y la evaluación de todos y cada uno de los capítulos que
componen el presupuesto de obra.

Ejemplo de Aplicación Método del Costo aplicando Ross-
Heidecke para la Depreciación.
Una vez analizados todos estos aspectos, sin duda alguna,
estamos más preparados para comprender gráficamente el
significado y representación del concepto de depreciación:
Interpretación Gráfica de la Depreciación
Métodos Indirectos:
Como ya se había mencionado, los métodos indirectos solo
serán tratados en este módulo de manera muy superficial en su parte
conceptual y su campo de aplicación.

A) Método Evolutivo
En forma general los métodos indirectos se fundamentan en el
método evolutivo que en su esencia corresponde a un análisis de
negocio para determinar la factibilidad técnica, económica y
financiera de una determinada inversión inmobiliaria por realizar o
para determinar las condiciones actuales de una inversión
inmobiliaria ya realizada.
VI = VT + I + U
Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble
VT: Valor del Terreno
I : Valor de la Inversión Total en la Construcción
U: Utilidad o Ganancia del Inversionista
B) Método de La Renta
Si un inmueble o en general un bien, produce una renta
periódica, el valor de dicho inmueble o bien puede estimarse en

función de la capitalización a valor presente de esa renta. Este
método se soporta en los conceptos de la matemática financiera
teniendo como factores determinantes el período de capitalización y
la tasa de descuento a ser utilizada. A través de este método no se
obtienen valores de mercado. Siempre es preferible la utilización de
los métodos directos en la medida que existan referenciales
suficientes para la utilización del método comparativo.
En algunos países, existe legislación en referencia al control
del canon de arrendamientos de inmuebles.
Estas legislaciones aunque tratan de alguna manera de
mantener en ciertos rangos el monto máximo de los alquileres y así
evitar cierta especulación, también introducen distorsiones
importantes que enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de
alquileres. En nuestro país, el máximo canon de arrendamiento anual
se establece en función de un porcentaje del valor del inmueble. Esto
ha hecho que en cierta medida se aplique este método a veces
indiscriminadamente. Es importante ser muy cauteloso en la
aplicación de esta metodología, ya que no aplica para todos los casos
y en la mayoría produce resultados no satisfactorios.

C) Método Residual
Es una variante más compacta y práctica del método evolutivo
y es bastante útil en aquellos casos en los cuales se requiere obtener
el valor correspondiente al terreno de un inmueble y no podemos
aplicar el método de comparación directa por no existir
referenciales de terrenos suficientes o actualizados. A través de
este método se estima el valor del terreno conociendo previamente
el valor total del inmueble y el de las bienhechurías y en función del
factor de comercialización para el momento del avalúo.
VI = (VT + VC) x FC
Siendo:
VC : Valor de las Construcciones o Bienhechurías
FC: Factor de Comercialización
Si se conoce VI, VC, y se estima a través de un análisis el FC,
podríamos obtener el Valor del Terreno:

VT = VI / FC - VC
D) Involutivo
No es otro que la aplicación del método evolutivo para la
obtención del valor del terreno. Es uno de los más complejos pero
también más interesantes, ya que en él intervienen todos y cada uno
de los principios básicos de valoración que vimos en un comienzo.
Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipotético
compatible con dichos principios; análisis de escenarios: pesimistas-
satisfactorios-optimistas e ideales; planificación prospectiva en
función de las variables macroeconómicas y de riesgo y sus probables
Variaciones; análisis de sensibilidad; evaluación velocidad de ventas;
determinación del valor presente neto, tasa interna de retorno, y
muchas otras consideraciones.
VT = VI - ( I + U )
Siendo:

I: Valor de la Inversión Total en la Construcción
U: Utilidad o Ganancia del Inversionista
Combinación de Métodos
Resumiendo las metodologías y su aplicación tenemos:
a) Terrenos: Comparación Directa, Residual o Involutivo
b) Bienhechurías: Comparación Directa o Comparación de Costos
c) Terrenos + Bienhechurías: Comparación Directa Comparación
Directa + Comparación de Costos Combinación

I. OBJETO DEL AVALÚO
El objeto del presente informe es determinar el valor
actual del inmueble constituido por el fondo de comercio
denominado “Sucesión Aciego Rivero, que posteriormente se
describe; el cual se encuentra situado en: Avenida Bolívar Este,
cruce con Calle Pérez Almarza. Maracay, Jurisdicción del
Municipio Girardot, Estado Aragua. El cual servirá de base en la
toma de decisiones para una posible operación hipotecaria
II. FECHA DEL AVALÚO
El informe está fechado el 14 de Julio de 2.014.
III. IDENTIFICACIÓN DEL BIEN
El inmueble se encuentra situado en: Avenida Bolívar Este,
cruce con Calle Pérez Almarza. Maracay, Jurisdicción del
Municipio Girardot, Estado Aragua.

IV. MODO DE PROCEDER AL AVALÚO
Durante la elaboración de este avalúo se ha recabado toda
la información necesaria, efectuándose visita de inspección tanto
al inmueble objeto, como a la zona y sus alrededores.
La Inspección del inmueble fue llevada a cabo en la persona
del perito Avaluador MARTÍN R. SERRANO D. y la misma
comprendió cinco aspectos:
a) Inspección ocular.
b) Visita de la zona y sus alrededores.
c) Verificación de los datos contenidos en documento de
Arrendamiento.
d) Verificación del estado actual
e) Informe fotográfico.
V. SERVICIOS, ACCESOS Y AREAS DE INFLUENCIAS
Servicios:
La zona cuenta con los servicios básicos necesarios para el
funcionamiento de este tipo de Comercio, entre los que podemos
citar: Energía Eléctrica, Alumbrado Público, Teléfono, Fax,
Aceras, Aguas, (ACUEDUCTO), Vialidad asfaltada.
También los servicios complementarios como:
Instituciones Médico Asistencial (CDI), Centro de Educación
desde la Primaria hasta Secundaria, Centro Comercial La Capilla,
Centro Comercial Galería Plaza, Agencias de Loterías, Licorerías,
Mercado Municipal, Tiendas de ropas, Quincallerillas y
Mercerías, Supermercados donde se pueden suplir las
necesidades primarias de Alimentos y otros servicios.
Es importante destacar, que la ubicación del inmueble le da
una ubicación privilegiada dentro del contexto Urbano del
Sector, tanto por estar cerca de la principal arteria vial del
sector como es la Avenida Bolívar en sus (2) canales, que le
permite acceso rápido y directo con la Autopista Regional del

Centro, sector Tapa tapa; lo que atrae personas de las ciudades
cercanas, del interior del país y turistas.
Accesos:
Su principal Acceso se realiza a través de la Avenida
Bolívar y calle Pérez Almarza, la zona posee fácil comunicación
con el resto de la ciudad.
Áreas de influencias:
En la visita realizada al sector se pudo contactar que el
área inmediata de influencia está conformada por comercio,
viviendas multifamiliares de buena calidad constructiva,
utilizadas por familias de ingresos bajos y altos, podemos señalar
que el sector es considerado como una zona de gran deseabilidad
por el tipo de comercio que existe.

VI. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:
El inmueble fondo de comercio, propiedad de la Sucesión
Aciego Rivero, como consta de Documento presentado a nosotros;

Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo
Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el No. 32, Tomo:
8, Protocolo Primero, de fecha 07 de Diciembre de 1.995, dicho inmueble
cumple con todos los recaudos necesarios y oficiales, tales como:
Ficha Catastral, Solvencia Municipal, Certificación de Gravámenes,
etc...
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE: UBICACIÓN, SUPERFICIE Y
LINDEROS. Ubicación y Linderos: El inmueble está construido sobre
una extensión de terreno de propiedad privada.
DESCRIPCIÓN DE LOS LOCALES:
LOCAL No. 01: se encuentra actualmente unificado: Planta Baja =
181,04 M2. Mezzanina = 90,50 M2. Área Total = 271,54 M2. LOCAL
No. 02: Planta Baja = 102,85 M2, Mezzanina = 51,40 M2, Área total
= 154,25 M2. LOCAL No. 03: Planta Baja = 41,20 M2, Mezzanina =
20,50 M2. Área Total = 61,70 M2. LOCAL No. 04: Planta Baja =
39,00 M2, Mezzanina = 19,50 M2, Área Total = 58,50 M2. LOCAL
No. 05: Planta Baja = 60,95 M2, Mezzanina = 30,45 M2. Área
Total = 91,40 M2. LOCAL No. 06: Planta Baja = 59,45 M2,
Mezzanina = 29,70 M2, Área Total = 89,15 M2 . LOCAL No. 07:
Planta Baja = 76,00 M2, Mezzanina = 38,00 M2. Área Total = 114,00
M2. LOCAL No. 08: Planta Baja = 74,50 M2, Mezzanina = 37,25 M2.
Área Total = 112,75 M2. LOCAL No. 09: Planta Baja = 76,00 M2,
Mezzanina = 38,00 M2. Área Total = 114,00 M2. LOCAL No. 10:
Planta Baja = 149,00 M2, Mezzanina = 74,50 M2. Área Total =
223,50 M2. LOCAL No. 11-a: Planta Baja, Área Total = 45,75 M2.
LOCAL No. 11-b: Planta Baja, Área Total = 185,00 M2. LOCAL No.
11: Planta Baja, Área Total = 230,75 M2. Con un área de
construcción total aproximada de: 1.520,43M2,de
aproximadamente unos treinta (30) años de construidos, cuyas
características tanto constructivas como arquitectónicas, así como
sus acabados finales son de buena calidad, estando en buen
estado de conservación y mantenimiento.

VII. DESCRIPCIÓN ESPECÍFICA DEL INMUEBLE
El inmueble (Locales Comerciales y Terreno) objeto de
Avalúo posee las siguientes características particulares:
a) Materiales y Acabados:
-Estructura: Techo (Placa de concreto armado), apoyada sobre
columnas y vigas estructurales de concreto armado.
- Instalaciones: Eléctricas embutidas
Sanitarias embutidas
- Pavimento: Piso de Granito
- Albañilería: Bloques de arcilla frisados y pintados
- Puertas: Hierro
- Closet: No hay
- Piezas Sanitarias: Tipo Vencerámica de color blanco
- Recubrimientos: Frisos tipo liso
- Rejas: Santa Maria, en entrada principal
- Cerradura: De seguridad en puerta principal
- Edad: El local posee una edad aproximada de treinta (30) años

- Conservación: El inmueble se encuentra en excelente estado
de conservación.
b) No. Catastral: (según documento).
III. DETERMINACIÓN DEL VALOR
a) Definición:
Se define como valor de Mercado para este propósito
como el precio más probable que en un mercado abierto, se puede
obtener dejando los activos en oferta por un período de tiempo
razonable, tomando en consideración su edad, condición, utilidad y
mercado.
La determinación del valor actual no debe entenderse
como precio, ya que el valor será cuantificado teniendo presente
la capacidad el bien para satisfacer una necesidad a su
propietario actual, en las mejores condiciones posibles.

b) Supuestos y condiciones limitantes:
El presente informe está sujeto a los siguientes supuestos
y limitantes:
b-1) No se ha realizado ningún análisis de los recaudos
presentados ante nosotros, motivo por el cual no asumimos
responsabilidad alguna sobre su titularidad del bien avaluado.
Así entiendo, que el mismo es negociable en el mercado, que
la propiedad no está violando código alguno, ordenanza,
estatuto y otra regulación gubernamental.
b-2) La información y datos entregados, que han sido empleados
en el presente Avalúo, provienen de fuentes estimadas,
confiables, y que no tienen intereses algunos en alterarlos,
pero no asumo mayor responsabilidad por su exactitud.
b-3) Supongo la no existencia de condiciones ocultas de los
activos valuados que afecten adversamente el valor
expresado.
b-4) El valor total de los distintos activos es aplicable
únicamente bajo el esquema general de este Avalúo. Los
valores expresados no pueden por tanto ser utilizados con
relación a algún otro avalúo.
c) Método a utilizar:
La obtención del valor del inmueble se realizo a través del
Método del Mercado, el cual será desarrollado de la
siguiente manera:
-Investigación en la oficina del Registro Público
correspondiente, de las operaciones de compra-venta de
bienes similares al inmueble en estudio.
-Homogenización de los referenciales, esto es hacerlos
comparables con el bien a avaluarse. Esto se logra
mediante correctivos, entre los cuales cabe citar los
siguientes: Confiabilidad, deseabilidad, actualización por
fecha de la operación, ubicación y superficie.

- Análisis estadístico para estudiar las características de la
distribución de la muestra.
- Análisis de correlación, que dependerá del estudio anterior.
Si hay mucha variabilidad ya sea en los precios unitarios o
en las áreas de los referenciales, es irrelevante el
promedio o la mediana como representativo de la
distribución.
- Elaboración del "INFORME DE AVALÚO" inmueble completo
con su objetivo, descripción, cálculos, modo de proceder al
Avalúo, justificación del valor y conclusiones.
FUENTE DE INFORMACIÓN
Operaciones de compra-venta debidamente protocolizadas,
extraídas de la Oficina Subalterna de Registro, el cual engloba
operaciones de la zona donde está situado el inmueble objeto de
este estudio.
Oferta de Bienes Raíces:
Obtención de datos a través de medios de comunicación
impresos.
- Revistas especializadas
- Oficina de Catastro
d) Descripción de la Labor en el Cálculo de Valores:
Con el objeto de diagnosticar, formular y poder
evaluarla dinámica de los precios a lo largo del tiempo,
efectuamos un análisis con las proyecciones correspondientes.
OPERACIONES DE REGISTRO
En hoja anexa se encuentran las más importantes
transacciones de Compra-Venta efectuadas en la Oficina de
Registro correspondiente, también se señalan en dicha hoja
los cálculos respectivos, realizados en Computador.

Para el análisis de los referenciales se han considerado
las siguientes variables:
DESEABILIDAD
Dadas las características de ubicación se estima que
posee deseabilidad, también es importante señalar que el
sector es considerado como uno de los más importantes del
municipio.
EDAD
El inmueble posee una edad cronológica de treinta (30)
años.
CORRECTIVOS
Se ha creído necesario emplear correctivos, que
permitan depurar y mejorar los referenciales con el fin de
establecer un valor, dichos correctivos absorberán las
variaciones e intangibles observados en el mercado, se
denominarán así:
- Correctivos por Actualización (BC) 55 %
- Confiabilidad de la información 45 %
(Referenciales)
- Por superficie propia (ver fórmula en hoja de cálculos,
anexa).
- Por ubicación (respecto a las muestras, ver hoja anexa).
IV .AVALUO DEL INMUEBLE:
Para el cálculo del Valor de los locales, se aplicó el METODO
DE MERCADO. Se utilizó como Método Estadístico: Análisis
Inductivo (Statgraphics).
CÁLCULOS
Inmuebles: Referenciales
Referencial 1 2
Comprador: Salma Amine Yemil Deil
Vendedor: Geroges Sayeh Chehade Elías daré
Monto: 113.500.000,00 Bs. 225.000.000,00 Bs.
Área: 29,00 m² 108,60 m²
Precio Unitario: 3.913.79 Bsf. / m² 2.071.82 BsF. / m²
Documento: No. 38, Tomo 08 No. 41, Tomo 8
Fecha: 30 – 09 – 12 03 – 03 – 12
Referencial 3 4
Comprador: Víctor Denviralen Víctor Denviralen
Vendedor: George Sayeh George Sayeh
Monto: 117.000.00 Bsf. 118.500.00 BsF.
Área: 94,00 m² 106,00 m²
Precio Unitario: 1.244.680,85 Bs. / 1.117.924,52 Bs. / m²
m²
Fecha: 06 – 03 – 13 06 – 03 – 13
CÁLCULOS
Terreno: Referenciales
Referencial 5 6
Comprador: María de Freites Ferreira Gómez
Alfredo
Vendedor: Proyectos Italsir, C. Jemil Deir Mesrop
A.
Monto: 139.000.00 Bsf. 138.000.00 Bsf.
Área: 80,00 m² 136,55 m²
Precio Unitario: 1.737,50 Bs. / m² 1.010.61 Bs. / m²
Fecha: 26 – 10 – 13 12 – 10 – 13
Referencial 7 8
Comprador: José Martín Oramas Federico Medina
Vendedor: Proyectos Italsir, C. Néstor Ortega
A.
Monto: 148.000.00 Bsf. 120.000.00 Bsf.
Área: 80,00 m² 55,55 m²
Precio Unitario: 1.850.00 Bs. / m² 2.160.21 Bs. / m²
Fecha: 26 – 11 – 13 13 – 08 – 13
Casas: Referenciales
Referencial 9 10
Comprador: Mercedes Silva Guillermo Ovalles
Vendedor: Zoila Hernández L.J.Produc.
Televisión,
C. A.
Monto: 210.000.00 Bsf. 128.880.00 Bsf.
Área: 36,00 m² 41,00 m²
Precio Unitario: 5.833.33 Bsf. / m² 3.143.41 Bsf. / m²
Fecha: 31 – 05 – 14 20 – 05 – 14
CALCULOS
CORRELACIÓN MÚLTIPLE
EDITOR DE CARGA DE DATOS
Cursor at Row: 1 Data Editor Maximum Rows: 10
Column: 1 file: Sucesion Aciego Rivero
Number of Cols: 3
Row Precio Área Fecha
1 1.20689E5 129.00 19.0
2 2.30202E5 108.60 14.5
3 2.74468E5 194.00 14.5
4 280188E5 160.00 14.5
5 4.87500E5 280.00 26.0
6 2.78286E5 136.55 26.5
7 6.00000E5 480.00 27.0
8 4.44444E5 145.00 31.5
9 5.83333E5 236.00 32.0
10 7.28780E5 241.00 32.0
Lengt 10N/10 10/ 10N /
Typ/Wtn 10 10
COEFICIENTE DE CORRELACIÓN
Model Fitting results for: Sucesion Aciego Rivero Precios
Independen Coeficiente Std. error T – valué Sig. level
Variable
Constan 35158.425122 1.490972E5 0.2358 0.8203
Sucesion - 560.70322 890.845412 - 0.6294 0.5491
Aciego Rivero.
Fecha: 18156.305328 4556.511937 3.9847 0.0053
07/07/14
R – SQ. (Adj) = 0.6695 SE = 112242.362592 MAE = 76089.006381
Durbwat = 2.557
Previously: 0.0000 0.000000 0.000000

10 observations fitted, forecast(s) computed for 0 missing
val. Of dep. Var.
ANÁLISIS DE LA VARIANZA
Análisis of Variante for the Full Regressions
Source Sum of DF Mean Square F – P –
Squares Ratio Valúe
Model 254846067183 2 127423033591 10.1143 .0086
Error 88188435721 7 12598347960
Total (Corr.) 343034502904 (9)

R – Squared = 0.742917 Stnd.error of est. = 112242
R – Squared (Adj. For d. f. ) = 0.669464
Durbin – Watson Statistic = 2.55691
RESULTADOS DE LA CORRELACION MULTIPLE:
Se verificó que el f - ratio es mayor que el Ftabla, también se
observó que el R2 arrojó un valor significativo superior a los 50
puntos, por lo que se procede a despejar la ecuación genérica "Y",
obteniéndose un valor significativo para la muestra; para una fecha
determinada con respeto a otra fecha tomada como base, en nuestro

caso haremos referencia a los indicadores de precio del B. C. V., los
cuales reflejan los mismos con respecto a una fecha tomada como
base de cálculo, la cual es el año de 2.014 = 100, lo que significa que
todos los índices del B. C. V. para este año son igual a 100.
El hecho que usemos los índices del ente antes mencionado, no
debe ser limitativo para nuestra actividad, pueda que no exista algún
material estudiado y analizado por el mismo, pero sabiendo como
calcularlos podemos realizar nuestro propio cálculo y
comportamiento inflacionario para aquellos materiales que no
aparezcan en los emitidos por dicho ente.
VALOR DEL TERRENO ESTIMADO A LA FECHA:
Se obtuvo multiplicando el Valor Unitario corregido por el área
del terreno.
Para el cual se ubicaron diez (10) operaciones de compra -
venta registrada de inmuebles, estimándose como precio unitario
promedio corregido de 8.993,19 BsF/m2.
8.993,19 BsF / m2 x 1.096,14 m2 = 9.857.795,28 BsF.

Tomando en cuenta los resultados obtenidos, es de nuestra
opinión que al 14 de Julio de 2.014, el Valor de Mercado del Terreno
es de: NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL

SETESCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON
VEINTIOCHO CENTIMOS (9.857.795,28Bsf.).
VALOR TOTAL DEL TERRENO A LA FECHA:
Se obtiene multiplicando el Valor Unitario corregido por el
área del terreno.
8.993,19 BsF. / m2 x 1.096,14 m2 = BsF. 9.857.795,28
Ajuste por Inflación al 14-07-2.014 que es del 6,36 % entre
los meses de Mayo y Junio:
8.993,19 BsF / m2 x 6,36% = 9.565,15BsF./m2
9.565,15 BsF/m2 x 1.096,14 m2 = 10.484.743,52 BsF

Tomando en cuenta los resultados obtenidos, es de nuestra
opinión que al 14 de Julio de 2.014, el Valor de Mercado del inmueble
(terreno) es de: DIEZ MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y

CUATRO MIL SETESCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES
FUERTES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (10.484.743,52
BsF.).
GLOSARIO DE TÉRMINOS
VALOR DE MERCADO: Es el valor en términos de moneda nacional
que tendría un bien para una fecha determinada en un mercado libre
y competitivo, donde un posible vendedor y un posible comprador,
actuarían prudentemente y con conocimiento de la calidad de los
bienes, sin tener estímulos indebidos y pudiéndose realizar la
operación en un tiempo prudencial.
MÉTODO DE MERCADO: Se basa en el principio económico de la
sustitución, y consiste en realizar una investigación a nivel del
Registro Subalterno correspondiente, de operaciones de
Compraventa de inmuebles similares al avaluado, luego se actualizan y
homogeneízan los referenciales a la fecha del avalúo, aplicando los
factores de corrección correspondientes, para disminuir las
diferencias que puedan tener con el inmueble estudiado (proceso de

homologación). Posteriormente se aplica ANÁLISIS ESTADÍSTICO
para determinar el valor más representativo de la muestra de
REGISTRO. Se analizará no sólo el mercado de operaciones
registradas, sino también la muestra de OFERTAS públicas,
mediante avisos de prensa, empresas inmobiliarias, y ofertas
privadas. Luego de obtener los resultados por la vía del Análisis de
Operaciones de Compraventa y el de la Oferta, se procederá a
ponderar ambos valores tratando de corregir el efecto de evasión
fiscal de la muestra de registro y la especulación inmobiliaria de la
muestra de ofertas llegándose a un valor único ponderado para el
Inmueble.
CORRELACIÓN LINEAL MÚLTIPLE: Analizamos la muestra por el
Método de Corrección Lineal Múltiple apoyados en el Programa
Statgraphics versión 4.0 el cual consiste en: Expresar un modelo
matemático que refleje el comportamiento del mercado,
correlacionando una variable dependiente contra "n" variables
independientes las cuales deben ser características del inmueble
avaluado representando la curva de la tendencia del mercado. La
fórmula genérica de la Regresión Lineal Múltiple en el cual se basa el
programa de Statgraphics es:

Y = A + BX1 + CX2 + DX3 +… ZXn
Y: Precio Unitario del mercado de referenciales.
A: Constante Obtenida
B. C y Z: Coeficientes de la Ecuación.
Xl +
- Características a correlacionar del Inmueble Objeto
Xn
R – SQ: Coeficiente de Determinación. Para este caso los parámetros
son los siguientes:
Y = Precio Unitario
X1 = Área de los referenciales
X2 = Fecha de los Referenciales con base desde el 14– 07 – 2014 =
cero (0)
RESUMEN VALOR ESTIMADO DEL (PUNTO COMERCIAL) LOCALES:
En consecuencia y de acuerdo a nuestra investigación, así
como de las premisas establecidas, es de nuestra opinión que al día
07 de Julio de 2.014, el Valor del Punto Comercial del fondo de
comercio objeto del presente avaluó es de: TRES MILLONES

TREINTA MIL QUINIENTOS NUEVE BOLIVARES FUERTES CON
SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (3.030.509,64 Bsf.).
Perito Avaluador
C. I. V – 2.845.234
C. I. V.: 21.467
C. A. V.: 1.857
E – mail: arqmartinserrano@yahoo.es
PREMISAS ESTABLECIDAS PARA COMPROBACION DEL VALOR
ACTUAL LOCALES COMERCIALES.
Método de Avalúo:
El método que se utilizó para avaluar fue el de Mercado, este
se basa en el principio económico de la sustitución, y consiste en
realizar una investigación a nivel del Registro Subalterno
correspondiente, de operaciones de compra venta de locales
similares al avaluado. Luego se actualizan y se homogeneízan los
referenciales a la fecha del avalúo, aplicando los factores de
corrección correspondientes para disminuir los diferenciales que
puedan tener con el inmueble estudiado (proceso de homologación).
Posteriormente se aplica ANÁLISIS ESTADÍSTICO para
determinar el valor más representativo de la muestra de
REGISTRO. Se analizó no sólo el mercado de operaciones
registradas, sino también la muestra de OFERTAS Públicas,
mediante avisos de prensa, empresas inmobiliarias y ofertas
privadas. A estos les serán aplicados factores de corrección y serán
objeto de análisis descriptivos. Luego de obtener los resultados por
la vía del Análisis de Operaciones de Compra Venta y el de la Oferta,
se procederá a ponderar ambos valores tratando de corregir el

efecto de evasión fiscal de la muestra de registro y la especulación
inmobiliaria de la muestra de ofertas llevándose a un valor único
ponderado para el inmueble.
EL ANÁLISIS ESTADÍSTICO consiste en los métodos de:
CORRELACIÓN LINEAL MÚLTIPLE:
Analiza la muestra por el Método de Corrección Lineal Múltiple
apoyadas en el Software Stat - Graphics versión 4.0 de la
Educational Institution, el cual consiste en tratar de expresar un
modelo matemático que refleje el comportamiento del mercado,
correlacionando una variable dependiente contra "n" variables
independientes, las cuales deben ser característica del inmueble
avaluado, representando la curva de la tendencia del mercado. La
fórmula genérica de la Regresión Lineal Múltiple en el cual se basa el
programa de Stat -Graphics es:
Y: Precio Unitario del mercado de referenciales.
A: Constante obtenida
B, C y Z: Coeficientes de la ecuación
X1: +
.
. Características a correlacionar del
. Inmueble objeto.
Xn: +
R-SQ: Coeficiente de Determinación.
En caso de no obtener un resultado confiable debido a los
factores particulares del caso, se apelará a Regresión Simple
escogiendo la curva más adecuada entre los diferentes modelos.
CORRELACIÓN SIMPLE: Analiza la muestra por el Método de
Corrección Simple apoyados en el Software Statgraphics versión
4.0. de la Educacional Institución Edición el cual consiste en: Tratar
de expresar una ecuación matemática que correlaciona dos variables
entre sí, para este caso, correlacionamos las variables "Precio
Unitario" y "Área".
Este análisis determina la naturaleza de la correlación
existente y permite la correspondiente predicción.

Se estudian cuatro modelos matemáticos a saber: Lineal,
Exponencial, Recíproco y Multiplicativo, verificando sus coeficientes
de determinación "R2 " los cuales deben ser mayor de 60 puntos para
considerar correlación entre las variables.
De fallar estos métodos inductivos aplicamos el método:
MÉTODO ESTADÍSTICO DESCRIPTIVO:
El cual consiste en analizar las medidas de tendencia central
para determinar el valor más representativo de la muestra.
Se analizará no sólo de operaciones registradas, sino también
el de oferta pública mediante avisos de prensa, empresas
inmobiliarias, y ofertas privadas. A estos le serán aplicados factores
de corrección y serán objeto de análisis descriptivo.
Luego de obtener los resultados por la vía del Análisis de
Operaciones de Compraventa y el de la Oferta, se procede a
ponderar ambos valores para llegar a una conclusión única del Valor
Unitario (valor del punto).

Para este caso el Apéndice del Método de Mercado que se va a
utilizar (Método del Punto) no se ha conceptualizado para los
modelos de Correlación Múltiple y simple por lo que no se utilizarán.
APÉNDICE DEL PUNTO: En este Avalúo fue difícil de conseguir
referenciales similares al avaluado, y aún cuando se revisaron los
últimos trimestres no encontrándose operaciones recientes de
compraventa de parcelas similares, dada la poca actividad de compra
venta en el casco central. Por lo tanto se trabajó con una variación
del Método, que se denomina Método del Punto, que permite utilizar
referenciales que tienen características diferentes y zonificación y
por lo tanto la ubicación del inmueble avaluado. Debido a esto se
realizó un estudio de operaciones del año (2.013 - 2.014) en el
Registro Subalterno tomando en cuenta sus características
relevantes y de zonificación.
A cada referencial se le calcula su Valor de Punto,
multiplicando su Precio Unitario por su correspondiente porcentaje
de construcción, según la Variable Fundamental asignada. Luego se
actualizan y se homogeneízan los Valores de Punto de los
Referenciales a la fecha del Avalúo. Se aplica Análisis Descriptivo

para determinar el Valor de Punto más representativo de la muestra,
y este valor se multiplica por el porcentaje de construcción asignado
al lote objeto para determinar el Valor Unitario Base en Bs. el metro
cuadrado.
FACTORES DE CORRECCIÓN:
FACTOR POR UBICACIÓN: Corrige la diferencia que produce en el
valor la mejor o peor ubicación del inmueble con respecto al avaluado.
FACTOR DE ACTUALIZACIÓN: Se utiliza para determinar el
Precio Unitario "Corregido". Los Referenciales se actualizaron a la
fecha según la fórmula financiera: fact.act. = (1 + i) n
Donde:
fact.act. = factor de actualización
i = tasa de rendimiento de inmuebles similares al
Avaluado.
n = período de tiempo comprendido entre la

Operación y la fecha del avalúo.
El Factor de Actualización ha sido calculado de manera exacta
tomando en cuenta los días desde la fecha de operación hasta la
fecha del avalúo.
LAS FUENTES DE INFORMACIÓN que se usaron para el inmueble
son:
OPERACIONES DE COMPRA VENTA: Obtenidas del Registro
Subalterno del Distrito correspondiente:
LOS ÍNDICES DE RENDIMIENTO: Se actualizaron las fórmulas
de actualización, las cuales serán igualadas a los de inflación que
presenta el Banco Central de Venezuela (i para 2.012 = 71,00 %); y (i
para 2.013 = 52,90 %), y los de inflación que presenta la Oficina de
Estadística del Banco Central de Venezuela según el Diario Quinto
Día (i para 2.014 = 29,5 %) acumulado hasta el mes de Junio.
Tomándose todos a un 100 % para la ciudad de Caracas.

TABLA DE ANÁLISIS DESCRIPTIVO DE LOS REFERENCIALES
DE REGISTRO Y OFERTA:
Software Estimación del Método del Mercado, E. M. M., de
elaboración propia de ésta Empresa.
FACTORES INTANGIBLES:
El inmueble se encuentra ubicado en un sector de alto valor
comercial del municipio.
CÁLCULOS
Investigación de Mercado:
Para determinar el valor del bien inmueble, comparamos las
características de éste con otros cuyos valores en precios sean
conocidos.
Aquí entra en juego la consideración de similitud entre una o
varios inmuebles con respecto al que debemos avaluar.

Los inmuebles generalmente no son exactamente similares
unos de otros pudiendo tener variaciones en cuanto a: superficie,
topografía, forma, medidas, ubicación en esquina, servicios públicos,
ubicación general en el sector, zonificación o uso al cual están o
pueden estar destinados y varios otros.
Cuando obtenemos datos referenciales de inmuebles que no
sean similares en uno, varios a todos estos factores al que estamos
considerando, es preciso efectuar una serie de correcciones para
ponerlos en condiciones de similitud o sea homogeneizarlo.
Es necesario por lo tanto, establecer sistemas que nos
permitan de una manera objetiva y clara aplicarlos, a fin de obtener
valores similares, para el mismo inmueble aún cuando el avalúo sea
efectuado por distintos peritos.
Entre los factores más usuales que deben ser aplicados están
los siguientes:
Correctivo por superficie:
Como regla general debemos estudiar la zona donde se
encuentra el inmueble.
En muchos casos nos encontramos que por los alrededores de
la zona donde estamos avaluando el inmueble, no existe ninguno que
haya sido vendido recientemente, que sea realmente similar en
cuanto a superficie.
En estos casos debemos efectuar a los datos referenciales no
similares obtenidos, ciertas correcciones. Se da una regla práctica
que si bien empírica, da resultados bastantes cónsonos con la
realidad, si la utilizamos dentro de ciertos parámetros y la cual
puede ser aplicada en algunos casos, cumpliendo una gran función
cuando no es posible obtener otros datos más fidedignos, sacándonos
del paso en un momento dado.
Esta regla dice que el precio unitario de inmuebles
desocupados decrecen en un X % cada vez que dobla su área. El
porcentaje aplicable es entre un 5 y 10 %.

ANÁLISIS DESCRIPTIVO
Se utilizaron los datos arrojados de la tabla de referenciales
actualizados explicados en las Premisas Establecidas.
Las medidas de tendencia central para la muestra de
referenciales de registro son:
Se tomó la Media por presentar menor desviación estándar.
VALOR MÁS REPRESENTATIVO PARA LAS OFERTAS:
Se tomó el límite superior como más representativo por
presentar menos desviación estándar.
ANÁLISIS DE PONDERACIÓN:
Se ponderan los resultados de ambos análisis de muestra
(registro y oferta) para equilibrar el valor entre el efecto “Evasión
Fiscal” y la especulación en las ofertas inmobiliarias, dándole peso a
cada uno de los mercados estudiados, como se muestra en la
siguiente tabla: de 60 % para la muestra de referenciales de

registro por ser ventas de inmuebles similares en servicio, uso y
vocación; y 40 % para la oferta que a estado varios días en el
mercado.
El Valor Unitario de Mercado del inmueble, se obtiene
multiplicando el valor de punto calculado en el Análisis Estadístico
por el porcentaje de construcción.
RESUMEN.
En la apreciación del Valor del Mercado del inmueble y del
fondo de comercio identificado anteriormente, incidieron
notablemente los siguientes elementos de juicio:
- Comportamiento del mercado inmobiliario
- Costos actuales de construcción de la zona
- Características del inmueble
- La zona
- La vialidad
- Accesos directos
- Confluencia peatonal
OBSERVACIONES
En cuanto a los requerimientos exigidos por la
Superintendencia de Bancos, el Perito Avaluador quiere dejar
constancia de:
En cuanto a los resultados del modelo de regresión simple
obtenida en el estudio realizado al inmueble objeto del presente
avaluó en la ciudad de Maracay (casco central), podemos
apreciar:
1. En el modelo exponencial es donde existe una mejor
correlación entre las variables y precio unitario veamos
porque:
Posee un coeficiente de correlación = 0,906952 lo que
Significa que existe una correlación fuerte, directa y
Positiva entre las variables.
Coeficiente de determinación (R2)= 82,26 %, esto nos
indica que aproximadamente el 82,26 % de la variación

del precio unitario es explicada por la recta de
regresión.
Error estándar de la estimación: S = 0.240573 y es la
dispersión de los valores observados alrededor de la
línea de regresión.
Estadístico F: F = 139,0730 con K = 1 grado de libertad
para el numerador y n = 9 entonces: n – (K+1) = 32
grados de libertad para el denominador y para un α =
0,05 de la tabla de distribución.
F se tiene que: con 30 grados de libertad F = 4,17 y con
40 grados de libertad F = 4,08 entonces interpolamos
para obtener F con 32 grados de libertad: F α = 4,152.
Luego F = 139,07 > F α = 4,152 Entonces se
concluye la existencia de la regresión siendo la recta
de ajuste la siguiente:
Y = exp. (a + bx)
Donde:
a = 10,1084
b= 0,029
x = El mes en el cual se quiere tener el valor.
2. En cuanto al resultado del modelo de regresión simple
obtenida en el estudio realizado , podemos apreciar:
2.1- En el modelo Lineal es donde existe una mejor
correlación entre las variables tiempo y precio unitario
veamos porque:
Posee un coeficiente de correlación = 0,944609 lo que
significa que existe una correlación fuerte, directa y
positiva entre las variables.
Coeficiente de determinación: (R2) = 89,23 %, esto
nos indica que aproximadamente el 89,23 % de la
variación del precio unitario es explicada por la recta
de regresión.
Error estándar de estimación: S = 10071,3 y es la
dispersión de los valores observados alrededor de la
Línea de regresión.
Estadístico F: F = 1,077E0002 con K = 1 grado de
libertad para el numerador y n = 14 entonces:
n – (K+1) = 12 grados de libertad para el denominador
y para un á = 0,05 de la tabla de distribución.
F con 13 grados de libertad: F α = 4,75
Luego F = 1,077E0002 (7,9580) > F α = 4,75
Entonces se concluye la existencia de la regresión
siendo la recta de ajuste la siguiente:
Y = (a + bx)
Donde:
a = 25.011.207,30
b = 3.373,62 x (7)
x= El mes en el cual se quiere tener el valor.
x= 23.615,34
y= 25.034.822,64 BsF.
OBSERVACIONES DE LA SUPERINTENDENCIA DE BANCOS:
En cuanto a los requerimientos exigidos por la
Superintendencia de Bancos, el Perito Avaluador quiere dejar
constancia de:
a) El bien inmueble no presenta obsolescencia física, funcional,
económica y/o tecnológica, que pudiera depreciar en forma
absoluta el activo tasado.
b) Se estima la vida útil remanente en aproximadamente treinta
(30) años, siempre y cuando sean sometidos a demolición.
c) En caso de una eventual liquidación del bien por parte de una
Entidad Financiera, queremos indicar que en un supuesto
negado de que haya que recurrir a una liquidación, dicho bien
será sometido al libre juego de la oferta y la demanda,
estimando que para el valor de liquidación del bien será
necesario aumentarle un 20 % al valor del Avalúo.
CONCLUSIONES
En la apreciación del Valor del Mercado del inmueble
identificado anteriormente, incidieron notablemente los siguientes
elementos de juicio:
- Comportamiento del mercado inmobiliario
- Costos actuales de construcción de la zona
- Características del inmueble
- La zona
- La vialidad
- Accesos directos
- Confluencia peatonal
Como consecuencia de lo anterior se estima el valor del fondo
de comercio a la presente fecha 14 de Julio de 2.014, un valor total
(terreno y construcción) de: VEINTICINCO MILLONES TREINTA Y

CUATRO MIL OCHOCIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES FUERTES
CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (25.034.822,64 Bsf.)
ARQ. MARTÍN R. SERRANO

C.I. V – 2.845.234
C.I.V. Nº 21.467
C. A. V. Nº 1.857
SUDEBAN: P - 934
Correo Electrónico: arqmartinserrano@yahoo.es
DOSSIER
FOTOGRÁFICO
DOCUMENTOS
FONDO DE COMERCIO
(INMUEBLE)
CREDENCIALES DEL
PERITO AVALUADOR

( ( ( (Avaluo Locales Comerciales Sucesion Aciego Rivero) ) ) ) 14-07-2014

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( ( ( (Avaluo Locales Comerciales Sucesion Aciego Rivero) ) ) ) 14-07-2014

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Maracay, 14 de Julio de 2.

De acuerdo a los requerimientos de la “ SUCESION ACIEGO

RIVERO”, en su carácter de propietaria de Trece (13) locales para

Comercio, situados en la parte Sur-Este de la intersección de la avenida

Bolívar y la calle Pérez Almarza, hoy boulevard Pérez Almarza, Maracay,

Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado. Aragua; se procedió a

practicar la actualización de un avalúo técnico para emitir nuestra opinión

sobre el Valor de Mercado actual del inmueble arriba descrito, de

conformidad con el articulo 32 del “Decreto con Rango, Valor y Fuerza

de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso

Comercial” (Gaceta Oficial No. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014).

señalado a nosotros, un inspector especializado realizó una inspección de los

bienes a fin de obtener información sobre las características y condiciones

se aplicaron métodos de valoración para poder determinar el valor del bien.

El Informe incluye: Esta carta resumiendo el resultado de nuestra

investigación. Un Certificado. Cuerpo del Informe donde se describen los

bienes avaluados, criterios empleados, cálculos, conclusiones y anexos, donde

se incluyen: fotos, documento presentado y la Credencial de SUDEBAN e

Inscripciones varias. En consecuencia y de acuerdo a nuestra investigación,

así como e las premisas especificadas, es de nuestra opinión que al 14 de

Julio de 2.014, el Valor de Mercado (Costo de Reposición) del inmueble

constituido por los locales para comercio y el terreno; se expresa de

manera razonable en: VEINTICINCO MILLONES TREINTA Y CUATRO MIL

CUATRO CENTIMOS (25.034.822,64 Bsf.)

ARQ. MARTÍN SERRANO

El avaluador abajo firmante certifica:

a) El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente

objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos

sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intención o

sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo

tanto los datos o hipótesis de trabajo como el resultado

obtenido al aplicar los mencionados métodos.

b) No existe ningún interés directo ni indirecto con la propiedad

ni con el contratante en cualquier operación comercial, ni me

ligan lazos familiares de ninguna otra índole.

c) Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos

para confeccionar el presente informe son ciertos, hasta

donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado

ni omitido conscientemente ningún factor importante que

puedan influir en el resultado de este avalúo.

e) El avaluador declara bajo fe de juramento no ser, para la

fecha de realización de este informe, FUNCIONARIO

PÚBLICO de ninguna Institución del estado.

ARQ. MARTÍN SERRANO

I. OBJETO DEL AVALÚO

I I. FECHA DEL AVALÚO

I I I. IDENTIFICACIÓN DEL BIEN

I V. MODO DE PROCEDER AL AVALÚO

V. SERVICIO, ACCESO Y AREAS DE INFLUENCIAS

V I. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V I I. DESCRIPCIÓN ESPECÍFICA DEL INMUEBLE

V I I I. DETERMINACIÓN DEL VALOR

I X. AVALÚO DEL INMUEBLE

SOLICITADO: “SUCESION ACIEGO RIVERO”

OBJETO DEL AVALÚO: DETERMINAR EL VALOR ACTUAL

DEL INMUEBLE (LOCALES

DIRECCIÓN: CALLE PEREZ ALMARZA C/C

AVENIDA BOLIVAR, MARACAY,

MONTO DEL AVALÚO: BsF. 25.034.822,64

INSPECTOR RESPONSABLE: ARQ. MARTÍN R. SERRANO D.

FECHA DE ENTREGA: 14 DE JULIO DE 2.014

Este material está preparado y resumido en función de los