Você está na página 1de 70

Ministério da Educação

Operações Imobiliárias
Fábio Eduardo Camelo

Curso Técnico em Transações Imobiliárias


FÁBIO EDUARDO CAMELO

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

1ª edição

Montes Claros
Instituto Federal do Norte de Minas Gerais
2015

Operações Imobiliárias corrigido.indd 1 12/05/2015 16:32:17


Operações Imobiliárias corrigido.indd 2 12/05/2015 16:32:28
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Fábio Eduardo Camelo

Montes Claros-MG
2015

Operações Imobiliárias corrigido.indd 3 12/05/2015 16:32:28


Presidência da República Federativa do Brasil
Ministério da Educação
Secretaria de Educação Profissional e Tecnológica

Instituto Federal do Norte de Minas Gerais

Reitor Revisão Editorial Equipe Técnica


Prof. José Ricardo Martins da Silva Antônio Carlos Soares Martins Alexandre Henrique Alves Silva
Ramony Maria Silva Reis Oliveira Cássia Adriana Matos Santos
Pró-Reitora de Ensino Rogeane Patrícia Camelo Gonzaga Dilson Mesquita Maia
Ana Alves Neta Amanda Seixas Murta Maria Natália Cardoso Loiola Andrade
Alessandro Fonseca Câmara Silma da Conceição Neves
Pró-Reitor de Administração
Kátia Vanelli L. Guedes Oliveira Solange Martins Brito
Edmilson Tadeu Cassani
Maircon Rasley Gonçalves Araújo Sônia Maria Gonçalves
Pró-Reitor de Extensão Maykon Thiago Ramos Silva
Coordenação de Produção de Material
Paulo César Pinheiro de Azevedo
Coordenação Pedagógica Karina Carvalho de Almeida
Pró-Reitor de Pesquisa, Pós-Graduação e Ramony Maria Silva Reis Oliveira
Coordenação Gráfica e Visual
Inovação
Coordenação Adjunta - Cursos SAT Leonardo Paiva de Almeida Pacheco
Rogério Mendes Murta
Maircon Rasley Gonçalves Araújo
Projeto Gráfico, Capa e Iconografia
Pró-Reitor de Desenvolvimento Institucional
Coordenação de Curso Leonardo Paiva de Almeida Pacheco
Alisson Magalhães Castro
José Velozo Durães
Editoração Eletrônica
Diretor de Educação a Distância
Coordenação de Tutoria do Curso Técnico em Antonio Cristian Pereira Barbosa
Antônio Carlos Soares Martins
Transações Imobiliárias Karina Carvalho de Almeida
Coordenadora de Ensino Flâvia Santos Aquinos Leonardo Paiva de Almeida Pacheco
Ramony Maria da Silva Reis Oliveira Tatiane Fernandes Pinheiro
Revisão Linguística
Coordenador de Administração e Ana Márcia Ruas de Aquino
Planejamento Ana Paula Santos Cesar
Alessandro Fonseca Câmara Liliane Pereira Barbosa
Marli Silva Fróes

Operações Imobiliárias corrigido.indd 4 12/05/2015 16:32:28


ÍCONES INTERATIVOS

Utilizado para sugerir leituras, bibliografias,


sites e textos para aprofundar os temas discuti-
dos; explicar conceitos e informações.

Utilizado para auxiliar nos estudos; voltar em


unidades ou cadernos já estudados; indicar si-
tes interessantes para pesquisa; realizar expe-
riências.

Utilizado para defininir uma palavra ou expres-


são do texto.

Utilizado para indicar atividades que auxiliam


a compreensão e a avaliação da aprendizagem
dos conteúdos discutidos na unidade ou seções
do caderno; informar o que deve ser feito com
o resultado da atividade, como: enviar ao tutor,
postar no fórum de discussão, etc..

Operações Imobiliárias corrigido.indd 5 12/05/2015 16:32:28


Operações Imobiliárias corrigido.indd 6 12/05/2015 16:32:29
SUMÁRIO

Palavra do professor-autor 9

Aula 1 - O Gestor e o Corretor de imóveis 11


1.1 Introdução 11
1.2 Conceito de Gestor Imobiliário 11
1.3 Campo de atuação do Gestor Imobiliário 12
1.4 Conceito de Corretor de Imóveis 12
1.5 Noções obrigatórias ao Corretor 14

Aula 2 – Perspectivas Profissionais 16


2.1 Introdução 16
2.2 Perspectivas Futuras 17

Aula 3 – Atribuições do Gestor e do Corretor 21


3.1 Introdução 21
3.2 Atribuições do corretor 21
3.3 Espécies de Corretores 21
3.4 Competências do Corretor de Imóveis 32
3.5 Distinção entre prestação de serviços e locação de serviços 33
3.6 Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis 34

Operações Imobiliárias corrigido.indd 7 12/05/2015 16:32:29


Aula 4 - Mediação e Contrato de corretagem 39
4.1 Introdução 39
4.2 A controvérsia entre mediação e contrato de corretagem 39
4.3 Contrato de Corretagem 40

Aula 5 – Legislação (Artigos 722 a 729 do Código Civil Brasileiro) 43


5.1 Introdução 43
5.2 Código Civil Brasileiro e o Contrato de corretagem 43
5.3 Contrato de corretagem com exclusividade 46
5.4 Modelos do contrato de corretagem com exclusividade: 48

Aula 6 – Termo de Visitação 52


6.1 Introdução 52
6.2 Modelo do Termo de Visitação 53
6.3 Autorização de Venda 56

Aula 7 - Sinal e princípio de pagamento nos negócios imobiliários 61


7.1 Introdução 61
7.2 Conceito 61
7.3 Modelo do recibo de sinal: 62
7.4 Prestação de Contas 65

Referências Bibliográficas 67

Currículo do professor-autor 68

Operações Imobiliárias corrigido.indd 8 12/05/2015 16:32:29


PALAVRA DO PROFESSOR-AUTOR

Caros Cursistas:

O intuito do material didático é ajudar no aprendizado sobre os temas pro-


postos; este, por sua vez, abordará a matéria Operações Imobiliárias. Com
o estudo desta disciplina, o aluno terá uma visão ampla da profissão de téc-
nico em Transações Imobiliárias, suas atribuições e os principais campos de
atuação, incluindo as Leis que regulamentam a profissão, com suas regras e
normas de conduta.

Além disso, vários foram os esforços no sentido de tentar manter a didática,


levando-se em consideração o público-alvo, acadêmicos do curso técnico em
transações imobiliárias.

Por fim, as informações e os conhecimentos que serão partilhados nesta dis-


ciplina servirão para que o aluno possa consolidar um perfil cada vez mais
completo, no intuito de se inserir no mercado de trabalho de forma mais efe-
tiva e com uma notável capacitação profissional.

Bons estudos!

O autor.

Operações Imobiliárias corrigido.indd 9 12/05/2015 16:32:29


Operações Imobiliárias corrigido.indd 10 12/05/2015 16:32:29
11

Aula 1 - O Gestor e o Corretor de imóveis

1.1 Introdução

Nesta primeira aula, vamos contextualizar o tema central que será exposto
neste material didático, conceituando as diferenças entre o gestor e o corretor
de imóveis, bem como a integra da Lei que regulamenta essas profissões.

1.2 Conceito de Gestor Imobiliário

O gestor imobiliário, também conhecido como Corretor de Imóveis, deve ter


formação superior, ou seja, precisa ser formado no Curso Superior de Ges-
tão em Negócios Imobiliários, em que se aprendem, de forma mais apurada
e completa, a prática e a teoria do negócio imobiliário, pois o acadêmico
do curso de Gestão Imobiliária terá formação em diversas áreas, tais como:
Engenharia de avaliação, loteamento, direito de família, direito de proprieda-
de, documentação imobiliária, desenho arquitetônico, matemática financeira,
economia regional, teoria da administração, administração de condomínios,
aluguéis e venda de imóveis.

Trata-se de um profissional capaz de planejar e gerenciar atividades comer-


ciais; recrutar, capacitar e aperfeiçoar equipes; coordenar a prospecção e
manutenção da carteira de clientes; zelar pela aplicabilidade da legislação
e atenção ao cliente/consumidor; executar e gerenciar ações direcionadas à
qualidade da prestação de serviços; gerenciar os resultados determinados pela
política de atuação e observar as principais diretrizes estabelecidas no Código
de Conduta e na regulamentação da profissão; levantar as expectativas dos
clientes; atuar em ações imobiliárias; prospectar mercados em potencial, sa-
bendo propor a melhor alternativa/solução para seus clientes, ou seja, o gestor
imobiliário perfaz um aprendizado necessário à realização de atividades de
avaliação, compra, venda, locação e administração de imóveis, com ênfase
em um atendimento superior, nas diversas áreas acima expostas.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 11 12/05/2015 16:32:29


12
O curso Gestão imobiliária é oferecido a todos que tenham concluído o en-
sino médio, incluindo, também, os profissionais do mercado imobiliário que
queiram acrescentar mais conteúdo ao trabalho já desenvolvido em sua área
de atuação.

1.3 Campo de atuação do Gestor Imobiliário

Na ultima década houve um grande aumento nos negócios imobiliários do


Brasil, impulsionados pelo fortalecimento econômico desta última década,
além das facilidades de crédito e dos programas sociais do Governo Federal
como o Minha Casa Minha Vida. Todos esses fatores produziram um déficit
de mão de obra qualificada, principalmente na região Sudeste, onde se en-
contra a maior concentração populacional e consequentemente um número
grande de negócios imobiliários, sendo os entes da federação mais necessi-
tados do profissional em Gestão Imobiliária: Minas Gerais, São Paulo e Rio
de Janeiro.

O profissional em Gestão imobiliária poderá atuar em diversas áreas, desde


que esteja inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado,
o qual possui a função de organizar os registros profissionais, regulamentá-
los e fiscalizá-los, sempre no Estado ao qual pertence, tais como:

• Empresas de consultorias;

• Empresas de incorporação e construção;

• Escritórios de Corretagem Imobiliária;

• Cartórios periciais, Extra e Judiciais;

• Assessoria e consultoria em escritórios de Advocacia especializados em


Direito imobiliário;

• Administração de imóveis e de condomínios.

1.4 Conceito de Corretor de Imóveis

Dando continuidade à nossa primeira aula, vamos agora conceituar e conhecer


um pouco mais sobre a profissão de Corretor de Imóveis que, diferentemente
do Gestor Imobiliário, não precisa de formação universitária, mas apenas ser
formado no Curso Técnico em Transação Imobiliária e também ser registrado
no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado como prestador de
serviços de Corretor imobiliário.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 12 12/05/2015 16:32:29


13
A profissão de corretor de imóveis teve seu primeiro reconhecimento em 27 de
agosto de 1962, com a edição da Lei nº 4.116. Contudo, em 12 de maio de 1978,
houve uma nova regulamentação da profissão, com a publicação da Lei nº 6.530,
que permitiu o exercício da profissão de Técnico em Transações Imobiliárias.

A principal atribuição do corretor de imóveis, no exercício da profissão, é


prestar assessoria aos clientes interessados, tornando o negócio livre e desem-
baraçado de ônus, encargos, litígios e taxas ou impostos vencidos. É também
dever do corretor intervir nos contratos de compra e venda de imóveis, per-
muta, promessas de venda, cessões de direitos. No que diz respeito à admi-
nistração de imóveis, seus serviços se estendem às incorporações, hipotecas,
financiamentos, loteamentos, locações e administração de bens.

O corretor de imóveis é um profissional habilitado, que deve ser transparente,


leal, honesto e imparcial, pois atua como intermediário na transação imobili-
ária, ou seja, busca a integração entre as partes de um negócio, fazendo com
que elas se aproximem e se concretize a transação. Quando realiza seu ofício,
o corretor informa aos interessados sobre as vantagens, desvantagens, além
das condições de mercado, a fim de que as partes tenham total tranquilidade
na celebração do contrato.

Os deveres, obrigações e penalidades estão previstos na Lei de nº 6.530, de


1978, cujas normas e outras regulamentações relacionadas ao nosso estudo
serão abordadas na aula 05, que trata de legislação.

Mas, o que seria corretagem?

Corretagem nada mais é do que o nome que se dá ao serviço prestado pelo


corretor.

Para ser um profissional capacitado, o corretor deve ter habilidades em vários


conhecimentos, entre os quais:

• Arquitetura: para saber interpretar plantas de cortes, fachadas, etc.;

• Engenharia: para saber as condições dos imóveis comercializados, seus


possíveis reparos e avaliar a necessidade de conserto;

• Direito: o profissional dessa área deve ter conhecimento da legislação tri-


butária;

• Economia: para melhor orientar o cliente sobre planos de pagamentos,


SFH (Sistema Financeiro da Habitação), juros, correção monetária, etc.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 13 12/05/2015 16:32:29


14
1.5 Noções obrigatórias ao Corretor

Para se tornar um profissional capacitado no ramo imobiliário, o corretor ne-


cessita conhecer o Código do Consumidor, os principais pontos de acesso à
terra, as cooperativas habitacionais, a Lei do inquilinato e os Cartórios de Re-
gistro de Imóveis, todos esses de suma importância para o bom desempenho
da função.

O Código do Consumidor, Lei nº 8.078, de 11/09/1990, tem alguns pontos


importantes que abordam diretamente a profissão de Corretor de Imóveis.
São os que tratam especificamente de:

• Construção Civil;

• Loteamento;

• Compra da Casa Própria;

• Condomínio.

Para o Código de Defesa do Consumidor, deve haver sempre o respeito às


normas técnicas brasileiras, elaboradas pela ABNT (Associação Brasileira de
Normas Técnicas), pois o não respeito a essas normas poderá incorrer em
uma infração legal e, ocasionalmente, em sanções.

A junção negativa da não observância às normas técnicas, com a incorporação


de materiais e mão de obra sem qualidade ou qualificação, poderá ocasionar
vícios e defeitos construtivos.

O primeiro deles são as anomalias da construção, tais como: vícios de ina-


dequação de qualidade prometida ou esperada, ou de quantidade; falhas que
tornam o imóvel sem condições de uso ou podem diminuir o seu valor. Já os
defeitos são falhas que podem fazer com que o fornecimento de produtos ou
serviços afete ou possa comprometer a saúde e a segurança do consumidor.

Tanto o vício quanto o defeito podem ser ocultos ou aparentes, sendo ambos
de fácil constatação, ou seja, podem ser notados quando o imóvel for entre-
gue ao proprietário. Existem, por outro lado, vícios ocultos que só podem ser
constatados ao longo do tempo, mas que também diminuem o valor do bem
e dificultam o seu uso.

A partir do momento em que recebe as chaves do imóvel e constata algum


dano, o consumidor terá 90 dias para reclamar de vícios ou defeitos. Quando
estes forem ocultos, o prazo será o mesmo. Mas, se o defeito afetar a estru-
tura, solidez e segurança da obra ou a saúde do morador, o prazo será de até
20 anos.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 14 12/05/2015 16:32:29


15

Consultoria: Atividade ou cargo de consultor ou de quem dá pareceres e trata


de assuntos técnicos da sua especialidade.

Incorporação imobiliária: é a atividade exercida com o intuito de promover


e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou con-
junto de edificações compostas de unidades autônomas.

O COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) vem tentando, com


o governo federal e o Congresso Nacional, a regulamentação, através de Lei,
do reconhecimento da carreira de corretor imobiliário de nível superior.

Resumo

Nessa aula conceituamos Gestor imobiliário e Corretor imobiliário, abordan-


do, entre os temas, as principais diferenças, a necessidade de formação aca-
dêmica do primeiro e a importância da capacitação do segundo. Além disso,
falamos sobre o campo de atuação do Gestor e as noções obrigatórias para ser
um bom Corretor de imóveis.

1. Com base nas lições da primeira aula, diferencie Gestor imobiliário de


Corretor de imóveis.

2. Quais são as outras áreas, além da corretagem, em que o corretor imobili-


ário terá que ter conhecimento para ser um bom profissional?

3. O Código de Defesa do Consumidor aborda alguns temas importantes,


relacionados à profissão do corretor de imóveis. Quais são eles?
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 15 12/05/2015 16:32:29


16

Aula 2 – Perspectivas Profissionais

2.1 Introdução

A profissão de corretor de imóveis sempre ocupou lugar de destaque, porém,


a partir do ano 2000, o setor sofreu uma evolução, pois as pessoas passaram
a contratar esse profissional pela praticidade e, principalmente, pela garantia
de um negócio bem-sucedido, com mínimo de risco para ambas as partes.
Com essa segurança e avanço, a corretagem imobiliária tornou-se uma das
profissões mais almejadas atualmente e isso trouxe para o mercado profissio-
nais das mais variadas áreas, interessados em nela se especializar através de
cursos técnicos ou superiores.

O especialista em corretagem imobiliária tem boas perspectivas de cresci-


mento profissional, especialmente pelas comissões que, na sua maioria, são
altas. Outro atrativo é a flexibilidade no horário de trabalho.

Entretanto, como todo negócio pode sofrer variação, nesse não é diferente;
mesmo com o período de grande valorização dos imóveis, o ritmo das vendas
e negócios imobiliários, no ano de 2014, deu uma “esfriada”. Embora a situa-
ção ainda não seja das melhores, o setor apresentou um crescimento de 13%,
enquanto a economia do País registrou apenas 2,3% em 2013, trazendo um
impacto negativo em todas as profissões. No caso da corretagem, as vendas
estão mais lentas e os preços estabilizados. O aumento das taxas de juros do
financiamento e o retorno da inflação fizeram com que os consumidores fi-
cassem mais cautelosos na hora de vender e comprar um imóvel. Mesmo com
essa pequena turbulência na economia, o momento ainda é favorável para
quem almeja ser um corretor de imóveis.

Ainda que haja dificuldades no setor, os rendimentos do corretor giram em


torno de 4% a 5% do valor do imóvel, em lançamentos, alcançando até 6%
em imóveis avulsos, isso baseado nos 30% da comissão bruta recebida pelo
incorporador.

O que é incorporação imobiliária?

Segundo o art. 28, parágrafo único da Lei nº 4.591/64, a incorporação imobi-


liária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a constru-
ção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 16 12/05/2015 16:32:29


17
2.2 Perspectivas Futuras

Diante da constante evolução, o corretor não pode ficar estagnado, ou melhor,


enclausurado em seu escritório, à espera de clientes, já que todas as perspecti-
vas dão conta de que, no século XXI, o profissional dessa área terá que acom-
panhar de forma efetiva a evolução tecnológica, pois só assim conquistará a
confiança dos clientes.

É importante salientar que, para obter sucesso, o corretor terá que mostrar,
além do conhecimento tecnológico, estar bem informado sobre o perfil do
potencial comprador, possuir poder de negociação e apresentação de várias
opções para satisfazer o cliente, fato que demonstrará capacitação. Apresen-
tando esse perfil diferenciado, o profissional irá se destacar, mesmo com o
número crescente de corretores, e fidelizar sua clientela.

A profissão de corretagem imobiliária não se resume a ficar aguardando o


cliente para negociar uma proposta e vender um imóvel. Ela vai além, pois o
profissional poderá atuar em diversos ramos de atividade, tais como: venda
de imóveis usados, gestão de carteiras e administração de condomínio.

Trata-se de uma das profissões pioneiras quando falamos em atividade liberal


regulamentada por uma Lei federal (de que trataremos adiante), conquista
essa muito comemorada, pois foi através dessa lei que esta atividade começou
a ter sua importância reconhecida. Outro fator que contribuiu para alavan-
cá-la foi a burocracia enfrentada pelos compradores e locadores, tornando o
corretor essencial para o negócio imobiliário.

Concluindo, as perspectivas são as mais satisfatórias, pois o setor imobiliário


brasileiro está cada vez melhor, mesmo em meio à crise, e, com isso, são mui-
tas as possibilidades para quem deseja trabalhar nessa promissora área. No
entanto, é preciso ética e capacidade profissional.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 17 12/05/2015 16:32:29


18

BOX 1

Mercado de imóveis sente falta de profissionais qualificados para a função.

Figura 1:Mercado de imóveis sente falta de profissionais qualificados para a função.


Fonte:https://comprenaplanta.wordpress.com/2011/04/04/mercado-de-imoveis-sente-falta-de-profissionais-qualifi-
cados-para-a-funcao/ acesso dia 04 de fevereiro de 2015.

No mercado imobiliário de Belo Horizonte e região metropolitana, existem


cerca de 6.000 corretores de imóveis e há mais de 2.000 vagas abertas. Os
números do diretor-secretário do Conselho Regional dos Corretores Imobili-
ários (Creci-MG), Vinícius Ângelo Araújo, mostram o momento de explosão
do mercado imobiliário e a falta de mão de obra, principalmente a qualifica-
da, que chega a ganhar até R$ 40 mil mensais. “Sobram vagas. Hoje, o mer-
cado absorve mais corretores”, diz.

Ele explica que a renda mensal do corretor vai depender de seu desempenho
e do poder de negociação. O profissional da área recebe comissões sobre as
vendas. “Eu conheço corretores com pouquíssimo tempo de profissão que
hoje têm salários bastante expressivos, acima de R$ 20 mil, assim como há
corretores com muito tempo de mercado que ganham pouco. Tudo depende
do envolvimento dele com o trabalho”, observou o especialista, para quem o
sucesso de um profissional se faz no conjunto de detalhes.

É o caso da corretora da Gribel Pactual, Marina Munhoz, que ganhou R$ 25


mil em dezembro, com a venda de quatro apartamentos de R$ 800 mil. Com
curso superior de cuidador de idosos, Marina migrou para a corretagem de
imóveis há três anos. “Sempre gostei de independência, faço horário, salário,
sempre com o objetivo de vender todo mês”, conta sobre sua rotina.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 18 12/05/2015 16:32:29


19
Adversidades

No primeiro ano de profissão, Marina registrou uma receita de R$ 40 mil.


Mas agora, os tempos são outros. Ela já vendeu apartamento de R$ 1,2 mi-
lhão, com comissão de 0,8%. “Construí uma casa e comprei um carro. Antes
dessa profissão, eu não tinha nada. Morava com minha mãe”, lembra.

Mas a atividade tem adversidades. “O corretor entra e vê todo mundo ganhan-


do dinheiro, mas não é bem assim, a gente também ouve muito não”, explica
Marina que, no futuro, quer comprar apartamentos na planta para, depois,
revendê-los, na entrega das chaves.

A dona da imobiliária que leva seu nome, Miriam Dayrell, lembra que, há
alguns anos, o mercado de Belo Horizonte era desconhecido e não tão pro-
curado. “Hoje temos jovens corretores com retiradas mensais de R$ 4.000 a
R$ 5.000, mas um corretor top ganha R$ 30 mil”, conta Miriam, que destaca
a dedicação, a disponibilidade e o registro no Creci como essenciais.

Para o diretor do Creci-MG, Vinícius Ângelo, a continuidade do bom mo-


mento do mercado depende da manutenção de linhas de crédito com juros
reduzidos.

Até médico está virando consultor. O diretor de negócios corporativos da


GPO Netimóveis, Marcelo da Costa Borges, 44, não revela o salário, mas
garante que o corretor especializado, com pelo menos cinco anos de profis-
são, ultrapassa ganhos de R$ 20 mil mensais. “Eu mexia com o mercado de
moda”, conta Marcelo, há 12 anos no setor imobiliário.

Um “consultor imobiliário”, como ele prefere chamar o corretor, recebe , em


média, de R$ 5.000 a R$ 6.000 mensais.

Os ganhos já estão seduzindo profissionais de várias áreas. “Recebemos cur-


rículos todos os dias. Tem engenheiro, médico, dentista, advogado, gerente
de banco, arquiteto e psicólogo”, informa Marcelo, que admite estar difícil
encontrar profissional preparado.

Ganhos

O corretor da Millenium Imóveis, Ítalo Felipe Oliveira, 22, vai assumir, ainda
neste mês, a gerência de vendas da imobiliária, no bairro Ouro Preto.

Com apenas um ano e três meses de atividade, Ítalo já conseguiu ganhos de


R$ 12 mil, com a venda de quatro imóveis em fevereiro. “Já tinha amigos que
atuavam na área, vi que era um ramo interessante”, disse ele, que, em janeiro,
obteve ganhos de R$ 4.000.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 19 12/05/2015 16:32:29


20
Ítalo admite que a profissão não é fácil. “Já vi corretor entrar e ficar seis me-
ses sem vender”, conta. Ele aconselha muita dedicação, sem horário fixo de
jornada. “Você é o dono do seu trabalho, tem que ter disciplina”, disse. Para
ele, está faltando corretor, mas não há lugar para aventureiros.
Fonte: Notícias do Mercado Imobiliário, em 19/03/11 – Sindmóveis-MG - Data de acesso: 15/02/2015.

Resumo

Nessa aula falamos sobre as perspectivas profissionais e futuras da profissão


de corretor imobiliário, dos desafios, da sua importância e principalmente da
remuneração. Abordamos ainda que, para se ter sucesso, é necessário sempre
manter-se informado sobre a situação do mercado e, além disso, não ficar
somente nos escritórios à espera de clientes.

1. Diante do que foi exposto, qual a sua perspectiva em relação à profissão


de corretor de imóveis, devendo-se observar a situação econômica atual?

2. O que é preciso para se tornar um corretor imobiliário de sucesso?

3. Quais são as adversidades que poderão ser encontradas no decorrer do


exercício da profissão de corretor de imóveis?

_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 20 12/05/2015 16:32:29


21

Aula 3 – Atribuições do Gestor e do Corretor

3.1 Introdução

Diante das exigências que o mercado imobiliário impõe para se efetivar um


negócio e do surgimento de diversas dificuldades, a contração de um corretor
imobiliário se torna fator primordial e de suma importância, pois esse profis-
sional possui todos os conhecimentos necessários para a fluidez do negócio,
tais como: conhecimento da região, do mercado, da documentação exigida e
das técnicas de divulgação, entre outras atribuições.

3.2 Atribuições do corretor

O Decreto nº 81.871, de 29/06/78, traz, no art. 2º, as atribuições do corretor:


“compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária”,
dando autonomia para que esse profissional atue também como perito judi-
cial, ou seja, auxilie o judiciário em avaliação, perícia e comercialização de
imóveis com pendências judiciais.

O corretor de imóveis, no exercício da profissão, presta importante assessoria


às partes que desejam formalizar um negócio imobiliário, tornando a tran-
sação livre e desembaraçada de ônus, encargos, litígios e taxas ou impostos
pendentes. Outro papel importante exercido nessa função são as intervenções
nos contratos de compra e venda de imóveis, permutas, promessas de venda,
cessões de direitos e administração de imóveis. Seus serviços podem ser pres-
tados nas incorporações, hipotecas, financiamentos, loteamentos, locações e
administrações de bens.

3.3 Espécies de Corretores

Os corretores são divididos em duas principais categorias: os Corretores Ofi-


ciais e os Corretores Livres.

Os primeiros são aqueles corretores que gozam de prerrogativas de fé pública


inerente ao ofício disciplinado por lei. Entre eles, podemos citar, como exem-
plos, os Corretores de operações de câmbio; os de navios; os de seguros e os
de valores mobiliários.

Já os Corretores Livres são aqueles que exercem o ofício de intermediadores


continuadamente, porém sem nenhuma designação oficial, sendo encontrados,

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 21 12/05/2015 16:32:29


22
nessa categoria os corretores de espetáculos públicos; os de artistas; os de
esportistas profissionais e os de bens móveis, entre outros.

Quanto ao Corretor de Imóveis, a Lei 6.530/78, que foi regulamentada pelo


Decreto 81.871/78, disciplina a sua profissão e o funcionamento de seus ór-
gãos fiscalizadores.

É importante ressaltar que o Corretor Imobiliário é possuidor do título de


“Técnico em Transações Imobiliárias”, o qual deve ser obtido em curso espe-
cializado, e deve ter sua inscrição no CRESCI da sua região.

Cessão: transferência dos direitos e obrigações do locatário a terceiro.

Hipoteca de imóvel: encargo que incide sobre o imóvel oferecido pelo de-
vedor, por exigência do credor, para a garantia de uma obrigação. A hipoteca
deve ser inscrita no registro imobiliário competente.

3.3.1 Decreto 81.871/78:

Presidência da República
Casa Civil
Subchefia para Assuntos Jurídicos

DECRETO Nº 81.871, DE 29 DE JUNHO DE 1978.

Regulamenta a Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, que dá nova


regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o
funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras provi-
dências.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA , no uso da atribuição que lhe confere


o artigo 81, item III, da Constituição, e tendo em vista o artigo 24 da Lei nº
6.530, de 12 de maio de 1978,

DECRETA:

Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território


nacional, somente será permitido:

I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no


Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição; ou

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 22 12/05/2015 16:32:29


23
II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei nº 4.116, de 27 de agosto de
1962, desde que requeira a revalidação da sua inscrição.

Art 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra,


venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imo-
biliária.

Art 3º As atribuições constantes do artigo anterior poderão, também, ser


exercidas por pessoa jurídica, devidamente inscrita no Conselho Regional de
Corretores de Imóveis da Jurisdição.

Parágrafo único. O atendimento ao público interessado na compra, venda,


permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por
pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no
Conselho Regional da jurisdição.

Art 4º O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica


constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer im-
presso relativo à atividade profissional.

Art 5º Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa


física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escri-
ta para alienação do imóvel anunciado.

Art 6º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina


e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos
em autarquias, dotadas de personalidade jurídica de direito público, vincula-
das ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e
financeira.

Art 7º O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade


orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de
Imóveis em todo o território nacional.

Art 8º O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da República e jurisdi-


ção em todo o território nacional.

Art 9º O Conselho Federal será composto por 2 (dois) representantes, efeti-


vos e suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos entre os seus membros.

Parágrafo único. O mandato dos membros a que se refere este artigo será de
3 (três) anos.

Art 10. Compete ao Conselho Federal:

I - eleger sua Diretoria;

II - elaborar e alterar seu Regimento;

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 23 12/05/2015 16:32:29


24
III - exercer função normativa, baixar Resoluções e adotar providências in-
dispensáveis à realização dos objetivos institucionais;

IV - instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos Certifi-


cados de Inscrição;

V - autorizar a sua Diretoria a adquirir e onerar bens imóveis;

VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem


como elaborar a previsão orçamentária para o exercício seguinte;

VII - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, fixando-lhes a


sede e jurisdição;

VIII - baixar normas de ética profissional;

IX - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de


observância obrigatória pelos inscritos;

X - fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regio-


nais;

XI - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;

XII - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;

XIII - elaborar o Regimento padrão dos Conselhos Regionais;

XIV - homologar o Regimento dos Conselhos Regionais;

XV - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regio-


nais;

XVI - credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, para verifica-


ção de irregularidades e pendências acaso existentes;

XVII – intervir, temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando Dire-


toria provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não acorrer,
até o término do mandato:

a) se comprovada irregularidade na administração;

b) se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuições;

XVIII - destituir Diretor do Conselho Regional, por ato de improbidade no


exercício de suas funções;

XIX - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamen-


to dos Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regulari-
dade;

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 24 12/05/2015 16:32:29


25
XX - deliberar sobre os casos omissos;

XXI - representar em juízo ou fora dele, em todo o território nacional, os le-


gítimos interessados da categoria profissional.

Art 11. O Conselho Federal se reunirá com a presença mínima de metade


mais de um de seus membros.

Art 12. Constituem receitas do Conselho Federal:

I - a percentagem de 20% (vinte por cento) sobre as anuidades e emolumentos


arrecadados pelos Conselhos Regionais;

II - a renda patrimonial;

III - as contribuições voluntárias;

IV - as subvenções e dotações orçamentárias.

Art 13. Os Conselhos Regionais de Corretor de Imóveis têm por finalidade


fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do
Conselho Federal.

Art 14. Os Conselhos Regionais terão sede e foro na Capital do Estado, ou de


um dos Estados ou Territórios, a critério do Conselho Federal.

Art 15. Os Conselhos Regionais serão compostos por 27 (vinte e sete) mem-
bros, efetivos e suplentes, eleitos 2/3 (dois terços) por votação secreta em
Assembleia Geral especialmente convocada para esse fim, e 1/3 (um terço)
integrado por representantes dos Sindicatos de Corretores de Imóveis que
funcionarem regularmente na jurisdição do Conselho Regional.

Parágrafo único. O mandato dos membros a que se refere ente artigo será de
3 (três) anos.

Art 16. Compete ao Conselho Regional:

I - eleger sua Diretoria;

II - aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento padrão elaborado


pelo Conselho Federal;

III - fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição;

IV - cumprir e fazer cumprir as Resoluções do Conselho Federal;

V - arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas


destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal;

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 25 12/05/2015 16:32:30


26
VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem
como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa
matéria à consideração do Conselho Federal;

VII - propor a criação de Sub-regiões, em divisões territoriais que tenham


um número mínimo de Corretores de Imóveis, fixado pelo Conselho Federal;

VIII - homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de


serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos
sindicatos respectivos;

IX - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pes-


soas jurídicas;

X - organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas


inscritas;

XI - expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados de Inscrição;

XII - impor as sanções previstas neste regulamento;

XIII - baixar Resoluções, no âmbito de sua competência;

XIV - representar em juízo ou fora dele, na área de sua jurisdição, os legíti-


mos interesses da categoria profissional;

XV - eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que


comporão o Conselho Federal;

XVI - promover, perante o juízo competente, a cobrança das importâncias


correspondentes a anuidade, multas e emolumentos, esgotados os meios de
cobrança amigável.

Art 17. O Conselho Regional se reunirá com a presença mínima de metade


mais um de seus membros.

Art 18. Constituem receitas de cada Conselho Regional:

I - 80% (oitenta por cento) das anuidades e emolumentos;

II - as multas;

III - a renda patrimonial;

IV - as contribuições voluntárias;

V - as subvenções e dotações orçamentárias.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 26 12/05/2015 16:32:30


27
Art 19. 2/3 (dois terços) dos membros dos Conselhos Regionais, efetivos e
respectivos suplentes, serão eleitos pelo sistema de voto pessoal, secreto e
obrigatório dos profissionais inscritos, nos termos em que dispuser o Regi-
mento dos Conselhos Regionais, considerando-se eleitos efetivos os 18 (de-
zoitos) mais votados e suplentes os seguintes.

Parágrafo único. Aplicar-se-á ao profissional inscrito que deixar de votar sem


causa justificada multa em importância correspondente ao valor da anuidade.

Art 20. 1/3 (um terço) dos membros dos Conselhos Regionais, efetivos e
respectivos suplentes, serão indicados pelos Sindicatos de Corretores de Imó-
veis, dentre seus associados, diretores ou não.

§ 1º Caso haja mais de um Sindicato com base territorial na jurisdição de cada


Conselho Regional, o número de representantes de cada Sindicato será fixado
pelo Conselho Federal.

§ 2º Caso não haja Sindicato com base territorial na jurisdição do Conselho


Regional, 1/3 (um terço) dos membros, que seria destinado à indicação pelo
Sindicato será eleito na forma do artigo anterior.

§ 3º Caso o Sindicato ou os Sindicatos da Categoria, com base territorial na


jurisdição de cada Conselho Regional, não indiquem seus representantes, no
prazo estabelecido em Resolução do Conselho Federal, o terço destinado à
indicação pelo Sindicato, será eleito, na forma do artigo anterior.

Art 21. O exercício do mandato de membro do Conselho Federal e dos Con-


selhos Regionais de Corretor de Imóveis, assim como a respectiva eleição,
mesmo na condição de suplente, ficarão subordinados ao preenchimento dos
seguintes requisitos mínimos:

I - inscrição na jurisdição do Conselho Regional respectivo há mais de 2


(dois) anos;

II - pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos;

III - inexistência de condenação a pena superior a 2 (dois) anos, em virtude


de sentença transitada em julgado.

Art 22. A extinção ou perda de mandato de membro do Conselho Federal e


dos Conselhos Regionais ocorrerá:

I - por renúncia;

II - por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição;

III - por condenação a pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de sentença


transitada em julgado.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 27 12/05/2015 16:32:30


28
IV - por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à prática de ato
de improbidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença
transitada em julgado;

V - por ausência, sem motivo justificado, a 3 (três) sessões consecutivas ou 6


(seis) intercaladas em cada ano.

Art 23. Os membros dos Conselhos Federal e Regionais poderão ser licencia-
dos, por deliberação do plenário.

Parágrafo único. Concedida a licença de que trata este artigo caberá ao Pre-
sidente do Conselho convocar o respectivo suplente.

Art 24. Os Conselhos Federal e Regionais terão cada um, como órgão delibe-
rativo, o Plenário, constituído pelos seus membros, e, como órgão administra-
tivo, a Diretoria e os que forem criados para a execução dos serviços técnicos
ou especializados indispensáveis ao cumprimento de suas atribuições.

Art 25. As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais serão compostas


de um Presidente, dois Vice-Presidentes, dois Secretários e dois Tesoureiros,
eleitos pelo Plenário, dentre seus membros, na primeira reunião ordinária.

Art 26. A estrutura dos Conselhos Federal e Regionais e as atribuições da


Diretoria e dos demais órgãos serão fixados no Regimento de cada Conselho.

Art 27. Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho


Fiscal composto de três membros, efetivos e suplentes, eleitos dentre os seus
membros.

Art 28. A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada


no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com a Resolução do Conselho
Federal de Corretores de Imóveis.

Art 29. As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores


de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das
pessoas físicas nele inscritas.

Parágrafo único. As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão


ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente
inscrito.

Art 30. O exercício simultâneo, temporário ou definitivo da profissão em área


de jurisdição diversa da do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição
originária do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionado à
inscrição e averbação profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicio-
nam as áreas em que exercerem as atividades.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 28 12/05/2015 16:32:30


29
Art 31. Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecida Carteira de Identidade
Profissional, numerada em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os
seguintes elementos:

I - nome por extenso do profissional;

II - filiação;

III - nacionalidade e naturalidade;

IV - data do nascimento;

V - número e data da inscrição;

VII - natureza da habilitação;

VI - natureza da inscrição;

VIII - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição;

IX - fotografia e impressão datiloscópica;

X - assinatura do profissional inscrito, do Presidente e do Secretário do Con-


selho Regional.

Art 32. À pessoa jurídica inscrita será fornecido Certificado de Inscrição,


numerado em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os seguintes
elementos:

I - denominação da pessoa jurídica;

II - número e data da inscrição;

III - natureza da inscrição;

IV - nome do sócio-gerente ou diretor, inscrito no Conselho Regional;

V - número e data da inscrição do sócio-gerente ou diretor, no Conselho Re-


gional;

VI - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição;

VII - assinatura do sócio-gerente ou diretor, do Presidente e do Secretário do


Conselho Regional.

Art 33. As inscrições do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica, o forneci-


mento de Carteira de Identidade Profissional e de Certificado de Inscrição e
certidões, bem como o recebimento de petições, estão sujeitos ao pagamento
de anuidade e emolumentos fixados pelo Conselho Federal.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 29 12/05/2015 16:32:30


30
Art 34. O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condição
para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica.

Art 35. A anuidade será paga até o último dia útil do primeiro trimestre de
cada ano, salvo a primeira, que será devida no ato da inscrição do Corretor de
Imóveis ou da pessoa jurídica.

Art 36. O pagamento da anuidade fora do prazo sujeitará o devedor à multa


fixada pelo Conselho Federal.

Art 37. A multa aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, como


sanção disciplinar, será, igualmente, fixada pelo Conselho Federal.

Art 38. Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:

I - transgredir normas de ética profissional;

II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer


meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos;

IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado


através de documento escrito;

V - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem mencio-


nar o número de inscrição;

VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do


registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;

VII - violar o sigilo profissional;

VIII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantia ou


documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título;

IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;

X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como


crime de contravenção;

XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional;

XII - promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que, por qualquer


forma, prejudiquem interesses de terceiros;

XIII - recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando


couber.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 30 12/05/2015 16:32:30


31
Art 39. As sanções disciplinares consistem em:

I - advertência verbal;

II - censura;

III - multa;

IV - suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;

V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional;

§ 1º Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas cir-


cunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta.

§ 2º A reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade.

§ 3º A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de


reincidência, aplicar-se-á em dobro.

§ 4º A pena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade Profissional


do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e, se este não a
apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional pode-
rá convertê-la em cancelamento da inscrição.

§ 5º As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas pelo Conse-


lho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos
do profissional punido, senão em caso de reincidência.

Art 40. Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito sus-
pensivo, ao Conselho Federal:

I - voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da decisão;

II - ex-officio, nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior.

Art 41. As denúncias somente serão recebidas quando assinadas, declinada


a qualificação do denunciante e acompanhada da indicação dos elementos
comprobatórios do alegado.

Art 42. A suspensão por falta de pagamento de anuidades, emolumentos ou


multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscri-
ção, de acordo com critérios a serem fixados pelo Conselho Federal.

Art 43. As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias decisões.

Art 44. O Conselho Federal será última e definitiva instância nos assuntos
relacionados com a profissão e seu exercício.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 31 12/05/2015 16:32:30


32
Art 45. Aos servidores dos Conselhos Federal e Regionais de Corretores de
Imóveis aplica-se o regime jurídico da Consolidação das Leis do Trabalho.

Art 46. Em caso de intervenção em Conselho Regional, cabe ao Conselho


Federal baixar instruções sobre cessação da intervenção ou realização de elei-
ções, na hipótese de término de mandato.

Art 47. O disposto no artigo 15 somente será observado, nas eleições para
constituição dos Conselhos Regionais, após o término dos mandatos vigentes,
em 15 de maio de 1978.

Art 48. Este Decreto entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas
as disposições em contrário.

Brasília, DF., em 29 de junho de 1978; 157º da Independência e 90º da Re-


pública. ERNESTO GEISEL Arnaldo Prieto
Fonte:www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/Antigos/D81871.htm. Acesso 15 de Janeiro de 2015.

3.4 Competências do Corretor de Imóveis

Várias são as competências do corretor. Vejamos, abaixo, algumas delas:

A- Avaliar o imóvel comercializado: Para avaliar o imóvel que será colocado


à venda ou locado, é preciso obedecer a algumas regras. São elas:

a. Localização do imóvel;

b. Lei de Zoneamento do local;

c. Acessibilidade do local;

d. Estudo da infraestrutura, como serviços públicos e particulares existentes


na região;

e. Relatório completo das características do imóvel, bem como o aproveitamento;

f. Aspectos gerais, arquitetônicos e restrições.

B- Analisar toda a documentação necessária para que o negócio seja efetivado


sem qualquer prejuízo posterior.

C- Organizar para os clientes e investidores um relatório com todas as estima-


tivas de custos, com o valor de mercado, valor de compra e da rentabilidade
da transação.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 32 12/05/2015 16:32:30


33
D- Acertar os valores e as condições de compra e venda ou locação. Firmar
o contrato de prestação de serviços e acompanhar, documentar, vistoriar e
mostrar o imóvel aos possíveis interessados:

• Preencher a proposta de compra do adquirente, de acordo com o modelo


padrão;

• Para imóveis financiados, é obrigação do corretor orientar sobre as legis-


lações e as diferentes modalidades de financiamentos;

• Enviar ao proprietário as propostas de possíveis interessados, bem como


informar sobre sua aprovação ou não;

• Efetivar e concretizar a venda, compra ou locação;

• Deverá, no ato de elaboração do contrato, acompanhar todos os trâmites le-


gais, bem como ter total conhecimento das cláusulas nele existentes, isso até
o momento final da assinatura do contrato. Sempre acompanhado do Termo
de Vistoria de Entrada no imóvel, principalmente quando se tratar de locação;

• Registrar todos os contratos nos respectivos cartórios.

E- Em caso de comercialização de loteamentos:

• O primeiro passo será obter a aprovação da planta do loteamento pelos


órgãos competentes;

• Elaborar o plano de vendas do imóvel.

F- O que cabe ao corretor, quando se torna administrador de imóvel:

• Emitir e receber os recibos de aluguéis, além dos encargos;

• Fazer vistorias periódicas no imóvel;

• Prestar contas mensalmente sobre os balancetes;

• Ser um assessor constante para os clientes.

3.5 Distinção entre prestação de serviços e locação de serviços

Na prestação de serviços, o corretor faz a mediação, com o objetivo de obter a


venda, permuta ou locação dos imóveis e recebe, ao final do negócio, a quan-
tia previamente ajustada. Já na locação de serviços, o corretor de imóveis ad-
ministra um imóvel já locado, não importando se foi o mediador do contrato.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 33 12/05/2015 16:32:30


34
3.6 Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis

Segue, abaixo, o Código de Ética que regula a profissão de corretor de imó-


veis. Nele se apontam as atribuições e o zelo de que o corretor deverá se uti-
lizar para exercer a sua profissão:

Código de Ética

RESOLUÇÃO - COFECI Nº 326/92

Aprova o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis.


“Ad-Referendum”

O PRESIDENTE DO CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE


IMÓVEIS - COFECI, no uso das atribuições que lhe são conferidas pelo arti-
go 10, item VII do Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978, Art. 1º - Apro-
var o anexo CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL. Art. 2º - A presente Re-
solução entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições
contrárias, especialmente as Resoluções - COFECI nºs 14/78 e 145/82.

CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL

Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma
pela qual se deve conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício pro-
fissional.

Art. 2º - Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do


interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoa-
mento da técnica das transações imobiliárias.

Art. 3º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profis-


são, à classe e aos colegas:

I - considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permi-
tir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;

II - prestigiar as entidades de classe, sempre que solicitado, para o sucesso de


suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;

III - manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procu-


rando aprimorar o trabalho desse órgão;

IV - zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais,


aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os
que forem investidos em tais mandatos e encargos;

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 34 12/05/2015 16:32:30


35
V - observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister
com dignidade;

VI - exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observan-


do as prescrições legais e regulamentares;

VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;

VIII - zelar pela própria reputação, mesmo fora do exercício profissional;

IX - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumpri-


mento deste Código, comunicando, com e fundamentadamente, aos órgãos
competentes, as infrações de que tiver ciência;

X - não se referir desairosamente sobre seus colegas;

XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração,


respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da
classe;

XII - colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la, a fim de que


seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão;

Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;

II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca


omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais
circunstâncias que possam comprometer o negócio;

III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;

IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou docu-


mentos a ele destinados;

V - prestar ao cliente, quanto este as solicite ou logo que concluído o negócio,


contas pormenorizadas;

VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio,


reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;

VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;

VIII - dar recibo das quantias que o cliente pague ou entregue a qualquer
título;

IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos seus serviços pro-


fissionais;

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 35 12/05/2015 16:32:30


36
X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo
mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havi-
do consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição;

Art. 5º - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profis-


sionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudên-
cia, negligência ou infrações éticas.

Art 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:

I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às
disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se à fraude;

II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos


em lei e em Resoluções;

III - promover a intermediação com cobrança de over-price;

IV - locupletar-se, por qualquer forma, à custa do cliente;

V - receber comissões em desacordo com a tabela aprovada ou vantagens que


não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;

VI - angariar, diretamente ou indiretamente, serviços de qualquer natureza,


com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou
para a classe;

VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;

VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou


intimações para instrução de processos;

IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente


atividades e transações imobiliárias;

X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;

XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;

XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e


prévia ciência do cliente;

XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões


ilícitas;

XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do


órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;

XV - aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor


de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 36 12/05/2015 16:32:30


37
XVI - aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de
Imóveis, com quem tenha de colaborar ou substituir;

XVII - anunciar capciosamente;

XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de rea-
lizá-lo;

XIX - utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no


exercício do cargo ou função em órgão ou entidades de classe;

XX - receber sinal nos negócios que lhe forem confiados, caso não esteja
expressamente autorizado para tanto.

Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Cor-


retor de Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a
aplicação das penalidades previstas na legislação em vigor.

Art. 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que desaten-


der aos preceitos dos artigos 3º, I, V, VI, e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX e
X; 6º, I, III, IV, V, VI, VII,VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX, e transgressão
de natureza leve o que desatender aos demais preceitos deste Código.

Art. 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Con-
selhos Regionais.

Art 10º - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a am-


pla divulgação deste Código de Ética.

Brasília-DF, 25 de junho de 1992.

WALDYR FRANCISCO LUCIANO


Presidente

RUBEM RIBAS
Diretor 1º Secretário

Resumo

Estudamos, na presente aula, as atribuições do corretor, detalhando-as através


do Decreto n° 81.171/78, do Código de Ética e suas competências. Fizemos a
distinção entre prestação de serviços e locação de imóveis.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 37 12/05/2015 16:32:30


38

1. Cite quais são as principais atribuições do corretor de imóveis, levando


em consideração os artigos do Código de Ética que regula a profissão.

2. Quais são as principais competências do corretor de imóveis?

_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 38 12/05/2015 16:32:30


39

Aula 4 - Mediação e Contrato de corretagem

4.1 Introdução

Para darmos início a nossa próxima matéria, devemos primeiramente discutir


a controvérsia existente entre mediação e contrato de corretagem, pois, para
alguns doutrinadores, ambos possuem o mesmo significado; para outros estu-
diosos, mediação e contrato de corretagem são diferentes e exercem funções
distintas.

4.2 A controvérsia entre mediação e contrato de corretagem

Os dois temas vêm causando bastante controvérsia entre os doutrinadores.


Para alguns, ambos os temas possuem o mesmo significado, ou seja, são si-
nônimos, porém outros defendem que não há correlação entre mediação e
corretagem.

Nesse sentido, podemos citar a renomada jurista Maria Helena Diniz, que
considera corretagem e mediação como sendo sinônimos. Além disso, o pró-
prio Código Civil trata corretagem como sendo sinônimo de mediação, como
se pode observar nos seguintes artigos: a) 723, que reza: “o corretor é obriga-
do a executar a mediação [...]”; b) 725: “A remuneração é devida ao corretor
uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação
[...]”; c) 726: “[...] ainda que realizado o negócio sem a sua mediação [...]; d)
727: [...] como fruto da sua mediação [...]. Esses artigos serão abordados no
próximo tema.

O posicionamento acima é o que prevalece na doutrina, entretanto outros


doutrinadores entendem que mediação e corretagem não são sinônimas. O
respeitável Pontes de Miranda distingue contrato de corretagem de mediação.
[...] o mediador tem a única incumbência de aproximar as partes,
e após isto deverá deixar que os interessados concluam o negó-
cio jurídico, por si, ou por procuradores, ao passo que “o corre-
tor exerce uma profissão não restrita somente à aproximação,
mas de encaminhamento total das questões relativas ao negócio”
(MIRANDA, 2013, p. 242)

Ainda de acordo com Pontes de Miranda,


[...] a função de corretor é mais intensa do que a de mediador. O
corretor faz comunicações de conhecimento aos clientes, quanto
à conclusão do negócio jurídico. Não representa, nem presenta,
nem só medeia (MIRANDA, 2013, p. 757).

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 39 12/05/2015 16:32:30


40
Na mediação, o mediador deverá sempre ser imparcial, ou seja, não poderá
fazer qualquer proposta. Ele se limitará a construir um diálogo entre as partes,
de forma que elas mesmas resolvam seus conflitos.

A corretagem será o reverso da mediação. Nesta, o mediador deverá ser im-


parcial. Na corretagem, o corretor é parcial, pois sempre agirá conforme os
interesses do cliente que representa, fazendo com que o negócio seja a ele
favorável.Diante disso, não há que se confundir corretagem com mediação,
pois esta última atividade é dotada de imparcialidade do mediador.

No mesmo sentido, temos o posicionamento de Araken de Assis, o qual afir-


ma: “o mediador atua com mais imparcialidade do que o corretor, a quem
incumbe atender especificamente o interesse daquele com quem contratou”.
(ARAKEN, 2011, p. 709).

Na relação de consumo entre incorporadora imobiliária e promitente-com-


prador, em que a incorporadora, em seus negócios, transfere a obrigação de
pagamento da comissão do corretor contratado pela própria incorporadora ao
promitente-comprador, pode-se verificar a utilidade da distinção entre media-
ção e corretagem.

Dessa feita, é nítida a parcialidade do corretor de imóveis na referida relação,


não atuando como mediador, mas sim como corretor, contratado para realizar
os interesses da incorporadora.

Por essa razão, torna-se importante fazer a distinção entre corretagem e me-
diação. Se realmente fosse uma mediação, na qual houvesse imparcialidade
do corretor, não seria o caso de se falar em venda casada ou mesmo em abusivida-
de da cláusula que repassa a obrigação de pagamento da comissão de corretagem
ao consumidor, quando do fechamento do negócio com a incorporadora.

4.3 Contrato de Corretagem

Figura 2:definição de Contrato de Corretagem.


Fonte: https://www.google.com.br/search?q=imagens+mediação+e+corretagem/ acesso dia 05 de fevereiro de 2015.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 40 12/05/2015 16:32:30


41
Portanto, o contrato de corretagem é aquele por meio do qual uma pessoa se
obriga a obter para outra um ou mais negócios, conforme as instruções rece-
bidas e sem ligação direta, em virtude de mandato, prestação de serviços ou
qualquer tipo de relação de dependência.

O contrato de corretagem foi regulamentado pelo Código Civil de 2002, no


entanto o outro Código, de 1916, não havia nada relacionado ao Contrato de
corretagem, pois, na época, era uma atividade típica e quase que exclusiva-
mente comercial. Diante disso, o Código Comercial dava respaldo para os
corretores e estes eram considerados auxiliares de comércio.

Em uma abordagem preliminar, verifica-se que a corretagem contém alguns


elementos intrínsecos à sua natureza. Trata-se de um contrato que define uma
obrigação de fazer (obter um ou mais negócios) para outrem, de acordo com
as instruções recebidas anteriormente e mediante o pagamento de uma remu-
neração. Para se obter a validade no contrato de corretagem, basta seguir a
disciplina geral de qualquer negócio jurídico, conforme determina o art. 104,
incisos I a III, do Código Civil.

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Por outro lado, a professora Maria Helena Diniz traz a seguinte definição:
O regime civil da corretagem baseia-se no princípio da auto-
nomia da vontade, de modo que as relações entre comitente e
corretor permitirão convenções contrárias às normas, que, em
grande parte, têm caráter supletivo. (DINIZ,2012, p.478).

Ademais, consoante o entendimento de Silvio de Salvo Venosa:


Qualquer pessoa civilmente capaz pode praticar a corretagem
livre, ficando eventualmente sujeita a punições administrativas,
salvo se a lei cominar com nulidade o ato, suprimindo a legitimi-
dade para mediar a quem não seja corretor profissional regular.
Tal fato, porém, não atinge a idoneidade das obrigações assumi-
das pelo comitente, ainda que responsável nos termos do injusto
enriquecimento. (VENOSA, 2012, p. 534).

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 41 12/05/2015 16:32:30


42
Resumo

Nessa aula discutimos sobre a controvérsia existente entre a mediação e o


contrato de corretagem, refletindo sobre o fato de os significados e a função
dos dois serem distintos ou exercerem a mesma função no exercício da pres-
tação de serviço. Além disso, conceituamos e abordamos suas prerrogativas
e obrigações.

1. Diferencie mediação de contrato de corretagem e aponte posicionamentos


doutrinários sobre os temas.

2. Por que é vantajoso utilizar a intermediação de um corretor de imóveis?

3. Qual a controvérsia existente entre os doutrinadores sobre a mediação e o


contrato de corretagem?

_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 42 12/05/2015 16:32:31


43

Aula 5 – Legislação (Artigos 722 a 729 do Código Civil Brasileiro)

5.1 Introdução

O Código Civil Brasileiro traz, no livro I, Do Direito das Obrigações, capí-


tulo XIII, do Artigo 722 ao 729, as obrigações no contrato de corretagem,
bem como as responsabilidades e compromissos do corretor no exercício da
mediação, além dos critérios de remuneração, dos prazos e da importância do
contrato de corretagem com a cláusula de exclusividade.

5.2 Código Civil Brasileiro e o Contrato de corretagem

O Código Civil de 1916, que vigorou até 2002, não possuía nada relacionado
a contrato de corretagem, assunto esse tratado superficialmente somente no
Código Comercial, porém este instituto legal nunca disciplinou sobre o con-
trato. Essa norma apenas regulamentou a profissão de corretores, limitando-
se a falar sobre os direitos e obrigações do corretor.

Portanto, havia uma lacuna na lei quando se tratava de contrato de correta-


gem, que somente foi sanada com a entrada em vigor do novo Código Civil, pro-
mulgado pela Lei 10.406, que entrou em vigor somente em 11 de janeiro de 2003.

Esse novo Código passou, nos artigos 722 a 729,a disciplinar o Contrato de
Corretagem, abrangendo todas as modalidades de corretagem, deixando para
o Código Comercial e para as leis específicas a regulamentação da profissão
do Corretor.

Seguem os artigos acima mencionados:


Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em
virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de de-
pendência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme
as instruções recebidas.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e pru-


dência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o
andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010)

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor pres-
tará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do
negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos
resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010)

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 43 12/05/2015 16:32:31


44
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajus-
tada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos
locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido
o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive
em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhu-


ma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a
corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral,
ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua
inércia ou ociosidade.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar
o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua media-
ção, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se
realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos
do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a


remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não ex-
cluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

De acordo com o que está expresso nos artigos 722 a 729 do Código Civil, a
doutrina vem qualificando o contrato de corretagem como: bilateral, acessó-
rio, oneroso, aleatório e consensual.

A primeira característica jurídica do contrato de corretagem é a bilateralida-


de. É bilateral: porque gera obrigações para ambos os contratantes, isto é, o
corretor deverá executar certo encargo, e o comitente, remunerá-lo. De uma
forma sintética, o contrato de corretagem é bilateral porque gera obrigações
para as duas partes envolvidas no acordo, ou seja, o corretor, através dos seus
contatos e experiência, fica obrigado a buscar os interessados pelo negócio, e
o cliente deverá pagar-lhe pelo serviço prestado.

Outra característica jurídica do contrato de corretagem é a acessoriedade. Sua


existência está ligada a um outro contrato, que deverá ser concluído, ou seja,
que serve de instrumento para conclusão de outro negócio.

Concluindo, o contrato de corretagem é acessório porque, para existir, deverá


existir outro contrato, a ser firmado posteriormente pelo cliente que contratou
o corretor e pelo terceiro interessado.

O contrato de corretagem deverá ser oneroso, sendo a onerosidade a terceira


característica jurídica do contrato de corretagem. Essa característica é obvia,

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 44 12/05/2015 16:32:31


45
haja vista que dele as partes auferem vantagens ou benefícios, havendo tam-
bém o ônus quando são descumpridas cláusulas do contrato.

Diante disso, o contrato de corretagem é oneroso porque tanto corretor (que


é remunerado) como comitente (que encontra no terceiro interessado, aproxi-
mado pelo corretor, a possibilidade concreta de realização do negócio jurídico
que almeja), em princípio, auferem vantagem ou benefício patrimonial em
razão desse acordo. Contudo, se o comitente contratante desiste do negócio, o
corretor não fará jus à remuneração, independentemente do esforço de ambos.

O contrato de corretagem é também aleatório, porque o corretor corre os ris-


cos de nada receber, nem obter o reembolso das despesas da celebração, já
que, para receber, o corretor e o comitente dependem da conclusão do negó-
cio principal, ou seja, de um evento futuro e incerto. Assim sendo, o corretor
suportará o risco da não produção daquele resultado, que apenas parcialmente
está em suas mãos, visto que sua realização dependerá de outras circunstân-
cias, entre elas a declaração de vontade da pessoa que está obrigada a pagar-
lhe comissão.

O contrato de corretagem também deve ser consensual, porque se concretiza


pelo simples acordo de vontades das partes. A regra geral é não depender
de forma, podendo ser verbal ou escrito, podendo concretizar-se por cartas,
telefonemas, mensagens, etc, ou ainda, visto que se completa através do con-
senso mútuo, independentemente de forma, já que o novo Código, seguindo a
posição jurisprudencial existente, não exigiu nenhuma forma legal.

É consensual porque pode ser concretizado pelo simples consenso das partes
(comitente e corretor), sem a necessidade de qualquer formalização exigida
por lei(contrato escrito, por exemplo), ou seja, é livre a sua celebração, po-
dendo ser, inclusive, verbal.

De acordo com o professor Caio Mario da Silva Pereira:


Como contrato consensual que é, não exige observância do re-
quisito formal. Basta o acordo de vontades, que se prova por
qualquer meio. Mas é necessário que exista, isto é, que o cor-
retor seja encarregado de agenciar o negócio. Se o dono deste
anuncia diretamente a aceitação de oferta, não está obrigado a
pagar comissão a quem quer que se lhe apresente como agen-
ciador espontâneo, ou acompanhando candidato, ainda que com
este se faça o negócio, porque a comissão é devida em razão do
contrato, e este não existindo é indevida (Código Civil, art. 726).
E, como qualquer outro, sua perfeição exige como pressuposto
essencial o acordo de vontades, e não a atuação, unilateral e não
encomendada, por parte de uma pessoa que se arrogue na quali-
dade de corretor ou agenciador. Se falta o mútuo consenso, não
há contrato de corretagem, e ipso facto nenhuma comissão pode
ser reclamada. (PEREIRA, 2012, p.573).

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 45 12/05/2015 16:32:31


46
5.3 Contrato de corretagem com exclusividade

Reza o art. 726 do Código Civil de 2002 que todo contrato de corretagem
ajustado com exclusividade, desde que escrito, dá ao corretor o beneficio
de receber a remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua
mediação, ou seja, a presente cláusula de exclusividade no contrato de corre-
tagem serve para garantir o recebimento dos serviços prestados, mesmo que
não tenha sua participação direta no negócio, salvo se for comprovado que o
corretor foi inerte e ocioso.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, ne-


nhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for
ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à re-
muneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação,
salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Se o comitente realizar o negócio sem a participação direta do corretor, mas


se este possui um contrato de corretagem, por exclusividade, escrito, terá di-
reito ao pagamento integral da comissão ajustada.

Esse é o entendimento do consagrado jurista Carlos Roberto Gonsalves:


Acrescenta a segunda parte do aludido art. 726 que, se, todavia,
‘por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá
o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado
o negócio sem sua mediação, salvo comprovada sua inércia ou
ociosidade. Portanto, ajustada a corretagem exclusiva, a solu-
ção é outra: a comissão se torna devida, ainda que o negócio
seja concluído diretamente pelo comitente. [...] observe-se que o
mencionado art. 726 exige que a exclusividade seja por escrito.
(GONSALVES, 2010, p. 385).

Para concluir, tem-se a seguinte observação: que o contrato de corretagem


com exclusividade traz enorme fidelidade na prestação de serviço do corretor
e, consequentemente, as partes envolvidas têm o compromisso de honrar os
termos do contrato, trazendo resultados mais rápidos e eficientes.

Existem diversos acórdãos sobre o contrato de corretagem com exclusivi-


dade, em que o corretor faz jus ao pagamento integral da remuneração, por
possuir um contrato de corretagem com exclusividade.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 46 12/05/2015 16:32:31


47

Processo: AC 6652106 PR 0665210-6


Relator(a): Luiz Sérgio Neiva de Lima Vieira
Julgamento: 09/11/2010
Órgão Julgador: 7ª Câmara Cível
Publicação: DJ: 514

AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - CLÁUSU-


LA DE EXCLUSIVIDADE - DURANTE O PRAZO DE CONTRATO DE
CORRETAGEM COM EXCLUSIVIDADE, CORRETOR FAZ JUS À CO-
MISSÃO AINDA QUE NÃO TENHA INTERMEDIADO O NEGÓCIO -
INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 726 DO CÓDIGO CIVIL - PERCENTUAL
REDUZIDO PARA 3% SOBRE O VALOR DA VENDA - RECURSO CO-
NHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

No entanto, a referida cláusula de exclusividade não deve ser obrigacional,


mas sim opcional, pois a sua imposição é ilegal, é inconstitucional, ferindo
o artigo 5º da Constituição Federal e o Código Civil, já que este não impõe
a cláusula de exclusividade nos Contratos de corretagem, mas sim deixa a
critério das partes.

Para um melhor entendimento, vejamos o seguinte acórdão, disposto no Box


abaixo:

BOX 3

Ementa:

ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSELHO REGIO-


NAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. RESOLUÇÃO Nº 458/95 DO CON-
SELHO FEDERAL. PODER REGULAMENTAR. CONTRATO DE CORRE-
TAGEM. PUBLICIDADE. IMPOSIÇÃO DE FORMA E CLÁUSULAS POR
REGULAMENTO. ILEGALIDADE.

1. O art. 5º , II, da Constituição estabelece que ninguém será obrigado a fazer


ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Por essa razão, o
exercício do poder regulamentar deve se limitar a detalhar procedimentos de
aplicação do contido em lei.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 47 12/05/2015 16:32:31


48
2. O Código Civil não impõe aos contratos de corretagem a cláusula de ex-
clusividade. Pelo contrário, deixa ao arbítrio das partes contratantes o seu
ajustamento.

3. A publicidade é algo inerente ao contrato de corretagem. Negá-la signifi-


caria negar o livre exercício profissional.

4. A exigência contida na resolução desnatura o contrato, atinge sua essência,


impondo, obliquamente, a obrigatoriedade do contrato com cláusula de ex-
clusividade, sendo ilegal no particular. Não pode a exclusividade ser imposta
ao corretor, nem ao seu cliente.
Fonte: Disponível em: Tribunal Regional Federal da 4ª Região, por unanimidade, negar provimento à remessa ofi-
cial... FEDERAL DE 1988 LEG-FED RES-458 ANO-1995 COFECI ART-1 CPC-73 LEG-FED LEI- 5869 ANO-
1973 ART- 401... LEG-FED CFD-0 ANO-1988 ART-58 INC-2 CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 CPC-73
LEG-FED LEI- 5869 ANO-1973 ART...

Acórdão: é a decisão proferida em segundo grau de jurisdição por uma câma-


ra/turma de um tribunal. Os julgados recebem esse nome por serem proferi-
dos de forma colegiada e refletirem o acordo de mais de um julgador.

5.4 Modelos do contrato de corretagem com exclusividade:

Para facilitar a compreensão, necessário se faz trazer aqui um modelo do con-


tratode corretagem com exclusividade. Após a sua leitura, vocês perceberão
que constam nele os requisitos estudados no art. 726 do CC/02.

BOX 4

CONTRATO DE CORRETAGEM COM EXCLUSIVIDADE

Pelo presente instrumento de opção com exclusividade, autorizo(amos) a firma


com escritório nesta cidade sito na ......a prestar seus serviços de corretagem
com o objetivo de promover a venda do imóvel situado na ......do qual o(a/s)
Contratante(s) está(ão) na qualidade de; ajustando as seguintes condições:

PRIMEIRA - Fica ajustado que o preço do imóvel acima descrito é de R$ ( ),


que deverá ser pago da seguinte forma:

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 48 12/05/2015 16:32:31


49
SEGUNDA - Esta opção com exclusividade valerá por dias entre a captação
e o vencimento.

TERCEIRA - Pelos serviços pactuados, o Contratante se obriga a pagar à


citada firma a comissão de % () sobre o preço total pelo qual for alienado o
imóvel, desde que seja a venda dirigida e efetuada por esta.

§ PRIMEIRO - Considera-se efetivada a transação no momento da lavratura


da escritura pública ou particular, instrumento de sinal e princípio de paga-
mento, de pacto de permuta, instrumento preliminar ou definitivo da venda e/
ou cessão.

§ SEGUNDO - Será da mesma forma devida a comissão, se no prazo de va-


lidade ou após o vencimento do presente instrumento for efetivada transação
com adquirente apresentado pela firma, ou por terceiros àquele ligado por
relação de parentesco, afinidade ou quaisquer outros vínculos jurídicos.

QUARTA - É igualmente devida a remuneração prevista na cláusula anterior,


calculada sobre o valor da cláusula primeira, caso ocorram conjunta ou sepa-
radamente as seguintes situações:

§ PRIMEIRO - Se, no prazo de validade do presente contrato, o contratante


vier a desistir ou arrepender-se da transação, manifestar recusa arbitrária ou
efetivá-la diretamente ou por intermédio de terceiro.

§ SEGUNDO - Se mesmo após o vencimento do prazo do presente, o Con-


tratante efetivar a transferência a adquirente apresentado pela Contratada em
qualquer época, ou com quem esta tenha iniciado as negociações, na vigên-
cia desta opção com exclusividade, comprovando mediante relação escrita
dos interessados que a Contratada apresentará ao término dos prazos das
atividades.

QUINTA- Pelo presente, o(s) vendedor(es) declara(m) encontrar-se o imóvel


acima descrito em perfeitas condições de uso e habitação, pelo que o faz(em)
assumindo as responsabilidades civis decorrentes da presença de vícios ocul-
tos ou não, de qualidade, quantidade e conservação ou outros de qualquer
natureza existentes no imóvel que o tornem impróprio e inadequado à habita-
ção, ou de alguma forma diminuam o valor.

§ ÚNICO - O(a/s) Contratante(s) sob as penas da lei declara(m) encontrar-se


o imóvel livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus judicial e extraju-
dicial, hipoteca legal ou convencional, foro ou pensão, e quite de todos os
impostos e taxas, inclusive contribuições condominiais até a presente data,
observando o disposto na cláusula acima.

SEXTA - Fica eleito o foro da cidade de...... para dirimir qualquer dúvida
referente a esta opção, com exclusividade.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 49 12/05/2015 16:32:31


50
E por estarem de pleno acordo, firmam a presente opção, com exclusividade,
em 03(três) vias de igual teor, na presença de 02(duas) testemunhas.

....................................., ...........de........................ de............ .

_______________________________________________________
ass. IMÓVEIS

TESTEMUNHAS:

_______________________________________________
CPF
_______________________________________________
CPF
Fonte: WWW.CRECI-PE.GOV.BR/.../contratos/contratodeserviços-de-corretagem. Acesso 20 de Janeiro de 2015.

Resumo

Fizemos nessa aula um apanhado geral sobre os artigos 722 a 729 do Código
Civil Brasileiro, destacando a importância do Contrato de corretagem com
exclusividade e os prazos e obrigações que o corretor tem que cumprir para
execução do referido contrato.

1. Complete o texto:

Para que o contrato de corretagem por exclusividade tenha validade, terá que
ser___________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

2. Aponte todas as características do contrato de corretagem e disserte acerca


delas.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 50 12/05/2015 16:32:31


51
3. Conforme entendimento do artigo 723 do Código Civil, o corretor possui
algumas obrigações. Quais são elas?

_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 51 12/05/2015 16:32:31


52

Aula 6 – Termo de Visitação

6.1 Introdução

Trata-se de documento por meio do qual o corretor tem a garantia e o registro


de que realmente mostrou o imóvel, ou seja, de que está trabalhando e se de-
dicando ao serviço para o qual foi contratado.

Além da garantia, assegura o direito de preferência na venda, resguardando,


assim, ambas as partes em uma possível negociação.

No termo de visitação, deverão ser anotadas as observações feitas pelo pre-


tendente, para que não fiquem dúvidas, se a transação for efetivada posterior-
mente.

Esse termo é de suma importância. Ele não evita que o corretor perca a comis-
são por direito, mas deixa o cliente inibido de agir de má-fé.

Já que é muito comum um corretor de imóveis marcar com o cliente uma visi-
ta em uma casa à venda, realiza todos os procedimentos e, logo que deixam o
imóvel, o cliente procura o vizinho com a intenção de descobrir o contato do
proprietário, para que o negócio seja feito diretamente com ele e, consequen-
temente, consiga descontos e não pague a comissão. Ou até situações piores,
como no caso em que a pessoa se faz de comprador ou vendedor e adentra no
imóvel, com o intuito de cometer algum delito.

Diante de tal situação, o termo de visitação serve para comprovar a relação


existente entre o vendedor e o comprador, podendo, assim, ser usado como
meio de prova para possíveis procedimentos legais, tais como o ajuizamento
de uma Ação de Cobrança de honorários para receber os valores não pagos
a título de comissão da venda e, ainda, para evitar constrangimentos futuros,
caso algo aconteça com o imóvel oferecido.

Por causa dessas situações, o corretor deve apresentar o termo de visitação


e exigir do possível interessado os documentos originais,a fim de que possa
preencher e conferir todos os dados.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 52 12/05/2015 16:32:31


53
6.2 Modelo do Termo de Visitação

BOX 5

TERMO DE VISITAÇÃO
(modelo sugerido pelo CRECI)

CORRETOR OU IMOBILIÁRIA
(Endereço, telefone, número do CRECI)

REQUISIÇÃO DE SAÍDA N° 00000

VENDA( )
LOCAÇÃO( )

Cliente:_______________________________________________________
Identidade nº _____________________CPF Nº________________________
Cônjuge:______________________________________________________
_____________________________________________________________
Identidade nº__________________________CPFNº___________________
End.Res.:_____________________________________________________
CEP.:_______________ Telefones:_________________________________

Conhecimento do negócio através de:_______________________________


Locais de preferência:____________________________________________
Corretor(a)_____________________________________________________
CRECI nº___________________Telefones:__________________________
Relatório do(a)Corretor(a)________________________________________

Data:___________ Hora de Saída:______________Retorno:______________

IMÓVEL(S) VISITADO(S) COM O(A) CLIENTE

Referência:_____________________________________________________
(Residencial ou Comercial)
Endereço:______________________________________________________

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 53 12/05/2015 16:32:31


54
Valor para Venda: R$ ____________________________________________
Proposta:______________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
Observações do(a) Proponente:_____________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
Declaro(amos) que visitei(amos), nesta data, o imóvel acima, com autoriza-
ção do(a)(s) proprietário(a)(s).

Brasília/DF, _______ de ________ de ________ .


Fonte: WWW.CRECI-PE.GOV.BR/.../contratos/contratodeserviços-de-corretagem. Acesso 20 de Janeiro de 2015.

Este documento deve ser assinado em duas vias,por todas as partes, espe-
cialmente pelo(a)(s) proprietário(a)(s), para que tome(m) conhecimento da
proposta e das possíveis sugestões dadas pelos visitantes.

6.2.1 Termo de vistoria

Outro documento de suma importância do qual o corretor deve ter conheci-


mento e, principalmente exigir que seja feito no ato do contrato de locação,é
o termo de vistoria. Este serve de garantia, pois, caso não seja feito, será des-
cabida a cobrança por reparos no imóvel locado.

O documento em questão deverá ser exigido, ou melhor, deverá ser realizada


a vistoria no início e final do contrato, sempre com acompanhamento do lo-
catário, testemunhas e fiador.

Caso não seja feito o termo de vistoria, o locador perderá o direito de requerer
do locatário qualquer tipo de reparo, pois não haverá como comprovar que o
dano tenha sido ocasionado no período de locação do imóvel, mesmo que o
proprietário apresente posteriormente orçamentos ou qualquer outro tipo de
documento unilateral.

Segue-se o modelo do termo de vistoria:

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 54 12/05/2015 16:32:31


55

BOX 6

LOCADOR(A):

LOCATÁRIO(A):

IMÓVEL: (ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL)

TERMO DE VISTORIA

Pelo presente instrumento, LOCADOR(A) e LOCATÁRIO(A) acima indi-


cados declaram que nesta data vistoriaram o imóvel, objeto da locação em
epígrafe, tendo-o encontrado conforme descrito no RELATÓRIO DE VIS-
TORIA anexo, devidamente rubricado pelas partes.

Finda ou rescindida a locação, o(a) LOCATÁRIO(A) se obriga a restituir o


imóvel no estado em que recebeu, observadas as condições ora verificadas,
exceto a pintura geral do imóvel que obrigatoriamente deverá ser executada,
conforme ajustado no Contrato de Locação (mencionar cláusula).

Este TERMO DE VISTORIA é parte integrante do contrato de locação fir-


mado entre as partes supramencionadas, e, por estarem justas e acertadas,
firmam o presente instrumento em 02 (duas) vias de igual teor e forma, para
que surta seus legais e jurídicos efeitos.

Observações:
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

Fortaleza(CE), de de .

___________________________________

locador

___________________________________

locatário(a)
Fonte: www.creci-pe.gov.br/img/uploads/.../modelo-de-termo-de-vistoria.doc. Acesso 20 de Janeiro de 2015.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 55 12/05/2015 16:32:31


56
6.3 Autorização de Venda

Para o corretor de imobiliário, quando agencia um imóvel para venda, o pri-


meiro passo é estar de posse da autorização do proprietário e de seu cônjuge,
caso sejam casados pelo regime de comunhão de bens. Assim sendo, a Au-
torização de Venda é o mais importante documento entre as partes do
negócio, porque serve como autorização para que o corretor possa ven-
der o imóvel e, além disso, é o documento no qual se estabelece a re-
lação entre o corretor e o vendedor, delimitando direitos e obrigações.

Conforme o entendimento do artigo 16, inciso VI da Lei n° 6.530/78:

Art 16. Compete ao Conselho Federal:

VI - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de


observância obrigatória pelos inscritos;

Esse mesmo dispositivo legal traz, no Artigo 20, Inciso III, a seguinte ve-
dação ao Corretor de Imóveis: “III – anunciar publicamente proposta de
transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;”

A Resolução 005/78:

Publicada em: 14/09/78 DOU.N.ºFls.:5064/5


(SEÇÃO I - PARTE II)

Estabelece normas para o Contrato Padrão, previstas no artigo 16, inciso VI,
da Lei nº 6.530/78

O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, no uso das


atribuições que lhe são conferidas em lei:

CONSIDERANDO que a Lei 6.530/78 estabeleceu a obrigatoriedade do con-


trato de Intermediação Imobiliária;

CONSIDERANDO que o relacionamento entre o profissional e cliente deve


ser resguardado por instrumento contratual para evitar desinteligências;

CONSIDERANDO que os princípios da ética profissional impõem a neces-


sidade do instrumento;

RESOLVE:

Art. 1º - Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obriga-


toriamente, por instrumento escrito que incluirá, dentre outros, os seguintes
dados:

a) - nome e qualificação das partes;

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 56 12/05/2015 16:32:31


57
b) - individualização e caracterização do objeto do contrato;

c) - preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;

d) - dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;

e) - menção da exclusividade ou não;

f) - remuneração do corretor e forma de pagamento;

g) - prazo de validade do instrumento;

h) - previsão de até 06 (seis) meses de subsistência da remuneração, depois


de vencido o prazo previsto na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a
transação com pessoa indicada pelo profissional, dentro do prazo de validade
do instrumento;

i) - autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio.

Art. 2º - O profissional, ao término da vigência do Contrato de Intermediação


Imobiliária, comunicará, comprovadamente, ao proprietário, por escrito, sob
protocolo ou registro postal, os nomes dos candidatos e eventuais interessa-
dos na operação com os quais manteve entendimentos durante a vigência do
instrumento, para assegurar os seus direitos previstos na alínea “f”, do artigo
anterior.

Art. 3º - Esta Resolução entra em vigor nesta data, revogadas as disposições


em contrário.

Brasília-DF, 09 de setembro de 1978

EDMUNDO CARLOS DE FREITAS XAVIER


Presidente

JOSÉ ARANTES COSTA


1º Diretor Secretário

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 57 12/05/2015 16:32:31


58

BOX 7

Modelo da autorização de venda de imóvel, de acordo com a resolução


nº005/78.

AUTORIZAÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL


(RESOLUÇÃO COFECI Nº 005/78)

 COM EXCLUSIVIDADE

 SEM EXCLUSIVIDADE

João Cara de Feijão do Brasil, inscrito no CPF sob nº ________________,


autoriza a intermediação da Imobiliária Koky e Rock, sito a Av. das Amigas,
nº 045, inscrita no CNPJ sob nº _________ e CRECI _______ - J, para pro-
mover a venda do imóvel de sua propriedade descrito no anverso, ajustando
as seguintes cláusulas e condições:

1ª – O valor de venda ou cessão combinado será de R$ ______ (por extenso),


a ser pago pelo adquirente, conforme consta no anverso desta autorização.

2ª – Pelos serviços prestados ora pactuados o(a) vendedor(a) pagará à imobi-


liária, a título de comissão, o valor de R$ ________ (por extenso) ou o equi-
valente a ___% do valor efetivo da venda do imóvel.

A comissão será paga sobre o valor efetivo da transação, desde que a imobi-
liária apresente proposta escrita do adquirente, que venha a ser aceita pelo(a)
vendedor(a), independentemente das condições aqui acordadas.

3ª – Em se tratando de autorização COM EXCLUSIVIDADE e no prazo da


vigência desta, se o(a) vendedor(a) vier a desistir da transação ou efetivá-la
diretamente ou, ainda, por intermédio de outra empresa ou corretor, a comis-
são será devida à imobiliária ora contratada. No caso de autorização SEM
EXCLUSIVIDADE, no prazo da vigência e mesmo após o seu decurso, se o
vendedor efetivar o negócio junto à(o) adquirente apresentado pelo(a) ora au-
torizado(a) de forma direta, a comissão convencionada será devida conforme
artigos 725 e 727 do Código Civil Brasileiro em vigor.

4ª – A presente Autorização vigorará pelo prazo de _____ (por extenso) dias


a contar de sua assinatura, prorrogável por mais _____ (por extenso) dias, se
não houver manifestação escrita das partes desejando encerrá-la.

5ª- O(a) vendedor(a) declara serem verdadeiros todos os dados do imóvel


informados no anverso desta, estando anulado com um risco os itens que não
compõem o imóvel e com um X os que compõem o imóvel.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 58 12/05/2015 16:32:31


59
6ª – O agenciamento e a presente autorização de venda foram elaborados jun-
to com o proprietário pelo Corretor (a) de Imóveis (nome completo), CRECI
Nº ______, responsável pelo cadastro do imóvel junto à Imobiliária.
E por estarem assim acordados, assinam a presente autorização

Cidade e data completa

Assinatura e CRECI da imobiliária ou corretor

Assinatura e CPF do proprietário

Assinatura do cônjuge
Fonte: www.creci-pb.gov.br/.../autorizacaodevendasemecomexclusividade. Acesso 20 de Janeiro de 2015.

Resumo

Aqui abordamos e estudamos os termos de visitação, vistoria e autorização


de venda com e sem exclusividade. Falamos sobre a importância de cada um
deles, a fim de se garantir o cumprimento de todas as cláusulas do contrato e,
principalmente, preservar todas as partes para que não ocorra qualquer tipo
de preocupação e muito menos danos materiais e morais. Portanto, cada um
tem sua importância na efetivação do negócio, seja antes ou depois da entrega
das chaves.

1. Qual a importância da autorização de venda no contrato de corretagem?

2. Leia as afirmações e assinale a alternativa correta:

O Termo de visitação do imóvel é mais um documento que antes não era mui-
to utilizado, mas hoje é imprescindível. Através dele, comprova-se o trabalho
do gestor, nominam-se as partes que ele aproximou, além de...

I - ...assegurar o recebimento da comissão, caso o negócio venha a se realizar


após vencida a autorização para a pessoa que ele apresentou.

II - ...ser expresso pela legislação COFECI, gerando multa ao profissional que


não a preencher.

III - ...ser uma forma de controle das atividades desenvolvidas.

IV - ...não ser segura para o proprietário a falta de identificação do com-


prador, por ser do gestor a responsabilidade de colocar uma pessoa estranha
dentro de um imóvel que pertence ao cliente vendedor.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 59 12/05/2015 16:32:31


60
ALTERNATIVAS

a. Somente I e II estão corretas.

b. Somente III e IV estão corretas.

c. Somente I, III e IV estão corretas.

d. Somente II e IV estão corretas.

e. Todas estão corretas.

3. Complete a frase: Conforme o entendimento do art. 726 do Código Civil, o


corretor fará jus ao recebimento da remuneração quando o contrato for escrito
e ajustado à corretagem com ______________________________________
____________________________________________________________.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 60 12/05/2015 16:32:32


61

Aula 7 - Sinal e princípio de pagamento nos negócios imobiliários

7.1 Introdução

Continuando nossos estudos, vamos entender a importância do sinal e princi-


pio de pagamento nos negócios imobiliários.

7.2 Conceito

Primeiro vamos conceituar o sinal. Este é o valor que o comprador paga para
garantir o negócio, mas essa definição simplória não condiz com o tamanho
de sua importância.

Os artigos que tratam do sinal ou arras estão elencados no Capítulo VI do


Código Civil Brasileiro, mais especificamente nos artigos 417 a 420, sendo
todos importantes, porém vamos nos concentrar nos artigos 419 e 420. No
419,o sinal demonstra a real intenção das partes em concluir o negócio. Já o
420 permite que, no contrato de compra e venda, exista a cláusula de arre-
pendimento que determina, em resumo, que, se o comprador se arrepender,
perderá o sinal que deu, e se for o vendedor quem desistir, terá que devolver o
sinal recebido em dobro. Caso ocorram o sinal e arras, terão função meramen-
te indenizatória, ou seja, quem abdicar do negócio sofrerá uma penalidade em
favor da parte que desejava a sua continuidade

Importante também salientar que o Código define como arras o valor em di-
nheiro ou bem móvel dado por uma parte à outra,como forma de pagamento,
presente no artigo 417. Isso significa que outro meio de pagamento futuro não
será aceito. Exemplo: nota promissória.

Na prática, é muito comum que as partes entrem em litígio por causa dessa
cláusula. Isso ocorre quando o negócio não é efetivado, causando vários
desconfortos, tais como brigas pelo recebimento do sinal. O vendedor não
quer devolver o sinal recebido, alegando desistência do comprador. Este,
por sua vez, quer receber em dobro, pois alega ter sido o vendedor quem
tenha desistido.

Diante dessa controvérsia, é importante se informar sobre a situação do imó-


vel, saber quem são os responsáveis pela venda e consultar pessoas que pos-
suem conhecimento sobre o assunto, para que ambas as partes não sofram
danos econômicos.

Existem dois tipos de sinal que o comprador deve conhecer. São eles:

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 61 12/05/2015 16:32:32


62
• O confirmatório, que será ratificado pela escritura do imóvel, e deve cons-
tar, assim, do recibo;

• O penitencial, que implica perda ou devolução em dobro, em caso de des-


cumprimento do contrato ou desistência.

O sinal ou arras, que geralmente é de 10% do total, embora não tenha um va-
lor mínimo específico, é confirmatório e pago antecipadamente, a fim de que
o mesmo imóvel não seja, em hipótese alguma, vendido para outrem. Estipu-
la-se um prazo que varia entre 30, 60 ou 90 dias, prorrogáveis ou não, a fim
de que o comprador complete o pagamento do imóvel e que este seja passado
para seu nome, através de escritura pública ou particular. Na assinatura da
escritura, o valor pago antecipadamente no sinal deverá ser subtraído do total

Alguns cuidados importantes que devem ser observados antes de efetuar o


pagamento do sinal:

A) Fazer, por parte dos vendedores, uma avaliação justa do imóvel com pro-
fissionais especializados, para que não haja arrependimento do valor firmado
para a venda;

B) Estar atento com relação à documentação do imóvel, principalmente o


vendedor, pois problemas nas certidões são impeditivos para a venda, princi-
palmente se for financiada.

C) Se for o comprador, também é necessário realizar uma pesquisa minuciosa


sobre todas as condições do imóvel, tais como: segurança do local, segurança
da edificação e todos os itens desejáveis, a fim de que não se sintam insatis-
feitos e se arrependam da compra;

D) Exigir toda a documentação do imóvel antes de pagar o sinal. Para garan-


tir o negócio, o comprador poderá pagar um sinal simbólico até o vendedor
entregar toda a documentação.

E) O comprador deverá verificar suas condições de crédito imobiliário, pois,


se houver algum impeditivo no financiamento, deve estar ciente de que per-
derá o sinal.

7.3 Modelo do recibo de sinal:

Segue, no box abaixo, um modelo do recibo de sinal e princípio de pagamento:

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 62 12/05/2015 16:32:32


63

BOX 8

RECIBO DE SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO

COMPROMISSÁRIO VENDEDOR: ......., brasileiro, separado judicialmen-


te; portador da CIRG n° ....... - ...... e inscrito no CPF/MF sob o n° .......,
residente e domiciliado nesta cidade de ......., neste ato representado por sua
bastante procuradora ....., pessoa jurídica regularmente inscrita no Creci sob
o n° ........, COMPROMISSÁRIO COMPRADOR: ......., brasileiro, casado,
técnico em segurança no trabalho, portador da CIRG n° ......... e inscrito no
CPF/MF sob o n° ........, residente e domiciliado nesta ....... na rua ......., ........

1 - Pelo presente instrumento particular, o COMPROMISSÁRIO VEN-


DEDOR, acima qualificado, declara ter recebido do COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR, a importância de R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais),
valor este que firma o compromisso de compra e venda do imóvel, situado
no ......, apartamento n° ...., bloco ...., ......, descrito na Matrícula n° ......, da
.....ª (......) Circunscrição Imobiliária da Comarca de ......, com indicação fiscal
municipal ........, estando o imóvel hipotecado, em primeira hipoteca à Caixa
Econômica Federal.

2 - O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR declara que é senhor do imóvel


acima mencionado em decorrência de procuração, com poderes para transfe-
rir a titularidade do imóvel, que lhe foi outorgada por ....., o qual também re-
cebeu procuração de ......, a qual, por sua vez, tem procuração do proprietário
constante do Registro de Imóveis, o Sr. .........

3 - A importância é paga integralmente em dinheiro.

4 - Da importância acima, recebida como sinal de negócio e princípio de pa-


gamento, dá-se integral quitação, nada mais tendo a reclamar no que se refere
a este montante.

5 - Com o recebimento do sinal, o negócio se torna irretratável para o COM-


PROMISSÁRIO VENDEDOR, podendo, contudo, o COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR desistir do negócio, caso entenda que a documentação a ser
apresentada pelo COMPROMISSÁRIO VENDEDOR não garanta a idonei-
dade da transação.

6 - Rescindindo-se o contrato por ausência de documentos que o COMPRO-


MISSÁRIO COMPRADOR declare indispensáveis, o sinal será integralmen-
te devolvido, sendo a procuradora do COMPROMISSÁRIO VENDEDOR
garantidora de tal devolução.

7 - O saldo remanescente de R$ ....... (.......) deverá ser pago pelo COMPRO-


MISSÁRIO COMPRADOR da seguinte maneira:

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 63 12/05/2015 16:32:32


64
a) R$ ...... (.......) com a entrega do veículo ........ ano ........, placa ........, chassis
......., cor .........

b) R$ ...... (.......) em moeda corrente, na entrega da escritura definitiva de


transferência do imóvel.

8 - Em data de ....... (.........) de ........ de ....... será o COMPROMISSÁRIO


COMPRADOR imitido na posse do imóvel, sendo esta a data limite para
apresentação de documentação.

9 - Afora a hipoteca existente, e que é de conhecimento do COMPROMISSÁ-


RIO COMPRADOR, não poderá haver nenhum outro ônus ou dívida sobre o
imóvel, seja de condomínio, IPTU, prestações de financiamento atrasado, ou
qualquer outra. Havendo alguma destas dívidas, poderá o COMPROMISSÁ-
RIO COMPRADOR optar ou pela rescisão do contrato, ou pelo abatimento
do preço no montante do débito.

10 - As partes, de comum acordo, elegem o foro da comarca de ......... para


dirimir quaisquer dúvidas decorrentes do presente ajuste.

E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente recibo em duas


vias de igual teor, na presença das testemunhas abaixo.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

____________________

COMPROMISSÁRIO VENDEDOR

____________________

COMPROMISSÁRIO COMPRADOR

____________________

TESTEMUNHAS(1)

____________________

TESTEMUNHAS(2)
Fonte: Disponível em www.business.org.br/.../Imobiliário%20-%20Recibo%20de%20sinal%20 acesso 05/12/2014.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 64 12/05/2015 16:32:32


65
7.4 Prestação de Contas

Figura 3: Cuidados com a prestação de contas.


Fonte:https://www.google.com.br/search?q=imagens+de+conceito+de+prestação+de+contas acesso 05/12/2014.

A redação do artigo 723 traz o seguinte:


Art. 723:“O corretor é obrigado a executar a mediação com di-
ligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento do negócio”.

Parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o


corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da seguran-
ça ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores
que possam influir nos resultados da incumbência. (CC/2002)

Essa mudança se deu porque a antiga redação gerava dúvidas de quando o


corretor deveria prestar contas, pois o corretor subtendia que só prestaria as
informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as que não fos-
sem questionadas, sem responder por danos.

Na nova roupagem do artigo 723 do Código Civil, é bem claro o corretor estar
obrigado a levantar e repassar todas as informações da transação para as par-
tes envolvidas no negócio, sob pena de responder pelos danos causados. Essa
nova redação traz mais segurança para ambas as partes do negócio imobiliá-
rio, já que garante mais lisura e possibilita diferenciar os bons profissionais
daqueles que maculam a imagem do corretor.

Resumo

A presente aula teve como temas principais o sinal e princípio dos negócios imo-
biliários. Também dissertamos sobre a importância da prestação de contas nos
negócios imobiliários, haja vista que, em qualquer ato, o corretor deverá acionar
seu cliente sobre possíveis prejuízos ou outros investimentos mais rentáveis.

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 65 12/05/2015 16:32:32


66

1. Qual a importância do sinal e princípio do pagamento, no negócio imobiliário?

2. Existem dois tipos de sinais. Quais são? Disserte sobre eles.

3. Em quais sanções o corretor incorrerá, caso não preste contas ao seu cliente?

_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 66 12/05/2015 16:32:32


67

Referências Bibliográficas

Bibliografia Básica

AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 8 ed. Rio de Janeiro:


Lúmen Juris, 2009.

AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário: Teoria Geral e Negócios Imobi-


liários. Rio de Janeiro: Renovar, 2009.

CHALHUB, MelhimNamem. Negócio fiduciário. 4 ed. Rio de Janeiro: Re-


novar, 2009.

Bibliografia complementar

REZENDE, José Machado. Operações Imobiliárias. Goiânia: Ed. AB, 2001


-TRAVASSO, Ari. Compra e venda de imóveis. Rio de Janeiro: Nordica, 1991.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – 3. Teoria das


obrigações contratuais e extracontratuais. 28ª ed. São Paulo: Saraiva.
2012. P. 478.

Ag. De Instrumento nº 3.291, 1ª Câmara Cível do Trib. De Alçada Cível de


Minas Gerais, em Corretagem Interpretada pelos Tribunais de Wilson Bussa-
da, São Paulo, Editora JavoliLtda, 1985, p. 24.

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 12ª ed. Rio de Janeiro: Forense. 2011. P.


758.

MIRANDA, Pontes de Miranda. Tratado de Direito Privado. Vol 43.P.


242. Apud in. RIZZARDO, Arnaldo. Op. Cit. P. 757.

RIZZARDO, Arnaldo. Op. Cit. P. 760.

NEVES, Daniel Amorim Assumpção Neves. Manual de Direito Processual


Civil. São Paulo: Método. 2011. P. 7.

ARAKEN. Contratos Nominados. 174 apud in JUNIOR, Nelson Nery.


NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 8ª ed. São Paulo:
Revista dos Tribunais. 2011. P. 709.

GONÇALVES, Carlos Roberto, Direito Civil Brasileiro, volume III. 5ª Edi-


ção. Editora Saraiva, paginas 445/446)

e-Tec Brasil

Operações Imobiliárias corrigido.indd 67 12/05/2015 16:32:32


68

Currículo do professor-autor

Fábio Eduardo Camelo

Formado em Direito pela Faculdade de Direito Santo Agostinho, atualmente


atua como Professor no EAD/IFNMG – Educação a Distancia Instituto Fede-
ral Norte de Minas Gerais.

Estagiou no setor jurídico das Faculdades Santo Agostinho e em escritório de


advocacia atuante na área trabalhista e administrativa. Possui cursos e parti-
cipação em congressos na área jurídica e cursos sobre prestações de contas
públicas.

Operações imobiliárias

Operações Imobiliárias corrigido.indd 68 12/05/2015 16:32:32


Ministério da
Educação