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INSPEÇÃO

PREDIAL NA
PRÁTICA
GUIA PRÁTICO DE INSPEÇÃO
PREDIAL PRA QUEM QUER
COMEÇAR DO ZERO

Otoni, Ferreira & Lima


Editoração: Realizar Eng. & Cons. Ltda
Projeto gráfico e Capa: JAD | Jucélia Alves Design
Autores: Alessandro Ivo Otoni, Bianor de Oliveira Ferreira, Jussara
Lima
Formatação e diagramação: Lucas Silva
Coordenação geral: Jussara Lima

Nota: Muito zelo e técnica foram empregados nesta obra. No entanto,


podem ocorrer erros de digitação, impressão ou dúvida concei-
tual. Em qualquer das hipóteses, solicitamos a comunicação ao
Serviço de Atendimento para esclarecer ou encaminhar a ques-
tão.

Inspeção Predial na Prática: Guia prático de inspeção predial para quem


quer começar do zero

1º Edição -- Minas Gerais: EDITORA, 2019

Vários autores e colaboradores

Bibliografia

1. Gestão de obras - Brasil 2. Produção 3. Construção Civil

CDD-690.22

Índices para catálogo sistemático:


1. Brasil: Edificação: Construção: Tecnologia
690.220981
2. Produção: Construção: Tecnologia
690.220981
ISBN

(31) 3656 0525 | www.realizarengenharia.com | CNPJ: 26.917.339/0001-40


O INSPETOR
PREDIAL
As formações de engenharia civil e arquitetura possu-
em muitas outras possibilidades além de obras e pro-
jetos. Uma delas é o trabalho de INSPEÇÃO PREDIAL.
Para ser um inspetor predial você precisa de 3 requisi-
tos básicos:
1. Diploma de engenharia civil ou arquitetura;

2. Conhecimentos técnicos sobre os sistemas pre-


diais;
3. Conhecimento normativo para elaborar o lau-
do de inspeção predial.
Possuir o passo 1 é o mais difícil! Mas muitos não ten-
tam por insegurança nos itens 2 e 3. Porém, é exata-
mente aí que poderemos te ajudar!

Apresentaremos a você os requisitos legais, como ela-


borar um laudo e os principais sistemas prediais, seu
funcionamento, suas características e os problemas
que mais aparecem.
Segundo o último censo do IBGE o Brasil possui mais
de 6,1 milhões de apartamentos. E esses são dados
de 2010, que já está um pouco ultrapassado. Para se
ter uma ideia, nos últimos cinco anos, apenas na cida-
de de São Paulo, mais mil prédios de apartamentos

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foram entregues.
A verticalização é um processo irreversível, que se
acentuará ainda mais nos próximos anos!
Além disso, em várias cidades, a inspeção predial já é
uma obrigatoriedade legal, e está em estudo no con-
gresso um projeto de lei que tornará a nacional a re-
quisição da inspeção predial nos edifícios. E os profis-
sionais que estiverem preparados sairão na frente!
Quanto mais profissionais estiverem atuando de for-
ma técnica e com qualidade, mais bem cuidados se-
rão nossos prédios e mais bonitas ficarão nossas cida-
des. É feed back positivo para a construção e enge-
nharia do país!

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PARTE 01:
ASPECTOS
LEGAIS

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O QUE É
INSPEÇÃO
PREDIAL?
Imagine que você esteja com uma dor no pulso e vá
a um médico, ele dá uma olhadinha e fala “Vamos
abrir o braço inteiro pra gente ver o que está aconte-
cendo?”
Se você for como a maioria dos humanos, sairia do
consultório correndo! Isso por que na saúde humana
já estamos habituados a perceber os sintomas, pro-
curar uma ajuda qualificada, fazer exames e, depois
de um diagnóstico, obedecer a um tratamento, e,
apenas quando estritamente necessário, uma cirur-
gia é realizada.
No cotidiano das edificações deveria acontecer o
mesmo!
O check-up predial é uma inspeção, que deve ser
periódica, cujo objetivo é avaliar tecnicamente o es-
tado de conformidade de uma edificação, com base
nos aspectos de desempenho, vida útil, segurança,
conservação, manutenção, utilização, operação e as
expectativas dos usuários. Mesmo que fazer o exame
médico.
O resultado do check-up é um laudo, cujas informa-
ções devem atender às normas de Inspeção Predial
do IBAPE (Instituto Nacional de Avaliações e Perícias
de Engenharia) e às normas da ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas).
A elaboração da inspeção deve ser feita por profissi-
onais habilitados. O laudo de inspeção predial deve

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atender a três itens principais:
I. Classificação dos defeitos quanto ao seu grau
de risco,
II. Orientações técnicas de como solucionar os
defeitos, e
III. Classificação do estado de manutenção da
edificação.

Cumpridas as vistorias nos prédios e edifícios, é ge-


rado o Laudo de Inspeção Predial. Esse laudo não é
um relatório ou lista de checklist contendo termos
“sim ou não”, “atende ou não atende”, “verificado
ou não verificado”, e por aí vai.

Importante lembrar que a Inspeção Predial é um ti-


po específico de vistoria. Portanto, o Laudo é o do-
cumento que segue uma diretriz técnica prevista em
normas brasileiras para ser elaborado, a fim de de-
monstrar todas as etapas do trabalho e fundamen-
tar a sua conclusão.

O laudo de Inspeção Predial tem múltiplas utilida-


des para a edificação. Ele pode ser usado para
apoiar o síndico proporcionando a informação ne-
cessária para a tomada de decisão no gerencia-
mento do prédio, a fim de garantir uma manuten-
ção mais eficiente e menos onerosa. O laudo tam-
bém pode ser utilizado para levantar itens irregula-
res entregues pela incorporadora do imóvel. Neste
caso, ele unifica e organiza as patologias endóge-
nas, que significa os problemas que tiveram sua ori-
gem durante a construção ou projeto, para requerer
a correção pelo incorporador.

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Inspeção Predial é um tipo específico
de vistoria. Portanto, o Laudo é o do-
cumento que segue uma diretriz técni-
ca prevista em normas brasileiras pa-
ra ser elaborado, a fim de demonstrar
todas as etapas do trabalho e funda-
mentar a sua conclusão.

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DE QUEM É A RESPONSABILIDADE
DOS DEFEITOS EM UM
PRÉDIO?
Se você comprou uma TV, conferiu tudo na loja e
percebeu que estava certinha, mas quando chegou a
sua casa, ela não ligou! Você simplesmente liga para
o SAC da empresa e solicita uma troca, certo? E
agora, se for um apartamento?
Bom, quando se trata de bens móveis, é fácil trocar,
mas quando se trata de bens imóveis, já não é tão
simples! Porém, as relações de compra e venda para
bens imóveis também são regidas pelo código de
defesa do consumidor (CDC - Lei nº 8.078 de 11 de
Setembro de 1990). Veja o que o CDC diz sobre a
proteção dos proprietários contra os defeitos de
construção seu artigo 12:
“Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor,
nacional ou estrangeiro, e o importador res-
pondem, independentemente da existência de
culpa, pela reparação dos danos causados aos
consumidores por defeitos decorrentes de pro-
jeto, fabricação, construção, montagem, fór-
mulas, manipulação, apresentação ou acondi-
cionamento de seus produtos, bem como por
informações insuficientes ou inadequadas so-
bre sua utilização e riscos. ”
E ainda o Artigo 39 atesta que é ilegal ao incorpora-
dor:
“VIII - colocar, no mercado de consumo, qual-

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quer produto ou serviço em desacordo com as
normas expedidas pelos órgãos oficiais compe-
tentes ou, se normas específicas não existirem,
pela Associação Brasileira de Normas Técnicas
ou outra entidade credenciada pelo Conselho
Nacional de Metrologia, Normalização e Qua-
lidade Industrial (Conmetro).”
Assim sendo, os defeitos originados na construção
devem ser reparados pelos construtores e incorpora-
dores, respeitando-se os prazos legais e de garantia,
que é outro assunto que merece um vídeo próprio
pela complexidade!
Mas, e os edifícios que já passaram do prazo de ga-
rantia e possuem defeitos e patologias?
Neste caso, os proprietários são os responsáveis pela
manutenção e conservação de seus bens imóveis.
Para o caso de condomínios edilícios - condomínios
que possuem partes que são propriedade exclusiva,
e partes que são propriedade comum dos condômi-
nos – o responsável legal passa a ser o síndico. O
código civil (CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de
2002) institui que:
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
V - Diligenciar a conservação e a guarda das
partes comuns e zelar pela prestação dos servi-
ços que interessem aos possuidores; (...) ”
De tal maneira que ao síndico cabe a responsabili-
dade de conservar o condomínio em boas condições
de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja
principal diligência é a manutenção.
Por outro lado, observa-se que os serviços destina-

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dos à manutenção do imóvel devem seguir as nor-
mas técnicas brasileiras, um cuidado a ser tomado
no momento das contratações de fornecedores ao
condomínio, pois estes serviços também devem obe-
decer ao Artigo 39 do CDC (Lei nº 8.078 de 11 de
Setembro de 1990) de que falamos acima.
Para resumir, edifícios novos, defeitos que surgirem
nos sistemas dentro de suas garantias é responsabili-
dade do incorporador. Para prédios em uso, os de-
feitos devem ser tratados pelos proprietários repre-
sentados na pessoa do síndico!

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Para resumir, edifícios novos, defei-
tos que surgirem nos sistemas dentro
de suas garantias é responsabilida-
de do incorporador. Para prédios em
uso, os defeitos devem ser tratados
pelos proprietários representados na
pessoa do síndico!

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QUANTO TEMPO É A
GARANTIA DE UMA
EDIFICAÇÃO?

Vamos entender melhor:


Segundo o artigo 618 do Código Civil Brasileiro de
2002, “nos contratos de empreitada de edifícios ou
outras construções consideráveis, o empreiteiro de
materiais e execução responderá, durante o prazo ir-
redutível de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança
do trabalho, assim em razão dos materiais como do
solo.”
Este prazo de garantia legal, que no caso dos edifí-
cios é também chamado de “garantia quinquenal”,
refere-se exclusivamente aos casos de solidez e se-
gurança da edificação, ou seja, ocorrências que pos-
sam causar ameaça à integridade física de pessoas.
São ocorrências que se enquadram na definição de
defeito, estabelecido no art. 12 do CDC. Nós temos
um vídeo específico sobre o tema.
Porém, uma edificação possui vários sistemas que
não se enquadram na garantia quinquenal e, por
isso, possuem prazos de garantia próprios. Para as
edificações aprovadas antes de 2013, são válidos os
prazos de garantia estabelecidos nos manuais dos

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sindicatos estaduais como Sinduscon e Secovi.
A partir da validação da norma de desempenho a
NBR 15.575, em 19 de julho de 2013, foram esta-
belecidos novos prazos de garantia para os sistemas
prediais. Veja alguns deles:

Trecho da norma ABNT NBR 15.575: Edificações


Habitacionais - Desempenho

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Observe que enquanto o item de fundações e estru-
tura principal possui o prazo de cinco anos, o item
de instalações elétricas possui um ano de garantia
para equipamento e três anos para sua instalação!
O Código de Proteção e Defesa do Consumidor
(CDC), a partir de sua edição, estabeleceu nova re-
lação entre fornecedores e consumidores no setor da
Construção Civil. Tanto os fornecedores quanto os
construtores respondem solidariamente pelos vícios
de qualidade ou quantidade que os tornem impró-
prios ao consumo a que se destinam ou lhes diminu-
am o valor, podendo o consumidor exigir a substitui-
ção das partes viciadas.

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Os prazos de garantia de uma edifi-
cação pode variar em função do sis-
tema predial avaliado.

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AS LEIS DA
RELAÇÃO ENTRE
CONSTRUTOR E
COMPRADOR

Tem lei que define prazo de garantia, qualidade e


atendimento para defeitos em imóveis?
Tem sim! E resumimos pra você as leis que regem a
relação entre o comprador e o construtor!
Desde o início da década de 90, as relações negoci-
ais entre as empresas construtoras e os compradores
de imóvel passaram a receber atenção especial do
legislador brasileiro, primeiramente com o advento
do CDC – Código de Defesa do Consumidor (Lei
8.078/90), seguido da publicação do NCC – Novo
Código Civil (Lei 10.406/2002).
O Código de Defesa do Consumidor assegura as
garantias contratadas, a qualidade do produto e a
garantia legal pelos seus vícios, que aparecem em
quatro artigos, nos quais os compradores de imóveis
podem se amparar quando se sentirem prejudicados
em seus direitos.
O artigo 18 determina o prazo máximo de 30 (trinta)
dias para a resolução dos problemas aparentes ou
ocultos que comprometam a qualidade do bem for-
necido ao comprador. No caso da Construção Civil,
o seu descumprimento acarretará na substituição do

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produto ou nova execução dos serviços.
Já o artigo 50 prevê a garantia contratual de ade-
quação, ou seja, institui o dever da construtora e/ou
incorporadora de responderem, por escrito, pela
adequação do produto ou serviço defeituoso, con-
forme o uso que dele se espera, funcionando como
uma espécie de “termo de garantia complementar
ao contrato”.
A garantia legal de qualidade do produto está pre-
vista nos artigos 12 e 14, que, em linhas gerais, es-
tabelecem como direito do consumidor a informação
precisa e adequada sobre os produtos e serviços ad-
quiridos e os possíveis riscos que apresentem. Isso
significa que falhas tanto na qualidade dos produtos
e serviços como nas suas informações são passíveis
de apuração de culpa; ou melhor, geram responsa-
bilidades para o fornecedor.
Também, o Novo Código Civil, em seus artigos 421
e 422, instituiu a função social do contrato e o dever
das partes de agirem de boa-fé em todas as suas fa-
ses; desde a pactuação da relação contratual até
após seu cumprimento. No caso, boa-fé significa os
deveres da lealdade, transparência e cooperação
entre as partes.
O artigo 618 prevê para o setor da Construção Civil
o dever de responder no prazo de 5 (cinco) anos pe-
la solidez e segurança da edificação, sendo que o
proprietário do imóvel tem o prazo de 6 (seis) me-
ses, a partir do surgimento do defeito, para reclamar
a responsabilidade do construtor.

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Desde o início da década de
90, as relações negociais entre as em-
presas construtoras e os compradores de
imóvel passaram a receber atenção es-
pecial do legislador brasileiro, primeira-
mente com o advento do CDC – Código
de Defesa do Consumidor (Lei
8.078/90), seguido da publicação do
NCC – Novo Código Civil (Lei
10.406/2002).

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DOCUMENTAÇÃO
LEGAL
DO EDIFÍCIO
Pense na situação: uma pessoa que tente entrar nos
EUA passando pela alfandega sem passaporte e
sem visto.

As chances de sucesso do exemplo do início são nu-


las! Isso porquê compreendemos a importância de
manter a documentação pessoal atualizada e em or-
dem.

O mesmo deve acontecer com os edifícios. A docu-


mentação que ele possui diz muito de sua manuten-
ção e vida útil.

Quando fazemos uma inspeção predial, é primordi-


al que se avalie sua documentação legal.

A análise dos documentos do edifício abrange: do-


cumentos administrativos, técnicos, de manutenção e
de operação. Quem estabelece essa relação são as
normas de inspeção do IBAPE e a norma NBR
14.037. Veja, não estamos tratando dos documentos
de contabilidade ou trabalhista do condomínio, esta-
mos falando de documentos legais e técnicos.

Vamos conhecer quais são esses documentos:

DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

• Regimento Interno do Condomínio;


• Auto de Conclusão;
• IPTU;

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• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
(AVCB);
• Alvará de Funcionamento (se for um condomí-
nio misto com lojas);
• Certificado de Manutenção do Sistema de Segu-
rança;
• Certificado de Treinamento de Brigada de In-
cêndio;
• Licença de Funcionamento das concessionárias
ou Órgão Estadual Competente;
• Cadastro no Sistema de Limpeza Urbana;
• Comprovante da Destinação de Resíduos Sóli-
dos etc;
• Contas de Consumo de Energia Elétrica, Água e
Gás.

DOCUMENTOS TÉCNICOS

• Memorial descritivo dos Sistemas Construtivos;


• Projeto Executivo;
• Projeto de Estruturas;
• Projeto de Instalações Prediais:
 Instalações Hidráulico-sanitárias e de águas
pluviais;
 Instalações de Gás;
 Instalações Elétricas;
 Instalações de Cabeamento e Telefonia;
 Instalações do Sistema de Proteção Contra
Descargas;

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 · Instalações de Ar-condicionado;
• Projeto de Impermeabilização;
• Projeto de Revestimentos;
• Projeto de Fachada;
• Projeto de Paisagismo.

Claro que deverão ser avaliados os sistemas que de


fato existem no prédio. Essa lista pode conter itens a
mais ou a menos.

DOCUMENTAÇÃO SOBRE A MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO

• Manual de Uso, Operação e Manutenção da


Edificação, conforme ABNT NBR 14037
(Manual do Proprietário e do Síndico);
• Plano de Manutenção, última versão, desen-
volvido pelo condomínio ou por empresa es-
pecializada;
• Selos dos Extintores;
• Relatório de Inspeção Anual de Elevadores;
• Relatório de Inspeção Anual do Sistema de
Proteção à Descarga Atmosférica – SPDA, con-
forme ABNT NBR 5419;
• Relatório de Medições Ôhmicas, emitido a ca-
da 5 (cinco) anos, conforme ABNT NBR 5419;
• Atestado do Sistema de Proteção Contra Des-
cargas Atmosféricas – SPDA;
• Certificado de limpeza e desinfecção dos re-
servatórios;

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• Relatório das análises físico-químicas de pota-
bilidade de água dos reservatórios e rede;
• Certificado de ensaios de pressurização em
mangueiras;
• Laudos de Inspeção Predial anteriores;
• Certificado de ensaios de pressurização em ci-
lindro de extintores.
• Relatório do acompanhamento de rotina da
Manutenção Geral;
• Relatórios dos Acompanhamentos das Manu-
tenções dos Sistemas Específicos, tais como: ar
-condicionado, motores, antenas, bombas,
CFTV, equipamentos eletromecânicos e demais
componentes;
• Relatórios de ensaios da água gelada e de
condensação de sistemas de ar condicionado
central;
• Certificado de teste de estanqueidade do siste-
ma de gás;
• Relatórios de ensaios preditivos, tais como: ter-
mografia, vibrações mecânicas etc.;
• Cadastro de equipamentos e máquinas.

Essa é a relação básica de documentos legais e téc-


nicos do condomínio, ela pode ser maior dependen-
do da complexidade da edificação. O critério é: Te-
nha o registro de comissionamento e manutenção de
todos os sistemas prediais.

23
Quando fazemos uma inspeção predial,
é primordial que se avalie sua documen-
tação legal.

24
COMO ELABORAR
O LAUDO
TÉCNICO?

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O QUE DEVE
CONSTAR NO
LAUDO?
Laudo é documento que segue diretriz técnica para
ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas
do trabalho e fundamentar conclusão. Os itens míni-
mos que devem constar no Laudo são:

1. Identificação do solicitante;

2. Classificação do objeto da inspeção;

3. Localização;

4. Datas das vistorias e equipe;

5. Descrição técnica do objeto: Tipologia e Padrão


Construtivo Utilização e Ocupação Idade da
Edificação

6. Nível utilizado de inspeção (nível 1, 2 ou 3);

7. Documentação analisada;

8. Critério e Metodologia da Inspeção;

9. Das informações: Lista de verificação dos ele-


mentos construtivos e equipamentos vistoriados
com a descrição e localização das respectivas
anomalias e falhas. Classificação e análise das
anomalias e falhas quanto ao grau de risco
(crítico, regular ou mínimo).

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10. Lista de prioridade;

11. Classificação da qualidade de manutenção


(atende, não atende ou atende parcialmente);

12. Lista de recomendações técnicas;

13. Lista de recomendações gerais e sustentabilida-


de;

14. Relatório Fotográfico (pode ser anexo ao Laudo


ou, ainda, junto de cada problema constatado
e descrito no item 9);

15. Recomendação do prazo para nova Inspeção


Predial;

16. Data do Laudo;

17. Assinatura do(s) profissional(ais) responsável


(eis), acompanhado do nº. do Crea e nº do
Ibape;

18. Anotação de Responsabilidade Técnica (ART),


emitida pelo CREA.

27
OS ITENS
TÉCNICOS
DO LAUDO

Os itens ‘não conforme’ devem ser representados


por fotos e possuírem informações que contextuali-
zam o problema encontrado, da seguinte forma:

Pavimento | Local

Informa onde foi identificado o item ‘não confor-


me’, indicando o andar ou o nome do cômodo.

Complemento

Quando há necessidade de especificar melhor a lo-


calização, inserimos uma informação complemen-
tar, como o número de vaga de garagem, por
exemplo.

Classificação da anomalia e falha

Todos os itens ‘não conforme’ encontrados podem


ser divididos em anomalias ou falhas. As anomalias
correspondem a defeitos decorrentes da construção,
já as falhas derivam de problemas ocasionados por
falha de manutenção.

As ANOMALIAS podem ter sua origem classificada


em:

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• Endógena: Originaria da própria edificação
(projeto, materiais e execução).

• Exógena: Originaria de fatores externos a edifi-


cação, provocados por terceiros.

• Natural: Originaria de fenômenos da natureza.

• Funcional: Originaria da degradação de siste-


mas construtivos pelo envelhecimento natural e,
consequente, término da vida útil.

Por outro lado, as FALHAS podem ser classificadas


em:

• De Planejamento: Decorrentes de falhas de pro-


cedimentos e especificações inadequados do
plano de manutenção, sem aderência a ques-
tões técnicas, de uso, de operação, de exposi-
ção ambiental e, principalmente, de confiabili-
dade e disponibilidade das instalações, conso-
ante a estratégia de Manutenção. Além dos as-
pectos de concepção do plano, há falhas relaci-
onadas às periodicidades de execução.

• De Execução: Associada à manutenção proveni-


ente de falhas causadas pela execução inade-
quada de procedimentos e atividades do plano
de manutenção, incluindo o uso inadequado
dos materiais.

• Operacionais: Relativas aos procedimentos ina-

29
dequados de registros, controles, rondas e de-
mais atividades pertinentes.

• Gerenciais: Decorrentes da falta de controle de


qualidade dos serviços de manutenção, bem co-
mo da falta de acompanhamento de custos da
mesma.

Classificação do grau de risco

Critério de classificação das anomalias e falhas exis-


tente na edificação, e constatadas em uma inspeção
predial, considerado o risco oferecido aos usuários,
ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limi-
tes da inspeção predial.

As anomalias e falhas são classificadas nos seguintes


graus de risco:

• CRÍTICO: Risco de provocar danos contra a saú-


de e segurança das pessoas e do meio ambien-
te; perda excessiva de desempenho e funcionali-
dade causando possíveis paralisações; aumento
excessivo de custo de manutenção e recupera-
ção; comprometimento sensível de vida útil.

• MÉDIO: Risco de provocar a perda parcial de


desempenho e funcionalidade da edificação
sem prejuízo à operação direta de sistemas, e
deterioração precoce.

• MÍNIMO: Risco de causar pequenos prejuízos à

30
estética ou atividade programável e planejada,
sem incidência ou sem a probabilidade de ocor-
rência dos riscos críticos e regulares, além de
baixo ou nenhum comprometimento do valor
imobiliário.

Por outro lado, as FALHAS podem ser classificadas


em:

• De Planejamento: Decorrentes de falhas de pro-


cedimentos e especificações inadequados do
plano de manutenção, sem aderência a ques-
tões técnicas, de uso, de operação, de exposi-
ção ambiental e, principalmente, de confiabili-
dade e disponibilidade das instalações, conso-
ante a estratégia de Manutenção. Além dos as-
pectos de concepção do plano, há falhas relaci-
onadas às periodicidades de execução.

• De Execução: Associada à manutenção proveni-


ente de falhas causadas pela execução inade-
quada de procedimentos e atividades do plano
de manutenção, incluindo o uso inadequado
dos materiais.

• Operacionais: Relativas aos procedimentos ina-


dequados de registros, controles, rondas e de-
mais atividades pertinentes.

• Gerenciais: Decorrentes da falta de controle de


qualidade dos serviços de manutenção, bem co-

31
mo da falta de acompanhamento de custos da
mesma.

Classificação do grau de risco

Critério de classificação das anomalias e falhas exis-


tente na edificação, e constatadas em uma inspeção
predial, considerado o risco oferecido aos usuários,
ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites
da inspeção predial.

As anomalias e falhas são classificadas nos seguintes


graus de risco:

• CRÍTICO: Risco de provocar danos contra a saú-


de e segurança das pessoas e do meio ambien-
te; perda excessiva de desempenho e funcionali-
dade causando possíveis paralisações; aumento
excessivo de custo de manutenção e recupera-
ção; comprometimento sensível de vida útil.

• MÉDIO: Risco de provocar a perda parcial de


desempenho e funcionalidade da edificação sem
prejuízo à operação direta de sistemas, e deteri-
oração precoce.

• MÍNIMO: Risco de causar pequenos prejuízos à


estética ou atividade programável e planejada,
sem incidência ou sem a probabilidade de ocor-
rência dos riscos críticos e regulares, além de
baixo ou nenhum comprometimento do valor
imobiliário.

32
A DICA DA
EXCELÊNCIA!
Muitos laudos são elaborados sem uma ordem lógi-
ca. Os itens são inseridos no laudo na medida em
que são identificados na vistoria. Quando muito, são
organizados por local. Porem, em nossa experiencia,
a melhor forma de se montar o laudo é por sistema
predial!
Tanto para recorrer na construtora, quanto para au-
xiliar na manutenção do condomínio, a organização
por sistema é benéfica! Principalmente na hora de
contratar os serviços, pois problemas elétricos se tra-
tará com o eletricista e se você precisar colocar na
mão do funcionário 300 página para ele procurar
pelos problemas, ou se o cliente tiver que fazer uma
triagem para selecionar o que precisa repassar para
a empresa, você perdeu uma oportunidade de aju-
dar seu cliente!
Dá muito mais trabalho? Com certeza! No entanto,
o laudo final separado por sistema e organizado nu-
ma ordem lógica, ajudará muito quem mais precisa
da informação!

33
Na dica de excelência, os itens encontrados em de-
sacordo com os padrões técnicos de execução ou
desempenho são compilados em função do sistema
predial a que pertence, veja um exemplo abaixo:

34
AS ANOMALIAS E
FALHAS DOS
PRINCIPAIS
SISTEMAS PREDIAIS

35
INTRODUÇÃO

Sem dúvida a parte mais complexa de uma Inspe-


ção Predial é o conhecimento técnico necessário pa-
ra avaliar adequadamente os vícios e anomalias nos
sistemas construtivos prediais e apresenta-los ade-
quadamente, baseando-se nas normas respectivas.
Isso por que os edifícios, mesmo os mais simples,
possuem vários sistemas e instalações que são ca-
pazes de apresentar defeitos sérios que devem ser
corrigidos o quanto antes!
Por isso, separamos neste capítulo as falhas e ano-
malias mais frequentes dentro de uma edificação
para balizar a inspeção no momento da vistoria téc-
nica.

36
ÁGUA PLUVIAL E DRENAGEM
As instalações de água pluvial e drenagem se des-
tinam ao recolhimento e condução das águas pro-
venientes de chuvas sobre as coberturas e demais
áreas associadas ao condomínio como terraços,
pátios, quintais e similares para as galerias e bo-
cas de lobo municipais. Não é permitido a interli-
gação com outras instalações de qualquer nature-
za nas redes de águas pluviais.

O sistema pluvial e de drenagem é composto, ba-


sicamente, por ralos, caixas de retenção e dutos
de escoamento que devem ser: estanques; permitir
limpeza e desobstrução de qualquer ponto no in-
terior da instalação; não provocar ruídos excessi-
vos e ser dimensionados para resistir aos esforços
mecânicos a que estarão sujeitos.

Os fatores que determinam as instalações de


águas pluviais e drenagem se baseiam em índices
meteorológicos, como a intensidade pluviométrica
(intensidade de chuvas) de uma determinada regi-
ão, a vazão de agua que as chuvas poderão pro-
vocar e o tamanho das áreas não permeáveis, ou
seja, áreas que não absorverão as respectivas
chuvas.

37
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS

• Ausência de limpeza periódica do sistema das


águas pluviais e ajustar, em função da sazona-
lidade, especialmente em época de chuvas.

• Ausência de manutenção rotineira de forma


que folhas, papéis, plásticos e outros objetos
não obstruam a rede pluvial;

• A rede pluvial não pode ser conectada à rede


de esgotamento sanitário;

• Ausência de limpeza das caixas coletoras e po-


ço de visita.

• Inspecionar canaletas, redes e decidas d’água


e checar se há danos.

38
A alvenaria se destina a compartimentar e definir
ALVENARIA DE VEDAÇÃO
os ambientes, além de suporte e proteção para as
instalações da edificação, quando embutidas, e
criam as condições de habitabilidade para o imó-
vel.

Também são responsáveis pelo desempenho acús-


tico, conforto térmico, saúde e segurança, pois,
sua finalidade principal é o fechamento de um
vão, dividir ambientes internos e ainda compor as
fachadas. Descrição de alguns dos tipos de alve-
narias mais utilizados:

Alvenaria Convencional

Entendida como um componente da edificação


executado pela união entre tijolos ou blocos por
juntas de argamassa, formando um conjunto rígi-
do e coeso. Os materiais mais utilizados são os
blocos cerâmicos e de concreto.

Alvenaria Estrutural

Possui características de resistência a esforços soli-


citantes relacionados aos carregamentos das edifi-
cações. Normalmente, quando empregadas, dis-
pensam as estruturas convencionais em concreto
armado. Para esse tipo de vedação, empregam-se
blocos especiais de cerâmica ou concreto.

39
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
• Sobrecarrega das estruturas além dos limites
normais de utilização previstos no projeto, pois
essa sobrecarga pode acarretar fissuras ou,
até, o comprometimento dos elementos estru-
turais e vedação;

• Manter os ambientes ventilados, para que não


ocorra mofo proveniente da condensação por
deficiência de ventilação;

• Antes de perfurar, consultar os projetos e Ma-


nual do Proprietário/Áreas Comuns, evitando
danos a estrutura e instalações.

• Inspecionar a integridade da alvenaria e re-


constituir, onde necessário;

• Inspecionar a ocorrência de infiltrações;

• Vistoriar, certificando-se da não proliferação


de fungos, inexistência de furos e aberturas de
vãos não previstos no projeto original e impac-
to na alvenaria;

• Vistoriar as alvenarias quanto à existência de


sobrecarga devido à fixação de estantes, prate-
leiras, armários etc.

40
A recepção de sinais TV em prédios de aparta-
mentos é feita através de antenas coletivas colo-
cadas no topo do edifício. Este sistema de distri-
buição pode ser também utilizado para distribui-
ção de sinais de outros sistemas como CATV (TV
ANTENA COLETIVA

a cabo) ou de um circuito interno de TV do pré-


dio, ou mesmo do sinal de TV digital.

O sinal de TV é distribuído aos apartamentos uti-


lizando-se uma ou mais prumadas (linhas de
descida de sinal), da qual se extrai uma fração
do sinal para fornecer ao usuário. Apresenta-se a
seguir os componentes principais deste sistema.

As antenas normalmente utilizadas em sistemas


de antena coletiva são monocanais ou multiban-
das. As antenas multibandas recebem todos os
canais transmitidos numa mesma direção, não
sendo possível ajustar um canal de forma inde-
pendente dos demais.

As antenas monocanais de VHF são projetadas


para recepção de um único canal de TV. Assim
para se receber um conjunto de 7 canais de VHF
é necessário 7 antenas, uma para cada ca-
nal. Isso é feito para otimizar a recepção de ca-
da canal. Já para receber os sinais de TV digital é
preciso de uma antena multibanda de UHF, pois
os sinais de TV digital são transmitidos nesta fai-
xa de frequência.

41
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
• A ligação do seu aparelho de TV com o ponto
da antena deve ser feita através de cabo coaxi-
al de 75ohms. A qualidade da recepção está
diretamente relacionada à instalação e regula-
gem do aparelho;

• Na necessidade de alteração do ponto da an-


tena, contatar empresa capacitada ou fornece-
dor;

• Em lajes impermeabilizadas de cobertura, não


perfurar as mantas e não danificar a camada
de proteção mecânica;

• Na instalação, seguir as recomendações do fa-


bricante;

• Evitar sujeira sobre o equipamento, superaque-


cimento, umidade, queda e manuseio incor-
reto.

• Verificar o funcionamento, conforme instruções


do fornecedor;

42
AUTOMAÇÃO DE PORTÕES
A automação de portões eletrônicos é um mecanis-
mo de abertura e fechamento automático quando
acionados por controle remoto ou botoeiras, com-
posto por motor, cintas, roldanas, controles remoto
e botoeiras.
Basicamente existem 3 tipos de portão que se dife-
renciam pelo movimento que executam. São eles:
• Portões Basculantes
• Portões Deslizantes

• Portões Pivotantes

De forma simples, o modelo basculante é o que se


movimenta para cima, o deslizante seria o modelo
de “correr” para as laterais e o pivotante é aquele
que abre no ângulo de 90º horizontalmente.

Para cada tipo de movimento acima, existem diver-


sos modelos de automatizador em função da velo-
cidade desejada, peso do portão, ciclos de abertu-
ra, local e acessórios de segurança.

43
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS

• Todas as partes móveis, tais como roldanas e do-


bradiças, devem ser mantidas limpas, isentas de
ferrugem, lubrificadas ou engraxadas;

• Completar os comandos de operação, evitando a


inversão instantânea no sentido de operação do
portão;

• Evitar colocar o controle remoto em locais sujei-


tos à umidade ou ao calor excessivo;

• Somente acionar o controle quando o portão es-


tiver visível, certificando-se da ausência de pesso-
as ou objetos no percurso do mesmo.

• Manutenção geral dos sistemas, conforme instru-


ções do fornecedor;

• Execução da regulagem eletromecânica nos com-


ponentes e lubrificações por empresa capacitada.

44
Segundo o Anexo 1 do CTB – Código de Trânsito
Brasileiro, apresenta as seguintes definições im-
portantes mas pouco conhecidas:
CALÇADA E PASSEIOS

CALÇADA - parte da via, normalmente segregada


e em nível diferente, não destinada à circulação
de veículos, reservada ao trânsito de pedestres e,
quando possível, à implantação de mobiliário ur-
bano, sinalização, vegetação e outros fins.

VIA - superfície por onde transitam veículos, pes-


soas e animais, compreendendo a pista, a calça-
da, o acostamento, ilha e canteiro central.

PASSEIO - parte da calçada ou da pista de rola-


mento, neste último caso, separada por pintura
ou elemento físico separador, livre de interferên-
cias, destinada à circulação exclusiva de pedestres
e, excepcionalmente, de ciclistas.

Assim, percebe-se que, de acordo com a legisla-


ção de trânsito, a “via” inclui os espaços reserva-
dos à circulação de pedestres.

Os passeios e calçadas possuem revestimentos es-


pecíficos que podem ser ladrilhos hidráulicos, cal-
çada portuguesa concreto escovado, entre outros,
dependendo da legislação municipal da localida-
de e devem ser mantidos em bom estado.

Devem também possuir elementos de acessibili-


dade para pessoas com locomoção reduzida ou
deficiência visual, conforme a NBR 9050 - Acessi-
bilidade.

45
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
• Antes de perfurar, deve-se consultar o Manual
do Proprietário/Manual das Áreas Comuns
(croqui de localização) e os projetos de insta-
lações, para evitar perfurações em tubulações
e camadas impermeabilizantes;

• Observar se ocorre acúmulo localizado de


água;

• Observar a ocorrência de manchas. Para a


sua retirada, é necessário serviço especializa-
do. Não utilizar produtos genéricos ou solu-
ções caseiras;

• Verificar se existem peças soltas ou desgaste


excessivo.

46
ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO
São os caixilhos responsáveis por promover a es-
tanqueidade das aberturas de ventilação e ilumi-
nação dos edifícios.

A intenção do uso do alumínio em esquadrias se


deve à facilidade de conservação do material, dis-
pensando raspagens e pinturas periódicas; à sua
leveza aliada a uma grande resistência mecânica,
que lhe permite facilidade de transporte e coloca-
ção; à durabilidade do material, que previne a
ação das intempéries e outros agentes agressivos
como maresia ou regiões industriais; e sua estabi-
lidade dimensional, bem como às formas e aca-
bamentos que o alumínio permite na fabricação
das esquadrias.

Como acabamentos superficiais do caixilho tem-


se a anodização, cuja função é a melhoria estética
das peças tratadas e proteção da corrosão ou de
qualquer outro ataque exterior (ar salino, poluição
atmosférica, etc.), e a pintura eletrostática, liquida
ou em pó, possuindo efeito estético e de proteção
do alumínio.

Normalmente as falhas ocorrem quando negli-


genciados os procedimentos de limpeza periódica
ou limpeza com procedimentos e produtos impró-
prios, ou ainda descuidos na revisão dos materiais
utilizados nas vedações, fixação dos vidro e lubrifi-
cação das partes móveis.

47
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS

• As janelas devem correr suavemente, não de-


vendo ser forçadas;

• Os trincos não devem ser forçados;

• As janelas e as portas de correr exigem que


seus trilhos inferiores sejam constantemente
limpos, para evitar o acúmulo de poeira;

• Não usar em hipótese alguma detergentes áci-


dos, esponjas de aço ou qualquer outro produ-
to abrasivo. Sua aplicação poderá manchar a
esquadria;

• Não utilizar objetos cortantes ou perfurantes


para auxiliar na limpeza de “cantinhos” de difí-
cil acesso. Esta operação poderá ser feita com
o auxílio de um pincel de cerdas macias embe-
bido em solução de água e detergente neutro;

• Não utilizar produtos derivados do petróleo


(vaselina, removedor etc.). Na fórmula desses
produtos existem componentes que atraem
partículas de poeira, as quais agirão como
abrasivo, reduzindo, em muito, a vida do aca-
bamento superficial do alumínio. Esses deriva-
dos também podem ressecar plásticos e borra-
chas, fazendo com que percam a sua ação ve-
dadora;

• Lubrificar as articulações e roldanas;

48
• Inspecionar a integridade física;

• Verificar ocorrência de vazamentos;

• Revisar os orifícios dos trilhos inferiores;

• Revisar a persiana de enrolar (quando houver);

49
ESQUADRIA DE MADEIRA
Sistema que compreende todos os componentes
construtivos empregados na execução de portas,
portões, janelas, basculantes etc. que utilizam a
madeira como matéria-prima básica.

Sendo este o primeiro tipo de material usando pa-


ra a composição das esquadrias, destaca-se pelo
custo acessível, maior praticidade de execução e
montagem. Entretanto requer uma pouco mais de
atenção a sua manutenção.

50
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
• Verificar o funcionamento dos trincos etc.;

• Checar o reaperto dos parafusos de fechadu-


ras, dobradiças, trincos etc.

• Verificar estado de conservação da pintura;

• Verificar estanqueidade de portas externas e


janelas.

• Revisar o estado do verniz, pintura e/ou cera e,


se necessário, pintar, encerar, envernizar ou fa-
zer tratamento recomendado pelo fornecedor;

• Inspecionar a integridade física;

• Verificar a ocorrência de vazamentos.

51
ESQUADRIAS E PEÇAS METÁLICAS
O sistema de esquadrias metálicas, isto é, com-
postas de ferro ou aço, compreende os compo-
nentes de caixilhos usados na execução de portas,
janelas, portões, grades, guarda-corpos, alça-
pões, entre outros.

São os caixilhos responsáveis por promover a es-


tanqueidade das aberturas de ventilação e ilumi-
nação dos edifícios.

A função das esquadrias é proporcionar a separa-


ção entre ambientes contíguos de forma perma-
nente (grades, guarda-corpos etc.), no caso das
esquadrias fixas, ou de forma variável, no caso de
esquadrias móveis (portas, janelas, etc.).

Essa separação permite contato visual com o exte-


rior, iluminação ambiental, possibilita a ventilação
natural, protege o interior das intempéries, promo-
ve a segurança, limitando o acesso ao interior dos
ambientes.

O bom desempenho em uso e a durabilidade ao


longo do tempo são parâmetros básicos para o
comportamento das esquadrias e devem ser ga-
rantidos por um sistemático controle de qualidade.
Esse controle de qualidade inicia-se ainda na fase
de projeto, pela escolha do tipo e do material
constituinte da esquadria em função do entorno e
da utilização que ela terá.

52
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
• Verificar a presença de pontos de ferrugem;

• Inspecionar a integridade física;

• Verificar a ocorrência de vazamentos;

• Verificar o aperto de parafusos aparentes dos


fechos, dobradiças e maçanetas;

• Regular o freio (quando houver);

• Checar o estado de conservação da pintura e,


se necessário, repintar ou fazer tratamento re-
comendado pelo fornecedor.

53
A impermeabilização é o sistema destinado a im-
pedir a passagem de líquidos através das interfa-
ces das construções.

É composta por várias metodologias que podem


se utilizar de materiais cimentícios, asfálticos ou
IMPERMEABILIZAÇÃO

poliméricos além de uma vasta gama de dispositi-


vos arquitetônicos e serviços auxiliares.

Seus requisitos principais são: evitar a passagem


de fluidos e vapores nas construções, pelas partes
que requeiram estanqueidade, podendo ser inte-
grados ou não outros sistemas construtivos; prote-
ger os elementos e componentes construtivos que
estejam expostos ao intemperismo, contra a ação
de agentes agressivos presentes na atmosfera; e
Resistir as cargas estáticas e dinâmicas atuantes
sob e sobre a impermeabilização.

A impermeabilização, é um recurso importante


para assegurar a durabilidade das estruturas e a
salubridade das edificações. Afinal, ela é capaz de
proteger as estruturas contra a ação nociva da
água e da umidade que aceleram a deterioração
e comprometem as condições de uso e de higiene
das edificações.

54
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
• Checar a presença de antenas, postes de ilu-
minação ou outros equipamentos sobre a laje
impermeabilizada através da utilização de bu-
chas, parafusos ou chumbadores;

• Não perfurar (fixação de pregos e parafusos)


em superfícies sob as quais tenha sido aplica
da manta asfáltica.

Observação: em áreas molháveis (lavabos, cozi-


nhas, etc.) não é exigido que seja executada imper-
meabilização.

• Caso haja danos à impermeabilização, não


executar os reparos com materiais e sistemas
diferentes dos aplicados originalmente, pois a
incompatibilidade pode comprometer o de-
sempenho do sistema;

• Verificar a integridade da proteção mecânica


(camada de acabamento), sinais de infiltração
ou falha da impermeabilização exposta.

• Verificar presença de carbonatação e fungos.

• Verificar a integridade da proteção mecânica,


sinais de infiltração ou falhas da impermeabili-
zação exposta, áreas molhadas internas e ex-
ternas, piscinas, reservatórios, coberturas, jar-
dins, espelhos d’água.

55
As instalações de gás são compostas de tubos de
aço galvanizado ou cobre, medidores, regulado-
res de pressão de dispositivos de segurança de
forma que o estoque do gás combustível esteja fo-
ra da edificação, facilitando seu abastecimento e
evitando a presença de bujões dentro das unida-
INSTALAÇÃO DE GÁS

des privativas.

As instalações são comumente abastecidas com


gás GLP (gás liquefeito de petróleo) que é um dos
subprodutos do petróleo como a gasolina, diesel e
os óleos lubrificantes, sendo retirado do mesmo
através de refino em uma refinaria de petróleo.
Torna-se liquefeito apenas quando é armazenado
em bilhas/botijões ou tanques de aço em altas
pressões.

O GLP não é corrosivo, poluente e nem tóxico,


mas se inalado em grande quantidade produz
efeito anestésico e também asfixia, pois empurra
o gás respirável do ambiente em que se encontra.
O GLP não possui cor nem odor próprio, mas por
motivo de segurança, é adicionada nele uma
substância com odor (Mercaptano ou Tiol) ainda
nas refinarias, para facilitar sua detecção, em ca-
so de vazamento.

Uma das características mais importantes das ins-


talações de gás é a sua estanqueidade, item que
determina sua capacidade em impedir a saída do
gás ao ambiente, e deve ser monitorada constan-
temente para garantir a segurança das edifica-
ções.

56
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
• É recomendado revisar a instalação da central
de gás e dos medidores pelo fornecedor ou
empresa especializada a cada 06 meses.

• Nunca testar ou procurar vazamentos em um


equipamento, tubulação ou medidor de gás
utilizando fósforo ou qualquer outro meio que
provoque chama. É recomendado o uso de es-
puma de sabão;

• Não pendurar objetos nas instalações


(tubulações);

• Em caso de vazamentos de gás que não pos-


sam ser eliminados com o fechamento do re-
gistro, chamar a empresa responsável pela
instalação;

• Verificar as condições da mangueira de liga-


ção da tubulação ao eletrodoméstico e trocar –
quando necessário;

• Revisar a instalação da central e dos medido-


res, pelo fornecedor ou empresa especializada
– a cada 6 (seis) meses.

• Checar se há o laudo de estanqueidade da


instalação de gás que deve ser realizado a ca-
da cinco anos.

57
INSTALAÇÃO E PREVENÇÃO DE
O fogo tem sido responsável pela grande ocorrên-
cia de catástrofes ao longo dos anos.
COMBATE A INCÊNDIO
Para a extinção do fogo e evitar a sua propagação
deve-se realizar a quebra da reação química de-
nominada combustão, para tanto, temos equipa-
mentos e medidas de proteções passivas e ativas
de segurança contra incêndios.

As proteções ativas são aquelas acionadas de for-


ma manual ou automática, como extintores, hi-
drantes, chuveiros automáticos (sprinklers), detec-
ção e alarme, sinalização e iluminação de emer-
gência.

As proteções passivas são aquelas incorporadas


ao sistema construtivo, sendo funcionais durante
toda a existência normal da edificação, e que, em
situação de incêndio, dificultam o crescimento e a
propagação do fogo e facilitam a fuga dos ocu-
pantes ou o ingresso das ações de combate, pelo
Corpo de Bombeiros ou Brigada de Incêndio.

Essas medidas estão vinculadas a diversos ele-


mentos, destacando-se: compartimentação hori-
zontal e vertical, saídas de emergência, resistência
de elementos estruturais, resistência de envoltória
do edifício, distanciamento seguro entre edifícios e
sistema de controle de fumaça natural.

Entende-se como sistema de prevenção contra fo-


go e combate a incêndio o conjunto de procedi-
mentos e instalações hidráulicas, elétricas, acessó-
rios e demais componentes que, quando aciona-
dos ou em uso, possibilitam a ação desejada.

58
A segurança contra incêndio, ainda, não se limita
ao sistema de proteção e combate a incêndio. Pro-
priedades dos materiais empregados e dos elemen-
tos da edificação também contribuem para isso.

Para atender às necessidades de segurança contra


incêndio, devem ser atendidos nas edificações em
uso os requisitos estabelecidos em legislações e na
ABNT NBR 14.432. Quanto aos edifícios residenci-
ais a serem construídos, ainda, deverão atender aos
requisitos de desempenho da ABNT NBR 15575.

De uma forma geral, as edificações devem ser pro-


jetadas, construídas e mantidas para:

 Atender às necessidade de dificultar o princípio


do incêndio;

 Atender às necessidade de dificultar a propaga-


ção do incêndio;

 Dispor de equipamentos de extinção, sinalização


e iluminação de emergência;

 Facilitar a fuga em situações de incêndio;

 Minimizar risco de colapsos estruturais em situa-


ções de incêndio (desempenho estrutural);

 Controlar os riscos na propagação de incêndio e


preservar a estabilidade estrutural da edificação;

 Sistemas de cobertura com resistência ao fogo;

 Entrepisos com adequada resistência ao fogo


para controle de propagação de fumaça e in-
cêndio, colaborando com a estabilidade estrutu-
ral total e/ou parcial;

 Dificultar inflamação generalizada e limitar a fu-


maça, dentre outros.

59
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
• Não trancar as portas corta-fogo e as caixas de
hidrantes;
• Não tampar ou obstruir os sensores de fumaça;
• Nunca deixar fechado o registro geral de hidran-
tes.
• Verificar o funcionamento dos sistemas de alar-
me;
• Verificar o funcionamento da porta corta fogo;
• Verificar o estado das placas de sinalização das
áreas de fuga;
• Inspecionar a estanqueidade das tubulações e
registros inclusive hidrantes no passeio – checar
se o edifício possui a certificação a cada 6 (seis)
meses;
• Revisar as mangueiras e hidrantes – checar se o
edifício possui a certificação a cada ano;
• Revisar e recarregar os extintores – conforme
prazo no lacre.

60
Energia é a capacidade de produzir trabalho e ela pode
se apresentar sob várias formas. A energia elétrica é uma
forma de energia que pode ser transportada com maior
facilidade. Para chegar em uma casa, nas ruas, no co-
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

mércio, ela percorre um longo caminho a partir das usi-


nas geradoras de energia.

Portanto, instalação elétrica é a forma que permite


a transferência da energia elétrica proveniente de
uma fonte geradora de energia (como um gera-
dor ou uma usina hidrelétrica), sua transformação
e seus pontos de utilização (como a tomada, um
interruptor ou a lâmpada fluorescente).

A instalação elétrica envolve as etapas do projeto


e da implementação física das ligações elétricas,
que garantirão o fornecimento de energia em de-
terminado local.

Nas instalações elétricas prediais, utiliza compor o


sistema, basicamente, pelas tomadas de uso ge-
ral; tomadas de uso especifico, que possuem sua
potencia atribuída à potencia nominal do equipa-
mento que será alimentado; pontos de ilumina-
ção; alimentação; distribuição e dispositivos de
segurança.

Os itens de segurança são compostos por disposi-


tivos que tem por objetivo a proteção contra cho-
ques elétricos provenientes de contatos diretos e
indiretos, correntes de sobrecarga; curtos-circuitos
e efeitos térmicos.

61
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
Tomadas:
• Não conectar nas tomadas equipamentos com
potência superior às capacidades delas
(prevista em projeto).
Superaquecimento do quadro de distribuição:
• Verificar se existem conexões frouxas e reapertá
-las;
• Verificar se existe algum disjuntor com aqueci-
mento acima do normal. Isto pode ser provoca-
do por mau contato interno do disjuntor, deven-
do o mesmo ser imediatamente desligado e
substituído;
• Outra possibilidade é que o circuito esteja so-
brecarregado com a instalação de novas car-
gas cujas características de potência são superi-
ores às previstas no projeto. Tal fato deve ser
rigorosamente evitado.
Chuveiro elétrico não esquenta a água:
• Verificar se o disjuntor no quadro de distribui-
ção está desarmado; caso esteja, deve-se religá
-lo.
• Se persistir o problema, verificar se não ocorreu
a queima da resistência do chuveiro elétrico. Se
for o caso deve-se substituí-la;
• Verificar se o DR está desarmado. Caso esteja
deve-se religá-lo; se persistir o problema, verifi-

62
car a compatibilidade do chuveiro elétrico com
o DR (chuveiros com resistências blindadas). Se
for o caso, deve-se substituí-lo.
• As potências máximas permitidas para os pon-
tos de utilização estão indicadas no projeto elé-
trico;
• No caso de sobrecarga momentânea, o disjun-
tor do circuito atingido se desligará automatica-
mente. Neste caso bastará religá-lo para que o
circuito volte a funcionar. Caso volte a desligar,
é sinal de que há sobrecarga contínua ou que
está ocorrendo um curto em algum ponto.
• Testar disjuntores, contatos e sistemas comple-
mentares. Se necessário, efetuar reparos.
• Quadro de distribuição de circuitos, inspeção:
 Medir corrente em cada circuito.
 Manobrar todos os disjuntores.
 Verificar o status dos DPS instalados.
 Apertar todas as conexões.
 Testar o DR, através de botão de teste.
• Verificar se não existe aquecimento excessivo;
• Todos os quadros de distribuição de circuitos de-
verão possuir suas partes energizadas inacessí-
veis e espaços reservas conforme o projeto;
• Os quadros devem estar livres e desimpedidos,
não podendo ser estocado nenhum tipo de ma-
terial que impeça seu acesso.
• Tomadas, interruptores e pontos de luz;
• Reparar conexões e verificar estado dos contatos
elétricos. Substituir as peças que apresentem
desgastes;

63
As instalações hidrossanitárias, nomeadamente
INSTALAÇÕES HIDRO

água e esgoto, têm como finalidade fazer a distri-


buição da água, em quantidade suficiente e pro-
mover o afastamento adequado das águas servi-
das, criando desta forma, condições favoráveis ao
conforto e segurança dos usuários.
SANITÁRIAS

É composta, basicamente, pelo alimentador predi-


al que recebe o abastecimento e dispositivo de co-
brança da água concedida pela concessionaria;
reservatórios que possuem a capacidade adequa-
da de armazenar a quantidade de água necessá-
ria para evitar sua falta na situação normal de
uso; distribuição através das prumadas da edifica-
ção e o escoamento do esgoto e aguas servidas
junto à rede coletora da concessionaria.

Um dos aspectos mais importantes da instalação


hidrossanitária é garantir a potabilidade da agua,
para tanto, seus reservatórios devem ser estanques
e possuir aberturas (alçapões) que impeçam total-
mente a entrada de contaminantes externos, além
disso a limpeza periódica de suas caixas, reserva-
tórios e prumadas é de grande importância para
se evitar a proliferação de microrganismos indese-
jados.

64
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
• Verificar eventuais vazamentos;
• Verificar o funcionamento dos pressurizadores
de água conforme instruções do fornecedor.
• Checar os sifões das pias, corrigindo eventuais
vazamentos.
• Limpar a caixa sifonada, caixas de passagem de
gordura e esgoto – a cada 6 (seis) meses;
• Efetuar limpeza dos reservatórios de água – a
cada 6 (seis) meses;
• Todas as vezes que for limpar os reservatórios,
abrir e fechar completamente todos os registros
do barrilete, para evitar travamento dos regis-
tros por incrustação;
• Limpar os filtros e efetuar revisão nas válvulas
redutoras de pressão – a cada ano;
• Checar os vedantes (courinhos) das torneiras,
misturadores e registros de pressão.
• Verificar funcionamento das boias das caixas
d’água e se elas estão reguladas de maneira
que não haja vazamento pelo extravasor
(ladrão);
• Verificar se as tampas das caixas d’água estão
bem vedadas;

65
• Quando as caixas d’água forem de fibra, verifi-
car se não há nenhuma rachadura ou vazamen-
tos nos flanges;
• Verificar os ralos e sifões das louças sanitárias,
tanques, lavatórios e pias;
• Verificar e limpar os ralos e grelhas, assim como
todo o sistema de calhas e esgotamento das
águas pluviais;
• Verificar a estanqueidade das tubulações;
• Verificar os isolamentos nas instalações de água
quente;
• Verificar se as tubulações de cobre apresentam
oxidação;
• Verificar se os terminais de ventilação da rede
de esgoto estão abertos;
• Verificar o nível dos reservatórios e funciona-
mento das boias;
• Verificar o funcionamento e alternar a chave do
painel elétrico de bombas para utilizá-las em
sistema de rodízio, quando aplicável;
• Limpar o sistema das águas pluviais e ajuste,
em função da sazonalidade, especialmente em
época de chuvas;
• Verificar regulagem do mecanismo de descarga;
• Checar se há manutenção de bombas de água,
piscinas, incêndio, esgotos e águas servidas – a
cada 6 (seis) meses;
• Verificar o funcionamento das bombas de recal-
que (de água, incêndio, esgoto ou de águas
pluviais) submersas (esgoto e águas pluviais);
• Testar a abertura e o fechamento dos registros
dos subsolos e cobertura (barrilete);
• Verificar pressão e vazão da água;

66
• Verificar defeito de acionamento da válvula de
descarga;
• Verificar se há certificado de qualidade da
água (dureza e pH) e potabilidade (ensaios mi-
crobiológicos);
• Verificar se existe a formação de calcário nas
saídas dos tubos na caixa d’água superior indi-
cando a presença de vazamentos;
• Verificar as tubulações de captação de água
do jardim para detectar a presença de raízes
que possam destruir ou entupir as tubulações;
• Verificar o diafragma da torre de entrada e a
comporta do mecanismo da caixa acoplada;
• Verificar as caxetas, anéis de vedação e a es-
tanqueidade dos registros de gaveta, evitando
vazamentos;
• Verificar a integridade dos suportes das instala-
ções suspensas.
• Verificar as juntas de dilatação nas tubulações
de água quente.
• Verificar se há trincas internas ou afundamento
nas laterais das caixas de esgoto em terreno
natural.

67
IRRIGAÇÃO E PAISAGISMO

A irrigação é, basicamente, um sistema em que


plantas, jardins e gramados são irrigados em dias
e horários pré-programados, com tempo de funci-
onamento definido para atender às necessidades
específicas de cada área e espécie de vegetação.

O paisagismo é a técnica de promover o proje-


to, planejamento, gestão e preservação de espaço
s livres, urbanos ou não, de forma a processar mi-
cro e macro-paisagens.

A vegetação, a terra, a morfologia do terreno, a


água, os equipamentos de lazer, o mobiliário ur-
bano, a circulação, os passeios e a iluminação
são elementos que fazem parte dos itens que com-
põem o paisagismo.

68
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
• Checar o tempo de rega das plantas. O tempo
para irrigação deve ser de aproximadamente 5
(cinco) minutos - ver programação do sistema
de irrigação, caso seja automática. Havendo
necessidade, este tempo poderá ser prolonga-
do;
• O nível de terra previsto nas jardineiras não de-
ve ser ultrapassado. Ele deverá estar 10cm
abaixo da altura da jardineira. No caso de adi-
ção de terra vegetal adubada, proceder a remo-
ção prévia de volume equivalente;
• Verificar as tubulações do jardim para detectar a
presença de raízes que possam destruir ou entu-
pir tubulações.

69
DILATAÇÃO E FACHADA

Juntas de dilatação são intervalos abertos entre


trechos de superestrutura, ou entre a superestrutu-
ra e os encontros, que permitem que a superestru-
tura se dilate ou se contraia com as variações de
JUNTAS DE

temperatura.

Estes intervalos, exceto nas juntas abertas, são


preenchidos por vários tipos de dispositivos, que
serão identificados como juntas de dilatação com
a finalidade de reduzir tensões internas que pos-
sam resultar em impedimentos a qualquer tipo de
movimentação da estrutura, principalmente em
decorrência de retração ou abaixamento da tem-
peratura.

Todas as juntas de movimento ou de dilatação, em


superfícies sujeitas à ação de água, devem ser
convenientemente seladas, de forma a torná-las
estanques à passagem (percolação) de água.

70
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
Cerâmica:
• Verificar a eflorescência, manchas e presença de
peças quebradas;
• Limpar superficialmente as cerâmicas aplicadas
nas fachadas, com a utilização de água e deter-
gente neutro (não utilizar ácido ou qualquer
produto que agrida as placas);
Argamassa de rejuntamento:
• Promover revisão do sistema de rejuntamento
quanto à presença de fissuras e pontos falhos;
• Aplicar protetor de superfície à base de Teflon;
Juntas preenchidas com mastique:
• Rever a aderência e integridade do mastique;
• Verificar a calafetação de rufos, fixação de para
-raios, antenas, elementos decorativos etc.
• Realizar as inspeções periódicas previstas:
 Análise visual e táctil de pontos falhos, princi-
palmente nos encontros com o rejuntamento
cimentício;
 Verificação visual e táctil do mastique, verifi-
cando a presença de bolhas, fissuras e ou
ressecamento do produto;

71
REVESTIMENTO CERÂMICO
INTERNO E EXTERNO

O sistema de revestimento corresponde ao acaba-


mento final de uma edificação, sendo a parte que
se apresenta mais visível, com a finalidade princi-
pal de proteção de paredes, pisos e tetos, incluí-
dos os forros.

A função protetora é a que mais se destaca pela


sua importância, pois visa a resguardar as superfí-
cies a serem revestidas contra os agentes facilita-
dores da deterioração. Dentre esses agentes po-
dem ser citados: a infiltração de água de chuva,
água do solo, água de uso e/ou de manutenção,
além da ação de ventos, temperatura e umidade
do ar, ação de fungos, ataque de roedores e ou-
tros agentes de carga, de uso e de sobrecarga.

Além disso, o revestimento também cumpre a fun-


ção estética, ligada ao conforto visual, envolvendo
ainda questões de gosto pessoal, vindo a se cons-
tituir um verdadeiro elemento de valorização do
empreendimento.

72
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS

Cerâmica:
• Verificar a eflorescência, manchas e presença de
peças quebradas;
• Checar a limpeza superficialmente as cerâmicas
aplicadas nas fachadas, com a utilização de
água e detergente neutro (não utilizar ácido ou
qualquer produto que agrida as placas);
Argamassa de rejuntamento:
• Checar o sistema de rejuntamento quanto à
presença de fissuras e pontos falhos;
• Checar a aplicação de protetor de superfície à
base de Teflon;

73
REVESTIMENTOS EM PEDRAS

O sistema de revestimento corresponde ao acaba-


mento final de uma edificação, sendo a parte que
se apresenta mais visível, com a finalidade princi-
pal de proteção de paredes, pisos e tetos, incluí-
dos os forros.

A função protetora é a que mais se destaca pela


sua importância, pois visa a resguardar as superfí-
cies a serem revestidas contra os agentes facilita-
dores da deterioração. Dentre esses agentes po-
dem ser citados: a infiltração de água de chuva,
água do solo, água de uso e/ou de manutenção,
além da ação de ventos, temperatura e umidade
do ar, ação de fungos, ataque de roedores e ou-
tros agentes de carga, de uso e de sobrecarga.

Além disso, o revestimento também cumpre a fun-


ção estética, ligada ao conforto visual, envolvendo
ainda questões de gosto pessoal, vindo a se cons-
tituir um verdadeiro elemento de valorização do
empreendimento.

É baseada em uma diversidade muito grande de


materiais, podendo ser composto por: granitos,
mármores, entre outros minerais e rochas.

74
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
Mármores e granitos:
• Verificação de eflorescência, manchas e presen-
ça de peças quebradas;
Argamassa de rejuntamento:
• Checar o sistema de rejuntamento quanto à
presença de fissuras e pontos falhos;
• Aplicar protetor de superfície à base de Teflon.
Juntas preenchidas com mastique:
• Rever a aderência e integridade do mastique.
• Verificar a calafetação de rufos, fixação de para
-raios, antenas, elementos decorativos etc.

75
Os sistemas de coberturas constitui as proteções
SISTEMA DE COBERTURA
de lajes e caixas d’água dos últimos pavimentos
compostos por telhados de madeira, metais ou fi-
bras.

Os sistemas de coberturas impedem a infiltração


de umidade oriunda das intempéries para os am-
bientes habitáveis e previnem a proliferação de
microrganismos patogênicos e de diversificados
processos de degradação dos materiais de cons-
trução, incluindo apodrecimento, corrosão, fissu-
ras de origem higrotérmica e outros.

Sendo a parte do edificação habitacional mais ex-


posto à radiação direta do sol, ele exerce predo-
minante influência na carga térmica transmitida
aos ambientes, influenciando diretamente no con-
forto térmico dos usuários e no consumo de ener-
gia para acionamento de equipamentos de venti-
lação forçada e/ou condicionamento artificial do
ar.

As coberturas, ao integrarem-se perfeitamente ao


corpo das edificações habitacionais, interagem
com os sistemas de instalações hidrossanitárias,
sistemas de proteção de descargas atmosféricas,
sistemas de isolação térmica e outros, necessaria-
mente previstos em projeto.

76
PRINCIPAIS FALHAS
OU
ANOMALIAS
• Checar os telhados, verificando sobrecargas e
acúmulo de umidade;
• Verificar a existência de frestas no telhado;
• Verificar o reaperto dos parafusos de fixação
das telhas de fibrocimento e de outras que pos-
suem sistema de fixação;
• Verificar a integridade dos selantes na calafeta-
ção de rufos e outras chapas;
• Checar o estado de impermeabilização das te-
lhas de concreto e cerâmica;
• Checar a condição da pintura de telhas metáli-
cas;
Observação: Não se deve pisar sobre domus ou cla-
raboias de vidro, policarbonato ou outro material se-
melhante, advertindo-se ainda que tais componentes
poderão estar cobertos por poeira, dando a falsa
impressão de segurança.
Estrutura de engradamento metálica:
• Verificar a integridade da estrutura;
• Verificar as ligações soldadas da estrutura;
• Verificar o nível de corrosão de todos os materi-
ais metálicos.

77
Estrutura de madeira:
• Revisar a integridade física;
• Revisar as ligações entre as peças: parafusadas,
pregadas, coladas ou por entalhe.
Calhas e rufos:
• Limpar periodicamente calhas e rufos;
• Verificar o nível de corrosão de todos os materi-
ais metálicos;
• Verificar a existência de acúmulo de água em
calhas e rufos.
Telhas:
• Verificar a integridade física das telhas e substi-
tuição das peças trincadas ou quebradas.

78
VAMOS
COMEÇAR?

79
AGORA É HORA
DE POR EM
PRÁTICA!
Não é tarefa fácil começar o processo de tornar seu
edifício mais eficiente. Mas, seguindo esse guia prá-
tico, essa a inspeção predial se torna uma tarefa
mais simples!
Lembre-se, existem algumas coisas que são simples,
mas não são fáceis. Então!
Aqui, o objetivo e fazer você entender que estamos
dando a você essa ferramenta para que você não
tenha que passar pelos mesmas dificuldades que en-
frentamos no começo! Assim, você tem a oportuni-
dade de economizar energia para utilizá-la no seu
negócio!

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Aviso legal de Direitos Autorais:

É proibida a distribuição e a reprodução, total ou parcial deste livro,


sem a autorização do autor da obra. Se você recebeu este conteúdo por
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